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Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural

METODOLOGÍA PARA EL RECICLAJE DE EDIFICIOS:

UNA PROPUESTA TÉCNICA

Escamilla Hernández1, Luis Alejandro; Ramírez de Alba, Horacio2


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y Cruz Medina, Adriana Elizabeth

RESUMEN
En este artículo se describe una metodología propuesta para reciclar edificaciones, que considera aspectos
arquitectónicos, estructurales y socioculturales. La aplicación de esta metodología permite obtener los
parámetros necesarios para generar un pronóstico de vida útil para la edificación y consecuentemente se
pueda establecer una estrategia de cambio de uso que sea compatible con la realidad actual y futura del
inmueble. Para el desarrollo de un proyecto integral que incremente la vida útil a la edificación. La
metodología propuesta comprende una secuencia de actividades divididas en diez etapas que deben ejecutarse
para garantizar un proyecto técnico de readaptación funcional y duradera. Se concluye que es una herramienta
útil para estudiar el posible reuso de edificios existentes desde una perspectiva integral

ABSTRACT

In this paper a methodology for recycling buildings is described in which architectural, structural and socio-
cultural aspects are considered. The application of this methodology will permit the calculations of the
parameters, necessary to generate a forecast of service life for the building, and consequently the development
of a strategy for change of use compatible with the present and future reality of the building. For the
development of a comprehensive project that increases the service life of an existing building this
methodology covers a sequence of activities divided into ten stages that must be run to perform a technical
project to get a lasting and functional rehabilitation. With the application of this methodology it is concluded
that it is a useful tool to analyze the reuse of existing buildings within an integral perspective.

INTRODUCCIÓN

Cuando la expectativa de vida de un edificio se aproxima a su fin, se observa que el entorno del edificio
también se encuentra en etapa de deterioro, decayendo el valor comercial de la zona, de tal manera que de
forma natural los usuarios emigran a otros sectores de la ciudad y los propietarios subutilizan sus inmuebles o
se ven obligados a tomar la determinación de abandonar sus edificios.

Una edificación se construye con una expectativa de vida de 50 años (Gobierno del Distrito Federal, 2004) y
mientras se le dé un mantenimiento adecuado, ésta puede prolongarse en repetidas ocasiones. Sin embargo, el
entorno urbano se modifica con mayor dinamismo, provocando que el uso del edificio resulte inapropiado
para los intereses sociales generando una dualidad; por un lado la estructura conserva cierta capacidad física
para permanecer en funcionamiento, mientras que por el otro lado, el espacio útil ya no responde a las
expectativas funcionales.

1
M en I. Profesor de Tiempo. Completo Facultad de Ingeniería de la UAEMex, Cerro de Coatepec s/n Ciudad Universitaria, Toluca Méx.
alexcamilla@yahoo.com.mx Tel (01722)1900121
2
Dr. Profesor de Tiempo. Completo Facultad de Ingeniería de la UAEMex, Cerro de Coatepec s/n Ciudad Universitaria, Toluca Méx.
hra_14@yahoo.com.mx Tel (01722)2154512 ext. 1095.
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M en I Profesor, Facultad de Ingeniería de la UAEMex, Cerro de Coatepec s/n Ciudad Universitaria, Toluca Méx.

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XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco, Guerrero 2012.

La vida útil de una edificación se puede definir como el lapso de tiempo en el cual conserva los requisitos
previstos de seguridad, funcionalidad y estética, con costos razonables de mantenimiento (Sánchez, 2006).

En la Figura 1 se presenta una gráfica representativa que relaciona la capacidad estructural con el tiempo de
vida útil

La vida útil residual corresponde al periodo de tiempo contado a partir de la fecha de inspección hasta el
punto en que la estructura todavía es capaz de desempeñar satisfactoriamente las funciones para la cual fue
creada.

Figura 1. Gráfica ilustrativa que relaciona el Figura 2 Gráfica que representa el potencial
comportamiento estructural con el concepto de incremento de la vida útil de una edificación
vida útil de una edificación (Sánchez, 2006). (Sánchez, 2006).

El deterioro de una estructura es constante y si ésta no recibe mantenimiento, está condenada tarde o
temprano al colapso. Sin embargo, la práctica de trabajos de mantenimiento continuo, frena la propagación
del deterioro, contribuyendo de esta forma a la prolongación de la vida útil del inmueble.

La inspección de una estructura puede realizarse en cualquier momento, incluso desde la etapa constructiva,
de donde emana un diagnóstico que dictamine una solución a los problemas existentes. Cuando se lleva a
cabo una evaluación, comienza el periodo de vida residual, pero da oportunidad a practicar trabajos de
mejoramiento, de tal manera que la edificación recupere el nivel de resistencia próximo al original y a partir
de ese punto la estructura comience un nuevo periodo de deterioro.

En la Figura 2 se representa gráficamente la vida útil de una edificación y el incremento de la misma, después
de la evaluación, diagnóstico y trabajos de mantenimiento menor o mayor. De esta forma si se ejecutan
inspecciones sistemáticas o después de un evento extraordinario como sismo, huracán o inundación, con sus
consecuentes trabajos de mantenimiento menor o mayor, la vida útil de la edificación puede prolongarse
indefinidamente.

De aquí, se plantea la propuesta para reutilizar edificios, basada en el hecho de que los factores relacionados
con la edificación, los materiales, la ubicación y el espacio todavía tienen mucho que ofrecer siempre y
cuando se adapte a los nuevos requerimientos, de tal forma que el inmueble en particular y la zona en general
recupere un estatus productivo.

