Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 38 - Numero 26 - Mes-Ano: 8_2016

Un contrato de compraventa puede constituir prueba

anticipada para acreditar el tracto sucesivo

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Sumilla

El demandante acreditó el tracto sucesivo del inmueble sublitis a través del contrato de
compraventa que constituyó como prueba anticipada para confirmar su calidad de
propietario frente a los terceros adquirientes. Por ello, resulta nula por causal de fin
ilícito la transferencia posterior realizada por los demandados del bien que no les
pertenecía.

JURISPRUDENCIA

Cas. Nº 1075–2014-Lima

Nulidad de Acto Jurídico

Lima, veintitrés de abril de dos mil quince.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA

REPÚBLICA

Que, después de revisar el expediente con numeración asignada: 1075–2014 en esta

Sede, en Audiencia Pública de la data, oído el informe oral, y, emitida la votación de la
Suprema Sala conforme a la Ley Orgánica del Poder Judicial, se expide la siguiente
sentencia.

1. MATERIA DEL RECURSO

Que se trata del recurso de casación, de fojas cuatrocientos cuarenta y seis,

interpuesto por la demandada Constructora Continente S.A contra la sentencia de
segunda instancia, contenida en la resolución número 05, de fojas trescientos noventa
y uno, del veinticuatro de setiembre de dos mil doce, que revoca la sentencia apelada,
comprendida en la resolución número 19, de fojas trescientos veinte, del catorce de
noviembre de dos mil once, que declara: infundada la demanda de nulidad de acto
jurídico y de cancelación de los asientos de inscripción; y, reformándola declara
fundada la referida demanda por la causal de fin ilícito; en consecuencia nulo el acto
jurídico contenido en la escritura pública de compraventa del dieciséis de julio de dos
mil uno y nulo el asiento registral C 001 contenida en la partida electrónica Nº
490167845 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao.

2. ANTECEDENTES
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción
normativa, es necesario realizar las siguientes precisiones fácticas sobre este proceso,
ya que sin hechos no se puede aplicar el derecho, para cuyo efecto se puntualiza un
resumen de la controversia, materia del presente recurso.

2.1. Interposición de la Demanda.- Que, Claudio Fernando Navarro Carrillo,

mediante escrito de fojas ciento treinta y ocho y ciento cincuenta y ocho, del veintitrés
de julio de dos mil diez, interpone demanda de nulidad de acto jurídico contra los
cónyuges Yolanda Petronila Peña Figueroa y Juan Salazar Cadillo, como vendedores
y, Constructora Continente S.A, como compradora, a fin que se declare la nulidad del
acto jurídico contenido en la escritura pública de compraventa del dieciséis de julio
de dos mil uno, suscrita por Juan Salazar Cadillo y Yolanda Petronila Peña Figueroa
(cónyuges vendedores) con la Constructora Continente S.A. (empresa compradora),
sobre el bien ubicado en el exFundo Naranjal del distrito de San Martín de Porres,
de 17.081.00 m2 como pretensión principal; y, como, pretensión accesoria, la nulidad y
cancelación del asiento C001 de la Partida Registral Nº 49016785, del diecinueve de
agosto de dos mil uno. La sustenta en los siguientes fundamentos fácticos: 1) Que,
mediante la compraventa materia del proceso, los demandados han afectado el
derecho de propiedad del demandante, sobre el inmueble ubicado en el Lote Nº 11 de
la Manzana “C” de la urbanización Real Madrid del distrito de San Martín de
Porres, que forma parte integrante de la Parcela Cau 3 de Ex Fundo Naranjal,
adquirido por el demandante de sus anteriores propietarios Hernando Ausberto Vargas
Vargas y su esposa Rosario Cabello Bejarano, en mérito al contrato de compraventa
del diez de marzo de mil novecientos noventa y uno y su adenda del ocho de
junio de dos mil nueve; quienes a su vez, lo adquirieron de los ahora codemandados
Yolanda Petronila Peña Figueroa y Juan Salazar Cadillo, en mérito al contrato de
compraventa del diez de octubre de mil novecientos ochenta y nueve. 2) Que, los
codemandados Yolanda Petronila Peña Figueroa y Juan Salazar Cadillo, han
transferido el inmueble a la empresa Constructora Continente S.A., el que era de
propiedad del demandante con anterioridad, habiendo actuado de mala fe y dolo, para
beneficiarse patrimonialmente y despojarlo de su propiedad.

