Universidade Federal da Bahia

Faculdade de Direito
Departamento de Direito Privado

DIREITO IMOBILIÁRIO E REGISTROS PÚBLICOS (2002.1)

Prof.: Rafael Souza

APOSTILA 13

CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES (HORIZONTAL)

(Resumo dos principais livros sobre a matéria, com adaptações e enxertos)

Motivos de ordem sociológica que incentivaram a popularização da propriedade horizontal:

a) custo cada vez mais elevado do solo e das edificações

b) sentimento de propriedade cada vez mais intenso, desenvolvido pela preocupação de
segurança e desejo de evitar a instabilidade decorrentes das locações imobiliárias, que
leis mais severas não conseguiram fixar em níveis estáveis.
c) A concentração de grandes massas de população nas cidades tentaculares
(“espalhadas”), criando problemas de habitação e de transportes que provocaram um
maior aproveitamento do solo nos pontos mais centrais.

Conceito:

“Propriedade horizontal em virtude de se tratar de propriedade sobre determinado andar ou

pavimento”.

“Em relação a edifícios divididos por andares ou apartamentos, cada condômino é

proprietário de sua fração horizontal no edifício mas também é co-proprietário do solo e do
espaço comum: “seu direito se estende horizontal e verticalmente”. (Pierre Poirier)

O condomínio moderno tem seu fundamento na divisão da propriedade em planos

horizontais e difere profundamente do condomínio clássico posto no Código Civil.

O condomínio horizontal é a coexistência de um conjunto de unidades exclusivas, contidas

em uma área de propriedade comum, destinadas a perpetuar-se, sob uma ordem jurídica
própria.

Características gerais:

a) Tem caráter permanente.

b) Não pode ser extinto pela vontade de qualquer condômino
c) Livre disposição do condômino sobre a sua unidade exclusiva ou apartamento, sem que
qualquer outro possa se opor. (não havendo sequer direito de preferência)
d) A unidade autônoma fica intimamente vinculada à área comum, que constitui a forma
do novo condomínio, somente podendo ser objeto de transferência, quando juntamente
com a unidade exclusiva, representada sob a forma de fração ideal.

Regime Legal – Lei 4.591/64 – dispõe sobre o condomínio em edificações e as

incorporações imobiliárias.

Toda legislação referente a condomínio e incorporação imobiliária está contida nesta Lei
que sofreu poucas alterações até agora. (ver Lei 4.864/65)

Revogou expressamente o Decreto 5.481/28 que dispunha sobre alienação parcial de

edifícios com mais de cinco andares.

A Lei 4.591/64 trata do condomínio, da convenção, das despesas comuns, seguro, incêndio,
demolição e reconstrução obrigatória, utilização da edificação ou do conjunto de
edificações, administração do condomínio e assembléias gerais.

Natureza jurídica da propriedade horizontal

Tendência de enquadrar a natureza jurídica da propriedade horizontal como um misto de

propriedade comum e propriedade separada, reunindo e englobando, numa sistematização
própria, princípios de ambos os institutos jurídicos. Prevalece o entendimento de que o
condomínio não tem personalidade jurídica. Entretanto, está legitimado a atuar em juízo,
ativa e passivamente, representado pelo síndico (CPC, art. 12, IX), em situação similar à do
espólio e da massa falida.

Princípios fundamentais que norteiam a disciplina da propriedade horizontal:

a) princípio puro – idéia individualista: origem romana – princípio atomístico e estático –

1) considera os condôminos separadamente com seus interesses exclusivistas, não os
englobando na totalidade em que se integram. 2) Asseguram a passividade dos
condôminos em face das inovações pretendidas pelos demais.

b) princípio puro – idéia comunitária: corporifica o conjunto, unificando-o sob a luz dos
interesses grupais – Tem caráter dinâmico – A maioria é a lei do grupo unificado.

Na prática não se encontram puros esses dois princípios. A política legislativa é que deve
definir qual o princípio que se deve dar maior relevo.

A Lei 4.591/64 consagrou, em princípio, a idéia comunitária. A convenção condominial

reputa-se aprovada quando reunir as assinaturas de titulares de direitos que representem no
mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o edifício.

Inovações trazidas pela Lei 4.591/64:

a) A Lei é composta por dois títulos, cuidando o primeiro do condomínio e o segundo das
incorporações (visando impedir que o incorporador cause prejuízos aos condôminos,
especialmente proibindo o reajuste de preços, se não convencionados expressamente)

b) Permitiu o condomínio em prédios de um único pavimento

c) O adquirente passou a responder pelos débitos do alienante (obrigação propter rem)

d) Obrigatoriedade da existência de uma convenção de condomínio e de um regimento

interno.

e) A representação do condomínio passou a ser feita pelo síndico.

