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Guide immobilier 2010


Tout savoir
pour se loger
ou investir
Supplément : aides et financements
pour un habitat “durable”

cic.fr
2 GUIDE IMMOBILIER SOMMAIRE

04 07 13

À savoir Vous achetez Vous investissez


avant d’acheter pour vous loger dans la pierre

Acheter pour se loger ou investir


dans les meilleures conditions

Contrairement à certaines prévisions qui anticipaient


une baisse importante du marché de l’immobilier, l’année 2009
aura été une année de poursuite du rééquilibrage des prix.
Élément clé de la constitution d’un patrimoine, l’achat immobilier
présente actuellement des perspectives intéressantes : taux
des crédits immobiliers particulièrement bas, mesures
gouvernementales de soutien à l’accession à la propriété
et dispositifs fiscaux de faveur pour l’investissement locatif
et la résidence principale. Autant d’incitations pour qui
souhaite réaliser une acquisition immobilière, à condition
de rester très sélectif dans le choix de son bien immobilier.
En effet, en matière d’acquisition immobilière, et quelle que
GUIDE IMMOBILIER SOMMAIRE 3

21 26 30
Lexique
Tous les mots signalés par
un astérisque (*) sont expliqués
dans le lexique.

Vous financez Vous revendez


votre projet et transmettez

soit la destination du logement – résidence principale ou Les Banques du Groupe CIC ont conçu ce guide pour
locative – la règle d’or de l’immobilier est aujourd’hui plus vraie apporter des réponses à ces questions et vous accompagner
qu’hier : l’emplacement est primordial pour qui souhaite se dans la réalisation de votre projet.
constituer un patrimoine immobilier.
Véritable manuel de l’acquéreur et de l’investisseur,
. Vous avez un projet d’acquisition d’un logement familial ? il propose les solutions les mieux adaptées à votre situation
. Vous vous interrogez sur les mécanismes de personnelle, tout en intégrant les dernières modifications
l’investissement locatif et la gestion d’un bien immobilier ? réglementaires et fiscales.
. Vous souhaitez connaître les points clés en matière
de financements et d’assurances ? Le supplément détachable inclus dans ce guide vous informe
. Vous vous demandez comment procéder pour revendre sur les aides et financements pour un habitat “durable”.
ou transmettre votre bien ?
4 GUIDE IMMOBILIER À SAVOIR AVANT D’ACHETER

Rechercher

à savoir
avant d’acheter
GUIDE IMMOBILIER À SAVOIR AVANT D’ACHETER 5

CONSEILS Avant de vous engager, demandez à votre


conseiller CIC de réaliser la simulation
d’une enveloppe de financement adaptée
à votre budget.
Pour simuler votre projet, rendez-vous sur
www.cic.fr ou appelez le 0 821 01 67 89
(0,12 € TTC/min depuis un poste fixe).

Quelles sont les étapes


à respecter ?
Première étape TROISIÈME ÉTAPE : confirmer votre proposition d’achat par écrit.
évaluer votre budgET CHERCHER VOTRE FUTUR Celle–ci indique le prix que vous êtes prêt à
LOGEMENT payer et la limite de validité de cette offre (huit
Vous devez toujours évaluer votre budget, au jours, par exemple).
besoin avec l’aide de votre banquier, avant toute Vous avez la possibilité de vous adresser à une
signature d’un compromis de vente ou d’un contrat agence immobilière située dans le secteur choisi,
de réservation. sa connaissance du marché local et des prix étant CINQUIÈME ÉTAPE :
un atout dans votre recherche. Une autre option CONCLURE LA TRANSACTION
Le montant que vous êtes en mesure consiste à vous adresser à un notaire ou à consul-
d’emprunter dépend notamment : ter les annonces de particulier à particulier, ce qui Vous réservez le logement grâce
■■ de votre capacité de remboursement vous permettra d’économiser les frais d’agence, au compromis de vente
mensuel. dont le montant est libre (environ 6 % de la valeur Ce document est le contrat par lequel le vendeur
Pour réaliser une première estimation, c’est une du bien). Si l’intermédiaire est un notaire, il peut va vous réserver son bien, sous certaines condi-
proportion de 30 % du montant des revenus qui demander des honoraires de négociation (5 % HT tions, jusqu’à la signature de la vente définitive. Si
est généralement retenue. Cette approche est de 0 à 45 735 € et 2,5 % au-delà). Comparez les ce compromis est conclu par l’intermédiaire d’un
ensuite à affiner en fonction de votre mode de prix pour des biens équivalents, afin de ne pas professionnel, il pourra vous être remis en main
vie. En effet, le budget mensuel restant, une surpayer votre acquisition sur un coup de cœur. propre, sinon il vous sera obligatoirement envoyé
fois payés les charges fixes, vos prêts en cours par courrier recommandé.
et la mensualité de prêt immobilier, doit être suf- Une fois le compromis signé, vous disposez d’un
fisant pour vous permettre d’assurer les autres QUATRIÈME ÉTAPE : délai de rétractation de sept jours pendant lequel
dépenses (loisirs, équipements, etc.) ; OPTIMISER VOS VISITES vous pouvez encore changer d’avis.
■■ de votre besoin de crédit. En cas d’envoi par pli postal de l’acte que vous
Il comprend le prix d’achat, augmenté des frais Une première visite, pour évaluer l’aspect glo- avez signé, le délai débute le lendemain de la
supplémentaires (frais d’agence, de mutation, bal, vous permet de juger de l’environnement, première présentation de la lettre vous le notifiant.
de garantie et de dossier) et diminué de votre des nuisances éventuelles ainsi que des parties Dans l’hypothèse où cet acte vous est remis en
apport personnel ; communes, des façades, de la toiture et du jardin. main propre, le délai court à compter du lende-
■■ du taux d’intérêt et de la durée. Observez aussi l’état des plafonds, des murs et main de la remise de l’acte. Si vous décidez de ne
N’hésitez pas à demander plusieurs simula- des fenêtres, etc. Renseignez–vous sur le mode plus acheter, envoyez avant la fin de ce délai une
tions en faisant varier le taux et la durée. Ces de chauffage (type d’appareil et coût annuel), la lettre recommandée avec accusé de réception
deux variables peuvent changer vos possibilités production d’eau chaude, le montant des charges à la personne qui vous a notifié le compromis
d’achat. de copropriété* (s’il s’agit d’un bien en copropriété) de vente.
et la date possible de libération. À la signature du compromis, le vendeur vous
Si le bien vous convient, une seconde visite remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par une
DEUXIÈME ÉTAPE : détaillée s’impose. Renseignez–vous sur les société agréée et assurée, notamment :
ENVISAGER TOUTES autres équipements ; assurez–vous qu’il n’existe ■■ l’expertise sur la présence d’amiante, de

LES POSSIBILITÉS pas de traces d’humidité ; vérifiez l’état de la cave plomb et de termites ;
et du grenier ; si le bien se situe dans un immeuble ■■ l’état des risques naturels et technolo­

Une fois votre budget maximal chiffré, recher- en copropriété, obtenez le nom du syndic* et giques ainsi que l’état de l’installation intérieure
chez les biens qui correspondent dans le ou les demandez à vous faire communiquer les der- de gaz, pour les logements datant de plus de
secteurs où vous souhaitez habiter. Sur chaque niers comptes–rendus d’assemblée générale. quinze ans ;
secteur défini, évaluez la durée des trajets, le Toutes ces démarches doivent vous permettre ■■ le diagnostic de performance énergétique ;

coût et la fréquence des transports ainsi que la d’évaluer les travaux éventuels. ■■ la surface exacte du bien vendu (loi Carrez) ;

proximité des commerces et des écoles. Une négociation est possible, surtout si le bien est ■■ le diagnostic électrique, obligatoire depuis le

en vente depuis longtemps. Si le montant vous 1er janvier 2009.


Pour plus de détails sur les critères de choix paraît plus cher que le prix de marché, faites
d’un bien immobilier, voir p. 6. [MÉMO Ayez les une contre–proposition. Afin que le vendeur Pour plus de détails sur ces diagnostics, voir
bons réflexes !] prenne cette offre au sérieux, n’hésitez pas à p. 10.
6 GUIDE IMMOBILIER À SAVOIR AVANT D’ACHETER

CONSEILS Demandez également à votre conseiller CIC d’effectuer


un devis pour votre Assurance Habitation CIC.
Cette assurance est indispensable dès le transfert
de propriété lors de l’acquisition d’un immeuble ancien
ou dès le début des travaux si vous faites construire
ou rénover.

Vous sollicitez un prêt auprès de votre prêts vous permet d’être dégagé de la vente et emprunté. Vous versez une provision lorsque le
banquier : mettez la vente sous condition de récupérer votre dépôt de garantie si vous notaire entame les démarches et le solde lors de
suspensive d’obtention du prêt n’obtenez pas le ou les prêts correspondant aux la signature de la vente définitive.
La promesse unilatérale de vente acceptée ou le caractéristiques du financement de l’opération ■■ Les autres frais. Si vous achetez un bien en

compromis de vente doit indiquer si le prix sera stipulée dans le compromis de vente. copropriété*, vous verserez une somme appelée
payé, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou ■■ Le montant du versement à la signature du “fonds de roulement”. Ce dépôt de garantie perçu
plusieurs prêts. Lorsque le prix est payé sans l’aide compromis. Il est généralement de 10 % du mon- par le syndicat de copropriété* vous sera rem-
d’un prêt, cette indication doit figurer dans l’acte. tant de la vente pour réserver le logement. Il peut boursé lorsque vous revendrez le logement.
En outre, l’acte doit porter, de la main de l’acqué- être ramené à 5 % si la signature de l’acte de vente
reur, une mention par laquelle celui–ci reconnaît est prévue au-delà des trois mois habituels ou s’il
avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un s’agit d’un bien très cher. Faites toujours le chèque SIXIÈME ÉTAPE : EMMÉNAGER
prêt, il ne pourra se prévaloir du chapitre du Code à l’ordre du notaire (si le compromis de vente le
de la consommation relatif au crédit immobilier. prévoit), qui le déposera sur un compte séquestre. Vous recevez les clés le jour de la signature
Si vous empruntez, dans votre intérêt, exigez que la Attention ! Ce chèque sera débité. de l’acte de vente définitif chez le notaire.
promesse unilatérale de vente ou le compromis de ■■ Les frais de notaire comprennent les taxes Avant d’emménager, pensez notamment à :
vente subordonné à votre acceptation mentionne et droits dus au Trésor public ainsi que les hono- ■■ souscrire votre assurance habitation

que le prix sera payé avec l’aide d’un ou plusieurs raires et débours du notaire. Pour les logements afin d’être couvert immédiatement ;
prêts et soumette la conclusion de l’opération à la anciens, il faut compter entre 6 et 8 % du prix de ■■ évaluer le coût du déménagement

réalisation de la condition suspensive d’obtention cession. Pour le neuf, entre 2 et 3 %. En cas de prêt pour anticiper les frais occasionnés ;
de ce ou ces prêts. garanti par une garantie réelle (PPD, hypothèque), ■■ faire le changement d’adresse auprès

La condition suspensive d’obtention du ou des il faut ajouter également environ 2 % du montant de La Poste.

mémo Ayez les bons réflexes !


La qualité de la construction et la situation Pour une résidence principale, Pour une résidence secondaire,
du bien, neuf ou ancien, doivent faire l’objet dressez la liste des critères clés : les points à surveiller sont :
d’une étude complète. ■■ le quartier : veillez à la proximité de ■■ les éléments extérieurs comme
commerces, d’établissements scolaires, la proximité des services, des pôles
Prenez quelques précautions d’espaces verts, de centres sportifs touristiques et de loisirs ;
avant de vous décider : et culturels ; ■■ la situation et le prix comparés
■■ restez classique. Le bien doit pouvoir ■■ la desserte des grands axes routiers et les au marché local ;
convenir à une majorité d’acquéreurs en cas transports en commun situés à proximité ■■ la disposition des pièces par rapport
de revente ; (bus, tramway, métro, RER, train) ; à un mode de vie (cuisine ouverte sur
■■ faites preuve de bon sens, renseignez–vous ■■ la qualité architecturale de l’immeuble ; une terrasse en région méridionale,
auprès des mairies et de spécialistes ; ■■ l’existence d’un lieu pouvant engendrer local à bateau en zone littorale, etc.) ;
■■ renseignez–vous sur les prix du marché des nuisances (sonores, olfactives, etc.) ; ■■ la qualité de l’isolation thermique
immobilier environnant pour des biens ■■ la qualité de la construction ; en fonction de la région.
de qualité et des emplacements similaires ; ■■ le confort et le caractère pratique ;
■■ attention à la défiscalisation. Ne négligez ■■ la taille, le nombre et la disposition des pièces ; Et quel que soit le bien (résidence
pas les caractéristiques et la qualité du bien ■■ la possibilité de garage ou de parking fermé ; principale, secondaire ou locative),
au profit des seuls avantages fiscaux ; ■■ la présence d’une terrasse ou une loggia, le premier critère à prendre en compte
■■ pensez à votre retraite. Une maison de les capacités offertes par le terrain ; est toujours l’emplacement.
vacances idéale peut s’avérer une résidence ■■ l’isolation thermique et acoustique,
permanente peu commode. l’état de la toiture ;
■■ le type de chauffage et sa consommation.
GUIDE IMMOBILIER À SAVOIR AVANT D’ACHETER 7

Acheter

vous achetez
pour vous loger
8 GUIDE IMMOBILIER vous achetez pour vous loger

CONSEILS Pour éviter les litiges, faites borner votre terrain ainsi que l’emplacement
de votre construction par un géomètre expert, si ce n’est pas déjà fait
(lotissement). Un terrain dans un lotissement doit être visité plusieurs fois
avec un professionnel pour s’assurer, entre autres, du respect des règles
d’urbanisme, etc. Étudiez aussi le cahier des charges ainsi que les statuts
du syndicat du lotissement et demandez une évaluation des taxes
et charges d’entretien des espaces communs.

