Carteira Fiis Outubro 2018

05/09/2018 Carteira de FIIs para setembro de 2018 | Empiricus - Área do Assinante
São Paulo, 3 de setembro de 2018

Ano 4 - Edição nº 00001
 Renda Imobiliária
Carteira de FIIs para setembro de 2018
Resumo desta publicação
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Quadro de notícias
📺 O próximo Plantão de Dúvidas será no dia 18 de setembro, às

16 horas. Para acessar, clique aqui.
👉 Aos novos assinantes, recomendamos assistir ao vídeo

da FAQ.
https://publicacoes.empiricus.com.br/minhas-assinaturas/fundos-imobiliarios/lista/relatorios-fundos-imobiliarios/carteira-de-fiis-para-setembro-de… 1/27
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Olá,
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No último mês, introduzimos uma nova ferramenta de avaliação e comparação entre os
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FIIs do mercado: o Buscador de Fundos Imobiliários. A plataforma permite que você
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pesquise sobre qualquer FII de maneira rápida, fácil e gratuita. Confira!
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Agora vamos aos principais acontecimentos de agosto.
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Na última sexta-feira (31), iniciou-se o horário eleitoral gratuito no rádio e na televisão
com cerca de 12 minutos de duração. O movimento colocará à prova a real influência da
propaganda nas eleições — em quatro das últimas sete, o candidato que teve maior tempo
foi o vencedor da disputa. Na eleição atual, Geraldo Alckmin é o candidato disparado com
o maior tempo, aproximadamente cinco minutos, seguido de Lula/Haddad (2,2), Henrique
Meirelles (1,5), Alvaro Dias (0,4) e Ciro Gomes (0,4).
A cada dia que passa, os investidores ficam mais apreensivos com o rumo político-
econômico, dado o enorme receio de uma disputa de segundo turno entre candidatos
extremistas, como Jair Bolsonaro e Fernando Haddad (possível substituto de Lula). Isso
tem levado à abertura da curva de juros nas últimas semanas e à consequente forte
desvalorização do real — no ano, acumula cerca de 25% de perda. Só para termos uma
dimensão, um estudo que fizemos de um basket com o desempenho de 32 moedas no
mundo, o Brasil apareceu em terceiro lugar, atrás apenas de Argentina e Turquia.
Esse cenário político negativo se refletiu também nas ações e FIIs. O Ibovespa registrou
perda de -3,2% em agosto e o Ifix, -0,7%. Pelo andar da carruagem, devemos ter fortes
emoções até pelo menos o fim de outubro. Porém, oportunidades boas podem surgir, por
isso sugerimos que fiquem atentos aos comentários que fazemos quase todos os dias no
Day One e também nas nossas publicações semanais.
Em termos macroeconômicos domésticos, destacamos o PIB (Produto Interno Bruto)

trimestral, que apresentou leve crescimento de 0,2% segundo o IBGE. O resultado tímido
foi basicamente efeito da paralisação dos caminhoneiros ocorrida no fim de maio, que
afetou grande parte dos estados. Já o desemprego caiu para 12,3%, queda de 0,5 ponto
percentual em relação ao mesmo período do ano passado. O mercado de trabalho segue
em dificuldade, principalmente pelo crescimento mais comedido da economia.
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Lá fora, a medida preferida de inflação do Fed veio em linha com o esperado. A economia
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segue crescendo de forma robusta, mas sem grande pressão inflacionária até o momento.
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Assim, o banco central americano deve continuar subindo o juro de forma gradual (0,25%
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a cada trimestre), o que alivia, por ora, o câmbio nacional.
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Em setembro, o retorno da nossa carteira de renda teve desempenho de -0,32%,
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levemente melhor do que o Ifix, -0,70%. A carteira de ganho de capital foi pior, com
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retorno de -1,54%. Destaque positivo novamente para o ABCP11, com retorno de 4,23% em
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ambas as carteiras. Em contrapartida, o ALMI11 teve a pior performance do mês, ficando
com -8,84%.
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Desempenho da carteira de renda
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BRCR11
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Em agosto, o fundo pagou proventos de R$ 0,4 por cota.
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O BC Fund realizou boas movimentações no mês julho. Foi locado um andar (1,9 mil
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metros quadrados) do edifício Eldorado para uma empresa do setor de alimentos — o
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nome da companhia não foi revelado —, o que resultou na queda da vacância do imóvel
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para 4%.
Houve ainda um aditivo de contrato com um locatário do edifício Montreal, com

expansão de cerca de 1 mil metros quadrados por prazo de vencimento de dez anos. Por
fim, fizeram uma expansão de um locatário no edifício Morumbi, o que reduziu a
vacância do empreendimento para 40%.
Outro ponto importante foi o anúncio de mais uma prorrogação do deal com a Brookfield,
previsto agora para ser concluído até o dia 14 de setembro de 2018. A gestão alegou que a
complexidade da operação, que envolve muitos ativos e instituições, demandou maior
tempo para finalizar a negociação.
O deal envolve troca de ativos, no qual a Brookfield se compromete a adquirir R$ 1,3

bilhão em ativos do BRCR11 e, de maneira simultânea, a vender R$ 670 milhões em ativos
de sua carteira para o BC Fund. A gestora informou que o ganho de capital proveniente da
operação será distribuído para os cotistas; estimamos algo próximo a R$ 15 por cota.
Continuamos otimistas com o ativo, que está muito barato na Bolsa. A negociação foi
estimada em R$ 119,14 por cota, cerca de 30% acima do preço de fechamento da última
sexta-feita, de R$ 90,75 por cota. Reforçamos nossa sugestão de compra para o BRCR11.
HTMX11
A distribuição em agosto foi de R$ 0,95 por cota. Para os próximos 12 meses, estimamos
um yield de 5,9%.
Segundo o relatório de agosto e referente a junho, a taxa de ocupação permaneceu em

