"EL DERECHO REGISTRAL Y SU APLICACIÓN PRÁCTICA

EN NUESTRA LEGISLACION”

INTRODUCCIÓN

En el desarrollo de este trabajo de investigación hemos estudiado e investigado la institución del Derecho Registral y su
aplicación, práctica. Este Derecho se encuentra dentro de una de las ramas del Derecho en general, como lo es, la rama
Civil, que viene desde del Derecho Civil Romano.

El Derecho Registral como una parte del Derecho Civil es una institución garante de la Propiedad inmueble el cual está
regulado en nuestro Código Civil a partir del capítulo IV el cual se denomina "Del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas" en este sentido nuestro trabajo realizado en el carácter eminentemente Registral e incorporado a lo que es el
Derecho Civil.

Con nuestro trabajo, pretendemos aporrar un material de consulta crítico constructivo, en el sentido de que a través de
ello exponemos como en nuestro medio es regulado el Derecho inmobiliario, por ser de vital importancia la propiedad
privada y porque ello influye en el desarrollo de los Estados. Así mismo pretendemos exponer los motivos del por crié en
la inscripción de documentos la mora existente en el Registro de la propiedad.

En cuanto a la inscripción de los diferentes títulos instrumentos registrales, lo mismo el funcionamiento y organización del
registro en la primera sección del centro.

El problema que hemos investigado lo constituye el derecho y su aplicación práctica, en vista de que en nuestra realidad
jurídica existe un retraso exagerado en cuanto a registro se refiere de los instrumentos o títulos inscribibles, con ello
hemos logrado conocer los motivos por los cuales se debe la mora, ya que ésta atenta contra la propiedad inmobiliaria en
algunos casos pues el usuario se frustra cuando no obtiene una inscripción oportuna, no determinando con cuales son
los motivos de dicho retraso y los cuales son falta de mobiliario, equipo y personal adecuado, una infraestructura no
suficiente, etc.

En el desarrollo de nuestro trabajo hemos analizado del Derecho Registral y su aplicación práctica desde el punto de
vista del derecho en sí, analizando su regulación legal, organización, principios y títulos o instrumentos inscribibles en el
Registro de la propiedad.

Así mismo, el estudio lo hemos comprendido a partir del año de mil novecientos ochenta hasta la época actual, y está
referido a lo que es el Registro de la propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro por ser una institución
de mayor afluencia de usuarios y con mayor cantidad de trabajo.

En cuanto a los alcances de nuestro tema de investigación, lo enmarcamos al aspecto organizativo del Registro, es decir
cómo está constituido el Registro a nivel general y en especial la primera sección del centro en ello se trata las oficinas
registrales, número de registradores y unidades del registro, que procedimiento se emplean en la inscripción de los
distintos títulos o Instrumentos inscribibles.

En cuanto a las limitaciones, no hemos hecho referencia al aspecto económico en forma específica puesto que solo ello
nos conllevaría a. un estudio a nivel más especializado, por supuesto que sí hemos tocado puntos que consideramos
muy importantes para que formen parte del tema investigado. Así mismo limitamos nuestra investigación a no ser
referencia al campo ya que nos interesamos solo al Derecho Registral y su aplicación práctica constituyendo un estudio
eminentemente jurídico práctico y por constituir éste un derecho garante de la propiedad privada.

Continuando con el desarrollo de nuestro trabajo, optamos por el sistema de hipótesis general, y que se enmarca a todo
el contenido del presente problema a investigar el cual consiste en el por Qué y cómo se aplica el derecho registral en la
práctica.

En cuanto a la metodología, nuestro trabajo de investigación optamos basarla en información documental, la cual es
información secundaria de algunos autores, códigos y leyes vigentes que tienen regulación directa en materia registral
así mismo hemos obtenido información primaria a través de la encuesta y entrevista de empleados y usuarios del registro
de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro.
1
Se presentan los datos obtenidos a través de la encuesta y entrevista los cuales muestran la información, la cual es
procesada con el objeto de que nos refleje un resultado ya sea positivo o negativo en cuanto a la hipótesis planteada.

En el último capítulo, exponemos las conclusiones y recomendaciones a las cuales hemos llegado dando una respuesta
al por qué de nuestra investigación y las respuestas que damos a la problemática existente en el Registro.

Al final incluimos los anexos los cuales contienen los cuestionarios de encuesta y entrevista y la tabulación de los
mismos y la bibliografía utilizada como material de apoyo en la elaboración del presente trabajo de seminario.
_________________________________________

CAPÍTULO I

MARCO DE REFERENCIA

1.1. ANTECEDENTES DE LA INVESTIGACIÓN

Se hace necesario hacer una búsqueda sobre los antecedentes bibliográficos del Derecho Registral y específicamente
del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Por ello se ha tenido que recurrir a los Autores Universales y Nacionales
que se han dado a la escribir sobre el Derecho Registral.

ARGUETA, RENE ROLANDO, presentó su tesis doctoral que escribió en el año de 1976, sobre “Derecho Registral,
contenido doctrinario y práctico en la Legislación Salvadoreña”, este hace un análisis del tema del Derecho Registral, en
El Salvador. También detalla los diversos asientos en el Registro de la Propiedad y algunas consideraciones de orden
práctico y proyectos de Ley de Registro Inmobiliario en El Salvador.

BARRIERE, JORGE ALBERTO, tesis Doctoral Derecho Registral, la que versa sobre los modos de adquirir, instrumentos
que se inscriben en el Registro de la Propiedad y Comentarios acerca de cada caso referente a determinado instrumento
y como es tratado por otras Legislaciones diferentes a las nuestras y como se aplica el Derecho Registral objetivamente.
Derecho adquirir, instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad

I. FRANCISCO, FONTBONA J. Y GARCIA CONI, RAUL R.

Francisco I. J. Fontbona y Raúl R. García Coni, autores del libro "La Seguridad del mercado de Hipotecas frente a los
sistemas Registrales de América Latina” escrita en Buenos Aires en el año de 1971, en el que incluye diciendo que el
mercado de hipotecas será más atrayente y más fluido, cuanto mayor sea la seguridad jurídica que le ofrezca la
Legislación hipotecaria y su régimen de Publicidad registral.

CAMPOS ENRIQUE E. Tesis presentada para obtener su doctorado en el año de 1935, sobre “Somera consideraciones
acerca del Registro de la Propiedad Inmueble” en el que hace referencia a las funciones del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria, los diferentes sistemas registrales y el procedimiento que se requiere para realizar una inscripción.
MONTES, ANGEL CRISTOBAL, monografía, "El Tercero Registral en el Derecho Venezolana que trata en su capítulo II
“Ambito y razón del ser de la protección Registral”, pág. 34 tema importante para nuestro tema de investigación porque
sabemos la garantía frente a terceros que ofrece el registro de la Propiedad raíz.

ROCA SASTRE, (RAMON MARIA,) Jurisprudencia Registral (1953) contiene una colección de Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado referente a los registros de la propiedad y mercantil recopilado
ordenado y complementados o sea su índice para facilitar su manejo.

VAQUERANO, ISABEL "Implantación del Acta Torrens en El Salvador" Tesis presentada para la obtención al grado de
doctorado, en el año 1918, la cual, presenta un aporte en cuanto a la regulación de un mejor sistema de inscripción de
los bienes inmuebles, como una seguridad económica social, y jurídica del Estado.

1.2. MIARCO HISTORICO.

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El Estudio del Derecho Registral nos obliga a remontarnos al inicio de la existencia de la humanidad, tratando de
descubrir donde nacen los elementos que constituyen el Derecho de Propiedad y Registro de la propiedad.

No es posible que el Derecho de Propiedad naciera en las tribus que vivieron de la caza y la pesca, ni en los pueblos
nómadas que se dedicaban al pastoreo. El Derecho de Propiedad nace cuando la agricultura llega a su desarrollo más o
menos completo.

Los primeros vestigios, respecto al control de la propiedad los encontramos en los pueblos egipcios, asirios y babilonios,
pues en ellos existieron verdaderos catastros en donde se anotaban las distintas mutaciones a la propiedad.

Grecia: “puede decirse que en Grecia se sentaron las bases de los principios que en materia de derecho había de servir
a la legislación universal” aquí nace la venta, la donación, el seguro marítimo, el préstamo, el mutuo hasta llegar a la
hipoteca. (1)

Con el deseo de proteger el crédito territorial, debido a la facilidad con que los deudores defraudaban a los acreedores,
ya que la garantía hipotecaria constituida sobre los inmuebles era generalmente ignorada por todos aquellos que no
fuesen los mismos contratantes que habían intervenido en el acto o contrato, fue que pensaron en corregir aquel defecto,
haciendo público el gravamen por medio de una tablilla o lápida. (2)

Algunos historiadores señalan que fue una ley de Solon, la que mandó a poner señales en las fincas gravadas, en las
que se consignaban las cargas, colocándolas en las partes más visibles de las fincas o terrenos gravados a efecto de
que fuesen generalmente conocidas.

Estas tablillas eran hechas de barro de arcilla que fueron conocidas como Ostraka, posteriormente como papiros y en la
región del Atica fueron llamadas Piedras Haroi. (3)

En Egipto: Se distinguen dos épocas la Greco Egipcia y la Egipcia Romana. (4)

En la primera, el historiador, consideraba que la compra-venta hipotecaria se perfeccionaba por la inscripción de la

enajenación previa, la percepción del impuesto correspondiente, teniendo aquella carácter constitutivo.
En la segunda; actúa Urcicino Alvarez, el llamado Registro de Documentos nacido en virtud de exigencias de tributación
fiscal cuyo registro, tenía una doble finalidad, la de archivo y la de información y publicidad. En el primer siglo de la
denominación romana se sitúa la Institución “Biblioteca” relativa a la adquisición de los bienes inmuebles que constituyen
un verdadero registro de inmuebles con fines catastrales y sin antecedente pre romanos.
En Roma: Los Romanistas Coviello y Gianturco, sostienen que en el Derecho Romano, la publicidad no sólo fue
desconocida, sino que ni siquiera era puesta en práctica una normal publicidad en las transacciones inmobiliarias. Tenían
los romanos formas solemnes y públicas frente a terceros, si esto era así, si existía un desconocimiento total de la
publicidad, en sentido genérico, con mayor razón quedaba desechada la implantación de un sistema Registral de efectos
publicitarios. (5)

En el Derecho Germánico: La propiedad comenzó, siendo colectiva de la tribu, por virtud de distribuidores sucesivas
nació la propiedad privada de la casa y el terreno ajeno, la posesión temporal de la parte que se atribuye a cada uno en
el campo común y continúa siempre la parte que conserva el carácter colectivo y así llegar hasta la propiedad
individualizada.

