MEGA-PROYECTOS DE VIVIENDA EN LOTES TITULADOS

Y/O EN TERRENOS INVADIDOS DEL ESTADO

MODELO DE GESTIÓN
(Documento Preliminar)

Arq. GUILLERMO MALCA ORBEGOZO

Enero-Junio, 2016
 Tener una visión de país es soñar por una nación…
Materializarla es atender a su población

La PROPUESTA de VISIÓN de la POLÍTICA NACIONAL EN VIVIENDA Y URBANISMO indica que:

El Perú se posiciona en el entorno global con un

alto nivel de sostenibilidad y competitividad de
sus centros poblados urbanos y rurales

Asimismo, señala que esta visión se consigue –entre otros- en virtud de:
 …
 El uso racional del suelo urbano densamente re-estructurado, la generación de mayores oportunidades
de vivienda en terrenos recuperados al dominio privado del Estado y la exclusión de la informalidad.
 La transformación de las periferias en cinturones de riqueza, con el empoderamiento de las familias al
residir en hábitats renovados, re-urbanizados donde sus inmuebles constituyen una garantía para el
emprendimiento o mejoramiento de sus oportunidades de negocios.
 El uso racional de agua y energía eléctrica, el uso generoso de las energías bioclimáticas y la
optimización de la resiliencia, en función de las potencialidades ambientales locales y de la adaptación
urbana a los cambios climáticos.

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 Debido a que en las ciudades del Perú el recurso
suelo con fines de poblamiento humano es limitado
pero renovable, la propuesta de Política Nacional en
Vivienda y Urbanismo propicia desalentar el
crecimiento horizontal informal de las urbes,
promoviendo alternativamente el uso racional e
intensivo del suelo urbano, su sub-suelo y sobre
suelo, así como el crecimiento vertical con alta
calidad de vida, bajo el concepto de Ciudad
Compacta y Sostenible.

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 POTENCIAL NACIONAL
Barrio urbano-marginal, en adelante BUM. Núcleo urbano
caracterizado, por presentar altos niveles de pobreza monetaria y
no monetaria y carecer, total o parcialmente, de servicios de
infraestructura y de servicios de equipamiento.*

Cantidad de BUMs
El Censo 2007, identificó y registró 14 088 núcleos urbanos en las Ciudades
20, de éstos, 8 940 corresponden a la definición de BUM, 63.5%, la diferencia,
a otros núcleos urbanos (No BUM), 36.5%. Proporcionalidad que evidencia el
gran peso de los BUM en la conformación de las Ciudades de nuestro país.

* “Situación de los Barrios Urbano Marginales en el Perú 2012-Segunda Aproximación”. Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

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 POTENCIAL NACIONAL
Población en BUM
Según el Censo 2007, la población asentada en BUM en Ciudades con más de
20 mis habitantes, ascendía a 7 642,658 habitantes, lo que equivalía al 46.4%
del total de la población urbana residente en dichas ciudades, aprox. 5 de
cada 10. Promedio que si se compara con la población urbana total a nivel
nacional, equivale al 36.7%, aprox., 4 de cada 10 habitantes urbanos viven en
BUM.

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 5
 En dicho marco Político y Potencial, se plantea un Modelo de Gestión
de Mega Proyectos de Vivienda por etapas, aplicable a dos casos:
CASO 1
• Se identifica BUMs ocupados por lotes formalizados
en AA.HH. con niveles bajos o medios de
consolidación de la vivienda y de la infraestructura
(vial y servicios).
• Se elabora la Conceptualización urbano-sostenible y el
anteproyecto urbano-arquitectónico, bajo Parámetros
de Ciudad Compacta Sostenible, de un área no menor
a Una Hectárea (Densificación, Usos Mixtos, Estratos
Sociales diversos, Bioclimática, Uso Racional de Agua y
Energía, 8 m2 de área verde por persona).
• Se identifica, califica y sensibiliza a las familias
propietarias a fin de que participen como “socias
aportantes de terreno urbano”, con la garantía del
modelo económico de fideicomiso y con opción a
vivienda nueva.
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO
CASO 2
• Se identifica BUMs en AA.HH. producto de invasiones,
con niveles bajos o medios de consolidación de la
vivienda y de la infraestructura (vial y servicios).
• Se elabora la Conceptualización urbano-sostenible y el
anteproyecto urbano-arquitectónico, bajo Parámetros
de Ciudad Compacta Sostenible, de un área no menor
a Una Hectárea (Densificación, Usos Mixtos, Estratos
Sociales diversos, Bioclimática, Uso Racional de Agua y
Energía, 8 m2 de área verde por persona).
• Se identifica, califica y sensibiliza a las familias
invasoras a fin de que participen como potenciales
compradoras de las viviendas sociales nuevas del
Mega-Proyecto, con el apoyo de la subvención del
Estado (modalidades ad-hoc del Bono Familiar
Habitacional).
Mayo 2016 6
 IDENTIFICACIÓN del
ACTOR PRIVADO
APORTE FAMILIAR HABILITACIÓN
DE TERRENO EN URBANA SOSTENIBLE

