INGENIERÍA DE VALUACIONES Y TASACIONES

VALOR DEL TERRENO

ING. MARGARITA GALLO GALLO

 ARTICULO II.C.20

Para determinar el valor del terreno (VT) en el

caso de valuación reglamentaria, se tomara
como base el valor unitario oficial del terreno
urbano o arancel urbano; y en el caso de la
tasación comercial, se tomara como base el
valor unitario obtenido del estudio del
mercado inmobiliario de la zona
 ARTICULO II.C.21

A falta de valores unitarios oficiales de terreno

o valor arancelarios en el caso de tasaciones
reglamentarias o falta de mercado inmobiliario en el
caso de valuaciones comerciales, se adoptara como el
que se obtenga por comparación con otro terreno que
tenga la misma zonificación, que posea similares obras
de infraestructura urbana, que corresponda al mismo
nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en
lugares próximos al terreno materia de valuación, o en
su defecto, el perito calculara el valor en base a criterios
objetivos y técnicos
 ARTICULO II.C.22
EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA UN
SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA, se valuará de la siguiente
manera.

a .-El área hasta el triple cuadrado del frente, o el

total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de
terreno
b.- El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del
valor del terreno.
 EJEMPLO

a = 6m ; b = 25m ; VU = S/. 200/m2

2
a.- 3 (6m) x 100% (S/. 200.00/m2) = S/. 21,600.00
(108)
b.- 6m x 25m x 100% (S/.200.00/m2) = S/. 30,000.00
(150)
El área de 150 m2 no es menor que 108 m2, luego se toma la
alternativa a
c.- Exceso:

(150 m2 - 108 m2) x 50% (S/. 200.00/m2) = S/. 4,200.00

Luego el total será:

VTT = S/. 21,600.00 + S/. 4,200.00 =

VTT = S/. 25,800.00

 ARTICULO II.C.23

EL LOTE DE TERRENO URBANO QUE TENGA MAS

UN FRENTE A VÍA PÚBLICA, se valuará de la siguiente
forma.

a.- El área total del terreno se dividirá en partes

proporcionales a cada uno de sus frentes y se procederá con
cada porción de área en la forma que se indica en el articulo
II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.
b.- Se considerará como frente único separadamente cada
uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el
procedimiento señalado en el articulo II.C.22
c.- El valor del lote terreno será el que resulte mayor de la
comparación de los casos a y b.
a
1.- % a = ------------ = a1
a+b+c
b
2.- % b = ------------ = b1 c
a+b+c Sc
VT c
Sb
c b VT b
3.- % c = ------------ = c1 Sa
a+b+c a

S = Área Total VT a
 4.- VT a1 = 3a * VAU a
I 5.- VT a1 = Sa * VAU a
2
6.- Exceso (Sa - 3 a ) * 50% VT a

2
7.- VT b1 = 3b * VT b
II 8.- VT b1 = Sb * VT b
2
9.- Exceso (Sb - 3b ) * 50% VT b
 2
10.- VT c1 = 3c * VT c

III 11.- VT c1 = Sc * VT c
2
12.- Exceso (Sc - 3c ) * 50% VT c

IV 13.- SUMA = I + II + III

2
14.- VT a = 3a * VT a
V 15.- VAU a = S * VT a
2
16.- Exceso (S - 3 a ) * 50% VT a
2
17.- VT b = 3b * VT b
VI 18.- VT b = S * VT b
2
19.- Exceso (S - 3b ) * 50% VT b
2
20.- VT c = 3c * VT c

VII 21.- VT c = S * VT c
2
22.- Exceso (S - 3c ) * 50% VT c

VIII Se tiene IV, V, VI y VII

IX Se toma el mayor
EJEMPLO

a = 6.00 m VAU a = S/. 150.00/m2

b = 8.00 m VAU b = S/. 180.00/m2
c = 6.00 m VAU c = S/. 160.00/ m2
S = 40.00 m2
Proporcionalidad
6m
1.- % a = ------------------- = 0.30; Sa = 40.00 m2 * 30% = 12.00m2
6m + 8m + 6m
8m
2.-% b = ------------------ = 0.40; Sb = 40.00 m2 * 40% = 16.00 m2
6m + 8m + 6m
 6m
3.- % c = ------------------ = 0.30; Sc = 40.00 m2 * 30% = 12.00 m2
6m + 8m + 6m
------- ------- ------------
1.00 100% 40.00 m2
2
3 (6m)
4.- VT a1 = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
(108)

I 5.- VT a1 = 12 .00m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 1,800.00