El verdadero antecedente del Registro de la Propiedad es que las transmisiones inmobiliarias y la constitución de
gravámenes se hacían en forma solemne y simbólica, acostumbrándose a tomar nota del acto de la transferencia en los
archivo judiciales y más tarde en un libro de registro, estos libros pasan a ser prueba, después a declarar y por último a
constituir los derechos a que se refieren.

En España: La Corte de Madrid de 1528, dictaron la pragmática de 1539 complementada por el que en su día dictó
Felipe II en 1558 a petición de la Corte de Valladolid, creando lo que se llamó “registro de Censos y Tributos”.

Ese pragmático ordenaba que se llevase en cada ciudad o villa, donde hubiese cabeza de Jurisdicción, un libro en el que

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se registrasen o tomaren razón de las ventas de inmuebles, hipotecas imposiciones de censos y tributos. (7)

La pragmática de 1768 que dictó Carlos III llamada “oficios o contadurías de hipotecas sustituidas del antiguo registro de
censo y tributos”, mediante dicha pragmática se instaura un sistema de registración de determinados actos relativos a
cargas y gravámenes, siendo su contenido relativo a: organización a cargo de escribanos de ayuntamiento: actos tales
como: Imposiciones, ventas y retenciones de censos y tributos, venta de bienes raíces basados en cargas, fianzas en
que se hipotecan en tales bienes, modo de llevar los oficios, la toma de razón se hacía en el lugar de situación de la finca
gravada y los datos en virtud de la copia del instrumento.

Es hasta el 8 de febrero de 1861 que entra en vigencia la Ley Hipotecaria Española creando un Registro de la Propiedad
bajo los principios de publicidad y especialidad, ya no es un registro parcial sino que abarca el dominio y demás derechos
reales impuestos sobre fincas. Posteriormente se trató de incluir esta ley hipotecaria al Código Civil suscitándose
diversas doctrinas al respecto, las cuales no se comentan por considerar que están fuera de nuestro estudio; lo que si
merece mencionar es el hecho de que la concepción del registro como institución de publicidad no fue elaborado por la
Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1861, sino por el Código Civil, de donde pasó a la Ley el 21 de abril de 1909 y a la
Ley del 16 de diciembre de 1909.

En los países de habla hispana la evolución de este derecho ha sido marcadamente influenciado por las reales
pragmáticas españolas, por la ley hipotecaria de 1861 de España, por los Códigos Civiles de Francia, España y Chile y
por los diversos sistemas registrales.

La historia de nuestro derecho registral salvadoreño inicia con la creación del código civil decretado por el Capitán
General Gerardo Barrios el 23 de agosto de 1859, el cual entró en vigencia a partir de mayo de 1860 es en este código
en el título 39 del libro cuarto se crean las llamadas notorias de hipotecas fundamento principalmente en el art. 2336, el
cual prescribía: “en cada capital de departamento habrá un registro de hipotecas y estará a cargo de algún escribano
público nombrado por el presidente de la República”. Los escribanos llevaban un libro en donde tomaban razón de todos
los instrumentos públicos que contenían expresa hipoteca, el cual debía foliarse de mismo modo que los registros o
protocolos de los otros escribanos.
Los escribanos de hipotecas debían ser de honradez y probidad conocidas, y poseer una propiedad raíz ubicada en
algún punto del respectivo departamento de valor de dos mil pesos por lo menos. En los departamentos donde por falta
de escribanos de las calidades dichas no puedan establecerse los registros, se harían las inscripciones en la notaría del
departamento más inmediato.

El juez de primera instancia de la capital del departamento respectivo, era el encargado de poner firma entera al principio
de la primera página del libro, y media al final de la última, rubricando todas las otras. La inscripción de la hipoteca
contenía: el nombre, apellido y domicilio del acreedor y su profesión si alguna tenía y las mismas generales del deudor, y
a los que como apoderados o representante legales de cada uno se había designado, la fecha, con expresión de hora,
día , mes y año de la inscripción y la firma del anotador.

Fue hasta el 11 de marzo de 1873 que el mariscal Santiago González decretó la primera ley hipotecaria llamada también
código hipotecario conformado por 383 artículos, el cual derogó todas las disposiciones relativas a anotación y
cancelación de hipotecas contenidas en el código civil de 1860 pero esta derogativa no tuvo aplicación práctica pues las
notarías de hipotecas continuarán sus funciones.

Posteriormente nace una segunda ley Hipotecaria la cual fue promulgada el día quince de marzo de 1881, emitida por
decreto de la Cámara de Senadores y aprobada por la Cámara de Diputados el día veintiuno del mismo mes y año, la
cual en su artículo uno establecía un Registro General de la Propiedad inmueble, de toda la república, estableciendo una
oficina en las tres zonas del país, una en la sede de la capital de la república, otra en Santa Ana y otra en San Miguel; así
como también los Registros dependerían del Ministerio de Justicia y se ordenaba la creación bajo el mismo Ministerio, de
una Dirección General del Registro de la Propiedad y de las Hipotecas señalaban también que el Registro se dividiría en
dos secciones, una en que se titulará la Propiedad y otra de las Hipotecas, cada uno con libros diferentes.

Esta Ley de 1881 fue sustituida por la Ley Reglamentaria de Registro Público, decretada el 28 de febrero de 1884 bajo la
administración del Dr. Rafael Zaldívar, lo trascendental de esta Ley es que se adoptó en forma clara el sistema de folio
Personal que persiste hasta la fecha.

La Ley de 1884 fue sustituida por la Ley reglamentaria de Registro Público, decretada el 28 de febrero de 1884 bajo la
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administración del Dr. Rafael Zaldívar, lo trascendental de esta Ley es que adoptó en forma clara el sistema de folio
Personal que persiste hasta la fecha.

La Ley de 1884 fue sustituida por la Ley de Registro de la propiedad Raíz e Hipotecas y su Reglamento decretado el 14
de mayo de 1897 y publicada en el Diario Oficial del 25 de junio del mismo año, el proyecto de esta Ley fue elaborado
por una comisión de juristas integrada por los Doctores Ricardo Moreira y Teodosio Carranza quienes reformaron varios
artículos del Código Civil y recomendaron la inclusión de esta Ley, como parte del mismo código.

1.3 MARCO DOCTRINARIO CONCEPTUAL

Con el objeto de tener una idea clara y certera de algunos conceptos utilizados en la presente investigación,
presentamos a continuación la definición dada por algunos autores y luego, como lo consideramos.

DERECHO.

Manuel Osorio lo define “Tomando en sentido etimológico “derecho proviene de las voces Latina derectum y dirigiere
(conducir, enderezar, gobernar, regir, llevar rectamente una cosa hacia un término o lugar señalado, guiar encaminar).

En consecuencia en sentido lato quiere decir recto, igual seguido sin torcerse a un lado ni a otro mientras que en sentido
restringido en tanto como Jus (V) por eso de esta expresión latina se ha derivado para nuestro idioma otros muchos
vocablos jurídicos lo referente o ajustado al derecho jurisconsulto que se aplica a quien, con el correspondiente profesa
la ciencia del derecho.” (8)

Según Cabanellas “El Derecho expresa rectitud, el proceder honrado, el anhelo de justicia y la regulación equitativa en
las Relaciones humanas”. (9)

Vamos a entender por derecho, “aquel conjunto de normas jurídicas, sistematizadas, bilaterales que regulan el
comportamiento humano.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Es definido por Guillermo Cabanellas, fundamental en la protección del dominio y además Derechos reales a cargo de la
oficina de igual nombre y reflejada en los libros y asientos correspondientes donde se anota o inscribe lo relacionado con
la creación, modificación, transmisión y extinción de tales derechos para constancia difusa eficacia entre terceros.” (10)

En cambio Manuel Osorio lo define como “institución destinada a suscribir la titularidad y condiciones de dominio de un
inmueble determinado a efecto de la contratación sobre el mismo y como garantía para las partes contratantes no sólo en
lo que se refiere al bien en sí mismo, sino también en el Registro de los Derechos reales que pesan sobre el inmueble”.
(11)

INSTRUMENTO del Latín Instruere, instruir. “Documento o escrito que da fe de un hecho o manifestación”. (12)
Para Manuel Osorio 2documento o escrito que da fe de un hecho o manifestación de todo aquel que atestigua algún
hecho o acto. (13)

Vamos a entender como: instrumento aquel documento jurídico que contiene actos o declaraciones de voluntad
celebrados entre partes o por una sola, como en los testamentos que se han otorgado con las formalidades de Ley.

DERECHO CIVIL

Para Guillermo Cabanellas es definido como “El conjunto de preceptos que determinan y regulan las relaciones jurídicas
entre los miembros de una familia y los que existen entre los individuos de una sociedad para la protección de los
intereses particulares concernientes a su persona y bienes. (14)

Osorio Manuel lo define como “aquel Derecho donde se regulan los requisitos generales de los actos jurídicos privados,

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la organización de la familia y de la propiedad privada”. (15)

Vamos a entender como Derecho civil aquel “conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones jurídicas entre los
particulares y la relación de estos con el Estado”.