2.2. Rebeldía.- Que, por resolución Nº 04, de fojas ciento ochenta, del veintidós de
diciembre de dos mil diez, se ha declarado en rebeldía a los demandados Yolanda
Petronila Peña Figueroa, Juan Salazar Cadillo y la empresa Constructora Continente
S.A.

3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA

El Juez del Trigésimo Octavo Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima,
expide la sentencia, contenida en la resolución número 19, de fojas trescientos veinte,
del catorce de noviembre de dos mil once, que declara infundada la demanda
interpuesta por Claudio Fernando Navarro Carrillo, contra Yolanda Petronila Peña
Figueroa, Juan Salazar Cadillo y la empresa Constructora Continente S.A, sobre
nulidad de acto jurídico; con costas y costos que deberá pagar el demandante.
3.1. Recurso de Apelación.- Que, el demandante Claudio Fernando Navarro Carrillo,
el veintinueve de diciembre de dos mil once, a fojas trescientos cuarenta y uno,
interpone recurso de apelación, en los siguientes términos: a) Que se encuentra
acreditado el tracto sucesivo sobre el bien de propiedad del demandante; más aún, si
el contrato de compraventa del diez de octubre de mil novecientos ochenta y nueve ha
sido materia de reconocimiento judicial en su contenido y firma en el proceso de
Prueba Anticipada seguido en el expediente Nº 49735-2009; b) Que la sentencia
carece de motivación; y, c) Que el contrato de compraventa del diez de octubre de mil
novecientos ochenta y nueve es uno de carácter definitivo.

4. SENTENCIA DE REVISIÓN

La Sétima Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, expide la sentencia de

segunda instancia, contenida en la resolución número 05, de fojas trescientos noventa
y uno, del veinticuatro de setiembre de dos mil doce, que revoca la sentencia apelada,
comprendida en la resolución número 19, de fojas trescientos veinte, del catorce de
noviembre de dos mil once, que declara infundada la demanda, de nulidad de acto
jurídico y de cancelación de los asientos de inscripción; y, reformándola declaró
fundada al referida demanda por la causal de fin ilícito; en consecuencia nulo el acto
jurídico contenido en la escritura pública de compraventa del dieciséis de julio de dos
mil uno y nulo el asiento registral C 001, contenido en la partida electrónica N°
490167845 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao; y, confirma el auto,
contenido en la resolución Nº 15, de fojas doscientos ochenta y seis, del siete de
setiembre de dos mil once, que declara improcedente la nulidad formulada por la
demandada respecto a la notificación del auto admisorio.

5. CAUSALES POR LAS QUE SE DECLARÓ PROCEDENTE EL RECURSO DE

CASACIÓN

Que, el recurso de casación, de fojas cuatrocientos cuarenta y seis, interpuesto por la

demandada empresa Constructora Continente S.A, se ha declarado procedente,
mediante el auto calificatorio, de fojas cuarenta y tres del cuaderno de casación, del
siete de julio de dos mil catorce, por la causal dispuesta en el numeral 3 del artículo
388 del Código Procesal Civil, en el cual se comprendió: A) Infracción normativa por
la contravención a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso; B)
Infracción normativa de los artículos 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2022
del Código Civil.

6. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE

Que, la materia jurídica en debate en el presente proceso se centra en determinar si

corresponde o no declarar la nulidad del acto jurídico contenido en el contrato de
compraventa del dieciséis de julio de dos mil uno, y, determinar si corresponde o no
ordenar la cancelación del asiento registral C00001 de la Partida Electrónica Nº
49016785, del Registro de Propiedad Inmueble de Lima y Callao.

7. FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE ESTE SUPREMO TRIBUNAL DE CASACIÓN

Primero.- Que, al momento de calificar el recurso de casación, se ha declarado la

procedencia por la causal de infracción normativa por vicios in iudicando e in
procedendo como fundamentación de las denuncias; y, ahora, al atender sus efectos,
es menester realizar, previamente, y análisis de la causal referida a las infracciones
procesales, de acuerdo al orden precisado en la presente resolución y conforme al
recurso interpuesto, dados los alcances de la decisión, pues en caso de ampararse la
misma, esto es, si se declara fundada la Casación por la referida causal, deberá
reenviarse el proceso a la instancia de origen para que proceda conforme a lo resuelto,
quedando sin objeto pronunciarse respecto a la causal de infracción normativa de
normas materiales. Asimismo, conforme a lo dispuesto en el inciso 4 del artículo 388
del Código Procesal Civil, modificado por Ley N° 29364, que exige: “(...) indicar si el
pedido casatorio es anulatorio o revocatorio. Si fuese anulatorio, se precisará si es total
o parcial, y si es este último, se indicará hasta donde debe alcanzar la nulidad. Si fuera
revocatorio, se precisará en qué debe consistir la actuación de la Sala. Si el recurso
contuviera ambos pedidos, deberá entenderse el anulatorio como principal y el
revocatorio como subordinado.”; el casacionista precisó que su pedido casatorio es
revocatorio; empero, esta Suprema Sala Civil, en primer orden, se pronunciará
respecto a la infracción normativa procesal en virtud de los efectos que el mismo
conlleva, como se tiene anotado.

Segundo.- Que, existe infracción normativa cuando la resolución impugnada padece

de anomalía, exceso, error o vicio de derecho en el razonamiento judicial decisorio,
lógica jurídica (ratio decidendi), en el que incurre el juzgador, perjudicial para la
resolución de la controversia y nocivo para el sistema jurídico, que se debe subsanar
mediante las funciones del recurso de casación.

Tercero.- Que, respecto a la procedencia del recurso de casación por la causal, sobre:
A) Infracción normativa referida a la contravención a las normas que garantizan
el derecho a un debido proceso. Alega el recurrente que no ha sido válidamente
notificado con la demanda y anexos, pues no se ha tenido en cuenta que el cargo de
notificación describe un bien que no guarda coincidencia con las características
propias del inmueble donde domicilia la empresa demandada; por lo que, tal
notificación no ha surtido ningún efecto válido, no ha cumplido la finalidad de poner en
conocimiento de los interesados el contenido de las resoluciones judiciales.

Cuarto.- Que, al subsumir la denuncia precedente, se debe tener presente que esta
posibilita por su carácter procesal precisar que la Suprema Corte de Casación Civil ha
establecido: “(...) Si el debido proceso es el conjunto de garantías que protegen a los
ciudadanos sometidos a cualquier proceso, con el fin de asegurarles una oportuna y
recta administración de justicia, en orden a procurar seguridad jurídica y que las
decisiones se pronuncien conforme a derecho, entonces es debido aquel proceso que
satisface todos los requerimientos, condiciones y exigencias necesarias para
garantizar la efectividad del derecho material (...)”1. En este mismo sentido, la
Suprema Corte ha sancionado: “(...) El derecho al debido proceso es un derecho
fundamental de los justiciables, el cual no solo les permite acceder al proceso
ejercitando su derecho de acción, sino también a usar los mecanismos procesales
preestablecidos en la ley con el fin de defender su derecho durante el proceso y
conseguir una resolución emitida con sujeción a ley (...)”2. La Corte Suprema también,
resalta que: “(...) El debido proceso está referido al respeto de los derechos
fundamentales consagrados en la Constitución Política, por el cual se posibilita que
toda persona puede recurrir a la justicia para obtener la tutela jurisdiccional efectiva a
través de un procedimiento legal con la posibilidad de hacer uso irrestricto de su
derecho de defensa así como de su derecho a probar, que se observen reglas
procesales establecidas para cada procedimiento y que las instancias jurisdiccionales
emitan pronunciamiento debidamente motivado con arreglo a ley (...)”3; y, finalmente:
“(...) El derecho al debido proceso se realiza mediante un conjunto de garantías de las
cuales goza el justiciable, las que incluyen: la tutela jurisdiccional efectiva, la
observancia de la jurisdicción y la competencia predeterminada por ley, la pluralidad de
instancias, la motivación y la logicidad de las resoluciones y el respeto a los derechos
procesales de las partes (derecho de acción y contradicción entre otros) (...)”4.

