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2.

4) Diga qual o significado de uma taxa de atualização nominal anual de


10% utilizada na avaliação econômica de um projeto? Quais são as
vantagens e desvantagens, na avaliação econômica, da utilização de preços
constantes e da alternativa de utilização de preços correntes?

Significado: A taxa de atualização nominal é um valor que representa a


compensação às desvantagens de iliquidez, inflação e risco. Neste caso, significa
que para compensar estes três fatores, deve-se incorporar um benefício de 10%
ao ano ao investimento.
Exemplo: A taxa de atualização nominal de 10% a.a. significa que uma receita de
100€ que ocorrerá no prazo de 1 ano tem o valor atual de 100x(1/(1+10%))^1 =
90,91€.

Preços constantes:
Vantagens: Melhor percepção da evolução econômica de um país;

3.6) O que entende por, e qual o significado de, “fator de capitalização” na


avaliação imobiliária?
Explique por que o valor de um bem imobiliário pode ser expresso pelo valor
atual de uma renda perpétua, senda esta o produto do valor do bem imobiliário
multiplicado pelo fator de capitalização.
Em condições normais de mercado faça uma comparação, justificando, entre
empreendimentos de habitação e de escritórios para o estabelecimento desse
fator.

Fator de capitalização: Traduz a relação entre os mercados de arrendamento e


de venda. Permite obter o valor do imóvel a partir do rendimento anual. É o que
iguala o rendimento do prédio e o recebimento de uma renda ao longo da vida.

PV(renda perpétua) = Valor(Bem) x Fator de Capitalização.

Pois as propriedades são produtivas e produzem rendimentos.

Comparação:

3.7) “O setor das atividades imobiliárias é um setor muito segmentado”.


Comente essa asserção.

1.1) O que entende por método do “Rácio Beneficios/Custos” (RBL) e do


“Período de Retorno” relacionados com a avaliação econômica dos projetos
de investimentos? Comente sobre a aplicabilidade dos dois métodos para
os diferentes tipos de decisão.

O valor do RBL, também conhecido como Índice de Rentabilidade, indica a


performance econômica de um investimento. É calculado dividindo o somatório dos
benefícios líquidos sobre o somatório dos custos. Caso o valor seja maior que 1,
entende-se que o investimento é lucrativo. Caso seja igual a 1, entende-se que não
gera lucro nem prejuízo. Caso seja menor que 1, entende-se que o investimento não
é econômico.
Utilização: Aceitar ou rejeitar projetos; combinar sistemas interdependentes;
verificar um projeto com orçamento limitado; projeto/dimensão.

O Payback mede quanto tempo é necessário para recuperar os custos de


investimento. O cálculo é feito somando as receitas até que o valor supere os custos
de investimento. Chama-se de Payback Descontado quando considera-se no cálculo
o custo de capital. Quando este valor é desconsiderado, chama-se Payback Simples.

Utilização: Descobrir quanto tempo é necessário até que o projeto comece a render
lucros.

1.2) Refira-se a, e comente sobre, os vários tipos de benefícios e custos a ter


em conta na avaliação econômica de uma infraestrutura rodoviária (por
exemplo uma estrada). O que entende por “tráfego gerado” e “tráfego
desviado”?

Custos: Equipamentos, mão-de-obra, encargos sociais, materiais, transporte, custos


governamentais, paralisação do tráfego. Etapas de obra: terraplenagem,
fundações, pavimentação, drenagem, obras complementares, sinalização.

Benefícios: Redução de custos de operação; estimulação do desenvolvimento


econômico; redução do tempo tanto para passageiros como para cargas; menos
acidentes e redução de danos de propriedade.

Tráfego gerado: O tráfego gerado como resultado da diminuição dos custos de


transporte. Ex. Aumento da produção agrícola/industrial; transporte de comodities
que anteriormente eram vendidas localmente.

Tráfego desviado: O tráfego que anteriormente utilizava outros meios (no mesmo
modal ou não) e que passou a utilizar a estrada em questão devido aos
melhoramentos.

2.5) Refira-se aos diferentes tipos de valor considerados na avaliação


imobiliária e quais os métodos correntes de avaliação que lhes sejam
subjacentes. Descreva os procedimentos a seguir para avaliação de um
bem imobiliário pelo método comparativo.

Valor de uso: A valorização do bem conforme a sua capacidade de satisfazer a


necessidade de uma coletividade.
Valor de troca: A quantidade monetária pela qual o bem pode ser trocado no
mercado.
Custo: A soma do dinheiro, investimentos e gastos necessários para a execução do
bem.
Valor subjetivo: O montante que um comprador está disposto a pagar e um
vendedor está disposto a receber pela transação de um bem.
Valor de Mercado: O montante necessário para transacionar uma propriedade
adequadamente publicitada entre comprador e vendedor independentes e
interessados.

1 – Prospecção do mercado: Angariar informações a respeito das transações


recentes de imóveis similares (área, tipologia, conservação, idade etc.).
2 – Verificação da informação: Verificar se a quantidade e qualidade das
informações são suficientes para prosseguir.
3 – Seleção de unidades de comparação aplicáveis: Metro quadrado de área
útil/bruta; propriedades agrícolas; rendimento por hectare.
4 – Comparação das propriedades vendidas com a propriedade a avaliar: Utilizar
elementos de comparação e técnicas de homogeneização.
5 – Reconciliação dos resultados num valor indicativo: Análise estatística dos dados
homogeneizados. Determinar média, desvio padrão, coeficiente de variação etc.

