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URBANA-LOTIZACION
1. CONCEPTO Y CARACTERISTICAS
1.1. CONCEPTOS GENERALES
PLANO DE LOTIZACION
HABILITACION URBANA
URBANA-LOTIZACION
2. CARACTERISTICAS DE DIBUJO:
Las delimitaciones de las manzanas urbanas se harán con un grosor de línea de 0.6
El diseño del lote y el diseño de vivienda son interdependientes. Los lotes le permiten a la
gente el retraerse dentro de sus enclaves privados y minimiza el contacto social; los lotes
más pequeños agrupados pueden facilitar más interacción social, lo cual cede un número
de beneficios para la seguridad comunitaria y el bienestar. Pero en cualquier caso, las
dinámicas sociales de un vecindario dependen de un número de factores que resultan de
las decisiones de diseño hechas por los técnicos profesionales. Estos incluyen el tamaño
de los retiros de la calle, bien sean características como pórticos, barandas y patios se
fomentan o se requieren como parte del desarrollo de la vivienda.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
CONCEPTOS RELACIONADOS
3. CONCEPTOS RELACIONADOS
Urbanizaciones
Zonificación:
Es la distribución normativa de los usos de suelo de la ciudad, constituyendo un
instrumento básico para el planeamiento de desarrollo urbano.
La zonificación se concibe, en la práctica del planeamiento, generalmente como un
esquema de subdivisión de un área urbana con propósito de regular sus usos, la
densidad de población, tamaño de lotes, tipo de estructuras etc.
Lote:
Lote mínimo:
Superficie mínima que debe tener un terreno urbano según el uso asignado.
Lote normativo:
Manzana
Lote o conjunto de lotes limitados por vías vehiculares, vías peatonales o áreas de uso
público, en todos sus frentes. Las manzanas estarán conformadas por un lote único o
por un conjunto de lotes y estarán delimitadas por vías públicas, pasajes peatonales o
parques públicos.
En los casos de habilitaciones urbanas de lote único, deberán considerarse áreas para
la instalación de estaciones de transformación en superficie o subterráneas.
La longitud mayor de cada manzana en habilitaciones para vivienda taller no debe
exceder de 200 Ml., y en otros tipos de habilitaciones para vivienda no deberá exceder
de 300 Ml.
Todos los lotes deben tener acceso desde una vía pública con tránsito vehicular o
peatonal.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Área urbana:
CONCEPTOS RELACIONADOS
Es la superficie de la ciudad actualmente ocupada con actividades urbanas (suelo
urbano) y las áreas de expansión urbana programadas por el Plan Director, destinadas
a albergar actividades urbanas(suelo urbanizable). Constituye el territorio sujeto a las
disposiciones legales de zonificación urbana.
Densidad Poblacional
Densidad Bruta:
Densidad Neta:
Aportes:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Son las contribuciones obligatorias del área total de terreno a ser habilitado que sirven
como reserva de áreas para el equipamiento básico. Están establecidos
CONCEPTOS RELACIONADOS
normativamente por el Reglamento Nacional de Edificaciones R.N.E.
Infraestructura Urbana:
Son las instalaciones necesarias para el óptimo desarrollo de las actividades urbanas,
comprende básicamente las redes de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica,
telecomunicaciones y las vías urbanas.
Área Libre:
Área rural:
Es el área establecida en los Instrumentos de Planificación Territorial que está fuera de
los límites urbanos o de expansión urbana.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Área urbana:
Es el área destinada a usos urbanos, comprendida dentro de los límites urbanos
establecidos por los Instrumentos de Planificación Territorial.
CONCEPTOS RELACIONADOS
Altura de Edificación:
Línea de Propiedad:
Es la línea que delimita el lote o predio del espacio público (líneas, parques, etc.).
Es la línea que delimita el plomo de las fachadas en un espacio urbano (calles, plazas,
alamedas, etc.).
