TEXTO DE DERECHO REGISTRAL

AUTOR:

JORGE ALEJANDRO NOVOA MIRANDA

DOCENTE TITULAR
 ÍNDICE

PÁG.
PREFACIO 3
SILABO SPA DE LA ASIGNATURA 4
PRIMERA UNIDAD 12
EL DERECHO REGISTRAL 14
ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL 21
ORGANIZACIÓNE INSTANCIAS REGISTRALES 24

PRINCIPIOS REGISTRALES 28

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 41

TÉCNICA REGISTRAL 45

ANOTACIONES PREVENTIVAS 48

SEGUNDA UNIDAD 51

PUBLICIDAD REGISTRAL 52

EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE 56

EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS 59

EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES 66

REGISTRO DE BIENES MUEBLES 70

RECTIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES 73

EL BLOQUEO REGISTRAL 77

RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR EN LA CALIFICACIÓN 80

DE TÍTULOS
 PREFACIO

Desde su creación y no nos estamos refiriendo a la Ley N° 26366 que en octubre de

1994 crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, sino a los Registros Públicos como institución allá
por el año 1888, hasta la fecha se han producido cambios y modificaciones que
seguirán aconteciendo cada vez de manera más acelerada.

Recordamos cuando aún no ingresábamos a trabajar en el sistema, las inscripciones

a mano en los denominados TOMOS, que años después dieron paso a la inscripción
en FICHAS físicas, utilizándose para ello, máquinas de escribir mecánicas planilleras y
semiplanilleras; luego, las máquinas eléctricas y actualmente el uso masivo de las
computadoras (PC) personales para la inscripción en partidas electrónicas.

En la actualidad la institución “Registros Públicos”, que en el Perú fuera creada por

Ley del 02 de Enero de 1888, a la fecha denominado Sistema nacional de los
Registros Públicos, está conformado por cuatro grandes Registros Jurídicos:

A) Registro de Propiedad Inmueble.

B) Registro de Bienes Muebles.
C) Registro de Personas Jurídicas.
D) Registro de Personas Naturales.

El Registro de Propiedad Inmueble cuenta a su vez con tres registros específicos

que algunos denominan libros.

El Registro de Bienes Muebles cuenta por su lado con cinco registros específicos
que algunos denominan libros.

El Registro de Personas Jurídicas por su parte cuenta con ocho registros

específicos que algunos denominan libros.

El Registro de Personas Naturales cuenta con cinco registros específicos que

algunos denominan libros.

Por obvia razón no podríamos desarrollar cada uno de los veintiún (21) registros, pues
hasta los doctrinarios especialistas en esta rama del derecho, lo hacen en varias
publicaciones; en consecuencia, este texto sólo tendrá relación con los registros en
donde se produce la mayor incidencia de solicitudes de inscripción y de publicidad
registral a nivel nacional, medios éstos que brindan certidumbre e inciden
directamente en el crecimiento y desarrollo del país.

El AUTOR
 UNIVERSIDAD CATÓLICA LOS ÁNGELES DE CHIMBOTE

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE : DERECHO

DEPARTAMENTO DE DERECHO

SÍLABO/PLAN DE APRENDIZAJE

DERECHO REGISTRAL

A. SILABO
1. Información General
1.1 Denominación de la asignatura DERECHO REGISTRAL
1.2 Código de la asignatura 4.1.1.11.
1.3 Código del área curricular 4.0 (Formación Especializada)
1.4 Naturaleza de la asignatura Obligatoria
1.5 Nivel de Estudios Pregrado - PG.
1.6 Ciclo académico XI
1.7 Créditos 2
1.8 Horas semanales 02h teórico-práctica
1.9 Total Horas 30 hrs. Teórico – prácticas.
1.10 Pre requisito 4.1.1.10
1.11 Docente Titular NOVOA MIRANDA JORGE ALEJANDRO
1.12 Docente Tutor 1.-NOVOA MIRANDA JORGE ALEJANDRO JNOVOA1944@HOTMAIL.COM
2.-CHECA FERNANDEZ HILTON ARTURO HILTONARTU@YAHOO.ES
3.-ZAPATA AVELLANEDA ARTURO ARTUROZAPATA@YAHOO.COM
4.-CEVASCO PEREYRA JOSE ANTONIO JOCEVASCO@HOTMAIL.COM
5.-DIAZ DIAZ JULIO CESAR JULITO6026@HOTMAIL.COM
6.-PENAS SANDOVAL ANTONIO AN_PE_SA@HOTMAIL.COM
7.-GIRALDO NORABUENA FRANKLIN
GREGORIO fggiraldo1@HOTMAIL.COM
8.-NIEVES PEÑA PAMELA PAMELA_NIEVES@HOTMAIL.COM
9.-CEVALLOS BONILLA HECTOR h.cevallos@hotmail.com
10.-ANTICONA HONORES SANTOS WILFREDO
WILFREDO1504_5@HOTMAIL.COM
2. Rasgo del perfil del egresado relacionado con la asignatura

Demuestra una sólida formación en las ciencias jurídicas sustantivas y procesales del derecho nacional e
internacional, que lo habilita para ejercer su carrera profesional con éxito e insertarse en el mercado
ocupacional competitivo del mundo globalizado.

3. Sumilla

La asignatura de Derecho Registral pertenece al área de Formación Especializada, es de naturaleza obligatoria

y teórico-practica. Proporciona conocimientos para aplicar el Derecho en la función registral. Tiene como
contenidos: El Derecho Registral y el registro de propiedad y de garantías, registros de personas jurídicas,
personal, mandatos y sucesiones.

4. Objetivo general
4.1.1.11. Identificar, conocer, aprender y explicar el derecho en la función registral.
5. Objetivo Especifico
4.1.1.11.1 Identificar, conocer, aprender y explicar el Derecho Registral en la doctrina y en la legislación.
4.1.1.11.2. Identificar, conocer, aprender y explicar los actos y Derechos inscribibles en los diversos registros de
la SUNARP.

6. Unidades de didácticas:
Unidad Didactica Objetivo Especifico Contenidos
4.1.1.11.1
Unidad I 1.1 El Derecho Registral en la doctrina.
1.2 Estructura legislativa del Derecho
El derecho registral en Registral.
doctrina y en la
legislación. 1.3 Organización e instancias regístrales.
1.4 Principios regístrales.
1.5 El procedimiento registral.
1.6 Evolución de la técnica de inscripciones.
1.7 Anotaciones preventivas.
1.8 Publicidad registral.
4.1.1.11.2 2.1 El registro de propiedad inmueble.
Unidad II
2.2 El registro de persona jurídica.
2.3 El registro de personas naturales.
Actos y derechos
2.4 El registro de bienes muebles.
incribibles en los diversos
2.5 Rectificación de asientos regístrales.
registros de la SUNARP
2.6 Bloqueo registral.
2.7 Responsabilidad del registrador en la
calificación de títulos.
7. Estrategias de Enseñanza-Aprendizaje:

La metodología del curso responde al régimen de estudio en "blended Learning", virtual y a distancia, de
acuerdo al paradigma pedagógico de aprendizaje significativo, colaborativo y sistémico con una comprensión de
la realidad integral mediada por el mundo, con la guía de la doctrina social de la iglesia. Los escenarios
educativos donde se desarrollará la asignatura serán los establecidos por la ULADECH como: aula moderna
presencial, aula a distancia y aula virtual.

La metodología se concretará a través de actividades y casos que conecten los contenidos con la realidad para
preparar al alumno en el desarrollo de la inteligencia y formación profesional. Por la naturaleza de la asignatura,
se hará uso de los métodos inductivo-deductivo y analítico-crítico de la doctrina y la legislación aplicable a la
solución de casos concretos.

El desarrollo de los contenidos específicos se hará a través de actividades previstas por el profesor y en las que
los alumnos serán los protagonistas de sus aprendizajes, siendo el profesor un mediador educativo. Los
métodos, procedimientos y técnicas utilizados en la asignatura deberán ser activos y propiciar el aprendizaje
apoyándose en organizadores previos y contenidos multimedia.

En este componente se mencionará de manera general el o los métodos que serán utilizados para la
enseñanza-aprendizaje de la asignatura; los procedimientos y las técnicas; así como los escenarios
considerados. El desarrollo de la asignatura considerará actividades de investigación formativa y de
responsabilidad social por ser ejes transversales.

Tutoría docente: Se programará en el módulo de tutoria de acuerdo a la propuesta del docente Titular o Tutor
según la necesidad en el desarrollo curricular molecular.
8. Evaluación del Aprendizaje

La evaluación de la asignatura es integral y holística, integrada a cada unidad de aprendizaje. La nota promedio
por unidad de aprendizaje se obtiene como sigue:

8.1. Actividades prácticas y resolución de problemas de casos de la asignatura (60%)

 20% paticipación en los foros: para obtener este porcentaje, el alumno deberá, además de emitir su
opinión sobre el tena propuesto el docente, comentar como mínimo en tres oportunidades las
opiniones de sus compañero, generando así debate en foro.

 20% elaboración de Tareas.

  20% trabajos práctico y participación en clases.

8.2. Actividades problemáticas de investigación formativa (10%)

8.3. Actividades problemáticas de responsabilidad social (10%)

8.4. Examen escrito (20%)

Se aplicará una evaluación de entrada, una de proceso y al finalizar cada unidad de aprendizaje habrá una
evaluación escrita. La nota aprobatoria promocional será de (11) se obtendrá aplicando la semisuma de las
notas de las unidades de aprendizaje. La nota del examen de aplazado será de 11(once) si en el examen se
obtuvo un calificativo entre 11 a 15 y será de 12 si se obtuvo entre 16 y 20.

B. PLAN DE APRENDIZAJE
I Unidad de Aprendizaje : El derecho registral en doctrina y en la legislación
Objetivos Tener una visión global de la asignatura relacionada con el Derecho Registral en la doctrina y
específicos en la legislación.
1. Tener una visión global del proceso de aprendizaje de la asignatura: El Derecho Registral,
conocer su naturaleza jurídica y reconocer los caracteres particulares del Sistema Registral
Peruano.

2. Conocer la naturaleza jurídica del Derecho Registral, así como las distintas normas legales
que rigen su funcionamiento en el Perú.

3. Conocer y explicar la función del Registrador y la función del Tribunal Registral, como
primera y segunda instancia respectivamente del procedimiento Registral .

4. Conocer y explicar cuáles son los Principios Registrales y el concepto de cada uno de
ellos.
Objetivos
5. Conocer y explicar cuál es la naturaleza del procedimiento registral.
operacionales
Conocer y explicar los pasos de procedimiento registral desde el ingreso del título por el
Diario hasta su conclusión con la inscripción, la aceptación del desistimiento total de la
rogatoria o la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación.

6. Conocer y explicar cómo ha evolucionado la técnica de las inscripciones a través del

tiempo por el avance de la ciencia.

7. Conocer y explicar lo que son las anotaciones preventivas.

8. Conocer y explicar lo que son las anotaciones preventivas.

MOTIVACIÒN, INFORMACIONES, ACTIVIDADES, INTERACCIÓN, PRODUCCIONES y

TIEMPO
EVALUACIÒN:

1.- Motivación:

 El docente presenta una breve introducción de la unidad de la asignatura a desarrollar, los

estudiantes emitirán sus opiniones. Aplicación de Aprendizaje basado en problemas ABP
como técnica didáctica.

2.- Información: 08
SEMANAS
 El Derecho Registral en la Doctrina. 16 horas

 Estructura Legislativa del Derecho Registral.

 Organización e Instancias Registrales.

 Principios Registrales.
  El Procedimiento Registral.

 Evolución de las Técnicas de las Inscripciones.

 Anotaciones Preventivas.

 Publicidad Registral.

3.- Actividades:

 Responsabilidad Social: Contextualice y emita sus juicios de valor sobre ¿Qué valor
principio destaca en el derecho registral?

 Etapa de Investigación Formativa: Investiga ¿Cómo se citan las referencias bibliográficas

de material de libros y revistas? referenciadas según las normas “APA/ VANCOUVER”.

4.- Interacción:

 Foro 01: Un sistema registral es el conjunto de reglas normas y principios ligados entre sí
en forma racional y que regulan una organización registral especifica. Por ello: ¿Existe
realmente un Sistema Registral Peruano? Fundamente su respuesta.

 Foro 02: De acuerdo a la ley 26366 que crea el Sistema Nacional y la Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos, responda a la siguiente interrogante: ¿Cuál es la
importancia de la normatividad registral a partir de la Ley de creación de la SUNARP ?

 Foro 03: Teniendo en cuenta que el Registrador es el que registra o quien registra,
asimismo, es considerado funcionario o empleado encargado de un registro público. En
ese sentido, para completar su aprendizaje de esta sesión, usted deberá contestar las
siguientes interrogantes. ¿Cuáles son las opciones que tiene el Registrador después de
efectuar la calificación del título? ¿De cuál decisión o de cuáles decisiones del Registrador
se puede interponer recurso de Apelación?

 Foro 04: Hay que tener en cuenta que los principios son los enunciados normativos,
fundamentos, los cuales pueden estar normativizados como no, por tanto, sirven de
fundamento para regular determinadas situaciones jurídicas. En ese sentido: ¿Cuáles son
los requisitos de la Fe Pública Registral? Fundamente su respuesta.

 Foro 05: Para completar el aprendizaje de esta sesión, usted deberá contestar las
siguientes interrogantes: ¿En su entender qué es el asiento de presentación?, ¿En qué
consiste la tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación?
Fundamente.

 Foro 06: en este foro tienes la oportunidad de responder de manera personal a la

siguiente interrogante: ¿en qué consisten las técnicas registrales de folio personal y de
folio real?

 Foro 07: En este foro tienes la oportunidad de responder de manera personal a la

siguiente interrogante: ¿En qué se diferencian las anotaciones preventivas de las
inscripciones definitivas?

 Foro 08: En este foro tienes la oportunidad de responder de manera personal a la

siguiente interrogante: ¿Cuál es la finalidad u objeto de la publicidad registral?

5.- Resultados:

 Elaborar un mapa conceptual de los Sistemas Registrales, entre ellos, el Sistema Registral
Peruano, en base a las lecturas proporcionadas

 ¿Cuáles son las garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos?, ¿Cuáles son
 los cuatro grandes Registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos?, ¿Cuáles
son los requisitos para ser Superintendente Nacional de los Registros Públicos?, ¿Cuál es
el régimen laboral de los trabajadores de la SUNARP? fundamente su respuesta.

 Opina individualmente sobre las lecturas realizadas: Organizaciones e Instancias

Registrales.

 Elaborar un mapa conceptual respecto del Principio Registral de Publicidad y de las clases
de publicidad. Asimismo, responda a lo siguiente: ¿Qué es lo que califica el Registrador de
acuerdo a lo que dispone el Art. 2011 del Código Civil?, ¿La calificación Registral a que
Principio Registral (valga la redundancia) está¡ vinculada?, ¿Cuáles son las excepciones
al Principio Registral de Rogación?, ¿Cuál es el Principio Registral que admite prueba en
contrario y cuál es el Principio Registral que no admite prueba en contrario?, ¿Cuál es la
excepción al Principio de Tracto Sucesivo en los Registros de Propiedad Inmueble y de
Propiedad Mueble y en qué consiste?

 Elaborar un resumen de los temas tratados en esta sesión: El Procedimiento Registral.

 Opina sobre las lecturas y elaborar un mapa conceptual respecto de la evolución de la

técnica en las inscripciones.

 Opina sobre las lecturas: Anotaciones Preventivas.

 Realizar interpretación analítica de las lecturas y responder a las siguientes interrogantes:

¿Cuantas clases de publicidad de los registros conoce? Explique cada una de ellas.
¿Relacionado con la publicidad Registral en qué consiste el manifiesto o la
manifestación?, ¿Está prohibido el acceso a la información del Registro que afecte al
derecho a la intimidad?, ¿Por la forma de expedición de la publicidad, de que clases son
los Certificados?, ¿Quién es el abogado certificador y que clases de certificados está
autorizado a expedir?

