UNIVERSIDAD DE SAN CARLOS DE GUATEMALA

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

DERECHO PROCESAL CIVIL II
LIC. JUAN CARLOS GUZMAN MACHORRO

Análisis Comparativo Ley de Inquilinato y normas relativas al arrendamiento en el Código

Civil y Código Procesal Civil y Mercantil conforme al artículo 13 de la Ley del Organismo
Judicial

JOSELYN STEFANY CAMPOLLO GÓMEZ

CARNÉ: 201121910
SECCIÓN: E
JORNADA NOCTURNA
 Análisis Compárátivo Ley de Inquilináto y normás
relátivás ál árrendámiento en el Codigo Civil y Codigo
Procesál Civil y Mercántil conforme ál ártículo 13 de lá
Ley del Orgánismo Judiciál
En 21 de mayo de 1961 se ordenaba la publicación del Decreto Legislativo 1468 del
Congreso de la República, Ley de Inquilinato, el cual poseía como objetivos el regular con
mayor eficacia y equidad el arrendamiento de los bienes urbanos y terminará la explotación
por medio de rentas excesivamente altas a los cuales los arrendatarios se encontraban
sometidos en aquella época, aunado a los desahucios que favorecían a los arrendantes. Por
lo que como lo específica el tercer considerando, era “absoluta y urgente justicia dictar
normas legales que armonicen los intereses antagónicos” solucionando en “forma expedita
los grabes problemas derivados del arrendamiento de inmuebles urbanos y procuren el
equilibrio de los derechos y obligaciones de las partes en tal género de contratos, en los
cuales debe prevalecer el interés social sobre el particular”.

De esta forma, la Ley de Inquilinato resulto con normas muy ajustadas a las
necesidades sociales de aquella época, titularizando al arrendatario que económicamente es
la parte más débil de la relación contractual del arrendamiento y claro está la necesidad de
la mayoría de la población a una vivienda, derecho a que gran parte de los guatemaltecos
no poseen, teniendo la necesidad de alquilar un hogar. Sin embargo, la Ley de Inquilinato
se encuentra vigente aún después de cincuenta y cuatros años, tiempo en el cual han entrado
en vigencia un nuevo Código Civil Decreto Ley 106 y un nuevo Código Procesal Civil y
Mercantil Decreto Ley 107.

Esto desemboco en un conflicto de leyes entre la Ley de Inquilinato y las normas

relativas al arrendamiento de las otras normas civiles, debido a las diferencias ideológicas
de sus creadores y la permanencia de la Ley de Inquilinato como norma vigente. Ante estas
situaciones se reforma esta ley a efecto existiera una concordancia entre las normas
vigentes, tal es el caso de la supresión del Juez de Inquilinato mediante el Decreto Ley 25
por parte del presidente Enrique Peralta Azurdia, ante la posibilidad de los Jueces
Ordinarios de llevar a cabo la competencia de la materia.

Otra reforma de carácter procesal que sufrió la Ley de Inquilinito fue la derogación
de los artículos 44, 45, 46, 49 y 55 mediante el Decreto número 48-2005 del Congreso de la
República, artículos que tenían disposiciones procesales, derogatoria que emergió en virtud
de la duplicidad de normas para regular el Juicio de Desahucio, tal como su primer
considerando lo declaró: “Que el Decreto 1468 del Congreso de la República, Ley de
Inquilinato, contiene disposiciones relativas al juicio de desocupación que se puede
promover en contra de inquilinos de bienes inmuebles; asimismo, el Código Procesal Civil
y Mercantil, Decreto Ley 107, también regula lo relativo a los juicios de desocupación y
desahucio, por lo que se hace necesario establecer un procedimiento único que garantice la
seguridad jurídica y el debido proceso en dicha materia”.

