UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

DEPARTAMENTO ACADÉMICO DE CONSTRUCCIÓN

“DETERMINACIÓN DEL COSTO DE DEPARTAMENTOS EN UN

EDIFICIO MULTIFAMILIAR EN SANTIAGO DE SURCO”

ARRATIA YACHACHIN, Kevin Anthony 20152626D

BOZA HUAMAN, Carlos Enrique 20160046C
CAMACHO ROQUE, Chrysler Farid 20160127C
INCHE TINEO, Fredy Giorge 20160049B
VICUÑA CANEVARO, Jerson Manuel 20162028B

LIMA – PERU
2017
ÌNDICE

I. DESCRIPCIÓN TEÓRICA .......................................................................................................... 2

1.1. DEFINICIONES PREVIAS ................................................................................................. 2
1.2. PARÁMETROS DE ZONIFICACIÓN .................................................................................. 3
II. APLICACIÓN ........................................................................................................................... 4
2.1. DESCRIPCIÓN APLICADO AL PROYECTO ........................................................................ 4
2.2. UBICACIÓN .................................................................................................................... 4
2.3. PARÁMETROS URBANÍSTICOS ....................................................................................... 5
2.4. GENERALIDADES DEL PROYECTO .................................................................................. 5
III. COSTOS DEL PROYECTO .................................................................................................... 5
3.1. COSTO TOTAL DEL TERRENO DE PROYECTO ................................................................. 5
3.2. PRECIOS UNITARIOS ...................................................................................................... 5
3.3. COSTO DE CONSTRUCCION ........................................................................................... 6
3.4. COSTO TOTAL DEL PROYECTO ....................................................................................... 6
3.5. PRECIOS DE MERCADO .................................................................................................. 6
3.6. INGRESOS DEL PROYECTO ............................................................................................. 6
IV. CONCLUSIONES ................................................................................................................. 7
V. RECOMENDACIONES ............................................................................................................. 7
VI. BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................... 8
ANEXO ......................................................................................................................................... 8

1
I. DESCRIPCIÓN TEÓRICA

1.1. DEFINICIONES PREVIAS

 Penthouse:
Son apartamentos que ocupan el último piso de edificios bastante altos,
estos son todo un piso y por ello son bienes raíces no solamente muy
costosas sino también de lujo.

 Departamento Flat:
Es aquel departamento que consta de un solo piso.

 Área construida:
Es la superficie del terreno donde se ha construido la vivienda, no
incluye jardines; por lo general es mayor al área del terreno.

 Área neta:
Es la superficie de terreno resultante después de haberse efectuado las
secciones para vías y los soportes reglamentados.

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1.2. PARÁMETROS DE ZONIFICACIÓN

 Área libre:
Es la superficie de terreno que no debe estar construida ni techada El
área entre el lindero y el límite de edificación, forma parte del área libre
que se exige en los parámetros urbanísticos y edificatorios.
AREA LIBRE

 Frente mínimo de Lote:

Es la longitud frontal mínima de un lote, se mide entre los vértices
de los linderos que interceptan con él.

 Altura de edificación:
Es la altura máxima de los edificios en ml. ó número de pisos, en el
plomo oficial de la fachada y estará conforme al plano de Usos del
Suelo.

 Estacionamiento:
Es la superficie pavimentada para el estacionamiento de vehículos con
o sin techo; el número de espacios está en relación con el uso de la
edificación.

 Retiro:
Es la distancia obligatoria que existe entre el límite de propiedad y el
límite de edificación. Se establece de manera paralela al lindero que
le sirve de referencia.

Pág. 3
  Alineamiento de fachada:
En las habilitaciones urbanas nuevas el alineamiento está en función
al retiro municipal. Para el caso del alineamiento de fachada en el
centro histórico, el cual en algunos casos es producto de los
ensanches deberán respetar el nuevo alineamiento.

 Azotea:
Es el nivel accesible encima del techo del último nivel cubierto. Puede
ser libre, o tener construcciones como áreas de servicio (almacén,
baño, dormitorio de servicio) y/ó tanques elevados.

II. APLICACIÓN
DESCRIPCIÓN APLICADO AL PROYECTO

2.1. UBICACIÓN

El proyecto se desarrollará en el terreno ubicado en la Av. De La

Florista en el distrito de Santiago de Surco.

Se encuentra dentro de una zona cerca de Centro Comerciales,

Supermercados, Restaurantes, Farmacias, Lavanderías,
Tiendas de abarrotes, Panaderías, Nidos, etc.

Área del terreno: 800 m2

Frente:20 m
Lado posterior: 20 m
Profundidad: 40 m

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 2.2. PARÁMETROS URBANÍSTICOS

Parámetros Normativa Proyecto

Zonificación RMB RMB
Uso permisible Unifamiliar, Bifamiliar, Multifamiliar
Multifamiliar, Quinta
Lote mínimo 300m2 800m2
Frente mínimo 10m 20m2
Área libre del lote 35%
Altura máxima 13.5m 11.6m
Retiro frontal 5m 15m
Alineamiento de fachada 10m 25m
Área mínima neta/vivienda 110m2 200m2
Estacionamientos 1 por unidad de vivienda 7 estacionamientos

2.3. GENERALIDADES DEL PROYECTO

El proyecto consta de un edificio multifamiliar de 4 pisos más sótano

para
estacionamientos.