6.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,800.00

no hay exceso
2
3 (8m)
7.- VT b1 = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
II 8.- VT b1 = 16.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 2,880.00

9.- 16.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 2,880.00

no hay exceso
2
3 (6m)
10.- VT c1 = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17 280.00
(108)
III 11.- VT c1 = 12.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 1,920.00

12.- 12.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 1,920.00

no hay exceso
IV 13.- SUMA = S/. 1,800.00 + S /.2,880.00 + S /.1,920.00
SUMA = S/. 6,600.00
2
3 (6m)
14.- VT a = -------- * S/. 150.00/m2 = S/. 16,200.00
108)
V 15.- VT a = 40.00 m2 * S/. 150.00/m2 = S/. 6,000.00

16.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,000.00

no hay exceso
2
3 (8m)
17.- VT b = -------- * S/. 180.00/m2 = S/. 34,560.00
(192)
 VI 18.- VT b = 40.00 m2 * S/. 180.00/m2 = S/. 7,200.00
19.- 40.00 m2 < 192.00 m2; se toma el menor: S/. 7,200.00
no hay exceso

2
3 (6m)
20.- VT c = -------- * S/. 160.00/m2 = S/. 17,280.00
(108)

VII 21.- VT c = 40.00 m2 * S/. 160.00/m2 = S/. 6,400.00

22.- 40.00 m2 < 108.00 m2; se toma el menor: S/. 6,400.00
no hay exceso
VIII 23.- Se tiene: S/. 6,600.00, S/. 6,000.00, S/. 7,200.00 y S/.
6,400.00
IX 24.- Se toma el MAYOR : S/. 7,200.00
 ARTICULO II.C.24
LA VALUACIÓN DE UN LOTE DE TERRENO
URBANO QUE TENGA FRENTE A UN PASADIZO
COMÚN O VÍA DE DOMINIO PRIVADO EN
CONDOMINIO ,se obtiene sumando al valor del área del
dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo
común, conforme al siguiente procedimiento.

a.-) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene

aplicando el procedimiento del articulo II.C.22 pero
con un “supuesto valor urbano” (SVU) , el mismo
que se determina como sigue:
 a
SVU = VT x ------- (1.00 - 0.01d )
3.00
En la que:

SVU =Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.

VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede

a la vía de dominio privado.
A.- Ancho de la vía de dominio privado expresado en
metros y centímetros, medida en el lindero de ésta con
la vía pública. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0
se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma.
D : es la distancia de la vía pública hasta el vértice
más cercano del terreno materia de valuación,
expresado en metros y submúltiplos, medida
sobre las líneas de propiedad colindante con la vía
de dominio privado.

Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de

0. 5 VT se desechará éste, considerándose como
mínimo 0. 5 VT.
b).- La vía de dominio privado o pasadizo común, se
valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el
articulo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmente al área o en su defecto al frente del
lote materia de valuación.

Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde

dos o más vías publicas , para cada una de ellas se
seguirá el procedimiento señalado anteriormente,
escogiéndose el valor que resulte mayor.
 VTT = VADE + VAPC

y d+x
y VAPC
VADE
VADE
x
c
VAPC
d
x a
a
VT
V
Teniendo en cuenta que:
b 1.- SVU = VT * a (1.00 – 0.01d )
3.00
2.- a > 1.00 se toma 1
3.00
3.- SVU < 0.5 VT; se toma 0.5 VT

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3x * SVU
2.- x * y * SVU
3.- Exceso * 50% SVU

II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC

2
1.- 3 a *VT
2.- a (d + x) * VT
3.- Exceso * 50% VT
 x*y
4.- Proporcionalidad : VAPC = ---------------------
b*c–a(d+x)

III.- VTT = VADE + VAPC

EJEMPLO
x = 6.00 m; y = 16.00 m; a = 3.00 m; b = 35.00 m; c = 40.00 m;
d = 18.00m
VAU = 160.00/m2

Teniendo en cuenta que:

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 m ( 1 – 0.01 * 18.00 m )
=S/. 131.20/m2 3.00 m
2.- 3.00 m = 1.00 se toma 1
3.00 m

3.- 0.5 VT = 0.5 * 160.00/m2 = S/. 80.00 /m2

S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/m2
Se toma SVU = S/. 131.20/m2

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo : VADE

2
1.- 3 ( 6.00 m ) * S/. 131.20/m2 = S/. 141,169.60
(108)
2.- 6.00m * 16.00 m * S/. 131.20/m2 = S/. 12,595.00
(96)
3.- 96.00 m2 < 108.00 m2; se toma VADE= S/. 12,595.00; no
hay exceso

