4.

EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

4.1. Concepto

En la trasmisión y gravamen del dominio y los derechos reales es importante establecer un

sistema de publicidad que garantice la seguridad del tráfico jurídico. Esto es necesario máxime
cuando hablamos de bienes inmuebles debido a la importancia social y económica de los
mismos.

El Registro de la Propiedad responde a esta necesidad, de tal manera que el adquirente de un

bien tiene la certeza de que quien transmite es el verdadero titular y puede transmitir. El
derecho inmobiliario registral es el conjunto de normas que regulan el Registro de la
Propiedad, y los principios en los que descansa la seguridad del tráfico de bienes inmuebles.

4.2. Los principios hipotecarios

4.2.1. Principio de rogación y de titulación publica

Por regla general, las inscripciones en el Registro se realizan a instancia de parte y sobre la
base de documentos públicos (generalmente notariales).

4.2.2. El principio de inscripción

Dentro del derecho registral el término inscripción tiene dos acepciones. La primera hace
referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculación y sucesivas transmisiones del bien. En
segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el término inscripción para referirse a los asientos
registrales.

El principio de inscripción establece la necesidad de que los actos de constitución trasmisión o

gravamen de derechos reales sean objeto de publicidad por parte del Registro de la Propiedad.
Recordemos que nuestro sistema de transmisión de bienes descansa en la denominada teoría
del título y el modo, de tal forma que es necesario la concurrencia de un acuerdo de
voluntades que acredite el consentimiento para transmitir y una efectiva transmisión del bien.

La extensión y el contenido del principio de inscripción dependerán en gran medida del tipo de
sistema hipotecario, si bien comprendería el análisis del carácter constitutivo de la inscripción
y de su carácter obligatorio.

o Inscripción constitutiva y declarativa. La inscripción es constitutiva cuando es

necesaria para el nacimiento, extinción o modificación del derecho real, y es
declarativa cuando no tiene tal efecto. Cuando la inscripción es declarativa el
derecho real existe con independencia del contenido del Registro, de tal forma
que la inscripción asume solo una función probatoria o de publicidad. En el
sistema hipotecario español la inscripción tiene por regla general carácter
declarativo. Para la adquisición del dominio y demás derechos reales, es
necesario el titulo y el modo, no la inscripción. No obstante tienen carácter
constitutivo la inscripción de la hipoteca y del derecho real de superficie.

o Inscripción obligatoria o voluntaria. La inscripción es obligatoria cuando viene

impuesta por la ley y es voluntaria cuando queda al arbitrio de los particulares.
En nuestro sistema rige el principio de inscripción voluntaria, aunque trate de
incentivarla a través de distintas vías y se establezcan algunas excepciones. No
será valido en ningún caso el pacto entre las partes que establezca una
 obligación de no inscripción, puesto que el Registro no es solo una institución
de defensa de los intereses de los particulares sino también del interés
general.

4.2.3. El principio de legalidad

El principio de legalidad hace referencia a la necesidad de control, por parte del registrador de
la propiedad, de los documentos presentados a inscripción con carácter previo a que esta se
produzca. Es la denominada función de calificación, que reúne una serie de notas
características:

o Obligatoriedad. La calificación es obligatoria no pudiendo excusarse el

Registrador de hacerla bajo ningún pretexto.

o Carácter personalísimo. El Registrador no podrá delegar la función de

calificación.

o Independencia. La función de calificación se realizará con independencia, en

base a los documentos presentados y al contenido de la ley.

o Responsabilidad. El Registrador es responsable de los daños y perjuicios que

puedan derivarse de la función calificadora.

La función calificadora se extiende a los siguientes elementos:

o A la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos. Solo pueden

acceder al Registro documentos notariales, administrativos y judiciales. El
registrador calificará los requisitos de competencia, forma etc. pero nunca el
fondo del contenido de la resolución.

o A la capacidad de los otorgantes. La calificación se extiende a la capacidad

jurídica y de obrar.

o A la validez del acto o contrato.

4.2.4. El principio de legitimación

Aparece previsto en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. A todos los efectos legales se

presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en
la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga
inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Esta protección se articula sobre la atribución al contenido del Registro de una presunción de
exactitud de los asientos registrales. La presunción es iuris tamtum y puede ser desvirtuada
por una prueba en contrario.

El principio de legitimación produce, según la doctrina, los siguientes efectos procesales:

o Como demandante el titular inscrito puede ejercitar acciones con solo aportar
la correspondiente certificación registral. Como demandado sería necesario
que el demandante entable demanda de nulidad o cancelación de la
inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las
causas que taxativamente expresa la Ley Hipotecaria cuando haya de
perjudicar a tercero.
 o Como tercerista en caso de que se decrete embargo preventivo, juicio
ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales
determinados de aquel, se sobreseerá todo procedimiento.