HIPOTECA

Guillermo Cabanellas lo define así: “Como acción o efecto de poner una cosa debajo de otra, de sustituirla, añadirla o
emplearla, de esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo que cosa puesta para portones, apoyar y asegurar una
obligación” (16)

Para Manuel Osorio, los define como “El Derecho Real que se constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con
ellos la efectividad de un crédito en dinero a favor de otras personas generalmente el inmueble gravado es propiedad del
deudor, pero también una persona que no es la deudora puede constituir hipotecas sobre un inmueble suyo para
responder de la deuda de otra persona”. (17)
INSCRIPCIÓN
Según Manuel Osorio, “Acción y efecto de inscribir o inscribirse, tomar razón en algún registro de los documentos o las
declaraciones que han de asentarse según las leyes” (18)

Según Guillermo Cabanellas, “anotación, matrícula, afiliación o ingreso en determinadas Asociaciones constancia escrita
en una oficina pública” (19)

Consideramos como inscripción “la acción de anotarse en un Registro para que quede constancia de un acto o hecho
para que produzca efectos sean jurídicos o de otra naturaleza”.

INMUEBLE

Para Guillermo Cabanellas lo define “como substantivo, uno cualquiera de los bienes inmuebles, predios urbanos o finca
rústica en concreto, en su aceptación adjetivo, inmobiliario” (20)

Para Joaquín Escriche, considera inmueble “inmueble los bienes que no pueden ser transportados de un lugar a otro,
como los edificios y heredades” (21)

Vamos a considerar como Inmueble, aquellos bienes raíces que no pueden ser movidos de un lugar a otro como lo
menciona Cabanellas “predio urbano o finca” y Escriche “Edificios y Heredades” en ese sentido son los bienes
inmobiliarios o sea los que no se pueden mover.

1.4 MARCO NORMATIVO LEGAL

En esta parte del trabajo de investigación haremos referencia de las distintas normas y disposiciones legales que
contienen la regulación del presente tema. En la Constitución de El Salvador, títulos V “orden Económico” en su Art. 105
establece "El estado Reconoce, fomenta y garantiza el derecho de propiedad privada sobre la tierra rústica ya sea
individual, cooperativa o con cualquier otra forma asociativa, los propietarios de tierra rústica cuya extensión sea mayor
de doscientos cuarenta y cinco hectáreas, tendrán derechos a determinar de inmediato la parte de la tierra que desean
conservar, segregándola e inscribiéndola por separados en el correspondiente registro de la Propiedad raíz e hipotecas.

En el Código Civil de El Salvador, Título VI “De la Tradición y del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Art. 651 y
667 establece 2la tradición del dominio de los bienes raíces y de los Derechos reales construidos en ellos, salvo las
excepciones Legales y se efectuará por medio de un instrumento público en que el tradente exprese transferir al dominio
y el adquiriente recibirla.

En la Ley de la Dirección General de Registro Capítulo I, en su Art. 22 establece “De toda de negativa de inscripción de
un documento proveído por un Registro de la Propiedad raíz e Hipotecas, cualquiera que sea su fundamento, podrá el
interesado recurrir ante la dirección general de Registro, dentro de los treinta días hábiles subsiguientes, a aquel en que
se le notifique la providencia que deniegue la inscripción, siempre y cuando la de negativa de inscripción, haya sido por
6
una falsa o mal calificación del instrumento presentado a juicio del Registrador y que se refiere a las cuestiones de fondo
del instrumento.

(1) Implantación del Acta Torrens. En EL Salvador, T.D. Isabel Vaquerano, Pág. 9
(2) Ligeras Observaciones a la Ley de Registro de la Propiedad. Raíz e Hipotecas Vigente. T.D, -F Rodolfo Jiménez. Pág. 1
(3) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, José María Chico y Ortiz, y Juan Francisco Bonilla Encina, Pág. 12
(4) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, José María Chico y Ortiz, y Juan Francisco Bonilla Encina, Pág. 12
(5) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, José María Chico y Ortiz, y Juan francisco Bonilla encina, Pág. 12 y siguientes.
(6) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, José María Chico y Ortiz, y Juan francisco Bonilla encina, Pág. 35, 36
(7) Apuntes de Derecho Inmobiliario Registral, José María Chico y Ortiz, y Juan francisco Bonilla encina, Pág. 35, 36
(8) Manuel Osorio (Editorial Heliasta SRI. Buenos Aires, Argentina pág. 389
(9) Guillermo Cabanellas Editorial Heliasta SRL. Buenos Aires, Argentina Pág. 99
(10) Cabanellas Guillermo. Diccionario enciclopédico de Derecho usual Pág. 95 Tomo IV
(11) Manuel Osorio, Ob. Cit. Pág. 655
(12) Cabanellas Guillermo Ob. Cit. Pág. 448
(13) Manuel Osorio, Diccionario Editorial Heliasta Buenos Aires
(14) Cabanellas Guillermo Ob. Cit. Pág. 111
(15) Manuel Osorio, Ob. Cit. Pág. 231
(16) Torres Cabanellas Guillermo. Diccionario Jurídico Elemental. Heliasta S.R.L. pág. 147
(17) Manuel Osorio, Ob. Cit. Pág. 352
(18) Manuel Osorio, Ob. Cit. Pág. 387
(19) Guillermo Cabanellas Ob. Cit. Pág. 331
(20) Guillermo Cabanellas Ob. Cit. Pág. 426
(21) Joaquín Escriche. Editorial Temis Ltda. 1977 pág. 94

CAPÍTULO II

ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO

2.1. EL REGISTRO DE LA. PROPIEDAD A NIVEL DE TODA REPÚBLICA.

El Registro de la propiedad Raíz e Hipoteca es una unidad constituida por todo el Estado y es general para toda la
propiedad inmobiliaria, comprendiendo no sólo los actos de dominio, sino también todos aquellos actos v contratos que
en una u otra forma afectan a aquel y que tenga relación inmediata y directa con el Dominio y demás derechos reales,
comprendiendo la capacidad civil de las personas.

El Registro está organizado y funciona por medio de oficinas diseminadas en todo el territorio nacional; por ley se
establece que en cada cabecera departamental habrá una oficina de Registro de la propiedad Raíz e Hipotecas, cosa
que todavía no se logra, y que el Organo ejecutivo puede formar secciones que comprendan dos o más departamentos.
Art. 673 del código Civil, Art. 1 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas.

Actualmente en El Salvador se cuenta con 10 secciones u oficinas del Registro distribuidas de la siguiente manera: La
primera sección de occidente; con Sede en la ciudad de Santa Ana cabecera del Departamento del mismo nombre.

La Segunda Sección de Occidente: Con Sede en la ciudad de Ahuachapán, cabecera departamental, su Jurisdicción
comprende el departamento de Ahuachapán.

Tercera Sección de Occidente: Con Sede en la ciudad de Sonsonate, cabecera Departamental y su Jurisdicción
Comprende el Departamento del mismo nombre.

Primera. Sección del Centro: Con Sede en la ciudad de San Salvador, cabecera departamental, y capital de la República,
su Jurisdicción comprende los departamentos de San Salvador y Cuscatlán.

Segunda Sección del Centro: Con sede en la ciudad de San Vicente, Cabecera departamental y su Jurisdicción
comprende los Departamentos de San Vicente y Cabañas.

Tercera Sección del Centro: Con sede en la ciudad de Zacatecoluca cabecera departamental y comprende el
Departamento de La Paz.

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Cuarta Sección del Centro: Con sede en la ciudad de Nueva San Salvador, llamada también Santa Tecla, cabecera
Departamental y su jurisdicción comprende el Departamento de La Libertad.

Quinta sección del Centro: Con sede en la ciudad de Chalatenango cabecera departamental y comprende el
Departamento del mismo nombre.

Primera sección de oriente. Con sede en la ciudad de San Miguel, cabecera departamental y su jurisdicción comprende
los Departamentos de San miguel, La Unión y Morazán.

Segunda Sección de Oriente: Al inicio tuvo por sede la ciudad de Jucuapa y el cinco de enero de mil novecientos
cincuenta y uno se cambia a la ciudad de Santiago de María y su jurisdicción comprende el Departamento de Usulután,
siendo esta la excepción en donde la oficina del Registro no está ubicada en la Cabecera del departamento, no obstante
de mandarlo así el Art. 1 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
La razón de que esta oficina no haya funcionado en la cabecera departamental no tiene ninguna fundamentación. Pero
se cree que ha influido cuestiones de índole político y la facilidad de acceso a dicha ciudad.

Como se observa existen oficinas de Registro exclusivamente para cada jurisdicción departamental y otras que abarcan
varios departamentos, cuestión que está permitido por la Ley. Al facultar a Organo Ejecutivo para formar secciones de
dos o más departamentos o para cada uno de los departamentos que comprende una sección. Art. I inc. (2) del
Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Las oficinas del Registro se
componen de las siguientes secciones: Art. 674 cc. y 35 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz
e Hipotecas.

1. Sección de la Propiedad Raíz.

2. Sección de Sentencias
3. Sección de Hipotecas.

En la actualidad se han establecido para las instituciones de crédito, dos secciones más.

1. Sección de Crédito a la producción.

2. Sección de anotaciones preventivas.

En la Sección de la Propiedad Raíz, se inscribirán Art. 686 Civil el dominio y todos los demás derechos reales tales
como: uso, habitación, usufructo, herencia, servidumbre, Prenda hipoteca art. 567, Inc 2 c, así, como arrendamiento,
anticresis.

Sección de Hipotecas, comprende todo lo relativo del derecho real de hipotecas como son: Constitución, modificación,
traspaso, cancelación, etc.

La Sección de Créditos a la producción, comprende los casos de los créditos contemplados en el Art. 1143 del Código de
Comercio.

La sección de Anotaciones Preventivas, comprende: embargos, prevenciones judiciales, prevenciones a crédito.

