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AVALÚO DE BIENES INMUEBLES

CURSO ANÁLISIS DE SITIO


UFM
2017
• PARA EL CURSO DE ANÁLISIS DE SITIO ES IMPORTANTE
CONOCER SOBRE EL TEMA DE LOS AVALÚOS, SUS
CLASES Y CÓMO INTERPRETAR UN INFORME HECHO
POR UN PROFESIONAL.
• N0 PRETENDEMOS QUE APRENDA HA REALIZAR UN
AVALÚO.
AVALÚO, TASACIÓN O VALORACIÓN

DEFINICIÓN:
“Estimación o dictamen
pericial que se hace del
valor o precio de una
cosa.”
AVALÚO, TASACIÓN O VALORACIÓN

DEFINICIÓN:
“Es la estimación del valor de un bien
o cosa en la moneda del país, basada
en la investigación de mercado de
bienes iguales o equivalentes.”
DIFERENCIA ENTRE VALOR Y PRECIO

EL CONCEPTO DE VALOR UTILIZADO POR EL


VALUADOR ES EL ESTIMADO QUE SE HACE DE UN BIEN
INMUEBLE PARA UNA FECHA DETERMINADA.
EL PRECIO ES CUANDO SE REALIZA LA TRANSACCIÓN
DE COMPRA-VENTA DE UN BIEN INMUEBLE CON
DINERO, SIN PRESIONES DEL COMPRADOR Y
VENDEDOR Y QUE PUEDE DIFERIR DEL VALOR
CONSIGNADO POR EL VALUADOR.
TIPOS DE AVALÚO

LOS AVALÚOS PUEDEN SER DE TIPO:

COMERCIAL
BANCARIO y
FISCAL

Esto dependiendo de a quién vayan dirigidos y el


propósito que queremos lograr.
A QUIEN VAN DIRIGIDOS

 AVALÚOS COMERCIALES: Dirigidos a personas


interesadas de saber el valor de un bien inmueble con
motivo de una compra-venta, saber cuánto vale una
herencia o una donación, para efectos del seguro, etc.
 AVALÚOS BANCARIOS: Dirigidos a instituciones
bancarias y/o financieras como garantía hipotecaria.
 AVALÚOS FISCALES: Dirigidos a DICABI para revaluación
de activos fijos, mortuales y pago de impuestos.
PROPÓSITOS GENERALES DE UN
AVALÚO

 CONOCER EL VALOR ACTUAL


 REALIZAR UNA COMPRA-VENTA
 OBTENER UN CRÉDITO
 MORTUAL, HERENCIA Ó DONACIÓN
 SUBASTA
 EXPROPIACIÓN
PROPÓSITOS DEL AVALÚO

 REVALUACIÓN DE ACTIVOS FIJOS


 APORTAR ACTIVOS A UNA SOCIEDAD
 ESTIMAR UNA RENTA
 VALUAR EN MASA
 PAGO DE IMPUESTOS
 ASEGURAR ACTIVOS FIJOS
LEYES QUE TIENEN QUE VER
CON LOS AVALÚOS
 Constitución Política de la República de Guatemala
 Código Civil
 Código Procesal Civil y Mercantil
 Ley del Impuesto Único sobre inmuebles IUSI, su
Reglamento y sus Reformas
 Ley de Herencias Legados y Donaciones
 Ley del Timbre Fiscal y de papel sellado especial
para Protocolo
LEYES QUE TIENEN QUE VER CON LOS
AVALÚOS

 Código Tributario
 Ley de Contrataciones del Estado
 Ley de Bancos
 Ley de Expropiación
 Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR)
 Ley de Actualización Tributaria Decreto
10-2012
DECRETO 10-2012
REFORMAS A LA LEY DEL IMPUESTO DE TIMBRES
FISCALES Y PAPEL SELLADO ESPECIAL PARA PROTOCOLOS
Articulo 171
«En el caso del testimonio de la escritura
publica en el que se documente la segunda o
subsiguientes ventas o permutas de bienes
inmuebles, la base imponible del impuesto la
constituye el valor mayor entre los siguientes:
DECRETO 10-2012

