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Thème
Le financement bancaire au
service de l'immobilier
Présenté par : HENTOUR Fouad Encadré par : M. DJEMOUI
Sofiane
Février 2005
Classification : C1 - Interne
Remerciements
Ce travail a été réalisé dans le cadre de la préparation du Brevet
Supérieur de Banque à l'Ecole Supérieure de Banque.
d'eux.
Merci à toutes les personnes qui m'ont aidé de près ou de loin durant
ces trois années d'études. Particulièrement :
Famille
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SOMMAIRE
INTRODUCTION GENERALE 01
Chapitre préliminaire 04
EN ALGERIE
Chapitre 1 : Le marché
immobilier algérien « Du
monopole de l'Etat à l'ouverture
du marché » 08
1. De 1967 à 1986 09
12
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Hypothécaire (SRH) » 18
1. Définition du promoteur 22
I. GENERALITES 26
1. Définition 26
53
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Chapitre 2 : Gestion des risques 55
1. La gestion préventive 55
2. La gestion opérationnelle 60
3. La gestion curative 72
1. Constitution du dossier 89
2. Identification de la relation 89
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CONCLUSION GENERALE 104
BIBLIOGRAPHIE ANNEXES
Introduction générale
Dès l'indépendance, l'Etat algérien a ressenti l'importance du secteur
de l'habitat dans la croissance économique et le confort et le bien être
de la population.
Le travail que nous avons effectué dans le cadre de notre stage dans
différentes structures de la CNEP-BANQUE, tente de mettre en
exergue comment la banque peut être un élément dynamique de la
relance du marché immobilier.
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un essor à la mesure des besoins potentiels ou réels du marché du
logement en Algérie.
Chapitre Préliminaire
LE MARCHE IMMOBILIER
Ce chapitre sera consacrer à l'étude des différentes notions, liées au
marché immobilier, à savoir :
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La définition du marché immobilier ;
-Actif réel.
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-Immobilité spatiale : rôle fondamental du quartier et qualité des
infrastructures, des services, accès à
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être exactement identiques car même si leurs caractéristiques sont
très semblables, elles ne peuvent avoir les mêmes coordonnées
géographiques. Outre cet aspect les terrains diffèrent souvent selon
leur destination (immobilier résidentiel, commercial, industriel, etc.),
leur taille, leur accessibilité, leur orientation, leur forme, etc. Deux
bâtiments également sont le plus souvent différents : ils peuvent se
distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur âge,
leur état d'entretien, leur volume, leur localisation, etc. Les sources
d'hétérogénéité des biens immobiliers sont extrêmement
nombreuses, beaucoup plus nombreuse que pour l'or par exemple.
Dans le cas de l'or en effet, il suffit de donner le degré de pureté du
métal pour le caractériser de façon précise, alors que pour
l'immobilier il convient en tout cas de donner l'adresse, la surface ou
le volume de l'immeuble, la surface du terrain sur lequel est construit
l'immeuble, l'année de construction, l'état de rénovation. Même si un
acheteur potentiel dispose de tous ces éléments, il voudra visiter
l'immeuble afin de pouvoir mieux le caractériser.
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La définition du marché immobilier, les caractéristiques spécifiques
aux biens immobiliers nous ont conduit à émettre le constat suivant :
- L'immobilier résidentiel ;
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3.1.1- Le logement : c'est d'une façon générale tout local destiné à l'habitation des
ménages.
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l'immobilier de loisir (musés, parc d'attraction, etc.), biens détenus par
l'Etat (casernes, prisons, etc.), l'immobilier agricole...
4- LA SEGMENTATION DU MARCHE
IMMOBILIER
PREMIERE PARTIE
L'ENVIRONNEMENT DU
FINANCEMENT
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DE L'IMMOBILIER EN ALGERIE
Depuis quelques années un nouveau dispositif du financement
de l'immobilier s'est installé progressivement en Algérie.
Plusieurs réformes on tété nécessaires pour le mettre en place.
Ces dernières ont démarré par la mise en place d'un nouveau
cadre réglementaire de la promotion immobilière (1986 / 1993),
puis l'implication de l'ensemble des banques dans le
financement de l'immobilier. Ces réformes ont été complétées
par la création de plusieurs institutions, afin de faciliter et
sécuriser le financement de l'immobilier.
Chapitre 1
LE MARCHE IMMOBILIER
ALGERIEN
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« Du monopole de l'Etat à
l'ouverture du marché »
Selon un article paru dans la revue interne CNEP-NEWS1. L'évolution
du marché immobilier algérien a été marquée par deux périodes :
1- DE 1967 A 1986
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É Le vieillissement prématuré du cadre bâti à cause du manque
d'entretien ;
10
C'est dans cet esprit que dès 1986 un cadre juridique de la promotion
immobilière a été mis en place. 2.1- Le cadre juridique de la
promotion immobilière
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2.1.1- La loi 86-07 du 04 mars 1986
A- Objectifs de la loi
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Elle visa aussi, la consécration de la formule de vente sur plans
(VSP) ou vente en état futur achèvement (VEFA) en lieu et place de
la vente sur réservation, avec pour conséquences :
11
12
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Chapitre 2
LE NOUVEAU CADRE
INSTITUTIONNEL
DU FINANCEMENT DE
L'IMMOBILIER
Jusqu'en 1997, la CNEP était la seule institution pouvant financer le
logement à côté bien sur du Trésor Public. Afin, d'impliquer
l'ensemble des banques, de nouvelles institutions ont été créée pour
venir en aide aux banques en mettant à leur disposition des
ressources longues et leur assurer la couverture contre les risques
d'insolvabilité.
emprunteurs;
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1.1- La Caisse Nationale de Logement (CNL)
1.1.1- Présentation
1.1.2- Missions
1- Environ 60.000 par ans pour les années : « 1998- 1999- 2000 ».
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l'accession de logement neuf, soit à la construction d'un logement qui
peut s'effectuer à titre individuel ou dans le cadre d'une organisation3.
L'accès à cette aide financière est réservé aux postulants non logés
ou mal logés, n'ayant pas bénéficiés de la cession d'un logement du
patrimoine immobilier public ou d'une aide de l'Etat destinée au
logement, ne possédant pas en toute propriété une construction à
usage d'habitation, justifiant d'un revenu inférieur à cinq (05) fois le
SNMG4, ayant consenti un effort d'épargne et justifiant d'un apport
personnel.
