INTITUTO POLITECNICO NACIONAL

CENTRO DE EDUCACIÓN CONTINUA

CULIACÁN, SINALOA

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

“ESTRUCTURACIÓN DE LA ESTRATEGIA COMERCIAL

IDONEA PARA LA RENTABILIDAD DEL EDIFICIO
UBICADO EN AVENIDA PROLONGACIÓN ÁNGEL
FLORES EN CULIACAN SINALOA”

PRESENTAN
SARA BEATRIZ CASTREJON DIAZ, JORGE ENRIQUE CASTRO ROMAN,
PATRICIA DEL ROSARIO GARCIA FELIX, RICARDO VALENZUELA JOHNSON

Culiacán, Sinaloa, México, 24 de Junio del 2016.

1
 INTITUTO POLITECNICO NACIONAL
CENTRO DE EDUCACIÓN CONTINUA
CULIACÁN, SINALOA

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN:

“ESTRUCTURACIÓN DE LA ESTRATEGIA COMERCIAL IDONEA

PARA LA RENTABILIDAD DEL EDIFICIO UBICADO EN AVENIDA
PROLONGACIÓN ÁNGEL FLORES EN CULIACAN SINALOA”

PRESENTAN
SARA BEATRIZ CASTREJON DIAZ, JORGE ENRIQUE CASTRO ROMAN,
PATRICIA DEL ROSARIO GARCIA FELIX, RICARDO VALENZUELA JOHNSON

MAESTRA: María Else Ayala Varela

Culiacán, Sinaloa, México, 24 de Junio del 2016.

2
 Contenido

RESUMEN ............................................................................................................................................ 5
INTRODUCCIÓN .................................................................................................................................. 6
CAPITULO 1. MARCO CONTEXTUAL Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ....... 8
1.- OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICOS. ...................................................................... 8
1.1. OBJETIVO GENERAL. ............................................................................................................... 8
1.2. OBJETIVOS ESPECÌFICOS. ........................................................................................................ 8
1.4. ALCANCES DEL PROYECTO ...................................................................................................... 9
1.5. HIPÓTESIS .................................................................................................................................... 9
1.6. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN ............................................................................................... 10
CAPITULO 3. PROPUESTA METODOLOGÍCA .................................................................................... 11
3.1. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN ................................................................................................... 11
3.1.1. INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL ............................................................................................. 11
3.1.2. MÉTODOS DE EXPERIMIENTACIÓN........................................................................................ 11
3.2. ALCANCE DE INVESTIGACIÓN .................................................................................................... 12
3.2.1. INVESTIGACIÓN EXPLORATORIA............................................................................................ 13
3.2.2 INVESTIGACIÓN DESCRIPTIVA ................................................................................................. 13
3.2.3 INVESTIGACIÓN CORRELACIONAL .......................................................................................... 13
3.2.4 INVESTIGACIÓN EXPLICATIVA ................................................................................................. 14
3.3 ENFOQUES DE INVESTIGACIÓN .................................................................................................. 14
3.3.1 ENFOQUE CUANTITATIVO ....................................................................................................... 15
3.3.2 ENFOQUE CUALITATIVO. ......................................................................................................... 15
3.3.3. ENFOQUE MIXTO .................................................................................................................... 15
3.4. LA MUESTRA .............................................................................................................................. 16
3.5. INSTRUMENTOS DE MEDICIÓN ................................................................................................. 16
3.5.1. LA ENCUESTA .......................................................................................................................... 17
3.5.2. LA ENTREVISTA ....................................................................................................................... 17
3.5.3. LA OBSERVACIÓN ................................................................................................................... 17
3.6. CARACTERÍSTICAS DE LA APLICACIÓN ...................................................................................... 17
4.- MARCO TEÓRICO. ....................................................................................................................... 18
4.1.- ESTUDIO DE MERCADO. ........................................................................................................... 18
4.2.- TIPOS DE AVALUO. .................................................................................................................. 19

3
4.3.- ANÁLISIS DE LA MOVILIDAD DE LA ZONA. .............................................................................. 19
4.4.- USO DEL SUELO DE LA ZONA. .................................................................................................. 20
4.5.- IMPUESTOS QUE SE GENERAN................................................................................................. 21
4.6. TEORÌAS DE RENTABILIDAD DE EDIFICIOS COMERCIALES. ...................................................... 25
4.7. PROYECTO DEL EDIFICIO............................................................................................................ 26
4.8. LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA. .......................................................................................... 27
Definición de oferta. ........................................................................................................... 27
Definición de demanda. ..................................................................................................... 27
4.9.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO. ............................................................................................. 28
4.9.1.- ESCRITURAS. .......................................................................................................................... 28
4.9.2.- INFORMACIÒN CATASTRAL. ................................................................................................. 29
CONCLUSIÓN..................................................................................................................................... 30
RECOMENDACIONES. ....................................................................................................................... 31
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS. ....................................................................................................... 32
11.- ANEXOS...................................................................................................................................... 34
11.1.- AVALUOS. ............................................................................................................................... 34
11.2.- ESTUDIO DE MERCADO. ......................................................................................................... 47
11.3.- CALCULO DE LOS IMPUESTOS. ............................................................................................... 53
11.4.- COPIA DE INFORMACION CATASTRAL. .................................................................................. 55

4
RESUMEN

Resumiendo las actividades que realizamos para llegar a una conclusión del
problema planteado, primeramente se elaboró un estudio de mercado de la zona
para checar los edificios que serían los comparables con el edificio en estudio,
tanto para renta como para venta en donde analizamos su ubicación, calidad de
los edificios y valores de venta y también renta para luego comparar con el edificio
en estudio, así mismo se analizaron los edificios que estaban desocupados, para
ver si la demanda era la adecuada, se analizaron también los usos del suelo, la
ubicación del edificio, se estudiaron los impuestos que pagarían los inversionistas
tanto para venta como para renta, también se vio la calidad del proyecto y tipo de
construcción, para con esto hacer un avalúo por los tres métodos del mercado,
físico y de capitalización de rentas.

Al termino de este proyecto de investigación pudimos determinar que para la renta

de la planta baja al precio recomendado de $60.00 por metro cuadrado, que sería
un 40% más bajo que los comparables, se requiere realizar una fuerte inversión en
remodelación y hacer uso de los medios publicitarios para dar a conocer este
inmueble, así mismo se analizó la posibilidad de venderlo para hacer una
propuesta integral a la propietaria de las alternativas que tiene y que pueda decidir
por la que más rentabilidad de genere al menor costo.

5
INTRODUCCIÓN

Este Proyecto Final, está basado en determinar la viabilidad de un edificio

comercial construido en 1993 en tres niveles con una superficie de terreno de
1,247 M2 (mil doscientos cuarenta y siete metros cuadrados.) y una superficie de
construcción de 3,102 m² (Tres mil ciento dos metros cuadrados)) que ha sido
afectado por el entorno.

La ubicación ha sido determinante ya que la afluencia vehicular es complicada, así

como las rutas de camiones urbanas son escasas.

Tomando en cuenta la situación económica por la que atraviesa la zona, que pasó
de ser una zona exitosa comercialmente a entrar a formar parte de las áreas del
mercado deprimido por la afectación de las vialidades, el desplazamiento de las
oficinas centrales del gobierno estatal y la falta de un mantenimiento óptimo al
edificio.

Es por esto que hacemos ésta investigación y análisis para crear una estrategia
para comercializarlo

Utilizando las siguientes estrategias:

a) Análisis del estado físico del edificio.

b) Análisis de la oferta y la demanda en la zona.
c) Estudio de vialidades y rutas urbanas.
d) Estudio de valores de renta y venta de edificios.
e) Comparativo de edificios similares.

6
JUSTIFICACIÓN
El edificio comercial fue construido en el año de 1993 con el objetivo de arrendar
en sus tres niveles a oficinas de gobierno, instituciones comerciales, despachos
contables, médicos, academias de danza y de idiomas, call centers, tiendas de
autoservicio, centro de idiomas, escuelas de cómputo, jugueterías, etc.

Se construyó en la calle Prolongación Ángel Flores y Calzada a Recursos en el

Centro Sinaloa, siendo en esos momentos un área económica y comercialmente
activa, a unos 800 metros de la Unidad Administrativa del Gobierno Estatal en la
que se encontraban la mayoría de sus dependencias y algunas más, estaban
establecidas a sus alrededores, por lo que este edificio albergó casas de
campaña, cafeterías, oficinas del gobierno estatal y federal, teniendo excelentes
resultados económicos. En el transcurso de los años ha habido cambios, en
primer lugar se construyó en el año 2000 la Unidad de Servicios Estatales en otra
zona distante a ésta, por lo que muchas oficinas ubicadas en el Centro Sinaloa
cerraron sus puertas , por otra parte las vialidades han sido modificadas debido
a la construcción del Puente Blanco en el año 2015 , dicho cambio no le ha
beneficiado ya que para llegar al edificio se tienen que dar más rodeos , además
que las rutas de camiones son menos frecuentes y la panorámica del edificio fue
obstruida, con lo cual también deja de ser atractivo comercialmente. También es
pertinente comentar que el estado físico del inmueble está muy deteriorado, ya
que no se le ha dado el mantenimiento adecuado además que se ha visto dañado
por el vandalismo de la zona. Hace 10 años estuvo rentada la segunda planta
completa a un Call Center por un período de tres años y después la mitad de ésta
planta por un período 2 años a una escuela de cómputo, la planta baja ha estado
rentada por áreas, de manera ocasional, actualmente está rentada la esquina
izquierda desde hace un año a una mueblería, la cual dejará el local en los
próximos meses.

Actualmente la dueña de este edificio tiene la necesidad de buscar la mejor

estrategia comercial, para lograr la rentabilidad del edificio, porque en este
momento solo genera gastos.

7
CAPITULO 1. MARCO CONTEXTUAL Y PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA DE
INVESTIGACIÓN

1.- OBJETIVO GENERAL Y ESPECÍFICOS.