Esta sección quedará comprendida en las anteriores, de acuerdo a la materia sobre la que se hace la prevención; en la
práctica se llevan libros exclusivos de anotaciones preventivas, inclusive independientes para instituciones crediticias, sin
distinto de jurisdicciones departamentales en las diferentes oficinas. Esta sección la encontramos en la práctica; la
ampara la sección 6°, libro 2° del Código Civil y el numeral 5° del Art. 10 del Reglamento de Registro de la Propiedad
Raíz.

2.2. LAS OFICINAS DEL REGISTRO

Para que exista un buen funcionamiento administrativo y laboral, las oficinas del Registro estarán integradas por Jefes de
Unidades, las cuales tiene tareas específicas, es decir que cada unidad tendrá sus propias atribuciones, las cuales son:
Diario, Administrativo, Catastro, Microfilm, Despacho de Documentos, Encuadernación, Archivo de Documentos, Archivo
de Folios Reales, Indice y certificaciones, los regula el Art. 5 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro

8
de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

UNIDAD DEL DIARIO

Esta unidad tiene como función principal asegurar el cumplimiento al principio de Prioridad. Art. 13 Reglamento del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, 712 C.C. y 10 de Ia Ley de Reestructuración del. Registro de Ia Propiedad
Raíz e Hipotecas.

Esta unidad está encargada de recibir los documentos y asentarlos por orden cronológico en los libros del Diario de
presentación.

Esta unidad tiene un procedimiento sencillo de recibir los solo se entrega un comprobante numerado correlativamente del
1 al 5000 y el número del libro Diario correspondiente, el cual la persona que recibe el documento sólo le pone la fecha
de recibido.
Según él. Art. 10 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz, establece "en cada
oficina del Registro se podrá llevar un solo Diario para asentar en forma unitaria, cronológica y consecutiva, toda clase de
documentos, siempre ocasione atraso en la prestación de servicios.

Las razones de apertura y de cierre de operaciones del día que se asienten en el Libro Diario serán firmados por el jefe
de la unidad respectiva. En la recepción de documentos, la hora para iniciarlo, lo fija La Dirección General de Registro,
que por lo general es de ocho de la mañana a doce del mediodía y de una a tres de la tarde.

UNIDAD DE CALIFICACION

En esta Unidad la responsabilidad está a cargo de un registrador auxiliador quien velará por el cumplimiento del principio
de legalidad y esta unidad es llamada en la práctica como “célula Registral” y habrán cuentas sean necesarias para el
buen desarrollo de la actividad registral.

El Registrador es la persona que tiene la función de registrar y que tiene bajo la responsabilidad la célula, es responsable
de las disciplinas y capacidad técnica de un determinado número de empleados que realizan la labor de marginar,
confrontar, mecanografiar, hacer autos, resúmenes y control de los documentos que se originan a la célula para su
inscripción. El jefe de la unidad de calificación será el registrador jefe de la oficina.

El registrador realizará la calificación del instrumento a más tarde dentro de los seis días siguientes, a la fecha en que le
hubiere sido entregado para tal efecto.

Si del examen resultare que el documento adolece de defectos subsanales o carece de alguna de las formalidades que
las leyes exigen, el registrador suspenderá el proceso de su inscripción definitiva y lo enviará al archivo correspondiente.

Si el documento adolece de nulidad absoluta, el registrador denegará la inscripción y notificará su resolución al

interesado.

Esta unidad desde el punto de vista jurídico es la principal unidad, ya que en ella se realiza el verdadero trámite de
inscripción, art. 13 y 33 del Reglamento de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

UNIDAD DE FOTOCOPIAS.

En esta unidad se transcriben en forma mecanizada todos los documentos objeto de inscripción con la finalidad de
conservar la literalidad de las mismas art. 16 del Reglamento de Reestructuración del Propiedad Raíz e Hipotecas.

Esta unidad que es creada por decreto legislativo número mil ochocientos setenta y tres de fecha veinticuatro de junio de
mil novecientos cincuenta y cinco y entró en vigencia el primero de julio del mismo año, y únicamente en la primera
sección del centro, posteriormente se dictaron Decretos legislativos que autorizaron el sistema de fotocopia en las demás
oficinas registrales del país.

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UNIDAD DE MICROFILM

Surge con la implementación del sistema de folio Real, el 16 de mayo de 1986 con el fin de darle mayor seguridad y
conservación de la información registral, art. 17 del Reglamento de reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas. Actualmente solo en la primera Sección del Centro existe microfilm.

UNIDAD DE CERTIFICACIÓN. Es la encargada mediante interesado de hacer del conocimiento de terceros en forma
auténtica la información que consta en los asientos y documentos registrales.

Esta unidad se encuentra bajo la responsabilidad de un Registrador auxiliar quien tiene la obligación de autorizar con su
firma las constancias y certificaciones que expida.

En la práctica se extienden certificaciones extractadas, certificaciones literales, informes judiciales, razón por
certificación; la certificación extractada como su nombre lo indica es un extracto de la inscripción que comprende el
número de inscripción, área del inmueble si tiene gravamen que afecte al inmueble, etc., la certificación literal, es una
copia fiel de la inscripción del inmueble, los informes judiciales son solicitados por los jueces, y la razón por certificación,
procede cuando un documento se encuentra inscrito pero está extraviado el documento original, se solicita una escritura
de reposición a la Corte Suprema de Justicia, esta se presenta a la sección de Certificaciones para que certifiquen la
referida escritura, este trámite se hace cuando una inscripción se va a traspasar a favor de los herederos y el documento
inscrito a favor del causante se encuentra extraviado, pues cuando se hace un traspaso de esta naturaleza se presenta
la declaratoria de herederos y la escritura a favor del causante. Arts. 18, 34, 108, 109, 110, 111 y 112 del Reglamento de
la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

UNIDAD DE ENCUADERNACIÓN

Esta unidad tiene como función ordenar, empastar y restaurar los folios que conforman los diversos tomos del Registro
art. 19 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas

UNIDAD DE ARCHIVO DE DOCUMENTOS

Esta unidad, tiene bajo su responsabilidad la guarda de los documentos, inscripción se ha suspendido porque adolece de
requisitos que según la ley son subsanales.

UNIDAD DE ARCHIVO DE FOLIOS REALES

Su función principal es la guarda de los expedientes del folio real, prestar el expediente al usuario cuando lo solicite pero
siempre dentro de la oficina que ocupa esta unidad pues el interesado por ningún motivo puede sacarlo de este lugar.
Art. 21 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

UNIDAD DE DESPACHO DE DOCUIMENTOS.

Esta unidad es responsable de la entrega de los títulos a las personas autorizas para su retiro del Registro quienes son el
dueño del documento de este, o la persona que lo haya presentado o a quien fuere autorizado por cualesquiera de estas
personas mediante escrito autenticado, en esta unidad los documentos inscritos se archivan por tomo y se firma la
retirada del documento en un libro de sacas, Art. 22 y 105 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas.

UNIDAD DE CATASTRO JURIDICO

En. esta unidad se elaboran las fichas de catastral en las cuales se asentaran los datos de aquellos documentos inscritos
en los que se constituya o modifique el dominio sobre inmuebles; esta unidad realiza su labor en estrecha relación con el
catastro nacional llevada Por el Instituto Geográfico Nacional, su objetivo es que haya una concordancia real entre los
inmuebles que conforman el territorio nacional y su documentación registral, art. 231 del Reglamento Reestructuración
del Registro de la Hipotecas.
10
UNIDAD ADMINISTRATIVA

Esta unidad sirve de apoyo a la función del registrador jefe a las otras unidades de la oficina registral, pues de ella
dependen directamente la atención al público, el buen servicio de las unidades de microfilm, encuadernación, archivo de
folios reales, Art. 24 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

UNIDAD DE INDICE

La responsabilidad de esta unidad es mantener actualizada la información de las propiedades de inmuebles que poseen
las personas naturales o jurídicas y así poder facilitar al interesado localizar los datos contenidos en sus asientos. Art. 25
del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

2.3. LIBROS DEL REGISTRO

Libros que se llevan en cada oficina de registro. Art. 10 de del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de
la Propiedad Raíz e Hipotecas

Con la implementación de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en su art. 10
establece que se llevará un sólo libro Diario para asentar en forma unitaria, cronológica y Consecutiva la recepción de
toda clase de documentos, pero esta disposición solo tiene vigencia en la sección del centro, a excepción de esta
disposición, en esta sección se llevan todos los libros como en las restantes oficinas registrales.

Art. 10 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas

1° Libro
En este 'Libro se anota por orden cronológico todos los daros relativos a. la identificación del instrumento como son:
nombre de la persona que lo presenta, hora de presentación, clase de instrumento y fecha de otorgamiento o expedición,
persona o autoridad que autoriza el acto o contrato el pago de los derechos registrales Y la fecha de presentación.

En las oficinas registrales se llevan los siguientes libros:

1. Un Libro Diario de asiento de presentación de propiedad que comprende también sentencias.

2. Libro Diario de asientos de presentación de Hipotecas.
3. Libro Diario de asientos de presentación de créditos a la Producción.
4. Libro Diario de asientos de presentación de embargos.

A cada instrumento anotado se le asigna un número correlativo que le corresponde en estos libros para facilitar el trabajo
y la fácil identificación del documento en el proceso de inscripción.

5. Libro de Inscripción de Propiedad. Se van formando por la técnica de encuadernación de las copias fotostáticas de los
instrumentos incluyendo en ella la autorización de la inscripción, siguiendo una numeración correlativa, anotando en el
mismo documento el número de inscripción, folio, y departamento constituyendo en este asiento la verdadera inscripción
registral, en los casos en las cuales la mala impresión del instrumento haga difícil su reproducción en las fotocopiadoras
se hará en una forma manual art. 58 inc. 2 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

6. Libros de Registro de Hipotecas por Departamento: Estos libros se forman y se llevan de igual manera que los libros
de registro de la Propiedad; se inscriben las hipotecas y todos los actos y contratos que se refieren a ellas.

7. Libro de Registro de Anotaciones Preventivas: se forman y se llevan, actualmente, de la misma manera que los
anteriores.