Cabe destacar que un principio de la rama del conocimiento llamada Valuación de Inmuebles, indica que un
edificio de mayor precio que sus vecinos incrementa el valor de los inmuebles de menor precio. Asimismo un
inmueble de bajo costo cerca de un inmueble de alto costo, reduce el valor del de mayor costo (Antuñano,
2007). Por lo que la inversión en restauración de edificaciones puede ser un detonador importante para la
recuperación económica de un sector de la ciudad.

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Existen varias vertientes de reutilización; desde las improvisaciones, remodelaciones, restauraciones y


adaptaciones para un uso diferente, hasta remodelaciones vanguardistas que intervienen por ejemplo templos
del siglo XIV que dan lugar alternativamente a salas de concierto y canchas de juego cubiertas (Mostaedi,
2001).

Una costumbre muy arraigada en la cultura mexicana desde tiempos precortesianos, es prever ampliaciones.
Aunque algunas se realizan bajo la supervisión de un técnico y bajo criterios profesionales, también hay
modificaciones realizadas siguiendo el simple juicio del propietario y en respuesta inmediata a una idea o a un
principio económico, generando adaptaciones que resultan peligrosas (Escamilla, 2007), ya que en muchas
ocasiones se mezclan sistemas estructurales y materiales, como lo ejemplifica la Figura 3 en la que se muestra
un inmueble que ha sido ampliado en múltiples etapas, cada una con arquitectura diferente, materiales
diversos y sin aparente supervisión técnica.

Otro ejemplo es el que se presenta en la figura 4 en la que un conjunto habitacional ha sido transformado en
diversos usos; oficinas, clínicas de belleza, consultorios médicos, negocios y guarderías.

Figura 3. Ampliación de un inmueble, en el que Figura 4. Conjunto habitacional, el cual ha sido


destaca la falta de criterio técnico estructural. empleado con diferentes usos, conforme el
gusto o necesidad de cada propietario.

Figura 5. Anuncio comercial en la ciudad de Figura 6. Gráfica que relaciona la funcionalidad


Toluca, que ofrece un inmueble en renta. arquitectónica con el tiempo.

De esta forma es común encontrar todo tipo de adaptaciones y modificaciones, desde pequeñas edificaciones
hasta edificios de varios niveles. Es evidente que estos inmuebles ya no brindan las funciones para las cuales
fueron diseñados, entonces los propietarios requieren mantenerlos en uso y obtener un beneficio económico,
por lo cual han decidido rentarlos de cualquier forma, como lo demuestra la figura 5, pero no es posible que

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XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco, Guerrero 2012.

un inmueble simplemente pueda ofrecer al mismo tiempo esos usos tan variados ya que la modificación de
usos implica un cambio de acciones en la estructura y por consecuencia una respuesta diferente de la
edificación.

En la figura 6 se presenta una gráfica que relaciona la funcionalidad arquitectónica de una edificación
respecto al tiempo. Entiéndase por funcionalidad, la respuesta satisfactoria, placentera o confortable de los
usuarios en general ante el proyecto arquitectónico de dicho inmueble.

En el eje de las abscisas se presenta el tiempo en intervalos de años, en el eje de las ordenadas se representa la
funcionalidad.

Se observa que la funcionalidad tiende a ser constante por un tiempo, hasta que por diversas circunstancias,
empieza a decrecer, Punto A de la grafica. Esto puede deberse a diferentes factores como, modificación en el
número de usuarios, detrimento de los servicios ofrecidos o cambio de preferencias.

El punto B en la gráfica, representa un punto crucial en la vida útil de la edificación, si no se presentan


soluciones efectivas, la funcionalidad del inmueble decae muy de prisa hasta llegar el colapso funcional que
se puede representar como la subutilización C o el abandono D.

Otra posibilidad es realizar prácticas de remodelación y mantenimiento, que suavizan el descenso de la


funcionalidad por un periodo adicional de tiempo hasta que se presenta otro evento social o natural que
modifique la pendiente de la curva. Punto E en la gráfica

Es aquí donde se debe de reaccionar para realizar trabajos de intervención. De tal forma que se recupere la
funcionalidad del inmueble por un periodo más amplio, punto F. Pero también se puede plantear un proyecto
integral de restauración en el que se proponga además un cambio de uso de tal forma que el espacio utilizable
sea plenamente funcional y el inmueble recupere por completo la vida útil proyectada. Punto G de la gráfica.

En México, el nuevo uso de inmuebles antiguos se ha previsto comúnmente para albergar centros culturales,
museos u oficinas gubernamentales. Sin embargo, existe otro tipo de inmuebles que sin tener necesariamente
valor histórico, requieren adaptaciones mayores, para hacerse productivos y obtener un beneficio mayor por
metro cuadrado de superficie, lo cual representa un enorme reto para los diseñadores y constructores.

La tendencia de la arquitectura actual, es la flexibilidad, donde en un mismo lugar se pueda vivir, trabajar y
tener espacios de esparcimiento, así como la capacidad de generar y/o aprovechar los recursos necesarios para
la subsistencia, como lo es la energía eléctrica, agua caliente, refrigeración e incluso algún tipo de alimento,
utilizando tecnologías sustentables como lo es la luz solar, el viento y técnicas de agricultura vertical.

Es importante considerar que la reutilización de edificios debe de responder a dicha tendencia aprovechando
la infraestructura existente, ofreciendo todas las ventajas de la actualidad (Tyler, 2002).

Aquí no se critica de ninguna forma el deseo natural de ampliar una edificación, tampoco se reprocha la
decisión de emplear una edificación existente para un uso diferente al del proyecto original; lo que si se
reclama es la frecuente falta de participación técnica en este proceso.

El propósito de este documento es precisamente generar una propuesta metodológica que incluya criterios
para la reutilización de un inmueble proponiendo un cambio de uso que responda a necesidades sociales y
arquitectónicas, bajo un criterio de seguridad estructural.

