BAB I

PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang

Rusunami Bandar Kemayoran adalah Rumah Susun Sederhana Milik yang dibangun oleh
Perum Perumnas. Saat ini sudah terbangun 4 tower dari 5 tower yang direncanakan. Dari 4 tower,
2 tower yaitu tower A2 dan tower A3 sudah beroperasi dan dikelola oleh Perumnas Regional
Rusunawa. Mengacu pada BRP Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3 tahun 2012, berikut
ini rincian tipe dan peruntukan unit-unit Rusunami Bandar Kemayoran:
Tabel 1.1 Tipe dan Peruntukan unit Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 dan A3.
TOTAL
LUAS LANTAI/
JLH LUAS
NO. TIPE/ TOWER UNIT
UNIT LANTAI
(m²/ unit)
(m²)
UNIT AKAN DIJUAL DI TAHUN KE 5:
1 Unit Usaha Kios Lt. 1 (Twr A2) 25 19.41 485
2 Unit Usaha SD Lt. 1 (Twr A3) 1 729.24 729
3 Unit Usaha TK Lt. 1 (Twr A3) 1 141.66 142
4 Unit Usaha Lt. 2 ( Twr A2 & A3) 40 32.20 1.288
5 Hunian Sewa yang akan dijual Lt. 3 (Twr A2 & A3) 40 32.20 1.288
6 Hunian Sewa yang akan dijual Lt. 4 (Twr A2 & A3) 30 32.20 966
UNIT HUNIAN SUBSIDI 144 JT
1 Hunian Lt. 4 ( Twr A2) 10 32.20 322
2 Hunian Lt. 5 s/d 20 640 32.30 20.608
JUMLAH 787 25.828

Di dalam pengelolaannya ada beberapa permasalahan seperti:

1. Penghuni Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3 memberikan somasi kepada Perum
Perumnas sebagai pengelola akibat pengelolaan bangunan yang buruk.
2. Perum Perumnas mengalami kerugian dalam pengelolaan bangunan dan sarana prasarana
Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3 dengan potensi kerugian sepanjang tahun 2017
mencapai Rp 474.508.459,92.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 1
 Kondisi Rusunami Bandar Kemayoran dapat dilihat pada gambar di bawah ini:

Gambar 1.1 Kondisi Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 2
 Kondisi diatas membuat warga memberikan somasi kepada Perum Perumnas sebagai pengelola.

Gambar 1.2 Somasi Warga Kepada Pengelola.

I.2 Permasalahan
Bagaimana cara agar dapat mengelola bangunan dengan baik dan terencana sehingga
dapat memberikan pelayanan yang maksimal dan tidak mengalami kerugian secara finansial.

I.3 Tujuan
Berdasarkan latar belakang dan permasalahan yang ada, maka tujuan dari penulisan ini
adalah:
1. Memberikan masukan berupa perencanaan kegiatan pengelolaan agar dapat dikontrol
segala kegiatannya untuk memberikan pelayanan yang maksimal dan menghindari
kerugian.
2. Mengendalikan biaya pengelolaan gedung khususnya Rusunami Bandar Kemayoran agar
tidak terjadi kerugian.

I.4 Manfaat
Manfaat penulisan ini diharapkan dapat meningkatkan kualitas pengelolaan bangunan
oleh Perum Perumnas sehingga nama Perum Perumnas baik di mata pelanggan dan rekanan.

I.5 Diagram Alir

Diagram alir penulisan ini dapat dilihat pada diagram berikut:

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 3
 DIAGRAM ALIR

LATAR BELAKANG
1. Penghuni Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3 memberikan somasi kepda Perum Perumnas sebagai pengelola
akibat pengelolaan bangunan yang tidak memuaskan.
2. Perum Perumnas mengalami kerugian dalam pengelolaan bangunan dan sarana prasarana Rusunami Bandar Kemayoran
Tower A2 & A3 dengan potensi kerugian mencapai Rp 474.508.459,92 hingga akhir tahun 2017.

PERMASALAHAN
Bagaimana cara agar dapat mengelola bangunan dengan baik dan terencana
sehingga dapat memberikan pelayanan yang maksimal dan tidak mengalami
kerugian secara finansial.

