Andre Barreto

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Universidade
Estadual de Londrina
ADRIANO ANTONIO DOMINGUES
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO
FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS
INCORPORADOS
ESTUDO DE CASO
LONDRINA
2006
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INCORPORADOS
ESTUDO DE CASO
Monografia apresentada
ao Curso de
Engenharia Civil da Universidade
Estadual de
Londrina, na forma de Trabalho de
Conclusão
de Curso, como requisito parcial à

obtenção do
título de Engenheiro Civil.
Orientador: Profª. Drª. Eliane

Simões
LONDRINA
2006
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INCORPORADOS
ESTUDO DE CASO
Monografia
apresentada ao Curso de
Engenharia Civil da
Universidade Estadual de
Londrina, na forma de
Trabalho de Conclusão
de Curso, como
requisito parcial à obtenção do
título de Engenheiro
Civil.
COMISSÃO EXAMINADORA
___________________________________________
Profª. Drª. Eliane Simões

Universidade Estadual de Londrina
___________________________________________
Prof. Alexandre Aching
___________________________________________
Prof. Ms. Nelson Sanches Navas
Londrina, 05 de
Dezembro de 2006.
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RESUMO
Todo empreendedor, que tem sob sua responsabilidade,

tomada de
decisões importantes, precisa de uma noção de planejamento estratégico,

bem
definida. Este quesito se torna de suma importância, quando se

trata de
empreendimentos da construção civil.
Este trabalho apresenta uma importante ferramenta de

auxílio na
tomada de decisões estratégicas para empreendimentos do tipo incorporados.
Através de um estudo de caso real, considerando alguns dados

hipotéticos,
alimentamos o modelo matemático construído, dando origem aos indicadores

de
qualidade.
O empreendedor responsável
pela obra, estabeleceu limites,
máximos e mínimos de desempenho, que serviram de baliza para as análises dos
indicadores. E as conclusões destas análises, podem servir de parâmetros

para
decisões importantes.
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ABSTRACT
Every businessman, who has under his/her
responsibility important
decision, needs the tools to strategic planning. This need is also

applied in civil
engineering companies.
This research shows na important tool which helps in the

making of
important strategy decisions for incorporated companies. Through a real life

situation
and actual cases, considering some hypothetical data, the mathematical

models
constructed are given large value, originating quality indicators.
The businessman, owner of the company researched in this

project,
established some maximum and minimum limits of performance, which served

as
feedback to the analysis of the indicators. The conclusions of these analyses

should
be parameters to the process of decision taking.

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SUMÁRIO
1
INTRODUÇÃO.........................................................................
.................….........10
1.1
Objetivos..........................................................................
....................................11
1.2 Metodologia
Utilizada..........................................................................
................12
1.2.1 Estudo das Referências

Bibliográficas.............................................................12
1.2.2 Elaboração do Cenário…………………………………………………………….13
1.2.3 Elaboração do Modelo…………………………………………………………..…14
1.2.4 Análises de
Resultados.........................................................................
...........14
1.2.5 Observações
Finais.............................................................................
..............14
2 PLANEJAMENTO
ESTRÁTÉGICO........................................................................
.15
3 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA E

FINANCEIRA...................................16
3.1
Cenário............................................................................
.....................................17
3.1.1 Fatores Influêntes no

Cenário...........................................................................1
8
3.1.1.1 A
Economia...........................................................................
.........................18
3.1.1.2 O
Mercado............................................................................
..........................20
3.1.2 Deformações no
Cenário............................................................................
.......21
3.2 Modelo………………………………………………………………………………..…23
3.2.1 Funcionamento do Modelo para Empreendimentos Incorporados………….....25
3.3 Avaliações de Desempenho……………………………………………………….…27
3.4 Indicadores de
Qualidade..........................................................................
..........29
3.4.1 Taxa Interna de Retorno

(TIR)........................................................................30
3.4.2 Prazo de Retorno dos Investimentos

(PRI)....................................................30
3.4.3 Fator de Alavancagem

(ALV)..........................................................................31
3.5 Fluxo de
Caixa..............................................................................
.......................31
3.6 Análise de
Riscos.............................................................................
...................31
----------------------- Page 7-----------------------
4 ESTUDO DE
CASO...............................................................................
.................34
4.1 Cenário
(Caso).............................................................................
........................34
4.1.1 O Caso (Empreendimento

Imobiliário)........................................................34
4.1.2 Elementos Base para

Custeio...........................................................................3
5
4.1.3 Cenário de
Mercado............................................................................
..............36
4.1.4 Cenário
Econômico..........................................................................
.................37
4.1.4.1
Financiamentos.....................................................................
.........................38
4.2 Funcionamento do Modelo

(Caso).......................................................................39
4.2.1 Etapa 1 ( relativo ao

custeio)...........................................................................
..40
4.2.2 Etapa 2 (relativo ao

financiamento)...................................................................43
4.2.3 Etapa 3 (relativo a repasse e

vendas)...............................................................45
4.2.4 Etapa 4
(Totalização)......................................................................
..................47
4.2.5 Indicadores de Resultado do

Empreendimento................................................49
4.2.5.1 Indicadores
Quantitativos......................................................................
.........50
4.2.5.2 Indicadores
Qualitativos.......................................................................
..........51
5 ANÁLISE DE RISCOS DO EMPREENDIMENTO……………………………...……52
5.1 Riscos inerentes a Estrutura do

Empreendimento...............................................52
5.1.1 Variação do Custo em Relação ao

Orçamento.................................................53
5.1.2 Alteração de Investimentos

Iniciais...................................................................55
5.1.3 Juros e
TAC................................................................................
.......................56
5.2 Riscos Inerentes a Estrutura da

Empresa............................................................58
5.2.1 Representatividade de
MCA.............................................................................58
5.2.2 Desempenho Almejado…………………………………………………………..…58
5.3 Riscos Inerentes a

Economia...........................................................................
....60
5.3.1 O Efeito do
Descolamento.......................................................................
..........60
5.3.2 Prazo de Retorno dos Investimentos

(PRI).......................................................62
----------------------- Page 8-----------------------
5.4 Riscos Inerentes ao

Mercado............................................................................
...63
5.4.1 Velocidade das

Vendas.............................................................................
........63
5.5 Observações Finais de Análise………………………………………………………64
6
CONCLUSÃO..........................................................................
................................66
----------------------- Page 9-----------------------
LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Quadro de
Áreas..............................................................................
.........34
Quadro 2: Elementos Base para Custeio do

Empreendimento.................,...............36
Quadro 3: Previsão de Desembolsos………………………………………………….…36
Quadro 4: Estrutura de Preços e Características do Público

Alvo.............................37
Quadro 5: Cenário Esperado para a

Economia.........................................................38
Quadro 6: Elementos de Comparação para Rentabilidade

Esperada.......................38
Quadro 7: Financiamento para a Produção e

Comercialização.................................39
Quadro 8: Relações Matemáticas para o Custeio da

Construção.............................42
Quadro 9: Contas Relativas ao
Custeio.....................................................................43
Quadro 10: Relações Matemáticas para Custeio da Produção com Financiamento.43
Quadro 11: Contas Relativas ao Financiamento da

Produção..................................45
Quadro 12: Contas Relativas a Repasse e

Vendas...................................................46
Quadro 13: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Sem Encaixe de Vendas............48
Quadro 14: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Com Encaixe de Vendas...........49
Quadro 15: Indicadores

Quantitativos......................................................................
..50
Quadro 16: Indicadores

Qualitativos.......................................................................
...51
Quadro 17: Distorções no Orçamento

Inicial..............................................................54
Quadro 18: Variação das Formas de Pagamento do

Terreno...................................55
Quadro 19: Relação Entre Aumentos dos Custos Financeiros e

REM......................56
Quadro 20: Comportamento da TIR Frente a Aumentos da TAC e Juros.................58
Quadro 21: Reação dos Indicadores a Aumentos do

Descolamento........................62
Quadro 22: Alterações dos Indicadores Sob Influência de Alterações nas

Vendas
...................................................................................
................................................64
----------------------- Page 10-----------------------
10
1 INTRODUÇÃO
Os empresários da construção civil, de forma geral, tomam
decisões
de investimento, baseando-se apenas em suas intuições e experiências, tendo

no
máximo a preocupação de fazer uma análise de custos x receita esperados, o que
tem acarretado em resultados bem abaixo do almejado.
Quando se quer investir, é necessária uma análise

econômica
minuciosa, proporcional à grandeza do empreendimento. Porém não

existem
“cartilhas” de como se fazer esta análise. A partir de um cenário (custos e receita
esperados) é preciso construir o fluxo de caixa, calcular os indicadores de

resultado
e fazer a análise dos riscos a serem assumidos pelo empreendedor.
Conforme Lima Jr. (1991), os riscos existentes para

um dado
empreendimento são peculiares a este, na maioria das vezes não se

estende a
outros casos. Mas o que se deve fazer é estabelecer os riscos mais relevantes, e
determinar aqueles que irão influir mais nos resultados de gerações de riscos.
Atentar-se à qualidade das informações utilizadas nas

análises,
torna-se de suma importância, pois os resultados gerados irão mostrar o

possível
comportamento que o empreendimento seguirá, e

determinará as decisões
estratégicas antes e durante a realização do empreendimento. Após optar

por
investir, as análises servirão também para traçar o caminho estratégico a

ser
seguido. Daí a importância de haver um acompanhamento especial das variáveis de
risco mais relevantes.

----------------------- Page 11-----------------------
11
O empreendedor somente poderá tomar suas decisões, mediante

a
certeza de que conseguirá suportar as possíveis alterações no cenário considerado
em sua análise de viabilidade. Ele deve garantir ter o poder de

monitorar as
variáveis de maior importância, e se possível suportar as alterações de variáveis

não
monitoráveis, como a inflação e outros fatores de mercado.
Esta análise se faz ainda mais importante,

pois fornecem ao
empreendedor a possibilidade de enxergar caminhos para se garantir o mínimo de
qualidade no comportamento do empreendimento.
Formatados: Marcadores e
1.2 Objetivos
numeração
Pretende-se com esse trabalho fazer a análise

da viabilidade
econômica e financeira de um empreendimento incorporado, visando

identificar
como esta análise pode ser utilizada na decisão

por realizar ou não o
empreendimento. Demonstrando através de revisão bibliográfica e estudo de caso, a
utilização de uma ferramenta de análise na

definição de estratégias para
empreendimentos de construção civil do tipo incorporado.
Como objetivos específicos têm-se:

• Apresentar uma técnica de estudo de
viabilidade econômico-
financeira de empreendimentos do tipo incorporado.
• Identificar os movimentos financeiros a serem simulados

em obras
incorporadas.
----------------------- Page 12-----------------------
12
• Identificar quais são as variáveis de cenário e como

essas são
definidas para a realização da simulação.
• Construir um modelo de simulação que permita a

obtenção dos
indicadores de resultado utilizados para a decisão de

realizar-se ou
não um empreendimento do tipo incorporado e também a análise

dos
riscos inerentes às operações.
1.3 Metodologia Utilizada
numeração
Assim como todo estudo científico, o presente trabalho

utilizou-se de
uma metodologia que fosse capaz de lhe conferir confiabilidade, e que

auxiliasse
produzir algo que fizesse entender a quem o ler.
Abaixo serão descritos os principais tópicos da metodologia

utilizada
na confecção deste trabalho.

