Resume de 13 Bolillas de Derechos Reales 2017 en Argentina

D° Reales Agustina García
BOLILLLA XIV -USUFRUCTO USO Y HABITACION-
1. SERVIDUMBRES REALES Y PERSONALES: Diferencias, enumeración.

La servidumbre se solía confundir con el usufructo, uso y habitación ya que los consideraban
como cargas; pero el CCYC establece que son d° reales autónomos. REMITIR A BOLILLA DE
SERVIDUMBRES CLASIFICACIÓN.
2. USUFRUCTO: Concepto. Caracteres. Clases. Constitución del usufructo. Duración.

sujetos. Objeto del usufructo. Bienes excluidos. Exigencias formales de constitución.
Extinción del usufructo.
Artículo 2129. Concepto: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de
un bien ajeno, sin alterar su sustancia. (Limite)
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y
si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. (Ej. Vivienda y luego comercio).
Concepto clase: es el uso, goce y disponibilidad jurídica del derecho, es divisible en cuanto al
ejercicio. Se puede ceder el derecho de usufructo (solo por actos inter vivos y no mortis causa-
herederos- cuando se trata de personas físicas) y es un derecho real sobre cosa ajena.
Caracteres:
 D° real autónomo sobre cosa ajena: recae sobre la utilidad.
 No altera la sustancia: limite.
 Temporario: el plazo máximo para la persona humana es vitalicio, pero para las personas
jurídicas es de 50 años.
 Divisible en cuanto al contenido y al derecho.
Clases: Las distintas clases sobre las que el usufructo puede recaer son:
Perfecto
Imperfecto
Constitución del usufructo:

Artículo 2134. Modos de constitución: El usufructo puede constituirse:
a) Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
Artículo 2135. Presunción de onerosidad En caso de duda, la constitución del usufructo se
presume onerosa.
Artículo 2136. Modalidades El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a
condición o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos
y si así se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido. Cuando el testamento
subordina el usufructo a una condición o a plazo suspensivos, la constitución sólo es válida si se
cumplen antes del fallecimiento del testador.
Artículo 2140. Intransmisibilidad hereditaria El usufructo es intransmisible por causa de muerte,
sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer.
Objeto del usufructo:

Artículo 2130. Objeto: El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o
por una parte indivisa de los siguientes objetos:
a) una cosa no fungible.
b) Un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé.
c) Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales, es decir, la fungibilidad
solo recae sobre las universalidades de hecho (ej. semovientes).
d) El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.
e) Una cosa mueble o inmueble.
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f) Una cosa cierta y determinada.
Artículo 2131. Legitimación Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular
de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que
puede recaer.
Artículo 2132. Usufructo a favor de varias personas El usufructo puede establecerse conjunta y
simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes,
pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario.
Es igual al cousufructo, lo que se prohíbe es el uso sucesivo (es decir, se extingue uno y sigue el
otro y así van ingresando otros).
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos
que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
Se produce un desmembramiento de la perpetuidad.
Artículo 2133. Prohibición de usufructo judicial En ningún caso el juez puede constituir un
usufructo o imponer su constitución.
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTURARIO: Antes y durante el ejercicio del

usufructo. Cargas usufructuarias.
D° y ob que debe cumplir antes de entrara a las facultades de uso y goce: primero se produce la
tradición (titulo) y luego el modo, esto va a depender de que se dé en usufructo.
1) Primero se debe realizar un inventario o estado:
Artículo 2137. Inventario Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y
determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las
partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinación del estado del objeto del
usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son
obligatorios y deben ser hechos por escritura pública. Si el usufructo se constituye por
testamento, quien ha sido designado usufructuario está obligado a inventariar y determinar el
estado del objeto, en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable. La parte
interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no
efectivizada.
Los gastos son por cuenta del usufructuario y debe realizarse en presencia del nudo propietario
o representante. Con el inventario y estado se establece el límite (ej. Sirve para identificar como
se encontraba la cosa al momento de adquirirla)
Artículo 2138. Presunción La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes
hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que se encuentran en
buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario.
2) Otorgar garantías o fianzas antes de ejercer la facultad y que va a devolver la cosa:
Artículo 2139. Garantía suficiente en la constitución y en la transmisión En el acto de
constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.
Estos derechos y estas ob son de carácter facultativo porque no son de orden público. La escritura
pública es obligatoria cuando intervienen menores, incapaces o por disposición de última voluntad,
ya que ahí se ve intervenido el orden público.
Es obligatorio (porque es de orden público y deben realizarse en escritura pública: es

indisponible por las partes) otorgar garantías y fianzas cuando:
A. haya el usufructuario cedido el usufructo, debiendo el cesionario dar una fianza al nudo
propietario:
Artículo 2142. Derechos reales y personales El usufructuario puede transmitir su
derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el límite máximo
de duración del usufructo. Con carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al
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nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El
usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario. Son las
facultades jurídicas concedidas al usufructuario, en donde el límite de la cesión es la vida
del cedente.
B. Y cuando se haya subastado públicamente el derecho de usufructo, en donde el ganador
de la subasta debe dale fianza al nudo propietario:
Artículo 2144. Ejecución por acreedores Si el acreedor del usufructuario ejecuta el
derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo
propietario de la conservación y restitución de los bienes. Son las subastas promovidas
por el acreedor usufructuario, en donde el límite es la vida del usufructuario.
Derechos del usufructuario:

1. Artículo 2141. Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales: Pertenecen al usufructuario
singular o universal:
a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el
usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo
de su extinción pertenecen al nudo propietario;
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo. El
uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza, sin contraprestación alguna.
Es decir tiene el derecho de percibir los frutos y productos solo si están en la etapa de
producción.
2. Artículo 2142. Derechos reales y personales: Ej. Comodato, locación, servidumbre, anticresis y
otros derechos de menos contenido como el uso y habitación.
3. Artículo 2143. Mejoras facultativas: El usufructuario puede efectuar otras mejoras, además de
las que está obligado a hacer, si no alteran la sustancia de la cosa. No tiene derecho a reclamar
su pago, pero puede retirarlas si la separación no ocasiona daño a los bienes.
4. Artículo 2144. Ejecución por acreedores.
5. Uso, goce y disposición de la cosa ajena.
6. La extinción del d° real de usufructo extingue los demás d°, por lo que debe entregarlo libre de
todo gravamen.
Obligaciones del usufructuario:

1. Artículo 2145. Destino: El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los
bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el
uso al cual estaba afectada de hecho. Es decir, no debe alterar la sustancia tanto en la materia
como en el destino.
2. Artículo 2146. Mejoras necesarias: El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de
mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa (no debe pagar
por el desgate o deterioro normal de la cosa). No están a su cargo las mejoras originadas por
vetustez o caso fortuito El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras
a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
3. Artículo 2147. Mejoras anteriores a la constitución: El usufructuario no está obligado a hacer
ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su derecho. Sin
embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
4. Artículo 2148. Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes El usufructuario debe
pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los
bienes objeto del usufructo. Ej. Contribuir con el nudo propietario al cerramiento de la
propiedad.
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5. Artículo 2149. Comunicación al nudo propietario: El usufructuario debe comunicar al nudo
propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa. Si no lo hace,
responde de todos los daños sufridos por el nudo propietario. Es decir, debe informar sobre el
derecho en relación a la cosa.
6. Artículo 2150. Restitución: El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a
quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se
refieren los artículos 2137 (inventario) y 2138 (presunciones).
4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

Artículo 2151. Disposición jurídica y material: El nudo propietario conserva la disposición jurídica
y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del usufructuario. Si
lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede
optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
El nudo propietario ocupa una posición pasiva; puede vender la cosa o hacer mejoras sin
perturbar al usufructuario.
EXTINCION:
Artículo 1907. Extinción: Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción
total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en
los derechos reales sobre cosa ajena.
Artículo 2152. Medios especiales de extinción: Son medios especiales de extinción del usufructo:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición
pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b) la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se
extingue a los cincuenta años desde la constitución del usufructo;
c) el no uso (ya que pierde la esencia del derecho) por persona alguna durante diez años,
por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender
la duración del usufructo;
d) el uso abusivo (art 10 ccyc) y la alteración de la sustancia (límite impuesto al d°)
comprobada judicialmente.
Artículo 2153. Efectos de la extinción: Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los
derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por
el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del
usufructo originario. Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin
culpa del usufructuario, éste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes.
Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, éste tiene opción de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en él, entregando
los que no hayan perecido.
5. USO Y HABITACION: Concepto. Caracteres. Derechos y obligaciones de los sujetos.

Derecho de habitación legal. Otros casos de servidumbres personales (arts. 2165, 2182 y
2183).
USO
Artículo 2154. Concepto El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa
ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título,
sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que
se constituye un usufructo. El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de
persona humana.
Caracteres
 Es un usufructo limitado que solo puede ser ejercido por personas humanas (no
jurídicas).
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 al usuario le otorga facultades de uso y goce (no disposición)
 no es transmisible.
 No constituye otros derechos reales: Artículo 2156. Limitaciones El usuario no puede
constituir derechos reales sobre la cosa.
 Puede percibir algunos frutos: Artículo 2157. Ejecución por acreedores Los frutos no
pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se limita a las
necesidades del usuario y su familia (son aquellos frutos esenciales para
satisfacerlos).
Artículo 2155. Normas supletorias Se aplican al uso las normas del usufructo, a excepción de
las disposiciones particulares establecidas en el presente.
EJ. Al usuario de un inmueble se lo limita a extraer 10kg de leña mientras que el

usufructuario puede extraer toda la leña que quiera.
HABITACION
Artículo 2158. Concepto La habitación es el derecho real que consiste en morar en un
inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real
de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.
Es mucho más limitado y no tiene derecho a percibir ningún fruto.
Artículo 2159. Normas supletorias Se aplican a la habitación las normas del uso, a excepción
de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
Artículo 2160. Limitaciones La habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa
de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No
es ejecutable por los acreedores.
Artículo 2161. Impuestos, contribuciones y reparaciones Cuando el habitador reside sólo en
una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas,
contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa. Es decir, este
derecho no es gratuito.
Constitución:
 ley: en un sentido asistencial, cónyuge o conviviente, supérstite (muerte del cónyuge
o conviviente). No se otorga al condómino (mete a 3ros extraños), ni en el régimen
de separación de bienes. Se otorga cuando no puede adquirir una vivienda porque
no tiene bienes. Para que proceda es necesario que sea peticionado, denunciado el
bien, pidiendo este derecho durante la sucesión, antes de la partición (es decir, debe
presentarse en el momento oportuno).
Artículo 2383. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite El cónyuge supérstite tiene
derecho real de habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad
del causante (de la pareja muerta), que constituyó el último hogar conyugal, y que a la apertura
de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible
a los acreedores del causante: de la sucesión, pero si a los del heredero, usufructuario.
Artículo 527. Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes: El

conviviente supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que
aseguren el acceso a ésta, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo
máximo de dos años (limite temporario) sobre el inmueble de propiedad del causante que
constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.
Causales: Se extingue si el conviviente supérstite constituye una nueva unión convivencial,
contrae matrimonio, o adquiere una vivienda propia habitable o bienes suficientes para acceder
a ésta.
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BOLILLA XV
- SERVIDUMBRES PREDIALES-
1. SERVIDUMBRES REALES: Concepto y diferencias con servidumbres personales.

Caracteres. Diferencias con otros derechos. Clasificación. Constitución y requisitos.
Artículo 2162. Definición La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
Es una propiedad desmabrada (porque le falta, ya sea el uso, goce o disposición), lo que se
otorga son utilidades.
Ej. De paso al fundo dominante por parte del fundo sirviente de acueducto, en donde permite el
transporte de agua del sirviente al dominante.
Artículo 2163. Objeto La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material
del inmueble ajeno.
Caracteres:
 Hay dos inmuebles: un fundo dominante y un fundo sirviente en el cual uno es ajeno.
 Puede consistir en un no hacer o dejar de hacer (nunca una obligación de hacer). Ej.
Si no hay d° real (porque consiste en un hacer), no es numerus clausus y el que se
obligo fue el anterior propietario de A la obligación es de carácter personal; pero una
vez que lo firmamos el contrato, aceptamos la obligación, de ahí se vuelve personal
para A (aires del libertador y otro barrio).
Ob de
hacer
 Es un derecho real.
 Es de carácter perpetuo (inmueble), temporal o vitalicio (a favor de una persona
humana, las personas jurídicas tienen un límite de 50 años).
 Es indivisible: se puede dividir el derecho: Ej. Servidumbre de paso, si vendo la mitad,
se constituyen dos servidumbres, una para cada fundo.
Clasificación:
A. Reales: otorgan una utilidad a un inmueble, ej. Servidumbre de acueducto. Si vendo el
fundo, la servidumbre pasa a terceros.
B. Personales: otorgan una utilidad (beneficio) a una persona, ej. Servidumbre para sacar
una piedra. Si me muero o la vendo, se extingue el derecho.
Artículo 2165. Servidumbre real y personal: Servidumbre personal (en las personas jurídicas el
límite es de 50 años) es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al
inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del
título no resulta una duración menor (puede ser vitalicia o con un plazo determinado).
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante (perpetua o con plazo determinado).
Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar
una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio
de ella sin ser indispensable que se toquen.
La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al
fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo,
ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
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En esta clase de servidumbre (real o personal) los fundos deben estar en una relación reciproca
de servicio entre ellos.
C. Positiva: permiten al titular del fundo dominante hacer algo, ej. Servidumbre de paso.
D. Negativa: impiden realizar algo, puede consistir en un prohibir edificar, es una carga para
el fundo sirviente e impiden ejercer el derecho de dominio. Ej. Reñaca: no edificar a tal
altura en la cual tengo que pagar para que se constituya tal servidumbre, produce
efectos frente a terceros cuando se inscribe.
Artículo 2164. Servidumbre positiva y negativa La servidumbre es positiva si la carga real

consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención
determinada impuesta en el título.
Otras clasificaciones doctrinarias:

A. Continuas: no se requiere del ejercicio actual del hombre pata su ejercicio. Ej.
Servidumbre de no edificar o una servidumbre de acueducto.
B. Discontinuas: se requiere del ejercicio permanente del hombre. ej. Servidumbre de paso.
C. Aparente: signos de exteriorización. Ej. Servidumbre de paso.
D. No aparente: no se puede determinar. Ej. Servidumbre de acueducto.
Modos de adquisición - como se constituye:

1) Contrato: cuando es de carácter oneroso o gratuito debe constar en escritura pública e
inscribirse en el registro, si se celebra en instrumento privado se considera nulo y no hay
forma de subsanarlo, ya la escritura pública es un requisitos ad solemnitatem.
2) Disposición de última voluntad: ya sea real o personal.
3) Por prescripción: hay dos posturas una que dice que la servidumbre es de carácter
continuo y aparente y otras que dicen que es positiva (por el uso).
4) Servidumbre forzosa: art 2166
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE LOS FUNDOS: Sirviente y

dominante. Obligaciones de abstención y restitución. Predios en condominio. División
del predio dominante.
Hay dos fundos:
 Dominante: tiene utilidades sobre el sirviente.
 Sirviente.
Derechos y obligaciones del titular dominante:

1) Artículo 2173. Derechos reales y personales El titular de una servidumbre puede
constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida,
sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos
reales.
2) Artículo 2174. Extensión de la servidumbre La servidumbre comprende la facultad de
ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal,
pero no aquellas que sólo hacen más cómodo su ejercicio.
3) Artículo 2175. Ejercicio El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan las
necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
(relacionado con art 2180).
4) Facultad de comunicar frente a las turbaciones de terceros.

