Derecho Registral Jorge Novoa Miranda

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CONTENIDO DE LA SESION № 04

PRINCIPIOS REGISTRALES:

Según Sanz, los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven
de base al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse
por inducción o abstracción de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.

Roca Sastre dice en cuanto al concepto, que estos Principios pueden

considerarse como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica
de parte del ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie
de criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del
sistema registral.

De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los
juicios, reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado
sistema registral.

En cuanto al número o clasificación de los principios registrales, no hay

uniformidad de criterios, pues cada país adopta un determinado sistema
registral como consecuencia de los principios registrales que los ha tomado
en cuenta. Nuestro sistema registral será objeto de un análisis posterior,
inspirado en la Ley Hipotecaria Española, actualmente es mixto, habiendo
incorporado los Principios Registrales tanto en el Código Civil y en el
Reglamento General de los Registros Públicos. Veamos pues, cuáles son
esos Principios Registrales que rigen nuestro sistema registral:

 PRINCIPIO DE ROGACIÓN

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El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia, significa que

las inscripciones en los Registros Públicos, se extienden necesariamente a
solicitud de parte interesada, no procediendo de oficio; la rogatoria o la solicitud
es necesaria.

Ahora bien, si es verdad que para la inscripción de un Título se requiere la

rogatoria, esta no hay que confundir con súplica, porque, como dice García
Coni, el servicio público registral es inexcusable y sólo en casos muy
especiales puede negarse la inscripción.

Este principio registral está contenido en el art. 2011 del Código Civil y en el
art. III del Reglamento General de los Registros públicos.

Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:

1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto

tenemos los artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra
dicen:
Artículo 81°

El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas

a los que constan en el título archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe

constar en el asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le

corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

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Artículo 82° - Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo
título archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se
procederá conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto
de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.
2.-Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código
Civil dice: “Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de
pleno derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador,
simultáneamente con los contratos de los cuales emanan”.

 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros

Públicos, están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la
fecha de inscripción está determinada por el día y hora de su presentación.

El apotegma jurídico “prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo

es el más poderoso en el Derecho), que preside a la mecánica registral,
tiene particular relevancia en el Derecho, por lo que, de acuerdo a este
principio, los derechos que otorgan los Registros están determinados por la
prioridad en el tiempo de la inscripción, y la prioridad en el tiempo se
determina por la fecha, día, hora y fracción de hora en que el título se
presenta al Registro.

Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque
establece dos clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad
Excluyente. Veamos en que consisten.

Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La

prioridad en el tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los
derechos que otorga el registro”. La exposición de Motivos del Código Civil,

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dice:

Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se

produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen,
pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de su inscripción.

Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la
permite. Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca,
expresamente regula la cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa
(artículos 1112 y 1114).

Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar

cuando se celebró el contrato de hipoteca, logra su inscripción con una fecha
determinada, digamos el 1° de diciembre de 1984, posteriormente el 15 del
mismo mes un segundo acreedor hipotecario, también sin importar la fecha
del contrato de hipoteca, lo inscribe.

Es evidente que el primero tendrá una prioridad de rango sobre el segundo,

pero nada impide que se ceda ese rango, para que el segundo acreedor
hipotecario adquiera la calidad de preferente a efectos de cobrar
previamente con el producto de realización del bien hipotecado.

Es obvio que es lícito pactar la cesión parcial de rango o la posibilidad de

que este sea compartida, en virtud del aforismo “quien puede lo más, puede
lo menos”.

Naturalmente que el caso de cesión de rango, supone para el cesionario de

rango una adquisición de preferencia hasta por el importe del crédito inscrito
del cedente y no más.

Prioridad Excluyente.- Está contenida en el artículo 2017, cuando señala que

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“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior”. La exposición de Motivos dice:
Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos
respecto de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no
permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron
producidos.
De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse,
si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse.
Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:
1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la
inscripción del título incompatible. (Esto significa, registralmente
hablando, la tacha del título).

2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral,

para el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está
condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se
inscribe, no se producirá el cierre registral para el segundo y éste podrá
lograr acceso al registro.

 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o

anotación preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa
calificación registral, a fin de que en los asientos correspondientes
solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos.

Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y

exhaustivo que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto,
contrato, resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas
legales vigentes y los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que
son los asientos pre-existentes, índice, etc.
En rigor, la calificación registral es el summun de la función registral, siendo

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total y absolutamente “intuitu personae”, indelegable; de ahí que hablar de

“pre-calificación” de títulos por quienes no son Registradores, es inaceptable.
Sólo el Juez puede dictar sentencia; sólo el Registrador puede calificar
títulos; salvo, obviamente, en los casos que se hagan valer los recursos
impugnatorios de Apelación, en que el Tribunal Registral ejerce la función
calificadora.

La calificación registral, aparte de ser personalísima, es obligatoria; los

Registradores califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra
persona ni suspender su juicio y consultar con sus superiores; podemos
decir, con Lacruz Berdejo, que es un DEBER - DERECHO del Registrador, el
calificar los títulos que se les presenta, lo que significa que dicho funcionario
no puede eludir calificar los títulos que están dentro de su jurisdicción ni ser
obligado a pronunciarse o calificar contra su propio y personal criterio, por
cierto dentro del marco legal, ni se le puede impedir calificar los títulos. Es
obvio, que la calificación registral no es función judicial, pero se ejerce con
independencia muy semejante.

La calificación, de acuerdo al Principio de Legalidad, consiste en un juicio de

valor, no para declarar un derecho dudoso o en litigio, sino para incorporar o
no al Registro una nueva situación jurídico-registral.

El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su

artículo 2011, que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de
los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros públicos”. La Exposición de
Motivos del Código Civil, nos dice:

Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los

criterios que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar
la legalidad de los títulos que pretenden lograr acogida registral.

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a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de documentos

notariales, el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el
cumplimiento de los requisitos de formalización del documento, como el uso del
papel adecuado, el pago de los tributos correspondientes, la autenticidad del
parte notarial así como la pertinencia del tipo de documento del cual se trate
con relación al acto.

Si se trata de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la

competencia del Juzgado o Tribunal, así como las formalidades del
documentos como son la firma del juez o secretario de juzgado y los obstáculos
que se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución
judicial y lo que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el Juez
ordene debe inscribirse, porque si el juzgador decide la inscripción de un acto
que según la ley no es inscribible, el Registrador está autorizado por la
naturaleza de su función a rechazar la solicitud de inscripción.
Se debe agregar que el Registrador jamás debe calificar el fundamento o la
adecuación a la ley del contenido de la resolución, sólo debe estar seguro que
tal mandamiento judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios
que atenten contra su validez (el error judicial de concepto no está incluido en
estos vicios)

En este sentido, se transcribe lo que enseña Cano Tello “el Registrador no

examinará nunca si la resolución judicial está bien o mal producida. No hay
resolución judicial o mandato sin jurisdicción y no hay jurisdicción sin
competencia”.
Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación todo lo
señalado a propósito de los instrumentos judiciales.

b) La Capacidad de los Otorgantes: En esta parte el artículo no debe ser

objeto de una interpretación restrictiva relacionada con la capacidad de
ejercicio que debe tener para la realización de los actos que se desea inscribir.
La calificación debe referirse también a aspectos relacionados con el estado

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civil, la nacionalidad, la condición de insolvente y otros factores que pueden

limitar la capacidad de la persona que intervino en el acto materia de la
inscripción.
Por lo tanto, el Registrador deberá apreciar si en el registro correspondiente y
en otros registros bajo su jurisdicción aparecen inscritas razones de
insolvencia, interdicción, etc.
c) La Validez del Acto: Aceptando la diferenciación que efectúa el artículo 225
del C.C., el documento es distinto al acto.
Ya se trató del documento en el punto (a); toca ahora referirse al acto jurídico.
Respecto de él, el Registrador debe efectuar la calificación verificando si
existen o no razones de nulidad, en las manifestaciones de voluntad, conforme
a lo que dispone el artículo 219 del C.C.
d) Identificación: Concordando con la doctrina predominante, debe señalarse
que, aun cuando el Código no lo menciona el Registrador debe verificar la
identidad entre el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el
acto jurídico materia de la inscripción. Del mismo modo debe apreciar que entre
el derecho inscrito y el materia de inscripción exista también identidad.