70% e a diária média de hospedagem ficou em R$ 309. Se compararmos com o mesmo
período do ano passado, tanto a taxa de ocupação quanto a diária média de hospedagem
registraram aumento de 8%. O fundo continua apresentando evolução nos resultados
frente aos anos de 2016 e 2017, em virtude da leve melhora da economia.
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O HTMX11 é um fundo com exposição ao segmento de hotéis e que rentabiliza seus
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cotistas por meio de locações dos flats (renda) e venda de unidades hoteleiras (ganho de
capital).
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JSRE11
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O fundo distribuiu R$ 0,51 por cota. Para os próximos 12 meses, estimamos um yield de
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6,1%.
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Não tivemos muitas novidades no mês. Assim, continuamos à espera do processo de
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aquisição dos ativos, fruto da quinta emissão do fundo encerrada em junho. O atual caixa,
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que soma R$ 220 milhões, deve ser utilizado para investimentos em ativos reais,
preferencialmente em lajes corporativas localizadas em São Paulo. Acreditamos que o
momento de aquisição de novos ativos seja favorável. Temos visto transações a múltiplos
interessantes, dado o cenário de incerteza do mercado, o que abre uma oportunidade de
compra a preços mais depreciados.
O JSRE11 possui uma carteira pulverizada com diversas classes de ativos, como CRIs,
títulos públicos, fundos imobiliários e imóveis físicos, sendo um veículo interessante para
se expor ao setor imobiliário.
ABCP11
O fundo distribuiu R$ 0,09 por cota. Estimamos um yield real e líquido de 7,0% para os
próximos 12 meses.
O mês de julho foi impactado negativamente por eventos extraordinários como a Copa do
Mundo e os efeitos remanescentes da greve dos caminhoneiros. O varejo ainda segue com
desafios, conforme apurou o Índice Cielo de Varejo Ampliado (ICVA), com vendas da
região Sudeste registrando queda na comparação anual. Não obstante, o setor de
shoppings apresentou queda de 3,8% nas vendas do mês.
Do lado positivo, o NOI registrou crescimento de 7,5% em relação ao mesmo período do

ano passado, e a vacância apresentou queda para o menor patamar do ano, de 1,2%.
Continuamos otimistas com o segmento de shopping centers, dada a grande pulverização

de locatários de diferentes segmentos e o menor risco de crédito e vacância. O ABCP11 foi
novamente o fundo que apresentou melhor retorno em ambas as carteiras, com uma
performance de 4,2% no mês de agosto.
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KNRI11
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A distribuição em agosto foi de R$ 0,8 por cota. Estimamos um yield real e líquido de 7,1%
para os próximos 12 meses.
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No mês de julho, o fundo anunciou mais uma nova locação, desta vez, para a Milipharma
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— empresa de distribuição online de suplementos — no edifício Joaquim Floriano.
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Assim, a vacância física do portfólio teve leve queda de 0,1% e terminou o mês em 9%. Já
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a vacância financeira, ajustada pelas carências, caiu 1,2 ponto percentual e encerrou em
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15,2%.
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O KNRI11 possui um portfólio diversificado (galpões logísticos e lajes corporativas) e com
alta exposição à cidade de São Paulo. O fundo ainda possui carências em andamento e,
conforme elas forem se encerrando, ele deve andar.
HGRE11
O HGRE11 distribuiu R$ 0,8 por cota no mês. Estimamos um yield líquido e real de 6,4%
A poucos dias de fechar o mês de agosto, o fundo concluiu a aquisição de 8,6 mil metros
quadrados do empreendimento edifício Berrini One por um montante de R$ 132,6
milhões, cerca de R$ 15 mil o metro quadrado, equivalentes a 15% do valor de mercado
do fundo.
O imóvel é um triple A localizado na confluência das avenidas Engenheiro Luís Carlos

Berrini e dos Bandeirantes, próximo à Vila Olímpia. O Berrini One é muito similar e está
localizado ao lado do Thera Corporate, que faz parte da nossa carteira de ganho de
capital.
Segundo o CSHG, o valor da transação foi ao cap rate de 8,5%, o que à primeira vista nos
parece espetacular. Porém, nesse valor está embutida uma renda mínima garantida de R$
2,3 milhões para os próximos 12 meses referentes às áreas vagas do Berrini, distorcendo a
nossa avaliação.
Para entendermos o real valor da operação, incorporamos ao nosso modelo premissas

tanto para as áreas vagas quanto para as revisionais de contratos de aluguel para os
próximos meses e anos com valores em linha aos utilizados em nosso valuation do Thera
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Corporate. Chegamos ao cap rate da transação de 6,5%, portanto, um pouco mais caro do
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que o THRA11 negocia na Bolsa. A TIR real e líquida é de 8,1% ao ano, um belo prêmio de
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420 bps sobre a NTN-B 2035.
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Gostamos da operação dada a qualidade, localidade e potencial de ganho a longo prazo do
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ativo. A transação aumenta a exposição do HGRE11 ao segmento de lajes em São Paulo
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(setor de nossa preferência), adiciona valor ao cotista e melhora o FFO yield para os
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próximos 12 meses. Em breve, devemos fazer um update do case. Por ora, mantemos a
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nossa sugestão de compra ao HGRE11, que faz parte da nossa carteira de ganho de capital.
VISC11
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O fundo pagou R$ 0,6 por cota de proventos em agosto. Estimamos um yield real e líquido
de 7,3% para os próximos 12 meses.
O Vinci Shopping Center FII divulgou um bom resultado trimestral, tendo em vista os
desafios enfrentados no período. Entre eles, a greve dos caminhoneiros e a Copa do
Mundo geraram impactos negativos no varejo nacional. Além disso, soma-se a esses
fatores uma base de comparação mais difícil no ano passado, por conta da liberação dos
recursos do FGTS e da Páscoa, que ocorreram no segundo trimestre de 2017,
impulsionando as vendas.
O NOI competência apresentou crescimento de 3% na passagem anual (excluindo