5) Artículo 2176. Mejoras necesarias El titular dominante puede realizar en el inmueble
sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Están
a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder el
titular del inmueble sirviente o un tercero.
6) Artículo 2177. Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre El titular dominante
puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio
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de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble
sirviente pasa a poder de otro, éste sólo debe tolerar la realización de las tareas, sin
poder reclamar contraprestación alguna.
7) Artículo 2178. Ejecución por acreedores En ningún caso la transmisión o la ejecución de
la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.
8) Artículo 2179. Comunicación al sirviente El titular dominante debe comunicar al titular
sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón del ejercicio de la
servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente.
Derechos del titular sirviente:

1) Artículo 2180. Disposición jurídica y material El titular sirviente conserva la disposición
jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el
predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo
está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el
lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo
hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es
onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la
turbación.
2) Artículo 2181. Alcances de la constitución y del ejercicio El titular sirviente puede exigir
que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo
para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene
derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de lugar y
tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.
3. SERVIDUMBRES EN PARTICULAR: Servidumbre de transito. Servidumbre de acueducto.

Servidumbre de sacar agua. Servidumbre de recibir aguas. Servidumbre de goteraje.
Artículo 2166: Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre,
excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se
denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin
comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la
explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir
agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo
sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con
la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente.
La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible (valor de la fracción que se
ve privado de disponer).
Artículo 2167. Servidumbre personal a favor de varios titulares La servidumbre personal puede
establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero
sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario. No puede establecerse la
servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre.
Artículo 2168. Legitimación Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de
derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad
debe ser constituida por el conjunto de los titulares.
Artículo 2169. Prohibición de servidumbre judicial En ningún caso el juez puede constituir una
servidumbre o imponer su constitución.
Artículo 2170. Presunción de onerosidad En caso de duda, la constitución de la servidumbre se
presume onerosa.
Artículo 2171. Modalidades La servidumbre puede sujetarse a cualquier modalidad.
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Artículo 2172. Transmisibilidad Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del
inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin
perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.
4. SERVIDUMBRES ADMINISTRATIVAS: Diferencias con las restricciones al dominio.

Servidumbres de electoducto y de acueducto.
Diferencias entre servidumbre y restricciones: ir a unidad 11
5. LA PUBLICIDAD CATASTRAL Y LAS SERVIDUMBRES: Determinación de la territorialidad

de las servidumbres. Representación de las servidumbres en la mensura y en el folio
catastral. Extinción de las servidumbres.
Extinción de la servidumbre:
1) Modos normales del art 1907
2) Artículo 2182. Medios especiales de extinción: Son medios especiales de extinción de las
servidumbres:
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante, ej. Aire del libertador con el
otro barrio.
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón (es el único derecho
real que se extingue por el no uso).
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén
cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y
si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
d) Renuncia: ser realiza en escritura pública.
e) Consolidación: adquiere el fundo sirviente.
f) Destrucción total de la cosa.
g) Pasa al dominio público.
Artículo 2183. Efectos de la extinción Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los

derechos constituidos por el titular dominante.
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BOLILLA XVI
DERECHOS REALES DE GARANTIA
HIPOTECA-
1. SEGURIDADES REALES Y PERSONALES: Obligación. Incumplimiento. Garantía.
Obligación: Art 724: definición. La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el
acreedor tiene derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito
y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés.
Garantía: protege el resarcimiento de la obligación ante el incumplimiento de la misma. Asegura
el cobro del crédito o el cumplimiento de la prestación. El medio es una garantía real (utiliza el
principio de especialidad, ya que da seguridad jurídica): hipoteca, anticresis y prenda o una
garantía personal (ej. Fianza, aval, etc.).
Incumplimiento: discordancia entre la conducta debida o lo acordado.
GARANTIA PERSONAL GARANTIA REAL
1. Garantiza el cumplimento con su patrimonio 1. Es un privilegio que afecta un bien
según el estado en el que se encuentre. determinado.
2. No asegura el cobro del crédito. 2. Asegura el cobro, gracias al privilegio,
respecto de los demás acreedores.
3. Son subsidiarias de las garantías reales. 3. Se aplica primero.
4. No otorgan ningún privilegio. 4. El privilegio es una preferencia determinada
por ley y es inderogable.
5. Solo puede agredir al deudor en la medida 5. El acreedor tiene el derecho de perseguir la
de su patrimonio. cosa = Ius Persequendi.
6. Admite la subrogación real: Artículo 2194.
La garantía se traslada de pleno derecho
sobre los bienes que sustituyen a los
gravados, sea por indemnización, precio o
cualquier otro concepto que permite la
subrogación real. En caso de extinción parcial
del objeto, la garantía subsiste, además, sobre
la parte material restante.
2. HIPOTECA: Concepto. Naturaleza. Caracteres. Objeto. Extensión de la hipoteca.

Constitución de la hipoteca. Propietario. Condominio. Propietario imperfecto.
Comprador por boleto antes de la tradición. Tercero.
Artículo 2205. Concepto La hipoteca es el derecho real de garantía convencionalmente

constituido, accesoria de un crédito, que recae sobre uno o más inmuebles individualizados,
el cual es el único objeto de la hipoteca, que continúan en poder del constituyente y que
debidamente registrada otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución, preferencia y privilegio para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado, cuyo monto debe ser expresado en dinero.
Naturaleza jurídica: es un derecho real de garantía autónomo que se encuentra

debidamente tipificado y desarrollado en el CCYC.
Caracteres:
1) Es de carácter declarativa.
2) Es un derecho real de carácter convencional: solo surge por acuerdo de las partes.
Artículo 2185. Convencionalidad Los derechos reales de garantía sólo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley
indica para cada tipo.
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3) Accesoria: Artículo 2186. Accesoriedad Los derechos reales de garantía son
accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen
con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la
garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito.
Extinguida la obligación principal se extingue la hipoteca y si hay nulidad de la
obligación, la hipoteca también es nula.
4) Publicidad y registración para la oponibilidad frente a terceros: Artículo 2208. Forma
del contrato constitutivo y Artículo 2210. Duración de la inscripción Los efectos del
registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se
renueva.
5) Especialidad:
 Sujeto: determinados en la escritura de constitución, el cual es un requisito
esencial de validez.
 Objeto: no puede ser futuro, sino que debe ser real y existente. Artículo
2188. Especialidad en cuanto al objeto Cosas y derechos pueden constituir el
objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. Artículo 2209.
Determinación del objeto El inmueble que grava la hipoteca debe estar
determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización.
 Crédito: debe ser determinado y especificado en dinero. Artículo 2189.
Especialidad en cuanto al crédito El monto de la garantía o gravamen debe
estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del
monto máximo del gravamen (hay una determinación de doble tope:
establece un monto máximo). El crédito puede estar individualizado en
todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en
todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por
todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria
(común), sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. El acto
constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta (la registración
de la hipoteca es por 20 años y puede reinscribirse), que no puede exceder
de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste
en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia. Artículo 2193.
Extensión en cuanto al crédito La garantía cubre el capital adeudado y los
intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas
posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas
anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su
cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en
la convención. Artículo 2187. Créditos garantizables Se puede garantizar
cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual (hipoteca
abierta), de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe
individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa,
con las excepciones admitidas por la ley.
Artículo 2190. Defectos en la especialidad La constitución de la garantía es válida aunque falte
alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de
acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
Artículo 2192. Extensión en cuanto al objeto En la garantía quedan comprendidos todos los
accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. Sin embargo, no están
comprendidos en la garantía: a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con
prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización
por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual; b) los bienes que posteriormente se
unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con prenda o son de
propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.
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6) Indivisibilidad: Artículo 2191. Los derechos reales de garantía son indivisibles. La
indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de
ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes. El acreedor cuya
garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o
algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.
Excepción: Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes
afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio
interés.
7) Formal: Artículo 2208. Forma del contrato constitutivo La hipoteca se constituye por
escritura pública (ad solemnitatem) excepto expresa disposición legal en contrario. La
aceptación del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registración: función calificadora, no se puede constituir por boleto de
compraventa.
Objeto: Artículo 2209. Determinación del objeto El inmueble (admite subrogación real) que
grava la hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean
necesarias para su debida individualización.
Propietario, condómino y propietario imperfecto:

Artículo 2206. Legitimación Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio (sobre su parte indivisa), propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y
superficie. Y el titular del dominio imperfecto en los términos de su constitución.
Artículo 2207. Hipoteca de parte indivisa Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte
indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición extrajudicial del condominio es
inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.
3. REQUSITOS DE CONSTITUCION: Escritura pública. PUBLICIDAD: Registro de hipotecas.

Rango.
Requisitos de constitución:
1) Art 2206. Legitimados: ser propietario o titular de un derecho real propio o parcialmente
propio.
2) Escritura pública (art 2208).
3) Aceptación del acreedor: la aceptación puede ser en el mismo acto o puede ser
posterior, cuyo efecto es retroactivo (art 2208).
4) Datos: principio de especialidad (sujeto, objeto y crédito).
5) Inscribirse y registrarse en el registro general inmobiliario.
4. EFECTOS DE LA HIPOTECA: Sobre el créditos, intereses, costas y gastos. SOBRE LA

COSA: Facultades de las partes. Prohibiciones al propietario. Medidas conservatorias.
El crédito se extiende hasta los intereses, costas, y gastos. El primero goza de privilegio para el
cobro.
El constituyente conserva las facultades inherentes a su derechos de dominio, pudiendo
disponer de la cosa, con la única limitación de no comprometer la valuación del objeto sujeto a
hipoteca, sin menoscabarlo. En caso de hacerlo, el acreedor puede pedir la suspensión del plazo
de la obligación, o en su caso, cuantificar la disminución del valor y pedir al deudor que
constituya en garantía otro bien de valor equivalente (medidas conservatorias). Son inoponibles
al acreedor, los actos realizados por el deudor en perjuicio de la garantía.
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5. LA HIPOTECA Y LOS TECEROS: Tercer adquiriente con y sin delegación. Condiciones en

el proceso de ejecución. Excepciones. Facultad de abandono.
Artículo 2197. Realización por un tercero Si el bien gravado es subastado por un tercero antes
del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a
cobrar con la preferencia correspondiente. Si el crédito está sujeto a condición suspensiva,
puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo percibido en la
extensión del artículo 349 (Artículo 349. No cumplimiento de la condición suspensiva Si el acto
celebrado bajo condición suspensiva se hubiese ejecutado antes del cumplimiento de la
condición, y ésta no se cumple, debe restituirse el objeto con sus accesorios pero no los frutos
percibidos.) para el caso de frustración de la condición.
Artículo 2198. Cláusula nula (prohibición al acreedor hipotecario): Es nula toda cláusula que
permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado fuera de
las modalidades y condiciones de ejecución previstas por la ley para cada derecho real de
garantía. Es necesario que haya una cesión de créditos, ya sea pasiva o activa, cuto requisito
esencial es notificar al deudor cedido o al acreedor cedido.
Artículo 2199. Responsabilidad del propietario no deudor El propietario no deudor, sea un
tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma
expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y
hasta el máximo del gravamen. Ej. El banco tiene por deudor al hijo y al padre.
Artículo 2200. Ejecución contra el propietario no deudor En caso de ejecución de la garantía,
sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos
que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague
la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones. El propietario no deudor
puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción
subrrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser
alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.
Delegación imperfecta: es cuando no hay conformidad del acreedor hipotecario y cesionario, es

decir, quien adquiere el derecho pasa a ser por ejemplo el hijo, el padre o un tercero.
Artículo 936. Novación por cambio de deudor La novación por cambio de deudor requiere el
consentimiento del acreedor.
Artículo 940. Efectos La novación extingue la obligación originaria con sus accesorios. El
acreedor puede impedir la extinción de las garantías personales o reales del antiguo crédito
mediante reserva; en tal caso, las garantías pasan a la nueva obligación sólo si quien las
constituyó participó en el acuerdo novatorio.
Delegación perfecta: presta consentimiento y libera al antiguo deudor.
6. EXTINCION DE LA HIPOTECA: Modos indirectos. Modos directos. Caducidad de la

registración.
Extinción de la hipoteca:
A. Modos indirectos: novación, pago con subrogación de un tercero, caducidad de la
hipoteca o prescripción (extingue la acción).
B. Modos directos: renuncia de acreedor, cancelación o consentimiento de que se celebra
en escritura pública, por pago (cancelación de la obligación principal), expropiación
(subrogación real respecto de la indemnización), destrucción de la cosa.
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C. Caducidad de la registración: es un modo indirecto de extinción, es automática y actúa
de pleno derecho y extingue el derecho. La caducidad se produce a los 20 años. (Artículo
2210. Duración de la inscripción)
Otras disposiciones comunes de las garantías reales:

Artículo 2195. Facultades del constituyente El constituyente de la garantía conserva todas las
facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor
de la garantía. Si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o
bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía
suficiente.
Artículo 2196. Inoponibilidad En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos
jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.
Artículo 2201. Derecho al remanente Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el
propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con
exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.
Artículo 2202. Subrogación del propietario no deudor Ejecutada la garantía o satisfecho el pago
de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho a:
a) reclamar las indemnizaciones correspondientes;
b) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la
misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin
de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo
que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes
gravados. Artículo 2203. Efectos de la subasta Los derechos reales de garantía se extinguen por
efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para
la satisfacción de sus créditos.
Artículo 2204. Cancelación del gravamen Las garantías inscriptas en los registros respectivos se
cancelan:
a) por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el exigido
para su constitución, con el que el interesado puede instar la cancelación de las respectivas
constancias registrales;
b) por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolución respectiva
se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelación se asiente por nota marginal en el
ejemplar del título constitutivo de la garantía.
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BOLILLA VII
PRENDA Y ANTICRESIS
Finalidad de la prenda y la anticresis: es que dan garantía al cumplimiento de una obligación,
son derechos reales accesorios.
1. DERECHO REAL DE PRENDA: Concepto. Caracteres. Objeto.