 El valor consignado por quien vende, permuta y


adquiere, bajo juramento, en la escritura publica;
 El valor establecido por un valuador autorizado; o
 El valor inscrito por el contribuyente en la matricula
fiscal o municipal»
DICABI
La Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles es la dependencia del Ministerio de
Finanzas Públicas responsable de administrar los
impuestos al patrimonio, integrados por el
Impuesto Único Sobre Herencias, Legados y
Donaciones; le corresponde, asimismo, establecer
y mantener el sistema de valuación uniforme y el
Registro Fiscal de todos los bienes inmuebles del
país.
DICABI

ANTERIORMENTE A LA LEY DEL IUSI, DECRETO


15-98, TODOS LOS IMPUESTOS TERRITORIALES
DEBÍAN PAGARSE EN DICABI, HACIENDO
DIFÍCIL QUE TODAS LAS PERSONAS VINIERAN A
LA CAPITAL PARA CUMPLIR CON EL PAGO DE
SUS IMPUESTOS SOBRE LOS BIENES
INMUEBLES.
MANUAL DE VALUACIÓN
INMOBILIARIA
 El nuevo Manual de Valuación Inmobiliaria fue
publicado por DICABI en agosto de 2005, pero
fue implementado para su uso obligatorio a los
Valuadores Autorizados a partir del año 2012.
 Éste consigna un nuevo proceso que tienen que
seguir las Municipalidades del país para cumplir
con el cobro del IUSI y con esto se da un paso
para la descentralización del cobro de los
impuestos.
VALUADORES AUTORIZADOS

Los Valuadores Autorizados son profesionales de


las ramas de la Ingeniería, Arquitectura y
carreras afines, quienes han tomado el
diplomado correspondiente para poder ejercer
como tales. DICABI tiene un registro de cada
uno y el listado puede consultarse a través de la
página de internet de DICABI.
AVALÚO FISCAL

 Es un documento realizado por un Valuador Autorizado


que debe regirse por el Manual de Valuación
Inmobiliaria para presentarse en DICABI.
 Consta de partes básicas como son:
 Solicitud firmada por el interesado, el abogado de la
mortual o el representante legal de una empresa.
 Identificación completa del Valuador Autorizado.
AVALÚO FISCAL

 Motivo del avalúo (mortual, revaluación, etc.)


 Ubicación exacta.
 Identificación Legal
 Identificación Fiscal
 Características del inmueble y sus construcciones.
 Características del sector.
 Avalúo del terreno y las construcciones
AVALÚO FISCAL

 Resumen del Avalúo Fiscal


 Firmas el Valuador Autorizado y del propietario,
representante legal ó del abogado director de la
mortual, con sus identificaciones completas.
 Anexos: plano de localización, fotografías, Certificación
del Registro de la Propiedad, Matrícula Fiscal de DICABI,
Valores de tierra y construcción proporcionados por la
Municipalidad correspondiente y memoria de cálculo.
AVALÚOS COMERCIALES Y
BANCARIOS

 El AVALÚO COMERCIAL es aquel que tiene como fin saber el


valor de mercado de un bien inmueble en la fecha en la que
se realiza la valuación.
 El AVALÚO BANCARIO es aquel que tiene como fin saber el
valor de un bien inmueble en la fecha en la que se realiza la
valuación y que servirá como garantía hipotecaria en una
institución bancaria o financiera. Al sacar un préstamo, la
Superintendencia de Bancos exige que se realice una
revaluación del inmueble cada dos años.
DIFERENCIA ENTRE AVALÚO
COMERCIAL Y BANCARIO

 Se ha dicho que el valor de un bien inmueble


debería ser únicamente uno solo: el valor
comercial.
 En Guatemala es de práctica común que al valor
comercial de un inmueble se le reduzca entre
un 20 a un 25% de su valor para presentarlo en
una institución bancaria o financiera.
REQUERIMIENTOS DE LOS BANCOS
PARA EL VALUADOR

