Tema 4: Sistemas registrales, el Sistema

Registral Peruano, y los Principios

Registrales

En esta cuarta semana empezaremos a estudiar la disciplina del Derecho Registral, para lo cual es
necesario hacer una precisión en cuanto a su origen; para lo cual dejaremos claro que las sociedades
mientras más complejas eran sus relaciones, y en la medida que se les permitía a los hombres conservar
o apropiarse del resultado de su esfuerzo, han necesitado de mecanismos de protección o certeza, respecto
de sus adquisiciones; es así que surgen primero diferentes rituales, por ejemplo para conservar adquirir la
propiedad o transferirla, tal es el caso en el Derecho germánico el “Gewere” que se traduciría a nuestro
idioma como “investidura” antiguamente estuvo referido al acto por el cual se transmitía el señorío sobre
los inmuebles, y básicamente consistía en la toma de posesión de los mismos. (Aguilar Gorrondona, 2007);
muchos autores, retroceden en los antecedentes de esta disciplina muy atrás en el tiempo, Egipto, Roma
(Mancipatio, in iure cessio, traditio), e incluso la antigua Germania.

Nosotros marcaremos, iniciaremos nuestro estudio con una fecha que marcó un punto de inflexión en la
historia del derecho, con la obra publicada por Francisci Salgado de Somoza, denominada “Labyrinthus
creditorum concurrentium ad litem per debitorem communem inter illos causatam”, probablemente la
primera edición de la cual no se tiene fecha cierta, se publicó entre 1646 y 1651, luego se conocen ediciones
de los año s1654, 1665, 1669, 1672, 1701 y 1757, en Google Books, también pueden encontrar más
ediciones de esta excelente obra; Salgado de Somoza, planteó un nuevo modo de estudiar el derecho
romano; hizo una crítica del mismo como sistema, algo que parece muy común hoy día; se planteó
preguntas cruciales, como ¿Qué significa el derecho romano?, y lo crítica porque en el derecho romano no
hay un orden social porque no hay matrimonio y no hay un orden patrimonial porque es imposible probar la
propiedad; de tal forma que en el derecho romano no hay forma de saber si es propietario el que nos vende
una cosa, tampoco se puede determinar al primer propietario; no es posible determinar si el bien ha sido
vencido antes, y si hay cargas preferentes, los bienes inmuebles son muy difícil de identificar con el título
pues carecen de límites precisos que continuamente se cambian o no están claros, entre otras dificultades;
los bienes muebles carecen de especificidad o identidad; la prueba se corrompe con el tiempo, tal es el
caso de testigos, y por último no está claro quien define y en qué plazo, en casos de conflicto.

El Derecho romano adopta la posesión cono la fórmula con la cual pretende resolver todos estos problemas,
y aparecen una serie de fórmulas ritualistas que luego se convierten en apotegmas jurídicos, por ejemplo
el detentados es defendido contra todos menos contra el poseedor, éste es defendido también contra todos,
menos contra el propietario, y éste último se declara como tal sólo por el transcurso del tiempo de posesión
(usucapión), es decir se le protege contra todos menos contra el posesionario que ha usucapido el bien.
Problemas más complejos se resolvía también de forma interesante por ejemplo en caso de doble venta,
se prefería al poseedor efectivo del bien; y en materia de crédito el asunto era más difícil porque se prefería
al comprador frente al acreedor. Como ya queda claro el mayor defecto del derecho romano es la protección
del crédito; el derecho romano tiene una concepción clara de la propiedad pero desconoce el crédito, y
tampoco tiene un sistema colectivo de recuperación del crédito, no hay un sistema concursal coherente,
recuerda el título del libro que encabeza esta página; el derecho romano funda su sistema crediticio en un
sistema de prisión por deudas, no conoció tampoco moneda fiduciaria, porque no llegó a tenerla, en
consecuencia el derecho romano no resuelve el conflicto de los créditos, Salgado de Somoza, afirma allá
por la mitad del siglo XVII, que el comprador y el acreedor solo pueden ser protegidos dando la misma
certeza al crédito que la que tiene la propiedad. Y la institución llamada para ordenar tanto la propiedad
como el crédito viene a ser el Derecho Registral; al cual se le cita como antecedentes las inscripciones
realizadas en los monasterios de los matrimonios justamente para evitar la bigamia; concepto que fue
trasladado por los francés para inscribir la hipoteca y considerarla válida solo la inscrita, institución luego
trasladada a España y de allí a nuestra patria.

El código de D. Alfonso el Sabio, olvidó copiar del derecho romano, la materia hipotecaria, y también en
consecuencias sus efectos legales, de allí que esta quedó por lo general oculta, por cuanto los
deudores negaban la obligación hipotecaria ó vendían en secreto el bien, de modo que el acreedor
quedaba defraudado en sus intereses económicos.

De allí que para evitar estos problemas que eran recurrentes en los tiempos de D. Carlos y D. Juana,
pretendieron solucionarlo con la pragmática que dictaron en las Cortes de Toledo en 1539; se ordenó
registrar los contratos, para dar publicidad a censos, tributos e hipotecas y lo resaltable es que lo que no
esté publicado que no tenga valor alguno. (Pantoja, José M. ; Cloret, Antomio M., 1861); Como se aprecia
se adelantó en más de cien años al edicto llamado “Colbert”, que instituyó en Francia un registro de títulos.