1.2.1 Estudo das Referências Bibliográficas
Antes de se iniciar a confecção de um trabalho, é

essencial se
fazer um estudo de referências sobre o assunto que se deseja redigir. Este estudo,
fornece caminhos e direções para uma boa estruturação dos textos a serem
elaborados, além de proporcionar a possibilidade de desenvolver o senso

crítico
sobre todo o assunto e inclusive, sobre a capacidade de avaliar os dados que serão
utilizados e os que serão gerados.
----------------------- Page 13-----------------------
13
Foram extraídos das referências o conhecimento sobre

análises de
viabilidade econômica e financeira de empreendimentos. Informações sobre a
constituição de cenários, construção de modelos, critérios sobre avaliações

de
desempenho, planejamento estratégico e riscos.
1.2.4 Elaboração do Cenário
numeração
O cenário é composto por informações, que visam

simular as
variáveis comportamentais, dentro do que é esperado para o desenvolvimento

do
empreendimento.
Constituído pelas variáveis fornecidas pelo ambiente

interno da
empresa, pelo ambiente interno do empreendimento e pelo ambiente externo,

o
cenário engloba as informações que servirão de alimento para o modelo.
Variáveis extraídas do ambiente interno da empresa

são aquelas
oriundas das despesas administrativas e margem de contribuição pretendida.
Aquelas obtidas do ambiente interno do empreendimento

derivam
basicamente do custeio.
As originadas pelo ambiente externo são compostas

essencialmente
das variáveis conjunturais, que não podem sofrer manipulações imediatas.
Os cenários utilizarão informações atualizadas na

constituição dos
dados de entrada.
----------------------- Page 14-----------------------
14
1.2.5 Elaboração do Modelo
numeração
O modelo também será elaborado simulando-se o fluxo

de caixa
esperado para o empreendimento.
A ferramenta básica a ser utilizada para permitir

a modelagem
matemática, será o software da Microsoft, Excel, que permite a confecção

de
planilhas de cálculo e gráficos, que serão necessários para se por em

prática o
modelo.
1.2.4 Análises de Resultados
O modelo construído apresentará

medidas de desempenho,
indicadores econômicos e financeiros, que servirão de parâmetro para a decisão de
realizar ou não o empreendimento. Deverão ser identificadas as variáveis que mais
influenciam os resultados do empreendimento e que deverão ser monitoradas
durante sua realização.
1.2.5 Observações Finais
Constituirão as observações finais, todas as

informações geradas
pela modelagem, as conclusões retiradas destas, resumo dos riscos apresentados
em cada situação, bem como, orientações para o traçado de estratégias

para o
desenvolvimento confiável do empreendimento.
----------------------- Page 15-----------------------

15
2 PLANEJAMENTO ESTRÁTÉGICO
Toda ação do presente em reação a possibilidades de

problemas
futuros, geram necessidades de planejamento e definição de estratégias

para a
resolução destes problemas ou diminuição dos riscos.
Planejar é a palavra apropriada para se

projetar um conjunto de
ações para atingir um resultado claramente
definido, quando se tem
plena certeza da situação em que as ações
acontecerão e controle
quase absoluto dos fatores que asseguram o sucesso
no atingimento
dos resultados. (ALBRECHT, 1994, p. 57)
Albrecht (1994), diz que quanto mais eficaz for o

processo de
raciocínio no nível estratégico, menos elaborado precisará ser o processo

de
planejamento nos níveis tático e operacional.
Com um planejamento estratégico bem elaborado,

muitas das
dificuldades e riscos que apareceriam ao longo

do desenvolvimento do
empreendimento, são mais tranqüilamente resolvidos

e suas conseqüências
dirimidas.
Aquele que pretende investir em um empreendimento

imobiliário,
como o que será objeto de estudo, também deve traçar seu

planejamento
estratégico. Uma das principais ferramentas deste planejamento é a análise
de
viabilidade econômica e financeira, cuja técnica será mostrada nos

próximos
capítulos.
----------------------- Page 16-----------------------
16
3 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA
Quando se objetiva fazer uma análise de viabilidade

econômica, é
necessário se ter em mãos, informações que vão constituir o cenário econômico que
consideramos para um empreendimento em específico. Estas informações, oriundas
da atual condição econômica nacional no setor e dos elementos

limitantes
estipulados pelo próprio empreendedor, irão dar origem a um

conjunto de
informações. Para tornar mais claro, os elementos limitantes a que me

refiro, são
aqueles que servirão de comparação e limite, para os valores que

posteriormente
serão fornecidos pelo modelo ao processar os dados do cenário.
O objetivo do modelo é simular o comportamento

financeiro e
econômico que o empreendimento desenvolverá, através do processamento
matemático dos dados estipulados para o cenário.
Com as informações geradas, o empreendedor terá

suporte para
sua tomada de decisões sobre investir ou não em um determinado empreendimento.
Para Lima Jr. (1991), é na opção por realizar o

empreendimento que
se encontra a maior parte dos riscos. Isso ocorre, pela quantidade de informações
necessárias na entrada de dados no modelo, somado ao fato de

possuir
desenvolvimento em longo prazo. Esses fatores darão origem às informações que
nos permitirão avaliar os riscos. Mas são justamente estes fatores que induzem a
erro uma análise, porque correm o risco de não condizerem com a verdade.
----------------------- Page 17-----------------------
17
Figura 01: Encaminhamento para Análise Econômica de Empreendimentos

Adaptado: Lima Jr., 1991, p.2.
Cenário
numeração
3.6
Os cenários em que se baseia a análise,

obviamente variam
segundo diversos condicionantes. Ao se optar por realizar um investimento
em
determinado empreendimento em algum país rico, os riscos que o investidor
enfrentará, são de tipos e níveis, sem dúvida, diferentes daqueles enfrentados pelo
investidor que opta por investir em países em desenvolvimento, que por

sua vez,
são totalmente avessos àqueles oriundos de países em conflitos civis.
O presente trabalho se trata da análise econômica

e financeira de
um empreendimento situado no Brasil, mais especificamente na cidade

de
Apucarana, e que possui suas peculiaridades.
Segundo Lima Jr. (1991), o cenário a ser utilizado em uma

análise
de viabilidade, deve conter variáveis que ao serem inseridas nos modelos

utilizados,
nos permitirão ter uma idéia de como será o comportamento das mesmas ao longo
da realização do empreendimento. E conseqüentemente, deverá nos fornecer a
----------------------- Page 18-----------------------
18
chance de antever os possíveis erros e nos permitir corrigi-los em tempo hábil ou
procurar melhores alternativas.
As variáveis que devem compor o cenário a ser

estudado são
relativas ao ambiente interno da empresa e do empreendimento e ao

ambiente
externo. Com relação ao ambiente interno da empresa, devem ser

consideradas
todas as transações que ocorram no âmbito administrativo e inclusive a contribuição
esperada para o empreendimento. As transações administrativas são basicamente
os custos provenientes da administração do empreendimento, como

aqueles
necessárias para manter o escritório da empresa, e a rentabilidade que

será
pretendida para o empreendimento.
O ambiente interno do empreendimento, estará em

função do
orçamento considerado. E por fim, as variáveis que compõem o ambiente externo,
são aquelas que não podem ser monitoradas pelo investidor, como por exemplo as
taxas de inflação.
Ao se aplicar as informações fornecidas pelo cenário

esperado, no
modelo considerado coerente e realista, este originará informações que

serão
comparadas com os elementos balizadores, determinados pelo próprio investidor, e
servirão de suporte para a tomada de decisões.
3.1.1 Fatores Influêntes no Cenário
3.1.1.1 A Economia
----------------------- Page 19-----------------------
19
Um dos fatores mais influentes na determinação do cenário é,

sem
dúvida, a economia. Este fator possui a característica de não ser
monitorável. Ou
seja, o empreendedor, ao se deparar com um problema oriundo de alguma

grave
alteração na economia, não será capaz de se valer de nenhum artifício

para
solucionar o problema.
Porém, estes fatores devem ser considerados nas

análises de
viabilidade de empreendimentos imobiliários, destes fatores o mais característico é

a
inflação. Como existem índices de inflação setoriais como o INCC (Índice Nacional
de Preços da Construção Civil) da FGV (Fundação Getúlio Vargas) ou a evolução do
CUB (Custo Unitário Básico) calculado pelos SINDUSCON’s (Sindicatos

das
Indústrias da Construção Civil) de cada região, a previsão de sua evolução é que
deve ser utilizada para o cálculo dos custos esperados e não a evolução dos índices
de inflação gerais como o IGP (Índice Geral de Preços).
Assim como a inflação, outro fator a que devemos nos

atentar, se
deve a possibilidade de perda do poder de compra do público considerado

alvo.
Quando optamos por investir em algum empreendimento na construção civil, antes
de qualquer coisa, devemos saber qual o público que se quer atingir. Para quem se
quer vender o produto. Esta informação é essencial, não somente para

definir as
características físicas do imóvel e seu valor, mas também para se saber

qual o
poder de compra do público alvo. Quanto os clientes alvo estão dispostos ou podem
pagar pelo imóvel.

----------------------- Page 20-----------------------
20
A exemplo dos índices de inflação, o poder

de compra de
determinada classe social, também é uma variável conjuntural, assim como tudo o
que diz respeito a economia em geral, e não podem ser alteradas intencionalmente.
3.1.1.2 O Mercado
Outra variável que não pode ser monitorada, é o

mercado. Para
Lima Jr. (1991), esta variável é a mais aberta de toda a estrutura,

não sendo
possível definir qualquer mecanismo de controle sobre seu comportamento.
Como foi descrito anteriormente, uma eventual diminuição do

poder
de compra do público alvo, pode trazer danos a estratégia de

constituição do
empreendimento. O que pode acarretar necessária diminuição do preço do produto
ou ainda uma queda na qualidade do mesmo, ocasionada pela inclusão de insumos
de menor preço e com conseqüente déficit de qualidade.
Se considerarmos que um evento como este, pode

ocorrer em
qualquer fase do desenvolvimento do empreendimento, corre-se o risco de já terem
sido vendidas algumas unidades a um determinado valor inicial, e em determinado
momento, haver a necessidade de uma diminuição no preço do produto final.
Uma das principais características de uma análise de

viabilidade
econômica, é a possibilidade de se traçar estratégias para o

desenvolvimento do
empreendimento e não somente para a decisão de realizá-lo ou não.
----------------------- Page 21-----------------------
21
Caso alguns destes eventuais problemas de mercado

ocorram,
haverá a necessidade de uma tomada de decisão rápida. Porém, de posse

do
estudo de viabilidade, é possível se programar, caso algo assim aconteça, tornando
a decisão de se encontrar uma solução, menos complicada. Isso se deve, a previsão
de um determinado cenário distorcido, onde se traça previamente uma solução para
determinado risco nestes casos.
Outro quesito influente na vulnerabilidade dos

empreendimentos aos
fatores conjunturais, é a questão das proporções

do empreendimento,
principalmente com relação ao tempo de execução.

