Servigro Safor S.L.

Valoración

VALORACIÓN DE LAS PARCELAS AGRÍCOLAS INCLUIDAS EN LA

EXPROPIACIÓN FORZOSA PARA LA ADQUISICIÓN DE LOS TERRENOS
NECESARIOS PARA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DEL PLAN ESPECIAL
NARENG’S. LA LLOSA DE RANES.

UBICACIÓN ZONA A VALORAR: TÉRMINO MUNICIPAL DE LA LLOSA DE RANES.

PETICIONARIO: AJUNTAMENT DE LA LLOSA DE RANES

EL INGENIERO TÉCNICO AGRÍCOLA: JOSÉ RAMÓN FRASQUET GOSP

1.- ANTECEDENTES

Las fincas a valorar están incluidas en la U.E. UZ-R4, término municipal de La Llosa de Ranes. Son
fincas agrícolas dedicadas la mayoría al cultivo de naranjos, observándose algunas donde se cultiva
juntos naranjos y frutales, también se observan algunos árboles diseminados de frutales y
ornamentales.

La necesidad de disponer de los terrenos incluidos en el Plan Especial Nareng’s, e iniciar las obras del
pabellón municipal, se valoró la afección producida, consistente en indemnizar el valor de la renta
anual (ingresos – gastos), durante los años hasta que se ejecute las obras de reparcelación.

Al no haberse establecido la cesión amistosa, por mutuo acuerdo, de los terrenos afectados, se
procede a valorar los terrenos, determinando las indemnizaciones que se consideran adecuadas a la
afección producida por la ejecución de las obras del Plan Especial Nareng’s

2.- OBJETO DE LA TASACIÓN

Valorar los terrenos incluidos en el expediente de expropiación forzosa motivado por las obras del
Plan Especial Nareng’s.

3.- DESCRIPCIÓN DEL MEDIO FISICO.

Las parcelas a valorar están situadas en el término municipal de La Llosa de Ranes, ubicadas al
Sureste de la población, margen derecha de la carretera de Xátiva. Son parcelas agrícolas en su
mayoría dedicadas al cultivo de naranjos, y unas pocas a frutales, observándose algunas donde se
cultivan juntos cítricos y frutales, también se observan algunos árboles frutales y ornamentales. Las

Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq 46700 Gandía Tel-fax: 962875844 1

fincas pertenecen a varios propietarios, siendo la media de las explotaciones de 3 hg. Es una zona
agrícola donde el cultivo de agrios es el más importante, siendo los frutales y hortícolas de poca
importancia. La climatología es la típica de la zona, temperatura media mensual es uniforme y
elevada para todos los meses del año aumentando de forma gradual desde los 11,1 ºC de diciembre
hasta los
24,9 ºC de agosto; las heladas en los meses de enero y febrero son escasas, presentándose en años
excepcionalmente fríos; el régimen térmico es Marítimo Cálido. El suelo que predomina es el franco-
arcilloso con alta permeabilidad, niveles de caliza moderado y baja salinidad. Actualmente la zona
tiene implantado el riego a goteo mediante hidrantes por los cuales se distribuye el agua a las
parcelas.

4.- RELACIÓN DE FINCAS A EXPROPIAR.

Relación de parcelas iniciales y usos:

Nº FINCA, CULTIVO Datos catastrales Superficie afectada

m2
polígono parcela

33 CÍTRICOS Y FRUTALES. CLEMENVILLA Y 6 33 2870,72

CIRUELOS
106 CÍTRICOS: NAVELINA 6 106 43,83
107 CÍTRICOS: NAVELINA 6 107 402,30
121 CÍTRICOS Y FRUTALES. CLEMENVILLA Y 6 121 727,63
CIRUELOS
124 CÍTRICOS: NAVELINA 6 124 644,56
125 CÍTRICOS: NAVELINA 6 125 2.328,80

126 CÍTRICOS: NAVELINA 6 126 1.994,02

127 IMPRODUCTIVO. CANAL DE RIEGO 6 127 43,98
128 BARBECHO 6 128 95,02

5.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA.