Quinto.- Que, respecto a la motivación de las resoluciones judiciales la Corte Suprema

ha establecido: “(...) El inciso quinto del artículo 139 de la Constitución Política del
Perú, recoge el principio derecho de la función jurisdiccional de observar la debida
motivación de las resoluciones judiciales, mediante el cual el juzgador debe exponer
las consideraciones que fundamentan la subsunción de los hechos en los supuestos
hipotéticos de las normas jurídicas que fueron aplicadas, dando lugar a la actividad
denominada construcción del razonamiento judicial, la que sirve de punto de apoyo a
la declaración jurisdiccional; de otra manera, la sentencia no podría operar en el
convencimiento de las partes ni de los ciudadanos en general, ni podría permitir el
control correspondiente de los órganos de la instancia superior por la vía de los
recursos previstos en la ley procesal, instados por los justiciables (...)”5. Del mismo
modo, la Suprema Corte ha precisado que: “(...) Por el Principio de Motivación de las
resoluciones judiciales, el juzgador debe de exponer las consideraciones que
sustentan la subsunción de los hechos a los supuestos hipotéticos de las normas
jurídicas emitiendo pronunciamiento jurisdiccional de manera clara y congruente al
resolver la controversia jurídica con sujeción a la Constitución y a la Ley, resolviendo
respecto de lo que es la materia en controversia y que son expuestos por las partes
procesales, de tal manera que los justiciables estén en la posibilidad de conocer las
razones de cómo se resolvió en un determinado sentido a fin de realizar los actos
necesarios para la defensa de su derecho y (...) posibilitándose además el control
correspondiente por los órganos de instancia superior a que se accede a través de los
recursos previstos en la ley (...)”.

Sexto.- Que, la motivación de las resoluciones judiciales y la valoración de los medios

probatorios constituyen pues elementos del debido proceso y, además, se han
considerado como principio y derecho de la función jurisdiccional, consagrados en los
incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, norma constitucional
que ha sido recogida en el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en el
inciso 6 del artículo 50 e incisos 3 y 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil; y, cuya
contravención origina la nulidad de la resolución, conforme lo disponen las dos últimas
normas procesales6.

Sétimo.- Que, ahora bien, en el caso materia de análisis, conforme a lo expuesto en

