LEASE BACK

En un momento como el actual, donde las empresas tienen mucha dificultad para acudir al
crédito puede resultar muy interesante la operación que hoy nos ocupa. Es posible que
nuestra empresa, debido a la falta de solvencia de sus clientes y la poca fluidez de
crédito se encuentre con una tesorería bajo mínimo pero a la vez con elementos de
inmovilizado ya adquiridos en épocas más ventajosas.

Nos encontramos pues, con los ingredientes necesarios para acudir a lo que se conoce
como “Lease back” o retro leasing o, como lo define la Norma de Registro y Valoración
8ª “venta con arrendamiento financiero posterior”

La operación consiste en que el propietario de un activo (mueble o inmueble) lo enajena

para conseguir la liquidez que necesita, procediendo a continuación a suscribir un contrato
de arrendamiento financiero sobre el mismo con el comprador.

En este caso, la titularidad del bien se transmite al comprador, generalmente una

sociedad de leasing, pero a su vez, la sociedad vendedora mantiene el derecho
a seguir usándolo y por tanto seguirá en su poder.

Procedimiento contable

Cuando por las condiciones económicas de una enajenación, conectada al posterior

arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de
financiación, el arrendatario no variará la calificación del activo ni reconocerá beneficios
ni pérdidas derivadas de esta transición.

Registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el
correspondiente pasivo financiero.

La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se

imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devenguen,
aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente
serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas.

En resumen:

1. El activo no se reclasifica sino que continua en la misma cuenta

2. No se modifica la cuota de amortización del activo
3. No se reconocen ni beneficios ni pérdidas
4. El precio de venta recibido se contabiliza como un pasivo financiero y se valora
por el valor actual de los pagos futuros
5. Los intereses se imputan de acuerdo al tipo de interés efectivo
EJEMPLO PRÁCTICO

Una empresa con necesidades urgentes de tesorería vende unas instalaciones celebrando
un contrato de arrendamiento financiero con el comprador. El valor por el que tenía
contabilizadas las instalaciones era de 400.000 u.m. y estaban depreciadas en 80.000
u.m., a razón del 20% anual. El precio de venta es de 950.000 u.m. El vendedor
arrendatario se ha comprometido a pagar la renta correspondiente a un tipo de interés del
5%, durante 4 años, siendo la última cuota la opción de compra.

Se pide:
Contabilizar las operaciones derivadas de la información anterior correspondientes al
primer ejercicio, desde el punto de vista del arrendatario y desde el punto de vista del
arrendador.

Solución: La contabilización de la operación se puede realizar atendiendo a su naturaleza

económica (préstamo) y no a su forma jurídica: venta y posterior arrendamiento.
Desde el punto de vista económico lo que en realidad se está produciendo es una
operación financiera en la que la empresa está convirtiendo un elemento del activo no
corriente (instalaciones) en un activo corriente (tesorería), pero sin por ello perder el
control económico del activo ya que continúa usándolo y al finalizar el contrato tiene la
posibilidad de ejercer la opción de compra, con lo que no habrá dejado de tener bajo su
exclusivo control el activo fijo y, en realidad, lo único que ha sucedido, desde el punto de
vista económico, es que ha obtenido un préstamo (950.000 u.m.) por el que ha pagado
unos intereses.
En primer lugar hay que calcular el importe de la renta que la empresa se ha
comprometido a pagar. Utilizando la función de la hoja de cálculo Excel =PAGO (B3; B2;
B1) se calcula fácilmente dicho importe:

A continuación, se determina el cuadro de amortización de la operación financiera, que es

el siguiente:
Contabilidad del arrendatario.
Por la contabilización de la operación financiera

Por el devengo de los intereses correspondientes al primer ejercicio.

Por el pago de la primera cuota.

Por la reclasificación de la segunda cuota.

Por la depreciación del ejercicio.

El activo se sigue depreciando igual, porque desde el punto de vista económico, la

empresa continúa con el control económico del mismo.