Esta pragmática fue luego confirmada por Felipe II en las Cortes de Valladolid en 1558; sin embargo esta
pragmática cayó en desuso, de allí que fue preciso que Felipe V, emita una nueva pragmática en Madrid
el 11 de diciembre de 1713, la cual tampoco se cumplió y esta fue la razón por la cual Carlos II, publicara
en Madrid, el 05 de febrero de 1768 otra pragmática con mejores y más importantes disposiciones.
(Pantoja, José M. ; Cloret, Antomio M., 1861)

Se puede apreciar que la inoponibilidad de lo no registrado quedó plasmada desde aquella fecha, y
actualmente aparece en nuestro código civil en el artículo 2022
En nuestro país el primer libro de Registro de inscripciones de censos y tributos que gravaban la propiedad
rústica y urbana fue el de Lima, y se mandó abrir para cumplir la provisión real de la Audiencia de Lima de
3 de abril de 1565 y en aplicación también de la Real Carta Orden expedida por el Rey Don Felipe II.

1.1. SISTEMA REGISTRAL PERUANO 1.1.1. EL SINARP

En nuestro país, el sistema jurídico en materia de seguridad jurídica preventiva, en lo que se refiere a la
institución registral, está a cargo del Sistema Nacional de los Registros Públicos,(SINARP) creado
mediante Ley 26366 (publicada el 16 de octubre de1994), con la finalidad de mantener y preservar la
unidad y coherencia del ejercicio de la función registral. El SINARP. Es pues, un sistema orientado a la
especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de
todos los registros que lo integran.

a. Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes registros: el Registro de

Mandatos y Poderes, el Registro de Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el
Registro Personal y el Registro de Comerciantes.

b. Registro de Personas Jurídicas, que unifica los siguientes registros: el Registro de

Personas Jurídicas, el Registro Mercantil, el Registro de Sociedades Mineras, el Registro de
Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, el Registro de Sociedades Pesqueras, el
Registro de Sociedades Mercantiles, el Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley y el
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;

c. Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:

 Registro de Predios;
 Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;
 Registro de Derechos Mineros

d. El Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros: el Registro de Bienes
Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular, el Registro de Naves y Aeronaves, el Registro de
Embarcaciones Pesqueras y Buques, y el Registro Mobiliario de Contratos.

e. Los demás Registros de caracteres jurídicos creados o por crearse.

(Ley N° 26366. 1994, Arts.1 y 2)

Debe tenerse presente que los Registros Administrativos y los registros normados por las Decisiones
números 291, 344, 345 y 351 de la Comisión del Acuerdo de Cartagena, no están comprendidos en el
SINARP.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, (SUNARP) es el ente rector del SINARP, tiene
por objeto dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros Públicos estando
encargada de planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los
actos y contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.

En nuestro ordenamiento, el sistema registral peruano se encuentra regulado por un conjunto de normas
interrelacionadas (Código Civil, Ley de Creación del Sistema Registral, Ley N° 26366 publicada el 16 de
octubre de 1994, entre otros) que abordan la configuración organizativa del sistema, a sus agentes -
personal administrativo, abogados y registradores públicos, entre otros y sus funciones, así como la
determinación de los alcances de su labor y los efectos de la misma.

1.1.2. SUNARP
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), es el organismo descentralizado y
autónomo del Sector de Justicia, así como un ente rector de la SINARP. En atención a ello, debe dictar
las políticas y normas técnico administrativas de los Registros Públicos con el encargo de planificar,
organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos en los
Registros Públicos que integran el Sistema Nacional Para el cumplimiento de sus fines y objetivos la
SUNARP, cuenta con las siguientes unidades orgánicas:

a) Alta Dirección

 Superintendente Nacional de los Registros Públicos

 Directorio
 Superintendente Adjunto de los Registros Públicos
 Gerente General

b) Órgano Consultivo

 Consejo Consultivo

c) Órgano De Control

 Oficina de Auditoría Interna

d) Órganos De Asesoramiento

 Gerencia Registral
 Gerencia Legal
 Gerencia de Presupuesto y Desarrollo

e) ÓRGANOS DE APOYO

 Secretaría General
 Gerencia de Catastro
 Gerencia de Administración y Finanzas
 Gerencia de Informática
 Escuela de Capacitación Registral
 Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas

f) Órgano De Segunda Instancia Registral

 Tribunal Registral

g) Órganos Desconcentrados

Zonas Regístrales:

 Zona Registral Nº I, Sede Piura

 Zona Registral Nº II, Sede Chiclayo
 Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba
 Zona Registral Nº IV, Sede Iquitos
 Zona Registral Nº V, Sede Trujillo
 Zona Registral Nº VI, Sede Pucallpa
 Zona Registral Nº VII, Sede Huaraz
 Zona Registral Nº VIII, Sede Huancayo
 Zona Registral Nº IX, Sede Lima
  Zona Registral Nº X, Sede Cuzco
 Zona Registral Nº XI, Sede Ica
 Zona Registral Nº XII, Sede Arequipa
 Zona Registral Nº XIII, Sede Tacna

Veamos a continuación características de nuestro sistema registral:

1.1.3. Por los efectos de la inscripción:

Los sistemas pueden ser tradicionalmente de tipo constitutivo o declarativo respecto al tercero. En el
primer caso, la inscripción es la que produce la mutación de las posiciones jurídicas, en otras palabra
otorga la validez y eficacia a los negocios jurídicos; en cambio, en el otro caso, la inscripción no otorga
validez a los negocios, sino que le asigna cierta protección y preferencia como: inoponibilidad, al título
inscrito frente al no inscrito.

En el primero de los casos, si alguien desea adquirir un inmueble, le bastará verificar lo indicado en los
registros, realizará la transferencia y, una vez inscrito su derecho, tendrá la plena seguridad de haber
adquirido el mismo. La información brindada por los registros es vinculante.

Por su parte, en los registros declarativos, si bien existe seguridad en la transferencia, esta no es plena,
dado que el derecho nace antes de su inscripción en el registro. En nuestro país, por regla general los
asientos de inscripción son declarativos del derecho inscrito.

