DE LOS SISTEMAS DE PROTECCIÓN A LA PROPIEDAD INMUEBLE.

EL SEGURO DE TÍTULOS Y LOS

SISTEMAS REGISTRALES INMOBILIARIOS.

MANUEL J. GODOY SASAKI

Licenciado en ciencias jurídicas.
Diplomado en derecho registral inmobiliario chileno y comparado.
Curso anual de derecho registral iberoamericano.
Asesor del Conservador de bienes raíces de la provincia El Loa, Calama.
magosa@conservadorelloa.cl

I. INTRODUCCIÓN.
Las distintas sociedades se han encargado, conforme a la importancia que ellas
mismas dan a la propiedad raíz, de establecer distintas formas de protección a ésta. Ya en
épocas pretéritas, surgen ordenamientos jurídicos que tienden a proteger la propiedad por
medio de la publicidad de la propiedad inmueble y sus cargas. Esta publicidad, que desde la
antigüedad ha evolucionado de manera significativa, apunta a dar seguridad a quienes sean
dueños de un inmueble y a quienes se relacionan de alguna forma con la cosa por medio de
la constitución de derechos reales sobre ésta. Así las cosas, en la actualidad, esta seguridad
se refleja en dos grandes sistemas, y siguiendo a Antonio PAU PEDRÓN, podemos decir
que se clasifican en sistemas de seguridad económica y sistemas de seguridad jurídica 1.
Respecto de los primeros nos referiremos como el sistema de seguro de títulos y al segundo
como sistemas registrales o Registros.
II. EL SEGURO DE TÍTULOS2.
Este sistema, adoptado por una importante cantidad de Estados de los Estados
Unidos de América, consiste básicamente en que frente al fracaso de un negocio jurídico
sobre inmuebles que importe el derecho de dominio u otro real, al perjudicado por este
fracaso, que obviamente le acarrea un perjuicio, éste es indemnizado.
El seguro de títulos se caracteriza principalmente por la existencia de registros
rudimentarios y poco formales y, los onerosos costos que provoca en la operatoria del
1
PAU PEDRÓN, Antonio. “Elementos de derecho hipotecario”. Publicaciones de la Universidad
Pontificia Comillas Madrid. Madrid. Segunda edición, 2003. p. 14.
2
Sistema también vigente en Canadá, Bahamas, México y Puerto Rico; Extendiéndose últimamente
al Reino unido, Francia, Italia, Polonia y algunos países asiáticos. Información extraída de apuntes
proporcionados por don Ángel Valero Fernández-Reyes, para “Diplomado en derecho registral
inmobiliario chileno y comparado”; Universidad Central de Chile; 2010.
negocio inmobiliario. Este excesivo costo proviene de la necesidad de exhaustivas
investigaciones de los títulos que fundan la propiedad, lo que conlleva a la empresas
aseguradoras a tener registros propios de los títulos inmobiliarios y personal que pueda
realizar tal tarea (requieren de Notarios, abogados, investigadores privados, analistas de
costos y riesgos, etc.).
La operatoria del sistema es el siguiente: al negocio jurídico de la adquisición de la
propiedad u otros de índole crediticia, va acompañada la contratación de seguros por
riesgos jurídicos de la operación, distinguiéndose entonces seguros a favor del adquirente3
y seguros a favor de la entidad crediticia4.
En términos generales, en EE.UU. existe un sistema de depósito de documentos con
deficiente organización, en palabras de GARCÍA GARCÍA5 “el recording constituye una
verdadera ‘selva’, con falta de claridad, y en la que imperiosamente hay que buscar e
indagar interminablemente información”. La investigación que realiza la compañía de
seguros se extiende a los registros públicos que puedan existir, los juzgados, los
ayuntamientos y toda otra fuente que pueda arrojar información.
La prima que se paga en el seguro de títulos, es única, cubriendo los gastos de
investigación, la cobertura del riesgo, comisiones, etc., manteniéndose la cobertura
mientras exista el interés económico del asegurado. Como referencia a los costos del
seguro, podemos citar a la compañía Chicago Titles, que abarca aproximadamente el 25
por ciento del mercado, cobra entre el 0,3 y el 2,5 por ciento del valor del inmueble o del
contrato6.
III. LOS SISTEMAS REGISTRALES O REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
Los registros tienen como finalidad publicar determinadas realidades, en este
sentido podemos señalar que existen registros de s e g u r i d a d j u r í d i c a y registros de
i n f o r m a c i ó n a d m i n i s t r a t i v a . Los primeros están destinados a la proporcionar
información a los particulares, con certidumbre jurídica, con el carácter de públicos y
obviamente tienden a contribuir al cumplimiento al principio de la seguridad jurídica. Los

3
Owner’s policy.
4
Loan policy o mortgage policy.
5
García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial
Civitas S.A. Madrid. 1.988. p. 445.
6
PAU PEDRÓN, Antonio. “Elementos de derecho hipotecario”. Publicaciones de la Universidad
Pontificia Comillas Madrid. Madrid. Segunda edición, 2003. p. 15.
segundos, están destinados a la administración para su funcionamiento propio, no
necesariamente son públicos, funcionando por medio del archivo de datos y tienden al
cumplimiento de principios como la eficacia y objetividad administrativa7.
1. RASGOS COMUNES DE LOS REGISTROS DE SEGURIDAD JURÍDICA.
En este punto, seguiremos al destacado registralista español Antonio PAU
PEDRÓN8, que señala como rasgos básicos comunes en los registros de seguridad jurídica
los que siguen:
a. LA EXISTENCIA DE UN CONTROL DE LEGALIDAD.
Dice relación directa con la aplicación del principio de legalidad, en el sentido de
calificar la idoneidad y carácter público del documento (modalidad titulación auténtica) y,
la coherencia del documento con el registro (calificación registral). De manera tal que el
control de legalidad fortalece la publicidad del registro y por tanto, su función.
b. EL CARÁCTER DOCUMENTAL PÚBLICO DEL ASIENTO.
El asiento del registro es público, con las solemnidades prescritas por la ley, por el
funcionario público competente y con la finalidad de dar publicidad a una determinada
situación jurídica.
c. LA EXISTENCIA DE CONEXIÓN ENTRE LOS ASIENTOS REGISTRALES, O TRACTO SUCESIVO.