6.- Evaluación:

 Rúbrica de evaluación de actividad de aprendizaje e interacción.

II Unidad de Aprendizaje: Actos y derechos incribibles en los diversos registros de la SUNARP

Objetivos Identificar, conocer, aprender y explicar los actos y Derechos inscribibles en los diversos
específicos registros de la SUNARP.

1. Conocer y explicar todo lo básico e importante concerniente al Registro de Propiedad

Inmueble.

2. Conocer y explicar lo básico e importante del Registro de Personas Jurídicas.

3. Conocer y explicar lo básico e importante del Registro de Personas Naturales.

4. Conocer y explicar lo básico e importante del Registro de Bienes Muebles.

Objetivos
5. Conocer y explicar, cuales son los errores de los Registradores susceptibles de ser
operacionales
rectificados por ellos mismos y cuales los errores no atinentes a los Registradores que pueden
rectificar en base a documentos fehacientes.

6. Conocer y explicar todo lo concerniente al Bloqueo Registral.

7. Conocer y explicar de modo general respecto de la responsabilidad del Registrador en la

calificación de títulos. Conocer
y explicar los diversos aspectos de la responsabilidad del Registrador en la calificación de
títulos

MOTIVACIÒN, INFORMACIONES, ACTIVIDADES, INTERACCIÓN, PRODUCCIONES y

TIEMPO
EVALUACIÒN:
1.- Motivación:

 El docente presenta una breve introducción de la unidad de la asignatura a desarrollar,

los estudiantes emitirán sus opiniones. Aplicación de Aprendizaje basado en problemas
ABP como técnica didáctica.

2.- Información:

 El Registro de Propiedad Inmueble.

 El Registro de Personas Jurídicas.

 El Registro de Personas Naturales.

 Registro de Bienes Muebles.

 Rectificación de los asientos Registrales.

 El Bloqueo Registral.

 Responsabilidad del Registrador en la Calificación de Títulos.

3.- Actividades:

 Responsabilidad Social: Contextualice y emita sus juicios de valor sobre ¿Qué valores
debe observar el registrador en el ejercicio de sus funciones?

 Etapa de Investigación Formativa: Investiga ¿Cómo se citan las referencias

bibliográficas de material de libros y revistas? referenciadas según las normas “APA/ 07
VANCOUVER”. SEMANAS
14 horas
4.- Interacción:

 Foro 09: Participemos en el desarrollo de la siguiente pregunta en forma activa. Tenga

en cuenta que puede participar más de una vez: ¿Cuál es para usted la importancia del
Registro de Propiedad Inmueble?

 Foro 10: Tenga en cuenta que sus aportaciones tienen una gran importancia para
completar la presente sesión de aprendizaje, para la cual deberá contestar a la siguiente
interrogante: ¿Por qué es importante el Registro de Personas Jurídicas?

 Foro 11: Para complementar el aprendizaje de esta sesión, deberá contestar las
siguientes preguntas: ¿Qué Libros (Registros) conforman el Registro de Personas
Naturales?, ¿Le parece bien que al Libro (Registro) de Declaratoria de Herederos ahora
se le denomine de Sucesiones Intestadas? ¿Por qué?

 Foro 12: Para completar el aprendizaje de esta sesión, deberá contestar la siguiente
interrogante: ¿El Registro de Propiedad Vehicular se rige por el sistema de folio real o
por el sistema de folio personal? ¿Por qué?

 Foro 13: Para completar el aprendizaje de esta sesión, deberá contestar la siguiente
interrogante: ¿En qué casos se presenta el error material? Fundamente.

 Foro 14: Para completar el aprendizaje de esta sesión, deberá contestar la siguiente
interrogante: ¿Cuáles son los efectos del Bloqueo Registral? Fundamente su respuesta.

 Foro 15: Teniendo en cuenta que la responsabilidad jurídica surge cuando el sujeto
transgrede un deber de conducta señalado en una norma jurídica, la cual tiene carácter
de coercitiva. En ese sentido, responda a la siguiente pregunta: ¿Cuáles son las faltas
en que pueden incurrir los Registradores Públicos y cuáles las sanciones a que se
pueden hacer acreedores? Explique cada una de ellas.

5.- Resultados:
  Elaborar un resumen de las lecturas presentadas: El Registro de Propiedad Inmueble.

 Elaborar un resumen de los temas tratados: El Registro de Personas Jurídicas.

 Opinar individualmente sobre las lecturas: El Registro de Personas Naturales.

 Opinar individualmente sobre las lecturas y elaborar un mapa conceptual respecto de la

organización del Registro de Bienes Muebles.

 Elaborar individualmente un resumen de los temas tratados en esta sesión: Rectificación

de los Asientos Registrales.

 Elaborar individualmente un resumen de los temas tratados en esta sesión: El bloqueo

Registral.

 Elaborar individualmente un resumen de los temas tratados en esta sesión:

Responsabilidades del Registrador en la Calificación de Títulos.

6.- Evaluación:

 Rúbrica de evaluación de actividad de aprendizaje e interacción.

Referencias Bibliograficas

 CARRAL Y DE TEREZA, Luís : Derecho notarial y derecho registral, Editorial Porras S.A., 9na.
Edición, México, 1986.

 EBEJALDE ARBELAES, Ramón : Derecho notarial y registral. Biblioteca Jurídica Dike, 1992

 CÁRDENAS QUIROZ, Carlos : Legislación registral y notarial, gaceta jurídica, Edición 2004, Lima ,
Perú.

Banco de Preguntas

1.Su naturaleza es especial, no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. (V) (F)

2.El Registrador es quien realiza la liquidación definitiva de los derechos registrales. (V) (F)

3.El horario de presentación de los títulos es establecido por el Superintendente Nacional de los Registros
Públicos. (V) (F)

4.Se admitirá la subsanación de la observación o el pago de mayor derecho dentro del plazo de vigencia del
asiento de presentación. (V) (F)

5.Únicamente se rechaza de plano una solicitud de inscripción cuando no se ha abonado los derechos
registrales exigidos para su presentación. (V) (F)

6.La prórroga automática se produce cuando se interpone recurso de queja contra el Registrador.

(V) (F)

7.En el procedimiento Registral no cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni

oposición a la inscripción. (V) (F)

8.El procedimiento Registral solo concluye con la inscripción. (V) (F)

9.El Registrador observará el título cuando no contenga acto inscribible. (V) (F)

10.El Registrador tachará el título cuando contenga acto no inscribible (V) (F)

11.En el Libro de Asociaciones se inscriben los actos y derechos previstos en el Art.82 del Código Civil.

(V) (F)

12.La finalidad del Registro de Personas Jurídicas es dar publicidad a las inscripciones referidas al historial
jurídico de las mismas. (V) (F)

13.La inscripción de las comunidades campesinas y nativas se efectúa a instancia del Ministerio de Agricultura.

(V) (F)

14.En Libro de Sociedades se inscriben las resoluciones judiciales que afecten las acciones sociales.

(V) (F)

15.Las personas jurídicas creadas por Ley se inscriben el Registro de Personas Jurídicas. (V) (F)

16.Los Comités se inscriben en el Registro de Personas Jurídicas. (V) (F)

17.En el Libro de Sociedades.se inscribe el pacto social que incluye el Estatuto y sus modificaciones.

(V) (F)

18.Todas las personas Jurídicas para que sean consideradas como tales deben inscribirse en el Registro .de
Personas Jurídicas. (V) (F)

19.En el Registro de Sociedades se inscriben las sucursales de éstas. (V) (F)

20.Las Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada se inscriben en el Registro de Personas Jurídicas.

(V) (F)

21.Los Registradores rectificarán de oficio las inexactitudes cuando adviertan la existencia de errores
materiales. 22.Todo error deberá rectificarse en el mismo asiento. (V) (F)

23.Existen dos clases de error en que pueden incurrir los Registradores, los materiales y los de concepto.

(V) (F)

24.En los casos de rectificación de oficio, esta surtirá efecto desde la fecha en que se realice. (V) (F)

25.La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva.

(V) (F)

26.El Bloqueo Registral es una anotación preventiva. (V) (F)

27.El Bloqueo Registral es una figura jurídica para todos los Registros. (V) (F)

28.El plazo de vigencia del Bloqueo Registral es de 90 días (V) (F)

29.La existencia del Bloqueo impide la presentación de otros títulos. (V) (F)

30.El Bloqueo caduca automáticamente al término del plazo establecido que es de sesenta
días. (V) (F)
PRIMERA UNIDAD
 PRIMERA SEMANA

INTRODUCCION

Si consideramos que Sistema es el conjunto de reglas, normas y principios ligados

entre sí en forma racional, respecto de una materia o ciencia, podemos sacar como
conclusión que sistema registral es el conjunto de reglas normas y principios ligados
entre sí en forma racional y que regulan una organización registral especifica.

Esta generalmente aceptado en la doctrina que los sistemas registrales se denominan

por el nombre del país que le dio origen como por ejemplo sistema español, sistema
alemán, sistema francés y tratándose de nuestro país, sistema registral peruano.
También podemos afirmar que en honor a la verdad, no existen sistemas registrales
puros, ya que unos han influido sobre otros, conforme vamos a ver en el desarrollo de
los temas.

El Profesor
 EL DERECHO REGISTRAL

Concepto de Derecho Registral:

Es el conjunto de Normas Jurídicas y Principios Registrales que regulan la

organización y funcionamiento de los Registros Públicos, así como los
Derechos Inscribibles y medidas precautorias, en los diversos registros, en relación
con terceros.
1.- SISTEMAREGISTRALALEMÁN

Peculiaridades de este Sistema

a) Se sustenta en dos principios fundamentales. El Catastro y el Registro

Territorial; el primero representa el aspecto físico de la propiedad o sea la descripción
material de la tierra y el segundo, revela el aspecto jurídico de la propiedad;
b) La propiedad inmueble se transmite por el consentimiento unido a la
inscripción en el Registro;

c) La formalidad de la inscripción es requisito sine quanon para transferir la

propiedad y constituir derechos reales;

d) Si no se verifica la inscripción, el adquirente del bien o del derecho real tiene un

simple derecho, personal contra el enajenante o propietario sólo para conseguir que se
extienda la inscripción;

e) La inscripción acredita el derecho del propietario, del acreedor hipotecario, o de

cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos “erga
omnes”; reclamar el bien;

f) El adquirente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni gravarlo, sin

que previamente inscriba su título de adquisición;
g) La inscripción tiene valor absoluto, es decir, que el que adquiere de quien
aparece en el Registro como dueño de la finca, adquiere válidamente, aunque el dato
que publica el folio sea erróneo.
2.- SISTEMAREGISTRALFRANCÉS

Peculiaridades de este Sistema:

a) El derecho de propiedad es considerado eminentemente individual y absoluto,

afirmando que las legislaciones no pueden establecer limitaciones a
este derecho;

b) La transferencia de la propiedad inmueble y la constitución de los derechos reales

sobre ésta, se realiza por el simple consentimiento de los contratantes, primando la
voluntad y no siendo necesaria la inscripción en el Registro ni la tradición;

c) Las muaciones inmobiliarias son conocidas solamente por las partes contratantes,
careciendo de publicidad, por lo que se le denomina “Sistema de la Clandestinidad” o
“Transcripción”;

d) Actualmente los títulos ya no se transcriben o copian, sino que el

Conservador de Hipotecas (Registrador), se limita a formar volúmenes con los
documentos presentados,

e) La transcripción es obligatoria no para las partes sino para el Notario y otras

autoridades administrativas.

f) Los grandes inconvenientes de éste Sistema son su carácter individualista,

absoluto, consensual y falto de publicidad.

3.- SISTEMAREGISTRALESPAÑOL:

Peculiaridad de este Sistema:

a) La transmisión de un bien requiere justa causa o título y la entrega de la cosa o

tradición;

b) La inscripción es declarativa de los derechos y su objetivo es

simplemente, la información a terceros;

c) Un acto inscrito obtiene una presunción de exactitud “ juris tantum” que debe ser
destruida para invalidarlo;

d) Tiene plena vigencia el Principio Registral de Fe Pública Registral que legitima

el derecho haciéndolo inatacable;

e) La inscripción de los derechos de dominio es facultativa, pero es

obligatoria para la constitución del derecho real de hipoteca.

4.- SISTEMAREGISTRALPERUANO:

¿Realmente existe un Sistema Registral Peruano...? Consideramos que no, porque en

nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas. Al respecto, la
exposición de motivos del C.C. vigente, nos dice: “Antes de referirnos al articulado
del libro de Registros Públicos, es necesario señalar cuál es el carácter de las
inscripciones en nuestro sistema registral.

“Debemos definir si estamos ante un sistema de transcripción o de inscripción,

potestativo y obligatorio y constitutivo o declarativo”

“Son sistemas que admiten la transcripción, aquellos en los cuales los títulos
que logran acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de los
registros, sin abreviación ni omisión alguna (Francia)”.

“En los sistemas de inscripción, al contrario, se extrae de los títulos que buscan
acogida registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los
asientos de inscripción correspondientes”.

“Nuestro Sistema registral es el de inscripción porque aun cuando se archive

copia de los títulos y la publicidad registral se extiende a ellos, se publica un
asiento, esto es, un resumen o extracto del título que logra acceso al registro”;

“Admitiendo que nuestro sistema es el de inscripción queda por determinar si esta

inscripción es potestativa u obligatoria y constitutiva o declarativa”.
“Son potestativas aquellas que establecen que las personas pueden inscribir o no
los actos que tienen acogida registral; mientras que son obligatorias aquellas que
establecen sanciones para quienes no cumplen con inscribir los actos
correspondientes”.

“Por otro lado, son constitutivos aquellos sistemas que no admiten la existencia de un
acto si éste no se ha inscrito. La inscripción resulta un elemento de validez
del acto jurídico; mientras que son simplemente declarativos los que admiten la
existencia del acto a pesar de su falta de inscripción”.

“Estas definiciones nos sirven para no confundir la característica de ser obligatoria con
la de ser constitutiva. Un sistema puede ser obligatorio y a la vez ser solo
declarativo, como el caso del francés, por ejemplo, el que se imponen sanciones
económicas para los casos de falta de inscripción desde
1955, lo que lo hace obligatorio, sin perjuicio de seguir siendo declarativo en la
medida que el acto existe a pesar de su falta de inscripción”.
“¿Qué establece nuestro Código al respecto”?
“Es cierto que en el Código Civil se encuentra una amplia variedad, pues al lado de la
inscripción de la hipoteca que resulta constitutiva, tenemos la transferencia de
propiedad y otros derechos reales cuya inscripción es declarativa. También se
encuentra el caso de la inscripción de las personas jurídicas, que de acuerdo a lo
señalado por el artículo 77° del Código, es constitutiva”.

“Toda esta variedad no es casual, pues pretende otorgar a la inscripción de cada

institución la naturaleza que a ella le sea más conveniente”.

“Mucho se ha discutido la necesidad y conveniencia de establecer un sistema registral

constitutivo de derechos y actos jurídicos y muchas voces se han levantado
sosteniendo esta posibilidad, quizás entusiasmados por la aparente perfección del
sistema registral alemán”.

“En este sentido, cabe mencionar el Proyecto del Libro de Registros Públicos que
fuera presentado a la comisión Revisora por la ONR, en el que se proponía adoptar el
sistema constitutivo de la inscripción y hacerlo en forma progresiva, es decir
comenzar por algunas grandes ciudades para luego extender este sistema al resto
del país”.
“Esta idea de extender paulatinamente la inscripción constitutiva no parece adecuada,
por cuanto obligará al país a regirse por normas jurídicas distintas según el lugar de
residencia y además porque debemos reconocer la enorme posibilidad de que esta
generalización no se cumpla y en lugar de que la indeseable circunstancia de tener
regímenes jurídicos distintos, sea momentánea e episódica, pase a ser permanente”.

De lo glosado anteriormente, podemos apreciar que la exposición de motivos del

C.C. reconoce la existencia de todos los sistemas registrales, cuando dice “es cierto
que en el Código Civil se encuentra una amplia variedad....”, consecuentemente nos
dan la razón cuando afirmamos que no tenemos un sistema registral. Adoptar todos es
no tener ninguno.