3
FIDEICOMISO CON CONSTRUCCIÓN
SIMULTÁNEA
IDENTIFICACIÓN Y * NAMA (Nationally Apropriate
2
INICIATIVA PRIVADA

4
SENSIBILIZACIÓN Mitigation Actions). El Ministerio
PARA TERRENO DEL
DEL GRUPO SOCIAL AGUA Y
ESTADO ELABORACIÓN DE de Vivienda, Construcción y
ELEGIDO SANEAMIENTO
EXPEDIENTES AGUA Y Saneamiento lidera el NAMA de
TÉCNICOS SANEAMIENTO Construcción Sostenible con
PARA EL PNSU Visión de Ciudad
ELECCIÓN DEL

1 TERRITORIO EN BUM
CONCEPTUALIZACIÓN CALLES Y PARQUES
URBANO-SOSTENIBLE
CALLES Y PARQUES
BFH - Bono PARA PMIB
SOSTENIBLE
CRÉDITO MIVIVIENDA

9
CAPACITACIÓN Y
5 CUENTA-AHORRO
FAMILIAR
PROMOCIÓN PARA

8
CREACIÓN DE MICRO- IFI-CRÉDITO

6
EMPRESAS HIPOTECARIO MVCS y/o Gob. Regionales
COMERCIAL y/o Gob. Locales
CONSTRUCCIÓN
URBANA Y
7 CAPACITACIÓN A Sector Vivienda
POBLACIÓN
EDIFICATORIA INVERSIÓN Y SENCICO Sector Privado
GESTIÓN
INMOBILIARIA
Población

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 7
 Consiste en identificar el grupo pionero de
familias (propietarios y/o invasoras) con
mayores probabilidades de beneficiarse del IDENTIFICACIÓN del
Mega-Proyecto de Vivienda. Asimismo, ACTOR PRIVADO
sensibilizarlas y orientarlas para que se
APORTE FAMILIAR
conviertan en actores directos. Incluye el DE TERRENO EN
acompañamiento social hasta el inicio de la
3
FIDEICOMISO
Etapa 3.
IDENTIFICACIÓN Y

2
INICIATIVA PRIVADA

4
SENSIBILIZACIÓN
PARA TERRENO DEL
DEL GRUPO SOCIAL
ESTADO ELABORACIÓN DE
ELEGIDO
EXPEDIENTES
TÉCNICOS
Consiste en identificar al promotor
ELECCIÓN DEL

1 TERRITORIO
CONCEPTUALIZACIÓN
URBANO-SOSTENIBLE
Consiste en explorar territorios para posibles Mega-
Proyectos en BUMs de las CIUDADES PRIORIZADAS
del Sistema Nacional de Centros Poblados del
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Incluye análisis de las bases de datos de COFOPRI y
SBN, pre-Estudios de Mercado, visitas de campo y
análisis técnico-normativo para todos los casos.
La Etapa 1 concluye con la elección por cada Ciudad
del Caso más apropiado para un Mega-Proyecto de
Vivienda y su respectiva conceptualización urbano-
sostenible
inmobiliario del sector privado que
emprenda las etapas 3 al 9.
También, en esta etapa se aporta el
terreno para el Mega-Proyecto
mediante una de dos modalidades:
1. El aporte de las familias propietarias
de lotes titulados, por el mecanismo
de un fideicomiso, o 2. La adquisición
del terreno invadido del Estado
mediante el proceso de Iniciativa
Privada
Consiste en la elaboración de los expedientes
técnicos de habilitación urbana y de edificación
de viviendas y equipamiento urbano, con la
conceptualización bioclimática-sostenible y
demás aspectos técnicos del NAMA de
Construcción Sostenible con Visión de Ciudad.
De ser posible y necesario, se coordina con el
Programa Nacional de Saneamiento Urbano y
con el Programa Mejoramiento Integral de
Barrios