Debe existir en el registro la debida concatenación entre sus asientos. Esta conexión
contribuye al fortalecimiento del registro y a dar continuidad al historial jurídico de la
propiedad. De esta forma se da fijeza a las actuaciones registrales dándoles fecha cierta e
inalterabilidad en libros oficiales y fortalecidos con la correspondiente competencia
territorial.
d. LA OPONIBILIDAD O EFICACIA FRENTE A TERCEROS.
Partiendo del supuesto de que la información que el registro arroja debe tenerse
como verdad oficial, la publicación en éste hace oponible a terceros esta verdad, y genera
importantes efectos como la legitimación y la fe pública registral.

7
PAU PEDRÓN, Antonio. “Elementos de derecho hipotecario”. Publicaciones de la Universidad
Pontificia Comillas Madrid. Madrid. Segunda edición, 2003. p. 15 ss.
8
PAU PEDRÓN, Antonio. “Elementos de derecho hipotecario”. Publicaciones de la Universidad
Pontificia Comillas Madrid. Madrid. Segunda edición, 2003. p. 17 ss.
e. LA COGNOCIBILIDAD O POSIBILIDAD DE CONOCIMIENTO DEL REGISTRO.
La posibilidad de conocer el contenido del registro se plasma por medio de la
consulta o acceso directo al registro y por medio de la certificación registral, es decir, lo
que hemos denominado como p u b l i c i d a d f o r m a l .
2. CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS REGISTRALES.
a. POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN.
i. De inscripción constitutiva. Son aquellos en que la inscripción juega un rol determinante
en la adquisición o constitución del derecho real. La inscripción es requisito sine qua non
para que se produzca la mutación jurídico-real del derecho correspondiente.
ii. De inscripción declarativa. En estos sistemas, la inscripción se encarga de publicar la
mutación del derecho real producida fuera del registro. Tienen como efecto principal hacer
oponible esta realidad respecto de las situaciones no registradas a terceros, traduciéndose en
que lo no inscrito es inoponible a lo inscrito.
b. POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN.
i. Sistema de folio real. Aquí el registro se organiza fundamentalmente a partir del inmueble
registrado, abriéndose una matricula u hoja particular a cada bien raíz, haciéndose constar
todos y cada uno de los actos o contratos de trascendencia real o aquellos quela ley ordena
o autoriza su registración.
ii. Sistema de folio personal. El registro se organiza a base de asientos de orden cronológico
y utilizando índices alfabéticos a partir de los titulares.
c. POR LA FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS DEL REGISTRO.
i. De transcripción. En estos sistemas se transcribe íntegramente el acto o contracto que se
presenta al registro. Existe una variante de estos sistemas en que se archiva o protocoliza el
documento presentado al registro agregándose al mismo.
ii. De inscripción. En ellos, se realiza la actuación registral extractando el acto presentado
al registro, asentándose la información de carácter real o la que la ley ordene o autorice.
d. POR SU RELACIÓN CAUSAL CON EL NEGOCIO.
i. Abstracto. En estos sistemas, el negocio jurídico obligacional se desvincula de la
inscripción. Como consecuencia, los vicios del negocio obligacional no se traspasan a la
inscripción.
ii. Causal. La inscripción en estos sistemas es causal del negocio obligacional, de manera
tal que los vicios del acto o contrato, se traspasan a la inscripción originada en virtud de
este acto o contrato.
3. LOS SISTEMAS REGISTRALES EN PARTICULAR.
A. EL SISTEMA FRANCÉS.
a. GENERALIDADES.
El Código civil de Napoleón de 1804 ya regula en Francia materias de índole
registral, estableciendo los privilegios e hipotecas en los arts. 939 a 942 y la transcripción
de los actos que contengan donaciones o sustituciones de bienes hipotecables en los arts.
1069 a 1074. Luego, por ley de 23 de marzo de 1855 se establece la transcripción de las
transmisiones a título oneroso. En el año 1935 por ley de 30 de octubre los actos
registrables se extienden a la transcripción de las transmisiones por causa de muerte y a los
actos declarativos. Con posterioridad se ordena la transcripción en el registro de los
mandamientos de embargo con efecto de imposibilidad de enajenar válidamente el
inmueble ni gravarlo con derechos reales, todo por medio de decreto ley de fecha 17 de
junio de 1938. Quizás la reforma más importante del sistema registral francés la podemos
encontrar en el decreto de 4 de enero de 1955, que realiza importantes modificaciones que
fortalecen a este sistema registral, como por ejemplo: i. se amplían los actos sujetos a
publicación; ii. Se introduce el denominado efecto relativo de la publicidad, que es lo que
conocemos como tracto sucesivo; iii. Se establece respecto de ciertos actos el efecto de
oponibilidad; iv. Se establecen multas para el caso de no publicación; v. se establece el
fichero inmobiliario y el parcelario, fortaleciendo al sistema de folio personal y superando
algunas deficiencias de éste; vi. Se establece la coordinación del catastro con el registro en
determinadas zonas territoriales; vii. Se mantiene la calificación registral aunque limitada;
y, viii. Se suprimen una importante serie de privilegios e hipotecas ocultos9.
Por último por decreto de fecha 7 de enero de 1959 se suprime en todos los
preceptos legales la palabra transcripción por la de publicidad, lo que se traduce en la
práctica en que el sistema francés se transforma de sistema de transcripción a uno de

9
García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial
Civitas S.A. Madrid. 1.988. p.343.
archivo cronológico de documentos, en que se presenta al registro el documento de
adquisición y éste se incorpora al registro protocolizándolo y formando cuadernos al efecto.
b. FUNCIONARIO A CARGO DEL REGISTRO10.
El cargo de registrador de la propiedad, que recibe el nombre de conservador de
hipotecas y que es el responsable de la publicidad de los derechos y cargas relativos a los
inmuebles se confía a funcionarios del Ministerio de hacienda, de categoría A,
principalmente a jefes de unidades operativas de la dirección general de tributos. Está
encargado, como se ha dicho, de publicar las escrituras relativas a fincas y, percibe
derechos y tasas sobre las transmisiones inmobiliarias y sobre las inscripciones de garantías
inmobiliarias.