Como se ha visto, cualquier edificación tiene un periodo de vida definido por el proyecto. A partir de su
construcción, ésta comienza a disminuir como respuesta a las diferentes solicitaciones cotidianas de uso. La
actuación de los eventos ocasionales como huracanes, inundaciones y temblores, modifican la capacidad de
respuesta, en adición algunos accidentes como golpes, explosiones o incendios influyen directamente en la
resistencia.

Así mismo, se ha mencionado que la estructura debe estar sometida a evaluaciones constantes, acompañadas
de un diagnóstico y recomendaciones. Cuando la estructura presenta síntomas de subutilización o abandono,

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es evidente que el diagnóstico debe ser más profundo y abarcar aspectos funcionales, sociales, económicos y
de tipo estructural, para determinar las estrictas causas del detrimento de la preferencia del usuario, así como
la situación actual y futura del inmueble.

Estas causas pueden representar aspectos funcionales de la natural dinámica social, consecuencia de
fenómenos naturales o respuesta a condiciones económicas de la zona en que se ubica la edificación.

De esta manera las recomendaciones planteadas deben conjugar dichos aspectos y considerar soluciones
integrales para replantear un cambio de uso efectivo, de tal forma que con las adaptaciones y modificaciones
la edificación ciertamente prolongue su vida útil.

En la sección siguiente, se presenta una propuesta metodológica que toma en cuenta los conceptos antes
mencionados y en la que se establece un criterio a seguir para realizar un proyecto de reutilización de un
inmueble. Se explica y justifica cada uno de los puntos en el proceso planteado y se determina el producto
esperado en cada etapa.

PROPUESTA METODOLÓGICA
Esta metodología fue desarrollada con base a la propia experiencia y una ardua investigación bibliográfica,
tratando de abarcar la visión académica y la práctica profesional. Una vez desarrollada, fue sometida a una
valoración técnica con posibles usuarios de la misma, de los que se recibieron valiosos comentarios y
sugerencias que repercutieron en un enriquecimiento de la propuesta haciéndola más accesible para ser
aplicada en mayor número de casos.

De este modo, se presenta una secuencia de actividades que deben ejecutarse para realizar un proyecto técnico
integral de readaptación, funcional y duradero. Inicia con los trabajos de diagnóstico que influyen
directamente en la toma de decisiones al realizar las recomendaciones para prolongar la vida útil del
inmueble.

La propuesta se divide en cuatro grandes fases: la primera verifica que la estructura esté fuera de los
supuestos de estructura patrimonial desde cualquier punto de vista y menciona los posibles mecanismos de
financiamiento. La segunda fase contiene los trabajos preliminares para realizar un proyecto de readaptación,
como lo es la obtención de datos característicos del inmueble, del contexto social y del contexto financiero.
La tercera se divide en dos ramas, el anteproyecto arquitectónico y la determinación de un índice de daño, del
cual depende la toma de decisiones en la propuesta de intervención estructural, que a su vez debe estar
armonizada con la propuesta arquitectónica. En la última fase se integran todos los conceptos en un proyecto
integral.

En seguida se explican las fases planteadas divididas en diez incisos y al final del capítulo en la Figura 5.6 se
presenta un diagrama de flujo que esquematiza la propuesta metodológica.

El diagrama se separa en cuatro niveles, que representa las cuatro fases explicadas arriba. Así mismo se
presentan números encerrados en un círculo, que corresponde a los números de los incisos desglosados a
continuación.

1.- Etapa de valuación. Cuando un edificio empieza a ser abandonado por sus ocupantes, o comienzan a
buscar usos alternos al proyectado originalmente, es señal de que el inmueble no está respondiendo
satisfactoriamente a las demandas de los usuarios, es entonces el momento de preguntarse si el inmueble es
rentable en la situación actual.

Si la respuesta es afirmativa, entonces es conveniente practicar un mantenimiento detallado y completo de


todo el inmueble, para ofrecer a los nuevos clientes un servicio satisfactorio. El mantenimiento es con el
objetivo de restituir las condiciones iniciales del edificio y no se propicien puntos críticos en el deterioro de la
misma y en consecuencia en la aceptación de los usuarios.

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Como ejemplo ilustrativo, se menciona que es conveniente sellar las juntas entre edificio y cancelería, para
evitar el acceso del agua al interior de la edificación, con esto se evitan humedades, separación de acabados
exteriores y desprendimiento de recubrimientos; con ello se evita desde un principio la posible corrosión del
acero de refuerzo y la pérdida de resistencia estructural de los elementos portantes.

Por otro lado, también es conveniente plantear nuevos servicios a los usuarios para hacer atractiva la
edificación y se mantenga en el nivel de rentabilidad esperado. Por ejemplo, actualizar o implementar
elevadores, implementar espacio para estacionamientos, generar áreas verdes, espacios abiertos para fumar o
esparcimiento, por otro lado mejores servicios sanitarios, aire acondicionado, redes multimedia y suficiencia
de servicios como energía eléctrica agua y drenajes.

De esta forma cuando, la edificación ya no resulta rentable, es necesario iniciar un proceso de inversión para
replantear un nuevo uso de la estructura de tal forma que pueda volver a serlo. Esta inversión debe estar
acompañada de un diagnóstico técnico para establecer alcances, montos y procesos de financiamiento.

Este concepto se puede explicar con la figura 7 en la que se contrasta la capacidad estructural representada y
explicada en la figura 3 contra la funcionalidad social de la edificación, explicada en la figura 6.

La línea de capacidad C queda por arriba de la línea de la funcionalidad F, esto representa un factor de
seguridad s.