Obviamente, algumas
alterações no mercado ocorrem em determinados

prazos de tempo. O
empreendimento sofrerá mais com estas mudanças, quanto maior for o seu porte e
portanto, seu tempo de maturação. Para os casos em que é menor o

período de
desenvolvimento, este é considerado mais resistente às perturbações de mercado.
Essas, e inúmeras outras possibilidades de perturbações no

cenário
esperado, devem estar sempre sob monitoramento constante, pois são variáveis que
não podem ser modificadas, devido a sua natureza. Mas é claro que, se a cada risco
que aparecer o empreendedor desistir de investir, ele nunca irá fazê-lo. Os
riscos
são comuns. O que se deve fazer, segundo Lima Jr. (1991), é estabelecer
um
ambiente limite de crise, dentro do qual o empreendimento ainda fica viável, o que
se faz por análise da capacidade de suporte.
3.1.2 Deformações no Cenário
----------------------- Page 22-----------------------
22
Considerando que o modelo seja confiável, utilizamos

um cenário
esperado e inserimos as informações, na esperança de obtermos dados que

nos
sejam valiosos. Porém, é imprescindível que o modelo receba separadamente dados
de outros cenários, preferencialmente distorcidos. Ao longo das avaliações

destas
distorções, o investidor passa a ter noção dos

possíveis rumos que o
empreendimento pode assumir ao longo de seu desenvolvimento.
De frente as avaliações de diversos cenários possíveis, o

investidor
tem a possibilidade de desenvolver seu senso de detecção dos riscos nas análises,
visto que se deparou com diversos cenários muito distantes daqueles imaginados.
São necessário elementos que servirão de balizadores,

ou seja,
elementos que servirão como guia para as análises, definindo valores

máximos e
mínimos para os indicadores.
Um dos balizadores utilizados em estudos de viabilidade

econômica
e financeira é o conceito de custo de oportunidade (COP). Custo de oportunidade é
o valor de rentabilidade em determinado período de tempo, com margem de risco
muito baixa, próxima de zero. Ou seja, se o investidor depositasse suas fichas

nesta
opção, seu dinheiro valorizaria em níveis mínimos e com a vantagem de

correr o
menor risco possível. Podemos citar como exemplo, a poupança, que

tem
rentabilidade muito baixa, comparativamente com diversos outros

investimentos.
Porém, em condições políticas e econômicas normais, a probabilidade de prejuízo é
também muito baixa.
----------------------- Page 23-----------------------
23
Outro balizador é a taxa de atratividade

(TAT). Esta taxa é
determinada pelo investidor, e representa qual é o retorno mínimo que ele espera
ter, em comparação com o investimento que irá fazer, e se este,

compensará os
riscos que assumirá.
Assim, o empreendedor terá os elementos

delimitadores, que
servirão de comparação com os dados que resultarão do processamento do cenário
pelo modelo.
Se ao compilar os dados fornecidos por um cenário

deformado, o
investidor detectar que a rentabilidade é menor que aquela fixada como

custo de
oportunidade, ele pode optar por não realizar. Ou ainda, tentar formas de contornar
os causadores do baixo desempenho financeiro.
Da mesma forma, se for detectado que o retorno esperado é

menor
que aquele estipulado pela taxa de atratividade, considerando os mesmos riscos, o
investidor pode deixar esta opção.
Tudo dependerá da flexibilidade que o empreendedor promoverá

em
suas análises.
Modelo
numeração
3.7
Como ilustrado na figura 1, a análise econômica é

constituída pela
configuração do cenário, construção do modelo e pelas avaliações de desempenho.
----------------------- Page 24-----------------------
24
O modelo de uma análise de viabilidade, é o elemento que

possui a
função de simular o desenvolvimento que o empreendimento terá, financeira

e
economicamente, através de uma modelagem matemática. Quando nos referimos

ao desenvolvimento do empreendimento, falamos em todo o processo que se dará
ao longo da maturação deste. Portanto, depende de variáveis conjunturais, como as
taxas de inflação, da estrutura do próprio empreendimento, e de toda e

qualquer
transação financeira que se espera ocorra no desenrolar de todo o processo.
Todos esses elementos descritos que compõem o cenário

e que
podem ser monitorados, darão origem a

informações sobre as quais,
posteriormente, serão feitas análises na intenção de se identificar os riscos.
A qualidade das informações

inseridas no modelo são
imprescindíveis para a qualidade das que serão originadas. Informações

colhidas
minuciosamente e acrescidas a modelagem, não representam que gerarão dados
confiáveis, somente iludirão aqueles que neles se baseiam para as análises.
A baixa qualidade intrínseca desta informação

mais detalhada, que
resulta da impossibilidade de se conhecer o
comportamento de
certas variáveis, mas somente de
se especular sobre seu
andamento, será responsável pela introdução de novos
riscos, que,
se não ficarem transparentes, conferem à análise a
condição de risco
mais perigosa, que é a de trabalhar com dados
para os quais o
planejador tem a falsa sensação de que são
mais seguros. (LIMA
JR., 1991, p. 3)
Não sendo aconselhável o uso de informações muito

detalhadas, a
qualidade daquelas utilizadas se torna ainda mais necessárias.

----------------------- Page 25-----------------------
25
Portanto, o modelo é a representação matemática do fluxo de

caixa
esperado para o empreendimento, e o que se obtém é o fluxo de

investimento e
retorno, que possibilitará obter os indicadores de desempenho.
3.2.1 Funcionamento do Modelo para Empreendimentos Incorporados
Para o estudo de caso, utilizaremos o modelo

exemplificado na
figura 2. Para se entender melhor o funcionamento deste modelo, será

mostrado
cada sistema separadamente, ficando mais fácil a visualização das

principais
movimentações financeiras que incorrerão durante o

desenvolvimento do
empreendimento. Esta figura tenta expressar uma visão geral do fluxo de

caixa
esperado para o empreendimento, na tentativa de seguir a configuração idealizada
para o cenário. Deixando claro que, estes fluxos não ocorrerão necessariamente ao
mesmo tempo.
O sistema empreendimento por si só, não é

capaz de se
desenvolver sem uma orientação. Fica a cargo do sistema empresa, toda a
organização e administração do empreendimento. Mas obviamente, espera-se que
os investimentos que a empresa tenha injetado tenha o retorno esperado somado a
margem de contribuição para contas gerais (MCA), que trata de todas as despesas
relativas a administração do empreendimento.

O empreendimento se relaciona com o ambiente externo, com relação a terceiros,
através da transação de compra do terreno e as despesas conexas a este.

Além
disso, existem gastos com propaganda, promoção e marketing (PP&M) e

verbas
necessárias para as despesas de comercialização (COM).
----------------------- Page 26-----------------------
26
Figura 2: Funcionamento do modelo para Empreendimentos Incorporados

Adaptado: Lima Jr., 1991. p.13.
Também faz parte do ambiente externo, os

fornecedores de
insumos. As transações que ocorrem entre

o sistema empreendimento os
fornecedores, são estritamente relacionadas ao custeio da produção, todos

os
materiais utilizados na constituição física do empreendimento em questão.
----------------------- Page 27-----------------------
27
A característica principal de um empreendimento

incorporado,
reside na sua relação com um sistema financeiro (ambiente externo) e o mercado
que consumirá os imóveis.
O sistema financeiro fornece os recursos

necessários para a
produção, além de oferecer financiamento para o público que deseja
adquirir o
imóvel. Em contrapartida, recebe os juros e encargos referentes ao

montante
contratado.
O público alvo que compõem o mercado, vão repassar

o valor
financiado pelo sistema financeiro, ao sistema do empreendimento, sob a batuta do
sistema empresa. Além do valor financiado, muitas vezes, espera-se

que o
comprador entre com um valor poupado, como forma de pagamento.
Avaliações de Desempenho
numeração
3.8
Uma avaliação de desempenho se faz mediante

informações
fornecidas pelo modelo, segundo os dados de entrada. Ou seja, as

variáveis
estipuladas para o cenário, são processadas no

modelo considerado, e
posteriormente servirão de base para as análises

do desempenho do
empreendimento.
Ao se fazer uma análise econômica, deve-se atentar para as

várias
condicionantes. Não é apenas a lucratividade que importa. Muitas vezes é

mais
valoroso se recuperar o dinheiro investido rapidamente, do que se atentar apenas
----------------------- Page 28-----------------------

28
com a margem final de lucro, obtida ao final do empreendimento. Pois, ao se ter o
retorno do dinheiro investido rapidamente, mais velozmente poderemos reinvesti-lo.
A qualidade das variáveis e informações é um item

indispensável
quando nos referimos a estudos de viabilidade econômica. O cenário estipulado e o
modelo criado, devem ser realistas o bastante para nos permitir confiar nos dados
originados. Porém, não há garantias de que os dados com os quais trabalhamos são
totalmente confiáveis. Muitas destas variáveis de entrada, não podem se quer serem
monitoradas, como por exemplo àquelas oriundas da condição de mercado e

da
economia em geral.
Os riscos podem ser maximizados por um estudo mal feito,

porém
não podem ser minimizados simplesmente por uma análise bem feita. Muitos
dos
riscos considerados, independem da qualidade do modelo, e conseqüentemente não
são monitoráveis. Contudo, estes riscos podem ser contornados, ao se

adotar
medidas preventivas como um seguro.
Portanto, deve-se ter bastante critério durante a análise

dos riscos
inerentes a qualquer empreendimento, para não se firmar em informações ruins que
incorrerão em decisões péssimas.
Ao procurar detalhar demais as informações que

compõem o
cenário, e aumentar a complexidade do modelo, acabamos por transmitir a

falsa
impressão de que o estudo realizado está mais próximo da realidade, passando uma
falsa imagem de segurança.
----------------------- Page 29-----------------------
29
Está segurança, que não existe na realidade,

levará a uma análise
de riscos menos crítica e, aí sim, a
decisão estará sendo tomada
num elevado patamar de riscos, pois os
sistemas de controle
tenderão a ser menos rígidos, quando
trabalham sobre elementos
acerca dos quais se tem maior
certeza, resultando numa
possibilidade maior de que se
isso incorra em desvios no
desenvolvimento do empreendimento. (LIMA JR., 1991,
p. 2)
Refinar demais as informações, pode acabar maquiando

alguma
consideração errada, e resultar em decisões falsamente competentes.
Indicadores de Qualidade
numeração
3.9
Quando o investidor aplica seu dinheiro em algo,

ele não perde o
dinheiro, porém, perde o poder de compra que este valor possui.
O empreendedor, ao investir para desenvolver o