1.1.4. Por la forma en que se organiza la partida

registral:
Se puede clasificar en folio real o folio personal. El primero es propio del Registro de Propiedad Inmueble,
el cual se organiza en función de cada predio. El segundo es propio de sistemas tradicionales como el
francés o el italiano. En estos se trata de un archivo de documentos completados por unas fichas.

En nuestro país los registros de predios y de propiedad vehicular, embarcaciones pesqueras, se

organizan de acuerdo al bien es decir folio real; en los registros de personas jurídicas y naturales, en
función del sujeto (folio personal); y en el registro mobiliario de contratos (R.M.C.) en función del contrato
celebrado (folio contractual).

1.1.5. Por la forma en que extienden los asientos

registrales:
Se divide en sistema de trascripción, inscripción o encasillado. En el primero, se copia o transcribe
íntegramente el documento, o se archiva. En el segundo, se extrae lo más importante del título a publicitar
en el asiento. Este sistema es propio de los sistemas en los cuales los derechos reales son considerados
como un númerus clausus.

En nuestro país, se recoge principalmente este sistema de inscripción cuando el registrador público,
previo estudio del título, elabora el asiento resumiendo los datos relevantes del acto a inscribir. Así, por
ejemplo, dentro de un contrato de compraventa de inmueble, se extenderá el asiento de transferencia del
inmueble que contiene entre otros los datos del nuevo titular y el precio de la venta.

Nuestro sistema registral ha establecido excepciones, como es el caso del Registro de Derechos Mineros,
regulados mediante res. N° 052-2004-SUNARP-SN.

1.1.6. Sistemas abstractos y sistemas causales:

Por su relación con la finalidad del negocio (causa del negocio jurídico), se puede dividir en sistemas
abstractos y sistemas causales. El primero es propio del sistema real abstracto alemán, el cual se
desvincula de la causa. El segundo tiene su base en el negocio jurídico que es materia de inscripción; a
continuación describimos las principales características de los principales sistemas registrales que existen

1.2. SISTEMAS REGISTRALES

Es necesario precisar, que las razones por las cuales se diferencian los ordenamientos jurídicos, y algunos
de ellos pueden mantener más o menos características en común, de tal forma que se pueda hablar de
bloque de sistemas jurídicos, obedecen a la propia evolución histórica de cada sociedad, a la cultura de la
misma y las políticas vigentes para afrontar las complejidades de su sociedad; por un lado por ejemplo en
materia de propiedad y contratos así como los mecanismos para su publicidad y protección de derechos,
se marcan diferencias sustanciales entre el common law y el civil law que en materia de comercio
internacional, por ejemplo materia en la cual la tendencia es la uniformización, tal es el caso de los
incoterms que se ha adoptado por todos los exportadores de todos los países que hacen comercio; otro
caso es la tendencia a uniformizar el régimen de garantía sobre bienes muebles por lo menos en esta parte
continental.

Al respecto resulta útil compartir en este texto un elemento de estudio para aprovechar mejor la
comparación que sigue. Tesis de Trento: “La comparación fija su atención en los distintos fenómenos
jurídicos existentes concretamente en el pasado o en el presente, según un criterio que considera real tanto
aquello que efectivamente ha tenido lugar como lo que se dice acaecido. En este sentido, la comparación
tiene el mismo criterio de validación que las ciencias históricas”. (Ajani, 2006)

Interesa dejar claro entonces que mediante la comparación, con otros sistemas jurídicos, se nos
muestra las soluciones alternativas para los mismos problemas. (Margadant S., 1997 )

A continuación, como organizan el libro de propiedad – registro de predios – en búsqueda de certeza, para
solucionar los problemas propios del sistema jurídico romano:

En este momento es necesario precisar el concepto de titularidad, ya que haremos referencia a ella en
varias ocasiones, De Castro nos indica algunas de sus notas distintivas, veamos:

1. Falta de concreción de su objeto, puede ser una masa patrimonial.

2. Gran amplitud posible de su contenido: facultades, derechos subjetivos.
3. La dificultad casi insuperable de su transmisión, correspondiente a la que existe respecto
a la misma relación jurídica.
4. Gran variedad de sus caracteres, de acuerdo a la diversa naturaleza de las relaciones
jurídicas.

(De Castro y Bravo, 2008)

Como se aprecia la gran variedad de las relaciones jurídicas se expresan mejor en la expresión titularidad
que hace referencia a una variedad de tipos de la misma, lo cual nos es muy útil, por cuanto cuando
hacemos referencia al titular registral, no hacemos otra cosa que identificar a quien aparece con facultades
para disponer del bien, el cual no necesariamente tiene que ser el propietario.
1.2.1. Sistema Registral Francés
Empecemos precisando que el edicto del 21 de marzo de 1673 llamado "Colbert", crea en Francia un
sistema de registro de títulos, con inoponibilidad de títulos, similar al español, incluso también con oposición
de la aristocracia terrateniente. El registrador se llamaba "greffier“. El edicto de 17 de junio de 1771 crea el
procedimiento registral y pone a cargo de los registros un conservador de hipotecas (conservateurs des
hypothèques). Se crea el rango de hipotecario por primera vez, de tal forma que la hipoteca deja de ser un
crédito y se transforma en derecho real. Este sistema se caracteriza por que su sistema está constituido
por Registro de contratos, hay Inoponibilidad de título, traditio e inscripción.

Respecto del crédito hipotecario. Hay Registro de hipotecas, la hipoteca es un derecho real gracias a la
inscripción registral, pero no publica ni garantiza la propiedad, y no se coordina con el proceso (ejecutivo u
ordinario).

