Jl.

Nani Wartabone

Di apit oleh beberapa perdangan

dan jasa milik pengusaha
seperti,hotel horizon, cafesera
bakery, dan galeri indosat.

Jl. Cenrawasih - Jl. Nani

Wartabone

Berdekatan dengan tugu

patung saronde, SPBU, istana
disk komputer,dan beberapa
SITE PLAN rumah warga sekitar.

Jl. Nani Wartabone

Yang berdekatan dengan

indomobil nissan datsun
gorontalo, dan dealer suzuki
gorontalo, dan beberapa
perdagangan warga sekitar

Jl. Nani Wartabone

Yang diapit oleh beberapa bank

muamalat, RM, dan rumah warga

SAYA MEMILIH
SITE 1

Jl. Sultan Botutihe dan Jl. Nani

Wartabone
Kota Timur – Kota Gorontalo
Yang di apit oleh gorontalo Mall,
masjid baiturrahim,dan rumah warga
Gambaran Umum Kawasan
Masjid Besar
Tapak/Site Gorontalo Mall
Pertokoan
Baiturahim Permukiman

Rumah Makan Pertokoan Rumah Makan

ANALISA TAPAK

Nama Proyek : Kantor Sewa

Tema : Arsitektur High Tech
U
Lokasi : Jl. Nani Wartabone - Jl. Sultan Botitihe
Kota Timur – Kota Gorontalo
Sifat Proyek : Fiktif
Peruntukan Lahan : Perdagangan & Jasa serta Perkantoran
Sasaran : Kalangan bisnis, umum dan wisatawan
Luas lahan : 9135 m2
KDB : 40%
KLB :3
GSB : 6-8 m
Tipe Bangunan : Tunggal
Ketinggian Bangunan : 20 lantai
Kepemilikan : Swasta
Fasilitas :
 Bisnis center ( Perkantoran )
 Mall
 Restoran / Café
 Fitness center
 Healt center
 Exhibition
 Service area
 Dan ruang penunjang lainya.
ZONING

PRIVAT

PUBLIK
GUBAHAN MASSA BANGUNAN
 ANALISA PERANCANGAN

A. Analisa non Fisik

Analisa non fisik meliputi analisa mengenai pelaku, pengguna, dengan tujuan dan
kegiatannya, meliputi juga kebutuhan ruang, besaran ruang yang dibutuhkan untuk
mewadahi kegiatannya.

1. Analisa Pelaku Kegiatan

Pelaku kegiatan dalam Kantor dengan pendekatan arsitektur High-Tech ini

dapat dibagi menjadi beberapa bagian, yaitu :

a. Penyewa
Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap
setiap hari melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa.
Penyewa kantor sewa biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal yang
bergerak di bidang konstruksi, properti, akuntan, hukum, asuransi, perbangkandan
jasa perdagangan.
Berdasarkan surve lapangan, penyewa dalam satu gedung kantor sewa
yang ada di Jakarta pada umumnya bergerak dalam bidang yang berbeda-beda,
namun ada juga yang satu jenis.
b. Pengelola
Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas
pengelolaan, baik management maupun operasional teknis dalam usaha
penyewaan ruang dalam bangunan tersebut.
c. Pengunjung
 Yang melakukan hubungan bisnis dan perdagangan dengan pihak yang
menyewa bangunan tersebut.
 Yang mengunjungi fasilitas-fasilitas yang ada.
 Personil / tamu / pengunjung perorangan maupun kelompok.
2. Analisa Karakter pelaku kegiatan
Karakter pelaku kegiatan pada Kantor sewa dan Pusat Hiburan ini di tentukan
berdasarkan latar belakang kebangsaan dan tingkat ekonomi.
a. Kebangsaan
Penyewa atau pengunjung Kantor sewa terdiri dari :
 Bangsa Asing
Umumnya mereka bekerja pada perusahaan joint, antara perusahaan asing dan
perusahaan lokal.
 Bangsa Indonsia ( lokal )
Adalah mereka yang bekerja pada perusahaan penyewa, pengelola bangunan,
pusat hiburan atau ruang lainya.

b. Tingkat Ekonomi
Pelaku kegiatan Kantor sewa terdiri dari :
 Tingkat Ekonomi Atas
Mereka yang berprofesi sebagai executiv officer atau pimpinan perusahaan
dan pengunjung.