Les formalités nécessaires


ACHETER DANS LE NEUF –  le prix prévisionnel de vente et, le cas – 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le
COLLECTIF échéant, ses modalités de révision ; transfert de propriété du bien construit. Ces 5 %
– la date à laquelle le contrat de vente définitif peuvent être consignés en cas de contestation sur
Dans la plupart des cas, les logements sont pourra être conclu ; la conformité de la construction avec les prescrip-
vendus avant leur construction, sur plans. Il faut – s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare tions du contrat.
donc faire preuve d’imagination pour visualiser faire obtenir à l’acquéreur (montant, conditions,
l’immeuble ainsi que votre futur appartement. On nom du prêteur) ; La vente à terme
se situe alors dans le cadre de la Vente en l’état – les conditions légales relatives au dépôt de À la signature du contrat, le vendeur s’engage à
futur d’achèvement (VEFA*), qui est soumise à garantie. livrer l’immeuble à son achèvement, et l’acquéreur à
des règles spécifiques fixées par le Code de la L’absence d’une de ces mentions entraîne la nullité en payer le prix à la date de livraison. Vous devenez
construction et de l’habitation. du contrat. Seront annexés au contrat de réser- propriétaire à l’achèvement des travaux constaté
vation le plan du logement, le plan masse de l’im- par un acte authentique (devant notaire).
Le rôle central du promoteur meuble (qui précise l’implantation des bâtiments
Le promoteur prend en charge toutes les démar- sur le terrain), le plan des façades, un état des Des frais réduits
ches financières, administratives et techniques, risques naturels et technologiques. Dans le cas Si vous achetez un bien récent (n’ayant fait l’ob-
et il s’engage à réaliser la construction à une où vous avez recours à un prêt pour financer votre jet d’aucune mutation entre non–professionnels
date et à un prix convenus. Tout dépassement acquisition, mieux vaut faire figurer, dans le contrat dans les cinq ans qui suivent son achèvement),
du prix (hors indexation conventionnelle) est à sa de réservation, une clause suspensive relative à vous bénéficiez des avantages du neuf au prix
charge. Prenez quelques renseignements sur le l’obtention des prêts. Celle–ci vous permettra de de l’ancien. En effet, le bien est vendu TTC et
promoteur : références, appartenance à un groupe, récupérer votre dépôt de garantie dans le cas où l’acte notarié ne supportera pas les droits d’enre-
précédentes réalisations dans la région, etc. Cela vous n’obtiendriez pas le prêt. Pensez aussi à faire gistrement au taux de 5,09 %, mais uniquement
vous permettra de mieux connaître ce partenaire insérer une clause prévoyant des pénalités pour la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 %
essentiel de votre projet. retard de livraison et à faire supprimer la clause (majorée des honoraires du notaire et de 0,1 % au
au terme de laquelle l’acquéreur s’interdit toute titre du salaire du conservateur des hypothèques)
Le contrat de réservation réclamation en cas de différence de superficie. (voir À noter page 9).
Dans le cadre de la VEFA*, l’acquéreur signe un Le contrat de réservation que vous avez signé
contrat de réservation et verse (sur un compte vous sera adressé par lettre recommandée à votre Des garanties pour le neuf
bloqué) un dépôt de garantie : 5 % du prix de vente domicile. Dans le cas où ce contrat de réservation ■■ La garantie de parfait achèvement, d’une
si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas serait conclu par l’intermédiaire d’un profession- durée d’un an à compter de la réception des tra-
un an, 2 % s’il est compris entre un et deux ans. nel, il pourrait vous être remis en main propre. vaux, oblige l’entrepreneur à réparer sans délai,
À compter du lendemain de la date de première pendant un an, tous les défauts signalés par lettre
■■Le contrat de réservation présentation de la lettre vous notifiant le contrat recommandée avec accusé de réception.
doit notamment mentionner : de réservation ou du lendemain de la remise de ■■ La garantie biennale de bon fonctionnement

– la surface habitable approximative ; elle sera l’acte en main propre, vous disposez d’un délai porte sur tout ce qui est dissociable de la construc-
recalculée d’une façon précise une fois la de rétractation de sept jours, avec restitution de tion, démontable et remplaçable sans détériorer
construction réalisée ; votre dépôt de garantie. le support. Elle couvre une période de deux ans
– le nombre de pièces principales ; suivant la réception.
– l’énumération des pièces de service, ■■ Les droits sur les constructions, dans le cadre ■■ La garantie décennale* couvre les désordres

dépendances et dégagements ; de la VEFA*, vous sont transférés au fur et à mesure graves compromettant la solidité de l’immeuble ou le
– la situation du logement dans l’immeuble ou de leur achèvement, le prix étant payé au fur et à rendant impropre à sa destination ainsi que les désor-
dans le lotissement ; mesure de l’avancement des travaux. dres affectant les éléments d’équipement indisso-
– la qualité de la construction au moyen d’une Pour un appartement ou une maison (avec garan- ciables de l’immeuble et rendant celui–ci également
note technique sommaire annexée au contrat, tie d’achèvement), ils se montent à : impropre à sa destination (logement inhabitable ou
établissant la nature et la qualité des matériaux et – 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le anormalement habitable et dommages survenant
des éléments d’équipement, et indiquant, le cas dépôt de garantie payable à la réservation) ; aux éléments dont la dépose, le démontage ou le
échéant, les équipements collectifs qui présentent – 35 % à la mise “hors d’eau”* (toiture posée) ; remplacement ne peut se faire sans détériorer
une utilité pour la partie d’immeuble vendue ; – 25 % à l’achèvement de l’immeuble ; l’ouvrage). Cette garantie s’applique pendant les
GUIDE IMMOBILIER vous achetez pour vous loger 9

À noter :
Le projet de loi de finances rectificative pour 2010 prévoit
une réforme des modalités d’imposition de la TVA immobilière.

Pour plus d’informations sur le permis de construire


et autres autorisations d’urbanisme :
http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr

dix années suivant la réception des travaux. en vue d’une construction à usage d’habitation Le délai de validité des permis de construire et
■■L’assurance dommages ouvrage est obliga- ne sont pas assujettis à la TVA, mais aux droits d’aménager, en cours de validité au 20/12/08 ou
toire pour le maître d’ouvrage, son mandataire de mutation à 5,09 % (+ 0,1 % au titre du salaire intervenus au plus tard le 31/12/2010, est porté à
ou le vendeur. Elle garantit, pendant dix ans, en du conservateur des hypothèques) (voir À noter trois ans (au lieu de deux). Lorsque ces autorisa-
dehors de toute recherche de responsabilité, ci-dessus). tions ont fait l’objet avant cette date d’une proro-
le paiement des travaux relevant de la garantie gation, le délai de validité de cette prorogation est
décennale. Cette assurance est valable pour le Un moment clé : la signature majoré d’un an. La construction doit commencer
propriétaire de l’ouvrage et aussi pour les pro- du contrat de construction avant l’expiration de ce délai.
priétaires successifs. ■■ En signant le contrat de construction de votre ■■ Des délais d’instruction garantis

maison, vous devenez maître d’ouvrage* (à ce Le délai d’instruction du permis de construire est
titre, vous avez l’obligation, avant l’ouverture du fixé à deux mois pour les constructions individuelles
CONSTRUIRE SA MAISON chantier, de souscrire une assurance dommages et à trois mois pour les autres constructions.
ouvrage*, dont les références doivent être indiquées Quand une consultation est obligatoire et impose
La première étape : l’achat du terrain dans le contrat de construction). Le constructeur un délai supplémentaire, celui–ci est connu au bout
Le terrain constructible peut se trouver soit dans vous donne généralement les plans et s’engage d’un mois. Il ne peut plus être modifié.
un lotissement, soit en secteur “diffus”. à construire selon les règles de l’urbanisme. En ■■ Une gestion des pièces manquantes du

■■ Le lotissement offre des garanties sur sa via­ principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de dossier plus claire et plus simple
bilité, sa superficie et sa constructibilité, le lotis- raccordement (eau, électricité, etc.). Une liste des pièces devant accompagner le dos-
seur en étant juridiquement garant. Un lotissement ■■ Chiffres en main sier est fournie avec les formulaires. L’administration
est un terrain divisé en parcelles et revendu par Le contrat de construction obéit à des règles a l’obligation de réclamer toutes les pièces man-
lots, équipés par le lotisseur. Souvent, le cahier “d’échéancement” quant au paiement du prix quantes en une seule fois avant la fin du mois
des charges et, le cas échéant, le règlement du de vente : 5 % à sa signature, 10 % à l’ouverture suivant le dépôt du dossier. Vous avez alors trois
lotissement, prescrivent les matériaux, couleurs et du chantier, 10 % à l’achèvement des fondations, mois pour les envoyer.
clôtures, ou limitent certains types de construction 15 % à l’achèvement des murs, 20 % à la mise
(piscines, vérandas, etc.). “hors d’eau”*, 15 % à l’achèvement des cloisons Votre construction est achevée
■■ Secteur “ diffus ” : pour vous assurer de la et à la mise “hors d’air”*, 20 % à l’achèvement des ■■ La réception de la construction est l’acte
viabilité et de la constructibilité d’un terrain isolé, travaux d’équipement, de plomberie, de menui- par lequel le maître d’ouvrage* déclare accepter
consultez le PLU* (le plan local d’urbanisme) ou le serie et de chauffage, les 5 % restants à la remise la construction avec ou sans réserves. En prati-
POS (plan d’occupation des sols), s’il est toujours des clés. Le constructeur doit fournir une garantie que, la réception et la livraison sont généralement
en vigueur. de remboursement d’acompte et une garantie de concomitantes.
Le PLU (ou le POS) peut préciser : livraison assurant l’achèvement des travaux dans ■■ Il appartient désormais au maître d’ouvrage,

– l’affectation des sols selon les usages les délais et au prix convenus. ou à son architecte, d’adresser au maire de la com-
principaux pouvant être faits ou la nature ■■ Si vous faites construire mune, par pli recommandé avec accusé de récep-
des activités susceptibles d’être exercées ; Le coût de l’assurance dommages ouvrage* tion, une déclaration qui atteste de l’achèvement
– des règles concernant l’aspect extérieur obligatoire peut varier de 1,5 à 6 % du coût de des travaux et de leur conformité.
de la construction, sa dimension ; l’opération. Il est d’autant moins élevé que la qua- ■■ L’autorité compétente dispose alors d’un délai

– une superficie minimale de terrain constructible ; lité du constructeur est avérée. de trois mois pour contester la conformité des tra-
– un ou des COS* (coefficient d’occupation des vaux avec le permis. Le délai est porté à cinq mois
sols) qui permettent de déterminer le nombre de Le permis de construire lorsqu’un récolement* des travaux est obligatoire.
mètres carrés constructibles en fonction de la Obligatoire pour toute construction durable, cette Passé le délai applicable, une attestation certifiant que
superficie du terrain. autorisation administrative doit être demandée à la la conformité des travaux avec le permis n’a pas été
Le cadastre permet d’identifier les propriétés pré- mairie. Pour tout projet dépassant 170 m2 de plan- contestée est délivrée par l’autorité compétente au
sentes dans une commune. Ces éléments sont cher, le recours à un architecte est obligatoire. maître d’ouvrage sur simple demande de celui–ci.
disponibles à la mairie de votre commune. Il est Une fois le permis délivré, un double affichage ■■ Un diagnostic de performance énergétique doit

également conseillé de demander la délivrance est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers être fourni à l’achèvement des chantiers de construction
d’un certificat d’urbanisme* opérationnel. disposent alors d’un délai de deux mois pour en de bâtiments (ou parties de bâtiments) dont le permis
■■ Les particuliers acquéreurs de terrain à bâtir demander l’annulation. de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.
10 GUIDE IMMOBILIER vous achetez pour vous loger

■■ Le diagnostic électrique est obligatoire pour les


DIAGNOSTIC BIEN CONCERNÉ VALIDITÉ
installations électriques datant de plus de quinze
Amiante Tous les permis de construire Illimitée si absence d’amiante ans. Il est valable trois ans et contrôle l’état de
antérieurs au 1er juillet 1997
l’installation intérieure d’électricité des parties pri-
Électricité Biens à usage d’habitation Trois ans vatives du bien vendu.
Installation d’électricité datant
de plus de quinze ans ■■ Le cas échéant, le contrôle des installations

Gaz Biens à usage d’habitation Trois ans d’assainissement non collectifs.


Installation de gaz datant
de plus de quinze ans
Les modalités d’acquisition
DPE (1) Tous Dix ans, valeur informative ■■ L’achat au comptant répond aux règles clas-
Plomb (1) Immeuble d’habitation Si présence de plomb : un an (vente) siques du contrat de vente. Le plus souvent, un
Permis de construire antérieur ou six ans (location). Illimité si absence
au 1er janvier 1949 de plomb. compromis de vente est signé entre le vendeur
et l’acheteur. Il engage de manière réciproque et
Risques naturels et Communes déterminées par Six mois
technologiques (1) un plan de prévention des risques irrévocable les deux parties, une fois les conditions
suspensives remplies (l’obtention d’un prêt fait par-
Termites Zones déclarées par arrêté préfectoral Six mois
tie des conditions suspensives). La vente devra
ensuite être régularisée par acte notarié.
LOGEMENT ANCIEN en réduction de prix dans un délai d’un an à comp- ■■ L’achat en viager permet d’acquérir un bien contre

ter de la signature de l’acte de vente. le paiement d’une somme au comptant (le bouquet)
Pour l’acquisition d’un logement datant de plus et d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
de vingt ans, il est conseillé de faire procéder à Les diagnostics Selon l’âge de ce dernier, des barèmes spécifiques
un état des lieux par un expert. À la signature du compromis, le vendeur vous permettent l’évaluation du montant de la rente,
remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par une notamment par les notaires. L’acheteur devient pro-
Évaluer la qualité du logement société agréée et assurée : priétaire du bien dès la signature du contrat.
Il est difficile, à moins d’être un professionnel, d’éva- ■■ l’expertise concernant l’absence d’amiante, En application de l’article L. 271–1 du Code de la
luer la qualité technique d’un logement. Certains de plomb ou de termites ; construction et de l’habitation, l’acquéreur dispose
éléments sont à examiner de près : ■■ l’état des risques naturels et technologiques d’un délai de rétractation de sept jours pour revenir
– la charpente, les structures, le chauffage, la ainsi que l’état d’installation intérieure de gaz pour sur sa décision d’achat (voir p. 5). La date d’entrée
plomberie et l’électricité ; les logements datant de plus de quinze ans ; en possession du bien correspond, en principe, au
– les comptes-rendus d’assemblées générales ■■ le diagnostic de performance énergétique jour de la signature de l’acte de vente notarié.
(pour être au courant des travaux votés et ainsi (DPE) : le DPE évalue la consommation estimée
anticiper les charges) ainsi que la date du dernier pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la cli- Les frais
ravalement de façade. matisation et la ventilation ainsi que les émissions ■■ Les droits de mutation d’un logement ancien
de gaz à effet de serre liées à cette consomma- s’élèvent à 5,09 % (+ 0,10 % au titre du salaire du
La loi Carrez tion. Le DPE indique des recommandations afin conservateur des hypothèques).
(achat d’un lot de copropriété) de réaliser des travaux d’économies d’énergie : ■■ La commission de l’intermédiaire (agent