El sistema registral francés se caracteriza porque rige el principio de rogación, el conservateurs, actúa a
instancia de parte, aunque se aplica el principio de legalidad, este solo alcanza a la titulación auténtica,
constituida por instrumento público, o instrumento privado en éste último caso protocolizado, asimismo la
calificación está limitada, y en casos puntuales está autorizado o denegar la transcripción: por ejemplo,
cuando la finca no se describe, cuando los datos del título difieren del registro, o si en el documento no
consta el certificado de identidad de las partes. Las transcripciones se realizan bajo aplicación del principio
de tracto sucesivo; lo más relevante sería que no publicita derechos sino actos relativos a estos derechos.
Respecto a la naturaleza de la inscripción esta se considera declarativa es decir admite prueba en contrario,
los títulos no inscritos no pueden oponerse a lo registrado.

El principal defecto es que no protege adecuadamente al tercero, genera inseguridad en el tráfico; puede
sintetizarse en que el registro de títulos no identifica la propiedad, (predio ni titularidad), es de difícil
consulta.El sistema registral francés responde a su sistema de transferencia de titularidades que evolucionó
del sistema jurídico romano, su principal exponente lo tenemos en Pothier, y recuérdese que la propiedad
se transmite por la vía consensual
1.2.2. Sistema Registral Alemán
El Sistema alemán está basado en: Principios de legitimación y Fe publica, con ciertas particularidades
frente al régimen peruano; pues no se admite la usucapión contra tabulas, en nuestro país si se permite,
aunque hay un tendencia reciente a interpretar al mandato constitucional referido a la inviolabilidad del
derecho de propiedad como una restricción en ese sentido, de tal forma que la prescripción sería
excepcional; en el sistema alemán fe pública tiene un efecto expansivo pues protege al adquirente a título
gratuito; respecto del rango en el registro puede decirse que tiene algunas de las características de los
derechos patrimoniales, puesto que puede negociarse.

El registro de títulos no identifica correctamente la propiedad por ser un registro de contratos. La

propiedad sigue siendo un fenómeno posesorio; es de muy difícil consulta por ser un registro de
contratos; no inserta coherentemente la hipoteca en el orden de la propiedad y está basado en el sistema
romano de posesión; solo publica hipotecas y no la prdad misma; permite defraudar la ejecución al
anteponer la hipoteca a cualquier proceso ejecutivo, y no resuelve coherentemente el concurso de los
acreedores.

En este sistema jurídico la inscripción es la denominada constitutiva, por cuanto las mutaciones jurídicas y
referidas a derechos reales sólo se produce en contrataciones inter vivos; en cambio se considera de
naturaleza declarativa en las adquisiciones "mortis causa", tal es el caso de testamento o sucesión por
ejemplo, o por acto no negocial, los denominados actos jurídicos, que producen sus efectos por mandato
legal, como sucede con la ocupación, el abandono, la expropiación, y mandato judicial.

En el sistema alemán en el negocio traslativo inter vivos se distingue: El negocio causal, que permanece
en la esfera obligacional del negocio dispositivo. Pero para inscribir, no basta con el acuerdo abstracto
traslativo, siendo necesario, además, el consentimiento formal expreso para la inscripción, del
transmitente, y de los titulares registrales a quienes pueda perjudicar el asiento (que se entenderá
prestado tácitamente si no impugnan judicialmente el asiento tras la notificación correspondiente).

Como se aprecia de lo expuesto en este sistema el consentimiento no es suficiente, la transmisión de la

propiedad se transmite desdoblada; para los bienes muebles, es suficiente el consentimiento y traditio;
para la propiedad inmueble requiere de la inscripción en los libros territoriales; entonces se puede afirmar
que este sistema protege el tráfico contractual, pues quien adquiere en virtud del acto de disposición no
tiene por qué preocuparse del contrato obligacional de compra venta. (Arias Schreiber Pezet, 2006)

1.2.3. Sistema Torrens

Implementado por Sir Robert Richard Torrens (1814 - 1884), este sistema crea la propiedad en el registro,
e inventa el tracto; lo introduce primero en el sur de Australia en el año 1858 luego se expande al resto del
territorio y más adelante a las islas Filipinas, La inmatriculación, se basa en información topográfica y en
título judicial por intermedio de los Tribunales de la Propiedad, de tal forma que la propiedad registrada,
da origen a la emisión de los denominados certificados del título contra lo cual las entidades del sistema
financiero pueden emitir créditos con su garantía sin mayores investigaciones, en hasta 15 minutos.

Sus principios se tomaron de las leyes marítimas, considera el principio de publicidad y proclama que la
transmisión de la propiedad inmueble sólo se realiza por medio de la inscripción en el registro. En cuanto
a su origen algunos afirman que procede de la institución alemana denominada “ausflassung”. Este
sistema trató de implantarse sin mayor éxito en España, Argentina, Puerto Rico. La propiedad se
transmite y grava entregando el título.

En este sistema, las garantías propias del sistema judicial, solo alcanza a la primera inscripción del
dominio, no a las posteriores, por lo cual da lugar a muchos fraudes. Las pretensiones crediticias no
están protegidas, salvo que se trate de las fiduciarias, también desconoce el rango hipotecario. El
Registro no organiza un sistema de protección .

del crédito y prelación o rango del mismo, asimismo no ha logrado relacionar el proceso ejecutivo con el
registro.

Haciendo una análisis comparado y siguiendo el estudio de Javier Arrieta podemos afirmar que
el indefeasibility principle (principio de inalienabilidad o inmunidad contra reclamaciones contrarias al
registro), muestra una importante diferencia con el sistema peruano. Mientras acá la protección iuris et de
iure del tercero inscrito frente a las inexactitudes exige reunir los requisitos del artículo 2014 del Código
Civil, en Australia la protección se logra, con carácter más general, con base en la inscripción, es decir
con algo similar al principio de legitimación.