Otra alternativa:
No obstante, según la NIC 17 en su párrafo 59, se debe reconocer por la venta el
desplazamiento de la propiedad, difiriendo el resultado, de este modo en el momento de
la venta tendríamos:
Por la formalización del arrendamiento financiero:

Ahora estas instalaciones técnicas se tendrán que depreciar en 4 años, ya que se venían
depreciando en un 20% anual, por lo tanto 5 años, y ha pasado un año hasta la
operación, por lo que únicamente quedan cuatro años.
Por lo tanto la operación financiera se contabiliza igual que en la otra alternativa, y
únicamente a final de año, tendremos que realizar estos dos apuntes, por el traspaso al
ejercicio de la utilidad diferida correspondiente, y la depreciación ahora por el nuevo
importe del activo:

Contabilidad del arrendador.

Por la contabilización de la operación financiera.
Por el devengo de los intereses correspondientes al primer ejercicio.

Por el cobro de la primera cuota.

Por la reclasificación de la segunda cuota.

Contenido relacionado:

 NIC 17. Arrendamientos. Ejemplo Lease-Back Arrendatario

 NIC 17 Arrendamientos. Ejemplo Arrendamiento financiero del arrendador
 NIC 17. Arrendamientos. Ejemplo máquina arrendada
 NIC 17. Arrendamientos. Ejemplo Arrendamiento financiero

NIC 17. Arrendamientos. Ejemplo Lease-Back

Arrendatario

La sociedad “CAM LA VAGUADA, SL” firma un contrato de venta con posterior

arrendamiento financiero de un inmueble de su propiedad. Los datos de la operación de
venta son los siguientes:
 Precio de adquisición del inmueble: 400.000 u.m.
 Vida útil: 50 años.
 Depreciación acumulada: 80.000 u.m. (400.000/50 = 8.000 x 10 años = 80.000)
 Precio de venta: 600.000 u.m.
Los datos básicos del contrato de arrendamiento financiero son los que a continuación se
indician:
 Duración del contrato: 10 años.
 Tipo de interés: 6%.
 Opción de compra: 45.000 u.m.
 Cuotas anuales pagaderas a fin de cada ejercicio: 78.106,72 u.m.
 Fecha operación: 1-1-X0

Nota: Los datos históricos que se ha proporcionado tiene la utilidad para el cálculo del
resultado de la venta, que al ser financiero, ha de diferirse en la duración del contrato tal
como se establece en el párrafo 59 y 60 de la NIC 17, ya que no se permite reconocer
beneficios en la operación. No obstante, se podrá comprender que no habrá una
correlación total entre ingresos y gastos, ya que la depreciación del diferencial será a 40
años, mientras que el reconocimiento del ingreso por beneficios en la operación será en
10 años. No obstante tiene sentido económico, ya que la materialización del beneficio será
en la duración de la posterior financiación que recibe la empresa.

Solución:
Elaboraremos en primer lugar el cuadro de la operación financiera con la información
facilitada. El cuadro de la operación financiera sería el siguiente:

Los asientos a efectuar son los siguientes:

 Por la venta del inmueble a la entidad de Leasing:
Esta utilidad diferida, se debe llevara a la cuenta de resultados a lo largo de los 10 años
de duración del arrendamiento financiero, por lo tanto será a razón de 280.000 / 10 =
28.000 u.m. cada año.
 A la firma del contrato:

Por lo tanto hasta el momento de la venta la empresa tenía una construcción valorada en
400.000 u.m. que tenía una vida útil de 50 años, y que habiendo transcurrido 10 años, se
ha depreciado en 80.000 u.m., quedando 40 años de vida útil. En cambio la empresa
adquiere ahora la misma construcción por medio de una financiación de 600.000 u.m.,
pasando a ser este el costo del bien, y se depreciará en 40 años, a razón de 600.000 / 40
= 15.000 u.m. cada año. De este modo estaremos reconociendo un exceso de utilidad
respecto al gasto por la diferencia: 28.000 – 15.000 = 13.000 u.m. cada año durante los
diez primeros años, ya que no estaremos correlacionado de un modo perfecto los ingresos
con los gastos.