MONTANT DE L'AIDE
CATEGORIES REVENUS REVENUS (DA)
(DA)
1 R < 2,5 SNMG R < 25000 500.000,00 DA
2,5 = R = 2500 = R <
2 450.000,00 DA
4SNMG 40000
4000 = R =
3 4 = R = 5 SNMG 400.000,00 DA
50000
1.2.1- Présentation
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Le FGCMPI est une mutuelle de promoteurs, à but non lucratif dont le
rôle constitue à garantir les paiements effectués au profit des
promoteurs immobilier sous forme d'avances, à la commande par les
futurs acquéreurs de logements dans le cadre d'une vente sur plans6.
14
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y' L'escroquerie dûment constaté par les autorités judiciaires.
1.2.3- L'adhésion
Remarque
1.3.1- Présentation
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importe de préciser que cette société se donne également comme
objectif la production de normes en
GARANTI E T O T A L E
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Couverture intégrale - La mise en jeu de l'hypothèque et la réalisation des biens
hypothéqués relèvent de la responsabilité de la SGCI.
- Cette couverture ne court qu'après un délai d'un (01) an, après la mise en
place du crédit garantie.
- Seules les échéances impayées seront couvertes. Les pénalités, les intérêts de
retard ainsi que les frais de justice et de procédure exigibles de l'emprunteur,
sont exclus.
Couverture d u sinistre
15
16
Remarque
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V' Le montant du crédit ne doit pas dépasser 80% du prix du
logement ou de la construction dans la limite de cinq (05) millions de
Dinars ;
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· Le solde représentant le reliquat obtenu après la vente effective du
bien, déduction faite de l'indemnité de 50% déjà versée, est payée à
la banque après la vente du bien, dans les limites des 40% restants.
17
De 04 ANS à 07
5%
ANS
Remarque
1.4.1- Présentation
Créée en 1995, la SATIM est une société par actions (SPA), d'un
capital social de 267 000 000,00 Dinars. Ses actionnaires sont le
banques, à savoir : la BADR, BNA, BEA, CNEP-BANQUE, CNMA et
la BARAKA BANQUE. Elle est au service de ces dernières et met à
leur disposition un Système Interbancaire de Gestion (SIG) qui
intègre les trois prestations suivantes :
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Les transactions se rapportant à la monétique12 ; La commande des
chéquiers.
Remarque
18
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2- L'INSTITUTION CHARGEE DU
REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE : « LA
SOCIETE DE REFINANCEMENT HYPOTHECAIRE
» (SRH)
2.1- Présentation
2.2- Missions
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objectif à moyen terme la création d'un marché hypothécaire et la
titrisation16 des prêts hypothécaires.
15- Les termes sont les périodes du crédit dans lesquelles le taux
d'intérêt est fixe.
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> Les crédits octroyés, objet de la demande de refinancement doivent
se porter sur :
> Les portefeuilles sont refinancés sur la base d'un taux fixe de 8,5%.
Selon les conditions de refinancement de cette société, les banque
doivent prévoir une commission de 1,5% soit un taux de sortie de
10%.
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17- La subrogation permet à un débiteur d'emprunter pour
rembourser ses créanciers et de transporter les garanties accordées
à ce dernier au nouveau créancier.
20
INVESTISSEURS
12
SRH
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Centrale des
risques des
ménages
SATIM
34
PROMOTEURS
BANQUE
8 10
11 12
SGCI
MENAGES
13 15
14
CNL
FGCMPI
LES LEGENDES
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Garantie SGCI aux crédits immobiliers aux ménages. 13-
Paiement d'avances dans le cadre de la vente sur plans (VSP).
14- Garantie des avances par le fonds en cas d'insolvabilité du
promoteur. 15- Aide à l'accession à la propriété (AAP).
21
DEUXIEME PARTIE
LE FINANCEMENT BANCAIRE
DU MARCHE IMMOBILIER
Le bon fonctionnement du marché immobilier dépend de
l'existence d'une offre intéressante et d'une demande solvable
.Ceci ne peut être réalisé que par la disponibilité des fonds
nécessaires à la réalisation des biens immobilier et à l'achat de
ces derniers.
22
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Chapitre 1
Le PROMOTEUR IMMOBILIER
1- DEFINITION DU PROMOTEUR
Ce cliché, aussi sommaire que bien ancré dans les esprits, n'a
évidemment qu'un lointain rapport avec la réalité naturellement toute
autre1 ».
propres.
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2- LES INTERLOCUTEURS DU PROMOTEUR
IMMOBILIER
LES PARTENAIRES
TRAVAILLANT POUR LE
COMPTE DU PROMOTEUR
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Acquéreurs
du terrain
Vendeur
Notaire
PROMOTEUR
Actionnaires
Collectivités
Locales
Banque
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- Bureau de contrôle
;
- Coordonnateur
sécurité.
Commercialisation
- Marketing ;
-Publicitaire ;
- Commerciaux.
23
24
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· Mise au point des plans de financement, des concours bancaires,
du montage juridique ;
Ainsi :
· Publicitaires, commerciaux ;
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· La banque qui apporte un financement complémentaire sous forme
d'un crédit promoteur ou d'accompagnement (avec un plafond de
découvert) ;
· Les assurances :
25
Les administrations :
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y' Le Ministère de l'environnement ;
· Les concessionnaires :
26
Chapitre 2
LE FINANCEMENT DE L'OFFRE
IMMOBILIERE
« Crédits à la promotion
immobilière »
I- GENERALITES
1- DEFINITION
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2- LES PRINCIPES DE FINANCEMENT DE LA PROMOTION
IMMOBILIERE Trois grands principes peuvent être retenus
:
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4- MONTAGE D'UN DOSSIER DE CREDIT A LA
PROMOTION IMMOBILIERE
A- PREMIERE PHASE
1- CONSTITUTION DU DOSSIER
afférant ;
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V' Le jeu de plans du programme immobilier projeté (plans de masse,
étages, coupes et façades) ; V' Le permis de construire ;
V' Les bilans et comptes des résultats des trois (03) dernières années
pour les promoteurs ayant déjà
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2- LE DEPOT DU DOSSIER
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3- RECEPTION DU DOSSIER
- Juridique ;
- Technique ;
- Financier et commercial.
