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Caderno de
Orientações
Técnicas
EMPRESAS CREDENCIADAS
COT
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO –
PESSOA FÍSICA
SUMÁRIO
1. Finalidade _______________________________________________________________________________ 3
2. Orientações Gerais _________________________________________________________________________ 4
2.4. Avaliação de Imóveis ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4
2.5. Análise da Proposta de Intervenção Construtiva --------------------------------------------------------------------------- 4
2.6. Acompanhamento da Evolução da Obra ------------------------------------------------------------------------------------- 5
3. Condições Mínimas para Aceitação dos Imóveis como Garantia ______________________________________ 6
3.4. Abastecimento de Água -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
3.5. Imóvel Contaminado ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6
3.6. Sistemas Construtivos sem Prescrição Normativa -------------------------------------------------------------------------- 7
3.7. Aberturas e Afastamentos ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 7
3.8. Responsabilidade Ambiental em Imóveis Financiados nos Programas CCFGTS e PMCMV ----------------------------- 8
3.9. Imóveis Geminados ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8
4. Detalhamento das Atividades Desenvolvidas pela Rede Credenciada __________________________________ 9
4.1. Avaliação ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9
4.1.1. Análise Documental ................................................................................................................... 9
4.1.2. Vistoria .................................................................................................................................. 9
4.1.3. Elaboração de Peças Técnicas ....................................................................................................... 10
4.1.4. Pendências .............................................................................................................................. 11
4.1.5. Revisão de Valor ....................................................................................................................... 11
4.2. Análise da Viabilidade do Projeto -------------------------------------------------------------------------------------------- 11
4.2.1. Análise Documental ................................................................................................................... 11
4.2.2. Viabilidade Técnica do Projeto ...................................................................................................... 12
4.2.3. Orçamento .............................................................................................................................. 13
4.2.4. Cronograma ............................................................................................................................. 14
4.2.5. Vistoria .................................................................................................................................. 14
4.2.6. Mercado ................................................................................................................................. 15
4.2.7. Viabilidade Econômica-Financeira ................................................................................................... 15
4.2.8. Elaboração da Peça Técnica – PFUI-Análise ........................................................................................ 15
4.2.9. Pendências .............................................................................................................................. 15
4.2.10. Alteração do Projeto .................................................................................................................. 16
4.3. Acompanhamento de Obra ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 17
5. Controles dos Trabalhos das Empresas Credenciadas ______________________________________________ 19
5.1. Monitoramento ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 19
5.2. Revisionamento ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19
5.3. Erros e Faltas ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19
6. Anexos __________________________________________________________________________________ 20
6.1. Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como Garantia de Financiamento --------------- 21
6.2. Anexo II - Especificações de Acabamentos de Obra ----------------------------------------------------------------------- 25
6.3. Anexo III - Intervalos de Valores das Incidências dos Agrupamentos do Orçamento ---------------------------------- 28
6.4. Anexo IV - Parâmetros Recomendados de Mensuração de Obra ---------------------------------------------------------- 29
6.5. Anexo V – Quadro de Erros ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 30
6.5.1. Falta Operacional (FO) ................................................................................................................ 30
6.5.2. Falta de Postura de Atuação (FP) .................................................................................................... 30
6.5.3. Erros Técnicos em Análise, Acompanhamento ou Danos Físicos (EF) ........................................................... 30
6.5.4. Erros Técnicos em Avaliação de Imóveis (EA) ...................................................................................... 31
6.6. Anexo VI – Siglas ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 32
6.7. Anexo VII – Conceitos ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 34
6.8. Anexo IX – Fluxogramas -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 36
6.8.1. Avaliação ................................................................................................................................ 36
6.8.2. Análise da Viabilidade do Projeto ................................................................................................... 37
6.8.3. Acompanhamento de Obra ........................................................................................................... 38
6.8.4. Vistoria .................................................................................................................................. 39
1. FINALIDADE
1.1. Este caderno descreve as atividades desenvolvidas pelas empresas credenciadas no processo de análise técnica das
propostas de financiamento imobiliário para pessoas físicas.
1.2. A análise de viabilidade técnica das propostas de financiamento de pessoas físicas engloba o conjunto de ativida-
des realizadas por profissional habilitado para verificar o atendimento às exigências normativas e legais, caracte-
rizar as unidades imobiliárias quanto às condições de estabilidade, habitabilidade e salubridade, bem como esta-
belecer a valoração com a finalidade de constituir garantia para a operação financeira.
1.3. A análise técnica das propostas de financiamento de pessoas físicas está orientada a partir de três grupos de ações:
a) Avaliação;
b) Análise da viabilidade do projeto;
c) Acompanhamento de obras.
1.4. As propostas de financiamento de imóveis urbanos residenciais e comerciais para pessoa física envolvem as seguintes
modalidades:
d) Aquisição de imóvel novo (residencial ou comercial);
e) Aquisição de imóvel usado (residencial ou comercial);
f) Aquisição de lote urbanizado;
g) Aquisição de terreno e construção;
h) Construção em terreno próprio;
i) Ampliação;
j) Conclusão;
k) Melhoria/reforma.
2. ORIENTAÇÕES GERAIS
2.1. A realização da análise de viabilidade técnica de propostas de financiamento de pessoas físicas para as modalidades
acima citadas, bem como outras propostas de crédito com garantia imobiliária e acompanhamento de obra, para uso
residencial e/ou comercial, constitui atribuição legal exclusiva dos profissionais graduados em engenharia e arqui-
tetura.
2.2. Os procedimentos de análise da viabilidade técnica das propostas de financiamento imobiliário para pessoas físicas
estão relacionadas às ações de avaliação do imóvel, análise da proposta de intervenção construtiva e acompanha-
mento da evolução de obra.
2.3. Toda e qualquer solicitação de correção de trabalho de ordem técnica deve ser feita única e exclusivamente pela
GIHAB de vinculação.
2.4.2.1. Vistoria e Valoração executadas por empresa credenciada de engenharia, abrangendo as seguintes atividades:
a) Análise documental;
b) Vistoria;
c) Pesquisa de mercado;
d) Modelagem de dados;
e) Análise mercadológica;
f) Elaboração de Laudo de Avaliação.
2.4.2.2. Vistoria e Valoração realizadas por empresa credenciada de engenharia, sendo a valoração desenvolvida a partir
de base de dados e modelos estatísticos fornecidos pela CAIXA, e envolvendo as seguintes atividades:
a) Análise documental;
b) Vistoria;
c) Análise mercadológica;
d) Elaboração de Laudo de Avaliação.