 Tingkat Ekonomi Menengah

Mereka yang berprofesi sebagai karyawan dari perusahaan penyewa dan
pengunjung fasilitas lainya.
 Tingkat Ekonomi Bawah
Karyawan dari perusahaan pengelola, seperti clening service, security, dll
Untuk mewujudkan suatu perencanaan yang baik, perlu dianalisa perilaku
kegiatan, pelaku atau pemakai yang akan ditampung, yang pada akirnya akan
menghasilkan produk berupa ruangan yang sesuai dengan fungsinya.

Analisa Jenis Kegiatan

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan di Kantor sewa ini secara garis besar dapat
dibagi sebagai berikut :
a. Penyewa
Kegiatan yang dilakukan adalah :
 Datang
 Parkir
 Masuk ke bangunan, menuju r.kerja
 Bekerja, rapat, aktifitas lainya
 Istirahat, makan, minum dan buang air
 Pulang
Penyewa kantor biasanya melakukan aktifitas kegiatan yang rutinitas sama setiap
harinya.

Skema alur sirkulasi Penyewa

 b. Pengelola
Kegiatan yang dilakukan adalah :
 Datang Parkir
 Masuk ke bangunan, menuju r.kerja
 Bekerja,melakukan kegiatan adminitrasi, kegiatan pengawasan, kegiatan
perawatan.
 Istirahat, makan, minum, buang air
 Pulang

Skema alur sirkulasi Pengelola

c. Pengunjung
Kegiatan yang dilakukan adalah :
 Datang Parkir
 Masuk ke bangunan
 Melakukan / memenuhi :
o Tugas / keperluan, pertemuan, rapat , dll
o Kegiatan khusus
o Fitness, check up, makan, minum, istirahat
 Pulang

Skema alur sirkulasi Pengunjung

 Analisa Kebutuhan Parkir
Kegiatan-kegiatan di atas tersebut membutuhkan ruang yang memilik
persyaratan ruang menurut jenis kegiatan yang di lakukan seperti, parkir kendaraan.
Kebutuhan parkir kendaraan ini dapat diperhitungkan dari jenis kegiatan yang
ditampung yaitu kantor sewa. Melihat bentuk tapak dan jumlah ketinggian bangunan
sangat tidak mungkin hanya menyediakan area parkir di luar bagunanan saja,
sehingga diperlukan area khusus untuk parkir kendaraan seperti area basement.

Analisa Kebutuhan Ruang

Dengan penjabaran analisa pelaku dan aktivitas dalam kantor sewa, maka
didapatlah kebutuhan ruang yang dapat menampung seluruh kegiatan tersebut.
Kebutuhan ruang dalam kantor sewa ini dipengaruhi oleh jenis perusahaan
yang akan menempati kantor sewa tersebut. Penyewa kantor merupakan perusahaan
asing maupun lokal yang bergerak dibidang konstruksi, properti, asuransi, perbankan,
hukum dan jasa perdagangan. Dari hasil studi perusahaan penyewa kantor sewa yang
ada di Jakarta pada umumnya termasuk dalam jenis kantor “Top Management“ atau
dengan sistem pembagian per-devisi menurut jenis pekerjaannya.

