DIREITOS REAIS – INTRODUÇÃO

1. Conceito

O direito realou direito das coisas vem a ser um conjunto de normas que regem as relações jurídicas
concernentes aos bens materiais ou imateriais suscetíveis de apropriação pelo homem1.

2. Teorias sobre a distinção entre direitos reais e pessoais

2.1 teoria unitária realista: procura unificar os direitos reais e obrigacionais a partir do critério do patrimônio,
considerando que o direito das coisas e o direito das obrigações fazem parte de uma realidade mais ampla,
que seria o direito patrimonial; entretanto, a diversidade de princípios que os orientam dificultam a sua
unificação num só sistema;

2.2 teoria dualista ou clássica (mostra-se mais adequada à realidade); partindo-se da concepção dualista,
pode-se dizer que o direito real apresenta características próprias que o distinguem dos direitos pessoais ou
obrigacionais;

3. Diferenças entre direitos reais e pessoais

DIREITOS REAIS DIREITOS PESSOAIS

Cabimento Numerus Clausus Numerus apertus
Quanto ao sujeito de direitos Tem apenas sujeito ativo Possui sujeito ativo e passivo
Quanto à ação Contra quem detiver a coisa. Ação pessoal contra um
Possui efeito erga omnes. determinado indivíduo.
Quanto ao objeto Coisas corpóreas e incorpóreas. Prestação.
Quanto ao limite limitado ilimitado
Quanto ao modo de gozar o Supõe exercício direto entre o Exige intermediário.
direito titular e a coisa.
Quanto ao abandono Pode haver. Não pode haver.
Quanto ao direito de seqüela e Pode haver. Não pode haver.
preferência
Quanto à posse Pode haver. Não pode haver.
Quanto à extinção Conserva-se até que haja uma Extingue-se pela inércia.
situação contrária em proveito
de outro titular.
4. Princípios dos direitos reais

4.1 - princípio da aderência, especialização ou inerência – estabelece um vínculo ou uma relação entre o
sujeito e a coisa, não dependendo da colaboração de nenhum sujeito passivo para existir; nos direitos
pessoais, o vínculo obrigacional existente entre credor e devedor confere ao primeiro o direito de exigir a
prestação prometida.

4.2 - princípio do absolutismo (Eficácia Erga Omnes) – os direitos reais exercem-se "erga omnes" (contra
todos), que devem abster-se de molestar o titular; surge daí o direito de seqüela (ou "jus persequendi"), isto é,
de perseguir a coisa e de reivindicá-la em poder de quem quer que esteja (ação real), bem como o direito de
preferência (ou "jus praeferendi"); os direitos obrigacionais, por não estabelecerem vínculo dessa natureza,
resolvem-se em perdas e danos e não se exercem contra todos, mas em face de um ou alguns sujeitos
determinados (ação pessoal).

4.3 - princípio da publicidade ou da visibilidade – os direitos reais sobre imóveis só se adquirem depois da
transcrição no Registro de Imóveis, do respectivo título; sobre móveis, só depois da tradição; sendo oponíveis
"erga omnes", faz-se necessário que todos possam conhecer os seus titulares para não molestá-los; a
transcrição e a tradiçãoatuam como meios de publicidade da titularidade dos direitos reais; os pessoais ou
obrigacionais seguem o princípio do consensualismo: aperfeiçoam-se com o acordo de vontades.

4.4 - princípio da taxatividade – o número dos direitos reais é limitado, taxativo (são somente os enumerados
na lei - "numerus clausus"); no direito das obrigações não há essa limitação; existe um certo número de
contratos nominados, previstos no texto legal, podendo as partes criar os chamados inominados; basta que
sejam capazes e lícito o objeto; assim, contrapõe-se à técnica do "numerus clausus" a do "numerus apertus",
para a consecução prática do princípio da autonomia da vontade.

4.5 - princípio da tipificação ou tipicidade – os direitos reais existem de acordo com os tipos legais; são
definidos e enumerados determinados tipos pela norma, e só a estes correspondem os direitos reais, sendo
pois seus modelos; nos obrigacionais, ao contrário, admitem-se, ao lado dos contratos típicos, os atípicos, em
número ilimitado.

4.6 - princípio da perpetuidade – a propriedade é um direito perpétuo, pois não se perde pelo não-uso, mas
somente pelos meios e formas legais: desapropriação, usucapião, renúncia, abandono etc; já os direitos
obrigacionais, pela sua natureza, são eminentemente transitórios: cumprida a obrigação, extinguem-se; não
exigido o seu cumprimento dentro de certo lapso de tempo, prescrevem.

4.7 - princípio da exclusividade – não pode haver dois direitos reais, de igual conteúdo, sobre a mesma
coisa; no caso do usufruto, por ex., o usufrutuário tem direito aos frutos enquanto o nu-proprietário conserva o
direito à substância da coisa; no condomínio, cada consorte tem direito a porções ideais, distintas e
exclusivas.

4.8 - princípio do desmembramento – conquanto os direitos reais sobre coisas alheias tenham
possivelmente mais estabilidade do que os obrigacionais, são também transitórios; desmembram-se do direito
matriz, que é a propriedade, constituindo os direitos reais sobre coisas alheias; quando estes se extinguem, o
poder que residia em mão de sues titulares (como no caso de morte do usufrutuário) retorna novamente às
mãos do proprietário (princípio da consolidação).

5. Características dos direitos reais

5.1 Direito de Seqüela

É o vínculo de subordinação da coisa e da pessoa. Esse vínculo vem alicerçado em dois princípios:

- Princípio da aderência: segundo o qual o titular do direito real pode ir atrás do bem aonde quer que ele se
encontre (princípio positivo);

- Princípio da ambulatoriedade: segundo o qual todos os ônus da coisa (ex. tributos, despesas condominais) a
acompanham (princípio negativo).

5.2 Privilégio

O crédito real não se submete à divisão, tendo em vista a existência de ordem entre os credores. Aquele que
primeiro apresentar o crédito será o credor privilegiado.

5.3 Prescrição Aquisitiva

Somente no direito real a passagem do tempo poderá gerar aquisição de direitos.

5.4 Bem certo, determinado e existente

Em decorrência do princípio da veracidade registral, o bem deve ter características de certo, determinado e
existente.

6. Classificação dos Direitos Reais

1ª CLASSIFICAÇÃO

6.1 Direito real sobre coisa própria

O único direito real sobre coisa própria é a propriedade, que confere o título de dono ou domínio.
Normalmente, a propriedade é ilimitada ou plena, conferindo poderes de uso, gozo, posse, reivindicação e
disposição.

6.2 Direito real sobre coisa alheia

É o desmembramento do direito real sobre coisa própria. Poderá somente ser temporário, visto que, dentro do
princípio da elasticidade, a coisa tende a voltar à situação original, que é a propriedade plena. Divide-se em
três grupos:

• Direito real de fruição: é o desmembramento em relação ao uso da coisa. Pode ser enfiteuse,
servidão, usufruto, uso e habitação.

• Direito real de garantia: é o desmembramento em relação à disposição da coisa (limita o direito de

dispor da coisa). Se não cumprida a obrigação principal, o credor irá dispor da coisa. Pode ser
hipoteca, penhor e anticrese.

• Direito real de aquisição: é o desmembramento do direito de aquisição. O titular transmite a

propriedade para terceiros, paulatinamente. Pode ser compromisso irretratável de compra e venda, e
alienação fiduciária em garantia.

2ª CLASSIFICAÇÃO

a) Direito de posse, uso, gozo e disposição: propriedade.

b) Exteriorização do domínio: posse.

c) Direito de posse, uso, gozo e disposição sujeitos à restrição oriunda de direito alheio: enfiteuse.

d) Direitos reais de garantia: penhor, hipoteca e alienação fiduciária.

e) Direito real de aquisição: promessa irrevogável de venda.

f) Direito de usar e gozar do bem sem disposição: usufruto e anticrese.

g) Direito limitado a certas utilidades do bem: servidão, uso e habitação.

POSSE

• Teorias quanto ao conceito e seus elementos constitutivos

- Significados impróprios

- Teoria subjetiva de Savigny – posse é o poder de uma pessoa sobre uma coisa, com a intenção de tê-la
para si; ela se caracteriza pela conjugação do elemento objetivo "corpus" (é a mera possibilidade de exercer
um contato físico com a coisa, tendo sempre a coisa a sua disposição; assim, não o perde o dono do veículo
que entrou no cinema e deixou-o no estacionamento) e o elemento subjetivo "animus" (é a vontade de ser
proprietário).

Para esta teoria são meros detentores: o locatário, o comodatário, o depositário, o mandatário, etc.

Vide o confronto dos arts. 1.204 e 1.223 do CCB/02.

- Teoria objetiva de Ihering (é a adotada, em regra, pelo Direito Civil Brasileiro) – tem posse aquele que age
em relação à coisa como se fosse proprietário, mesmo que não o seja, independentemente da intenção; para
a caracterização da posse basta o elemento objetivo "corpus" (não significa contato físico com a coisa, mas
sim conduta de dono); considera o elemento subjetivo "animus" como já incluído no elemento objetivo
"corpus"; posse é a exteriorização da propriedade, a visibilidade do domínio, o uso econômico da coisa; ex.:
material de construção próximo a obra, indica posse; maço de cigarro próximo a obra, não indica posse.

Para o direito brasileiro, para que haja posse, além dos elementos constitutivos apontados por Ihering, deve
conter na relação possessória, como ato jurídico que é:

a) sujeito capaz (pessoa natural ou jurídica); b) objeto (coisa corpórea ou incorpórea – ex. propriedade
intelectual); c) uma relação de subordinação entre o sujeito e o objeto, um ter da coisa por parte do sujeito.

• Conceito
1. É a detenção de uma coisa em nome próprio;

2. É a conduta de dono (Ihering - cuja teoria o Direito Civil Brasileiro acolheu);

3. Considera-se possuidor "todo aquele que tem de fato o exercício, pleno, ou não, de algum dos poderes
inerentes ao domínio, ou propriedade" (art. 1.196). Os arts. 1.198 e 1.208 complementam o conceito de posse.

• Posse e detenção

- Há situações em que uma pessoa não é considerada possuidora, mesmo exercendo poderes de fato sobre
uma coisa; isso acontece quando a lei desqualifica a relação para mera detenção, como faz no artigo 1.198.

- Embora, portanto, a posse possa ser considerada uma forma de conduta que se assemelha à de dono, não é
possuidor o servo na posse, aquele que a conserva em nome de outrem ou em cumprimento de ordens ou
instruções daquele em cuja dependência se encontre;

- O possuidor exerce o poder de fato em razão de um interesse próprio; o detentor, no interesse de

outrem - exemplos de detenção: caseiros e todos aqueles que zelam pela propriedade em nome do dono,
soldado em relação às armas no quartel, preso em relação às ferramentas com que trabalha (tais servidores,
não têm posse e não lhes assiste o direito de invocar, em nome próprio, a proteção possessória; são
chamados de "fâmulos da posse"; embora não tenham o direito de invocar, em seu nome, a proteção
possessória, não se lhes recusa, contudo, o direito de exercer a autoproteção do possuidor, quanto às coisas
confiadas a seu cuidado, conseqüência natural de seu dever de vigilância);

- Não induzem posse, também, os atos de mera permissão ou tolerância (art. 1.208). Ex: permissão para
passar pelo jardim do vizinho;

- Não há posse de bens públicos (CF - proibi o usucapião especial), o uso do bem pelo particular não passa
de mera detenção consentida.

• Objeto da posse:

• Bens corpóreos, salvo as que estiverem fora do comércio, ainda que gravadas com cláusula de
inalienabilidade;

• Coisas acessórias se puderem ser destacadas da principal sem alteração de sua substância;

• Coisas coletivas;

• Direitos reais de fruição: uso, usufruto, habitação e servidão (há dúvida quanto à enfiteuse);

• Direitos reais de garantia;

• Direitos pessoais patrimoniais ou de crédito. (vide o que diz Maria Helena Diniz)

• Natureza Jurídica

• posse é um fato(Windscheid etc.).

• posse é um fato e um direito; em princípio, considerada em si mesmo, é um fato, mas, pelas suas
conseqüências legais, pelos efeitos que gera, entra na esfera do direito (Savigny etc.); considera-a,
portanto, um misto de fato e de direito. Teoria adotada pela maioria dos civilistas.

• Posse é um direito, isto é, um interesse legalmente protegido (Ihering, Teixeira de Freitas etc.).

• Para a maioria dos civilistas é fato e um direito real devido ao seu exercício direto, sua oponibilidade
erga omnes e sua incidência em objeto obrigatoriamente determinado.
 • Para o Código Civil a posse não pode ser considerada um direito real, pois não consta do rol taxativo
do art. 1.225); Trata-se de direito especial, como afirma Clóvis Beviláqua.

• ESPÉCIES DE POSSE

1.1 Quanto à extensão da garantia possessória (art. 1.196 e 1.197):

- direta (ou imediata) – é a exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa.

- indireta (ou mediata) – é aquela que o proprietário conserva, por ficção legal, quando o exercício da posse
direta é conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado.

- ex.: o locatário, o depositário e o usufrutuário exercem a posse direta; o proprietário a posse indireta.

- uma não anula a outra; ambas coexistem no tempo e no espaço e são jurídicas ("jus possidendi"), não
autônomas, pois implicam o exercício de efetivo direito sobre a coisa;

- o possuidor direito e o indireto podem invocar a proteção possessória contra terceiros, mais só este pode
adquirir a propriedade em virtude do usucapião.

1.2 Quanto à simultaneidade do exercício da posse – Composse (arts. 1.199):

Composse: situação pela qual duas ou mais pessoas exercem, simultaneamente, poderes possessórios
sobre a mesma coisa. Art. 1.199. Ex: adquirentes de coisa comum, marido e mulher em regime de comunhão
de bens ou co-herdeiros antes da partilha.

• Qualquer dos possuidores pode valer-se dos interditos possessórios ou da legítima defesa;

• Não confundir com concorrência de posses (posses de naturezas distintas, ex. posse direta e indireta
sobre um mesmo bem);

• Composse pro-diviso: há uma divisão de fato para a utilização pacífica do direito de cada um. Aqui,
exercendo os possuidores poderes apenas sobre parte da coisa definida, e estando tal situação
consolidada há mais de ano e dia, poderá cada qual recorrer aos interditos contra aquele composse
que atentar contra tal exercício. Em relação a terceiros, qualquer composse poderá impedir sua
atitude, como ocorrem nos condomínios.

• Composse pro-indiviso: todos exercem o direito de possuidor ao mesmo tempo sobre a totalidade
da coisa;

1.3 Quanto aos vícios objetivos:

a. justa – é a não violenta, clandestina ou precária, ou seja, a adquirida legalmente, sem vício jurídico externo.

b. injusta – é aquela que se reveste dos vícios acima apontados; mesma viciada, porém, será justa,
suscetível de proteção em relação às demais pessoas estranhas ao fato.

c. violenta ("vi") – é a que se adquire pela força física ou violência moral.

d. clandestina ("clam") – é a que se estabelece às ocultas daquele que tem interesse em conhecê-la.

e. precária ("precario") – é quando o agente nega-se a devolver a coisa que lhe foi emprestada com a
condição de ser restituída assim que o proprietário a solicitar; é a que se origina do abuso de confiança, por
parte de quem recebe a coisa com o dever de restituí-la (esta posse é justa na sua origem e se torna injusta
no ato da remessa de devolver a coisa).

- ex.: o invasor de um imóvel abandonado deterá a posse violenta se expulsar à força o antigo ocupante; se
nele penetrar furtivamente, terá a posse clandestina; se ficou de guardá-lo, mas nele se instalou sem
autorização do dono, terá a posse precária.
- a violenta e a clandestina, convalescem e se tornam justa uma vez cessada a violência ou a clandestinidade.

- a precária não convalesce, jamais se tornará justa.

Princípio geral sobre o caráter da posse: Pelo art. 1.203 do CCB há presunção juris tantun de que a posse
guarda o mesmo caráter de sua aquisição, salvo, se. p. ex. o adquirente a título clandestino ou violento provar
que sua clandestinidade ou violência cessaram há mais de ano e dia, caso em que a posse passa a ser
reconhecida (art. 1.208), já o mesmo não se pode dizer do vício da precariedade.

1.4 Quanto à subjetividade:

a. de boa-fé – é quando o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do
direito possuído (art. 1.201); o possuidor pensa que a coisa lhe pertence ou não conhece os vícios da posse -
ex.: pessoa que adquire uma coisa furtada, desconhecendo esse detalhe; quando o possuidor está convicto
de que a coisa, realmente, lhe pertence, ignorando que está prejudicando direito de outrem.

b. de má-fé – quando o possuidor tem conhecimento do vício da posse; é aquela em que o possuidor tem
ciência da ilegitimidade de seu direito de posse, em razão de vício ou obstáculo impeditivo de sua aquisição
(art. 1.202).

• Toda posse de má-fé é injusta, mas nem toda posse injusta é de má-fé.

• artigo 497 CC – "não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não
autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência, ou a
clandestinidade".

• A importância da distinção entre a posse de boa-fé e a de má-fé, implica na indenização por

benfeitorias, exercício do direito de retenção e indenização no caso de deterioração da coisa.

• A posse de boa-fé conserva esta característica até o momento em que o possuidor toma
conhecimento do vício inicial à aquisição da posse.

• A maioria da jurisprudência entende que o possuidor toma conhecimento do vício na citação ou na

contestação; a minoria acha que é na sentença.

1.5 Quanto à sua idade:

- nova – é a de menos de ano e dia.

- velha – é a de ano e dia ou mais.

- não se deve confundir posse nova com ação de força nova, nem posse velha com ação de força velha: - para
se saber se a ação é de força nova ou velha, leva-se em conta o tempo decorrido desde a ocorrência da
turbação ou do esbulho; se o turbado ou esbulhado reagiu logo, intentando a ação dentro do prazo de ano e
dia, contando da data da turbação ou do esbulho poderá pleitear a concessão da liminar (art. 924, CPC), por
tratar-se de ação de força nova; passado esse prazo, no entanto, o procedimento será ordinário, sem direito a
liminar, sendo a ação de força velha; é possível, portanto, alguém que tenha posse velha ajuizar ação de força
nova, ou de força velha, dependendo do tempo que levar para intentá-la, contado o prazo da turbação ou do
esbulho, assim como também alguém que tenha posse nova ajuizar ação de força nova ou de força velha.