PENGAMATAN LANGSUNG:
1. Melihat langsung kondisi Rusunami Bandar
Kemayoran Tower A2 & A3.
2. Melihat dari data keuangan Rusunami Bandar
Kemayoran Tower A2 & A3
PENGUMPULAN DATA:
1. SOP Regional Rusunawa
2. Buku Rencana Proyek Rusunami Bandar Kemayoran
Tower A2 & A3.
3. Laporan Keuangan Rusunami Bandar Kemayoran Tower
A2 & A3.
4. Lola rutin Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3.

Analisa berdasarkan permasalahan dengan metode

tertentu

Rekomendasi perbaikan atas permasalahan Rusunami Bandar

Kemayoran

Gambar 1.3 Diagram Alir.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 4
I.6 Ruang Lingkup
Ruang lingkup atas Forum Karya Inovasi untuk mengendalikan pengelolaan bangunan dan
sarana prasarana ini antara lain sebagi berikut:
1. Prioritas pembahasan masalah ditekankan pada upaya pengendalian kegiatan
pemeliharaan bangunan dan sarana prasarana Rusunami Bandar Kemayoran.
2. Pembahasan atas Forum Karya Inovasi ini lebih kepada perencanaan pemeliharaan
bangunan agar dapat dikelola dengan baik sehingga dapat memberikan pelayanan
maksimal.
3. Pembahasan atas biaya operasional Rusunami Bandar Kemayoran yang tidak sebanding
dengan biaya service charge yang diperoleh dari penghuni.
4. Pembahasan ini menghasilkan tentang proses pengelolaan bangunan dan analisa akan
biaya operasional Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3.

I.7 Metode Pembahasan

Metode pembahasan yang digunakan dalam Forum Karya Inovasi ini terdiri dalam
beberapa metode, antara lain:
1. Metode deskriptif, yaitu metode dengan melakukan pengumpulan data yang diambil dari
biaya lola rutin bulanan divisi pemeliharaan dan data keuangan dari divisi keuangan
regional rusunawa.
2. Metode dokumentatif, yaitu metode dengan cara melihat langsung kegiatan pemeliharaan
di lokasi Rusunami Bandar Kemayoran.
3. Metode analisis, yaitu metode dengan menganalisis data-data yang telah terkumpul dari
hasil observasi data meupun pengamatan langsung di lapangan.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 5
 BAB II
ANALISIS PERMASALAHAN (SWOT)

II.1 Definisi Analisa SWOT

Analisa SWOT adalah metode perencanaan strategis yang digunakan untuk mengevaluasi
kekuatan (strengths), kelemahan (weaknesses), peluang (opportunities), dan ancaman (threats)
dalam suatu proyek atau suatu spekulasi bisnis. Keempat faktor itulah yang membentuk akronim
SWOT (strengths, weaknesses, opportunities, threats). Proses ini melibatkan penentuan tujuan
yang spesifik dari spekulasi bisnis atau proyek dan mengidentifikasi faktor internal dan eksternal
yang mendukung dan tidak dalam mencapai tujuan tersebut.

Gambar 2.1 SWOT ANALYSIS.

Analisa SWOT dapat diterapkan dengan cara menganalisa dan memilah berbagai hal yang
mempengaruhi keempat faktornya, kemudian menerapkannya dalam matrik SWOT, yang
aplikasinya adalah bagaimana kekuatan (strengths) mampu mengambil keuntungan (advantage)
dari peluang (opportunities) yang ada, bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang
mencegah keuntungan (advantage) dari peluang (opportunities) yang ada, selanjutnya bagaimana
kekuatan (strengths) mampu menghadapi ancaman (threats) yang ada, dan terakhir adalah
bagaimana cara mengatasi kelemahan (weaknesses) yang mampu membuat ancaman (threats)
menjadi nyata atau menciptakan sebuah ancaman baru.
(Sumber:https://id.wikipedia.org/wiki/Analisis_SWOT, diakses tanggal 24 Mei 2017)