1. Analisa Kebutuhan Ruang Penyewa

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

Parkir Komunikatif,

1 Kendaraan Tempat parkir disiplin , terkontrol

Semi formal,

Masuk ke Pedestrian, Drop off interaktif,

2 dalam kantor , Main entrance. komunikatif

Mencari

Informasi, Semi formal,

bertemu interaktif,
3 dengan tamu Lobby, Receptionist komunikatif

Semi formal,

Bekerja / interaktif,

4 adminitarsi R.kerja komunikatif

Menyimpan Gudang, r.clening Non formal, disiplin

5 barang Service terkontrol

Buang air kecil

/ besar cuci

6 muka / tangan Lavatory / toilet Non formal

Makan /

minum & Restaurant, Café Non formal, santai

7 istirahat shop rekreatif

8 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal

Hall , koridor, Semi formal,

9 Interaksi sosial balkon, pantry interaktif,

2. Analisa Kebutuhan Ruang Pengelola

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

Parkir Komunikatif,

1 Kendaraan Tempat parkir disiplin , terkontrol

Semi formal,

Masuk ke Pedestrian, Drop interaktif,

2 dalam kantor off , Main entrance. komunikatif

Semi formal,

Bekerja / interaktif,

3 adminitarsi R.rapat komunikatif

Semi formal,

interaktif,

4 Bekerja R.kerja komunikatif

Menyimpan Gudang, r.clening Non formal, disiplin

5 barang Service terkontrol

Buang air kecil

/ besar cuci

6 muka / tangan Lavatory / toilet Non formal

Makan /

minum & Restaurant, Café Non formal, santai

7 istirahat Shop rekreatif

8 Beribadah Mushola / r.sholat Non formal

Non formal, disiplin

9 Pengamanan R.kontrol, security terkontrol

3. Analisa Kebutuhan Ruang Pengunjung / Tamu Kantor

No Aktifitas Kebutuhan Ruang Karakter Ruang

Parkir Komunikatif,
1 Kendaraan Tempat parkir disiplin , terkontrol

Semi formal,

Masuk ke Pedestrian, Drop interaktif,

2 dalam kantor off , Main entrance komunikatif

Mencari

Informasi, Semi formal,

bertemu Lobby, interaktif,

3 dengan tamu Receptionist komunikatif

Pertemuan Semi formal,

4 bisnis R.rapat interaktif,

Olah raga,

check up Semi formal,

kesehatan Fitness center, healt interaktif

5 center

Analisa Organisasi Ruang

Organisasi ruang diperlukan bertujuan agar dalam perancangan Kantor sewa
ini menghasilkan hubungan ruang yang sesuai dengan fungsi masing-masing ruang.
4. Ruang Penyewa

5. Ruang Pengelola
 Analisa kebutuhan dan luasan ruang
Dengan penjabaran analisa kebutuhan ruang dan studi perbandingan
prosentase pemakaian ruang maka kebutuhan ruang dan luasan ruang dapat dijabarkan
sebagai berikut :
a. Presentase penggunaan ruang

Luas lahan : 9135 m2

Kdb ( 40 % ) : 3654 m2

Klb ( 3 ) : 3 x 9135 m2 = 27405 m2

Perbandingan pemakaian ruang antara kantor sewa dan komersial adalah 60%
untuk kantor sewa dan 40% untuk komersial.
b. Presentase penggunaan ruang parkir
Standart kantor sewa 100m2 / mobil, 42.000 m2 : 100 m2 = 420 mobil, sedangkan
standart untuk podium /cafe 60 m2 / mobil, 14.400 m2 : 60 m2 = 240 mobil.
Maka jumlah total mobil 420 + 240 = 660 mobil. Kebutuhan luas parkir / mobil =
30 m2, jadi kebutuhan luas parkir keseluruhan 660 mbl x 30 m2 = 19.800 m2.
Parkir di luar gedung adalah 70% dari luas lahan yang tersisa, 70% x 7200 m2 =
5.040 m2. Parkir dalam gedung adalah 19.800 m2 – 5.040 m2 = 14760 m2 (
diasumsikan 3 lapis basement ).
 c. Tabel Perhitungan luasan ruang (Podium)
 Kebutuhan luas ruang Cafe, fitnes center, healt center dan kantor sewa