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L'examen des statuts du promoteur : l'examen de ces documents
revêt une importance primordiale car il permet :
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De s'assurer de la conformité des travaux projetés avec ceux
autorisés par le permis de construire ;
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Deuxième partie Le financement bancaire du marché immobilier
30
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5- EXAMEN DU DOSSIER PAR LES COMITES DU CREDIT3
É Le directeur du réseau ;
31
PREMIERE PHASE
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AGENCE
EXAMEN DE RECEVABILITE
DPI
DECISION
DEJRC
(CCC)
DIRECTION DU CREDIT
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AVIS TECHNIQUE
CONTROLE RECEVABILITE
SAISINE DE :
LA DIRECTION D'ETUDE
JURIDIQUE ET REGLEMENT
COTENTIEUX (DEJRC)
LA DIRECTION DE LA
PROMOTION IMMOBILIERE
(DPI).
TRAITEMENT DU DOSSIER
FINANCIER
SAISINE DU CCC.
AVIS JURIDIQUE
AVIS MOTIVE
STRUCTURES ACTIONS
32
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· Le président directeur général (PDG) ;
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B- DEUXIEME PHASE
33
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Il convient de préciser qu'à cette étape de mise en place, l'ouverture
du compte ne comportera pas d'autorisation de tirage.
Tout crédit immobilier consenti par la banque doit être assorti d'une
garantie contre le risque de non recouvrement, du fait de
l'impossibilité, l'incapacité ou le refus de l'emprunteur de rembourser
le crédit.
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· La désignation du créancier (la banque) avec l'indication de son
représentant (le directeur d'agence) et de la décision lui conférant les
pouvoirs (décision de nomination au poste) ;
34
3- LA MOBILISATION DU CREDIT
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3.1- Le contrôle préalable
3.2- Le paiement
4- SUIVI DU FINANCEMENT
35
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(direction de crédit), il doit se caractériser par sa permanence et
devra porter sur tous les éléments techniques et financier du projet.
Cette expertise devra être exécutée lors des phases les plus
importantes du projet :
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· D'un plan de trésorerie prévisionnel actualisé ;
36
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CONVENTION DE CREDIT
MOBILISATION DU CREDIT
SUIVI DU FINANCEMENT
ATTESTATION DE SOLDE
MAINLEVEE D'HYPOTHEQUE
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RECOUVREMENT DU CREDIT
DEUXIEME PHASE
37
4.3.2-Information exceptionnelle
5- RECOUVREMENT DU CREDIT
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· la notification, au promoteur du montant ainsi déterminé.
38
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à sa transmission à la conservation foncière territorialement
compétente,et à la transmission d'une copie, à des fins d'exploitation
à l'agence domiciliataire et à la direction du financement des
promoteurs.
39
Chapitre 3
LE FINANCEMENT DE LA
DEMANDE IMMOBILIERE
« Crédits immobiliers aux
particuliers »
Parallèlement aux crédits consentis aux promoteurs immobiliers, les
banques sont appelées à financer la « demande », c'est-à-dire
apporter leur concours financier aux ménages pour leur permettre de
réaliser leurs projets immobiliers.
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2- CARACTERISTIQUES DES CREDITS
IMMOBILIERS AUX PARTICULIERS 2.1- La durée
40
Les prêts à taux variables peuvent faire bénéficier les clients dans le
cas d'une éventuelle baisse du taux. Mais ils peuvent aussi être
désavantageux en cas d'une hausse des taux qui engendrera une
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augmentation des intérêts à payer. Pour les banques, ces taux
présentent un avantage en cas de hausse (augmentation de la
rentabilité), mais leurs impact se dévoilera négatif le cas d'une
éventuelle baisse de taux (diminution de rentabilité).
Remarque
2.3- Le différé
É Le différé total ;
É Le différé d'amortissement.
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2.5- Le remboursement par anticipation
41
Les crédits immobiliers sont devenus des produits bancaires, dès leur
implication dans le créneau des banques commerciales, le crédit
immobilier revêt plusieurs formes et peut avoirs plusieurs formes.
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Le taux d'intérêt est connu dès l'origine et ne peut être révisé, parmi
ces crédits, on distingue :
Les prêts à échéance constante : ce sont les plus utilisés par les
emprunteurs. Le remboursement mensuel, trimestriel ou annuel reste
identique et connu sur toute la durée de l'emprunt. Dans leurs
compositions, ce sont donc les proportions de capital (qui
augmenteront) et d'intérêt (qui diminueront) ;
Les prêts à échéances par paliers : dans ce, les montants des
échéances peuvent être progressifs et / ou dégressifs, mais selon
une périodicité qui n'est plus annuelle. Elle est fixée en fonction des
objectifs de l'emprunteur ;
42
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Prêts révisables à échéances variables et durées constantes ; Prêts
révisables à échéances et durées variables ;
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Sont proposés par les établissements de crédits ayant passé une
convention avec l'Etat qui bonifie le taux d'intérêt ou met à la
disposition des banques des fonds destinés à l'aide sociale pour les
gérer selon les critères de sélectivité.
Sont consentis selon les mêmes critères que les prêts conventionnés
mais sous certaines conditions de ressources maximales. Les
intérêts sont moins par rapport à d'autres prêts conventionnés grâce
à la prise en charge d'une partie des risques par un fonds de garantie
spécialisé. Ils permettent également de bénéficier de l'aide de l'Etat.
Seuls les établissements adhérents au fond peuvent proposer ces
prêts.
43
Le logement social est financé par les fonds du Trésor Public ou sur
le budget de l'Etat. Ce type de logement est destiné aux couches
sociales les plus démunies, vivant dans des conditions précaires.
Classification : C1 - Interne
sans l'aide de l'Etat, ne pourraient pas accéder à la propriété du
logement.