Fontes jurídicas da propriedade horizontal

Art. 7º da Lei 4.591/64 - constituição do condomínio horizontal –

Por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro Imobiliário,
dele constando a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem
com a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-
se a descrição interna da unidade.

Resulta:

a) Venda parcelada de prédio pertencente a um único proprietário.

b) Construção para venda parcelada , com financiamento ou sem ele.
c) Aquisição do solo por várias pessoas, que reunidas, promovem a edificação.
d) Venda parcelada de edifício a construir, quer mediante preço determinado, quer
mediante preço variável de acordo com o custo efetivo da obra e do solo, acrescido das
despesas de administração fiscalização, corretagem, etc.

O condomínio horizontal pode ainda resultar de ato inter vivos consistentes em divisão de
edifício comum, de arrematação em hasta pública, de doação, dote ou compra de frações de
edifícios de apartamentos, desde que este tenha o status de propriedade horizontal.

Causa Mortis – disposição testamentária ou partilha em inventário ou arrolamento,

preenchidos os pressupostos legais.

Características específicas: encontram-se nos quatro primeiros artigos da Lei 4.591/64.

Art. 1º - As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos

sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais,
poderão ser alienadas, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada
unidade, propriedade autônoma sujeita à limitações desta Lei.

Não está limitado ao edifício. Abrange edificações com residências isoladas.

Cada unidade isolada deve ser assinalada por designação numérica para efeitos de
identificação, cabendo a cada uma, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e
coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária.

Art. 2º - cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de
passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que
seja o número de suas peças ou destinação, inclusive edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.

As vagas de garagem serão tratados como propriedade exclusiva vinculada a unidade

habitacional a que corresponder, caso não seja atribuída fração ideal do terreno, vedada sua
transferência a pessoa estranhas ao condomínio. (esse tipo de locação é regida pelo Código
Civil por disposição expressa da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato)

Art. 4º - trata da alienação de cada unidade e da transferência de direitos pertinentes à

aquisição e constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos
condôminos, sendo no entanto, indispensável a prova da quitação das obrigações do
alienante para com o condomínio.

Verifica-se que o direito brasileiro confere ampla flexibilidade ao sistema da

horizontalidade, de maneira a atender melhor toda gama de circunstâncias impostas pelas
necessidades edilícias das megalópolis.

Instituição e Convenção do Condomínio: a instituição do condomínio normalmente se

faz por ato inter vivos, formalizado mediante escritura pública de especificação e
convenção do condomínio. (ver também art. 8º da Lei 4.591/64)

A convenção do condomínio: é uma declaração de vontade plúrima, constitutiva de um ato

jurídico complexo, que tem por fim regular os direitos e obrigações dos
consortes de uma coletividade condominial. (art. 9º da Lei 4.591/64). Não
possui caráter contratual, pois obriga todos os condôminos, atuais e futuros.
Pode conter outras normas aprovadas pelos interessados, além das
obrigatórias, desde que não contrariem a referida Lei.

“A convenção de condomínio constitui negócio jurídico plurilateral de caráter instrumental,

visando a estabelecer normas para o exercício dos direitos condominiais, para utilização
das coisas comuns, para administração do condomínio, suas despesas e receitas”. (Campos
Batalha)
Conteúdo da convenção: Descreve as partes de propriedade exclusiva e comuns do
condomínio, dá o destino dessas mesmas partes, determina o modo de uso
das coisas e serviços comuns, estabelece encargos, a forma e a proporção
das contribuições dos condôminos para as despesas comuns e
extraordinárias, formula o modo de escolha do síndico e do conselho
consultivo, traça as atribuições destes, diz da remuneração do primeiro e do
tempo de duração do mandato de ambos. Trata do modo e prazo da
convocação das assembléias gerais, do quorum para os diversos tipos de
votação, da forma de contribuição para um fundo de reserva, da forma e
quorum para a alteração da própria convenção e para aprovação do
regimento interno, quando não estiver inserido na convenção.

Conteúdo obrigatório (art. 9º , § 3º, da Lei 4.591/64):

a) uso das coisas e áreas comuns

b) direitos e deveres dos condôminos
c) administração do condomínio
d) das assembléias e da gestão financeira
e) regulamento interno – normas detalhadas do comportamento cotidiano dos condôminos
e medidas de interesse coletivo.