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber

1 Teras / lobby 60 m2 3 180 m2 1,2-2 m2/org AD

2 Lobby utama 430 m2 1 430 m2 1,2-2 m2/org SB

3 Exibition car/hall 1000 m2 1 1000 m2 1,4-1,7 m2/org AD

4 Exibition hall 225 m2 2 450 m2 1,4-1,7 m2/org AD

5 Reception 5 m2 1 5 m2 SB

Metting room

6 large 100 m2 3 300 m2 2 m2/org SB

Metting room
7 medium 40 m2 3 120 m2 2 m2/org SB

8 R.Adminitrasi 60 m2 1 60 m2

9 R.Pengelola 125 m2 1 125 m2 6 m2/org SB

10 Retail space 50 m2 12 600 m2 48 m2/ kios SB

11 Restauran 100 m2 12 1200 m2 1,4-1,7 m2/org AD

12 Café 40 m2 8 320 m2 1,4-1,7 m2/org AD

13 Café large 115 m2 4 460 m2 1,4-1,7 m2/org AD

14 Gym / Fitness 100 m2 4 400 m2 1,8 m2/org AD

15 Healt center 300 m2 2 600 m2 2 m2/org AD

( Large space )

16 Office 250 m2 6 1500 m2 > 150 m2/unit BK

17 Core 300 m2 3 900 m2 AD

18 Toilet wanita 15 m2 15 225 m2 2,25 m2/org AD

19 Toilet pria 15 m2 15 225 m2 2,25 m2/org AD

20 Janitor 10 m2 6 60 m2 2 m2 SB

21 Tangga 20 m2 6 120 m2 15 m2 SB

22 Escalator 65 m2 6 390 m2 SB

23 R.pengelola 130 m2 1 130 m2 6 m2/org SB

24 ATM galery 2 m2 4 8 m2 2 m2 SB

Lounge /

25 R.tunggu 50 m2 2 100 m2 2 m2/org AD

26 Hall 315 m2 1 315 m2 2 m2/org AD

27 R.security 2 m2 3 6 m2 SB

Sirkulasi /

28 koridor/lobby lift 795 m2 4781 m2

sub total 14.400 m2

 Kebutuhan luas ruang Kantor Sewa (Tower office)

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber

R.Group kerja /

Kerja ( Medium

1 space ) 110 m2 120 13200 m2 41-150 m2/unit BK

R.Group kerja /

Kerja ( Large

2 space ) 220 m2 75 16500 m2 > 150 m2/unit BK

3 ATM galery 2 m2 3 6 m2 2 m2 SB

4 Core 300 m2 28 8400 m2 AD

5 Restaurant 100 m2 8 800 m2 1,4-1,7 m2/org AD

6 Mushola 30 m2 2 60 m2 1,2 m2/org AD

7 R.foto copy 5 m2 2 10 m2 SB

Lounge /

8 R.tunggu 25 m2 2 50 m2 2 m2/org AD
9 R.security 2 m2 1 2 m2 SB

10 Sirkulasi/koridor 2972m2 1 2972m2

sub total 42.000m2

 Kebutuhan luas ruang Basement ( Penunjang )

No Jenis ruang Luas Jumlah Total Standar Sumber

Perda

1 Car parking 30 m2 613 18.390 m2 30 m2/mbl DKI

2 Driver waiting room 20 m2 3 60 m2 SB

3 Genset room 45 m2 1 45 m2 SB

4 Trafo room 30 m2 1 30 m2 SB`

5 Panel room 50 m2 1 30 m2 SB

6 Storage room 30 m2 4 120 m2 SB

7 STP room 160 m2 2 320 m2 ST

8 GWT room 160 m2 2 320 m2 ST

9 Security room 70 m2 2 140 m2 SB

10 Fan room 6 m2 3 6 m2 SB

11 Pump room 50 m2 1 50 m2 SB

12 Core 335 m2 3 1005 m2

13 IBS room 70 m2 1 70 m2
14 Mushola 85 m2 2 170 m2 1,2 m2/org ST

15 Lobby lift 90 m2 3 270 m2 SB

16 AHU 110 m2 1 110 m2 SB

17 Sirkulasi + Ramp 2864 m2 2864 m2

sub total 24.000 m2

Keterangan :

AD : Architects’s Data – Ernst Neufert.

ST : Standar perancangan atas dasar prinsip modular. SB : Studi Banding.

BK : ( Buku ) Marlina, Endy, 2008, Panduan Perancangan Bangunan

Komersial