Se observa que cuando el deterioro de la capacidad C se aproxima a la funcionalidad F, la segunda empieza a


disminuir. Punto A

Después de realizar una inspección, evaluación y diagnóstico se procede a realizar trabajos de remodelación y
mantenimiento, los cuales recuperan parte de de la capacidad de la estructura, Punto B y estabilizan por un
tiempo el comportamiento de la funcionalidad prosiguiendo con el proceso natural del deterioro.

Figura 7. Gráfica que relaciona la funcionalidad con la capacidad resistente de una estructura.

Si después de un segundo proceso de inspección, evaluación y diagnóstico se decide implementar un cambio


de uso, punto D, es necesario entonces practicar trabajos de restauración (E) y rehabilitación (G) que
incrementan la funcionalidad, pero también son muy importantes los trabajos de intervención (H) ya que estos
recuperan la capacidad de la estructura e incluso la pueden incrementar, de tal forma que con ellos posicionan
al inmueble en el punto de partida para iniciar así un nuevo ciclo de vida.

2.- Valoración Económica. En primera instancia debe realizarse una valuación financiera del inmueble
en su estado actual, a partir del cual se puede establecer un plan de inversión que incluya un monto de

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financiamiento y mecanismos de restitución del capital, de tal forma que se garantice una recuperación en
tiempos económicos aceptables.

Para establecer un punto de partida y establecer alcances económicos, es necesario identificar la situación
patrimonial de la edificación ya que se presentan dos supuestos.

a).- Si la estructura tiene un valor Arquitectónico, Estructural, Histórico, Artístico o Sentimental, el proyecto
de reutilización deberá incluir aspectos de restauración y conservación atendiendo a reglamentos y
disposiciones de varias instancias como el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA), el Instituto Nacional de
Antropología e Historia (INAH), restricciones municipales, estatales y otras.

Sin embargo, esto puede constituir a su vez un detonador para lograr recursos financieros de estos mismos
organismos y otros de carácter no gubernamental, para financiar los trabajos de restauración y conservación
descritos.

Una estructura con un valor intrínseco representa un polo de atracción turístico o cultural, lo que implica un
flujo de personas tanto hacia la edificación como en su entorno, por lo que existe una dualidad de intereses
entre el propietario y los representantes de las instituciones afines a la estructura, de tal manera que si la
edificación recupera su plusvalía, influye directamente en la plusvalía del entorno y coadyuva en el desarrollo
turístico o cultural del entorno.

b).- En caso de que la edificación no contenga los atributos para representar un símbolo o constituir un valor
como los descritos, entonces deberá emprenderse un análisis financiero especializado, para proponer
mecanismos de financiamiento que permitan lograr los recursos que garanticen la ejecución de los trabajos.

3.- Inicio de anteproyecto de rehabilitación. Con base en un techo financiero, se realiza un


anteproyecto para adaptar el inmueble al contexto social actual y futuro cercano. La responsabilidad de
establecer el anteproyecto se sustenta en tres campos de acción ejecutados por profesionistas para trabajos
específicos.

a).- Obtención de datos característicos del inmueble. Aquí se incluyen los aspectos arquitectónicos,
estructurales, daños, instalaciones y recopilación de datos históricos del inmueble, como se explicó en el
capítulo 4.

b).- Obtención de datos del inmueble en un contexto social y urbano con la intención de tener las bases para
sustentar la propuesta de reutilización.

Con estudios de campo debidamente sustentados con los trabajos documentales, se determina la relevancia
que el edificio representa para la zona, región o para la misma ciudad. Se conoce además el servicio que el
inmueble ofrece en contrapunto de lo que la sociedad está demandando, ya sea por reglamentos, por
necesidades o bien por el funcionamiento propio de la ciudad. De esta forma se realiza una valoración técnica
y se plantean las primeras posibilidades de cambio de uso, que reúnan todo los requerimientos de seguridad y
servicio que el inmueble pueda albergar.

c).- Obtener datos financieros relacionados con las diferentes posibilidades de reuso del inmueble.

El estudio financiero es la base del desarrollo del proyecto, ya que siempre es el punto de partida para
delimitar los objetivos y alcances de la propuesta de rehabilitación de una edificación.

El anteproyecto de rehabilitación debe partir de un presupuesto base que está en función del estado actual de
la edificación, del entorno en que ésta se encuentra y la proyección que se le desea imprimir al inmueble
dentro del contexto de la zona. Así mismo, será necesario contar con fuentes de financiamiento, que pueden
ser propias, a través de hipotecas, de sociedades de inversión, mediante concesiones de uso o mediante otra
forma de inversión.

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4.- Con los resultados de los tres grupos de trabajo, se determinan las posibilidades viables para el replanteo
del anteproyecto arquitectónico ya que debe de responder a los requerimientos que la sociedad pide, a los
techos financieros y las posibilidades técnicas que el edificio soporte.

5.- Determinación del grado de deterioro de la construcción. El planteamiento de esta


propuesta metodológica, se basa en el supuesto de que la construcción que se está estudiando ya se acerca a
cumplir su vida útil, por lo que se asume que el edificio tiene una antigüedad superior a 20 años y existe la
posibilidad de que la edificación haya modificado su respuesta estructural a las incontables solicitaciones que
se han presentado a través del tiempo, por lo que es importante conocer el grado de deterioro actual que
presenta la estructura.

En términos de periodo de vida útil, este punto es la evaluación y la propuesta que se genere con estos
trabajos es el diagnóstico, que al ejecutarse adecuadamente, logrará el objetivo de prolongar la vida útil.

El diagnóstico debe considerar trabajos que garanticen la estabilidad de la estructura, la cual puede incluir
recomendaciones de reconstrucción, refuerzo o reestructuración, las cuales deberán ser compatibles con las
propuestas arquitectónicas y las posibles instalaciones de tal forma que no interfieran entre sí.

a).- Elección del método de evaluación. Con base en las características propias del inmueble y el grado de
precisión que se requiera, dentro de las múltiples metodologías que existen se elige un método de evaluación
que respalde un diagnóstico el cual tiene por objeto evaluar la seguridad estructural de las edificaciones
existentes (Eescamilla, y otros, 2011). Se utiliza para prever posibles afectaciones ocasionadas por defectos
constructivos, de estructuración, daños y dictaminar posibles intervenciones.