4.2.5. El principio de fe publica registral

Es quizás el principio más importante ya que, junto con el principio de legitimación, completa
la publicidad material del Registro de la Propiedad. Dicho principio aparece regulado en el
artículo 34 de la Ley Hipotecaria. El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún
derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su
causante o transferente. Mientras que el principio de legitimación establecía una presunción
de exactitud del contenido del Registro de tipo iuris tamtun, el principio de fe publica registral
eleva esa misma presunción a iuris et de iure (no cabe prueba en contrario) respecto del tercer
adquirente. Desde un punto de vista negativo el principio de fe publica registral supone que los
títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.

Los requisitos para que opere la protección registral respecto del tercer adquirente serían:

o Que adquiera a resultas del contenido del Registro, es decir, que adquiera de
un titular inscrito operando el principio de legitimación

o Que la adquisición sea onerosa.

o Que el adquirente lo sea de buena fe. La ley establece una presunción de

concurrencia de este requisito de tal forma que la carga probatoria
corresponderá a la otra parte.

o Que el adquirente inscriba a su vez la adquisición.

La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.

4.2.6. El principio de prioridad

El principio de prioridad trata de resolver, con base a la idea prior tempore potior iure, el
problema que se plantea cuando se presentan sobre una misma finca derechos incompatibles.

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del

dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá
inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho
real.

Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la
fecha del asiento de presentación. Para determinar la preferencia entre dos o más
inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la
presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Por tanto, los derechos inscritos sobre un mismo inmueble tienen un rango, es decir, un
puesto cronológico de preferencia respecto de los demás. No obstante, cabe la posibilidad de
permuta de rangos que rompan la regla prior tempore potior iure.

4.2.7. El principio de tracto sucesivo

Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los
actos referidos. De esta manera, se va creando en el Registro una cadena (tracto sucesivo) de
transmitentes y adquirentes, excepto en las excepciones previstas en la Ley Hipotecaria.

4.2.8. El principio de especialidad

Consiste en la exigencia de que los derechos inmobiliarios aparezcan registrados con

especificación descriptiva de su base física, su contenido jurídico y económico y su titularidad.

5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

5.1. Concepto

El Registro de la Propiedad es una institución que responde a la necesidad de dar publicidad al

tráfico inmobiliario y proporcionar seguridad a los que en él intervienen. Se trata de garantizar
que quien adquiera un bien o constituye una hipoteca lo hace sobre un bien de titularidad de
la otra persona.

El artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la
inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles. La definición legal es criticada por las siguientes razones:

o El Registro no solo tiene por objeto la inscripción y anotación, ya que estas son
solo dos tipos de anotaciones registrales. Algún sector doctrinal opina que
habría que haber sustituido los términos anotación e inscripción por el
término registración.

o La definición legal habla de actos dominio y derechos reales sobre inmuebles,

esto es criticado por que el dominio es un derecho real y por que solo acceden
al Registro los actos relativos a inmuebles por naturaleza.

El Registro se puede definir como centro u oficina administrativa en donde se hacen constar
oficialmente los hechos relativos al dominio y demás derechos reales, al objeto de garantizar la
seguridad del tráfico. La seguridad del tráfico jurídico se consigue a través de la publicidad
registral que es de dos tipos: publicidad formal, en el sentido de que los datos del Registro son
públicos y cualquier persona puede consultarlos, y publicidad material, en el sentido de que los
datos contenidos en el Registro se consideran ciertos.

Conviene distinguir los conceptos de Registro de la Propiedad y Catastro. El Catastro es un

registro de fincas en el que se deben inscribir, mediante declaración obligatoria de sus
propietarios, todos los bienes inmuebles rústicos y urbanos. El objeto del Catastro es la
determinación del valor de los inmuebles a efectos fiscales, y a diferencia del Registro, el
Catastro no garantiza sus inscripciones jurídicamente.

5.2. Sistemas de organización del Registro

El Registro de la Propiedad se puede organizar de dos maneras. La primera es un registro de
propietarios que funciona a través de un sistema personal en el cual lo que se inscribe no son
las fincas sino los titulares de los bienes y derechos. La segunda es a través de un sistema real
en donde el objeto de inscripción son las fincas. Este último es el sistema que sigue el registro
español.

En derecho comparado podemos hacer referencia a distintos modelos de registro:

o Modelo francés. Es objeto de inscripción todos los actos relativos a bienes

inmuebles. La inscripción no se realiza por medio de asientos sino por los
propios documentos presentados. Además es obligatoria, lo cual no significa
que sea constitutiva. Rige la publicidad formal pero no la material.

o Modelo alemán. La inscripción es constitutiva aunque no tiene carácter

obligatorio. Cabe la posibilidad de inscribir con base a un título o por la sola
declaración de consentimiento del transmitente. Rige la publicidad formal y
material.

o Modelo australiano. La inscripción es voluntaria, pero una vez inmatriculado

un inmueble, las inscripciones posteriores serán obligatorias. El Registrador
calificará los documentos presentados a inscripción.