II.2 Strategi SWOT

Strategi SWOT merupakan strategi berpikir yang penting, untuk mengetahui secara jelas
tentang apa tujuan perubahan kunci dan dengan analisa SWOT dapat mengetahui perkiraan
mengenai kapasitas internal dan external dalam membantu mengidentifikasi. Hal ini dapat

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 6
mengidentifikasi sumber masalah dan sekaligus solusi untuk mengatasinya. Dalam membuat
strategi SWOT, maka disusun beberapa faktor yang mempengaruhi Forum Karya Inovasi ini, yaitu
sebagai berikut:
Tabel 2.1 Strategi SWOT.
Strengths Weaknesses
 Perum Perumnas sudah  Kurangnya pengalaman
memiliki unit kerja khusus dalam mengelola bangunan
untuk building secara profesional pada
management, yaitu karyawan.
Perumnas Regional  Sistem pengelolaan
STRATEGI SWOT
Rusunawa. bangunan masih secara
 Secara kuantitas SDM sudah manual.
cukup.  Pengelolaan Rusunami
 Sudah memiliki SOP tentang Bandar Kemayoran Tower
pengelolaan bangunan dan A2 dan A3 saat ini
sarana prasarana. mengalami kerugian.
Opportunities Strategi S-O Strategi W-O
 Perum Perumnas memiliki  Perumnas Regional  Perlu adanya standarisasi
beberapa proyek high rise Rusunawa menjadi unit kemampuan karyawan
building yang bakal dikelola. kerja yang profesional dengan diadakan pelatihan
 Perumnas mendapat dalam mengelola bangunan secara berkala.
penugasan untuk dan sarana prasarana.
pengelolaan Rusunawa milik  Perbaikan SOP pengelolaan
Kementrian PU. bangunan dan sarana dan
prasarana sesuai dengan
standar Kementrian PU.
Threats Strategi S-T Strategi W-T
 Tingkat kepuasan pelanggan  Perbaikan SOP pengelolaan  Pembuatan jadwal kegiatan
yang buruk dapat merusak bangunan dan sarana dan pengelolaan bangunan dan
nama Perum Perumnas prasarana sesuai dengan sarana prasarana.
Ketidakmampuan standar Kementrian PU.  Perlunya analisa ulang
mengelola bangunan secara terhadap tarif service
profesional akan membuat charge Rusunami Bandar
kesulitan dalam Kemayoran Tower A2 dan
menghadapi persaingan A3.
bisnis.

Berdasarkan tabel analisa strategi SWOT, memperoleh beberapa strategi yang dapat dijadikan
sebagai rekomendasi perbaikan proses pengelolaan bangunan dan sarana prasarana guna upaya
memberikan pelayanan yang maksimal dan mengendalikan biaya pengelolaan bangunan dan
sarana prasarana.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 7
 BAB III
TINJAUAN TERHADAP SOLUSI

Keberadaan sebuah gedung bagi perusahaan merupakan aset yang berharga dan vital,
oleh karena itu pengelolaannya haruslah mendapat perhatian khusus.

III.1 SOP Pengelolaan Bangunan dan Sarana Prasarana

Berdasarkan Standard Operation Procedure (SOP) Perum Perumnas dengan nomor
dokumen SOP-GMR-08-7, nomor edisi 0, Revisi ke-0, tanggal berlaku 21 Juli 2014, halaman 6 & 7
dari 15, dijelaskan proses pemeliharaan rutin sebagai berikut:

Gambar 3.1 Standard Operation Procedure Perum Perumnas dengan nomor dokumen SOP-GMR-
08-7, nomor edisi 0, Revisi ke-0, tanggal berlaku 21 Juli 2014, halaman 6 & 7 dari 15.