Para iniciar con nuestro estudio debemos de definir cuáles son los objetivos
generales y específicos.

1.1. OBJETIVO GENERAL.

Determinar la estrategia comercial idónea para generar ingresos suficientes y

lograr la rentabilidad del Edificio.

1.2. OBJETIVOS ESPECÌFICOS.

A) Analizar el mercado de las rentas en la zona aledaña al edificio sujeto de

estudio.
B) Valuar el edificio por los diferentes métodos, para ver si puede generar
utilidades adecuadas.
C) Evaluar la ubicación del edificio y analizar el flujo vehicular de las calles
de su entorno cercano.
D) Calcular la inversión necesaria para ofrecer un servicio adecuado para la
renta.

8
1.3. LIMITES DEL PROYECTO DE INVESTIGACIÓN.

Las limitaciones para llevar a cabo un proyecto varían ya que cada investigación
es diferente y particular, estas limitaciones pudieran ser de tiempo, de espacio, de
recursos así como el acceso a la información de las diversas variables del tema.
En este estudio de caso, una de las principales limitantes es que no somos los
dueños del inmueble, por lo que los resultados y propuestas de la presente
investigación, serán planteados a la dueña del edificio pero sin obligación a
realizarlas.

1.4. ALCANCES DEL PROYECTO

Los alcances del proyecto explican con claridad y precisión hasta donde se
pretende llegar y profundizar la investigación. El presente trabajo se desarrollará
en base al estudio de caso de un edificio localizado en avenida Ángel Flores en el
centro de la ciudad de Culiacán, Sinaloa.

1.5. HIPÓTESIS

Según Hernández, Fernández y Baptista (2010, pag.92), las hipótesis son las
guías para una investigación o estudio. Las hipótesis indican lo que tratamos de
probar y se definen como explicaciones tentativas del fenómeno investigado.

Las hipótesis son el centro, la médula o el eje del método deductivo cuantitativo.

En base a lo anterior la hipótesis de la investigación es la siguiente:

“La estrategia comercial más optima para el edificio es rentarlo con buenos
rendimientos sobre la inversión “

9
1.6. PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN

En las preguntas de investigación, en muchos casos, su origen está en la biografía

personal del investigador y su contexto social. Decidir una pregunta de
investigación concreta se vincula siempre con reducir la variedad y, así, con
reestructurar el campo en estudio. (Flick, 2007, p.63).

En base al término anterior se desarrollaron las siguientes preguntas de

investigación:

Pregunta Central.

¿Cuál es la estrategia comercial idónea para generar ingresos suficientes para

lograr la rentabilidad del Edificio?

Pregunta de Investigación Secundarias:

¿Cómo es el mercado de las rentas en la zona de influencia del Edificio?

¿El valor del edificio es atractivo para las rentas comerciales?

¿El entorno de la ubicación del edificio es adecuado para las rentas?

¿Cómo influye el deterioro del edificio en la renta?

10
CAPITULO 3. PROPUESTA METODOLOGÍCA

La metodología de la investigación es un cuerpo de conocimientos que describe y

analiza los métodos, iniciando sus limitaciones y recursos, clarificando sus
supuestos y consecuencias, considerando sus potenciales para los potenciales de
investigación, es decir, el objetivo de la metodología es el mejoramiento de los
criterios y procedimientos en la conducción de la investigación científica
(Eyssautier, 2006, p. 94).

3.1. TÉCNICAS DE INVESTIGACIÓN

Hacer una investigación requiere de una selección adecuada del tema objeto del
estudio, de buen planteamiento de la problemática a solucionar y de la definición
del método científico que se utilizará para llevar a cabo dicha investigación.
Aunado a esto se requiere de técnicas y herramientas que auxilien a la realización
de la investigación. Entre las técnicas más utilizadas y conocidas se encuentran la
investigación documental y la investigación de campo. (Muñoz,1998, p.203).

3.1.1. INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL

La investigación de carácter documental se apoya en la recopilación de

antecedentes a través de documentos gráficos formales e informales, cualquiera
que éstos sean, donde el investigador fundamenta y complemente su
investigación con lo aportado por diferentes autores. (Muñoz, 1998, p. 203).

3.1.2. MÉTODOS DE EXPERIMIENTACIÓN

En la experimentación, el investigador participa activamente y, conforme a un plan

preconcebido, introduce cambios que modifican sistemáticamente el desempeño
del fenómeno. Entre los principales métodos de experimentación encontramos los
siguientes.

11
Experimentos exploratorios: Son investigaciones cuyo objetivo fundamental no
es demostrar una hipótesis sino estudiar las técnicas, métodos y procedimientos
que permiten identificar los elementos que intervienen en el planteamiento general
de la problemática a solucionar, así como los instrumentos, técnicas y
herramientas con las cuales se puede llevar a cabo la investigación.

Experimentos confirmatorios: Mediante la experimentación de carácter

confirmatorio se pretende comprobar o en su caso desaprobar, la tesis
originalmente planteada, mediante la prueba de la hipótesis establecida y
siguiendo los métodos y procedimientos determinados en la experimentación.

Experimentaciones cruciales: Este tipo de experimentación pone a prueba las

hipótesis planteadas mediante el concurso de los conocimientos, teorías y
métodos de investigación que se requieren para llegar a una certeza nueva.
(Muñoz, 1998).

3.2. ALCANCE DE INVESTIGACIÓN

El alcance del estudio depende de la estrategia (el diseño) de la investigación, los

datos que se recolectan, la manera de obtenerlos, el muestreo y otros
componentes del proceso de investigación, que son en distintos estudios
exploratorios, descriptivos, correlaciónales y explicativos.

En el alcance de una investigación, son dos los factores que lo determinan: el

conocimiento actual del tema de investigación (el estado del arte) que nos muestre
la revisión de la literatura, y el enfoque que el investigador pretenda dar a su
estudio. (Gómez, 2006, p. 69).

12
3.2.1. INVESTIGACIÓN EXPLORATORIA

El objetivo principal de la investigación exploratoria es captar una perspectiva

general del problema. La investigación exploratoria se puede aplicar para generar
el criterio y dar prioridad a algunos problemas. También es útil para incrementar el
grado de conocimiento del investigador respecto al problema. En síntesis los
estudios exploratorios pueden servir para los siguientes propósitos:

 Formular problemas para estudios más precisos o para desarrollo de

hipótesis.

 Establecer prioridades para futuras investigaciones.

 Recopilar información acerca de un problema que luego se dedica a un

estudio especializado particular.

 Aumentar el conocimiento respecto del problema.

 Aclarar conceptos. (Namakforoosh, 2005, p.89).

3.2.2 INVESTIGACIÓN DESCRIPTIVA

La investigación descriptiva es una forma de estudio para saber quién, dónde,

cuándo, cómo y porqué del sujeto del estudio. En otras palabras, la información
obtenida en un estudio descriptivo, explica perfectamente a una organización el
consumidor, objetos, conceptos y cuentas. Se apoya en una o más hipótesis
específicas. (Namakforoosh, 2005, p.91).

3.2.3 INVESTIGACIÓN CORRELACIONAL

El tipo de investigación que con mayor probabilidad podría responder a preguntas

acerca de la relación entre variables o sucesos se llama investigación
correlacional. Uno de los puntos más importantes respecto a la investigación

13
correlacional es que examina relaciones entre variables pero de ningún modo
implica que una es la causa de la otra. (Salkind, 1998, p. 12).

3.2.4 INVESTIGACIÓN EXPLICATIVA

Los estudios explicativos van más allá de la descripción de conceptos o

fenómenos del establecimiento de relaciones entre conceptos; están dirigidos a
encontrar las causas de los eventos, sucesos y fenómenos físicos o sociales.

Como su nombre lo indica, su interés se centra en explicar por qué ocurre u

ocurrió un fenómeno y en qué condiciones se da o se dio éste, o por qué se
relacionan dos o más variables de determinada manera. Responderían entonces a
la pregunta ¿Cuáles son las causas del fenómeno estudiado? Intentan establecer
una relación causa/efecto.

Las investigaciones explicativas son más estructuradas y complejas que las

demás clases de estudios porque, de hecho, implican los propósitos de ellas
(exploración, descripción y correlación o asociación) pero además deben
proporcionar un sentido al fenómeno a que hacen referencia. (Gómez, 2006, p.68).

El presente trabajo se guiará bajo una investigación explicativa ya que según

diversos autores es la más estructurada y completa para llevar a cabo una
investigación.

3.3 ENFOQUES DE INVESTIGACIÓN

A lo largo de la Historia de la Ciencia han surgido diversas corrientes de

pensamiento y diversos marcos interpretativos que han originado diferentes rutas
en la búsqueda del conocimiento. Debido a las diferentes premisas que las
sustentan, desde el siglo pasado tales corrientes se han “polarizado” en dos
aproximaciones principales para indagar: el enfoque cuantitativo y el enfoque
cualitativo de la investigación. (Hernández, 2010, p.4).

14
3.3.1 ENFOQUE CUANTITATIVO

El enfoque cuantitativo es secuencial y probatorio. Cada etapa precede a la

siguiente y no podemos “brincar o eludir” pasos, el orden es riguroso, aunque,
desde luego, podemos redefinir alguna frase. El enfoque cuantitativo usa la
recolección de datos para probar hipótesis, con base en la medición numérica y el
análisis estadístico, para establecer patrones de comportamiento y probar teorías.
(Hernández, 2010, p.4).

3.3.2 ENFOQUE CUALITATIVO.

El enfoque cualitativo también se guía por áreas o temas significativos de

investigación. Sin embargo, en lugar de que la claridad sobre las preguntas de
investigación e hipótesis preceda a la recolección y el análisis de los datos (como
en la mayoría de los estudios cuantitativos), los estudios cualitativos pueden
desarrollar preguntas e hipótesis antes, durante o después de la recolección y el
análisis de los datos. El enfoque cualitativo utiliza la recolección de datos sin
medición numérica para descubrir o afinar preguntas de investigación en el
proceso de interpretación. (Hernández, 2010, p. 7).