1.6 Quanto aos seus efeitos:

- "ad interdicta" – é a que pode ser defendida pelos interditos ou ações possessórias, quando molestada
(ameaçada, turbada, esbulhada ou perdida), mas não conduz ao usucapião; o possuidor, como o locatário, por
ex., vítima de ameaça ou de efetiva turbação, tem a faculdade de defende-la ou de recuperá-la pela ação
possessória adequada até mesmo contra o proprietário.

- "ad ucucapionem" – é a que se prolonga por determinado lapso de tempo estabelecido na lei, deferindo a
seu titular a aquisição do domínio; ao fim de um período de 10 anos entre presentes e de 15 entre ausentes,
aliado a outros requisitos, como o ânimo de dono, o exercício contínuo e de forma mansa e pacífica, além do
justo título e boa-fé, dá origem ao usucapião ordinário (art. 1.242); quando a posse, com essas características,
prolonga-se por mais de 20 anos, a lei presume o justo título e a boa-fé, deferindo a aquisição do domínio pelo
usucapião extraordinário (art. 1.238).

1.7 Outras classificações:

- natural – é a que se constitui pelo exercício de poderes de fato sobre a coisa - ex.: A vende sua casa a B,
mas continua no imóvel como inquilino; não obstante, B fica sendo possuidor da coisa (posse indireta), mesmo
jamais tê-la ocupado fisicamente.

- civil ou jurídica – é a que assim se considera por força da lei, sem necessidade de atos físicos ou materiais;
é a que se transmite ou se adquire pelo título.

AQUISIÇÃO E PERDA DA POSSE

• Objetivo

Justifica-se a fixação da data da aquisição da posse por assinalar o início do prazo da prescrição aquisitiva
e do lapso de ano e dia, que distingue a possa nova da velha.

2. modos de aquisição (art. 1.204):

O legislador, ao contrário do que fez no antigo CC, que se esqueceu do fato de haver adotado a teoria de
Ihering, deixou de lado o rol taxativo dos modos de aquisição e dispôs no art. 1.204:

“Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer
dos poderes inerentes à propriedade”.

• Aquisição originária:

• Conceito: não há relação de causalidade, entre a posse atual e a anterior; é o que acontece quando
há esbulho, e o vício, posteriormente, convalesce.

• Modos: arts. 1.196, 1.204 e 1.263.

• Aquisição derivada:

• Conceito: requer existência de posse anterior, ou seja, transmitida ao adquirente. Ex. herança.

• Modos:

b.1. Tradição

Pressupõe um acordo de vontades, um negócio jurídico de alienação, quer a título gratuito, como na doação,
quer a título oneroso, como na compra e venda.

- real – quando envolve a entrega efetiva e material da coisa.

- simbólica – quando representada por ato que traduz a alienação, como a entrega das chaves do
apartamento vendido.

- ficta – no caso do contituto possessório, que ocorre, por ex., quando o vendedor, transferindo a outrem o
domínio da coisa, conserva-a, todavia em seu poder, mas agora na qualidade de locatário.

b.2. Apreensão

a) Apropriação unilateral de coisa “sem dono” (foi abandonada ou não é de ninguém);

b) Coisa retirada de outrem sem permissão;

b.3. Exercício de direito

Ex. servidão. Se constituída pela passagem de um aqueduto por terreno alheio, p. ex. adquire o agente a sua
posse se o dono do prédio serviente permanece inerte pelo prazo de um ano e dia.

(vide art. 1.379)

b.2. Constituto possessório, art. 1.267, parágrafo único

Noção: No constituto possessório, aquele que detém a posse direta não é mais proprietário da coisa,
possuindo-a em nome de outrem.

Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede
ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já
está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico.

b.3. Acessão

Através da qual a posse pode ser continuada pela soma do tempo do atual possuidor com o de seus
antecessores.

- Sucessão: O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor

Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.

- União: sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.

2.1 Quanto à origem

Distinguem-se os modos de aquisição da posse em originários e derivados.

* Se o modo de aquisição é originário, a posse apresenta-se isolada dos vícios que anteriormente a
contaminavam; já o mesmo não acontece com a adquirida por meios derivados. De acordo com o art. 1.203
essa posse conservará o mesmo caráter de antes. Exceção: art. 1.207, 2ª parte, pois faculta ao sucessor
singular unir a sua posse à de seu antecessor, para os efeitos legais.

2.2 Quem pode adquirir a posse (art. 1.205, I e II):

- a própria pessoa que a pretende, desde que capaz;

- não sendo capaz, poderá adquiri-la se estiver representada ou assistida por seu representante;

- por meio de procurador ou mandatário, munido de poderes específicos;

- por terceiro, mesmo sem mandato, dependendo de ratificação;

- pelo "constituto possessório".

3. Perda:

Parece inútil a enumeração feita pelos arts. 1.223 e 1.224 dos meios pelos quais se perde a posse; se esta é a
exteriorização do domínio e se é possuidor aquele que se comporta em relação à coisa como dono, desde o
momento em que não se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes
ao domínio, a posse estará perdida; o CC, todavia, preferiu especificar, casuisticamente, a perda da posse,
mas a enumeração não pode ser considerada exaustiva:

3.1 Da posse da coisa:

a - pelo abandono – dá-se quando o possuidor renuncia à posse, manifestando, voluntariamente, a intenção
de largar o que lhe pertence, como quando atira à rua um objeto seu.
b - pela tradição – só acarreta a perda da posse quando envolve a intenção definitiva de transferir a coisa a
outrem, como acontece na venda do objeto, com transmissão da posse plena ao adquirente.

c - pela perda da própria coisa –quando for impossível encontra-la, de modo que não se possa mais utiliza-
la economicamente. Ex: alguém que deixa uma jóia cair no fundo do mar.

d - pela destruição da coisa – porque se tornou inaproveitável ou inalienável.

e - pela sua inalienabilidade: por ter sido colocada fora do comércio por motivo de ordem pública, de
moralidade, de higiene ou de segurança coletiva., não podendo ser, assim, possuída por impossibilidade de
exercer os poderes inerentes ao domínio de forma exclusiva. Há autores que discordam com esta questão.

f - pela posse de outrem – ocorre ainda que a nova posse tenha-se firmado contra a vontade do primitivo
possuidor, se este não foi manutenido ou reintegrado em tempo oportuno; o desapossamento violento por ato
de terceiro dá origem à detenção, viciada pela violência exercida; com o convalescimento desse vício, surge a
posse, embora injusta, que se firmará pelo decurso do prazo de ano e dia.

g - pelo constituto possessório.

3.2 - Da posse dos direitos

- impossibilidade de seu exercício (art. 1.196). ex. quando se perde o direito de posse de uma servidão de
passagem se o prédio dominante ou serviente foi destruído;

- pelo desuso (art. 1.389, III), ex. o desuso de uma servidão predial por 10 anos consecutivos gera o fim do
direito à posse.

3.3 - Da posse para o ausente(aquele que não se acha presente) (art. 1.224): quando tem notícia da
ocupação, abstém-se de retomar a coisa ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido.

EFEITOS DA POSSE

1. Conceito. São as conseqüências jurídicas produzidas pela posse em virtude de lei ou norma jurídica e a
distinguem da mera detenção.

2. Espécies

Orlando Gomes reconhece 7 efeitos da posse:

• O uso dos interditos (ou ações) possessórias: este é o principal efeito da posse.

• direito à percepção dos frutos;

• indenização por benfeitorias;

• retenção pela indenização da benfeitorias úteis e necessárias;

• "jus tollendi" (direito de retirar) das benfeitorias voluptuárias;

• direito de usucapir;

• indenização pelo esbulho ou turbação.

8. Ainda há o efeito da responsabilidade pela deterioração e perda da coisa (Maria Helena Diniz).

* alguns efeitos são produzidos por todos os tipos de posse e outros só pelas posses de boa-fé.

2.1 Uso dos Interditos

- finalidade: defender a posse.

- modos de proteção (defesa) possessória conferida ao possuidor:

- conceito de turbação (perturbação da posse) – é todo fato injusto ou todo ato abusivo que venha aferir
direitos alheios, impedindo ou tentando impedir o seu livre exercício; é todo ato que embaraça o livre exercício
da posse.

- conceito de esbulho (perda total da posse) – é o ato pelo qual uma pessoa é despojada, injustamente,
daquilo que lhe pertence ou estava na sua posse, por violência, por clandestinidade, e por abuso de confiança.
Pode ocorrer o esbulho pacífico: quando o compromissário comprador deixa de pagar as prestações
avençadas, pode-se ajuizar ação de rescisão contratual, cumulada com ação de reintegração de posse. Neste
caso a ação correrá no procedimento comum.

1ª DEFESA – USO DE FORÇA

Opossuidor pode manter ou restabelecer a situação de fato pelos seus próprios recursos:

A - legítima defesa – quando o possuidor se acha presente e é turbado(perturbação da posse) no exercício

de sua posse, pode reagir, fazendo uso da defesa direta.

B - desforço imediato – ocorre quando o possuidor, já tendo perdido a posse (esbulho), consegue reagir, em
seguida, e retomar a coisa (autotutela, autodefesa ou defesa direta); é praticado diante do atentado já
consumado, mas ainda no calor dos acontecimentos; o possuidor tem de agir com suas próprias forças,
embora possa ser auxiliado por amigos e empregados, permitindo-se-lhes, ainda, se necessário, o emprego
de armas; o guardião da coisa não tem o direito de invocar, em seu nome, a proteção possessória, mas tem o
direito de exercer a autoproteção (autodefesa) do possuidor ou representado, conseqüência natural de seu
dever de vigilância.

- requisitos para o uso da força: reação imediatamente após a agressão, devendo ela limitar-se ao
indispensável à manutenção ou restituição da posse (art. 1.210, §1º, 2º parte); os meios empregados devem
ser proporcionais à agressão.

* também é crime tipificado no artigo 161, II, CP.

2ª DEFESA – AÇÕES POSSESSÓRIAS

Características das ações possessórias:

1. Legitimidade ativa e passiva:

Legitimidade ativa:

- Exige-se a posição de possuidor para a propositura dos inteditos, mesmo sem título;

- Não cabem ao detentor;

- Se possui apenas o direito, mas não a posse, não poderá utilizar os interditos, salvo o sucessor, que deve
provar apenas a posse de seu antecessor. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu
antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais.

- Possuidores diretos e indiretos têm ação possessória contra terceiros, e também um contra o outro.

Legitimidade passiva:

- autor da ameaça, turbação ou esbulho o seu representante;

- terceiro que recebeu a coisa esbulhada sabendo que o era (má-fé);

- herdeiro a título universal ou causa mortis;

- pessoa jurídica de direito público ou privado autora do ato molestador

A ação pode ser proposta contra o autor do ato molestador como contra quem ordenou a sua prática, ou
contra ambos.
2. Cumulatividade de pedidos de naturezas diversas

O artigo 921 do CPC permite que o autor, na inicial da ação possessória, cumule o pedido possessório com o
de condenação em perdas e danos, cominação de pena para o caso de nova turbação ou esbulho e
desfazimento de construção ou plantação feita em detrimento de sua posse.

3. Caráter dúplice das ações possessórias

Não é necessária a reconvenção. Se o réu se julgar ofendido em sua posse, poderá formular na própria
contestação os pedidos que tiver contra o autor.

Art. 922, CPC. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a
proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo
autor.

4. Fungibilidade dos Interditos:

Art. 920, CPC. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do
pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados.

Tal fungibilidade só poderá ocorrer entre as três ações possessórias em sentido estrito: manutenção,
reintegração e interdito proibitório. Há autores que pensam diferente.

5. ônus da prova compete ao adversário do possuidor, quando for contestado o direito deste.

6. O possuidor goza, processualmente, da posição mais favorável.

Espécies (sentido estrito):

ações possessórias por excelência: só servem para defender a posse do possuidor; as outras ações que
também defendem a posse somente serão possessórias se intentadas pelo possuidor.

a) ação de manutenção de posse – é o meio de que se pode servir o possuidor que sofrer turbação a fim de
se manter na sua posse.

b) ação de reintegração de posse – é a movida pelo esbulhado, a fim de recuperar a posse perdida em
razão de violência, clandestinidade ou precariedade.

• A manutenção e a reintegração de posse apresentam características e requisitos semelhantes; a

diferença está apenas em que o "possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e
reintegrado no de esbulho" (art. 926, CPC).

• São requisitos para a propositura das referidas ações:

• 1°) prova da posse,

• 2°) prova da turbação (manutenção) ou do esbulho (reintegração) praticado pelo réu,

• 3°) prova da data da turbação (manutenção) ou do esbulho (reintegração). Até ano e dia:
procedimento especial com pedido de liminar. Após: procedimento ordinário, não perdendo, contudo,
o caráter possessório. *O prazo de ano e dia é de decadência: portanto, fatal e peremptório.

• 4°) na ação de manutenção da posse, necessita o autor provar, a sua posse atual (apesar de ter sido
molestada, ainda a mantém, não a tendo perdido para o réu).

Soluções para a contagem dos prazos nos casos de mais de um ato devolutivo:

- O prazo de ano e dia não corre enquanto o possuidor defende a posse, restabelecendo a situação de fato
anterior à turbação, ou ao esbulho.

- não se contam os atos preparatórios; conta-se do último ato integrativo da "vis inquietativo";
- diversos atos de turbação, sem nexo entre eles, cada um gera direito a uma ação;

- atos sucessivos com nexo de causalidade entre eles, existem duas correntes: conta-se do primeiro ato /
conta-se do último ato (é a melhor).

c) interdito proibitório – é a proteção preventiva da posse ante a ameaça de turbação ou esbulho; incumbe
ao autor provar a sua posse atual, a ameaça de turbação ou esbulho por parte do réu e justo receio de que
seja efetivada;

Efeitos: proibição da prática de um ato em que é imediato a liminar e quanto a pena o efeito só é verificado
depois da sentença.

Outras ações que pode ser consideradas possessórias

Serve para defender a posse tanto do possuidor como do proprietário:

d) ação de dano infecto – é uma medida preventiva utilizada pelo possuidor, que tenha fundado receio de
que a ruína ou demolição, ou vício de construção do prédio vizinho ao seu, venha causar-lhe prejuízos, para
obter, por sentença, do dono do imóvel contíguo, caução que garanta a indenização de danos futuros.

e) ação de nunciação de obra nova (ou embargo de obra nova) – visa impedir a continuação de obra que
prejudique prédio vizinho ou esteja em desacordo com regulamentos administrativos.

f) ação de imissão na posse – é utilizada quando o autor da ação é proprietário da coisa, mas não possuidor,
por haver recebido do alienante só o domínio, pela escritura, mas não a posse; como nunca teve esta, não
pode valer-se dos interditos possessórios.

g) embargos de terceiro – é o processo acessório que visa defender os bens daqueles que, não sendo parte
numa demanda, sofrem turbação ou esbulho em sua posse, ou direito, por efeito de penhora, depósito,
arresto, seqüestro, venda judicial, arrecadação, arrolamento, inventário, partilha ou outro ato de apreensão
judicial.

h) qualquer problema versando sobre a posse de imóveis de valor menor de 40 salários mínimos (art. 3°, IV, L.
9.099/95).

- RESUMO: a posse pode ser perturbada de três formas: pelo esbulho (perda da posse), pela turbação
(tentativa de esbulho), ou pela ameaça de agressão iminente; daí a "ação de reintegração de posse" para
o esbulhado, a "ação de manutenção de posse" para o turbado, e a "ação de interdito proibitório" para
o ameaçado; cabe medida liminar provisóriano esbulho e na turbação, se o fato tiver menos de um ano e
dia; no interdito proibitório não há medida liminar; o possuidor turbado pode exercer a legítima defesa da
posse, e o esbulhado pode usar de esforço para restituir-se na posse por sua própria força, contanto que o
faça logo; incluem-se também na defesa da posse, como meios particularizados ou específicos, as "ações
de nunciação de obra nova" (é a que compete ao proprietário ou possuidor, para impedir que a edificação de
obra nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio), de "embargos de terceiro" (cabem a quem, não sendo
parte no processo, sofrer penhora, arresto, arrecadação ou outros tipos de apreensão judicial de coisa) e
"ação de dano infecto" (cabe contra vizinhos, no caso de ruína ou de mau uso da propriedade).

2.2 percepção dos frutos("factum perceptio")

- Teoria objetiva (é a acolhida pelo nosso Código Civil)

- conceito de frutos: são utilidades que a coisa periodicamente produz, cuja percepção se dá sem detrimento
de sua substância.

Classificação de frutos quanto à sua origem:

- naturais – são os que se renovam periodicamente, devido à força orgânica da própria natureza - ex.: frutas
das árvores, as crias dos animais etc.
- industriais – são os que surgem em razão da atuação do homem sobre a natureza - ex.: a produção de uma
fábrica.

- civis – são as rendas produzidas pela coisa, em virtude de sua utilização por outrem que não o proprietário -
ex.: juros, aluguéis.

Quanto ao seu estado:

- pendentes – são os que ainda estão unidos à coisa que os produziu (a coisa principal).

- percebidos – são os que já foram colhidos (separados da coisa que os produziu).

- estantes – são aqueles que estão armazenados para venda.

- percepiendos – são os que deviam ter sido, mas ainda não foram colhidos.

- consumidos – são os que não existem mais porque foram utilizados pelo consumidor.

- Teoria subjetiva

- conceito de frutos: são riquezas normalmente produzidas por um bem patrimonial (ex.: uma safra - época
da colheita), ação do homem sobre à natureza, os rendimentos de um capital; esta teoria dá maior destaque
ao aspecto econômico dos frutos.

a) Possuidor de boa-fé tem direito à:

- frutos percebidos (CC, art. 1.214);

- despesas da produção e custeio dos frutos pendentes e dos colhidos antecipadamente, que deverão ser
restituídos (CC, 1.214 e parágrafo único);

b) Possuidor de má-fé:

- não tem direito aos frutos;

- responde por todos os prejuízos que causou pelos frutos colhidos e percebidos e pelos que por culpa sua
deixou de perceber;

- tem direito às despesas de produção e custeio dos frutos;

2.3 indenização das benfeitorias e direito de retenção

Benfeitorias: São obras ou despesas efetuadas numa coisa para conservá-la - "necessárias", melhorá-la -
"úteis" ou embelezá-la - "voluptuárias";

Retenção: é o direito que tem o devedor de uma obrigação de reter o bem alheio em seu poder, para haver do
credor da obrigação, as despesas feitas em benefício da coisa.