Depuis l’instauration de la loi Carrez, le vendeur est estimation du coût des travaux, estimation des immobilier ou notaire si ce dernier joue le rôle
tenu de préciser la surface exacte du bien vendu économies réalisables et durée du retour sur de négociateur immobilier) est en principe à la
dans la promesse ou le compromis de vente (sauf investissement. Il doit être tenu à disposition de charge de l’acheteur. Mais si les deux parties
exceptions). La surface à prendre en considération tout acquéreur lors de la vente d’un logement ou sont d’accord, tous les arrangements sont pos-
tient compte des surfaces des planchers, clos et bâtiment (sauf exceptions) en France métropo- sibles : partage des frais ou prise en charge des
couverts, après déduction des murs, cloisons, litaine. Le DPE est valable dix ans. Il devra être frais par le vendeur. Elle n’est, en principe, pas
marches, cage d’escalier, gaines, embrasures effectué par un professionnel certifié par un orga- comprise dans le prix et n’est pas soumise aux
de portes et de fenêtres. Une expertise peut être nisme officiel accrédité. Consultez les annuaires droits d’enregistrement.
réalisée par un architecte. Si la superficie réelle à la rubrique “experts en technique du bâtiment”, ■■ Les autres frais sont, par exemple, les honorai-

est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans dans les agences immobilières, chez votre notaire res et débours du notaire en qualité de rédacteur
l’acte, vous avez la possibilité d’intenter une action ou auprès des Espaces Info Énergie. de l’acte de vente.
GUIDE IMMOBILIER vous achetez pour vous loger 11

Quelle fiscalité ?
RÉSIDENCE PRINCIPALE : – les travaux d’agrandissement du logement. les quatre annuités suivantes. Ce taux est porté
DES AVANTAGES À PRENDRE Cette mesure est applicable aux acquisitions réa- à 40 % pendant sept ans pour l’achat de loge-
EN COMPTE lisées (actes authentiques) à compter du 6 mai ments neufs en avance sur la réglementation
2007 et aux constructions pour lesquelles une thermique (bâtiment basse consommation, BBC
Crédit d’impôt relatif aux intérêts déclaration d’ouverture de chantier a été effec- 2005). La loi de finances pour 2010 abaisse
d’emprunts immobiliers tuée à compter de cette même date. ce taux pour les logements neufs acquis ou
La loi sur le travail, l’emploi et le pouvoir d’achat du ■■ L’achat de la résidence principale construits à compter du 1er janvier 2010, respec-
21 août 2007 (amendée par les lois de finances Ce crédit d’impôt, cumulable avec le dispositif tant uniquement la norme RT2005 en vigueur.
pour 2008 à 2010) a mis en place un crédit d’im- du prêt à taux zéro, concerne les personnes Par exemple, pour un logement neuf acquis ou
pôt applicable aux intérêts des prêts immobiliers physiques résidentes françaises qui empruntent construit en 2010, le taux est de 30 % au titre
prévus à l’article L. 312–2 du Code de la consom- pour l’acquisition (ou la construction) directe ou de la première annuité de remboursement et
mation, destinés à l’acquisition de la résidence indirecte (par l’intermédiaire d’une société non de 15 % au titre des quatre annuités suivan-
principale (directement ou par l’intermédiaire soumise à l’impôt sur les sociétés, du type SCI) tes (plus de détails dans le supplément déta-
d’une SCI qui met le bien immobilier à disposition de leur résidence principale. chable “Aides et financements pour un habitat
gratuite de ses associés). Sont visés : Le contribuable doit affecter le logement à son durable”). Le crédit d’impôt ne peut donc être
– les acquisitions d’un logement achevé (neuf ou habitation principale à la date du paiement des alloué aux logements neufs ne respectant pas
ancien) ou en état futur d’achèvement (VEFA) ou intérêts (acquisition). Dans le cas d’un achat en la réglementation.
de rénovation ; l’état futur d’achèvement ou d’une construction, Le point de départ de la première annuité est la
– la construction d’un logement destiné à être les intérêts versés avant achèvement sont pris en date de première mise à disposition des fonds
affecté, dès son achèvement, à l’habitation prin- compte si le contribuable s’engage à affecter ce avec possibilité pour le contribuable, en cas de
cipale du contribuable ; logement à son habitation principale, au plus tard construction ou de vente en l’état futur d’achè-
– l’acquisition d’un logement avec réalisation de le 31 décembre de la deuxième année qui suit vement, de reporter ce point de départ à la
travaux concomitants (aménagements intérieurs, celle de la conclusion du contrat de prêt. date d’achèvement ou de livraison du logement
améliorations, etc.) achevés dans les douze mois ■■ Le crédit d’impôt (demande déposée lors du dépôt de la décla-
qui suivent la signature de l’acte d’achat ; Pour les logements anciens, le crédit d’impôt est ration des revenus de l’année d’achèvement ou
– la réalisation de travaux de transformation d’un de 40 % des intérêts (frais d’emprunt et assu- de livraison du logement).
local non affecté à l’habitation ou inhabitable rance exclus) versés la première annuité de L’administration accepte également la prise en
(ruine) en logement ; remboursement et de 20 % des intérêts versés compte des intérêts afférents aux prêts relais.
■■ Les plafonds

Le plafond annuel des intérêts à prendre en


compte est de 3 750 € (célibataire, veuf, divorcé)
ou de 7 500 € (couple soumis à imposition com-
mune) + 500 € par personne à charge. Le plafond

mémo REVENU FISCAL est doublé (7 500 et 15 000 €) lorsqu’au moins l’un
des membres du foyer fiscal est handicapé.
DE RÉFÉRENCE
Crédits d’impôt pour
Le revenu fiscal de référence est un élément déterminant pour le développement durable ou en
l’obtention des exonérations ou dégrèvements relatifs à la taxe foncière* faveur de l’aide aux personnes
ou à la taxe d’habitation* ainsi que pour l’obtention de certains prêts Les dépenses réalisées dans le cadre de la rési-
réglementés (voir. p. 22).
dence principale, et facturées par les entreprises
Il s’entend du revenu net imposable (y compris les plus–values sur valeurs
mobilières), majoré des revenus soumis au prélèvement libératoire, ayant effectué les travaux, ouvrent droit à deux
de certains revenus exonérés (distributions effectuées par des FCPR, catégories de crédits d’impôt, dont les plafonds
SCR, etc.) et de certaines déductions (cotisations PERP, abattement de dépenses et les taux varient selon la nature des
de 40 % sur les dividendes). travaux effectués. Les sommes ouvrant droit à des
crédits d’impôt sont les dépenses payées par le pro-
priétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit.
12 GUIDE IMMOBILIER vous achetez pour vous loger

■■ Le crédit d’impôt du crédit d’impôt varie aussi en fonction de la année, lors des votes budgétaires, celles–ci en
pour le développement durable nature de la dépense. réexaminent les taux. La taxe foncière* est à la
L’installation d’équipements permettant d’agir charge du propriétaire, même s’il n’habite pas
pour le développement durable donne droit à un Taux de TVA réduit le logement concerné. La taxe d’habitation* est
crédit d’impôt. Le plafond des dépenses payées La TVA perçue sur certains travaux d’entretien, due par l’occupant du logement au 1er janvier.
entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012, à d’aménagement, de transformation ou d’amé- Elle bénéficie d’abattements (charges de famille,
apprécier sur une période de cinq années consé- lioration effectués dans des logements dont la abattements facultatifs en faveur de personnes
cutives, est fixé à 8 000 € pour une personne construction est achevée depuis plus de deux de condition modeste, etc.). Ces taxes peuvent
seule et à 16 000 € pour un couple marié ou ans reste fixée à 5,5 % (au lieu de 19,6 %). En effet, faire l’objet d’une exonération totale ou partielle
pacsé, majoré de 400 € par personne à charge à la suite d’un accord unanime conclu entre les dans certains cas spécifiques.
(enfant, personne invalide vivant sous le toit du pays membres de l’Union européenne, la TVA Le recouvrement de la redevance de télévision
contribuable, etc.). à taux réduit sur les services à forte intensité de est adossé à la taxe d’habitation* de la résidence
Le taux du crédit d’impôt varie en fonction de main–d’œuvre est applicable jusqu’au 31 décem- principale ou, à défaut, sur l’avis d’imposition
la nature des dépenses et de leur année d’ac- bre 2010. Ce taux réduit, qui concerne les proprié- afférent à une autre habitation.
quittement (voir tableau dans le supplément taires comme les locataires, porte sur les travaux Pour toute construction dans une ville de plus
détachable). réalisés par des professionnels. En cas d’urgence de 10 000 habitants, et parfois dans d’autres
■■ Le crédit d’impôt (plomberie si fuite d’eau, serrurerie après effraction, communes, vous devez payer une TLE* (Taxe
pour l’aide aux personnes etc.), le taux réduit est applicable, quelle que soit Locale d’équipement). Selon les endroits, d’autres
Il concerne les dépenses d’équipements pour l’ancienneté de l’immeuble. À noter que pour les taxes d’urbanisme peuvent vous être deman-
les personnes âgées ou handicapées, payées opérations facturées à compter du 1er janvier 2010, dées. Renseignez–vous auprès des services
entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, le taux de TVA sur les systèmes de climatisation et municipaux afin de les intégrer dans votre budget
l’installation d’ascenseurs électriques et les tra- les pompes à chaleur air/air est porté à 19,6 % (les prévisionnel.
vaux de protection contre les risques technolo- travaux d’installation ou de remplacement relevant
giques. Le plafond pluriannuel des dépenses, à toujours du taux réduit de 5,5 %).
apprécier sur cinq années glissantes, est fixé à RÉSIDENCE SECONDAIRE
5 000 € pour une personne seule et à 10 000 € Prise en compte
pour un couple marié ou pacsé (majorations de la fiscalité locale Des avantages fiscaux réduits
pour personnes à charge identiques aux travaux Les impôts locaux constituent l’essentiel des ■■ Aucune réduction d’impôt n’est prévue pour les
en faveur du développement durable). Le taux recettes des collectivités territoriales. Chaque dépenses relatives à la résidence secondaire.
■■ Vous pouvez néanmoins bénéficier d’un taux

réduit de TVA à 5,5 % sur les travaux réalisés par


un professionnel (hors systèmes de climatisation
TAXE D’HABITATION* TAXE FONCIÈRE*
et pompes à chaleur air/air).
Locaux Locaux affectés à l’habitation. Propriétés bâties et non bâties
concernés
Une fiscalité locale parfois forte
Personnes L’occupant (propriétaire ou locataire, Le propriétaire au 1 janvier de l’année
er
■■ Les impôts locaux sont souvent alourdis par
concernées même à titre gratuit) au 1er janvier de d’imposition les municipalités des zones rurales, contraintes
l’année d’imposition en cela par leur désertification. Renseignez–vous
Exonérations et Divers cas peuvent s’appliquer à Exonération de deux ans pour les avant d’acheter !
plafonnement l’habitation principale : personnes immeubles neufs à usage d’habitation ■■ La taxe d’habitation* afférente à la résidence
âgées, invalides ou veuves, dont principale ou secondaire, occupés secondaire ne bénéficie, en principe, ni d’exoné-
les revenus n’excèdent pas certains ou non par leur propriétaire (sous
seuils, et personnes de conditions réserve de décision contraire pour ration ou de plafonnement, ni d’abattement.
modestes (RMI, etc.) la part communale), et autres cas
d’exonération
Réclamations Jusqu’au 31 décembre Jusqu’au 31 décembre
de l’année suivant celle de l’année suivant celle
de la mise en recouvrement de la mise en recouvrement
Investir

vous investissez
dans la pierre
14 GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre

CONSEILS Financement d’une acquisition en loi Robien, ■ Si vous disposez d’un apport personnel, plutôt

Borloo ou dispositif Scellier que d’affecter les fonds directement à l’opération,


vous pouvez emprunter et souscrire un contrat
■ La souscription d’un emprunt pour l’acquisition d’assurance vie permettant de rembourser le prêt
de votre bien vous permet de déduire de vos revenus à son terme. Dans ce cas, vous opterez de préférence
fonciers l’intégralité des intérêts du prêt ainsi que pour une formule de crédit in fine : avec ce type
les frais annexes (frais de dossier, de garantie, etc.). de prêt, le montant des intérêts est majoré,

Avant de vous décider…


QUELQUES CONSEILS demande locative est forte, renseignez–vous et les prestations sont des critères importants
POUR MENER À BIEN sur le prix des loyers et les perspectives d’évo- pour trouver un locataire, mais aussi lors de la
VOTRE PROJET lution de la ville (activité économique, population revente du bien. Ils déterminent la rentabilité de
D’INVESTISSEMENT LOCATIF étudiante, etc.), privilégiez les programmes qui votre investissement.
sont commercialisés à la fois en accession à ■■ Déterminez le montant mensuel d’épargne

Préparation de la retraite, diversification patri- la propriété et en investissement locatif, veillez que vous pourrez consacrer à cette opération, en
moniale, transmission aux enfants : tels sont les à ne pas “surpayer” votre bien sous prétexte tenant compte des prêts qui arrivent à échéance
objectifs auxquels permet de répondre l’inves- d’économies fiscales. prochainement.
tissement locatif. ■■ Ne sous-estimez pas la qualité du bien : ■■ Enfin, calculez l’impact de votre investisse­

■■ Faites une étude de marché sur le lieu où la construction, l’emplacement (proximité des ment sur votre budget et votre fiscalité, en rete-
vous comptez investir : retenez les villes où la écoles, commerces et transports en commun) nant des hypothèses de simulation prudentes.