3.3.3. ENFOQUE MIXTO

Los métodos mixtos representan un conjunto de procesos sistemáticos, empíricos

y críticos de investigación e implican la recolección y el análisis de datos
cuantitativos y cualitativos, así como su integración y discusión conjunta, para
realizar inferencias producto de toda la información recabada (meta inferencias) y
lograr un mayor entendimiento del fenómeno bajo estudio. (Hernández, 2010,
Collins, Onwuegbuzie y Sutton (2006) identificaron cuatro razonamientos para
utilizar los métodos mixtos:

a) Enriquecimiento de la muestra (al mezclar enfoques se mejora).

15
b) Mayor fidelidad del instrumento (certificando que éste sea adecuado y útil, así
como que se mejoren las herramientas disponibles).

c) Integridad del tratamiento o intervención (asegurando su confiabilidad).

d) Optimizar significados (facilitando mayor perspectiva de los datos,

consolidando interpretaciones y la utilidad de los descubrimientos).

En el presente proyecto se llevará un enfoque de investigación mixto, por

considerarlo el más completo pues conlleva información cualitativa y cuantitativa
obteniendo un nivel de investigación más efectivo y fidedigno.

3.4. LA MUESTRA

La muestra es, en esencia, un subgrupo de la población. Digamos que un

subconjunto de elementos que pertenece a ese conjunto definido en sus
características al que llamamos población. En realidad, pocas veces es posible
medir a toda la población, por lo que obtenemos o seleccionamos una muestra y,
desde luego, se pretende que este subconjunto sea un reflejo fiel del conjunto de
la población. (Hernández, 2010, p. 175).

3.5. INSTRUMENTOS DE MEDICIÓN

Un instrumento de medición adecuado es aquel que registra datos observables

que representan verdaderamente los conceptos o las variables que el investigador
tiene en mente. (Hernández, 2010, p. 199).
La definición del instrumento de medición se realizará en función a la pregunta
central y preguntas secundarias del presente trabajo, esto nos ayudará a
desglosar la información lo que nos permitirá conocer la percepción y necesidades
de la aplicación.

16
3.5.1. LA ENCUESTA

Es una recopilación de opiniones por medio de cuestionarios o entrevistasen un

universo o muestras específicos, con el propósito de aclarar un asunto de interés
para el encuestador. (Muñoz, 1998).

3.5.2. LA ENTREVISTA

Es una recopilación verbal sobre algún tópico de interés para el entrevistador. A

diferencia del cuestionario, requiere de una capacitación amplia y de experiencia
por parte del entrevistador, así como juicio sereno y libre de influencias para
captar las opiniones del entrevistado sin agregar ni quitar nada ella información
proporcionada. (Muñoz, 1998).

3.5.3. LA OBSERVACIÓN

Es el examen atento de los diferentes aspectos de un fenómeno a fin de estudiar

sus características y comportamiento dentro del medio en donde se desenvuelve
éste. (Muñoz, 1998).

3.6. CARACTERÍSTICAS DE LA APLICACIÓN

La aplicación de las encuestas para el presente proyecto se llevará a cabo en

empresas del sector inmobiliario ubicadas en Culiacán, Sinaloa, México. Será
aplicada a directivos, mandos medios y operativos.

17
4.- MARCO TEÓRICO.

La metodología que se utilizó fue el problema a investigar es la casi nula

rentabilidad del edificio, para lo cual debemos conocer el qué, cómo, cuándo y
porque ocurre esto.

Para lo que estableció un objetivo general, varios objetivos específicos y una

metodología.

El marco teórico de esta investigación está conformada por:

4.1.- ESTUDIO DE MERCADO.

Se decidió realizar este estudio, para conocer la situación comercial de la zona al

igual que el tamaño del mercado potencial del edificio, saber si se adapta a las
necesidades reales del cliente y si se debe mejorar la condición física del mismo
antes de promoverlo para su renta o cualquier otra decisión estratégica y así
minimizar los riesgos.

Hacer una encuesta de los edificios que se encuentran en renta dentro de la zona
del Centro Sinaloa, que es dónde está el edificio motivo de ésta investigación, ya
que son la competencia directa y a la vez son la referencia real de la situación,
considerándose el estado físico, el estado de conservación, equipamiento, el
monto de renta en que se pretenden arrendar, si cuentan con estacionamiento y la
disponibilidad de cajones de estacionamiento cerca de ellos.

También se analizó quienes son los clientes potenciales considerando el giro de

los negocios y dependencias establecidas, pudiendo concluir que dada la cercanía
con la Unidad Administrativa del Gobierno Estatal, la mayoría de los giros están
relacionados con su funcionamiento y con el número de empleados de la zona:
desde juzgados, oficinas de abogados, restaurantes de comida rápida, abarrotes,
tiendas de conveniencia, farmacias, papelerías, bancos, guarderías,
estacionamientos, oficinas virtuales, gasolineras, siendo un centro oncológico, un

18
antro, unas bodegas y un inmueble desocupado los negocios más cercanos,
considerando un área de 200 metros a la redonda.

En cuanto a la afluencia de clientes en la zona sigue siendo muy buena, aunque

ha bajado considerablemente desde el 2005, fecha en que gran parte de las
dependencias de la Unidad Administrativa se trasladaron a la Unidad de Servicios
Estatales ubicada a más de 4 kilómetros de distancia. Anexo 11.2

4.2.- TIPOS DE AVALUO.

A. Método Comparativo o de Mercado

Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de

comparar el bien que se valúa, si el precio de oferta o venta de bienes similares,
comparables, ajustados por diferentes factores de homologación.

B. Método Físico o enfoque de Costos

Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene el costo de reproducción o

reemplazo de un bien similar valúa, afectado por la depreciación atribuible a los
factores de edad y estado de conservación.

C. Método de Capitalización de Rentas o Enfoque de Rentas

Es el desarrollo analítico a través del cual se estima el valor presente o

capitalizado de los ingresos netos anuales que produce o es capaz de producir un
inmueble a la fecha del avaluó durante un período de tiempo o de perpetuidad.
ANEXO 11.1

4.3.- ANÁLISIS DE LA MOVILIDAD DE LA ZONA.

La zona de movilidad inmobiliaria a corto plazo es poco promisoria ya que las

zonas aledañas a este inmueble tampoco ofrecen expectativas de desarrollos
inmobiliarios de alta plusvalía.

19
La única vía fácil y accesible de llegar es para las personas que vienen de norte a
sur, desviándose por la lateral del puente Almada. De ahí en fuera es muy difícil
de llegar.
De tal manera que a la luz de la realidad actual de la ciudad además de (aumentar
el número de cajones de estacionamiento las otras alternativas que se nos ocurre
seria la renta del edificio a oficinas administrativas a: Universidades, Congreso del
Estado, Gobierno del estado, call center y como bodegas de empresas
transnacionales como Sabritas, Pan Bimbo (para que estas empresas no tengan
que deslizarse hasta la periferia).
La búsqueda de nuevos nichos de negocios poco explotados y pocos conocidos,
que con una adecuada promoción podrían representar una alternativa. Por
ejemplo bodegas de almacenamiento, porque no se necesita mucho
estacionamiento, solamente para dejar o recoger las cosas.

4.4.- USO DEL SUELO DE LA ZONA.

El Plan Director de desarrollo urbano (IMPLAN) que es un instrumento para el

ordenamiento urbano, que permitirá darle un nuevo rumbo al crecimiento de la
ciudad administrando el suelo urbano, dentro de este plan la zona donde se
encuentra el edificio materia de estudio se encuentra catalogado como
habitacional y comercial, teniendo un plan parcial para su desarrollo ya que es la
zona centro de la ciudad y se debe de tomar en cuenta los siguientes conceptos
para la funcionalidad de la Ciudad y del centro.

A. Equitativa. Mejorarla vida de la familias en especial las de bajo recursos.

B. Compacta. Alcanzar una estructura compacta para poder otorgar los
servicios adecuadamente.
C. Social. Creación y mantenimiento de las áreas de equipamiento social y
espacios públicos
D. Eficiente. Cobertura eficiente de los servicios públicos.
E. Saludable. Protección ambiental.

20
 F. Competitiva. Creación de las condiciones para crecer y diversificar el
empleo.
G. Funcional. Mejoramiento de la movilidad de las personas
H. Historia. Recuperación del centro histórico.
El plan de desarrollo busca establecer con claridad y transparencia los usos
del suelo permitidos y prohibidos en toda la ciudad y el área de futuro
crecimiento y el área de ubicación del edificio en estudio tiene los usos
adecuados, ya que su uso es comercial y se ubica en calles consideradas
como corredores urbanos.
Las alturas de la construcción están en los rangos permitidos, y la densidad
de población permitida es de 300 habitantes por hectárea.
El edificio se encuentra al corriente en cuanto a las licencias de
construcción ya que en su momento se tramitaron ante el H.Ayuntamiento
de Culiacán.

4.5.- IMPUESTOS QUE SE GENERAN.

Calculo del ISR.

La obligación fiscal o tributaria, consiste en una obligación jurídica que se contrae

por un la obligación fiscal o tributaria, consiste en una relación jurídica que se
establece entre dos sujetos: de un lado el acreedor del tributo, quien tiene el
derecho a exigir la prestación, esto es, el Estado, y por el otro lado, el deudor del
tributo, quien tiene la obligación de realizar la prestación tributaria, ya sea
pecuniaria o en especie.

Esta nace en el momento en que se realizan los actos materiales, jurídicos o de

ambas clases que hacen concreta la situación abstracta prevista por la ley.

Las contribuciones se pagan en la fecha o dentro del plazo señalado en las

disposiciones respectivas.

21
En el caso de contribuciones que se deben pagar mediante retención, aun cuando
quien deba efectuarla no retenga o no haga pago de la contraprestación relativa,
el retenedor estará obligado a enterar una cantidad equivalente a la que debió
haber retenido.