El CCYC adopta un régimen positivo y ha unificado a la prenda civil y comercial. También ha
incluido a la prenda especial, que es la prenda con registro en el art 2220.
Artículo 2219. Concepto La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no
registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
Objeto: el CCYC lo amplia y comprende las cosas muebles no registrable y créditos

instrumentados. Cuando hablamos de créditos instrumentados hacemos referencia a bienes
instrumentados en los que se deja constancia de la existencia del crédito.
 Objeto mediato: bien
 Objeto inmediato: crédito
Artículo 1882. Concepto de D° R: El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se
ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las
facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
Artículo 1883. Objeto El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa
que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir
en un bien taxativamente señalado por la ley.
Características:
a) D° real de garantía.
b) Es un derecho accesorio.
c) Se produce un desplazamiento: en la prenda civil o común el constituyente (deudor) de
una obligación tiene que entregar (tradición) la posesión del objeto al acreedor
prendario.
d) Es un derecho real de carácter convencional.
e) Indivisibilidad.
f) Formal.
g) Principio de especialidad: Artículo 2222. Oponibilidad La prenda no es oponible a
terceros si no consta por instrumento público o privado de fecha cierta, cualquiera sea la
cuantía del crédito. El instrumento debe mencionar el importe del crédito y contener la
designación detallada de los objetos empeñados, su calidad, peso, medida, descripción
de los documentos y títulos, y demás datos que sirven para individualizarlos.
2. REQUSITOS DE CONSTITUCION: Propiedad y entrega de la cosa. Capacidad. Forma.

Prenda con registro: fija y flotante. Procedimientos registrales, Art. 2220 CCYC y DEC.
Ley N° 15.348/46. Prendas sucesivas. Prenda de crédito.
Requisitos de constitución: Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por

contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes. Es decir, que necesita el titulo y el modo para poder
constituirse.
Artículo 2221. Posesión. Los derechos provenientes de la prenda sólo subsisten mientras el bien
afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado. Se reputa que el acreedor
o el tercero continúan en posesión de la prenda cuando media pérdida o sustracción de ella o
hubiera sido entregada a otro con obligación de devolverla. Si el acreedor pierde la posesión de
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la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su poder, sin exceptuar al propio constituyente
de la prenda. Es la excepción al régimen genérico de desposesión, acá, la ley crea una ficción
legal que protege al acreedor y al deudor de una obligación porque se verían perjudicados los
dos.
PRENDA CON REGISTRO:

Artículo 2220. Prenda con registro Asimismo, puede constituirse prenda con registro para
asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a
las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente
en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que
los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la legislación
especial.
Artículo 1º.- Las prendas con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una suma de
dinero o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones, a las que los contrayentes le
atribuyen, a los efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una suma de dinero.
Artículo 2º.- Los bienes sobre los cuales recaiga la prenda con registro quedarán en poder del
deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena.
Artículo 3º.- Los bienes afectados a la prenda garantizan al acreedor, con privilegio especial
sobre ellos, el importe de la obligación asegurada, intereses y gastos en los términos del
contrato y de las disposiciones del presente. El privilegio de la prenda se extiende, salvo
convención en contrario, a todos los frutos, productos, rentas e importe de la indemnización
concedida o debida en caso de siniestro, pérdida o deterioro de los bienes prendados.
Artículo 4º.- El contrato produce efectos entre las partes desde su celebración y con respecto a
terceros, desde su inscripción en la forma establecida en el presente.
Artículo 5º.- La prenda con registro podrá constituirse a favor de cualquier persona física o
jurídica, tenga o no domicilio en el país.
Artículo 7º.- Durante la vigencia de un contrato prendario, el dueño de los bienes no puede
constituir, bajo pena de nulidad, otra prenda sobre éstos, salvo que los que autorice por escrito
el acreedor.
Características:
 Se trascribe en formularios tipo: Artículo 6º.- Los contratos de prenda que establece el
presente se formalizarán en documento privado, extendiéndose en los formularios
respectivos que gratuitamente facilitarán las Oficinas del Registro de Prenda.
 No se produce tradición del bien porque hay un registro.
 El delito que puede surgir de esta garantía es el estelionato: Artículo 44.- Será pasible de
las penas establecidas en los artículos 172 y 173 del Código Penal, el deudor que disponga
de las cosas empeñadas como si no reconociera gravámenes, o que constituya prenda
sobre bienes ajenos como propios, o sobre éstos como libres estando gravados.
 No produce desplazamiento, por lo cual el deudor debe imputar esos frutos al pago de
la deuda.
 Surge de la prenda agraria.
Clases según el objeto:

1) Fija: tiene por objeto cosas muebles registrables (ej. automotor), no fungibles y
determinado. El acreedor puede inspeccionar el uso que el deudor le da a la cosa.
Artículo 10.- Pueden prendarse todos los bienes muebles o semovientes y los frutos o productos
aunque estén pendientes o se encuentren en pie. Las cosas inmuebles por su destino,
incorporadas a una finca hipotecada, sólo pueden prendarse con la conformidad del acreedor
hipotecario.
Artículo 13.- El dueño de los bienes prendados no puede sacarlos del lugar en que estaban
cuando constituyó la garantía, sin que el encargado del Registro respectivo deje constancia del
desplazamiento en el Libro de Registro y certificado de prenda, y se lo notifique al acreedor, al
endosante y a la oficina que haya expedido certificados o guías en su caso. Esta cláusula será
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insertada en el contrato y su violación faculta al acreedor para gestionar el secuestro de los
bienes y las demás medidas conservatorias de sus derechos. Los automotores quedan
comprendidos en esta prohibición sólo cuando se trate de su desplazamiento definitivo. Los
frutos y productos agropecuarios pueden ser vendidos en la época adecuada antes de
entregarlos al comprador, el enajenante deberá pagar una parte de la deuda que sea
proporcional a la reducción de la garantía determinada por la venta. Estas operaciones serán
anotadas al margen de la inscripción y el certificado de prenda, independientemente del recibo
que otorgue el acreedor prendario por el pago parcial. El dueño de las cosas prendadas puede
usarlas conforme a su destino y está obligado a velar por su conservación. El acreedor está
facultado para inspeccionarlas; en el contrato puede convenirse que el dueño lo informe
periódicamente sobre el estado de ellas. El uso indebido de las cosas o la negativa a que las
inspecciones el acreedor, dará derecho a éste a pedir el secuestro de ellas. Las cosas prendadas
pueden depositarse, donde acuerden el acreedor y el deudor; el depósito se hará constar en el
contrato y en la inscripción.
2) Flotante: tiene por objeto materias primas o mercaderías pertenecientes a
establecimientos comerciales e industriales. No impide la libre disponibilidad y permite
que sean transformados, ej. Tenemos trigo, pero el objeto se ejecuta y se transforma en
otro producto, que es la harina. Hay una indeterminación del objeto real.
Artículo 14.- Sobre mercaderías y materias primas en general, pertenecientes a un
establecimiento comercial o industrial, puede constituirse prenda flotante, para asegurar el
pago de obligaciones. Este tipo de prenda afecta las cosas originariamente prendadas y las que
resulten de su transformación, tanto como las que se adquieran para reemplazarlas; y no
restringe la disponibilidad de todas ellas, a los efectos de la garantía.
Plazo de caducidad de la registración: es de 5 años. Artículo 23.- El privilegio del acreedor

prendario se conserva hasta la extinción de la obligación principal, pero no más allá de CINCO (5)
años contados desde que la prenda se ha inscripto, al final de cuyo plazo máximo la prenda
caduca. Podrá, sin embargo, reinscribirse por igual término o el contrato no cancelado, a
solicitud de su legítimo tenedor, dirigida al encargado del Registro antes de caducar la
inscripción. Si durante la vigencia de ésta se promoviera ejecución judicial, el actor tiene derecho
a que el juez ordene la reinscripción por el indicado término, todas las veces que fuera
necesario.
PRENDA DE COSAS:
Artículo 2224. Prenda de cosa ajena Si el acreedor que recibe en prenda una cosa ajena que cree
del constituyente la restituye al dueño que la reclama, puede exigir al deudor la entrega en
prenda de otra de igual valor. Si el deudor no lo hace, el acreedor puede pedir el cumplimiento
de la obligación principal aunque tenga plazo pendiente; si el crédito está sujeto a condición se
aplica el artículo 2197.
Artículo 2225. Frutos (también denominada prenda anticrética, ya que tiene similitud con la
anticresis en su aplicación) Si el bien prendado genera frutos o intereses el acreedor debe
percibirlos e imputarlos al pago de la deuda (es una obligación), primero a gastos e intereses y
luego al capital. Es válido el pacto en contrario.
Artículo 2226. Uso y abuso El acreedor no puede usar la cosa prendada sin consentimiento del
deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su conservación; en ningún caso
puede abusar en la utilización de la cosa ni perjudicarla de otro modo. Es decir, que el acreedor
tiene la cosa en función de su derecho, es decir, posee pero no es el propietario.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer párrafo de este artículo, da derecho al deudor a:
a) dar por extinguida la garantía y que la cosa le sea restituida;
b) pedir que la cosa se ponga en depósito a costa del acreedor;
c) reclamar daños y perjuicios.
Artículo 2227. Gastos El deudor (propietario) debe al acreedor los gastos originados por la
conservación de la cosa prendada, aunque ésta no subsista. El acreedor no puede reclamar los
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gastos útiles (que son aquellos necesarios para la conservación de la cosa) sino hasta la
concurrencia del mayor valor de la cosa.
Artículo 2228. Venta del bien empeñado Si hay motivo para temer la destrucción de la prenda o
una notable pérdida de su valor, tanto el acreedor como el constituyente pueden pedir la venta
del bien. Asimismo, el constituyente puede recabar la devolución de la prenda sustituyéndola
por otra garantía real equivalente y, si se presenta ocasión favorable para su venta, requerir la
autorización judicial para proceder, previa audiencia del acreedor. La cosa empeñada puede
también venderse a petición de otros acreedores. En tal caso, como en los anteriores, el
privilegio del acreedor prendario se ejerce sobre el precio obtenido.
Artículo 2230. Rendición de cuentas Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas, que
pueden ser impugnadas judicialmente, pero ello no afecta la validez de la enajenación.
Artículo 2231. Documentos con derecho incorporado La prenda de títulos valores se rige, en lo
pertinente, por las reglas de la prenda de cosas.
PRENDA DE CREDITOS:
Artículo 2232. Créditos instrumentados La prenda de créditos es la que se constituye sobre

cualquier crédito instrumentado que puede ser cedido. La prenda se constituye aunque el
derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no sea necesario para
el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado. Se aplican supletoriamente las
reglas sobre prenda de cosas.
Requisitos:
 Que el crédito pueda ser cedido.
 El crédito debe constar en un instrumento.
 El deudor debe entregar la posesión al acreedor prendario.
 Debe el acreedor prendario notificar al deudor: Artículo 2233. Constitución La prenda de
créditos se constituye cuando se notifica la existencia del contrato al deudor del crédito
prendado.
Artículo 2234. Conservación y cobranza El acreedor prendario debe conservar y cobrar, incluso
judicialmente, el crédito prendado. Se aplican las reglas del mandato. Si la prestación percibida
por el acreedor prendario consiste en dinero, debe aplicar lo recibido hasta cubrir íntegramente
su derecho contra el deudor y en los límites de la prenda. Si la prestación percibida no es
dineraria el acreedor debe proceder a la venta de la cosa, aplicándose el artículo 2229.
Artículo 2235. Opción o declaración del constituyente Cuando la exigibilidad del crédito
pignorado depende de una opción o declaración del constituyente, el acreedor prendario puede
hacer la respectiva manifestación, por su sola cuenta si su propio crédito es exigible, y de común
acuerdo con aquél en caso contrario. Si la opción o la declaración corresponden al deudor del
crédito dado en garantía, sólo producen efecto si se comunican al propio acreedor y al
prendario. Son válidos los pactos en contrario que celebran el acreedor prendario y el
constituyente de la prenda.
Artículo 2236. Participación en contrato con prestaciones recíprocas o también llamada prenda
de posición contractual Si el crédito prendado se origina en un contrato con prestaciones
recíprocas, en caso de incumplimiento del obligado prendario el acreedor puede enajenar
forzadamente la participación de aquél en dicho contrato, sujeto a las limitaciones contractuales
aplicables. Si la cesión de la participación del constituyente está sujeta al asentimiento de la otra
parte de tal contrato, y éste es negado injustificadamente, debe ser suplido por el juez. Por
participación se entiende el conjunto de derechos y obligaciones derivados del contrato.
Artículo 2237. Extinción Extinguida la prenda por cualquier causa sin haberse extinguido el
crédito dado en prenda, el acreedor debe restituir el instrumento probatorio del crédito
prendado y notificar la extinción de la prenda al deudor del crédito prendado.
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Prenda irregular: puede consistir en la entrega de un objeto, en la cual el acreedor debe recibir la
cosa y venderla y reservarse lo producido hasta que se venza la obligación, pero si consiste en
una suma de dinero lo cobra y lo guarda hasta el vencimiento de la obligación.
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO Y DEL CONSTITUYENTE.

