Manutenção é o conjunto de atividades e

recursos que garanta o melhor desempenho da

edificação para atender às necessidades dos
usuários com confiabilidade e disponibilidade,
ao menor custo possível.
 Falhas de Planejamento: Decorrentes de falhas de
procedimentos e especificações inadequados do plano de
manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso, de
operação, de exposição ambiental e, principalmente, de
confiabilidade e disponibilidade das instalações consoante a
estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de concepção
do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de
execução;
 Falhas de Execução: Associada à manutenção provenientes
de falhas causadas pela execução inadequada de
procedimentos e atividades do plano de manutenção,
incluindo o uso inadequado dos materiais;

 Falhas Operacionais: Relativas aos procedimentos

inadequados de registros, controles, rondas e demais
atividades pertinentes;

 Falhas Gerenciais: Decorrentes da falta de controle de

qualidade dos serviços de manutenção, bem como da falta de
acompanhamento de custos da mesma;
 PROBLEMA

FALHA
(Manutenção ou Operação) ANOMALIA
Planejamento, execução, Endógena, Exógena, Natural e
operacional e gerencial Funcional

CORRIGÍVEL INCORRIGÍVEL CORRIGÍVEL INCORRIGÍVEL

Adequação de Procedimentos Referente a Procedimentos

procedimentos, falhos, possíveis fora dos
consequências consequências correções que a objetivos da
minimizadas e relacionadas a manutenção manutenção,
pouco impacto serviços pode envolvendo
nos custos corretivos não incorporar, contratação de
planejados e devido a baixa especialistas.
alto impacto complexidade, Consequências
nos custos praticidade e de perdas altas
baixos custos de desempenho

SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO VIÁVEL TECNICAMENTE

SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO INVIÁVEL TECNICAMENTE
1. Detalhamento de rotinas;
2. Detalhamento de procedimentos;
3. Periodicidades;
4. Parâmetros de fabricantes quanto ao uso e inspeção rotineira de
componentes;
5. Dados sobre eventuais falhas decorrentes de uso, operação ou
deficiência nos procedimentos listados;
6. Observações quanto a procedimentos de urgência;
7. Periodicidades para o feedback e nível de suficiência das
informações que serão coletadas e registradas;
8. Registro e histórico de atividades de manutenção;
9. Dados de referência quanto ao custo médio de cada atividade do
plano;
10. Outros, dependendo da estratégia de Manutenção implantada;
 1ª ETAPA
- Registrar equipamentos
- Estabelecer planos
- Acompanhar os Trabalhos
- Tempos/HHs/Custos

2ª ETAPA
- Eleição indicadores
- Obtenção dos primeiros indicadores
- Medir desempenho

3ª ETAPA
- Objetivos
- Resultados
- Novas melhorias
 Corretiva
Destina-se a reparar avarias e maus funcionamentos ocorridos em
serviço;

 Preventiva
Orienta no sentido de evitar a ocorrência de avarias e garantir o
funcionamento seguro e eficiente do equipamento
 Sistemática: intervalos de tempos determinados
 Condicional: diagnósticos em função de indicações térmicos (preceptiva)

 Melhoria
Inclusão de alterações destinadas a melhorar o desempenho;
 Tipo(corretiva, preventiva (sistemática e condicional) e melhoria);
 Nível de Confiabilidade;
 Nível de Disponibilidade;
 Equipe de Treinamento;
 Diagnóstico técnico atualizado;
 Documentação disponível;
 Custo.
 Coleta de dados adequados e com respaldo técnico, através de
vistorias de Inspeção Predial.
 Normas técnicas que regem a matéria.
 Especificações de fabricantes e/ou instaladoras.
 Posturas determinadas por regulamentações oficiais de Órgãos
ou Setores Públicos fiscalizadores.
 Resultados positivos ou negativos obtidos em outros serviços,
anteriormente programados e executados.
 Experiência pessoais, de vivência profissional, adquiridas em
outros serviços semelhantes, pelos componentes das equipes
contratadas.
 Conhecimentos técnicos para determinar as prioridades.
1. Tempos de respostas às solicitações;