El tributo o contribución fiscal, es la prestación obligatoria, de carácter pecuniaria o

en especie, que, de acuerdo con la ley, el deudor de la relación jurídico tributaria
debe realizar a favor del Estado, de manera proporcional y equitativa, con la
finalidad de que éste último pueda sufragar el gasto público.

Son cinco de carácter federal:

A. Impuesto Sobre la Renta.

B. Impuesto al Valor Agregado.
C. Impuesto Especial Sobre Producción y Servicios.
D. Impuesto Sobre Automóviles Nuevos.
E. Comercio Exterior.

Elementos de los impuestos

Todos los impuestos se analizan en base a sus elementos esenciales que son:

Sujeto. Son las personas físicas o morales obligadas al pago del impuesto.

Objeto. Es lo que grava, por ejemplo, en ISR se grava el ingreso.

Base. El monto o cantidad sobre la cual va a recaer la carga tributaria.

Tasa, tarifa o cuota.

Época de pago.

En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.

Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive

en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la

22
transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de avalúo practicado
por persona autorizada por las autoridades fiscales.

No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de

propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades.

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán
efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del

artículo 124 de la Ley del ISR. En el caso de bienes inmuebles, el costo
actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y

ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de
participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos
de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de la
Ley del ISR.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de

enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de
bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos
efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la

adquisición o de la enajenación del bien.

La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones anteriormente

señaladas, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado en
la ley, se calculará el impuesto.

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año
transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso
dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. Las mejoras o adaptaciones que
implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento.

23
En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el periodo
comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes
inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación.

Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará

como costo de adquisición el que haya pagado el autor de la sucesión o el
donante, y como fecha de adquisición, la que hubiere correspondido a estos
últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión o el donante hubieran adquirido
dichos bienes a título gratuito, se aplicará la misma regla.

Tratándose de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la renta,

se considerará como costo de adquisición o como costo promedio por acción,
según corresponda, el valor de avalúo que haya servido para calcular dicho
impuesto y como fecha de adquisición aquélla en que se pagó el impuesto
mencionado.

Pago provisional

Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes

inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa
(anexo 8 RMF) a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número
de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin
exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se
multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el
resultado el impuesto que corresponda al pago provisional.

Monto de la Contraprestación Obtenida (arts. 119 y 123 LISR)

(- menos) Costo de Adquisición del Bien (fracc. I, art. 121 y 123 LISR)

(- menos) Otras deducciones autorizadas (fracc. II a IV del art. 121 LISR)

= Ganancia Gravable (art. 121 LISR)

/ entre años transcurridos entre fecha de adquisición y enajenación sin exceder de

20

24
= Ganancia Acumulable base para el cálculo del impuesto

x Por la tarifa del art. 126 LISR (anexo 8 RMF)

= Impuesto anual

X Por años transcurridos entre la fecha de adquisición y de enajenación sin

exceder de 20

= Igual al Pago Provisional del ISR por la enajenación de bienes inmuebles.

ANEXO 11.3

4.6. TEORÌAS DE RENTABILIDAD DE EDIFICIOS COMERCIALES.

La rentabilidad es un conjunto de indicadores y medidas cuya finalidad es obtener

si un edificio o cualquier construcción genera la renta suficiente para cubrir los
costos y obtener utilidades adecuadas para el propietario.

Una construcción que busca obtener ganancias a largo plazo, no solo busca el
beneficio, sino también que la rentabilidad generadapor la inversión sea superior a
los costos del financiamiento.

La rentabilidad económica también conocida como tasa interna de retorno mide

que tan redituable es la inversión de la empresa.

Obteniendo esta información se puede concluir si una inversión es redituable para

los inversionistas.

25
4.7. PROYECTO DEL EDIFICIO.

El proyecto fue diseñado en el año de 1993, para albergar oficinas de gobierno en

sus plantas superiores y la planta baja para locales comerciales y sus
características de construcción son las siguientes:

Cimentación Zapata corrida.

Estructura Son a base de muros de carga, dalas y castillos

de concreto armado.
Muros A base de tabique industrial a 2.90 de altura.
Entrepisos Loza de concreto armado con casetón.
Techos Loza de concreto armado con casetón.

Azoteas Planas con impermeabilización a base de

emulsión
Asfáltica.
Bardas Tabique industrial.

Aplanados interiores De yeso, acabado pulido a base de mezcla,

cemento cal.
Aplanados exteriores Mortero cal, cemento, Arena.

Plafones De yeso, acabado pulido, con Tirol planchado

mediana calidad.
Lambrines Cocina y en áreas húmedas de baño.
Pisos Vitropiso de 30 x 30.
Zoclos Vitropiso.

Escalera Rampa de concreto armado, recubierto de

vitropiso

Pintura Vinílica en muros y plafones interiores y

exteriores y esmalte anticorrosivo en herrerías.
Recubrimientos
Especiales. No tiene.

26
 Carpintería Pino.

Instalaciones Sanitarias Son a base de pvc sanitario de 2pulg y 4 pulg en

Tipo I.
Muebles de baño Lamosa o similares, de color.
Instalaciones Hidráulicas Tubería de cobre de 1-2 pulg a 1 pulg en Tipo I.

Instalaciones Eléctricas Ocultas en muros y plafones, cableados y

accesorios de mediana calidad.
Herrería Perfiles de aluminio anodizado en ventanearía y
Marcos metálicos en puertas.
Vidriería Cristal transparente de 5mm de espesor.
Fachada Moderna con líneas rectas.

Elementos, accesorios e instalaciones especiales

Instalaciones especiales 18 cortinas metálicas como protección.
Obras complementarias Estacionamiento exterior de concreto hidráulico.

4.8. LEY DE LA OFERTA Y LA DEMANDA.

Definición de oferta.

Es la cantidad de bienes o servicios a la venta que existe en el mercado por su

oferente.

Definición de demanda.

Es la cantidad de demanda de producto que los consumidores desean adquirir

dentro de una economía.

LEY DE OFERTA Y DEMANDA: en el Mercado Inmobiliario es un conjunto de

actos de compra y venta de bienes raíces, especialmente sensible a los ciclos
económicos y se afecta con las variables, las cuales inciden en la teoría de Oferta
y Demanda generando cambios muy importantes en los precios de los inmuebles.

27
Establece que la cantidad de Inmuebles ofrecidos por los Propietarios y la
cantidad de Inmuebles demandados por los Compradores Potenciales dependerá
del precio vendible del Inmueble que el Comprador Potencial pueda y este en
capacidad de comprar, generando cambios muy importantes en los precios de los
inmuebles.

El postulado de la oferta y la demanda implica tres leyes:

I.- Mercado de Vendedores: Cuando la demanda de Inmuebles excede la oferta.

II.- Mercado de Compradores: Cuando la oferta de Inmuebles excede la demanda.

III: Equilibrio: Cuando la demanda de Inmuebles iguala la oferta de Inmuebles

4.9.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO.

4.9.1.- ESCRITURAS.

La escritura pública de este inmueble es la número 20,036 ( veinte mil ciento

treinta y seis ) volumen LLXVI sexagésimo sexto ,protocolizada en la ciudad de
Culiacán Sinaloa México a los treinta y tres días del mes de Diciembre de mil
novecientos noventa y dos , con el Notario Público Lic. Andrés Cañas Martínez de
la notaría número 92.

Declarando que es un inmueble ubicado en la calle Prolongación Ángel Flores y

prolongación Malecón de esta ciudad, con una superficie de terreno compuesta
por dos lotes urbanos con una superficie total de 1,272.55 m2 y una superficie de
construcción de 3,000.00 m2. , más 215 m2 de estacionamiento

Quedando debidamente registrada en las oficinas del Registro Público de la

Propiedad del Estado de Sinaloa a las 14 horas del día 31 de Mayo de 1993 bajo
la inscripción número 8 del libro 834 de la sección primera. ANEXO 11.5

28
 4.9.2.- INFORMACIÒN CATASTRAL.

La dirección de catastro municipal de Culiacán es una dependencia del H.

Ayuntamiento de Culiacán que dentro de sus actividades de elaborar información
sobre todas la propiedades del municipio de Culiacán, esta información es pública
y puede ser utilizada paras obtener la identificación, características, ubicación y
valor de la propiedad, además dicho valor se utiliza para el cobro del impuesto
predial, otra de las funciones primordiales es proporcionar información a las
notarías para el traslado de dominio.

La información que se puede obtener de catastro y que podemos utilizar

ampliamente para el cálculo del valor de la propiedad es la siguiente:

A. Número de la clave catastral. Ubica la propiedad por población, cuartel,

manzana y lote.
B. Nombre del propietario.
C. Ubicación o dirección de la propiedad.
D. Domicilio de notificación para el cobro del predial.
E. Dimensiones del lote de frente y fondo,
F. Usos del lote, habitacional, comercial, industrial,etc.
G. Servicio con los que cuenta el lote.
H. Datos del terreno superficie, valor por m2y que apreciación o demerito tiene
por su forma y topografía y valor total del terreno.
I. Datos de la construcción, superficie total, valor por metro 2demerito por el
tiempo y su valor total.
J. Valor total del predio.
Esta información se encuentra en el ANEXO 11.4 copia de la información
del edificio ubicado en Av. Prolongación Ángel Flores. ANEXO 11.4

29
CONCLUSIÓN.

A. El edificio en estudio al checarlo con los comparables se observa que está

muy deteriorado y esto ocasiona que no se rente adecuadamente.
B. La ubicación es inferior en cuanto a movilidad y calidad de servicios
urbanos que los comparables.
C. El valor físico y comercial está muy demeritado por la falta de rentas lo
que ha ocasionado que lo hayan vandalizado.
D. Las rentas que se pretenden cobrar son muy altas ya que los comparables
están en mejores condiciones para su renta por los deméritos descritos, por
tal motivo el porcentaje de ocupación actual es del 10%, sumamente bajo.
E. El resultado es que los ingresos no cubren ni remotamente los gastos de
operación.
F. El valor catastral en el que está tasado el inmueble está sumamente alto,
pues el valor que tiene establecido es un 35% más alto y esto ocasiona que
el impuesto predial sea muy alto.