Las obligaciones son genéricas, se encuentran en las disposiciones comunes a los derechos
reales de garantías. Se garantizan a través del requisito de que el monto que comprende la
garantía sea especificado.
Los derechos reales de garantía constan en un mismo instrumento (titulo o contrato) en donde
consta la obligación principal y la accesoria (garantía).
4. EJECUCION DE LA PRENDA: Rango. Extinción de la prenda.
Artículo 2229. Ejecución El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pública,
debidamente anunciada con diez días de anticipación en el diario de publicaciones legales de la
jurisdicción que corresponde al lugar en que, según el contrato, la cosa deba encontrarse.
Si la prenda consiste en títulos u otros bienes negociables en bolsas o mercados públicos, la
venta puede hacerse en la forma habitual en tales mercados, al precio de cotización.
Las partes pueden convenir simultáneamente con la constitución que:
a) venta pública: el acreedor se puede adjudicar la cosa por la estimación del valor que de ella se
haga al tiempo del vencimiento de la deuda, según lo establezca el experto que las partes
designen o bien por el que resulte del procedimiento de elección establecido; en su defecto, el
experto debe ser designado por el juez a simple petición del acreedor;
b) venta privada: la venta se puede realizar por un procedimiento especial que ellas determinan,
el que puede consistir en la designación de una persona para efectuarla o la venta por el
acreedor o por un tercero a precios que surgen de un determinado ámbito de negociación o
según informes de los valores corrientes de mercados al tiempo de la enajenación que indican
una o más cámaras empresariales especializadas o publicaciones designadas en el contrato. Se
produce un acuerdo entre el acreedor y el deudor, la cual es sometida a especialistas que van a
fijar su valor.
c) adjudicación.
A falta de estipulación en contrario, estas alternativas son optativas para el acreedor, junto con
las indicadas en los párrafos primero y segundo de este artículo, según el caso.
El acreedor puede adquirir la cosa por la compra que haga en la subasta o en la venta privada o
por su adjudicación.
Le permite al acreedor quedarse con la cosa de su deudor y es un procedimiento extrajudicial.
Artículo 2223. Prendas sucesivas o rango prendario Puede constituirse una nueva prenda sobre
el bien empeñado, a favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente
en poseerlo para ambos o si es entregada en custodia a un tercero en interés común. La
prioridad entre los acreedores queda establecida por la fecha de su constitución. No obstante,
las partes pueden, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación para sus derechos, a
fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida. Admite la permuta,
conversión, etc. pero es necesaria la conformidad de las partes.
Extinción: igual a la hipoteca (ver unidad 16).
5. ANTICRESIS: Concepto. Caracteres. Formas de constitución. Plazos. Sujetos. DERECHOS

Y OBLIGACIONES DEL ANTICRESISTA Y DEL CONSTITUYENTE. ANTICRESIS E HIPOTECA.
ANTICRESIS Y PRENDA. Extinción.
Artículo 2212. Concepto y características La anticresis es el derecho real de garantía que recae
sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
20
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. El
titular (deudor) entrega la posesión. Y el acreedor es quien debe extinguir la obligación.
Artículo 2213. Legitimación Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de
dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
Artículo 2214. Plazo máximo El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez años para cosas
inmuebles y de cinco años para cosas muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un
derecho real de duración menor, la anticresis se acaba con su titularidad. Ej. Duraba seis años,
entonces a esa fecha se extingue.
Objeto: cosas muebles registrable o inmuebles.
Artículo 2215. Derechos del acreedor El acreedor adquiere el derecho de usar y gozar de la cosa
dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e intereses y
luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.
Artículo 2216. Deberes del acreedor El acreedor anticresista debe conservar la cosa. Puede
percibir los frutos y explotarla él mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el inmueble o
utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagaría. Excepto pacto en
contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningún cambio del que resulta que el deudor,
después de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la manera que antes lo hacía. El
acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde de los
daños que ocasiona al deudor. El incumplimiento de estos deberes extingue la garantía y obliga
al acreedor a restituir la cosa al titular actual legitimado.
Artículo 2217. Gastos El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos necesarios para la
conservación del objeto, aunque éste no subsista; pero el acreedor está obligado a pagar las
contribuciones y las cargas del inmueble. El acreedor no puede reclamar los gastos útiles sino
hasta la concurrencia del mayor valor del objeto. El acreedor realiza los gastos que son
deducidos al deudor para que los mismos sean restituidos al acreedor.
Artículo 2218. Duración de la inscripción Los efectos del registro de la anticresis se conservan
por el término de veinte años para inmuebles y de diez años para muebles registrables, si antes
no se renueva. Puede producir dos efectos:
 Cancelación de la inscripción: surge a pedido de parte por un documento realizado por el
acreedor y el deudor.
 Caducidad: opera de pleno derecho y extingue el derecho.
21
BOLILLA XVIII
ACCIONES REALES
1. ACCIONES REALES: Introducción y concepto – Antecedentes históricos – Diferencias

con las acciones posesorias.
Las acciones reales son las vías judiciales que el ordenamiento jurídico brinda a los titulares de
derechos reales para que los defiendan de los ataques que pueden sufrir. A través de un juicio
en que se ventila el derecho, proceso en el cual el actor goza de amplitud y defensa y prueba, y
que culmina con una sentencia dotada de carácter definitivo sobre el derecho de poseer. Se
trata de acciones declarativas del respectivo derecho real pero también de condena.
 La acción reivindicatoria se vincula con la existencia de los derechos reales, ej.
Desposesión en donde reconozco que no tengo la procesión, la cual es incompatible con
la acción posesoria de mantener o de despojo.
 La confesoria con su plenitud, ej. Servidumbre activa.
 La negatoria con su libertad, ej. Turbación.
 A la acción de deslinde no se le asigna una finalidad concreta, aunque podría vincularse
con la amplitud del derecho real. Ej. Cuando hay una confusión de limites (unidad 12)
Los ataques o lesiones que pueden sufrir los derechos reales y que habilitan la procedencia de
las acciones reales son: el desapoderamiento o despojo, la turbación y el impedimento u
obstaculización de su ejercicio (para las servidumbres).
Es decir que procura activar el órgano jurisdiccional para defender los derechos reales,
protegiendo así la existencia, plenitud y libertad de los mismos; cuya finalidad es permitir que se
pueda hacer efectivo. Son los medios para defender los derechos reales (lo relevante) y permitir
que su titular lo ejerza.
Todas estas acciones están acompañadas por la interposición de daños y perjuicios (accesorias).
ARTICULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio la
existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Capítulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y
la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva. (Ya no es una prescripción liberatoria en la reivindicación).
Las acciones reales son imprescriptibles, es claro que si alguien ha adquirido por usucapión el
derecho real sobre la cosa, su ex titular no podrá ejercer la acción, porque aquel ha dejado de
ser titular del derecho que habilitaba para intentarla.
Quien acciona deberá probar el ataque sufrido.
ARTICULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesión que las habilita. La acción
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la
posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación, especialmente dada por la
atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y corresponde
ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a la posesión.
Las acciones reales competen también a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o turbados o impedidos de ejercer los derechos
inherentes a la posesión (acreedor hipotecario).
ARTICULO 2249.- Demanda y sentencia. Para el progreso de las acciones reales la titularidad del
derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia. (Copia de la
escritura + inscripción en el registro).
22
ARTICULO 2250.- Daño. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del derecho real
u obtener la indemnización sustitutiva del daño.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento complementario
del daño. (Es decir primero demando la restitución del bien y luego la sustitución).
Si opta por obtener la indemnización sustitutiva del daño (cuando no puedo recuperar el bien),
pierde el derecho a ejercer la acción real.
Si bien la acción real es imprescriptible, la pretensión de resarcimiento del daño no lo es,
quedando sujeta a la correspondiente prescripción liberatoria.
ARTICULO 2251.- Cotitulares. Cosa juzgada. Las acciones reales competen a cada uno de los
cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares.
Cuando la acción se dirige contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa.
Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la
cosa, o puede reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la
totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte
indivisa.
La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de
defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la indemnización del daño aprovecha o
perjudica sólo a los que han intervenido en el juicio.
Ejemplo: 1° supuesto, si un condómino es excluido de la posesión de la cosa común por los otros
condóminos, podrá intentar la acción reivindicatoria contra ellos y será restablecido en esa
posesión.
ACCIONES PROSESORIAS ACCIONES REALES

Mantener o recuperar el objeto sobre el Medios de defender en juicio la existencia,
que se tiene una relación de poder. Se plenitud y libertad de un derecho real
otorgan ante actos materiales ejecutados propio contra ataques que impiden, turban
con la intensión de tomar la posesión, o desapoderan de su ejercicio.
contra la voluntad del poseedor o tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan
por su naturaleza el desapoderamiento o
turbación de la posesión.
Se protege la posesión siendo relevante el Se protege quien tiene derecho de poseer.
derecho a poseer.
Provisional: establecido el posesorio, el Definitivo, quien escoge este remedio no
juicio petitorio no puede tener lugar hasta podría luego intentar la revisión a través
que la instancia posesoria haya terminado. del remedio provisional. La sentencia es
irrevisable, una vez firme hace cosa
juzgada material. Quien intenta una acción
real pierde el derecho de intentar las
acciones posesorias.
Un año para la prescripción. Imprescriptibles.
Acción de despojo: desapoderamiento Reivindicatoria: defender la existencia del
absoluto. derecho real que se ejerce por la posesión y
Acción de mantener: turbación. que corresponde ante actos que producen
desapoderamiento.
Negatoria: defender la libertad del derecho
real que se ejerce por la posesión y
corresponde ante actos que constituyen
una turbación por la atribución indebida de
una servidumbre.
Confesoria: defender la plenitud del
derecho real y corresponde antes actos
que impiden ejercer una servidumbre u
23
otro derecho inherente a la posesión.
ANTECEDENTES HISTÓRICOS.
En el derecho romano clásico, la distinción era clara entre las acciones civiles y las acciones
honorarias. Las primeras tenían su fuente en el derecho civil, y el magistrado que daba la
fórmula no hacía otra cosa que aplicar el derecho. En las segundas el pretor se fundaba en su
propia autoridad.
Las acciones civiles se clasificaban en acción IN REM y acciones IN PERSONAM, distinción que es
también básica en el origen de la diferencia entre los derechos reales y personales. En la acción
real, por dirigirse a la cosa, no es necesario que se distinga la persona del demandado, lo que es
indispensable en la acción personal.
Las acciones civiles IN REM eran la reivindicatoria, la negatoria, la confesoria y la de petición de
herencia.
La acción reivindicatoria era el prototipo de la acción real y se otorgaba al propietario para
rescatar la cosa contra toda persona. Se aplicaba a las cosas susceptibles de propiedad según el
derecho civil, que estaban en el comercio, singulares o conjuntos de hecho, pero no a
patrimonios o partes alícuotas de ellos.
La acción negatoria, se dirigía contra quien pretendiera una servidumbre activa respecto de un
fundo.
La confesoria se concedía a quien se le desconocía la existencia de una servidumbre activa y que
él pretendía tener sobre el fundo ajeno.
La de petición de herencia, para reclamar en carácter de heredero, contra cualquiera que
poseyera los bienes de la herencia, sea por el todo o por una parte alícuota de ella.
Este esquema no fue seguido por Vélez, siendo clara la influencia del Esbozo de Freitas.
2. ACCION REIVINDICATORIA: Concepto – Casos de aplicación – Legitimación activa,

adquirente sin tradición – Legitimación pasiva.
Art. 2248.- “La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real
que se ejercer por la posesión y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento”.
Ej. No constituye desapoderamiento una compraventa con la entrega voluntaria.
Artículo 2252. Reivindicación de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede ser
reivindicada en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho.
Para reivindicar debo determinar e individualizar la cosa.
Es la acción por la cual el titular de un derecho real que se ejerce por la posesión o el acreedor
hipotecario de una hipoteca constituida sobre la cosa objeto del ataque, defienden la existencia
de su derecho real por haber sufrido un despojo o desapoderamiento, respecto de toda la cosa
o de una parte material de ella.
Se suele decir que la acción reivindicatoria es la que tiene el propietario que no posee frente al
poseedor que no es propietario. La acción reivindicatoria es la que se confiere a quien,
afirmándose titular de un derecho real con derecho a poseer, pretende ante el desconocimiento
de su derecho, la declaración de certeza de éste y la entrega de la cosa consecuente, o
simplemente la segura si no media tal desconocimiento.
Con la acción reivindicatoria, se pretende que se reconozca la existencia del derecho de
propiedad y que se recupere la cosa (volver la cosa al estado anterior). Ej.: alguien me saca una
fracción de terreno.
Que se debe acreditar:

a) Que me encuentro legitimado (art 2249): acreditar el derecho real, que se ejerce por
posesión y al acreedor hipotecario.
b) Demostrar el desapoderamiento.
24
Casos de aplicación.
Se aplica respecto de la cosa o cosas sobre las que hubiera recaído el despojo, pudiendo la
reivindicación referirse a toda la cosa o a una parte material de ella. La cosa debe ser cierta,
determinada y de existencia actual. Se incluyen como objeto las universalidades de hecho (una
biblioteca, un número determinado de animales).- Art. 2252.
Art 2253. Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas
indeterminables o fungibles, los accesorios separadamente de la cosa principal, ni las cosas
futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitución. Respecto de los títulos valores adquiridos a
título oneroso se dispone que quien se encuentre en tal situación, no está obligado a
desprenderse del título valor y no queda sujeto a reivindicación.
Son cosas indeterminables aquellas cuya identidad no puede ser reconocida. Son fungibles
aquellas en que todo individuo de la misma especie equivale a otras de la misma calidad y en
igual cantidad.
Art 2254. Objetos no reivindicables en materia de automotores. Caso especial de los