8. Libros Índices de la Propiedad por orden alfabético: Son libros de gravado corriente, divididos en tres columnas
verticales, se llevan en orden alfabéticos en atención al primer apellido del titular de la inscripción, destinando varios

11
folios de las letras del alfabeto, así en la primera columna se anota, el nombre del titular, en la segunda, número, folios,
libro y departamento en que se ha hecho la inscripción y en la tercera, el número, folio, libro y departamento de la
inscripción por la cual se extinguen y cancela. En la práctica este índice funciona también a través de tarjetero o fichero,
llevándose una tarjeta o ficha para cada inscripción de propiedad siempre por orden alfabético del titular, para la perfecta
coordinación que debe existir entre el Catastro y el Registro.

En el Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de San Salvador, los libros índices de propiedad no tienen mucha
relevancia práctica pues las consultas sobre inscripciones se hacen en el tarjetero o fichero, por medio del empleado
encargado. Este índice funciona y está organizado con bastante perfección en cuanto al ordenamiento alfabético, y en
cuanto al tiempo de efectuar las Inscripciones, digno de todo elogio, constituyendo con ello un logro más para la fe,
puesta en el Registro.

9. Libro de Visitas 0rdinarias o Extraordinarias: Es un libro corriente, se va formando por las diferentes actas que se
levantan al ser visitado el Registro por un Juez de Primera Instancia, por el Ministro de Justicia o su delegado o por un
Delegado de la Corte Suprema de Justicia, estas visitas pueden ser ordinarias o extraordinarias se proyecta cree estas
visitas sean hechas solo por una funcionario nombrado por el Ministerio de Justicia, ya que en ellas no son muy
frecuentes. En el Registro de San Salvador, la última visita efectuada por personeros del Ministerio de Justicia fue en
1964 y la última realizada por el Juez Primero de lo Civil de San Salvador fue el 6 de Julio de 1971.

10. Libro de Inventario, Posesiones y excusas: Es un libro de orden administrativo pues en él se asienta todo lo relativo a
inventarios de muebles, y enseres con que cuentan las oficinas, las entregas y tomas de posesión de los Registradores
propietarios o suplentes, así como también se asientan las excusas que tuviera un Registrador para diferir el cargo.

11. Libro de Carteles o edictos: se va formando por los extractos de los carteles o edictos que son publicados por el.
Registrador en él, Diario Oficial, en los casos determinados por la Ley. Ya no tienen utilidad, pues es difícil que lleguen a
los Registros casos de esta naturaleza.

12. Libros de Conocimientos Sacas o Devoluciones: El Libro de conocimiento en los Registros. Los libros de Sacas o
devolución libros de rayado corriente y la forma de llevarlos ha sido muy variada; actualmente estos libros se llevan en
atención a la manera (propiedad, hipoteca, o certificaciones), en ellos se anotan, al momento de estar estos los
documentos para entrega, el nombre de la persona que lo presenté, el número de asiento de presentación, la fecha de la
devolución o remisión y se exige firma de la persona que lo retira.

13. Libro de Inscripción de Créditos a la Producción.

14. Libros llamados de control o archivo: Que son libros o cuadernos informales que llevan, en la diferentes secciones los
empleados individualmente, para trasladar los documentos de una sección a otra, para dar información de ellos a las
personas que los soliciten y Dara constancia de descargar de su poder los mismos documentos. Haciendo constar en
ellos en todo el proceso de inscripción, la fase o el Estado en que se encuentran los documentos.

15. Libro de sentencias o Registro de Sentencias.

En este libro se inscriben las ejecutorias en virtud de las cuales resulta modificada la capacidad civil de los titulares de
derechos inscritos en el Registro, como son las ejecutorias que declaran la ausencia o la presunción de muerte de alguna
persona y quienes son los herederos puestos en posesión provisional o definitiva de los bienes siempre que el ausente o
muerto presunto fuere titular de derechos inscritos en el Registro. Art. 79, 80, 81, 82 del Reglamento de la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

CAPÍTULO III

PRINCIPIOS REGISTRALES

a) Como se aplican los principios registrales en la inscripción de los documentos.

b) Regulación legal, normativa de los principios registrales.

Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de la función registral, el registro deberá observar en sus procedimientos el
cumplimiento de los principios generales que rigen el derecho registral, los que encuentran establecidos en el Código
12
Civil y en el Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas

3.1 PRINCIPIO DE ROGACION

“La inscripción podrá pedirse por quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir, o por su
representante, mandatario o encargado. Se presume que el representante del documento tiene poder o encargo para ese
efecto". La sola presentación del título dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio
hasta su conclusión.

El procedimiento registral se inicia a instancia de parte con la sola presentación para su inscripción y por ello, se dice
rogado, basta al interesado producir el impulso, siendo el procedimiento de oficio, no se necesita nueva gestión para, que
el registrador ordene, suspenda o deniegue la inscripción.

El principio de Rogación tiene su fundamento, pues siendo el Registro una Institución Pública, nuestra al servicio de los
particulares, son ésos quienes si desean ser protegidos en sus derechos, pueden acudir, acogiéndose o no a sus
efectos. Esto es así hasta el grado que aun cuando el derecho se ha extinguido por ministerio de ley, se necesita la
solicitud de parte para proceder a su cancelación. Ejemplo: Extinción del derecho de usufructuario, confusión de
derechos, etc.

Con el supuesto anterior, con la petición de cancelación no se desconocen ni se niegan los efectos extintivos
extrarregistrales, sino que de acuerdo con el principio de Rogación el Registrador no Puede de oficio cancelar
inscripciones, para ello se necesita manifestación de voluntad del interesado.

La manifestación de voluntad-solicitada al Registro, puede ser verbal en este último caso, puede ir contenida en el
instrumento que se presenta o en escrito separado. La petición de inscripción va normalmente acompañada de los
documentos que se presentan, como consecuencia la petición y La presentación generalmente son simultaneas.

Artículo 678 Código Civil y 40 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e
hipotecas.

3.2. PRINCIPIO DE PRIORIDAD

“Todo documento registrable que ingrese primero el registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título
presentado posteriormente".

Este principio consiste en el aforismo de que quien es Primero en tiempo es primero en Derecho, es una prioridad formal
que da la presentación del instrumento.

Por lo tanto cuando hay varios documentos presentados sobre un mismo inmueble, se inscribirá el primero que se ha
presentado aunque el otorgamiento de los posteriores sea anterior al presentado e inscrito, y si fueren de una misma
fecha, se atenderá a la hora de la presentación del título respectivo en el Registro.

Por ejemplo, si se han otorgado dos ventas de un mismo inmueble, uno a las diez horas del día primero de marzo de
este año; y otro, el quince de junio del mismo año y se presenta al Registrador el que se otorgó de último, Registro
deberá inscribirlo, aunque posteriormente se presenta la que se otorgó primero, de allí la importancia de la anotación de
la hora y minutos en los documentos a la hora de su presentación ya que de ello puede depender la impugnación y
nulidad de una inscripción que viole este principio.

En conclusión este principio obliga a ordenar los derechos sometiéndolos a un orden de prelación regidos por la
cronológica entrada de los instrumentos.

Arts. 680, 712, 728, 730 Código Civil y Artículo 41 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas.

3.3. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

13
"De acuerdo con este principio, los inmuebles y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados
respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.

La falta de determinación da lugar a una sanción o sea la nulidad de la inscripción y consecuencia su cancelación, sí,
resulta una inseguridad absoluta. Art. 733 Código Civil.

3.4. PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO

"En el Registro se inscribirán salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye,
transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular, en la inscripción antecedente o en
documento fehaciente inscrito.

En conclusión para poder inscribir un instrumento a favor del adquirente es necesario la inscripción previa a favor de
quien se deriva el derecho".

Ejemplo: A titular conforme al Registro vende a B el inmueble "Alfa" B aún sin ser titular conforme al Registro, por no
tener inscrito a su Favor, vende a. C y ésta a su vez hipoteca dicho derecho a D. En este caso ni C ni D, pueden aun 'bir
sus derechos mientras B no tenga inscrito el título o instrumento a su favor.

Se inscribirán, sin, antecedentes Inscrito los testamentos, las declaraciones de herederos, las ventas Judiciales forzarlas
y las adjudicaciones o remates en, juicio ejecutivo.

3.5. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

"De acuerdo con este principio, solamente se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y
forma establecidos por Ia Ley. El Registrador ser responsable, mediante la calificación de los documentos, del
cumplimento de este principio.

Conforme a este principio, el Registrador sólo debe dar cabida para su Inscripción a los títulos que sean válidos y
perfectos y rechazar los que sean defectuosos o los que aun siendo válidos contienen derechos que por su naturaleza no
sea registrables.

La función calificadora es un acto de Jurisdicción voluntaria y ésta limita a ordenar, suspender o denegar la inscripción.
Conforme a esta función el Registrador debe entrar a examinar las formas extrínsecas de los instrumentos, la capacidad
de los otorgantes y otras causas legales distintas a los expresados, por lo que de los mismos instrumentos resulte.

El interesado podrá recurrir dentro de los treinta días subsiguientes al de la notificación de la negativa de la inscripción
ante la Dirección General de Registro, por escrito en el que exprese las razones que tenga el interesado para que
considere en debida la de negativa de inscripción.

En todo caso si el interesado no recurre de dicha de negativa, se le cancelara el asiento de presentación de dicho
instrumento, tal como lo dispone el artículo 24 inciso segundo.

3.6. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

"En beneficio de todo titular de derecho inscrito en el Registro, la fe pública registral protege la apariencia jurídica que
muestran sus asientos, contra impugnaciones basadas en la realidad jurídica extarregistral.

La declaración judicial de nulidad de una inscripción no perjudicará el derecho que con anterioridad a esa declaración
haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito”.