empreendimento,
perde liquidez porque imobiliza seus recursos em insumos, no

ambiente do
empreendimento. (LIMA JR., 1993, p.10).
Com relação a empreendimentos imobiliários, o

empreendedor
emprega determinado montante em troca de insumos, visando o

desenvolvimento
do empreendimento. E somente verá o retorno, possivelmente após o término deste,
e receberá uma parcela excedente que corresponde ao seu lucro.
Durante este tempo, seu dinheiro ficou inacessível,

sendo que
poderia estar gerando mais riquezas através de outros investimentos.
----------------------- Page 30-----------------------
30
Na intenção de fornecer ao empreendedor a

possibilidade de
identificar estas questões, para que lhe sirvam para a tomada de

decisão, foram
criados os indicadores de qualidade, que correspondem a: taxa interna de retorno e
prazo de recuperação dos investimentos.
Estes indicadores de qualidade são capazes de

fornecer aos
investidores a possibilidade de optar por esse ou aquele investimento, inclusive em
diferentes setores da economia.
3.9.1 Taxa Interna de Retorno (TIR)
numeração
A chamada TIR ou taxa interna de retorno, é o

indicador de
qualidade responsável por mostrar a alavancagem do poder de

compra do
investidor, obtida através da rentabilidade do empreendimento. É originado

pela
relação entre os fluxos de investimentos e os fluxos do retorno do poder de compra,
em determinado prazo.
3.9.2 Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI)
numeração
O prazo de retorno dos investimentos é o tempo que

o total do
investimento leva para voltar as mãos do empreendedor.
Esta informação é importante na medida em que, quanto

antes se
tiver retorno do investimento empregado, antes se pode reinvesti-lo, e novamente se
obter retorno.
----------------------- Page 31-----------------------
31
3.9.3 Fator de Alavancagem (ALV)
numeração
O fator de alavancagem é extraído da relação matemática
entre, as
despesas com a produção do empreendimento (custeio), e os investimentos que se
fizeram necessários (INV), através da relação (TOTAL custeio)/(INV).
Esse fator mede a alavancagem do poder de

compra que é
oferecido pelo empreendimento.
3.10 Fluxo de Caixa
numeração
O fluxo de caixa pode ser definido como, uma relação

matemática
de subtração entra as receitas e as despesas, em um nível certamente

mais
complexo.
Compondo a receita total estão, os investimentos

injetados pelo
empreendedor e/ou provenientes de um sistema financeiro externo, bem como

os
recursos advindos das vendas.
Os elementos componentes das despesas são:

gasto com os
insumos, administração, comercialização, mão de obra. Logo, tudo o que

sair do
caixa do empreendimento.
3.6 Análise de Riscos

----------------------- Page 32-----------------------
32
Quando falamos em riscos, nos referimos a

informação mais
importante que poderíamos obter em qualquer análise de viabilidade.
Entende-se como risco, quanto uma variável é capaz de

deformar ou
afetar o desenvolvimento do empreendimento, no que diz respeito

ao seu
desempenho e comportamento esperado. Obviamente, quanto maior for o desvio do
plano estimado inicialmente, maior será caracterizado o risco.
Cada variável interfere no andamento do empreendimento de

forma
peculiar. E igualmente, provoca certos níveis de risco no desempenho do mesmo.
Algumas variáveis, necessitam ser excessivamente

alteradas, para
provocar danos mais expressivos aos indicadores

de desempenho do
empreendimento. A estes casos, atribuímos grau baixo de risco. Um simples
acompanhamento das oscilações provocadas, permitiriam que fossem tomadas
precauções para o controle destas variações. Em contrapartida, outras

variáveis,
mesmo com diminutas alterações em seus valores, podem inviabilizar a realização.
Nestes casos, o grau de risco é tido como

alto. Conseqüentemente, o
monitoramento exige maior atenção, para evitar, preferencialmente,

qualquer
possibilidade de desvio do comportamento que era esperado. (LIMA JR., 1991).

Analisar riscos está, portanto, na essência
dos processos de
construção de análises da qualidade, para dar
apoio a decisão de
investir, porque sem este capítulo não há
como compreender os
indicadores da qualidade, porque
são estabelecidos por uma
hipótese neutra, vinculados a um estado de
aderência entre a
realidade e cenário, cuja ocorrência se pode
afirmar será caso
fortuito.(LIMA JR., 1998, p. 44)
----------------------- Page 33-----------------------
33
Obviamente, haverá diferenças entre a realidade e o

comportamento
que o cenário mostrará. É natural, visto que o cenário da vida real é composto por
infinitas variáveis, e muitas delas não podem nem se quer ser monitoradas.
Conclui Lima Jr. (1998), que a análise de riscos

consisti em criticar o
impacto que esta diferença de comportamento apresentará, frente aos indicadores
de qualidade considerados para um determinado empreendimento.

----------------------- Page 34-----------------------
34
4 ESTUDO DE CASO
Para demonstrar a aplicação prática da teoria

apresentada, será
utilizado um estudo de caso, um empreendimento incorporado como exemplo. Desta
forma torna-se mais fácil a visualização dos problemas e das soluções

com a
utilização da técnica apresentada, bem como, permite ajudar no

entendimento de
toda a teoria descrita.
4.1 Cenário (Caso)
4.1.1 O Caso (Empreendimento Imobiliário)
O empreendimento escolhido para se tornar objeto de

estudo é o
Residencial Villagio José Rosa. Trata-se de um condomínio residencial

horizontal,
composto por 30 unidades residenciais independentes, divididas em 4

unidades
diferentes. Localizado na cidade de Apucarana, o condomínio possui salão

de
festas, academia, piscina, área para mini quadra de esportes e playground e outras
benfeitorias. Algumas características físicas deste

empreendimento são
apresentadas no quadro 1.
Área do Terreno 8.404.24 m²

Área Construída 4.861.91 m²
Residência Modelo 1 158.26 m² 12 unidades
Guarita e Pórtico de Entrada 22.15 m²
Salão de Festas 98.93 m²
Piscina 31.95 m²
Quadro 1: Quadro de Áreas
----------------------- Page 35-----------------------
35
4.1.2 Elementos Base para Custeio
Os elementos base do custeio são obtidos através do

orçamento do
empreendimento, que por sua vez, está baseado nos valores médios de mercado,
no que diz respeito aos insumos e mão de obra. Outras características podem ajudar
a compor o orçamento como, por exemplo, o histórico de execução de

obras da
empresa responsável pelo empreendimento, podendo impor suas características.
Para se fazer as análises sobre os valores

estipulados para o
cenário, não basta apenas ter os valores, devemos ter em mãos os prazos
referentes as operações, ou seja, os fluxos de desembolso para o

custeio, assim
como é mostrado no quadro 3.
É importante salientar a flexibilidade que o modelo

permite na
análise do cenário. Os valores e prazos inicialmente estipulados

podem ser
alterados e gerar outros resultados, com o intuito de simular

uma possível
deformação no cenário estimado e obter suas conseqüências.
Um detalhe importante trata da questão da distribuição

dos custos
de produção em diferentes patamares, compondo o cenário e não o modelo.
Segundo Lima Jr.(1991), essa opção torna mais ágil o modelo para
instrumentar
discussões sobre atrasos, bem como, reorganização

de cronogramas de
desembolso, com o objetivo de diminuir a quantidade investimentos exigidos.
Nos quadros 2 e 3 estão demonstrados todos os valores

referentes
ao custeio para o empreendimento, assim como os prazos dos desembolsos.

Os
----------------------- Page 36-----------------------
36
significados das siglas colocadas na coluna 1, a esquerda, estão

dispostas
seqüencialmente na coluna 2. Os valores de MCA, PPM e COM estão em função do

valor geral de venda (VGV).
TER VALOR DO TERRENO 369.600,00

R$
DCO DESPESAS CONEXAS AO TERRENO 18.288,00
R$
CDC CUSTO DIRETO DE CONSTRUÇÃO 4.277.950,32
R$
MCA MARGEM DE CONTRIBUIÇÃO PARA
CONTAS GERAIS 5% VGV
PPM VERBA PARA PROPAGANDA

PROMOÇÃO E MARKETING 1,5% VGV
COM VERBA PARA DESPESAS
COM COMERCIALIZAÇÃO 4,5% VGV
Quadro 2: Elementos Base para Custeio do Empreendimento
MÊSES
TER e DCO 100% 0 / 0
CDC 30% 1 / 8
30% 9 / 16
40% 17 / 24
Velocidade Esperada para a 100% 4 / 24
Comercialização
MCA 100% 0 / 24
PPM 50% 1 / 5
50% 5 / 24
COM 100% 4 / 24
Quadro 3: Previsão de Desembolsos
Para este caso, estão inclusos nas despesas conexas ao

terreno, o
IPTU pago ao longo dos 24 meses e demais despesas com a documentação e
registro do terreno, que giram em torno de 3% do valor do deste.
4.1.3 Cenário de Mercado
As variáveis estipuladas para a composição do cenário de

mercado
para este estudo de caso, podem ser notadas no quadro 4. Neste quadro pode ser
----------------------- Page 37-----------------------
37
observado o valor geral de venda (VGV), estipulado para as unidades residenciais. A
empresa responsável pelo empreendimento, realizou um estudo de mercado

para
auxiliar na decisão sobre o porte do público alvo e o valor médio das

unidades,
dentre ouras questões.
VALOR GERAL DE VENDA 220.000.00 R$

VGV
PAGAMENTO ATÉ O MÊS 24 15 %
VGV
ENCAIXE DO REPASSE MÊS 25 85 %
VGV
RENDA FAMILIAR MENSAL
DO PÚBLICO ALVO 10.000,00 à 15.000.00 R$
Quadro 4: Estrutura de Preços e Características do Público Alvo
O encaixe da poupança se dará conforme as vendas forem

sendo
efetuadas, ou seja, a partir do quarto mês conforme fixado para a

velocidade de
comercialização no quadro 3, e distribuída igualmente ao longo dos meses,

até o
vigésimo quarto mês. O encaixe do repasse

do financiamento para a
comercialização será efetuado ao término da construção, no vigésimo quinto mês.
É importante esclarecer que, os valores referentes

ao VGV e, a
renda familiar do público alvo, forão estipuladas

pelo responsável pelo
empreendimento em questão. Os demais dados foram estimados hipoteticamente.
4.1.4 Cenário Econômico

Outra porção que compõe o cenário para a análise, é
caracterizada
pela influência da economia. Como se sabe, em um país em

desenvolvimento, a
presença do risco de inflação é constante. Portanto, devemos lavar em

conta, no
----------------------- Page 38-----------------------
38
estudo de viabilidade, a sua influência nos dados

de custeio para o
empreendimento.
O quadro 3 apresenta os valores de índices de

inflação esperado
para a economia, e que serão considerados nas análises.
IGP ÍNDICE GERAL DE PREÇOS 2,11%

ano
INCC INFLAÇÃO SETORIAL 5,15%
ano
descolamento 2,98%
ano
Quadro 5: Cenário Esperado para a Economia
O Índice Geral de Preços (IGP) e o Índice Nacional da