Predio:
Retiro Municipal:
Estacionamiento:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Número de espacios mínimos
para el estacionamiento de
vehículos. Estos espacios
deberán reservarse dentro de
los límites del lote o en zonas
expresas de acuerdo a la
normatividad.
Calzada o pista:
CONCEPTOS RELACIONADOS
Conjunto residencial:
Densificación:
Demolición:
Es la obra que se ejecuta para eliminar parcial o totalmente una edificación existente.
Frente mínimo:
Lindero que limita con un acceso vehicular o peatonal. Se mide entre los vértices de los
linderos que intersecan con él.
Limite de propiedad:
Es cada uno de los linderos que definen la poligonal que encierra el área de un terreno
urbano o rústico.
Limite de edificación: Es la línea que define hasta donde puede llegar el área
techada de la edificación.
Vivienda multifamiliar:
Vivienda unifamiliar:
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Unidad de vivienda sobre un lote único.
NORMATIVIDAD RELACIONDA
4. NORMATIVIDAD RELACIONADA
Artículo 1.- Las normas técnicas contenidas en el presente Título se aplicarán a los
procesos de habilitación de tierras para fines urbanos, los cuales deben estar sujetos al
Plan Urbano de cada localidad, conforme a la zonificación asignada.
URBANA-LOTIZACION
Artículo 3.- Las normas técnicas desarrolladas en el presente Título contienen los
elementos necesarios para la habilitación de terrenos que permitan un adecuado
desarrollo de las diferentes actividades urbanas propias de una ciudad. Estas normas
comprenden lo siguiente:
Artículo 4.- Las normas técnicas del presente Título comprenden también:
URBANA-LOTIZACION
- Redes de alumbrado público.
- Subestaciones eléctricas.
- Redes e instalaciones de comunicaciones.
Artículo 5.- Las habilitaciones urbanas podrán ejecutarse en todo el territorio nacional,
con excepción de zonas identificadas como:
NORMATIVIDAD RELACIONDA
c) Reserva nacional.
Artículo 39.
URBANA-LOTIZACION
39.2 El proceso de habilitación para fines de vivienda, (incluido en laderas) se
efectuará de acuerdo con las normas específicas del Capítulo II del presente Título y
complementariamente con lo establecido en el Titulo II del R.N.E. y la ley Nº 29090
Ley de regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones.
39.4 Toda habilitación o remodelación urbana para uso mixto o compatible con el de
vivienda, se ajustará a lo dispuesto en el Título I del presente Reglamento.
Artículo 40
NORMATIVIDAD RELACIONDA
ÁREA FRENTE
TIPO DENSIDAD CLASE DE MINIMA MÍNIMO TIPO DE
POBLACIONAL DENSIDAD DE LOTE DE LOTE VIVIENDA
menor a 1300
1 Hab/Ha BAJA DENSIDAD (R1) 450 Mt2 15 ML UNIFAMILIAR
menor a 1300
2 Hab/Ha BAJA DENSIDAD (R2) 300 Mt2 10 ML UNIFAMILIAR
3 1300 Hab/Ha DENSIDAD MEDIA (R3) 160 Mt2 8 ML UNIFAMILIAR
4 1300 Hab/Ha DENSIDAD MEDIA (R4) 90 Mt2 6 ML UNIFAMILIAR
D. MEDIA (R3 y R4) ALTA (R5, UNIFAM /
5 2250 Hab/Ha R6 y R8) (*) (*) MULTIFAM
6 2250 Hab/Ha DENSIDAD ALTA (R5,R6 y R8) 450 Mt2 15 ML MULTIFAMILIAR
Son aquellas áreas destinadas primordialmente a la edificación de viviendas,
localizadas en las zonas residenciales (Densidad de acuerdo al tamaño de lote y a lo
establecido en el Capítulo II, del Título I del presente Reglamento.
40.1
URBANA-LOTIZACION
recreación, áreas para servicios, zonas comerciales, etc.) se ubiquen de acuerdo a sus
propias funciones y la interrelación entre dichos elementos.