Comment investir ?
LES DISPOSITIONS FISCALES travaux, sans limites de plafond ou de durée ; (aucune autre charge n’est admise en déduc-
RELATIVES À L’INVESTISSEMENT – les frais réels de gérance et les rémunérations tion). Ce régime est applicable de plein droit,
LOCATIF CLASSIQUE des gardiens ou concierges ainsi que les dépen- sauf option pour le régime réel d’imposition
ses de procédure ; (durée minimale de l’option pour le réel : trois
Les revenus fonciers – les autres frais de gestion (correspondance ans, puis reconduction annuelle). En sont exclus
■■ Les loyers tirés de la location nue de votre et téléphone) couverts par un forfait de 20 € les propriétaires d’immeubles ouvrant droit à des
bien immobilier constituent des revenus fon- par local ; régimes spécifiques (Besson, Robien, Borloo,
ciers. Vous devrez les déclarer ainsi que certains – les primes d’assurance afférentes à l’immeuble Scellier, etc.) et les détenteurs de parts de SCI*
revenus accessoires ou recettes exceptionnelles ou au bail, quel que soit le risque couvert ; (Société civile immobilière) (voir p. 19) ou de FPI
(subventions, indemnités d’assurances, etc.). – les impôts fonciers. (Fonds de placement immobilier) qui ne dispo-
■■ Certaines charges payées durant l’année sent pas de revenus fonciers procurés par des
d’imposition sont déductibles : L’impact sur votre déclaration immeubles détenus en direct.
– les dépenses d’entretien et de réparation pour ■■ Si le résultat (loyer/charges) fait ressortir
remise en état du bien, ne modifiant pas la nature, un bénéfice, celui–ci s’ajoute à l’ensemble des
l’agencement ou l’équipement initial ; revenus réalisés par le foyer pendant l’année, LES DISPOSITIFS FISCAUX
– les dépenses d’amélioration des locaux d’ha- pour être imposé selon le barème progressif de DE FAVEUR
bitation, à l’exclusion des travaux d’agrandisse- l’impôt sur le revenu.
ment ou de reconstruction ; ■■ Si, à l’inverse, un déficit est constaté, il peut Le crédit d’impôt en faveur du
– les appels provisionnels de charges versés être déduit du revenu global à concurrence de développement durable (voir p. 12)
aux syndics de copropriété, avec régularisation 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). La fraction Réservé avant 2009 aux dépenses effectuées
l’année suivante ; du déficit excédant cette limite ou liée à des dans la résidence principale, il est désormais
– les dépenses supportées par le propriétaire intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus ouvert aux bailleurs fiscalement domiciliés en
pour le compte du locataire, lorsqu’elles ne lui fonciers des dix années suivantes. France et propriétaires d’un logement achevé
ont pas été remboursées au 31 décembre de ■■ Le régime simplifié ou microfoncier permet depuis plus de deux ans. Le bailleur doit s’enga-
l’année de départ du locataire ; aux propriétaires bailleurs dont le total des loyers ger à louer le logement nu, à titre de résidence
– les intérêts et frais d’emprunts contractés pour encaissés dans l’année n’excède pas 15 000 € principale pendant au moins cinq années, à une
l’acquisition, la construction ou la réalisation de de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % autre personne que son conjoint ou un membre
GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre 15

mais vous le déduisez intégralement de vos revenus


fonciers. Une combinaison des deux formules de prêt
(amortissable et in fine) est également envisageable.
Reportez–vous à notre Guide fiscal pour
plus de détails sur la fiscalité de l’immobilier.
Demandez–le à votre conseiller.

de son foyer fiscal. Le plafond pluriannuel des dérogation, subordonnée à un agrément délivré acquisition et imputée sur l’impôt dû au titre de
dépenses pour la période du 1er janvier 2009 par le ministre chargé du logement et après cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de
au 31 décembre 2012 est fixé à 8 000 € par avis du maire de la commune d’implantation chacune des huit années suivantes. Si la fraction
logement. Au titre d’une même année, seuls trois ou du président de l’EPCI*, pourra autoriser la de la réduction d’impôt imputable au titre d’une
logements peuvent bénéficier du crédit d’impôt. réduction d’impôt dans certaines communes de année d’imposition excède l’impôt dû, le solde
En contrepartie, les dépenses effectuées ne peu- cette zone. Le ministre délivrera l’agrément en peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au
vent pas être déduites des revenus fonciers. fonction des besoins en logement dans la ou titre des années suivantes jusqu’à la sixième
les communes visées. inclusivement, mais uniquement si le logement
Les logements neufs ou assimilés : ■■ Engagement de location est maintenu à la location pendant cette période
dispositifs Robien recentré, Borloo Le propriétaire doit joindre à sa déclaration de (nouveauté loi de finances pour 2010).
neuf et Scellier revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ■■ À noter

Les régimes Robien recentré et Borloo neuf ont ou de son acquisition si elle est postérieure, Pour les logements ayant fait l’objet d’un dépôt
pris fin le 31 décembre 2009. Ils sont remplacés un engagement de location nue à usage d’ha- de permis de construire à compter du 1er janvier
par un régime de réduction d’impôt dit “Scellier”. bitation principale du locataire pendant neuf 2010, la possibilité de cumul entre le dispositif
Pour les investissements de 2009 uniquement, ans. Le titulaire du bail doit être une personne Scellier et le prêt locatif social (prêt mentionné
le contribuable peut choisir entre les dispositifs physique autre qu’un membre du foyer fiscal du à l’article R. 331–1 du Code de la construction
Robien, Borloo et la nouvelle réduction d’impôt. propriétaire. Sous cette réserve, la location à et de l’habitation) est supprimée.
Le tableau page 17 résume les conditions d’ap- un ascendant ou un descendant est autorisée.
plication de ces régimes applicables en 2009. Lorsque l’immeuble est la propriété d’une société Les logements anciens :
Le régime Scellier s’applique aux investisse- de personnes, le locataire ne doit pas être asso- dispositif Borloo ancien
ments réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 cié ou être membre du foyer fiscal de l’un des Le Borloo ancien concerne essentiellement les
décembre 2012 par des personnes physiques associés. Le bailleur doit également s’engager logements anciens loués nus à usage d’habi-
ou des sociétés de personnes relevant des à ce que le loyer mensuel au mètre carré ne soit tation principale du locataire, pendant toute la
revenus fonciers. pas supérieur, pendant toute la période couverte durée de la convention, de six ou neuf ans selon
■■ Investissements concernés par l’engagement de location, à un plafond fixé le cas, qui doit être signée avec l’Agence natio-
– les acquisitions de logements neufs ou en état par décret (voir tableau p. 16). nale pour l’habitat (convention avec ou sans
futur d’achèvement ; ■■ Montant de la réduction d’impôt travaux). Le bail doit avoir été conclu à partir du
– les constructions de logements par le Le contribuable ne peut bénéficier, au titre d’une 1er octobre 2006 avec un nouveau locataire, qui
contribuable ; même année d’imposition, de la réduction d’im- ne peut être un ascendant ou un descendant.
– les acquisitions de locaux affectés à un usage pôt qu’à raison de l’acquisition, de la construc- L’avantage fiscal est un abattement spécifique de
autre que l’habitation que le contribuable trans- tion ou de la transformation d’un seul logement. 30 à 45 % (porté à 60 % par la loi de mobilisation
forme en logements ; La réduction d’impôt est calculée sur le prix pour le logement et la lutte contre l’exclusion) sur
– les acquisitions de logements vétustes qui ne de revient du logement éligible, retenu dans le revenu locatif, selon que le bail a été conclu
satisfont pas aux caractéristiques de décence la limite de 300 000 €. Son taux est fixé pour dans le cadre d’une convention du secteur inter-
prévues par la loi du 6 juillet 1989 (chauffage, 2009 et 2010 à 25 %. Pour 2011 et 2012, un taux médiaire ou d’une convention du secteur social
installation sanitaire, cuisine) et qui font l’objet, de différencié est prévu entre les logements BBC ou très social (parmi l’ensemble des conditions
la part de l’acquéreur, de travaux de réhabilitation (bâtiments basse consommation) et non BBC de ces conventions, la seconde prévoit que le
définis par l’arrêté du 19 décembre 2003 ; afin de favoriser la construction d’habitations à logement ouvre droit à l’aide personnalisée au
– les parts de certaines SCPI*. forte performance énergétique : logement).
À compter du 1er janvier 2010, le logement doit – logements acquis ou construits en 2011 : loge- La loi relative au droit au logement opposable a
respecter la norme RT 2005 en vigueur. ments BBC : 25 %, logements non BBC :15 % étendu le Borloo ancien aux logements faisant
■■ Situation de l’immeuble – logements acquis ou construits en 2012 : loge- l’objet d’un renouvellement de bail. La condi-
Les logements doivent être situés en France, ments BBC : 20 %, logements non BBC :10 % tion de plafond du loyer pourra conduire dans
dans des zones se caractérisant par un déséqui- certains cas à une diminution de celui–ci. Sont
libre entre l’offre et la demande, à savoir les zones La réduction d’impôt est répartie, par parts éga- exclus de ce dispositif les baux conclus avec
A, B1 et B2. Concernant la zone C, à compter les, sur neuf années. Elle est accordée au titre une personne occupant déjà le logement sans
du 1er janvier 2010, une procédure locale de de l’année d’achèvement du logement ou de son être titulaire d’un bail. Par ailleurs, les logements
16 GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre

relevant d’une convention du secteur social ou annuelles. Ces recettes doivent, en outre, excéder ■■ Pour les loueurs en meublé non profes­
très social, et aussi du secteur intermédiaire les autres revenus d’activité du foyer (salaires, sionnels, une nouvelle réduction d’impôt de
depuis 2008, peuvent désormais être loués à pensions et rentes viagères, BIC autres que ceux 25 % plafonnée à 75 000 € est applicable
des organismes privés ou publics qui sous– retirés de l’activité de location meublée, bénéfices aux investissements locatifs réalisés dans
louent ou mettent à disposition le logement à non commerciaux, bénéfices agricoles, revenus des résidences médicalisées, des résidences
des personnes remplissant certaines conditions de gérants majoritaires), une mesure transitoire pour étudiants ou des résidences de tourisme
de ressources, qui en font leur habitation prin- étant prévue sur cette dernière condition. classées, etc.
cipale (abattement porté à 70 % par la loi de Le bien peut être exonéré d’ISF si les loyers ■■ Pour réaliser un investissement locatif, le

mobilisation pour le logement et la lutte contre représentent plus de 23 000 € de recettes CIC a développé la Solution globale immobilier
l’exclusion). annuelles et si les revenus nets LMP excèdent locatif (voir p. 20).
50 % des revenus professionnels (y compris
les revenus LMP et hors pensions) à raison Toutes ces formules d’investissement ont pour
ET POUR ALLER PLUS LOIN desquels le foyer fiscal est imposé. Le loueur contrepartie des obligations ou des contraintes
professionnel peut également bénéficier dans particulières, et peuvent présenter certains ris-
D’autres formules d’investissement, associées le certains cas d’une exonération des plus–values ques qui les réservent à une clientèle avertie, au
plus souvent à des dispositions fiscales particu- lors de la revente ; niveau d’imposition élevé. Il est important de ne
lières, s’offrent également aux investisseurs. – pour les loueurs non professionnels, les déficits pas privilégier l’aspect fiscal de ces placements
■■ Pour louer un logement meublé, il existe le sont en principe déductibles des revenus tirés de au détriment de la rentabilité finale, notamment
statut fiscal de loueur en meublé (profession- l’activité de location meublée non professionnelle à la revente.
nel ou non). Les revenus sont soumis à l’impôt des dix années suivantes ;
dans la catégorie des bénéfices industriels et – les loueurs relevant du régime micro–BIC
commerciaux (BIC) et non pas dans celle des (recettes inférieures ou égales à 32 000 € HT
revenus fonciers. depuis 2009) bénéficient d’un abattement forfai- mémo
– les loueurs professionnels peuvent déduire
les déficits éventuels du revenu annuel du foyer
taire fixé, depuis 2009, à 50 % de leurs recettes,
mais, en contrepartie, ils ne peuvent déduire LES LOGEMENTS
fiscal. de charge ;  VACANTS
Conditions modifiées depuis le 1er janvier 2009 : – les sociétés civiles immobilières qui louent en
être inscrit au registre du commerce et tirer de meublé sont imposables de plein droit à l’impôt
Une taxe sur les logements vacants
cette activité au moins 23 000 € de recettes sur les sociétés. est perçue dans les agglomérations de
Paris, Lille, Bordeaux, Toulouse, Lyon,
Montpellier, Cannes–Grasse–Antibes
et Nice. Elle frappe les logements
inhabités et vides de meubles dont la
Plafonds de loyers en 2009 et 2010 vacance, effective depuis deux ans au
(Loyers mensuels en e/m2 selon zones géographiques (1) – charges non comprises) moins, résulte d’une décision délibérée
du propriétaire ou de l’usufruitier. Son
Secteurs Années A B1 B2 C (2) taux est fixé à 10 % de la valeur locative
foncière brute la première année, à
Scellier (secteur 2009 21,65 15,05 12,31 9,02 12,5 % la deuxième année, puis à 15 %
libre) et Robien les années suivantes.
recentré 2010 21,72 15,10 12,35 9,05

Scellier (secteur 2009 17,32 12,04 9,85 7,22


intermédiaire)
et Borloo neuf 2010 17,38 12,08 9,88 7,24

(1) Voir définition des zones page 23. (2) Scellier secteurs libre et intermédiaire : zone C exclue, sauf procédure locale
de dérogation depuis le 1er janvier 2010. Robien recentré et Borloo neuf : zone C exclue pour les logements ayant fait
l’objet d’une demande de permis de construire à compter du 4 mai 2009.
GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre 17

Les dispositifs Robien, Borloo et scellier


DISPOSITIFS Robien recentré Borloo neuf Borloo ancien (logements Scellier (investissements
(investissements (option préalable conventionnés avec l’Anah ; réalisés hors secteur
réalisés depuis et nécessaire pour le régime baux conclus depuis le géographique C depuis
le 1er septembre 2006) Robien recentré) 1er octobre 2006) le 1er janvier 2009,
sauf procédure locale
de dérogation depuis
le 1er janvier 2010) :
un seul logement par an