En Perú, los artículos 2013 y 2022, protegen al titular registral y le atribuye determinadas posiciones que
operan con eficacia iuris tantum; en Australia se desconoce la protección del tercero porque el Registro
ampara a los titulares registrales sin necesidad de que sean terceros; las excepciones al indefeasibility
principle, lo constituye básicamente el fraude. Y la inscripción en Australia, sin llegar a ser obligatoria es
universal. Además, el papel que juega la entrega del certificate of title en el proceso de transmisión de
derechos de equidad dificulta que el transmitente que sigue siendo titular registral celebre un contrato
incompatible con el anterior; lo cual no sucede en nuestro caso. (Arrieta Sevilla, 2010)

1.2.4. Sistemas Estadounidenses

La primera compañía de seguros de título: Aseguramiento de Propiedad de Derecho y la Sociedad De
confianza, fueron formados en Pensilvania en 1853.

Recordemos que no existe un sistema registral único, asimismo el common Law no regula con carácter
general la prescripción adquisitiva de dominio; hay Profesionales especializados en investigar títulos.

El Seguro de Título protege al titular, entiéndase también propietario, de disputas sobre el derecho de
propiedad sobre un predio, ahora bien, todo seguro legal, o todo seguro obligatorio, implica necesariamente
en materia económica, una socialización del riesgo, el daño acaba siendo incorporado o internalizado, en
lugar de evitarse, se extiende sus consecuencias en la colectividad, justificándose en la estadística el grado
de siniestralidad, de la cual se extrae la prima. El estudio del título es muy complicado y oneroso, por lo cual
el seguro cubre los vicios de la contratación, en este sistema no se recupera el bien sino una representación
de aquel, su valor previamente valuado.

Como se ha podido apareciar las diversas soluciones planteadas para ordenar la propiedad y el crédito son
varias y con diferente grado de matiz, pero todas pretenden solucionar el mismo problema, certeza en la
propiedad y el crédito.

1.2.5. Principio de publicidad

El artículo 2012 del Código Civil, señala que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones, presunción que no admite prueba en contrario.
La publicidad puede ser material y formal, es material cuando el Registro otorga publicidad jurídica a los
diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie.

El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo.

La publicidad formal está referida a la naturaleza pública del Registro, garantiza que toda persona acceda
al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del
archivo Registral.

El personal responsable del Registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el archivo
registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro.

Sumilla: PUBLICIDAD REGISTRAL La publicidad registral no se obtiene del análisis de un asiento en

particular sino del conjunto de asientos que conforman la partida registral.

Resolución: 280-2012-SUNARP-TR-T de 04/04/2012

Principio de publicidad contenido en el art. 2012, y en razón a diferentes ejecutorias de la Corte Suprema,
según las cuales y con el propósito de facilitar la libre circulación de la propiedad y no entorpecer la
contratación quedó establecido que el plazo de caducidad para la acción de retracto corría desde el
momento en que, por cualquier circunstancia, el retrayente potencial tenía conocimiento de la
transferencia que lo motivaba. (Arias Schreiber Pezet, 2006)

Entonces por razones de seguridad jurídica, la regla referida al conocimiento erga omnes del contenido de
los asiento registrales a que se refiere el art. 2012 De Código Civil, que recoge el principio de publicidad
registral, no rige; es decir la inscripción de la compraventa de un bien mueble o inmueble en su respectivo
registro, no hace presumir ad solemnitatem que el titular del derecho de retracto ya tiene conocimiento de
tal negocio, pues afirmar lo contrario haría ineficaz el derecho de retracto, y facilitaría la burla del indicado
derecho.

1.2.6. Principio de rogación

Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero
interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. La
rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa.

Sumilla: DOCUMENTO QUE NO DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN "Toda vez que la inscripción de

compraventa debe efectuarse en virtud de título que conste en instrumento público -de conformidad con
el principio de titulación autentica recogido por el artículo 2010 del Código Civil y concordante con el
artículo III del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos-, la copia certificada de
la minuta así como del documento de compraventa no constituyen títulos inscribibles".
INMATRICULACIÓN DE UN PREDIO "A efectos de proceder con la inmatriculación deberá adjuntarse el
instrumento público con la antigüedad requerida de cinco años, así como la documentación técnica a que
se hacer referencia el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, las misma que
deberá cumplir con las formalidades requeridas".

Resolución: 199-2014-SUNARP-TR-A de 22/04/2014

Según el reglamento general de los registros públicos se presume que el presentante del título actúa en
representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se
solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona
distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos,
entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar
la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando
expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el
representado, prevalece la solicitud de éste.
Sumilla: PRINCIPIO DE ROGACIÓN De acuerdo al principio de rogación, se presume que la rogatoria
comprende todos los actos inscribibles contenidos en el título presentado, salvo reserva expresa o
desistimiento parcial. En tal sentido, si el título contiene un contrato de compraventa e independización de
un lote de mayor extensión el cual se subdivide, no procede inscribir sólo la transferencia de una de las
porciones resultantes de la subdivisión, debiendo para ello desistirse de su rogatoria de inscripción de los
demás lotes

Resolución: 979-2014-SUNARP-TR-L de 09/12/2014

Conforme se ha establecido los instrumentos públicos pueden clasificarse de acuerdo a lo siguiente:

Instrumento público notarial, como los partes notariales

• Instrumento público judicial, como los partes judiciales y las copias Certificadas de actuados judiciales

• Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter de cosa decidida,
las copias certificadas de las partidas de los registros del estado civil.

1.2.7. Principio de titulación auténtica

El Código Civil peruano (Decreto Legislativo Nº 295. 1984, Artículo 1412), según W. Gutiérrez, la forma es
la manera de ser, de existir de los actos jurídicos y desde luego del contrato. Si bien es verdad que
detrás de la importancia de la forma se encuentran razones de seguridad del tráfico jurídico, existe un
hecho de mayor relevancia que hace que la forma sea considerada en ciertos casos como un elemento
de acto jurídico: sin la forma este no podría existir. (Gutiérrez Camacho, 2003), debe tenerse presente
que continente y contenido son forma y negocio o contrato.