 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario,

de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta
presunción es “juris et de jure”, porque no se admite prueba en contrario, es
decir, que nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que
aparece inscrito en los tomos y/o fichas y partidas de inscripción que constan
en los Registros Públicos.

Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido

de las inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación
que tienen los funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar
a todas las personas, precisamente de ese contenido de las inscripciones.

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De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad:

Material y Formal.

1.-Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio;

está “in re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su
desconocimiento. Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo
pertinente (art. 2012 del Código Civil)

2.- Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del
contenido de las inscripciones. En la práctica; la publicidad formal puede darse
de dos maneras:

a) Publicidad Formal Directa: Es decir, directamente en las oficinas de los

Registros Públicos a la que puede acudir cualquier persona y pedir que le
exhiban los tomos y/o fichas y partidas, títulos archivados. Esta publicidad se
realiza en una sección llamada “De Manifestación de Libros”, con el único
requisito de pagar los derechos, según el arancel vigente. En definitiva,
cualquier persona puede solicitar este informe o exhibición e incluso, solicitar
copia de la ficha respectiva, la que tiene valor referencial y no probatorio.
b) Publicidad Formal Indirecta: Es decir, el usuario puede solicitar cualquier
certificado que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal,
etc. Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos
correspondientes.
Estas formas de publicidad están normadas en los Arts. 127° al 141° del
Reglamento General de los Registros Públicos.

Nuestro C.C. incorpora este principio en su art. 2012; “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones.

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 PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce

todos sus efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa
que en el Perú las inscripciones no sanean el título y generalmente, no son
elementos constitutivos de los respectivos actos y contratos; es evidente que
la inscripción establece una presunción sujeta a probanza en contrario de
exactitud de la misma; de este concepto, que se relaciona con la prohibición
de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la Legitimación,
contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de lo
Registros Públicos.

Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la

Corte Suprema, la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”;
deben considerarse ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la
jurisprudencia de la Corte Suprema, al declarar, de manera uniforme y
reiterada, que solamente en virtud de pruebas y como consecuencia de una
acción judicial, puede anularse una inscripción no ha hecha sino reconocer
la legitimación.

El Art. VII del Título Preliminar acotado, expresa: Los asientos registrales se
presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular
Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.

 PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO.

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el Art. 2015 del
Código Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Este principio
tiene su antecedente en el art. 20 de la Ley Hipotecaria Española, que en

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forma más explícita expresa: “para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás
derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o
anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean
otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a
favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los
Registros denegarán la inscripción solicitada”. Roca Sastre, al comentar este
artículo, en su Derecho Hipotecario II Tomo, dice que el principio de tracto
sucesivo tiene carácter formal por estar impuesto por una norma que no es
de Derecho inmobiliario Registral material, sino formal, ya que pertenece al
procedimiento de inscripción y se dirige al Registrador pues, dicho artículo
20, acotado, no predica efectos de las inscripciones que se dirige al
Registrador mandándole que cierre el libro de inscripciones a todo título que
pretenda su inscripción no cumpla el tracto sucesivo. Por otra parte, el
mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene aplicación
general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener acceso
al Registro de la propiedad, tanto se deriva de negocio jurídico, aunque éste
se produzca a través de procedimientos de premio civil o fiscal, como si tiene
lugar por sentencia judicial, expropiación forzosa, accesión, ocupación, etc.
Pero, dicho principio no rige para la inscripción de obra nueva.

García Coni, en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende

por tracto el espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre
entre dos momentos. Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del
tiempo se efectúa ininterrumpidamente, el tracto será continuo. Por otro lado,
agrega que si la prioridad impide la inscripción de derechos incompatibles
entre sí, el tracto continuo como correlato-se opone a que se acepte “como
realidad jurídica extrarregistral” el contenido de documento en que aparezca
“como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la
inscripción precedente”, por cuanto no debe alterarse la secuencia
transmitiva y “de los asientos existentes en cada folio deberán resultar el
perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos

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registrados”.

Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto

abreviado. Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada
transmisión inmobiliaria origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer
que dos transferencias simultáneas se unifiquen en un solo asiento o
motiven dos asientos inmediatamente consecutivos.
Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta
estamos ante un caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo
dentro del proceso enajenativo-inscriptivo. El tracto abreviado no es una
excepción sino una modalidad del tracto continuo, pues este se cumple
partiendo siempre del titular inscrito hasta llegar, directa o indirectamente, al
sustituto que será legitimado por el Registro.

Cabe señalar qe este Principio de tracto sucesivo no solamente se da en al

Registro de la Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de
los tratadistas antes referidos; de ningún modo, antes bien, se da en todos
los Registros. Así, por ejemplo, en el Registro de Mandatos, no podrá
inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder
que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá anotar una
demanda sobre nulidad de testamento si previamente no está inscrito el
testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro Mercantil no se podrá
inscribir el poder que otorga un Directorio si éste no está previamente
inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si previamente no está
totalmente pagado el capital suscrito, en fin, los ejemplos son numerosos y
que se dan en cada caso, por lo que dicho principio debe cumplirse en todos
ellos.

La excepción a éste principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de

dominio o inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble,
que viene a ser el ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria
determinada a la vida registral, pero a partir de esta inmatriculación, las

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posteriores inscripciones deberán cumplir con el Principio de tracto sucesivo.

En los demás registros, también se exceptúa este principio tratándose de la
inscripción primera o principal; así al inscribirse una Sociedad Mercantil, en
esta no cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones futuras sí; en
fin, en todas las demás, como son las inscripciones de poderes,
testamentos, etc.

 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los

derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que
cada inscripción se haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un
Registro depende en gran medida de la forma en que se cumple con este
Principio.

Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de

Especialidad es expresión que denota un criterio singularizador o
particularizador, que revela un designio de concreción, especificación o
determinación.

Es en virtud de este Principio que n nuestra técnica registral se abrirá

especial para cada bien aunque el propietario sea una misma persona; se
abrirá una partida por cada declaratoria de herederos, por cada testador; por
cada sociedad que se inscriba, pues, dicho principio determina que cada
inscripción se haga por partida separada, con el objeto de individualizar los
derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas.

El principio de especialidad no está contenido en el Código Civil, en cambio

nuestro Reglamento General de los Registros Públicos hace referencia a
este Principio de la Declaración IV cuando dice que: “Por cada bien o
persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se

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extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos

posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que

lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se
extenderán los diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que

determinan la apertura de una partida registral”

 PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que otorgan los
Registros Públicos están determinados por el momento de su presentación;
pero a la ley no le es suficiente el solo hecho de la presentación con
anticipación; sino,
Además, debe reunir otros requisitos, los que están contenidos en el {Principio
de Fe Pública Registral que analizaremos a continuación.

Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos; pero con un criterio más amplio
en el artículo 2014 del Código Civil cuando expresa:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona
que en le Registro aparece con facultad para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros
Públicos”.

“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la

inexactitud del registro”.

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Este principio es copia fiel del contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Española de 8 de febrero de 1946, con excepción del tercer párrafo que
expresa: “Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección
registral que la que tuviese su causante o transferente”. Este tercer párrafo no
se incluye en el referido artículo 2014.

El Principio de Fe Pública Registral, se halla justificado por la necesidad de

proteger la seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de
inscripción que obran en los Registros; no obstante, cabe señalar que la
protección que brinda se refiere únicamente a los terceros de BUENA FE que
adquieren a TITULO ONEROSO. Es decir que los requisitos de buena fe y
onerosidad deben ser concomitantes, no pudiendo faltar ninguno de ellos. Si es
de buena fe pero gratuito u oneroso pero de mala fe, el adquirente no podrá
acogerse a los beneficios que brinda este principio. Obviamente, el derecho del
tercero debe estar inscrito, pues si no inscribe su derecho no es tercero
registral.

Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la
niegue, tiene la obligación de probarlo. En otras palabras, la carga de la prueba
corre respecto de aquel que niega la buena fe. El tercero se encuentra en una
situación muy cómoda, porque la ley le reputa de buena fe; es decir, que ha
contratado bajo la fe del Registro.

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