De la fe pública registral se deduce los aspectos:

a) El Registro es exacto en beneficio del tercero lo que el Registro proclama es verdad, cualquiera que sea la realidad
14
jurídica.
b) EI Registro es íntegro, es decir, agota la realidad jurídica al hablar de la fe pública registral, se hace referencia al valor
de la inscripción tiene con respecto a terceros. Art. 683. Código Civil y art. 46 del Reglamento de la Ley de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.

3.6.1. LOS SISTEMAS REGISTRALES

Todos los sistemas registrales seguidos en diferentes países tienen su base, o se reducen a tres sistemas: El Sistema
Alemán, el Sistema Australiano o de Torrens o acta de Torrens y el Sistema Francés o de transcripciones, a continuación
hacemos un análisis de cada uno de ellos.

3. 6. 2. SISTEMA ALEMAN

Este sistema lleva la combinación de dos registros, el registro predial o territorial y el registro catastral primero de ellos
registra los inmuebles por medio de una matrícula en el que se anotan los datos del inmueble y del propietario, y se
anotan todos los actos transfiere o grava el inmueble.

En el registro catastral, se registra la descripción técnica del inmueble, medidas superficiales y lineales, ubicación,
situación extensión superficial, así topográfico. Entre ambos registros existe una completa concordancia pues en ellos se
anotan todas las transformaciones que sobre el inmueble se efectúen.

En caso de error por negligencia de los funcionarios registrales el perjudicado tiene acción de perjuicios en contra del
Estado.

3.6.3. SISTEMA AUSTRALIANO

Llamado también sistema Torrens o acta Torrens, este registro se hace mediante la presentación de dos títulos idénticos
conteniendo un plano del inmueble, un título queda archivado en el registro y el otro se entrega al interesado, cuando se
efectúa un acto sobre el inmueble este se anota en los dos títulos.

En este sistema la función notarial no tiene importancia, pues para realizar cualquier acto o contrato respecto a los
inmuebles se realiza mediante fórmulas impresas las cuales junto al título sirven para su inscripción, en las fórmulas se
especifica el contrato que se realiza, la identidad de las otorgantes.

Cuando se extingue el derecho del propietario el título a su favor se cancela y se extiende un nuevo al adquirente; para
reclamarse por la vía judicial algún derecho este tiene que constar en los dos títulos.

3.6.4. SISTEMA FRANCES O DE TRANSCRIPCION

Este sistema consiste en transcribir o copiar el documento en los libros que lleva la oficina del registro, se critica este
sistema porque no ofrece una seguridad absoluta por tal razón algunos países lo combinan con el sistema alemán y
australiano por lo que se considera que el sistema francés es un sistema mixto.

En nuestro registro se sigue el sistema de transcripciones o Sistema francés con algunos requisitos del sistema alemán y
australiano que dan mayor seguridad registral.
CAPÍTULO IV

DE LOS INSTRUMENTOS Y TITULOS QUE SE

INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
RAIZ E HIPOTECAS

4.1. DIFERENCIA ENTRE DOCUMENTO, TITULO E INSTRUMENTO

Previo al desarrollo del tema definiremos los siguientes términos:

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Documento
Instrumento
Título

DOCUMENTO:
"Escrito, escritura, instrumento con que se prueba, confirma, demuestra o justifica una cosa o al menos que se aduce con
al propósito”. (1)
INSTRUMENTO:

En 'La cuarta de las acepciones académicas significa escritura, papel o documento con que se justifica o prueba alguna
cosa. (2)

TITULO:
"Origen o fundamento jurídico de un derecho u obligación y demostración auténtica del mismo, se dice por lo común del
documento en que consta el derecho a una hacienda o predio, demostración auténtica del derecho con que se posee una
hacienda o bienes” (3)

En ese sentido hay que tener muy claro que cuando hablamos de documento ante todo a lo general, o sea a la realidad
de documentos como o serían cualquier escrito y que cuando hablamos de instrumento o título son especies, formas
específicas, por configurarse cada uno de estas en formas particulares con elementos a diferentes sea por su origen en,
cuanto a los instrumentos y por su otorgamiento en cuanto a los títulos que en si es el acto o declaración de voluntad del
titular de un derecho.

Podemos concluir que todo instrumento o todo título es un documento, pero no todo documento es instrumento o título, y
que cuando hablamos de instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad del Código Civil es taxativo al
contener en el artículo 676 cc., que sólo podrán inscribirse:

1) Los instrumentos públicos.

2) Los instrumentos auténticos, y
3) Los documentos privados registrados en la alcaldía conforme a la ley del. 19 de febrero de 1881, reconocido
judicialmente de la manera que expresa el Código de Procedimientos Civiles o legalizados por notario conforme al Art.
512 de la Ley de Notariado.

Es importante hacer mención especial en cuanto a lo que en si es instrumento art. 267 prc. Nos da una definición de
instrumento público lo cual es: “Son aquellos que son extendidos por la persona autorizada por la ley, para cartular y en
la forma que la misma ley prescribe”.

DOCUMENTO AUTENTICO:

En el Código Procesal Civil encontramos una definición de Io que es instrumento auténtico en el art. 260 y dice "Son
aquellos expedidos por los funcionarios: que ejercen un cargo por autoridad púbica en la que se refiere a. ejercicio de sus
funciones".

De lo anterior definición podemos afirmar que la autenticidad se refiere a la procedencia de la persona que firma y
autoriza el documento por ejercer un cargo público y que puede ser un cargo administrativo o judicial.

Haremos una diferenciación en cuanto a los instrumentos públicos y las auténticas, y esta radica en cuanto que los
primeros solo son otorgados por los notarios y segundos por los funcionarios que desempeña un cargo público dentro de
la administración pública como los alcaldes, registradores, etc. Veremos ahora la otra clase de documento lo cual es
instrumento privado y son aquellos documentos elaborados por personas particulares o aunque sean funcionarios
públicos los que elaboran en actos que no son de sus funciones sino muy apartes. Esta clase de documentos privados
pueden llegar a ser instrumentos públicos sí reconocidos son reconocidos judicialmente conforme a lo dispuesto en los
arts. 264, 261, 73, c.c. y 52 de la Ley del notariado.

16
Hasta aquí hemos mencionado los instrumentos que se inscriben en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca pero en
nuestra Legislación y en la práctica con frecuencia utilizamos la palabra título por lo que se hace necesario hacer una
aclaración en cuanto a esta situación y tal como lo establecimos anteriormente que título es la causa o razón por medio
del cual se adquieren derechos reales o personales, y que esta causa o razón está incorporada al instrumento en ese
sentido el título y el instrumento forman un solo cuerpo una sola unidad y para que produzca efectos jurídicos debe de
ser otorgados con los requisitos para cada clase de acto y con las formalidades que la ley prescribe, con esta aclaración
podemos hablar con claridad y sin confusión alguna de los instrumentos o títulos.

4.2. CLASES DE TITULOS O INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD ART. 6865 C.

a) Traslaticios
b) Constitutivos
c) Modificativos
d) Declarativos
e) Reconocimiento
f) Extinción o cancelación.

a.) TITULOS TRASLATICIOS

Esta clase de títulos o instrumentos dice la Ley art. 686 N° 1 Código Civil suponen un derecho de dominio o posesión
existente que se pasa a otro el cual llega a ser dueño o poseedor mediante la tradición que en nuestra legislación es
modo derivado de adquisición al dominio, posesión y demás derechos, en este sentido vamos a distinguir que el título en
si sería compra venta, permuta donación, adjudicación en pago, dación, cesión de derechos ya inscritos, herencia
donación, etc. y que constituye la causa y el traslado del derecho consiste en la entrega que el dueño de la cosa hace a
otro, habiendo por una parte la facultad e instrumento de transferir el dominio y por otra la capacidad e intención de
adquirirlo art. 651 C.C. lo cual constituye la tradición como el modo de transferencia en nuestro medio.

b) TITULO DE CONSTITUCIÓN O CONSTITUTIVOS: Cuando hablamos de esta clase de títulos nos referimos a
aquellos títulos o instrumentos que crean o dan nacimiento a un derecho nuevo.

“Esta clase de derecho podemos decir que no independientemente, sino que está dentro de uno que si lo como en el
caso de un predio que no tiene acceso a. la vía pública, entonces necesariamente tiene que crearse una servidumbre de
tránsito, asimismo lo sería un usufructo o hipoteca u otras cosas semejantes, esta clase de derechos se constituyen por
escritura pública o por documentos auténticos como lo es la servidumbre establecida judicialmente, o sea que depende
del funcionario que lo expida y que si se inscribe en dicho registro de la propiedad”. (4)

C) TITULOS MODIFICATIVOS:

“En esta clase de títulos lo que hace su acreedor es que a su derecho real lo puede alterar ya sea ampliando o
restringiéndolo y que siempre conserva su naturaleza, como en el caso de ampliar hipoteca constituida, usufructo o
derecho de habitación”. (5)

d) TITULOS DECLARATIVOS:

Son aquellas clases de títulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso dándole vida, justificando su existencia ya,
sea por voluntad de los interés actos o por fuerza judicial según en la forma que ha de aclarase los derechos dudosos
como en los casos de partición judicial, herencia intestada, títulos sobre predios urbanos o rústicos, cesión de derechos
de herencia” (6)

e) TITULOS DE RECONOCIMIENTO:
"Esta clase de títulos derecho que ya existe en consecuencia, al reconocerse, existencia, en general, esta clase de títulos
vienen a robustecer derechos ya inscritos, suponen una inscripción anterior a nombre del que reconoce o a formar parte
de un tercero ya sea el mismo derecho, u otro menos extenso que figura como titular o a nombre del mismo, cuyo
derecho es reconocido. (7)

e) TITULOS DE CANICELACIÓN O EXTINCION:

17
Esta clase de títulos son aquellos en virtud de los cuales los derechos terminan y dejan de pertenecer al titular
imposibilitándose su goce o ejercicio. La cancelación puede tener lugar bien por un acto voluntario como lo sería en el
caso de la constitución de un usufructo a plazo y las partes convienen en darlo por terminado antes del lazo o en el caso
mismo de una hipoteca por el cumplimiento de la obligación principal, por un hecho involuntario como lo sería la
imposibilidad de goce del derecho de usufructo en una finca que se inunda; por la pérdida del derecho como en el caso
de la nulidad de una escritura de constitución de servidumbre o en el caso de la pérdida del derecho en este caso
especial si un incendio destruye la casa dada en derecho real de habitación. (8)

Es necesario hacer mención que los diferentes instrumentos o títulos para que puedan ser inscritos en el Registro de la
Propiedad es necesario que estos deban reunir una serie de requisitos y los cuales se encuentran regulados en el Art. 62
del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que dice:

"Para que los documentos puedan ser inscritos en el Registro deberán cumplir con los siguientes requisitos:

A) Estar constituidos en escritura pública, ejecutoria u otro documento auténtico expresamente autorizado por la ley.