Por su función civil el conservador de hipotecas percibe honorarios pagados por el
usuario del servicio, siendo el registrador responsable de los daños causados por su
actividad y la del servicio a su cargo. Sin perjuicio de lo señalado anteriormente es
importante precisar que los conservadores de hipotecas son funcionarios del Estado y
agrupados en una asociación gremial que otorga asesoramiento jurídico a sus socios,
gestiona seguros colectivos de responsabilidad civil y propone el mejoramiento en el
funcionamiento del servicio.
c. ACTOS Y CONTRATOS SUSCEPTIBLES DE PUBLICACIÓN.
En el sistema francés se distinguen actos que importan a partir de la publicación su
oponibilidad frente a terceros, por ejemplo, las ventas, permutas, aportaciones de sociedad
y donaciones; los arrendamientos de más de doce años; los actos y decisiones judiciales que
limiten o restrinjan la facultad de disponer los bienes inmuebles; las denominadas
a t t e s t a t i o n s n o t a r i é e s , que constaten la transmisión o constitución de derechos
reales a favor de legatarios; los reglamentos de comunidad de propietarios; y, las
condiciones resolutorias y suspensivas.
También existen actuaciones registrales que sólo tienen eficacia informativa o de
mera noticia, careciendo del efecto de oponibilidad como las a t t e s t a t i o n s n o t a r i é e s
que importen la constitución o cambios de derechos reales sobre inmuebles a favor de
herederos o sucesores a título universal; los actos jurídicos y judiciales de efectos

10
Martínez Velencoso, Luz. “La función registral en los países europeos” en “Los sistemas de
transmisión de la propiedad inmobiliaria en el derecho europeo”. Editorial Aranzandi. Cizu Menor,
Navarra. 2009. p. 26.
declarativos como por ejemplo las divisiones y particiones de herencia, los convenios de
indivisión, la interrupción de la prescripción o la ratificación de actos rescindibles.
d. EFECTOS DE LA PUBLICACIÓN REGISTRAL.
La inscripción en el registro francés es declarativa, sin efectos legitimadores ni de fe
pública registral, de manera tal que el titular de una inscripción no se hace dueño en virtud
de ésta, no siendo protegido a partir de las denominadas adquisiciones a non domino,
aplicándose el aforismo romano nemo dat quod non habet [nadie puede dar lo que no
tiene], nadie puede transferir más derechos de los que tiene.
El efecto fundamental de la publicación es la oponibilidad del derecho del titular
que publica su título respecto de aquel o aquellos que no lo han publicado concurriendo los
siguientes requisitos: i. Ha de tratarse de aquellos actos o contratos respecto de los cuales
opera la oponibilidad, ya antes enunciados; ii. Que ha de tratarse de terceros que publican el
acto o contrato frente a otros terceros que no lo publican y que el título procede del mismo
autor; y, iii. El tercero para hacer oponible su título, puede serlo a título oneroso o gratuito,
con la cualidad de ser a título singular, ya que, los a título universal no gozan de este
importante efecto.
Es necesario para que se pueda publicar un título la circunstancia de que se
encuentre previamente publicado el título del tradente o constituyente, dándose
cumplimiento al denominado efecto relativo de la publicidad, conocido por nosotros como
el tracto sucesivo. Es necesario precisar que este requisito previo sólo es exigible respecto
de los títulos generados a partir del 1° de enero de 1956.
e. REQUISITOS DE LA PUBLICACIÓN REGISTRAL.
i. EL DOCUMENTO AUTÉNTICO.
Conforme a la actual legislación francesa todo acto sujeto a publicidad registral
debe ser extendido en forma auténtica, por tanto, expedido o autorizado por funcionario
público y con las solemnidades legales. También se acepta la registración de documentos
de orden administrativo, normalmente a propósito de las limitaciones administrativas del
dominio.
Los documentos deben contener el acto respectivo; la identificación completa de las
partes, cuestión de gran importancia en el derecho registral francés; la designación de los
bienes con su respectiva identificación catastral; y, las referencias de la publicidad previa o
anterior, consignándose los datos de fecha, volumen y número correspondientes a la
publicidad del título o acto del disponente.
ii. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
La calificación registral en Francia es muy limitada y solo se refiere a la forma del
acto, no extendiéndose al fondo. El conservador no puede calificar la validez del acto. En
cambio, puede calificar las formalidades externas del documento que se le presente. Las
razones de esta limitada calificación se encuentran en que no es aplicable la presunción de
exactitud o validez del registro.
El conservador de hipotecas puede por tanto negarse a publicar el documento que se
le presenta cuando la forma de éste es defectuosa en cuanto a la identidad de las partes; a la
singularidad del inmueble; o, cuando el título del disponente no ha sido previamente
publicado. De la negativa del conservador se puede recurrir ante la autoridad judicial en el
plazo de 8 días a partir de la notificación de la denegación.
iii. LA FORMA DE PRACTICAR LOS ASIENTOS.
Como se ha dicho anteriormente en Francia el sistema de transcripción íntegra del
documento que se le presenta al conservador ha sido sustituida por la publicación de éste,
mutando de un sistema de transcripción a un sistema de archivo de documentos.
Pueden distinguirse en el registro francés:
1. El libro registro de presentaciones, en el que se hace constar el día de presentación de
documentos;
2. Los libros registro de publicidad en los que se archivan documentos por orden
cronológico de presentación generándose los correspondientes volúmenes por medio de
legajos de documentos. Subdistinguiéndose en: a. Libros de publicaciones registrales
distintos de los privilegios e hipotecas. b. El libro de mandamientos de embargo. Y, c. El
libro de privilegios e hipotecas; y,
3. El denominado fichero inmobiliario, que es de orden personal, de carácter instrumental
en el que se consignan los inmuebles que tiene una determinada persona con referencia a la
adquisición y cargas de cada inmueble.
B. EL SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS.
a. GENERALIDADES.
La particularidad y originalidad del sistema australiano, tornan interesante el estudio
del mismo. La influencia que ha generado este sistema, ha llegado a influir y establecerse
como sistema en los Estados Unidos de América y en Inglaterra.