Logements concernés

Logements acquis neufs Oui Oui Possible Oui


ou en VEFA, ou inachevés
Logements construits Oui Oui Possible Oui
par le contribuable

Logements vétustes acquis et Oui Oui Possible Oui


réhabilités par le contribuable
Logements affectés à un autre Oui Oui Possible Oui
usage que l’habitation, acquis
pour être transformés en
logements par le contribuable
Logements anciens Non Non Oui, le bail ne peut être conclu Non
avec une personne occupant
déjà le logement (sauf
renouvellement du bail)

Délai de réalisation Non Non Non Achèvement au plus tard


des travaux de construction le 31 décembre
ou de transformation de la deuxième année
qui suit celle de la demande
de permis de construire
ou d’acquisition du local

Conditions locatives

Engagement de location nue Minimum neuf ans Minimum neuf ans Durée de la convention : Minimum neuf ans
à usage d’habitation principale six ans (neuf ans en cas
du locataire de travaux conventionnés
en secteur intermédiaire)

Conditions de plafonds Oui Oui (4/5e des plafonds Oui (prévues dans Oui (différentes selon secteur
de loyers du Robien recentré) la convention conclue libre ou intermédiaire)
avec l’Anah – plus strictes
que Besson ancien)

Conditions de ressources Non Oui (copie de l’avis Oui Non (secteur libre)
du locataire d’imposition du locataire Oui (secteur intermédiaire)
à joindre à l’engagement)

Location possible à un Oui Possible après trois ans Non Oui (secteur libre)
ascendant ou un descendant sous conditions (1) Possible après 3 ans
non–membre du foyer fiscal sous conditions (secteur
intermédiaire) (1)

Avantages fiscaux

Amortissement total possible 50 % sur neuf ans 65 % sur quinze ans Néant Néant

Taux d’amortissement 6 % pendant sept ans, 6 % pendant sept ans, 4 % Non concerné Non concerné
puis 4 % pendant deux ans pendant deux ans, puis
(pas de prorogation possible) reconduction possible
deux fois trois ans à 2,5 %,
si plafonds de loyers et
ressources toujours respectés

Déduction forfaitaire Non (depuis les revenus 30 % 30 % si location conventionnée 30 % si location conventionnée
de 2006) du secteur intermédiaire, 45 % du secteur intermédiaire,
si secteur social (respect des conditions Borloo)

Réduction d’impôts Non Non Non Réduction d’impôts de 25 %


(logements acquis en 2009 ou
2010 ou logements BBC acquis
en 2011), de 15 % (logements
non BBC acquis en 2011), de
20 % (logements BBC acquis
en 2012) ou de 10 % (logements
non BBC acquis en 2012) du
prix du logement retenu dans
la limite de 300 000 e, répartie
par parts égales sur neuf ans.
Respect des conditions Borloo :
reconduction possible deux fois
trois ans à 2 %

Déficit imputable 10 700 e 10 700 e 10 700 e 10 700 e (hors déduction


sur le revenu global des dépenses de travaux
retenues pour le calcul
de la réduction d’impôt)

(1) Au-delà d’une période incompressible de trois années, les régimes Borloo et Scellier peuvent être suspendus au profit d’ascendants ou de descendants pendant une période maximale
de neuf ans, au cours de laquelle la location peut être pratiquée à titre onéreux ou gratuit. Cette suspension n’est pas prise en compte dans le calcul de la durée minimale de location de neuf
années. Pendant cette suspension, aucun amortissement n’est possible (Borloo neuf) et la réduction d’impôt Scellier intermédiaire ainsi que l’abattement de 30 % sont suspendus.
18 GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre

Comment gérer votre bien ?


Deux options s’offrent à vous pour mettre en ■■Autre garantie, la caution : un proche, voire – la description des locaux (cave, grenier,
location votre bien : le louer par vous–même ou une banque, se porte garant pour le paiement box, cour, etc.) et l’énumération des parties
confier cette mission à un professionnel. du loyer et des charges. Si c’est une personne communes ;
physique, celle–ci doit disposer des moyens de – la destination des lieux loués (habitation
son engagement (revenus, patrimoine, accord du seule ou exercice d’une activité
VOUS LOUEZ VOUS–MÊME conjoint, etc.). En cas de non–paiement des loyers, professionnelle) ;
un investissement locatif peut, très vite, devenir – le montant, la périodicité du loyer
Choisissez votre locataire source d’ennuis financiers et juridiques. Prenez par et les conditions de sa révision ;
En location directe, vous devez sélectionner conséquent vos précautions avant de vous lancer – le montant du dépôt de garantie,
votre locataire. Premières pièces à exiger : les dans la gestion en direct de votre bien. obligatoirement limité à un mois de loyer,
justificatifs de revenus (fiches de paie et der- sans les charges.
nière déclaration fiscale). Pour assurer votre Rédigez votre bail ■■ Le renouvellement du bail intervient de plein

sécurité financière, veillez à ce que ceux-ci Les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89–462 droit à son expiration. Vous ne pouvez y faire
soient au moins trois fois supérieurs au mon- du 6 juillet 1989 pour toutes locations de locaux obstacle, sauf dans deux cas :
tant du loyer, charges comprises. Si les trois à usage d’habitation ou à usage mixte (profes- – pour un motif sérieux et légitime, comme le
derniers bulletins de salaire peuvent justifier sionnel et habitation principale), à l’exclusion des non–paiement des loyers ;
des ressources d’un salarié, la présentation locaux meublés, des locations saisonnières, des – pour habiter le logement ou pour le vendre. Le
d’un avis d’imposition est indispensable pour résidences secondaires, des locaux loués à des congé doit alors être donné au moins six mois
les non–salariés. personnes morales, des logements sociaux, etc. avant la fin du bail, par lettre recommandée avec
Ils doivent impérativement être rédigés en res- accusé de réception ou par acte d’huissier (il
Demandez des garanties pectant certaines mentions obligatoires. est conseillé de faire délivrer les congés par
■■Le versement d’un dépôt de garantie à la ■■ Le bail doit préciser les points suivants : huissier).
signature du bail est conseillé. Il permettra, le – le nom ou la dénomination du bailleur et son ■■ En cas de congé pour vente, le locataire a un

cas échéant, de couvrir des sommes à la charge domicile ou siège social ainsi que, le cas échéant, droit de préemption*, et le congé doit préciser le
du locataire dont celui–ci pourrait être redevable ceux de son mandataire ; prix et les conditions de la cession. En principe, le
à l’expiration du bail (frais de remise en état des – la date à laquelle le locataire dispose du loge- locataire a deux mois pour exercer ce droit.
locaux, loyers impayés, etc.). Depuis le 9 février ment et la durée du bail. Le contrat est conclu
2008, les personnes qui souhaitent prendre en pour une durée minimale de trois ans lorsque Documents à joindre au bail
location un logement n’ont plus qu’un mois de le bailleur est une personne physique ou une Certains documents sont à joindre au bail : un état
loyer sans les charges à verser au titre du dépôt société civile familiale, ou pour une durée de six des lieux, des extraits du règlement de copro-
de garantie, contre deux mois de loyer précé- ans au minimum si le bailleur est une personne priété, la justification de la rémunération de l’inter-
demment. Le dépôt de garantie ne peut être morale. Toutefois, dans certaines conditions très médiaire immobilier (le cas échéant), l’attestation
révisé ni en cours de bail ni lors du renouvel- restrictives, le bailleur personne physique ou SCI d’assurance contre les risques locatifs, que le
lement du bail. familiale peut réduire cette durée ; locataire doit obligatoirement souscrire, et un
document informant le locataire sur les moyens

mémo FIXER LE LOYER de réception des services de télévision.


Un dossier de diagnostic technique fourni par le
Actuellement, le loyer initial est libre. La révision annuelle du loyer doit être prévue dans le bailleur doit être également annexé au contrat de
bail. À l’échéance du bail, si le bailleur ne donne pas congé, le bail est reconduit tacitement location lors de sa signature ou de son renouvel-
et le loyer, révisé selon les conditions prévues dans le bail. Toutefois, si à l’expiration du
lement, et ce, y compris pour les locaux meu-
bail, le propriétaire considère que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut sous
certaines conditions, pour le renouvellement du bail, proposer une augmentation de loyer blés, les locations à caractère saisonnier et les
en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements logements de fonction. Il doit comprendre un
comparables. Des décrets peuvent limiter cette hausse de loyers selon les régions. Vous état des risques naturels et technologiques (1)
devez exiger de votre locataire la souscription d’une assurance habitation couvrant les (dans les zones concernées par un risque naturel,
risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion) avant la signature du bail. Demandez technologique ou sismique), le constat de risque
l’attestation d’assurance tous les ans à la date anniversaire du bail.
d’exposition au plomb et le diagnostic de perfor-
mance énergétique (voir tableau p. 10).
GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre 19

Nouvel indice de référence


des loyers La SCI, une solution à envisager
La révision annuelle du loyer ne peut excéder
la variation annuelle de l’indice de référence Pourquoi créer droits de donation et de la autre bien (voir p. 28). Vous
des loyers. Le mode de calcul de cet indice est votre SCI ? règle fiscale de non-rapport conservez ainsi les revenus
modifié depuis le 10 février 2008. Il correspond ■ Une bonne formule pour la après six ans. Puisque les des biens.
création et la transmission statuts de la société peuvent
dorénavant à la moyenne, sur les douze derniers
d’un patrimoine familial. organiser assez librement les La fiscalité de la SCI
mois, de l’indice des prix à la consommation, La constitution d’une société règles de majorité aux Sauf option pour l’impôt sur
hors tabac et hors loyers. civile immobilière pour détenir assemblées et l’étendue des les sociétés (IS), les SCI
Cet indice, qui est publié par l’Insee, s’établit et gérer un immeuble permet pouvoirs des gérants, les relèvent de l’impôt sur le
comme suit pour l’année 2009 : de préserver l’unité et la parents, même s’ils ne revenu, et leurs associés
1er trimestre 2009 117,70 stabilité du patrimoine en détiennent qu’une faible personnes physiques sont
2e trimestre 2009 117,59 évitant les risques et participation au capital, imposés dans la catégorie
inconvénients de l’indivision. pourront garder le contrôle des revenus fonciers sur leur
3e trimestre 2009 117,41
Une fois la SCI constituée, de la société. Ils peuvent quote-part de revenus, au
4e trimestre 2009 117,47 celle-ci devient propriétaire également conserver tout ou prorata de leurs droits
(1)
www.ecologie.gouv.fr – Rubrique Information des de l’immeuble concerné. partie des parts sociales en sociaux. L’option pour l’IS
acquéreurs et des locataires. Les associés sont, pour leur usufruit en vue de s’assurer présente des avantages,
part, propriétaires des parts un complément de revenus puisqu’elle permet de déduire
sociales de cette société pour leur retraite. les frais d’acquisition et les
et assujettis à l’impôt sur ■ La SCI permet de réduire amortissements pratiqués
le revenu. la charge fiscale de la sur l’immeuble en bénéficiant
UNE ALTERNATIVE À LA ■ Dans le cadre de la création transmission. Dans ce cas, d’un taux d’imposition plus
LOCATION DIRECTE : d’une SCI familiale, la c’est la valeur nette faible que la tranche la plus
L’ADMINISTRATEUR DE BIENS participation des enfants à la comptable réévaluée élevée du barème de l’impôt
constitution du capital, dont de l’actif immobilier qui sur le revenu. Mais attention,
L’administrateur de biens est un gestionnaire le montant peut être très détermine celle des parts l’option est irrévocable,
faible, notamment lorsque (valeur du patrimoine, entraîne la perte de
d’immeubles pour le compte de propriétaires
l’immeuble est financé par un diminuée du passif constitué l’exonération de plus-value
qui l’ont mandaté à cet effet. Il peut également emprunt remboursable par par les emprunts contractés après quinze ans de
être agent immobilier. Sa mission consiste à les loyers, facilitera, à terme, par la SCI). détention et peut s’avérer
rechercher des locataires, à rédiger les baux la transmission du À noter : depuis janvier 2005, contraignante lors de la
et à gérer les immeubles : encaissement des patrimoine. En cas d’enfant cette disposition s’applique revente de l’immeuble.
loyers et charges, révision des loyers, contrats mineur, il est conseillé de également aux biens détenus ■ Les cessions de parts

d’entretien, assurances, renouvellement des recueillir l’avis d’un notaire. directement et transférés entraînent l’imposition de la
Il est aussi possible, par au donataire avec prise plus-value éventuelle selon le
baux et gestion des contentieux. Il est rémunéré
exemple, de procéder à des en charge de la dette. régime des plus-values
sous forme d’honoraires libres (de 6 à 10 % du donations de parts sociales Vous pouvez donner des immobilières des particuliers.
montant annuel des loyers en général). Vous échelonnées dans le temps parts de SCI à vos enfants, Elles sont soumises aux
pouvez déduire vos frais réels de gérance de pour bénéficier des tout en vous en réservant droits d’enregistrement au
vos revenus fonciers (voir p. 14). abattements applicables aux l’usufruit comme pour tout taux de 5 % depuis 2006.