En el modelo español el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y dentro

del mismo de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Existe por regla general
una oficina registral en cada circunscripción territorial que coincide, salvo excepciones, con los
partidos judiciales. La competencia del Registro se extiende a todo el territorio del mismo, o el
que se determine reglamentariamente para el caso de haber más de un registro en un mismo
partido judicial. Las oficinas del Registro están a cargo de los registradores de la propiedad,
que tiene la consideración de funcionarios públicos dependientes del Ministerio de Justicia.

5.3. Materia inscribible

La delimitación de la materia inscribible, proviene del artículo 2 de la Ley Hipotecaria. En los

Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:

21. Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos
reales impuestos sobre los mismos.

22. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan

derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros
cualesquiera reales.

23. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o
derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe
en objeto determinado.

24. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la
ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las
personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.

25. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y

subrogaciones de los mismos.
26. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan
al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes
o reglamentos.

Según Lacruz, en el Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se

publican derechos. La finca es la unidad básica del sistema y el acceso de las mismas al Registro
se produce por el asiento de inmatriculación.

En el Registro se inscribe con base a los títulos. Se entenderá por título, para los efectos de la
inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la
persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que
sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante
formalidades cuyo cumplimiento se acredite.

El objeto del Registro es dar publicidad a los derechos, a efectos de garantizar la seguridad del
tráfico de bienes inmuebles.

En nuestro sistema registral se inscriben los derechos reales quedando fuera los derechos de
obligación. No obstante, esta regla general admite excepciones, ya que serán objeto de
inscripción en los términos previstos en la regulación los contratos de arrendamiento, el
contrato de opción, los estatutos de propiedad horizontal y los derechos de crédito cuando se
constituyen garantías reales para asegurar su cumplimiento.

5.4 Títulos y asientos registrales

5.4.1 Los títulos

El título es el documento público en que se consigna el acto que es objeto de inscripción en el

Registro. Cabe hablar de dos tipos de titulación.

o Titulación supletoria. Se da cuando no es posible la titulación ordinaria,

principalmente en los supuestos en los que la adquisición del dominio no se ha
documentado o la titulación ordinaria se hubiese perdido. La titulación
supletoria está constituida por las informaciones de dominio, las
certificaciones administrativas de dominio y las actas notariales de notoriedad.

o Titulación ordinaria. Está constituida por los documentos que acreditan la

adquisición, modificación o extinción de derechos, consignando su causa
jurídica en el momento de producirse. Para que puedan ser inscritos los
títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o
documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus
Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (documentos notariales
judiciales y administrativos).

También se inscribirán en el Registro los títulos, otorgados en país extranjero, que tengan
fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales
extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento
Civil.

5.4.2 Los asientos registrales

Las inscripciones que se hacen en el Registro se denominan asientos registrales. Es la

anotación en el Registro del título para surta los efectos propios de la publicidad registral.
Los asientos registrales pueden ser:

o Inscripción. Es el asiento más importante ya que conlleva la anotación de los

actos constitutivos, declarativos o modificativos de los derechos reales
inmobiliarios.

o Inmatriculación. Es el nombre que recibe la primera inscripción de dominio de

una finca. La inmatriculación supone el acceso al Registro de una finca nueva,
abriendo folio registral en el que se describe la finca y los derechos reales que
recaen sobre ella.

o Anotación preventiva. Es un asiento provisional que tiene por objeto, asegurar

el resultado de un proceso judicial, preparar un asiento definitivo o hacer
constar una situación jurídica que al no estar consolidada no puede acceder de
forma definitiva al Registro. Podrán pedir anotación preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente:

a. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución,

declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.

b. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en

bienes inmuebles del deudor.

c. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la

cual deba llevarse a efecto por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

d. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación,

obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la
enajenación de bienes inmuebles.

e. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales
expresadas en el número cuarto del artículo 2 de esta Ley.

f. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial

adjudicación entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.

g. El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de

testamentaría.

h. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.

i. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por
algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el
procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la
forma que reglamentariamente se determine.

j. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva, conforme
a lo dispuesto en ésta o en otra Ley.

o Nota marginal. Consiste en un asiento accesorio, instrumental al servicio de

otro asiento principal.

o Asiento de presentación. Es el asiento que se practica en el Libro Diario y cuyo

objeto fundamental es fijar la fecha de otro asiento registal.
o Cancelación. Es un asiento negativo que se realiza para extinguir otro asiento
registral. La cancelación no es sino una inscripción con eficacia extintiva.