Ante esta situación es necesaria la concordancia entre las normas vigentes del
arrendamiento, principalmente el arrendamiento urbano, que es regulado por diferentes
leyes con concepciones terminológicas e ideológicas totalmente diferentes, por lo que el
análisis del presente trabajo está enfocado a determinar cuál de las dos leyes se aplica en los
casos concretos, conforme al artículo 13 de la Ley del Organismo Judicial, “Las
disposiciones especiales de las leyes, prevalecen sobre las disposiciones generales de la
misma o de otras leyes”.

Análisis Jurídico Comparativo de las normas de carácter sustantivo

La Ley de Inquilinato no perdió su vigencia a pesar de la entrada al ámbito jurídico
nacional de un nuevo Código Civil, decreto Ley 106, el cual regula el Contrato de
Arrendamiento en sus artículos 1880 al 1941, sin embargo no derogó a la Ley de
Inquilinato, es más, esta ley seguiría en vigencia sin tener ningún cambio en cuanto
afijación de renta, tal como lo estipula el artículo 1941 del Código Civil: “Las disposiciones
consignadas en este capítulo regirán sin perjuicio de lo establecido en la ley especial de
inquilinato u otra ley de emergencia que regule este contrato, en cuanto a fijación de renta
y demás condiciones no determinadas en los artículos anteriores.” Por lo que si existiere
conflicto de leyes entre el Código Civil y la Ley de Inquilinato, está por disposición del
propio Código Civil se aplicaría sobre lo dispuesto en este último.

Es más, recordemos lo que establece el artículo 13 de la Ley del Organismo Judicial, que
las disipaciones especiales prevalecen sobre las generales de la misma ley o sobre las
disipaciones generales de otras leyes. En el caso del arrendamiento existen tres
ordenamientos jurídicos cuando se aplica a Casas para vivienda o Locales:

 Los Capítulos I, II, III, IV y V del Título VII de la Segunda Parte del Libro V del
Código Civil se regula el Contrato de Arrendamiento “En General”, es decir a todo
cuanto es aplicable el Arrendamiento, sea esto bienes inmuebles no necesariamente
Locales o Viviendas o bienes muebles tangibles o intangibles, por lo que a pesar de
ser una norma de carácter particular para el Contrato de Arrendamiento, se
convierte en disposiciones de Carácter GENERAL para el Contrato de
Arrendamiento en caso de Casas de Vivienda y Locales.
 Ahora, el CAPÍTULO VI del Título VII ya referido, se regula lo concerniente al
Arrendamiento de Casas de Vivienda y Locales, lo que se convierte en disposición
especial para el Contrato de Arrendamiento para tales casos, sin embargo, también
entra la Ley de Inquilinato, la cual en su artículo 1 se infiere que la ley está dirigida
al Arrendamiento de Viviendas y Locales URBANOS. Por lo que el Capítulo VI de
Contratos de Arrendamiento se convierte en norma General para el Arrendamiento
de Viviendas y Locales Urbanos, los cuales tienen como norma específica la Ley de
Inquilinato, decreto número 1468.

Por lo que el orden de aplicación de normas en cuanto al Arrendamiento de Viviendas y

Locales urbanos, conforme a la normativa Guatemalteca quedaría de la siguiente manera,
estableciendo que las normas de carácter general se encuentran al principio y las normas de
carácter particular al final:
 DERECHO DE OBLIGACIONES
Artículos: 1251 al1673 del Código Civil.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(En General)
Capítulos I, II, III, IV y V del Título VII de la
Segunda Parte del Libro V del Código Civil, es
decir Artículos: 1880 al 1930.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
(Normas Especiales relativas al Alquiler de
Casas y Locales)
Artículos: 1931 al 1941 del Código Civil.

LEY DE INQUILINATO
(Relativo al Contrato de Arrendamiento de
Casas y Locales Urbanos)

Es decir, cuando existe una relación contractual de Arrendamiento de Casas y Locales

quesean urbanos, se aplican las normas del Contrato de Arrendamiento contenidas en el
Código Civil y la Ley de Inquilinato, pero en caso de existir incongruencia entre las
mismas, se aplican preferentemente las normas de la Ley de Inquilinato, por el principio de
especialidad contenido en el artículo 13 de la Ley del Organismo Judicial, de igual forma
suceden con las normas especiales y las generales dentro del mismo Código Civil.