UNE ASSURANCE CONTRE LES comprises, est déductible de vos revenus en cas d’impossibilité de relouer votre
LOYERS IMPAYÉS fonciers. Attention : l’étendue de la couverture logement durant la période des travaux ;
varie selon les formules. Ce contrat peut pro- – une prise en charge des frais
Vous pouvez vous garantir contre ce risque en poser, outre l’indemnisation en cas de loyers de contentieux.
souscrivant une assurance directement auprès impayés :
d’un assureur ou par l’intermédiaire de l’admi- – une indemnisation pour détériorations
nistrateur de biens. La prime d’assurance, de immobilières, complétée par une indemnité
l’ordre de 3 à 5 % du loyer en général, charges souvent égale à deux mois de loyer
20 GUIDE IMMOBILIER vous investissez dans la pierre

L’OBLIGATION DE FOURNIR des locataires, des installations d’électricité, de du logement sans que sa demande ne porte
AU LOCATAIRE UN LOGEMENT gaz et de chauffage conformes aux normes de atteinte à la validité du contrat. Si le bailleur n’y
DÉCENT sécurité et en bon état de fonctionnement ; procède pas, le juge saisi par le locataire prescrit
– il doit comporter une installation de chauffage les travaux nécessaires et, à défaut d’exécution,
La loi SRU précise que le bailleur est tenu de ainsi que des installations sanitaires et de cuisine peut réduire le montant du loyer.
remettre au locataire un logement décent. Les répondant à des normes minimales ;
caractéristiques de ce logement, dont les prin- – il doit disposer d’au moins une pièce principale
cipales figurent ci–dessous, ont été précisées ayant soit une surface habitable au moins égale à
par un décret du 30 janvier 2002 : 9 m2 et une hauteur sous plafond égale à 2,20 m,
– il doit être clos et couvert, avec un gros soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Si
œuvre en bon état d’entretien et de solidité, une ces conditions ne sont pas remplies, le locataire
absence de risques pour la santé et la sécurité est en droit de demander la mise en conformité

Vous envis
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d’investissement locatif
Une étude fiscale personnalisée CIC est en mesure de vous proposer un la mieux adaptée et définit avec vous un plan
Régimes Scellier, Borloo ancien, location large choix de maisons, d’appartements de financement personnalisé.
meublée professionnelle (LMP), loi Malraux, neufs, de résidences services de grande
résidences de tourisme en ZRR… Quel dis- qualité sur l’ensemble du territoire national. Pack Afedim, un ensemble de services
positif choisir ? Nos experts régionaux, qui connaissent par- pour sécuriser votre investissement
Au regard de vos besoins, votre conseiller faitement les spécificités de chaque marché locatif
CIC vous guide dans le choix du dispositif local, ont sélectionné les meilleurs program- Gestion locative
fiscal le mieux adapté à votre profil d’inves- mes immobiliers en étant attentifs à : Pour vous décharger des contraintes de
tisseur. Il réalise en toute confidentialité un – l’environnement (situation, exposition, gestion, CM-CIC Agence immobilière vous
audit complet de votre fiscalité. Grâce à des proximité des commerces, des écoles, propose de confier l’administration de votre
simulations personnalisées, celui-ci vous des transports, etc.) ; investissement immobilier à la société
permettra d’apprécier l’impact d’un tel inves- – une demande locative forte et pérenne ; Desport Gérance SA (sélection du locataire,
tissement sur vos impôts, votre patrimoine et – la qualité des matériaux utilisés ainsi rédaction du bail, perception des loyers et
votre trésorerie. que le respect des normes de construction des charges, etc.).
et d’isolation thermique et phonique ;
Des programmes immobiliers – le professionnalisme des partenaires Garantie locative
soigneusement sélectionnés immobiliers. Pour vous mettre à l’abri des aléas de l’inves-
Le secret d’une opération immobilière réus- tissement locatif, le CIC vous propose éga-
sie réside dans les qualités d’emplacement Un financement sur mesure (2) lement une gamme complète de garanties
et de construction du bien acheté. Fort de Crédit amortissable ou in fine ? À taux fixe ou innovantes (loyers impayés, dégradations
l’expertise de CM-CIC Agence immobilière (1), à taux variable ? Avec ou sans apport ? Votre immobilières, vacances locatives, protection
agence immobilière du groupe CM-CIC, le conseiller CIC vous oriente vers la solution juridique, etc.).

(1) CM-CIC Agence immobilière, Agence fédérative immobilière, SAS au capital de 780 000€, ayant son siège social au 34, rue du Wacken,
67000 Strasbourg, inscrite au RCS de Strasbourg sous le numéro B 387 468 382, titulaire de la carte professionnelle “Transactions sur immeubles
et fonds de commerce” n° 30/2006, délivrée par la préfecture du Bas-Rhin, bénéficiaire d’une garantie financière de la BECM, sise 34, rue du Wacken,
67000 Strasbourg, pour un montant de 30 000 €. (2) Sous réserve d’acceptation du dossier par la banque.
GUIDE IMMOBILIER À SAVOIR AVANT D’ACHETER 21

Financer

vous financez
votre projet
22 GUIDE IMMOBILIER vous financez votre projet

Si vous privilégiez la souplesse Vous disposez d’un délai de réflexion


CONSEILS ■ Les prêts à taux fixe du CIC sont modulables. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion
Ils bénéficient du lissage et de la possibilité de reporter de dix jours. La vente est subordonnée à l’obtention
jusqu’à 12 échéances en capital. du prêt. En cas de non-obtention, le vendeur est tenu
■ Avec le prêt Géovar, vous bénéficiez d’un taux de rembourser la totalité des sommes versées.
révisable plafonné (taux capé). Vous choisissez Aucun versement, de quelque nature que ce soit,
une durée fixe avec une échéance variable ne peut être exigé d’un particulier avant l’obtention
ou une échéance fixe avec une durée variable. d’un ou plusieurs prêts d’argent.

Comment planifier
votre investissement ?
UN ÉLÉMENT CLÉ, L’ÉPARGNE Soyez précis dans votre calcul une assurance habitation plus élevée ;
■■ Une fois votre apport personnel déterminé, • résidence locative : les taxes et les charges ;
Une épargne préalable est en principe néces- l’évaluation de votre capacité de rembourse- – de la préservation de votre mode de vie
saire. Elle pourra constituer, en partie ou en ment doit tenir compte de la durée souhaitée (budget loisirs, équipements, etc.).
totalité, votre apport personnel et vous permettra de l’emprunt. ■■ La capacité de remboursement est estimée

de réduire votre charge de remboursement, de Un calcul à adapter en fonction : à environ 30 % des revenus nets (tous emprunts
faire face aux frais annexes à l’acquisition et – de la prise en considération de vos confondus), une évaluation à préciser avec
d’obtenir un taux de prêt plus intéressant. Ces revenus, mais aussi de toutes vos charges votre conseiller en fonction de votre situation
sommes peuvent provenir de votre épargne per- (remboursement d’autres prêts, pensions personnelle.
sonnelle, d’une donation, de la vente de biens, alimentaires, etc.), y compris les charges
d’un héritage, ou de sommes débloquées d’un futures liées à l’acquisition :
PEE (Plan d’épargne d’entreprise) si vous avez • résidence principale : les impôts locaux
accès à un système d’intéressement ou de par- (taxe foncière* et taxe d’habitation*),
ticipation par votre employeur. les charges de copropriété et, éventuellement,

Comment choisir
votre financement ? 
LES CRITÈRES – le lissage d’une charge de remboursement ■■ Le crédit in fine
DÉTERMINANTS constante, composée de plusieurs prêts ; Adaptée aux projets locatifs, cette formule est
– le différé d’amortissement du capital durant l’association d’un prêt dont les intérêts pourront
Les prêts du secteur libre la construction ou la VEFA*. être déduits dans le cadre des revenus fonciers
■■ Ces prêts sont accessibles à tous, ■■ Les prêts à taux fixe et d’un contrat d’assurance vie (qui garantira le
sans aucune condition réglementaire. Le taux fixé au moment de la mise en place de prêt), souscrits pour des durées identiques. Au
Ils vous permettent ainsi de financer : votre prêt est garanti pendant toute sa durée. La terme du prêt, le capital est remboursé grâce à
– l’acquisition d’un terrain à bâtir ; mensualité et la date d’échéance sont connues l’épargne constituée en parallèle.
– la construction d’une maison individuelle ; dès la souscription du crédit.
– l’acquisition d’une résidence principale ■■ Les prêts à taux révisable Les prêts du secteur aidé
ou secondaire (neuve ou ancienne) ; Si vous recherchez un financement qui s’adapte Les prêts aidés étant réglementés par l’État,
– l’acquisition d’un bien immobilier destiné à l’évolution des taux de marché, envisagez ce ils sont soumis à des règles d’attribution
à la location ; type de prêt. Pour vous aider dans votre choix, les (famille, revenus et prix de revient au mètre
– la réalisation de travaux de toute nature. banques se sont engagées à fournir aux clients carré). En contrepartie, leurs taux sont souvent
■■ Les prêts du secteur libre sont très une explication précise de la définition de l’in- avantageux.
souples. Ils permettent également, dex choisi et de son mode de révision, ainsi que ■■ Le nouveau prêt à taux zéro (NPTZ)

sous réserve du respect d’un certain plusieurs simulations de variation de cet index Le NTPZ est une avance de fonds sans intérêts,
nombre de conditions : et de l’incidence sur le montant des rembourse- destinée à l’acquisition de la résidence princi-
– la modulation du montant des échéances ments (et donc le coût du prêt). Ces prêts peuvent pale. Afin de favoriser l’accession à la propriété,
à la hausse ou à la baisse ; bénéficier de la faculté de passer à taux fixe à il est réservé aux emprunteurs qui n’ont pas
– le report de l’amortissement du capital tout moment et, lorsqu’ils sont capés, d’un taux été propriétaires de leur résidence principale
pour un nombre déterminé d’échéances ; plafond garanti qui limite la hausse du taux. pendant les deux années précédentes (sauf
GUIDE IMMOBILIER vous financez votre projet 23

Financement Obtention du NPTZ


Établissez votre plan de financement en prenant soin
de conserver une marge de manœuvre. L’allongement Si votre bien a plus de vingt ans, un état des lieux
de quelques mois de la durée de l’emprunt coûte, rédigé par un professionnel habilité est actuellement
certes, plus cher en intérêts, mais assure une aisance obligatoire. Si des travaux de remise aux normes de
financière en réduisant les mensualités. surface et d’habitabilité y sont mentionnés, votre NPTZ
est subordonné à la réalisation de ces travaux.

cas spécifiquement autorisés) et peut être uti- ou 20 000 € (pour un foyer de quatre personnes ■■ Le prêt conventionné (PC)
lisé pour acquérir un bien neuf ou ancien, sans ou plus). De plus, si vous faites l’acquisition d’un Accordé pour la construction ou l’acquisition
quotité minimale de travaux. Pour en bénéficier, logement neuf, que votre revenu fiscal de réfé- d’un logement neuf ou ancien, il permet, sans
les ressources des emprunteurs (revenu fiscal rence est inférieur aux plafonds de ressources plafond de revenus, un financement à 100 %,
de référence) doivent respecter des plafonds pour l’attribution d’un logement social (HLM) et sous réserve de respecter les normes minimales
variables selon la situation géographique du que votre acquisition bénéficie d’une aide d’une de surface et d’habitabilité. Il donne aussi la
logement et le nombre de personnes destinées collectivité territoriale du lieu d’acquisition, vous possibilité de financer l’agrandissement d’un
à l’occuper. Le montant maximal du prêt est pouvez bénéficier, depuis le 1er janvier 2007 et logement ou des travaux d’amélioration dans
également plafonné : jusqu’au 31 décembre 2012, d’une majoration de un bien datant de plus de dix ans.
– au maximum 29 250 € dans l’ancien selon le 15 000 €. Enfin, à compter du 1er janvier 2010, ■■ Le prêt à l’accession sociale (PAS)

nombre de personnes constituant le ménage et le gouvernement pourrait décider par décret Soumis à conditions de ressources, contraire-
la localisation du bien ; ou arrêté de limiter les avantages consentis aux ment au PC, il bénéficie de la garantie du Fonds
– jusqu’à 65 100 € (plafond doublé), depuis le logements acquis en zone C. de Garantie à l’Accession Sociale. Si vous avez
15 janvier 2009 et jusqu’au 30 juin 2010, si vous ■■ Les prêts à 0 % des collectivités locales droit à un PC ou à un PAS (non cumulables), vous
achetez un logement neuf répondant aux normes et territoriales pouvez peut-être, sous certaines conditions de
actuelles de performance énergétique. Pour Certaines collectivités locales et territoria- ressources, bénéficier de l’Aide Personnalisée
les avances émises entre le 1er juillet 2010 et les (dont Paris, Nantes, Annecy, Toulouse, au Logement (APL).
le 31 décembre 2010, le montant maximal est Amiens, le département des Hauts-de- ■■ Le prêt épargne logement

fixé à 48 750 € (majoration de 50 % du plafond Seine…) consentent à leurs administrés des Il est réservé au financement de votre résidence
de 32 500 €). prêts à 0 %, qui viennent compléter le PTZ principale ou de celle de votre locataire (et de
Si le logement neuf respecte la norme BBC 2005, national. Ils sont distribués par les établisse- votre résidence secondaire sous certaines condi-
à savoir un niveau de performance énergétique ments de crédit ayant signé une convention tions) à un taux connu d’avance. Son montant
supérieur à celui que la loi impose aujourd’hui, avec la collectivité. Ils ouvrent droit à la majo- est fonction des intérêts acquis et de la durée
le montant du NPTZ pourra être majoré de ration du prêt à 0 % sous conditions : rensei- de remboursement (plus la durée est courte et
15 000 € (pour un foyer jusqu’à trois personnes) gnez–vous auprès de votre conseiller. plus le montant du prêt est important).

Les montants du NPTZ applicables jusqu’au 30 juin 2010


Nombre de personnes
logement neuf * logement ancien *
occupant le logement

ZONE A ZONE B ZONE C ZONE A ZONE B ZONE C

1 personne 32 100 € 26 400 € 20 700 € 14 400 € 8 800 € 8 250 €

2 personnes 45 000 € 37 950 € 30 900 € 20 250 € 13 200 € 12 375 €

3 personnes 50 100 € 42 900 € 35 700 € 22 500 € 15 200 € 14 250 €

4 personnes 55 050 € 47 700 € 40 350 € 24 750 € 17 200 € 16 125 €

5 personnes 60 150 € 52 650 € 45 000 € 27 000 € 19 200 € 18 000 €

6 pers. et plus 65 100 € 57 450 € 49 650 € 29 250 € 21 200 € 19 875 €

* Zone A : Paris, petite couronne et deuxième couronne jusqu’aux limites de l’agglomération parisienne, Côte d’Azur (littoral Hyères-Menton), Genevois français.
- Zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry,
Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), pourtour de la Côte d’Azur, DOM, Corse et îles. - Zone B2 : le reste de la zone B, c’est-à-dire les autres agglomérations de plus
de 50 000 habitants, les autres zones littorales ou frontalières chères, le reste de l’Ile-de-France. - Zone C : le reste du territoire.
24 GUIDE IMMOBILIER vous financez votre projet

Des services bancaires, souscrits en même temps Assurance revente (1) 


CONSEILS que votre financement, facilitent et sécurisent Elle garantit le risque de perte financière subie lors
votre acquisition immobilière et vos proches. de la revente de votre résidence principale, dans
les cinq ans de son acquisition en cas de licenciement
Assurance habitation (1) L’acquisition immobilière économique, divorce ou mutation professionnelle.
est le bon moment pour faire le point sur
les caractéristiques de votre contrat habitation
et pour comparer les garanties offertes.