automotores. Se debe distinguir entre automotores no robados o hurtados y los robados o
hurtados.
No son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o
robados, en este caso el reivindicante deberá resarcir al adquirente lo que hubiese abonado.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena
fe durante dos años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de
identificación estampados en chasis y motor del vehículo.
A esta identidad se arriba a través de la verificación física del vehículo. Son, entonces, hipótesis
no comprendidas, de modo que procedería la reivindicación, en los siguientes casos:
Automotor no robado ni hurtado inscripto de mala fe a nombre del adquirente
Automotor no robado ni hurtado, adquirido a título gratuito, de buena fe y registrado a nombre
del adquirente;
Automotor robado o hurtado inscripto, mediando mala fe del adquirente
Sea el vehículo hurtado o robado, si no media inscripción registral a nombre del adquirente.
En estos casos el adquirente sólo podrá convertirse en propietario por usucapión larga. Se
entiende que en el supuesto de automotor no robado ni hurtado, adquirido de buena fe y a
título gratuito, y registrado a nombre del adquirente resulta aplicable la usucapión breve de dos
años.
ARTICULO 2255.- Legitimación pasiva. La acción reivindicatoria debe dirigirse contra el poseedor
o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la acción si
individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la acción,
pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
(Ejemplo: la acción puede dirigirse contra un usurpador, si el usurpador hubiera dado el
inmueble en comodato o lo hubiese alquilado, podrá ejercerse contra el comodatario o inquilino;
si el titular hubiese alquilado su inmueble, podrá reivindicarlo del locatario).
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la acción puede dirigirse contra quien lo
tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los términos del régimen especial.
Legitimación activa.
La acción reivindicatoria es la acción por la cual el titular de un derecho real que se ejerce por la
posesión o el acreedor hipotecario con hipoteca constituida sobre la cosa objeto del ataque,
defienden la existencia de su derecho real, por haber sufrido un despojo o desapoderamiento,
respecto de toda la cosa o de una parte material de ella, persiguiendo su restitución.
Están legitimados los titulares de derecho reales de dominio, condominio (sobre la parte indivisa
y respecto de un tercero también), propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo
compartido, cementerio privado, superficie, uso, usufructo, habitación, anticresis y prenda. Y los
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titulares de derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposeídos o
turbados o impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión (art. 2248 in fine).
Para el progreso de las acciones, es necesario que la titularidad del derecho exista al tiempo de
la demanda y subsistir al tiempo de la sentencia.
También están legitimados el cesionario (art. 1614 y 1616), heredero, legatario, comprador sin
tradición y quienes la ejercen en nombre del propietario pero en interés propio. El heredero
puede ejercerla a partir del momento en que la herencia le es dada; no es necesario que acredite
haber tenido la posesión de la cosa por si, aunque si debe tener la posesión de la herencia. En el
caso del legatario, no puede tomar la cosa legada a pesar de que se lo considera propietario
desde la muerte del testador.
Adquirente sin tradición.

Se tiene por sabido que para la constitución de los derechos reales son necesarios el título y el
modo, y que en la transferencia de la propiedad de la cosas en general, por actos entre vivo, la
tradición es el modo constitutivo. Debemos tener presente también, que la compraventa es una
contrato consensual que queda perfeccionado con el solo consentimiento.
Se deben distinguir dos situaciones:
Ej. Compro un inmueble y adquiero el titulo y no el modo porque hay alguien viviendo en el. Tengo
acción?
a) Si a cosa está en manos del vendedor, no resulta viable la reivindicación contra este, sino
la acción personal por cumplimiento del contrato: la pretensión del adquirente emerge
del contrato que da nacimiento a las reciprocas obligaciones de dar la cosa y de pagar el
precio.
b) Si la cosa está en manos de un tercero. La doctrina está dividida:
 Una primera posición (postura minoritaria), niega la posibilidad de reivindicar por
parte del adquirente a quien no se le ha hecho la tradición de la cosa, reposa en el
argumento de la exigencia de título y modo como requisitos indispensables en la
constitución del derecho real (para adquirir la posesión, la cosa debe estar libre de
toda relación excluyente y no debe mediar oposición alguna).
 La segunda (acción subrrogatoria), después de reconocer que el adquirente se
encontraba en la necesidad de recurrir al enajenante, que no habiendo perdido el
dominio por no haber hecho la tradición, estaría en condiciones de reivindicar y si
luego de cumplir el contrato, esta forma indirecta además de ser complicada, tiene
una prescripción más breve.
Con gran sentido práctico, parte desde la base de que la compraventa, donación o
permuta importa la cesión implícita de la acción real, el acreedor puede ejercer
todos los derechos y acciones de su deudor, con excepción de los que sean
inherentes a su persona.
 Una tercera posición (cesión tacita), admite que aunque no se pruebe la tradición,
el comprador puede ejercer la acción reivindicatoria, cuando el reivindicado no
presenta título o presenta título nulo, salvo que éste pruebe que ni el reivindicante
ni sus antecesores han tenido la posesión de la cosa reivindicada. En el caso juega
la presunción, con dicha salvedad en favor de que la tradición se ha cumplido y es
el reivindicado quien tiene la carga de probar lo contrario.
La segunda posición es la que ha tenido mayor aceptación en la doctrina y jurisprudencia que
reconoce dos variantes: la que se apoya principalmente en la cesibilidad de las acciones reales
con independencia de la transmisión del derecho; y la que se funda en la posibilidad del acreedor
(a quien se ha entregado la cosa) de subrogarse en los derechos del deudor (que no ha
cumplido su prestación).
Sin duda que la variante primera es la que tiene mayor fundamento, ya que existe una
independencia funcional entre la transferencia del dominio y la cesión de la acción
26
reivindicatoria. La mutación real no se produce hasta que no se opera el modo, mientras que la
acción queda cedida por la mera relación contractual.
La jurisprudencia ha admitido que la cesión de las acciones que se encuentra implícita en la
compraventa y la costumbre notarial empleo una fórmula expresa cuando se dice que “vende,
cede o transfiere todos los derechos y acciones”. La vertiente que propugna como solución la
subrogación tiene sus inconvenientes. La acción subrrogatoria se confiere a todos los
acreedores y no sólo al adquirente de la cosa, y en caso de concurso del vendedor tendrá el
efecto de hacerla ingresar a la masa. La solución se aleja del planteo.
En la cesión tacita puedo adquirir el modo que obtengo con el titulo (escritura pública).
Establecido por el plenario de la cámara.
Medida preliminar: debemos saber primero quien posee el inmueble, quien lo detenta y en base
a eso veo si me conviene demandar y si estoy legitimado (antes de la acción reivindicatoria).
3. COSAS REIVINDICABLES: Reivindicación de cosas muebles: persecución autorizada.

Reivindicación de cosas inmuebles: Principio general – Casos: prueba – Efectos de la
Reivindicación: Precio. Frutos. Productos. Mejoras – Derecho de retención del
poseedor de buena y mala fe – Destrucción de la cosa.
Sólo pueden ser reivindicables las cosas susceptibles de posesión y las universalidades de hecho.
Reivindicación de cosas muebles. El código es claro en el sentido de que la acción reivindicatorio
cubre tanto las cosas muebles como las inmuebles, pero se advierten diferencias en el
tratamiento de ambas categorías, teniendo en cuanta el art. 1895 al otorgar la facultad al
poseedor de buena fe de una cosa que no sea robada o perdida de repeler cualquier acción
reivindicatoria. Para que se la facultad de repeler la acción, la adquisición tiene que haber sido a
título oneroso.
Se encuentran excluidas: las cosas que son poseídas de mala fe; las cosas robadas o perdidas y
las cosas adquiridas a título gratuito aunque el poseedor sea de buena fe y no fueran robadas o
perdidas.
Limites para reivindicar (art 2260, 392 y 399):

a) Cosas muebles: titulo oneroso y buena fe.
b) Cosas muebles registrables: titulo oneroso, buena fe e inscripción.
c) Cosas robadas o perdidas: prescripción adquisitiva.
ARTICULO 2260.- Alcance. La acción reivindicatoria de una cosa mueble no registrable no puede
ejercerse contra el subadquirente de un derecho real de buena fe y a título oneroso excepto
disposición legal en contrario; sin embargo, el reivindicante puede reclamarle todo o parte del
precio insoluto (saldo que resta pagar).
El subadquirente de un inmueble o de una cosa mueble registrable no puede ampararse en su
buena fe y en el título oneroso, si el acto se realiza sin intervención del titular del derecho.
Artículo 392. Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o
personales transmitidos a terceros (ajenos a la relación nula) sobre un inmueble o mueble
registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin
ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el
subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso. Los
subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado
sin intervención del titular del derecho (inseguridad jurídica). Se aplica la prescripción adquisitiva
breve (10 años).
ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en

la reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del
demandado es de mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
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a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos
identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la
documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en
el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que
opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la
rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece
de inscripción, incumbe a éste acreditar el que invoca contra el actor; en este caso no
puede comprender la hipótesis de cosas respecto de las cuales el registro sea exigido
con carácter constitutivo, pues sin registro no existirá derecho alguno cuya existencia se
pueda justificar. No existiendo la inscripción, siendo esta declarativa, deberá acreditar su
derecho a través del respectivo título (compraventa, declaratoria de herederos,
adquisición en subasta, etc.) y esta acreditación permitirá justificar su derecho a que se
practique la inscripción a su nombre.
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral,
emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los
elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral
derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el
derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.
ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de

cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la
que primero adquiere el derecho real; la que se le hizo tradición primero, siempre que
fuera a buena fe y a título oneroso.
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se
derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece el derecho que se
remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación
si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste sea de buena fe.
ARTICULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado

o perdido de un poseedor de buena fe, éste no puede reclamarle al reivindicante el precio que
pagó, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa
de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene
de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de
mala fe.
El reivindicante que reembolsa puede repetir el pago del enajenante de mala fe.
Reivindicación de cosas inmuebles.

El principio general lo encontramos receptado en el art. 399 “nadie puede transmitir a otro un
derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente
dispuestas”.
ARTICULO 2256.- Prueba en la reivindicación de inmuebles. Respecto de la prueba en la
reivindicación de cosas inmuebles, se observan las reglas siguientes:
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume
propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa, ignorando la obligación
anterior, independientemente de la fecha del título;
28
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del
reivindicante posterior a la posesión del demandado, es insuficiente para que prospere
la demanda, aunque el demandado no presente título alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título
del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se presume que este
transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica;
d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se
pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se presume que lo es el que
tiene la posesión.
Efectos de la reivindicación. Sentencia.

Art. 2261. Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitución del objeto,
parte material de él o sus restos. Respecto del cumplimiento de la sentencia, se aplican los arts.
1933 a 1940, en orden a los frutos, producto y mejoras.
Si se trata de una cosa mueble registrable y mediara inscripción a favor del vencido, además de
la restitución de la cosa, debe ordenarse la rectificación del asiento registral a nombre del
vencedor.
Cabe advertir que en CPC se autorizan medidas de seguridad en caso de acción reivindicatoria:
anotación de Litis, embargo, exhibición de la cosa mueble, secuestro.
4. ACCION CONFESORIA: Concepto – Legitimación activa y pasiva – Objeto – Prueba.

Busca acreditar la plenitud y protección de mi derecho contra aquel que limita el ejercicio del
mismo.
El art. 2248, establece que la acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del
derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho
inherente a la posesión.
Legitimación activa. Compete a los poseedores de inmuebles con derecho a poseer, cuando
fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión. Al titular de una servidumbre
cuando no pueda ejercitarla.
Ejemplo: si constituida una servidumbre de paso, el titular del fundo sirviente coloca una
tranquera con candado para impedir que el titular del fundo dominante ingrese al inmueble
gravado a los efectos de transitar por él.
También se concede en supuesto de violación de los límites al dominio a los efectos de respetar.
Art. 2264. Legitimación pasiva. La acción confesoria compete contra cualquiera que impide los
derechos inherentes a la posesión de otro, especialmente de servidumbres activas.
Objeto. Lo constituyen los derechos inherentes a la posesión y las servidumbres activas.
El art. 2265. Prueba. Dispone que al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble
dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer el
inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión; si es acreedor
hipotecario y demanda frente a la inacción del titular, tiene la carga de probar su derecho de
hipoteca, apartes de los demás extremos requeridos para la procedencia de la acción.
Es decir, se dan dos supuestos:
a) Titular de la servidumbre activa: lo pruebo con la escritura pública que me reconoce la
servidumbre. Ej. De paso y el fundo dominante me impide el ejercicio.
b) Cuando impiden el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesión. Ej. Ponen la
música muy fuerte.
5. ACCION NEGATORIA: Concepto – Legitimación activa y pasiva – Objeto – Prueba.