En la misma exposición de motivos, se señala cuatro razones para consagrar que la

inscripción sea declarativa y sólo por excepción que sea constitutiva; nosotros
consideramos que son pretextos más no razones, por lo siguiente:

1. No poseer catastro nacional verdaderamente eficiente. Creemos que con un poco

de esfuerzo podemos tener un catastro eficiente e ir perfeccionándolo.

2. La realidad española es diferente; si ellos prefieren la inscripción declarativa,

nosotros la preferimos constitutiva, por sus ventajas obvias. Lo costoso se justifica, si
en la inscripción hay celeridad, pero con seguridad. Dejemos ya de copiar leyes
ajenas y hagamos la nuestra.

3. si adoptamos el sistema constitutivo, desaparecerá el temor de que “no significa

garantía alguna de que efectivamente vaya a inscribirse todo acto inscribible”. Los
Registros Públicos cumplieron cien años como Institución el 02 de enero de 1988;
estos temores ya hubieran sido superados si se hubiera adoptado el sistema
constitutivo. Ojalá que no transcurran otros cien años y sigamos con los mismos
temores.

4. El hecho de que se haya establecido la consensualidad en un artículo, el 949, no

es ninguna razón valedera para seguir con una modalidad que es inconveniente y
peligrosa; es que ignoramos los numerosos casos de estafas y estelionatos, por el
hecho de vender un mismo inmueble a varias personas?.
Por otra parte, para el C.C., el término “inscripción”, que lo emplea en su sentido más
genérico, se refiere a la inscripción definitiva, a la anotación preventiva o marginal, a la
cancelación y en general a cualquier acceso al registro que las normas permitan.
 SEGUNDA SEMANA

INTRODUCCION

Hasta antes de la dación de la ley 26366 que crea el Sistema Nacional y la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, la normatividad era escasa y se
encontraba dispersa.

Es a partir de este dispositivo que registros públicos a través de la SUNARP alcanza

preponderancia y la colectividad que casi no inscribía lo actos, derechos o
contratos, lo hace al punto que actualmente lo usuarios rebasan las instalaciones de
las oficinas registrales a nivel nacional, lo que tiene su base o fuente en la
normatividad dictada que siendo amplia y de avanzada, satisface a cabalidad las
expectativas y necesidades de inscripción de los peruanos.

En esta sesión nos vamos a ocupar de las principales normas legales que rigen la
organización y funcionamiento de los registros públicos.

El Profesor
 ESTRUCTURA LEGISLATIVA DEL DERECHO REGISTRAL

Ley de creación de la SUNARP:

En realidad por la Ley N° 26366 se crea el Sistema Nacional de los Registro Públicos
(SINARP)y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)

El Sistema Nacional se creó por imperio del dispositivo legal mencionado, con la
finalidad de mantener y preservar la unidad coherencia del ejercicio de la función
Registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación integración y
modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo
integran.

La Ley en comentario fue promulgada a los cuatro días del mes de Octubre de 1994
y su estructura es de IV Títulos: Del Sistema Nacional de los Registros Públicos, De
los Registros, De los Registradores Públicos, De la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos. Este último Título comprende la naturaleza de la SUNARP, de la
Alta Dirección, del Directorio, del Consejo Consultivo, del Régimen Económico y
Financiero y del Régimen Laboral.

La referida Ley tiene 22 Artículos, 10 Disposiciones Complementarias y 9

Disposiciones Transitorias.

Estatuto de la SUNARP:

Fue aprobado por Resolución Suprema N° 135-2002-JUS y modificada por la

Resolución Suprema N° 027-2005-JUS. Esta última publicada en el Diario Oficial
El Peruano el 04.02.2005.
Comprende V títulos, 50 Artículos, una Disposición Complementaria y dos
Disposiciones Transitorias. Norma la Naturaleza, funciones generales y régimen
económico y laboral de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos-
SUNARP y establece su estructura orgánica, así como las atribuciones y
obligaciones de sus distintos órganos.
Reglamento de Organización y Funciones

Fue aprobado por Resolución Suprema N° 139-2002-JUS de fecha 19.07.2002 y está

estructurada en IV Títulos 116 Artículos, 2 Disposiciones Complementarias y 3
Disposiciones Transitorias.
Los Títulos están referidos a: Contenidos y alcances, Naturaleza y Funciones
Generales, Estructura Orgánica y Régimen Económico y Financiero.
El ROF es un documento normativo que determina la finalidad, objetivos, organización
básica y funciones generales de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, así como la dependencia, nivel jerárquico y relaciones de las unidades
orgánicas que la conforman .

TUPA:

Por Decreto Supremo 008-2004-JUS dado en la casa de gobierno a los 27 días del
mes de julio del año 2004, se aprobó el “Texto Único de Procedimientos
Administrativos-TUPA de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
refiriendo en su Art. 2 que la inscripción de actos y contratos en los distintos registros
que integran el Sistema Nacional de los Registros Públicos, por su naturaleza
Registral, esta sujeta a la calificación del Registrador, conforme a las
disposiciones legales y reglamentarias correspondientes; no obstante la relación de
procedimientos registrales en el TUPA aprobado, no restringe el derecho de los
administrados a solicitar la inscripción de otros actos o contratos no comprendidos en
el mismo.
 TERCERA SEMANA

INTRODUCCION

Según el Diccionario de Derecho Usual de Guillermo Cabanellas, Registrador es el

que registra o quien registra. También funcionario o empleado encargado de un
registro público.

Tratándose de la SUNARP, existen Registradores de Propiedad Inmueble, de

Bienes Muebles, de Personas Naturales y de Personas Jurídicas.

Como veremos en el desarrollo de los temas de esta sesión, los registradores de

SUNARP ingresan a ésta por concurso público de meritos y el requisito, entre
otros, según lo dispuesto en la Resolución 415-2004-SUNARP/SN que aprueba el
Reglamento de Acceso a la Función Registral, es acreditar por los menos cuatro anos
de ejercicio profesional como abogado o en su defecto, haber ejercido como mínimo
dos anos la función de Asistente Registral, con la atingencia de que para ocupar este
cargo, se requiere asimismo ser abogado.

El Registrador de SUNARP es quien califica los títulos en la forma que dispone el art.
2011 del C.C. y quien resuelve en primera instancia la solicitud de inscripción.

El Tribunal Registral de la SUNARP está conformado por tres Registradores y es

quien resuelve en segunda instancia. Para acceder al cargo de Vocal de este
Tribunal, según lo dispuesto en la Resolución 263-2005-SUNARP/SN, que aprueba el
Texto modificado del Reglamento del Tribunal Registral, se requiere haber ejercido
como mínimo cuatro años la función de Registrador, seis años la función de Asistente
Registral o acreditar por lo menos ocho años de ejercicio profesional como abogado.
El Tribunal Registral es quien resuelve en segunda instancia la solicitud de inscripción.

El Profesor
 ORGANIZACIÓNE INSTANCIAS REGISTRALES

Son instancias del Procedimiento Registral según lo dispuesto en el Art. 2 del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos:
a) El Registrador
b) El Tribunal Registral.

Con lo resuelto por el Tribunal Registral solo se podrá interponer demanda

contenciosa administrativa

El Registrador.

Conforme a lo que dispone la Resolución del Superintendente Nacional de los

Registros Públicos N° 415-2004-SUNARP/SN que aprueba el Reglamento de acceso
a la Función Registral, para acceder al cargo de Registrador se requiere:
1. Ser Peruano
2. Título Profesional de Abogado
3. Estar Colegiado
4. Haber ejercido como mínimo dos años la función de Asistente Registral o en su
defecto, acreditar por lo menos cuatro años de ejercicio profesional.
5. Haber aprobado el Concurso Público de Meritos.

Es el que resuelve en primera instancia la solicitud de inscripción y su

pronunciamiento puede ser la de:

InscribirelTítulo: Se inscribe cuando el Registrador no encuentra ningún defecto en

el mismo, sea de forma o de fondo.
Observar el Título: Cuando el Registrador encuentra algún defecto subsanable a
fin de que el usuario pueda absolverlo. Defecto subsanable es aquel que proviene de
su forma, de su contenido o del registro y que no produciendo necesariamente la
nulidad del acto o derecho, puede subsanarse por medio de una nueva redacción
documental, reforma u otra medida.
Tachar el Título: Cuando el Registrador advierte algún defecto insubsanable
de fondo; es decir que significa la denegatoria de la inscripción.
Liquidar el Título: Cuando el Registrador después del estudio y análisis,
encuentra que no se han abonado íntegramente los derechos registrales.
Se podrá interponer Recurso de Apelación contra las Esquelas de Observación,
Esquelas de Tacha o Liquidaciones. Las inscripciones no son materia de apelación,
por razones obvias.
En el procedimiento Registral, el recurso se interpondrá dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentación.

El Tribunal Registral

Según lo previsto en la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros

Públicos N° 263-2005-SUNARP/SN que aprueba el Texto Modificado del Reglamento
del Tribunal Registral, éste es el órgano de la SUNARP, con competencia nacional que
conoce y resuelve en segunda y última instancia administrativa las apelaciones contra
las observaciones, tachas y liquidaciones de los Registradores.
Para acceder al cargo de Vocal del Tribunal Registral se requiere:

Ser Peruano
Tener Título Profesional de Abogado
Estar Colegiado
Haber Ejercido como mínimo cuatro años la función de Registrador, seis años la
función de Asistente Registral o acreditar por lo menos ocho años de ejercicio
Profesional.
Haber aprobado el Concurso Público de Meritos.

El Tribunal Registral se encuentra conformado por:

a) La Presidencia del Tribunal Registral
b) Cinco (5) Salas Descentralizadas e itinerantes de las cuales, la Primera, Segunda
y Tercera tienen sede en la ciudad de Lima, la Cuarta en la ciudad de Trujillo y la
Quinta en la ciudad de Arequipa.
El número de vocales integrantes del Tribunal Registral es de dieciséis (16) de los
cuales, uno es el Presidente y los demás integran Sala.
Cada Sala de Tribunal Registral se encuentra integrada por tres (03) Vocales

El presidente de cada Sala asignará los expedientes entre los miembros que la
integran, los que intervendrán como ponentes en las apelaciones que les fueran
asignadas.
El apelante dentro de los primeros diez (10) días de ingresado el expediente a la
secretaria del tribunal, podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su
abogado, para fundamentar en Audiencia Pública su derecho.
El Tribunal Registral se pronunciará:

a) Confirmando total o parcialmente la decisión del Registrador.

b) Revocando total o parcialmente la decisión del Registrador.
c) Declarando improcedente o inadmisible la apelación.
d) Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado.
Tratándose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las
observaciones formulada por el Registrador, también debe pronunciarse por la
liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar
dichos derechos.
Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos (02) votos
conforme, sin perjuicio de la existencia de votos singulares o discordantes.
 CUARTA SEMANA

INTRODUCCION

Como toda rama autónoma del Derecho, el Derecho Registral tiene sus propios
principios.
El meollo del asunto es que autores, algunos connotados, niegan la autonomía del
Derecho Registral y por ende que tenga sus propios principios. Ellos dicen que forma
parte del Derecho Civil, al punto que en nuestro caso por ejemplo, el Código Civil en
su Libro IX trata sobre los Registros Públicos.
En verdad, somos de opinión que el Derecho Registral nació del Derecho Civil, la
madre del Derecho Registral es el Derecho Civil, se alimentó de éste, creció, se
desarrolló y se independizó hasta formar una rama autónoma.
Entre los autores, connotados ellos, que niegan la autonomía del Derecho Registral,
tenemos a Roca Sastre, Hernández Gil, Sanz, Castan, Bornet, Rueda, Quintana y
otros.
Tenemos la confianza que en un futuro próximo, estos doctrinarios que niegan la
autonomía del Derecho Registral, cambien de parecer y se incorporen a la larga lista
de los autores que están a su favor. Ello hará bien al Derecho Registral, que necesita
de unidad para su constante superación.

El Profesor
 PRINCIPIOS REGISTRALES

Según Sanz, los principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de
base al sistema registral de un país determinado y que pueden especificarse por
inducción o abstracción de los diversos preceptos de su Derecho Positivo.

Roca Sastre dice en cuanto al concepto, que estos Principios pueden considerarse
como el resultado conseguido mediante la sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la materia manifestada en una serie de criterios
fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema registral.

De los conceptos enunciados, podemos decir que principios registrales, son los juicios,
reglas e ideas fundamentales que rigen u orientan un determinado sistema registral.

En cuanto al número o clasificación de los principios registrales, no hay uniformidad de

criterios, pues cada país adopta un determinado sistema registral como consecuencia
de los principios registrales que los ha tomado en cuenta. Nuestro sistema registral
será objeto de un análisis posterior, inspirado en la Ley Hipotecaria Española,
actualmente es mixto, habiendo incorporado los Principios Registrales tanto en el
Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos. Veamos pues,
cuáles son esos Principios Registrales que rigen nuestro sistema registral:

PRINCIPIODEROGACIÓN

El Principio de Rogación, llamado también Principio de Instancia, significa que las

inscripciones en los Registros Públicos, se extienden necesariamente a solicitud de
parte interesada, no procediendo de oficio; la rogatoria o la solicitud es necesaria.

Ahora bien, si es verdad que para la inscripción de un Título se requiere la rogatoria,

esta no hay que confundir con súplica, porque, como dice García Coni, el servicio
público registral es inexcusable y sólo en casos muy especiales puede negarse la
inscripción.

Este principio registral está contenido en el art. 2011 del Código Civil y en el art. III
del Reglamento General de los Registros públicos.
Esta regla de la rogatoria tiene sus excepciones en los casos siguientes:

1.- Cuando el Registrador haya incurrido en error material; al respecto tenemos

los artículos 81° y 82° del mismo Reglamento General que a la letra dicen:

Artículo81°
El error material se presenta en los siguientes supuestos:
a) si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo;

b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar

en el asiento;

c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le

corresponde;

d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Artículo82° - Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título
archivado, salvo que éste no se encuentre en la Oficina, en cuyo caso se procederá
conforme al Capítulo II del Título VIII de este Reglamento, a efecto de que
previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.
2.-Cuando se trata de la hipoteca legal: Al respecto el Art. 1119 del Código Civil
dice: “Las hipotecas legales a que se refiere el Art 1118 se constituyen de pleno
derecho y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del Registrador, simultáneamente
con los contratos de los cuales emanan”.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Por el Principio de Prioridad, los derechos que otorgan los Registros Públicos,
están determinados por la fecha de su inscripción y, a su vez la fecha de inscripción
está determinada por el día y hora de su presentación.

El apotegma jurídico “prior in tempore potior in jure” (el primero en el tiempo es el

más poderoso en el Derecho), que preside a la mecánica registral, tiene particular
relevancia en el Derecho, por lo que, de acuerdo a este principio, los derechos que
otorgan los Registros están determinados por la prioridad en el tiempo de la
inscripción, y la prioridad en el tiempo se determina por la fecha, día, hora y fracción
de hora en que el título se presenta al Registro.

Nuestro Código Civil, con mejor criterio, reconoce este principio, porque
establece dos clases de prioridad: Prioridad de Rango y Prioridad
Excluyente. Veamos en que consisten.

Prioridad de Rango.- contenida en el artículo 2016, cuando dice que “La prioridad en el
tiempo de la inscripción determinada la PREFERENCIA de los derechos que otorga el
registro”. La exposición de Motivos del Código Civil, dice:

Este artículo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce

respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia
registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en
función de la antigüedad de su inscripción.

Esta prioridad de rango puede ser cedida, teniendo en cuenta que la Ley la permite.
Nuestro Código, tratándose de la garantía real de hipoteca, expresamente regula la
cesión del rango, que puede ser gratuita u onerosa (artículos 1112 y 1114).