2.4.3. A responsabilidade sobre o trabalho será atribuída ao profissional executor da atividade, segregando-se, assim, a
responsabilidade pela realização da vistoria e da valoração, quando realizadas por profissionais distintos.
d) Verificação do atendimento às condições mínimas para aceitação do imóvel como garantia do financiamento;
e) Análise do orçamento;
f) Análise do cronograma físico-financeiro;
g) Análise mercadológica;
h) Análise de viabilidade técnica;
i) Análise de viabilidade econômico-financeira;
j) Avaliação do terreno;
k) Avaliação do imóvel como se pronto estivesse;
l) Elaboração de parecer técnico– PFUI-Análise.
2.5.3. A ação de Análise da Proposta de Intervenção Construtiva tem manifestação única pela peça técnica Laudo de
Análise (PFUI-Análise), que inclui todo o conjunto de atividades anteriormente citadas, inexistindo Laudo de Avalia-
ção em separado.
3.4.3. As derivações, captações e extrações d’água de aqüíferos subterrâneos considerados insignificantes pelo Poder Público
independem de outorga, sendo necessário apenas apresentar o registro no órgão competente.
3.5.3. Verificam-se os indícios acima inclusive em áreas comuns do condomínio: garagens, salões comerciais no térreo etc.
3.5.4. Ainda constituem indícios de contaminação no imóvel (passado ou presente), as seguintes ocorrências:
a) Indústrias;
b) Mineradora, infra-estrutura ferroviária ou portuária;
c) Posto de gasolina, abastecimento de veículos ou tanque de combustível;
d) Oficina mecânica, troca de óleo, garagens de ônibus ou caminhões, galvanoplastia, lavanderia, tinturaria, gráfica;
e) Bota-fora, armazenamento de entulho, lixão, aterro sanitário, ferro-velho ou cemitério;
f) Armazenamento de baterias automotivas ou industriais usadas, derivados de petróleo (combustíveis), pesticidas, her-
bicidas e outros biocidas, tintas, vernizes, solventes ou detecção de substâncias tóxicas.
3.5.5. Os aspectos listados acima também são verificados no entorno de até 100 m, principalmente se localizados a mon-
tante do imóvel.
3.5.6. Dispensa-se a verificação do entorno se o imóvel avaliando for unidade em prédio (apartamentos residenciais ou
salas comerciais).
3.5.7. Consultar o endereço do imóvel junto à lista pública de áreas contaminadas do órgão ambiental responsável pelo
controle de poluição, caso este a forneça.
3.5.7.1. Alguns órgãos ambientais que já possuem listagens de áreas contaminadas: CETESB/SP, FEAM/MG, INEA/RJ, PMSP/SP.
3.5.8. Caso o resultado para contaminação de solo nesta listagem se configure positivo, será consignado tal fato no Laudo
de Avaliação, Relatório de Vistoria ou no PFUI-Análise e negada a aceitação do imóvel como garantia.
3.5.9. A apresentação de licenciamento ambiental válido, emitido por órgão ambiental para a atividade desenvolvida, não
afasta o indício de contaminação do solo ou águas subterrâneas.
3.5.10. A apresentação de declaração de inexistência de lançamento do imóvel em lista pública de áreas contaminadas,
emitido por órgão ambiental competente, não afasta o indício de contaminação do solo.
3.5.11. Caso o Cliente/Agência/CCA conteste formalmente quanto aos indícios de contaminação aqui mencionados, esta
contestação é encaminhada à GIHAB para a tomada de providências e, se for o caso, adoção de procedimentos com-
plementares de investigação confirmatória, atentando que a posição da empresa credenciada será conclusiva quan-
to à negação da aceitação do imóvel como garantia.
3.5.12. A posição da empresa credenciada será sempre conclusiva quanto à negação do imóvel como garantia.
3.5.13. O site da Caixa oferece o Guia Caixa de Sustentabilidade Ambiental – Avaliação Ambiental de Terrenos com Poten-
cial de Contaminação, no link abaixo:
http://www.caixa.gov.br/Downloads/desenvolvimento-urbano-gestao-ambiental/GuiaCAIXA_web.pdf
3.5.14. Os indícios de contaminação serão relatados à GIHAB para a tomada de providências para a adoção de procedimen-
tos complementares de investigação confirmatória, atentando que, uma vez mais, nesta situação, a posição da em-
presa credenciada sempre será conclusiva quanto à negação da aceitação do imóvel como garantia.
3.8.2. A ausência dos itens condicionantes de responsabilidade ambiental deve ser indicada no campo de observações dos
Laudo de Avaliação, Relatório de Vistoria ou PFUI-Análise.
3.8.3. A ausência dos itens condicionantes de responsabilidade ambiental para imóveis financiados com recursos do FGTS
e destinados ao PMCMV não impede a aceitação dos mesmos como garantia.
3.8.4. Todas as condições mínimas que se aplicam ao enquadramento CCFGTS são também exigidas para o fundo Pró-Cotista.
4.1. Avaliação
4.1.1.4. A documentação necessária para Aquisição de Lote Urbanizado, Aquisição de Imóvel Usado e outras propostas de
crédito com garantia imobiliária é:
• Certidão individualizada e atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel objeto do financiamento.
4.1.2. Vistoria
4.1.2.2. Dentre as atividades da avaliação, destaca-se a realização da vistoria do imóvel para verificar a compatibilidade
entre a descrição do objeto constante na matrícula (documento de propriedade apresentado) com as características
observadas no local.
4.1.2.3. Observar a área do entorno do imóvel e verificar as condições mínimas visíveis para o aceite do imóvel como
garantia do financiamento, relacionadas no Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como
Garantia de Financiamento, no que se refere à infra-estrutura urbana básica, como equipamentos urbanos de escoa-
mento de águas pluviais, iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e domiciliar,
vias de circulação, pavimentadas ou não, e solução para esgoto sanitário.
4.1.2.4. Se forem constatados indícios de contaminação no terreno durante a vistoria da área, relatar no Laudo de Avalia-
ção ou no Relatório de Vistoria, nos casos de Valoração.
4.1.2.5. O Relatório Fotográfico não deve conter fotografias onde apareçam pessoas, ainda que de forma parcial, para res-
guardar o direito de uso de imagens.
4.1.2.6. A ocorrência de uma vistoria infrutífera ocasiona uma interrupção no processo e será tratada como uma pendência.
4.1.2.7. Considera-se vistoria infrutífera aquela em que a empresa credenciada não consegue acesso ao imóvel, mesmo
após agendar e confirmar data e horário com o contato informado na AS, sendo imprescindível aguardar no local
por, no mínimo, 30 minutos.
4.1.2.8. Ressaltamos que uma vistoria infrutífera é apenas caracterizada quando atestada que a impossibilidade de acesso
ao imóvel foi causada exclusivamente pelo cliente, sendo necessário comprovar que o credenciado confirmou o
agendamento, esteve presente no local na data e hora acordada e atendeu à regra do tempo mínimo de espera.