La diferencia entre ésta y la reivindicatoria reside fundamentalmente en la entidad de la lesión.
Los ataques a la propiedad restringen o merman determinadas facultades, dan lugar a la
defensa por medio de ésta acción. Tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que
se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una turbación,
29
especialmente dad por la atribución indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesión.
También procede para reducir a sus límites verdaderos el ejercicio de un derecho real
efectivamente constituido, por ejemplo, si pactada una servidumbre de paso para transitar solo
a pie por determinado lugar del inmueble sirviente, el titular de esa servidumbre se excede de su
derecho y transita por cualquier lugar y con automotores.
La sentencia favorable ordenará el cese, y adoptará las medidas pertinentes para impedir que
aquella vuelva a producirse.
Art. 2262. Legitimación activa. Titulares de derechos reales que se ejercer por la posesión ante
una turbación en la posesión de las cosas que no llegue al despojo, están legitimados los
titulares de dominio, condominio, ph, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerios
privados, superficie, uso, usufructo, habitación, anticresis y prenda.
Al acreedor hipotecario se le concede, según la lesión que se configure, autorizándolo a
ejercerlas iure propio, sin recurrir a la vía subrogatoria (dado que las lesiones disminuirán el valor
del objeto de la garantía – art. 2248).
ARTICULO 2262.- Legitimación pasiva. La acción negatoria compete contra cualquiera que
impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueño del inmueble, arrogándose sobre él
alguna servidumbre indebida. Puede también tener por objeto reducir a sus límites verdaderos
el ejercicio de un derecho real.
Los casos más comunes son: cuando el accionado pretende detentar sobre un fundo ajeno una
servidumbre inexistente, o existiendo esa potestad real, se la ejercita fuera de los límites
previstos en el acto de su constitución. En el primer supuesto, los efectos de la interposición de
la acción implicaran el cese de las molestias para el poseedor del inmueble afectado, en el
segundo, que la servidumbre activa se reduzca en su ejercicio a los límites inicialmente previstos.
Objeto. Evitar el ejercicio indebido de una servidumbre o reducir a sus verdaderos límites el
ejercicio de un derecho real.
Artículo 2263. Prueba Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de

hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le
quiere imponer o que no está limitado por el pretendido deber inherente a la posesión. Se
produce una inversión de la carga de la prueba.
6. ACCION DE DESLINDE: Concepto – Legitimación activa y pasiva – Objeto – Prueba –

Sentencia.
Concepto. En el código de Vélez era regulado como “condominio por confusión de límites”.
Tiene lugar cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe
pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de
manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y demarcar el límite en el
terreno.
No procede la acción de deslinde sino reivindicatoria cuando no existe incertidumbre sino
cuestionamiento de los límites.
Esta acción procede cuando los colindantes no controvierten sus títulos sino que ignorar por
dónde pasa la línea separativa o se ubican los límites del terreno. Los catastros son necesarios
para conocer con exactitud el límite separativo entre los inmuebles.
No se cuestiona el derecho del colindante, ni se pretende que la línea divisoria pase por un lugar
específico, lo único que solicitan es la investigación y demarcación de ellos. No hay un ataque al
derecho real, sino un estado de incertidumbre al que se le busca poner fin (diferencia con la
reivindicatoria).
ARTICULO 2267.- Legitimación activa y pasiva. El titular de un derecho real sobre un inmueble
no separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, puede exigir de los
colindantes, que concurran con él a fijar mojones desaparecidos o removidos o demarcar de
30
otro modo el límite divisorio. Puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de
derechos reales, para que intervengan en el juicio.
La acción puede dirigirse contra el Estado cuando se trata de bienes privados. El deslinde de los
bienes de dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.
El CCC la otorga en forma genérica al titular de un derecho real. MARIANI DE VIDAL entiende
que estarían legitimados para promover la acción los titulares de derecho de dominio,
condominio, superficie, usufructo, uso, habitación y anticresis. E incluso podría intentarla el
acreedor hipotecario y el titular de una servidumbre activa (titulares de derecho reales sobre
inmuebles que no se ejercen por la posesión), surge evidente su interés por deslindar el
inmueble sobre el que se asienta su derecho.
Si la acción no es deducida por el dueño o los condóminos, habrá que darles intervención, a fin
de que la sentencia les resulte oponible. Y si fuese iniciado por el dueño o los condóminos, el
mismo art. dispone que puede citarse a los demás poseedores que lo sean a título de derechos
reales para que intervengan en el juicio.
En el caso de la LEGITIMACION PASIVA, habrá de demandarse al dueño o condóminos y que la
legitimación pasiva no podrá comprender a los titulares de derechos reales sobre cosa ajena,
menos a poseedores ilegítimos, puesto que la finalidad de la acción compromete la extensión
material de la cosa, y con ella, la del derecho real dominio o condominio. Si la acción no fuera
intentada contra los propietarios del fundo contiguo, la Litis deberá integrarse con ellos, para
que la sentencia tenga efecto de cosa juzgada a su respecto.
Prueba y sentencia.
En la acción de deslinde ambas partes desempeñan el papel simultáneo de actor y demandado.
Por ello el art. 2268 determina que cada una de las partes debe aportar títulos y antecedentes
(vestigios de antiguos mojones, alambrados o paredes divisorias, posesión, etc.) a efectos de
probar la extensión de sus respectivos derechos, en tanto el juez debe ponderar los diversos
elementos para dictar sentencia en la que establece una línea separativa. Si no es posible
determinarla por los vestigios de límites antiguos, por los títulos ni por la posesión, el juez debe
distribuir la línea confusa entre los colindantes según, fundamente, lo considere adecuado.
En estas causas judiciales se designará un perito agrimensor para que realice la mensura de los
inmuebles, y confeccionar el plano pertinente, que junto con la sentencia definitiva,
complementará el título de ambos fundos. De no existir objeciones, el juez aprobará la mensura,
estableciendo el deslinde de los inmuebles en base a lo allí previsto. Existiendo discrepancias en
torno a la pericia o si de ella no surge certeza, el juez evaluará el resto de la prueba rendida, y si
tampoco de ella resultaran indicio suficientes procederá a distribuir la zona afectada por
confusa, como mejor considere.
Se plantea el interrogante sobre el deslinde por acto privado, que estaba previsto en el código
de Vélez. MARIANI DE VIDAL, entiende que si ambas partes están de acuerdos no habría porqué
descartar la posibilidad del deslinde por convenio (la escritura pública en que las partes
hubiesen efectuado el deslinde deberá presentarse al juez, con todos sus antecedentes. Previa
intervención de la oficina topográfica se aprobará el deslinde, si correspondiere.
Remitiendo al art. 1017, el mismo establece que deben ser otorgados por escritura pública los
contratos que tiene por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles.
31
BOLILLA XIX
-CONJUNTOS INMOBILIARIOS. TIEMPO COMPARTIDO-
1. Nuevas formas de dominio y usos del suelo – Su recepción en el CCC – Pautas

constitucionales y legislaciones provinciales aplicables.
Previo a la modificación del CCC no estaban receptados como derechos, y las provincias en
carácter de su poder de policía, dictaron leyes reglamentando por medio del Régimen de
Propiedad individual, regulando derechos reales sobre inmuebles.
Se hablaba de nuevas formas de dominio porque eran instituciones que habían surgido en la
realidad pero que no estaban reguladas por el derecho de fondo, pero ante esto surgió con los
usos del suelo y las nuevas formas de dominio, implicaron concentraciones de propiedades en
modalidades que no estaban previstas en el CC, por ejemplo, los barrios privados y los clubes de
campo. Ante esa laguna o vacío legal, las provincias, ejerciendo un poder de policía
reglamentario, regularon ese fenómeno de distintas maneras, por ejemplo, en Bs. As. Habían
intentado usar las sociedades comerciales o las asociaciones civiles para regular los barrios
privados; otras provincias aplicaban la ley de propiedad horizontal vigente en ese momento, y
otras hacían jugar distintos derechos reales legislados en el código bajo una institución que
organizaban provincialmente.
En nuestra provincia se creó el régimen de propiedad individual, ya derogado, para aquellos
fraccionamientos que implicaban conjuntos inmobiliarios. Era un régimen que se había creado
por resoluciones de la DPDU y la DGC, porque eran los dos organismo que tenían facultades para
reglamente, uno el uso del territorio y el otro las cuestiones de zonificación y edilicias. En las
cuales establecían un régimen para los conjuntos inmobiliarios que se debían instrumentar bajo
la conjugación de tres derechos reales: la UNIDAD DE DOMINIO EXCLUSIVO para las partes
privativas; en los espacios comunes un CONDOMINIO SUJETO A INDIVISIÓN FORZOSA y una
SERVIDUMBRE de uso y paso a perpetuidad.
Esta reglamentación rigió hasta la entrada en vigencia del nuevo código quedando
automáticamente y de pleno derecho sin efecto.
Se rige como una PH especial, se regula por las normas del Conjunto Inmobiliarios y
supletoriamente por la PH.
2. CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Concepto – Marco legal previsto por el art. 2075 y

concordantes del CCC. Conceptos y diferencias entre Clubes de Campo y Barrio
Privados. Valoración Urbanística y ambiental del problema. Unidades y espacio
exclusivos y comunes. Registración inmobiliaria y catastral. Requisitos mínimos de
constitución – Régimen de invitados – Usuarios no propietarios – Derecho de
preferencia. Régimen disciplinario. Limitaciones y restricciones reglamentarias.-
Art 2073. Concepto: “son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o
privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellas que contemplan usos
mixtos, con arreglo a las normas administrativas locales”.
Son emprendimientos inmobiliarios. Se trata de un concepto pobre, ya que no explica el

funcionamiento, solamente enuncia las distintas finalidades los conjuntos inmobiliarias. Pero
deja en claro que quedan comprendidas todas las urbanizaciones cerradas.
Concepto de cátedra: los conjuntos inmobiliarios son los complejos residenciales, industriales,
empresariales y/o comerciales, integrado por lotes construidos o en proceso de construcción
(son las unidad de dominio exclusivo), independientes entre sí y con salida directa o indirecta a
la vía pública, que cuentan con áreas y espacios comunes indispensables para el funcionamiento
del complejo, el cual forma un todo inescindible, relacionado jurídica y funcionalmente.
 Un todo inescindible: el complejo no se puede dividir.
32
 Jurídica: cuando vendo el lote, vendo el porcentaje o participación que tiene esa UDE en
el conjunto inmobiliario.
 Funcionalmente: no puedo ingresar a un lote sin pasar por los pasajes comunes.
Caracteres tipificantes:
1) Pluralidad de UDE (en San Juan) UF (CCYC).
2) Partes comunes sujetas a indivisión forzosa previstas por ley.
3) Cerramiento obligatorio.
4) Las UDE son siempre independientes entre sí y con salida directa o indirecta a la vía
publica.
5) Todos los espacios conforman un todo inescindible.
6) Deben tener un reglamento (art 2080).
7) Expensas: ordinarias y extraordinarias.
8) Posibilidad de construir un consorcio (arte 2260).
9) Es una persona jurídica.
10) Tiene un administrador.
11) Está sujeto a todas las reglamentaciones nacionales, provinciales y municipales y del PH.
12) D° de preferencia y parcialmente el de admisión, pero no el de exclusión.
ARTICULO 2074.- Características. (Son características físicas más que jurídicas y son pautas
interpretativas) Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes:
cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes,
lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento,
limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los
propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y
privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman
un todo no escindible.
ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,
usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se
rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción + normas del PH.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de
propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que
establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos
personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho real. No hay plazo para el cumplimiento,
sanción o incumplimiento, por lo cual debe ser complementado por el poder de policía de las
provincias.
Determina que a los conjuntos inmobiliarios se les va a aplicar lo establecido en este título y lo
dispuesto a la propiedad horizontal, que lo va a denominar cuando se trate de conjuntos
inmobiliarios como PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL porque ha permitido que los conjuntos
tengan características formando esa institución y dejando en claro el funcionamiento, podemos
destacar, por ejemplo: los lotes se equiparan a las UDE, genera indivisión forzosa de las UD de
los espacios comunes, se aplica un reglamento de propiedad horizontal que les va a permitir fija
los gastos y contribuciones que debe soportar los copropietarios, fijar normas de convivencia e
incluso de edificación, así como también puede determinar los requisitos y condiciones que
deben cumplir los terceros no propietarios, para el uso pleno, parcial, permanente o temporario
de espacios e instalaciones comunes. En consecuencia el emprendedor está constreñido a
sujetarse al derecho de propiedad especial, y no podrá organizar su emprendimiento con
arreglo al régimen de los derecho personales o uno en el coexistan derecho reales.
33
Y respecto a las normas sobre zonificación, medidas máximas y medidas mínimas de los lotes,
normas urbanísticas e incluso ambientales quedan reservadas a las normas administrativas de
las provincias, haciendo valer su poder de policía reglamentario.
ARTICULO 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos

inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables.
Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden
materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,
provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad.
Diferencias entre clubes de campo y barrios privados.
Los barrios privados son complejos residenciales, que están situados en zonas urbanas, que
tienen un destino de residencia permanente; y los espacios comunes son sólo de acceso
peatonal, vehicular y también espacios de recreación y esparcimiento que sólo pueden
utilizados por los propietarios.
Los clubes de campo, son conjuntos inmobiliarios en zonas suburbanas o rurales, son complejos
residenciales de naturaleza temporaria y tienen espacios comunes de mayor amplitud para
recreación, deportivas, esparcimiento que pueden ser utilizados por terceros no propietarios del
club (campos de golf, canchas de rugby, hockey, los socios pagan una cuota).
Unidades y espacios exclusivos.

Las áreas comunes recreativas y sociales, en los conjuntos inmobiliarios, se destinan para el uso
y goce de los propietarios de las unidades privativas, quienes deben respetar su destino y
ajustarse a la reglamentación particular de cada conjunto, apareciendo comúnmente restringido
el acceso a sus invitados y a no propietarios usuarios.
Las vías de circulación interna, en cambio, pueden ser utilizadas por propietarios, invitados y
demás autorizados por aquéllos o por el propio complejo.
El área común de esparcimiento no puede ser modificada ni subdividirse ni enajenarse en forma
independiente de las unidades que constituyan el área privada, ya que se supone que el vínculo
jurídico afecta a los inmuebles privados y comunes ya que se supone que el vínculo jurídico que
afecta a los inmuebles privados y comunes se endereza a conformar un todo indivisible.
ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son necesariamente comunes o de
uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y
comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario,
calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el
emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran
comunes.
Se observa como de este modo se compatibiliza la posibilidad de que las parcelas puedan ser
privativas con la existencia de un derecho real de propiedad horizontal, siendo que en la
propiedad horizontal propiamente dicha el terreno es una cosa necesariamente común.
Unidades y espacios exclusivos.

ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas. La unidad funcional que constituye parte privativa
puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta.
Autoriza la titularidad privativa de porciones de terreno, y además, que esas porciones no estén
edificadas, extremos éstos inaceptables en la propiedad horizontal común. Ciertas partes del
terreno podrán ser privativas y las partes privativas podrán estar construidas o en construcción.
Nada impide en el reglamente prever la imposibilidad de subdividir las parcelas y el deber de
darles un destino determinado.
Registración inmobiliaria y catastral: requisitos mínimos de constitución.