Por lo tanto revisando estos puntos y observando los anexos 11.1, 11.2, 11.3 y
11.4 concluimos lo siguiente:

El valor comercial del edificio en estudio es de $11´460,000.00

El precio de renta que se puede ofrecer para rentar tendría que ser de la siguiente
manera, planta baja $60.00, primer piso $40.00 y segunda planta $20.00 por metro
cuadrado, estos precios serían atractivos para el nivel de rentas de los
comparables de la zona.

De acuerdo con el avaluó de capitalización de rentas con estos precios se

obtendría después de gastos una utilidad del 8.05% que es un porcentaje atractivo
para el dueño inversionista del inmueble, ya que el mismo se recuperaría con los
ingresos en 10 años, lo cual es una inversión aceptable.

30
RECOMENDACIONES.

Vemos como posible solución para resolver el problema de las bajas rentas dos
alternativas

ALTERNATIVA I

Rentar la planta baja al precio recomendado $60.00 por metro cuadrado, que sería
un 40% más bajo que los comparables, antes de ofrecerlo en renta se tendría que
dar mantenimiento exterior del edificio pintándolo y detallando interiormente,
arreglando plafones, pisos, baños y pintura, esto representaría aproximadamente
$900,000.00, hacer publicidad adecuada en medios y redes sociales, siendo lo
bajo de la renta el atractivo que se ofrecería.

Ya rentada la planta baja se podría tener el dinero suficiente en un año para

invertir en el segundo piso y posteriormente en el tercero, con esto el valor del
edificio se recuperaría hasta llegar a su valor real.

ALTERNATIVA II

Vender el edificio en el precio obtenido en el avalúo de mercado que es de

$11´476,000.00

De ese precio se pagaría un impuesto de $1´590,000.00, quedando un saldo neto

de $9´886,000.00.

31
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS.

A) Colegio de Valuadores de Sinaloa centro, A.C., Fecha: Primer Semestre 2014,

Titulo: Revista Valor Real, Lugar: Culiacán, Sinaloa, Editado por: García Mata
Editores.

B) INEGI, 2016, Titulo Tabla de Índice Nacional del Consumidor, Lugar: México
D.F., Editado por: INEGI.

C) Unidad de Catastro Municipal, Fecha: Diciembre del 2015, Titulo: Datos

Generales Del Predio, Lugar: Culiacán, Sinaloa, Editado por: H. Ayuntamiento de
Culiacán.

E) Desarrollo Urbano de Culiacán, Fecha: Diciembre del 2010, Titulo: Plan Director
de Desarrollo Urbano de Culiacán, Lugar: Culiacán, Sinaloa, Editado por: H.
Ayuntamiento de Culiacán.

F) José Alberto Meza Sánchez, Junio del 2016, Titulo: Asesoría Directa, Lugar:
Culiacán, Sinaloa.

G) Paulino Campos Ruiz ye Ing. Ignacio Hernández Avalos, Fecha: 1993, Titulo:
Manual de Introducción a la Valuación, Lugar: Culiacán, Editado por: UAS.

H) Rafael Hernández Guerrero, Fecha: 1989, Titulo: Manual de Ingeniería de

Costos, Lugar: Culiacán, Editado por: UAS.

I) Ing. Enrique Cázares Cuén, Fecha: 1997, Titulo: Manual de Capitalización de

Rentas, Lugar: Culiacán, Sinaloa, Editado por: UAS.

J) Instituto Mexicano de Valuación de Sinaloa Zona Centro A.C., Fecha: 2015,

Titulo: Manual de Valuación de Terrenos y Construcciones, Lugar: Culiacán,
Sinaloa, Editado por: COVASIN.

K) Gobierno Federal de México, 2015, Titulo: Tabla de Impuestos sobre la Renta,

Lugar: México, D.F., Editado por: Secretaria de Hacienda Federal.

32
L) Willam Venetos Jr, investigación Internet 2016, Titulo: Técnicas de Avalúo
Inmobiliario.

M) Walter Schupnik, Fecha: Monografias.com, investigado internet 2016, Titulo:

Rentabilidad y Productividad en Mercados, Editado: Google.

N) José Pérez Chávez, C.P. Raymundo Fol Olguín y C.P. Eladio Camperos
Guerrero, Fecha: Segunda 2016, Titulo: Manual de Casos Prácticos de ISR 2016,
Editado por: Tax Editores.

O) Arnulfo Sánchez Miranda, Fecha: 2014, Titulo: Aplicación Práctica del ISR
Personas Físicas 2014, Editado por: Ediciones Fiscales ISEF.

P) Blog dedicado a Aspectos Financieros, consultado el 13 de Julio del 2016,

Proyectos de Inversión y Teoría de la Rentabilidad.

33
11.- ANEXOS.

11.1.- AVALUOS.

AVALUO DE EDIFICIO EN PROLONGACION ANGEL FLORES

UBICACIÓN DEL EDIFICIO COMERCIAL

Calle Calz. a Recursos y Prolongación Angel Flores

Colonia Primer Cuadro
Ciudad Culiacán
Municipio Culiacán
Estado Sinaloa
País México

Solicitante Lic. Patricia Garcia Felix

Propietario Rommel Rolando Andrade Almada

VALOR COMERCIAL $ 11,476,000.00

Culiacán, Sinaloa a 13 DE JUNIO del 2016

JORGE CASTRO, SARA CASTERJON

PATRICIA GARCIA FELIX Y RICARDO VALENZUELA

ASESORES INMOBILIARIOS

Domicilio: Dr. Luis de la Torre # 93 Col. Chapultepec C.P. 80040

Celular: 667 751 39 44
Email: rivajon@hotmail.com

34
 I.- ANTECEDENTES
Solicitante

Domicilio del solicitante Calle Prol. Angel Flores y Prol. Malecon Niños Heroes
Colonia Centro
Ciudad Culiacán
Municipio Culiacán
Estado Sinaloa

Valuador Nombre Ing. Ricardo Valenzuela Johnson

Registro
Especialidad Inmuebles.

Fecha del avaluó 13 de junio del 2016

Inmueble que se valúa Edificio Comercial y Oficinas
Régimen de propiedad Privado
Propietario Rommel Rolando Andrade Almada
Tipo de valor Estimar el valor comercial del inmueble
Propósito del avaluó Para Renta o compra venta
#¡REF! Calle Prol. Angel Flores y Prol. Malecon Niños Heroes
Colonia Centro
Ciudad Culiacán
Municipio Culiacán
Estado Sinaloa

Clave catastral 7000 005 025 002

Datos de escritura Numero 20036
Libro 834
Fecha 31 de Mayo de 1993
Notario Lic. Andres Cañas Martinez
R.P.P. Culiacán, Sinaloa

II.- CARACTERISTICAS URBANAS

Clasificación de la zona Plan parcial habitacional y comercial, según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento de Culiacán, Sin
Construcción dominante en la calle Locales comerciales y oficinas
Índice de saturación de la zona 80%
Densidad de población Normal flotante
Estrato socioeconómico Medio
Uso del suelo permitido Plan parcial habitacional y comercial, según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento de Culiacán, Sin
Vías de acceso e importancia de las mismas Malecon Niños heroes y Blvd. Insurgentes

Servicios públicos Energía Eléctrica Si tiene Banquetas Concreto

Agua Potable Si tiene Guarniciones Concreto
Drenaje Sanitario Si tiene Transporte Si tiene
Alumbrado Publico Si tiene Teléfono Si tiene
Pavimento De concreto Hidraulico

Equipamiento Urbano
Preescolar En la zona Tienda de Autoservicio En la zona
Primaria En la zona Bancos En la zona
Secundaria En la zona Iglesias En la zona
Preparatoria En la zona Parques En la zona
Profesional En la zona Restaurantes En la zona

35
 III.- TERRENO

Calles Transversales Limítrofes

Medidas y colindancias del terreno Según escrituras

Al Norte
Al Sur
Al Oriente
Al Poniente

ST Superficie del Terreno 1,247.00 M²

%IND Porcentaje de Indiviso 100% La edificio no se encuentra en regimen de condominio.

Topografía y Configuración Polígono iregular

Numero de frentes Cuatro frentes
Características Panorámicas Buenas
Densidad Habitacional 250.00 Hab/Ha Según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento
Intensidad de Construcción Permitida 4.00 Veces terr Según plan de desarrollo urbano del Ayuntamiento
Servidumbre y/o Restricciones Ninguna
Calidad del Suelo Alubion, con buena capacidad de carga
Coeficiente Unitario de Superficies Superficie de construcción entre superficie de terreno
SC/ST Calificación Sujeto 2.40
0.50 85 REGULAR
1.00 90 BUENO
1.50 95 MUY BUENO
2.00 100 EXCELENTE

Croquis del Terreno

IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE

Uso actual Comercial y oficinas

36
 Planta baja: Locales comerciales
Primera planta: Locales de oficina
Segunda planta: Locales de oficina

Tipos de Construcción
Tipo 1 MM Moderna Mediana en toda las areas 2993.61 M²

SC 2993.61 M²

SEMBRADO DE LAS CONSTRUCCIONES

Numero de Niveles Tres

Vida Util Total 60 Años
Edad Aproximada 23 Años
Vida Util Remanente Aproximada 37 Años

Unidades Rentables 9

V.- ELEMENTOS DE CONSTRUCCION

Cimentación Zapata corrida

Estructura Son a base de muros de carga, dalas y castillos de concreto armado

Muros A base de tabique industrial a 2.90 de altura.

Entrepisos Loza de concreto armado , con caseto.

Techos Loza de concreto armado, con caseto.

Azoteas Planas con impermeabilización a base de emulsiones asfálticas

Bardas Tabique industrial.