Esto se produce, por ejemplo, cuando un acreedor hipotecario, sin importar cuando se
celebró el contrato de hipoteca, logra su inscripción con una fecha determinada,
digamos el 1° de diciembre de 1984, posteriormente el 15 del mismo mes un segundo
acreedor hipotecario, también sin importar la fecha del contrato de hipoteca, lo
inscribe.

Es evidente que el primero tendrá una prioridad de rango sobre el segundo, pero nada
impide que se ceda ese rango, para que el segundo acreedor hipotecario adquiera
la calidad de preferente a efectos de cobrar previamente con el producto
de realización del bien hipotecado.
Es obvio que es lícito pactar la cesión parcial de rango o la posibilidad de que este
sea compartida, en virtud del aforismo “quien puede lo más, puede lo menos”.

Naturalmente que el caso de cesión de rango, supone para el cesionario de rango una
adquisición de preferencia hasta por el importe del crédito inscrito del cedente y no
más.

Prioridad Excluyente.- Está contenida en el artículo 2017, cuando señala que

“No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha
anterior”. La exposición de Motivos dice:
Este artículo acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto
de títulos que son incompatibles con otros ya inscritos y que no permiten su
inscripción sin importar las fechas en que estos títulos fueron producidos.
De este modo se produce el cierre registral. Un título que pretende inscribirse, si es
incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse.
Ahora bien, este cierre registral puede expresarse de distintos modos:

1) Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se rechazará la

inscripción del título incompatible. (Esto significa, registralmente
hablando, la tacha del título).
2) Si el título simplemente se ha presentado al registro, el cierre registral, para
el título incompatible, es condicional, en el sentido de que está condicionado
a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se
producirá el cierre registral para el segundo y éste podrá lograr acceso al
registro.

Por el principio de Legalidad, todo título que pretenda su inscripción y/o anotación
preventiva, sin excepción, debe estar sometido a una previa calificación registral, a
fin de que en los asientos correspondientes solamente tengan acceso los títulos
válidos y perfectos.

Entendemos por CALIFICACIÓN REGISTRAL, el análisis minucioso y exhaustivo

que debe realizar el Registrador, respecto a la licitud del acto, contrato,
resolución judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y
los antecedentes que obran en los Registros Públicos, que son los asientos pre-
existentes, índice, etc.
En rigor, la calificación registral es el summun de la función registral, siendo total y
absolutamente “intuitu personae”, indelegable; de ahí que hablar de “pre-calificación”
de títulos por quienes no son Registradores, es inaceptable. Sólo el Juez puede
dictar sentencia; sólo el Registrador puede calificar títulos; salvo, obviamente, en
los casos que se hagan valer los recursos impugnatorios de Apelación, en que el
Tribunal Registral ejerce la función calificadora.

La calificación registral, aparte de ser personalísima, es obligatoria; los Registradores

califican bajo su responsabilidad, sin poder delegar en otra persona ni suspender
su juicio y consultar con sus superiores; podemos decir, con Lacruz Berdejo, que es
un DEBER - DERECHO del Registrador, el calificar los títulos que se les presenta, lo
que significa que dicho funcionario no puede eludir calificar los títulos que están dentro
de su jurisdicción ni ser obligado a pronunciarse o calificar contra su propio y personal
criterio, por cierto dentro del marco legal, ni se le puede impedir calificar los títulos. Es
obvio, que la calificación registral no es función judicial, pero se ejerce con
independencia muy semejante.

La calificación, de acuerdo al Principio de Legalidad, consiste en un juicio de valor, no

para declarar un derecho dudoso o en litigio, sino para incorporar o no al Registro una
nueva situación jurídico-registral.

El principio de Legalidad ha sido acogido por nuestro Código Civil, en su artículo 2011,
que a la letra dice: “Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por
lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros
públicos”. La Exposición de Motivos del Código Civil, nos dice:

Este artículo se refiere al principio de calificación. Permite señalar los criterios

que el registrador debe tener en cuenta con el objeto de determinar la legalidad de
los títulos que pretenden lograr acogida registral.

a) La Legalidad de los Documentos: En el caso de tratarse de documentos

notariales, el registrador debe apreciar: La competencia del notario, el cumplimiento
de los requisitos de formalización del documento, como el uso del papel adecuado, el
pago de los tributos correspondientes, la autenticidad del parte notarial así como la
pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relación al acto.
Si se trata de documentos judiciales, el Registrador debe apreciar la
competencia del Juzgado o Tribunal, así como las formalidades del
documentos como son la firma del juez o secretario de juzgado y los obstáculos que
se puedan presentar en cuanto a la incompatibilidad entre la resolución judicial y lo
que es posible inscribir. En este sentido no todo lo que el Juez ordene debe inscribirse,
porque si el juzgador decide la inscripción de un acto que según la ley no es
inscribible, el Registrador está autorizado por la naturaleza de su función a rechazar la
solicitud de inscripción.
Se debe agregar que el Registrador jamás debe calificar el fundamento o la
adecuación a la ley del contenido de la resolución, sólo debe estar seguro que tal
mandamiento judicial efectivamente se ha producido y no padece de vicios que
atenten contra su validez (el error judicial de concepto no está incluido en estos vicios)

En este sentido, se transcribe lo que enseña Cano Tello “el Registrador no examinará
nunca si la resolución judicial está bien o mal producida. No hay resolución judicial o
mandato sin jurisdicción y no hay jurisdicción sin competencia”.
Tratándose de documentos administrativos, es de aplicación todo lo señalado
a propósito de los instrumentos judiciales.

b) La Capacidad de los Otorgantes: En esta parte el artículo no debe ser objeto

de una interpretación restrictiva relacionada con la capacidad de ejercicio que
debe tener para la realización de los actos que se desea inscribir. La calificación debe
referirse también a aspectos relacionados con el estadocivil, la nacionalidad, la
condición de insolvente y otros factores que pueden limitar la capacidad de la persona
que intervino en el acto materia de la inscripción.
Por lo tanto, el Registrador deberá apreciar si en el registro correspondiente y en
otros registros bajo su jurisdicción aparecen inscritas razones de insolvencia,
interdicción, etc.

c) La Validez del Acto: Aceptando la diferenciación que efectúa el artículo 225 del
C.C., el documento es distinto al acto.
Ya se trató del documento en el punto (a); toca ahora referirse al acto jurídico.
Respecto de él, el Registrador debe efectuar la calificación verificando si
existen o no razones de nulidad, en las manifestaciones de voluntad, conforme a lo
que dispone el artículo 219 del C.C.

d) Identificación: Concordando con la doctrina predominante, debe señalarse que,

aun cuando el Código no lo menciona el Registrador debe verificar la identidad entre
el titular del derecho inscrito y la persona que interviene en el acto jurídico materia de
la inscripción. Del mismo modo debe apreciar que entre el derecho inscrito y el materia
de inscripción exista también identidad.

PRINCIPIODEPUBLICIDAD

Por el Principio de Publicidad se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que

todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es “juris et
de jure”, porque no se admite prueba en contrario, es decir, que nadie podrá alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en los tomos y/o fichas y
partidas de inscripción que constan en los Registros Públicos.

Entonces, por imperio de la ley, se presume que todos conocen el contenido de las
inscripciones y tal conocimiento se hace realidad, con la obligación que tienen los
funcionarios de los Registros Públicos de manifestar, informar a todas las personas,
precisamente de ese contenido de las inscripciones.
De lo expuesto, podemos apreciar que hay dos clases de publicidad: Material
y Formal.

1.-Publicidad Material. Es la contenida en el enunciado mismo del Principio; está

“in re” en el texto mismo del Principio, por lo que nadie puede alegar su
desconocimiento. Está materialmente ahí, en el enunciado mismo del artículo
pertinente (art. 2012 del Código Civil)

2.- Publicidad Formal, la misma que se hace realidad con la obligación de los
funcionarios de los Registros Públicos de informar a quién lo solicite del contenido de
las inscripciones. En la práctica; la publicidad formal puede darse de dos maneras:

a) Publicidad Formal Directa: Es decir, directamente en las oficinas de los Registros

Públicos a la que puede acudir cualquier persona y pedir que le exhiban los tomos
y/o fichas y partidas, títulos archivados. Esta publicidad se realiza en una sección
llamada “De Manifestación de Libros”, con el único requisito de pagar los derechos,
según el arancel vigente. En definitiva, cualquier persona puede solicitar este informe
o exhibición e incluso, solicitar copia de la ficha respectiva, la que tiene valor
referencial y no probatorio.
b) Publicidad Formal Indirecta: Es decir, el usuario puede solicitar cualquier
certificado que requiere como son los certificados de gravámenes, copia literal, etc.
Previa la presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes.
Estas formas de publicidad están normadas en los Arts. 127° al 141° del Reglamento
General de los Registros Públicos.

Nuestro C.C. incorpora este principio en su art. 2012; “Se presume, sin
admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de
las inscripciones.

PRINCIPIODELEGITIMACIÓN

Según el cual el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus
efectos, mientras no sean anuladas o rectificadas. Esto significa que en el Perú las
inscripciones no sanean el título y generalmente, no son elementos constitutivos de los
respectivos actos y contratos; es evidente que la inscripción establece una presunción
sujeta a probanza en contrario de exactitud de la misma; de este concepto, que se
relaciona con la prohibición de admitir títulos contradictorios surge el Principio de la
Legitimación, contenido en el art. VII del Título Preliminar del Reglamento General de
lo Registros Públicos.

Cabe señalar que este principio ha sido admitido en la jurisprudencia de la Corte

Suprema, la que ha declarado que las inscripciones “prima facie”; deben considerarse
ciertas, salvo prueba en contrario; de otro lado la jurisprudencia de la Corte
Suprema, al declarar, de manera uniforme y reiterada, que solamente en virtud de
pruebas y como consecuencia de una acción judicial, puede anularse una inscripción
no ha hecha sino reconocer la legitimación.

El Art. VII del Título Preliminar acotado, expresa: Los asientos registrales se
presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral
para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos
en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
 PRINCIPIODELTRACTOSUCESIVO.

Llamado también el Tracto continuo, que está contenido en el Art. 2015 del Código
Civil, según el cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin que esté inscrito
o se inscriba el derecho de donde emane”. Este principio tiene su antecedente en el
art. 20 de la Ley Hipotecaria Española, que en forma más explícita expresa: “para
inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar
previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo
nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los
Registros denegarán la inscripción solicitada”. Roca Sastre, al comentar este artículo,
en su Derecho Hipotecario II Tomo, dice que el principio de tracto sucesivo tiene
carácter formal por estar impuesto por una norma que no es de Derecho inmobiliario
Registral material, sino formal, ya que pertenece al procedimiento de inscripción y se
dirige al Registrador pues, dicho artículo 20, acotado, no predica efectos de las
inscripciones que se dirige al Registrador mandándole que cierre el libro de
inscripciones a todo título que pretenda su inscripción no cumpla el tracto sucesivo.
Por otra parte, el mismo autor dice que el Principio de Tracto Sucesivo tiene
aplicación general a toda mutación jurídico real inmobiliaria que pretenda tener
acceso al Registro de la propiedad, tanto se deriva de negocio jurídico, aunque éste se
produzca a través de procedimientos de premio civil o fiscal, como si tiene lugar por
sentencia judicial, expropiación forzosa, accesión, ocupación, etc. Pero, dicho principio
no rige para la inscripción de obra nueva.

García Coni, en su Derecho Registral Aplicado, manifiesta que se entiende por tracto
el espacio que media entre dos lugares o el lapso que transcurre entre dos momentos.
Si el recorrido entre ambos puntos del espacio o del tiempo se efectúa
ininterrumpidamente, el tracto será continuo. Por otro lado, agrega que si la prioridad
impide la inscripción de derechos incompatibles entre sí, el tracto continuo como
correlato-se opone a que se acepte “como realidad jurídica extrarregistral” el contenido
de documento en que aparezca “como titular del derecho una persona distinta de la
que figura en la inscripción precedente”, por cuanto no debe alterarse la secuencia
transmitiva y “de los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados”.
Dentro de este Principio de tracto sucesivo, también cabe referirnos al tracto
abreviado. Siguiendo a García Coni, diremos con él que normalmente cada
transmisión inmobiliaria origina un asiento inscriptivo, pero puede acontecer que dos
transferencias simultáneas se unifiquen en un solo asiento o motiven dos
asientos inmediatamente consecutivos.

Este último depende de la técnica empleada y cuando tal situación se presenta

estamos ante un caso típico de “tracto abreviado”, que constituye un atajo
dentro del proceso enajenativo-inscriptivo. El tracto abreviado no es una excepción
sino una modalidad del tracto continuo, pues este se cumple partiendo siempre del
titular inscrito hasta llegar, directa o indirectamente, al sustituto que será legitimado
por el Registro.

Cabe señalar qe este Principio de tracto sucesivo no solamente se da en al Registro

de la Propiedad Inmueble, como parecería ser de los conceptos de los tratadistas
antes referidos; de ningún modo, antes bien, se da en todos los Registros. Así, por
ejemplo, en el Registro de Mandatos, no podrá inscribirse una sustitución de
poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de
Testamentos no se podrá anotar una demanda sobre nulidad de testamento si
previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende; en el Registro
Mercantil no se podrá inscribir el poder que otorga un Directorio si éste no está
previamente inscrito, no podrá inscribirse un aumento de capital, si previamente no
está totalmente pagado el capital suscrito, en fin, los ejemplos son numerosos y que
se dan en cada caso, por lo que dicho principio debe cumplirse en todos ellos.

La excepción a éste principio de tracto sucesivo, es la inscripción primera de dominio

o inmatriculación, tratándose del Registro de la propiedad inmueble, que viene a ser el
ingreso por primera vez de una unidad inmobiliaria determinada a la vida registral,
pero a partir de esta inmatriculación, las posteriores inscripciones deberán cumplir
con el Principio de tracto sucesivo. En los demás registros, también se exceptúa este
principio tratándose de la inscripción primera o principal; así al inscribirse una
Sociedad Mercantil, en esta no cabe aplicar este principio, pero en las inscripciones
futuras sí; en fin, en todas las demás, como son las inscripciones de poderes,
testamentos, etc.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Llamado también de Determinación y tiene por objeto individualizar los derechos

inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se
haga en partida separada. En realidad, la eficacia de un Registro depende en gran
medida de la forma en que se cumple con este Principio.

Roca Sastre, en su obra citada nos dice que el concepto de Principio de Especialidad
es expresión que denota un criterio singularizador o particularizador, que revela un
designio de concreción, especificación o determinación.

Es en virtud de este Principio que n nuestra técnica registral se abrirá especial

para cada bien aunque el propietario sea una misma persona; se abrirá una partida
por cada declaratoria de herederos, por cada testador; por cada sociedad que se
inscriba, pues, dicho principio determina que cada inscripción se haga por partida
separada, con el objeto de individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes
y a las personas.

El principio de especialidad no está contenido en el Código Civil, en cambio nuestro

Reglamento General de los Registros Públicos hace referencia a este Principio
de la Declaración IV cuando dice que: “Por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se

abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos
actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinan la apertura

de una partida registral”

PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Al analizar el Principio de Prioridad dijimos que los derechos que otorgan los Registros
Públicos están determinados por el momento de su presentación; pero a la ley no
le es suficiente el solo hecho de la presentación con anticipación; sino,
Además, debe reunir otros requisitos, los que están contenidos en el {Principio de Fe
Pública Registral que analizaremos a continuación.
Este principio está incorporado en la declaración VIII del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos; pero con un criterio más amplio en el
artículo 2014 del Código Civil cuando expresa:

“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en le Registro aparece con facultad para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos”.

“La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del registro”.

Este principio es copia fiel del contenido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria

Española de 8 de febrero de 1946, con excepción del tercer párrafo que expresa: “Los
adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese
su causante o transferente”. Este tercer párrafo no se incluye en el referido artículo
2014.