4- Voir (ANNEXE 1)
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6- Voir : aide à l'accession à la propriété, première partie de ce
mémoire
44
LA COOPERATIVE IMMOBILIERE
A- définition
B- Objet
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D- Contrôle de la coopérative immobilière D.1- L'Assemblé
Populaire Communale
constitutif ;
45
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E- La gestion de la coopérative immobilière
ORGANE DE GESTION
CONSEIL DE
GESTION
ASSEMBLEE
GENERALE
BUREAU DE
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GESTION
ORGANE DE CONTROLE
AUTORITE DE
CONTROLE
(APC)
COOPERATIVE IMMOBILIERE
46
Classification : C1 - Interne
vente sur plan constitue un produit leader en matière de sécurité pour
toutes les parties
A- Définition
La ventes sur plans (VSP) est un nouveau produits et est régies par
les décrets8: législatif n° 93-03 du 01-03-1993 relatif à l'activité
immobilière et exécutif n° 94-85 du 07-03-1994 relatif au modèle du
contrat VSP.
B- Le contrat VSP
Le contrat VSP qui est régi par le décret exécutif n° 94-58 du 07-03-
1994 relatif au modèle du contrat VSP.
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Il est lui-même un acte de vente établit par document notaire, et doit
être conforme, sous peine de nullité au modèle fixé par le décret
susmentionné. Il est soumis aux formalités légales d'enregistrement
et de publication.
47
réglementation en vigueur ;
Classification : C1 - Interne
responsabilités civiles décennale éditées par les dispositions du code
civil et conformément à la loi relative aux assurances.
Remarque
48
Classification : C1 - Interne
y' Soit le décès du promoteur (s'il s'agit d'une personne physique) ; y'
Soit la faillite ou la dissolution de la société de promotion immobilière
; y' Soit la disparition du promoteur dûment constatée.
Pour le promoteur : la VSP lui présente deux (02) avantages qui sont
:
y' L'assurance que le bien qu'il va réaliser sera vendu et donc pas de
problème de mévente ; y' Possibilité d'utilisation des fonds payés par
les acquéreurs pour la réalisation du bien en
Classification : C1 - Interne
Pour la banque : dans cette technique la banque tire son intérêt du
fait qu'elle intervient dans un environnement sécurisé et dans le cadre
d'un financement triangulaire, (banque, promoteur, acquéreur), où le
risque est partagé entre trois (03) intervenants.
49
TROISIEME PARTIE
50
Chapitre 1
Classification : C1 - Interne
TYPOLOGIE DES RISQUES
Classification : C1 - Interne
Le risque pays : ce risque appelé aussi, risque souverain s'est
développé surtout depuis les années 80. Il est lié à la probabilité de
non paiement des créances par les débiteurs résidents dans des
pays « jugés à risque » (comme des pays en situation politique ou
économique délicate ou victime d'une catastrophe naturelles). Ce
risque se manifeste aussi, dans le cas où l'emprunteur est solvable
alors que son pays est en état de faillite monétaire, c'est-à-dire qu'il
ne peut pas faire face au service de la dette
51
Les banques : le risque que peut courir la banque dans ce cas est
fortement lié à celui courus par les investisseur car la moindre
perturbation sur le marché secondaire se refléterai négativement sur
la banque soit par :
Classification : C1 - Interne
· Une augmentation des taux débiteurs pour les crédits immobiliers
(contraction de la demande) ;
· Le risque de transformation.
52
Classification : C1 - Interne
Troisième partie La gestion des risques
Les
Classification : C1 - Interne
1.3- Le risque des taux d'intérêts
5-
53
Classification : C1 - Interne
Exposition au risque en cas de hausse de taux d'intérêt
Ressources à taux
Durée des ressources
fixe
Classification : C1 - Interne
3- LES AUTRES RISQUES
54
comptabilité ;
Classification : C1 - Interne
L'hypothèque8 : le banquier doit prendre toutes les précautions
possibles lors de la prise de l'hypothèque. Il doit s'assurer que :
É L'acte d'hypothèque doit être établie par un notaire qui a pour tache
de vérifier la régularité du titre de propriété.
55
55
Chapitre 2
1- LA GESTION PREVENTIVE
Classification : C1 - Interne
Dans la gestion préventive du risque, nous mettrons l'accent sur la
gestion stratégique du risque à travers le respect des règles
prudentielles, en suite, nous focaliserons notre étude sur le système
de classifications et provisionnement des créances risquées. Nous
consacrerons la dernière partie du développement de la gestion
préventive à la gestion du taux d'intérêt qui peut être une composante
néfaste pour les banques qui octroient des crédits à long terme, s'il
n'est pas bien contrôlé.
56
Classification : C1 - Interne
Ce ratio est appelé aussi ratio de solvabilité ou encore ratio de
couverture de risque. L'article 03 de l'instruction n° 74-94 du 29
Novembre 1994 relative à la fixation des règles prudentielles de
gestion des banques et établissement financier le défini comme suit :
Ratio coocke = =
8%
Ils sont constitués des fonds propres de base et des fonds propres
complémentaires. Les fonds propres de base :
9 Le capital social ;
9 Le résultat négatif ;
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9 L'insuffisance de provision pour risque de crédit telle qu'évaluée par
la Banque
d'Algérie.
É La nature de l'actif ;
É La nature de la contrepartie ;
57
ACTIFS PONDERATION
Les crédits à la clientèle, les crédits au personnel, les titre de
participation et titres de placement (autres que ceux des banques 100%
et établissements financiers) et aussi les immobilisations
Les concours des banques installées à l'étranger : comptes 20%
ordinaires, titres de participations des établissements de crédits
installés à l'étranger.
Classification : C1 - Interne
Les concours des banques et établissements financiers installés en
Algérie : les comptes ordinaires, les placements, les titres de 5%
participation des établissements de crédits installés en Algérie.
Les dépôts à la Banque d'Algérie et les créances de l'Etat ou 0%
assimilés : obligations de l'Etat, autres titres sur l'Etat,...
Classification : C1 - Interne
Un rapport maximal de 25% entre l'ensemble des risques que la
banque court au titre de crédits accordés à un même client, et le
niveau des fonds propres nets ;
58
Classification : C1 - Interne
subordonnés etc.), augmentées du solde emprunteur de trésorerie.