Aplanados Interiores De yeso, acabado pulido

Aplanados Exteriores A base de mezcla, cemento-cal-arena

Plafones De yeso, acabado pulido, con tirol planchado

Lambrines Mediana calidad . En areas húmedas de baño y franja en cocina
Pisos Son a base de vitropiso de 30 x 30 cms.
Zoclos Son a base de vitropiso

37
 Escaleras rampa de concreto armado, recubierto con vitropiso

Pintura Es vinílica en muros y plafones interiores y exteriores, esmalte anticorrosivo en herrerías

Recubrimientos Especiales no tiene
Carpintería Puerta principal e interiores de pino

Instalaciones Sanitarias Son a base de pvc sanitario de 2" y 4" en Tipo 1

Muebles de Baño de color, lamosa o similares.
Instalaciones Hidraulicas Son a base de tubería de cobre de 1/2" a 1" en Tipo 1
Instalaciones Electricas Son ocultas en muros y plafones con cableados y accesorios de mediana calidad

Herreria Perfiles e alumnio anodizado en ventaneria y marcos metálicos en puertas

Vidriera Cristal transparente de 5 mm de espesor

Fachada Son modernas con líneas rectas

Elementos accesorios e Instalaciones especiales

18 Cortinas metalicas como protección.

Obras Complementarias
Estacionamiento exrterior de concreto hidraulico

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

a).- OBJETIVO DEL PRESENTE AVALUO

1.- En todos los casos se entenderá que el objetivo del avaluó será el de estimar el valor comercial del bien a menos
que se indique otro. Para ello se incluirán y desarrollaran sin excepción los tres métodos o enfoques de valuación
exigidos por la normatividad vigente, a saber; 1) El método físico directo o de costos, 2) El de capitalización de rentas
o de los ingresos y 3) El comparativo o de mercado.
b).-DEFINICION DE TERMINOS Y CONCEPTOS BASICOS
2.- Método Comparativo o de Mercado:
Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa, sujeto, con
el precio de oferta o venta de bienes similares, comparables, ajustados por diferentes factores, homologación.

3.- Método Físico o Directo o enfoque de Costos:

Es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene el costo de reproducción o reemplazo de un bien similar al que se
valúa, afectado por la depreciación atribuible a los factores de edad y estado de conservación.

4.- Método de Capitalización de Rentas o enfoque de Rentas

Es el desarrollo analítico a través del cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos anuales que
produce o es capaz de producir un inmueble a la fecha del avaluó durante un periodo de tiempo o a perpetuidad.

5.- Valor de Reposición Nuevo VRN

Es el costo actual de reproducir un bien similar, el cual resulta de sumar los costos directos e indirectos

6.- Valor de Neto de Reposición VNR

Es el resultado de afectar al valor de reposición nuevo con el demérito por factores de edad y estado de conservación
Formula VNR = VRN(1-(%D)
7.- Vida Útil Total VUT
Es la vida que se estima tendrá el bien considerando la eficiencia económica

8.- Edad Efectiva EE

Es la edad que tiene el bien considerando las remodelaciones importantes que haya tenido en su vida cronológica

9.- Estado de Conservación EC

Es el estado de conservación observado que tiene el bien durante la visita física

10.- Porcentaje de Demérito %D

Es la perdida de valor que tiene el bien por efectos de edad y estado de conservación
Formula %D = (1-(1-(E/VUT)^1.4)*(EC/10)))

38
11.- Factor por edad y conservación FEC
Es el factor resultante de valor que le resta al inmueble por efecto de la edad y el estado conservación
Formula FEC = (1-(%D)
12.- Vida Útil Remanente VUR
Es la vida esperada que se estima tendrá el bien, en el momento de la inspección
Formula VUR = VUT x FEC

13.- Tasa de Capitalización TC

Es la tasa de rendimiento real que debe tener una inversión en activos y fijos y se obtiene de dos maneras
a).- Tasa de mercado, resulta de dividir el precio de operación entre el ingreso neto anual
b).- Tasa financiera, resulta de sumar la tasa real de instrumentos a largo plazo, la tasa de liquidez y la tasa
de riesgo o de recuperación

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

c).-CONDICIONES DEL AVALUO

14.- La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente avaluó, es la proporcionada por el cliente
la cual la asumimos como correcta, entre la que podemos mencionar la siguiente:
a).- Escritura de propiedad Si
b).- Certificado de libertad gravamen No
c).- Boleta Predial No
d).- Plano de la construcción No

15.- No es propósito del presente avaluó verificar la probable existencia de gravámenes, reserva de dominio, adeudos
fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se valúa, a menos que expresamente sean declarados
por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por información omitida en
la solicitud del avaluó.

16.- Quienes intervenimos en el presente avaluó declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún
tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

17.- En la inspección ocular del bien motivo del presente avaluó, no es posible detectar todos los vicios ocultos que
pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observación o por informe expreso del cliente

18.- Toda vez que el objetivo del presente avaluó no es verificar deslindes de propiedad, ni de ocupación irregular o
cualquier otra restricción legal, el valor comercial estimado al que se concluye solo considera las expresadas en el
propio avaluó, porque se observaron durante la inspección ocular al bien.

19.- El presente avaluó es exclusivo del solicitante para el destino o propósito que se expresa, por lo que no podrá
ser utilizado para fines distintos a lo indicado en este avaluó.

20.- La vigencia de este avaluó esta determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la
temporabilidad que establezca en su caso la institución emisora o autoridad competente

21.- Se da como verdadera la superficie del terreno según documentación proporcionada, escrituras, certificado de
libertad de gravamen o información catastral, ya en este avaluó no se realiza levantamiento topográfico para verificar
dicha superficie
d).- SALVEDADES DEL AVALUO
22.- Sobre la documentación del terreno
No se proporciono certificado de libertad de gravamen

23.- Sobre la inspección del terreno

Ninguna salvedad

24.- Sobre la documentación de la construcción

Ninguna salvedad

25.- Sobre la inspección de la construcción

Ninguna salvedad
e).- EXCLUSIONES DEL AVALUO
26.- Sobre la valuación del terreno
Ninguna excepción, ya que en este avaluó se esta valuando el terreno
27.- Sobre la valuación de la construcción
Ninguna excepción, ya que en este avaluó se están valuando todas las construcciones

39
 Ninguna excepción, ya que en este avaluó se están valuando todas las construcciones
28.- Sobre los métodos de valuación
Método Mercado Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó
Método Físico Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó
Método Ingreso Ninguna excepción, ya que se desarrolla este método en el avaluó

VII. VALOR DE MERCADO

Sujeto SV 2,993.61 M²
ST 1,247.00 M²
PU $ -
NEG
UDC 70 Deficiente
UDM 100 Excelente
CSP 90 Bueno
EC 80 Deficiente
PRO 90 Bueno
CUS 85 Regular 2.40
OYD 70 Demanda Baja
Comparables
Jun-16 EDIFICIO COMERCIAL EN E´PITACIO OSUNA #S/N DE DOS NIVELES CENTRO SINALOA
FUENTE GARCIA FELIX LIC.
BR PATRICIA GARCIA FELIX CEL: 667 132 09 79
SV 467.00 M²
ST 252.00 M²
$/M² $ 8,500.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 95 MUY BUENO
UDM 85 REGULAR
CSP 95 MUY BUENO
EC 85 REGULAR
PRO 85 REGULAR
CUS 85 REGULAR 1.85
Jun-16 EDIFICIO COMERCIAL LAZARO CARDENAS 352 SUR COL. JORGE ALMADA
FUENTE GARCIA FEL BRLIC. PATRICIA GARCIA FELIX CEL 667 132 09 79
SV 184.00 M²
ST 150.00 M²
$/M² $ 10,000.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
UDM 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 85 REGULAR
PRO 85 REGULAR
CUS 85 REGULAR 1.23
Jun-16 LOCAL POR CALLE VICTORIA S/N COL.LOS PINOS
FUENTE DRA. SARA CASTREJON CEL: 667 138 05 38
SV 430.00 M²
ST 338.00 M²
PU $ 5,800.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 85 REGULAR
UDM 85 REGULAR
CSP 95 MUY BUENO
EC 85 REGULAR
PRO 85 REGULAR
CUS 90 BUENO 1.27

Jun-16 EDIFICIO PARA OFICINAS 4 NIVELES INSURGENTES S/N CENTRO SINALOA

FUENTE INMOBILIARIA GERRERO LIC. JORGE E. CASTRO CEL. 667 105 61 85
SV 850.00 M²
ST 180.00 M²
PU $ 8,500.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 95 MUY BUENO
UDM 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO

40
 UDM 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 90 BUENO
PRO 90 BUENO
CUS 85 REGULAR 4.72
Jun-16 EDIFICIO EN CALZADA DE LOS INSURGENTES S/N CENTRO SINALOA
FUENTE GARCIA FEL BRLIC. PATRICIA GARCIA FELIX CEL 667 132 09 79
SV 545.84 M²
ST 271.50 M²
PU $ 7,500.00
NEG 0.90 DEMANDA BAJA
UDC 95 MUY BUENO
UDM 90 BUENO
CSP 95 MUY BUENO
EC 90 BUENO
PRO 90 BUENO
CUS 85 REGULAR 2.01
NUM SV ST PU NEG UDC UDM CSP EC PRO CUS F.R. Valor
SUJETO 2,993.61 1,247.00 70 100 90 80 90 85
1 467.00 252.00 $ 8,500.00 0.90 0.74 1.05 0.95 0.94 1.06 1.00 0.66 $ 5,601.78
2 184.00 150.00 $ 10,000.00 0.90 0.78 1.11 0.95 0.94 1.06 1.00 0.73 $ 7,342.92
3 430.00 338.00 $ 5,800.00 0.90 0.82 1.18 0.95 0.94 1.06 0.94 0.78 $ 4,509.42
4 850.00 180.00 $ 8,500.00 0.90 0.74 1.11 0.95 0.89 1.00 1.00 0.62 $ 5,274.24
5 545.84 271.50 $ 7,500.00 0.90 0.74 1.11 0.95 0.89 1.00 1.00 0.62 $ 4,653.74
Tendencia $ 5,476.22
Nivel de Oferta y Demanda OYD 70
Valor Unitario de Mercado $ 3,833.35