Pada prosedur tersebut dijelaskan proses pemeliharaan bangunan sarana dan prasarana.
Namun proses tersebut masih terlalu umum, sehingga seharusnya dapat dikembangkan secara
lebih detail hingga adanya penjadwalan dari setiap kegiatan agar setiap kegiatan pemeliharaan

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 8
 dapat dikontrol dan dimonitoring dan juga dapat diperhitungkan biaya operasional dengan lebih
akurat.
Building management merupakan suatu kegiatan pengelolaan suatu gedung/ bangunan
(common area), dengan tujuan agar gedung/ bangunan tersebut dapat berfungsi sebagaimana
mestinya sehingga menimbulkan rasa aman dan nyaman bagi penghuni/ tenant yang ada di
dalamnya.
Pemeliharaan merupakan suatu kegiatan yang dilakukan untuk menjaga, memperbaharui
atau meningkatkan setiap fasilitas layanan dan lingkungan gedung yang memenuhi standar yang
berlaku dan juga untuk mempertahankan kegunaan dan nilai gedung.
Langkah-langkah dalam pemeliharaan gedung adalah sebagai berikut:
1. Perencanaan
Pekerjaan pemeliharaan harus direncanakan dengan matang sehingga tidak mengganggu
operasional kegiatan gedung.
2. Pelaksanaan
Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan standar pekerjaan dan program kerja yang telah
direncanakan.
3. Pelaporan/ Pencatatan
Semua pekerjaan harus dicatat apabila sudah selesai dikerjakan agar histories peralatan dapat
terdeteksi.
4. Analisa
Pelaporan/ pencatatan juga dipergunakan untuk dapat melakukan analisa bagi perencanaan di
masa yang akan datang.
Jika dibandingkan dengan kondisi di lokasi Rusunami Bandar Kemayoran, langkah-langkah
pemeliharaan gedung seperti yang tertera di atas belum diaplikasikan dengan baik dimana seluruh
kegiatan belum terjadwal sehingga sulit dikendalikan dan mengakibatkan menurunnya kualitas
pelayanan dan juga mengakibatkan kerugian secara finansial. Maka untuk memperbaiki sistem
yang ada, langkah-langkah yang harus dilakukan adalah:
1. Mempelajari Building Facilities System
2. Mempelajari Operation Manual
3. Mempelajari General Spesification
4. Menyusun Jadwal Program Maintenance
Berikut ini contoh perencanaan program preventive maintenance yang bisa diterapkan di
Rusunami Bandar Kemayoran:

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 9
Gambar 3.2 Perencanaan Program Preventive Maintenance Sampoerna Strategic Square.

Dengan adanya penjadwalan preventive maintenance seperti itu maka segala kegiatan
pengelolaan dapat dengan mudah dikendalikan. Penjadwalan seperti ini bisa diterapkan di
Rusunami Bandar Kemayoran.
Berikut ini perencanaan program preventive maintenance yang bisa diterapkan di Rusunami
Bandar Kemayoran Tower A2 & A3.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 10
 Tabel 3.1 Perencanaan Program Preventive Maintenance Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2
& A3.
JAN JUN DES
No Item Pekerjaan Frekuensi
1 2 3 4 5 23 24 25 26 49 50 51 52
1 MECHANICAL
1.1 PEMELIHARAAN POMPA
1.1.1 Pemeriksaan Pompa Harian
1.1.2 Pembersihan Pompa Bulanan
1.1.3 Pemberian Grease (Gemuk) Bulanan
1.1.4 Penggantian Bearing Motor & Pompa 3 Bulanan
1.2 PEMELIHARAAN AC SPLIT
1.2.1 Service AC Split 3 Bulanan
1.3 PEMELIHARAAN CHILLER
1.3.1 Service Rutin 3 Bulanan
1.3.2 Schelling Tahunan
1.4 PEMELIHARAAN AHU
1.4.1 Pemeriksaan Rutin 3 Bulanan
1.5 SEWAGE TREATMENT PLANT (STP)
1.5.1 Pembersihan bak Kontrol (B3) Harian
1.5.2 Pembersihan Komunitor dll Bulanan
1.5.3 Pembersihan Grease (Gemuk) Bulanan
Pemberian Chemical (HCL, Soda Api,
1.5.4
Kaporit, Asam Sulfat) Bulanan
1.5.5 Ganti B Belt 3 Bulanan
1.5.6 Oli Pompa 3 Bulanan
1.5.7 Ganti Bearing Motor & Pompa 6 Bulanan
1.5.8 Pengurasan Lumpur STP 5 Tahunan
1.6 WATER TREATMENT PLANT (WTP)
1.6.1 Pembersihan Bak Penampung Bulanan
1.6.2 Pembersihan Bak Chemical Bulanan
1.6.3 Pembersihan Filter Bulanan
1.6.4 Penggantian Media Filter Tahunan
Pemberian Chemical (PAC, NAOH, SPO
1.6.5
(Kaporit) Tahunan
1.6.6 Beckwhose Mingguan
1.7 PEMELIHARAAN LIFT
1.7.1 Pembersihan Rutin Kabin Harian
1.7.2 Pembersihan Rutin Atas Sangkar Bulanan
1.7.3 Pembersihan Rutin Rel Pintu Bulanan
1.7.4 Service Check Level Pintu Bulanan
1.7.5 Service Check Olie & Panel Utama Bulanan
1.8 PEMELIHARAAN GONDOLA
1.8.1 Preventive Bulanan
1.8.2 Service 3 Bulanan