40.1.1 El área de lote será igual a lo establecido en las normas de edificación que
rigen para cada zona, tal como se indica en el Título I del presente Reglamento y el
Cuadro Nº 01
Diseño Urbano:
URBANA-LOTIZACION
PROCESO DE
REURBANIZACION
La Municipalidad
Provincial de la
jurisdicción
correspondiente,
autorizará la integración
inmobiliaria de los
predios comprendidos en
el proceso de
Reurbanización
simultáneamente a la
aprobación del Plan
Especifico.
GENERALIDADES
Artículo 1.-Los componentes de diseño de una habilitación urbana están constituidos por
los espacios públicos y los terrenos aptos para ser edificados.
Los espacios públicos están, a su vez, conformados por las vías de circulación vehicular
y peatonal, las áreas dedicadas a parques y plazas de uso público. Los terrenos
edificables comprenden los lotes de libre disposición del propietario y los lotes que deben
ser aportados reglamentariamente.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artículo 26.- Las habilitaciones urbanas, según su tipo, deberán efectuar aportes
obligatorios para recreación pública y para servicios públicos complementarios para
educación y otros fines, en lotes edificables. EstosNORMATIVIDAD RELACIONDA
aportes serán cedidos a título
gratuito a la entidad beneficiaria que corresponda.
El área del aporte se calcula como porcentaje del área bruta deducida la cesión para
vías expresas, arteriales y colectoras
Cuando el cálculo de área de aporte no tenga el área mínima requerida, el aporte será
redimido en dinero.
El monto de la redención en dinero se calcula sumando el valor de tasación comercial
del metro cuadrado del terreno rústico, más el valor medio de las obras de habilitación
urbana entre el número de metros cuadrados habilitados.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Este valor se multiplica por el área del aporte por redimir.
Artículo 27.- Los parques para recreación pública constituirán un aporte obligatorio a la
comunidad y en esa condición deberán quedar inscritos en los Registros Públicos.
Estarán ubicados dentro de la habilitación de manera que no haya ningún lote cuya
distancia al parque, en línea recta, sea mayor de 300 ml. Pueden estar distribuidos en
varias zonas y deberán ser accesibles desde vías públicas.
Artículo 28.- El ancho mínimo del aporte para recreación pública será de 25 ml., en el
cálculo del área no se incluirán las veredas que forman parte de la sección transversal
de la vía.
Artículo 29.- Cuando el área por habilitar sea mayor a 10 hectáreas se considerará un
parque central con una superficie no menor al 30% del área destinada
reglamentariamente para recreación pública.
Artículo 30.- No se considerará para el cálculo del área de parque, las áreas
comprendidas dentro de los lados de ángulos menores de 45 grados y una línea de
25m. perpendicular a la bisectriz del mismo, ni las áreas de servidumbre bajo líneas de
alta tensión.
NORMATIVIDAD
Artículo 33.- Los parques serán construidos y aportados RELACIONDA
para uso público y no podrán
ser transferidos a terceros.
Los parques tendrán veredas, iluminación, instalaciones para riego y mobiliario urbano.
Se podrá proponer zonas de recreación activa hasta alcanzar el 30% de la superficie del
parque.
Artículo 1.- El diseño de las vías de una habilitación urbana deberá integrarse al
sistema vial establecido en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad. Estará
constituido fundamentalmente por vías expresas, vías arteriales, vías colectoras, vías
locales y pasajes.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
Artículo 3.- Las vías
serán de uso público
libre e irrestricto, las
características de las
secciones de las vías
varían de acuerdo a su
clasificación funcional.
Artículo 7.- En las Vías Locales Secundarias de las Habilitaciones para Vivienda, se
dispondrá de veredas en cada frente que habilite lotes, dos módulos de calzada y en el
caso de estacionamientos, podrán disponerse en un solo frente de la vía, la cual puede
tener una sección total de 9.60 ml.