Le coefficient a donc la forme suivante :
- Garanties, dépôts
ou actifs financiers
Paraît encore Se dégrade /
A problèmes assuré, retards Connaît des
potentiels raisonnables (3 difficultés
et 6 mois)
Classification : C1 - Interne
Très incertain, Laisse
Très risquée retards (de 6 Déséquilibrée entrevoir /
mois à 1an). des pertes
Recouvrement :
Compromise Perdue Déstructurée /
Epuiser toutes les
voies de recours
59
Classification : C1 - Interne
É Mise en place d'un système de détection, de suivi et de gestion des
créances risquées ;
60
Classification : C1 - Interne
1.2.2- Les actions de gestion commerciale de la banque
Les grilles des taux des crédits proposés aux clients doivent être
élaborées en tenant compte des
2- LA GESTION OPERATIONNELLE
Classification : C1 - Interne
aux provisions (déjà constituées) ou bien solder leurs position en
enregistrant une perte.
61
Classification : C1 - Interne
« Le système de délégation de crédit est l'acte volontaire et formel
par lequel une institution ou un dirigeant, investi d'un pouvoir de
décision dans l'exercice de l'activité crédit, confère, pour une durée
fixe ou indéterminée, tout ou partie de ses pouvoirs à une instance ou
à un collaborateur de la banque, qui l'accepte2 ».
Productivité
Satisfaction du client
BANQUE
Rapidité
Crédibilité de l'interlocuteur
CLIENTS
LES COLLABORATEURS
RESPONSABILITE
Maturité
Crédibilité client
Classification : C1 - Interne
Schéma simplifié des avantages du système de délégation de
crédit
62
3/4 Ces créanciers sont en concours entre eux ; 3/4 Ces créanciers
sont primés par les privilèges.
Classification : C1 - Interne
a affectation d'un bien en garantie du paiement d'une créance. La
personne du débiteur s'efface.
A.1- Définition
Classification : C1 - Interne
Troisième partie La gestion des risques
63
y' Il offre une grande souplesse et sa mise en place est très simple ;
B- L'assurance crédit
B.1- Définition
Classification : C1 - Interne
· Assurance décès et incendie : en matière de crédit hypothécaire,
cette assurance est la plus répondue, la banque prêteuse fait
souscrire à l'emprunteur cette assurance pour garantir le risque
décès et incendie. En Algérie se produit est commercialisé par la
SAA4.
Alors que les sûretés réelles portent sur un bien déterminé, qui
garanti le remboursement d'un crédit déterminé. Elles conviennent
aux crédits à long terme.
64
Les bons de caisse sont utilisés par les banques comme titres de
collecte de l'épargne commerciale, et aussi des ménages.
Cependant, leur nantissement peut être utilisé comme garantie réelle
dans le cadre d'un crédit immobilier.
Classification : C1 - Interne
soulève pas de difficulté particulière. Il a lieu par acte sous seing
privé, par utilisation des modèles d'actes du recueil de formules
d'actes, diffusés par les banques.
B- L'hypothèque
B.1- Définition
Selon le code civil algérien, une tierce personne peut affecter son
bien à la garantie de la dette du débiteur, il s'agit dans ce cas de «
caution réelle ».
L'hypothèque conventionnelle
Classification : C1 - Interne
dix (10) ans, et à défaut de renouvellement l'inscription ne produit
plus d'effet. Il est à noter que l'hypothèque conventionnelle peut être
dispensée de renouvellement pendant 35 ans à condition que ce soit
précisé sur le titre (décret n° 77-47 du 19 février1977).
L'hypothèque légale
65
L'hypothèque judiciaire
Elle est définie par l'article 345 du code civil algérien comme suit : «
l'hypothèque judiciaire est une mesure conservatoire immobilière. Elle
porte sur un ou plusieurs immeubles (terrains, construction, etc.)
appartenant au débiteur ou à la caution, si elle existe, et vise à les
mettre sous mains de justice et d'empêcher leur propriétaire d'en
disposer au préjudice du créancier ».
Classification : C1 - Interne
préserver ses droits), peut demander au juge de l'autoriser à prendre
une inscription provisoire. Une fois que son affaire est jugé sur le
fond, et qu'il a eu gain de causse, il peut procéder à l'inscription
définitive de l'hypothèque et cela dans les deux mois qui suivent le
jugement (article 352 du code civil algérien).
66
Classification : C1 - Interne
y' « Le constituant doit être propriétaire de l'immeuble à
hypothéquer10 ». C'est-à-dire qu'il doit être en possession d'un titre
prouvant qu'il est titulaire du bien qu'il veut hypothéquer.
B- Contrainte économique
Classification : C1 - Interne
y' D'un coté, il fera impliquer le client dans son projet immobilier ;
67
2.5- LE REFINANCEMENT 11
Classification : C1 - Interne
Le risque de liquidité est en permanence présent dans l'activité
bancaire. Il est lié à la fois aux engagements de l'établissement et à
ses ressources.
2.5.1-Définition de la titrisation
Emission de titres
INTERMEDIAIRE
INVESTISSEURS
Cession de créances
CEDANT
Emprunt
Classification : C1 - Interne
EMPRUNTEUR
68
Classification : C1 - Interne
D'autre part, l'établissement de crédit cédant peut retirer de
l'opération de titrisation une meilleure connaissance de son risque de
crédit. Les experts doivent en effet apporter une évaluation très
pointue du risque inhérent aux créances faisant l'objet de titrisation.
2.6- LE SCORING
2.6.1- Définition
Classification : C1 - Interne
69
L'échantillonnage ;
Remarque
Classification : C1 - Interne
V' Combinaison systémique revenue / patrimoine ;
70
Classification : C1 - Interne
2.7- AUTRES MOYENS DE GESTION DES RISQUES DES
CREDITS
A- Définition
Classification : C1 - Interne
à titre d'exemple la banque pourra définir un revenu minimum
d'insertion de 2500,00 DA.
C'est-à-dire :
16-
2500 DA
au foyer
Nombres
de personnes
Classification : C1 - Interne
banquier un compte rendu où sont exposées leurs décisions mais
aussi l'ensemble des raisons les ayants poussées à décider ainsi.
EXPERT
UTILISATEUR
MOTEUR D'INFERENCE
DECISION ARGUMENTEE
Classification : C1 - Interne
71
72
3- LA GESTION CURATIVE
Le recouvrement 25
Classification : C1 - Interne
mesures contraignantes pour le client sur le plan juridique, depuis
l'agence jusqu'au service contentieux de la banque.
