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Según SANZ, los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base
al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse por inducción o
abstracción de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.
ROCA SASTRE dice en cuanto al concepto, que estos Principios pueden considerarse
como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios
fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral.
De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.
A. PRINCIPIO DE ROGACIÓN
1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos los
artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra dicen:
Artículo 81°
2.- Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código Civil
dice: “Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de pleno
derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan”.
B. PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos, están
determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la fecha de inscripción está
determinada por el día y hora de su presentación.
El apotegma jurídico “prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo es el más
poderoso en el Derecho), que preside a la mecánica registral, tiene particular relevancia
en el Derecho, por lo que, de acuerdo a este principio, los derechos que otorgan los
Registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la inscripción, y la
prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que el
título se presenta al Registro.
Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque establece dos
clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad Excluyente. Veamos en que
consisten.
Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La prioridad en el
tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los derechos que otorga el
registro”. La exposición de Motivos del Código Civil, dice:
Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite.
Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca, expresamente regula la
cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).
Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se
celebró el contrato de hipoteca, logra su inscripción con una fecha determinada, digamos
el 1° de diciembre de 1984, posteriormente el 15 del mismo mes un segundo acreedor
hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca, lo inscribe.
Es evidente que el primero tendrá una prioridad de rango sobre el segundo, pero nada
impide que se ceda ese rango, para que el segundo acreedor hipotecario adquiera la
calidad de preferente a efectos de cobrar previamente con el producto de realización del
bien hipotecado.
Es obvio que es lícito pactar la cesión parcial de rango o la posibilidad de que este sea
compartida, en virtud del aforismo “quien puede lo más, puede lo menos”.
Naturalmente que el caso de cesión de rango, supone para el cesionario de rango una
adquisición de preferencia hasta por el importe del crédito inscrito del cedente y no más.
“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”.
C. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación
preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a fin
de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos.
El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su artículo 2011,
que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por
lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos”.
La Exposición de Motivos del Código Civil, nos dice:
Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los criterios que el
registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de los títulos
que pretenden lograr acogida registral.
a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de
documentos notariales, el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el
cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel
adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así
como la pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.
En este sentido, se transcribe lo que enseña Cano Tello “el Registrador no examinará
nunca si la resolución judicial está bien o mal producida. No hay resolución judicial o
mandato sin jurisdicción y no hay jurisdicción sin competencia”.
Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado a
propósito de los instrumentos judiciales.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de las
inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación que tienen los
funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a todas las personas,
precisamente de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material y Formal.
2.- Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido de
las inscripciones. En la práctica; la publicidad formal puede darse de dos maneras:
Nuestro C.C. incorpora este principio en su art. 2012; “Se presume, sin admitirse prueba
en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las
inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los
respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción
sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se
relaciona con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la
Legitimación, contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de
lo Registros Públicos.
El Art. VII del Título Preliminar acotado, expresa: Los asientos registrales se presumen
exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este
Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el Art. 2015 del Código
Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito o
se inscriba el derecho de donde emane”. Este principio tiene su antecedente en el art. 20
de la Ley Hipotecaria Española, que en
forma más explícita expresa: “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren,
transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre
inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que
otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar
inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o
gravamen, los Registros denegarán la inscripción solicitada”. Roca Sastre, al comentar
este artículo, en su Derecho Hipotecario II Tomo, dice que el principio de tracto sucesivo
tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho
inmobiliario Registral material, sino formal, ya que pertenece al procedimiento de
inscripción y se dirige al Registrador pues, dicho artículo 20, acotado, no predica efectos
de las inscripciones que se dirige al Registrador mandándole que cierre el libro de
inscripciones a todo título que pretenda su inscripción no cumpla el tracto sucesivo. Por
otra parte, el mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene aplicación
general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener acceso al Registro
de la propiedad, tanto se deriva de negocio jurídico, aunque éste se produzca a través de
procedimientos de premio civil o fiscal, como si tiene lugar por sentencia judicial,
expropiación forzosa, accesión, ocupación, etc. Pero, dicho principio no rige para la
inscripción de obra nueva.
García Coni, en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende por tracto el
espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre dos momentos. Si el
recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se efectúa ininterrumpidamente,
el tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad impide la inscripción de
derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo como correlato-se opone a que se
acepte “como realidad jurídica extrarregistral” el contenido de documento en que
aparezca “como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción
precedente”, por cuanto no debe alterarse la secuencia transmitiva y “de los asientos
existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los demás derechos
registrados”.
Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto abreviado.
Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada transmisión inmobiliaria
origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos transferencias simultáneas
se unifiquen en un solo asiento o motiven dos asientos inmediatamente consecutivos.
Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta estamos
ante un caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo dentro del proceso
enajenativo-inscriptivo. El tracto abreviado no es una excepción sino una modalidad del
tracto continuo, pues este se cumple partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar,
directa o indirectamente, al sustituto que será legitimado por el Registro.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad es
expresión que denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un
designio de concreción, especificación o determinación.
Es en virtud de este Principio que n nuestra técnica registral se abrirá especial para cada
bien aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá una partida por cada
declaratoria de herederos, por cada testador; por cada sociedad que se inscriba, pues,
dicho principio determina que cada inscripción se haga por partida separada, con el
objeto de individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.
Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que otorgan los Registros
Públicos están determinados por el momento de su presentación; pero a la ley no le es
suficiente el solo hecho de la presentación con anticipación; sino,
Además, debe reunir otros requisitos, los que están contenidos en el {Principio de Fe
Pública Registral que analizaremos a continuación.
Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos; pero con un criterio más amplio en el
artículo 2014 del Código Civil cuando expresa:
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en
le Registro aparece con facultad para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito
su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de
causas que no consten en los Registros Públicos”.
“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro”.
Este principio es copia fiel del contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria Española
de 8 de febrero de 1946, con excepción del tercer párrafo que expresa: “Los adquirentes
a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o
transferente”. Este tercer párrafo no se incluye en el referido artículo 2014.
Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la niegue,
tiene la obligación de probarlo. En otras palabras, la carga de la prueba corre respecto
de aquel que niega la buena fe. El tercero se encuentra en una situación muy cómoda,
porque la ley le reputa de buena fe; es decir, que ha contratado bajo la fe del Registro.