El Principio de Fe Pública Registral, se halla justificado por la necesidad de proteger la

seguridad jurídica de la contratación a base de los asientos de inscripción que obran
en los Registros; no obstante, cabe señalar que la protección que brinda se refiere
únicamente a los terceros de BUENA FE que adquieren a TITULO ONEROSO. Es
decir que los requisitos de buena fe y onerosidad deben ser concomitantes, no
pudiendo faltar ninguno de ellos. Si es de buena fe pero gratuito u oneroso pero de
mala fe, el adquirente no podrá acogerse a los beneficios que brinda este principio.
Obviamente, el derecho del tercero debe estar inscrito, pues si no inscribe su
derecho no es tercero registral.

Por otro lado, la buena fe del tercero se presume, lo que significa que quien la niegue,
tiene la obligación de probarlo. En otras palabras, la carga de la prueba corre respecto
de aquel que niega la buena fe. El tercero se encuentra en una situación muy cómoda,
porque la ley le reputa de buena fe; es decir, que ha contratado bajo la fe del Registro.
 QUINTA SEMANA

INTRODUCCION

En el Procedimiento Registral tienen crucial importancia el Diario y los Asientos de

presentación.

El Diario es el libro u hojas sueltas en que se extienden los asientos de

presentación, en los que se indican las actuaciones que se han originado y por lo tanto
su importancia fundamental para poder aplicar el Principio de Prioridad.

Como dijimos el Diario no es más que un libro u hojas sueltas que después se
empastan en las que se toman razón del ingreso de títulos y del curso o trámite que
estos han seguido.

Es tan importante el Diario y los asientos de presentación que en él se extienden, por

la situación de que los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha y hora del
asiento de presentación.

Por otro lado, el asiento de presentación es la constancia de la presentación de un

título en los Registros Públicos cuya inscripción se solicita. Su objeto es hacer constar
inmediatamente el momento o instante de ingreso o entrada de cada título en el
Registro. Su importancia como ya dijimos, estriba, en que se considera como fecha de
inscripción para todos los efectos que está deba producir, la fecha del asiento de
presentación.

El profesor
 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por

finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al
procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción.

PRESENTACIÓN DE LOS TÍTULOS

a) Solicitud de Inscripción: Conforme al principio de rogación, las inscripciones en

los Registros no se realizan de oficio sino a petición de parte, es decir que la
inscripción puede ser solicitada por quién adquiere el derecho, quién lo transmite o el
que tenga interés en asegurarlo; en realidad, cualquiera puede solicitar las
inscripciones, a esta persona se le llama presentante y está facultado para interponer
los recursos impugnatorios conforme a Ley.

b) Formas de Presentación: La presentación de un título solicitando una inscripción

debe formalizarse necesariamente por escrito, usando formularios impresos
llamados Guías de Despacho, las que permiten a los empleados encargados del
Diario tomar de ella los datos que requiere el asiento de presentación.

Para que proceda la presentación del título, es único requisito el previo pago de los
derechos registrales, siendo en consecuencia, una práctica viciosa e ilegal el hecho de
que una inscripción sea rechazada de plano. Tales presentaciones deben realizarse
dentro de las horas de atención ya que su transgresión conlleva la subsiguiente
nulidad del asiento de presentación. La presentación deberá efectuarse en un solo
original o parte, pudiendo ser por duplicado.

CALIFICACIÓNDELOSTÍTULOS

1.- Principio de Legalidad.

Según el Art. V del Título Preliminar del R.G, solamente se extenderá una
inscripción cuando, a juicio y bajo responsabilidad del funcionario, que la ordene, el
título respectivo se adecue a los precedentes que obran en el Registro y la normas
jurídicas que rigen para el acto o contrato respectivo, lo que significa que,
conforme lo declara la exposición de motivos, “la inscripción no constituye la acogida
ciega y mecánica de un título; por el contrario, es el resultado de la apreciación que
hagan los registradores y el Tribunal Registral respecto de la licitud del acto o contrato
que se pretende inscribir y de la compatibilidad de los mismos con los asientos
preexistentes. El Código Civil vigente acoge este principio en su Art. 2011 al
expresar que: “Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya
virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos.

En consecuencia, de lo expuesto podemos decir que el Principio de Legalidad es el

que obliga al examen o verificación de los títulos por el Registrador, como depuración
previa de los elementos básicos de las inscripciones; es decir que el fundamento de la
calificación se encuentra en el Principio de Legalidad, según el cual solo pueden tener
acceso al Registro los títulos que reúnan los requisitos establecidos por los leyes.

La calificación es para el Registrador una actuación obligatoria, personalísima,

indelegable e imputable a sí mismo. Esta función calificadora, que es la esencia de la
función registral, debe ser ejercida con absoluta independencia y consiste en un
juicio de valor, no para Registro una nueva situación jurídica.

2. - Órganos Encargados de la Calificación Registral.

Conforme al Art. V del Reglamento General, originaria y fundamentalmente, la

calificación compete al Registrador. En grado de apelación de las observaciones,
tachas y liquidaciones formuladas por el Registrador, al Tribunal Registral.

3.- Consecuencias de la Calificación:

Las consecuencias de la calificación registral son fundamentalmente dos:
Calificación Positiva y Calificación Negativa

A) Calificación Positiva, significa que el título cuya inscripción se solicita reúne todos
los requisitos que señala la ley y se adecua a los antecedentes que obran en los
Registros; es decir, la calificación positiva significa la inscripción de un título.

B) Calificación Negativa, significa que el título es rechazado por el Registrador, lo

que conlleva a tres supuestos: La observación, la liquidación y la tacha del título,
conforme a los artículos 40°, 41° y 42° del Reglamento General.

4.-¿Cómo se procede a la Calificación de un Título?

Para la calificación de los títulos, el Registrador debe tener en cuenta los

Art. V del título preliminar, Arts. 31° al 45° del Reglamento General y Art.
2011 del Código Civil.

OBSERVACIONESYTACHAS

Como dijimos anteriormente, el resultado de la calificación puede ser:

a) Inscribir el Título.
b) Observar el Título, cuando el Registrador encuentra algún defecto
subsanable, a fin de que el interesado pueda absolverlo. Se entiende por defecto
subsanable, aquel que adolece un título como proveniente de su forma, de su
contenido o del Registro y que no produciendo necesariamente la nulidad
del acto o contrato, pueden subsanarse por medio de una nueva redacción
documental, reforma u otra medida.
c) Se tacha el título cuando el Registrador encuentra algún defecto insubsanable de
fondo; es decir que origina la denegatoria de la inscripción.
d) Se liquida el título cuando no se han abonado íntegramente los derechos
registrales.

RECURSO CONTRA LAS OBSERVACIONES, TACHAS Y LIQUIDACIONES.

Recurso de Apelación:

Este recurso o medio impugnatorio procede respecto a las decisiones de los

Registradores Públicos que pueden ser las observaciones, las tachas o las
liquidaciones del título.
Se interpone ante el Registrador que efectuó la calificación, dentro del plazo de
vigencia del asiento de presentación, caso contrario el Tribunal Registral lo declarará
improcedente por extemporáneo.
El Recurso de Apelación debe formularse por escrito indicando claramente el número
del título, fecha de presentación, Registro al que corresponde, fundamentos de hecho
y de Derecho en que se sustenta. Debe estar autorizado por abogado, además
de los requisitos exigidos en los Arts. 143° y 144° del Reglamento General.
El Informe Oral si bien es cierto no está previsto en la ley, existe jurisprudencia
reiterada respecto de la posibilidad de solicitar al Tribunal Registral, día y hora para un
Informe Oral en breve plazo y así poder fundamentar la apelación en audiencia
pública.
 SEXTA SEMANA

INTRODUCCION

Nos parece que la base de un sistema registral avanzado técnicamente, debe ser la
finca como le denominan en España o el predio como le denominamos en Perú.
Tratándose del Registro de Predios, lo primero será agrupar la información por cada
unidad inmobiliaria en que se divida nuestro territorio; no obstante, el Derecho
comparado nos da una visión distinta porque no siembre ocurre así; por ello será
necesario estudiar los sistemas de “folio real” y de “folio personal”.

El Profesor
 TÉCNICA REGISTRAL

La Técnica Registral se refiere a la forma o modo de llevarse los libros o tomos y/o
fichas de inscripción en los diversos Registros que comprende El Sistema Nacional de
los Registros Públicos. Entre los más usuales tenemos principalmente dos: el Folio
Personal y el Folio Real; veamos sucintamente en que consisten cada una de estas
técnicas:

A.- Folio Personal.- Por medio de esta técnica los asientos se llevan por orden
cronológico de ingreso de los títulos al Diario y los índices eran ordenados en
consideración a los nombres de los titulares de los derechos. Esta técnica se utilizaba
en Francia hasta 1955. El registro de los derechos sobre inmuebles se realizaba
haciendo referencia a ellos en el libro índice de propietarios, previa anotación del título
ingresado en el Libro Diario por orden cronológico, de tal forma que de las dos copias
del título presentados, una era archivada en el Registro y otra devuelta al interesado
con la anotación correspondiente de su inscripción. La inscripción de los datos en las
fichas personales se efectuaba mediante resúmenes de dichos títulos.
Esta técnica dificulta el conocimiento de la historia jurídica completa de cada inmueble,
ya que los distintos derechos que sobre ellos recaen se registran en distintos libros o
ficheros, vinculándose cada anotación solo por una correlación numérica o una
identificación invariable.

La técnica del Folio Personal supone que los libros no se llevan por inmuebles, sino
por el orden de recepción de los documentos o por las personas de los propietarios.

B.- Folio Real .- Consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales
por los inmuebles sobre los que recaen; es decir que esta técnica supone la
individualización de los asientos registrales tomando como base los inmuebles. A
cada inmueble se le asigna un número de partida y, en ese registro particular,
se extiende toda la historia del dominio, como son transferencias, gravámenes, cargas,
etc. en asientos sucesivos. Esta técnica registral es la más práctica y usual como
en Alemania, Suiza, España, Inglaterra y en el Perú, entre otros.

EVOLUCIÓN DE LA TÉCNICA EN LAS INCRIPCIONES

A medida del avance de la ciencia, la técnica de la inscripción en Registros ha ido
evolucionando; así hace más o menos veinte años, los asientos se realizaban en
tomos y a mano (manuscrito), posteriormente al inventarse la máquina de escribir, se
utilizaron las fichas físicas, últimamente al inventarse la computadora y los sistemas
electrónicos, las inscripciones se vienen haciendo en partidas electrónicas.

Actualmente SUNARP cuenta con dos Sistemas Electrónicos, el SIR y el SARP, éste
último exclusivamente para el Registro de Predios.
 SEXTINA SEMANA

INTRODUCCION

En el concepto de Ramón María Roca Sastre, anotación preventiva es el

„‟asiento principal, provisional y en general positivo, que se practica en los libros de
inscripciones y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un
derecho perfecto, pero no consumado, o preparar un asiento definitivo‟‟.

Las anotaciones preventivas están previstas en el Capítulo III del Reglamento General
de Los Registros Públicos, el mismo que en su Art. 64 las define como “asientos
provisionales y transitorios que tiene como finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.

El hecho de que exista una anotación preventiva no impide extender otros

asientos en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la anotación
preventiva o la disposición legal que la regula expresamente establezca lo contrario.

Como veremos con más detalle en el desarrollo de esta sesión, interesante es que
inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada con la anotación preventiva,
surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación, no del título que
contiene el acto o derecho, sino del asiento de presentación de la anotación.

El Profesor
 ANOTACIONES PREVENTIVAS

Concepto:

Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tiene por
finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito.

ClasesdeAnotacionesPreventivas:

1. Las demandas y demás medidas cautelares

2. Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva

3. Los títulos cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho
de donde emane.
4. Los títulos cuya inscripción no pueda realizarse por que adolecen de defecto
subsanable.
5. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a
disposiciones especiales.

Las anotaciones preventivas a que se refieren los numerales 3 y 4 proceden

únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados
en los numerales 1 al 6 del Art. 2919° del Código Civil. Dicha anotación se
extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente
observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento
de presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. En estos
supuestos, al extender la anotación preventiva, el Registrador deberá
consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el
plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá
ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos
a error.

Efectos de las anotaciones preventivas:

La existencia de una anotación preventiva no determina la imposibilidad de

extender asientos registrales relacionados con los actos y
derechos publicitados en la partida registral, salvo que el contenido mismo de la
anotación preventiva o la disposición normativa que la regula establezca
expresamente lo contrario.

Clases de cancelación:
La cancelación de las anotaciones preventivas podrá ser de carácter: TOTAL O
PARCIAL.
La cancelación total de las anotaciones preventivas se extiende:

a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho inscrito.

b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido.
c) Cuando se declara la nulidad de la anotación preventiva por falta de alguno de los
requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente, sin perjuicio de
los supuestos de rectificación de asientos previstos en el Reglamento General de los
Registros Públicos.
d) Cuando se haya producido la Caducidad de la anotación preventiva por mandato
de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;
e) Cuando por disposiciones especiales se establezcan otros supuestos de
cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.
SEGUNDA UNIDAD
 OCTAVA SEMANA

INTRODUCCION

Como expresa Alvaro Delgado Escheelje, Superintendente Adjunto de la SUNARP, la

publicidad en el sentido amplio y general es el conjunto de medios que se emplean
para divulgar y extender el conocimiento o noticia de determinadas situaciones o
acontecimientos con el fin de hacerlos llegar a todos, de modo que tales situaciones o
acontecimientos, en cuanto objeto de publicidad, adquirirán la calidad o estado de
públicas; esto es, serán notorias, manifiestas y patentes para todos. Así, la
publicidad se opone a la clandestinidad, en tanto la primera supone divulgación y
conocimiento, mientras la segunda ocultación y desconocimiento.
El Objeto de este tipo de publicidad, es decir, aquello que es materia de
publicación, puede ser en principio, cualquier clase de acontecimiento y la divulgación
del mismo busca principalmente producir un conocimiento efectivo entre las personas
hacia quienes va dirigida.

A la publicidad en sentido jurídico, en cambio, y dentro de ésta a la publicidad

registral, le corresponde un concepto mucho más estricto, que es lo que vamos a
esbozar en la presente sesión..

El Profesor
 PUBLICIDAD REGISTRAL

Tiene su base o fuente en el Principio de Publicidad previsto en el Art. 2012 del

Código Civil, respecto, de que se presume sin admitirse prueba en contrario que
todas las personas conocen del contenido de las inscripciones. Esta presunción es
jure et de jure, por que no admite prueba en contrario; es decir que nadie podrá alegar
desconocimiento o ignorancia de lo que aparece escrito en los Registros Públicos. En
otras palabras, se presume que todos conocen del contenido de las inscripciones y
tal conocimiento se hace realidad con la obligación que tienen los funcionarios de los
Registros Públicos de manifestar o informar a todas las personas del contenido de las
inscripciones.

Clases de Publicidad Registral:

De lo expuesto se puede apreciar que hay dos clases de publicidad:

Publicidad Material: Es la contenida en el enunciado mismo del Principio Registral, por
lo que nadie puede alegar su desconocimiento. Esta materialmente en el texto del
Artículo 2012 del Código Civil.
Publicidad Formal: Es la que se hace realidad con la obligación de los funcionarios de
los registros públicos de informar a quien lo solicite del contenido de las
inscripciones. En la práctica la publicidad formal se da de dos maneras

Publicidad Formal Directa: Es decir, directamente en las oficinas de los Registros

Públicos a la que puede acudir cualquier persona y solicitar que le exhiban los tomos,
fichas físicas o partidas electrónicas. Esta publicidad se realiza en una Sección
denominada de “Manifiestos o Manifestaciones”.

Publicidad Formal Directa: Es decir, el usuario puede solicitar cualquier certificado que
requiere como son los certificados de gravámenes, copias literales de dominio,
certificados positivos y negativos de propiedad, certificados de vigencia de poder, etc,
previa presentación de una solicitud y el pago de los derechos correspondientes.