73
QUATRIEME PARTIE
CAS PRATIQUES
Nous avons vu dans la deuxième partie comment les banques
financent l'immobilier que ce soit pour les promoteurs ou les
particuliers. Pour mettre en pratiques ces connaissances nous
avons consacré cette quatrième partie à l'étude de cas de
financement de l'immobilier au niveau de la CNEP-BANQUE.
74
Chapitre 1
PRESENTATION DE LA CNEP-
BANQUE
Classification : C1 - Interne
1- DE LA CNEP A LA CNEP-BANQUE « PLUS DE
TRENTE (30) ANS AU SERVICE L'IMMOBILIER »
cela, pour favoriser l'essor d'un secteur qui avait pris un grand retard
sur le plan physique et pour fidéliser, d'un autre coté, la clientèle «
ménages ».
Classification : C1 - Interne
Ce n'est qu'à partir de 1988 que la CNEP commença à se préoccuper
de la diversification de ses produits et services afin de cibler d'autres
groupes sociaux.
Pour se faire, il fallait donc attendre l'année 1997 pour que la CNEP
soit érigée en société par actions (SPA) et devienne ainsi une banque
universelle exerçant toutes les activités que lui conférées la loi.
75
Classification : C1 - Interne
Les crédits hors habitat commencent à se développer et à se
diversifier.
Classification : C1 - Interne
9 Construction individuelle ou en coopérative ;
76
Classification : C1 - Interne
V' Achat de terrain ;
77
Classification : C1 - Interne
La CNEP-BANQUE détient des participations dans douze (12)
société, tout statut juridique confondu. Au 31 décembre 2002, le total
d'actions souscrites par la CNEP-BANQUE est de 51986 pour un
montant de 917 millions de Dinars. Le capital social libéré de
l'ensemble de ces sociétés était de 7.575 millions de Dinars. Le
niveau des participations a atteints un taux de 12,10% de la masse
des capitaux de toutes les sociétés9.
78
Chapitre 2
« CAS de la CNEP-BANQUE »
INTRODUCTION
Le logement, facteur d'intégration et de reconnaissance sociale, est
sans conteste un besoin social incompressible. Il joue un rôle
économique non négligeable puisqu'il constitue la forme la plus
élémentaire d'investissement des ménages, cet investissement
nécessite des fonds importants comparés au budget du particulier.
Ce dernier va alors recourir au crédit immobilier pour satisfaire ce
besoin.
Classification : C1 - Interne
1- LES PRATIQUES DE FINANCEMENT
y' Crédit pour l'achat d'un logement auprès d'un promoteur immobilier
;
Classification : C1 - Interne
79
V' Crédit pour l'achat d'un logement selon la formule de vente sur
plans ;
V' Crédit pour l'achat d'un terrain à bâtir pour la construction d'un
logement pour son propre compte.
· La durée du crédit ;
Classification : C1 - Interne
3 ème tranche gros oeuvres et sur
30% rapport technique
A l'achèvement des
gros
la garantie
Entre les mains du Achat de
notaire s'il y a sortie de logement en
90% du coût Une seule
fonds, ou Crédit relais vente sur plan
d'acquisition tranche
en déduction de la dette
du promoteur
90% du coût Plusieurs Dans le compte du Coopératives
prévisionnel tranches selon promoteur immobilières
le
contrat VSP
Dans la limite de la
garantie constituée par
le terrain d'assiette et
les construction
1ère tranche édifiées A l'ouverture
20% du chantier
70% du 2èmetranche Achèvement des gros
devis 30% oeuvres
estimatif 3 èmetranche d'infrastructures
20% 4ème Achèvement des gros
tranche 30% oeuvres de
superstructure
Avancement des
travaux de corps d'état
secondaires
80
Classification : C1 - Interne
Les crédits immobiliers peuvent avoir une durée qui s'étend jusqu'à
30 ans. Elle est calculée en fonction de l'âge du postulant.
10 ans
É Pour les titulaires d'un Livret Epargne Populaire (LEP), le taux est
de 7% ;
Remarque
Classification : C1 - Interne
Ces commissions sont fixes et sont en fonction du montant du crédit
comme suit :
2500 DA
81
Exemple
Classification : C1 - Interne
Un client vient d'obtenir un crédit immobilier auprès de la CNEP-
BANQUE aux conditions suivantes :
Montant de la mensualité = K * I
K: capital
I: coefficient, I = im / 1 - (1 + im)- n
Donc I = 0.005995
Montant de la mensualité = 11 990 DA
Classification : C1 - Interne
14000
12000
10000
4000
8000
6000
2000
Exemple
Classification : C1 - Interne
o Pour la première mensualité
Mensualité = 15 527.72 DA
Capital = 5 555.55 DA
20000
15000
10000
5000
82
Classification : C1 - Interne
Graphe représentant l'évolution du remboursement des intérêts
et des mensualités pour un remboursement du capital constant
83
Classification : C1 - Interne
2.2- Le montage du dossier
84
Classification : C1 - Interne
relevé des émoluments récent (ANNEXE 8) ; pension ; contrat bail ;
avertissement fiscal délivré
P&T ;
A- Le taux d'endettement
Le revenu mensuel net du ménage Part maximale du revenu pouvant être utilisée
(RMN) dans le crédit
Inférieur ou égal à 04 fois le
30%
SNMG
Classification : C1 - Interne
Entre 04 et 09 fois le SNMG 40%
Entre 09 et 10 fois le SNMG 45%
Entre 10 et 11 fois le SNMG 50%
Exemple
85
Le seuil d'endettement
Seuil d'endettement = =
Classification : C1 - Interne
L' ensemble des revenus
3 0%
l'ensemble
des revenus
une limite
D- Le reste à vivre
Classification : C1 - Interne
É 1/4 SNMG pour chaque enfant
86
Classification : C1 - Interne
4- LA MISE EN PLACE DU CREDIT
· La mobilisation du crédit.
y' Dans la première échéance qui suit l'incident, l'agence doit rappeler
le client défaillant en l'invitant à régulariser sa situation par « une
lettre de rappel » ;
Classification : C1 - Interne
par une mise en demeure pendant 05 ans après la constatation de
l'impayé, l'emprunteur devient propriétaire du bien) ;
87
CONCLUSION
Par son activité de crédit immobilier au particulier, la CNEP-BANQUE
permet à un nombre important de ses clients de devenir propriétaire
Classification : C1 - Interne
d'un logement. Cependant le succès d'une telle activité ne peut être
accompli sans un environnement de confiance entre la banque et ses
clients. La relation banque / client doit être renforcer par une plus
grande diffusion de l'information et l'application de nouvelle
techniques de commercialisation et de marketing.