VII. VALOR DE MERCADO

El valor de mercado se obtiene aplicando el enfoque de comparación de ventas y sus premisas son las siguientes:
* Se investigan comparables similares al sujeto que estamos valuando
* Se homologan los comparables con las siguientes características:
SV Superficie vendible
ST Superficie del terreno
PU Precio Unitario de oferta o venta
NEG Negociación o condición de oferta o venta del comparable
1.0 Operación Real o oferta que se vende de inmediato
0.9 Baja
0.8 Muy baja
0.7 Nula
UDC Ubicación dentro de la colonia
UDM Ubicación dentro de la manzana
CSP Calidad de servicios públicos
EC Estado de conservación
PRO Proyecto
CUS Coeficiente de superficies ( superficie de construcción entre superficie de terreno )
OYD Nivel de Oferta o Demanda del sujeto
100 Alta demanda
95 Buena demanda
90 Demanda regular
85 Demanda baja
80 Demanda deficiente
Edificio Comercial y Oficinas
Tipo Superficie Unidad Precio unitario Valor de Mercado
Integro 2,993.61 M² $ 3,833.35 $ 11,475,566.87

Suma $ 11,475,566.87

41
VALOR DE MERCADO $ 11,475,566.87

VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO

TERRENO
Sujeto ST 1,247.00 M²
PU $ -
NEG
UDC 70 Deficiente
UDM 100 Excelente
CSP 90 Bueno
FA 90 Bueno
TOP 90 Bueno
FOR 80 Deficiente
Comparables
Jun-16 TERRENO COMERCIAL LAZARO CARDENAS 352 SUR COL. JORGE ALMADA
FUENTE GARCIA FELIX LIC.
BR PATRICIA GARCIA FELIX CEL: 667 132 09 79
ST 150.00 M²
PU $ 4,500.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
UDM 90 BUENO
CSP 90 BUENO
FA 90 BUENO
TOP 100 EXCELENTE
FOR 100 EXCELENTE
Jun-16 TERRENO POR CALLE VICTORIA S/N COL.LOS PINOS
FUENTE DRA. SARA CASTREJON CEL: 667 138 05 38
ST 338.00 M²
PU $ 2,500.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
UDM 90 BUENO
CSP 90 BUENO
FA 90 BUENO
TOP 90 BUENO
FOR 100 EXCELENTE
Jun-16 EDIFICIO PARA OFICINAS 4 NIVELES INSURGENTES S/N CENTRO SINALOA
FUENTE INMOBILIARIA GERRERO LIC. JORGE E. CASTRO CEL. 667 105 61 85
ST 180.00 M²
PU $ 5,000.00
NEG 0.90 DEMANDA MEDIA
UDC 90 BUENO
UDM 90 BUENO
CSP 100 EXCELENTE
FA 100 EXCELENTE
TOP 85 REGULAR
FOR 85 REGULAR
Homologación
NUM ST PU NEG UDC UDM CSP FA TOP FOR F.R. Valor
SUJETO 1,247.00 70 100 90 90 90 80
1 150.00 $ 4,500.00 0.90 0.78 1.11 1.00 1.00 0.90 0.80 0.56 $ 2,520.00
2 338.00 $ 2,500.00 0.90 0.78 1.11 1.00 1.00 1.00 0.80 0.62 $ 1,555.56
3 180.00 $ 5,000.00 0.90 0.78 1.11 0.90 0.90 1.06 0.94 0.63 $ 3,139.10
Tendencia $ 2,404.89

Terreno
Fracción Superficie Unidad Indiviso Valor Unitario Coeficiente Motivo Valor
Integro 1,247.00 M² 100% $ 2,404.89 1.000 Lote regular $ 2,998,891.97

Suma 1,247.00 M² $ 2,404.89 Promedio Suma $ 2,998,891.97

Construcciones
Tipo Superficie Unidad Indiviso P.U. VRN Edad EC VUT %DEM FEC VUR Valor
Tipo 1 2,993.61 M² 100% $ 6,000.00 $ 17,961,660.00 23 90 60 52% 0.48 29 $ 8,621,596.80

42
Tipo 1 2,993.61 M² 100% $ 6,000.00 $ 17,961,660.00 23 90 60 52% 0.48 29 $ 8,621,596.80

Suma 2,993.61 M² $ 17,961,660.00 $ 8,621,596.80

Elementos Accesorios e Instalaciones Especiales
Tipo Cantidad Unidad Indiviso P.U. VRN Edad EC VUT %DEM FEC VUR Valor
cortinas 18.00 pzas. $ 8,000.00 1.00 $ 144,000.00

Suma $ 144,000.00
Obra Complementaria
Tipo Cantidad Unidad Indiviso P.U. VRN Edad EC VUT %DEM FEC VUR Valor
0 0.00 0.00 100% $ 1,180.00 $ - 5 9.5 60 8% 0.92 55 $ -
0 0.00 0.00 100% $ 200.00 $ - 5 9.5 60 8% 0.92 55 $ -
$ -
Suma $ -
SIMBOLOGIA Terreno $ 2,998,891.97
P.U. Precio Unitario EC Estado de Conservación Construcciones $ 8,621,596.80
VRN Valor de Reposición Nuevo VUT Vida Útil Total Accesorios e Instalac $ 144,000.00
EE Edad Efectiva FEC Factor por edad y conservación Obra Complementaria $ -
VALOR FISICO $ 11,764,488.77

IX. VALOR DE CAPITALIZACIÓN

Sujeto SR 2,993.61 M²
ST 1,247.00 M²
PU - RENTA UNITARIA MENSUAL
UDC 70 Deficiente
UDM 100 Excelente
CSP 90 Bueno
EC 80 Deficiente
PRO 90 Bueno
CUS 85 Regular

Comparables
Jun-16 EDIFICIO COMERCIAL LAZARO CARDENAS 352 SUR COL. JORGE ALMADA
FUENTE GARCIA FELIX LIC.
BR PATRICIA GARCIA FELIX CEL: 667 132 09 79
SR 460.00 M²
ST 252.00 M²
PU $ 95.00
UDC 90
UDM 90
CSP 90
EC 90
PRO 90
CUS 85 1.83

Jun-16 EDIFICIO AV. LAZARO CARDENAS ESQ. EPITACIO OSUNA CENTRO SINALOA
FUENTE DRA. SARA CASTREJON CEL: 667 138 05 38
SR 800.00 M²
ST 400.00 M²
PU $ 65.00
UDC 90
UDM 90
CSP 90
EC 100
PRO 90
CUS 90 2.00

43
 CUS 90 2.00
Jun-16 EDIFICIO COMERCIAL EN E´PITACIO OSUNA #S/N DE DOS NIVELES CENTRO SINALOA
FUENTE GARCIA FELIX LIC.
BR PATRICIA GARCIA FELIX CEL: 667 132 09 79
SR 185.00 M²
ST 150.00 M²
PU $ 95.00
UDC 90
UDM 90
CSP 90
EC 90
PRO 90
CUS 90 1.23
NUM SR ST PU UDC UDM CSP EC PRO CUS F.R. Valor
SUJETO 2,993.61 1,247.00 70 100 90 80 90 85
1 460.00 252.00 $ 95.00 0.78 1.11 1.00 0.89 1.00 1.00 0.77 $ 72.98
2 800.00 400.00 $ 65.00 0.78 1.11 1.00 0.80 1.00 0.94 0.65 $ 42.44
3 185.00 150.00 $ 95.00 0.78 1.11 1.00 0.89 1.00 0.94 0.73 $ 68.92
Tendencia $ 54.93
TIPO USO o destino el Área (tipo) Área (m²) V.U. ($/M²) Renta Bruta Mensual
1 EDIFICIO COMERCIAL ( Precio promedio por los tres pisos) 2,993.61 $ 42.00 $ 125,731.62
2
TOTAL 2,993.61 $ 60.00 $ 125,731.62

Renta Bruta mensual (R.B.M.) $ 125,731.62

Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) $ 1,508,779.44
VACIOS 40.00% Sobre la renta anual potencial $ 603,511.78
Renta Bruta Anual Efectiva ( R.B.A.) Potencial menos vacíos $ 905,267.66
ANALISIS DE DEDUCCIONES
1. ADMINISTRACION 5.00% Sobre la renta bruta anual efectiva
$ 75,438.97
2. CONSERVACION, CADA 4 AÑOS 5.00% Sobre el valor construcción $ 107,769.96
3. PREDIAL 2.00% Sobre la renta bruta anual efectiva
$ 30,175.59
4. SEGURO 0.75% Sobre el valor construcción $ 64,661.98
5. DEPRECIACION FISCAL 5.00% Sobre el valor construcción $ 431,079.84
6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES SUMA DE 1 A 5 $ 709,126.34
7. DEDUCCION OPCIONAL 35% Uso comercial 35% Uso habitacional Sobre suma deducciones $ 248,194.22
8. DEDUCCION MAYOR Tomar la mayor de 6 o 7 $ 709,126.34
9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS Renta efectiva anual menos deducción mayor$ 799,653.10
10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, Físicas 35% Morales 35% Sobre utilidad antes de impuestos
$ 279,878.59
11 P.T.U. 10% Sobre utilidad antes de impuestos
$ 79,965.31
12 SUMA DE DEDUCCIONES Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 $ 637,890.39
13 INGRESO NETO ANUAL Renta bruta anual menos suma de deducciones $ 870,889.05
TASA DE CAPITALIZACION
La tasa de capitalización resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperación FUENTE
La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un año 3.65% Periódico Financiero 01-May-16
La tasa de liquidez se obtiene de la diferencia de tasa de 1 a 12 meses 1.70% Periódico Financiero 01-May-16
La tasa de recuperación se obtiene de la Vida Útil Remanente del Inmueble VUR = 37 2.70% Valor Físico
TASA DE CAPITALIZACION 8.05% Anual
VALOR DE CAPITALIZACION $ 10,814,866.50

X.- RESUMEN DE VALORES

Valor de Mercado $ 11,475,566.87
Valor Físico $ 11,764,488.77
Valor de Capitalización $ 10,814,866.50

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

1. El valor al que se concluye es el "Valor Comercial", esto es, es el valor al cual el inmueble puede comercializarse al termino de 180 días.
(6 meses). Dicho valor se estimo con base al Valor de Mercado.

