DERECHO REGISTRAL

1. DEFINICIÓN DE DERECHO REGISTRAL

El jurista español, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel, (Derechos Reales-Derecho

Hipotecario. Ob. Cit., págs. 538 y 539), define el procedimiento registral como el conjunto de
actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la
Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble. A través del
procedimiento registral, se actúa la función registral en relación con una determinada situación
jurídico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurídica
oficial.
Para DÍEZ-PICAZO, Luis, y GULLÓN, Antonio (Ob. Cit. pág. 299), se trata de un proceso
constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende
o solicita la práctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del
Registro emite una decisión sobre esta pretensión. En un sentido amplio, comprende también
los recursos que pueden articularse contra la decisión del registrador. Es rigurosamente un
“procedimiento”, por cuanto que está formado por una sucesión de actos o trámites
jurídicamente reglamentados.
Señala el autor antes referido, que en la doctrina se ha discutido la naturaleza de este
procedimiento, y dice que para algunos autores se trata de un proceso en el que se ventila una
pretensión y tiene por ello naturaleza jurisdiccional. El registrador actúa en función de órgano
jurisdiccional y su actividad puede ser englobada dentro de la categoría conocida con el nombre
de “actos de jurisdicción voluntaria”. Sin embargo, parece más acertada la opinión de quienes
entienden que tanto el Registro en cuanto servicio público, como los actos que en él se realizan,
poseen naturaleza administrativa. El procedimiento es, por ello, un procedimiento
administrativo especial.
Como se aprecia, DIEZ-PICAZO considera al procedimiento registral uno de naturaleza
administrativa, sin embargo esa no es una posición uniforme en la doctrina

1.1 NATURALEZA DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El artículo 1 del R.G.R.P. señala que “El procedimiento registral es especial, de

naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe
admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción”. Los aspectos relevantes de esta definición son: La naturaleza no
contenciosa del procedimiento registral, que el procedimiento registral es especial
y, por tanto, no está sometido a las normas que formulan el procedimiento
administrativo general, no obstante ello, tales normas administrativas son de
aplicación supletoria al procedimiento registral, que la relación procedimental es
exclusiva y excluyente entre el Registrador y el solicitante de la inscripción, por lo
que no sólo resulta impertinente la participación de un tercero que se oponga a la
inscripción rogada, sino que ningún apersonamiento distinto, aun coadyuvante,
resulta procedente. (GONZALES LOLI, Jorge Luis, Comentarios. Nuevo
Reglamento General de los Registros Públicos, Gaceta Jurídica, 2ª edición, Lima
2002.)
1.2 CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
El procedimiento registral está basado en la existencia de un documento público, por
lo que toda la realidad que tiene el registrador en sus manos está circunscrita al papel,
y fuera de ello no hay nada más que buscar. Si la frase trillada en el proceso judicial
dice: "lo que no está en el expediente no es de este mundo"; en el ámbito registral la
limitación es mucho mayor: "lo que no está en el documento público no es de este
mundo". Esta situación conlleva que el procedimiento registral sea de carácter tan
especial con respecto a los otros procedimientos administrativos, de los que se
diferencia nítidamente. En la doctrina se encuentran algunas diferencias saltantes que
vale la pena resaltar respecto del procedimiento registral-administrativo y el puro
administrativo:
 En el derecho registral no hay libertad de prueba (Resolución No. 016-99-
ORLC/TR de 28 de enero de 1999), pues el registrador solamente accede a la
petición del usuario cuando el acto está documentado en la forma prevista por la
ley. Por el contrario, para José Antonio Álvarez Caperochipi (Derecho Inmobiliario
Registral. Ed. Comares. Granada 2006. Pág. 73) en el administrativo puro se
puede utilizar distintos medios probatorios sin que necesariamente exista esa
limitación. Es correcto decir, entonces, que la titulación pública es el presupuesto
de este tipo de procedimiento.

En el procedimiento registral no opera el principio de libre
valoración de la prueba mediante un juicio razonado, pues en él
simplemente debe cumplirse con el documento público requerido.
Hay aquí una rigidez probatoria absoluta o una tasación de la
prueba, por lo que no se admite sustitutos o subsidiarios a la
prueba documental, o incluso no se acepta que se le rechace a
pesar de existir evidencias incontrastables en contra del
documento. Esa es la razón, por ejemplo, que un título pueda
inscribirse sin problemas a pesar que uno de los contratantes
afirme fundadamente que su firma es falsificada, ya que en este
caso se privilegia exclusivamente la prueba documental pública por
sobre cualquier otro medio de prueba, excepto que el usuario
 presente su solicitud de bloqueo por presunta falsificación de
documentos. En cambio, en el procedimiento administrativo
normalmente se puede apreciar la prueba con criterios de
razonabilidad, sin estar atados a criterios inflexibles. HUERTA
AYALA, Oscar Alberto. “Instituciones de Derecho Registral e
Inmobiliario”. Editorial Soluciones Gráficas. 1era. Edición. Lima,

diciembre 2011.
En el procedimiento registral no hay impulso oficioso, por lo que
 requiere la rogación o instancia de parte
toda inscripción
interesada.