88
Chapitre 3
CREDIT A LA PROMOTION
IMMOBILIERE
« CAS CASA »
INTRODUCTION
L'activité de promotion immobilière a connu un développement
particulier dans les dix dernières années notamment avec les
mesures d'encouragement et d'incitation de l'investissement privé
dans ce secteur d'activité.
Classification : C1 - Interne
Le dispositif d'encouragement mis en place par l'Etat pour
encourager la réalisation d'infrastructures immobilières (aides
financières, facilité d'accès au crédit pour les entreprises et les
particuliers..) ;
89
· Durée : 30 mois
· Différé : 24 mois
Classification : C1 - Interne
· Taux : 6%
1- CONSTITUTION DU DOSSIER
2- IDENTIFICATION DE LA RELATION
Classification : C1 - Interne
2.1- Entreprise CASA
· Objet social :
90
+ SCI NOUDJOUM ;
+ EURL SPISA ;
+ SARL CAPI ;
+ EURL CARIOM ;
+ EURL SPIFA ;
Classification : C1 - Interne
+ SARL CASA.
Le projet est localisé à BIR KHADEM, sur une surface au sol de 1536
mètre carrés.
Classification : C1 - Interne
3.1- La partie logements
Elle s'étale sur une superficie globale de 5 640 mètres carrés. Elle
concernera 20 logements type F4, pour une superficie de 2 120
mètre carrés, soit une surface habitable unitaire de 106 mètres carrés
et 40 logements type F3 d'une surface habitable unitaire de 88 mètre
carrés, soit une superficie globale de 3 520 mètres carrés.
91
Cette étude nous permettra de voir si le projet est viable Pour cela,
nous allons situer l'entreprise par rapport à son marché, ses clients
potentiels et ses concurrents, afin d'estimer et d'apprécier ses
chances de réussite.
4.1- Le marché
Classification : C1 - Interne
4.2- La place
Le projet est localisé à Alger dans une commune très cotée pour ce
type de construction (projet à SAID HAMDINE). Son emplacement
est très avantageux car il est situé à quelque mètre de l'autoroute
(Alger - DAR EL BAIDA), non loin de la station de Bus (la cote), ce
qui :
4.3- La demande
4.4- L'offre
L'offre malgré son accroissement, lors des dix (10) dernières années
du fait du lancement de plusieurs projets dans ce segment de la
promotion et la création de plusieurs entreprises de promotion
immobilière reste bien en dessous des besoins exprimés pour ce type
de constructions.
Classification : C1 - Interne
Quatrième partie Cas pratiques
92
4.5- Le prix
Conclusion
Arrivé à terme de notre étude de viabilité, nous remarquons que le
projet est viable car tous les indicateurs sont en faveur d'une réussite
de ce dernier. Un marché qui peut absorber beaucoup plus que
soixante logements, une demande potentielle et une offre rigide,
enfin, des prix compétitifs.
Classification : C1 - Interne
L'exhaustivité ;
La fiabilité ;
- Exhaustivité veut dire qu'aucun coût ne doit être omis sous peine de
faire une analyse peut crédible. - Fiabilité veut dire que les coûts
doivent se caractériser par une certaine crédibilité. Ainsi nous
comparerons :
- L'actualisation veut dire que l'ensemble des flux obtenus dans cette
étude, vont être ramenés à leurs valeurs réelles dans le temps par
des coefficients d'actualisations.
93
Classification : C1 - Interne
6 797 6 797
Revêtement
140 140
33 985 33 985
Plomberie
701 701
16 992 16 992
Menuiserie
851 851
27 188 27 188
Electricité
561 561
6 797 6 797
VRD
140 140
16 992 16 992
Servitudes
851 851
6 797 6 797
Peinture
140 140
13 594 13 594
Terrain
281 281
0 23 000
23 000 000 0 0 Equipement
000
0 5 000 5 000
0 0 Ascenseur
000 000
0 5 000 5 000
0 0 TOTAL
000 000
164
152 367 857
51 004 218 000 732 0
120 014
796
Remarque
Classification : C1 - Interne
13 066 13 327 6 797 40 071
83 653 VF
200 524 037 451
6 197 36 720 37 454 19 102 118 574 TAP
10 945 21 890 F divers /
0 0 0
400 800 suivis
1 050 3 670
270 000 580 000 720 000 TOTAL
000 000
SALAIR (DA) / Un
EMPLOYES TOTAL / MOIS
MOIS directeur
35 000 35 000 Trois (03) cadres techniques
17 000 51 000 Un commercial
Deux (02) cadres
17 000 17 000
administratifs
17 000 34 000 Un chauffeur
16 000 16000
94
Classification : C1 - Interne
La taxe sur l'activité professionnelle représente 2% du chiffre
d'affaire.
6 750
6 750 000 0 0 0
000
Classification : C1 - Interne
320 320 960
320 000 TOTAL
000 000 000
95
Remarques
Classification : C1 - Interne
- Le résultat imposable représente le résultat brut diminué des reports
déficitaires des trois (03) dernières années4.
400000
600000
200000
Prix F3
Superficie Superficie Prix /
Désignation Nombre TOTAL
/ unité / totale M2
log
720
40 88 M2 3520 M2 65 000 5 228 800 000 F4
000
20 106 M2 2118 M2 65 000 6 884800 137 696 000
Classification : C1 - Interne
· Le produit espaces commerciaux Part du chiffre d'affaire : 133 120 000.00 DA
24%
67%
9%
Classification : C1 - Interne
logement qui se révèle un paramètre primordial de la rentabilité du
projet.
96
Ce ci peut être vérifié par les critères de rentabilité. 5.5- Les critères
de rentabilité du projet
Classification : C1 - Interne
La méthode de la valeur actuelle nette consiste à actualiser tous les
flux générés par le projet. C'est-à-dire à les ramener à leur époque
zéro et à les additionner.