Ainda poderá ser acrescida outras regras de interesse geral dos condôminos, objetivando a
paz social.

A convenção é título hábil a suprir lacunas da Lei e da especificação do condomínio.

Contudo, há clausulas que não podem ser inseridas, por exemplo:

a) que estabeleçam limitações de uso e gozo das coisas comuns que não são úteis ou
necessárias à tutela do interesse comum.
b) Que estabeleçam a inalienabilidade da fração autônoma (possibilidade de aceitação se
tiver prazo determinado)
c) Estabeleçam limitação ao exercício normal do direito de propriedade – concessão de
posse, uso ou gozo a estranhos – a título de usufruto, uso, habitação ou locação.(lícito
se for imposta limitação de locação para determinados fins)
d) Limitação de alienar a unidade autônoma a mais de uma pessoa ou a ser submetida a
venda a aceitação do administrador ou demais co-proprietários ( dúvida na doutrina)
e) Cláusulas que exonerem algum condômino da contribuição para as despesas com as
coisas comuns e serviços que utilize.
f) Igualmente cláusulas que confiram irresponsabilidade ao administrador, ou o exonerem
de prestar contas de sua gestão
g) Cláusulas que fixem o prazo de vigência do condomínio, findo o qual se volverá ao
estado de comunhão in genere
h) Que subordinem os proprietários de frações autônomas a fiscalização vexatória ou
humilhante.
i) Cláusulas que desrespeitem normas imperativas da Lei 4.591/64. (ver art. 3º -
indivisibilidade das áreas comuns e utilização exclusiva por qualquer condômino,
 estabelecer período superior a dois anos para o mandato do síndico, que alterem o
quorum legal para a alteração da convenção, etc.)

Elaboração da convenção

Obrigação do incorporador oferecer uma minuta da convenção quando do registro da

documentação no cartório imobiliário. A convenção no entanto deverá ser elaborada e
registrada pelos condôminos.

Observar que, em regra, tem-se aceitado a minuta registrada fazendo-se apenas uma
transcrição para regulamentá-la como a oficial – interesse apenas do incorporador enquanto
condômino.

Forma da convenção: pode ser feita por instrumento público ou particular.

Podem participar os proprietários, promissários compradores, cessionários ou promissários

cessionários de unidades autônomas de edifícios em condomínio.

Prazo para elaboração: antes, durante e depois de pronta a construção do edifício.

Contudo, seu registro somente poderá ser feito depois de registrada a incorporação
imobiliária.

Estará aprovada a convenção quando reunir as assinaturas de titulares de direito que a

apresentem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio.

Força da convenção

Para Valdomiro Azevedo Silva – “uma vez aprovada a convenção, esta adquire força
obrigatória para todos os condôminos. Sua natureza estatutária atinge até aqueles que não a
assinaram ou porque estavam ausentes ou porque se recusaram a fazê-lo em discordância
dos seus termos”.

A convenção obriga até mesmo os não condôminos a exemplo de inquilinos e visitantes, ou

qualquer outra pessoa que, mesmo transitoriamente, ocupe qualquer parte do edifício.

Desrespeito à convenção – ajuizamento de ação – necessidade de estar a convenção

registrada para gerar efeitos erga omnes.

Para Wilson de Campos Batalha – “...é obrigatório o registro da convenção condominial,

averbando-se suas alterações. Sem o preenchimento desse requisito essencial, as normas da
convenção de condomínio só valem em relação a seus signatários, mas não relativamente
aos estranhos ou aos que não a assinaram”.

Os terceiros adquirentes das unidades aderem tacitamente ao regulamento condominial no

momento de obterem o domínio do andar ou apartamento. Conveniente que se inclua na
escritura de alienação as obrigações decorrentes do regulamento, convenção ou título, a fim
de que não se voltem contra ele os compartes do prédio e o comprador.
Registro da Convenção: Registro no livro 3 – Auxiliar (ver art. 178, III, da LRP).

Regimento Interno (Regulamento): Complemente a convenção. Geralmente, contém

regras minuciosas sobre o uso das coisas comuns e algumas de suas disposições são
colocadas em quadros, no andar térreo, próximo aos elevadores ou mesmo fixados na
parede. É comum existir cópia do Regulamento na portaria.

Despesas do Condomínio

Primeira transação de unidades do condomínio por quaisquer título (venda, compromisso

de venda, etc.) respondem pelas despesas do condomínio o adquirente e o incorporador
enquanto não tenha vendido todas as unidades.