Artículo 8.- Las Vías Locales Secundarias de las Urbanizaciones que constituyan
acceso exclusivo a las viviendas, con tránsito vehicular y peatonal, tendrán como
mínimo 7.20 ml. de sección de circulación, debiendo contar con elementos que
condicionen la velocidad de acceso de vehículos. Estas vías podrán tener un sólo
acceso, cuando la longitud no sea mayor de 50 ml., a partir de lo cual deberán contar
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
con acceso en sus dos extremos, no pudiendo, en ningún caso, tener más de 100 ml.
de longitud.
Artículo 9.- Las vías locales Secundarias de acceso único vehicular con una
longitud no mayor de 100 ml. tendrán en su extremo interior un ensanche de calzada, a
manera de plazoleta de volteo, con un diámetro mínimo de 12 ml., que permita el giro y
retroceso de un vehículo.
En caso que la plazoleta de volteo constituya frente de lotes, se incluirá en la sección
de vía una franja de estacionamiento entre la calzada y la vereda de acceso a los lotes.
Artículo 11.- La distancia mínima entre dos intersecciones sobre una misma vía
será de 40 ml., medidos entre los ejes de las calzadas.
Artículo 14.- En casos que la topografía del terreno o la complejidad del sistema vial lo
exigieran, se colocarán puentes peatonales, muros de contención, muros de
aislamiento, parapetos, barandas y otros elementos que fueran necesarios para la libre
circulación vehicular y la seguridad de las personas.
Artículo 15.- Las veredas tendrán una altura de 0.15 mts. por encima del nivel de la
calzada. Tendrán un acabado antideslizante y noNORMATIVIDAD
deberán tener gradas, salvo casos
RELACIONDA
debidamente justificados.
Los bordes de un plano transitable, abiertos hacia un plano inferior con una diferencia
de nivel mayor de 30cm, deberán estar provistos de parapetos o barandas de
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
seguridad con una altura no menor de 80cm. Las barandas llevarán un elemento
corrido horizontal de protección a 15cm sobre el nivel del piso, o un sardinel de la
misma dimensión.
Artículo 17.- La superficie de las calzadas tendrá una pendiente hacia los lados para el
escurrimiento de aguas pluviales, de regadío o de limpieza.
Artículo 18.- La unión de las calzadas entre dos calles locales tendrán un radio de
curvatura de 6 m. medido al borde del carril más cercano a la vereda.
Artículo 19.- Cuando el Plan de Desarrollo Urbano lo determine, las calzadas podrán
incluir carriles exclusivos de transporte público, con espacios adecuados para la
instalación de paraderos.
NORMATIVIDAD RELACIONDA
Artículo 21.- Los radios mínimos de las curvas en vías serán las siguientes:
Los tramos rectos entre curva y contra curva, siempre que no se use curvas de
transición se proveerá una recta o tangente cuya longitud mínima será:
URBANA-LOTIZACION
SIMBOLOGIA
5. SIMBOLOGÍA:
Deberá establecerse una nomenclatura provisional para las vías públicas y áreas de
recreación mediante letras o números o empleando los nombres persistentes para las
vías con las que se empalman.
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
MANZANA A
LOTE 1
VIA CALLE
URBANA-LOTIZACION
ejecutar la obra del proyecto en la forma más concreta posible y sin
dar información inútil o innecesaria.
Lotes.
Manzanas.
Orientación.
Secciones (calles).
URBANA-LOTIZACION
PLANOS DE HABILITACION
CONTENIDO DEL PLANO
URBANA-LOTIZACION
Cuadro General de Áreas: Es el cuadro de detalles que
especifica las áreas en general de vías, aportes, comercio, etc.,
donde todos estos sumaran el total de Área del Terreno.