B) Estar escritos en castellano y en el caso de documentos emanados de país extranjeros, deberán cumplir con las
formalidades de ley.

C) Estar anotados y salvados íntegramente al final del instrumento, los borrones, enmendaduras, entrerrenglonaduras,
testaduras y cualesquiera otras, correcciones.

CH) Contener el número de identificación tributaria de las partes del acto o contrato.

D) Indicar la situación del inmueble, incluyendo el Departamento en que está ubicado.

E) Indicar el numero o matrícula y la submatricula tanto del derecho objeto del acto o contrato.

F) Contener la descripción del inmueble objeto del acto o contrato. Cuando se trate de una lotificación no será necesario
describir el resto cada vez que se efectúe una segregación, pero deberá determinarse la nueva cabida del inmueble
general.

G) Expresar las medidas en el sistema métrico decimal

H) Cuando se trate del traspaso de derechos proindiviso, deberá siempre, darse la proporción de los derechos
resultantes en relación con la totalidad, usándose el sistema de porcentaje; en los derechos existentes antes de la
promulgación del presente reglamento, el notario hará la conversión al sistema señalado, cuando fuere posible.

I) Cualquier otro requisito que señalare la ley, como podemos observar esta serie de requisitos no son taxativos y no son
aplicables de una manera general a todo documento presentado para inscripción, sino que según sea el caso específico,
así se tomarán en cuenta, y decimos no son taxativos, pues en el literal i) del artículo en referencia, el legislador hizo un
atarrayazo al establecer “cualquier otro requisito que la ley señalare”.

Hasta aquí hemos hecho referencia a las clases de instrumentos y títulos que se inscriben en el Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas, y que según las disposiciones legales de carácter registral estos deben de inscribirse en distintas
secciones que se compone el registro, pero así a nivel general en el registro de la propiedad se inscribirán. (9)

1) Los títulos o instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio o posesión sobre
inmuebles. Ejemplo título de compraventa de sus inmueble en el que A vende a B una casa.

2) Los títulos o instrumentos en que se constituyen, transfieran, reconozcan, modifiquen o cancelen, derechos de
usufructo, herencia, uso habitación o servidumbre sobre inmuebles.

3) Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles cuando deben hacerse valer contra terceros, como los

18
declarativos.
Art. 687 C.C. en el Registro de sentencias se inscribirán:
1) Las ejecutorias en virtud de los cuales resulte modificada la capacidad civil de las personas
2) Las ejecutorias que declaren la ausencia o la presunción de muerte de alguna persona y quienes son los herederos
puestos en posesión provisional o definitivo de los bienes.

EN SECCIÓN DE HIPOTECA

"Art. 736 cc. En el registro de hipoteca se inscribirán los instrumentos en que se constituye ese gravamen, se transfiera,
modifique o cancele"

Asimismo en el Código Mercantil encontramos regulado que en la sección de créditos a la producción se inscribirán los
que el registro de la propiedad correspondiente a la Jurisdicción que estén ubicados los inmuebles en que radica la
prenda, si el prendatario tuviere derecho inscrito.

Ejemplo: "A" es dueño de una finca situada en Sonsonate y desea obtener un Crédito y para ello da en prenda la
cosecha, este crédito se va inscribir en la sección de crédito a la producción de la jurisdicción en donde se encuentre
ubicado el inmueble.

4.3. EN LA SECCIÓN DE ANOTACIONES PREVENTIVAS

Este caso no lo encontramos regulado en la ley como una sección sino que es producto de la práctica jurídica nuestra, el
Art. 7191 C.C. Podrán pedir anotación. Preventiva de sus respectivos derechos en el registro público correspondiente.

1) El que demandare en Juicio la propiedad de bienes inmuebles la constitución de cualquier otro derecho real, la
declaratoria de nulidad de un instrumento relativo al dominio de bienes raíces, la cancelación de una inscripción en el
registro de la propiedad u otorgamiento de una e. que demandare ejecutivamente el otorgamiento de una escritura de
traspaso de dominio de bienes inmuebles o de la constitución de un derecho real como en el caso del usufructo. Ejemplo
"A" es dueño de un inmueble y necesita un préstamo para alguna finalidad, el futuro acreedor hipotecario que es "B"
puede pedir que se anote preventivamente ese derecho en el Registro de Hipotecas. Para posteriormente conceder el
crédito solicitado garantizado con una hipoteca.

El Juez no podrá ordenar la anotación preventiva en cualquiera de los casos anteriores, sino se le presenta instrumento
que se refiera directamente a inmuebles o demandados, salvo instrumento que según el artículo 717 C.C. no exija el
requisito de inscripción.

2) El que en juicio ejecutivo, de quiebra o de concurso obtuviese embargo de bienes Raíces inscritos a favor del deudor.
En este caso si el concursado o celebrado no posee título o instrumento inscrito sobre bienes inmuebles, el Juez no
podrá ordenar preventiva.

3) El que presentare en el oficio del registro algún título de cuya inscripción no pueda hacerse definitivamente por falta de
formalidades pueden consistir en falta de sello del notario, firma o anexar vialidades, cuando se trate de compraventa,
esta anotación tiene un plazo de 90 días según el art. 723 C.C.

4) El que no pueda obtener definitiva por oposición de parte en el caso del art. 696 C.C.

Ejemplo "A" es propietario y actual poseedor de un inmueble x, del cual solicita inscripción por primera vez por no está
registrado anteriormente, en. este caso el Registrador hará saber al público la solicitud por cartel que se insertará en el
período oficial por tres veces, en dicho cartel se expresará la situación, capacidad y linderos del inmueble y el nombre y
apellido del solicitante que es "A" si pasado el plazo de treinta días después de la última publicación no hubiere
oposición, el Registrador verificará la inscripción y hará constar el hecho de que se siguió con el trámite señalado; más si
"B" se opone dentro de los treinta días al de última publicación, la inscripción no se verificará y el, Registrado devolverá
los documentos al interesado para que éste haga uso de los derechos que le correspondan.

La naturaleza de los inmuebles se determinará expresando si son rústicos o urbanos, y la de los derechos, con el nombre

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que se les dé en el título”.

De lo anterior se deduce las siguientes condiciones, en cuanto a la naturaleza que figura en los numerales primero,
segundo y tercero, se refiere a que tal como lo dice el inciso segundo si son rústicos o urbanos, por la razón que si son
urbanos deberá agregarse a la escritura la solvencia municipal.

En cuanto al numeral 4° establece los requisitos en cuanto a que deben expresarse bien los nombres y apellidos
completos a fin de que no haya error en cuanto a la identidad de los contratantes.

El- numeral 5°, contiene que el instrumento que sea inscrito debe expresar la clase de título de que se trata si es compra
venta, usufructo, donación o declaratoria de heredero, etc.

También en el numeral 6° debe establecerse el nombre del notario que autorizo el título, en razón de que el art. 21 de la
ley de la dirección general de Registro en su inciso segundo establece que el notario se considera interesado y que
puede recurrir de la de negativa de la inscripción de un título, o por la responsabilidad de daños o perjuicios que en la
elaboración del instrumento encierra.

El último numeral expresa que en la inscripción debe reaccionarse la fecha de presentación en expresión de hora, con el
objeto, de hacer efectivo el principio de prioridad.

(1) G. Cabanellas Guillermo Diccionario Enciclopédico Derecho Usual Tomo III, 21 Edición, Editorial Heliasta Buenos Aires, Argentina Pág. 120
(2) Osorio, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales Editorial Heliasta S.R.L. 1982 Argentina Pág., 519
(3) Osorio, Manuel Ob. Cít. Pág. 749
(4) Rivera Argueta, René Rolando, Tesis, Doctoral Pág. 126 año 1976
(5) Rivera Argueta, René Rolando. Tesis Doctoral, Pág. 125, año 1976
(6) Rivera Argueta, René Rolando. Tesis Doctoral, Pág. 125, año 1976
(7) Dr. Barriere, Guía de Derecho registral, pág. 5
(8) Ob. Cit. Pág. 5
(9) Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, Raíz e Hipotecas, Pág. 177

CAPÍTULO V

ANÁLISIS DEL PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIÓN

EN LOS SISTEMAS DE FOLIO PERSONAL Y FOLIO
REAL

1. FOLIO PERSONAL

Se presentan los documentos en la Sección del Diario, y se le Libra al Presentante un recibo lo que en la práctica se
denomina boleta, conteniendo el número de asiento y del tomo del Libro Diario, la clase de documento, el no, otorgantes
y su valor, la fecha de presentación y el nombre de quien lo presenta inmediatamente se pasa a la sección de microfilm
para ser microfilmado, únicamente en la Primera sección del centro, se microfilman todos los documentos real, en las
otras secciones no existe microfilm ni sistema de folio real. Precisamente se anota el número de presentación en el
margen izquierdo del antecedente, luego los documentos son remitidos a Oficialía, de conformidad al Art. 35 del
Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, el jefe de la Unidad
Administrativa es el Oficial Mayor, este lo distribuye a las respectivas células, simultáneamente la sección de archivo
lleva el control de la fecha y la célula a que han sido remitidos los documentos para su inscripción.