Construção
Civil (INCC) que compõem o quadro 5, foram extraídos de uma tabela de

índices
percentuais atualizada até o mês de setembro.
Um fator importante para a realização da análise do

desempenho do
empreendimento, sem dúvida é a presença de elementos que servem

de
comparação para os indicadores apresentados.
Para o caso em estudo, utilizamos para o custo de

oportunidade e
taxa de atratividade os valores expressos no quadro 4. O valor referente a TAT foi
fornecido pelo responsável pelo empreendimento.
COP CUSTO DE OPORTUNIDADE 9% ano
TAT TAXA DE ATRATIVIDADE 15% a 25% ano

Quadro 6: Elementos de Comparação para Rentabilidade Esperada
4.1.4.1 Financiamentos
----------------------- Page 39-----------------------
39
Um dos fatores que caracterizam os empreendimentos

incorporados,
é a intervenção de terceiros, financiando o desenvolvimento do empreendimento.
Para o caso em estudo, as condições para o possível

financiamento
para a produção e comercialização estão apresentadas no quadro 7.
VOLUME DE FINANCIAMENTO PARA A PRODUÇÃO CDC + MCA =

FIN
TAC 4,5%
NA ABERTURA
JUROS 12%
ANO
LIBERAÇÃO DAS PARCELAS (á partir) 6
MÊS
PAGAMENTO POR REPASSE 25
MÊS
FINANCIAMENTO PARA A COMERCIALIZAÇÃO
TAXA 4,5%
Quadro 7: Financiamento para a Produção e Comercialização
Com relação aos juros estipulados no quadro 7, serão

calculados
sobre o saldo devedor reajustado, e seu pagamento será mensal.
No que diz respeito a liberação das parcelas, deverá

ser feito
proporcionalmente a produção, ou seja, ao andamento das obras, assim como
estipulado no quadro 3.
No quadro 7, a taxa de abertura de crédito de 4,5% ,

incidirá sobre o
financiamento para a comercialização, que conforme

mostra o quadro 4,
corresponde a 85% do VGV.
4.2 Funcionamento do Modelo (Caso)
----------------------- Page 40-----------------------
40
Assim como foi mostrado no na figura 2, o funcionamento do

modelo
para empreendimentos incorporados, tenta simular o fluxo de caixa esperado pelo
empreendedor, segundo dados fornecidos pelo cenário. Como já foi dito,

as
operações não ocorrerão ao mesmo tempo

durante a realização do
empreendimento, e mesmo aqui, serão tratadas de modo separado, para facilitar a
visualização e compreensão de toda a trama matemática, envolvendo os

dados
fornecidos pelo cenário nos itens anteriores.
4.2.1 Etapa 1 ( relativo ao custeio)
A etapa 1, tratará de todos os dados

referentes as contas
relacionadas ao custo do terreno e as despesas conexas, custo direto de construção
e margem de contribuição para contas gerais.
O fluxo dos recursos nessa etapa pode ser notado na figura

3.
Como esta etapa não leva em consideração a atuação do

sistema
financeiro, nem do encaixe de vendas dos imóveis, ao término do

processo,
obteremos o nível máximo de investimentos que seriam necessários considerando
estas hipóteses.
A princípio, parece utópico alcançar

este nível máximo de
investimentos, pois já consideramos a presença de recursos financeiros externos. E
mesmo não sendo o encaixe de vendas, durante o período de construção,

algo
premeditável, por sorte, torna-se muito difícil alcançar estes valores.

Mas esta
----------------------- Page 41-----------------------

41
relação, nos permite ter uma noção primitiva da capacidade de suporte

que o
empreendedor necessita, para não ter surpresas ao longo da empreitada.
Figura 3: Funcionamento da Etapa 1

O descolamento está descrito no quadro 8 e advem

da relação
matemática entre o índice geral de preços (IGP) e o índice de inflação do setor da
construção civil, neste caso, o INCC, e se faz necessária pela tendência do custeio
em variar sob influência de índices de inflação, diferentes daqueles que

influenciam
a receita.
----------------------- Page 42-----------------------
42
O quadro 8 apresenta a formulação matemática a ser

utilizada no
quadro 9, onde (CDM) é o custo direto de construção majorado pelo descolamento,
(MCM) representa a margem de contribuição para contas gerais calculadas mês a
mês e (REP) representa os recursos exigidos para a produção.
DESCOLAMENTO ((1+INCC)/(1+IGP))-1
CDM (mês k) PARCELA (k) x (1 + DESCOLAMENTO)^k x CDC

MCM (mês k) (MCA x VGV x 30 ) / (24 MESES)
REP TER + DCO + CDM + MCM
Quadro 8: Relações Matemáticas para o Custeio da Construção
Tendo em mãos as relações matemáticas demonstradas no quadro
8 e os demais dados do cenário descritos nos itens anteriores, já podemos modelá-
los e obter as primeiras conclusões.
MÊS TER e DCO DESCOLAMENTO CDM MCA

REP
mensal acumulado
0 387888.00
387888.00 387888.00
1 1.0024 160815.81 13750
174565.81 562453.81
2 1.0049 161209.45 13750
174959.45 737413.27
3 1.0074 161604.05 13750
175354.05 912767.32
4 1.0098 161999.62 13750
175749.62 1088516.94
5 1.0123 162396.16 13750
176146.16 1264663.10
6 1.0148 162793.67 13750
176543.67 1441206.77
7 1.0173 163192.15 13750
176942.15 1618148.92
8 1.0198 163591.6 13750
177341.60 1795490.52
9 1.0222 163992.03 13750
177742.03 1973232.55
10 1.0247 164393.45 13750
178143.45 2151376.00
11 1.0273 164795.84 13750
178545.84 2329921.84
12 1.0298 165199.22 13750
178949.22 2508871.07
13 1.0323 165603.59 13750
179353.59 2688224.66
14 1.0348 166008.95 13750
179758.95 2867983.61
15 1.0374 166415.3 13750
180165.30 3048148.91
16 1.0399 166822.65 13750
180572.65 3228721.56
17 1.0424 222974.65 13750
236724.65 3465446.21
18 1.0450 223520.44 13750
237270.44 3702716.65
----------------------- Page 43-----------------------
43
19 1.0475 224067.56
13750 237817.56 3940534.21
20 1.0501 224616.03
13750 238366.03 4178900.24
21 1.0527 225165.83
13750 238915.83 4417816.07
22 1.0553 225716.99
13750 239466.99 4657283.06
23 1.0578 226269.49
13750 240019.49 4897302.54
24 1.0604 226823.34
13750 240573.34 5137875.88
25
TOTAL 387888.00 4419987.9 330000.00

5137875.88
% 7.54% 86.03%
6.43% 100%
Quadro 9: Contas Relativas ao Custeio
4.2.2 Etapa 2 (relativo ao financiamento)
Esta etapa da análise nos permite, principalmente,

ter noção do
volume de recursos advindos de financiamentos, que o empreendimento necessitará
se considerarmos esta opção. Vale lembrar que o financiamento disponível para o
estudo deste caso está descrito no quadro 5.
As contas que serão tratadas na etapa 2, estão

configuradas na
figura 4. O quadro 10 abaixo contêm as equações que irão compor o quadro 11.
Os significados das siglas da coluna 1 do quadro 10, estão

contidas
no próprio quadro.
ENF (Encaixe de Recursos Financiados) = FIN CDC + MCA
ENF (mês k) Parcela (k-1) x FIN
TJU(Taxa de Juros - 1º mês de FIN) TAC x FIN
TJU (mês k) Juros x Saldo Devedor
FIN (k-1)
REF (Fluxo de Recursos) REP + ENL (Encaixe
Líquido financiamento)
total INV (Total de Investimentos) Mínimo REF acumulado
Quadro 10: Relações Matemáticas para Custeio da Produção com Financiamento
----------------------- Page 44-----------------------
44
Figura 4: Funcionamento da Etapa 2

MÊS REP Recursos financiados Fluxo de

Recursos INE(Investimento
s
ENF TJU ENL REF(mensal
REF(acumulado exigidos)
) )
0 -387888 -387888
-387888 387888
1 -174566 -174566
-562454 174566
2 -174959 -174959
-737413 174959
3 -175354 -175354
-912767 175354
4 -175750 -175750
-1088517 175750
5 -176146 -176146
-1264663 176146
6 -176544 863991 -207358 656633 480089
-784574 0
7 -176942 172798 -8208 164590 -12352
-796926 0
8 -177342 172798 -9849 162949 -14393
-811319 0
9 -177742 172798 -11491 161307 -16435
-827754 0
----------------------- Page 45-----------------------
45
10 -178143 172798 -13133 159665 -18478

-846232 0
11 -178546 172798 -14774 158024 -20522
-866754 0
12 -178949 172798 -16416 156382 -22567
-889321 0
13 -179354 172798 -18057 154741 -24613
-913933 0
14 -179759 172798 -19699 153099 -26660
-940593 0
15 -180165 172798 -21341 151458 -28708
-969301 0
16 -180573 172798 -22982 149816 -30757
-1000058 0
17 -236725 172798 -24624 148174 -88550
-1088608 0
18 -237270 230398 -26265 204132 -33138
-1121746 0
19 -237818 230398 -28454 201943 -35874
-1157620 0
20 -238366 230398 -30643 199755 -38611
-1196232 0
21 -238916 230398 -32832 197566 -41350
-1237582 0
22 -239467 230398 -35020 195377 -44090
-1281671 17008
23 -240019 230398 -37209 193188 -46831
-1328503 46831
24 -240573 230398 -39398 191000 -49574
-1378076 49574
25 0 230398 -41587 188811 188811
-1189266 0
…
total -5137876 4607950 -617753 3948610 -1189266

0 1378076
100% 13.40% 85.64%
Quadro 11: Contas Relativas ao Financiamento da Produção
Os valores de ENL (encaixe líquido do financiamento), são

obtidos
pela subtração dos valores de ENF, de mês a mês, por TJU do mês correspondente.
4.2.3 Etapa 3 (relativo a repasse e vendas)

O fluxo financeiro desta etapa, tratará basicamente
dos recursos
advindos das vendas, e dos conseqüentes gastos com propaganda, promoção e
marketing (PPM) e com comercialização (COM). O quadro12 contém toda a relação
entre essas transações.
Veloc Encaixe Receita Encaixe

Paga/ Fluxo de Recursos INC
.
MÊ de de PPM COM Líquida Líquido do do
RLP+ELR+FIN=REV
S (%) da
Vend Poupança Poupança Repasse FIN
Mensal Acumulado
as
0
1 -9900.00 -9900.00
-9900.00 -9900.00 -9900.00
----------------------- Page 46-----------------------
46
2 -9900.00 -9900.00
-9900.00 -19800.00 -9900.00
3 -9900.00 -9900.00
-9900.00 -29700.00 -9900.00
4 4.76 47142.86 -9900.00 -14142.86 23100.00
23100.00 -6600.00
5 4.76 47142.86 -9900.00 -14142.86 23100.00
23100.00 16500.00
6 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 46894.74
7 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 77289.47
8 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 107684.21
9 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 138078.95
10 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 168473.68
11 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 198868.42
12 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 229263.16
13 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 259657.89
14 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 290052.63
15 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 320447.37
16 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 350842.11
17 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 381236.84
18 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 411631.58
19 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 442026.32
20 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 472421.05
21 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 502815.79
22 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 533210.53
23 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 563605.26
24 4.76 47142.86 -2605.26 -14142.86 30394.74
30394.74 594000.00
25 5357550.0
-4620186.3 737363.66 1331363.66
Tot 100 990000.0 - - 594000.00 5357550.0

-4620186.3 1331363.6 -29700.00
al 0 99000.00 297000.00
6
100% 100% 10% 30% 60% 100%
86.24%
Quadro 12: Contas Relativas a Repasse e Vendas
A velocidade das vendas, assim como o estipulado no

quadro 3,
está distribuída igualmente ao longo dos meses, porém inicializa a partir do quarto
mês. O encaixe da poupança se dá na mesma proporção.
A receita líquida da poupança é obtida pela subtração dos

gastos de
propaganda, promoção e marketing e dos gastos com comercialização, do encaixe
da poupança em cada mês.