Possuidor de boa-fé:

- tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis;

- levantar as voluptuárias, se lhe não forem pagas;

- pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis, poderá exercer o direito de retenção.

Possuidor de má-fé:

- serão ressarcidas somente as benfeitorias necessárias;

- não lhe assiste o direito de retenção;

- nem o de levantar as voluntárias

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de má-fé, tem o direito de optar
entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.

2.4 responsabilidade pela deterioração e perda da coisa

Possuidor de boa-fé:

- não responde pela perda ou deterioração da coisa, a que não der causa;

Possuidor de má-fé:

- responde pela perda, ou deterioração da coisa, ainda que acidentais, salvo se provar que de igual modo se
teriam dado, estando ela na posse do reivindicante.

PROPRIEDADE – NOÇÕES GERAIS

1. Conceito

“Direito de propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar,
gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o
detenha”. (Maria Helena Diniz)

2. Elementos constitutivos

- "jus utendi" (direito de usar) – é a faculdade de o dono servir-se da coisa e utilizá-la da maneira que
entender mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso - ex.: morar numa casa, dirigir um carro etc.

- "jus fruendi" (direito de gozar ou usufruir) – é o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e
aproveitar economicamente os seus produtos - ex.: apanhar uma fruta de uma árvore em sua propriedade.

- "jus abutendi" ou "jus disponendi" (direito de dispor) – é o direito de dispor da coisa, de transferi-la ou
aliená-la a outrem a qualquer título; envolve o poder de consumir o bem, de dividi-lo ou gravá-lo - ex.: vender,
distribuir, doar a coisa.

- "reivindicatio" (direito de reivindicar) – é o direito de reaver a coisa, de reivindicá-la das mãos de quem
injustamente a detenha; ele envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela "ação
reivindicatória".

3. Caracteres da propriedade

- é ilimitado ou absoluto, no sentido de se encontrar a propriedade liberta dos encargos que a constrangiam
desde os tempos feudais, quando o que lavrava o solo tinha o dever de pagar foro ao fidalgo; hoje, o
proprietário tem amplo poder sobre o que lhe pertence.

- é exclusivo, no sentido de poder o seu titular afastar da coisa quem quer que dela queira utilizar-se (tal
noção não se choca com a de condomínio, pois cada condômino é proprietário, com exclusividade, de sua
parte ideal).

- é irrevogável ou perpétua, porque não se extingue pelo não-uso; não estará perdida enquanto o proprietário
não a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriação,
o perecimento, o usucapião etc.

- é elástica, porque a propriedade pode ser distendida ou contraída no seu exercício, conforme se lhe
adicionem ou subtraiam poderes destacáveis.

4. Objeto da propriedade

• bens corpóreos móveis ou imóveis (CC, arts. 1.299 e 1.232, Cód. de mineração, art. 84 e CF, art.
176);
 • bens incorpóreos (CC, arts. 649 a 673, revogados pela Lei n. 5.988/73 que, por sua vez, foi revogada
pela Lei n. 9.610/98; CF, art. 5º, XXIX e XXVII)

5. Espécies de propriedade

• Quanto à extensão do direito do titular:

- Propriedade plena: quando todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietário.

- Propriedade restrita: quando se desmembram um ou alguns de seus poderes que passam a ser de outrem.

• Quanto à perpetuidade do domínio

- Propriedade perpétua: é a que tem duração ilimitada.

- Propriedade resolúvel: é a que encontra no seu próprio título constitutivo uma razão de sua extinção, ou seja,
as próprias partes estabelecem uma condição resolutiva. Ex. retrovenda. (CC, Art. 505. O vendedor de coisa
imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o
preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se
efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias).

6. Propriedade Resolúvel:

Conceito: diz-se que a propriedade é resolúvel quando o título de aquisição está subordinado a uma condição
resolutiva ou ao advento do termo. Nesse caso, deixa de ser plena, passando a ser limitada.

Causas de resolução:

O CC trata de casos de resolução da propriedade em dois artigos, que estabelecem exceções ao princípio de
que o direito de propriedade é perpétuo e irrevogável: pelo advento de uma condição ou pelo surgimento de
uma causa superveniente;

- No art. 1.359, a causa da resolução encontra-se inserta no título ("ex tunc");

- No art. 1.360, o elemento que resolve a relação jurídica é superveniente ("ex nunc");

Dispõe o art. 1.359 que, resolvido o domínio pelo implemento da condição ou pelo advento do termo,
entendem-se também resolvido os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário em cujo favor
se opera a resolução pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha;

a) Causa incerta:

- A condição ou termo referidos constam do título constitutivo da propriedade, de tal forma que o terceiro que a
adquiriu não poderá alegar surpresa;

Por ex., se alguém adquirir um imóvel em cuja escritura existia um pacto de retrovenda, não poderá reclamar
se o primeiro alienante exercer o seu direito de retrato ante do prazo de 3 anos (art. 505); neste caso, resolve-
se o domínio do terceiro, e o primeiro alienante poderá reivindicar o imóvel.

b) Causa superveniente:

- O art. 1.360 cuida de outra hipótese; dispõe, com efeito, que, "se, porém, a propriedade se resolver por outra
causa susperveniente, o possuidor, que o tiver adquirido por título anterior à resolução, será considerado
proprietário perfeito, restando à pessoa em cujo benefício houve a resolução ação contra aquele cujo domínio
se resolveu para haver a própria coisa, ou seu valor";

Por ex., se alguém receber um imóvel em doação e depois o alienar, o adquirente será considerado
proprietário perfeito se, posteriormente, o doador resolver revogar a doação por ingratidão do donatário (art.
557); embora permitida a revogação, não pode ela prejudicar direitos adquiridos por terceiros; como se trata
de causa superveniente, o adquirente não podia prevê-la; o doador, neste caso, só poderá cobrar do donatário
o valor da coisa, porque esta continuará pertencendo ao adquirente de boa-fé.

7. Propriedade Aparente

Ocorre com aquele que adquire onerosamente e com boa-fé a propriedade de quem não é dono, aqui
resguarda-se a aquisição a non domino.

Tal proteção à aparência de direito foi recepcionada pelo Código Civil de 2002, no âmbito do direito das
sucessões, quando abraçou a teoria da aparência, legitimando a aquisição onerosa e de boa-fé, de imóvel
pertencente a herdeiro aparente, ressalvando-se as aquisições gratuitas, nos estritos termos do art. 1.817 do
Código Civil de 2002.

A teoria da aparência deve ser prestigiada no sistema registrário, mesmo nas hipóteses de nulidade absoluta
do registro, não é de se descartar a boa-fé do adquirente do direito inscrito, pautada na aparência e na
presunção de legitimidade do registro. Por outro lado, quanto maior a segurança do registro, menor a
necessidade da aplicação da teoria da aparência.

Afrânio de Carvalho (1998:177) expõe que "se o alienante não é o verdadeiro proprietário e a lei legitima a
aquisição pelo terceiro de boa-fé, fá-lo no intuito de proteger a boa-fé do adquirente, a bem da circulação
imobiliária, em cujo interesse não cogita de indagar se o imóvel pertencia à parte contrária ou a terceiro".

Em vários arestos reconhece o STJ o princípio da aparência, em proteção ao terceiro de boa-fé, mas o erro
deve ser escusável, conforme se infere de seus julgados.

Um dos fundamentos da convalescença do registro nulo, mas titularizado na boa fé, está que a propriedade
atenderá sua função social, como prevê o art. 5.º, XXIII, da Constituição Federal, desde que efetivamente haja
uso racional do domínio. A transferência da propriedade do proprietário verdadeiro e displicente para o
proprietário aparente e diligente configura uma espécie de expropriação forçada. Dentre as obrigações
inerentes à propriedade está seu zelo e guarda.

1. Responsabilidade civil do proprietário

• responde objetivamente ou subjetivamente pelos prejuízos, se houver nexo de causalidade entre o

dano causado pela coisa e sua conduta;

• responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade, porque há presunção
júris tantum de que tem obrigação de guarda-los e fiscalizá-los;

• responde pelos prejuízos causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por
ele. O automóvel, trem e avião podem causar dano tanto aos seus condutores e passageiros, caso
em que a responsabilidade é contratual, como a estranhos, sendo, então, sua responsabilidade
delitual. A responsabilidade das estradas de ferro pertence ao domínio extracontratual no que
concerne aos danos que a exploração de suas linhas acarreta aos proprietários marginais. Quanto às
aeronaves, a responsabilidade das companhias de navegação aérea é regida pela teoria do risco ou
responsabilidade objetiva.

d) Responde pelos danos ocasionados por coisas não perigosas.

Função social da propriedade

Passagens do texto escrito por Lucas Hayne Dantas Barretobacharel em Direito pela Universidade
Federal da Bahia (UFBA)

A Inclusão da Função Social no Direito de Propriedade

O evolucionar histórico dos institutos da propriedade e de sua função social acabaram por desaguar,
juntamente com o Direito Civil em geral, em seara Constitucional. Destarte, o Código Civil deixa o centro das
atenções no estudo do tema trazido à baila, cedendo lugar às normas superiores, o que decorre do princípio
de supremacia da Constituição.

Tal fenômeno pôde ser observado na Constituição do México de 1917, que inseria em seu art. 27 que
"A Nação terá, a todo tempo, o direito de impor à propriedade privada as determinações ditadas pelo interesse
público [...]".

Também a Constituição da Alemanha de 1919 - Constituição de Weimar trouxe, em seu art. 153 que
"A propriedade obriga e seu uso e exercício devem ao mesmo tempo representar uma função no interesse
social".

No Brasil, a ideação arrolada entrou em nosso cotidiano jurídico com a Constituição de 1946, dada a
interrupção do Estado Novo, pois, embora houvesse disposição constitucional acerca da regulação legal da
propriedade, a vontade do regime ditatorial prevalecia em todas as ocasiões. Somente em 1967, apareceu
textualmente a função social, como princípio de ordem econômica.

Atualmente, nossa Lex Fundamentalis, além de inserir a função social da propriedade no capítulo
concernente a direitos e garantias individuais, plasma-o como princípio de ordem econômica, subdividindo
seus efeitos conforme seja a propriedade urbana ou rural, o que configura uma inovação da Constituição
vigente.

Neste contexto, foi desenhado o novo Código Civil, em especial seu art. 1.228, ao prever, em
parágrafos inovadores, a função social da propriedade. De lapidar redação, o § 1.º estabelece que "O direito
de propriedade deve ser exercido em consonância com suas finalidades econômicas e sociais e de modo que
sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais,
o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas."
Também digno de transcrição o § 2.º: "São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer
comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem."

Tais disposições vêm conformar-se de acordo com os princípios fundamentais da nova Lei Civil, em
especial o Princípio da Socialidade. Nas palavras do ilustre coordenador-geral da Comissão Revisora e
Elaboradora do Código Civil, Professor Miguel Reale, em seu artigo "Visão geral do novo Código Civil",

"é constante o objetivo do novo Código no sentido de superar o manifesto caráter individualista da Lei
vigente, feita para um país ainda eminentemente agrícola, com cerca de 80% da população no campo. Hoje
em dia, vive o povo brasileiro nas cidades, na mesma proporção de 80%, o que representa uma alteração de
180 graus na mentalidade reinante, inclusive em razão dos meios de comunicação, como o rádio e a televisão.
Daí, o predomínio do social sobre o individual".

Vemos aí claramente a inserção da propriedade nas limitações exigidas pelo bem da sociedade, o que
não deixa de afigurar-se como uma manifestação mais palpável da própria publicização do Direito Civil.

Em suma, pauta-se claro que a propriedade deverá direcionar-se para o bem comum, qualquer que
seja a propriedade. Sempre haverá função social da propriedade, mais ou menos relevante, porém a variável
instala-se no tipo de destinação que deverá ser dado ao uso da coisa.

Outro ponto importante consubstancia-se em considerar-se a função social i) como um objetivo ao

direito de propriedade, ou seja, algo que lhe é exterior, ou ii) um elemento desse mesmo direito, um requisito
intrínseco necessário à sua própria existência. A doutrina mais atual, à qual nos filiamos, inclina-se a aceitar
que a função social da propriedade é parte integrante da propriedade: em não havendo, a propriedade deixa
de ser protegida juridicamente, por fim, desaparecendo o direito. No mesmo sentido, manifesta-se José
Afonso da Silva (1999,286): "a função social se manifesta na própria configuração estrutural do direito de
propriedade, pondo-se concretamente como elemento qualificante na predeterminação dos modos de
aquisição, gozo e utilização dos bens".

Sendo assim, reiteramos que não há que se falar em propriedade sem que tal direito esteja imbuído de
uma destinação - ou função - social, elemento este integrante e necessário para sua própria existência.
Qualquer tentativa de utilizar-se deste direito para fins egoísticos e danosos à coletividade deverá ser
prontamente cerceada.

Limitações ao direito de propriedade

• Fundamentos das limitações à propriedade:

Encontra-se no primado do interesse coletivo ou público sobre o individual e na função social da propriedade,
visando proteger o interesse público social e o interesse privado, considerado em relação à necessidade social
de coexistência pacífica.

• Natureza

Trata-se de obrigação propter rem, porque tanto o devedor como o credor são titulares de um direito real, pois
ambos os direitos – o de credor e o de devedor – incidem sobre a mesma coisa, só que não são oponíveis
erga omnes nem interessam a terceiros.

• Espécies

• Restrições à propriedade em virtude de interesse social

Pressupõem a idéia de subordinação do direito de propriedade privado aos interesses públicos e às

conveniências sociais. São restrições imprescindíveis ao bem-estar coletivo è a própria segurança da ordem
econômica e jurídica do país.

a.1 - restrições constitucionais. Ex: art. 5º, XXII, XXIV, 182, §§3º e 4º, I e II, 184, 185, 177, etc.

a.2 - restrições administrativas. Ex: normas de proibição de demolição de monumentos históricos; normas de
proteção à lavoura, à indústria, ao comercia, à economia popular; normas de finalidade urbanísticas; Código
de mineração; Código Florestal; normas ambientais; zoneamento ambiental rural, etc.

a.3 - limitações à propriedade rural. Ex. Estatuto da Terra.

a.4 - limitações de natureza militar. Ex: Lei 6.634/79, que dispõe sobre a faixa de fronteira;

a.5 - restrições em razão de lei eleitoral. Ex. art. 135, §3º, Código Eleitoral. “Funcionarão as mesas receptoras
nos lugares designados pelos juizes eleitorais 60 (sessenta) dias antes da eleição, publicando-se a
designação.§ 3º A propriedade particular será obrigatória e gratuitamente cedida para esse fim”.

• Restrições à propriedade em virtude de interesse privado

Inspiram-se no propósito de coexistência harmônica e pacífica de direitos, fundando-se no próprio interesse do

titular do bem ou de terceiros, a quem este pretende beneficiar, não afetando, dessa forma, a extensão do
exercício do direito de propriedade; caracteriza-se por sua bilateralidade ante o vínculo recíproco que
estabelece.

b.1 - servidões prediais;

b.2 - limitações impostas pela Lei do Inquilinato;

b.3 - limitações impostas pelas normas referentes ao condomínio (art. 1.327 a 1.330 e 1.336, CC);

b.4- limitações impostas pela Lei 6.766/79, que dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano;

b.5 - Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência
do doador;

b.6 - Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por
seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal;

b.7 - relações de direitos de vizinhança:

 • A limitação privada do direito de vizinhança será estudada mais adiante

• Várias são as medidas defensivas da propriedade

1. AÇÃO REIVINDICATÓRIA: quando o proprietário for totalmente privado de seu bem.

- Ela tem caráter essencialmente dominial e por isso somente pode ser utilizada pelo proprietário, por quem
tenha "jus in re";

- esta ação é uma conseqüência do direito de seqüela do proprietário; (CPC, art. 95)

- Nesta ação o autor deve provar o seu domínio, oferecendo prova inconcussa da propriedade, com a
respectiva transcrição, e descrevendo o imóvel com suas confrontações, bem como demonstrar que a coisa
reivindicada encontra-se na posse do réu;

1.1 três, portanto, os pressupostos de admissibilidade de tal ação:

a) titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicanda (comprovada através da transcrição

imobiliária, se for bem imóvel, em seu nome ou da cadeia sucessória, pela apresentação de títulos aquisitivos
registrados durante o período no qual um dos transmitentes adquirira a coisa por usucapião, ainda que não
tivesse justo título nem boa fé, já que usucapir somam-se as posses, se a do proprietário atual for havida de
possuidores há mais de quinze anos (CC, art. 1.238);

b) a individuação da coisa (é uma descrição atualizada do bem, com os corretos limites e confrontações, de
modo a possibilitar a sua correta localização);

c) a posse injusta do réu (o proprietário vai retomar a coisa não de qualquer possuidor ou detentor, mas
daquele que a conserva sem causa jurídica).

1.2 natureza jurídica: é ação real que compete ao senhor da coisa.

a) legitimidade ativa: compete a reivindicatória ao senhor da coisa, ao titular do domínio; em se tratando de

ação real imobiliária, é indispensável a outorga uxória para o seu ajuizamento.

b) legitimidade passiva: a ação deve ser endereçada contra quem está na posse ou detém a coisa sem título
ou suporte jurídico;

- ao possuidor direto, citado para a ação, incumbe a nomeação à autoria do proprietário;

- pode, assim, ser movida contra o possuidor sem título e o detentor, qualquer que seja a causa pela qual
possuam a coisa;

- pode também ser endereçada contra aquele que deixou de possuí-la com dolo, isto é, transferindo-a para
outro com a intenção de dificultar ao autor sua vindicação.