II.- Valor del área del Pasaje Exclusivo : VAPC

2
1.- 3 ( 3.00 m ) * S/ 160.00/m2 = S/. 4,320.00
( 27 )
2.- 3.00 m * 24.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 9,320.00
( 54 )
3.- 54.00 m2 < 27.00 m2; hay exceso
Exceso : (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2
= S/. 2, 160.00
Total = S/. 6,480.00

4.- Proporcionalidad sobre las áreas :

6.00 m * 16.00
---------------------------------------------------- = 0.085
35.00 * 40.00 - 3.00m* (18.00m + 6.00m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.085 = S/. 550.80

III. - VTT = S/. 12,595.00 + S/. 550.80

VTT = s/. 13,145.80

 ARTICULO II.C.25
LA VALUACIÓN DE UN TERRENO QUE NO TENGA ACCESO
POR VÍA PÚBLICA NI POR VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO
SINO A TRAVÉS DE UN PREDIO DE PROPIEDAD DE
TERCEROS MEDIANTE UNA SERVIDUMBRE DE PASO, se
efectuará de la manera señalada en el inciso a.- del articulo II.C.24 del
presente reglamento, multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU),
por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor de 0.4
VT.
VADE VADE
x VAPS

b*d d
AREA TERCEROS
SVU
c a
VA dd
PS a VT
a b
b
VT
 CONDICIONES

1.- Igual que el Art. II.C.24 del Reglamento Nacional de

Tasaciones

2.- SVU1 = 0.8 SVU

3.- Resultado final de 2 no podrá ser menor de 0.4 VT

4.- VTT = VADE + VAPS

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = VT * a (1.00 - 0.01d )

3.00
 a
2.- Si ------ es mayor que; se toma 1
3.00

3.- Si SVU es menor que 0.5 VT; se toma 0.5 VT

4.- SVU1 = 0.8 SVU

I.- Valor del área de Dominio Exclusivo: VADE

2
1.- 3b * SVU1
2.- b * x * SVU1
3.- Exceso * 50% SVU1
II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC

2
1.- 3a * VT
2.- a *d * VT
3.- Exceso * 50% VT
b*x
4.- Proporcionalidad : VAPC = --------------------
(b * c) - (a * d)

III.- VTT = VADE + VAPC

 EJEMPLO
x = 6.00 m; b = 25.00 m; c = 3.00 m; d = 18.00 m; c = 24.00 m;
VT = S/. 160.00/m2

TENIENDO EN CUENTA

1.- SVU = S/. 160.00/m2 * 3.00 (1.00 - 0.01*18) = S/. 131.20/m2

3.00
a 3.00
2.- ------- = -------- = 1; se toma 1
3.00 3.00
3.- SVU < 0.5 VT se toma 0.5 VT 0.5 VT = S/ 160.00/m2
4.- Luego: S/. 131.20/m2 > S/. 80.00/2m2; se toma S/. 131.20/m2
5.- SVU1 = 0.80 * S/. 131.20/m2 = S/. 104.96/m2
I.- Valor del área de Dominio Exclusivo: VADE:
2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 104.96/m2 = S/. 196,800.00
(1,875)

2.- 25.00 m * 6.00 m * S/. 104.96/m2 = S/.15,744.00

(150)

3.- 150.00 m2 < 1,875.00 m2; se toma S/. 15,744.00 no

hay exceso
II.- Valor del área del Pasaje Común : VAPC:
2
1.- 3 * (3.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 4,320.00
(27)
2.- 3.00 m * 18.00 * S/. 160.00/m2 = S/. 8,640.00
(54)
3.- Exceso (54.00 m2 - 27.00 m2)* 50% S/. 160.00/m2
= S/. 2,160.00
Total = S/. 6,480.00

4.- Proporcionalidad de las áreas:

25.00 m * 6.00 m
-------------------------------------------------- = 0.27
(25.00 m * 24.00 m) - (3.00 m * 18.00 m)
5.- VAPC = S/. 6,480.00 * 0.27 = S/. 1,749.60

III.- VTT = S/. 15,744.00 + S/. 1,749.60

VTTT = S/. 17,493.60

 ARTICULO II.C.26
LA RESTRICCIÓN DE USO QUE SOPORTE UN PREDIO,
DERIVADO DE LA SERVIDUMBRE DE PASO A FAVOR DE
TERCEROS, castigará el valor del terreno del predio sirviente con
un coeficiente entre 0. 99 y 0. 90, a criterio del perito, de acuerdo
con las condiciones de la servidumbre.