Estas formas de publicidad están normadas en los Art. 127° al 141° del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos, de la forma que sigue:
Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del
registro, previo pago de las tasas registrales correspondiente:
a) La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que
conforman el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción.
b) La expedición de los certificados literales de las inscripciones,
anotaciones, cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido
para extender los mismos y que obran en el archivo registral.
c) La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o
vigencia de determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquellos que
determinen la inexistencia de los mismos.
d) La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del
contenido de los asientos de presentación.
La manifestación de los documentos del archivo Registral se realizara:
a) Tratándose de partidas electrónicas mediante el servicio de información en línea a
través de los terminales ubicados en las instalaciones de las Oficinas Registrales o a
través de otros medios informáticos.
b) En los casos de partidas contenidas en tomos que no hayan sido sustituida por el
sistema de micro archivos, así como de los títulos archivados o en trámite, en el
local de la Oficina Registral respectiva y en presencia del personal expresamente
facultado para ello. Está prohibido doblar las hojas, poner anotaciones o señales o
realizar actos que puedan alterar la integridad de estos.
c) Con la entrega de copia simple de la ficha o con la impresión de las partidas
electrónicas visualizadas o de los índices que organizan los Registros.

Los certificados según la forma de expedición de la publicidad, serán de dos

clases:
a) Literales los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte
de partida Registral o de los documentos que dieron merito para extenderlos.
b) Compendiosos, los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que
podrán referirse a los gravámenes o carga registradas o a determinados datos o
aspectos de las inscripciones.
 NOVENA SEMANA

INTRODUCCION

El Registro de Propiedad es una institución destinada a otorgar seguridad jurídica a

los derechos, ya sea para defender la adquisición realizada, ya sea para consolidar las
transmisiones por realizar. Lacruz Berdejo y Sancho Rebullida en su “Derecho
Inmobiliario Registral” señalan que la finalidad primaria del Registro es la
protección del tráfico y la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con
una consulta las difíciles indagaciones sobre la titularidad de los bienes.

Pena Bernaldo de Quirós nos dice en su obra “Derechos Reales, Derecho

Hipotecario” que la seguridad proporcionada por los derechos inscritos facilita su
tráfico y el crédito territorial; asimismo ha contribuido al desarrollo de la economía (la
construcción, la agricultura, la industria) y también ha permitido la multiplicación de los
propietarios, en tanto se facilitan las adquisiciones a plazos.

López Medel por su parte explica en su “Propiedad Inmobiliaria y Seguridad Jurídica.

Estudios de Derecho y Sociología Registral” respecto de la distinción entre la
seguridad negativa y la seguridad positiva. Por la primera, el adquirente se ve
protegido por el acto de inscripción; mientras que por la segunda, el titular, ya inscrito,
se encuentra en ventaja para vender respecto del que no lo está.

A partir de la importancia del Registro de Propiedad Inmueble vamos a desarrollar esta

sesión.

El Profesor
 EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

1.- Antecedentes

Si respecto de los bienes muebles la publicidad y la seguridad del tráfico se cumple

mediante la institución de la posesión, ésta es insuficiente en el caso de bienes
inmuebles.
En materia de transacciones mobiliarias es suficiente la manifestación del poder
de hecho, la potestad exterior sobre la cosa como manifestación de un derecho real.
La posesión basta para legitimar a su autor, de suerte que es la forma reveladora de
los derechos reales. No sucede igual con los bienes en los que la posesión no tiene
la misma importancia, porque su ejercicio, exteriormente, no representa más que una
mínima parte de la potestad de hecho que se puede adquirir sobre el predio.

De ahí la necesidad de crear formas especiales por las cuales pueda ser percibido por
los sentidos. Dichas formas son constitutivas del Derecho: quien se aprovecha de
ellas puede ser considerado, por cualquier tercero de buena fe, como titular
verdadero del Derecho.

La seguridad de las adquisiciones y transmisiones de inmuebles precisa de una forma

especial que recoja con carácter público los actos referentes a derechos reales sobre
fincas, de tal forma que brinde seguridad a quien desea adquirir un inmueble o
prestar con garantía del mismo, hasta el punto de que le lleve a la convicción de que
sólo puede perjudicarle lo que dicha forma revela o manifiesta.

El organismo que responde las necesidades descritas en materia de publicidad

inmobiliaria, es el Registro de la Propiedad, único medio eficaz que acredita la
preexistencia del derecho y lo hace realmente público.
Distintas denominaciones se han dado a la institución del Registro de la Propiedad: a
manera de ejemplo, Registro Inmobiliario, Registro de derechos inmobiliarios,
Registro predial, Registro de los derechos reales, Registro Jurídico real; y en
Colombia, Registro de Instrumentos Públicos. Cualquiera que sea la denominación
escogida es el órgano de actuación de la publicidad registral, instrumento necesario
para la representación documental de las relaciones jurídico-reales inmobiliarias.
El Registro inmobiliario es un medio técnico destinado a cubrir necesidades del tráfico
que interesan a la sociedad, constituído como organismo de la administración pública
para atender intereses particulares, pero que cumplen también una función de interés
público.

2.- Constitución y Organización

Conforme a lo dispuesto en el inciso c) del artículo 2 de la Ley N° 26366 que crea el

Sistema Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos, el Registro de
Propiedad Inmueble comprende los siguientes registros:
Registro de Predios;
Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos; Registro de
Derechos Mineros.
Registro de Predios.- Ha sido creado por Ley N° 27755 y unifica al Registro de
Propiedad Inmueble propiamente dicho, el Registro Predial Urbano y la Sección
Especial de Predios Rurales. Su ámbito es nacional.
El Registro de Predios, es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad
Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los
que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás
normas especiales respecto de predios urbanos y rurales.

Son aplicables al Registro de Predios los principios registrales contenidos en el

Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos.
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas registrales provenientes
de los registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan,
organizadas mediante un sistema automático de procesamiento
de datos.
Por cada predio se abrirá una partida Registral en la cual se extenderán todas las
inscripciones que a éste correspondan.
Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos
registrales se extenderán uno a continuación de otros asignándoles una
numeración correlativa, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro.

3.- Actos Inscribibles

De acuerdo a lo que dispone el artículo 2019 del Código Civil, son inscribibles en el
registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan,

modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
2. Los contratos de opción

3. Los Pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales

dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6. Los contratos de arrendamiento

7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8. las sentencias y otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.

4.- Finalidad

Consultada la doctrina internacional, los fines perseguidos por el Registro de la

Propiedad Inmueble son la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles, la
seguridad del tráfico inmobiliario, el fomento de crédito territorial, la
movilización de la propiedad inmobiliaria y otros fines secundarios entre los que
merecen especial mención los fines informativos y estadísticos acerca de la circulación
de la riqueza raíz y los fines fiscales y tributarios.
 DECIMA SEMANA

INTRODUCCION

Recordemos antes que nada que la persona jurídica es la unión de personas

naturales, individuales o físicas, que en forma organizada se agrupan para encontrar
un fin lícito determinado. Al igual que la persona natural la persona jurídica cuenta
con capacidad; es decir, es susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones.
Esa capacidad está referida a todas las situaciones jurídicas del derecho privado, a
excepción obviamente de las que presuponen la existencia de la persona individual,
como por ejemplo las que se derivan de la condición familiar (nombre, honor, etc.);
por el contrario, le son accesibles todos los demás derechos o situaciones
patrimoniales y personales. Lo que si estaría excluido es la indemnización por daño
moral subjetivo (no objetivo, porque esta es la opinión que tiene los demás de la
persona, perfectamente entendible y justificable en el caso de la persona jurídica, ya
que se trata de su reputación).
En consecuencia, la capacidad de la persona jurídica es muy amplia, lo que denomina
“capacidad plena” Gunther Gonzales Barrón en su „‟Introducción al Derecho Registral y
Notarial”.
A partir de esta precisión que justifica entre otras razones, la existencia del
Registro de Persona Jurídicas, es que vamos a desarrollar la presente sesión.

El Profesor
 EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

1.- Antecedentes, Constitución y Organización.

Hasta 1936 y con excepción de las sociedades mercantiles o civiles, las personas
jurídicas se encontraban sujetas a un régimen de concesión, es decir, se necesitaba
de una autorización gubernativa otorgada con carácter discrecional luego de un
examen de mérito sobre la conveniencia y utilidad del ente proyectado, lo cual exigía
una evaluación de sus fines, su patrimonio, la posibilidad de alcanzar el fin con los
elementos personales y patrimoniales que tenía a su alcance, entre otros (Ley 4223).
La razón de esta disparidad de trato legal entre las personas jurídicas con fin
económico y aquellas sin ese fin, debemos encontrarla en la historia. En el siglo XIX
los ordenamientos europeos establece una amplia libertad de iniciativa
económica a favor de los particulares, cuya finalidad es crear los presupuestos
para la más rápida creación y circulación de la riqueza, y con ello lograr la ansiada
prosperidad individual y social; por el contrario, las formaciones humanas no –
económicas eran vistas como organizaciones antinaturales (no las iluminaba el afán
de lucro), peligrosas por ser intermediarias entre el Estado y el individuo, y que podían
esconder objetivos políticos, sociales o sindicales juzgados en esa época como
contrarios al orden público. El liberalismo económico prevaleciente en los siglos XIX y
avanzado el XX, no pudo modificar esta postura contraria a la libertad de asociación
en muchos países con tradiciones jurídicas más avanzadas (por ejemplo: Italia,
España, Argentina, etc), sin embargo, nuestro Código Civil de 1936 en forma
temprana abandonó el sistema de la concesión y adoptó el criterio liberal de la
“disposición normativa”, por el cual basta el cumplimiento de las formalidades
previstas por la ley a través de un procedimiento reglado, y que en nuestro caso ha
sido delegado al Registro Público. Desde esa fecha hasta la actualidad, el sistema no
ha sufrido mayores modificaciones.

Durante el periodo de preparación de dicho Código, se tuvo mucho temor al peligro

que representaban las asociaciones con fines ilícitos reales o encubiertos (lo
que siempre preocupa al legislador, como lo confirma la reciente ley sobre ONG y la
sentencia del Tribunal Constitucional). Por ello, durante las sesiones de la Comisión
todavía se discutió si convenía conferir al registrador o al juez, la función de verificar
los fines ilícitos de la asociación. Por ejemplo, Alfredo Solf y Muro señaló su
preferencia por los jueces, en tanto la decisión que debía adoptarse era de la
mayor importancia y se necesitaba un funcionario especialmente calificado e
independiente respecto a la influencia política. Por su parte, Manuel A. Olaechea
replicó que los registradores podían asumir esa función, siempre con la oportuna
revisión judicial.
El Código Civil de 1984 mantuvo el Registro de Personas Jurídicas con los siguientes
libros: de asociaciones, fundaciones, comités, sociedades civiles, comunidades
campesinas y nativas, cooperativas, empresas de propiedad social y empresas de
derecho público, al que luego por una ley especial se agrega las organizaciones
sociales de base. Por su parte, la Ley 26366, de creación del Sistema de Registros
Públicos, reorganizó el sistema anterior en cuatro tipos de Registros: de Propiedad
Inmueble, de Propiedad Mueble, de Personas Naturales y de Personas Jurídicas. En
esta última categoría se integran, entre otros, todos aquellos libros que formaban parte
del Registro de Personas Jurídicas, conjuntamente con las sociedades, empresas
individuales de responsabilidad limitada y las personas creadas por ley.

2.- Actos Inscribibles

En los libros de asociaciones, de fundaciones y de comités se inscriben los datos

exigidos en los artículos 82,101 y 113 del Código Civil. En el libro de sociedades
civiles, la inscripción se efectúa con observancia de la ley de la materia. Se inscriben
en ellos, además, lo siguiente:
a) Las modificaciones de la escritura o del estatuto.
b) El nombramiento, facultades y cesación de los administradores y
representantes.
c) La disolución y liquidación
La inscripción de las comunidades campesinas y nativas, cooperativas, empresas de
propiedad social y demás personas jurídicas regidas pro leyes especiales, se efectúa
a solicitud de éstas.
En el libro de empresas de derecho público se inscriben los siguientes actos:

a) La ley de creación y sus modificaciones.

b) El reglamento o estatuto y sus modificaciones
c) El nombramiento, remoción y renuncia de los miembros del órgano de dirección.
d) El nombramiento y facultades de los administradores y representantes.
e) La ley que ordene su disolución, transformación o transferencia.
f) Todos aquellos actos que por disposición de su normas especiales deba ser
inscrito.

El libro de sociedades se inscriben:

a) el pacto social que incluye el estatuto y sus modificaciones.
b) Las resoluciones judiciales o arbitrales sobre la validez del pacto social inscrito,
asimismo, las que se refieran a sus modificaciones o a los acuerdos o decisiones
societarias inscribibles.
c) El nombramiento de administradores, liquidadores o de cualquier representante de
la sociedad, su renovación, renuncia, modificación o sustitución de los mismo. Los
poderes, así como su modificación y, en su caso su aceptación expresa. La
revocación de sus facultades, la sustitución, delegación y reasunción de las mismas;
d) La delegación de las facultades y atribuciones de los órganos sociales.
e) La emisión de obligaciones, sus condiciones y sus modificaciones, así como los
acuerdos de la asamblea de obligacionistas que sean relevantes con relación a la
emisión, su ejecución u otros aspectos de la misma.
Las resoluciones judiciales o arbitrales que se refieran a la emisión de obligaciones
de una sociedad y los aspectos referidos tanto a ella, como a los acuerdos inscritos
de la asamblea de obligacionistas.
f) Las resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones
sociales.
g) La fusión, escisión, transformación y otras formas de reorganización de
sociedades;
h) La disolución, los acuerdos de los liquidadores que por su naturaleza sean
inscribibles y la extinción de las sociedades.
i) Los convenios societarios entre socios que los obliguen entre sí y para con
la sociedad, siempre que no versen las acciones y no tengan por objeto el ejercicio de
los derechos inherentes a ellas;
j) Los convenios que versen sobre participaciones o derechos que
correspondan a los socios de sociedades distintas a las anónimas.
k) El establecimiento de sucursales y todo acto inscribible vinculado a éstas; y,
l) En general, los actos o contratos que modifiquen el contenido de los
asientos registrales o cuya inscripción prevean las leyes o este Reglamento.

3.- Finalidad

Dar publicidad a las inscripciones referidas al historial jurídico de las diversas

entidades que ahí se agrupan, las cuales van desde el fin no lucrativo hasta aquellas
que tienen objetivo económico de mutualidad o un objetivo mixto de carácter social y
patrimonial. El sujeto de la inscripción será, por tanto la persona jurídica, así
como los hechos, relaciones y situaciones jurídicas de interés para el tráfico jurídico.
 DÉCIMO PRIMERA SEMANA

INTRODUCCION

De acuerdo a lo dispuesto en el Art. 2 de la Ley 26366 de creación del Sistema

Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos, el Registro de Personas Naturales unifica los siguientes registros:

-El Registro de Mandatos y Poderes.

-El Registro de Testamentos.
-El Registro de Sucesiones Intestadas.
-El Registro Personal.

En el Registro de Mandatos y Poderes anteriormente no solo se inscribían los

mandatos y poderes de personas naturales, sino también de personas jurídicas en los
siguientes casos:

a) Cuando no contaban con partida registral.

b) Cuando contaban con partida registral limitada.
c) Cuando no contaban con partida registral en el lugar en donde se pretendía ejercer
la representación.

El primer caso se trataba de las personas jurídicas creadas por ley, que no
necesitaban inscribirse para su nacimiento, como por ejemplo las Universidades y los
Colegios Profesionales, a las cuales después se les creó un registro especial, el de
Personas Jurídicas creadas por Ley.

El segundo caso estaba referido a las sociedades civiles, asociaciones y fundaciones,

comités; que tenían partida registral, pero era de alcance limitado, pues en ella no se
inscribían los poderes.

El tercer caso era el de las sociedades comerciales que tenían partida registral
completa, pero que requerían actuar en un lugar distinto al de su domicilio sin contar
con sucursal.
Posteriormente, el Registro de Mandatos y Poderes dejó de albergar los poderes
de las personas jurídicas con partida registral limitada y es en ésta en donde
comenzaron a inscribirse sus poderes las asociaciones, fundaciones, comités y
sociedades civiles, pues si aquella contaba con todo su historial, no existía razón
para inscribirlos en otro registro.