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 11
1.9 PEMELIHARAAN INSTALASI PIPA
1.9.1 Pembersihan 3 Bulanan
Pembuangan Air di Instalasi Pipa
1.9.2
Hydrant 3 Bulanan
Pemberian Soda Api/ Spiral Coring/
1.9.3
Pipe Cleaning untuk Instalasi Air Kotor 6 Bulanan
1.9.4 Pengecatan Tahunan
PEMELIHARAAN ROOF & GROUND
1.10
TANK
1.10.1 Pembersihan Roof Tank 6 Bulanan
1.10.2 Pembersihan Ground Tank Tahunan
1.11 BAK KONTROL
1.11.1 Pembersihan Bulanan

2 ELECTRICAL
2.1 PEMELIHARAAN LAMPU TAMAN
2.1.1 Check Connection Harian
2.1.2 Pembersihan Cover Lampu Bulanan
2.1.3 Pembersihan Panel Lampu Bulanan
2.2 PEMELIHARAAN INSTALASI LISTRIK
2.2.1 Check Connection Harian
2.2.2 Pembersihan Cover Lampu 3 Bulanan
2.3 PEMELIHARAAN PANEL LISTRIK
2.3.1 Pembersihan Bulanan
2.3.2 Check Connection Ampere Bulanan
2.3.3 Check Connection Tegangan Bulanan
2.3.4 Infrared 6 Bulanan
2.4 PEMELIHARAAN PANEL ALARM
2.4.1 Check Connection Bell Bulanan
2.4.2 Check Connection Heat Detector Bulanan
2.4.3 Check Connection Smoke Detector Bulanan
2.4.4 Check Connection Panel MCFA Bulanan
2.4.5 Pembersihan 6 Bulanan
2.5 PEMELIHARAAN GENSET
2.5.1 Pengecekan ACCU Mingguan
2.5.2 Running Genset 2 Mingguan
2.5.3 Pembersihan Bulanan
2.5.4 Ganti Oli Tahunan
2.5.5 Filter Oli Tahunan
2.5.6 Filter Solar Tahunan
2.5.7 Filter Udara Tahunan
2.5.8 Pengisian Solar Tahunan
2.6 PEMELIHARAAN PABX
2.6.1 Check Connection Harian
2.6.2 Pembersihan Bulanan

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 12
2.7 PEMELIHARAAN MATV
2.7.1 Check Signal Parabola 10 Feet Harian
2.7.2 Check Signal Boster Harian
2.7.3 Check Signal Spliter Harian
2.7.4 Check Signal Outlet MATV Harian
2.7.5 Pembersihan Bulanan
2.8 PEMELIHARAAN CCTV
2.8.1 Monitor Bulanan
2.8.2 DVR Bulanan
2.8.3 Camera Bulanan
2.8.4 Box Camera Bulanan
2.8.5 Adaptor Bulanan
2.8.6 Instalasi Bulanan
2.8.7 Panel Bulanan
2.9 PEMELIHARAAN TELEPON
2.9.1 Check Connection Harian
2.9.2 Pembersihan Bulanan
2.9.3 Kabel Bulanan