4.1.2.9. A impossibilidade de o credenciado comparecer ao local na data e hora acordada não configura vistoria infrutífera.
4.1.2.10. Para registrar uma vistoria infrutífera, o credenciado preenche o PFUI-PEPT, relatando a não realização da vistoria e
anexa o arquivo na aba Incluir/Excluir Documentos do Siopi, selecionando o documento do tipo “Outros”.
4.1.2.11. Neste PFUI-PEPT, o credenciado obrigatoriamente registra todas as informações que comprovam a confirmação do
agendamento pelo cliente, bem como o registro da hora de chegada e saída do local onde seria realizada a vistoria.
4.1.2.12. A empresa credenciada informa a inserção do formulário PFUI-PEPT relativo à vistoria infrutífera no Siopi por correio
eletrônico (email) à Agência e à GIHAB de vinculação.
4.1.2.13. Ressaltamos que a AS deverá permanecer aberta até a finalização do trabalho, mediante a inserção no Siopi do
Laudo de Avaliação ou do Relatório de Vistoria.
4.1.2.14. Após averiguar as informações contidas no formulário PFUI-PEPT junto ao cliente, a Agência prossegue com processo,
pelo recolhimento da tarifa para realização de nova vistoria e encaminha à GIHAB o comprovante de pagamento por
correio eletrônico (email).
4.1.2.15. A empresa credenciada será responsável por realizar nova vistoria, sem ônus para a CAIXA, nos seguintes casos:
• Se o credenciado não comparecer ao local de vistoria, na data e horário agendados;
• Se o cliente contestar e o credenciado não comprovar as condições que conformam a situação de vistoria infrutífera.
4.1.2.16. A GIHAB solicita que o credenciado reagende a vistoria e prossiga com a análise do imóvel, elabore o Laudo de
Avaliação ou Relatório de Vistoria e conclua a AS no Siopi.
4.1.2.17. Para pagamento de nova vistoria à empresa credenciada, a GIHAB de vinculação abre uma nova solicitação de ser-
viço no Sigdu na atividade G–415 — Vistoria após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do
valor correspondente ao deslocamento.
• Considera-se “GIHAB de vinculação” a responsável pela área na qual se insere o Município do imóvel avaliando.
4.1.2.18. Havendo desistência do cliente, ou após o prazo de 60 dias sem encaminhamento de comprovante de pagamento para
a realização de nova vistoria, a demanda (AS) será cancelada no Siopi pela GIHAB de vinculação.
• Nestes casos, a remuneração da empresa credenciada será também efetuada pela mesma atividade G–415 — Vistoria
após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do valor correspondente ao deslocamento.
4.1.3.5. O objetivo do Laudo de Avaliação é oferecer um valor de mercado para o imóvel vistoriado, além de identificar as
características físicas e conferir se este atende às condições mínimas para ser aceito como garantia no processo
de financiamento imobiliário; esta peça técnica tem, como origem, uma Autorização de Serviço (AS) do tipo A-413.
• A empresa credenciada faz o download da Certidão de Matrícula;
• Posteriormente, o profissional credenciado emite o Laudo de Avaliação pelo Simil, conforme modelo e instruções de
preenchimento do COT-Avaliações, conforme se segue:
Imprime, assina, digitaliza em formato PDF;
Efetua o upload no Siopi na aba Incluir/Excluir Documentos, opção “Laudo de Engenharia Credenciado”;
Verifica as informações nos campos dados de engenharia no Siopi e, se for necessário, corrige ou complementa;
Informa o CPF do profissional responsável pelo laudo e conclui a AS.
4.1.3.6. Nas demandas de avaliação do grupo A-401, abertas diretamente no sistema Sigdu, a empresa credenciada receberá a
documentação conforme indicado no campo Local Retirada Documentação, constante na AS recebida, e o resultado
do trabalho, ou seja, a peça técnica, será encaminhada por e-mail à unidade demandante.
4.1.4. Pendências
4.1.4.1. Quando uma credenciada recebe a demanda para avaliação via Siopi sem toda documentação necessária para
conclusão do serviço, ela preenche o PFUI-PEPT, relatando as insuficiências constadas; as pendências mais recorren-
tes são relativas a matrícula incompleta ou que não descreve o imóvel, ou ausência de documentos, como licenças/
outorgas;
• Uma vez preenchido, a empresa anexa o PFUI-PEPT com as pendências no Siopi, encaminha correio eletrônico
(email) à Agência, comunicando o ocorrido, juntamente com a cópia do formulário.
4.1.4.2. O prazo máximo para informar pendências documentais é de 2 (dois) dias úteis após a emissão da AS.
4.1.4.3. Em caso de atendimento das pendências listadas no PFUI-PEPT e recebimento da documentação complementar, a
empresa credenciada agenda a vistoria, prossegue com o trabalho e finaliza com a inserção do Laudo de Avaliação.
4.1.4.4. Em caso de não resolução das pendências apontadas, a empresa credenciada deixa a AS em aberto, pois a demanda
apenas será concluída pela inserção do Laudo de Avaliação com manifestação conclusiva.
4.1.4.5. As AS com pendências não solucionadas serão concluídas pela GIHAB de vinculação.
4.1.4.6. Para demandas específicas de vistoria, o credenciado concluirá sua ação no Siopi, pela inserção do documento
Relatório de Vistoria e seleção da opção “Concluir Vistoria”.
4.1.4.7. Ressaltamos que o não-atendimento das condições mínimas para aceitação do imóvel como garantia não constitui
uma pendência; pendências referem-se a situações concretas, que impossibilitam a elaboração da peça técnica.
4.1.4.8. O não-atendimento das condições mínimas acima implica em elaboração de peça técnica com manifestação conclu-
siva com negativa de aceitação de garantia (Laudo de Avaliação ou Relatório de Vistoria).
c) Projeto Legal:
Para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração de estrutura, é exigível apenas um estudo preliminar
de arquitetura, com informações sucintas e suficientes para a caracterização geral da concepção adotada, confor-
me NBR ABNT nº 13.532/95 - Elaboração de projetos de edificações – Arquitetura, além da descrição dos elemen-
tos da edificação, dos componentes construtivos e dos materiais de construção, informações estas que serão
preenchidas no item Valores/Custos no formulário PFUI- Proponente;
Para construção mista, identificar claramente as partes residencial e comercial.
d) Registro no CAU/BR ou CREA do responsável técnico pela obra – original e cópia, ou certidão atualizada de registro
e quitação do CAU/BR ou CREA, acompanhada de um documento oficial com foto – original e cópia – quando da libera-
ção da primeira parcela de obra (dispensada para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração da estrutura);
e) ART/RRT de autoria do projeto legal (dispensada para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração da estrutu-
ra);
f) ART/RRT de execução de obra (dispensada para melhoria/reforma sem ampliação e sem alteração da estrutura):
g) Para imóvel comercial: projeto de prevenção e combate a incêndio e pânico, quando exigível pelo órgão responsá-
vel pela aprovação.