Shopping Granja Vianna, adquirido em dezembro de 2017), impulsionado pelo West
Shopping e pelo Shopping Crystal.
Em termos operacionais, o aluguel das mesmas lojas (SSR) registrou crescimento de 1,6%
— oitavo trimestre consecutivo de aumento —, e também houve queda dos descontos
concedidos aos lojistas.
Destaque também para a taxa de ocupação, que fechou em 95,5%, aumento de 0,6% em
relação ao último trimestre, e para a queda do custo de ocupação de 0,2%, permanecendo
em um patamar confortável de 11,8%.
Em contrapartida, as vendas por metro quadrado e as vendas mesmas lojas (SSS)

apresentaram queda de 0,3% e 0,6% respectivamente. Adicionalmente, houve aumento da
inadimplência do portfólio, de 3,6%, em relação ao mesmo período do ano passado.
Por fim, o VISC11 segue no processo de aquisição de novos ativos e possui cerca de R$ 500
milhões em caixa para investimentos — mais demorado do que prevíamos inicialmente.
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Os resultados recentes do fundo continuam penalizados pelo excesso de dinheiro em
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caixa. Porém, à medida que os recursos forem investidos, a distribuição de proventos vai
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se ampliar. Reforçamos a compra do VISC11.
MALL11
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A distribuição de rendimentos ficou em R$ 0,6 por cota, um belo yield anualizado real e
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líquido de 7,7%.
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A despeito dos efeitos negativos do segundo trimestre, o fundo divulgou vendas em linha
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com o mesmo período do ano passado e mostrou resiliência na operação. Ademais, a taxa
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de ocupação do imóvel permaneceu em 100%.
O fundo está realizando sua segunda oferta de cotas no montante de R$ 260 milhões, com
preço de subscrição de R$ 101 por cota (incluindo os custos unitários). Na última sexta-
feira, fechou cotado a R$ 99, desconto de 2% sobre o valor de emissão. Assim, o fundo
deve continuar a andar de lado até que a oferta se encerre.
Gostamos do MALL11. Trata-se de um fundo monoativo e exposto ao segmento de

shopping centers (como já dissemos, setor de nossa preferência). Vale ainda mencionar
que o prospecto da oferta ainda não foi publicado. O MALL11 continua em nossa carteira
de renda.
KNCR11
A distribuição no mês ficou em R$ 0,7, o que representa um belo retorno de 108% sobre o
CDI. Estimamos um yield real e líquido de 7,1% para os próximos 12 meses.
O KNCR11 anunciou uma nova emissão de cotas mesmo diante do cenário de incerteza do
mercado. O montante será de R$ 607 milhões ao preço de R$ 105,6 por cota (desconto
sobre o valor de mercado atual), com potencial diluição de 17% da base acionária em caso
de sucesso da oferta-base.
Acreditamos que a emissão faz sentido e que deve gerar valor ao cotista pelo maior
spread das futuras operações, pelo aumento da liquidez do fundo e pela potencial
diversificação do portfólio. Portanto, se você é cotista, sugerimos aderir à oferta.
O KNCR11 é um dos melhores FIIs de papéis do mercado, com uma carteira diversificada
em excelentes empresas, contratos lastreados em imóveis prontos, garantias de diferentes
tipos, alta liquidez, ampla base de cotistas, e que tende a performar bem em momentos de
estresse de juros futuros. Importante entender que o valor das cotas do fundo tendem a
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oscilar no curto prazo em torno do preço de subscrição. Reforçamos a nossa sugestão de
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compra para o KNCR11.
HGLG11
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Em agosto, o fundo pagou proventos de R$ 0,7 por cota. Estimamos um yield real e líquido
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de 7,2% para os próximos 12 meses.
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O HGLG11 realizou uma locação importante de 100% do galpão Albatroz, que estava
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totalmente vago. O contrato é atípico (na modalidade “built to suit”) e foi firmado com a
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Natural One, companhia do segmento de alimentos e bebidas, por um prazo de dez anos.
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O imóvel deverá passar por investimentos para se adequar às novas características
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técnicas exigidas pela empresa.
A notícia é positiva, dado que a Natural One vinha sendo cobiçada por vários
proprietários. Com essa locação, a vacância física despenca de 17,3% para 6% e, após as
benfeitorias necessárias, o imóvel passará a gerar renda.
O fundo segue no processo de investimento com recursos da quarta emissão de cotas. Já

realizou duas grandes aquisições desde o encerramento da oferta em março de 2018, mas
ainda restam cerca de R$ 420 milhões em caixa. Acreditamos que as novas aquisições
devem entrar a um cap rate acima do que o fundo negocia hoje em Bolsa, gerando,
portanto, valor ao cotista.
O HGLG11 tem exposição ao segmento logístico, com grande concentração em São Paulo e
Santa Catarina. A nova locação para a Natural One diminui a vacância do portfólio e traz
impacto positivo na geração de caixa. Adicionalmente, seguimos com boas perspectivas
sobre a aquisição de novos ativos. Reforçamos a compra do HGLG11.
XPML11
Em agosto, o fundo distribuiu R$ 0,4 por cota, um yield anualizado de 7,3%.
O XPML11 publicou seu relatório trimestral com bom resultado e mostrou resiliência na
operação. Assim como os outros fundos de shopping centers, o XPML11 também foi
impactado pelos eventos extraordinários do segundo trimestre e pela base de comparação
mais difícil com o mesmo período do ano passado.
Os resultados operacionais vieram fortes, com crescimento nas vendas mesmas lojas (SSS)
de 2,3% e aluguéis mesmas lojas (SSR) de 0,9%. O fluxo de pessoas e de veículos do
portfólio também registraram crescimento na passagem anual, de 10,6% e 5,5%
respectivamente.
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Do ponto de vista de ocupação média, o portfólio apresentou aumento da taxa de
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ocupação de 0,8% e fechou o trimestre com 96,2%. Por fim, a taxa de inadimplência
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líquida apresentou queda de 0,4%.
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O fundo vem sofrendo no mercado secundário (registrou queda de -5,8% no mês) em
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virtude da oferta que está em andamento para a aquisição de participações minoritárias
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dos shoppings da JHSF. Gostamos dos ativos, mas nos incomoda o quanto a alavancagem
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financeira de fato gera valor ao cotista. O XPML11 continua fazendo parte da nossa
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carteira de renda e, tão logo tenhamos os detalhes da operação, reavaliaremos o case.
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Desempenho acumulado — carteira de renda
C P
O desempenho da carteira de renda apresenta um retorno acumulado de 20,5% desde