Las instituciones bancarias y/o financieras


imponen sus porcentajes de resguardos
en base a porcentajes que deben restarse
del valor comercial de un bien inmueble y
los Valuadores que están autorizados para
trabajar en esas instituciones deben
seguir esos lineamientos y aplicar el
resguardo.
OTROS CASOS PARA REBAJAR EL
VALOR COMERCIAL

 Cuando un terreno tiene servidumbres de paso que


debe otorgar para llegar a otros terrenos.
 Cuando un terreno debe de adquirir un derecho de
paso para ser factible su acceso.
 Cuando existen contratos de arrendamiento que deben
respetarse en el momento que el bien inmueble cambia
de dueño.
 Las depreciaciones que sufren las construcciones con el
paso del tiempo.
REFERENCIALES O COMPARABLES

REFLEJO DE LAS OPERACIONES DE COMPRA-


VENTA PACTADAS EN UNA FECHA DADA, DE
TERRENOS CON O SIN CONSTRUCCIÓN,
SIMILARES Y EN CONDICIONES DETERMINADAS.
REFERENCIALES O COMPARABLES

PARA QUE RESULTE APLICABLE, ES NECESARIO


QUE DURANTE UN PERÍODO DE TIEMPO
RAZONABLEMENTE PRÓXIMO AL MOMENTO DE
LA VALUACIÓN, HAYA HABIDO UN NÚMERO
SUFICIENTE DE TRANSACCIONES REALES,
RESPECTO DE LAS CUALES SE DISPONGA DE
DATOS FIDEDIGNOS. LA INFORMACION NO TIENE
PORQUE LIMITARSE A LAS TRANSACCIONES
CONSUMADAS, SIEMPRE QUE SEAN LEGÍTIMAS.
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO

1) IDENTIFICACIÓN Y VISITA AL INMUEBLE


La visita al inmueble tiene como objetivos en cuanto a
la TIERRA:
 Tomar las fotografías del inmueble y su entorno.
 Determinar linderos, elevación, orientación y
coordenadas.
 Vías de acceso, ancho de calle, cómo llegar
 Forma, topografía, dimensiones de frente y fondo,
desnivel respecto de la calle
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO
 Vocación del sector, distribución del uso en
las vecindades
 Servicios de agua, teléfono, drenajes, energía
eléctrica, internet y otros
 Barrancos
 Seguridad
 Factores valorizantes y desvalorizantes
(plusvalía y minusvalía)
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO

2) MÉTODO DE VALOR DE MERCADO:


CONSISTE EN LA COMPARACIÓN DE PRECIOS DE
VENTA DE PROPIEDADES CON CARACTERÍSTICAS
SIMILARES A LA VALUADA. SE BASA EN EL
PRINCIPIO DE QUE UN COMPRADOR NO
PAGARA MÁS DEL PRECIO O VALOR INDICADO
DE OTRAS PROPIEDADES CERCANAS
SEMEJANTES, EN UN MERCADO ABIERTO Y
COMPETITIVO.
Ejemplo de Valores de Mercado
con casas similares o idénticas
CASAS CON CARÁCTERÍSTICAS SIMILARES

CASA EN SERIE CASAS SIMILARES


AL LADO IZQUIERDO DE
LA CALLE
Locales comerciales con medidas y
características similares
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO
3) FACTORES DE CORRECCIÓN DE VALORES
PARA EL TERRENO:
 POR SUPERFICIE
 TOPOGRAFIA Y PENDIENTE
 POR FORMA
 UBICACIÓN DE ESQUINA
 UBICACIÓN DE LOTE INTERIOR
 SERVICIOS PÚBLICOS Y VIALIDAD
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO
 POR SOBRE NIVEL O BAJO NIVEL
 OBSOLESCENCIA ECONÓMICA
 POR FRENTE
 POR FONDO