3 HOUSKEEPING
3.1 PEMELIHARAAN SELASAR & TANGGA DARURAT
3.1.1 Selasar Lantai Dasar Harian
3.1.2 Selasar Lt 1-20 & Area Lift Harian
3.1.3 Tangga Darurat Harian
3.2 PEMELIHARAAN TOILET
3.2.1 Pembersihan Kamar Mandi Harian
3.2.2 Pembersihan Tempat Cuci Harian
3.2.3 Pembersihan Tempat Wudhu Harian
3.2.4 Pemeriksaan Kran 3 Bulanan
3.3 PEMELIHARAAN LINGKUNGAN
3.3.1 Pengangkutan Sampah Harian
3.3.2 Potong Rumput 2 Bulanan
3.3.3 Perawatan Taman 3 Bulanan

Keterangan:
Harian
Mingguan
2 Mingguan
Bulanan
2 Bulanan
3 Bulanan
6 Bulanan
Tahunan
5 Tahunan

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 13
II.2 Analisa Tarif Service Charge Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3
Dengan adanya penjadwalan kegiatan maka seluruh kegiatan dapat dengan mudah
dikontrol. Penjadwalan pemeliharaan bangunan ini juga dapat mempermudah dalam menghitung
kebutuhan biaya operasional bangunan. Biaya yang dikeluarkan untuk operasional di tower A2 dan
A3 yang lebih besar dari biaya untuk operasional yang diterima, ini mengakibatkan kerugian di
pihak pengelola. Dengan kondisi seperti ini pendapatan yang diperoleh dari Service Charge tidak
dapat memikul biaya operasional bangunan di area bersama.

Tabel 3.2 Tagihan Biaya Operasional Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3 sebelum service
charge.
Pendapatan Januari Februari Maret April Rata-rata
Listrik 192.590.216,00 209.968.575,00 209.968.575,00 236.620.517,00 212.286.970,75
Air 52.195.360,00 60.526.210,00 60.526.210,00 56.720.640,00 57.492.105,00
Pend. Lain- 2.347.500,00 400.000,00 4.959.375,00 2.417.500,00 2.531.093,75
lain
Total 247.133.076,00 270.894.785,00 275.454.160,00 295.758.657,00 272.310.169,50

Tabel 3.3 Pengeluaran Biaya Operasional Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3.
Pengeluaran Januari Februari Maret April Rata-rata
Lola Rutin 87.168.523,00 142.832.746,00 163.310.760,00 185.288.168,00 144.650.049,25
Listrik 308.351.059,00 300.989.243,00 259.808.867,00 310.773.488,00 294.980.664,25
Air 43.986.354,00 34.339.354,00 38.018.854,00 44.552.854,00 40.224.354,00
Personalia 17.143.255,00 16.278.026,00 16.863.026,00 17.820.765,00 17.026.268,00
Asuransi 28.462.005,66 28.462.005,66 28.462.005,66 28.462.005,66 28.462.005,66
Total 485.111.196,66 522.901.374,66 506.463.512,66 586.897.280,66 525.343.341,16

Tabel 3.4 Rekap Rincian Biaya Yang Akan Dibebankan Sebagai Service Charge.
Rincian Pengeluaran Pendapatan Selisih
Lola Rutin 144.650.049,25 144.650.049,25
Listrik 294.980.664,25 212.286.970,75 82.693.693,50
Air 40.224.354,00 57.492.105,00 -17.267.751,00
Personalia 17.026.268,00 17.026.268,00
Asuransi 28.462.005,66 28.462.005,66
Pendapatan 2.531.093,75 -2.531.093,75
Lain-lain
Total 525.343.341,16 272.310.169,50 253.033.171,66