4.2.1.2. Os documentos necessários para a análise de viabilidade do projeto de Melhoria/Reforma ou Ampliação para Imóveis
Alienados com a CAIXA são:
a) Certidão individualizada e atualizada de inteiro teor da matrícula do imóvel objeto do financiamento;
b) Projeto legal aprovado pelos órgãos competentes, sendo que, no caso de melhoria/reforma sem ampliação e sem
alteração de estrutura, é exigível apenas um estudo preliminar de arquitetura;
c) Estimativa de custos e do prazo de execução de obras;
d) ART/RRT de autoria do projeto legal;
e) ART/RRT de execução de obra;
f) ART/RRT dos projetos estrutural, elétrico e hidrossanitário, quando aplicáveis;
g) Para imóvel comercial: projeto de prevenção e combate a incêndio e pânico, quando exigível pelo órgão responsá-
vel pela aprovação.
4.2.1.3. Caso haja alteração de Responsável Técnico durante a execução da obra, apresentar os seguintes documentos:
a) Relatório, assinado pelos Responsáveis Técnicos novo e anterior, contendo vistoria e a condição atual do imóvel;
b) Cópia do distrato do contrato de execução de obra, assinado pelo Responsável Técnico anterior;
c) Novo formulário PFUI-Proponente, devidamente preenchido e assinado pelo novo Responsável Técnico.
4.2.1.4. Nestes casos, não se realiza nova análise do projeto, se não houver alterações de orçamento e cronograma.
formais e técnicos considerados, contendo as devidas exigências prescritivas e de desempenho, conforme definido na
NBR ABNT nº 13.532/95 - Elaboração de projetos de edificações – Arquitetura.
4.2.2.9. Na fase de análise, não é necessário que o projeto apresentado pelo Proponente esteja aprovado pelos órgãos
competentes, sendo, no entanto, exigível na liberação da primeira parcela.
4.2.2.10. No caso de melhoria sem ampliação e sem alteração de estrutura, é exigível apenas um estudo preliminar de arqui-
tetura, com informações sucintas e suficientes para a caracterização geral da concepção adotada, incluindo indica-
ções de formas, dimensões, localizações dos ambientes da edificação e caracterização específica dos elementos cons-
trutivos e seus componentes principais, incluindo indicações de suas respectivas tecnologias.
4.2.2.11. O projeto conterá a descrição dos elementos da edificação, componentes construtivos e materiais de construção,
informações estas que serão preenchidas no item Valores/Custos no formulário PFUI-Proponente.
4.2.2.12. Na descrição das características de materiais e serviços, evitar a aceitação de termos “similar”, “equivalente”, “de
mesmo padrão”, “semelhantes” ou outros com o mesmo sentido.
4.2.2.13. Projetos complementares serão solicitados para esclarecimento de dúvidas quanto a quantitativos de serviços ou
soluções técnicas quando necessários, em casos não identificáveis somente pelo projeto arquitetônico.
4.2.2.14. Em relação aos aspectos físicos, o profissional responsável pela análise verificará se está previsto o atendimento a
todas as condições mínimas obrigatórias para o aceite do imóvel como garantia do financiamento, que constam do
Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como Garantia de Financiamento, bem como as esta-
belecidas em normas da ABNT e na legislação pertinente.
4.2.2.15. No caso de melhoria/reforma e ampliação de edificações, são ainda observadas as reais condições do imóvel, bem
como a verificação da compatibilidade entre materiais a serem empregados e tecnologia de execução proposta.
4.2.2.16. Na análise de projetos de ampliação ou com parte de área já construída, esta atenderá às especificações mínimas ou
preverá serviço para sua adequação.
4.2.2.17. Mesmo quando aprovado pela Prefeitura local, o projeto arquitetônico estará de acordo com a Legislação Federal
(Código Civil - Lei nº 10.406); caso contrário, o profissional responsável pela análise solicitará sua adequação.
4.2.2.18. Ainda em relação à Legislação Federal, será analisado, principalmente, o que tange a afastamentos de divisas,
abertura de vãos e disposição de águas de telhado (este não pode jogar a água coletada para o imóvel vizinho).
4.2.3. Orçamento
4.2.3.1. O orçamento previsto para a análise técnica nas modalidades construção, ampliação, conclusão ou melhoria/reforma
contemplará todos os serviços necessários, inclusive os já executados, conforme itens do formulário da proposta de
financiamento à construção de unidade isolada (PFUI-Proponente).
4.2.3.2. Conferir se constam os padrões de acabamento/linha dos produtos e os locais de aplicação na descrição das carac-
terísticas dos materiais e serviços.
4.2.3.3. Verificar se há compatibilidade dos custos propostos com projetos e especificações, bem como a adequada inci-
dência do percentual dos serviços em relação ao custo total da intervenção.
4.2.3.4. Os custos são analisados com referência nos preços fornecidos pelo Sinapi e, quando não houver referência nesse
sistema, admite-se a utilização de outra fonte, publicada por entidade oficial, ou preços praticados na região.
4.2.3.5. A análise tem início com a definição do padrão de acabamento do imóvel, classificado a partir das especificações
técnicas e escolha do projeto-padrão Sinapi mais semelhante ao projeto objeto da análise.
4.2.3.6. Para escolher o projeto-padrão Sinapi mais adequado, usar o Anexo II - Especificações de Acabamentos de Obra.
4.2.3.7. A comparação entre o custo do m² de construção do projeto-padrão Sinapi escolhido para a região e aquele equiva-
lente do projeto em análise observará os custos de serviços não-contemplados no referido sistema, que serão consi-
derados à parte e devidamente justificados.
• Os itens considerados à parte, conforme definido na seção 8.3.5 da NBR ABNT nº 12.721, são: fundações especiais,
elevador(es), equipamentos e instalações, playground (quando não classificado como área construída), obras e ser-
viços complementares.
4.2.3.8. A análise prossegue com a comparação das incidências dos serviços do projeto objeto de análise com as incidências
dos serviços do projeto-padrão Sinapi escolhido:
a) Para balizamento das incidências dos serviços, verificar os parâmetros gerais constantes do Anexo III - Intervalos de
Valores das Incidências dos Agrupamentos do Orçamento, que tem caráter de orientação;
b) As informações do Sinapi podem ser obtidas junto à GIHAB de vinculação;
c) Caso seja mantida divergência entre os custos orçados e os de referência do Sinapi ou de outra fonte publicada por
entidade oficial, esses procedimentos podem ser considerados suficientes para conclusão da análise do orçamento
e negado o aceite do imóvel como garantia;
d) A taxa máxima admissível para BDI será de 8,16% e contemplará somente itens não relacionados na planilha
orçamentária, sendo este indicador fundamentado em percentuais de administração da obra, risco e despesas finan-
ceiras recomendados pelo TCU para construção de edificações.