-I + Flux de trésorerie
VAN = ?
(1 + i)n
97
Ce projet dégage une Valeur Actuelle Nette (VAN) positif, ce-ci veut
dire que le projet dégage une trésorerie qui permet de récupérer la
mise initiale tout en rémunérant le capital investi et d'autre part en
augmentant la valeur de la société. VAN = 12 165 341 > 0 - Projet
rentable-
Le TRI est le taux d'actualisation (I) pour lequel la VAN est nulle,
autrement dit, le taux permet d'égaler les cash-flows générés par le
projet aux décaissements dus à ce même projet.
- I + Flux d'exploitation
?=
(1 i) n
Classification : C1 - Interne
+
TRI = 12%
Commentaires
É Différé : 24 mois
É Taux d'intérêt : 6%
Remarque
Classification : C1 - Interne
année sont payés à titre du premier semestre seulement.
98
99
É Trois (03) ans pour l'année 2005 ; É Deux (02) ans pour l'année
2006.
Classification : C1 - Interne
366 470 Vente espaces
0 0 0
000 commerciaux
Vente espaces
0 0 0 133120 000
parking
0 0 0 47 680 000 F PERSONNEL
309825 1836000 1872720 955 087,2 Charges sociales
6 797
83652,75 13066200 13327524 VF
037,24
6196,5 36720 37454,4 19 101,744 TAP
0 0 0 10 945 400 F divers / suivis
270000 580000 720000 1 050 000 Dota AMORTI
2250000 2250000 2250000 0 CONSTRUCTION
51004218 152120000 164732796 Commissions
0 2467500,785 230907,057 0 amorti inter I
0 1 920 872 9 694 653 9 694 653 Frais financiers
0 0 0 4 752 792 Total des charges
192 866
53 923 892 174 277 293 34 214 071 Résultat brut
054
-53 923 -174 277 -192 866 513 055 Résultat
892 293 054 929 imposable
118 051
0 0 0 IBS
659
0 0 0 35415497,8 Résultat net
Nous remarquons que la résultat est négatif pour les trois (03)
premières années du projet et cela pour les raisons citées dans
l'analyse avant financement ajoutant à cela les coûts des
commissions et ceux des intérêts.
Classification : C1 - Interne
Le tableau ci-dessous indique les coûts devront être couverts par les
apports du promoteur :
100
Classification : C1 - Interne
5 762 316 852
6 750 000 15 547 562 Investissement
616 795
Intérêts
6 750 000 0 0 0
intercalaires
5 762 Remboursement du
0 15 547 562 0
616 crédit
316 852 FLUX DE
0 0 0
795 TRESORERIE
170 482 Coefficients
0 0 -1
289 d'actualisation
FLUX
100% 92.6% 87.5% 79.4%
ACTUALISE
- 135 362
0 0
0,875000026 937,5
-K+D+ Tp
,pp
V.A.N.F.P ?=
p 0 (1 i) p
Classification : C1 - Interne
Avec :
Dp : dividendes annuels
Tp : trésoreries annuelles
i : taux d'actualisation
101
TRFP = 19%
CONCLUSION DE L'ETUDE DE
RENTABILITE
Les différents indicateurs sont :
Classification : C1 - Interne
4,2
Remarques
Après calcule :
Classification : C1 - Interne
Ratio du risque bancaire = Crédit / coût de revient global
Après calcul
Commentaires
A cet effet nous avons étudié l'évolution de ce ratio sur huit (08)
trimestrialités (24 mois). Le graphique ci-dessous représente
l'évolution de ce ratio :
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
Classification : C1 - Interne
Sécurité bancaire
Sécurité bancaire
102
400000000
350000000
300000000
Classification : C1 - Interne
250000000
200000000
150000000
100000000
50000000
2345678
Evolution des
garanties
Crédit
103
Trimestre 1 2 3 4 5 6 7 8 Taux de
couverture
228% 163% 146% 134% 127% 120% 118% 116%
Commentaires
Classification : C1 - Interne
CONCLUSION DE L'ETUDE
Notre étude nous a permis de constater que :
Sur les bases des résultats positifs que notre étude a dévoilés, nous
donnons notre avis favorable pour un crédit à moyen terme en faveur
de la SARL CASA et cela aux conditions suivantes :
· DUREE : 30 mois
· DIFFERE : 24 mois
· TAUX : 6%
· GARANTIE :
Conclusion générale
L'ancien mode de financement de l'immobilier reposant sur la
spécialisation sectorielle a désormais atteint toutes ses limites par
rapport au mouvement général de réorganisation de l'économie et à
l'émergence des règles de commercialité, d'obligation de résultat qui
s'imposent à tous les opérateurs.
Classification : C1 - Interne
Outre le désengagement de l'Etat, le nouveau système vise surtout à
impulser et à discipliner la promotion immobilière dans l'intérêt des
acquéreurs, des promoteurs et de tous les acteurs qui contribuent au
financement des opérations immobilières.
Classification : C1 - Interne
financement de l'immobilier et par conséquent, participer au
développement du marché immobilier ;
Classification : C1 - Interne
CNL : Caisse Nationale de Logement
FP : Fonds Propres
Classification : C1 - Interne
LEL : Livret Epargne Logement
PT : Poste et Télécommunications
PV : Procès Verbal
Monétique
Classification : C1 - Interne
VANFP : Valeur Actuelle Nette des Fonds Propres
VF : Versement Forfaitaire
BIBLIOGRAPHIE
Ouvrages :
Revues et publications :
Classification : C1 - Interne
11. BESSA D, « La CNEP s'ouvre à l'activité bancaire dans sa
globalité », CNEP-News, Octobre 1999 n°02, pp 4 à 5.
Travaux universitaires :
Textes juridiques :
Classification : C1 - Interne
24. Loi n° 02-11 du 24 décembre 2002 portant loi de finances pour
2003, J.O. n° 86 du 25 décembre 2003.
Autres :
Classification : C1 - Interne
35. Office National des Statistiques, « Recensement général de la
population et de l'habitat », ONS, 1998.
37. www.cnes.dz
38. www.desjardins.com
Classification : C1 - Interne