- A boa-fé não impede a caracterização da injustiça da posse, para fins de reivindicatória;

1.3 Efeito: fazer com que o possuidor restitua a coisa com todos os seus acessórios. Se impossível essa
devolução por ter perecido a coisa, o proprietário terá o direito de receber o valor da coisa se o possuidor
estiver de má-fé.

• Jurisprudência: Esta ação é imprescritível, porém se a coisa reivindicada já foi usucapida pelo
possuidor, não mais poderá ser proposta pelo antigo proprietário que perdeu seu domínio.

2. AÇÃO NEGATÓRIA – é cabível quando o domínio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma
restrição por alguém que se julgue com um direito de servidão sobre o imóvel ou qualquer outra turbação na
posse; é freqüentemente usada para solucionar conflito de vizinhança.
3. AÇÃO DE DANO INFECTO – tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser
oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua
construção; precavendo-se, o autor obtém que a sentença comine ao réu a prestação de caução que o
assegure contra o dano futuro; pode ser proposta também nos casos de mau uso da propriedade vizinha que
prejudique o sossego, a segurança e a saúde do proprietário ou inquilino de um prédio.

4. AÇÃO DECLARATÓRIA: poderá ser proposta para dissipar dúvidas sobre o domínio.

5. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZO CAUSADO POR ATO ILÍCITO: Ex: perda da casa em razão de
sua destruição por caminhão desgovernado.

6. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PREJUÍZO CAUSADO POR ATO LÍCITO: Ex: proprietário que sofre
limitação em sua propriedade por interesse social ou por desapropriação.

Orlando Gomes: faz jus à indenização quando a propriedade é dominuída em virtude de acontecimento
natural, como no caso de avulsão. (CC, 1.251)

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

• Conceito: consiste na personalização do direito num titular.

• Classificação:

• Aquisição originária: quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão
natural e no usucapião; a propriedade passa ao patrimônio do adquirente livre de quaisquer limitações
ou vícios que porventura a maculavam (manchavam).

• Aquisição derivada: Dá-se quando houver transmissibilidade, a título singular ou universal do

domínio por ato causa mortis (direito hereditário) ou inter vivos (transcrição). Quando resulta de uma
relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do
domínio em razão da manifestação de vontade; a transmissão é feita com os mesmo atributos e
eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade, porque ninguém pode transferir
mais direitos do que tem; ela exige, também, comprovação da legitimidade do direito do antecessor.

• ACESSÃO (aquisição originária)

1. Conceito: É o modo originário de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se
incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário (CC, 1.248);

Predomina o princípio segundo o qual "a coisa acessória segue a principal";

Com relação as suas conseqüências, aplica-se também o princípio que "veda o enriquecimento sem causa": o
legislador entendeu mais conveniente atribuir o domínio da coisa acessória também ao dono da principal, para
evitar o estabelecimento de um condomínio forçado e indesejado, porém, ao mesmo tempo, procurou evitar o
enriquecimento indevido, possibilitando ao proprietário desfalcado o recebimento de uma indenização;

2. Requisitos: conjunção entre duas coisas até então separadas; caráter acessório de uma dessas coisas, em
confronto com a outra.

3. Classificação

a) físicas ou naturais – a união ou incorporação da coisa acessória à principal é decorrente de

acontecimentos naturais, sendo acessão de imóvel a imóvel.

- formação de ilhas em rios não-navegáveis(pertencem ao domínio particular) – acúmulo de areia e

materiais levados pela correnteza; as que se formam no meio do rio distribuem-se na proporção das testadas
dos terrenos até a linha que dividir o álveo (ou leito) do rio em duas partes iguais; as que se formam entre
essa linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos fronteiros desse mesmo lado.
- aluvião – acréscimo paulatino de terras, às margens de um rio, por meio de lentos e imperceptíveis
depósitos ou aterros naturais ou de desvios das águas; esses acréscimos pertencem aos donos dos terrenos
marginais, segundo a regra de que o acessório segue o principal.

- avulsão – é o inesperado deslocamento de uma porção de terra por força natural violenta, soltando-se de
um prédio para se juntar a outro; quando é de coisa não suscetível de união natural, aplica-se o disposto
quanto às coisas perdidas, que devem ser devolvidas ao dono, caso contrário, o acréscimo passa a pertencer
ao dono da coisa principal; se o proprietário do prédio desfalcado reclamar, dentro do prazo decadencial de
um ano, o dono do prédio aumentado, se não quiser devolver, pagará indenização àquele.

- abandono de álveo (ou leito) – o Código de Águas define o álveo abandonado como "a superfície que as
águas cobrem sem transbordar pra o solo natural e ordinariamente enxuto"; é, em suma, o leito do rio; o álveo
abandonado de rio público ou particular pertence aos proprietários das duas margens, na proporção das
testadas, até a linha mediana daquele; os limites dos imóveis confinantes não sofrem modificação se o curso
d’água que serve de divisa vem a ser alterado.

• ver legislação contida no Código de Águas.

b) industriais ou artificiais – a união ou incorporação da coisa acessória à principal é decorrente do trabalho

humano, sendo acessão de móvel a imóvel (CC, 1.253 a 1.259)

- construção de obras ou plantações – a regra básica esta consolidada na presunção de que toda
construção ou plantação existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à sua custa; trata-se, entretanto,
de presunção vencível, admitindo prova contrária.

- sementes, plantas ou materiais próprios e terreno alheio – boa-fé (recebe indenização do valor das
sementes, plantas ou materiais); má-fé (perde o direito de indenização e deve repor as coisas no estado
anterior e a pagar os prejuízos, ou deixar que permaneça a seu benefício e sem indenização).

- sementes, plantas ou materiais alheios e terreno próprio – boa-fé (indeniza valor das sementes, plantas ou
materiais); má-fé (indeniza valor das sementes, plantas ou materiais + perdas e danos).

- sementes, plantas, materiais e terreno alheios – boa-fé (recebe indenização do valor das sementes, plantas
ou materiais); má-fé (perde o direito à indenização e deve repor a coisa no estado anterior + art. 1.257, CC).

• somente se aplica às construções e plantações, que são acessões industriais ou artificiais, e não às
benfeitorias, que não são coisas novas, mas apenas acréscimos ou melhoramentos em obras já
feitas.

• quando o valor do terreno é inferior ao da construção ou plantação que foi levantada de boa-fé,
entendem alguns injusta a regra que determina a sua perda em favor do dono do solo; na
jurisprudência vem sendo acolhido o entendimento de que, se a construção invade terreno alheio em
parte mínima e não lhe prejudica a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas
apenas a indenizar a área invadida, segundo seu justo valor, como uma espécie de desapropriação
no interesse privado.

• USUCAPIÃO

1. conceito: é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de exercício
continuado (entre eles, as servidões e o usufruto) pela posse prolongada no tempo, acompanhada de certos
requisitos exigidos pela lei.

2. objeto: bens móveis e imóveis do domínio particular.

3. pressupostos:

a) coisa hábil ou suscetível de usucapião: posse (somente a "ad usucapionem", que é a que contém os
requisitos exigidos pelo art. 550; a "ad interdicta", justa, dá direito à proteção possessória, mas não gera o
usucapião):
b) com ânimo de dono – toma todas as atitudes para não perdê-la e conservá-la.

c) mansa e pacífica – exercida sem oposição; quando o possuidor não é molestado, durante todo o tempo
estabelecido na lei, por quem tem legítimo interesse, ou seja, o proprietário; todavia, se este tomou alguma
providência na área judicial, visando a quebrar a continuidade da posse, descaracterizada fica a "ad
usucapionem"; providências extrajudiciais não significam, verdadeiramente, oposição.

d) contínua – sem interrupção; o possuidor não pode possuir a coisa a intervalos, sendo necessário que a
tenha conservado durante todo o tempo e até o ajuizamento da ação de usucapião.

e) decurso do tempo

f) justo título – refere-se a uma posse hábil para ensejar o pedido de usucapião.

g) boa-fé – o possuidor ignora o vício ou o obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito
possuído; costuma ser atrelada ao justo título, embora se trate de realidade jurídica autônoma; o art. 490, §
único, estabelece presunção "juris tantum" de boa-fé em favor de quem tem justo título; deve ela existir no
começo da posse e permanecer durante todo o decurso do prazo; se o possuidor vem a saber da existência
do vício, deixa de existir a boa-fé, não ficando sanada a mácula.

RESUMO: os três primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião; o justo título e
a boa-fé somente são reclamados no usucapião ordinário; preambularmente, é necessário verificar se o bem
que se pretende usucapir é suscetível de prescrição aquisitiva, pois nem todos se sujeitam a ela, como as
coisas fora do comércio e os bens públicos.

4. espécies de usucapião de bens imóveis:

a) extraordinário (art. 1.238, CC) – requisitos:

- posse de 15 anos (regra) ou 10 anos (se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual,
ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo);

- exercida com ânimo de dono;

- de forma contínua (ininterrupta), mansa e pacífica;

- dispensa do justo título e da boa-fé.

b) ordinário (art. 1.242, CC) – requisitos: posse de 10 anos (regra) ou de 05 (se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente,
desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico);

- exercida com ânimo de dono;

- de forma contínua (ininterrupta), mansa e pacífica;

- além de justo título e boa-fé.

c) especial

c.1) rural (ou "pro labore") – preceitua o art. 1° da Lei n. 6.969/81 e art. 1.239, CC.: "todo aquele que, não
sendo proprietário rural nem urbano, possuir como sua, por 5 anos ininterruptos, sem oposição, área rural
contínua, não excedente de 25 hectares (o art. 191 da CF aumentou a dimensão da área rural suscetível
dessa espécie de usucapião para 50 hectares, tendo o § único proibido expressamente a aquisição de imóveis
públicos por usucapião), e a houver tornado produtiva com seu trabalho e nela tiver sua morada, adquirir-lhe-á
o domínio, independentemente de justo título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por
sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis"; excepcionalmente, o seu art. 2°
inclui as terras devolutas (espécies de bens públicos) entre os bens usucapíveis.
c.2) urbano (ou pró moradia ou "pro misero") – constitui inovação trazida pela atual CF, estando
regulamentado em seu art. 183, bem como art. 1.240, CC: "aquele que possuir como sua área urbana de até
250 M2, por 5 anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural";

- não se aplica à posse de terreno urbano sem construção, pois é requisito a sua utilização para moradia do
possuidor ou de sua família; acrescentam os §§ 2º e 3º, que esse "direito não será reconhecido ao novo
possuidor mais de uma vez" e que os "imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião"; o título de
domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente de
estado civil (§ 1°);

- essa espécie de usucapião não reclama justo título nem boa-fé, como também ocorre como o usucapião
especial rural.

5. ação:

O possuidor com posse "ad usucapionem" pode ajuizar ação declaratória, regulada pelos arts. 941 a 945 do
CPC e 1.241 do CC, sob o título de "ação de usucapião de terras particulares", no foro da situação do imóvel,
que será clara e precisamente individuado na inicial; deve o autor, além de expor o fundamento do pedido,
juntar planta da área usucapienda (art. 942, CPC);

- a sentença que julgá-la procedente será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis (Cartório de
Registro de Imóveis - CRI), satisfeitas as obrigações fiscais (art. 945, CPC);

- intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o MP;

- Legitimidade ativa: a propositura da ação de usucapião somente é permitida a quem tem posse atual do
imóvel;

* se o usucapiente, depois de consumado o usucapião, sofre esbulho e perde a posse, terá de recuperá-la
pela ação publiciana, uma espécie de reivindicatória sem título, para poder, assim, ajuizar a ação de
usucapião e obter uma sentença favorável, que lhe servirá de título, malgrado já se tenha tornado dono desde
o momento do exaurimento do lapso prescricional (art. 1.238, CC), sendo a sentença de natureza meramente
declaratória.

ATIVIDADE: ESTUDO DE JURISPRUDÊNCIA

• AQUISIÇÃO PELO REGISTRO DO TÍTULO NO REGISTRO DE IMÓVEIS: (art. 1.227, CC) –

aquisição derivada

No direito brasileiro não basta o contrato para a transferência do domínio; por ele, criam-se apenas obrigações
e direitos; o domínio, porém, só se transfere inter vivos pela tradição, se for coisa móvel (art. 1.267), e pelo
registro do título, se for imóvel (art. 1.245);

- A relação dos atos sujeitos à transcrição encontra-se na Lei de Registros Públicos (art. 167 da Lei n°
6.015/73); a lei anterior sujeitava alguns atos, como os transmissivos da propriedade, à transcrição, e outros,
como a hipoteca, à inscrição; a atual e o Novo Código Civil usa apenas a expressão "registro", que engloba os
antigos atos de transcrição e inscrição.

- O registro só produz efeitos a partir da data em que se apresentar o título ao oficial do Registro e este o
prenotar no protocolo;

C.1 - Princípios:

1. Princípio da Unitariedade Matricial.

Entende-se por este princípio a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição,
bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel, consoante interpretação do artigo 176, § 1º,
inciso I da Lei 6.015/73. A expressão "cada imóvel" contida no referido artigo 176 da Lei 6.015/73 significa
unidade territorial com continuidade de área, contornos definidos e individualizada de outras glebas.
Dessa forma, é expressamente vedada a abertura de matrícula envolvendo parte ideal de imóvel, o que era
possível no sistema das transcrições, onde se era transcrito o título que muitas vezes envolvia parte ideal de
imóvel, devendo ser recomposto o imóvel todo para se abrir a matrícula, ou mais claramente, segundo o
Conselho Superior da Magistratura, referida recomposição "é semelhante à feitura de uma colcha de retalhos,
reúne as expressões aritméticas das partes e os seus titulares atuais: é físico-jurídica" (Apel. Cível nº 003183-
0).

Ultimamente esse princípio tem sofrido muitas críticas, principalmente no tratamento dos chamados terrenos
de marinha2, onde muitas vezes encontramos matrículas abrangendo dois imóveis (parte alodial e parte
terreno de marinha). O Professor e Advogado MARCELO TERRA defende uma nova reformulação do
princípio da unitariedade matricial, principalmente com relação à definição de imóvel, que deve abranger
também o conceito econômico como ocorre em outros países, bem como da possibilidade da matrícula
abranger dois ou mais imóveis desde que respeitada uma finalidade como por exemplo, um empreendimento
imobiliário.

2. Princípio da Instância ou Solicitação

Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de determinado ato registrário deve partir
da parte interessada ou pela autoridade, não podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem
de qualquer forma a parte interessada, consoante artigo 13 da Lei de Registros Públicos. Assim sendo, todos
os títulos que forem apresentados à qualificação do oficial deverão conter expressa ou implicitamente a
autorização para se proceder os atos requeridos.

Existem exceções ao referido princípio, sendo permitido ao Oficial Registrador, por exemplo, a correção de
atos por ofício em erros evidentes (art. 213, § 1º da Lei 6.015/73), averbações de alteração de denominação
de logradouros públicos, abertura de matrícula para imóveis transcritos desde que contenham os elementos
necessários etc.

3. Princípio da publicidade

A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis, não se pode admitir que um registro tenha
eficácia "erga omnes" (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No
Registro de Imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria Lei
6.015/73, como também por norma constitucional (artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão
para qualquer parte que a solicite, independentemente de identificação.

4. Princípio da Fé Pública.

É íntima a ligação do princípio da fé pública com o da publicidade, razão pela qual muitos autores entendem
englobarem um único princípio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a
segurança exigida às relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe a
eficácia.

Entende-se pelo princípio da fé pública na presunção de veracidade que têm os atos de determinados
funcionários públicos (sentido lato) por eles realizados ou praticados em sua presença, sempre no exercício de
suas respectivas funções.

Transportado o princípio para o Registro de Imóveis, podemos dizer que o conteúdo da matrícula é uma
verdade jurídica, devendo-lhe ser outorgada presunção de veracidade, lembrando sempre que referida
presunção é relativa no direito brasileiro, como exposto em maior detalhe no item V.

Ressalte-se que caso o registro não exprima a verdade, poderá o prejudicado proceder sua retificação (artigos
860 do Código Civil, e 212 e 213 da Lei 6.015/73).

5. Princípio da legalidade

Uma vez protocolizado o título deve o oficial registrador qualificá-lo, observando-se não somente a legislação
registrária, mas outras leis especiais sem, contudo, perder de vista que a análise do titulo deverá ater-se tão
somente aos aspectos extrínsecos do título. Deve aplicar os princípios, observar se o título encontra-se no rol
taxativo do artigo 167, se não contraria a moral e os bons costumes, dispositivo de lei federal cogente como o
regime de bens etc, salientando-se que a legalidade e a observância dos demais princípios devem ser
exigidos nos título judiciais, sendo limite, a atividade jurisdicional, não devendo o oficial registrador discutir, por
exemplo, pretensa inobservância do processo legal.

6. Princípio da Prioridade

Os títulos apresentados para registros são recepcionados e recebem uma numeração cronológica após
lançados no livro de protocolo, esse ato é denominado prenotação ou protocolização. O oficial registrador tem
trinta dias para efetuar o registro do título, sendo que em caso de desqualificação, deverá devolve-lo à parte
em quinze dias, para que esta possa satisfazer as exigências. Nesse período (30 dias), o título apresentado
recebe uma prioridade com relação a qualquer outro título envolvendo o mesmo imóvel, de sorte que somente
perderá esse direito no caso da não satisfação das exigências e conseqüente término do prazo.

O princípio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à

qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos. Dessa forma, uma vez
protocolizado um título envolvendo determinado imóvel, nenhum outro apresentado posteriormente,
envolvendo o mesmo imóvel, poderá ser registrado no prazo de trinta dias. Caso ocorra a apresentação de
títulos em datas diversas, tendo por objeto, porém, o mesmo imóvel, o que foi apresentado primeiramente terá
preferência sobre o segundo, ocorrendo o que denomina-se títulos contraditórios, ou seja, títulos que têm por
objeto direitos que não podem coexistir ou cuja força depende da ordem de ingresso no Registro de Imóveis.

7. Princípio da Especialidade

De origem doutrinária, esse princípio foi emprestado dos direitos reais de garantia na referência à
especialização da hipoteca. Afrânio de Carvalho, com a clareza que lhe é peculiar, afirma que "o princípio de
especialidade significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado".