En cambio, un gran porcentaje de los procedimientos administrativos
pueden tramitarse de oficio, pues en ellos se supone que está en
juego el interés público. La diferencia se sustenta en que el
documento contiene un acto jurídico privado que pertenece a la esfera
de los particulares que intervienen en él; por tanto, solo a ellos, o a
sus representantes voluntarios o legales, les corresponde llevar a

cabo la instancia de registración.
En el registral no hay citación a los terceros que puedan afectarse con el
acto. La razón de ello es muy simple: si existe un documento público
entonces se reputa que el acto consta en forma fehaciente y, por tanto,
los reclamos de los terceros solo pueden ventilarse después de la
inscripción. Aquí opera un adagio similar al "solve et repete", esto es:
“primero se inscribe y luego se reclama". Sin embargo, en el
administrativo puro sí caben oposiciones o reclamaciones mientras dura
el trámite si existe el riesgo de afectar a terceros
1.3 LA PRESENTACIÓN DE TÍTULOS PARA SU INSCRIPCIÓN PARA
SUINSCRIPCIÓN
El Procedimiento Registral, se inicia con la presentación de la solicitud de
inscripción de títulos (formularios distribuidos en forma gratuita en la Oficinas
Registrales) al cual se debe adjuntar la documentación respectiva (escritura
pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los registros
civiles, o copias certificadas por notario, etc.), por parte del presentante del título,
quien lo ingresa al registro solicitando su inscripción.
Dicha presentación de los títulos al Registro, se ingresan específicamente en el
área o sección de caja los mismos que están ubicados en cada una de las 587
Oficinas Registrales que tienen los Registros Públicos.
Sobre el presentante del título, este puede ser el o los otorgantes/ contratantes del
Acto o Derecho inscribible, o de un tercero interesado en la inscripción.
Sobre el término (todo tercero interesado en la inscripción), este puede ser:
  
 El notario ante quien se celebró el acto jurídico inscribible

Un acreedor del adquirente de un inmueble que tiene conocimiento de
 dicha adquisición y le interesa inscribir para embargar posteriormente
 
El o los acreedores de los herederos del causante, entre otros.

Es decir el Procedimiento Registral en el Perú, en principio se inicia, como ya se

ha indicado a solicitud de parte interesada para lo cual dicha petición se debe
materializar por escrito en los formularios de solicitud de inscripción, al cual se debe
adjuntar la documentación respectiva.
2. EL LIBRO DIARIO CONCEPTO E IMPORTANCIA
El libro Diario, es el Libro Registral, en el cual se consigna de manera estrictamente
cronológica el ingreso o presentación de las solicitudes de inscripción de títulos.
SUNARP (2010), Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP, primera
edición, Lima, Perú., Pg. 98.
En el Libro Diario, se debe consignar obligatoriamente el día, mes, el año, la hora,
el minuto y el segundo en que el titulo ingresa al Registro a dicha solicitud de
inscripción desde luego se le anexa la documentación respectiva, indicada en
dicha solicitud, el ingreso de los títulos por el Libro Diario, genera la redacción del
Asiento de Presentación de Títulos.
2.1 IMPORTANCIA DEL LIBRO DIARIO
El Libro Diario, es de suma importancia, por los efectos jurídicos que van a
determinar o generar en el tiempo, ya sea para la calificación del título por los
beneficiarios que otorga El Registro cuando el título como consecuencia de una
calificación positiva del mismo por parte del Registrador Publico o eventualmente
por el Tribunal Registral, ha accedido al Registro (TITULO INSCRITO). Los datos
del asiento de presentación, que son redactados en la sección de digitación del
área de caja, forman parte de manera obligatoria del asiento de inscripción
(PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE – Art. IX del título preliminar del
RGRP.)
Un título B, embargo bajo la forma de inscripción, sobre la propiedad de JUAN
PIZARRO es presentado al Registro el 06 de junio de 2009, cinco días posteriores
a la hipoteca, sin embargo, ese título es calificado en forma positiva y se redacta
el asiento de inscripción el día 10 de junio de 2009.
Posteriormente el titulo A, mutuo con hipoteca, es subsanado y reingresado al
Registro con fecha 20 de Junio y redactado el asiento con fecha 22 de Junio.
Consecuentemente el titulo A ingreso el 01.06.2009 (TITULO A), y la redacción del
asiento de inscripción se efectuó o realizo con fecha posterior al título que ingreso
segundo orden del registro (TITULO B), sus efectos se retrotraen al día, hora, minuto
y segundo consignados en el Asiento de presentación del título, datos que constan
especificados en el Libro Diario, ya que los efectos de las inscripciones se retrotraen
a la fecha y hora consignadas en el Libro Diario.
En el ejemplo que se ha indicado anteriormente, sobre inscripciones de Hipoteca y
embargo, estamos ante un típico caso de derechos “COMPATIBLES”, donde la
inscripción de uno excluye la del siguiente, es decir la inscripción de la Hipoteca no
implica la imposibilidad “CIERRE DEFINITIVO O TEMPORAL REGISTRAL DE UNA
PARTIDA”, para inscribir el embargo o viceversa.
Es por ello que se trata de derechos “COMPATIBLES”, no interesa la fecha de
redacción del asiento de inscripción, sino la fecha de presentación del título al
registro, por cuanto esta fecha (la del asiento de presentación) es la que prevalece
para todos los efectos jurídicos o de protección que brinda el Registro a los ACTOS
Y DERECHOS.
3. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE TÍTULOS
3.1CONCEPTO.
El asiento de presentación de títulos, constituye una verdadera inscripción
preliminar del título, por cuanto el contenido del asiento de presentación, contiene
datos como son: fecha, hora, minuto, segundo, la denominación del acto jurídico o
derecho inscribible, el tipo de documento (documento público o documento
privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de Inscripción
de un título, cuando este ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por
el Registrador Público o Tribunal Registral, según sea el caso. SUNARP (2010),
Manual oficial de los servicios registrales de la SUNARP.
3.2CONTENIDO DEL ASIENTO REGISTRAL
