LA VENTA CONDICIONAL DE MUEBLES

De acuerdo a las disposiciones de la Ley No. 596 de 1941 sobre Venta Condicional de Bienes
Inmuebles, G.O.5665, ciertos inmuebles pueden ser objeto de venta condicional: es el caso de los
inmuebles urbanos y rurales registrados de conformidad con la Ley de Registro de Tierras, y
sobre los cuales no existan gravámenes convencionales.
Finalidad del Sistema de Venta Condicional de la Ley 596
Es una legislación muy especial, cuyos objetivos primordiales son las de hacer nulo todo acto de
venta, traspaso, cesión, hipoteca, y, en general, todo acto de disposición, sobre inmuebles objeto
de venta condicional.
Los contratos de venta condicional registrados de conformidad con esta ley son oponibles a
terceros, pudiendo el vendedor o el comprador, según los casos, reivindicar los inmuebles en ma-
nos de éstos. Los embargos o secuestros hechos por deudas del comprador, son nulos respecto
del vendedor o de cualquier otro interesado.
Requisitos y Formas de Hacer el Registro del Contrato de Venta Condicional de Inmueble
El registro de ventas condicionales de inmuebles sujetos a esta ley no se efectúa, como en el caso
de la venta condicional de muebles, en el registro especializado por la Ley 483, sino que en este
caso el registro de ventas condicionales está a cargo de los Registradores de Títulos de la
República, y es obligación de cada Registrador de Títulos llevar el registro de las operaciones
realizadas sobre inmuebles radicados en su jurisdicción.
Regulaciones Especiales del Registro
El contrato para fines de Registro de la Venta Condicional de Inmueble puede ser realizado bajo
firma privada, y deberá indicar los siguientes datos:
a) Número de orden de la inscripción;
b) Nombre, residencia y datos relativos a la Cédula Personal de Identidad y Electoral del vendedor;
c) Nombre, residencia y datos relativos a la Cédula Personal de Identidad y Electoral del comprador;
d) Indicación de que el inmueble vendido está libre de gravámenes convencionales;
e) Descripción catastral del inmueble vendido;
f) Precio de la venta, y
c) Condiciones de la venta, de acuerdo con el contrato.
Cuando Procede la Incautación por Venta Condicional de Inmueble
La incautación de los inmuebles vendidos condicionalmente procede cuando el comprador haya
dejado de pagar dos o más porciones o mensualidades del precio de la venta, o de cumplir otra
condición a la cual esté subordinada la adquisición del derecho de propiedad en el término fijado.
Procedimiento para la
Incautación
El procedimiento se inicia con la notificación de una intimación a pagar o cumplir la condición
efectuada por el vendedor, con plazo mínimo de treinta días, y advirtiéndole que de no
obtemperar a los términos del requerimiento la venta quedará resuelta de pleno derecho a la
expiración de ese plazo, sin intervención judicial ni procedimiento alguno pudiendo.
Al igual que en materia de muebles, en este caso el vendedor reivindica la cosa vendida en
cualesquiera manos en que se encuentre.
Es requisito especial de esta ley que se notifique una copia del acto de intimación de pago o
cumplimiento de la condición al Registrador de Títulos.
Al vencimiento del plazo, y ante la reiterada falta del comprador, la venta queda resuelta de
pleno derecho, sin intervención judicial o procedimiento alguno. El comprador queda obligado a
devolver al vendedor la posesión del inmueble, lo cual deberá operarse en el término de quince
días.
Si el comprador se niega, el vendedor recurre al Tribunal Superior de Tierras para que dicte auto
ordenando la entrega del inmueble objeto de la venta, en cualesquiera manos en que se
encuentre.
Diferencias Sustanciales Con La Incautación De Muebles
El vendedor que incauta el inmueble tiene la obligación legal de devolver al comprador una parte
proporcional de los pagos efectuados por éste sobre el precio de la venta.
Esa proporción deberá ser establecida en el contrato de venta, y no podrá ser menor del sesenta
por ciento (60 %) de dichos valores, de la cual serán descontados los gastos de comisión o de
cualquier otra naturaleza en que haya incurrido el vendedor con motivo de la venta, de
conformidad con el contrato en el cual deberá figurar la estimación de dichos gastos. Esta
disposición de la Ley 596 del 8 de noviembre del 1941 es la causante de que los contratos de
venta condicionales de inmueble no sean muy populares en nuestro país.
El inmueble quedará automáticamente gravado con una hipoteca en favor del comprador por el
monto de la suma debida.
En estos casos no se contempla el peritaje para la determinación del saldo, sino que a falta de
acuerdo entre las partes, se recurrirá al Tribunal Superior de Tierras.
Además, la ley dispone que en las ventas condicionales regidas por ella los riesgos queden a
cargo del comprador desde el día de la venta, constituyendo una excepción importante.
Por esa razón los impuestos nacionales y municipales deberán ser pagados por el comprador
desde el día de la venta, y no pagarlos significa la resolución inmediata de la venta.