■■ Le prêt 1 % logement Le prêt PASS foncier permet à l’emprun- Pensez à prévoir ces travaux
Ce dispositif est accessible aux employés teur de bénéficier d’une TVA à 5,5 % sur son lorsque vous établissez votre plan
d’entreprises de plus de dix salariés. Un orga- acquisition. de financement avec votre banquier
nisme collecteur accorde le prêt en fonction des Si vous effectuez des travaux répondant aux nor-
ressources de l’emprunteur et de la valeur du mes de développement durable ou d’économie
bien acheté. L’obtention d’un prêt 1 % logement VOUS ÊTES DÉJÀ d’énergie, vous pouvez bénéficier, sous certaines
nécessite l’accord de l’employeur. PROPRIÉTAIRE conditions, de différentes aides de l’État (crédit
■■ Le prêt PASS foncier d’impôt, Éco–prêt à 0 %, etc.).
Ce prêt est réservé à certaines opérations immo- La revente de votre bien (Voir supplément détachable.)
bilières. Son montant maximum est fixé selon la Vous êtes déjà propriétaire, mais vous souhai-
zone géographique : de 30 000 à 50 000 € dans tez acquérir rapidement un nouveau logement
la limite de 30 % du prix de revient de l’opération. et mettre en vente celui que vous possédez. mémo
documents à
Il est remboursé en deux temps, pour diminuer Le montant du crédit relais sera déterminé en
le montant des mensualités. fonction de la valeur du logement mis en vente,
– Phase 1 : remboursement mensuel des inté- déduction faite des éventuels crédits en cours. Il fournir pour
rêts et de l’assurance pendant vingt–cinq ans
maximum.
peut être souscrit pour une durée d’un an renou-
velable et jusqu’à deux ans au total. L’opération toute demande
– Phase 2 : remboursement du capital emprunté pouvant se révéler coûteuse et le délai de vente de prêt
sur une période de dix ans maximum. parfois long, une juste estimation de la valeur du
Attribué par les organismes collecteurs du 1 % bien mis en vente par plusieurs professionnels • Bulletins de salaire des trois derniers
patronal, le prêt PASS foncier est réservé aux est indispensable. mois.
salariés primo-accédants qui : Pour le prêt à taux zéro et le PAS :
• achètent leur résidence principale, Vous devez financer des travaux • Avis d’imposition des revenus de
• respectent les plafonds de ressources, Réparations importantes, travaux d’électricité, l’année N-2 si l’offre est émise du
• et bénéficient d’une aide à l’accession sociale chauffages… Les dépenses engagées dans 1er janvier au 31 mai de l’année N,
à la propriété d’une ou plusieurs collectivités un appartement ou une maison peuvent être ou avis d’imposition des revenus de
locales (de 3 000 à 5 000 €). très lourdes. l’année N-1 si l’offre est émise du
1er juin au 31 décembre de l’année N.
• Avis d’imposition de l’année N-2
pour le Prêt Paris Logement et certains
prêts de collectivités locales.
Pour un achat neuf
mémo LE PRÊT VIAGER • Contrat de réservation, compromis
HYPOTHÉCAIRE ou promesse de vente.
Pour un achat de terrain
Le prêt viager hypothécaire, du fait de son caractère viager, ne s’adresse • Compromis ou promesse de vente.
de fait qu’aux personnes âgées. C’est un contrat par lequel un Pour une construction
établissement de crédit consent à une personne physique un prêt dont • Devis, plans, permis de construire.
le montant est fonction de l’âge de l’emprunteur. Ce prêt est garanti par • Certificat de propriété du terrain.
une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur, • Contrat de construction de maison
à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement ne peut être exigé individuelle, contrats d’entreprises,
qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation du bien. La somme contrat d’architecte.
à rembourser est plafonnée à la valeur de l’immeuble au moment du décès Pour un achat ancien
ou de la vente du bien, le cas échéant, estimée par un expert. • Compromis ou promesse de vente,
ou attestation notariée.
GUIDE IMMOBILIER vous financez votre projet 25

Protection vol CIC (2) Contactez votre conseiller ou


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au service temporaire d’intervention et de sauvegarde depuis un poste fixe).
facturé à la semaine.
(1) Les contrats d’assurance sont souscrits auprès d’ACM Iard SA (RCS B 352 406 748) et distribués sous la marque CIC Assurances.
(2) Protection Vol CIC est assurée par la société EPS bénéficiant d’une autorisation administrative délivrée par la préfecture du Bas-Rhin
en date du 17 décembre 1999. Elle n’engage en aucune manière la responsabilité des pouvoirs publics. Activité privée de surveillance.

Comment constituer
votre dossier financier ?
LES GARANTIES LES ASSURANCES LIÉES
OBLIGATOIRES LIÉES AU PRÊT IMMOBILIER
AU PRÊT IMMOBILIER
Contracter un prêt immobilier représente un
Tout crédit à l’habitat implique de la part de engagement de plusieurs années, au cours
la banque une demande de garantie afin de desquelles de nombreux événements peuvent
faire face à l’insolvabilité ou à la défaillance de survenir. Pour y faire face, votre prêt immobilier
l’emprunteur. Indépendante ou non de l’acte doit être couvert par certaines garanties.
d’acquisition, elle est généralement constituée
par acte notarié. Le choix de cette garantie L’assurance décès/PTIA – Invalidité-
dépend principalement du coût de celle-ci et incapacité de travail (DIT)
de la nature de l’opération. L’assurance souscrite par un ou plusieurs
emprunteurs couvre les risques de décès-perte
Une formule souple, la caution totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité
■■ Votre banque peut vous proposer le permanente totale ou partielle et d’incapacité
cautionnement d’un établissement financier temporaire totale de travail, aux conditions
spécialisé, moyennant le versement d’une com- acceptées par l’assureur, généralement jusqu’au
mission de caution et, le cas échéant, d’une 31 décembre de l’année du 65e anniversaire.
participation au fonds mutuel de garantie de Le ou les emprunteurs peuvent ensuite rester
cet établissement. couverts en “décès seul” jusqu’au 31 décem-
■■ Les mutuelles professionnelles peuvent bre de l’année du 75e anniversaire, voire du
également se porter garantes pour vous. 80 e anniversaire (dans certains cas). Depuis
■■ Cette formule est souvent moins coû­ le 1er  juillet 2009, une fiche d’informations sur
teuse qu’un privilège de prêteur de deniers l’assurance emprunteur est remise, par les
ou qu’une hypothèque, notamment en cas de banques, aux particuliers.
revente rapide ou de remboursement anticipé
du crédit. Option perte d’emploi
Elle prend en charge une partie de vos rem-
L’hypothèque conventionnelle boursements de crédit en cas de perte de votre
Elle est possible pour garantir tout type d’opé- emploi. Cette garantie doit être souscrite à la
ration (construction, travaux ou acquisition). mise en place du prêt.
Sous réserve des droits du créancier hypo-
thécaire, elle vous laisse libre d’exercer un
certain nombre de droits sur le bien. Les frais
de l’hypothèque comprennent des impôts et
taxes ainsi que la rémunération du notaire, qui
mémo
a un taux dégressif. HYPOTHÈQUE
Le privilège de prêteur
RECHARGEABLE
de deniers (PPD) Elle permet à un débiteur, ayant déjà constitué
Le PPD est la sûreté réelle retenue lorsque le une hypothèque, de ne pas avoir à en constituer
prêt est destiné à financer l’acquisition d’un bien une nouvelle pour garantir des crédits successifs
immobilier ancien ou neuf achevé. En aucun dans la limite du montant maximal prévu lors de
l’hypothèque initiale. Le débiteur peut ensuite
cas, il ne peut garantir un crédit pour travaux.
“réutiliser” l’hypothèque en garantie de nouveaux
Son coût est inférieur à celui de l’hypothè- emprunts auprès du même créancier ou d’un autre.
que, car il est exonéré de la taxe de publicité
foncière.
26 GUIDE IMMOBILIER À SAVOIR AVANT D’ACHETER

Transmettre

vous revendez
et transmettez
GUIDE IMMOBILIER vous revendez et transmettez 27

Vous voulez revendre ?


Une estimation juste de la valeur du bien par renseigner efficacement les acquéreurs poten- À vous de choisir la solution qui vous convient le
rapport au marché environnant est indispensable tiels. De plus, ils auront également une bonne mieux, tout en sachant qu’il est plutôt déconseillé
pour le revendre dans de bonnes conditions vision du marché et pourront évaluer avec la de multiplier les mandats.
ou plus rapidement. Dans ce but, il est prudent plus grande précision votre logement. ■■ Prenez votre temps : afin de réaliser l’opéra-

de vous adresser à un professionnel (notaire, Proposé à un prix “dans le marché”, le logement tion dans les meilleures conditions, il vaut mieux
agent immobilier ou expert). Et si la vente du a de plus grandes chances d’être bien vendu et vendre son bien avant d’en acheter un nouveau,
bien génère une plus-value, il faut penser à sa dans des délais raisonnables. De plus, l’agence se ce qui permet d’avoir le temps de choisir son
fiscalité (voir p. 28). charge de tout : elle prépare le descriptif, fait pas- futur logement.
ser les annonces nécessaires dans les journaux et ■■ Renseignez-vous sur la manière dont l’ache-

Pour mettre en vente un bien immobilier, sur Internet. Elle reçoit les appels, gère le carnet teur va s’acquitter du prix : recours ou non à un
deux possibilités s’offrent à vous  de rendez-vous et se charge des visites. emprunt bancaire, etc.
■■ Vendre votre bien vous-même Elle joue un rôle d’intermédiaire lors de la négo- ■■ Enfin, lorsque vous décidez de vendre

Au-delà du bouche-à-oreille, vous pouvez pas- ciation. Elle établit éventuellement la promesse votre appartement ou votre maison, regar-
ser des petites annonces dans les journaux de vente, puis fait le nécessaire pour que celle-ci dez votre logement avec un œil critique. En
et les revues spécialisées, mais aussi utiliser se transforme en acte notarié définitif. Les com- réalisant quelques travaux de propreté avant
Internet. missions des agences sont libres (environ 6 % de mettre en vente (ex. : rafraîchissement des
L’avantage : vous vous adressez à des particuliers de la valeur du bien). peintures abimées), vous donnerez “meilleure
qui sont persuadés de faire des affaires en évitant Pour mener à bien sa mission, l’agence immo- mine” à votre bien pour un coût modique.
le recours à un intermédiaire. L’inconvénient : pour bilière vous proposera de signer un mandat. Le De même, soignez le rangement et la pro-
vendre son bien soi-même, il faut disposer de mandat est un contrat passé entre le propriétaire preté, car l’agence peut faire visiter en votre
beaucoup de temps (annonces, rendez-vous, et l’agence, autorisant celle-ci à mettre en vente absence. Ce sont des détails qui ont leur
visites, etc.) et être très au fait du marché de le bien à des conditions fixées dans ce cadre. importance, car ils donnent une image plus
l’immobilier. Les agences proposent des mandats simples “vendeuse” de votre bien et permettent de
■■ Avoir recours à un agent immobilier et des mandats d’exclusivité. faire pencher la décision de l’acquéreur dans
Véritable intermédiaire entre le vendeur et Mandat simple : vous pouvez mettre votre loge- le bon sens.
l’acheteur, l’agent immobilier se charge aussi de ment en vente dans plusieurs agences simul-
la publicité, des visites, de la vérification de l’état tanément ou vendre vous-même directement Les certificats obligatoires
du bien et de l’estimation des travaux à prévoir. votre logement. Ces dernières années, plusieurs lois et décrets
Choisir une agence immobilière à proximité de Mandat d’exclusivité : vous êtes lié, pour une sont parus, obligeant un propriétaire souhaitant
chez soi semble être un bon choix. En effet, les durée que vous aurez déterminée, à une seule vendre son logement à fournir à l’acquéreur un
agents connaîtront bien le quartier et pourront agence. certain nombre de certificats. Sans ces certifi-
cats, la vente ne peut être conclue (voir détail
des diagnostics p. 10).

Fiscalité en cas de revente


mémo DES DROITS À RÉGLER Les plus-values réalisées à l’occasion de la ces-
PAR L’ACQUÉREUR sion à titre onéreux d’immeubles par les particu-
liers dans le cadre de la gestion de leur patrimoine
■ Les reventes d’immeubles d’habitation et de locaux professionnels sont
privé sont soumises à l’impôt sur le revenu.
■■ Opérations imposables : plus-values réalisées
soumises aux droits d’enregistrement à un taux de 5,09 % + 0,10 % au titre du salaire
du conservateur des hypothèques. à l’occasion d’une cession à titre onéreux  (ven-
■ Les cessions de parts de SCI sont soumises aux droits d’enregistrement tes, échanges, partages, apports en sociétés,
au taux de 5 %. etc.).
■■ Biens imposables : immeubles bâtis ou non

(constructions ou terrains), droits immobiliers


(usufruit, nue-propriété, servitudes).
■■ Exonérations (voir p. 28).
28 GUIDE IMMOBILIER vous revendez et transmettez

Régime d’imposition des plus-values immobilières


Détermination de mutation à titre gratuit immeuble, voire à chaque expropriation suite à une
de la plus-value et frais d’actes ; usufruitier ou nu-propriétaire. déclaration d’utilité publique,
– travaux de construction, certains échanges après
• Plus-value brute = prix d’agrandissement et Imposition de la plus-value remembrement, cession de sa
de cession – prix de revient. d’amélioration non déduits première ou seconde résidence
antérieurement (à défaut de • La plus-value est taxée à par un non-résident
• Prix de cession : prix stipulé justificatifs pour les immeubles 16 % + 12,1 % de prélèvements ressortissant de l’Espace
dans l’acte, majoré des charges bâtis détenus depuis plus sociaux (contribution RSA économique européen (1) (2)
et indemnités au profit du de cinq ans, forfait de 15 % de 1,1 % comprise), soit 28,1 % et cession par certains titulaires
vendeur et diminué des frais du prix d’acquisition). au total. Pour les contribuables de pensions de vieillesse ou
de vente qu’il a acquittés domiciliés hors de France, titulaires de la carte d’invalidité,
(honoraires). • Plus-value nette = plus- dans un État de l’Espace mais aussi immeubles dont
value brute - 10 % d’abattement économique européen (1), le prix de vente n’excède
• Prix de revient : prix d’achat par année pleine de détention l’imposition est établie au taux pas 15 000 €. L’Administration
ou, pour les biens reçus à titre au-delà de la cinquième année, de 16 %. apprécie ce seuil de 15 000 €
gratuit, valeur vénale retenue exonérée après quinze ans. Pour les autres non-résidents, au regard des droits de chaque
au jour de la transmission il est opéré un prélèvement vendeur dans trois situations
antérieure, majoré des : • Plus-value imposable = d’un tiers. (bien détenu en indivision
– charges et indemnités au plus-value nette – 1 000 € ou par deux époux quel que
profit du vendeur initial ; d’abattement forfaitaire, • Exonérations : résidence soit leur régime matrimonial,
– frais d’acquisition (7,5 % applicable éventuellement principale, biens détenus bien acquis en tontine).
ou réels justifiés : à chaque indivisaire ou depuis plus de quinze ans
enregistrement, TVA, notaire, à chacun des époux compte tenu de l’abattement
agence, etc.) ou droits propriétaires ensemble d’un de 10 % annuel après cinq ans,

(1) L’Espace économique européen comprend la Communauté européenne, la Norvège et l’Islande.