janeiro de 2017, superior se comparado com o Ifix e o CDI líquido, com retornos de 14,7%
e 12,3% respectivamente.
https://publicacoes.empiricus.com.br/minhas-assinaturas/fundos-imobiliarios/lista/relatorios-fundos-imobiliarios/carteira-de-fiis-para-setembro-d… 10/27
Desempenho da carteira de ganho de capital
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ALMI11
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A Torre Almirante não distribuiu proventos no período, o que não é novidade dada a alta
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vacância do empreendimento e a queima de caixa com despesas de condomínio.
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O ALMI11 segue sendo um dos fundos mais penalizados de nossa carteira de ganho de
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capital. No mês de agosto, o fundo teve uma performance ruim, de -8,8%. Acreditamos
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que parte desse desempenho negativo esteja relacionada à emissão de cotas anunciada,
num montante de R$ 7,6 milhões, para suplementar o caixa. Isso causará uma diluição de
6% da base de cotistas caso o atual investidor do fundo optar por não subscrever suas
cotas.
O ALMI11 segue sendo um dos FIIs favoritos de nossa carteira de ganho de capital. Ele
negocia nada mais, nada menos que R$ 7,5 mil o metro quadrado, bem abaixo do seu
custo de reposição. A despeito do mercado do Rio de Janeiro permanecer muito
desafiador, acreditamos que os investidores pacientes e com foco no médio e longo prazos
sairão vencedores dessa posição.
A potencial aquisição de boa parte do ativo pela Brookfield via BRCR11 deve gerar valor.
Acreditamos numa aceleração na locação dos andares vazios dada a grande expertise e
acessibilidade a empresas multinacionais/nacionais da gigante canadense.
TBOF11
A distribuição no mês ficou em R$ 0,2 por cota. Estimamos um yield real e líquido de 4,7%
O Tower Bridge foi um dos únicos fundos que teve performance positiva no mês de
agosto, de 1,8%. O empreendimento é um excelente ativo, com tendência clara de queda
da vacância favorecida pelo movimento “flight to quality” da cidade de São Paulo.
Para os próximos meses, esperamos melhora no fluxo de caixa à medida que as carências
e os descontos concedidos forem reduzidos.
CEOC11
O CEOC11 distribuiu R$ 0,5 por cota no mês. Estimamos um yield líquido e real de 7,9%
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O aluguel pago pela TIM ao fundo foi reajustado pelo IPCA em agosto, o que deve gerar
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um incremento adicional nos proventos do mês seguinte. Por se tratar de um repasse
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inflacionário, isso não deveria se refletir no valor das cotas.
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O FII CEO Cyrela Commercial Properties é uma boa oportunidade para os investidores que
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estão procurando renda.
CNES11
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O CNES11 distribuiu R$ 0,5 por cota no mês. Para os próximos 12 meses, estimamos yield
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real e líquido de 5,4%.
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O fundo segue distribuindo proventos baixos por conta de sua vacância elevada, hoje em
45%, mas que deve atingir no curto prazo 62% por conta da saída anunciada de locatários.
A boa notícia vem do custo condominial, que deve continuar caindo, compensando em
parte a queda de receita.
Confessamos que seu desempenho na Bolsa vem muito aquém do esperado, e isso nos
incomoda muito. O ativo tem sido prejudicado pela sua localização razoável e sobreoferta
da região. O upside pode vir do sucesso do deal do BRCR11 com a Brookfield.
Acreditamos que o Cenesp terá um esforço adicional na sua locação por parte do BTG, por
ser o grande responsável pela vacância do BRCR11. Por ora, manteremos o fundo em
nossa carteira de ganho de capital.
RNGO11
O fundo pagou proventos de R$ 0,5 por cota. Estimamos um yield real e líquido de 7,3%
O RNGO11 fez algumas movimentações no mês de julho, como a locação de dois conjuntos
para as empresas Atlântica Hotel e Assurant — ambas já eram locatárias do complexo. Por
outro lado, houve a entrega de chaves com a saída da Ciranda Cultural.
O resultado final das movimentações refletiu em queda da vacância de 15% para 11,7%,
bem abaixo da vista na região de Alphaville, de 31%.
Gostamos do RNGO11, um ativo que diversifica a nossa carteira geograficamente, tem um

yield atrativo de 7,3% e um potencial de melhora importante para o médio prazo.
THRA11
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Em agosto, o fundo distribuiu R$ 0,6 por cota. Estimamos um yield real e líquido de 6,4%
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O Thera é um dos melhores ativos de nossa carteira de ganho de capital em termos tanto
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de qualidade quanto de localização. O fundo passa por uma revisional de metade dos
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contratos até o fim do ano, com boas chances de incremento no valor do aluguel cobrado
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(leasing spread positivo). Se isso se concretizar, o fundo deve continuar performando bem
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no curto prazo.
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Apostamos nossas fichas no potencial de ganho com leasing spread ao longo dos próximos
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dois anos, tendo em vista a queda importante de vacância esperada e o preço de aluguel
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por metro quadrado ainda bem defasado.
O THRA11 é um ativo que combina renda com ganho de capital; portanto, reforçamos a
nossa sugestão de compra.
VLOL11
A distribuição no mês de julho ficou em R$ 0,3. Estimamos um yield real e líquido de 6,8%
O VLOL11 não teve novidades. Alcançou, no mês passado, 100% de ocupação e em breve
deve ter seu ápice de receita atingido — encerramento da carência de contratos de
aluguel realizados ao longo dos últimos 6–12 meses.
Agora, o upside do empreendimento virá via leasing spread positivo no valor dos aluguéis
nos próximos anos, à medida que a economia vai se aquecendo.
O Vila Olímpia Corporate é um imóvel de alto padrão situado no coração da Vila Olímpia,
em São Paulo.
Desempenho acumulado — carteira de ganho de capital
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A carteira de ganho de capital apresentou um retorno acumulado de 2,7% desde o seu
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início em julho de 2017, inferior se comparado com o Ifix (3,6%) e abaixo do CDI líquido
1
(7,3%).
Datas de pagamento dos proventos
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Nosso canal de discussão
Convidamos nossos assinantes a participar enviando críticas, sugestões e dúvidas pelo e-