Recibido el documento en la célula, el confrontador coteja el documento con su antecedente, para verificar si la
descripción técnica literal del inmueble es la misma con la del antecedente, así como sus titulares y datos del inmueble,
situación, extensión, etc. si adolece de errores se remite a archivo, pero si esta todo en orden el documento se pasa a
calificación con el Registrador de la Célula, si el documento no tiene observación de fondo el Registrador le pone la razón
de inscribirse y lo remite a mecanografía para que le elaboren el auto que ordena la inscripción el cual firma y sella el
Registrado, para posteriormente remitirlo a sección de fotocopia, el jefe de esta sección le asigna un número de
inscripción de folio y del libro en que se inscribirá el documento, estos números se le imprimen en cada folio del
documento, si es traslativo de dominio, el documento se inscribe en los libros de propiedad, si se trata del gravamen de
hipoteca o cancelación de esta en el libro de hipotecas, si es embargo en el libro de anotaciones preventivas.

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El documento con la fotocopia es regresado de nuevo a la célula, para que el confrontador margine su inscripción en el
antecedente, resumiendo el contenido del documento con una razón marginal, ejemplo: si se trata de una compra-venta
de un inmueble se pondrá al margen del antecedente la siguiente razón, “traspasando por inscripción número cuarenta y
ocho del libro 1940, de propiedad a favor de Juan Pérez” dicha razón el Registrado le pone media firma, si el documento
es traslativo de dominio se remite a la sección de Catastro y se le elabora una ficha la cual se envía a la sección de
Índice, esta sección lleva un control de las propiedades que poseen las personas ya sean naturales o jurídicas, una vez
elaborada la ficha en catastro, el documento es enviado a la sección de despacho de documentos para ser entregado al
usuario, si el documento no es un título traslativo de dominio como la Hipoteca el documento no va a catastro, sino que
directamente es remitido a la sección de Despacho.

PROCESO DE INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA DE FOLIO REAL

El procedimiento prácticamente e es el mismo a excepción de que cuando el documento se encuentra en la célula

marginadora, se marginará en el antecedente sí está todavía en los libros, o si ya ha sido trasladado al folio Real se
marginará en la hoja de anotación de Presentaciones del expediente del Folio Real.

Si el Registrador en la calificación del documento observa que adolece de errores de fondo, y forma lo remite al archivo
para que sean subsanados por el interesado, art. 13 del Reglamento de La Ley de Reestructuración de Registro de
Propiedad Raíz e Hipotecas; si el documento reúne todos requisitos legales, el Registrador le da el “inscríbase” que es
una resolución que le pone al documento para que posteriormente elaboren el auto y el Resumen este último debe
contener los datos que menciona el art. 56 y 57 de 11 Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas dichos datos son: número que corresponde al asiento en la hoja de Resumen, tomo y
asiento de presentación que corresponde al documento en el Diario, naturaleza del acto o contrato que en el documento
se relaciona, fecha otorgamiento o expedición del documento; nombre del notario o funcionario autorizante, nombre de
las partes que intervienen en el acto y de los adquirientes o beneficiarios de derechos que consten en el documento y su
número de identificación tributaria, número de inscripción del antecedente, extensión superficial del resto del inmueble en
caso de desmembración, naturaleza y extensión de los derechos que se inscriben, grado del gravamen, fecha de
caducidad de la anotación preventiva, cuando la Ley le señale plazo, fecha en que se practica el resumen, nombre y
firma del registrador que autoriza el resumen, Rollo e imagen en que quedó microfilmado el documento que dio origen al
asiento.

Posteriormente se remite a fotocopia, le sacan una fotocopia al instrumento que se inscribe para anexar esta al
expediente, luego Oficialía le asigna un número de matrícula el cual consta de dos dígitos que se refieren al Código del
Departamento a que pertenece el inmueble, ejemplo para Departamento de San Salvador el Código es el CERO UNO;
luego siguen seis dígitos primarios que son propiamente la matrícula asignada al inmueble llamada también “Finca” y
luego tres dígitos que forman la submatrícula, la cual sirve para identificar si el inmueble pertenece a una o más
personas.

Cuando la “Finca” pertenezca a una sola persona los dígitos de la sub-matrícula serán ceros y cuando el inmueble se
traspasa a favor de varias personas o se traspasan derechos proindiviso se abrirán tantos folios auxiliares como co-
propietarios tengan la finca inscrita ejemplo Juan Pérez vende una finca en su totalidad a 4 personas en proindivisión en
un 25 por ciento a cada uno de ellos, el inmueble está situado en San Salvador en consecuencia los primeros dos dígitos
de la matrícula serán 01 ya que pertenece a San Salvador si fuere la finca 9548 los siguientes seis dígitos serían: 01-
009548, para el folio principal se le agregan tres ceros, así: 01-009548-000, como hay 4 compradores en el expediente
de la finca madre o folio principal se hará constar que hay folios auxiliares, en el presente ejemplo, la razón será “véase
folios auxiliares 001, 002, 003 y 004”, ya que son cuatro los nuevos copropietarios del inmueble, el objeto de esta
submatrícula es que el usuario se entere que el inmueble se encuentra en proindivisión y que hay cuatro co-propietarios.

Una vez asignada la matrícula, sub-matrícula, número de inscripción y RIF, se le imprime al documento justamente con la
razón de inscripción. Hecho los resúmenes en las hojas de los folios principal y auxiliarse en su caso se envía a la
Sección de Fotocopia, le sacan copia al instrumento que se inscribe y regresa nuevamente a la Célula, le agregan la
copia al expediente, de folio real, que estarán conformado por la Hoja de Presentaciones, el Resumen y la copia del
instrumento que se inscribe y se descarga se remite a microfilm, a fin de establecer la autenticidad y conformidad de la
literalidad del documento inscrito, si el documento contiene un traspaso de dominio se remite a CATASTRO, aquí le
elaboran una ficha catastral para posteriormente remitir esta ficha a la sección de INDICE para que ésta lleve un control
de las propiedades que tengan las personas naturales o jurídicas, de castro el documento pasa a la Sección de
Despacho de Documentos para ser retiradas por los interesados, si después de ser microfilmado el documento y no es
traslativo de dominio, como la Hipoteca o Anotación lo remiten a la sección de Despacho para ser retirado.
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 CAPÍTULO VII

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

7.1. CONCLUSIONES

En base a los análisis efectuados por el equipo de investigación, sobre la información recopilada por la encuesta
realizada a los usuarios del registro y la entrevista realizada a informantes claves en la primera sección del centro
concluimos de la siguiente forma:

Que en la actualidad en el Registra de la propiedad de la Primera sección del Centro, existe demasiado retraso en la
inscripción de los diferentes títulos o instrumentos registrables lo cual trae como consecuencias, pérdida de tiempo,
documentos y alto costo al usuario.

Que el registro de la propiedad Raíz e Hipotecas no cuenta con el equipo necesario ni el personal suficiente capacitado
para el desempeña de las actividades pues en, base a la encuesta y entrevista efectuadas, prevalece el empirismo para
el desarrollo de sus funciones de ahí que no se preste un buen servicio al usuario y a la mala aplicación de la ley, así
mismo que la falta de un adecuado local también genera una situación decepcionante tanto para el empleado como para
el usuario lo que repercute en la actividad registral.

En el registro de la propiedad debido al inmenso trabajo existente creemos que también se debe a que dicha institución
no cuenta con el número de empleados suficientes y calificados para el desempeño de esta labor importante, para que
se garantice la propiedad inmueble.

Que el derecho registral, no se le da una aplicación correcta por parte de los registradores en la práctica pues los datos
obtenidos así lo ponen de manifiesto en ese sentido, creemos esto viola los derechos de los usuarios referente a sus
bienes inmuebles, en ese orden creemos también que es importante reformar la ley que regula a la institución tanto en lo
administrativo como en la cuestión jurídica, que el personal no está capacitado totalmente en cuanto al ejercicio o
desempeño de sus labores.

7.2. RECOMENDACIONES.

Consideramos que el registro de la propiedad debe hacerse reformas encaminadas a la facilitación de sus funciones y a
la prestación de un mejor servicio por lo que hacemos las siguientes recomendaciones:

Reformar las leyes registrales formando un Código especial y que este contenga tanto la parte objetiva y sustantiva,
específico y congruente en el que se integre y unifique el Registro.

Dotar al registro de la propiedad de un equipo moderno y una capacitación especializada a todos los empleados para un
buen funcionamiento, así como el incremento del número de empleados debido a la demanda existente, lo mismo que el
registro cuente con un local adecuado.

Establecer sanciones administrativas y jurídicas por la retardación de la inscripción por negligencia o por
desconocimiento de la ley.

Evitar la burocracia que actualmente existe en el registro para la inscripción de los instrumentos o títulos presentados.

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 BIBLIOGRAFÍA

Constitución de El Salvador, 1983.

Código Civil de El Salvador.

Sociedad de Abogados de Nueva San Salvador, Régimen Jurídico del Registro de La Propiedad Raíz e Hipotecas para
los sistemas de Folio Personal y de Folio Real Año, Junio de 1986 N° 2.

Mendoza Orantes, Ricardo; Recopilación de Leyes Notariales y Registrales de El Salvador, Editorial Jurídica
Salvadoreña Año 1994.

Barriere, Doctor Jorge Alberto, Guía para el estudio de Derecho Registral y Tesis Doctoral de Derecho Registral 1953.

Callejas Días, Joaquín Alberto, Tesis de Grado para obtener el título de Licenciado en Ciencias Jurídicas.

Roca Saste, Ramón María; Jurisprudencia Registral.

Campos Enrique E.; Registro de la Propiedad de El Salvador

Rivera Argueta, René Rolando; Derecho Registral, contenido Doctrinario y Práctico en la Legislación Salvadoreña, año
1976.

Martínez Guzmán, Mauricio Roberto Las innovaciones al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. 1994

Jiménez F. Rodolfo, Registro de la Propiedad El Salvador 1901

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