Clasificación: SUELO NO URBANIZABLE

Calificación: SUELO NO URBANIZABLE COMÚN

Según el Planeamiento General Vigente a la fecha en el término municipal de La Llosa de Ranes

(Valencia), la clasificación catastral es de SUELO RÚSTICO.

5.- BIENES Y DERECHOS AFECTADOS.

Las afecciones producidas en las fincas de referencia son:

a) Expropiación en pleno dominio de los terrenos sobre los que se han de construir o en su caso
ocupar, las instalaciones.
6.- CRITERIOS DE VALORACIÓN. LEGISLACIÓN A APLICAR

Los criterios de valoración aplicables son los establecidos en el Real Decreto Legislativo 2/2008, del
20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del
Suelo.
La superficie a expropiar a efectos de la valoración se considera Suelo Rural (articulo 12 del citado
decreto).
Por tratarse de suelo rural, es de aplicación el artículo 23 del referido Real Decreto
2/2008
“a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea
superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la
valoración”.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean
susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios
técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que con
carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se
descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función
de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de
actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya
aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo
ello en los términos que reglamentariamente se establezcan”.

Valoración del suelo.

En consecuencia con el referido Real Decreto Legislativo 2/2008, el terreno se tasará mediante
la capitalización de la renta anual o potencial, la que sea mayor, es decir mediante el método de
valoración analítica, según la cuenta de gasto e ingresos. En plantaciones regulares el valor así
obtenido es la suma del vuelo y el suelo

En las plantaciones no regulares (diseminados), el arbolado se valorará por unidad aplicando el

método de valoración de árboles sustituibles o no sustituibles, en función del tamaño o diámetro
del tronco.

Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia

del suelo, se tasarán por el método de coste o reposición según su estado en el momento de la
práctica de la valoración.

Costes de cultivo
Se considera que a la fecha se ha realizado el 70% de los gastos de cultivo, considerado en las
tablas anexas como total gastos.

Premio de afección.
Se abonara un 5% del valor obtenido
7.- METODOLOGÍA DE VALORACIÓN

Valor del suelo agrícola con plantación estable:

El principal cultivo que se realiza en la zona es de naranjos, siendo la Navelina la variedad que
predomina; el cultivo de frutales es de escasa importancia, en algunos casos cultivados junto a
naranjos y otros como árboles dispersos en campos de naranjos.

En consecuencia con el referido Real Decreto Legislativo 2/2008, el terreno se tasará mediante la
capitalización de la renta anual o potencial, la que sea mayor, es decir mediante el método de
valoración analítica, según la cuenta de gasto e ingresos que se refleja en el ANEXO I que se
acompaña del cultivo real y potencial de la zona, resultando el valor de una hectárea de terreno de
naranjos de 94.237 €.

En el caso de presentarse en la finca el cultivo combinado de cítricos y frutales, se valorara como

cítricos, pues el precio superior de la fruta se compensa por su mayor coste de producción.

Valor de árboles frutales y ornamentales dispersos

Consideraciones previas:
• El suelo y el clima de la zona a estudio es idónea pare el desarrollo de las especies vegetales a
valorar.
• No existe ningún factor limitante que impida el desarrollo normal de las especies a estudio.
• La zona a estudio es una zona agrícola, en la que predomina el cultivo de cítricos y
frutales.

a) Tasación de árboles sustituibles

Se adopta el método de reposición de árboles ornamentales casi sustituibles. Como árboles casi
sustituibles se pueden definir aquellos que se pueden sustituir por otro de la misma especie y seguir
teniendo las mismas funciones ornamentales del árbol a sustituir, con la particularidad de que el árbol
que se replanta tiene unas dimensiones y edad ligeramente inferior al árbol a sustituir. Se aplica la
formula:
P + C
t
V= (1+r) x H
Pa

El gasto de formación no se aplica al no realizarse practicas culturales especificas y desarrollarse en

parcelas agrícolas cultivadas.