2. Véase por favor el apartado de" Consideraciones previas al Avaluó"

XII.- CONCLUSION

44
 XII.- CONCLUSION

El Valor Comercial a la fecha del presente avaluó asciende a la cantidad de :

VALOR COMERCIAL $ 11,476,000.00

Valor Unitario Concluido ( $/M2) $ 3,833.50

Este valor esta calculado con cifras al dia 13 de junio del 2016

Valuador
Nombre Ing. Ricardo Valenzuela Johnson
Cedula profesional 227957
Especialidad Inmuebles.

XIII.- REPORTE FOTOGRAFICO

PLANTA BAJA

45
PRIMER PISO

PRIMER PISO

PRIMER PISO

SEGUNDO PISO

46
 11.2.- ESTUDIO DE MERCADO.

COMPARABLES

El monto de renta en planta baja fluctúa entre $120.00 y $100.00 el metro

cuadrado, dependiendo de si es avenida principal o secundaria, o si es esquina,
en segunda planta entre los $100 y $ 80.00 el metro cuadrado y la tercera planta
en $70.00 metro cuadrado.

Ninguno de los edificios está en régimen de condominio, ni pagan cuota de

mantenimiento, cada quién se encarga de este punto.

En cuanto a la afluencia de clientes en la zona sigue siendo muy buena, aunque

ha bajado considerablemente desde el 2005, fecha en que gran parte de las
dependencias de la Unidad Administrativa se trasladaron a la Unidad de Servicios
Estatales ubicada a más de 4 kilómetros de distancia.

47
Las rutas de camiones son frecuentes, en constante circulación, no así en el área
directa del edificio motivo de esta investigación, ya que solo circulan tres rutas
por la calle colindante. Además de que vialidad es complicada por la creación del
puente blanco que le obstruye tanto la circulación como la vista.

Es por esto que se ve la necesidad de:

Darle mantenimiento general al edificio, de primera instancia a la primera y

segunda planta

Adecuar el monto de las rentas por metro cuadrado de acuerdo al resultado del
avalúo del edificio, de la ley de la oferta y la demanda y de la capitalización de
rentas

Encontrar los negocios adecuados como lo serían:

Guarderías, tienda de convivencia, oficinas de negocios contables, fiscales,

jurídicos, dentales, de administración, call centers, escuela de idiomas, escuela de
modas, oficinas gubernamentales, etc.

Para el estudio de mercado se utilizó una muestra de inmuebles ubicados en la

misma zona del Centro Sinaloa, los cuáles son comparables por tener
características similares.

A) Edificio ubicado en Av. Insurgentes casi esquina Blvd. Madero, es un

edificio de 8 pisos, casa planta tiene un área de 300 M2 y se renta desde un
área de 50 M2 hasta toda la planta, incluido el mantenimiento y un cajón de
estacionamiento por local.

La renta es de $100.00 por metro cuadrado.

Se encuentra con una ocupación del 50 %

48
B) Edificio ubicado por la Av. Lázaro Cárdenas casi esquina Epitacio
Osuna, es una construcción de dos plantas 90 M2 de superficie cada una,
con un cajón de estacionamiento,

La renta es de $ 90.00 por metro cuadrado en la segunda planta.

C) Edificio ubicado en la Av. Lázaro Cárdenas # de tres plantas, el tercer

nivel tiene un área de 170 M2 y se renta a $100.00 M2.,cuenta con un cajón
de estacionamiento.

49
D) Edificio ubicado en E.Osuna ente Av. Insurgentes y LázaroCárdenas

Planta Baja: son 230 M2 y se renta a $100.00 M2

Planta Alta: Son 230 M2 y se renta a $ 90.00 M2

50
E) Edificio OFITODO ubicado en esquina de Av. Lázaro Cárdenas y
E.Osuna, consta de dos plantas, se renta la segunda planta de 400 M2 a $
87.50 M2.

F) Edificio Av. Insurgentes , consta de dos plantas, la planta baja tiene 200
M2 de construcciòn màs un cajon de estacionamiento, se renta en
~$100.00 M2

G) Edificio ubicado en Av. Insurgentes 126

Segundo piso: superficie de construcción de 210 M2 más dos cajones de

estacionamiento, se renta a $120.00 M2

51
Precio de venta $1´800,000.00

Tercer piso: superficie de construcción 210 M2 más dos cajones de

estacionamiento, se renta a $102.00 M2
Precio de venta $1´500.000.00

52
 11.3.- CALCULO DE LOS IMPUESTOS.

CALCULO DEL ISR POR ENAJENACION DEL EDIFICIO UBICADO EN PROL.

ANGEL FLORES.
ENAJENACION DEL TERRENO Y CONSTRUCCION MISMA FECHA
FECHA DE ENAJENACION: JUNIO DEL 2016
VALOR DE LA ENAJENACIÓN: $11, 476 000.00
FECHA DE ADQUISICIÓN: 30 DE DIC. DE 1992
VALOR DE ADQUISICIÓN: $1 000, 000 000.00
COSTO DE ADQUISICION DEL TERRENO 20 %: $200 000.00
COSTO DE ADQUISICION DE LA CONSTRUCCION 80%: $800 000.00
PRECIO DE VENTA (CONTRAPRESTACION) $11, 476 000.00
TERRENO: $200 000.00
FACTOR DE LA TABLA DE AJUSTE: 6.89
FACTOR DE INPC: 118.770/17.0603= 6.9617

$200 000.00 X 6.9617 =$ 1 392 340

COSTO ACTUALIZADO DEL TERRENO: $1 392 340
CONSTRUCCION:
$800 000 Menos 3% de la depreciación por año (24 años)= .72% =$576 000.00
$800 000 - $576 000= $224,000.00
FACTOR DE LA TABLA DE AJUSTE: 6.89
FACTOR DE INPC: 118.770/ 17.0603= 6.9617 X $224 000.00
$1 559 420.08

TERRENO Y CONSTRUCCION PRECIO ACTUAL: $ 1 559 420.08 + $ 1 392 340

= $2 951 760

53
GANANCIA GRAVABLE: $11 476 000 - $8 524 240
$ 8 524 240 /20 AÑOS = $ 426 212
GANANCIA ACUMULABLE: $ 426 212, POR AÑO.
APLICACIÓN DE LA TARIFA ADEL ARTICULO 126 ANEXO 8
GANANCIA ACUMULABLE: 426 212
RANGO INFERIOR: 392 841.97
LIMITE SUPERIOR: 750 000
EL % DEL LIMITE INF. 30 %
CUOTA VARIABLE: $426 212- $392 841= $33 371 X 30% = $10 011.3
CUOTA FIJA: 73 703.41

IMPUESTO MARGINAL: $$10 0 11.3+ $73 703.41 = $83 714.41 X 20 AÑOS

= $1 674 294.2
ISR TOTAL: $1 674 294.2
5% ENTIDAD FEDERATIVA: $$83 714.71
ISR Federación: $1 590 579.49

54
11.4.- COPIA DE INFORMACION CATASTRAL.

55
11.5 COPIA DE ESCRITURA PÚBLICA.

56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
10.6 MATRIZ DE CONGRUENCIA DE LAS PREGUNTAS DE INVESTIGACION.

MATRIZ DE CONGRUENCIA DE LAS PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN, OBJETIVOS E HIPÓTESIS…

ESTRATEGIA COMERCIAL DEL EDIFICIO UBICADO EN AV. PROL. ANGEL FLORES CULIACAN, SINALOA

Planteamiento del problema Objetivos Hipótesis

El edificio durante los ultimos diez años ha generado gastos y se ha depreciado sin
generar ingresos suficientes.

Interrogante Central: Objetivo General: Hipótesis:

Analizar y planear la rentabilidad del edificio, para generar rentas
Cuales son los motivos por los que el Edificio no se renta?
adecuadas o en su defecto venta de la propiedad.
Preguntas de investigación Secundarias: Objetivos Específicos o Secundarios:
1) ¿El mercado de las rentas en la zona es adecuado? 1) Analizar el mercado de las rentas en la zona. EL EDIFICIO ES FACTIBLE
RENTAR CON BUENAS
2) Valuar el edificio por los diferentes metodos, para ver si puede generar RENDIMIENTOS SOBRE LA
2) ¿El valor del edificio es atractivo para las rentas comerciales?
utilidades adecuadas. INVERSION
3) ¿El entorno de la ubicación del edificio, es adecuado para la renta? 3) Evaluar la ubicación del edificio y analizar el flujo vehicular de las calles.

4) ¿Influye el deterioro del edificio en las rentas? 4) Calcular la inversion necesaria para la rentabilidad del edificio.

NOTAS IMPORTANTES:
1. Este documento se puede poner en el cuerpo de la investigación en el apartado donde se concluye la descripción de los tres puntos aquí señalados o como anexo en la parte final de la tesis.
2. Se requiere al menos tres preguntas secundarias y máximo cuatro con la finalidad de darle mayor calidad a la investigación
3. El objetivo inicia con un verbo en infinitivo y toma los elementos centrales de la pregunta de investigación
4. Las preguntas secundarias deben dar respuesta al 100% a la pregunta central
5. Puede elaborarse una hipótesis por cada una de las preguntas de investigación o se puede hacer una sóla para la pregunta central

66