VEREDAS V
PISTAS P
PLANOS DE HABILITACION
URBANA-LOTIZACION
JARDINES J
CONTENIDO DEL PLANO
PLANOS DE HABILITACION
7. INFORMACION ADICIONAL
URBANIZACIONES
TIPOS DE URBANIZACIONES:
Las Urbanizaciones pueden ser de diferentes tipos, los cuáles se establecen en
función a tres factores concurrentes:
URBANA-LOTIZACION
INFORMACION
se podrán realizar en áreas calificadas como Zonas de DensidadADICIONAL
Media (R3 y
R4) y Alta Densidad (R5, R6 y R8) o en Zonas compatibles con estas
densidades. Para la aprobación de este tipo de proyectos de habilitación urbana
deberá incluirse los anteproyectos arquitectónicos de las viviendas a ser
ejecutadas, los que se aprobarán simultáneamente.
6 Corresponden a Habilitaciones Urbanas de Alta Densidad a ser ejecutados en
Zonas Residenciales de Alta Densidad (R5, R6 y R8).
Las Urbanizaciones Progresivas son aquellas en las que se difiere la ejecución de las
calzadas y/o aceras y que, cumpliendo con la ejecución de las demás obras mínimas,
podrán solicitar la recepción de las obras de manera parcial.
URBANA-LOTIZACION
Las Urbanizaciones con Construcción Simultánea son aquellas en las que la
edificación de viviendas se realiza de manera simultánea a la ejecución de obras de
habilitación urbana. INFORMACION ADICIONAL
La teoría de la planificación
La Teoría del valor de la propiedad sostiene que el valor de una propiedad y su uso
están determinados por la dinámica del mercado. Que la dinámica del mercado en una
economía libre determina las tendencias del uso del suelo, sin importar la zonificación
en vigencia. En este sentido se sostiene que la zonificación seria por ello sólo un
mecanismo de freno en desuso e históricamente inútil.
De acuerdo con estas premisas cada propiedad deberá tener un uso tal que asegure
que la suma de todas las propiedades dé el máximo valor para una zona, tal como se
desea en una economía de libre mercado.
En esta teoría para cada terreno existe una clasificación adecuada de zonificación. De
este modo para cada ciudad existe un plano de zonificación “ideal o platónico”
esperando a ser puesto en vigencia. En esta teoría la zonificación solo serviría para
proteger al libre mercado de las imperfecciones que se pudiesen presentar en los
procesos de oferta y demanda urbana.
URBANA-LOTIZACION
De acuerdo con la Teoría Planificadora se prepara un Plan Integral para la
comunidad que refleje la idea de lo que se desea para el futuro, y se establece una
serie de pasos para implementar el Plan, pe. Programa INFORMACION ADICIONAL
económico, leyes que
controlen la subdivisión y habilitación, etc. Y una ordenanza de zonificación, la cual
desde el punto de vista del planificador la zonificación es un instrumento más para la
ejecución de un Plan Municipal integral.
Sin embargo solo cuando la comunidad tiene su plan maestro debidamente formulado,
y expuesto a consulta y escrutinio público especialmente en cuanto a sus metas y
deseos, sólo entonces puede ser requerido un árbitro para deslindar la discusión y las
disputas sobre el uso del suelo y medir la razonabilidad de las ordenanzas
municipales. Por esta razón nace el principio de que una ordenanza debe estar
basada en un Plan.
Este Plan prevé todos los usos que el cuerpo legislativo municipal decide que
es apropiado para su ubicación en algún ámbito del área municipal.
Para que la zonificación sea válida, debe ser coherente con este Plan Municipal, para
ello es necesario en primer lugar hacer públicos los objetivos municipales, para
asegurar un trato justo a todos los individuos que resulten afectados por el Plan. Este
Plan así sirve de barrera interna a las regulaciones municipales y es imperativo como
medio para brindar coherencia e imparcialidad en las decisiones administrativas
locales entre los residentes de la municipalidad.
Un plan municipal puede ser tan arbitrario e irresponsable como una regulación
municipal de zonificación si solo refleja los deseos arbitrarios de un municipio. Si el
plan ignora su responsabilidad con sus vecinos municipales y con los propietarios que
viven fuera de sus límites, entonces esa ordenanza de zonificación no tendrá mayor
validez ni sustento que una ordenanza de zonificación sin base en un Plan Municipal.