A doutrina divide o princípio da especialidade em três classes: a) a denominada especialidade objetiva que
concerne ao objeto da situação jurídica que é o imóvel com todas suas características que acabamos de
discorrer; b) a chamada especialidade subjetiva, que diz respeito às pessoas titulares de direitos ou poderes
enunciados na situação jurídica, principalmente à completa identificação; e c) a especialidade do fato jurídico
exprimindo-se sua natureza, extensão às condições que houver, seu valor. Contudo, somente os dois
primeiros foram aceitos e amplamente difundidos em razão da maior aplicação ou relevância registrária.

8. Princípio da Continuidade

O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel,
adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de
um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que
derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência de imóvel no patrimônio de transferente. Ao
exigir que cada inscrição encontre sua procedência em outra anterior, que assegure a legitimidade da
transmissão ou da oneração do direito, acaba por transformá-la no elo de uma corrente ininterrupta de
assentos, cada um dos quais se liga ao seu antecedente, como o seu subsequente a ele se ligará
posteriormente. Graças a isso o Registro de Imóveis inspira confiança ao público.

O princípio da continuidade ou do trato sucessivo tem alcance puramente formal, ou seja, visa a conseguir que
o histórico registral de cada imóvel seja autêntico e completo, tomando-se necessária uma continuidade entre
os lançamentos inerentes a esse mesmo imóvel. A análise a ser realizada é subjetiva, ou seja, deve observar
o encadeamento dos titulares dos respectivos direitos reais.

São dois os principais artigos da Lei 6.015/73 que tratam do referido princípio:

Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a
prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade
do registro.
 Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de
título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.

9. Princípio da Disponibilidade

Trata-se de corolário do princípio da continuidade. Alicerça-se o princípio da disponibilidade em uma primeira

análise, na máxima "ninguém poderá transmitir o que não possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus
jus transfere. Assim sendo, na transferência de domínio deve-se sempre respeitar a exata propriedade do
alienante, principalmente em seus aspectos quantitativos, por exemplo: figurando na matrícula determinada
pessoa proprietária da parte ideal de cinqüenta por cento do imóvel, deverá a mesma, na transmissão,
comparecer alienando essa mesma parte ideal, que corresponde ao direito a ela correspondente.

Mas não é só, o princípio da disponibilidade é aplicado também nos parcelamentos e apurações de
remanescente de imóveis. Com efeito, nessas hipóteses é preciso respeitar sempre a área total do imóvel
primitivo a fim de que a transcrição ou matrícula possa ser esgotada e, por conseguinte, encerrada, afastando-
se eventuais sobreposições.

Essa análise, outrora, era feita somente nos aspectos quantitativos, ou seja, mero cálculo aritmético da área
total do imóvel até proceder-se seu esgotamento, todavia, após o advento da Lei 6.015/73, passou-se à uma
análise qualitativa ou geodésica, observando-se todas as características do imóvel, tais como medidas
lineares, área total, confrontações e distância da próxima esquina.

10. Princípio da Obrigatoriedade (CC, 1.227 e 1.245)

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem
com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos
expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de
Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

11. Princípio de retificação (Lei 6.015, arts. 213 e 216, CC, art. 1.247)

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou
anule.

C.2 - principais livros do registro de imóveis

Os livros do Registro de Imóveis podem ser divididos em três grupos: Principais, internos e classificadores,
cumprindo observar que tratam-se livros cuja utilização é obrigatória, nos termos das Normas de Serviço da
Corregedoria Geral da Justiça. Para fins do curso de direito, estudaremos apenas os principais

Livros principais.

- Livro de Recepção de Títulos: Neste livro são relacionados exclusivamente todos os títulos que foram
recepcionados para exame e cálculo dos respectivos emolumentos a requerimento escrito e expresso do
interessado;

- Livro n. 1 - Protocolo: Somente são cadastrados neste livro os títulos prenotados, ou seja, uma vez
recepcionados entram em uma fila de precedência, de modo que possuem preferência para registro com
relação a eventuais títulos que sejam recepcionados posteriormente, é o chamado princípio da prioridade,
contido no artigo 186 da Lei de Registros Públicos (6.015/73). A prenotação do título terá validade de 30
(trinta) dias e somente poderá ser prorrogada em casos excepcionais;

- Livro n. 2 - Registro Geral: É o principal livro do Registro Imóveis. Será destinado à matrícula dos imóveis e
ao registro ou averbação dos atos não atribuídos ao Livro 3;
- Livro n. 3 - Registro Auxiliar: O Livro n. 3 será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao
Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado, por exemplo:
cédulas de crédito rural, de crédito industrial, de crédito à exportação e de crédito comercial; as convenções
de condomínio; o penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento,
com os respectivos pertences ou sem eles; as convenções antenupciais; os títulos que, a requerimento do
interessado, forem registrados no seu inteiro teor, sem prejuízo do ato praticado no livro n. 2; transcrição
integral da escritura de instituição do bem de família, sem prejuízo do seu registro no Livro n. 2; tombamento
definitivo de imóvel etc.;

- Livro n. 4 - Indicador Real: O Livro n. 4 será o repositório das indicações de todos os imóveis que figurarem
no Livro n. 2, devendo conter sua identificação e o número da matrícula;

- Livro n. 5 - Indicador Pessoal: O Livro n. 5, dividido alfabeticamente, será o repositório dos nomes de todas
as pessoas que, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, inclusive os
cônjuges, figurarem nos demais livros, fazendo-se referências aos respectivos números de ordem;

- Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros: Todas as aquisições de imóveis
rurais por estrangeiros deverão ser obrigatória e trimestralmente comunicadas ao INCRA e à Corregedoria
Geral da Justiça.

- Livro de Registro das Indisponibilidades: Destina-se ao registro dos ofícios da Corregedoria Geral da
Justiça ou dos interventores e liqüidantes de instituições financeiras em intervenção ou liquidação extrajudicial,
comunicando a indisponibilidade dos bens de diretores e ex-administrados das referidas sociedades.

* Ressalte-se que os mandados judiciais que não contêm previsão legal específica para ingresso no registro
imobiliário, mas que determinem a indisponibilidade de qualquer bem imóvel, deverão ser recepcionados no
Livro 1 - Protocolo, ficando a prenotação prorrogada até solução definitiva da pendência judicial (Prov. CG
17/99).

C.3 - roteiro da tramitação do título no registro de imóveis

Não há qualquer dispositivo legal, nem normativo, disciplinando a tramitação interna do título no Registro de
Imóveis, todavia, para efeitos didáticos apresentamos um roteiro prático adotado por alguns Oficiais de
Registro de Imóveis da Capital, sendo sua maior vantagem o escalonamento do serviço, de sorte que o título é
analisado por várias pessoas, diminuindo consideravelmente a margem de erro e aumentando o debate
jurídico entre os escreventes.

1. Recepção.

A primeira análise que o Registro de Imóveis faz do título ocorre na recepção da serventia, procedendo-se um
exame preliminar para que não se cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. Com efeito, apesar
da análise ser superficial, deve a recepção observar se o imóvel objeto do título pertence à circunscrição do
Registro de Imóveis, se o título é hábil para ter acesso à serventia, pois muitas vezes é apresentado por meio
de cópia e não poderá ter sua prioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).

As Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça recomendam que se proceda a exame prévio
dos títulos, para verificação da presença dos requisitos mínimos do ato pretendido, já no momento da
apresentação, devolvendo-se, se for o caso, independentemente de qualquer outra providência (item 8,
Capítulo XX), contudo, na insistência do apresentante deverá o título ser protocolizado para qualificação.

Outro cuidado que deve ter a recepção é na forma que o título terá acesso ao Registro de Imóveis, ou seja, se
para prenotação e registro ou exame e cálculo das custas e emolumentos, pois grandes conseqüências
poderão ocorrer na sua escolha. No primeiro caso, para prenotação e registro, deve ser exigido depósito
prévio das custas e emolumentos, outorgando ao título prioridade de registro nos termos dos artigos 11, 12 e
186 da Lei de Registros Públicos, devendo o título ser qualificado no máximo em quinze dias e registrado em
trinta dias (contados da apresentação); no segundo, a situação é diversa, não há necessidade de depósito
prévio, devendo o título ser qualificado em trinta dias, porém, não é aplicado o princípio da prioridade.

Ressalte-se que a regra é que o título seja prenotado, excepcionalmente é admitida a protocolização para
exame e cálculo, que dependerá de requerimento escrito e expresso do interessado, que deverá ser
arquivado.

2. Contraditório.

Superada a primeira fase, o título é encaminhado a um setor que o cadastrará e procederá todas as buscas
necessárias nos indicadores, principalmente no controle de títulos contraditórios onde será observado se há
outro título envolvendo os mesmos imóveis, bem como no livro de indisponibilidade, sendo que na ocorrência
de algum dos casos, será feita a anotação pertinente no título para posterior verificação.

Neste setor também são impressos e atualizados os livros de protocolo e recepção de títulos.

3. Extrato.

Nesta oportunidade é feito um resumo ou extrato do título que após impresso é submetido à conferência e
verificação, nesta fase preliminar é realizada pesquisa pelo digitador ou datilógrafo do registro anterior,
anexando-se ao título cópia da matrícula original.

4. Conferência.

Várias são as funções da conferência, a primeira consiste na análise do extrato em cotejo com o título,
conferindo se aquele corresponde de forma fiel a este, observando-se a redação e erros de digitação e
gramaticais.

Posteriormente, o conferente analisa a legalidade do título da forma mais ampla, ou seja, se o título está
incluso no rol do artigo 167 da Lei 6.015/73; se foi observada a forma prescrita em lei (artigos nºs 215 e 221 do
Código Civil) no caso de escritura pública ou instrumento particular; o recolhimento dos tributos incidente
sobre os imóveis (artigo 31, inciso XI, da Lei 8.935/94); nesta fase, também, é feita uma análise da
formalidade ou requisitos extrínsecos do título, como por exemplo: as assinaturas das partes, numeração de
folhas em títulos judiciais, reconhecimentos de firma, certidões de órgãos complexos etc.

Por derradeiro será feito o cálculo das custas e emolumentos e o título submetido à verificação.

5. Verificação.

A verificação é setor do Registro de Imóveis que aplica mais profundamente os princípios da continuidade,
disponibilidade e especialidade, entre outros, pois analisa o título através do extrato com a matrícula ou
transcrição, observando eventuais divergências que deverão ser dirimidas antes do registro.

Neste setor também é observada a ocorrência de títulos contraditórios e indisponibilidade de bens, onde são
tomadas as medidas pertinentes para cada caso.

6. Devolução.

Sendo o título desqualificado, ou seja, havendo exigência de qualquer ordem deverão ser formuladas de uma
só vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em papel timbrado do cartório, com identificação e assinatura do
servidor responsável, lembrando sempre que o apresentante muitas vezes é leigo na área de registros
públicos, devendo ser evitado o excesso de termos jurídicos.

7. Numeração e Registro.

Estando apto para registro ou superadas as exigências, o título será submetido à numeração, que
corresponde na admissão para inclusão do título nos livros 2 ou 3. Nesta fase o extrato será corrigido se tiver
algum erro e o ato será impresso e transportado para o respectivo livro, sendo o título encerrado com
acompanhamento da certidão talão que resumirá as custas e emolumentos devidos, procedendo-se, ao final, a
microfilmagem total dos títulos.
Os indicadores real e pessoal serão, nesta oportunidade, atualizados, devendo as custas devidas ao Estado
serem recolhidas no dia subseqüente ao ato praticado e a contribuição para aposentadoria semanalmente.

C.4 - Procedimento de Dúvida

Conceitua-se dúvida registrária na acepção material como sendo "o juízo, emitido pelo registrador no
exercício de suas funções, obstando a uma pretensão de registro; em acepção formal: o procedimento de
revisão hierárquica do juízo administrativo de objeção a uma pretensão de registro"3.

Procedimento: Não se conformando o apresentante (suscitado) com a exigência do Oficial Registrador

poderá requerer a declaração ou suscitação de dúvida ao Oficial Registrador (suscitante), que remeterá ao
Juízo competente para dirimi-la, acompanhada de sua razões, procedendo-se a notificação e intimação do
suscitado para impugná-la no prazo de quinze dias, observando-se que é dever do Oficial encaminhar ao juízo
competente as dúvidas levantada pelos interessados, nos termos do artigo 30, XIII, da Lei 8.935/94.

Decorrido o prazo, apresentada ou não a impugnação, os autos serão remetidos ao representante do

Ministério Público que atuará como fiscal da lei (custus legis) emitindo parecer no prazo de dez dias,
retornando os autos ao Juízo competente para prolação de sentença, sendo que a prenotação ficará suspensa
até final solução (artigos 198 e seguintes da Lei 6.015/73). Irresignado com a decisão de primeiro grau, poderá
o suscitado recorrer no prazo de quinze dias para o órgão competente através de apelação, que será recebida
nos efeitos devolutivo e suspensivo, função essa que no Estado de São Paulo é exercida pelo Conselho
Superior da Magistratura, órgão do Poder Judiciário composto pelo Presidente do Tribunal de Justiça, Vice-
Presidente e Corregedor-Geral da Justiça.

Salienta-se que a intervenção do Ministério Público é obrigatória, sob pena de nulidade (artigo 200 da Lei
6.015/73), lembrando o Advogado e Ex-Juiz de Direito da 1ª Vara de Registros Públicos GILBERTO VALENTE
DA SILVA a importância da intervenção do parquet pois o registrador não pode recorrer da sentença de
improcedência da dúvida.

Questão interessante ocorre no artigo 199 da Lei de Registros Públicos que exige a condição de
"interessado" para que a dúvida seja impugnada, diversamente do artigo 198 que menciona a condição de
apresentante para requerer sua declaração. O interesse deve ser direto ou indireto, ter-se-á o primeiro
quando a impugnação for realizada por aquele cujo nome será feito o registro; o segundo ocorre quando pelo
registro seu direito será atingido.

A jurisprudência tem admitido, por economia processual, outra forma de suscitação de dúvida, a chamada
"dúvida inversa", procedimento pelo qual o requerimento é apresentado diretamente ao juízo competente
que abre vista dos autos ao oficial registrador para prenotação e resposta, seguindo o procedimento previsto
na Lei de Registros Públicos.

Somente o registro em sentido estrito pode ser objeto de suscitação de dúvida (artigo 167, inciso I, da Lei
6.015/73), segundo orientação do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo.

Nos casos de averbação (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o procedimento correto seria o de "providências
administrativas", com competência recursal da Corregedoria Geral da Justiça, que é residual em se tratando
de Registros Públicos, todavia, não possui as mesmas características da dúvida, pois não prorroga a
prenotação até o dissenso ser dirimido.

Ressalte-se que o procedimento de dúvida tem natureza puramente administrativa, dessa forma: Não há
contraditório entre partes interessadas mas apenas dissenso entre o requerente e o serventuário; não
configura causa no sentido constitucional; não enseja coisa julgada material mas mera preclusão
administrativa; não se aplicam totalmente as formas e institutos do Código de Processo Civil, que
somente é utilizado subsidiariamente, assim, por exemplo, o agravo de instrumento, perícia, intervenções de
terceiros e o recurso especial não podem ser utilizados no procedimento de dúvida, o que não ocorre com os
embargos declaratórios, bem como alguns dos requisitos da petição inicial contidos no artigo 282, que são
aceitos, observando-se que tanto para a impugnação da dúvida, como para se interpor recurso, será
necessária a constituição de advogado, nos termos do artigos 1º da Lei 8.906/94 e 36 do Código de Processo
Civil.
O Conselho Superior da Magistratura tem decidido que formuladas várias exigências quando da apresentação
do título pelo Oficial Registrador, não pode o suscitado, no curso do procedimento de dúvida, concordar nem
atender algumas delas, pois descaracterizaria o dissenso com o Oficial, que deve ser total, caracterizando
potencial prejuízo para terceiros interessados detentores de títulos contraditórios.

A reiteração da dúvida é admitida desde que se supere o motivo anteriormente reconhecido ou que se tenha
alterado a jurisprudência a respeito das questões tratadas.

D) DIREITO HEREDITÁRIO (assunto pertencente ao "direito das sucessões"):

É modo de aquisição da propriedade imóvel, porque, aberta a sucessão, o domínio da herança transmite-se,
desde logo, aos herdeiros; o inventário é feito em função do princípio da continuidade do registro de imóveis,
para que o herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade; todavia, a aquisição desse direito dá-se
simplesmente em razão do falecimento do "de cujus", quando então se considera aberta a sucessão.

FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL

1. Usucapião ordinária de coisa móvel – Art. 1260 do Código Civil

“Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e
boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade.”

A usucapião é modo originário de aquisição de bens móveis, dando juridicidade a situações fáticas que se
alongam no tempo.

Requisitos: Posse mansa e pacífica, ininterrupta, sem oposição exercida com animus domini pelo prazo de
três anos, justo título ainda que viciado ou irregular, boa fé e sentença judicial declaratória da aquisição do
domínio por usucapião.

2. Usucapião extraordinária de coisa móvel – Art. 1261 do Código Civil

“Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independentemente de título ou
boa-fé”

Neste caso os requisitos são os mesmos apontados acima com exceção do prazo que será de cinco anos e do
justo título e da boa fé, pois há presunção juris et de jure.

OBS: Segundo o Art. 1262 do Código Civil, aplica-se à usucapião das coisas móveis o disposto nos arts 1243
e 1244

3. Da ocupação

“Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa
ocupação defesa por lei.”

A ocupação é aquisição de coisa móvel ou semovente, sem dono, por não ter sido apropriada “ res nullius”, ou
por ter sido abandonada “res derelictae”, não sendo essa apropriação defesa por lei.

O Código civil de 1916 enumerou em seu art. 593 as chamadas coisas sem dono. Artigo que não foi
recepcionado pelo código de 2002

“Art. 593 - São coisas sem dono e sujeitas à apropriação:

I - os animais bravios, enquanto entregues à sua natural liberdade;

II - os mansos e domesticados que não forem assinalados, se tiverem perdido o hábito de voltar ao lugar onde
costumam recolher-se, salvo a hipótese do Art. 596;

III - os enxames de abelhas, anteriormente apropriados, se o dono da colmeia, a que pertenciam, os não
reclamar imediatamente;
IV - as pedras, conchas e outras substâncias minerais, vegetais ou animais arrojadas às praias pelo mar, se
não apresentarem sinal de domínio anterior.”