Existen además tres niveles de filtrado según la respuesta de la estructura (Escamilla, 2007); en el primer
filtro se califica a la estructura como segura o se pone su seguridad en duda; utiliza poco equipo y personal
con capacitación incipiente. En un segundo filtro se emplean metodologías aproximadas ejecutadas con
personal de mayor experiencia, calificando a la estructura como segura o propensa a la falla; en el tercer filtro
se realiza un estudio muy detallado con personal altamente capacitado generando como resultado, proyectos
de intervención.

El criterio para emplear alguno de estos procedimientos se basa en las características actuales de la
edificación, si se trata de una estructuración básica que no presenta daños, puede aplicarse alguna
metodología de primer nivel. Si en cambio se trata de una estructura que presenta daños, modificaciones,
ampliaciones o estructuración complicada, se recomienda aplicar un procedimiento de segundo nivel y en
caso de ser necesario, después de que alguno de los procedimientos previos establezca duda en la capacidad
de la estructura o la estructuración presente complicaciones o la edificación sea de importancia relevante,
entonces aplicar un estudio técnico estructural de tercer nivel, en el que se obtengan con precisión todos los
datos de la edificación y los resultados contengan un alto grado de precisión.

b).- Análisis estructural. Es imprescindible desarrollar el análisis de la estructura bajo diferentes escenarios,
con el fin de conocer el comportamiento estimado de origen, además de la respuesta actual contemplando los
daños, reparaciones y modificaciones que ha soportado el edificio a lo largo de los años de operación. Así
mismo, es necesario prever una respuesta ante las transformaciones arquitectónicas que contiene la propuesta
de cambio de uso.

6.- Anteproyecto arquitectónico. La parte arquitectónica resulta la más visible y en general es la que
percibe la población. En este caso se debe de realizar un anteproyecto con base en los estudios efectuados en
los puntos anteriores, respetando las características generales del inmueble y las necesidades sociales del
entorno, sin dejar de considerar los requerimientos de los propietarios y la disposición de los recursos.

Este paso sirve para visualizar más claramente la propuesta de cambio de uso. Con el anteproyecto se pueden
valorar diferentes alternativas de cambio o readaptación, así mismo se valoran posibles trabajos adicionales
que requiere el nuevo proyecto, como retirar o adicionar muros y ventanas, modificar accesos, completar
escaleras y elevadores, incrementar rellenos, cambiar acabados, y otros más. Estas propuestas deben estar
acorde con las decisiones estructurales para compatibilizar espacios con propuestas de refuerzo o
reestructuración, sin olvidar el manejo de las diferentes instalaciones que el proyecto implica.

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El manejo del proyecto de instalaciones debe responder cabalmente al anteproyecto arquitectónico, pero a su
vez ser complementario al mismo, ya que las instalaciones deben proveer de dicho servicio al espacio
propuesto. Los huecos y ductos que requieren las instalaciones no deben ser despreciados, ya que su
colocación implica volúmenes que pueden perjudicar la concepción arquitectónica y en algunas ocasiones
afectan también a los elementos resientes de la estructura.

En esta parte es esencial que el anteproyecto cumpla cabalmente todas las disposiciones legales de las
diferentes instancias municipales y estatales. De igual manera debe satisfacer las recomendaciones de las
diferentes instituciones y sociedades involucradas en el desarrollo urbano y cultural de la zona, ya que es un
punto neurálgico para llevar a buen término el proyecto de reutilización con un cambio de uso.

Así mismo, el proyecto debe de considerar las tendencias en materia de sustentabilidad, como reciclaje de
agua, ahorro de energía eléctrica y combustible, uso de materiales ecológicos que cumplan ciertas normas
como las normas LEED y manejo de áreas verdes, ya que es una forma de responder a las exigencias de la
sociedad.

7.- Revisión de la seguridad estr uctural del edificio. En el momento en que se entretejen las
soluciones arquitectónicas y estructurales, es evidente que la seguridad estructural está de por medio, entonces
se deberá garantizar la estabilidad de la edificación y se tomará la decisión de reparar, reconstruir, reforzar o
reestructurar parte o la totalidad del inmueble, de tal forma que las propuestas estructurales sean compatibles
con las ofertas arquitectónicas y en conjunto deriven en un funcionamiento óptimo del nuevo proyecto.

Los elementos dañados ligeramente como desprendimiento de acabados, algunos agrietamientos menores,
fugas, encharcamientos, impermeabilizaciones, sellados y otro tipo de trabajos similares constituyen los
trabajos de reparación.

Se reconstruirán elementos afectados, sustituyendo parte del elemento con materiales de la misma forma,
tamaño y calidad, con la intención de que el elemento recobre el funcionamiento original proyectado.

El refuerzo se utiliza cuando la estructura o parte de ella no es suficiente para soportar las solicitaciones a las
cuales se ven sometidas, situación muy común cuando existe cambio de uso en una edificación. Por lo tanto
habrá de tratarse al o los elementos resistentes de tal forma que incrementen su capacidad resistente.

Por último la reestructuración se emplea cuando el inmueble completo requiere modificar su comportamiento
general, para lo cual se agregan elementos estructurales que modifican dicho comportamiento. En el capítulo
4 se exponen más ampliamente estos conceptos.