(2) Sous les conditions notamment d’avoir eu sa résidence fiscale en France pendant une durée d’au moins deux ans et d’avoir la libre disposition
de l’habitation au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. La deuxième cession est exonérée si elle intervient plus de cinq ans
après la première cession exonérée et si elle porte sur l’unique propriété, en France, du non-résident.

Comment anticiper la transmission ?


Les abattements applicables ■■ Les donations entre personnes pacsées don- lié au défunt par un Pacs. Cette mesure s’applique
■■Les donations consenties à compter du nent droit à un abattement de 79  533 €. Cet abatte- aux successions ouvertes depuis le 22 août 2007.
1er janvier 2010 bénéficient d’un abattement, ment est applicable dès la conclusion du pacte pour Important : le partenaire pacsé ne possède pas la
renouvelable tous les six ans, fixé à 156 974 € les donations réalisées depuis le 1er janvier 2009. qualité d’héritier, donc, en l’absence de testament
entre parents et enfants et à 79 533 € entre Au-delà, la part nette taxable est imposée selon le en sa faveur, il n’a pas vocation à recevoir une partie
époux. Les droits sont calculés en fonction d’un même barème que celui applicable entre époux. des biens du partenaire prédécédé.
barème qui diffère selon le lien de parenté existant ■■ La loi en faveur du travail, de l’emploi et du ■■ Pour les donations entre frères et sœurs,

entre les personnes concernées (de 5 à 60 % pouvoir d’achat a supprimé les droits de succes- l’abattement est désormais fixé à 15 697 €. Cet
selon les cas). sion au profit du conjoint survivant et du partenaire abattement est, en outre, fixé à 7 849 € pour les
GUIDE IMMOBILIER vous revendez et transmettez 29

donations consenties au profit des neveux et donation et non par rapport au prix d’acquisition démembré n’est donc possible qu’avec l’accord
nièces, à 31 395 € pour les donations aux petits- initial du bien par le donateur. de l’usufruitier, qui recevra une partie du prix de
enfants et à 5 232 € pour les donations aux arrière- ■■ Lors d’un règlement successoral, si un héri- vente. La vente du bien démembré met fin au
petits-enfants. tier a reçu du défunt une donation, c’est-à-dire démembrement de propriété.
une avance sur ses droits dans la succession ■■ La donation avec réserve d’usufruit offre un

Pensez à la donation de son parent décédé, il doit rapporter, au plan gain fiscal non négligeable. En conservant l’usufruit,
■■ La donation est le meilleur moyen de trans­ civil, à la masse des biens à partager la valeur les parents diminuent la base de calcul des droits,
mettre un bien immobilier à un moindre coût du bien reçu par donation. Il s’agit de la valeur ces derniers étant perçus sur la seule valeur de la
fiscal. Les avantages fiscaux sont réels : du bien au moment du partage successoral et nue-propriété. Au décès du donateur, les enfants
– en fonction de l’âge du donateur, une réduction non au jour de la donation, afin de rétablir l’égalité deviennent pleinement propriétaires du bien sans
des droits de donation, de 10 à 50 %  (voir tableau entre les cohéritiers. payer de droits.
ci-dessous), peut s’appliquer aux biens donnés Cette règle du rapport civil de certaines dona- ■■ L’usufruit se détermine en fonction d’un pour-

(biens donnés en pleine propriété, en usufruit ou tions à la succession du donateur ne s’applique centage de la valeur du bien fixé d’après l’âge de
en nue-propriété) ; pas aux donations-partages, qui présentent un l’usufruitier, par exemple :
– possibilité de paiement des droits de muta- caractère définitif. En conséquence, dans le cadre – moins de 51 ans : 60 % ;
tion par le donateur, sans que ce soit considéré d’une transmission anticipée, il faut préférer la – moins de 61 ans : 50 % ;
par l’administration fiscale comme une donation donation-partage à une libéralité ordinaire. – moins de 71 ans : 40 % ;
supplémentaire ; – moins de 81 ans : 30 %.
– possibilité de déduire de la valeur du bien La réserve d’usufruit ■■ Cet avantage se cumule avec la réduction des

donné le montant des emprunts bancaires ■■ Le droit de propriété peut se démembrer droits prévue en cas de donation. La valeur taxable
relatifs au bien et transférés au bénéficiaire de entre un usufruitier et un nu-propriétaire. des biens transmis est diminuée et les donataires
la donation. L’usufruitier a la jouissance du bien et perçoit les bénéficient d’une réduction sur les droits.
■■ La donation ne génère aucun impôt sur la éventuels revenus, mais il ne peut le vendre seul. Exemple : un donateur âgé de 58 ans se réserve
plus-value latente constatée chez le donateur, Il acquitte la totalité des charges courantes. Les l’usufruit d’un bien immobilier. En transmettant
l’imposition de celle-ci étant réservée aux ventes grosses réparations restent, elles, à la charge la nue-propriété à ses enfants, seulement 50 %
(cessions à titre onéreux) : en cas de revente du du nu-propriétaire du bien, qui n’en a ni l’usage de la valeur du bien sera taxée. Au surplus,
bien par le donataire, sa plus-value se calcule ni les revenus. La loi lui interdit de nuire au droit les droits seront réduits de 35 % (voir tableau
par rapport à la valeur mentionnée dans l’acte de de l’usufruitier. Vendre en pleine propriété le bien ci-dessous).

Réduction des droits de donation

Âge du donateur Donation de la pleine Donation de


propriété ou de l’usufruit la nue-propriété

Moins de 70 ans 50 % 35 %

De 70 à moins de 80 ans 30 % 10 %


30 GUIDE IMMOBILIER lexique

Lexique

       
Un Etablissement Public de Taxe mise à la charge de toute
Cette assurance est souscrite par Coopération Intercommunale (EPCI) Acte juridique important personne qui occupe un logement
le maître d’ouvrage. Elle permet est une structure administrative qui permet au maître d’ouvrage au 1er janvier, soit en tant que
de réparer sans délai les désordres française regroupant des de contrôler la qualité propriétaire, soit en tant que locataire.
couverts par la garantie décennale communes ayant choisi de des travaux effectués et d’exiger Elle n’est pas perçue pour les
souscrite par les constructeurs ou développer un certain nombre de la réfection des éléments non logements non habités et non
assimilés. compétences en commun, comme conformes au contrat meublés. Payable annuellement,
par exemple les transports en de construction et/ou de vente. son taux varie en fonction
commun, l’aménagement du de la commune d’implantation
  territoire ou la gestion de et de la politique de la collectivité
l’environnement.   locale concernée.
Document délivré par la mairie Opération de contrôle d’un chantier.
visant à attester la conformité des Le but est de vérifier que la position
travaux à leur achèvement par   réelle des objets implantés est  
rapport au permis de construire. conforme à leur position théorique. Taxe frappant les propriétés bâties
Garantie qui s’applique à partir (ex. : construction) et non bâties
de la réception sans réserve (ex. : terrain nu) qui appartiennent
  des travaux. Elle couvre   au contribuable. Attention :
les désordres qui compromettent Société civile immobilière. dans certains cas, il est possible
Le certificat d’urbanisme est la solidité de l’ouvrage ou le rendent de bénéficier d’une exonération
un document officiel délivré par impropre à sa destination. ou d’un dégrèvement, en fonction
une commune ou la dde (Direction   notamment de la situation du bien,
Départementale de l’Équipement), Société civile de placements de son ancienneté ou de la condition
qui mentionne les possibilités   immobiliers. sociale de son propriétaire.
d’utilisation d’un terrain. Il en existe Désigne les baux de location régis
deux types : le certificat d’urbanisme par la loi du 1er septembre 1948.
ordinaire dit de simple information, Ce dispositif est en voie    
qui précise les règles et les limites de disparition. Obligation accessoire au droit La taxe locale d’équipement (TLE)
au droit de propriété ainsi que Principales caractéristiques : de propriété établie sur un permet aux collectivités locales
les taxes applicables ; le certificat • les loyers sont réglementés ; immeuble, afin que le propriétaire de financer les infrastructures
d’urbanisme détaillé ou • les occupants ont droit d’un autre immeuble puisse collectives rendues nécessaires
opérationnel, qui précise également la au maintien dans les lieux. l’utiliser (ex. : droit de passage ou par les constructions.
faisabilité ou non d’un projet. survol d’une ligne EDF).

   
  Personne morale ou physique qui   La Vente en l’état futur
Immeuble bâti ou groupe d’immeubles effectue les travaux commandés La surface hors d’œuvre d’achèvement (Vefa) est la vente
bâtis dont la propriété est répartie par le maître d’ouvrage. nette (SHON) est égale à la surface d’un immeuble à construire.
entre plusieurs personnes, par lots des planchers d’un immeuble, L’acquéreur devient immédiatement
comprenant chacun la propriété diminuée des surfaces des combles propriétaire du sol et des
exclusive d’une partie privative et   et sous-sol non aménageables, des constructions déjà réalisées
d’une quote-part dans la copropriété Personne morale ou physique pour surfaces des terrasses, balcons et et devient propriétaire des
des parties communes. laquelle les travaux sont effectués. loggias, et d’une surface forfaitaire constructions en cours au fur
de 5 %. et à mesure de l’avancement
des travaux.
   
Le coefficient d’occupation du sol État de la construction après  
(cos) est le nombre de mètres la pose des fenêtres et des portes. Mandataire du syndicat  
carrés de surface nette hors des copropriétaires d’un immeuble, La Zone d’Aménagement Concerté
d’œuvre pouvant être construits chargé de représenter ce syndicat, (ZAC) est un secteur où une
par mètre carré de sol.   d’exercer ses décisions et collectivité publique intervient
État de la construction lorsque d’administrer l’immeuble. directement pour construire
la toiture est posée. ou faire construire des
  équipements privés ou publics.
  Elle y dispose d’un droit de
Faculté conférée à une personne,   Fraction des parties communes préemption.
de préférence à toute autre, d’acquérir d’une copropriété incluse dans
un bien que son propriétaire Il fixe les règles générales chaque lot. Elle est précisée
se propose de céder, en se portant d’utilisation et de servitude sur l’état descriptif.
acquéreur de ce bien dans des du sol sur l’ensemble
conditions fixées. du territoire d’une commune.
Il est rappelé conformément à l’article L312-5 du code de la consommation qu’en matière
de prêts immobiliers l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours. La vente
est subordonnée à l’obtention du prêt : si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser
les sommes versées.

. .
Directeur de la publication : Claire Brun .
Rédacteurs : Claire Brun, Agnès Étienne, Jean-Marc Gobert, François Levy  Conseil

. . .
éditorial : Nadège De Cauwer, Jean Lhermite  Photos : C. Valentin/Hoa-Qui/Eyedea, Euroluftbild/Andia, G. Sioen/Rapho/Eyedea,
J. Cedre/Jacana/Eyedea, M. Setboun/Corbis, Photodisc/Gettyimages, Thinkstock 2010 Conception et réalisation :
 Impression : Interprint  Dépôt légal : avril 2010.
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CIN (Banque Scalbert Dupont - CIN) - Société anonyme au capital de 230 000 000 € - 33, avenue
Le Corbusier - 59000 Lille - RCS Lille B 455 502 096 - N° ORIAS : 07 008 437 • CIC Banque CIO-BRO
(Crédit Industriel de l’Ouest) - Société anonyme au capital de 83 780 000 € - 2, avenue Jean-
Claude Bonduelle - BP 84001- 44040 Nantes Cedex 1 - RCS Nantes 855 801 072 - N° ORIAS : 07 008 480
• Banque CIC Est - Société anonyme au capital de 225 000 000 € - 31, rue Jean-Wenger Valentin
- 67000 Strasbourg - RCS Strasbourg 754 800 712 - N° ORIAS : 07 026 287 • CIC Lyonnaise de Banque
- Société anonyme au capital de 260 840 262 € - 8, rue de la République - 69001 Lyon - RCS
Lyon 954 507 976 - N° ORIAS : 07 022 698 • CIC Société Bordelaise (Société Bordelaise de CIC) -
Société anonyme au capital de 155 300 000 € - 42, cours du Chapeau Rouge - 33000 Bordeaux
- RCS Bordeaux 456 204 809 - N° ORIAS : 07 027 272 • CIC Interbanco - SA à directoire et conseil de
surveillance au capital de 25 143 408 € - 8, rue d’Anjou - 75008 Paris - RCS Paris 384 122 123 - N° ORIAS :
07 034 585 • Banques régies par les articles L.511-1 et suivants du Code Monétaire et Financier - Pour
les opérations effectuées en leur qualité d’intermédiaires en opérations d’assurance - (www.orias.fr)
- Contrats d’assurances souscrits auprès de ACM VIE SA et ACM IARD SA et distribués sous la marque
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