Se toma como el Art. II.C.23

2
a .- 3 b x 100% VT
PASAJE VADE
b.- b*d x 100% VT
SERV
c.- Exceso x 50% VT
d 2
a Se toma b* d si es menor al 3 b
VT
VTT = 0.9 (VT)
 EJEMPLO

b= 25.00 m; d = 18.00 m; VT = S/. 160.00/m2

2
1.- 3 * (25.00 m) * S/. 160.00/m2 = S/. 300,000.00
(1,875)
2.- 25.00 m * 18.00 m * S/. 160.00/m2 = S/. 72,000.00
(450)
3.- 450 m2 < 1,875 m2; luego se toma S/. 72,000.00 no
hay exceso
4.- VTT = 0.9 * S/. 72,000.00
5.- VTT = S/. 64,800.00
 VALOR DEL TERRENO
 TENER EN CUENTA…
 ANTERIORMENTE EN EL RNT
RESOLUCION MINISTERIAL N° 126-2
007- VIVIENDA SE CONSIDERABA LOS
SIGUIENTES ARTICULOS:
 1.- ARTICULO IIC.27
 2.- ARTICULO IIC.28
 EN LA MODIFICATORIA NO HAN SIDO
CONSIDERADOS
 ARTICULO II.C.27
LA VALUACIÓN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UN
FRENTE INFERIOR AL LOTE NORMATIVO MÍNIMO
VIGENTE
Será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente:
Fr = frente
6

Se toma como el Art. II.C.22

2
ab a .- 3 a x 100% VT
b b.- a* b x 100% VT
c.- Exceso x 50% VT
2
a Se toma a*b si es menor al 3 a
VT
VTT = VT * frente/6
 EJEMPLO

a = 4.00 m; b = 20.00 m; VT = S/. 100.00/m2

2
1.- 3 * (4.00 m) * S/. 100.00/m2 = S/. 4,800.00
(48)

2.- 4.00 m * 20.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 8,000.00

(80)

3.- Exceso ( 80.00 m2 - 48.00 m2) * S/. 100.00/m2 = S/. 1,600.00

Total = S/. 6,400.00

4.- VTT = S/. 6,400.00 * 4.00 m/6.00 m

5.- VTT = S/. 4,266.66

 ARTICULO II.C.28
LA VALUACIÓN DE LOS TERRENOS QUE TENGAN UNA
PROFUNDIDAD O FONDO PROMEDIO INFERIOR A
QUINCE 15 METROS, será reducida aplicando al valor unitario
del terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo/15

Se toma como el Art. II.C.22

b 2
a .- 3 a x 100% VT
a b.- a * b x 100% VT
VT
c.- Exceso x 50% VT
2
Se toma a* b si es menor al 3 a
VTT = VT * fondo/15
 EJEMPLO

a = 30.00 m; b = 12.00 m; VT = S/. 100.00/m2

2
1.- 3* (30.00 m) * S/. 100.00/m2 = S/. 270,000.00
(2,700)
2.- 30.00 m * 12.00 m * S/. 100.00/m2 = S/. 36,000.00
(360)
3.- 360.00 m2 < 2,700.00 m2; luego se toma S/. 36,000.00
no hay exceso

4.- VTT = S/. 36,000.00 * 12/15

VTT = S/. 28,800.00
 VALOR DEL TERRENO
 TENER EN CUENTA:
 EL ARTICULO II.C.29,DEL RNT RM 126-
2007- VIVIENDA, CON LA
MODIFICATORIA DEL RNT RM 266-2012
 ACTUALMENTE ES EL ARTICULO
II.C.27
 ARTICULO II.C.29
SI UN INMUEBLE SE ENCUENTRA SITUADO PARTE EN
TIERRA FIRME Y PARTE EN MAR, LAGO O RÍO, solo se considerará
como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como
limite entre ésta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o
creciente ordinaria

Se toma como el Art. II.C.22

2
a .- 3 a x 100% VT
b b.- a*b x 100% VT
a c.- Exceso x 50% VT
VT 2
Se toma a*b si es menor al 3a

c
 EJEMPLO

a = 20.00 m; b = 35.00 m; VT = S/. 30.00/m2

2
1.- 3 * (20.00 m) * S/. 30.00/m2 = S/. 36,000.00
(1,200)

2.- 20.00 m * 50.00 m * S/. 30.00/m2 = S/. 30,000.00

(1000)

3.- 1,000 m2 < 1,200.00 m2; luego se toma S/. 30,000.00 no

hay exceso

4.- VTT = S/. 30,000.00