Debemos tener presente que el contrato existe y es válido con anterioridad al cumplimiento de la
formalidad “ad probationem”. Cualquiera de los contratantes puede iniciar un procedimiento judicial para
compeler a la otra parte a llenar la formalidad requerida. Esta pretensión se funda en la prueba de
existencia del contrato, de tal manera que si este hecho es acreditado, el demandado deberá cumplir con
la formalidad y si no lo hace voluntariamente, lo hará el juez en su rebeldía. (Arias Schreiber Pezet, 2006)

Esta norma contiene no una obligación sino una facultad, pues la redacción utilizada “puede”, compelerse
a llenar la formalidad requerida. Debemos tener presente también que la exigencia del cumplimiento de la
formalidad no afecta al vínculo jurídico que ya surgió entre las parte, si puede generar importantes
consecuencias jurídicas en relación con terceros, ya que de esta manera se puede lograr, por ejemplo la
inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble de una compraventa, lo cual determina que el derecho
del comprador sea entonces oponible “erga omnes”. (Arias Schreiber Pezet, 2006).

En términos registrales, se puede distinguir el título material del título formal, lo cual concuerda con
el contenido de artículo 225 del código Civil "no debe confundirse el acto con el documento que sirve
para probarlo" y agrega que "puede subsistir el acto aunque el documento se declare nulo" (Decreto
Legislativo Nº 295. 1984).

En otras palabras el título inscribible está conformado por el acto o contrato generador de la mutación de
posiciones jurídicas entre los contratantes, y constituye el objeto de la inscripción, y por el o los
documentos donde dicho acto consta. (Delgado Scheelje, 2000).

Debe tenerse presente también que en otros casos es suficiente el documento privado con certificación
notarial de firmas, el cual constituye una excepción al principio de titulación auténtica, pero cumple con el
citado contenido del artículo 225 del Código Civil.

Sumilla: TITULACIÓN AUTÉNTICA "La inscripción de una compraventa de bien inmueble en el Registro
se da en virtud de instrumento público o formulario registral de ser el caso. Para efectos de su
presentación deberá acompañarse parte notarial con la debida autorización para su presentación, cuando
ésta sea efectuada por personas distintas al notario o sus dependientes." INDEPENDIZACIÓN DE
PREDIO URBANO "La inscripción de la independización de predios urbanos se realiza sobre la base del
Formulario de Habilitación Urbana (FUHU) y el plano de independización presentado, constituyendo el
plano y el código catastral, documentación complementaria cuya finalidad no es otra que mantener la
correlación entre el Registro y el catastro municipal respecto a las modificaciones en la descripción del
predio. Por lo tanto, las discrepancias entre el plano catastral y los documentos que sustentarán la
independización no constituyen obstáculo para la inscripción siempre que no excedan el rango de
tolerancia permitido". Resolución: 120-2015-SUNARP-TR-L de 19/01/2015

Por último, en caso de afectaciones sobre bienes muebles, se ha establecido una innovación respecto el
título suficiente para la inscripción, y éste lo constituye el formulario registral, instrumento que escinde el
título formal y material del título necesario para la inscripción, este instrumento no contiene el acto no
negocio o afectación sobre bien mueble, sino la descripción de los datos necesarios para la inscripción
del mismo. (Ley Nº 28677).

Debemos tener presente también que, en otros casos, es necesaria para la inscripción realizar ciertos
actos, y dejar constancia de ello en la escritura pública, tal sucede por ejemplo en los contratos por
persona a nombrar; en los cuales si el acto trata sobre la compra un inmueble registrado; será necesario
que la escritura pública que contiene el acto deberá incluir la declaración de nombramiento y la
aceptación de la persona nombrada, para su inscripción en el registro.

1.2.8. Principio de especialidad

En doctrina se conoce este principio como de determinación; consiste en que por cada bien o persona
jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de
aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida
por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida
registral.

Vía reglamentaria se ha precisado los presupuestos de excepción para la apertura de partidas registrales:
(Ver TUO R.G.R.P. aprobado por Res. 126-2012-SUNARP)

1. En el Registro de Mandatos y poderes, el mandato o poder.

2. En El Registro Personal, según corresponda, la persona natural o la sociedad conyugal
que comprende aquellas por constituirse, existentes y extinguidas.
3. En el Registro Mobiliario de Contratos: Por cada contrato de garantía o acto jurídico
inscribible en los que se afecten bienes muebles no registrados en un Registros Jurídico
de Bienes, se abrirá en el RMC una partida registral independiente, en donde se extenderá
la primera inscripción de aquéllos, así como sus modificaciones o cancelaciones. (Res. Nº
142-2006-SUNARP, Art. 11)
4. En el Registro de Predios: Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se
extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por
cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos
registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la
numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de
acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
(Res. Nº 097-2013-SUNARP, Art. 4)
5. En el Registro de Sociedades: Por cada sociedad o sucursal se abrirá una partida registral
en la que se extenderá su primera inscripción, que será la del pacto social o la decisión de
establecer una sucursal, respectivamente, así como los actos inscribibles posteriores
relativos a cada una. (Res. 200-2001-SUNARP. Art. III del Título Preliminar).
6. En el Registro de Propiedad vehicular: Por cada vehículo se abrirá una partida registral en
la que se extenderá la primera inscripción, así como los actos o derechos registrables
posteriores. (Res. Nº 039-2013-SUNARP, Art. 9).