8.- Proyecto integral. Una vez que el anteproyecto es compatible para los puntos de vista estructural,
arquitectónico y sobre todo las expectativas del propietario, es momento de realizar el proyecto integral. En él
estará incluido el proyecto arquitectónico a detalle, el proyecto de todo tipo de instalaciones como agua, luz,
drenaje, aire acondicionado, gas, voz y datos, equipo multimedia e instalaciones especiales según el uso
estimado. Todo esto dentro de los parámetros económicos establecidos en un inicio.

9.- Proyecto Estructural. Se realizará como complemento al proyecto integral y como respuesta a la
propuesta arquitectónica creada, considerando el detallamiento de cada uno de los miembros que intervienen
en la rehabilitación en compatibilidad con el funcionamiento de los demás sectores involucrados.

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Figura 8. Diagrama de flujo que muestra la Propuesta metodológica para la rehabilitación de


edificaciones de mediana altura para incrementar su vida útil considerando un cambio de uso.

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Figura 8. (Continuación)

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10.- Inicio del proceso de ejecución de obra. Una vez concluido el proyecto integral, se procede al
desarrollo del proyecto ejecutivo, el procedimiento administrativo y la ejecución de la obra.
El proyecto ejecutivo además de la realización de los planos constructivos a detalle, incluye las
especificaciones técnicas de los materiales y procedimientos constructivos para ejecutar la obra. También
incluye un análisis de costos con desglose de materiales, maquinaria y equipo requerido. Por último, incluye
una programación de obra, con avances de obra, requerimiento de insumos y estimado de egresos económicos
semanales.

El procedimiento administrativo contiene, la tramitación de permisos ante todas las instancias involucradas,
como Obras Públicas, Tránsito, INBA, INAH y otras que tengan que ver con el desarrollo del proyecto;
tramitar los contratos de servicios con instancias paraestatales como agua, drenaje y energía eléctrica además
con empresas particulares proveedoras de otros servicios como compañías de teléfonos, televisión e Internet.
Por otro lado, el trámite administrativo incluye la elaboración de los diferentes concursos de obra que
involucra la rehabilitación del inmueble o bien la contratación de empresas constructoras y supervisoras. La
ejecución de la obra debe estar acorde con el proyecto ejecutivo, dentro de los parámetros técnicos y
económicos.

Con el propósito de ilustrar más claramente la metodología para el reciclaje de edificios, en el siguiente
apartado se presenta resumido el estudio de caso en el que se aplica la metodología propuesta y se obtienen
algunos resultados en el diagnóstico de un edificio que ha perdido su vigencia en el centro de la ciudad de
Toluca.

CASO DE ESTUDIO
El edificio Allende de la ciudad de Toluca, ubicado en la esquina de la calle del mismo nombre y la Av.
Hidalgo, fue considerado propicio para la aplicación de la metodología planteada, ya que se ajusta a la
problemática planteada.

Es un edificio construido a principios de la década de los ochenta, y su utilización tuvo cierto auge que
decayó a mediados de la década del dos mil y actualmente se encuentra subutilizado en más del 80% de su
área rentable.

Es un edificio de cinco niveles, construido con concreto reforzado, bajo el sistema de columnas y losa
aligerada. En los dos primeros niveles se tiene sistema de piso reticular y en los niveles subsecuentes el
sistema de piso es de losa aligerada en una sola dirección.

Arquitectónicamente es un edificio de planta alargada ya que tiene las siguientes dimensiones generales; 14m
de ancho por 80m de largo, en planta baja y primer nivel, en los niveles subsecuentes las dimensiones se
pueden redondear a 10m x 80m. ver figuras.

El inmueble consta de un solo acceso situado al centro de la fachada que consta de escaleras y un elevador
para cuatro personas.

Se aplicó la metodología propuesta obteniendo como resultado el siguiente diagnóstico, que justifica las
causas por las cuales los usuarios han dejado de tener preferencia sobre el edificio.

1.- Es un edificio habilitado para oficinas con áreas útiles superiores a 350 m2 de tal forma que no es atractivo
para pequeñas empresas, las cuales son los clientes cautivos más representativos del comercio local. En caso
de requerir rentar espacios menores habrá que implementarse zonas de circulación que disminuye el espacio
rentable cuyo costo tendrá que ser absorbido por el propietario o bien prorratearse en la renta mensual del
inquilino.

2.- No tiene espacio de estacionamiento para todo el edificio, esto limita la posibilidad de renta ya que la
mayoría de los arrendatarios requieren de al menos dos espacios de automóvil, uno para uso personal y el otro
para ofrecer a un cliente.

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3.- El análisis de ciclo de vida demuestra que el edificio se encuentra en el extremo final de la misma y si se
quiere prolongar es necesario realizar trabajos de reestructuración y cambio de uso en el inmueble.

4.- No cumple disposiciones reglamentarias de seguridad estructural, como lo demuestra el índice de daño y
el análisis estructural en condición actual, por lo que requiere trabajos de reestructuración para rigidizar el
inmueble y cumplir las disposiciones mínimas de seguridad estructural.

5.- Reglamentariamente requiere de espacios de área verde, equivalente al 30% de la superficie del predio.

6.- Requiere de escaleras exteriores de emergencia.

7.- Requiere de más espacios para circulación vertical, que pueden ser las mismas escaleras de emergencia
debidamente adaptadas.

8.- Las instalaciones eléctricas están obsoletas y las instalaciones multimedia, son inexistentes.

De esta forma se propone practicar una intervención integral al inmueble con el propósito de recuperar la
aceptación de la sociedad y de esta forma incidir en el desarrollo comercial de la zona.

En cuanto al aspecto arquitectónico, se propone un incremento en la disponibilidad de usos para la


edificación, es decir además de oficinas se propone adaptar las áreas para comercios en primer nivel, y como
instituciones de capacitación o consultorios en la segunda planta.