4.2.4. Cronograma
4.2.4.1. Verificar a compatibilidade do planejamento de execução da obra e serviços com os projetos e prazos propostos.
4.2.4.2. Informar o percentual de obra já executada, se for o caso.
4.2.4.3. Verificar o percentual mínimo de 5% exigível para a última parcela.
4.2.4.4. O prazo de construção será de 02 a 24 meses.
4.2.4.5. Caso solicitado pelo cliente ou profissional responsável pelo acompanhamento, o cronograma será revisto, utilizando
os mesmos critérios supracitados.
4.2.5. Vistoria
4.2.5.1. Dentre as atividades da análise de viabilidade do projeto, destaca-se a realização da vistoria para verificar a adequa-
ção do projeto proposto à área do entorno do imóvel, além da compatibilidade entre terreno e configuração cons-
tante no documento de propriedade apresentado.
4.2.5.2. Observar também a área do entorno do imóvel e verificar as condições mínimas obrigatórias para o aceite do imó-
vel como garantia do financiamento, relacionadas no Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel
como Garantia de Financiamento, no que se refere à infra-estrutura urbana básica, como equipamentos urbanos de
escoamento de águas pluviais, iluminação pública, abastecimento de água potável, de energia elétrica pública e
domiciliar, vias de circulação, pavimentadas ou não, e solução para esgoto sanitário.
4.2.5.3. Se forem constatados indícios de contaminação no terreno durante a vistoria da área, relatar no PFUI-Análise.
4.2.5.4. As fotos realizadas na vistoria, referentes ao imóvel avaliando, constarão do item Relatório Fotográfico do formulário
PFUI-Análise, contemplando, pelo menos, o logradouro e o terreno.
4.2.5.5. Se houver benfeitorias no terreno, registrá-las no Relatório Fotográfico.
4.2.5.6. O Relatório Fotográfico não deve conter fotografias onde apareçam pessoas, ainda que de forma parcial, para res-
guardar o direito de uso de imagens.
4.2.5.7. A ocorrência de uma vistoria infrutífera ocasiona uma interrupção no processo e será tratada como uma pendência.
4.2.5.8. Considera-se vistoria infrutífera aquela em que a empresa credenciada não consegue acesso ao imóvel, mesmo
após agendar e confirmar data e horário com o contato informado na AS, sendo imprescindível aguardar no local
por, no mínimo, 30 minutos.
4.2.5.9. Ressaltamos que uma vistoria infrutífera é apenas caracterizada quando atestada que a impossibilidade de acesso
ao imóvel foi causada exclusivamente pelo cliente, sendo necessário comprovar que o credenciado confirmou o
agendamento, esteve presente no local na data e hora acordada e atendeu à regra do tempo mínimo de espera.
4.2.5.10. A impossibilidade de o credenciado comparecer ao local na data e hora acordada não configura vistoria infrutífera.
4.2.5.11. Para registrar uma vistoria infrutífera, o credenciado preenche o PFUI-PEPT relatando a não realização da vistoria e
anexa o arquivo na aba Incluir/Excluir Documentos do Siopi, selecionando o documento do tipo “PEPT”.
4.2.5.12. Neste PFUI-PEPT, o credenciado obrigatoriamente registra todas as informações que comprovam a confirmação do
agendamento pelo cliente, bem como o registro da hora de chegada e saída do local onde seria realizada a vistoria.
4.2.5.13. A empresa credenciada informa a inserção do formulário PFUI-PEPT relativa à vistoria infrutífera no Siopi por correio
eletrônico (email) à Agência e à GIHAB de vinculação.
4.2.5.14. Ressaltamos que a AS permanecerá aberta até a conclusão do trabalho, pela inserção no Siopi do PFUI-Análise.
4.2.5.15. Após averiguar as informações contidas no formulário PFUI-PEPT junto ao cliente, a Agência prossegue com processo,
pelo recolhimento da tarifa para realização de nova vistoria e encaminha à GIHAB o comprovante de pagamento por
correio eletrônico (email).
4.2.5.16. A empresa credenciada será responsável por realizar nova vistoria, sem ônus para a CAIXA, nos seguintes casos:
• Se o credenciado não comparecer ao local de vistoria, na data e horário agendados;
• Se o cliente contestar e o credenciado não comprovar as condições que conformam a situação de vistoria infrutífera.
4.2.5.17. A GIHAB solicita que o credenciado reagende a vistoria e prossiga com a análise do imóvel, elabore o PFUI-Análise
e conclua a AS no Siopi.
4.2.5.18. Para pagamento de nova vistoria à empresa credenciada, a GIHAB de vinculação abre uma nova solicitação de servi-
ço no Sigdu na atividade G–415 — Vistoria após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do
valor correspondente ao deslocamento.
4.2.5.19. Havendo desistência do cliente, ou após o prazo de 60 dias sem encaminhamento de comprovante de pagamento para
a realização de nova vistoria, a demanda (AS) será cancelada no Siopi pela GIHAB de vinculação.
• Nestes casos, a remuneração da empresa credenciada será também efetuada pela mesma atividade G–415 — Vistoria
após Vistoria Infrutífera, na importância de R$ 113,00, acrescido do valor correspondente ao deslocamento.
4.2.6. Mercado
4.2.6.1. Para a modalidade aquisição de terreno e construção, serão feitas duas avaliações separadamente, uma do terre-
no e outra do imóvel como se pronto estivesse.
4.2.6.2. Para as modalidades construção em terreno próprio, melhoria/reforma, ampliação e conclusão, será feita a ava-
liação do imóvel como se pronto estivesse.
4.2.6.3. No caso de análise de proposta de financiamento para construção em terreno próprio, melhoria/reforma, ampliação
e conclusão, o valor de avaliação do terreno será atribuído aplicando-se um percentual de peso estimado em 30% do
valor de terreno em relação ao valor de avaliação do imóvel como se pronto estivesse.
4.2.6.4. Se a GIHAB entender que o percentual estimado acima citado causar distorção significativa em relação à realidade
local, ela informa um novo percentual à empresa credenciada, mais adequado à situação específica.
4.2.6.5. Normalmente, o valor de mercado do imóvel difere da simples adição do custo de produção, representado pelo
custo das obras, mais o valor do terreno.