En el caso de sociedades con ejercicio en lugar distinto al de su domicilio, se precisó

que la inscripción en la partida de la sociedad, bastaba para ejercer el poder en
cualquier lugar, sin perjuicio de que la sociedad hubiese acordado el
establecimiento de una sucursal; así lo especificó el Art. 14 de la Ley General de
Sociedades y el Art. 32 del Reglamento del Registro de Sociedades.

El Profesor
 EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES

Antecedentes, Constitución y Organización

Según lo dispuesto en el inciso a) del artículo 2 de la Ley N° 26366 de creación del

Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros
Públicos, el Registro de Personas Naturales unifica los siguientes registros:
a) El Registro de Mandatos y Poderes.
b) El Registro de Testamentos.
c) El Registro de Sucesiones Intestadas; y
d) El Registro Personal

REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES.- Actos Inscribibles (Art. 2036 del C.C.)

1. Los instrumentos en que consten la sustitución, modificación y extinción del poder
o mandato en su caso.
2. Los Instrumentos en que consten la sustitución , modificación y extinción del poder
o mandato en su caso.

El Registro de Mandatos y Poderes ha pasado por una serie de etapas con respecto a
los actos que podían ser albergados por él. En una primera etapa se
inscribieron los actos de apoderamiento y sus vicisitudes otorgados por personas
naturales y también por personas jurídicas en los casos que éstas no contaban
con hoja registral, o contaban con hoja registral limitada, o no contaban con hoja
registral limitada, o no contaban con hoja registral en el lugar donde se pretendía
ejercer la representación. El primer caso estaba representado por las personas
jurídicas creadas por ley, que no requerían del registro para su nacimiento y, por
tanto, no tenían una hoja Registral por el cual se agrupen las inscripciones
relevantes para su responsabilidad. Era el caso de Universidades, Colegios
Profesionales, etc, a los cuales luego se les creó un Registro especial, de
personas jurídicas creadas por ley; pero antes de eso el lugar que cobijó los poderes
fue el Registro de Mandatos. El segundo caso estuvo representado por las sociedades
civiles, asociaciones y fundaciones que tenían hoja en el registro, pero, era de
alcance limitado ya que en ella no se inscribían los poderes, por lo cual era necesario
acudir al Registro de Mandatos. El tercer caso se representa con las sociedades que
tenían hoja completa, pero que necesitaban actuar en un lugar distinto al de su
domicilio, sin contar con sucursal.
En una segunda fase el Registro de Mandatos y Poderes dejó de recibir los poderes
de personas jurídicas con hoja limitada, ya que en virtud del principio de unidad
inscriptiva, las asociaciones, fundaciones y sociedades civiles cuentan a partir del
Código Civil de 1984 (Art. 2025) con una hoja que contiene todo su historial
inclusive los poderes. Por último, en la tercera fase, vigente desde la ley 26366
de creación del Sistema de Registro Público se ubicó el Registro de Mandatos y
Poderes dentro del ámbito del Registro de Personas Naturales lo cual exige una
interpretación sistemática que lleva a considerar que solo los poderes conferidos
por personas naturales tienen acceso a dicho Registro; por lo demás, esa solución es
lógica si tenemos en cuenta que los otros tipos de personas (jurídicas
voluntarias o creadas por ley) cuentan con su propia hoja que puede albergar
los poderes; en consecuencia, los actos de apoderamiento llevados a cabo por
personas jurídicas se albergan en la hoja de cada una de éstas, que ya lo tienen
incluso en el caso de personas jurídicas creadas por ley conforme se ha señalado. En
el caso de sociedades con ejercicio en lugares distintos a su domicilio, se precisó que
la inscripción en la hoja de la sociedad basta para ejercer el poder en cualquier lugar,
sin perjuicio de que se acordase el establecimiento de una sucursal. Así se estableció
en el Art. 14 de la LGS, luego especificado en el Art. 32 del Reglamento del Registro
de Sociedades del año 2001 y en la Directiva aprobada por Resolución N° Lugar de
Inscripción:
Las inscripciones se hacen en el Registro de Lugar donde permanentemente se va
a ejercer el mandato o la representación.
Derecho del tercero de buena fe
El tercero que de buena fe y a título oneroso ha contratado sobre la base de
mandato o poder inscrito en el registro de lugar de celebración del contrato, no será
perjudicado por mandato, poder, modificaciones o extinciones de éstos no inscritos.

REGISTRO DE TESTAMENTOS
Actos Inscribibles (Art. 2039 del C.C)
1. Los Testamentos
2. Las Modificaciones y ampliaciones de los mismos.
3. las revocaciones de los actos a que se refieren los apartados 1 y 2.
4. Las sentencias ejecutoriadas sobre nulidad, falsedad o caducidad de los
testamentos.
5. Las sentencias ejecutoriadas en los juicios sobre justificación o contradicción
de la desheredación.
Testamentos, en sus modalidades de Escritura Pública y Cerrado.
En la inscripción de testamentos se ha producido continuos problemas derivados de la
calificación jurídica de heredero o legatario. En efecto, es usual que el testador no
consigue con claridad cada una de esas condiciones, de lo que resulta que el
registrador no sabe a ciencia cierta si considerar al sucesor como heredero o legatario.
En la opinión de Gunther Gonzales Barrón en su obra de introducción al Derecho
Registral y Notarial, la única solución admisible es que se trascriba íntegramente la
cláusula (o cláusulas) controvertida en la partida del registro, sin necesidad que
el registrador le atribuya una u otra condición jurídica.

Lugar de inscripción:
Las inscripciones se hacen en el registro del domicilio del testador y además, en
el lugar ubicación de los inmuebles si se designan en el testamento.
REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS Actos Inscribibles (Art. 2041 del C.C)
Se inscriben obligatoriamente en este registro las acciones notariales y las
resoluciones judiciales ejecutoriadas que declaran a los herederos del causante.
Asimismo, se inscribirán las anotaciones preventivas de la solicitud de sucesión
intestada que mande el notario como las demandas que a criterio del juez, sean
inscribibles.
El registro de Declaratoria de herederos fue creado por el Decreto Ley 14607 y
luego ha sido regulado por el Código Civil de 1984. Posteriormente se introdujo una
típica modificación cosmética a través de la Ley 26707, por el cual se cambio la
denominación a Registro de Sucesiones Intestadas, sin que ello implique ninguna
variación sustantiva.
El Registro de Sucesiones intestadas alberga como actos inscribibles los siguientes:
a) Las anotaciones preventivas de la solicitud de sucesión intestada, ya sea que
el procedimiento se lleve ante notario o ante juez. Según la reciente jurisprudencia del
Tribunal Registral esta anotación puede cancelarse a los 10 años en mérito a la
caducidad de inscripciones prevista por la Ley 26639.
b) La Declaración Legal de Herederos (ab intestato, o sin testamento) ya sea que
se produzca a través del procedimiento notarial (Ley 26662) o mediante el
procedimiento judicial no contencioso (CPC).
c) Las demandas que a criterio del juez sean inscribibles. Esta constituye una muy
desafortunada frase pues antes que las demandas en realidad son materia de
inscripción las resoluciones judiciales que anulen, modifiquen, amplíen o excluyan a
los herederos declarados en procesos no contenciosos de carácter notarial o judicial.
Aquí no pretendemos aplicar la analogía, sino una interpretación lógica (ratio legis),
pues si las demandas son inscribibles, entonces lo son las decisiones que declaran
fundadas esas demandas que modifican la declaración de herederos, lo que alude
indudablemente a la acción petitoria de herencia. Esto deja en evidencia el error en
que incurrió la Ley 26707 modificatoria del Art. 2041 del Código Civil, pues en la
versión anterior de esta norma se hablaba expresamente de la acción petitoria y no
como ahora en donde solo por vía interpretativa se puede llegar a la misma
conclusión.
Lugar de Inscripción
Las resoluciones a que se refiere el Art. 2041 del Código Civil se inscriben en el
Registro correspondiente del último domicilio del causante y además, el lugar de
ubicación de los bienes muebles e inmuebles, en su caso. REGISTRO PERSONAL
Actos inscribibles (Art. 2030 del C.C)

1. Las resoluciones en que se declare la incapacidad y las que limiten la

capacidad de las personas
2. Las resoluciones que declaren la desaparición, ausencia, muerte
presunta, la ausencia pro desaparición forzada y el reconocimiento de existencia de
las; personas.
3. Las sentencias que impongan inhabilitación, interdicción civil o pérdida de la
patria potestad.
4. Los actos de discernimiento de los cargos de tutores o curadores, con
enumeración de los inmuebles inventariados y relación de las garantías prestadas, así
como su remoción, acabamiento, cese y renuncia.
5. Las resoluciones que rehabiliten a los interdictos en el ejercicio de los derechos
civiles.
6. Las resoluciones que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la
separación de cuerpos y la reconciliación.
7. El acuerdo de separación de patrimonios y su sustitución, la separación de
patrimonio no convencional, las medidas de seguridad correspondiente y su
cesación.
8. La declaración de inicio del procedimiento concursal, así como los demás
actos y acuerdos registrables conforme a la ley de la materia.

Lugar de Inscripción

Las inscripciones se hacen en la Oficina que corresponda al domicilio de la persona

interesada y además en el lugar de ubicación de los inmuebles, si fuera el caso.

DECIMO SEGUNDA SEMANA

INTRODUCCION

Hasta antes de la dación de la Ley 28677 que aprueba la Ley de Garantías

Mobiliarias, el Registro de Bienes Muebles de acuerdo al texto original del Art. 2. de
la Ley 26366, estaba conformado entre otros, por los Registros: Fiscal de Ventas a
Plazo, de Prenda Industrial, de Prenda Agrícola, de Prenda Minera, de Prenda
Vehicular y de Prenda Global y Flotante. Es la Quinta Disposición Final de la acotada
Ley 28677 que modifica el referido Art. 2. de la Ley 26366, en el sentido que el
Registro de Bienes Muebles unifica los siguientes registros:

El Registro de Bienes Muebles.

El Registro de Propiedad Vehicular. El Registro de Naves y Aeronaves.
El Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques: y
El Registro Mobiliario de Contratos.

La razón de esta nueva conformación estriba en que la Ley de Garantías Mobiliarias

28677 deroga los incisos 4, 6 y 9 del Art. 885 del Código Civil que consideraba que
eran bienes inmuebles, entre otros, las naves y aeronaves. También fueron derogados
por imperio de esta Ley, los Arts.1055 al 1090 del Código Civil: es decir, todo el
Título I (referido a LA PRENDA) de la Sección Cuarta del Libro V sobre Derechos
Reales; en consecuencia ya no existen los Registros Fiscal de Ventas a Plazo, de
Prenda Industrial, de Prenda Agrícola, de Prenda Minera, de Prenda Vehicular y de
Prenda Global y Flotante.

El Profesor
 REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Antecedentes,ConstituciónyOrganización

Según lo dispuesto en el inciso d) del artículo 2 de la Ley N° 26636 de creación del

Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros
Públicos, el Registro de Bienes Muebles unifica los siguientes registros:
a) El Registro de Bienes Muebles.
b) El Registro de Propiedad Vehicular.
c) El Registro de Naves y Aeronaves.
d) El Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques.
e) El Registro Mobiliario de Contratos.

Nos vamos a ocupar en detalle solamente de los Registros a que se refieren los
inciso b) y e) por ser los más requerido de inscripción.

REGISTROS DE PROPIEDAD VEHICULAR.-

Actos inscribibles (Art. 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad

Vehicular aprobado por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros
Públicos N° 087-2004-SUNARP-SN)

El Registro se rige por el sistema de folio real. Por cada vehículo se abrirá una partida
registral constituida por fichas movibles o asientos electrónicos, en la que se
inscribirá:
1. La primera de dominio.
2. Las características registrales del vehículo y sus modificaciones.
3. Las transferencias de propiedad.
4. La constitución, modificación o cancelación de la garantía mobiliaria y demás
gravámenes o afectaciones.
5. Los contratos y pactos especiales oponibles a terceros, conforme a ley.

6. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales

dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
7. Las medidas cautelares ordenadas por la autoridad jurisdiccional o autoridad
administrativa competente.
8. Traslado de motor o carrocería.

9. Las anotaciones preventivas previstas en el Reglamento y la solicitud de inicio del

procedimiento de prescripción adquisitva notarial a que se refiere la Ley N° 28325.
10. La readmisión de vehículo.

11. La asignación de nuevas Placas Únicas Nacionales de Rodaje.

12. El retiro definitivo del vehículo.

13. La oposición en el procedimiento de prescripción adquisitiva notarial a que se

refiere la Ley N° 28325.

REGISTRO MOBILIARIO DE CONTRATOS

Actos Inscribibles (Art. 32 de la Ley de la Garantía Mobiliaria N° 28677)

1. La garantía mobiliaria a que se refiere esta ley y los actos relativos a su eficacia,
modificación o eventual cesión.
2. Las resoluciones judiciales, arbitrales o administrativas referidas a la garantía
mobiliaria regulada por la ley.
3. Los actos jurídicos que a continuación se enumeran, para los efectos de su
prelación, oponibilidad y publicidad, cualquiera que sea su forma, denominación o
naturaleza, destinados a afectar bienes muebles o derechos de toda naturaleza,
presentes o futuros, determinados, o determinables, sujetos o no a modalidad,
incluyendo:

a. Cesión de derechos.
b. Fideicomiso.
c. Arrendamientos.
d. Arrendamiento financiero.
e. Contratos de consignación.
f. Medidas cautelares
g. Contratos preparatorios.
h. Contratos de opción.
i. Otros actos jurídicos en los que se afecten bienes muebles.
DECIMO TERCERA SEMANA

INTRODUCCION

Como ya se ha explicado cuando tratamos el principio registral de rogación, las

inscripciones se producen a instancia de parte y no de oficio; sin embargo esto tiene
sus excepciones. Una de ellas es la rectificación de la inscripción por error material
del Registrador o por error de concepto del mismo en el asiento. Estos casos de
rectificación están normados en el Título VI del Reglamento General de los
Registros Públicos, que trata respecto de la inexactitud registral y su rectificación. Se
define lo que es la inexactitud registral y la manera como se le puede rectificar, sin
perjuicio de lo que dispone el Art. 2013 del Código Civil que acoge el
principio registral de legitimación, respecto de que corresponde exclusivamente
al órgano jurisdiccional la declaración de invalidez de los asientos registrales,
consecuentemente no resulta procedente que mediante rectificación de oficio o a
solicitud de parte, se produzca declaración en tal sentido.
No se vaya a pensar que las rectificaciones solo se producen por errores materiales o
de concepto de los Registradores, también ocurren a solicitud de parte interesada por
hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos
fehacientes que aclaren el error producido. Dicho documentos pueden ser copias
legalizadas de Partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre
indubitablemente el error producido.

De todo ello vamos tratar en detalle durante el desarrollo de esta sesión.

El Profesor
 RECTIFICACIÓN DE LOS ASIENTOS REGISTRALES

Antes de desarrollar el tema deviene necesario entender lo que es la

inexactitud registral y esta es todo desacuerdo existente entre lo registrado y la
realidad extra registral.
Cuando inexactitud del Registro provenga de error u omisión cometido en algún
asiento o partida registral, se rectificará en la forma establecida en el Reglamento
General de los Registros Públicos (Arts. 75 al 90).
La rectificación de las inexactitudes distintas a las señaladas en el apartado anterior,
se realizará en mérito al título modificatorio que permita concordar lo registrado con la
realidad.

Procedencia de la rectificación
Los registradores rectificarán las inexactitudes a solicitud de parte; asimismo, puede
proceder de oficio cuando adviertan la existencia de errores materiales.

Solicitud de rectificación
Las rectificaciones pueden ser solicitadas por los otorgantes del acto o derecho o
tercero interesado. Las solicitudes se presentarán a través del Diario, indicando
con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se señalará el número y
fecha del título archivado que de mérito a la rectificación de la inexactitud o se
adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponde.