Edificaciones, construcciones e instalaciones

Básicamente son cerramientos e instalaciones de riego a goteo

Método del costo de reposición.-

CRN = CRB – depreciaciones que lo afectan
Conceptos:
- El valor de las mejoras permanentes (cerramientos y goteo) será el valor de reposición
depreciándolo, cuando proceda, en función de la antigüedad, conservación y uso, tomando valores
entre 1 y 0,5.

Bases de valoración:
• Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE
de 16 mm a 207,75 €/hg, equivalente a 0,25 €/m2.

8.- RESUMEN VALORACIÓN

CUADRO RESUMEN VALORACIÓN

Nº FINCA VALOR € 5% AFECCIÓN TOTAL VALOR €

33 28.877,11 1.443,85 30.320,96
106 429,33 21,49 451,42
107 4.046,80 202,34 4.249,14
121 7.319,36 365,97 7.685,33
124 6.322,61 316,13 6.638,74
125 23.251,25 1.162,56 24.413,81
126 19.860,48 993,02 20.853,50
127 441,29 20,07 435,00
128 895,08 44,75 939,84

VALOR TOTAL FINCAS 96.032,75 €

Son: NOVENTA Y SEIS MIL TREINTA Y DOS EUROS CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS
(96.032,75).

EL Técnico que realiza la presente valoración, manifiesta, bajo promesa de decir verdad, que ha
actuado y en su caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo
que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y
que conoce las sanciones penales en las que podrá incurrir si incumpliere su deber como perito.

Gandía, julio del 2.011

Fdo: JOSÉ RAMÓN FRASQUET GOSP

Ingeniero Técnico Agrícola
Coleg. Nº 983
9.- VALORACIÓN

Finca 33 (parcela 33 políg. 6)

Suelo: 27.042,15 €
Finca rústica cultivada de cítricos y frutales, Clemenvilla y ciruelo Goldem Japam, edad media 18
años, marco de plantación 5,5 x 3,5 m en la Clemenvilla y 5,5 x 5,5 m en ciruelo. Estado fitosanitario
bueno con algunos árboles en mal estado. Producción en la Clemenvilla media de 200 @/hg y en
ciruelo de 800 kg/hg. Riego a goteo.
Superficie a expropiar: 2.870,72 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2
Valor suelo: 2.870,72 m2 x 9,42 €/m2 = 27.042,18 €

Costes de cultivo: 1.117,28 €

2.870,72 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 1.117,28 €

Construcciones e instalaciones: 717,68 €

• Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de
16 mm.
CRN = 2.870,72 m2 x 0,25 €/m2 x 1 = 717,68 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 28.877,11 €

Finca 106 (parcela 106 políg. 6)

Suelo: 412,87 €
Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 25 años. Marco de plantación
5 x 4,5 m, estado fitosanitario muy bueno con una producción media entre 300 y 350 @/hg. Riego a
manta
Superficie a expropiar: 43,83 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 43,83 m2 x 9,42 €/m2 = 412,87 €

Costes de cultivo: 17,06 €

43,83 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 17,06 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 429,93 €

Finca 107 (parcela 107 a y b, políg. 6)

Suelo: 3.789,66 €
Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 10 y 6 años. Marco de
plantación 5 x 4 m, estado fitosanitario muy bueno, producción media entre 300 y 350 @/hg ( se
considera la misma producción para las dos subparcelas).
Superficie a expropiar: 402,30 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 402,30 m2 x 9,42 €/m2 = 3.789,66 €

Costes de cultivo: 156,57 €

402,30 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 156,57 €

Construcciones e instalaciones: 100,57 €

• Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de
16 mm.
CRN = 402,30 m2 x 0,25 €/m2 x 1 = 100,57 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 4.046,80 €