Acreditamos ter deixado o legislador propositalmente de fora tal dispositivo para que seja aplicado as leis
específicas como o código de caça Lei 5197/67, Decreto lei 221/67 proteção e estimulos a pesca e lei 7653/88
da proteção a fauna.

São suscetíveis de ocupação:

Res derelictae– Coisa sem dono porque foi abandonada pelo seu proprietário, que, intencionalmente, quis se
desfazer dela, logo, poderá poderá ser licitamente adquirida mediante ocupação(RT 481:351). São coisas sem
dono e sujeito a apropriação: Os animais bravios e selvagens entregues a sua natural liberdade desde que
não protegidos por lei especial, os animais domesticados ou mansos, salvo se os donos ainda estiverem a sua
procura, e demais casos no art. 593 acima.

Res Nullius - A coisa de ninguém, por não Ter sido nunca apropriada, pode ser adquirida por ocupação, não
sendo esta defesa em lei.

Outras formas de aquisição da propriedade móvel

1. do achado do tesouro

Tesouro é o depósito de coisas preciosas, oculto, sendo desconhecido o seu dono.

Se encontrado um tesouro em local alheio, ele será dividido em partes iguais entre o dono deste e o
descobridor, porém, se um destes se apossar de todo o tesouro, ter-se-á furto relativo à metade que não lhe
pertence, podendo ser cobrado judicialmente pelo prejudicado. (CC art. 1264)

O proprietário do local onde foi encontrado o tesouro, será considerado seu dono se:

• o tesouro for encontrado por ele em seu próprio imóvel;

• o tesouro for encontrado por empregado seu, o qual tinha a incumbência de procurá-lo;

• o tesouro for achado por pessoa que invadiu sua terra em busca de riqueza, intencionalmente e sem
sua autorização e/ou determinação. (CC art.1265)

O tesouro sendo encontrado em imóvel aforado (contrato bilateral, onde o

proprietário pleno cede a outrem o domínio útil de determinada área, mediante pagamento ou frutos) deverá
ser partilhado entre quem o encontrou e o enfiteuta (pessoa que toma por aforamento o imóvel, sobre o qual
tem o domínio útil), ou será deste ultimo se for encontrado por si próprio. (CC art. 1266)

2. da tradição
O contrato entre as partes não basta para transferir o domínio, sendo necessário que o ato de vontade
constante neste, se complete com outra solenidade, a tradição que é a entrega do bem móvel do alienante ao
alienatário, ocorrendo assim a transferência do domínio, em razão do contrato firmado entre as partes. Se o
bem for imóvel, ocorrerá a tradição, através da transcrição no Registro Imobiliário.

Gerando o contrato apenas um direito pessoal entre as partes, é através da tradição que o alienatário passa a
ter direito real sobre a coisa. Porém, sendo a tradição ato complementar do negócio jurídico, este deve
obedecer os seguintes requisitos: agente capaz; objeto lícito, possível e determinável; e forma prescrita ou não
em lei (CC art. 104), pois, se é ineficaz o negócio jurídico e se feita por quem não era proprietário, a tradição
não pode ganhar eficácia.

A tradição pode ser:

• real: que é a entrega material da coisa;

 • simbólica: que é ato representativo da transferência, em que não há real entrega do objeto, mas de
coisa a ele equivalente, por exemplo a entrega das chaves do automóvel.

• ficta: ocorre pelo constituto possessório (quando o possuidor do bem móvel que o possui em nome
próprio passa a possuí-lo em nome alheio)quando o alienante, em vez de entregar a coisa vendida, a
retém por um outro título, por exemplo, como locatário.

Uma outra tradição fictícia, é a “traditio brevi manu” (quando o possuidor do bem móvel o possuía em nome
alheio passa a possuí-lo em nome próprio) é a tradição das coisas que se encontra em mãos de terceiro,
como por exemplo, o caso de venda de prédio alugado.

Se o transmitente não for o proprietário da coisa móvel, a tradição não terá o efeito de transferir o domínio,
constituindo crime de estelionato (CP art. 171, § 2º), salvo se o bem, oferecido ao público, em leilão ou
estabelecimento mercantil, for transferido em circunstância tal que ao adquirente de boa-fé pareceu ser a
coisa alienada pertencente ao alienante, ou seja por exemplo, que o comprador tinha a boa-fé de que o bem
móvel era de propriedade do vendedor, quando na realidade este não era proprietário. Mas se o adquirente
estava de boa-fé e se o alienante vier a adquirir posteriormente a propriedade da coisa, a transferência será
revalidada e operado o efeito da tradição, desde o momento da celebração da alienação.

Caso a tradição for baseada em ato negocial nulo (CC art. 166, incisos I a VII), esta não terá o condão de
operar a transferência da propriedade da coisa móvel.

3. da especificação
Especificação é o modo de adquirir a propriedade mediante transformação de coisa móvel em espécie nova,
em virtude do trabalho ou da indústria do especificador, desde que não seja possível voltar a forma anterior.

A propriedade da coisa nova será:

• do especificador se a matéria-prima aplicada for total ou em parte sua, desde que não possa voltar a
forma anterior;

• do dono da matéria-prima, se for possível voltar a forma anterior.

Se toda a matéria-prima for de outrem, a propriedade da coisa nova será:

• do especificador de boa-fé, quando não puder voltar à forma anterior;

• do dono do material, se o especificador estiver de má-fé e desde que não se possa voltar à forma
anterior;

• do dono da matéria-prima, se puder voltar à forma anterior;

• do especificador, podendo ou não voltar à forma anterior, estando ou não o especificador de boa-fé,
desde que o preço da mão-de-obra seja maior que o da matéria-prima;

• do especificador exclusivamente, sendo a especificação obra de arte ou literária, se seu valor exceder
consideravelmente o da matéria-prima alheia.

Poderão receber indenização por perdas e danos, todos aqueles que forem lesados

pela transformação de coisa móvel em espécie nova feita, com matéria-prima alheia, e somente não caberá
indenização ao especificador que utilizou-se de material de outrem através da má-fé.

4. da confusão, da comissão e da adjunção

Quanto ao título acima, que traz “comissão”, trata-se na verdade de comistão.
Conceitos:

• confusão: é a mistura de coisas líquidas, sendo impossível separa-las;

• comistão: é a mistura de coisas sólidas ou secas, sendo impossível separá-las;

• adjunção: é a justaposição de uma coisa à outra, de modo que não mais se torne possível destacar a
acessória da principal, sem deterioração.

Se ocorrer uma das hipóteses acima, deve-se observar se existe ou não a

possibilidade de separar as coisas misturas, sem ameaça de deterioração. Não havendo a possibilidade de
deterioração da coisa, poderá proceder-se a separação, devolvendo-se a cada um dos donos da matéria-
prima o que lhe pertencia, sendo que as despesas da separação correrá por conta de quem deu causa a
mistura.

A mistura feita por terceiro sem o consentimento dos donos da matéria-prima, a lei determina que:

• se as coisas puderem serem separadas, sem deterioração, cada proprietário continuará a ter domínio
sobre a mesma coisa que lhe pertencia antes da mistura;

• se for impossível ou custosa a separação, o todo permanecerá sem a separação, onde cada
proprietário terá um quinhão proporcional ao valor do bem com que entrou para a mistura;

• se uma das coisas for considerada principal em relação às outras, o domínio será do dono da coisa
principal, devendo este, indenizar os outros.

Caso a mistura ocorra de má-fé por uma das partes, poderá a outra parte:

• ser proprietário do seu quinhão proporcional;

• renunciar à que lhe pertence, mediante recebimento de indenização a que tem direito.

PERDA DA PROPRIEDADE IMÓVEL

As modalidades da perda da propriedade abaixo, podem ocorrer tanto para bens móveis como imóveis.

Modos voluntários:

a) Alienação é a forma de extinção subjetiva do domínio, em que o titular desse direito, por vontade própria,
transmite a outrem seu direito sobre a coisa; é a transmissão de um direito de um patrimônio a outro; essa
transmissão pode ser a título gratuito, como a doação, ou oneroso, como a compra e venda, troca, dação em
pagamento. (CC, art. 1.275, I, parágrafo único).

- decorre do “jus disponendi”, em que o titular, por sua vontade própria, transfere a coisa ou direito a outrem,
através de negócio jurídico bilateral (contrato), onerosa ou gratuitamente, bem móvel por meio da tradição, ou
bem imóvel por meio da transcrição, que é o registro no cartório imobiliário competente;

- existe negócio bilateral, pois o adquirente deve aceitá-lo;

- vigora o princípio de que ninguém transfere mais direitos do que possui;

- enquanto não ocorrer a tradição e a transcrição, o negócio jurídico fica no plano dos direitos obrigacionais;

b) Renúncia é um ato unilateral, pelo qual o proprietário declara, expressamente, o seu intuito de abrir mão de
seu direito sobre a coisa, em favor de terceira pessoa que não precisa manifestar sua aceitação. (CC, art.
1.275, II, parágrafo único).

- é um ato unilateral, é irrevogável e não se presume, pelo qual o proprietário declara, expressamente, sua
intenção de abrir mão de seu direito sobre a coisa em favor de terceira pessoa, que não precisará manifestar
sua aceitação;
- é sempre possível, desde que não prejudique terceiros;

- para bens imóveis exige-se a transcrição no cartório de registro imobiliário competente e para bens móveis
declaração do titular para conhecimento de terceiros;

c) Abandono é o ato unilateral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do seu imóvel, porque
não quer mais continuar sendo, por várias razões, o seu dono; é necessário a intenção abdicativa; simples
negligência ou descuido não a caracterizam. (CC, art. 1.275, III e 1.276, §§ 1º e 2º)

- é um ato unilateral em que o titular do domínio se desfaz, voluntariamente, do sem bem móvel ou imóvel
porque não mais deseja continuar sendo seu dono;

- para o ato de abandono, é necessário o poder de dispor, ou seja, quem não possui poder de dispor, quem
não é dono ou não possui capacidade civil, não pode abandonar;

- é necessário que o titular da propriedade tenha a voluntariedade em abandonar o bem, com a intenção de
não mais a ter para si, pois a simples negligência ou descuido em relação ao bem não o caracteriza;

- Conforme art. 1276 do Código Civil, havendo intencional abandono do imóvel pelo seu proprietário, não
estando na posse de outrem, será ele arrecadado como bem vago, passando três anos depois, à propriedade,
do Município ou do Distrito Federal, sendo imóvel urbano, da União se imóvel rural. Caso esteja na posse de
outrem, este poderá requerer a propriedade, obedecendo os requisitos do usucapião.

Modos involuntários:

a) Como não há direito sem objeto, com o perecimento do imóvel extingue-se o direito; esse perecimento
pode decorrer de ato involuntário, se resultante de acontecimentos naturais, ou de ato voluntário do titular do
domínio, como no caso de destruição. (CC, art. 1.275, IV)

b) Requisição é o ato pelo qual o Estado, em proveito de um interesse público, constitui alguém de modo
unilateral e auto executório, na obrigação de prestar-lhe um serviço ou ceder-lhe, transitoriamente, o uso de
uma coisa, obrigando-se a indenizar os prejuízos que tal medida, efetivamente, acarretar ao obrigado. (CC,
art. 1.228, §3º, 2ª parte; CF, art. 5º, XXV, 139, VII).

c) desapropriação:
1. Conceito: um direito do Estado que se traduz em procedimento regido pelo Direito Constitucional-
Administrativo, visando à imposição de um sacrifício total, por justa causa, de determinado direito patrimonial,
particular ou público – respeitada a hierarquia -, tendo como finalidade a aquisição pelo Poder Público ou de
quem, delegadamente, cumpra o seu papel, por intermédio de indenização que há de ser prévia e justa,
efetuado o pagamento em dinheiro, com as ressalvas constitucionais expressas 4.

2. Conseqüência: com a desapropriação, o bem passará à dominialidade pública, perdendo sua categoria de
bem privado - na maioria dos casos -, sujeitando-se, assim, ao regime jurídico de direito público. Logo, a
definição do momento em que se consuma a desapropriação, com a incorporação do bemà Fazenda Pública,
é questão que apresenta relevância jurídica como marco delimitador da aquisição de propriedade pelo
expropriante, e conseqüente perda para o expropriado.

3. Requisitos

Para que a expropriação não esteja fadada ao insucesso, incorrendo em ilegitimidade, é de vital importância
que sejam preenchidos os seus requisitos constitucionais. Destarte, no que calha ao art.5º, XXIV, da
Constituição Federal do Brasil, os pressupostos para que haja uma desapropriação hígida e idônea, a serem
honrados pela Administração Pública, são os seguintes: a necessidade pública, a utilidade pública, o
interesse social e o pagamento de justa ou prévia indenização.

Primeiramente, no que diz respeito à necessidade pública, esta se faz presente quando, em casos de
urgência, o Estado se vê na obrigação de integrar determinado bem, antes pertencente ao particular, ao
patrimônio público, para que seja resolvida uma problemática iminente que exige, desde logo, o uso do bem
desapropriado.
Quanto à utilidade pública, esta se configura quando da conveniência da transmissão de um dado bem
privado ao domínio público, mesmo que seja dispensável. Entretanto, a doutrina é muito dividida, longe de ter
uma opinião unânime formada, no tocante à possibilidade do termo utilidade pública abarcar tanto o
significado dele próprio como o da necessidade pública e do interesse social. Neste diapasão, discorre o
jurista Celso Ribeiro Bastos:

Convém salientar que a distinção que outrora se fazia entre esses dois conceitos já não tem relevância
jurídica. É que o Decreto-lei n. 3.365/41 não mais se refere às hipóteses de necessidade pública anteriormente
previstas no Código Civil (art. 590, § 1º). Define, no seu art.5º, tanto as hipóteses de utilidade pública, quanto
as de necessidade pública previstas na legislação civil acima referida, sob a denominação única de utilidade
pública".

Para alguns doutrinadores a tripartição (utilidade pública, necessidade pública e interesse social) elaborada
pela Carta Magna é de grande valia, eis que destaca melhor os casos da desapropriação, evitando confusões
ou interpretações equivocadas. Em compensação, a outra parte da doutrina estabelece que a utilidade pública
unifica, por si só, os três requisitos supra. A verdade é que a polêmica está mantida, até porque é cristalino
que não há um consenso entre os diversos juristas que tratam do assunto.

Já o interesse social acontece quando o Poder Público vislumbra a redução das disparidades sociais,
normalmente, em questões relativas à função social da propriedade. O Estado visa o melhor aproveitamento
da propriedade particular, quando da expropriação da res, em prol do interesse coletivo, ou até mesmo de
classes sociais necessitadas. Cumpre salientar que os bens expropriados por interesse social não são
transferidos ao patrimônio público, mas aqueles que a lei concede o direito de recebimento e uso destes (isto
é, coletividade ou categorias da sociedade que merecem o amparo especial da Administração).

Derradeiramente tem-se a justa e prévia indenização, esta que também pode ser paga na forma de títulos
especiais da dívida pública ou da dívida agrária.

4. Sujeitos da Relação

A relação jurídica expropriatória tem como seus sujeitos necessários o expropriado (sujeito passivo) e o
expropriante (sujeito ativo). Não se pode esquecer que, nas questões atinentes à desapropriação de
propriedade feita com vistas ao favorecimento de terceiros — como é o caso da desapropriação confiscatória
— existe, também, a figura do beneficiário, o qual seria um voluntário ou terceiro interessado na lide.

Aquele que é concedido o direito subjetivo de intervir na propriedade, com o fim de desapropriar, poder este
que emana de leis ordinárias e, precipuamente, da Constituição Federal, é dado o nome de sujeito ativo.

Num plano universal, ter idoneidade para exercer o papel de sujeito ativo sugere três estirpes de competência,
a saber: competência para legislar sobre a matéria, para promover a desapropriação e para
desapropriar. A única pessoa que detém legitimidade para figurar no pólo ativo da lide, no que se refere à
competência para legislar sobre a desapropriação, é a União Federal. Esta colocação é respaldada pelo
disposto no art. 22, II, da Magna Carta, ao regrar que "compete privativamente à União legislar sobre
desapropriação".

Sobre a competência para promover a desapropriação (oportunizada no art. 3º, do Decreto-lei 3.365),
Bandeira de Mello aduz ser o mesmo que efetivar a desapropriação, ou seja, praticar os atos concretos para
efetuá-la (depois de existente uma declaração de utilidade pública expedida pelos que têm poder para
submeter um bem à força expropriatória), além da União, Estados, Municípios e Distrito Federal, as
autarquias, os estabelecimentos de caráter público em geral, ou que exerçam funções delegadas do Poder
Público e os concessionários de serviço, quando autorizados por lei ou contrato.

Quanto à competência para desapropriar, em outros dizeres, para imitir-se na posse de uma propriedade
por meio de força expropriatória, são reconhecidos como aptos à prática da declaração de interesse social ou
utilidade pública de um bem imóvel a União, os Estados, os Municípios e o Distrito Federal.
Em segundo plano, apresenta-se o sujeito passivo da expropriação. Legítimo para tal é o expropriado, isto é,
aquele que pode vir a ter seu bem imóvel retirado do seu patrimônio através de ato administrativo, podendo
ser pessoa privada ou pública, jurídica ou física.

5. Modalidades de desapropriação:

a) De início, exsurge em nosso ordenamento a desapropriação clássica ou ordinária, em que se evidencia

a supremacia do interesse público sobre o particular, realizada mediante indenização prévia, justa e em
dinheiro, tendo como pressupostos a utilidade pública, a necessidade pública, e o interesse social.

Tem fundamento no art. 5º, XXIV5, da CF, sendo que os referidos pressupostos, ou melhor, as hipóteses que
se configuram como de necessidade ou utilidade pública, ou de interesse social, são definidos na legislação
ordinária. Destacam-se o Decreto-lei nº 3.365/1941, que dispõe sobre os casos de desapropriação por
utilidade pública, englobando aí os casos de necessidade pública (art. 5º), e a Lei 4.132/1962, que define os
casos de desapropriação por interesse social.

b) A CF ainda contempla a desapropriação extraordinária, que é realizada quando o bem particular, que
está sendo desapropriado, não está cumprindo a sua função social. Nesta, há indenização, mas não será
prévia, nem em dinheiro. Cuida-se de desapropriação com caráter sancionatório, verificando-se em duas
hipóteses.