Así mismo se propone el uso habitacional en la última planta mediante la implementación de departamentos
de lujo tipo LOFT, que han venido representando una buena opción para este tipo de edificaciones, ya que
tienen todos los servicios disponibles con la ventaja de ubicarse en la zona centro de la ciudad.

Para reforzar y complementar la propuesta arquitectónica se propone implementar la azotea como Sun Roof o
Roof Garden, ya que representa una extensa superficie en actual desuso y sirve como centro de reunión y
posible esparcimiento para los usuarios del inmueble.

Todas estas propuestas son sustentadas en un estudio técnico estructural que se realizó a la edificación que
consistió en varias etapas:

En principio, se realizó un estudio del índice de daño utilizando el método japonés propuesto por Hirosawa et.
al. (1993). Al aplicar el método en el primer nivel de evaluación se obtuvo un índice sísmico Is = 0.021
comparado contra el índice de comparación Isc = 0.72. Se observa claramente que Is << Isc lo cual implica que
la edificación presenta una seguridad en duda, por lo que se procede a practicar un análisis más detallado
considerando las características físicas reales y condiciones actuales del edificio.

Se revisó la edificación en estado actual y bajo las condiciones de uso que presenta. Los resultados indican
que el edificio es muy flexible, debido a su propia estructuración, lo que sugiere que habrá de rigidizar la
estructura.

Con base a estos resultados y a las propuestas arquitectónicas se propuso reestructurar al inmueble de la
siguiente forma:

Se proponen dos núcleos más de escalera en la fachada posterior y un conjunto de tres muros de rigidez en el
frente, así mismo el núcleo de escaleras en la dirección corta servirá de elemento rigidizante para el control de
deformaciones del inmueble.

Con esta propuesta y considerando los usos propuestos, se realizó un análisis estructural resultando que los
desplazamientos quedan dentro de los parámetros permisibles por el reglamento y con ello prolongar la vida
útil del edificio.

Para enfatizar el concepto, se realizó un estudio que estima la vida útil del edificio, siguiendo el siguiente
procedimiento:

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XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco, Guerrero 2012.

Se realizó el análisis estructural de la edificación en estado actual bajo la presencia de los diferentes niveles
de desempeño sísmico obteniendo las curvas de fragilidad que se presenta en la figura 9, donde se observa
que para un sismo Frecuente se espera un desplazamiento máximo de 2.5cm sin embargo para un sismo
Ocasional el desplazamiento máximo esperado es de casi 9 cm mientras que hay una probabilidad del 63% de
que el desplazamiento máximo sea ese para un movimiento Raro y un 5% para el evento Extraordinario.

Curvas de fragilidad
a= 0.02035 Frecuente a= 0.10950 Ocasional
a= 0.41500 Raro a=0.80000 Extraordinario
120
Frecuencia Acumulda

100
80
60
40
20
0
0 5 10 15 20 25 30
Desplazamiento en cm

Figura 9 Curva de Fragilidad para la estructura en estado actual. Se relaciona el desplazamiento contra
la probabilidad acumulada de ocurrencia para los cuatro casos de magnitud de un sismo.

Curvas de probabilidad
a= 0.02035 Frecuente a= 0.10950 Ocasional
a= 0.41500 Raro a=0.80000 Extraordinario
70
60
50
Frecuencia

40
30
20
10
0
0 5 10 15 20 25 30
Desplazamiento en cm

Figura 10. Curva de probabilidad para la estructura en estado actual. Se muestra la mayor probabilidad
de desplazamiento ante una aceleración dada.

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Sociedad Mexicana de Ingeniería Estructural

Se sabe que los valores de los parámetros involucrados en el análisis estructural son inciertos debidos a
diversos factores como la mano de obra, variedad de usos, así como la incertidumbre que se presenta al
considerar un evento sísmico probable. Por lo que se realizó el ajuste de la curva de variabilidad a cada uno de
los factores evaluados con la simulación de Monte Carlo ya que es posible calcular las respuestas del edificio
ante un conjunto de eventos probables, ante los diferentes escenarios dentro de los cuatro niveles sísmicos de
diseño. En la figura 10, se representan los resultados obtenidos después de múltiples iteraciones considerando
diferentes características de los sismos en cada una de sus respectivas intensidades.

Nótese que para sismos Raros cuya aceleración es 0.41g el desplazamiento esperado se aproxima a 8cm. Que
sobrepasa el máximo aceptable por el reglamento. (Para el edificio en estudio, el desplazamiento medio
permisible es de 5.6cm).

También se aprecia que el rango de desplazamientos esperados para un sismo ocasional es de 2 a 8cm con
probabilidad de sobrepasar el desplazamiento medio permisible. Así mismo es posible que los
desplazamientos máximos sobrepasen el valor permisible si se presentase un terremoto extraordinario, como
lo representa la gráfica con aceleración 0.8g.

De aquí, se determina que la vida útil de la edificación se encuentra en su periodo de vida residual figura 1,
ya que los desplazamientos máximos esperados, que superan los desplazamientos permisibles entran en el
rango de probabilidades para sismos Ocasionales y sismos Raros, además de que existe una probabilidad muy
grande de que los desplazamientos se superen en caso de un terremoto Extraordinario.

Figura 11. Gráfica que muestra la posición actual de la edificación respecto al periodo de vida útil
proyectado

De ésta forma y continuando con la línea que marca la metodología planteada en el estudio del inmueble, se
proponen diferentes opciones para rehabilitar y reestructurar al inmueble, para que la estructura sea capaz de
mostrar un comportamiento dentro de los parámetros actuales establecidos.

La solución seleccionada ya se ha descrito , sin embargo en esta sección se describirá el comportamiento


estimado.