Finca 121 (parcela 121 políg. 6)

Suelo: 6.854,27 €
Finca rústica cultivada de cítricos y frutales, Clemenvilla y ciruelo Santa Rosa, edad media 20 años,
marco de plantación 5 x 3 m en la Clemenvilla y 6 x 5 m en ciruelo. Estado fitosanitario regular-bueno,
20 % de fallos. Producción en la Clemenvilla media de 280 @/hg y en ciruelo de 300 kg/hg. Riego a
goteo.
Superficie a expropiar: 727,63 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 727,63 m2 x 9,42 €/m2 = 6.854,27 €

Costes de cultivo: 283,19 €

727,63 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 283,19 €

Construcciones e instalaciones: 181,90 €

• Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE de
16 mm.
CRN = 727,63 m2 x 0,25 €/m2 x 1 = 181,90 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 7.319,36 €

Finca 124 (parcela 124 políg. 6)

Suelo: 6.071,75 €
Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 25 años. Marco de plantación
5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción estimada superior a las 300 @/hg. Riego a manta
Superficie a expropiar: 644,56 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 644,56 m2 x 9,42 €/m2 = 6.071,75 €

Costes de cultivo: 250,86 €

644,56 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 250,86 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 6.322,61 €

Ferrocarril de Alcoy 4, baj-izq 46700 Gandía Tel-fax: 962875844 1

Finca 125 (parcela 125 políg. 6)

Suelo: 21.937,29 €
Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 20 años. Marco de plantación
5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción estimada superior a las 300 @/hg. Riego a manta
Superficie a expropiar: 2.328,80 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 2.328,80 m2 x 9,42 €/m2 = 21.937,29 €

Costes de cultivo: 906,36 €

2.328,80 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 906,36 €

Valor arbolado no cítrico: 407,60 €

• 2 frutales (Granado y Níspero) jóvenes, entre 14 y 18 cm. de diámetro, en buen estado y
cuidados. Valor estimado frutal: 60,15 €
Valor de los frutales: 2 x 60,15 € = 120,30 €

• 1 ejemplar de MORUS ALBA “morera” de 60 cm de diámetro, en buen estado y

cuidada. Valor de la morera: 287,30 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 23.251,25 €

Finca 126 (parcela 126 políg. 6)

Suelo: 18.783,66 €
Finca rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 20 años. Marco de plantación
5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción estimada en 350 @/hg. Riego a manta
Superficie a expropiar: 1.994,02 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 1.994,02 m2 x 9,42 €/m2 = 18.783,66 €

Costes de cultivo: 776,07 €

1.994,02 m2 x 0,556 €/m2 x 0,70 = 776,07 €

Valor arbolado no cítrico: 300,75 €

• 5 frutales (Melocotonero, Granado, Níspero, Albaricoquero y Kaki) jóvenes, entre 14 y 18 cm. de
diámetro, en buen estado y cuidados.
Valor estimado frutal: 60,15 €
Valor de los frutales: 5 x 60,15 € = 300,75 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 19.860,48 €

Finca 127 (parcela 127 políg. 6)

Suelo: 414,29 €
Finca rústica sin cultivo, canal de riego
Superficie a expropiar: 43,98 m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 43,98 m2 x 9,42 €/m2 = 414,29 €

Costes de cultivo: 0 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 414,29 €

Finca 128 (parcela 128 políg. 6)

Suelo: 895,08 €
Finca rústica sin cultivo, Barbecho.
Superficie a expropiar: 95,02m2
Valor base del suelo estimado: 9,42 €/m2