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 8
 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
1. Los Mega-Proyectos de Vivienda, orientados a los Barrios Urbano-Marginales, potencialmente
podrían beneficiar a más de UN MILLÓN DE FAMILIAS, tanto en áreas tituladas por COFOPRI
como en áreas invadidas del Estado a ser recuperadas.
2. El MVCS debe PONTENCIAR el PROGRAMA GENERACIÓN DE SUELO URBANO –PGSU-, con el
objetivo de que actúe como PROMOTOR INMOBILIARIO PÚBLICO, coordine las inversiones
públicas en infraestructura y equipamiento urbano y promueva la inversión privada en vivienda.
3. Dada la actual aplicación «Flat» del Bono Familiar Habitacional, el Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento debe INCENTIVAR la densificación de la Vivienda de Interés Social,
otorgando mejores condiciones del SUBSIDIO para las familias beneficiarias y para los
promotores inmobiliarios.

4. El MVCS debe PROMOVER PROYECTOS PILOTO en diferentes Regiones y para ambos casos (lotes
titulados y terrenos invadidos del Estado), en sinergia conjunta con los Gobiernos Regionales,
Provinciales, Distritales y de Centros Poblados, con la finalidad de determinar las fuentes de
inversión pública en agua-desagüe, electrificación, infraestructura vial y equipamiento urbano.

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 9
 Ejemplo 1:

MEGA-PROYECTO DE VIVIENDA EN LOTES TITULADOS

POR COFOPRI EN EL CENTRO POBLADO ALTO TRUJILLO

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 10
 Trujillo Alto:
• Distritos nuevos de Florencia de Mora, La Esperanza y El
Porvenir (próximo distrito de Alto Trujillo).
• Terreno eriazo del Estado (Chavimochic).
• Crecimiento horizontal por invasión.
• Procesos de adjudicación de lotes (80% titulados).
• Nueva área de expansión urbana al N.E. – 398 Hás.
(Ciudad Bicentenario Alto Trujillo).

Trujillo Bajo:
• Distritos consolidados de Trujillo y Víctor Larco.
• Terreno Privado saturado.
• Densificación.
• Crecimiento vertical por inversión.
• Nueva área de expansión urbana al S.O. – 325 Hás.
(cañaverales de Agroindustrial Laredo).

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 11
 A • Terreno de 344 Hectáreas, dividido en
6 Sectores.
• 10,438 lotes entregados por Programa
de Ocupación Guiada 1995-2006
• 8,338 lotes titulados por COFOPRI
• 2,100 lotes informales por ocupación
entre 2005 y 2006
• 70% de viviendas de adobe
• 80% de viviendas de un piso
A • Servicios: agua-desagüe y electricidad
• Pistas afirmadas

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 12
Fuente: Diagnóstico del Plan de Desarrollo
Urbano Metropolitano de Trujillo

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 13
 Ejemplo 1.1:

CONCEPTUALIZACIÓN EN EL BARRIO 2
DEL CENTRO POBLADO ALTO TRUJILLO

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 14
Crecimiento por Invasión Desarrollo por Inversión

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 15
Crecimiento por Invasión Desarrollo por Inversión

http://tikinti.org/residencial-por-pranay-singh-ong-ongcom.html
RE-
URBANIZACIÓN
Norma TH.060
R.N.E.