2. Relação custo e tempo estimados e efetivamente

realizados;

3. Taxa de sucesso das intervenções;

4. Satisfação de usuários;

5. Desempenho técnico e econômico;

6. Acompanhar o valor da edificação ao longo de sua vida

útil, evitando aspectos de depreciação por deterioração,
obsoletismo, mutilação, decrepitude, etc.
SISTEMAS OU PROCEDIMENTO PREVENTIVO
SUBSISTEMA
Lajes de Limpeza geral da laje
Cobertura
Limpeza de coletores de água pluviais
Verificação das integridades de proteções mecânicas
dilatadas dos sistemas de impermeabilização, bem
como observar a vida útil padrão do mesmo (em
torno de 10a 15 anos)
Inspeção de rufos: emendas, fixações, inspeção de
mástiques de vedação e eventual substituição de
trechos (entre emendas, evitando ligações de
materiais novos com antigos), pinturas (devem ter
proteção anti-corrosiva, além de não estarem
inferindo na aderência de vedantes)
Telhados Inspeções de telhas, parafusos de fixação, emboço de
cumeeiras, elementos de vedação, laterais ou
terminais, rufos, calhas
Limpeza em calhas e telhas
Verificação das condições de juntas de
impermeabilização
PERIODICIDADE
semanal
semanal
revisão anual dos mástiques das juntas;
qualquer problema de destacamentos,
eflorescências, trincas, infiltrações, chamar
profissional especialista para o correto
diagnóstico
semanal para ronda; troca de mástiques a
cada ano ou em prazos aferidos junto às
inspeções periódicas, repintura anual. Anual
para troca de borrachas de vedação de
parafusos, ou determinado pelo
acompanhamento de rotina da equipe de
manutenção
semanal
semanal
SISTEMAS OU PROCEDIMENTO PREVENTIVO PERIODICIDADE
SUBSISTEMA
Pinturas de Considerando substrato íntegros, sem problemas com trincas de retração Limpeza de dois a três
fachadas e outros, além de problemas relacionados, à aderência, pulverulência, anos, em atmosfera não
internas e áreas etc..., um sistema de pintura em látex, acrílico possui vida útil muito agressiva e repintura
de coberturas aproximadamente 4 anos, tal que se deve fazer limpezas periódicas e a cada 4 anos, em média.
sujeitas às repinturas.
intempéries As repinturas deverão, obrigatoriamente, remover as películas de tinta
antigas, bem como calafetar frestas em esquadrias, rever elementos das
mesmas,além de verificar a integridade do revestimento geral de
fachada, fazendo teste de percussão e promovendo o tratamento de
fissuras, além de partes deterioradas e limpeza de superfícies.
Concreto Limpeza, estucamentos e repinturas de proteção. Limpezas a cada ano e
armado Deve-se inspecionar anualmente para identificar eventuais fissuras, repintura com verniz base
aparente proliferação de microorganismos, infiltrações, corrosão de armadura, acrílica ou outros a cada 5
etc.; destaca-se que de acordo com a exposição ambiental do concreto e anos. Os estucamentos e
o meio, deve-se proceder a repinturas específicas. quaisquer outras atividades
de recuperação devem ser
feitas por empresas
especializadas.
SISTEMAS OU PROCEDIMENTO PREVENTIVO PERIODICIDADE
SUBSISTEMA