O encaixe líquido do repasse, é o valor do repasse do
financiamento
para a comercialização descontado de 4,5%, assim como determinado no quadro 7.
----------------------- Page 47-----------------------
47
A coluna INC, representa os

investimentos necessários
considerando estas transações.
4.2.4 Etapa 4 (Totalização)
A última etapa nos permite uma visualização de todas as

contas e
fluxos baseados em resultados mostrados nas etapas anteriores. Onde

conclui-se
todo o fluxo financeiro mostrado na figura 2.
O fluxo de caixa simulado nesta etapa, pode ser

observado no
quadro 9 e 10. Esta divisão se deve a opção por demonstrar os fluxos de caixa com
e sem encaixe de vendas, separadamente. Com isto, temos a oportunidade

de
observar a influência das vendas durante o período de construção, no que

diz
respeito aos níveis de investimentos e retorno e sua relação.
Ao analisar o fluxo de caixa sem levar em consideração o

encaixe de
vendas, observa-se que esta consideração, gera a oportunidade de observar

uma
situação financeira limite a que o investidor poderá se encontrar, após a decisão

por
realizar o empreendimento. Este fator pode auxiliar o investidor nesta decisão.
MÊS REP ENL Fluxo de caixa sem vendas
REP+ENL=FLI INS
Fluxo após RTS
Investimento
mensal acumulad
o
0 -387888 0 -387888 -387888 387888
0 0
1 -174566 0 -174566 -562454 174566
0 0
2 -174959 0 -174959 -737413 174959
0 0
3 -175354 0 -175354 -912767 175354
0 0
4 -175750 0 -175750 -1088517 175750
0 0
5 -176146 0 -176146 -1264663 176146
0 0
6 -176544 656633 480089 -784574 0
480089 0
----------------------- Page 48-----------------------
48
7 -176942 164590 -12352 -796926 0

467737 0
8 -177342 162949 -14393 -811319 0
453344 0
9 -177742 161307 -16435 -827754 0
436909 0
10 -178143 159665 -18478 -846232 0
418431 0
11 -178546 158024 -20522 -866754 0
397909 0
12 -178949 156382 -22567 -889321 0
375343 0
13 -179354 154741 -24613 -913933 0
350730 0
14 -179759 153099 -26660 -940593 0
324070 0
15 -180165 151458 -28708 -969301 0
295362 0
16 -180573 149816 -30757 -1000058 0
264606 0
17 -236725 148174 -88550 -1088608 0
176055 0
18 -237270 204132 -33138 -1121746 0
142917 0
19 -237818 201943 -35874 -1157620 0
107043 0
20 -238366 199755 -38611 -1196232 0
68432 0
21 -238916 197566 -41350 -1237582 0
27082 0
22 -239467 195377 -44090 -1281671 17008
0 0
23 -240019 193188 -46831 -1328503 46831
0 0
24 -240573 191000 -49574 -1378076 49574
0 0
25 0 188811 188811 -1189266 0
188811 -188811
…
TOTAL -5137876 3948610 -1189266 1378076
-188811
Quadro 13: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Sem Encaixe de Vendas
MES REP ENL RLP ELR + FIN Fluxo de caixa com vendas
REP+ENL+RLP+ELR+FIN
INV Fluxo após RET I/R
Invest
mensal acumulado
0 -387888 0 0 0 -387888 -387888

387888 0 0 387888
1 -174566 0 -9900 0 -184466 -572354

184466 0 0 184466
2 -174959 0 -9900 0 -184859 -757213

184859 0 0 184859
3 -175354 0 -9900 0 -185254 -942467

185254 0 0 185254
4 -175750 0 23100 0 -152650 -1095117

152650 0 0 152650
5 -176146 0 23100 0 -153046 -1248163

153046 0 0 153046
6 -176544 656633 30395 0 510484 -737679

0 510484 -464087 -464087
7 -176942 164590 30395 0 18043 -719636

0 528527 0 0
8 -177342 162949 30395 0 16002 -703635

0 544529 0 0
9 -177742 161307 30395 0 13960 -689675
0 558488 0 0
10 -178143 159665 30395 0 11917 -677758

0 570405 0 0
11 -178546 158024 30395 0 9873 -667885

0 580278 0 0
12 -178949 156382 30395 0 7828 -660057

0 588106 0 0
13 -179354 154741 30395 0 5782 -654275

0 593888 0 0
14 -179759 153099 30395 0 3735 -650541

0 597623 0 0
15 -180165 151458 30395 0 1687 -648854

0 599310 0 0
16 -180573 149816 30395 0 -362 -649215

0 598948 0 0
17 -236725 148174 30395 0 -58156 -707371

0 540792 0 0
18 -237270 204132 30395 0 -2744 -710114

0 538049 0 0
19 -237818 201943 30395 0 -5479 -715594

0 532569 0 0
20 -238366 199755 30395 0 -8217 -723811

0 524353 0 0
21 -238916 197566 30395 0 -10955 -734766

0 513397 0 0
22 -239467 195377 30395 0 -13695 -748461

0 499702 0 0
23 -240019 193188 30395 0 -16436 -764897

0 483266 0 0
----------------------- Page 49-----------------------
49
24 -240573 191000 30395 0 -19179 -784076

0 464087 0 0
25 0 186622 749600 936222 152145

0 1400308 -936222 -936222
…
Total -5137876 3946421 594000 749600 152145

1248163 -1400308 -152145
Quadro 14: Fluxo de Caixa do Empreendimento – Com Encaixe de Vendas
A coluna I/R, representa a relação entre a coluna de

investimentos e
a coluna de retorno.
Se observarmos os dois quadros, e atentarmos aos

níveis de
investimentos, podemos concluir, que a diferença não é expressiva, porém

se
atentarmos a colunas dos retornos, RTS e RET, percebemos que a diferença é mais
representativa, como era de se esperar. Isso se deve, a uma maior quantidade de
investimentos nos primeiros meses, e se considerarmos que as vendas foram
estimadas para começar a partir do mês 4, já era de se esperar que não houvesse
muita diferença no que diz respeito aos níveis de investimento.
4.2.5 Indicadores de Resultado do Empreendimento
Após a concretização de toda a trama matemática

realizada nas
etapas anteriores, chegamos aos valores que serão objeto de análise na seqüência
deste trabalho.
Estes valores, permitirão ao empreendedor ter noção da

capacidade
de suporte que será necessária para o empreendimento, em função das

diversas
condições de risco introduzidas durante a confecção dos indicadores. Também irá
mostrar, quais são os detalhes que exigirão

maior atenção por parte do
empreendedor, antes e durante a realização do empreendimento.
----------------------- Page 50-----------------------
50
Os indicadores de resultado se dividem basicamente em

duas
classes: os indicadores quantitativos e os indicadores qualitativos,

e serão
detalhados a seguir.
4.2.5.1 Indicadores Quantitativos
Os indicadores quantitativos são representados pelos valores

brutos
das análises, demonstrados geralmente por uma porcentagem do total de

gastos.
Estes valores são mostrados no quadro 14.
Como pode ser observado no quadro 11, o terreno e suas

despesas
intrínsecas, somado as despesas do custeio da construção, totalizam 89,89%

de
todo o custeio. O que nos leva a concluir que, deve-se destinar cuidado especial a
essas variáveis, através de um sistema de monitoramento constante que

detecte
qualquer distúrbio em relação ao que era esperado.
RECEITAS DE VENDA
Receita de Poupança
990.000,00
Despesas com PPM
-99.000,00
Despesas de Comercialização
-297.000,00
Receita Líquida dos Repasses
Volume de Repasses
5.610.00,00
Taxas de Repasse
-252.450,00
CUSTEIO DA PRODUÇÃO
Compra do Terreno e DCO
-387.888,00
Custeio da Construção
-4.419.987,9
Margem de Contribuição para Contas Gerais
-330.000,00
Despesas Financeiras
TAC
-207.357,76
Juros
-410.395,58
RESULTADO DO EMPREENDIMENTO (REM)

195.921,26
Quadro 15: Indicadores Quantitativos
----------------------- Page 51-----------------------
51
4.2.5.2 Indicadores Qualitativos
Os indicadores qualitativos
correspondem a maior parte dos
indicadores de resultado do emprendimento.
O nível de investimentos (INV) é um importante indicador

financeiro
para o empreendimento assim como o retorno (RET).
REM Resultado do Empreendimento (R$)

195.921
INV Investimento (R$)
1.248.163
RET Retorno (R$)
1.400.308
ALV Fator de Alavancagem
4,11635
TIR Taxa Interna de Retorno (a.a)
8,76%
PRI(mês) Prazo de Recuperação dos Investimentos
25
Quadro 16: Indicadores Qualitativos
----------------------- Page 52-----------------------
52
5 ANÁLISE DE RISCOS DO EMPREENDIMENTO
Este capítulo analisará os indicadores de resultado

oferecidos pela
análise matemática demonstrada anteriormente, e proporcionará comentários sobre
os riscos inerentes a realização do empreendimento.