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 16
 Crecimiento por Invasión
• Mil Familias en mil lotes de 120 m2 c/u,
Titulados por COFOPRI
• Edificable por lote por piso: 84 m2 (70%)
• Densidad Bruta: 221 habitantes/Hectárea
• Conexión domiciliaria de agua, desagüe y
electricidad
• 80% de viviendas de Adobe (1 piso)
• Pistas afirmadas de tierra (sin veredas)
• Áreas de Recreación Pública con pocas
áreas verdes, mínimo equipamiento y nulo
mantenimiento
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO
Desarrollo por Inversión
http://tikinti.org/residencial-por-pranay-singh-ong-ongcom.html
• 4,687 VIVIENDAS SOSTENIBLES: Mil Dptos. de 90 m2
para las familias originarias, Mil Dptos. de 75 m2 para
venta/alquiler y 2,687 Dptos. de 65 m2 para venta/
alquiler.
• Conjuntos Residenciales con edificios de 5 pisos con
diseño urbano-arquitectónico Bioclimático
• Densidad Bruta: 1,035 habitantes/Hectárea
• Conexión domiciliaria para ahorro de agua y energía
eléctrica
• Planta de tratamiento de aguas residuales –PTAR-
para re-uso y regadío de áreas verdes
Mayo 2016 17
 Crecimiento por Invasión
•No hay colegios ni postas médicas
• No hay equipamiento barrial (biblioteca,
local comunal, cunas, etc.)
•Comercio vecinal (bodegas)
• Recolección semanal de residuos sólidos
(camión compactador municipal)
• Regado de jardines con agua potable
• Alta incidencia de afecciones bronco-
pulmonares por exceso de polvo
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO
Desarrollo por Inversión
http://tikinti.org/residencial-por-pranay-singh-ong-ongcom.html
•Red de Ciclovías y alamedas peatonales
• Se cuadriplica el Área de Recreación Pública
• Se duplica el Área para Educación y para Otros Fines
(Posta Médica, Local Comunal, Biblioteca, etc.)
•Comercio Vecinal y Comercio Zonal
• Planta de tratamiento de residuos sólidos (reciclaje de
inorgánicos / producción de bio-gas y bio-abono de
orgánicos)
• Empresas comunales de alimentación, de construcción
civil y de tratamiento de desechos sólidos y líquidos –
orgánicos e inorgánicos
• Seguimiento Social pre, durante y post proceso
Mayo 2016 18
 Ejemplo 1.2:

EXPLORACIÓN DE TERRITORIO EN EL BARRIO 3B

DEL CENTRO POBLADO ALTO TRUJILLO

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 19
EXPLORACIÓN DE TERRITORIO
I. Se ha elaborado un piloto de exploración de territorio, para lo cual se
cuenta con la siguiente información:
• Zonificación del Uso de Suelos del Centro Poblado Alto Trujillo.
• Base gráfica de Titulación de más de 10 mil lotes urbanos
residenciales, comerciales e industriales.
• Base de datos de Catastro.
• Diagnóstico del Plan de Desarrollo Urbano Metropolitano de
Trujillo.
• Aerofotografía y recorridos virtuales de Google Earth
II. El Centro Poblado Alto Trujillo está dividido en 6 Barrios, algunos de los
cuales están sub-divididos en sectores.
III. Se observa homogeneidad en todos los Barrios en cuanto a la morfología
espacial, tipología residencial –predominando el unifamiliar- y material
de construcción –aproximadamente el 70% de las viviendas son de barro
(adobe o ladrillo crudo).
IV. Se ha elegido como piloto un conjunto de nueve manzanas del Barrio
3B.
V. Se ha corroborado la información catastral con los recorridos virtuales en
Google Earth, determinando los diferentes casos de ocupación, como
son: casas de 1 y 2 pisos, material barro, ladrillo y concreto, casas de
Techo Propio modalidad Construcción en Sitio Propio –TP-CSP-, casas en
venta, lotes vacíos, lotes vacíos cercados y equipamiento –losas
deportivas, mercado y colegio-.
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO
ANÁLISIS
Toda el área formal del Centro Poblado cuenta con electrificación y
abastecimiento de agua, y gran parte con conexión de alcantarillado.
Menos del 5% de vías vehiculares están asfaltadas.
El trazo urbano de todos los Barrios contiene adecuadas áreas para el
equipamiento urbano, en función a la zonificación residencial vigente que es
de DENSIDAD MEDIA (1,300 hab/HÁ).
Todo el Centro Poblado en su conjunto reúne las condiciones adecuadas para
emprender Mega-Proyectos Habitacionales que prioricen la Vivienda Social.
El análisis del Barrio 3B, corrobora las condiciones señaladas para aplicar el
Modelo propuesto. Siguientes pasos:
1) Seleccionar el territorio (se estima que 9 manzanas es un área razonable
para alcanzar la rentabilidad debida).
2) Elaborar un estudio de mercado para determinar la intención de compra y
la capacidad económica de los potenciales compradores de vivienda en
los alrededores del Centro Poblado. Enfocar el estudio hacia las familias
invasoras que no han sido tituladas por COFOPRI.
3) Elaborar la Conceptualización y el Anteproyecto Urbano-Arquitectónico
del Mega-Proyecto, con fines de análisis de cabida y de difusión entre las
familias involucradas. Alcanzar la máxima densidad posible, que equivale
a quintuplicar aproximadamente la población actual. Asimismo,
incorporar criterios de sostenibilidad (diseño bioclimático – ahorro de
agua y electricidad – disminución de gases de efecto invernadero), a fin de
captar “fondos verdes” para financiar el proyecto.
4) Aportar los lotes residenciales a un Fideicomiso, como inversión de las
familias involucradas.
Mayo 2016 20
UBICACIÓN DEL BARRIO 3B