Con base en las cargas que requiere el nuevo uso propuesto y considerando los elementos estructurales
requeridos para su funcionamiento y buen comportamiento, se realiza nuevamente el estudio estructural bajo
las solicitaciones de los cuatro niveles de sismicidad estipulados.

Después de practicar el análisis sísmico modal se obtienen las curvas de fragilidad que se muestran en la
figura 12, se puede apreciar que el edificio rigidizado presentará desplazamientos menores a los permisibles
ante situaciones Frecuentes y Ocasionales, además, para el caso de sismos Raros el desplazamiento máximo

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XVIII Congreso Nacional de Ingeniería Estructural Acapulco, Guerrero 2012.

que se presenta es del mismo orden que el desplazamiento esperado en la edificación en estado actual para
sismos ocasionales.

De esta manera continuando con el modelo de simulación de Montecarlo se obtienen los resultados que se
muestran en la gráfica de la figura 13, donde se puede resaltar que existe una probabilidad del 50% de que el
desplazamiento máximo sea de 5.8cm para un sismo Raro. Así mismo el desplazamiento más probable que se
espera para un sismo extraordinario es menor que el desplazamiento esperado en la edificación actual para un
sismo ocasional.

Debido a que los sismos que presentan desplazamientos superiores a los permitidos, tienen un periodo de
retorno mayor, se puede inducir que el comportamiento estructural de la edificación será adecuado al menos
por un periodo de vida de 72 años. Lo cual implica que con las adecuaciones estructurales propuestas se
puede lograr prolongar la vida útil del Edificio estudiado.

De esta forma, se da por concluido el estudio de vida útil del edificio, en estado actual y se observa que con
las actividades propuestas, el edificio puede prologar su vida útil por lo menos otros 30 años. Manteniendo
una plusvalía para el edificio propiamente dicho, para su entorno y para el centro de la ciudad.

Se reitera el agradecimiento a la propietaria del Edificio Allende, Yolanda Hernández de Sagüez, quien
amablemente permitió aplicar la metodología propuesta.

Curvas de fragilidad
a=0.02035 Frecuente a=0.10950 Ocasional
a= 0.41500 Raro a=0.80000 Extraordinario
120

100
Frecuencia Acumulda

80

60

40

20

0
0 5 10 15 20 25
Desplazamiento en cm

Figura 12 Curva de Fragilidad para la edificación reestructurada. Nótese que el desplazamiento


máximo esperado para el sismo Ocasional es menor al máximo permitido.

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Curvas de probabilidad
a=0.02035 Frecuente a=0.10950 Ocasional
a= 0.41500 Raro a=0.80000 Extraordinario
60
Frecuencia Acumulda

50
40
30
20
10
0
0 5 10 15 20 25
Desplazamiento en cm

Figura 13 Curva de Probabilidad para la edificación reestructurada. Nótese que la probabilidad de que
se exceda el desplazamiento máximo probable es menor que para la edificación en estado actual.

CONCLUSIONES
1.- Los propósitos establecidos se cumplieron, ya que fue posible proponer una metodología para el reciclaje
de edificaciones, destacando los aspectos arquitectónicos y estructurales.

2.- El estudio de caso condujo a proponer perspectivas de inversión para un uso más productivo al actual.

3.- En esta propuesta se resalta la necesidad de la participación directa de diferentes especialistas en el


proceso de intervención de una edificación, así mismo se establece un orden metodológico para la realización
de la rehabilitación.

4.- El empleo de esta metodología se sustenta en criterios socioeconómicos que contribuyen a la unificación
de juicios entre los diferentes especialistas en la toma de decisiones de orden estético y estructural, con el
objetivo de prolongar la vida de la edificación en condiciones óptimas de uso.

5.- La aplicación de esta metodología en edificaciones subutilizadas o abandonadas puede contribuir a la


reactivación económica del inmueble, contribuyendo así a un desarrollo económico y social de la zona.

6.- En el campo de los bienes inmuebles, esta metodología puede ser una herramienta muy importante para
generar perspectivas de uso de forma más completa, considerado posibilidades integrales de reestructuración
y rehabilitación.

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RECOMENDACIONES
Se considera que la elaboración de este trabajo abre numerosas ventanas de desarrollo en distintos ámbitos de
la rehabilitación de edificios usados. Con este propósito se establecen las siguientes recomendaciones en
diferentes líneas de investigación que permitirán dar continuidad a este trabajo:

1.- La tendencia de la industria de la construcción se dirige al empleo de materiales más amigables con el
ambiente, por lo cual es necesario desarrollar elementos, técnicas y procedimientos para ejecutar las
rehabilitaciones de tal forma que cumplan los requerimientos ecológicos y puedan ser empleados por lapsos
de tiempo más prolongados.

2.- La rehabilitación de inmuebles es cada vez más importante en el desarrollo urbano de cualquier ciudad,
por lo que se sugiere difundir este tipo de trabajos con el propósito de que éstas actividades se desarrollen con
fundamentos técnicos e integrales.

3.- En virtud de que la decisión de rehabilitar una edificación se sustenta en aspectos económicos, se propone
que se desarrolle más investigación que vincule aspectos sociales y financieros dirigidos en la reutilización de
inmuebles. Ya que por un lado se mantiene un factor mercantil y por otro lado se realiza un acto de
conservación patrimonial.

4.- Se propone que las instancias de gobierno municipal, estatal y federal, realicen y promuevan acciones
encaminadas a la rehabilitación de inmuebles del siglo XX, ya que representa una alternativa de conservación
de los la infraestructura urbana, social y comercial de la ciudad, así como una forma de preservar el pasado
cercano de nuestra cultura.

5.- Esta metodología puede ser retomada por representantes del sector inmobiliario y adaptarla para que sirva
como base de trabajos de valuación de edificaciones existentes y dar proyección para proponer un uso más
acorde con la expectativa social.

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