Ahora analicemos algunos artículos de La Ley de Inquilinato con las normas del Código
Civil:
La Ley de Inquilinita establece otra terminología para la establecida en el Código Civil,
siendo la siguiente la comparación (Art. 3 Ley de Inquilinato; Art. 1880 Código Civil):

LEY DE INQUILINATO CÓDIGO CIVIL

LOCADOR: ARRENDANTE

INQUILINO: ARRENDATARIO

VIVIENDA/LOCAL: OBJETO DEL ARRENDAMIENTO

RENTA O ALQUILER: PAGO

ARTICULO 1. Se declara de utilidad pública y de interés social el arrendamiento de toda clase de viviendas y de
locales urbanos destinados a cualquiera otra finalidad.

Esté artículo contrasta con el principio de interés particular que atañe al Código Civil,
elevando al arrendamiento, un Contrato de derecho privado a la esfera del derecho
público, en donde el interés social prevalece sobre el particular, en este caso, el interés
social es sobre los arrendantes.

ARTICULO 2. Los beneficios que esta ley establece en favor de los inquilinos son irrenunciables y, en consecuencia,
carecerán de validez las estipulaciones contractuales que los contravengan.

La presente ley prevalecerá también sobre todo lo estipulado en contratos de arrendamiento o subarrendamiento
celebrados con anterioridad a su vigencia.

Otra forma que se diferencia del Código Civil, en virtud que los Contratos Civiles
pueden establecerse derechos o obligaciones que no se encuentran regulados en el
Código, de igual forma, se pueden renunciar derechos contenidos en el mismo.
 Los artículos 5, 6, 7 y 8 se refieren a un periodo de tiempo totalmente distinto al
nuestro, por lo que se convierten en derecho vigente pero no positivo, además se aplicaría
el Decreto Número 35-92 que versa sobre la misma materia.

El artículo 10 al 21 se refiere a disposiciones de carácter procesal, al normar las

diligencias de rebaja de renta, la cual, no se encuentra normado en ninguna otra ley, a
excepción del avalúo de los bienes inmuebles, lo cual es otra materia por lo que los
porcentajes ahí establecidos en cuanto al avalúo no es aplicable. De igual forma, las
diligencias de rebaja de renta son normas vigentes, pero su positividad es discutible.

Los artículos 22 al 34 sin son aplicables completamente, sobre cualquier norma civil
contrarias a la misma. Por cuestiones de economía, solamente sería vigente el numeral III
del artículo 22, por lo que las rentas sujetas a la Ley de Inquilinato no deberían superar el 8
por millar del valor total del inmueble.

Los artículos 34 al 38 de la Ley de Inquilinato complementan a los artículos 1931 al 1933

del Código Civil:

ARTICULO 35. Ley de Inquilinato. Para dar en ARTICULO 1931 Código Civil.

arrendamiento viviendas o locales, el locador No podrá darse en arrendamiento

una casa, habitación o local, sin
deberá obtener previamente autorización escrita
que reúna las condiciones de
de Sanidad Pública, en la que conste que el bien
higiene y salubridad que exige el
reúne las condiciones sanitarias mínimas exigidas
código respectivo. El propietario o
por esta ley y los reglamentos respectivos. Esta arrendador deberá presentar la
autorización deberá extenderse en un término no tarjeta de habitabilidad del
mayor de diez días contados de la fecha de inmueble, expedida por el

recepción de la solicitud. funcionario competente, para que

el contrato pueda otorgarse.
ARTICULO 36. Ley de Inquilinato. No podrá concederse
autorización sanitaria para el arrendamiento de viviendas o
locales que carecieren de piso artificial en toda la extensión
del área cubierta.
ARTICULO 37. Cuando se arrienden viviendas o locales
que den a la calle y que no tengan acceso a los servicios
ARTICULO 1932 Código Civil.
El arrendador que no realice las
obras que ordene la autoridad que
corresponda para que un local sea
habitable e higiénico, responderá
de los daños y perjuicios que los

interiores, el locador estará obligado a proveerlos de inquilinos que lo ocupan sufran

instalación sanitaria mínima de inodoro y lavamanos. por su causa.