Valor suelo: 95,02 m2 x 9,42 €/m2 = 895,08 €

Costes de cultivo: 0 €

VALOR DE INDEMNIZACIÓN: 895,08 €

ANEXO I: COSTES DE CULTIVO DE UNA Ha DE CÍTRICOS EN VALENCIA
Cultivo convencional, con riego a goteo
Plantación en plena producción y arbolado completo
I .- Ingresos:
Producción: 45.500 kg/Ha (350 @/hg)
Precio venta; 0,24 €/ kg ( media años 2007-2009 en Navelina y Clemenvilla)
Ingresos: 13.104 €/Ha

Fuentes: publicaciones oficiales de la Secretaria General Técnica del MARM

II .- Gastos: parámetros actualizados, fuente Julia y Server (2000)

1.- Costes variables 2.- Costes fijos

1.1. Agua de riego 961,62 2.1. Maquinaría propia 121,05
1.2. Fertilizantes 449,83 2.2. Reposición plantas 75,96
1.3. Fitosanitarios 1098,91 2.3. Amortización explotación 278,26
1.4. Otros 80,35 2.4. Intereses 292,17
1.5. Contratos laboreos/máquina 137,64 2.5. Impuestos, cuotas y seguros 357,55
1.6. Costes variables maquina propia 95,91
1.7. Mano de obra 2.6 Intereses cap. Circulante: 290,46
1.7.1. Poda 659,66 Total costes fijos: 1.415,45 €
1.7.2. Aplicación fertilizantes 136,11
1.7.3. Tratamientos fitosanitarios 312,59
1.7.4. Transporte y otros. 216,91
Total costes variables: 4.149,53 €

Total gastos: 5.564,98 €

III .- Renta de la tierra

Rendimiento bruto ( Rb = i-g) = 7.539,02

Beneficio empresarial (b = 50% Rb) = 3.769,51
Renta de la tierra (R = Rb – b) = 3.769,51
Tasa de capitalización “r” = 4% (valor adoptado por estar a la fecha el rendimiento de la deuda pública
del estado en mercados secundarios entre 2 y 6 años al 2,36 % y su aplicación alejaría de forma
significativa el resultado de la valoración respecto a los precios de mercado del suelo rural.

Aplicando la expresión de capitalización: V = R/r

VALOR HECTÁREA DE NARANJOS: 94.237,75

€
ANEXO II: VALOR DEL ARBOLADO NO CÍTRICOS

Valor plantas en vivero:

Los precios que a continuación se describen corresponden a plantas en vivero, en contenedor o

cepellón, en buen estado fitosanitario y perfectamente acondicionadas para su recepción.

Precio en vivero de las plantas a estudio

Especie/variedad Presentación Altura/Circunf. Precio (Pm)

(cm.) Euros
MORERA
C 16-20 36,34
FRUTALES
C 8/10 25

Fórmula a aplicar:
P + C
t
V = ------------ (1+r) x H
Pa

donde:

V = valor del árbol a sustituir

P = precio de mercado del árbol cuasi sustituible
C = coste de transplante
Pa = probabilidad de arraigue
r = tasa interna de rendimiento
t = diferencia en años entre el árbol a sustituir y el árbol cuasi sustituible
H = índice corrector
Valores:
Variable Frutales Morera
P 22 36,34
C P x 0,40 P x 0,40
Pa 0,85 0,85
r 4% 4%
t 13 40
H 1 1

Sustituyendo en la formula
Valor frutal: 68,35 €
Valor de la morera: 287,29 €
ANEXO III: VALOR INSTALACIÓN RIEGO A GOTEO

Método del costo de reposición.-

CRN = CRB – depreciaciones que lo afectan

Bases de valoración:
• Instalación riego localizado en parcela con goteo autocompensante de 3,5 l. y manguera de PE
de 16 mm a 207,75 €/hg, equivalente a 0,25 €/m2
• Las instalaciones del riego a goteo en las parcelas es reciente, manteniendo plenamente su
función. Se adopta el valor 1
ANEXO IV: PLANOS

PLANO I: PLANO TOPOGRÁFICO-PARCELARIO