A primeira delas é a que consta do art. 182, § 4º, III6, da CF, denominada de desapropriação urbanística. Essa
forma expropriatória é prevista como a que pode ser adotada a título de penalização ao proprietário do solo
urbano que não atender a exigência de promover o adequado aproveitamento de sua propriedade ao plano
diretor municipal, estando o imóvel subutilizado ou não utilizado. Assim, o Poder Público municipal, mediante
lei específica, poderá promover essa desapropriação, observada a gradação imposta no art. 8.º 7 da Lei
10.257/2001 (Estatuto da Cidade), sendo o pagamento da indenização feito mediante títulos da dívida pública,
com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais.

A outra hipótese de desapropriação extraordinária, quando a propriedade não esteja cumprindo a sua função
social, é prevista nos arts. 1848 a 186 da CF, denominada pela doutrina de desapropriação rural. Tem o
objetivo de permitir a perda da propriedade de imóveis rurais para fins de reforma agrária. A indenização será
paga em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte
anos, a partir do segundo ano de sua emissão, sendo que as benfeitorias úteis e necessárias serão
indenizadas em dinheiro. Possui disciplina na Lei 8.629/1993, e ainda na Lei Complementar 76/1993.

c) Há, por fim, a desapropriação prevista no art. 2439 da CF, chamada de desapropriação confiscatória, por
não conferir ao expropriado direito indenizatório. A perda da propriedade nesse caso tem como pressuposto a
utilização da propriedade para cultura ilegal de plantas psicotrópicas. Após a expropriação, conforme o
procedimento disciplinado na Lei 8.257/91, são essas áreas destinadas a assentamento de colonos com vistas
ao cultivo de produtos alimentícios e medicamentosos.

d) Cumpre mencionar, ainda, a nova figura trazida pelos §§4.º e 5.º10 do art. 1.228, CC/2002, que vem sendo
denominada por alguns doutrinadores como desapropriação judicial, na qual há a perda da propriedade
diante posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, mediante o
pagamento de indenização. Embora não se confunda com a usucapião, que não requer contrapartida
econômica, essa nova figura também não se identifica por completo com a desapropriação propriamente dita,
que tem como expropriante o Poder Público, passando o bem à dominialidade pública (embora posteriormente
possa ter destinação diversa). Assim, sua disciplina será dada pelo direito privado, em que pese o seu caráter
coletivo, pois se verificará no interesse particular, dos possuidores.

6. Procedimento expropriatório:

Em linhas gerais, a desapropriação, enquanto procedimento, possui duas fases, a declaratória e a

executiva, sendo que esta última pode ser processada tanto pela via administrativa/extrajudicial, como pela
via judicial.
a) A fase declaratória se consubstancia na indicação da necessidade ou utilidade pública, ou do interesse
social do bem a ser expropriado. Há, assim, uma manifestação compulsória de vontade do Poder Público,
submetendo determinado bem ao regime de expropriação.

Os efeitos jurídicos da declaração de utilidade pública e interesse social são três: o direito de as autoridades
expropriantes penetrarem no imóvel, mas que não se confunde com a imissão provisória na posse (artigo 7.º
do Dec.-lei n. 3.365/1941); a fixação do estado do bem, incluindo as benfeitorias nele existentes, o que gera
efeitos no cálculo de indenização e o início da contagem do prazo de caducidade da declaração.

b) Já na fase executória, serão adotadas medidas necessárias à implementação da desapropriação, visando à

aquisição do bem pelo Poder Público. Havendo concordância do proprietário sobre o valor da desapropriação,
o procedimento se encerrará na via administrativa/extrajudicial. Entretanto, de regra, há o prolongamento pela
fase judicial, através de ação movida pelo Estado em face do proprietário.

Nesta ação, portanto, discutir-se-á a justa indenização. É possível que durante o seu curso o juiz conceda a
imissão provisória na posse (art. 1511 do Decreto-lei 3.365/1941), quando for o caso.

Interessa, por fim, destacar que pode haver a desapropriação indireta, quando o Poder Público deixa de
observar o procedimento legal, administrativo ou judicial, ocupando o bem em caráter definitivo. Caberá ao
proprietário, se não o impedir no momento oportuno, deixando que a Administração lhe dê destinação pública,
pleitear a indenização por perdas e danos, que corresponderá à justa indenização da desapropriação legal.

7. Momento consumativo da desapropriação:

Vista a extensão do instituto, observa-se que para definir o momento da consumação da desapropriação, e
conseqüente aquisição da propriedade, surgiram várias posições doutrinárias e jurisprudenciais, as quais
defendiam que ocorria a consumação:

a) Pelo decreto declaratório da utilidade pública;

b) Com a expedição do mandado de imissão na posse;

c) Pela sentença;

d) Com o registro da sentença no Cartório de Imóveis;

e) Com o pagamento da indenização.

Moraes Salles12 esclarece que essa diversidade de entendimentos originou-se da má redação do Decreto
4.956/1903, que regulava a matéria antes do advento do Decreto-lei 3.365/1941.

Segundo o citado autor, Ruy Barbosa entendia que, embora a aprovação das plantas não cessasse a
propriedade em todos os seus elementos, já implicava na indisponibilidade jurídica sobre o bem. Todavia, a
desapropriação se concretizava no momento em que era editado o decreto de aprovação dos planos e plantas
relativos às obras que seriam executadas pelo Poder Público ou por seus concessionários.

Entretanto, o princípio da previedade da indenização, que esteve presente em todas as nossas constituições,
revelava que o decreto de aprovação não poderia importar em desapropriação. Ademais, essa declaração do
Poder Público é apenas ato-condição que precede à transferência do bem13, não tendo qualquer efeito sobre
o direito de propriedade, tanto que, se o processo expropriatório parasse nessa fase, deixando caducar o
decreto expropriatório, não haveria desapropriação. Isto porque poderiam desaparecer os motivos que
embasaram o decreto em questão.

Há também as correntes que buscaram observar a consumação dentro do processo judicial, no caso de não
haver acordo.

Para os que consideram haver a consumação com a imissão na posse, diz-se que somente com tal ato
despontaria para o expropriante o domínio do bem expropriado, aperfeiçoando-se ou complementando-se.
Referem-se à imissão definitiva do art. 2914 do Decreto-lei 3.365/1941. Todavia, refuta-se tal doutrina ao
argumento de que o domínio é antecedente à posse, a não ser em casos excepcionais, como no usucapião.
Para a maioria, o elemento posse é irrelevante para fixar o momento da perda da propriedade15. De fato,
posse e propriedade são institutos absolutamente distintos.

Dentre os que entendem que é a sentença que transfere o domínio, cita-se Eurico Sodré e Manoel de Oliveira
Franco Sobrinho16. Aquele defendia tal posição por ser a sentença de adjudicação que permitiria a extração
da respectiva carta a ser transcrita no registro de imóveis, meio pelo qual se operava a tradição solene.
Todavia, o referido autor entendia que a desapropriação era modo derivado de aquisição da propriedade.

Quanto à corrente que atribui a consumação à transcrição da sentença ou acordo no registro competente, foi
adotada por Pontes de Miranda e Calmon de Passos17. Todavia, sendo a desapropriação um modo originário
de aquisição, não há que se subordinar à transcrição do título translativo, seja sentença ou acordo, posto que
a transcrição é modo derivado de aquisição da propriedade, reclamando uma relação de causalidade,
representada por um fato jurídico, entre o adquirente e o alienante.

Por fim, resta a posição hoje aceita pela ampla maioria da doutrina, que tem como momento consumativo da
desapropriação o pagamento da indenização.

Sustenta-se que é o pagamento da indenização que dá ensejo à consumação da desapropriação, acarretando

a aquisição da propriedade pelo expropriante e a perda pelo expropriado18.

Afirma Moraes Salles que há a consumação da desapropriação com o pagamento ou o depósito judicial da
indenização fixada pela sentença ou estabelecida em acordo19.

Impende ressaltar que o pagamento se refere ao valor fixado na sentença do art. 2420 do Decreto-lei
3.365/1941, pois somente pela justa indenização há a substituição do bem no patrimônio do expropriando, o
que demarca precisamente o momento em que a desapropriação se consuma21.

Ressalta-se, ainda, que mesmo quando há acordo na fase administrativa da desapropriação, dispensando o
ajuizamento do feito expropriatório, esse acordo versará unicamente sobre o valor da indenização a ser paga
ao expropriando e não sobre a desapropriação, que é sempre ato unilateral da Administração e, portanto,
compulsório. Apenas será consubstanciado em escritura pública (se o bem desapropriado for imóvel de valor
superior ao estabelecido no art. 108 do CC/2002), mas essa escritura pública não será “desapropriação
amigável”, e sim composição amigável sobre o preço22.

A indenização assume tamanha relevância face ao dispositivo constitucional que reza: “a lei estabelecerá o
procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante
justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição” (art. 5.º, XXIV).
Nos exatos termos do referido dispositivo, não pode haver desapropriação sem o pagamento prévio da justa
indenização ao expropriado.

Esse entendimento se aplica, então, as hipóteses em que há uma indenização, quais sejam as
desapropriações clássica/ordinária e extraordinária.

Já para a desapropriação confiscatória (art. 243 da CF/88), que tem como uma de suas características não
comportar indenização, sua consumação resta explícita no art. 1523 da Lei 8.257/1991, havendo a
incorporação ao patrimônio da União após o trânsito em julgado da sentença no procedimento judicial
estabelecido na referida Lei. Todavia, a doutrina ressalva que, embora o art. 243 se refira à “expropriação”, na
verdade essa hipótese cuida-se de verdadeiro confisco e não de desapropriação24.

Quanto à desapropriação indireta, leciona Maria Sylvia que o que ocorre nessa hipótese é, na realidade, a
afetação do bem. Tendo em conta que a simples afetação do bem a um fim público não constitui forma de
transferência da propriedade, também deve haver a indenização para que se consume a transferência do
imóvel. Isto porque, há a aplicação analógica do art. 3525do Decreto-lei 3.365/1941, pelo que, uma vez dada a
destinação pública ao imóvel, com sua conseqüente incorporação, este não poderá ser objeto de
reivindicação, cabendo ao particular pleitear a indenização. Entretanto, se não o faz em tempo hábil,
verificando-se a prescrição, restará ao Poder Público regularizar a propriedade pela usucapião26.
Afirma a referida autora: “O que ocorre, com a desapropriação indireta, é, na realidade, a afetação, assim
entendido ‘o fato ou a manifestação de vontade do poder público, em virtude do que a coisa fica incorporada
ao uso e gozo da comunidade’ (cf. Marienhoff, 1960:152-153); acrescente-se que se trata de afetação ilícita,
porque atinge bem pertencente a particular; lícita é apenas a afetação que alcança bens já integrados no
patrimônio público, na qualidade de bens dominicais, para passá-los à categoria de uso comum do povo ou de
uso especial”27.

8. Registro do Imóvel Expropriado:

A transcrição é forma derivada de aquisição da propriedade imobiliária, por meio da publicidade do ato
translativo junto ao Registro de Imóveis.

Como visto, a extração da carta de sentença de desapropriação é instrumento hábil para se efetuar a
transcrição no registro de imóveis. Também a escritura é título hábil a transcrição da propriedade no caso do
acordo entre as partes.

Porém, por se entender que a desapropriação é um modo originário de aquisição da propriedade, esta se
efetiva independentemente da regularização no registro de imóveis.

Todavia, a transcrição é levada a efeito, segundo Serpa Lopes e Seabra Fagundes, para que se dê maior
publicidade à desapropriação, haja continuidade do registro, fique constando do Registro de Imóveis a
extinção da propriedade anterior e se cientifique - a todos a que possa interessar - o término dos direitos reais
incompatíveis com a desapropriação28.

Raimundo Viana29 igualmente assevera que, na desapropriação, “a finalidade desse registro é muito mais
para documentar a saída do bem do domínio privado, do que a testificação da aquisição ou o momento da
consumação desta. (...) apenas para evitar negócios irregulares envolvendo o bem, com possibilidade de
sérios prejuízos para terceiros de boa-fé”.

Assim, consumada a expropriação pelo pagamento da indenização, cabe ao expropriante regularizar o registro
do imóvel expropriado, cuidando-se, portanto, de momentos distintos, sendo esta regularização de grande
utilidade, mas não essencial à desapropriação.

9. Bens Inexpropriáveis

Extremamente reduzido se comparado ao de bens expropriáveis, o rol de bens não suscetíveis de

expropriação não abarca muitos casos. Os direitos personalíssimos (o direito à honra, à liberdade, à
cidadania, à vida, à imagem, à alimentação e o direito de autor, v.g.) constituem exemplos de bens que não
podem ser retirados da propriedade de seus donos em razão de não terem conteúdo patrimonial algum.
Também não se encontram entre os bens passíveis de desapropriação a moeda corrente do próprio País
(dinheiro) e as pessoas (concessionárias de serviços públicos, fundações e empresas), eis que são
desapropriáveis os bens ou certos direitos que estas detêm, e não elas. Exemplificando, não há falar em
desapropriação — ou até extinção — de uma empresa, mas sim, em expropriação possível de suas ações.

Outro caso típico de impossibilidade de expropriação é o relativo à desapropriação de propriedade produtiva

ou de pequena e média propriedade rural, in casu, respeitando o indicado pela Lei. O supedâneo jurídico vem
do descrito no art. 185, da Lei Fundamental, que assim explicita:

São insuscetíveis de desapropriação para fins de reforma agrária:

I – a pequena e média propriedade rural, assim definida em lei, desde que seu proprietário não possua
outra;

II – a propriedade produtiva.
Portanto, desapropriada será somente aquela propriedade, localizada na zona rural, que não satisfazer
plenamente a sua respectiva função social, salvo nas duas hipóteses do artigo retro, podendo, ainda, receber
tratamento especial a res, conquanto sejam honrados os requisitos que competem à função social.

DIREITOS DE VIZINHANÇA

• Introdução

- emana da lei;

- atribui direitos e deveres recíprocos;

- são obrigações propter rem;

- acompanha a propriedade e transmite ao seu sucessor;

• Do uso anormal da propriedade

2.1. Espécies de atos nocivos

- Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade
vizinha.

Podem ser: ilegais, abusivos e lesivos

- Ilegais: ilícitos. Obrigam a reparação do dano. Ex: atear fogo no prédio vizinho;

- abusivos: Ex: barulho excessivo. “Teoria do abuso de direito” – art. 187. (Art. 187. Também comete ato ilícito
o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico
ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes).

- lesivos: causa dano ao viszinho, embora não esteja fazendo uso anormal da propriedade e tenha, inclusive,
alvará para funcionamento. Ex. empresa cuja fuligem esteja prejudicando o meio ambiente.

- Os atos ilegais e abusivos estão contidos no art. 1.277 (uso anormal da propriedade);

- O art. 1.277 confere ao proprietário e ao possuir o direito de fazer cessar o abuso da propriedade.

- Para se verificar a anormalidade do uso da propriedade observa-se:

a) a extensão do dano ou incômodo causado;

b) a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais;

c) a anterioridade da posse, pois em princípio não teria razão para reclamar quem construísse nas
proximidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos.

- Exemplos do art. 1.277:

a) segurança: atividades explosivas e inflamáveis;

b) sossego: ruídos exagerados;

c) saúde: gases tóxicos e depósito de lixo.

P.S: o decoro não está incluso no art. 1.277, por isso uma prostituta não pode ser impedida de residir em um
imóvel se não estiver perturbando o sossego dos demais moradores.

• Soluções para a composição dos conflitos

- Só gerarão reclamações os abusos intoleráveis pelo homem comum;

- Se o dano for intolerável deve o juiz:

1º) exigir a implantação de medidas que diminuam o dano a um nível tolerável. Ex: instalação de filtro de
poluição;

2º) determinar a cessação da atividade se esta for de interesse particular caso as medidas acima não
resolverem o problema.

P.S: Se for atividade de interesse social o juiz não determinará a cessação da atividade e sim determinará o
pagamento de indenização ao vizinho. Art. 1.278.

Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem
justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao
vizinho indenização cabal.

2.1.1 Ação cominatória:

Se imporá ao réu a obrigação de se abster da prática dos atos prejudiciais ao vizinho, ou a de tomar as
medidas adequadas para a redução do incômodo, sob pena de pagamento de multa diária, com fulcro nos
arts. 287, 461, § 4º e 644 do CPC.

Se já há dano consumado, cabível a ação de reparação de danos.

2.1.2 Caução de Dano Infecto:

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a
reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

Vizinho ameaçado pode forçar a reparação, exigindo que a outra parte preste em juízo caução pelo dano
iminente.

• Das árvores limítrofes

Art. 1.282. A árvore cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos
prédios confinantes.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for
de propriedade particular.

• Se for de propriedade pública: os frutos pertencem ao proprietário.

• Da passagem forçada

É assegurado ao proprietário de prédio que se achar encravado, sem acesso a via pública, nascente ou porto,
o direito de, mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário. (art. 1.285)

- contra o vizinho contíguo e, se necessário, contra o vizinho não imediato;

- o encravamento deve ser natural e absoluto;

- não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que mais difícil e penosa;

- Havendo vários imóveis para saída, o juiz escolherá o que irá sofrer menor dano com a imposição do
encargo;

- Diferença com a servidão de passagem: Passagem forçada decorre da lei, enquanto a servidão, geralmente,
decorre do contrato. Trata-se de um direito real sobre coisa alheia, onde o proprietário não encravado deseja
apenas uma saída mais cômoda;

• Dos limites entre prédios

Ação demarcatória: quando há confusão de limites na linha divisória. Art. 946/966, CPC.

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou
rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as respectivas despesas.

• Do direito de construir

• O proprietário, tem em tese e basicamente, a liberdade de construir o que quiser em sua propriedade,
encontrando limitações nos direitos dos vizinhos e regulamentos administrativos, art 1299 CC. O
proprietário que, ao construir, causa dano ao seu vizinho, é obrigado a repará-lo.

• Levando em conta o caráter urbanístico, as posturas municipais podem determinar a autuar dos
prédios em determinados bairros, impedindo a construção de edifícios muito elevados em bairro
residencial, ou ainda, proibir a construção de fábricas ou estabelecimentos comerciais em tais bairros.