ARTICULO 38. A petición de parte, el juez fijará al

obligado un plazo que no excederá de sesenta días para que
proceda a la pavimentación o a la instalación del servicio
antes mencionado y en caso de incumplimiento, lo ARTICULO 1933 Código Civil.
sancionará con multa de diez a cincuenta quetzales, sin Los gastos corrientes que
perjuicio del nuevo señalamiento con iguales sanciones. ocasionen las disposiciones sobre
limpieza, salubridad e higiene que
En caso de incumplimiento del obligado, el inquilino podrá
ordenen las autoridades
hacer por su cuenta cualesquiera de los trabajos a que se
refiere este artículo, cuyo costo, debidamente comprobado, respectivas, son a cargo del

descontará de los alquileres en la forma que fije el juez arrendatario, si no consisten en

respectivo. modificaciones o mejoras que,

según la ley, corresponda hacer al
arrendador.
Los artículos 39 de la Ley de Inquilinato y 1939 del Código Civil establecen los mismos
plazos, a excepción que el primer artículo pone a disposición del interesado a realizar el
aviso por medio de las Diligencias Voluntarias de Notificación y que le inhibe tal derecho a
los insolventes.

ARTICULO 39. Todo inquilino gozará del derecho de
poner fin al contrato de arrendamiento o subarrendamiento
de la vivienda o el local que ocupare, siempre que diere
aviso escrito o notificare al locador en la vía voluntaria
judicial, por lo menos con treinta (30) días de anticipación
si se tratare de viviendas y de sesenta (60) días de
anticipación si se tratare de locales. Tal aviso no podrá
darse legalmente por inquilinos que no estuvieren
solventes por el pago de alquileres…
ARTICULO 1939. El arrendatario podrá poner fin al
arrendamiento dando aviso por escrito al arrendador, por
lo menos con treinta días de anticipación si se tratare de
vivienda y con sesenta días de anticipación si se tratare de
locales de negocios u oficinas, salvo lo dispuesto en el
artículo 1888.

Análisis jurídico comparativo de las normas de carácter adjetivo o

procesal

Relación artículo 40 Ley de Inquilinato y 1940 Código Civil (en cursiva de la Ley de
Inquilinato cuando la norma es la misma que la del Código Civil y en negrita cuando
difiere):

ARTICULO 1940. El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento en los casos
generales establecidos en el artículo 1930 y en los especiales siguientes:

ARTICULO 40. Únicamente podrá demandarse la desocupación de la vivienda o del

local objeto de un contrato de arrendamiento, en cualquiera de los casos siguientes:
Ley de Inquilinato artículo 40: Código Civil art. 1940
h) Cuando el arrendatario o subarrendatario no esté 1. Cuando el arrendatario no esté solvente con el
solvente con el pago de la renta, adeudando por lo menos pago de la renta y adeuda por lo menos dos meses
dos meses vencidos; e vencidos;

a) Cuando el propietario requiera la vivienda para
habitarla él, su cónyuge o concubinario, sus hijos, sus
padres o unos y otros, siempre que compruebe
plenamente esa necesidad;
2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda
para habitarla él y su familia, siempre que compruebe
esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa
o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que
dependan de él económicamente;

b) Cuando el inmueble necesite reparaciones 3. Cuando el inmueble necesite reparaciones