2.6)Descreva a fórmula do “método dos custos” na avaliação imobiliária.


Qual é o significado de cada um dos termos da expressão? Em que casos é
mais indicada a utilização desse método de avaliação imobiliária?
Indicação e uso:
Propriedades nunca ou raramente transacionadas;
Edifícios antigos;
Construções ou partes para fixação de prêmios de seguro, indenizações e
tributações fiscais.

Método dos Custos


V = (T+Et+C+Ec)x(1-Kfi)x(1-Kfy)x(1-Kam)x(1+A)+Ecom+L
Onde,
V = valor do empreendimento no estado em que se encontra
T = Valor do mercado do terreno
Et = Encargos da aquisição do terreno
C = Preço da construção
Ec = Encargos da construção
Kfi = Coeficiente de depreciação física
Kfu = Coeficiente de depreciação funcional
Kam = Coeficiente de depreciação ambiental
A = Coeficiente de apreciação
Ecom = Encargos de comercialização
L = lucro do promotor

3.4) O que entende por “período de estudo” na avaliação de investimentos?


Quais são os fatores a ter em conta no estabelecimento desse período?
Exemplifique.

Definição: O tempo sobre o qual os custos e benefícios são considerados numa


devisão de investimento.
Fatores: O horizonte de tempo do investidor (o período em que há interesse no
projeto); o tempo de vida do projeto (do edifício); se a perspectiva é para a
sociedade ou para um investidor individual; a decisão de aceitar ou rejeitar um
projeto ou escolher projetos alternativos.
Exemplos: O período de posse do investidor; a vida do projeto; o menor múltiplo
comum das vidas dos projetos alternativos; o horizonte de tempo do investidor; a
vida mais longa dos projetos alternativos; a vida do edifício em questão.

3.5) Refira-se aos diferentes métodos correntes da avaliação imobiliária.


Descreva, de uma forma resumida, os procedimentos a seguir para a
avaliação de um terreno através da aplicação do método de valor residual.

Métodos: Comparativo ou de Venda; Rendimento; Rendimento do Negócio; Custo;


Valor Residual.
Método do Valor Residual: Uma variante do Método dos Custos. Considera todos os
custos e receitas envolvidos na execução do empreendimento.

Produto de venda – [Custos de desenvolvimento (projeto + construção) +


comercialização + venda + encargos + taxas + lucro] = Excedente para o terreno.

Aplicação: Saber o valor da obra no estado em que se encontra. Propriedades que


serão objeto de beneficiação. Terrenos.

3.1) O que entende por métodos de avaliação econômica nos projetos de


investimentos? Comente sobre a aplicabilidade dos métodos LCC, BL e Pay-
back para os diferentes tipos de decisão.

Definição: Os métodos utilizados para determinar com qual eficiência um projeto


cumpre os objetivos sociais ou econômicos do interessado. O objetivo principal é
medir se seus custos e benefícios são tão vantajosos como aqueles que poderiam ser
obtidos por outras oportunidades de investimento.

LCC: Decisão de compra de produtos; Estudos de acessibilidade econômica; Estudos


de seleção de fonte; Análise de níveis de manutenção; Custos de reparação e
garantias.

BL: Encontrar a opção economicamente mais eficiente entre diversas alternativas.

Payback: Estimar quanto tempo levará para as entradas pagarem o valor de


investimento.

1.6) O que entende por índice de “Liquidez Geral”? Comente sobre este
indicador para o caso de uma empresa de construção típica (dedica-se
exclusivamente à execução de contratos de construção).

Mostra a capacidade de pagamento da empresa a longo prazo, considerando tudo


o que ela converterá em dinheiro a curto e longo prazo. Ou seja, a capacidade de
pagamento em qualquer prazo, liquidando todas as suas dívidas e capitalizando
estoques, equipamentos, materiais, imóveis, investimentos etc.

4.1) O que entende por “capital circulante”? Comente sobre este indicador
para o caso de uma empresa de construção típica (dedica-se
exclusivamente à execução de contratos de construção).
É a parte do capital destinada às despesas operacionais. Em uma empresa de
construção pode-se considerar as matérias-primas, salários, combustíveis dos
maquinários, energia, estoques e dinheiro disponível a curto prazo.

4.2) O que entende por “custo horário de utilização” de um equipamento


(de valor significativo) de construção? Diga (sem efetuar cálculos) como
procederia para estabelecer os custos de equipamento de uma
determinada operação de construção.

Somam-se todos os gastos e investimentos que se tem com determinado


maquinário (compra, manutenção, energia etc.), subtrai-se o valor residual,
multiplica pela estimativa de vida útil e divide-se pelas horas de trabalho por ano
do equipamento.

3.3) De que fatores depende o estabelecimento da “taxa de atualização” na


análise de investimentos? De que formas pode essa taxa ser expressa?

Taxa de iliquidez (impossibilidade de aplicar em outro investimento);


Taxa de risco;
Taxa de inflação.

1.7) Diga como procederia para estabelecer os custos de equipamento (de


valor significativo) de uma determinada operação de construção.

Custos de propriedade (depreciação e juros)


Custo de operação (combustível, pneus, lubrificantes etc.)
Custo do operador (salário e encargos)
Custo de manutenção (limpeza, lavagem, inspeção)