1) Plano de mensura del inmueble original.
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2) Título del terreno originario que se va a subdividir, con plano de mensura y estado
parcelario constituido.
3) Plano de mensura de la propiedad horizontal especial conforme a las reglamentaciones
locales de cada provincia (plano de mensura del inmueble originario se subdivide en la
cantidad de lotes de dominio exclusivo que tenga el barrio más los espacios comunes y
la planilla de porcentaje de participación de cada unidad de dominio exclusivo y también
el porcentaje por los espacios comunes). Se consigna la planilla porcentual con los
porcentajes de incidencia que tiene cada UDE a los efectos de calcular el pago de
expensas y mayorías en las asambleas (mayoría de votos y de porcentaje de UDE). Se
busca medir la superficie.
4) Reglamento de la PH especial en escritura pública conforme al Art. 2083 + reglamentos
edilicios (formas de construcción) + reglamento disciplinario (art. 2086) = restricciones al
dominio de naturaleza pluricontractual.
5) Autorización del organismo técnico de planeamiento y desarrollo urbano de cada
jurisdicción (por si produce un impacto ambiental) + autorización municipal.
6) Inscripción en el Registro Inmobiliario y Registro Catastral.
Es una obligación pendiente de la provincia determinar las condiciones de registración catastral
(DGC) y registral, de los conjuntos inmobiliarios. Así como también adecuar y reglamentar las
disposiciones del CCC sobre conjuntos inmobiliarios sin vulnerar el derecho de fondo, ejercer su
poder de policía reglamentario de manera razonable.
Régimen de invitados. Usuarios no propietarios. Derecho de admisión:

ARTICULO 2082.- Cesión de la unidad. El reglamento del conjunto inmobiliario puede establecer
condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones
comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades
particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho,
real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.
Se vincula con las cesiones temporarias de uso y goce de la unidad funcional por el propietario a
terceros, por ejemplo, a través de contratos de locación, comodato, constitución de usufructo,
habitación, uso.
ARTICULO 2083.- Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios. El reglamento
puede establecer la extensión del uso y goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas
personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las
características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni
transmisión total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los
no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
Se delega en el reglamento del conjunto inmobiliario, se fijan los límites no sólo a los
propietarios y sucesores, sino a las personas que integran el grupo familiar, a los invitados y
usuarios no propietarios, mediante cláusulas del Reglamento. Éste va a determinar las
condiciones del derecho de utilización de las partes comunes del conjunto por parte de los no
propietarios, y si ese uso es pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, así como las
contribuciones y aranceles que han de abonar.
Esta cláusulas reglamentarias deben ser transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real
de propiedad horizontal especial, cabiendo resultar que dicho reglamente se considera parte
integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades que componen el
conjunto inmobiliario y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en
contrario.
Derecho de preferencia.
35
En el art. 2085 recepta lo que se denomina “TRANSMISION DE UNIDADES”, que comprende el
derecho de admisión por parte de los propietarios en cuanto al ingreso de nuevos adquirentes,
siempre que se mueva dentro de un marco de razonabilidad, y recepta el llamada “derecho de
preferencia”.
ARTICULO 2085.- Transmisión de unidades. El reglamento de propiedad horizontal puede prever
limitaciones pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades
funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en
la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades
privativas.
No se puede limitar o impedir la transmisión, lo que puede hacerse es fijar un derecho de
preferencia en el reglamento, es decir ante una oferta de compra de un tercero se le debe
notificar al consorcio o al administrador para que este notifique a los copropietarios para que
igualen la oferta y adquieran un lote en el conjunto inmobiliario. Puede o no estar este derecho,
es facultativo, no obligatorio.
NO RECEPTA EL DERECHO DE EXCLUSIÓN!
Régimen disciplinario.
Cabe definir la disciplina como la sujeción de una persona o comunidad a las normas de
conducta establecidas.
ARTICULO 2086.- Sanciones. Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades
funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio de propietarios
puede aplicar las sanciones previstas en ese instrumento.
Admite la posibilidad que ante conductas graves o reiteradas de los titulares imponer sanciones
tanto a los propietarios como a los terceros no propietarios que utilicen los espacios comunes,
las faltas y sanción, por el principio de legalidad deben estar establecidas en el reglamente.
Limitaciones y restricciones.
ARTICULO 2080.- Limitaciones y restricciones reglamentarias. De acuerdo a las normas
administrativas aplicables, el reglamento de propiedad horizontal puede establecer limitaciones
edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como
así también fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad
urbanística. Toda limitación o restricción establecida por el reglamento debe ser transcripta en
las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se
considera parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades
funcionales que componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario
sin admitir prueba en contrario (presunción iure et de iure).
Se trata de restricciones de origen pluricontractual, no impuestas por ley sino por el reglamento
respectivo. Por ejemplo: casas de ladrillo visto, prohibición de construir casas de dos pisos, no
tener medianeras, no tener mascotas, entre otra. También normas de convivencia y todas las
servidumbres que se requieran para los servicios públicos y aprovechamiento de cada unidad de
dominio.
Derechos y obligaciones de los propietarios.

ARTICULO 2078.- Facultades y obligaciones del propietario. Cada propietario debe ejercer su
derecho dentro del marco establecido en la presente normativa, con los límites y restricciones
que surgen del respectivo reglamento de propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, y
teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia y la protección de
valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.
ARTICULO 2081.- Gastos y contribuciones. Los propietarios están obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del
conjunto inmobiliario en la proporción que a tal efecto establece el reglamento de propiedad
horizontal. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas
legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por
familiares e invitados de los titulares.
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ARTICULO 2084.- Servidumbres y otros derechos reales. Con arreglo a lo que dispongan las
normas administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales
de los conjuntos inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor
aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman
modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría propia de tal reforma, según la
prevea el reglamento.
3. Reglamentaciones provinciales de los conjuntos inmobiliarios - Resolución N° 617 DGC

del año 2016 – Problemática respecto del régimen de la Propiedad Individual de la
Provincia de San Juan – Resoluciones 196/93 de la DPDU y 018/94 y 503/00 de la DGC –
Adecuación de casos preexistentes.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos

personales o donde coexistan derecho real y derechos personales se debe adecuar a las
previsiones normativas que regulan este derecho (2075 in fine).
La solución respecto de esto, compete a cada provincia según su criterio, plazo, sanción y
normas administrativas de cada jurisdicción. No puede imponerse su adecuación de oficio, sino
que rige el principio de ROGACIÓN, por tanto es el obligado quien debe solicitarlo.
RESOLUCION N° 617 DGC DEL AÑO 2016

La ley nacional N° 26.994 (CCYCN) en su art 2073 define los conjuntos inmobiliarios.
ART 1: para la aprobación de los anteproyectos de división de parcelas bajo el régimen de C.I, la
dirección de geodesia y catastro requerirá la presentación del plano con factibilidad urbana de
división por la dirección de planeamiento y desarrollo urbano.
ART 2: los planos de mensura de parcelas que son objeto de fraccionamiento bajo este tipo de
régimen no podrán tener excedentes superficiales, títulos en mayor extensión ni parcelas
resultantes que no están afectadas a C.I.
ART 6: la parcela origen afectada a un fraccionamiento de este tipo debe tener frente a la vía
publica.
ART 8: no se podrá mensurar independientemente ninguna parcela perteneciente a un C.I.
ART 13: las nomenclaturas catastrales serán de características semejantes a cualquier tipo de
fraccionamiento común y/o loteo.
Resolución N° 196-D1DU-93 (San Juan, 22/12/1993)

Es necesario contar con una normativa que excluya, de las condiciones generales reglamentadas
por esta dirección (PH y subdivisión transversal), a los fraccionamientos con pasaje de acceso en
condominio, afectado a servidumbre de paso y uso, perpetuo y permanente.
El director de planeamiento y desarrollo urbano resuelve:
Art 1: apruébese la conformación de dos o más lotes, en régimen individual, por parcelamiento
con frente a una vida de acceso, servicios e instalaciones en condominio afectado a servidumbre
de paso y uso, perpetuo y permanente.
ANEXO RESOLUCION N° 196-DPDU-93
Parcelamiento en lotes de dominio privado con pasaje de acceso y unidad de servicio a
instalaciones en condominio, afectado a servidumbre de paso y uso perpetuo y permanente.
(Pasaje en condominio).
Terrenos de origen menores a 3000m2
 Deberán ajustarse a estas disposiciones los fraccionamientos de suelo que localizados en
la “trama urbana consolidada” no tienen otra posibilidad de reparcelamiento que a
través del presente régimen.
 No podrán estar dedicado a usos que impliquen transformaciones de su destino o
naturaleza o lesión su valor específico que se quiera proteger.
 Deberán respetarse las incompatibilidades de usos señalados por las normas vigentes.
De los lotes
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 Serán indivisibles las parcelas determinadas mínimas, a fin de constituir lotes
independientes.
 Se hará constar en mensura y escritura de la propiedad la condición de “pasaje en
condominio” afectado a servidumbre de paso uso perpetuo y permanente.
 Las medidas superficiales de los lotes podrán ser menores a las determinadas por
zonificación vigente, según un “porcentaje de reducción”: el 20% para el lado frentista y
el 40% en la superficie.
 Los lotes deberán tener en lo posible forma regular.
De la vía de acceso
 si como resultado del reparcelamiento hubiese dos o más lotes interiores, deberá
preverse un acceso peatonal y/o vehicular, como “pasaje de acceso y unidad de servicios
e instalaciones”, constituyéndose un condominio afectado a servidumbre de paso y uso
perpetuo y permanente que responderá a las disposiciones legales, para este derecho
real de propiedad. La cual se hará constar en la mensura y escritura.
Terrenos de origen mayores a 3000m2, sin exceder 5000m2

De los lotes:
 las medidas superficiales de los lotes podrán ser menores a las determinadas por la
zonificación vigente, según un porcentaje de reducción: el 10% para el lado frentista y el
20% en la superficie.
 Los lotes deberán tener en lo posible forma regular.
Terrenos de origen mayores a 5000m2
De los lotes:
 Las medidas superficiales de los lotes reparcelados se ajustaran a las dimensiones
establecidas para cada lote según la zonificación vigentes, sin porcentaje de reducción.
De las vías de acceso:
 Será vehicular el “pasaje de acceso y unidad de servicios e instalaciones”, en condominio
y responderá a las dimensiones mínimas vigentes, ya establecidas para: pasajes y calles
de dominio público. (2x10mtrs y 4x30mtrs)
Deposiciones comunes:
 La ejecución y mantenimiento de las obras originales y complementarias de uso común
será soportado por todos os propietarios en proporción a su participación.
 Podrá existir reglamento interno a registrar donde se establezcan pautas de uso y
mantenimiento del pasaje en condominio.
Resolución n° 018 –DGC-94

El director general de la dirección de geodesia y catastro resuelve:
Art 1: la aprobación de los anteproyectos de división y el régimen de la propiedad individual, la
realizara la dirección de geodesia y catastro con la previa presentación de la factibilidad urbana
otorgada por la dirección de planeamiento y desarrollo urbano.
Art 3: las parcelas de origen que tuvieran excedentes superficiales no podrán ser sometidas a
este tipo de parcelamiento hasta la bonificación del título correspondiente.
Anexo de la resolución n° 018-DGC-94
Contenido de los planos:
A. En la caratula:
Objeto: mensura y división en régimen de propiedad individual. División en régimen de
propiedad individual sobre plano registrado.
Nota oficial: las parcelas deberán transferir conjuntamente con la parte proindivisa del
pasaje, espacio verde y equipamiento.
B. En el plano: balance de superficies: deberá contener los porcentuales y el valor de
superficies incidentes en cada parcela.
C. Nomenclatura catastral: el pasaje, espacios verdes y/o equipamiento tendrán
nomenclatura catastral individual, debiendo el departamento mecanización de registros
38
tomar las previsiones correspondientes para la dirección general de rentas no emita el
impuesto a tales nomenclaturas.
D. Avaluó fiscal: la superficie a tener en cuenta para el avaluó será la correspondiente a
cada parcela mas la superficie incidente del paisaje, espacio verde y/o equipamiento.
RESOLUCION N° 503 –DGC-00

Es necesario actualizar las normas complementarias (Resolución n° 018 –DGC-94 Resolución N°
196-D1DU-93 (San Juan, 22/12/1993)) para la aprobación de anteproyectos de parcelamiento con
propiedad individual.
Contenido de los planos:
A. En el plano:
 Línea: deberá ser indicada en el dibujo de la mensura y en la documentación
deberá constar la respectiva acta de línea emitida por la dirección de
planeamiento y desarrollo urbano.
 Balance de superficies: si la parcela tuviera retiro de línea, deberá realizarse el
balance correspondiente. El pasaje, espacio verde y equipamiento irán en un
solo cuerpo, siempre y cuando estén vinculados. El porcentaje se prorrateara en
forma igualitaria a la cantidad de lotes. Deberá agregarse una columna
denominada “para uso interno DGC” la que servirá para fines avaluatorios
fiscales.
4. TIEMPO COMPARTIDO: Concepto. Naturaleza. Bienes que lo integran. Afectación.

Registración inmobiliaria y catastral. Efectos de la Registración. Deberes del
emprendedor, del usuario y del administrador. Relación de consumo – Ley 26.356 –
Normas de Poder de Policía – Extinción.
ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes
están afectados a su uso periódico y por turnos, según la finalidad para la que se determine, ya
sea alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino final.
Ej. En bienes muebles: 5 médicos compran un tomógrafo pero lo compran bajo el régimen de TC
y determinan que lo van a usar por turnos:
 A lo usa los lunes.
 B lo usa los martes.
 C lo usa los miércoles.
 D lo usa los jueves.
 E lo usa los viernes.
Es un derecho real que se constituye cuando bienes objeto de este derecho real están afectados
a un uso periódico de los titulares del derecho de tiempo compartido, que se les pueden dar
distintos fines (enumeración enunciativa) y brindar un servicio o prestación compatible con ese
destino y el objeto afectado al tiempo compartido.
En materia inmobiliaria no ha sido feliz su recepción por el problema de la registración.
ARTICULO 2101.- Derecho real del adquirente de tiempo compartido. Al derecho del adquirente
de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
Naturaleza jurídica. Es un derecho real autónomo, según la enumeración del art. 1887; el art.
1888 considera al tiempo compartido como derecho real sobre cosa total o parcialmente propia.
No obstante, resultaría más acertado caracterizarlo como un derecho real autónomo de
aprovechamiento o uso periódico, por turnos que recae sobre cosa ajena.
Características:
1) Cosas muebles e inmuebles.
2) La ley 26.356 (ley de sistemas turísticos de tiempo compartido) que ha sido derogada
parcialmente y estaba receptado solamente con fines turísticos, ahora se da un
39
concepto más amplio no solo limitándolo a fines turísticos sino a cualquier actividad en
general.
3) Afectación por escritura pública (art 2089).
4) Publicidad y registración, y cuando tiene fines turísticos hay una doble registración (art 6
ley).
ARTICULO 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos
que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos,
el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea
compatible con los fines mencionados.
Afectación. Registración inmobiliaria y catastral.