Este sistema fue ideado por el diputado del Estado australiano de Adelaida, Sir
Robert Richard Torrens, entrando en vigor el 1 de julio de 1858. Torrens, fundado en evitar
que se produjesen injusticias en la adquisición de las concesiones de terrenos a los
ciudadanos, establece un registro de la propiedad sobre la base de títulos indestructibles,
inatacables e independientes. Establece este sistema registral a partir de la observación de
la legislación de estados alemanes norteños, como el de Hamburgo. Teniendo como adagio
el siguiente: ninguna cadena es más fuerte que el más débil de sus eslabones. Así, el
sistema australiano evita o trata de evitar que la adquisición se rompa por un fallo en los
eslabones anteriores de la cadena de transferencia o transmisiones.
La registración en este sistema es de carácter voluntario, iniciándose a partir de un
proceso de inmatriculación en que el interesado presenta al registro sus títulos sobre la
concesión territorial que pueden remontarse incluso hasta la concesión inicial de la corona.
Se acompaña también un plano del inmueble, cuyos datos son corroborados por topógrafos
al servicio del registrador australiano. En el orden jurídico, la registración inicial demanda
una verdadera investigación de la titulación, abarcando el historial de ésta y de la posesión,
realizada esta investigación por juristas bajo la dirección del registrador general. La
inmatriculación esta seguida de publicaciones en periódicos del lugar, y por notificaciones
a los ocupantes de predios colindantes y a cualquier persona que el registrador estime
conveniente noticiar.
b. FUNCIONARIO A CARGO DEL REGISTRO.
Existe un registro en cada uno de los estados australianos, a cargo de un registrador
general, que actúa asesorado por especialistas técnicos que le asisten en las funciones de
calificación jurídica como abogados y las funciones de orden material como ingenieros y
topógrafos.
El registro es de carácter público y cualquier persona puede consultar sus asientos y
solicitar las certificaciones que correspondan. En el sistema australiano se cobra un
derecho por la registración y demás actuaciones, de los cuales se deduce un porcentaje que
ingresa al denominado f o n d o d e s e g u r o o b l i g a t o r i o , que cubre los riesgos
derivados de conductas dolosas o por error en que haya incurrido el funcionario del registro
al practicar el asiento de inscripción. El perjudicado debe demandar primeramente a aquel
que obtuvo beneficios del fraude o error y, si esta vía fracasare podrá beneficiarse del
señalado fondo.
c. LA TRANSMISIÓN O TRANSFERENCIA DEL INMUEBLE.
En el sistema Torrens una vez inmatriculado el inmueble, la inscripción es
constitutiva.
Las partes interesadas no requieren de la intervención notarial en el documento
traslativo, sino que se asesoran por profesionales del derecho denominados solicitors,
existiendo un solicitors por cada parte, redactando éstos el contrato. El sistema es causal y
no abstracto. La inscripción se practica sobre la base del documento traslaticio en que
consta la enajenación. Se formaliza por medio de una solicitud ante el registro por medio
de un formulario oficial. Con posterioridad el negocio de transferencia 11, que tiene como
causa al documento traslaticio, se materializa con la voluntad de transferir el dominio, en
este documento de transferencia, por su importancia, también participan los solicitors en su
redacción.
d. EL CERTIFICADO DEL TÍTULO.
En el registro de la propiedad se archiva el documento en que consta el transfer, del
cual se hace un duplicado o certificado de título que se entrega al titular de la inscripción.
Con este certificado, el titular registral tiene el historial de la finca en su poder y una prueba
inicial de su propiedad.
e. LA INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA TORRENS.
La inscripción en Australia tiene valor constitutivo, es decir, con la inscripción se
produce la adquisición del derecho real.
f. LA INATACABILIDAD DEL TÍTULO.
La característica que distingue al sistema australiano de otros sistemas de
inscripción constitutiva es precisamente la inatacabilidad o invulnerabilidad del título.

11
Transfer.
 Esta inatacabilidad parte desde la inmatriculación inmobiliaria, acarreando la
presunción de validez del negocio inscrito y sus predecesores, la presunción de exactitud,
integridad y posesión. Presunciones que tienen el carácter de ser de derecho. Sin embargo,
esta inatacabilidad tiene excepciones como: i. E l c a s o d e f r a u d e . En el evento de
existir fraude en que el titular registral fraudulentamente obtiene el derecho de uno
extraregistral, puede este último impetrar una acción contradictoria; ii. E n e l c a s o d e
d o b l e i n m a t r i c u l a c i ó n , en el que sencillamente se protege a aquel titular que
primero ha inscrito; iii. R e s p e c t o d e l a s s e r v i d u m b r e s d e p a s o o d e o t r a
e s p e c i e n o i n s c r i t a ; iv. L a n u l i d a d d e l n e g o c i o d e e n a j e n a c i ó n .
Existe controversia a propósito de la invulnerabilidad del titular de un derecho real cuyo
negocio traslaticio es nulo, ya que, existen fallos que establecen a la buena fe como
requisito adicional para que opere esta invulnerabilidad.
g. LA DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE.
El sistema australiano requiere de la singularización del objeto del derecho,
estableciéndose la necesidad de comprobar los datos físicos de la finca. Se exige aportar un
plano en el proceso de inmatriculación, el que constará en el registro mismo y en
certificado del título. La comprobación de estos detalles descriptivos los hace el mismo
registro por medio de topógrafos al servicio del registrador general. Circunstancia que
permite obviar cualquier coordinación catastral, ya que el catastro lo lleva el registro
mismo.
C. EL SISTEMA ALEMÁN12.
a. GENERALIDADES.
Este sistema esta regulado en el Código civil alemán [BGB] en sus arts. (parágrafos)
874 a 902. También, podemos encontrar la ordenanza inmobiliaria [GBO] que data del 24
de marzo de 1897 y regula la organización del registro y sus requisitos formales.