Forma de la rectificación
Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo asiento que precise y enmiende
claramente el error cometido.
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise y
enmiende claramente el error cometido.
Las omisiones se rectificarán con la extensión de un asiento en el que se
precise el dato omitido o las circunstancias de no haberse extendido en su
oportunidad.

Clases de error
Los errores en los asientos o partida registrales pueden ser materiales o de concepto.
Error material y error de concepto
El error material se presenta en los siguientes casos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo.
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que de be constar en el
asiento.
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro distinto al que le corresponde.
d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

Los errores no comprendidos en los literales anteriores, se reputarán como de

concepto.

Rectificación de error material

Las rectificaciones de los errores materiales se harán en mérito del respectivo título
archivado, salvo que éste no se encuentre en la oficina, en cuyo caso se procederá
conforme al capítulo II del Título VIII del Reglamento General de los Registros
Públicos, a efecto de que previamente se reconstruya el título archivado
correspondiente.

Rectificación de error de concepto

La rectificación de los errores de concepto se efectuará:

a) Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya
inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o de oficio.
b) Cuando no resulten claramente del título archivado, en virtud de nuevo título
modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si
el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título
primitivo.

Rectificación amparada en documentos fehacientes

Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo

absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada
acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dicho documentos
pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del
Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la
inexactitud registral.

Vigencia de la rectificación

La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene
la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de oficio, surtirá efectos desde la
fecha en que se realice.

Derechos adquiridos por terceros

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por
tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Derechos registrales en rectificaciones

Las rectificaciones de errores estarán afectas al pago de derechos registrales, excepto

cuando los errores sean imputables al Registro, en cuyo caso, no devengarán el pago
del derecho registral respectivo.
 DECIMO CUARTA SEMANA

INTRODUCCION

La anotación preventiva más común es el denominado BLOQUEO

REGISTRAL, cuya necesidad se origina por el tiempo que existe entre la celebración
del negocio de transmisión de la propiedad por Escritura Pública, hasta la inscripción
en el Registro. Durante ese lapso pueden concluirse e inscribirse negocios ajenos a la
voluntad y al conocimiento del adquirente, los cuales le pueden privar definitivamente
de la adquisición o impedir que éste se lleve a cabo en las condiciones pactadas en el
negocio causal primigenio (por ejemplo: gravámenes o embargos sobre el bien, etc).

El conocimiento exacto y veraz de la situación registral del inmueble durante la

celebración del negocio causal, constituye un elemento fundamental para que la
transmisión de la propiedad se pueda efectuar según las condiciones pactadas en
dicho negocio. Sin embargo, éste conocimiento exacto de la situación registral se
complica por cuanto el estado jurídico de una finca es sumamente dinámico; y si bien
el día de hoy puede pertenecer a X mañana perfectamente puede ser de Y al día
siguiente estar hipotecado a favor de Z. Esta situación hace que los potenciales
adquirentes de un inmueble o los prestamistas de un crédito, busquen algún
mecanismo para dotar de eficacia retroactiva al contrato, esto es que la inscripción del
acto dispositivo surta efectos con fecha anterior a la formalización misma del negocio,
con lo cual se constituye un breve periodo en que las partes puedan culminar la
negociación, pagar los tributos de la transferencia, preparar el pago y, finalmente,
formalizar el acto jurídico sin contratiempos, conforme expresa Gunther Gonzales
Barrón en su obra introducción al Derecho Registral y Notarial.

Conforme se desprende de lo expresado y como veremos en el desarrollo de esta

sesión, el Bloqueo Registral es una institución que corresponde al Registro de
Propiedad Inmueble, específicamente al Registro de Predios.

El Profesor.
 EL BLOQUEO

Concepto:
En nuestro ordenamiento el riesgo del que comentábamos en la introducción, se
evita a través de una eficacia retroactiva de la futura inscripción, la misma que se
computa desde el ingreso en el registro de una reserva de prioridad acompañado por
el documento privado que sustenta la transferencia (minuta). Este bloqueo se
considera una anotación preventiva de breve duración (60 días), siendo que en ese
lapso debe formalizarse el documento público notarial de la transferencia o en caso
contrario, la anotación caduca automáticamente. De acuerdo con una de las
clasificaciones vistas en el apartado anterior, el bloqueo registral es una típica
anotación que publica sin constituir, anunciando un derecho real al que falta la
documentación pública.

En conclusión, el bloqueo registral es una anotación preventiva que se realiza en la

partida de inscripción de un inmueble con la finalidad de asegurar y garantizar la
efectividad de un derecho reconocido, pero todavía no consumado, es decir, es una
medida precautoria que asegura la eficacia de un derecho real, que en el momento
de la anotación, no puede ser inscrito en forma definitiva.

PROCEDIMIENTO:

Para una anotación en el Registro, se requiere:

a) Solicitud del Notario que debe ser en el término de 24 horas de
ingresado el instrumento a su oficio.
b) Debe acompañarse copia del instrumento pertinente (minuta firmada por los
contratantes)
c) El notario está obligado a comunicar a los Registros, previa verificación de la
limpieza de la partida, es decir que el inmueble a bloquearse no debe tener ningún
gravamen (Art. 3 del D. Ley N° 18278) ahora dicho artículo fue sustituido por el D.
Ley 20198, modificado por la Ley N°
26481, que suprime la palabra limpieza, quedando solo previa verificación de la
partida lo que da a entender que puede bloquearse inmuebles que tienen gravámenes.
DURACIÓN Y EFECTOS Término del bloqueo:

Será de 60 días computados a partir del ingreso al Registro del aviso que del
notario, éste puede levantarse antes de dicho término.

Efectos del bloqueo:

Son los siguientes:

a. Durante la vigencia del término de 60 días en que se presentó al diario el oficio
notarial, no podrá extenderse ninguna inscripción que no sea del contrato para el cual
se solicitó dicha medida.
b. La existencia del bloqueo no impide la presentación de títulos en el diario
referentes al mismo inmueble. Dichos títulos podrán ser inscritos después de inscrito
el acto o contrato que ha dado lugar a la anotación preventiva del bloqueo.
c. La inscripción solamente podrá realizarse cuando no exista incompatibilidad entre
el contrato favorecido con el bloqueo y el título posteriormente presentado. En todo
caso, la prioridad correspondiente al título citado en primer lugar.

Los efectos de la inscripción del acto o contrato a que se refiere el aviso

notarial, se retrotraerán a la fecha y hora del asiento de presentación del aviso.

El bloqueo caducará automáticamente al término del plazo establecido en el plazo de

60 días, sin requerirse de solicitud de parte interesada, asiento registral, resolución
judicial, ni trámite alguno, para considerar extinguidos sus efectos. Antes de dicho
término sólo caducará en los siguientes casos:
a. Si se inscribe el acto o contrato material del bloqueo.
b. Si lo solicita el contratante o lo contratantes en cuyo favor se estableció el
bloqueo; y.
c. Cuando sea ordenado judicialmente.
 DECIMO QUINTA SEMANA

INTRODUCCION

En todos los fueros, los actos de administración realizados por los funcionarios
públicos, pueden ser corregidos por ellos mismos o por el superior jerárquico; no
sucede así con los Registradores, pues cuando se equivocan al inscribir un título,
perjudican intereses de usuarios o terceros privados o públicos. De allí la
trascendencia de la calificación registral y la consecuencia de ésta, que es la
inscripción de los actos y derechos.
Para citar algún caso sencillo tratando de hacer más entendible lo
mencionado, cuando alguien solicita por ejemplo la inscripción de la
compraventa de los aires del primer piso de un predio y el Registrador sin
percatarse, por la carga de trabajo, negligencia, apremio por inscribir el título cuyo
plazo está por vencer; o la razón que fuera, inscribe la compraventa de la totalidad del
predio, solo el poder judicial puede corregir dicha „‟anomalía‟‟, tal como prescribe el
artículo 2013 del Código Civil cuando expresa: “El contenido de la inscripción se
presume cierto y produce todos sus efectos, mientras que no se rectifique o se
declare judicialmente su validez”

El profesor
 RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR EN LA CALIFICACIÓN DE TÍTULOS

2.7.1.1. Responsabilidad Administrativa.- Contra la actuación del Registrador se

pueden interponer Quejas y Denuncias.

QUEJAS
Son las reclamaciones realizadas por los administrados relativas a
procedimientos en trámite, a través de las que se cuestionan las deficiencias en el
desarrollo normal de su tramitación, en especial aquellas a que se refiere el artículo
158 de la Ley del Procedimiento Administrativo General.

El incumplimiento de los plazos de procedimiento, la denegatoria de recursos

impugnativos o cualquier acción que produzca la indebida desviación del
procedimiento regular pueden ser materia de queja por defectos de tramitación.

Las quejas relativas a procedimientos a cargo de Registradores de los Organos

desconcentrados, corresponderá resolver al Jefe Zonal.

Las quejas relativas a procedimientos a cargo del Tribunal Registral serán resueltas
por el Superintendente Adjunto.

La queja se formula de manera oral o escrita, con indicación del nombre, documento
de identidad y domicilio del quejoso.

Cuando la queja se formule por escrito, podrá emplearse el telegrama, el correo

certificado, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita
comprobar fehacientemente su recepción por parte de la entidad. A dicho efecto,
los órganos desconcentrados y la Sede Central de la SUNARP, designarán a los
encargados de canalizar dichas quejas y derivarlas a la autoridad competente para
atenderlas.

Las quejas formuladas por correo electrónico se efectuarán a la siguiente dirección:

sugerencias@sunarp.gob.pe. La Oficina de Imagen Institucional y Relaciones Públicas
de la SUNARP, las derivará, en el día, al órgano competente para atenderlas, con
copia al Superintendente Nacional.
De formularse la queja de manera oral, el personal de la entidad encargada de la
atención al público, ingresará la información proporcionada por el usuario al formato
de quejas aprobado por Resolución Nº 602-2002-SUNARP-SN.

El órgano que debe resolver la queja ordenará a los Registradores de la tramitación

reclamada, que emitan los informes necesarios dentro de un plazo no mayor de un
(01) día de recibido el requerimiento.

Las quejas serán atendidas, sin necesidad de previo dictamen, dentro de un plazo no
mayor de tres (03) días contados desde la fecha en que fueron presentadas.

Si del análisis efectuado se comprueba la deficiencia en la tramitación y el

procedimiento no ha culminado, al declararse fundada la queja se ordenará la
inmediata subsanación de la misma, a fin de impulsar el procedimiento respectivo, sin
perjuicio de remitir al órgano competente los antecedentes del caso, para que evalúe
el inicio del procedimiento administrativo disciplinario a que hubiere lugar.

Si el procedimiento materia de queja concluye ante de resolverse ésta, o si ya se

encontraba concluido al momento de presentarse la misma, deviene en imposible
ordenar las subsanación de la deficiencia reclamada. En tales casos, se dispondrá el
archivamiento de la queja, sin perjuicio de proseguirse con la determinación de
responsabilidades funcionales a que hubiere lugar, de ser el caso y se adopten las
medidas correctivas correspondientes para evitar situaciones similares.

Lo resuelto por la autoridad competente es irrecurrible.

Está facultado para formular queja la parte afectada con las deficiencias del
procedimiento en trámite. En el procedimiento registral están legitimados para
formularla las personas a que se refiere el artículo III del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos.

DENUNCIAS
Comunicación realizada por el administrado a la autoridad competente sobre la
presunta comisión de faltas administrativas tipificadas en el artículo 44 del Estatuto de
la SUNARP.
El artículo 44 del Estatuto de la SUNARP está referido a la responsabilidad de los
Registradores Públicos en los siguientes casos:
a) Por incumplimiento de las normas vigentes.
b) Por abuso en el ejercicio de sus funciones
c) Por conducta irregular, vicios o costumbres que menoscaben el decoro y
respetabilidad del cargo.
d) Por denegar, retardar o no extender indebidamente alguna inscripción, anotación,
cancelación o nota marginal.
e) Por extender inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales
en partidas que no corresponden a los títulos, en discrepancia con estos o sin existir
ellos o, en general, infringiendo las leyes, reglamentos o directivas registrales.
f) Por expedir constancias o certificados falsos, incompletos o que de alguna
forma induzcan a error.
g) Por no liquidar debidamente los derechos arancelarios en perjuicio de la institución
o del usuario o por apropiarse de los mismos.
h) Por cobrar a los usuarios sumas mayores a las debidas según el arancel vigente o
percibir dádivas u obtener provechos indebidos con motivo del ejercicio de sus
funciones.
i) Por negligencia en el desempeño de sus funciones

DEL PROCEDIMIENTO DE DETERMINACION DE RESPONSABILIDAD

ADMINISTRATIVA DISCIPLINARIA.

El Superintendente Nacional es competente para conocer del procedimiento

administrativo disciplinario en segunda instancia contra Registradores
sancionados en primera instancia por el Jefe Zonal respectivo.
El Directorio de la SUNARP es competente para conocer, en segunda
instancia, del procedimiento administrativo disciplinario seguido contra los integrantes
del Tribunal Registral.
El Superintendente Adjunto es competente para conocer del procedimiento
administrativo disciplinario seguido contra los Vocales del Tribunal Registral, en
primera instancia.
El Jefe Zonal es competente para conocer el procedimiento administrativo disciplinario
seguido contra los Registradores, Certificadores y Abogados Certificadores, por las
inconductas atribuidas en el ejercicio de la expedición de publicidad registral.
Para imponer la sanción correspondiente se deberá observar los criterios de
graduación siguientes:
a) La naturaleza o gravedad de la falta;
b) La existencia o no de intencionalidad;
c) El daño o perjuicio ocasionado;
d) La rectificación de la irregularidad antes de causar daño;
e) La jerarquía de quien incurre en la falta;
f) El carácter especializado de las funciones en cuyo ejercicio se incurre en falta;
g) La reiterancia y reincidencia. En este último caso, sólo se considerarán las
sanciones impuestas en los últimos tres (03) años, salvo que hubiera sido promovido,
en cuyo caso no se considerarán las sanciones impuestas cuando el registrador
ejercía el cargo anterior, aún cuando correspondan al período citado;
h) Criterios objetivos que inciden en la función del servidor o funcionario.

Por las faltas incurridas por los registradores se impondrán las siguientes sanciones:
a) Amonestación escrita:
b) Suspensión de uno (01) a sesenta (60) días;
c) Despido.
La amonestación escrita es la medida disciplinaria aplicable cuando el registrador ha
incurrido, por acción u omisión, en falta administrativa que no reviste gravedad.
La suspensión es la medida disciplinaria aplicable cuando el servidor o funcionario ha
incurrido en falta administrativa de relativa o significativa gravedad. Implica la
separación temporal del centro de labores sin percepción de remuneración.
El despido es separación definitiva del trabajador por haber cometido falta grave,
tipificada expresamente en la ley. Sólo podrá aplicarse esta sanción en el
procedimiento administrativo disciplinario, cuando la falta administrativa constituya
además causa justa de despido según la ley laboral. En estos casos, la imputación de
la causa justa de despido debe estar contenida en la Resolución que dispone el inicio
del procedimiento administrativo disciplinario.

2.7.1.2. Responsabilidad Civil.- En general, aquel que por dolo o culpa causa un
daño a otro está obligado a indemnizarlo. El descargo por falta de dolo o culpa
corresponde a su autor, tal como dispone el Art. 1969 del Código Civil. En el caso de
los Registradores, su actuación en la inscripción previa la calificación registral,
puede causar daño al usuario o a terceros como ya hemos explicado en la
introducción de esta sesión.

2.7.1.3. Responsabilidad Penal.- Está referida a la responsabilidad de los

Registradores, entre otros funcionarios de la administración pública, en la
comisión de los delitos de abuso de autoridad, concusión, patrocinio ilegal, cohecho
impropio, etc; tipificados en los Artículos 376, 382, 385 y 394 del Código Penal, que
si bien algunos no tiene relación directa con la calificación registral, constituyen todos
delitos en que pueden incurrir los Registradores Públicos.