ARTICULO 2089.- Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de
uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de
tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos
establecidos en la normativa especial.
La afectación resultará siempre necesaria, aun cuando no involucre inmuebles, y sea que se
organice como derecho real o como derecho personal.
Exige la escritura pública en caso de tratarse de inmuebles. No obstante, cabe advertir que en
relación con algunos bienes registrables, sus propias leyes regulatorias imponen la escritura
pública o del documento privado auténtico o con firmas certificadas respecto de los actos
constitutivos, traslativos o extintivos de derechos reales.
En el caso de automotores, la inscripción en los Registros de la Propiedad del Automotor se
practicará cuando fuere solicitada en formularios provistos por el Registros y suscriptos ante el
encargado del registro.
Con arreglo al 2090, se encuentra legitimado para otorgar el instrumento de afectación a TC el
titular del dominio. En el supuesto en que el titular no coincida con la persona del emprendedor,
deben comparecer ambos a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada.
Los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones; el emprendedor, el
propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus
bienes.
El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la
escritura de afectación.
El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad, y en el
registro de Prestadores y establecimientos afectados a STC previsto en la ley especial, previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, según lo determina el art. 2092.
En cuanto a la oponibilidad, se logra en general mediante la inscripción de los títulos, con
efectos diferentes, según sea su objeto y su régimen registral legalmente impuesto. La
publicidad registral genera la posibilidad del conocimiento efectivo de determinada situación
jurídica o derecho registrado.
Estos aspectos deben ser considerados no sólo con respecto a los inmuebles, sino a los otros
bienes registrables, todos ellos pasibles de ser objeto del derecho de tiempo compartido.
Efectos de la registración/afectación.
ARTICULO 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de
afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina:
a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el
instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute
no enajenados, con otras modalidades contractuales;
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden
ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o
quiebra.
40
El código regula estos efectos como derivación de la inscripción del instrumento de afectación
en el registro de Propiedad.
Deberes del emprendedor, del usuario y del administrador.

ARTICULO 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor:
a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que
forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a
cargo del administrador;
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el
que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de
uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las
unidades, y los cambios de titularidad;
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones
comprometidas;
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.
ARTICULO 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios
del tiempo compartido:
a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y
sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden;
b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes,
ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales
daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del
tiempo;
c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos,
conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso;
d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así
como todo gasto que pueda serle imputado particularmente.
ARTICULO 2096.- De la administración. La administración puede ser ejercida por el propio

emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad
solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el
mantenimiento y uso de los bienes.
ARTICULO 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin
perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos:
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en
condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades
temporales de las reservaciones;
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que
corresponde;
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos
y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar
el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien
éste indique, al cesar su función;
j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y
prácticas del sector.
41
ARTICULO 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la
deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye
título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente
por el plazo que se estipula en el reglamento de administración.
Relación de consumo.
ARTICULO 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor,
comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho
de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este
Código y en las leyes especiales.
Cabe concluir que el plexo normativo que ampara al consumidor vedaría al propietario y al
emprendedor la posibilidad de modificar el destino previstos en el instrumento de afectación.
Existe una contradicción, porque en este caso hay un derecho personal no un derecho real. Hay
doctrinarios que manifiestan que el tiempo compartido podría constituirse como un derecho
real o personal, pero para la cátedra entiende que si los derechos reales son numerus clausus no
se los puede transformar en un derecho personal.
LEY 26356.- SISTEMA TURISTICO DE TIEMPO COMPARTIDO

ARTÍCULO 1º — Ámbito de aplicación. La presente ley regula los Sistemas Turísticos de Tiempo
Compartido (STTC), con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyan o
transmitan y del régimen legal al que se encuentren sometidos los bienes que los integran.
ARTÍCULO 2º — Tipificación. El Sistema Turístico de Tiempo Compartido debe integrarse con
uno o más inmuebles, afectados a su uso periódico y por turnos para el alojamiento u hospedaje
y para brindar otras prestaciones compatibles con su destino.
ARTÍCULO 4º — Autoridad de Aplicación. La SECRETARIA DE TURISMO DE LA PRESIDENCIA DE
LA NACION o el organismo que en el futuro la sustituya será autoridad de aplicación y ente
fiscalizador de los STTC.
La Autoridad de Aplicación debe instrumentar normas de procedimientos eficaces tendientes a
la protección de los derechos del usuario de los STTC y a la prevención y solución de conflictos
entre las partes intervinientes. A tal efecto se podrán suscribir convenios de cooperación,
delegación y fiscalización.
ARTICULO 6º — Registro. Inscripción. Créase el Registro de Prestadores y Establecimientos
Vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, que funcionará en el
ámbito de la SECRETARIA DE TURISMO de la PRESIDENCIA DE LA NACION.
Los titulares de los complejos o establecimientos vacacionales, los emprendedores, los
administradores, los vendedores y revendedores, así como las redes de intercambio, previo al
inicio de sus respectivas actividades, deberán inscribirse en aquel registro a cuyos efectos, los
titulares de los establecimientos vacacionales justificarán el cumplimiento de los requerimientos
edilicios y funcionales acordes a su destino y categoría, y los prestadores cumplimentarán los
recaudos de idoneidad y solvencia, adecuados a la actividad de que se trate, que fijará la
Autoridad de Aplicación. Son requisitos para el ejercicio de dichas actividades, la inscripción en el
Registro previa habilitación otorgada por la Autoridad de Aplicación.
ARTÍCULO 8º — Afectación. La constitución de un Sistema Turístico de Tiempo Compartido
requiere la afectación de uno o más, inmuebles a la finalidad de aprovechamiento periódico y
por turnos, la que deberá formalizarse mediante escritura pública.
ARTÍCULO 9º — Requisitos. La escritura de constitución del STTC será otorgada por el
emprendedor, debiendo prestar el consentimiento el titular del dominio del inmueble, cuando
aquél no lo fuere. Los bienes deberán estar libres de gravámenes, restricciones e interdicciones
y, ni el emprendedor ni el propietario, en su caso, podrán tener anotaciones personales en los
registros respectivos. Se exceptúan de lo dispuesto precedentemente los fideicomisos
constituidos a favor de los futuros usuarios, cuando dichos bienes se encuentren en
construcción y las hipotecas que garanticen obligaciones originadas en mutuos que estén
destinados a la construcción de inmuebles, afectados a un STTC.
42
ARTICULO 11. — Inscripción; El título constitutivo deberá ser inscripto en el Registro de la
Propiedad respectivo y en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales afectados
a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido, dependiente de la autoridad de aplicación de la
presente Ley, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
ARTICULO 12. — Efectos de la constitución del STTC. La inscripción del título constitutivo en el
Registro de la Propiedad del Inmueble competente determinará:
a) La inhibición del emprendedor y en su caso del propietario, para apartarse de la
destinación comprometida. Sin embargo, el emprendedor podrá comercializar los
períodos de disfrute no enajenados, por otros sistemas de alojamiento turístico;
b) La oponibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, al acreedor hipotecario
que consintiere la constitución del STTC y al que la conociere al tiempo de constituirse el
gravamen, como así también a los sucesivos titulares de dominio o de otros derechos de
cualquier naturaleza sobre los bienes afectados al STTC;
c) La intangibilidad de los derechos adquiridos por los usuarios, que no podrán ser
alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros
acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o
quiebra.
ARTICULO 13. — Modificación de la escritura de constitución. Toda modificación del título
constitutivo deberá otorgarse mediante escritura pública, que también se inscribirá en los
registros respectivos. Podrá realizarse por el emprendedor, con la conformidad del propietario
en su caso. Podrá realizarse por los usuarios o con su intervención, sólo cuando así
correspondiese a la naturaleza o tipo de derechos que se les hubiesen conferido por el régimen
jurídico al que se encuentren sometidos los bienes, en cuyo caso el procedimiento para la
modificación se regirá por las normas pertinentes.
ARTICULO 14. — Concepto. A los fines de la presente ley, se denomina contrato de tiempo
compartido, independientemente del nombre o forma jurídica que se utilice, y del régimen
jurídico a que se encuentren sometidos los bienes, a todo convenio escrito en virtud del cual una
persona llamada emprendedor, por sí o a través de terceros, se obliga a proporcionar en forma
periódica y durante un tiempo determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad
vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce y con las cosas y espacios
comunes, en uno o varios establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la
calidad, características y demás condiciones expresamente pactadas, a otra persona llamada
usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas
prestaciones, además de obligarse a cubrir con la frecuencia convenida, los gastos de
administración y mantenimiento correspondientes.
ARTICULO 39. — Extinción. La extinción del STTC y consecuentemente la desafectación de los
bienes, operará:
a) Por vencimiento del plazo de afectación al STTC previsto en la escritura de
constitución;
b) En cualquier momento, cuando no se hubieran producido enajenaciones, o se hubiera
rescindido la totalidad de los contratos, lo que se hará constar en escritura pública;
c) Cuando habiéndose cumplido la condición resolutoria prevista en el artículo 10 inciso
b) apartado 6, el emprendedor revoque los derechos que hubiere enajenado mediante
declaración de voluntad, manifestada en escritura pública, dentro de los TREINTA (30)
días de vencido el plazo establecido en la escritura de constitución del STTC;
d) Por destrucción o vetustez.
ARTICULO 2102.- Normas de policía. El propietario, emprendedor, comercializador,

administrador y usuario del tiempo compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y
demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del
sistema.
ARTICULO 2099.- Extinción. La extinción del tiempo compartido se produce:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
43
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han
rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia
registral;
c) por destrucción o vetustez.
44

Resume de 13 Bolillas de Derechos Reales 2017 en Argentina

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Resume de 13 Bolillas de Derechos Reales 2017 en Argentina

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D° Reales Agustina García

BOLILLLA XIV -USUFRUCTO USO Y HABITACION-

1. SERVIDUMBRES REALES Y PERSONALES: Diferencias, enumeración.

2. USUFRUCTO: Concepto. Caracteres. Clases. Constitución del usufructo. Duración.

Constitución del usufructo:

Objeto del usufructo:

3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTURARIO: Antes y durante el ejercicio del

Es obligatorio (porque es de orden público y deben realizarse en escritura pública: es

Derechos del usufructuario:

Obligaciones del usufructuario:

4. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

5. USO Y HABITACION: Concepto. Caracteres. Derechos y obligaciones de los sujetos.

EJ. Al usuario de un inmueble se lo limita a extraer 10kg de leña mientras que el

Artículo 527. Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes: El

1. SERVIDUMBRES REALES: Concepto y diferencias con servidumbres personales.

Artículo 2164. Servidumbre positiva y negativa La servidumbre es positiva si la carga real

Otras clasificaciones doctrinarias:

Modos de adquisición - como se constituye:

2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES DE LOS FUNDOS: Sirviente y

Derechos y obligaciones del titular dominante:

4) Facultad de comunicar frente a las turbaciones de terceros.

Derechos del titular sirviente:

3. SERVIDUMBRES EN PARTICULAR: Servidumbre de transito. Servidumbre de acueducto.

4. SERVIDUMBRES ADMINISTRATIVAS: Diferencias con las restricciones al dominio.

Diferencias entre servidumbre y restricciones: ir a unidad 11

5. LA PUBLICIDAD CATASTRAL Y LAS SERVIDUMBRES: Determinación de la territorialidad

Artículo 2183. Efectos de la extinción Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los

1. SEGURIDADES REALES Y PERSONALES: Obligación. Incumplimiento. Garantía.

2. HIPOTECA: Concepto. Naturaleza. Caracteres. Objeto. Extensión de la hipoteca.

Artículo 2205. Concepto La hipoteca es el derecho real de garantía convencionalmente

Naturaleza jurídica: es un derecho real de garantía autónomo que se encuentra

Propietario, condómino y propietario imperfecto:

3. REQUSITOS DE CONSTITUCION: Escritura pública. PUBLICIDAD: Registro de hipotecas.

4. EFECTOS DE LA HIPOTECA: Sobre el créditos, intereses, costas y gastos. SOBRE LA

5. LA HIPOTECA Y LOS TECEROS: Tercer adquiriente con y sin delegación. Condiciones en

Delegación imperfecta: es cuando no hay conformidad del acreedor hipotecario y cesionario, es

6. EXTINCION DE LA HIPOTECA: Modos indirectos. Modos directos. Caducidad de la

Otras disposiciones comunes de las garantías reales:

1. DERECHO REAL DE PRENDA: Concepto. Caracteres. Objeto.

Objeto: el CCYC lo amplia y comprende las cosas muebles no registrable y créditos

2. REQUSITOS DE CONSTITUCION: Propiedad y entrega de la cosa. Capacidad. Forma.

Requisitos de constitución: Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por

PRENDA CON REGISTRO:

Clases según el objeto:

Plazo de caducidad de la registración: es de 5 años. Artículo 23.- El privilegio del acreedor

Artículo 2232. Créditos instrumentados La prenda de créditos es la que se constituye sobre

3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO Y DEL CONSTITUYENTE.

4. EJECUCION DE LA PRENDA: Rango. Extinción de la prenda.

Extinción: igual a la hipoteca (ver unidad 16).

5. ANTICRESIS: Concepto. Caracteres. Formas de constitución. Plazos. Sujetos. DERECHOS

Objeto: cosas muebles registrable o inmuebles.

1. ACCIONES REALES: Introducción y concepto – Antecedentes históricos – Diferencias

ACCIONES PROSESORIAS ACCIONES REALES

2. ACCION REIVINDICATORIA: Concepto – Casos de aplicación – Legitimación activa,

Que se debe acreditar:

Art 2254. Objetos no reivindicables en materia de automotores. Caso especial de los

Adquirente sin tradición.

3. COSAS REIVINDICABLES: Reivindicación de cosas muebles: persecución autorizada.

Limites para reivindicar (art 2260, 392 y 399):

ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en

ARTICULO 2258.- Prueba en la reivindicación de muebles no registrables. En la reivindicación de

ARTICULO 2259.- Derecho a reembolso. Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado

Reivindicación de cosas inmuebles.