Podemos distinguir en la evolución de la publicidad en Alemania tres grandes
períodos:
i. La gewere, que consiste en que la transferencia del derecho real debe observar el
acuerdo de las partes, y la investidura solemne (denominada gewere). Esta

12
Para mayor profundidad consultar: Pau Pedrón, Antonio. “Panorama del sistema inmobiliario
alemán”, en Revista crítica de derecho inmobiliario. Julio-agosto 1982, N° 551, pp. 951 a1023.
 investidura esta compuesta de dos actos simultáneos: a) la toma de posesión del
inmueble, normalmente simbólica y, b) la desposesión o abandono del inmueble
por parte del enajenante.
ii. La auflassung, que en un comienzo significó el abandono unilateral de posesión de
la cosa, seguida de la declaración del enajenante que evacuaba la posesión como
declaración de un hecho consumado o como declaración de voluntad. Por último
se entendió como el acuerdo de las partes respecto de la transferencia de la
propiedad.
Actualmente, la auflassung, contenida el BGB, es el total negocio traslaticio de la
propiedad inmueble. Este negocio se realiza ante un tribunal, con las declaraciones
de las partes y la autoridad judicial. A partir de estos hechos la auflassung se
registra en libros, lo que da inicio al registro inmobiliario.
iii. Los registros inmobiliarios, surgen en Alemania en Colonia en el año 1135 el siguen
los de Magdeburgo en 1215, los de lübeck en el año 1227, Hamburgo en el año
1270, Dortmund en el año 1332 y, Munich en el año 1347. En el año 1484 en
Munich surge el sistema moderno del folio real. Posteriormente surge una fuerte
influencia el derecho alemán por parte del derecho romano, lo que importa un
retroceso por la introducción de la clandestinidad, propia de este último.
Finalmente en el año 1870 con la unificación alemana y teniendo como base las
ordenanzas de Federico Guillermo de Prusia en el año 1639 y, la ordenanza de
Federico II de Prusia de 1783, se produce la primera ley hipotecaria, de aplicación
general para toda Alemania y en que se establece a la inscripción como la forma de
adquirir el dominio en el año 1872.
b. FUNCIONARIO A CARGO DEL REGISTRO.
Los registros en Alemania se encuentran encomendados a administradores de
justicia, que son funcionarios independientes y autónomos. El BGB establece la
responsabilidad estatal por los errores o inexactitudes en que puedan incurrir estos
funcionarios en el registro. Es preciso señalar que el Estado puede repetir en contra del
funcionario directamente responsable, el que se encuentra cubierto por un seguro de
responsabilidad civil.
c. LA INSCRIPCIÓN.
En el sistema registral alemán la inscripción es constitutiva, es decir, que para la
constitución, transferencia, modificación y extinción de los derechos reales, ésta es
necesaria y fundamental practicarla en el registro, sin la inscripción no existe el derecho
real.
La inscripción además tiene carácter abstracto, esto significa que se desvincula del
negocio obligacional que primitivamente le da origen, debiendo distinguirse
necesariamente entre el negocio obligacional y el negocio real dispositivo. El negocio
obligacional tiene efectos inter partes, no afectando al negocio real dispositivo ni a la
inscripción en el registro. Los vicios del negocio obligacional no afectan al negocio real
dispositivo ni a la inscripción.
La finalidad de la abstracción en este sistema es la seguridad jurídica y la protección
del tráfico, cualquier injusticia provocada por el sistema se subsana y restablece por medio
de acciones restitutorias o indemnizatorias.
d. EL CONSENTIMIENTO.
Es necesario distinguir en este sistema el acuerdo real dispositivo respecto del
consentimiento formal de inscripción, cuestión que analizaremos a continuación:
i. EL CONSENTIMIENTO MATERIAL O ACUERDO REAL.
El acuerdo real de disposición consiste en aquel consentimiento que prestan las
partes con el objeto de transferir el derecho de dominio o la constitución de un gravamen
sobre el inmueble, como seguida del acto público de inscripción. Por medio del acuerdo
real de disposición las partes quedan vinculadas sin posibilidad de revocación, hasta la
práctica de la inscripción que finaliza el negocio real dispositivo.
En esta etapa estamos frente a un consentimiento material o sustancial de
disposición que presentado ante el registro o realizado ante éste, significa un acuerdo de
voluntades que importa la transferencia o constitución del derecho real que se trate.
ii. EL CONSENTIMIENTO FORMAL.
En este sistema se requiere el consentimiento del perjudicado con la actuación
registral y que consiste en aquella declaración realizada por el titular de la inscripción para
que ésta sea cancelada, modificada o se realice la inscripción de dominio en favor de otro.
Esta declaración de voluntad es unilateral y recepticia presentada o dirigida a la oficina del
registro. Este consentimiento formal es preciso realizarlo por medio de documento público
o auténtico, debiendo diferenciarse de la petición de inscripción que si bien es cierto
pueden ir unidas, conceptualmente son distintos.
e. LA ROGACIÓN.
En el sistema alemán es aplicable el denominado principio de rogación o instancia,
manera tal que el juez del registro no puede actuar de oficio y la solicitud de inscripción
determina directamente el ámbito respecto del cual ha de moverse el registrador, es decir,
debe realizar la actuación solicitada y no otra.
Esta solicitud de inscripción puede pedirla tanto el perjudicado como el beneficiado
por la inscripción, debe constar por escrito y la fecha de la presentación se hace constar en
el registro. Esta es una diferencia fundamental con el consentimiento formal ya que éste
solo puede ser dirigido al registro por el perjudicado por la inscripción a realizar.
f. EL TRACTO SUCESIVO.
El encadenamiento de las titularidades es una base fundamental en todo sistema
inmobiliario, y el sistema alemán por medio de la GBO prescribe que una inscripción solo
puede practicarse cuando la persona cuyo derecho va a resultar perjudicado por aquélla
figura inscrita como titular.
La necesidad de previa inscripción tiene dos importantes excepciones: la deuda
territorial o deuda de renta y los herederos.
La deuda territorial o deuda de renta, en los que se ha extendido cédula, equivale a
la inscripción del acreedor la circunstancia de que éste se encuentre en posesión de la
cédula. Aquí la inscripción es sustituida por la acreditación de las respectivas cesiones de la
cédula.
En el supuesto de los herederos, cuando ha de inscribirse la transferencia o extinción
de un derecho no es necesaria la inscripción de los herederos del titular inscrito, es decir, se
permite un salto en la historia de la propiedad raíz al permitir que un derecho se encuentre
inscrito a nombre de una persona ya fallecida, y que los herederos de ésta dispongan
directamente y sin necesidad de previa inscripción del derecho inscrito.
g. LA PRIORIDAD Y EL RANGO.