los fundamentos jurídicos cuarto a sexto, respecto a la infracción normativa contenida
en el acápite A). Es menester precisar que, en la sentencia de segunda instancia no se
verifica la concurrencia de vicios insubsanables que afecten el debido proceso, en
tanto, la recurrida contiene una motivación precisa y sustentada en base a los hechos
materia de probanza fijados en los puntos controvertidos establecidos en la resolución
número 07, de fojas doscientos trece, del seis de abril de dos mil once, toda vez que
se han absuelto las posiciones y contraposiciones asumidas por las partes de la litis
durante el desarrollo del proceso, en el que los jueces utilizaron su apreciación
razonada, en cumplimiento de la garantía constitucional contenida en los incisos 3 y 5
del artículo 139 de la Constitución Política del Perú. En tal sentido, se verifica que la
decisión adoptada en la sentencia de mérito, sí cumple con garantizar el derecho al
debido proceso ya que contiene una motivación adecuada, coherente y suficiente,
pues, es una decisión que se sustenta en la evaluación, valoración conjunta y
razonada de los medios probatorios aportados por las partes al proceso; cumple
con señalar de forma precisa las normas aplicables, para determinar la decisión
recaída sobre el petitorio, es decir, ofrece una justificación fáctica y jurídica de la
decisión, que ha resuelto la controversia, y ha permitido que el derecho actúe en
defensa de la justicia.
Octavo.- Que, específicamente la infracción normativa versa sobre el control del
principio derecho del debido proceso y motivación de las resoluciones judiciales. En
ese sentido de la revisión de la sentencia de segunda instancia, se verifica que la Sala
Superior, a fojas doscientos sesenta y cinco se ha pronunciado sobre la nulidad
deducida por la recurrente, empresa Constructora Continente S.A, de la notificación del
admisorio en la que ha alegado que la notificación fue efectuada bajo la puerta en un
domicilio que no le corresponde, pues en el cargo de notificación se describen
características que no son del inmueble donde tiene su domicilio la empresa
demandada. Que sobre la misma nulidad el juez de primera instancia, mediante la
resolución Nº 15, de fojas doscientos ochenta y seis, del siete de setiembre de dos mil
once, la declaró improcedente merituando que la notificación ha sido dirigida al
domicilio social que ostenta la empresa demandada Constructora Continente S.A.,
auto que como se tiene glosado fue confirmado por la Sala Superior expresando una
suficiente justificación, que conllevó a la formación del juicio jurisdiccional, el que
cumple con el principio-derecho al debido proceso, la motivación de las resoluciones
judiciales, valoración de los medios probatorios y aplicación de las normas jurídicas
pertinentes; por otro lado, no es un auto materia de casación. Que por tanto, los
Jueces Superiores no han incurrido en la infracción normativa denunciada, toda vez
que cumplieron con el deber de observar la garantía constitucional contenida en los
incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú.

Noveno.- Que, respecto a la denuncia del epígrafe B) sobre infracción normativa de

los artículos: 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2022 del Código Civil. Aduce la
empresa recurrente que la sentencia de vista toma en cuenta la Prueba Anticipada; sin
embargo, no ha merituado debidamente el Testimonio de Compraventa de Juan
Salazar Cadillo y esposa a favor de la empresa demandada, Constructora Continente
S.A., el dieciséis de julio de dos mil uno y su inscripción en el Asiento C0001 de la
Partida Registral Nº 49016785; toda vez que se trata de dos ventas sobre el mismo
inmueble, la empresa demandada ostenta documento público de compraventa con
fecha cierta desde el dieciséis de julio de dos mil uno, mientras que el documento del
demandante ha adquirido recién fecha cierta el veintitrés abril de dos mil diez, con la
declaración judicial en el proceso de prueba anticipada. Asimismo, alega que no se
han aplicado los artículos 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2022 del Código Civil,
pues al momento de la celebración del acto de compraventa quienes aparecían como
propietarios del bien era los cónyuges demandados, Yolanda Petronila Peña Figueroa
y Juan Salazar Cadillo, desde el uno de abril de mil novecientos noventa y siete; por lo
que, al momento de la compraventa se encontraba publicitado el tracto sucesivo sobre
el bien, encontrándose investido de buena fe registral; que lo que se pretende es
oponer un contrato privado a un documento público.