PARA LAS CONSTRUCCIONES:


 OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
 DEPRECIACIÓN
Terreno plano urbanizado sin factor de
corrección
Factor de Corrección por Relación frente-
fondo en el mismo inmueble

POCO FRENTE MUCHO FONDO


Factor de corrección de esquina: se
incrementa el valor del terreno en un 10%
Factor de corrección de esquina: se
incrementa el valor del terreno en un 10%
Factor de corrección por sobre-nivel: se devalúa
el terreno de acuerdo a la medida del
sobrenivel
Factor de corrección por pendiente: existen
tablas de acuerdo al porcentaje de pendiente
Factor de corrección por pendiente y
extensión: utilizado en fincas grandes
Tipo de urbanización:
Aceras anchas y calle angosta
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO

4) INVESTIGACIÓN REGISTRAL
 LA INVESTIGACIÓN REGISTRAL CONSISTE EN LA OBTENCIÓN DE UNA
CERTIFICACION RECIENTE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. EXISTEN DOS
REGISTROS EN EL PAÍS, EL REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD Y EL
SEGUNDO REGISTRO EN QUETZALTENANGO.
DATOS DE LA CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO:
 IDENTIFICACIÓN DE LA UBICACIÓN DEL INMUEBLE, PROPIETARIO,
GRAVÁMENES, ANOTACIONES, SERVIDUMBRES, HIPOTECAS. TAMBIÉN
PUEDE OBTENERSE EN EL ARCHIVO DEL REGISTRO, UN PLANO DE
DESMEMBRACIÓN, UBICACIÓN O LOCALIZACIÓN DEL TERRENO. OJO: LOS
DATOS CONTENIDOS EN EL REGISTRO, MANDAN SOBRE CUALQUIER OTRA
INFORMACION.
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO

5) INVESTIGACIÓN EN DICABI Y MUNICIPALIDAD


 EN DICABI: LA OBTENCIÓN DE LA
INFORMACIÓN CONTENIDA EN LA MATRÍCULA
FISCAL.
 EN LA MUNICIPALIDAD: LA OBTENCIÓN DEL
REPORTE CON LA INFORMACIÓN CATASTRAL
DEL INMUEBLE.
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO
6) REPORTE DE AVALÚO
ES EL MEDIO DE COMUNICACIÓN ENTRE EL VALUADOR
AUTORIZADO Y LA PERSONA O ENTIDAD SOLICITANTE. ES
UN DOCUMENTO REDACTADO EN FORMA PROFESIONAL,
QUE REFLEJA EL TRABAJO DEL VALUADOR Y QUE DEBE
CONTENER LA DESCRIPCIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS
INTRÍNSECAS Y EXTRÍNSECAS DEL BIEN INMUEBLE, ASI
COMO LOS CÁLCULOS DEL VALOR DEL INMUEBLE
USANDO LOS PROCEDIMIENTOS ADECUADOS A CADA
CASO.
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO

DEBE CUMPLIR EN CONTENER LOS DATOS


PERTINENTES SIN ENTRAR EN EXCESOS,
SER LO MAS OBJETIVO POSIBLE, CON
LENGUAJE SENCILLO, TOMANDO EN
CUENTA A QUIENES VA DIRIGIDO.
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO

COMO CONTENIDO DEBE MOSTRAR:


1. PROPÓSITO U OBJETO DEL AVALÚO
2. INDENTIFICACIÓN COMPLETA DEL BIEN A
VALUAR
3. FECHA DE LA TASACIÓN
4. CLASE DE VALOR A ESTIMAR
PROCESO GENERAL DEL AVALÚO
5. DESCRIPCIÓN COMPLETA DE LA PROPIEDAD
(FÍSICA Y LEGAL)
6. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR DONDE SE UBICA
EL INMUEBLE
7. RESUMEN DE LOS VALORES FINALES
8. ANEXOS:
Certificación del Registro, fotografías,
Matrícula Fiscal de DICABI, Reporte de la
Municipalidad, Plano de desmembración.
OTROS TEMAS IMPORTANTES