En el sistema alemán no existe un libro diario o repertorio en que se haga constar las
presentaciones al registro. Se atiende al orden temporal de la entrada de las solicitudes al
registro, debiendo existir un despacho en las actuaciones del registro conforme a su ingreso
al mismo. La prioridad resulta del lugar que se ocupe en el libro de inscripciones siendo
importante que se cumpla con lo anterior, ya que, frente a la práctica de un inscripción que
se ha solicitado con posterioridad a otra y en perjuicio de esta última, la prioridad la
determina el registro y el afectado por esta circunstancia sólo puede reclamar la
responsabilidad del registrador.
En cuanto al rango nos remitimos a lo discutido en la clase anterior a propósito del
principio de prioridad y específicamente al sistema de rango por puestos fijos.
h. LA ESPECIALIDAD.
El sistema alemán adscribe al sistema de llevanza de registro denominada folio real,
distinguiéndose en el registro una casilla o espacio correspondiente a los datos físicos en el
que se consigna: el número catastral, la cabida y las edificaciones; y tres secciones en las
que se hace constar al propietario, los derechos reales que gravan a la propiedad con
excepción de las hipotecas y una última sección destinada precisamente para las hipotecas.
Los datos físicos de la finca se encuentran perfectamente coordinados con el
catastro. En el proceso inmatriculatorio interviene el registrador con la colaboración de los
datos catastrales.
Por último es necesario señalar que el sistema alemán es de números numerus
clausus, es decir, sólo se admiten aquellos derechos reales tipificados como tales en el
ordenamiento.
i. LA CALIFICACIÓN.
La función registral en el sistema alemán es de jurisdicción voluntaria. El
administrador de justicia, como encargado del registro es independiente y autónomo.
Al ser la inscripción en el sistema alemán de carácter abstracto, y por tanto a
prescindir del negocio obligacional, la calificación es limitada. Sin embargo, existe
discusión en la doctrina alemana. LENT señala como supuesto de excepción a la
transferencia de la propiedad (auflassung) en que no solo se califica el acuerdo real
dispositivo sino que también al negocio obligacional. Esta opinión es criticada por PAU
PEDRÓN que señala que conforme al BGB es necesaria sólo la calificación del negocio
real dispositivo13.
Es importante señalar que la modalidad de titulación auténtica se cumple a
cabalidad conforme al parágrafo 29 de la GBO.
Frente a la negativa de inscripción del registrador alemán deciden los órganos
judiciales. Primero el tribunal provincial y en segunda instancia el tribunal territorial
superior.
j. LA PUBLICIDAD.
1. LA PUBLICIDAD FORMAL.
Esta puede conseguirse por medio del examen directo de los libros, por medio de
copia simple autorizada y, mediante informe escrito y verbal.
Es necesario para acceder a esta información la acreditación de un interés legítimo
por parte del solicitante, fiscalizándose este interés rigurosamente, pudiendo consultar el
registrador al titular registral para estos fines.
2. LA LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA.
El BGB establece una presunción simplemente legal de legitimación registral de
manera tal que si en el libro de inscripciones se registra un derecho a favor de una
determinada persona se presume que le pertenece, a contrario sensu sin un derecho figura
cancelado, se presume que este derecho no existe.
Es importante señalar que esta presunción al ser simplemente legal, puede destruirse
por prueba en contrario. Esta contraprueba debe dirigirse a demostrar que el derecho
inscrito no se constituyó o que el derecho cancelado no lo ha sido.
Por otro lado, el BGB admite el principio de fe pública registral con protección
inatacable y se establece en favor del que adquiere por negocio jurídico un derecho sobre
una finca o sobre un derecho de la finca gravada.
Para que opere esta protección es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
a. Que el registro sea inexacto, ya que, la protección es necesaria frente a la inexactitud; b.
La protección se otorga al que adquiera por negocio jurídico un derecho real. No se protege
al que adquiere en virtud de ejecución judicial ni al que adquiere en virtud de la ley; c. La

13
Pau Pedrón, Antonio. “Panorama del sistema inmobiliario alemán”, en Revista crítica de derecho
inmobiliario. Julio-agosto 1982, N° 551, p. 983.
protección se confiere también al que realice una prestación en virtud de un derecho
inscrito a favor del titular inscrito; y, d. Sólo se protege a quien adquiere de buena fe.
D. EL SISTEMA SUIZO14.
a. GENERALIDADES.
El sistema registral suizo se encuentra regulado por el Código civil de 1907 y por la
ordenanza del registro inmobiliario del año 1910.
Este sistema es considerado de inspiración germánica, pero con la particularidad de
que la inscripción es de carácter causal y no abstracta.
En la doctrina registral este sistema ha sido alabado y considerado como un sistema
que ha llegado al perfeccionamiento y constituye el término de la evolución del derecho
hipotecario15.
b. FUNCIONARIO A CARGO DEL REGISTRO16.
La organización de los registros, la formación de distritos, el nombramiento y
remuneración o retribución a los funcionarios está entregada a los respectivos cantones.
Los funcionarios a cargo del registro reciben el nombre de conservadores, que
conforme al cantón a que pertenezcan pueden ser funcionarios municipales o judiciales.
Se establece en el sistema registral suizo la responsabilidad estatal por los errores o
inexactitudes del registro, pudiendo repetir el Estado directamente en contra del
conservador responsable.
c. LA INSCRIPCIÓN.
La inscripción en este sistema es de carácter constitutivo. Se sigue la dualidad título
modo y la forma de adquirir los bienes inmuebles es por medio de la inscripción en el
registro, descartándose la tradición posesoria.
En el derecho civil suizo se hace clara distinción respecto de la adquisición del
dominio a propósito de los bienes muebles e inmuebles. En los primeros se adquiere por
medio de la tradición posesoria y en los segundos por medio de inscripción en el registro.

14
Para mayor profundidad consultar: Serrano y Serrano, Ignacio. “El registro de la propiedad en el
Código civil suizo. Comparado con el sistema español”. Talleres tipográficos Cuesta. Macias
Picavea. 1934.