1.2.9. Principio de calificación

Los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción.
La calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del
título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en aquél,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de

las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base
del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y,
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

1.2.10. Principio de tracto sucesivo

El principio de tracto sucesivo supone la necesaria concatenación o concordancia entre los derechos
inscritos o entre el derecho a inscribirse y el derecho que ya consta inscrito en el Registro. Si pudiéramos
graficar este principio diríamos que los derechos involucrados son como los eslabones de una cadena:
uno a uno se vinculan entre sí y le otorgan consistencia a la serie secuencial de derechos. Cada eslabón
es causa del siguiente y así sucesivamente. Si algún eslabón se rompe o no encaja, el tracto quedaría
interrumpido. (Garcia Garcia L. , 2003)

Este principio se encuadra en el complejo legitimador del Registro, (De Reina Tartière, 2009), esto por
cuanto se puede reconocer poder disposición sobre el derecho publicado al que aparece como titular.

Sumilla: TRACTO SUCESIVO: ACTO PREVIO A LA TRANSFERENCIA QUE REALICEN HEREDEROS.

Para inscribir la transferencia que realicen los herederos del titular registral es necesario en virtud del
artículo 2015 del Código Civil que previamente se inscriba en la partida de los Registros de bienes el
derecho de propiedad a favor de estos herederos.

Resolución: 1275-2014-SUNARP-TR-L de 10/07/2014

Ninguna inscripción, salvo la primera se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario.

Sumilla : TRACTO SUCESIVO "El principio de tracto sucesivo, obliga al Registrador a verificar si quien
efectúa el acto de disposición o de quien deriva el derecho aparece como titular registral del derecho,
correspondiendo rechazar todo acto dispositivo que no provenga del titular inscrito".

Resolución: 797-2015-SUNARP-TR-L de 24/04/2015

El término tracto abreviado, tiene su justificación en razones de economía procedimental, de modo que en
un solo asiento se refiera el título de una persona más el de su causante. (De Reina Tartière, 2009)

1.2.11. Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique
por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución
o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de
identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones
vigentes.

La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes

Sumilla: CONFLICTO ENTRE PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Y PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

"Cuando en una partida obra registrado un predio en el cual coexisten dos o más secciones físicas o
individualizadas, y posteriormente se solicita la transferencia de una de ellas, no debe requerirse
previamente la inscripción de los actos que permitan su independización, pues en caso de conflicto entre
el principio de legitimación y el principio de especialidad, prima el primero."

Resolución: 466-2015-SUNARP-TR-L de 06/03/2015

Las consecuencias que surgen de este principio es que supone la presunción y defensa por parte del
ordenamiento jurídico del contenido de los asientos, mientras no se desvirtúe a través de un
procedimiento judicial en que el titular registral sea parte. (De Reina Tartière, 2009).

En nuestro ordenamiento jurídico se manifiestan los siguientes aspectos de este principio:

1. La rectificación de los asientos registrales, por el propio registro ya sea por error material
o por error de concepto, y en caso esto no sea posible, la necesidad de hacer la
rectificación en sede judicial en caso de controversia sobre los derechos inscritos.
2. El rechazo por falta de compatibilidad entre el titular registral y las medidas cautelares que
se pueda ordenar en sede judicial o administrativa, al respecto ver el contenido del
artículo 656 del Código Procesal Civil,
3. Protección del asiento registral, o intangibilidad del mismo en tanto el titular registral no
preste su consentimiento, o sea en sede judicial

El titular registral es el único legitimado para disponer el derecho inscrito, esto por cuanto en aplicación
del contenido del principio de tracto sucesivo impide que ingresen al registro todos los actos en los cuales
no haya participado este titular.

El otro aspecto de las reglas antes estudiadas, es que legitimación en nuestro sistema jurídico no implica
que el acto, derecho o contrato inscrito estén convalidados, esto no es así, para lo cual es suficiente
mencionar que el registrador carece de facultades expresas al respecto, pues ello implicaría realizar otro
tipo de pesquisas o indagaciones más allá de las contenidas en el documento

1.2.12. Principio de fe pública registral

Este principio lo tenemos recogido en el artículo 2015 de nuestro Código Civil,

Este principio ha sido admitido por nuestra legislación registral desde el Artículo 96o de la Ley del 02 de
enero de 1888, pasando por el Artículo 1052o del Código Civil de 1936, hasta llegar al Artículo 2014o del
nuevo Código Civil, el mismo que no intenta sino perfeccionar el contenido de las anteriores
disposiciones, todas las cuales encierran el mismo principio de fe pública registral. Se debe entonces
concluir que nuestro Código no contiene ninguna novedad, pero sí un perfeccionamiento respecto del
principio de fe pública registral. La influencia de la Ley Hipotecaria española continúa vigente. (Ver
exposición de motivos oficial del Libro IX del Código Civil).

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos
registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro
Sumilla: EFECTOS DEL REGISTRO Los efectos materiales del registro (legitimación, fe pública registral y
oponibilidad) se obtienen a partir de la información que obra en las partidas registrales y no en los títulos
archivados.

Resolución: 464-2012-SUNARP-TR-T de 11/06/2012

Existe controversia a nivel doctrinal sobre la naturaleza del título adquisitivo del tercero adquirente. La
posición a la cual nos adherimos es la que considera que se trata de una adquisición ex lege (por
mandato de la ley, sustentada en razones de seguridad jurídica y la confianza en la apariencia registral) e
inscriptionis causa (la inscripción, conjuntamente con los demás requisitos, sustenta el derecho
adquirido). (Aliaga Huaripata, 2003)

De la lectura del actual contenido del texto legal que recoge este principio se puede perfilar los siguientes
requisitos:

 Otorgado por el titular Registral/facultado según el Registro: Debe tratarse de una adquisición
derivada de titular registral, que en el Registro aparece con facultades dispositivas

 Ha de existir inexactitud registral no conocible por el tercero adquirente que afecta el derecho del
titular registral transferente por causales de invalidez, ineficacia o falsedad: estas causales no
deben contar en el asiento registral ni títulos archivados que lo sustentan.