Fuente: Google Earth

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 21
ZONIFICACIÓN DEL BARRIO 3B

Fuente:
Plano de Zonificación
de Trujillo
(O.M. N° 01-2012-MPT

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 22
BARRIO 3B – DELIMITACIÓN DE ÁREA DE ESTUDIO Área de Estudio
60,575 m2
6.06 Hás
(no incluye las
Vías perimétricas)
7 Manzanas
Residenciales
244 Lotes
(Promedio:
7 x 20 = 140 m2
8 x 20 = 160 m2)
Predominante:
Casa Unifamiliar
de Adobe 1 piso
2 Manzanas de
Equipamiento
Delimitación:
Norte: Ca. Islandia
Este: Ca. Alemania
Sur: Av. Dinamarca
Oeste: Av. Albania

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 23
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 24
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 25
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 26
 Ejemplo 2:

MEGA-PROYECTO DE VIVIENDA EN LOTES TITULADOS

POR COFOPRI EN EL DISTRITO DE ATE - LIMA

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 27
ANTECEDENTES
El distrito de Ate se encuentra en constante crecimiento urbano desde hace más de
cuatro décadas.
Todas las posibles áreas de expansión urbanas han sido zonificadas. Sin embargo, el
crecimiento es caótico producto de las invasiones. En dicho contexto, COFOPRI ha
titulado más de 70 mil lotes residenciales, comerciales e industriales, de acuerdo a
la normativa anterior que permitía la titulación a familias con posesión anterior al
año 2005.
EXPLORACIÓN DE TERRITORIOS
I. Se ha elaborado un piloto de la técnica de exploración de territorios en el
Distrito de Ate, para lo cual se cuenta con la siguiente información:
• Zonificación del Uso de Suelos del Distrito de Ate.
• Base de datos y gráfica de Titulación de más de 70 mil lotes urbanos
residenciales, comerciales e industriales.
• Base de datos y gráfica de Catastro.
• Aerofotografía y recorridos virtuales de Google Earth
II. Las áreas del distrito son mayoritariamente ocupadas por lotes residenciales.
III. Se ha dividido dichas áreas en cuadrantes, denominados Sectores A, B, C y D.
IV. Se ha elaborado acercamientos gráficos de cada Sector, tanto de la información
de formalización como la catastral.
V. En los planos de información gráfica catastral de cada Sector, se ha señalado
(con perímetro celeste) las edificaciones que cuentan con tres o más pisos, de
modo de descartarlas, mantenerlas en reserva o en observación, para los casos
de territorios seleccionados que las tuvieren.
VI. En el Sector B se ha consignado dos casos de Territorios propuestos.
VII. En el Sector C se ha señalado un caso de inversión inmobiliaria en ejecución y
venta.
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO
ANÁLISIS
Se observa una gran cantidad de lotes no-titulados, debido probablemente a que
la ocupación es del año 2005 en adelante. Para ello, la norma vigente ha ampliado
la fecha de posesión hasta el 24 de noviembre del 2010, siempre y cuando las
familias accedan a la compra del lote por titular.
El distrito tiene un crecimiento urbano lineal cuyo eje es la Carretera Central, y
transversal en la margen izquierda del río Rimac, sobre un conjunto de
quebradas. Debido a ello, gran parte del territorio es agreste, observándose
ocupaciones informales en terrenos con fuertes pendientes.
Las áreas aledañas a los primeros kilómetros de la Carretera Central son las más
antiguas, donde se da usos de suelo mixto industrial, comercial y residencial. Las
zonas más alejadas son predominantemente residenciales y denotan en muchos
casos serias deficiencias urbanísticas, en cuanto a secciones viales, áreas de
equipamiento urbano, accesibilidad para personas con discapacidad, transporte
público masivo, rutas de evacuación adecuadas en caso de siniestros, etc.
Asimismo, las ocupaciones en laderas tienen problemas ambientales relacionados
con la recolección de desechos líquidos y sólidos.
Además de la informalidad en parte de la ocupación del territorio, se observa
informalidad en la edificación de las viviendas, principalmente relacionadas con la
seguridad estructural, a pesar del –aparente- buen nivel de resistencia del suelo
en general, por la formación rocosa del mismo.
No obstante, la actividad constructiva es permanente y denota importante
inversión que se materializa, en algunos casos, en edificaciones de tres, cuatro y
hasta cinco pisos, sin ningún tipo de subsidio del Estado.
Mayo 2016 28
DISTRITO DE ATE - ZONIFICACIÓN y SECTORES DE ANÁLISIS