indispensables para mantener su estado de habitabilidad indispensables para mantener su estado de
o de seguridad normales, circunstancias que se habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse
acreditarán con informes de la Oficina de Ingeniería
nueva edificación;
Municipal y de la Dirección General de Sanidad en la
ciudad de Guatemala, y fuera de ella, con el informe de
la municipalidad respectiva y de la Delegación
Sanitaria Departamental. Tales informes deben
puntualizar si las reparaciones son necesarias a los
fines indicados y si para ejecutarlas es preciso que el
inquilino desocupe. El arrendatario tendrá derecho a
ocupar nuevamente el inmueble cuando se hayan
terminado las reparaciones y el propietario haya
promovido una nueva graduación de la renta, de
conformidad con las prescripciones de esta ley,
concediéndole para lo último, el término de quince
días;
 i) Cuando el inquilino cause a la vivienda o local
deterioros provenientes de su negligencia o de
contravención a los términos del contrato respectivo o de
los reglamentos sanitarios o municipales, exceptuándose
únicamente el demérito normal debido al uso a que el bien
arrendado se destine conforme al contrato.
f) Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las
municipalidades que sean necesarios para la instalación
de sus dependencias, oficinas o servicios;
4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros
por culpa del arrendatario, o de sus familiares o
dependientes, que no sean producidos por el uso
normal del inmueble;
5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o
de las municipalidades que sean necesarios para la
instalación de sus dependencias, oficinas o servicios;
y

d) Cuando el propietario pruebe que necesita el local
para cualesquiera de los fines indicados en el inciso d) del
Artículo 3º, siempre que no cuente con otro para tal fin o
que, cuando fuere propietario de otro local, el que
deseare ocupar presentare condiciones más adecuadas;
6. Cuando el propietario necesite el local para
instalar su negocio o cualquiera otra actividad lícita,
siempre que no tenga otro inmueble con las
condiciones adecuadas para tal fin.

Casos en los que procede el desahucio contemplados en la ley de inquilinato:

c) Cuando vaya a construirse en el inmueble una nueva edificación, siempre que el dueño acompañe los planos aprobados
por la Municipalidad y que justifique que cuenta con los recursos necesarios para emprender la obra a más tardar dentro
de los dos meses siguientes a la desocupación;

e) Cuando el subarrendante obtuviere, como consecuencia de los subarrendamientos, un valor mayor del alquiler que se
fija en el Artículo 30 de esta ley;

g) Cuando el arrendatario o subarrendatario dedique el inmueble a usos distintos para los que fue contratado y
principalmente cuando con ellos se contravengan la moral y las buenas costumbres;
 Artículos: 236 al 246 del Código Procesal Civil y Mercantil

CAPITULO III
JUICIOS SOBRE ARRENDAMIENTOS Y DESAHUCIO
ARRENDAMIENTO
ARTICULO 236. Todas las cuestiones que se susciten con motivo del contrato de
arrendamiento, deberán ventilarse por el procedimiento a que se refiere este título, salvo
disposición contraria de la Ley.
Si la desocupación procede en inmuebles ocupados por escuelas oficiales o particulares, sólo podrá hacerse efectiva
en el período de vacaciones.

El tribunal ante quien se inicie demanda de desahucio, no dará trámite a la misma, en tanto el demandante no
acompañe la constancia de haber hecho el depósito correspondiente a dos mensualidades a favor del arrendatario.

Párrafos Segundo y Tercero del Artículo 41 de la Ley de Inquilinato.

DESAHUCIO
ARTICULO 237. La demanda de desocupación puede ser entablada por el propietario, por
el que ha entregado un inmueble a otro con la obligación de restituírselo o por los que
comprueben tener derecho de poseer el inmueble por cualquier título legitimo; y se da en
contra de todo simple tenedor y del intruso o en contra del que recibió el inmueble sujeto a
la obligación antes dicha.

Si la desocupación se promoviere contra el inquilino, podrá optarse por el procedimiento

que establece este título o por el especifico que determine La ley de la materia.
El procedimiento de la Ley de Inquilinato contenido en los artículos 44, 45, 46, 49 y 55 fueron derogados por el
decreto 48-2005 del Congreso de la República.