 Debe tratarse de un tercero: Una característica del título del adquirente es que sea válido y ha de
ser tercero respecto de las relaciones jurídicas anteriores afectadas por alguna patología

 Buena fe: La adquisición por el tercero debe ser de buena fe

Onerosidad: Debe trata 1.2.13. Principio de prioridad

La prioridad se expresa de forma preferente o excluyente, la primera; esto es el reflejo de derechos
compatibles y entre derechos excluyentes.

El primer caso está referido a la denominada prioridad de rango, o rango preferente o prioridad
preferente.

a. Principio De Prioridad Preferente

Los efectos de los asientos registrales, así como la preferencia de los derechos que de estos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentación, salvo disposición en contrario.

Este principio lo tenemos contenido en el artículo 2016 del Código Civil,

El principio prior tempore, potior iure o principio de prioridad preferente determina que el título que ingresa
en primer orden al Registro obtiene la protección registral con preferencia a los que puedan ingresar
después. Esto implica, necesariamente, que los títulos que posteriormente ingresen al Registro
conteniendo derechos compatibles al inscrito previamente, no podrán perjudicarlo de ningún modo.

En otras palabras, la prioridad de los actos o derechos que se inscriben, se establece según el orden
cronológico en que se efectúa la inscripción en el Registro. (Garcia Garcia L. , 2003)

Sumilla: REVOCATORIA DE PODER "En aplicación del principio de prioridad preferente, la

revocatoria de poder surtirá efectos para terceros desde la fecha del asiento de presentación del
título que la contiene. En consecuencia, podrá acceder al Registro una transferencia otorgada por
un apoderado en fecha anterior a la presentación del título de revocatoria del poder otorgado a su
favor."

Resolución: 231-2015-SUNARP-TR-L de 02/02/2015

Este aspecto de la prioridad registral de un acto o derecho inscrito está determinado por el momento de
la presentación del título al Registro.

Hay excepciones a este principio, por ejemplo las contenidas en los artículos 112 y 1120 del Código Civil,
referidos a la cesión de rango y la renuncia del mismo.

Lo anterior porque a la organización registral poco le importará que tal o cual titular ostente el primero o
segundo rango; tan solo velará para que con el cambio no salgan lesionados los intereses de terceros
(cuando menos ingresados). (De Reina Tartière, 2009)

b. PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE

No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de
igual o anterior fecha.

Sumilla: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE Conforme al principio de prioridad excluyente,

un título no puede acceder al Registro si es que se ha registrado previamente otro incompatible.
En tal sentido, no puede acceder al Registro la elección de un consejo directivo de una asociación,
cuando el periodo para el cual fue electo se superpone parcialmente con otro ya inscrito.

Resolución: 989-2015-SUNARP-TR-L de 21/05/2015

Por este principio se explica la imposibilidad de que accedan al registro aquellos títulos presentados en
segundo lugar, siempre y cuando se inscriba el primero, esto debido a que el primero excluye al segundo,
tal es el caso de dos transferencias otorgadas por el mismo vendedor, la que se inscriba primero excluirá
a la que se presente en segundo lugar.

En sentido no habrá incompatibilidad cuando se presenten títulos consecutivos pero en orden incorrecto,

7.- INCOMPATIBILIDAD Y SUSPENSIÓN DE TÍTULOS

“El artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con
los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es decir, en el caso que un título presentado con posterioridad
no sea incompatible con uno anterior pendiente de inscripción referente a la misma partida, debe
procederse a su calificación y de ser positiva a su inscripción; y en el caso de ser incompatible, debe
procederse a la calificación y suspensión del asiento de presentación del título posterior”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 023-2003-SUNARP-TR-L del 17 de enero de 2003 y Nº 083-

2003-SUNARP-TR-L del 13 de febrero de 2003.

III Pleno, Sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003. Publicado en el diario oficial “El
Peruano” el 05 de junio de 2003

El reglamento general de los registros públicos, explica cuando un título es incompatible con otro,
veamos: Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del primero
excluya la del presentado en segundo lugar. (Res. 126-2012-SUNARP. Art.26)

 rse de una adquisición a título oneroso, el título otorgado por el otorgante ha de ser onerosa.

Conclusiones de la cuarta semana

 El sistema registral peruano se encuentra regulado por un conjunto de normas interrelacionadas
(Código Civil, Ley de Creación del Sistema Registral, Ley N° 26366 publicada el 16 de octubre de
1994, entre otros) que abordan la configuración organizativa del sistema, a sus agentes -personal
administrativo, abogados y registradores públicos, entre otros y sus funciones, así como la
determinación de los alcances de su labor y los efectos de la misma.
 El sistema jurídico romano era poco eficiente, no conocía el crédito y no tenía reglas claras para
superar los problemas de veracidad vinculados con la propiedad y el crédito.

 Entiéndase por principios aquellos códigos de ordenación del sistema registral, constituyen sus
caracteres esenciales, es decir los principios registrales; en este caso se determinará la secuencia
ordenada y la identificad de los contratantes.

 Las múltiples pragmáticas reales, incidían en eliminar el clandestinaje en la contratación y evitar

los gravámenes ocultos sobre el bien.

 Hay varios diseños de sistemas registrales que pretenden dar solución a los viejos problemas del
sistema jurídico romano.

 las diversas soluciones planteadas para ordenar la propiedad y el crédito son varias y con diferente
grado de matiz, pero todas pretenden solucionar el mismo problema, certeza en la propiedad y el
crédito.

 En nuestro país los registros de predios y de propiedad vehicular, embarcaciones pesqueras, se

organizan de acuerdo al bien es decir folio real; en los registros de personas jurídicas y naturales,
en función del sujeto (folio personal); y en el registro mobiliario de contratos (R.M.C.), en función
del contrato celebrado (folio contractual).