Jika dilihat dari tabel diatas, biaya Service Charge yang harus diterima dari penghuni adalah
sebesar Rp 253,033,171.66. Bila dibandingkan dengan biaya Service Charge yang sebenarnya di
Rusunami Bandar Kemayoran.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 14
Tabel 3.5 Tagihan Dari Tarif Service Charge Saat Ini (Asumsi Unit Penuh).
LUAS Tarif SC/ Tagihan Total
JLH LANTAI/ Tarif SC/ m² unit SC per bulan
NO. TIPE/ TOWER
UNIT UNIT (Rp/ m²) (Rp/ Bulan) (Rp/ bln)
(m²/ unit)
UNIT AKAN DIJUAL DI TAHUN KE 5:
1 Unit Usaha Kios Lt. 1 (Twr A2) 25 20 12.000,00 240.000,00 6.000.000,00
2 Unit Usaha SD Lt. 1 (Twr A3) 1 729.24 12.000,00 8.750.000,00 8.750.000,00
3 Unit Usaha TK Lt. 1 (Twr A3) 1 141.66 12.000,00 1.699.920,00 1.699.920,00
4 Unit Usaha Lt. 2 ( Twr A2 & 40 40 12.000,00 396.000,00 15.840.000,00
A3)
5 Hunian Sewa yang akan dijual 40 40 9.000 360.000,00 14.400.000,00
Lt. 3 (Twr A2 & A3)
6 Hunian Sewa yang akan dijual 30 40 9.000 360.000,00 10.800.000,00
Lt. 4 (Twr A2 & A3)
UNIT HUNIAN SUBSIDI 144 JT
1 Hunian Lt. 4 ( Twr A2) 10 40 6.000 240.000,00 2.400.000,00
2 Hunian Lt. 5 s/d 20 640 40 6.000 240.000,00 153.600.000,00
JUMLAH 787 213.490.800,00

Pengeluaran – tagihan service charge=

Rp 253.033.171,66 – Rp 213.490.800,00 = Rp 39.542.371,66.
Artinya kerugian pengelola sebesar Rp 39.542.371,66. per bulannya di tahun 2017.
Jika dijumlahkan selama 4 bulan = Rp 158.169.486,64
Bila ini terus dibiarkan, maka potensi kerugian pengelolaan bangunan dan sarana prasarana
Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2 & A3 mencapai Rp 474.508.459,92.

Untuk mengindari kerugian tersebut harus diadakan penyesuaian terhadap biaya Service Charge
dengan pembagian seperti berikut.
Total biaya Service Charge: Rp 253.033.172,-
Perbandingan tarif Service Charge ke tenant dianggap sama dengan yang dilakukan saat ini dimana
perbandingan tarif Service Charge hunian biasa : hunian sewa : komersil = 1 : 1,5 : 2.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 15
 Tabel 3.6 Perhitungan tarif Service Charge (Alternatif 1).
Luas Service Charge Service Kenaikan/
Luas Service
Tipe Indeks Proporsional total Charge/ unit unit
(m²) Charge/ m²
(m²) (Rp) (Rp/ bln) (Rp/bln)
Hunian
20.930 1 20.930 178.922.619,21 8.548,62 275.265,57 35.265,57
biasa
Hunian
2.254 1.5 3.381 28.902.884,64 12.822,93 412.898,35 52.898.35
sewa
Komersil
485.25 2 970.5 8.296.435,83 17.097,24 331.857,43 91.857,43
Lt. 1
Komersil
870.9 2 1.741.8 14.889.986,53 17.097,24 14.889.986,53 -
sekolah
Komersil
1.288 2 2.576 22.021.245,44 17.097,24 550.531,14 154.531,14
Lt.2
Total 25.828,15 29.599,30 253.033.171,66

Bila dilihat dari kenaikan per bulan tiap unitnya tidak merata sehingga akan memberatkan
unit komersil, untuk itu dilakukan perubahan indeks sehingga kenaikan lebih merata seperti
berikut:

Tabel 3.7 Perhitungan tarif Service Charge (Alternatif 2).