mail que criamos especialmente para isso: rendaimobiliaria@empiricus.com.br. Não
responderemos de forma individual, mas, seguramente, abordaremos os tópicos mais
relevantes nas próximas publicações. A sua opinião é muito valiosa para nós!
Um forte abraço!
Daniel Malheiros
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Glossário
FIIs mais líquidos
2 0

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Plantões de dúvidas — Próximos encontros
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Dia Hora
18
0
Terça-feira (18/09/2018) 16:00
0
Terça-feira (16/10/2018) 16:00
Terça-feira (20/11/2018) 16:00
F
Terça-feira (18/12/2018) 16:00
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Publicações Empiricus – FIIs
Part. Part.
Data Nome do Fundo Ticker Data Nome do Fundo Ticker
IFIX IFIX
11-jan-
SP Downtown FII SPTW11 0,5% 8-ago-16 FII Hotel Maxinvest HTMX11 0,3%
16
18-jan- 15-ago- FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental
FII Edifício Ourivest EDFO11 0,0% BBVJ11 0,6%
16 16 Tower
26-jan- 22-ago-
Torre Almirante FII ALMI11 0,7% FII Shopping Jardim Sul JRDM11B 0,7%
16 16
10-fev- 29-ago- CSHG Brasil Shopping - Fundo de Investimento
FII Campus Faria Lima FCFL11B 1,2% HGBS11 4,4%
16 16 Imobiliário
15-fev- 12-set-
CSHG Real Estate FII HGRE11 3,8% CSHG Recebíveis Imobiliários FII HGCR11 0,4%
16 16
22-fev- 19-set-
CSHG Brasil Shoppings FII HGBS11 4,4% Agências CAIXA FII AGCX11 2,0%
16 16
14-mar- 26-set-
XP Corporate Macaé XPCM11 0,8% Santander Agências FII SAAG11 2,8%
16 16
21-mar- 10-out- BB Progressivo II Fundo de Investimento
RB Capital General Shopping Sulacap FII RBGS11 0,2% BBPO11 8,3%
16 16 Imobiliário
14-out-
8-abr-16 CSHG CRI FII HGCR11 0,4% FII BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 7,6%
16
11-abr- 24-out- BB Renda Corporativa Fundo de Investimento
TRX Realty Logística Renda I TRXL11 0,4% BBRC11 0,8%
16 16 Imobiliário
18-abr- 7-nov-
FII Europar EURO11 2,9% Agências CAIXA FII AGCX11 2,0%
16 16
6
25-abr- 11-nov-
FII BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 7,6% JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista RBBV11 0,3%
0
16 16
9-mai- 28-nov-
2
FII Hotel Maxinvest HTMX11 0,3% Capitânia Securities II FII CPTS11B 0,3%
16 16
1
16-mai- 19-dez-
FII TRX Edifícios Corporativos XTED11 0,1% Kinea Rendimentos Imobiliários FII KNCR11 11,4%
16 16
8
23-mai- 26-dez-
FII CEO Cyrela Commercial Properties CEOC11B 0,6% Rio Bravo Crédito Imobiliário II FII RBVO11 0,1%
2
16 16
30-mai-
5
FII Fator Veritá VRTA11 0,7% 9-jan-17 Castello Branco Office Park FII, CBOP11 0,4%
16
8
16-jan-
6-jun-16 BTG Pactual Fundo de CRI FEXC11 0,5% Rio Negro FII RNGO11 0,9%
17
1
13-jun- 17-jan-
FII XP Gaia Lote I XPGA11 0,0% CSHG JHSF Prime Offices FII HGJH11 0,8%
0
16 17
20-jun- Fundo de Investimento Imobiliário Cyrela Thera 23-jan-
0
THRA11B 0,6% Américas 700 FII AMCA11 0,0%
16 Corporate 17
F
27-jun- Fundo de Investimento Imobiliário CSHG JHSF Prime 20-fev-
HGJH11 0,8% RB Capital General Shopping Sulacap FII RBGS11 0,2%
16 Offices 17
P
11-jul- 6-mar-
FII Campus Faria Lima FCFL11 1,2% Parque Dom Pedro Shopping FII PQDP11 2,3%
16 17
C
25-jul- 13-mar-
Parque Dom Pedro Shopping FII PQDP11 2,3% JPP Value FII JPPV11 0,0%
16 17
Publicações Empiricus – FIIs
Part. Part.
Data Nome do Fundo Ticker Data Nome do Fundo Ticker
IFIX IFIX
20-mar- 11-dez-
TB Office FII TBOF11 2,8% JS Real Estate Multigestão FII JSRE11 3,3%
17 17
27-mar- 18-dez-
JS Real Estate Multigestão FII JSRE11 3,3% FII VBI FL 4440 FVBI11 0,8%
17 17
10-abr- 26-dez-
GGR Covepi Renda FII GGRC11 0,0% CSHG Real Estate FII HGRE11 3,8%
17 17
17-abr- 15-jan-
Kinea Renda Imobiliária FII KNRI1 7,8% FII Centro Têxtil Internacional CTXT11 0,5%
17 18
24-abr- 22-jan- Alianza Trust Renda
Fator Veritá FII VRTA11 0,7% ALZR11 -
17 18 Imobiliária FII
14-mai- 29-jan-
CSHG Real Estate FII HGRE11 3,8% Hedge Top FOFII 3 FII HFOF11 -
17 18
29-mai- 19-fev-
CSHG Logística FII HGLG11 3,1% Europar FII EURO11 0,25%
17 18
22-mai- FII Mérito Desenvolvimento 26-fev-
MFII11 0,3% TRX Realty Logística Renda I TRXL11 0,4%
17 Imobiliário 18
12-jun- 12-mar- Kinea Rendimentos
FII Edifício Galeria EDGA11 0,7% KNCR11 9,7%
17 18 Imobiliários FII
19-jun- TBOF11 ALMI11 CNES11 RNGO11 19-mar- FII BM Brascan Lajes
Carteira de monoativos - BMLC11B 0,27%
17 CEOC11 18 Corporativas
26-jun- 26-mar-
FII Shopping Pátio Higienópolis SHPH11 2,0% Vinci Shopping Centers FII VISC11 -
17 18
6
10-jul- 09-abr- JHSF Rio Bravo Fazenda Boa
Vila Olímpia Corporate FII VLOL11 0,6% RBBV11 0,3%
0
17 18 Vista
17-jul- 16-abr-
2
TRX Realty Logística Renda I TRXL11 0,4% FII Campus Faria Lima FCFL11 1,2%
17 18
1
31-jul- Castello Branco Office Park
GGR Copevi Renda FII GGRC11 - 23-04-18 CBOP11 0,4%
17 FII,
8
21-ago- FII BTG Pactual Corporate Office Rio Bravo Renda Corpora/va
BRCR11 7,6% 07-05-18 FFCI11 1,2%
2
17 Fund FII
28-ago-
5
Santander Agências FII SAAG11 2,8% 14-05-18 JS Real Estate Multigestão FII JSRE11 3,3%
17
8
11-set-
The One FII ONEF11 0,37% 21-05-18 GGR Covepi Renda FII GGRC11 -
17
1
18-set-
Vinci Shopping Centers FII VISC11 - 28-05-18 XP Malls FII XPML11 -
0
17
25-set-
0
Rio Bravo Renda Corpora/va FII FFCI11 1,2% 11-06-18 TB Office FII TBOF11 2,5%
17
F
09-out- BBPO11 SAAG11
FII Torre Norte TRNT11 - 25-06-18 Agências Bancárias -
17 AGCX11
P
17-out-
FII Hotel Maxinvest HTMX11 0,3% 09-07-18 CSHG Logística FII HGLG11 3,1%
17
C
30-out-
CSHG Logística FII HGLG11 3,1% 16-07-18 FII Grand Plaza Shopping ABCP11 2,7%
17
13-nov-
CSHG GR Louveira FII GRLV11 0,4% 23-07-18 Kinea Índices de Preços FII KNIP11 5,8%
17
21-nov-
GGR Covepi Renda FII GGRC11 - 30-07-18 FII Thera Corporate THRA11 0,5%
17
27-nov-
Malls Brasil Plural FII MALL11 -
17
Carteira de renda mensal para setembro
06
12
28
85
01
F 0
C P