 Por el pago de los intereses devengados y primera cuota a 31-12-X0:

 Por la reclasificación del pasivo de largo a corto plazo:

 Por la asignación al resultado del ejercicio del beneficio diferido:

 Por la depreciación del ejercicio:

Observación: Otro planteamiento, que según mi punto de vista, refleja mejor la esencia
económica de la operación, es no proceder a anotar nada en el activo, y únicamente
contabilizar la operación financiera, de este modo la empresa seguiría depreciando el
inmueble como lo venía haciendo hasta ahora, ya que, la operación realizada es solamente
una operación financiera que no afecta en nada al tratamiento contable del activo objeto
del contrato de lease-back. De este modo, la correlación de ingresos y gastos por esta
operación es perfecta.

¿Monto máximo a financiar a través de una operación de Lease-Back?

Inmobiliarios, hasta el 90% del valor de tasación.·Vehículos y equipos de transportes,
hasta el 70% del valor de tasación.·Maquinaria industrial, equipos computacionales y
equipos de oficinas, hasta el 60% del valor de tasación.

La venta de un activo con arrendamiento financiero posterior (también denominada lease back)
consiste en que el propietario de un activo lo enajena para proceder a continuación a
arrendarlo al comprador. Esta operación se lleva a cabo para poder obtener financiación de
forma inmediata, pasando a ser el propietario inicial del activo el arrendatario del mismo.

En este caso el activo no se mueve de la empresa, perdiendo el arrendatario la propiedad legal

del bien pero manteniendo el control sobre sus beneficios mediante el arrendamiento.

El Plan General de Contabilidad regula este procedimiento en su NRV 8.ª, apartado tercero y
establece que, “cuando por las condiciones económicas de una enajenación, conectada al
posterior arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de
financiación y, en consecuencia, se trate de un arrendamiento financiero, el arrendatario no
variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas de esta transacción.
Adicionalmente, registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto
el correspondiente pasivo financiero.

La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo de arrendamiento y se imputará a la

cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo
de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se
incurra en ellas.”

Teniendo en cuenta todo lo dicho anteriormente podemos concluir lo siguiente:

1. El activo no se reclasifica, es decir, continua registrado en la misma cuenta en que

figuraba.
2. No se reconocerán beneficios como consecuencia de la operación.
3. El importe recibido se contabilizará como un pasivo financiero y la carga financiera se
imputará aplicando el método del tipo de interés efectivo.
4. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas.

Respecto al comprador-arrendador del bien, éste deberá contabilizar el correspondiente activo

financiero de acuerdo con lo establecido en el apartado 1.3 de la mencionada NRV
8.ª “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar”.

Ejemplo
Contabilización
Autor: Centro de Estudios Financieros (CEF)
Ejemplo

Una empresa decide vender, para poder obtener financiación, una maquina cuyo precio de
adquisición el día 1 de enero de 20X0 fue 350.000 u.m. La máquina se amortiza por el método
lineal y su vida útil es de 10 años.

La enajenación se lleva a cabo el día 1 de enero del 20X3 por un precio de 270.000 u.m. y se
acuerda con el comprador su posterior arrendamiento. La duración de dicho arrendamiento
será de dos años y se acuerda el pago de unas cuotas de 122.996,07 u.m. al final de cada
año.

El tipo de interés de la operación es del 6% y se incluye una opción de compra de 50.000 u.m.
(IVA del 18%)

Contabilización
1. Cuadro de financiación de la operación:

Fecha Cuota Intereses Capital Capital pendiente de

amortizado amortizar

01-01- 270.000,00
20X3

31-12- 122.996,07 16.200,00 106.796,07 163.203,93

20X3

31-12- 122.996,07 9.792,23 113.203,84 50.000,00

20X4

31-12- 16.200,00 50.000,00

20X4

2. A la firma del contrato (01-01-20X3):

Debe Haber

318.600,00 ( 57 ) Tesorería a ( 524 ) Acreedores por 106.796,07

arrendamiento a corto
plazo

( 174 ) Acreedores por 163.203,93

arrendamiento a largo
 plazo

( 477 ) Hacienda Pública, 48.600,00

IVA repercutido

3. Por los intereses devengados y la primera cuota (31-12-20X3):

Debe Haber

106.796,07 ( 524 ) Acreedores por a ( 57 ) Tesorería 122.996,07

arrendamiento a corto
plazo

16.200,00 (662 ) Intereses de deudas

4. Por la amortización del activo (31-12-20X3):

Debe Haber

35.000,00 ( 681 ) Amortización del a ( 281 ) Amortización 35.000,00

inmovilizado material acumulada del inmovilizado
material

5. Por la reclasificación del pasivo financiero del largo plazo al corto (31-12-20X3):

Debe Haber

163.203,93 ( 174 ) Acreedores por a ( 524 ) Acreedores por 163.203,93

arrendamiento a largo arrendamiento a corto
plazo plazo

6. Por los intereses devengados y la segunda cuota (31-12-20X4):

Debe Haber
 113.203,84 ( 524 ) Acreedores por a ( 57 ) Tesorería 122.996,07
arrendamiento a corto
plazo

9.792,23 ( 662 ) Intereses de deudas

7. Por el pago de la opción de compra (31-12-20X4):

Debe Haber

50.000,00 ( 524 ) Acreedores por a ( 57 ) Tesorería 59.000,00

arrendamiento a corto plazo)

9.000,00 ( 472 ) Hacienda Pública,

IVA soportado

8. Finalmente, por la amortización del activo (31-12-20X4):

Debe Haber

35.000,00 ( 681 ) Amortización del a ( 281 ) Amortización 35.000,00

inmovilizado material acumulada del inmovilizado
material

 ¿Más dudas? Plantéalas o revisa las ya planteadas en el foro

Copyright: NewPyme S.L. - Última Revisión: 17 de marzo de 2017

¿Cuáles son sus ventajas?
"Es una herramienta que permite hacer líquido ( cash ) un inmueble de una empresa,
mediante la venta del mismo al banco, a través de la que obtienen recursos frescos, a
cambio de un contrato de arriendo financiero con opción de compra de esa misma
propiedad", afirman en Banco de Chile.

Explican en esa institución que el leaseback inmobiliario contempla plazos entre 5 y 12

años normalmente. "De esta manera, es una muy buena modalidad de financiamiento de
largo plazo, ya que permite que estos recursos sean utilizados en refinanciamiento o en
nuevas inversiones para la empresa", explica.

Señalan en Banco de Chile que entre sus variadas ventajas, se pueden mencionar que el
pago mensual de una operación de leaseback es un gasto tributario y, como tal, permite
rebajar la base tributable de la empresa. "Por otra parte, el monto a financiar no está
afecto al impuesto de timbres y estampillas (0.4% para este ejercicio año 2015 y 0.8% a
contar del ejercicio año 2016)".

A su vez, señala el Banco de Chile, desde el punto de vista financiero, el leaseback es una
atractiva herramienta ya que permite obtener recursos frescos o capital de trabajo,
financiar nuevos proyectos o inversiones e incluso reestructurar deudas de corto y/o largo
plazo.

Además, señala Teodosio Cayo, esta modalidad tiene una gran ventaja: Por lo general es
más sencilla y rápida que otras modalidades de financiamiento. Además, para las
instituciones financieras es muy segura, pues se hacen inmediatamente de un activo como
la propiedad, tras obviamente un acucioso estudio de títulos y tasación, entre otros
aspectos.

"Así, si el arrendatario decide dejar la propiedad, puede ser puesta muy rápidamente en el
mercado", afirma.

¿Qué propiedades se utilizan en esta modalidad?

En general, indica Teodosio Cayo, se trata de oficinas, terrenos, industrias o locales

comerciales. También, señala, se han abierto opciones para las viviendas, pero el grueso
del mercado está en el rubro empresas.

¿A qué valor se compra la propiedad?

Explica Teodosio Cayo que para ello se realiza una tasación para calcular el precio. Y
según agregan en Banco de Chile, al valor que arroja esta tasación, de acuerdo con la
normativa de la SBIF, se le debe efectuar una deducción o ajuste por depreciación u
obsolescencia esperada, que asciende a 10%. Por lo tanto, el monto a financiar no puede
exceder el 90% del valor comercial de dicha tasación.