O adquirente passa a responder pelas despesas do condomínio a partir do “habite-se”, ou a

partir da aquisição se o habite-se já estiver concedido.

Despesas ordinárias e extraordinárias:

Ordinárias – aquelas que efetivamente contribuem para as despesas administrativas do

condomínio, tais como salários e demais encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias dos empregados, água, luz e força utilizados nas instalações e partes de uso
comum, limpeza e conservação das instalações e partes de uso comum, manutenção de
equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum; manutenção e conservação de
elevadores e pequenos consertos em partes externas das instalações hidráulicas e elétricas.

Extraordinárias – aquelas não previstas, de caráter eventual, e que devem ser efetuadas para
acudir situação emergencial, ou ainda, de forma programada e não emergente, com o fim de
atender ao interesse da maioria, com aprovação da assembléia, conforme diretrizes da
convenção. (grandes reformas, por exemplo)

Essas despesas seriam representadas, respectivamente, pelas taxas comuns (taxa de

condomínio) e taxas extras.

Locação da unidade – inquilino é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias.

(previsão na Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato) enquanto o proprietários pelas despesas
extraordinárias. A cobrança das taxas em atraso será sempre realizada contra o proprietário,
que poderá usar a via executiva para receber do locatário, no caso de haver no contrato
expressa essa obrigação.

Síndico do condomínio

Pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica, condômino ou não eleito pela assembléia geral
na forma prevista na convenção.

O síndico assumirá a responsabilidade da administração do condomínio nos termos

impostos na Lei e na convenção.
Poderá haver um administrador que não se confunde com o síndico. Aquele pode ser uma
pessoa física ou jurídica contratada pelo síndico para desempenhar função administrativa
delimitada no condomínio, a título de prestação de serviço.

O síndico é o único representante em juízo ou fora dele do condomínio, sendo seu cargo e
funções intransferíveis

Eleição será feita pela assembléia de condôminos, na forma prevista na convenção, com
mandato de dois anos, permitida reeleição.

Assembléia poderá ser ordinária ou extraordinária contanto que conste na ordem do dia a
eleição.

A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-

lhes o mandato, que não poderá exceder 2 anos, permitida a reeleição.

Será eleito, na forma prevista na convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três

condôminos, com mandatos que não poderão exceder 2 anos, permitida a reeleição. O
Conselho prestará assessoria ao síndico na solução dos problemas que digam respeito ao
condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.

Remuneração do síndico: será fixada pela assembléia que o elegeu de acordo com a
convenção, salvo se esta dispuser diferentemente (a própria convenção pode fixar o valor
ou mesmo dispor que o síndico não será remunerado). A remuneração poderá ser direta ou
indireta. Em geral é indireta mediante a dispensa do pagamento da taxa de condomínio. A
remuneração direta pode ser justificada, em alguns casos, por facilitar a contabilidade do
condomínio. É importante saber que não há vínculo empregatício entre síndico e
condomínio. A Lei silenciou sobre remuneração para o subsíndico. Contudo, dependendo
das atribuições que lhe sejam estabelecidas pela convenção, é razoável que o subsíndico
também perceba remuneração. A Lei também silenciou sobre remuneração para os
membros do Conselho Consultivo.

Na prática, os conselhos consultivos funcionam como conselhos fiscais.

Obrigação de prestar contas da sua gestão

Poderá ser eleito um conselho fiscal que tomará periodicamente as contas do síndico ao
longo de sua gestão.

O síndico exerce a polícia interna do condomínio, opondo-se a qualquer co-proprietário que

realize atos contrários a convenção e ao regulamento. Admite e demite empregados,
promove as obras necessárias à conservação do prédio e as que tenham caráter de urgência,
organiza a previsão orçamentária, aplica as rendas, e tudo o mais necessário a boa
administração do condomínio.
Destituição do Síndico: na forma prevista na convenção ou em assembléia especialmente
convocada para tal fim com o voto de 2/3 dos condôminos presentes.

Assembléias Gerais

Estrutura rígida para atender aos fins a que visa o instituto do condomínio em edificações –
existência de um órgão com funções deliberativas denominado assembléia geral de
condôminos. Podem ser ordinária e extraordinária

A assembléia geral ordinária se realiza obrigatoriamente todo ano com a finalidade de

deliberar sobre as matérias constantes da ordem do dia, e aprovar, por maioria, as verbas
para as despesas dos condomínio. A convenção deverá prever a data de sua realização.