Está compuesto por 10 departamentos: 6 tipo flat y 1 penthouse.

Cuenta con una escalera que abre directo a los departamentos con
excepción de los del primer piso.

III. COSTOS DEL PROYECTO

3.1. COSTO TOTAL DEL TERRENO DE PROYECTO

De un estudio de mercado se fijó el precio por metro cuadrado de

S/.6965 haciendo un total de S/ 5’572 000

3.2. PRECIOS UNITARIOS

INSTALACIONES GASTO TOTAL

MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS ELÉCTRICAS Y POR METRO SUBTOTAL
SANITARIAS CUADRADO
PENTHOUSE 300.75 184.84 250.2 253.15 272.86 92.08 265.71 1619.59 809795
DEPARTAMENTO
300.75 184.84 149.96 133.44 206.73 70.01 192.69 1238.42 1857630
FLAT
GASTO EN TOTAL 1859249.59

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3.3. COSTO DE CONSTRUCCIÓN

El precio de materiales utilizados asciende a un total de

S/ 1’859 249.59

3.4. COSTO TOTAL DEL PROYECTO

El costo total del proyecto asciende a S/ 7’431 249.59.

3.5. PRECIOS DE MERCADO

Para fijar el precio de un producto se debe tener en cuenta ciertos

factores tales como el costo del producto, la oferta y el precio de los
competidores.

De acuerdo a lo investigado, los precios de la competencia de los

departamentos se encuentran aproximadamente en S/ 1’850 000 para
un área de 240m2 y para un Penthouse asciende a S/
4’000 000.

3.6. INGRESOS DEL PROYECTO

El precio de venta asciende a S/ 15’100 000.00 con un costo total de

S/ 7’431 249.59.

El costo por cada unidad inmobiliaria es:

COSTO S/
Penthouse 3'236 676.127
Departamento
699 095.577
Flat

Con lo cual el ingreso resulta S/ 7’668 751.00

Pág. 6
IV. CONCLUSIONES

- Se concluye que el proyecto es viable en esta zona.

- Concluimos que el costo del terreno y el número máximo de pisos varía

dependiendo de la calidad de suelo que el lugar a construir tenga, en
este caso el número máximo de pisos es de 4.

- A partir del estudio del mercado se observó y analizó que el precio por
departamento depende tanto de la calidad y detalles que posea el
mismo y esto influye en el precio final del proyecto y la aceptación del
mismo ante los posibles compradores de los departamentos.

- La construcción de un penthouse en la edificación aumenta la cantidad

de ganancia debido a la mayor calidad del departamento y la mayor
demanda de personas adineradas para esta instalación.

V. RECOMENDACIONES

- Se recomienda fijarse el tipo de cambio y denominación de los precios

por metro cuadrado de los precios unitarios.

- Para una mejor estimación no solo tomar en cuenta el costo de

materiales y del terreno sino de los otros factores que intervienen en
la construcción.

- Se recomienda analizar los precios de mercado de la competencia a

fin de fijar un precio atractivo para los compradores potenciales.

- En caso de que la ganancia del proyecto no sea muy atractiva lo más

recomendable es cambiarse de distrito o zona hasta alcanzar una
ganancia óptima.

Pág. 7
VI. BIBLIOGRAFÍA

 REGLAMENTO DE ZONIFICACIÓN URBANA

 www.muni.gob.pe/Documentos/7c5f5d_Reglamento%20Zonificaci%C3%
B3n%20Urbana.pdf
 Norma A.020 vivienda/ Ministerio de vivienda construcción y saneamiento
 www3.vivienda.gob.pe/dgprvu/docs/TITULO_III_EDIFICACIONES/III.1%
20ARQUITECTURA/A.020%20VIVIENDA.pdf
 Tesis de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas: Desarrollo de un
Proyecto Inmobiliario a Nivel de Factibilidad.

ANEXO
Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para la Costa
Pág. 8
 VALORES POR PARTIDAS EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE ÁREA TECHADA

ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES

MUROS Y TECHOS PISOS PUERTAS Y REVESTI- BAÑOS ELÉCTRICAS Y
COLUMNAS VENTANAS MIENTOS SANITARIAS
(2) (3) (6) (7)
(1) (4) (5)
Estructuras Losa o aligerado de Mármol importado, Aluminio pesado Mármol Baños completos Aire acondicionado,
laminares curvadas concreto armado piedras naturales con perfiles importado, madera (7) de lujo ilu- minación
de concreto armado con luces mayores importadas, especiales. Madera fina (caoba o importado con especial, venti lación
que incluyen en una de 6m. Con porcelanato. fina ornamental similar), baldosa enchape fino forzada, sist. hidro
sola armadura la sobrecarga mayor a (caoba, cedro o acústica en techo o (mármol o neumático, agua