Carteira de ganho de capital mensal para setembro
06
12
28
85
01
F 0
C P

Entendendo o desempenho da carteira
Aos leitores que gostariam de entender melhor o desempenho das carteiras, explicamos
abaixo como se deve interpretar cada coluna e suas respectivas tabelas.
O preço inicial é o valor de mercado da cota no primeiro dia do mês, antes da

abertura do mercado.
O preço final é o valor de mercado da cota no último dia do mês, depois do

fechamento do mercado.
A variação mensal refere-se à variação do valor de mercado da cota entre o primeiro

e o último dia do mês.
O yield mensal refere-se ao dividend yield do mês (ou seja, o rendimento mensal
propriamente dito), que é o rendimento distribuído pelo fundo, dividido pelo valor de
mercado da cota.
O total é a soma da variação mensal (cota) com o rendimento mensal (dividend yield)
6
do fundo.
2 0
81
Por fim, o desempenho da carteira é medido pela ponderação do desempenho total dos
2
fundos com o peso que cada um deles possui na carteira.
85
Glossário
01
F 0
Aprenda o significado dos termos básicos
C P
ABL: sigla para área bruta locável e indica a área disponível para locação de um
empreendimento.
Administrador de FIIs: ao administrador do fundo compete a realização de uma série de

atividades gerenciais e operacionais relacionadas com os cotistas e seus investimentos.
Ele deve cuidar da parte burocrática do dia a dia do fundo, defender os direitos dos
cotistas e controlar os prestadores de serviço.
Amortização: consiste na devolução de parte do capital investido e consequente desconto

no valor de patrimônio do FII.
Basis Point: convenção utilizada sobretudo no mercado de renda fixa. Traduzindo,

significa ponto-base e é frequentemente designado como bp, bps ou pb, representando
uma escala na qual 100 pontos-base representam 1%.
Benchmark: é um índice de referência que serve para balizar a performance do

investimento. Pode ser utilizado como benchmark o desempenho do IFIX ou a variação do
CDI, por exemplo.
Bolsa: é o nome dado à B3, antiga BM&FBovespa, onde são negociadas as cotas dos FIIs.
06
12
BTL: sigla para buy to lease; trata-se basicamente de um sale and lease back (SBL).
28
85
BTS: é a sigla para contrato “built to suit”. É o contrato de locação no qual o inquilino
1
encomenda a construção do imóvel para atender especificamente às suas necessidades.
00
P F
Cap Rate: é a sigla utilizada para capitalization rate (taxa de capitalização), calculada a
C
partir do aluguel mensal e seu valor de mercado. O resultado representa a porcentagem
da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor.
CDI: é a sigla para Certificados de Depósitos Interbancários, os quais foram criados para
lastrear o mercado interbancário e facilitar a troca de reservas entre as instituições
financeiras. Em outras palavras, é uma taxa padrão que baliza investimento e serve como
benchmark para muitas aplicações.
Código de negociação: é o código sob o qual os FIIs são negociados na Bolsa. Eles
possuem 4 letras e um número no final (ex.: BRCR11). Caso haja a letra “B” após o código,
indica que o FII é negociado no mercado de Balcão. Caso contrário, na Bolsa.
Cotas: são a menor fração do patrimônio de um fundo. É por meio da compra de cotas na
Bolsa que se investe em determinado FII.
CRIs: Certificados de Recebíveis Imobiliários são um tipo de papel lastreado em ativos

imobiliários.
Data com: indica a data-limite em que as cotas têm direito aos dividendos do período (ou
seja, último dia útil em que os detentores das cotas têm direito ao dividendo do período
anterior).
06
12
Data ex: indica a data em que as cotas se tornam ex-dividendos (ou seja, primeiro dia útil
8
em que os detentores das cotas não têm direito ao dividendo do período anterior).
52
18
Data pagamento: indica a data de pagamento àqueles cotistas que possuíam a cota de
determinado FII na data com.
00
F