15
González y Martínez, Jerónimo. En prólogo a “El registro de la propiedad en el Código civil
suizo. Comparado con el sistema español”. Talleres tipográficos Cuesta. Macias Picavea. 1934.
16
Serrano y Serrano, Ignacio. “El registro de la propiedad en el Código civil suizo. Comparado con
el sistema español”. Talleres tipográficos Cuesta. Macias Picavea. 1934.p 154 ss.
 Cabe hacer presente que la inscripción es constitutiva en virtud de la inscripción de
actos traslaticios de dominio inter vivos. En los demás casos, se adquiere fuera del registro
y se requiere la inscripción de éstos como requisito necesario para la disposición del bien
raíz.
d. EL NEGOCIO CAUSAL.
Al seguir el derecho suizo la teoría del título y modo de adquirir, existe una total
conexión entre el negocio real y el obligacional. De guisa, los vicios del negocio
obligacional repercuten o se comunican al negocio dispositivo, circunstancia que no obsta a
la protección del tercer adquirente que adquiere confiado en la información que entrega el
registro.
e. LA PRIORIDAD Y EL RANGO.
En este sistema existe el denominado libro diario de presentación de documentos,
del cual deviene la prioridad que otorga el registro, retrotrayéndose la fecha de la
inscripción a la fecha de la presentación.
En cuanto al rango de los derechos reales se aplica la teoría del rango fijo o parcelas
de valor, siguiendo en este punto al derecho alemán.
f. LA ESPECIALIDAD.
El sistema suizo adscribe al folio real, iniciándose por medio de la inmatriculación
de la finca. Esta inmatriculación es una operación física y descriptiva del inmueble,
practicándose de oficio, singularizando al inmueble en un plano, en debida concordancia
con el catastro.
Los planos catastrales se protocolizan en el registro y los deslindes del inmueble
gozan de la protección de fe pública registral.
El sistema suizo, de un modo parecido al alemán, sigue el sistema de numerus
clausus estableciéndose legalmente los derechos reales que acceden al registro.
g. LA CALIFICACIÓN.
Al estar vinculado el negocio obligacional con el dispositivo, la calificación es
mucho más amplia que en el sistema alemán, debiendo calificar el conservador suizo los
requisitos de forma del título, la identidad del requirente, la l i c i t u d de la inscripción, la
capacidad de las partes, las representaciones y poderes, etc.
 La calificación del conservador suizo no solo se restringe al análisis de los
documentos presentados, sino a aquellos que resulten del conocimiento de circunstancias
que el propio conservador puede llegar a conocer, todo en aras de la exactitud del registro.
De la calificación negativa del registrador conoce la autoridad cantonal encargada
de los registros.
h. LA PUBLICIDAD.
1. LA PUBLICIDAD FORMAL.
Al igual que en el derecho alemán y español es necesario que se acredite un interés
para acceder a la información del registro. Este interés debe ser razonable y calificado por
el conservador, pudiendo reclamarse ante la autoridad cantonal a cargo de la inspección del
registro por la negativa al acceso al registro o a las certificaciones que corresponda.
2. LA LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA.
El art. 937 del Código civil suizo señala una presunción simplemente legal en
cuanto a que el derecho y las acciones posesorias corresponden al titular inscrito. En este
punto el Código civil suizo otorga una protección mayor al titular registral, ya que, no solo
se otorga al titular registral las acciones reales ordinarias, sino que también se le otorga
acciones posesorias de protección.
La legitimación en este sistema consagra la legitimación registral prescribiendo que
sólo el titular registral tiene la facultad de disponer.
En cuanto a la fe pública y registral el sistema suizo recoge plenamente la
protección a terceros derivada de la fe pública del registro, para el evento de que el negocio
obligacional tenga vicios o el registro sea inexacto y por tanto desconocida esta
circunstancia para los señalados terceros.
Es importante señalar que este sistema protege tanto al adquirente a título gratuito u
oneroso, añadiéndose el requisito de la buena fe. Cabe precisar que el heredero al ser
sucesor a título universal no goza de esta protección.
Por último, es importante decir que la fe pública registral se extiende a los datos de
linderos y planos del inmueble.
E. EL SISTEMA ESPAÑOL.
a. GENERALIDADES.
El sistema registral español esta regulado principalmente por la ley hipotecaria de
1861, reformada de manera importante entre los años 1944 a 1946; por el reglamento
hipotecario del año 1947 y por el Código civil de 1889.
Se trata de un sistema que adopta la teoría del título y el modo de adquirir, siendo la
inscripción de orden declarativa, ya que, conforme al art.1462 del Código civil español la
tradición es posesoria, pudiendo manifestarse instrumentalmente por medio de escritura
pública. Cabe destacar que en materia inmobiliaria la tradición instrumental por escritura
pública es la más utilizada, ya que, es la única forma en que puede acceder al registro de la
propiedad
b. FUNCIONARIO A CARGO DEL REGISTRO.
En el sistema español los funcionarios encargados de los registros reciben el nombre
de registradores de la propiedad, quienes dependen del ministerio de justicia.
Los registradores se encuentran agrupados en el colegio de registradores de la
propiedad, entidad que fiscaliza el ingreso de juristas a la labor registral, por medio de un
duro y exigente examen y concurso de oposición.
Por las actuaciones registrales los registradores de la propiedad perciben honorarios
determinados por aranceles. Esta circunstancia conlleva la responsabilidad del registrador
por actos dolosos o culposos que les sean imputados, persiguiéndose esta responsabilidad
ante los tribunales ordinarios de justicia.
El cargo de registrador goza de inamovilidad en el desempeño de sus funciones,
mientras observen la debida conducta asociada al cargo.
c. LA INSCRIPCIÓN.
Como se ha dicho la inscripción en el sistema español es declarativa, generando
como principal efecto la oponibilidad de lo inscrito respecto de lo no inscrito.
La inscripción en este sistema es rogada por los interesados que habilita la ley y de
carácter voluntario.
Se ha discutido en la dogmática española la naturaleza jurídica de la inscripción,
siendo la más destacada la del jurista José Manuel GARCIA GARCIA, que señala que la
inscripción cumple el rol de ser configurador o conformadora del derecho real de dominio,
fortaleciendo al titular registral y otorgándole el efecto erga omnes17.