PLUSVALÍA
Es el aumento del valor de un objeto o cosa
por motivos extrínsecos a ellos. Para el caso
de los bienes inmuebles, afecta únicamente
al terreno.
EJEMPLOS DE PLUSVALÍA

1. Cuando a un terreno le mejoran su entorno


poniéndole un mejor acceso asfaltado o una calle con
alumbrado público.
2. Cuando la Municipalidad decide equipar el parque
cercano al inmueble con juegos infantiles y lo circula
para su protección, los terrenos podrían subir su valor.
3. Cuando la reglamentación municipal decide que la
zona donde se ubica el inmueble será netamente
residencial.
Vialidad mejorada produce plusvalía en
los terrenos
Vialidad mejorada produce plusvalía en
los terrenos
MINUSVALÍA DE UN BIEN INMUEBLE

Los bienes inmuebles también pueden perder su


valor con el paso del tiempo, esta es la razón por
la cual, un avalúo se hace normalmente para una
determinada fecha y aproximadamente tiene una
validez de 6 meses desde su realización.
MINUSVALÍA DE UN BIEN INMUEBLE

Esta es la razón por la cual las instituciones


bancarias y financieras del país exigen que los
inmuebles que han sido sujetos de garantía para
un crédito otorgado estén siendo re-valuados con
cierta periodicidad y así no perder dinero a la
hora de un remate de la propiedad.
CAUSAS DE LAS MINUSVALÍAS

1. DEPRECIACIÓN: ES LA PÉRDIDA DE
VALOR DEBIDA AL DESGASTE DE LOS
MATERIALES Y LAS INSTALACIONES DE
UNA CONSTRUCIÓN. ÉSTA
NORMALMENTE SE CALCULA EN BASE A
SU ESTADO FÍSICO, SU EDAD Y EL
NÚMERO DE AÑOS ESTIMADO QUE
DEBERÍA RENDIR SU FUNCIÓN.
Ejemplo de depreciación en la
construcción

Pared húmeda Pisos en mal estado


CAUSAS DE LAS MINUSVALÍAS

2. OBSOLESCENCIA FUNCIONAL: ES LA PÉRDIDA DE


VALOR DEBIDA A LA MALA DISTRIBUCIÓN DE LOS
AMBIENTES O QUE DEBIDO A NUEVAS TECNOLOGÍAS LAS
INSTALACIONES QUEDARON OBSOLETAS. POR EJEMPLO:
UNA CASA DONDE HICIERON AGREGADOS A LA
CONSTRUCCIÓN Y QUEDÓ CON POCA ILUMINACIÓN Y
MALA DISTRIBUCIÓN DE LOS AMBIENTES O UN EDIFICIO
QUE NO TIENE VENTANAS DOBLES PARA DISMINUIR EL
RUIDO EXTERIOR.
OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
pasillo central en una casa unifamiliar
CAUSAS DE LAS MINUSVALÍAS

3. OBSOLESCENCIA ECONÓMICA: Es la pérdida de valor


de un bien inmueble debida a causas extrínsecas al
mismo, es decir a todo lo que lo rodea, por ejemplo, si el
sector se deteriora ambientalmente hablando por mucho
ruido, mucho humo de los escapes de los autobuses o
comercios que molestan al vecindario, etc. Otro ejemplo
sería que se construya una casa de 600 m2 donde sólo hay
casas de 100 m2 o menos.
OBSOLESCENCIA ECONÖMICA: del otro lado de
la valla de un área verde de un condominio
existen construcciones de tipo rural
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA: al lado de un
centro comercial moderno, hay casas de
colonia antiguas
Aquí no existe Obsolescencia Económica
Aquí no existe Obsolescencia
Económica
Aquí no existe Obsolescencia
Económica
Ing. Ana Patricia Figueroa Aguilar

anapatfig2014@gmail.com

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