Douglas Rocha

Pedro Bandeira

USUCAPIÃO ESPECIAL DE
IMÓVEL URBANO
SIGNIFICADO, FINALIDADE, TIPOS E APLICAÇÃO
USUCAPIÃO, O QUE É ?

O usucapião é a forma originária de aquisição do direito de

propriedade, legalmente dada ao possuidor, que ocupa áreas de
terras – como sendo suas – sem oposição, pelo prazo fixado em
Lei. Trata-se antes de uma possibilidade, pois a aquisição do
domínio deverá ser declarada em Juízo.
A primeira finalidade cumprida é a de instrumento de
regularização fundiária que assegura o direito à moradia a esses
segmentos sociais. A segunda é garantir o cumprimento da função
social da propriedade por meio da promoção de uma política de
regularização fundiária
NORMA CONSTITUCIONAL
REQUISITOS PARA OBTENÇÃO

• a) a posse de área urbana com metragem máxima de duzentos e

cinquenta metros quadrados;
• b) a posse da área urbana ser no mínimo de 5 (cinco) anos;
• c) a posse ser ininterrupta e sem oposição, com ânimo de dono;
• d) a posse da área urbana ser utilizada para sua moradia ou de
sua família;
• e) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou
USUCAPIÃO URBANO INDIVIDUAL

• Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
• § 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do
estado civil.
• § 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
• § 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu
antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão. Nos termos do artigo
9º, o reconhecimento do Usucapião Urbano é possível se a área ou a edificação de até 250m² for
ocupada exclusivamente para fins de moradia, pelo prazo ininterrupto, e sem oposição, de 5 anos.
USUCAPIÃO URBANO COLETIVO
• Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total
dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por
possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam
proprietários de outro imóvel urbano ou rural. § 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será
declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de
imóveis.
• § 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da
dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.
• § 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação
favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização
posterior à constituição do condomínio.
• § 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioriade
votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
SOBRE USUCAPIÃO URBANO COLETIVO
O artigo 10 do Estatuto possibilitou o usucapião coletivo de áreas
acima de 250m², ocupadas em regime de composse, pela população de
baixa renda para moradia, durante o prazo ininterrupto e sem oposição de
cinco anos.
A regularização fundiária das áreas urbanas ocupadas por populações
de baixa renda visando à incorporação na cidade legal foi a razão da
previsão do Usucapião Urbano coletivo como instrumento de
regularização fundiária no Estatuto da Cidade.

“a expressão ‘aquele que possuir’ não implica ‘possuir sozinho’. Quem possuir em comum, o
compossuidor, pode ser referido como ‘aquele que possuir’, assim como o condomínio estará
incluído nos dispositivos legais que fizerem referência àquele que for proprietário. No caso
do artigo 183 da Constituição pode-se afirmar, com absoluta segurança, que o constituinte
sabia que a posse urbana para moradia é sempre coletiva, sendo extremamente raras as
exceções. Estas, por sua raridade e por sua pequena expressão social, não justificariam uma
disposição constitucional inovadora”. (Dallari, Dalmo de Abreu. Usucapião coletivo. Rev. Inf.
Legislativa, a 29 nº 115 jul/set. 199, pp. 379-80)
APLICAÇÃO DO USUCAPIÃO
• Seção V – USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO

SITUAÇÃO: Ocupação de prédio localizado na Rua Solon,

934, no bairro do Bom Retiro, Centro de São Paulo
(Primeiro caso de usucapião coletivo de um prédio
vertical no Brasil)
Na década de 80, várias famílias ocuparam o edifício
União, ainda em processo de construção, porém a
construção foi deixada de lado devido ao falecimento do
proprietário do imóvel.
Em 2002, foi judicializada a primeira ação por parte dos
moradores a ter o direito de posse do imóvel, porém na
época o ação foi extinta devido ao entendimento do juiz
que não poderia ser julgado o direito de posse
coletivamente e sim individualmente.
APLICAÇÃO DO USUCAPIÃO
• Seção V – USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO

Após mais de 10 anos de processo, a Associação de

Moradores da Rua Solon por meio da assessoria jurídica
realizada pelo Centro Gaspar Garcia de Direitos Humanos,
enaltecendo a organização local e a finalidade do Estatuto
da Cidade, o juiz da 1ª Vara de Registros Públicos de SP,
desferiu sentença a favor da Associação.
No caso da Solon, a modalidade de Usucapião Especial
Urbano possibilitou transpor a concepção individualista do
processo judicial, uma vez que não havia como tratar cada
área ocupada sem considerar o contexto do imóvel. Nesse
caso, a posse será dividida entre todos os donos dos
apartamentos, como decidido pela sentença.