C P
Deep Value: é a situação em que o ativo está com alto desconto em relação aos seus pares
listados ou a ativos do mercado real.
DVD Yield: é a sigla utilizada em nossos relatórios para indicar o dividend yield de um
FII, sinônimo de yield.
FFO: é a sigla para "Funds From Operation" e representa a real capacidade geradora de
caixa de um FII, descontados os ganhos não operacionais.
FFO Yield: é a distribuição ao cotista, descontada da parcela referente a receitas não

operacionais, como por exemplo, venda de ativos.
FII: é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário.
Formador de mercado: é um agente que pode ser contratado para garantir a liquidez das
cotas do FII. Ele se compromete a manter ofertas de compra e de venda de forma regular
e contínua, fornecendo liquidez mínima e referência de preço para a cota do FII,
respeitando uma diferença máxima preestabelecida entre as ofertas de compra e de
venda.
Fundo fechado: os FIIs são fundos fechados. Em outras palavras, não é possível a entrada
6
de novos cotistas. Para investir ou desinvestir em uma cota, é necessário negociá-la na
Bolsa.
2 0

81
52
Fundos de FIIs: são um tipo de fundo que investe, principalmente, em cotas de outros
8
FIIs.
01
F 0
Gestão ativa: tal estratégia tem como objetivo superar a rentabilidade de determinado
P
benchmark. Em outras palavras, o gestor busca as melhores alternativas de investimento
C
com uma relação risco x retorno superior àquelas proporcionadas pelo seu indicador de
desempenho (Ifix).
Gestor de FIIs: ao gestor do fundo recai a responsabilidade de escolher os ativos que

compõem a carteira do fundo, tomando decisões com o objetivo de conseguir melhor
rentabilidade para os cotistas.
Ifix: é o índice da Bolsa que agrupa de forma ponderada os FIIs mais representativos em
termos de tamanho e de volume de negociação. É um bom benchmark para o
investimento em FIIs.
LCIs: Letras de Crédito Imobiliário são um tipo de papel lastreado em ativos imobiliários.
Leasing Spread: é o percentual de variação do valor de aluguel de contratos renegociados

ou de novas locações dos mesmos espaços em determinado período em comparação a um
período anterior. O "leasing spread” pode ser real quando é computado apenas o
percentual acima da inflação, ou nominal quando não há nenhum tipo de ajuste.
LH: Letras Hipotecárias são um tipo de papel lastreado em ativos imobiliários.
6
Liquidez: refere-se à capacidade e rapidez com que um ativo é convertido em dinheiro. A
0
liquidez das cotas do FII dependerá da existência de outro investidor no mercado que
2
deseje adquirir aquela cota, uma vez que, como visto, não é possível solicitar o resgate das
cotas ao administrador.
81

52
18
Mercado de Balcão: é um segmento de negociação de ativos administrado pela B3, antiga
0
BM&FBovespa, em que há a presença da entidade autorreguladora exercendo a
0
supervisão dos negócios. Entretanto, os parâmetros de negociação e as regras de listagem
F
são menos exigentes do que os do mercado de Bolsa.
C P
Monoativo: remete a um FII que tenha somente um ativo em seu portfólio.
MTD: é a sigla para “month to date”, que representa o desempenho de determinado

indicador desde o início do mês até a presente data.
Multiativo: remete a um FII que tenha vários ativos em seu portfólio.
Objeto: representa o principal tipo de ativo de um FII. Podem ser imóveis com perfil de
laje corporativa, shopping centers, logística, hospital, agência bancária, educacional,
hotel, residencial, produto financeiro, e cota de outros FIIs, entre outros.
Papéis: nome popular dado a ativos que têm lastros em ativos financeiros. Podem ser
CRIs, LCIs, LHs.
Poliativo: sinônimo de multiativo.
6
Prazo determinado: ocorre quando o FII tem prazo determinado para seu fim. Em
0
seguida, há um período de desinvestimento e amortização dos cotistas.
12
28
Prazo indeterminado: ocorre na maioria dos casos, indicando que o FII não tem prazo
5
para acabar.
18
00
Preço/VPA: indicador que representa o desconto de negociação de um FII na Bolsa em
F
relação ao seu VPA.
C P
SLB: é a sigla para contrato “sale & lease back”. É o contrato de locação que envolve a
venda do imóvel para o fundo, enquanto esse mesmo imóvel é imediatamente
arrendando para própria empresa que o vendeu, a qual mantém total controle
operacional das instalações, mediante o pagamento de aluguel.
Taxa de administração: é paga ao administrador do FII. Em alguns casos, essa taxa

engloba também a taxa de gestão. Ela é descontada do resultado do FII, antes da
distribuição aos cotistas.
Taxa de consultoria imobiliária: é paga ao consultor imobiliário do FII. Ela é descontada

do resultado do FII, antes da distribuição aos cotistas.
Taxa de gestão: é paga ao gestor do FII. Ela é descontada do resultado do FII antes da
distribuição aos cotistas.
Taxa de performance: é prevista em poucos FIIs e é calculada sobre o desempenho do FII

ao superar o desempenho de um benchmark preestabelecido. É descontada do resultado
do FII antes da distribuição ao cotista.
Ticker: é o mesmo que código de negociação.
06