As assembléias gerais extraordinárias poderão se realizar a qualquer tempo sempre que seja
necessário discutir matérias de interesse do condomínio.

Legitimidade para convocação das assembléias extraordinárias:

a) síndico
b) condôminos que representem ¼, no mínimo, do condomínio, sempre que os interesses
gerais o exigirem
c) qualquer morador do edifício ou pessoa interessada, para apreciar recurso contra atos do
síndico, conforme prevê o § 3º do art. 22 – necessidade de previsão na convenção.
d) pelo conselho consultivo

As decisões das assembléias gerais são soberanas para todos os condôminos, exceto se
houver deliberação em contrário tomada em outra assembléia, ou por declaração de
nulidade contida em decisão proferida pela autoridade judiciária competente.

Os votos são proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns pertencentes a cada
condômino, salvo se dispuser em contrário a convenção. O locatário terá direito a voto se
estiver munido de procuração do proprietário. Também poderá votar em casos que não
envolvam despesas extraordinárias, caso o proprietário não compareça a assembléia.

Quorum – maioria simples de votos (metade + 1), salvo os caso em que a Lei ou a
convenção exigir quorum qualificado.

No caso de modificação da convenção – necessidade de convocação de assembléia geral

extraordinária - quorum de no mínimo 2/3 do total das frações ideais.

Para a prática dos atos elencados no art. 10 da Lei 4.591/64, necessária se faz a
aquiescência da unanimidade dos outros condôminos, mesmo tendo o § 2 o do referido
artigo ter mencionado apenas a mudança da fachada
Obrigatoriedade da comunicação, nos 8 dias subsequentes à assembléia, das deliberações
contidas nas assembléias gerais pelo síndico sob pena de não valer em relação ao
condômino não avisado. Deve ser feita a publicação mediante edital, registro ou protocolo.

Nulidades das assembléias gerais

a) Falta de convocação por aqueles legitimados

b) Se a convocação não fez menção do modo e do prazo de sua convocação

Extinção do condomínio

a) extingue-se pela concentração de todas as frações ideais de terreno sob o poder de uma
mesma pessoa – fusão da propriedade de todas as unidades sob um mesmo titular.
b) extingue-se pela desapropriação total do prédio. Se a desapropriação for parcial o
condomínio continua a existir
c) extingue-se pela destruição do edifício, por incêndio ou outro sinistro, causa que tem
equivalência ao perecimento do imóvel, conforme art. 589, IV do CC.

Neste caso havendo destruição total ou se destruir 2/3 da edificação poderá mediante
assembléia geral especialmente convocada para tal finalidade deliberar sobre a reconstrução
ou venda do terreno e materiais remanescentes.

d) renúncia ou abandono unânime dos condôminos.

Havendo a extinção é necessária a averbação no Registro Imobiliário.

Obs.: Com relação à manutenção de animais no prédio, deve haver disposição pertinente
na convenção. Se omissa, não poderá, em princípio, ser censurada. Se a convenção
vedar somente a presença de animais que causem incômodo aos vizinhos ou ameacem
sua segurança, as questões que surgirem serão dirimidas em função da prova dessas
situações de fato. Se a proibição for genérica, atingindo animais de qualquer espécie,
poderá mostrar-se exagerada na hipótese de um condômino possuir um animal de
pequeno porte e inofensivo. Por essa razão tem os tribunais exigido a demonstração de
que o animal, de alguma forma, prejudica a segurança, o sossego ou a saúde dos
condôminos. As cláusulas restritivas e proibitivas da convenção devem ser, assim,
interpretadas em consonância com as normas legais referentes aos condomínios,
especialmente os arts. 10 e 19 da Lei 4.591/64 e 554 do Código Civil.

Obs.: Atentar para a interpretação jurisprudencial do art. 3o, IV, da Lei 8.009/90: O
dispositivo tratou de institutos afeitos ao direito tributário, o que, a priori, excluiria a
chamada “taxa” de condomínio. Contudo, o STJ decidiu que: “É passível de penhora o
imóvel residencial da família, quando a execução se referir a contribuições condominiais
sobre ele incidentes” (rel. Ministra Eliana Calmon - Revista do STJ 107/309). No mesmo
sentido: Resp 99.685-RS, rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira.
Obs.: Por absoluta falta de tempo, não utilizei o Novo Código Civil na elaboração deste
material. No futuro próximo, a partir da vigência do referido diploma legal, a
atualização será necessária.