Luas Service Charge Service Kenaikan/
Luas Service
Tipe Indeks Proporsional total Charge/ unit unit
(m²) Charge/ m²
(m²) (Rp) (Rp/ bln) (Rp/bln)
Hunian
20.930 1 20.930 187.029.926,39 9.000,00 289.800,00 49.800,00
biasa
Hunian
2.254 1.4 3.155,6 28.198.358,13 12.500,00 402,500,00 42.500,00
sewa
Komersil
485.25 1.6 776,4 6.937.889,86 14.000,00 271,740,00 31.740,00
Lt. 1
Komersil
870.9 1.6 1.393,44 12.451.742,98 14.000,00 12.192.600 -
sekolah
Komersil
1.288 1.6 20.60,8 18.415.254,29 14.000,00 450.800,00 54.800,00
Lt.2
Total 25.828,15 28.316,24 253.033.171,66

Berikut rincian biaya penyesuaian tarif Service Charge.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 16
Tabel 3.8 Tagihan Dari Tarif Service Charge Baru (Asumsi Unit Penuh).
LUAS Tarif SC/ unit Tagihan Total
JLH LANTAI/ Tarif SC/ m² (Rp/ Unit) SC per bulan
NO. TIPE/ TOWER
UNIT UNIT (Rp/ m²) (Rp/ bln)
(m²/ unit)
UNIT AKAN DIJUAL DI TAHUN KE 5:
1 Unit Usaha Kios Lt. 1
25 19.41 14,000,00 271.740,00 6.793.500,00
(Twr A2)
2 Unit Usaha SD Lt. 1 (Twr A3) 1 729.24 14,000,00 10.209.360,00 10.209.360,00
3 Unit Usaha TK Lt. 1 (Twr A3) 1 141.66 14,000,00 1.983.240,00 1.983.240,00
4 Unit Usaha Lt. 2 14,000,00
40 32.20 450.800,00 18.032.000,00
(Twr A2 & A3)
5 Hunian Sewa yang akan
40 32.20 12.500,00 402.500,00 16.100.000,00
dijual Lt. 3 (Twr A2 & A3)
6 Hunian Sewa yang akan
30 32.20 12.500,00 402.500,00 12.075.000,00
dijual Lt. 4 (Twr A2 & A3)
UNIT HUNIAN SUBSIDI 144 JT:
1 Hunian Lt. 4 ( Twr A2) 10 32.20 9.000,00 289.800,00 2.898.000,00
2 Hunian Lt. 5 s/d 20 640 32.30 9.000,00 289.800,00 185.472.000,00
JUMLAH 787 253.563.100,00

Dengan demikian maka kerugian pengelolaan bangunan dan sarana prasarana di Rusunami Bandar
Kmeayoran dapat diselesaikan.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 17
 BAB IV
KESIMPULAN DAN REKOMENDASI

IV. 1 Kesimpulan
Kesimpulan dari permasalahan, pembahasan, dan hasil analisa mengenai Forum Karya
Inovasi ini, ada beberapa point diantaranya adalah sebagai berikut:
1. Pengembangan SOP dalam pengelolaan bangunan dan sarana prasarana ini sangat penting
untuk memperbaiki sistem building management di Perum Perumnas.
2. Dengan SOP pengelolaan bangunan dan sarana prasarana yang lebih detail akan
mempermudah dalam melakukan kontrol, monitoring, dan evaluasi terhadap setiap
kegiatan pengelolaan.
3. Dengan sistem management building yang baik akan meningkatkan kinerja Perum
Perumnas sebagai pengelola.
4. Dengan adanya kegiatan pengelolaan yang terencana dengan baik, dapat diperhitungkan
biaya operasional bangunan dengan lebih akurat.

IV.2 Rekomendasi
Berdasarkan hasil penulisan Forum Karya Inovasi ini, rekomendasinya yaitu:
1. Perlu dibuat SOP yang lebih detail dalam pengelolaan bangunan dan sarana prasarana.
2. Perlu dilakukan penyesuaian tarif service charge Rusunami Bandar Kemayoran Tower A2
& A3 agar tidak terus menerus mengalami kerugian.
3. Pembangunan Rusun harus direncanakan secara matang termasuk sampai tahap
beroperasinya bangunan agar tidak terjadi masalah baru ketika bangunan sudah
beroperasi.

“Perbaikan Pengelolaan dan Sarana Prasarana dengan Pengembangan SOP di Rusunami Bandar
Kemayoran” 18