Es preciso destacar que en el caso de la inscripción de la hipoteca y del derecho de
superficie urbanística, la inscripción tiene carácter de constitutiva.
Por último, la inscripción en España no tiene efectos convalidantes por expresa
disposición de la ley (art. 33 ley hipotecaria). Esto significa que practicada la inscripción,
ésta no se desvincula del título y por tanto, se relaciona con éste en cuanto a sus vicios.
d. EL NEGOCIO CAUSAL.
Ya hemos señalado que el sistema español adopta la teoría del título modo de
manera tal que, existe directa vinculación entre el negocio obligacional y la inscripción.
Esto acarrea la vinculación directa entre el título adquisitivo y la inscripción, así la nulidad
o vicios del acto o contrato traslaticio acarrea la nulidad de la inscripción. Sin perjuicio de
lo señalado, el sistema español consagra el principio de fe pública registral, protegiendo al
tercero que confiado en la exactitud del registro y la buena fe que esto conlleva, adquiere e
inscribe un inmueble.
e. EL TRACTO SUCESIVO.
El sistema registral español consagra plenamente el requisito de inscripción previa
para que opere la práctica de asiento registral correspondiente, así lo declara el art.20 de la
ley hipotecaria señalando…”deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre se han otorgado los actos referidos”.
Se establecen distintos medios de inmatriculación, señalando el art. 199 de la ley
hipotecaria que son: a) el expediente de dominio; b) mediante título público de adquisición;
y, c) por medio de certificado librado por el funcionario a cargo de la administración de
bienes del estado, provinciales, municipales, corporaciones de derecho público o servicios
de estructura política de aquellos y de la iglesia católica, todo conforme al art.206 del
mismo cuerpo legal.
f. LA PRIORIDAD Y EL RANGO.
En el registro español se contempla la existencia del libro diario en el que se anotan
las presentaciones de los documentos justificativos de la adquisición del dominio

17
García García, José Manuel. “Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario”. Tomo I. Editorial
Civitas S.A. Madrid-España. 1.988. p. 583 y ss.
haciéndose constar la fecha y la hora de la presentación. Esta anotación en el libro diario es
la que determina la prioridad y la fecha de adquisición de la fecha del derecho real que se
trate, ya que, la fecha de la inscripción se retrotrae a la fecha de la presentación, todo
conforme al art. 24 de la ley hipotecaria.
El rango registral esta dado por la inscripción, basado en el sistema de puestos
variables, cumpliéndose con la máxima romana prior tempore, potior iure.
g. LA ESPECIALIDAD.
El sistema español acoge el sistema de folio real, abriéndose una matrícula
específica para cada inmueble. Esta hoja registral arroja inmediatamente el historial
jurídico de la finca.
Se consigna en la inscripción la singularización completa del inmueble,
relacionándose el registro con el catastro inmobiliario a partir del año 1980; se
individualiza en forma completa al titular registral y al acto jurídico que sirve de base a la
inscripción.
Se ha aceptado por la doctrina española que el registro español adopta el sistema
denominado de numerus clausus. Sin embargo, las múltiples excepciones conllevan a
calificarlo de numerus apertus moderado.
h. LA CALIFICACIÓN.
Al ser el sistema español causal, obliga al registrador a efectuar un profundo
examen de los títulos presentados calificando tanto las formas extrínsecas de éstos, como
la capacidad de los otorgantes, la validez de los actos dispositivos e incluso deben calificar
los documentos judiciales en cuanto a la competencia de los jueces o tribunales que
ordenen cancelaciones, todo conforme a los arts.18 y 100 de la ley hipotecaria.
Se consagra la modalidad de titulación auténtica prescribiendo que deben estar
consignados los títulos de la escritura pública, sentencia ejecutoria o documentos auténtico
expedido por la autoridad judicial o el gobierno.
Frente a la negativa de inscripción existen diversas formas de reclamación contra
ésta, tanto de orden administrativo, como de orden judicial.
i. LA PUBLICIDAD.
1. LA PUBLICIDAD FORMAL.
El acceso al registro se produce principalmente por medio de certificaciones
efectuadas por el registrador. Existe una figura especial denominada nota simple
informativa que arroja el estado de un inmueble registrado, señalando al titular registral y
las eventuales cargas del inmueble, pero al ser de carácter más o menos formal, sólo hace
responsable al registrador respecto de quien solicita la nota simple y no con quien quiera
aprovecharse de ella, como podría suceder con las certificaciones.
El acceso directo al registro es excepcionalísimo y frente a casos que el mismo
registrador califica y en presencia de éste.
El acceso al registro por medio de certificaciones y notas simples informativas debe
ser solicitado por persona que manifieste interés legítimo, guardándose las solicitudes hasta
por 3 años, en caso de que el titular registral quiera consultar quiénes han solicitado
información respecto de sus bienes.
2. LA OPONIBILIDAD, LEGITIMACIÓN Y FE PÚBLICA.
Uno de los principales efectos de la inscripción en este sistema es de la oponibilidad
de lo inscrito respecto de lo no inscrito y se encuentra consagrado en el art. 32 de la ley
hipotecaria que señala “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no
perjudican a terceros”. Este es un efecto fundamental y propio de los sistemas de
inscripción declarativa y que tienden a adecuar la realidad extraregistral al registro de la
propiedad.
La legitimación registral se consagra por vía de una presunción simplemente legal,
señalando la ley hipotecaria en su art. 38 lo siguiente “a todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular el
forma determinada por el asiento respectivo”.
Finalmente el sistema español consagra la protección del tercero que adquiere un
derecho real sobre un inmueble confiado en la información que publica el registro la buena
fe detrás de esto, estableciendo la inatacabilidad del tercero en su adquisición. El art. 34 de
la ley hipotecaria señala los requisitos para que el titular inscrito sea mantenido en su
adquisición, a saber: a) que la adquisición sea a título oneroso; b) que se adquiera el
derecho de persona que según el registro aparezca con facultades para transmitirlo; c) que
la adquisición sea de buena fe y, d) que se inscriba su título de adquisición.