Serão realizadas distorções no cenário, com o
objetivo de simular
possíveis deformações que o empreendimento apresentaria. Isso torna

possível a
obtenção de valores, para que o empreendedor tenha noção da capacidade

de
suporte que deverá ter, como condição de decidir sobre investir ou não.
Porém, para Lima Jr. (1991), o objetivo principal da análise

de riscos
não é, pura e simplesmente, observar o valor do indicador de desempenho,

mas
sim, analisar a sensibilidade com relação as alterações destes

indicadores, em
função da distenção desta variável entre o que era esperado e o que consideramos
limite, e a velocidade com que ocorre esta detenção.
Para melhor se entender as origens dos riscos, as

análises serão
divididas segundo seu ambiente de origem. Riscos inerentes a: Estrutura

do
Empreendimento, Estrutura da Empresa, Economia e Mercado. Algumas destas
análises serão simplesmente comentadas, outras serão melhor tratadas.
5.1 Riscos inerentes a Estrutura do Empreendimento
Este item promoverá a análise

dos riscos relacionados
especificamente à estrutura do empreendimento.
----------------------- Page 53-----------------------
53
5.1.1 Variação do Custo em Relação ao Orçamento

Observando o quadro 9, vimos que os custos
de construção
equivalem a 86,03% do total do custeio para a produção, valor

extremamente
significativo. Somente este dado já nos permite concluir que, qualquer

variação
deste item introduz um considerável risco nas análises.
Fica claro, a necessidade da implantação de

mecanismos de
controle para desvios do orçamento inicial. É evidente o grau de

importância da
qualidade do orçamento utilizado nas análises. De acordo com os critérios

para a
confecção do orçamento e da experiência de quem o faz, tem-se a noção do quanto
este orçamento pode ser confiável. Portanto, este fator também é responsável pela
introdução de novos riscos, pois nunca se sabe o quão confiável é, o orçamento em
que estamos baseando nossa análise.
Ao computar os gastos com a produção, multiplicamos os

valores do
custeio, advindos do orçamento, pelo fator descolamento. A partir

daí, nos
baseamos nos valores majorados, para realizarmos as análises subseqüentes.
Consequentemente, temos a introdução de um determinado grau de segurança com
relação aos desvios do orçamento. Para Lima Jr. (1991) o efeito do descolamento,
deve ser tratado como uma verba destinada a absorção de possíveis

desvios.
Porém, o descolamento reflete uma possível distorção das variáveis

econômicas.
Então, além do descolamento, devemos considerar nas análises, variações de
orçamento para termos sabermos suas conseqüências.

----------------------- Page 54-----------------------
54
O quadro 17 mostra alguns valores provenientes de

distorções
impostas ao orçamento (CDM), e conclui-se que os valores da taxa interna

de
retorno, sem considerar os aumentos, é considerado baixo e com os aumentos do
CDM chegaram a valores negativos. Deve-se lembrar, que a TIR sem o aumento, já
se encontrava em patamar abaixo do COP e TAT.
Aumento
CDM TIR INV ALV
(%) (% a.a.) (R$)
0 8,76 1248163 4,12
5 -3,47 1288564 4,16
10 -9,83 1328966 4,14
15 -21,62 1447075 4,01
20 -30,89 1668074 3,61
Quadro 17: Distorções no Orçamento Inicial
Distorções de CDM
50
1800000
40
1700000
30
1600000
20
1500000
10
TIR
0
1400000
Investimento
0 5 10 15 20
-10
1300000
-20
1200000
-30
1100000
-40
-50
1000000
Distorção de CDM (%)
Figura 5: Aumento de CDM e Suas Conseqüências na TIR e Níveis de Investimento
Os valores de INV se comportaram como era de se esperar.

Houve
incremento nos níveis de investimento em valores

pouco expressivos. A
alavancagem pouco variou, em relação ao seu valor sem aumento do CDM.
----------------------- Page 55-----------------------
55
5.1.2 Alteração de Investimentos Iniciais
Outro fator importante a ser analisado, se origina

de possíveis
alterações nos investimentos iniciais. Como por exemplo, variação do valor

do
terreno e despesas conexas, ou então, seu pagamento em parcelas.
Provocar grandes variações no valor do terreno pode

parecer um
tanto fora da realidade, será considerado apenas a opção do pagamento do terreno
em parcelas, baseando-se em algumas opções, como pode ser observado no
quadro 18.
A coluna do mês, refere-se em quantos e, em que
meses será
parcelado o valor do terreno, considerando iguais parcelas.
TIR INV
MÊS (% a.a.) (R$) ALV
0-0 8,76 1248163 4,12
0-3 9,03 1226278 4,2
0-6 9,32 1192751 4,31
0-10 9,54 1071850 4,79
0-24 9,77 953368 5,39
Quadro 18: Variação das Formas de Pagamento do Terreno
Como podemos perceber, a variação mais sensível

ocorre para o
nível de investimentos, que tende a diminuir quando consideramos os valores das
parcelas divididas em mais meses. A TIR e ALV aumentam relativamente com

a
mesma variação. Conclui-se que lutar por pagar o terreno em parcelas

dispersas,
pode se tornar um excelente negócio, na busca por diminuir os riscos.
----------------------- Page 56-----------------------
56
5.1.3 Juros e TAC
Este item mostra a importância do volume dos custos

referentes ao
financiamento. Estes custos são originados da TAC e dos juros cobrados

sobre o
financiamento da produção e da comercialização. Se somarmos os valores dos itens
citados anteriormente, conclui-se que representam 13,6% do total de gastos.
Se pensarmos que, se não houvesse

sido feito nenhum
financiamento para a produção e comercialização, esta porcentagem estaria
se
somando a lucratividade do empreendedor, parece um cenário satisfatório. Porém,
os níveis de investimentos seriam enormes, exigindo demais do empreendedor. Ao
optar por fazer um financiamento, supõe-se que o empreendedor não possua
capacidade de suporte para construir sem ser financiado. Logo, estes

valores
parecem aceitáveis.
Mas se compararmos com o resultado

do empreendimento,
chegamos a conclusão que representam cerca de 4,4 vezes o REM, o que é
bastante considerável e merece atenção.
O quadro 19 fornece uma relação entre aumentos da

somatória
destes custos financeiros e a variação do resultado empreendimento (REM).
Aumento REM
(%) (R$)
0 195921
5 165033
10 134145
15 103258
Quadro 19: Relação Entre Aumentos dos Custos Financeiros e REM
----------------------- Page 57-----------------------
57
Aumento de TAC e Juros (%)
250000
200000
150000
REM (R$)
100000
50000
0
0 5 10 15
20
Figura 6: Aumento de TAC e Juros e Respectivos Resultados em REM
Embora as reações nos investimentos e retornos sejam pequenas,
pode-se notar que há uma tendência a diminuição dos níveis de investimento. Nota-
se também, um crescimento óbvio da representatividade destes aumentos em
relação ao resultado do empreendimento (REM).
O quadro 19 nos fornece os aumentos de TAC e os

juros e suas
relações com a taxa interna de retorno (TIR). Observa-se uma diminuição da TIR,
em relação a estes aumentos. Porém, podemos notar que esta variação dos valores
da TIR são muito pequenas, se comparadas com as distensões provocadas na TAC
e juros. Porém, como os indicadores, sem considerarem as distorções, já

se
mostravam abaixo do esperado, pouca distensão nos custos financeiros já levaram
os valores da TIR a taxas negativas, o que representa prejuízo.
----------------------- Page 58-----------------------
58
TAC Juros (% a.a.)

(%) 12 16 20
4,5 8,76 0,76 -6,12
8 -0,36 -7,21 -13,06
Quadro 20: Comportamento da TIR Frente a Aumentos da TAC e Juros
5.2 Riscos Inerentes a Estrutura da Empresa
Alguns itens relacionados a estrutura da empresa,

também são
responsáveis por influir no resultado do empreendimento, e serão citados a seguir.
5.2.1 Representatividade de MCA
A margem de contribuição para contas gerais (MCA),

representa os
gastos inerentes a administração do empreendimento.
O caso, objeto de estudo, se baseou em uma

determinada
porcentagem do valor geral de venda (VGV) para ser estabelecido. Porém, mesmo
para a empresa que executa este empreendimento, o valor fixado de 5% do VGV,
pode variar segundo diversos fatores. Se a empresa estiver executando

outros
empreendimentos, o valor estimado para MCA pode ser abatido, pois algumas
despesas seriam diluídas.
5.2.2 Desempenho Almejado
Assim como foi descrito no capítulo 2 deste trabalho, toda e

qualquer
decisão passa por uma análise estratégica, ou melhor, um planejamento estratégico.
Esta atitude, permite que se possa estar preparado para problemas futuros.
----------------------- Page 59-----------------------

59
Quando definimos os dados de cenário de um

empreendimento,
para a realização de uma análise, estamos incluindo nestes

valores toda a
experiência vivenciada pelo empreendedor e ainda procuramos acrescentar dados
reais que representem as variáveis conjunturais.
Uma pesquisa de mercado cuidadosamente elaborada, como a que
foi realizada pela empresa que executa este empreendimento, a

observação
cuidadosa de variáveis econômicas como os

índices de inflação e suas
conseqüências, tudo isso somado a experiência de quem empreende neste

setor,
são elementos que proporcionam confiança a quem detem a responsabilidade

de
tornar realidade uma obra.
Mas além de tudo o que foi descrito, deve-se traçar algumas

metas
que servirão de comparação, ou limite para o desempenho do

empreendimento,
dentro do que é esperado. Neste caso, foi utilizado os seguintes indicadores: nível
de investimento, taxa de atratividade e o prazo de retorno dos investimentos.
• Nível de Investimentos
Este indicador permite ao empreendedor ter a

possibilidade de
saber, quanto será necessário ser investido, ou seja, desembolsado por ele. É um
indicador bastante direto, pois define uma das condições de capacidade de suporte
que se faz necessária. O empreendedor saberá o que provavelmente deverá
desembolsar ao longo do desenvolvimento do empreendimento.
----------------------- Page 60-----------------------
60
• Taxa de Atratividade
Este indicador, assim como o

anterior, é definido pelo
empreendedor, baseado em suas expectativas quanto ao rendimento que a

obra
poderia lhe proporcionar. Nos dias de hoje, onde a concorrência está cada vez mais
acirrada, esta taxa esta cada vez mais próxima ao custo de oportunidade. Deixando
pouca margem de diferença entre os dois limitantes.
• Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI)
Anteriormente foi explicado o significado deste

indicador, mas é
aconselhável salientar sua importância. Lima Jr. (1991) explica que, em momentos
de instabilidade conjuntural, a prioridade da tomada de decisão, tenderá a

priorizar
empreendimentos onde o retorno é mais rápido, ao invés daquele com

melhor
resultado.
5.3 Riscos Inerentes a Economia
Será analisado neste item, toda a relação que o

empreendimento
possui com a economia, salientando as conseqüências financeiras que esta variável
conjuntural proporciona.
5.3.1 O Efeito do Descolamento
O descolamento representa a diferença de patamares entre, o

índice
geral de preços (IGP) e o (INCC) índice nacional da construção civil.