PERSONAS AFECTADAS POR EL DESAHUCIO

ARTICULO 238. El desahucio afectará al inquilino, a los subarrendatarios y a cualesquiera
otros ocupantes del inmueble por cualquier título.
A estos efectos, el inquilino se considerará representante de todas las personas mencionadas
en el párrafo anterior, bastando que se hagan a él las notificaciones.
 MEDIDAS PRECAUTORIAS
ARTICULO 239. El actor puede pedir el embargo de bienes suficientes para cubrir las
responsabilidades a que este sujeto el demandado según el contrato; y el juez lo decretara
preventivamente.
APERCIBIMIENTO
ARTICULO 240. Si con los documentos acompañados por el actor a su demanda, se
comprobare la relación jurídica afirmada por este, el juez, al emplazar al demandado deberá
apercibirlo de que, si no se opone dentro del término de tres días de que dispone para
contestar la demanda, se ordenará la desocupación sin más tramite.
Si no hubiere oposición, el juez decretará la desocupación, fijando los siguientes plazos:
1. 15 días si se tratare de casas o locales de habitación.
2. 30 días si se tratare de un establecimiento mercantil o industrial.
3. 40 días si se tratare de fincas rústicas.
Estos términos son irrenunciables e improrrogables.
Si los documentos acompañados a la demanda fueren privados, únicamente se hará efectivo
el apercibimiento, si estuvieren firmados por el demandado y no hubieren sido objetados
por éste dentro del termino de tres días mencionado en este articulo.
LANZAMIENTO
ARTICULO 241. Vencidos los términos fijados para la desocupación sin haberse esta
efectuado, el juez ordenara el lanzamiento, a costa del arrendatario.
Si en la finca hubiere labores, plantíos o algunas otras cosas que reclamare el arrendatario
como de su propiedad, debe hacerse constar la clase, extensión y estado de las cosas
reclamadas, sin que esta reclamación impida el lanzamiento.
Verificado el lanzamiento, se procederá al justiprecio de las cosas reclamadas.
COSAS RECLAMADAS
ARTICULO 242. El pago o entrega de las cosas reclamadas se regirá por lo estipulado en
el contrato y, a falta de ello, por lo dispuesto sobre mejoras en las leyes que regulan las
obligaciones y contratos.
Cualquier cuestión que surja a este respecto, se sustanciará en forma de incidente.
 RECURSOS
ARTICULO 243. Solo son apelables los autos que resuelvan las excepciones previas y la
sentencia. Para que se conceda el recurso de apelación, el arrendatario apelante debe
acompañar a su solicitud el documento que compruebe el pago corriente de los alquileres o
haber consignado la renta dentro del juicio.

ARTICULO 47. El lanzamiento del inquilino, definitivamente decretado por juez competente no dará derecho a
aquél al pago de indemnización alguna.

ARTICULO 48. En caso de lanzamiento de inquilinos de escasos recursos, la Policía Nacional recogerá de la calle
los bienes del desahuciado y los llevará a un lugar seguro, mientras éste busca a dónde trasladarlos.
CONCLUSIÓN:
La Ley de Inquilinato prevalece en contra de las normas del Código Civil y del Código
Procesal Civil, por el principio de especialidad de la Ley del Organismo Judicial artículo
13, por lo que no existe conflicto de leyes, sino, complementariedad de una Ley específica
sobre una ley en general.

La Ley de Inquilinato tiene un sentido social muy fuerte, que contrasta con el sentido
privado e individualista del Derecho Civil, porque tutela al inquilino o arrendatario, en una
relación económica en donde se presume, que este tiene una posición económica inferior al
arrendatario, lastimosamente es una ley vigente pero en muchos casos no positiva, puesto
que aún subsisten las arbitrariedades en el campo de alquileres.