Caixilhos em Os perfis, vedações e acessórios deverão ser limpos com água e Limpezas anuais e
alumínio detergente neutro a 5%, com auxílio de escova macia. Os acessórios reapertos e outros
dispensam o uso de lubrificantes, pois trabalham sobre náilon. Os trimestrais.
parafusos de fechos, fechaduras devem ser reapertados suavemente
sempre que necessário. Janelas Maximar possuem freios que devem ficar
fixos a 30°; caso estejam frouxos, será necessário que pessoa
especializada faça o ajuste.
Caixilhos em Limpezas. Verificar pontos de corrosão, ressecamentos das massas de Limpezas anuais e
ferro fixação. Em caso de repintura, efetuar, sempre, a remoção da película repinturas a cada 3 anos.
antigae aplicação de fundo anticorrosivo. Em casos de pontos de
corrosão, remover as ferrugens, verificar as seções dos montantes e
proceder a tratamento químico inibidor da corrosão, remover as
ferrugens, verificar as seçõesdos montantes e proceder a tratamento
químico inibidor da corrosão, antes da pintura.
Gestão da Manutenção é o conjunto de ações
destinadas a encontrar e situar o nível de
manutenção no ponto de equilíbrio entre
benefício e custo.

Organização e Gestão da Manutenção

José Paulo Saraiva Cabral
 Aspectos de conservação e manutenção;
 Aspectos de funcionamento e uso;
 Aspectos de segurança;
 Aspectos legais e de documentos;
 Aspectos de satisfação e atendimento às necessidades e
expectativas dos usuários;
 Aspectos financeiros;
 Aspectos tecnológicos e de modernização;
 Análises de custos e serviços;
 Aspectos de valorização patrimonial e garantia da
vantagem competitiva dos imóveis;
Artigo 1348 item V do Código Civil – É da competência do
síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns
e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;

Artigo 39 item do Código do Consumidor – proíbe serviços em

desacordo com as normas da ABNT;

Artigo 129 de Código Penal – é crime expor a vida ou a saúde

de outrem a perigo direto e iminente – pena de 3 meses a 1 ano
de detenção;
“8.5. O proprietário ou o síndico
pode delegar a gestão da
manutenção da edificação à
empresa ou profissional
contratado.”
 Sistema de Manutenção
Registros da Edificação
Inspeções Prediais
Previsões Orçamentárias
Planos de Manutenção
Supervisão do Programa

RESPONSABILIDADES Orçar Serviços

Assessorar Contratação Serviços
Supervisão dos Serviços
Setor de Qualidade
Orientar Usuários Sobre o Uso
Assessorar Proprietários em Situações
de Emergência
 Condições de uso e meio-ambiente

Check-List

Roteiro lógico

Manifestação da degradação
INSPEÇÃO PREDIAL
Solicitações e reclamações dos usuários
(NBR 5674–ABNT)
Documentação

Grau de urgência

Gestão da manutenção

Intervalos regulares (NBR 14037)

Item 6.5: Informações das inspeções técnicas da
edificação:
• Definição da frequência de inspeções necessárias e
qualificação técnica do responsável;
• Definição de roteiros de inspeções na edificação com
destaque à segurança e salubridade.

Item 8: Atualização do conteúdo do Manual:

• Revisão e correção para atualização em função de
modificações realizadas na edificação.
 Exigência dos usuários Condições de:
qualitativa
Exposição

Requisitos de
Desempenho qualitativo
Edifício
Critérios de Desempenho
quantitativo

Condições de:
Métodos de Avaliação
Uso e Manutenção
1. Objetivo
2. Referências normativas
3. Definições
4. Exigências do usuário
5. Incumbências dois intervenientes
6. Avaliação do desempenho
7. Segurança estrutural
8. Segurança contra incêndio
9. Segurança no uso e na operação
10. Estanqueidade
11. Conforto Térmico
12. Conforto Acústico
13. Conforto Lumínico
14. Durabilidade e manutenabilidade
15. Saúde, higiene e qualidade do ar
16. Funcionabilidade e acessibilidade
17. Conforto tátil e antropodinâmico
18. Adequação ambiental
“Não é triste mudar de ideia.
Triste é não ter ideia para mudar.”
Barão de Itararé