4.2.6.6. Os dados referentes à avaliação do terreno e do imóvel como se pronto estivesse serão preenchidos no item Mani-
festação de Viabilidade Técnica – MVT do formulário PFUI-Análise.
4.2.6.7. O campo Avaliação do Terreno será necessariamente preenchido para as modalidades Aquisição de Terreno e Cons-
trução e Construção em Terreno Próprio.
4.2.9. Pendências
4.2.9.1. Existem dois tipos de pendências quando se trata de análise da viabilidade do projeto:
I) Documental:
a) A empresa credenciada recebe uma demanda para análise de viabilidade de projeto e a documentação fornecida é
insuficiente para a conclusão do serviço;
b) Ela preenche o PFUI-PEPT, relatando as insuficiências verificadas, e insere o formulário no Siopi;
c) A empresa encaminha correio eletrônico (email) à Agência e à GIHAB de vinculação, comunicando o ocorrido, jun-
tamente com a cópia do formulário PFUI-PEPT;
• O prazo máximo para informar pendências documentais é de 2 (dois) dias úteis após a emissão da AS.
• As novas diretrizes de prazo e documentação solicitadas pelo PFUI-PEPT serão inseridas no Siopi.
4.2.9.2. Ressaltamos que o não-atendimento das condições mínimas para aceitação do imóvel como garantia não constitui
uma pendência; pendências referem-se a situações concretas, que impossibilitam a elaboração da peça técnica (nes-
te caso, o PFUI-Análise, aceitando a garantia).
4.2.9.3. O não-atendimento das condições mínimas acima implica em elaboração de peça técnica com manifestação conclu-
siva com negativa de aceitação de garantia (o PFUI-Análise, negando a garantia).
4.2.10.2. A alteração é autorizada com base no parecer da engenharia, desde que assegurado o andamento da construção, a
conclusão da obra, a manutenção ou elevação da qualidade da garantia e a capacidade do devedor em aportar recur-
sos próprios, se for o caso.
4.2.10.3. As alterações de especificação de acabamento, que alterem o valor e/ou o padrão de acabamento do imóvel, serão
objeto de reavaliação do imóvel, tais como:
a) Inserção de laje de concreto, quando as especificações originais não o contemplarem;
b) Alteração de especificação de telhado de cimento amianto para cobertura com telhas cerâmicas;
c) Acréscimo de área construída.
4.2.10.4. O novo valor de avaliação do imóvel será enquadrado nos valores definidos no programa, na data da contratação.
4.2.10.5. Para execução da reavaliação, serão consideradas a data e as condições da avaliação que deram origem à análise e os
valores da avaliação intervalar.
4.3.5. É de extrema importância a realização da vistoria e entrega do PFUI-RAE no prazo estipulado, para não atrasar a
liberação da parcela, gerando desgastes desnecessários entre a CAIXA e seus clientes, em função dos compromissos
financeiros por estes assumidos.
4.3.6. A atividade de acompanhamento de obra compreende o conhecimento da documentação que subsidiou a análise da
proposta técnica para contratação do financiamento, verificação de eventuais pendências decorrentes da análise
e/ou vistoria anterior, vistoria da obra e emissão do PFUI-RAE.
4.3.7. No acompanhamento de obra:
a) São mensurados apenas serviços realizados e materiais aplicados, não se considerando materiais, equipamentos,
elementos pré-fabricados ou pré-moldados estocados em canteiro;
b) Serviços executados com qualidade ou materiais inadequados serão desconsiderados no percentual aferido;
c) Serviços em desacordo com os projetos e/ou memoriais descritivos contratuais não serão aferidos;
d) Em relação aos dois itens anteriores, será solicitada a correção de serviços e/ou a substituição de materiais/equipa-
mentos não condizentes com as especificações.
4.3.8. As glosas serão devidamente listadas no relatório de acompanhamento e informadas ao responsável técnico pela
execução da obra.
4.3.9. O profissional examina previamente a documentação recebida, para o perfeito entendimento da proposta objeto do
contrato de financiamento, visando o acompanhamento de sua consecução.
4.3.10. Na falta de documento ou existência de documentação com deficiência, que comprometa a realização da tarefa, o
profissional não emite o PFUI-RAE e comunica o fato à CAIXA, pelo formulário PFUI-PEPT, solicitando a entrega
do(s) mesmo(s).
4.3.11. A aferição dos serviços executados será realizada mediante confrontação entre o orçamento aprovado na proposta
e o constatado quando da vistoria.
4.3.12. Para aferição de serviços parcialmente executados, utiliza-se como base o Anexo IV - Parâmetros Recomendados de
Mensuração de Obra.
4.3.13. O cumprimento do cronograma é verificado mediante vistorias realizadas pelo profissional, exclusivamente para
efeito de acompanhamento do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabi-
lidade técnica pela edificação.
• Se verificar atraso superior a 50% (cinquenta por cento) do previsto para a etapa, emitir PFUI-RAE sem evolução fí-
sica, mantendo o percentual do PFUI-RAE anterior, apontando no campo Observações “OBRA COM ATRASO SUPERI-
OR A 50% (CINQUENTA POR CENTO) DA ETAPA PREVISTA. CRONOGRAMA NECESSITA SER REPROGRAMADO.”
4.3.14. Durante a primeira vistoria na obra, a liberação da primeira parcela do cronograma da obra é condicionada à apre-
sentação de:
a) Projeto legal aprovado pelos órgãos competentes e de acordo com o proposto inicialmente;
b) Alvará de construção;
c) Matrícula da obra no INSS;
d) Fixação do adesivo de obra, que será verificada pelo profissional na vistoria.
4.3.15. Além da mensuração da obra, o objetivo da primeira vistoria de acompanhamento de obra é a verificação da com-
patibilidade entre o projeto legal aprovado e o analisado pela CAIXA para a concessão do financiamento.
4.3.16. Em todas as vistorias, é necessário observar a compatibilidade entre a execução e o projeto aprovado.
4.3.17. Quando o profissional detectar que a obra está em desacordo com o projeto analisado, ele emite o PFUI-RAE sem
evolução física, mantendo o percentual do PFUI-RAE anterior, apontando no campo Observações “OBRA EXECUTADA
EM DESACORDO COM O PROJETO ANALISADO. A PROPOSTA DEVERÁ SER REANALISADA.”, descreve as irregulari-
dades com o respectivo registro fotográfico e encaminha o documento à GIHAB para manifestação e providências,
conforme termos do contrato, quando:
a) Observar acréscimo de área construída;
b) Houver alteração de especificações, que impliquem em significativa alteração do valor de mercado do imóvel;
c) O imóvel não atender às condições mínimas obrigatórias;
d) Houver indícios de que deficiências na execução comprometam a segurança, estabilidade e solidez;
e) Houver outras alterações, em desacordo com a legislação e que impeçam a emissão do Habite-se.