Estes dois
----------------------- Page 61-----------------------
61
medidores de inflação não caminham da mesma maneira devido a problemas
estruturais do setor da construção civil, em especial o de empreendimentos.
Em razão de problemas estruturais de

treinamento e qualificação
continuada de mão de obra, durante o próprio
processo de construir,
com os ajustes relacionados à mobilidade do sistema
de produção, à
sua ativação em prazo curto e total
desativação em prazo médio,
como também a escala de produção dos insumos
industrializados
para o setor, e a natural cartelização de
alguns insumos básicos,
tendem os custos de construção a subir num
patamar delta de
inflação acima do IGP. (LIMA JR., 1991, p. 30)
O efeito provocado pelo descolamento, se faz

necessário graças,
principalmente, ao período de maturação de um empreendimento, do porte do
exemplo representado pelo caso, objeto de estudo. Este período é

relativamente
longo, deixando-o vulnerável a oscilações econômicas.

O empreendimento deve ser capaz
suportar deformações
provocadas pelo descolamento, em grandes níveis, pois mesmo que a

economia
não se comporte para tal, o próprio empreendimento poderá ter desvios,

conclui
Lima Jr. (1991)
Para o caso em estudo, foi determinado um descolamento de

2,98%
ao ano. O REM para este caso foi de R$ 195.921, e o custo

acrescentado pelo
descolamento no CDC foi de R$ 142.037 o que é bastante significativo. Isto mostra o
quanto é importante a consideração deste efeito nas análises de viabilidade.
Cada caso possui suas particularidades, e este,

em especial,
analisando-o do ponto de vista de um empreendimento incorporado, está com uma
----------------------- Page 62-----------------------
62
rentabilidade relativamente baixa, se levarmos em consideração o

porte do
empreendimento.
O quadro 21, mostra distorções nos indicadores

provocadas por
aumentos no descolamento além daqueles já acrescentados nos custos.
Aumento Descolamento
(% a.a.) TIR INV ALV
0 8,76 1248163 4,11
5 -3,47 1288564 4,16
10 -12,99 1328966 4,2
15 -21,62 1447075 4,01
Quadro 21: Reação dos Indicadores a Aumentos do Descolamento
Como foi dito anteriormente, os indicadores já se

encontravam em
patamares abaixo do esperado, considerando COP e TAT. Os indicadores correram
para o caminho esperado, da diminuição. Os níveis de investimento pouco variaram,
se compararmos com grandes incrementos no descolamento.
5.3.2 Prazo de Retorno dos Investimentos (PRI)
Podemos observar com a análise realizada que, o PRI está

situado
muito próximo do término da construção. Esta característica não é peculiar a este
caso, em geral, abrange grande parte dos empreendimentos deste porte.
Segundo Lima Jr. (1991), o ideal é que o

empreendimento
proporcione um retorno mais breve possível, pois esta demora no retorno

induz a
uma série de riscos, principalmente àqueles vinculados ao andamento da economia
e do mercado.
----------------------- Page 63-----------------------
63
5.4 Riscos Inerentes ao Mercado
O fator conjuntural, mercado, pode influir de forma

decisiva no
desempenho de um empreendimento, o que não poderia ser diferente para

este
caso. Neste item, será discutida esta questão.
5.4.1 – Velocidade das Vendas
Sabemos, que o comportamento do mercado não é previsível,

nem
monitorável. Mas para se realizar uma análise

de viabilidade de um
empreendimento, precisamos estabelecer um cenário de mercado esperado, para
principiarmos os cálculos.
Para este caso, definimos que as unidades

residenciais seriam
vendidas do quarto mês até o vigésimo quarto, considerando uniformemente
distribuídas ao longo desses meses. Esta é um hipótese assumida, que pode estar
longe da verdade, ou ainda, pode coincidentemente acontecer. Como foi

dito, o
comportamento do mercado é imprevisível. Vale lembrar, que empresa responsável
pela execução deste empreendimento, realizou pesquisa de mercado, e sabe

que
ele é capaz de absorver os imóveis, mas é impossível determinar a proporção de
vendas ao longo dos meses.
Tendo em vista, que a hipótese de venda adotada

para o cenário
neste caso, pode variar completamente, é importante

analisar, provocando
distorções nestas considerações. Existem diversas opções a atender, porém, temos
----------------------- Page 64-----------------------
64
de escolher aquelas que provoquem variações expressivas nos indicadores,
para
proporcionar ao empreendedor ter noção do que ele pode vir a enfrentar.
Poderíamos optar por realizar distorções como:

estimar as vendas
concentradas nos últimos meses, considerar diminuição no VGV ou

ainda,
considerar perda do poder de compra do público alvo.
Será considerado apenas a primeira opção para fins de

cálculo, mas
sabemos que todas as opções proporcionariam alterações nos indicadores. O
quadro 22 mostra a relação que estes retardos nas vendas

provocam nos
indicadores.
Já é permitido notar, que há uma diferença pouco

relevante com
relação aos indicadores. Percebe-se que a alavancagem pouco se altera. Para Lima
Jr. (1991), essas pequenas alterações na ALV, são influenciadas

principalmente
pelo repasse, que por sua vez, contribui decisivamente para a taxa de retorno.
(%)
Unidades TIR
Vendidas Meses (% a.a.) ALV
100 4 24 8,76 4,11
100 10 24 8,44 3,91
100 18 24 6,86 3,9
100 22 24 6,11 3,85
Quadro 22: Alterações dos Indicadores Sob Influência de Alterações nas Vendas
5.5 Observações Finais de Análise

----------------------- Page 65-----------------------
65
De acordo com o que foi apresentado nas

análises anteriores,
conclui-se que existem riscos consideráveis na opção pela

realização deste
empreendimento no sistema de financiamento da produção e comercialização.
A taxa interna de retorno, sem considerar

distorção no cenário,
apresentou-se abaixo da taxa de atratividade (TAT) e do custo de

oportunidade
(COP). Os níveis de investimento,

se comparados com o resultado
do
empreendimento (REM), são extremamente altos. Sabendo que estes são os
elementos impostos como limitantes comparativos, talvez fosse motivo para que o
empreendedor optasse pela não

realização do empreendimento de
modo
incorporado.
----------------------- Page 66-----------------------
66
6 CONCLUSÃO
Para se obter sucesso financeiro em

empreendimentos de
construção civil, torna-se necessário a realização do planejamento

estratégico e
operacional. Este norteará a decisão de realizá-lo ou não e caso se decida por sua
realização, definirá as estratégias necessárias ao seu desenvolvimento
Os riscos inerentes as operações presentes podem ser obtidos

por
meio de uma ferramenta de análise de viabilidade econômico-financeira, que
permitirá o monitoramento das diversas variáveis e consequentemente

minimizará
os riscos de perda dos resultados. No caso deste trabalho, buscou-se demonstrar a
utilidade desta ferramenta no estudo de viabilidade

de empreendimentos
incorporados, que possuem como principal característica, a presença de terceiros,
financiando a produção e a comercialização.

Para que fosse possível explicar o funcionamento deste método
de
análise, utilizou-se de dados de caso real, um condomínio residencial

horizontal,
situado na cidade de Apucarana no Paraná.
A técnica utilizada nesta análise, é fruto de

intensa pesquisa,
deixando claro que, o objetivo principal não era apenas, o de realizar uma análise
de
viabilidade para o empreendimento Residencial

Villagio José Rosa, mas
principalmente, demonstrar como utilizar as técnicas para a realização de um estudo
de viabilidade econômica e financeira, e sua imensa importância no

auxílio da
tomada de decisões para o empreendedor.
----------------------- Page 67-----------------------
67
Procurou-se expor estas técnicas, de modo a permitir que

qualquer
pessoa pudesse entendê-la e utiliza-la, quando houvesse necessidade.
Tendo em vista que a realização de análises

de viabilidade
econômico-financeiras, pouco fazem parte da

cultura da maioria dos
empreendedores, acredita-se que este trabalho ofereça contribuição aqueles

que
desejarem maior entendimento desta ferramenta.
A definição das variáveis de cenário, a construção

do mecanismo
matemático do modelo, a extração dos indicadores de desempenho e a conseqüente
análise, contribuiu ao autor deste trabalho, a oportunidade de

enriquecimento
intelectual, não somente no que diz respeito às técnicas apresentadas, mas também
na elevação do espírito crítico na elaboração de trabalhos de pesquisa e

análise.
Entende-se que esta contribuição servirá por toda a vida profissional e pessoal.

Andre Barreto

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----------------------- Page 1-----------------------

ADRIANO ANTONIO DOMINGUES

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO

ADRIANO ANTONIO DOMINGUES

----------------------- Page 2-----------------------

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO

de Curso, como requisito parcial à

Orientador: Profª. Drª. Eliane

ADRIANO ANTONIO DOMINGUES

----------------------- Page 3-----------------------

ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICO

Profª. Drª. Eliane Simões

Prof. Alexandre Aching

Universidade Estadual de Londrina

Prof. Ms. Nelson Sanches Navas

Universidade Estadual de Londrina

----------------------- Page 4-----------------------

Todo empreendedor, que tem sob sua responsabilidade,

decisões importantes, precisa de uma noção de planejamento estratégico,

definida. Este quesito se torna de suma importância, quando se

Este trabalho apresenta uma importante ferramenta de

tomada de decisões estratégicas para empreendimentos do tipo incorporados.

Através de um estudo de caso real, considerando alguns dados

alimentamos o modelo matemático construído, dando origem aos indicadores

máximos e mínimos de desempenho, que serviram de baliza para as análises dos

indicadores. E as conclusões destas análises, podem servir de parâmetros

----------------------- Page 5-----------------------

decision, needs the tools to strategic planning. This need is also

This research shows na important tool which helps in the

important strategy decisions for incorporated companies. Through a real life

and actual cases, considering some hypothetical data, the mathematical

constructed are given large value, originating quality indicators.

The businessman, owner of the company researched in this

established some maximum and minimum limits of performance, which served

feedback to the analysis of the indicators. The conclusions of these analyses

be parameters to the process of decision taking.

1.2.1 Estudo das Referências

1.2.2 Elaboração do Cenário…………………………………………………………….13

1.2.3 Elaboração do Modelo…………………………………………………………..…14

3 ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA E

3.1.1 Fatores Influêntes no

3.2.1 Funcionamento do Modelo para Empreendimentos Incorporados………….....25

3.3 Avaliações de Desempenho……………………………………………………….…27

3.4.1 Taxa Interna de Retorno

3.4.2 Prazo de Retorno dos Investimentos

3.4.3 Fator de Alavancagem

----------------------- Page 7-----------------------

4.1.1 O Caso (Empreendimento

4.1.2 Elementos Base para

4.2 Funcionamento do Modelo

4.2.1 Etapa 1 ( relativo ao

4.2.2 Etapa 2 (relativo ao

4.2.3 Etapa 3 (relativo a repasse e

4.2.5 Indicadores de Resultado do

5 ANÁLISE DE RISCOS DO EMPREENDIMENTO……………………………...……52

5.1 Riscos inerentes a Estrutura do

5.1.1 Variação do Custo em Relação ao

5.1.2 Alteração de Investimentos

5.2 Riscos Inerentes a Estrutura da

5.2.2 Desempenho Almejado…………………………………………………………..…58

5.3 Riscos Inerentes a

5.3.2 Prazo de Retorno dos Investimentos

----------------------- Page 8-----------------------