12
28
Vacância: é o indicador utilizado para representar a parcela vaga de um imóvel ou
5
portfólio. Pode ser: física, quando calculada dividindo a área vaga sobre a área total;
18
financeira: quando calculada dividindo a receita potencial da área vaga sobre a receita
0
potencial total.
F 0
C P
VPA: sigla para valor patrimonial do FII. Normalmente é representado o VPA/cota, que
pode ser comparável ao valor de mercado da cota para calcular o desconto de negociação
do FII em relação ao seu VPA.
Yield: é o indicador que mede o rendimento de determinado FII. Ele é calculado em base
anual, dividindo a distribuição nesse período pelo preço atual da cota do fundo.
YTD: é a sigla para “year to date”, que representa o desempenho de determinado

indicador do início do ano até a presente data.
2017R: é a notação utilizada para indicar algo que já foi realizado (daí o “R”) em 2017.
2018E: é a notação utilizada para indicar algo que ainda não foi realizado e é esperado
(daí o “E”) em 2018.
Daniel Malheiros
Autor
Daniel Marinelli
Assistente
Erika Sá
Editora
06
12
Associada à: ANATEC, Instituto Palavra Aberta e Câmara Brasileira do Livro
28
85
Disclosure
01
0
Elaborado por pro ssionais autônomos e independentes, este conteúdo está protegido pela Lei de Direitos Autorais e é de uso exclusivo de seu destinatário,
sendo vedada a sua reprodução ou distribuição, seja no todo ou em parte, sem prévia e expressa autorização da Empiricus, sob pena de sanções nas esferas
F
cível e criminal.
P
As informações dispostas neste conteúdo re etem exclusivamente as opiniões dos pro ssionais, resultantes de pesquisas fundamentadas, com informações
disponíveis ao público e consideradas con áveis na data de sua publicação. Referido conteúdo nasce de estimativas e está sujeito a mudanças.
C
Este material está pautado na liberdade de expressão e possui caráter meramente informativo, não representando quaisquer ofertas de negociação de
valores mobiliários e/ou outros instrumentos nanceiros.
As informações contidas neste conteúdo têm o propósito meramente informativo, visando fomentar o debate e a educação nanceira de seus destinatários.
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Carteira Fiis Outubro 2018

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05/09/2018 Carteira de FIIs para setembro de 2018 | Empiricus - Área do Assinante

São Paulo, 3 de setembro de 2018

Resumo desta publicação

📺 O próximo Plantão de Dúvidas será no dia 18 de setembro, às

👉 Aos novos assinantes, recomendamos assistir ao vídeo

Em termos macroeconômicos domésticos, destacamos o PIB (Produto Interno Bruto)

Houve ainda um aditivo de contrato com um locatário do edifício Montreal, com

O deal envolve troca de ativos, no qual a Brookfield se compromete a adquirir R$ 1,3

Segundo o relatório de agosto e referente a junho, a taxa de ocupação permaneceu em

Do lado positivo, o NOI registrou crescimento de 7,5% em relação ao mesmo período do

Continuamos otimistas com o segmento de shopping centers, dada a grande pulverização

O imóvel é um triple A localizado na confluência das avenidas Engenheiro Luís Carlos

Para entendermos o real valor da operação, incorporamos ao nosso modelo premissas

O NOI competência apresentou crescimento de 3% na passagem anual (excluindo

Em contrapartida, as vendas por metro quadrado e as vendas mesmas lojas (SSS)

Gostamos do MALL11. Trata-se de um fundo monoativo e exposto ao segmento de

O fundo segue no processo de investimento com recursos da quarta emissão de cotas. Já

Em agosto, o fundo distribuiu R$ 0,4 por cota, um yield anualizado de 7,3%.

O desempenho da carteira de renda apresenta um retorno acumulado de 20,5% desde

Desempenho da carteira de ganho de capital

Gostamos do RNGO11, um ativo que diversifica a nossa carteira geograficamente, tem um

Desempenho acumulado — carteira de ganho de capital

Datas de pagamento dos proventos

Nosso canal de discussão

Convidamos nossos assinantes a participar enviando críticas, sugestões e dúvidas pelo e-

FIIs mais líquidos

Publicações Empiricus – FIIs

Carteira de renda mensal para setembro

Carteira de ganho de capital mensal para setembro

Entendendo o desempenho da carteira

O preço inicial é o valor de mercado da cota no primeiro dia do mês, antes da

O preço final é o valor de mercado da cota no último dia do mês, depois do

A variação mensal refere-se à variação do valor de mercado da cota entre o primeiro

Administrador de FIIs: ao administrador do fundo compete a realização de uma série de

Amortização: consiste na devolução de parte do capital investido e consequente desconto

Basis Point: convenção utilizada sobretudo no mercado de renda fixa. Traduzindo,

Benchmark: é um índice de referência que serve para balizar a performance do

CRIs: Certificados de Recebíveis Imobiliários são um tipo de papel lastreado em ativos

FFO Yield: é a distribuição ao cotista, descontada da parcela referente a receitas não

FII: é a sigla para Fundo de Investimento Imobiliário.

Gestor de FIIs: ao gestor do fundo recai a responsabilidade de escolher os ativos que

Leasing Spread: é o percentual de variação do valor de aluguel de contratos renegociados

LH: Letras Hipotecárias são um tipo de papel lastreado em ativos imobiliários.

MTD: é a sigla para “month to date”, que representa o desempenho de determinado

Multiativo: remete a um FII que tenha vários ativos em seu portfólio.

Poliativo: sinônimo de multiativo.

Taxa de administração: é paga ao administrador do FII. Em alguns casos, essa taxa

Taxa de consultoria imobiliária: é paga ao consultor imobiliário do FII. Ela é descontada

Taxa de performance: é prevista em poucos FIIs e é calculada sobre o desempenho do FII

Ticker: é o mesmo que código de negociação.

YTD: é a sigla para “year to date”, que representa o desempenho de determinado

© 2018 Empiricus Research Publicações Ltda. · CNPJ 11.431.155/0001-07

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