5.1. Monitoramento
5.1.1. O monitoramento consiste na orientação, acompanhamento e controle da atuação das empresas credenciadas,
durante a elaboração dos serviços, por reunião, comunicação telefônica, correspondência ou mensagem eletrônica.
5.1.2. Este processo compreende a distribuição dos serviços às empresas credenciadas, a orientação técnica/normativa ao
credenciado, o esclarecimento de dúvidas, o acompanhamento do desenvolvimento do trabalho, a gestão do prazo de
entrega das atividades e o atendimento dos procedimentos normativos aplicáveis à demanda.
5.1.3. No monitoramento, cabe avaliar se o profissional credenciado detém o conhecimento técnico e experiência profis-
sional necessários à execução da atividade a este demandada.
5.1.4. Este procedimento é feito exclusivamente nas atividades demandadas pelas GIHAB.
5.1.5. A atuação do monitor tem foco no atendimento às normas da CAIXA e no repasse das solicitações do gestor ou da
área interessada no trabalho e não implica em co-responsabilidade pelo trabalho executado.
5.1.6. Ele é responsável por verificar se o serviço concluído contém faltas e/ou erros de preenchimento ou não-obser-
vância do COT ou normativos e pode decidir pela visita ao local, para apurar as informações prestadas que apresen-
taram incoerências.
5.1.7. Caso identifique erros e/ou faltas no trabalho técnico elaborado:
• O monitor comunicará à empresa credenciada responsável pela execução do serviço tais erros e/ou faltas e solici-
tará esclarecimentos, complementações ou correções;
• Persistindo os mesmos, total ou parcialmente, o monitor preencherá Relatório de Revisão e o encaminhará ao
coordenador de revisionamento da GIHAB, que deliberará sobre o repasse à GILOG de vinculação (Coordenação
Gestão Formal), para abertura de processo administrativo de aplicação de penalidade, conforme contrato.
5.2. Revisionamento
5.2.1. Todas as atividades executadas pelas empresas credenciadas, inclusive as monitoradas, estão sujeitas à revisão,
que é obrigatória.
5.2.2. A revisão visa realizar a gestão da qualidade dos serviços prestados pelas empresas credenciadas de arquitetura,
engenharia e trabalho social, pela aferição de possíveis erros e/ou faltas existentes nas peças técnicas elaboradas
pelas empresas credenciadas, passíveis de aplicação de penalidades previstas no contrato.
6. ANEXOS
6.1. Anexo I – Condições Mínimas Obrigatórias para Aceite do Imóvel como Garantia de Financiamento
Parâmetros de mensuração
Estaqueamento 60% Paredes e tetos 75%
Escavação 8% Esquadrias 15%
Fundações e Sapatas, cintas, cortinas 20% Pintura interna Áreas e poços 5%
embasamento Rodapé, corrimão,
Rebaixamento do lençol
8% quadros 5%
Escoramento dos vizinhos 4% Emassamento 60%
(medir proporcionalmente Pintura interna (látex) 1ª demão 20%
Supra-estrutura 100%
ao nº de pavimentos) 2ª demão 20%
(medir proporcionalmente Seladora 40%
Alvenaria 100%
ao nº de pavimentos) Pintura sobre madeira 1ª demão 30%
Contramarco 30% 2ª demão 30%
Esquadria de Alumínio
Folha 70% seladora 20%
Pintura externa (látex
Aduela 35% 1ª demão 40%
acrílico)
Esquadria de Madeira Folha 60% 2ª demão 40%
Alisar ou guarnição 5% 1ª demão 30%
Pintura externa (cal
Dobradiça 20% 2ª demão 30%
com fixador)
Ferragem Fechadura 70% 3ª demão 40%
Maçanetas e espelhos 10% chapisco 5%
Madeiramento 45% emboço 15%
Azulejos
Telha 45% Assentamento 75%
Cobertura
Arremates (rufos, calhas e Rejuntamento 5%
10%
tabeira) Contrapiso 35%
Piso cerâmico ou
madeira Cerâmica ou madeira
(medir proporcionalmente à (taco) 65%
Impermeabilização 100%
área de aplicação)
Contrapiso 50%
Piso em carpete
Chapisco 10% Carpete 50%
Revestimento interno Emboço 20% Louças e metais Cozinha e área de serviço 45%
Reboco (gesso) 70% (imóvel c/1 banheiro) Banheiro 55%
Chapisco 20% Louças e metais Cozinha e área de serviço 35%
Revestimento externo Emboço alisado (reboco (imóvel com 2
80% banheiros)
paulista) Banheiros 65%
Parâmetros de mensuração - Instalações
Tubulação nas lajes 30% Tubulação no piso 20%
Água fria e água
Tubulação nas alvenarias e Tubulação na alvenaria 70%
30% quente
caixas Caixa d'água 10%
Instalações elétricas e Enfiação 20% Tubulação no piso 20%
telefônicas Esgoto e águas
Disjuntores, tomadas e Tubulação na alvenaria 70%
10% pluviais
interruptores Caixa d'água 10%
Entrada e quadros de Tubulação no piso 70%
10% Instalação de gás
energia elétrica Tubulação na alvenaria 30%
• FP7: Atuar em processo que haja interesse da empresa Contratada em participar da licitação para execução da obra.
• FP8: Credenciar-se tendo empregado CAIXA como sócio integrante do quadro técnico, independentemente da habili-
tação.
• FP9: Não realizar a vistoria para realização do serviço.
• FP10: Enviar pessoa não habilitada na atividade para fazer vistoria.
• FP11: Utilizar dependência da CAIXA para execução dos serviços contratados.
• FP12: Utilizar ou fornecer material divulgado pela CAIXA em trabalhos não contratados pela CAIXA.
• FP13: Realizar serviço estando suspensa ou afastada da atividade ou com contrato rescindido ou em atividade para a
qual não está habilitada.
• FP14: Pronunciar-se em nome da CAIXA ou quanto a serviços a seu cargo contratados pela CAIXA.
• FP15: Apresentar 2ª via do trabalho diferente da 1ª via ou com dados divergentes do que consta do sistema.
• FP16: Apresentar-se para realização do serviço em traje incompatível com a atividade a ser desempenhada.
• FP17: Utilizar-se de termos ou gestos inadequados ao dirigir-se a empregado ou cliente da CAIXA.
• FP18: Outras faltas não constantes acima.