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos
vizinhos e os regulamentos administrativos.

- todo proprietário é obrigado a ressarcir o dano que a construção causar ao seu vizinho;

- Ação de indenização por danos causados a vizinhos: responsabilidade objetiva: prova do dano e do nexo.

- Responsabilidade do dono da obra e do engenheiro, construtores e arquitetos que a executa: solidária.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno
vizinho.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez
centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada
piso.

P.S: A jurisprudência tem-se admitido a abertura de janelas a menos de metro e meio, quando entre os
prédios existe muro alto. Também tem-se entendido que portas podem ser abertas, pois o artigo não refere a
elas.

Súmula 120 STF: Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do
prédio vizinho, não importando servidão sobre ele.

• O proprietário lesado pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça
janela, sacada, terraço ou goteira sobre seu prédio, esgotado o esse prazo, não poderá construir sem
atender ao disposto no art. 1301 CC, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira,
com prejuízo para o prédio vizinho, art. 1302 CC.

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

• Parede-meia é aquela que, separa dois prédios, pertence em comum aos donos deles.

A parede-meia pode ser utilizada pelo vizinho até a meia espessura, art. 1.306 CC. Mas essa utilização fica
subordinada a três condições:

a) que não ponha em risco a segurança e a separação dos prédios;

b) que, tratando-se de armários ou obras semelhantes, não correspondam a outras, da mesma natureza, já
existentes, do lado oposto;

c) que seja dado aviso prévio ao vizinho.

 • Qualquer vizinho pode altear parede divisória e até mesmo reconstruí-la, para que possa suportar o
alteamento, arcando com todas as despesas, inclusive com as de conservação, salvo se o outro
proprietário vizinho vier a adquirir meação, também, na parte aumentada, caso em que cada um
arcará com a metade dos dispêndios, art. 1.307 CC.

• Ilicitude da instalação de objetos suscetível de causar dano ao prédio sem anuência de seu dono. A
lei proíbe que seja construído, encostado na parede do vizinho ou na parede-meia, fornos de forja ou
fundição, fornalhas, aparelhos higiênicos, fossos, canos de esgoto, depósito de sal ou quaisquer
substâncias corrosivas ou suscetíveis de produzir infiltrações daninhas, exceto as chaminés ordinárias
e os fornos de cozinha, art 1.308 CC.

Em sua defesa, tem o prejudicado ação de nunciação de obra nova, se a obra estiver em meio. Se já houver
sido concluída, pode ocorrer apenas ameaça de prejuízo eventual, podendo o prejudicado exigir caução de
dano infecto (ação de dano infecto), já, se o incômodo for presente e atual, pode o prejudicado ou exigir que a
obra não seja utilizada ou que se proceda à sua demolição.

• A lei não permite que o proprietário construa em seu terreno obras que venham a poluir ou inutilizar,
para uso ordinário, a água de poço ou fonte alheia a elas preexistentes, art. 1.309 CC.

• Ninguém poderá efetivar escavações, canais, regos, ou sulcos em seu terreno que tirem ao poço ou à
fonte ou nascente de outrem a água necessária ao uso doméstico ou à cultura. Ilícito será secar,
cortar, ou minguar a fonte do vizinho ao fazer escavações em terreno próprio que venha a impedir a
secção do curso d’água subterrâneo, art 1.310 CC.

• Todo aquele que infringir as normas ao direito de construir, arts. 1.299 a 1.313 CC, será obrigado a
demolir as construções ilícitas, respondendo, ainda, por perdas e danos, art 1.312 CC. O prejudicado
poderá se valer da ação demolitória, dentro do prazo decadencial de ano e dia (art. 1.302 CC), o
magistrado só ordenará a demolição se for impossível a conservação ou adaptação da obra aos
regulamentos administrativos e quando contiver vícios insanáveis. Estando a obra em fase de
construção, a ação cabível será a de nunciação de obra nova (art. 934, CPC). O infrator, de qualquer
modo, deverá pagar uma indenização por perdas e danos (arts. 402 a 404, CC), pedido esse que
poderá ser acumulado a qualquer daquelas ações.

• Uso do prédio vizinho

Por vezes precisa um proprietário, para proceder à recuperação ou limpeza, construção ou reconstrução de
sua de sua casa, esgoto, goteiras, aparelhos higiênicos, poços ou fontes nelas existentes, ou ainda, apoderar-
se de coisa suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente, ingressar na propriedade vizinha, art.
1.313 CC.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante
prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua
casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

8. Dos limites entre prédios e do direito de tapagem

A proximidade de prédios pode sempre levantar questões relativas aos limites entre os imóveis. A questão tem
importância para determinar o âmbito de utilização da coisa pelo proprietário, e ao Estado, interessa estes
limites estejam definidos, para se ter a paz social, para o exercício do poder de polícia e para a tributação.

O proprietário tem o direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio rural ou urbano,
para que possa proteger, dentro de limites, a exclusividade de seu domínio, desde que observe as disposições
regulamentares e não cause dano ao vizinho. (CC art. 1297)
Para ação demarcatória, a legitimidade ativa deve ser alargada para aqueles cuja a titularidade esteja muito
próxima à do proprietário, como o enfiteuta, o usuário, o locatário. Esta ação vem disciplinada nos artigos 946
a 966 do CPC, não se restringe à simples demarcação, mas também a exigir a repartição de despesas com a
atividade material.

A ação demarcatória visa:

• levantar linha divisória entre prédios;

• abrir novamente rumos apagados;

• renovar marcos destruídos ou arruinados.

Existem dois tipos de ação demarcatória:

• simples: tem por finalidade a sinalização de limites, ou seja, fixar, restabelecer ou aviventar (abrir
novamente) os marcos da linha divisória de dois prédios vizinhos;

• qualificada: ocorrerá quando se cumular o pedido de fixação de rum os e aviventação dos que já
existem com o de restituição de glebas indevidamente ocupadas pelo dono do prédio confinante, se o
interessado não quiser, antes de mover esta ação, recorrer diretamente aos interditos possessórios.

De acordo com o artigo 1298 do Código Civil, sendo confusos os limites na área contestada na ação
demarcatória, o juiz deverá definir a linha divisória , de acordo com o procedimento processual constante nos
artigos 950 a 966 do Código de Processo Civil, ou seja, baseado em parecer técnico e nos títulos constitutivos
dos direitos dos litigantes, que deve ser juntados com a petição inicial.

Se for impossível a exata fixação dessa linha divisória, deverá:

• decidir conforme as posses de cada um, dando preferência à melhor posse que é a justa, ou seja, a
mais antiga e à não viciada;

• ante a impossibilidade de prova da posse, repartir-se-ão as terras contestadas em partes iguais ou

proporcionais à linha de testada dos prédios confinantes;

• e se mesmo assim, não possibilitar uma divisão cômoda, adequada ou economicamente útil por ser
prédio indivisível, por exemplo, adjudicar-se-á a um deles, mediante indenização ao proprietário
prejudicado. (CC art. 1298)

CONDOMÍNIO TRADICIONAL OU COMUM(é disciplinado no "Código Civil")

1)conceito: quando os direitos elementares do proprietário (art. 1228) pertencerem a mais de um titular,
existirá o condomínio ou domínio comum de um bem.
- Não há conflito com o princípio da exclusividade, pois entende-se que o direito de propriedade é um só
e incide sobre as partes ideais de cada condômino (co-proprietário ou comunheiro - dono juntamente
com outrem). Perante terceiros, cada comunheiro atua como proprietário exclusivo do todo.
- O condomínio geral (tradicional ou comum) é disciplinado no CC (1.341 e ss), bem como o condomínio
edilício ou em edificações (art. 1.331 e ss).
2) classificação:

2.1) quanto à origem:

- convencional – é o que se origina da vontade os condôminos, ou seja, quando duas ou mais pessoas
adquirem o mesmo bem.
- eventual ou incidente – é o que resulta da vontade de terceiros, ou seja, do doador (aquele que doa)
ou testador (faz testamento), ao efetuarem uma liberalidade a várias pessoas.
- legal ou forçado – é o imposto pela lei, como no caso de paredes, cercas, muros e valas.
2.2) quanto à forma:
- "pro diviso" – apesar da comunhão de direito, há mera aparência de condomínio, porque cada
condômino encontra-se localizado em parte certa e determinada da coisa, agindo como dono exclusivo
da porção ocupada; a comunhão existe juridicamente mas não de fato - ex.: condomínio em edifícios de
apartamentos.
- "pro indiviso" – não havendo a localização em partes certas e determinadas, a comunhão é de direito
e de fato.
- transitório – é o convencional ou o eventual, que podem ser extintos a todo tempo pela vontade de
qualquer condômino.
- permanente – é o legal, que perdura enquanto persistir a situação que o determinou; não pode
extinguir em razão de lei ou de sua natureza indivisível - ex.: paredes divisórias, condomínio forçado.
2.3) quanto ao objeto:
- universal – quando abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos - ex.: comunhão
hereditária.
- particular – incide sobre coisa determinada - ex.: muro divisório.
3) direitos e deveres dos condôminos:
Com relação aos direitos, dispõe o art. 1.314 que cada condômino pode: "I – usar livremente da coisa
conforme seu destino, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão; II –
reivindicá-la de terceiro; III – defender a sua posse e IV - alhear a respectiva parte indivisa, ou
gravá-la".
Quanto ao inciso I - pode o condômino exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a
indivisão, não podendo impedir que os demais consortes utilizem-se também de seus direitos, na
proporção da cota de cada um e de acordo com a destinação do bem.
- Tratando-se de imóvel, pode nele instalar-se, desde que não afaste os demais consortes.
- O direito de usar livremente da coisa comum, no entanto, não permite ao condômino alterá-la sem o
consenso dos outros (art. 1.314). Não pode alterar a substância da coisa, nem o modo como é
tradicionalmente usada.
- Cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum e pelo dano que lhe
causou (art. 1.319).
Ex: Se o imóvel é urbano e estiver ocupado por um dos condôminos, podem os demais exigir-lhe
pagamento de aluguel. Se estiver locado a terceiro, tem o condômino direito de pedi-lo para uso próprio.
- Nenhum condômino pode, sem prévio consenso dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a
estranhos (art. 1.314), pois uso autorizado pela lei é o pessoal.
Quanto ao inciso II - pode cada condômino reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiro.
- Aplica-se o art. 1827: "Art. 1.827. O herdeiro pode demandar os bens da herança, mesmo em poder
de terceiros, sem prejuízo da responsabilidade do possuidor originário pelo valor dos bens alienados”.
- Como o direito de reivindicar é deferido ao proprietário, o condômino só pode propor ação
reivindicatória contra terceiro, e não contra outro condômino, porque este também é proprietário e
oporia ao reivindicante direito igual.
- Contra outro condômino só pode caber a possessória.
Quanto ao inciso III - o condômino, como qualquer outro possuidor, poderá defender a sua posse
contra outrem.
Quanto ao inciso IV - pode cada consorte, ainda, alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la.
- O primeiro direito (alhear) sofre a restrição contida no art. 504, que prevê o direito de preempção ou
preferência em favor dos demais condôminos.
- O preterido poderá, "depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no
prazo de seis meses"; conta-se esse prazo da data em que teve ciência inequívoca da venda (STF,
RTJ, 57:322 e 59:591).
- O segundo direito (gravar) significa que o condômino pode gravar sua parte indivisa. Pode, portanto,
dá-la em hipoteca.
- Vide art. 1.420, §2º: “A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real,
na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia
real a parte que tiver”.
- O dever de concorrer para as despesas de conservação da coisa, na proporção de sua parte, bem
como a responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão, é imposto ao condômino
nos arts. 1.316 a 1.318.
4)extinção do Condomínio:o Código Civil procura facilitar a extinção do condomínio, que é tido por
todos como fonte de atritos e desavenças. Assim, a "todo tempo será lícito ao condômino exigir a
divisão da coisa comum" (art. 1.320).
- Se os condôminos fizerem um pacto de não dividi-la, a avença (acordo) valerá apenas por 5 anos,
suscetível de prorrogação ulterior (§ 1º).
- Se "a indivisão (condomínio) for condição estabelecida pelo doador, ou testador, entende-se que o foi
somente por 5 anos" (§ 2º). A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, “pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo” (§ 3º).
- A divisão é o meio adequado para se extinguir o condomínio em coisa divisível. Ela pode ser amigável
(só admissível por meio de escritura pública e se todos os condôminos forem maiores e capazes) ou
judicial (quando um dos condôminos for menor ou incapaz, ou se não houver acordo).
- Pela divisão, cada condômino terá o seu quinhão devidamente individualizado.
- A ação de divisão é imprescritível, podendo ser ajuizada a qualquer tempo. Esta ação é meramente
declaratória e não atributiva da propriedade (art. 980, CPC): os condôminos já eram proprietários; a
divisão apenas declara e localiza a parte de cada um.
- Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela venda da coisa comum.
reconstrução
deliberando-se pela reconstrução do edifício, o condômino que não se interessar, poderá alienar a sua
cota-parte a outro condômino, mediante avaliação judicial.
alienação
deliberando-se pela venda, o condômino terá preferência em relação a terceiros, devendo o valor obtido
pela venda ser repartido entre os condôminos na proporção da fração ideal respectiva.
desapropriação
Havendo a extinção do condomínio por desapropriação, a indenização deverá ser repartida entre os
condôminos, proporcionalmente à cota-parte de cada um. De todo o exposto, podemos concluir que o
condomínio em geral mereceu destaque no novo código civil.
A despeito disso, algumas situações, por exemplo, relativas à inadimplência dos condôminos, exigirão o
pronunciamento do judiciário para que sejam pacificadas.
Entretanto, todos os aspectos, brevemente analisados, devem ser enfrentados desde já, por nós,
profissionais do direito, para que em breve, toda a matéria possa estar pacificada.
5) administração do Condomínio:
- se os condôminos resolverem que a coisa deve ser administrada, por maioria escolherão também o
administrador, que poderá ser estranho ao condomínio (art. 1.323).
- Deliberarão ainda, se o desejarem, a respeito do regime de administração, remuneração do
administrador, prestação de contas etc.;
- Presunção: O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
- Os poderes conferidos ao administrador são de simples administração. Não pode praticar atos que
exijam poderes especiais, tais como alienar (vender) a coisa, receber citações etc. Pode entretanto,
alienar (vender) coisas que ordinariamente se destinam à venda, como frutos ou produtos de
propriedade agrícola.
- Para que ocorra a venda, basta a vontade de um só condômino.
- Só não será vendida se "todos concordarem que se não venda" (art. 1.320 e 1.322); neste caso, a
maioria deliberará (decidirá) sobre a administração ou locação da coisa comum.
- A maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões, e as deliberações
(decisões) só terão validade quando "tomadas por maioria absoluta, isto é, por votos que representem
mais de meio do valor total" (art. 1.325, § 1°).
Atribuições do síndico
Como administrador, é de sua competência:
1.convocar assembléia;
2.representar ativa e passivamente, em qualquer juízo ou fora dele, em qualquer instância e
repartição, praticando os atos em defesa dos interesses comuns;
3.comunicar imediatamente à assembléia a existência de a existência de qualquer
procedimento, seja administrativo ou judicial;
4.cumprir e exigir o cumprimento à convenção, ao regimento interno e às deliberações
assembleares;
5.zelar pelas partes comuns e prover os condôminos dos serviços necessários;
6.cuidar do orçamento anual da receita e despesa;
7.cobrar a taxa condominial e as multas devidas;
8.prestar contas à assembléia anualmente, ou sempre que necessário;
9.contratar o seguro da edificação;
colaboradores do síndico
Em assembléia, pode ser investidos terceira pessoa com poderes de representação para substituir o
 síndico em seus impedimentos. Pode o síndico, com autorização assemblear e desde que permitido
pela convenção, delegar total ou parcialmente os poderes de representação e de certas funções
administrativas.
destituição do síndico
A assembléia em convocação especial, pelo voto da maioria absoluta, poderá destituir o síndico que
praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Peculiaridades relevantes:

a) despesas e dívidas do condomínio- pagamento de despesas da coisa comum

Em relação às despesas e dívidas do condomínio, cada consorte é obrigado a concorrer, na proporção de sua
parte, para as despesas de conservação (demarcação, reparação, remuneração de vigilante, impostos e
taxas) ou de divisão do bem (custas judiciais, honorários advocatícios, operações de agrimensura) e suportar,
na mesma razão os ônus a que estiver sujeito, isto porque todos deles tiram proveito da coisa, repartindo os
seus frutos.

A maioria das convenções existente antes do advento do Novo Código Civil tratava do condômino
inadimplente e dentre as implicações refletidas, algumas delas já previam a perda do direito de voto por
ocasião das deliberações da assembléia, àquele que não estivesse em dia com o pagamento de suas cotas
condominiais. Hoje, mesmo sem previsão na Convenção Condominial, o inadimplente não poderá votar,
enquanto se encontrar nesse estado.

b) isenção do pagamento

Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal. Se os demais
condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem
renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem. Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa
comum será dividida (Código Civil, art. 1.316).

Entendemos que a divisão da coisa para pagamento de despesas e dívidas, apenas se opera no caso de ser
destacável e desde que possa gerar frutos. Por exemplo, se todos os condôminos deixarem de contribuir, o
pátio de estacionamento poderá ser locado para terceiros. Ou, havendo uma boa área de lazer, essa também
poderá gerar renda. Enfim, a parte comum precisa ter qualidades intrínsecas que a façam produzir frutos.
Entretanto, as dívidas precisam estar bem caracterizadas como dívidas e despesas úteis e necessárias ao
condomínio.

c) débito contraído por todos

Se a dívida for contraída por todos os consortes, sem discriminação da responsabilidade de cada um deles e
sem estipulação da solidariedade, cada condômino responderá, individualmente, pelo quantum
correspondente à sua quota-parte na coisa comum, e, assim, o débito será cobrado e pago.30

d) dívidas contraídas por um em proveito de todos

A dívida contraída por um condômino em proveito de todos e durante o condomínio, obriga pessoalmente o
contratante, mas esse poderá regressivamente cobrar dos demais.