A cimentación y el
techo. Para este
caso no se considera
300 kg/m2.
pino selecto).
(1)
similar. similar). caliente y fría,
intercomunicador
alarmas, ascensor,
los valores de la Vidrio insulado sist. de bombeo de
columna Nº2. agua y desague (5),
teléfono, gas natural.
480.13 291.62 257.53 260.57 280.86 94.78 278.53
Columnas, vigas y/o Aligerados o losas Mármol nacional o aluminio o madera Mármol nacional, Baños Sistemas de bombeo
placas de concreto de concreto armado reconstituido, fina (caoba o madera fina (caoba completos (7) de agua potable (5),
armado y/o inclinadas. parquet fino (olivo, similar) de diseño o similar) enchapes importados con ascensor, teléfono,

B metálicas. chonta o similar), especial, vidrio

cerámica polarizado (2) y
importada, madera curvado, laminado
en techos. mayólica o agua caliente y fría,
cerámico deco- gas natural.
rativo
fina. o templado. importado.
309.56 190.26 154.36 137.34 212.79 72.06 203.37
Placas de concreto Aligerado o losas de Madera fina Aluminio o madera Superficie caravista Baños Igual al Punto "B" sin
(e=10 a 15 cm), concreto armado machihembrada, fina (caoba o obtenida mediante completos (7) ascensor.
alba- ñilería armada, horizontales. terrazo. similar), vidrio encofrado especial, nacionales con

C ladrillo o similar con

columna y vigas de
amarre de concreto
tratado polarizado enchape en techos. mayólica o
(2), laminado o
templado.
cerámico
nacional de
armado. color.
213.08 157.18 101.59 88.78 157.85 49.99 128.29
Ladrillo o similar sin Calamina metálica, Parquet de 1ra., la- Ventanas de Enchape de Baños Agua fría, agua
elementos de fibrocemento sobre jas, cerámica nacio- aluminio, puertas madera o completos (7) caliente, corriente

D concreto armado. viguería metálica. nal, loseta

Drywall o similar
incluye techo (6)
de madera selecta, laminados, piedra nacionales
veneciana 40x40 vidrio tratado o material
cm, piso laminado. transparente (3). vitrificado.
blancos con
mayólica blanca.
trifásica teléfono, gas
natural.

206.06 99.77 89.62 77.76 121.12 26.67 81.04

Adobe, tapial o Madera con Parquet de 2da., Ventanas de fierro, Superficie de Baños con Agua fría, agua
quincha. material loseta veneciana puertas de madera ladrillo caravista. mayólica blanca, caliente, corriente

E impermeabilizante. 30x30 cm, lajas de selecta (caoba o

cemento con canto similar), vidrio
rodado. transparente (4)
parcial. monofásica, teléfono,
gas natural.

145.06 37.19 60.05 66.53 83.33 15.68 58.86

Madera (estoraque, Calamina metálica, Loseta corriente, Ventanas de fierro Tarrajeo Baños blancos Agua fría, corriente
pumaquiro, fibrocemento o teja canto rodado, o aluminio frotachado y/o sin mayólica. monofásica, gas
huayruro, machinga, sobre viguería de alfombra. industrial, puertas yeso moldurado, natural.
catahua amarilla, madera corriente. contraplacadas de pintura lavable.

F copaiba, diablo
fuerte, tornillo o
similares). Drywall o
madera (cedro o
similar), puertas
material MDF o
similar (sin techo) HDF, vidrio simple
109.26 20.46 41.00 49.95 58.74 11.68 33.67
Pircado con mezcla Madera rústica o Loseta vinílica, Madera corriente Estucado de yeso Sanitarios Agua fría, corriente
de barro. caña con torta de cemento bruñado con marcos en y/o barro, pintura básicos de losa monofásica, teléfono.

G barro. coloreado, tapizón. puertas y ventanas al temple o al agua. de 2da., fierro

de pvc o madera
corriente.
fundido
granito.
o

64.37 14.06 36.18 26.98 48.17 8.03 31.23

Sin techo. Cemento pulido, Madera rústica. Pintado en ladrillo Sin aparatos Agua fría, corriente

H ladrillo corriente,
entablado
corriente.
rústico, placa de sanitarios.
concreto o similar.
monofásica sin
empotrar

- 0.00 22.64 13.49 19.27 0.00 16.87

Tierra compactada. Sin puertas ni Sin revestimientos Sin instalación

I - - 4.52
ventanas.

0.00
en ladrillo, adobe o
similar.
0.00 -
eléctrica ni sanitaria.

0.00

Vigente desde el 01 al 30 de Septiembre del 2017

Resolución Ministerial Nº 373-2016-VIVIENDA - Fecha publicación en Diario El Peruano: 30-oct-2016
Resolución Jefatural Nº 277-2017-INEI- (01-Septiembre-2017) - IPC del mes de agosto del 2017: 0.67%

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