• A-412: Código de sistema utilizado pelo Siopi/Siegh para atividade de vistoria e caracterização de imóvel urbano,
com apresentação em laudo de vistoria simplificado;
• B-401: Grupo de atividades de engenharia que engloba: análise de Projeto Habitacional, Comercial, Institucional ou
Industrial de Imóvel urbano (construção, ampliação ou reforma) com avaliação, incluídas neste grupo as atividades
com código de sistema entre B-437 e B-440;
• ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas;
• Agência: unidade bancária da CAIXA (agências e postos de atendimento bancário);
• ART: Anotação de Responsabilidade Técnica;
• AS: Autorização de Serviço;
• BDI: Benefícios e Despesas Indiretas;
• CAESB: Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal;
• CAU/BR: Conselho Nacional de Arquitetura e Urbanismo;
• CCA/Correspondente CAIXA AQUI: empresa contratada pela CAIXA para prestar serviços relativos à concessão de
financiamento habitacional;
• CCFGTS: Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço;
• COT: Caderno de Orientação Técnica;
• CPF: Cadastro de Pessoas Físicas;
• CREA: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia;
• CUPE: Custos Unitários PINI de Edificações;
• DF: Distrito Federal;
• FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Serviço;
• GIHAB: Gerência Executiva de Habitação;
• GILOG: Gerência de Filial de Logística;
• INSS: Instituto Nacional de Seguridade Social;
• NBR: Norma Técnica Brasileira;
• PBQP-H: Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat;
• PDF: Portable Document Format [formato de documento portátil];
• PEI: Porcelain Enamel Institute [instituto de porcelana esmaltada, nome do instituto americano que criou o padrão
normativo do coeficiente que determina a resistência à abrasão de pisos e revestimentos cerâmicos];
• PMCMV: Programa Minha Casa Minha Vida;
• PVA: Poliacetato de Vinila;
• RIDE: Região Integrada de Desenvolvimento Econômico;
• RRT: Registro de Responsabilidade Técnica;
• RT: Responsável Técnico;
• SANEAGO: Companhia Saneamento de Goiás S/A;
• SBPE: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo;
• Sigdu: Sistema de Desenvolvimento Urbano;
• Simil: Sistema de Informações do Mercado Imobiliário;
• Sinapi: Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil;
• SiNAT: Sistema Nacional de Avaliação Técnica;
• Concessionária: pessoa jurídica para a qual o Poder Público concede os direitos e deveres da prestação de determi-
nados serviços públicos, como energia elétrica, água, coleta de esgoto;
• Condomínio: área existente na malha urbana, com acesso por arruamento em área pública, onde os lotes ou as unida-
des e seus acessos internos estão em área privada, estando sujeitos ao regulamento de normas firmadas na instituição
e convenção do próprio condomínio, aprovadas por legislação pública;
• Custo de produção: orçamento total da obra, representado pela soma de todos os gastos com insumos, inclusive mão-
de-obra, despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e encargos necessários para a produção,
manutenção ou ampliação de um bem, numa determinada data e situação;
• Empreendimento: complexo de edificações, sob a forma de condomínio ou loteamento ou proposta/projeto habita-
cional com intervenção concentrada ou pulverizada, na área urbana ou rural;
Empreendimento em condomínio: o empreendimento objeto da incorporação ou da instituição do condomínio efe-
tuada para uma determinada área;
Empreendimento em loteamento: o empreendimento delimitado pela poligonal formada pelo conjunto das quadras
objeto de intervenção e vias de acesso imediato aos respectivos lotes, constituído por matrículas individuais.
• Pasta de obra: conjunto de cópias de documentos técnicos, componentes do processo de contratação do financia-
mento, necessários para caracterizar o objeto contratado e possibilitar o acompanhamento de sua execução;
• Profissional: Arquiteto ou Engenheiro, responsável pela análise técnica de engenharia e/ou acompanhamento de obra,
podendo ser pertencente ao quadro próprio da carreira profissional da CAIXA ou responsável técnico de empresa
credenciada;
• Projeto legal: conjunto de peças técnicas de arquitetura e engenharia, elaborados para a apresentação e aprovação
nos órgãos responsáveis, de acordo com as exigências de cada Munícipio (projeto arquitetônico aprovado pela Prefei-
tura Municipal).
• RIDE: é uma Região Integrada de Desenvolvimento Econômico, criada pela Lei Complementar n.º 94, de 19 de feve-
reiro de 1998, e regulamentada pelo Decreto n.º 7.469, de 04 de maio de 2011, para efeitos de articulação da ação
administrativa da União, dos Estados de Goiás, Minas Gerais e do Distrito Federal. A RIDE é composta pelo Distrito
Federal e pelos municípios de Abadiânia, Água Fria de Goiás, Águas Lindas de Goiás, Alexânia, Cabeceiras, Cidade
Ocidental, Cocalzinho de Goiás, Corumbá de Goiás, Cristalina, Formosa, Luziânia, Mimoso de Goiás, Novo Gama, Padre
Bernardo, Pirenópolis, Planaltina, Santo Antônio do Descoberto, Valparaíso de Goiás, Vila Boa, Buritis, Cabeceira
Grande e Unaí;
• Sistema construtivo convencional: emprega material, componente e/ou processo convencional ou consagrado, já
normalizado ou regulado em uma instância pública, seja federal, estadual ou municipal, restrito à sua jurisdição ou
por órgão normativo oficial;
Sistema ou material construtivo inovador: incorpora uma nova concepção e representa uma alternativa à tecnolo-
gia convencional e que não seja objeto de norma brasileira prescritiva e não tenha tradição de uso no território
nacional.
• Unidade autônoma: imóvel pertencente a um empreendimento, condomínio ou prédio e que possui matrícula indivi-
dualizada;
Unidade isolada: edificação de uso comercial ou residencial unifamiliar, não integrante de conjunto/agrupamento
de edificações, seja em loteamento ou condomínio;
Unidade não isolada: unidade componente de agrupamento de edificação unifamiliar ou multifamiliar, em lotea-
mento ou condomínio.
• Valor de mercado: corresponde à quantia mais provável pela qual se compra ou vende voluntariamente e consciente-
mente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;
• Via de acesso pavimentada: tratamento permanente da superfície para regularização do piso e conservação da base,
feito com asfalto, concreto, paralelepípedo, peças intertravadas de concreto, e/ou outros elementos que configurem
uma solução adequada para tráfego e sejam as práticas adotadas pelo município em suas vias públicas;
• Vício(s) de construção: defeito(s) oriundo(s) da concepção e elaboração dos projetos e seus elementos técnicos, de
execução da construção e, ainda, da qualidade e escolha dos materiais, tornando-a, no todo ou em parte, imprópria
para o fim a que se destina ou reduzindo o seu valor patrimonial;
• Vistoria técnica: visita ao imóvel ou ao local de execução de obras quando este não se encontra plenamente edifi-
cado, para serem procedidas observações pertinentes à elaboração de peça técnica.
6.8.1. Avaliação