Décimo.- Que, al subsumir la denuncia precedente se debe tener presente que

conforme lo precisó la Sala Superior, en el proceso de Prueba Anticipada, seguido en
el Expediente Nº 49735- 2009, se estableció que se tiene por verdadero el contenido y
firma del contrato de Contrato de Compraventa del diez de octubre de mil novecientos
ochenta y nueve, mediante el cual los codemandados Yolanda Petronila Peña Figueroa
y Juan Salazar Cadillo le transfieren el bien a los esposos Hernando Ausberto Vargas
Vargas y Rosario Cabello Bejarano; así como con el Contrato de Compraventa del diez
de marzo de mil novecientos noventa y uno, mediante el cual los esposos Hernando
Ausberto Vargas Vargas y Rosario Cabello Bejarano transfirieron el bien al hoy
demandante Claudio Fernando Navarro Carrillo y su esposa Delia Mercedes Choy
Vicente, se encuentra acreditado el tracto sucesivo de la propiedad a favor del
demandante Claudio Fernando Navarro Carrillo sobre el inmueble sublitis, que se halla
dentro del área de mayor extensión que ha sido transferido en su totalidad a favor de la
empresa demandada Constructora Continente S.A., el cual lo viene ocupando desde el
año mil novecientos noventa y uno.
Décimo Primero.- Que, en consecuencia, se configura la causal de fin ilícito al haber
transferido los demandados, Yolanda Petronila Peña Figueroa y Juan Salazar Cadillo,
un bien que no les pertenecía –parte integrante de un área de mayor extensión–, toda
vez que el demandante Claudio Fernando Navarro Carrillo ya había adquirido el lote
sublitis de sus anteriores propietarios Hernando Ausberto Vargas Vargas y Rosario
Cabello Bejarano, mediante el contrato de compraventa del diez de marzo de mil
novecientos noventa y uno, lo que se corrobora con la Adenda de dicho contrato del
ocho de junio de dos mil nueve.

Décimo Segundo.- Que, en ese sentido la empresa recurrente, Constructora

Continente S.A., tenía pleno conocimiento por lo menos desde el año dos mil uno, que
el demandante estaba en posesión del bien materia de litis, tal como se advierte de las
cartas notariales que dicha empresa le cursaba al ahora demandante. En
consecuencia, no se ha incurrido en infracción normativa.

Décimo Tercero.- Que, en tal contexto fáctico y jurídico, al no configurarse las

causales de infracción normativa, el recurso de casación debe ser desestimado en
todos sus extremos y procederse conforme a lo dispuesto en el artículos 397 del
Código Procesal Civil. 8.- Decisión en Casación: A) Por estos fundamentos:
Declararon INFUNDADO el recurso de casación, de fojas cuatrocientos cuarenta y
seis, interpuesto por la demandada empresa Constructora Continente S.A; en
consecuencia NO CASARON la sentencia de segunda instancia, contenida en la
resolución número 05, de fojas trescientos noventa y uno, del veinticuatro de setiembre
de dos mil dos, expedida por la Sétima Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima. B) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El
Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Claudio Fernando Navarro Carrillo
contra Yolanda Petronila Peña Figueroa, Juan Salazar Cadillo y la empresa
Constructora Continente S.A, sobre nulidad de acto jurídico; y los devolvieron.
Interviene como ponente la Jueza Suprema señora del Carpio Rodríguez.

SS. ALMENARA BRYSON, WALDE JÁUREGUI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ, CUNYA

CELI, CALDERÓN PUERTAS _

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1 Casación 5425-2007-Ica, uno de diciembre de 2008, Sala Civil Permanente - Corte

Suprema.

2 Casación 194-2007-San Martín, 3 de diciembre de 2008, Sala Civil Transitoria - Corte

Suprema.

3 Casación 1110-2007-Santa, 3 de diciembre de 2008, Sala Civil Transitoria - Corte

Suprema.

4 Casación 1571-2008-La Libertad, 2 de diciembre de 2008, Sala Civil Permanente -

Corte Suprema.

5 Casación 5290-2006-Pasco, 3 de diciembre de 2008, Sala Civil Transitoria - Corte

Suprema.
 6 Casación 4452-2006-Piura, 3 de diciembre de 2008, Sala Civil Transitoria - Corte
Suprema.

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