C D

A B

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 29
DISTRITO DE ATE - ÁREAS FORMALIZADAS y SECTORES DE ANÁLISIS

C
D

B
A

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 30
DISTRITO DE ATE - ÁREAS CATASTRADAS y SECTORES DE ANÁLISIS

C
D

B
A

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 31
 ANÁLISIS

El área norte comprendida entre la Carretera

Central y la Av. Alfonso Ugarte, está totalmente
consolidada.
Al comparar los planos de Áreas Formalizadas y
Áreas Catastradas, se observa hacia las periferias,

SECTOR

B
amplias zonas de ocupación informal con lotes de
uso residencial, principalmente sobre terrenos con
fuertes pendientes.
Se ha detectado dos posibles Casos para mega-
proyectos de vivienda social en asentamientos
humanos antiguos, con ocupación parcialmente
formal e informal.
ÁREAS
CATASTRADAS
(Edificaciones con
contorno celeste
tienen 3 a más
pisos) EXPLORACIÓN DE
TERRITORIO
CASO 1
4 Hectáreas

EXPLORACIÓN DE
TERRITORIO
CASO 2
1.7 Hectáreas

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 32
SECTOR

B
ÁREAS
FORMALIZADAS

EXPLORACIÓN DE
TERRITORIO
CASO 1
4 Hectáreas

EXPLORACIÓN DE
TERRITORIO
CASO 2
1.7 Hectáreas

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 33
 ANÁLISIS

El Sector C contiene inversiones

inmobiliarias cercanas a la carretera
central, como el Condominio Las
Torres de Santa Clara, e inversiones
INVERSIÓN
de tipo recreacional, como la Granja
INMOBILIARIA
Azul Country Club de Golf.
Condominio
El crecimiento periférico de este
Las Torres de
Sector tiende a ser más formal
Santa Clara II
(altura Km. 10.5 debido a algunas urbanizaciones que
Carretera Central) se han desarrollado.
No obstante, todavía existe vastas
áreas con vías vehiculares afirmadas
y, probablemente, sin alcantarillado.

SECTOR
Además, pese a que la zonificación

C
residencial es, en general, de
Densidad Media, la vivienda es
Granja Azul Country unifamiliar de uno o dos pisos,
Club de Golf predominantemente.
Se observa potencial para el
desarrollo de megaproyecto de

ÁREAS
vivienda social en el Centro Poblado
Sector Santa Clara y aledaños. Se
CATASTRADAS requiere mayor análisis legal debido
(Edificaciones con a que no se encuentra titulado por
COFOPRI, pese a tener zonificación
contorno celeste
RDM.
tienen 3 a más
pisos) Centro Poblado
Sector Santa Clara

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 34
 INVERSIÓN
INMOBILIARIA
Condominio
Las Torres de
Santa Clara II
(altura Km. 10.5
Carretera Central)

SECTOR

C
ÁREAS
FORMALIZADAS

Centro Poblado
Sector Santa Clara

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 35
 EXPLORACIÓN DE TERRITORIO - CASO 1
SECTOR DE ANÁLISIS “B”

1
5
4
6

2
3

2
1
3
ANÁLISIS
Terreno de 4 hectáreas, ocupado
por vivienda unifamiliar de uno y
dos pisos sobre la vía principal, y de
un piso al interior. Pendiente de 70
4 a 100% aproximadamente, elevada
hacia el oeste.
5 6

Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 36
 EXPLORACIÓN DE TERRITORIO
CASO 2
SECTOR DE ANÁLISIS “B”

ANÁLISIS
Terreno de 1.7
hectáreas, ocupado por
vivienda unifamiliar de
uno y dos pisos sobre la

2
vía principal, y de un piso
al interior. Pendiente de
30 a 50%
aproximadamente,
elevada hacia el oeste.

4 5
Mega PROYECTOS de VIVIENDA en Lotes Titulados y/o en Terrenos Invadidos del ESTADO Mayo 2016 37