Le Bulletin DE CHEUVREUX

N° 01 - 2009 (Mars 2009) - 14ème année

L’ÉDITO

■ Du côté de
votre notaire P. 2

L
a morosité n’est pas le maître mot de ce début d’année comme
■ Du côté du parlement P. 2-6 on aurait pu le penser. Certes, les transactions immobilières
■ Flash Fiscal P. 6-8
ont beaucoup diminué, mais force est de constater que les
opérateurs de l’immobilier et de l’aménagement ont une
■ Le Point sur : les rapports volonté très forte de monter des projets immobiliers et d’urbanisme, que ce soit les
oubliés P. 9-11
acteurs publics - établissements publics fonciers, établissements publics d’aménagement,
■ Stratégie patrimoniale P. 11 collectivités locales, Etat, SEM - ou les acteurs privés et notamment les promoteurs.

■ Pointde vue : allez-vous

renégocier vos baux ? P. 12-13
Le travail est là ; il est passionnant et révèle un partenariat de plus en plus prégnant
entre les acteurs publics et privés. Pour les juristes que nous sommes, les défis
■ Le dossier sont grands et l’imagination doit fonctionner à plein. Tout ceci nécessite beaucoup
La vente d’immeuble
à renover P. 14-16
d’énergie. La facilité n’est pas de mise.

Par ailleurs, le législateur également ne chôme pas. La loi Boutin, la loi pour l’accélé-
■ Du côté des tribunaux P. 16-17
- Droit bancaire et financier ration des programmes de construction et d’investissement publics et privés, les lois du
- Copropriété P. 17 Grenelle sont des opportunités à saisir pour sortir de nouveaux dossiers.
- Immobilier institutionnel
et Promotion immobilière P. 18-20
- Droit fiscal P. 20-21
En ces temps difficiles, mais absolument pas atones, le travail et l’imagination sont les
- Stratégie patrimoniale P. 22-23 valeurs qui de toute évidence nous aideront à passer le cap.
- Environnement P. 23-24
- Droit des affaires P. 25
- Droit public P. 26-27
Michèle RAUNET
- Urbanisme
et Aménagement P. 28-29

■ Conjoncture :
- Les Indices P. 31
- L’Immobilier parisien P. 32

Office certifié ISO

par
Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGES
Ont participé à ce Bulletin : Julien Antoine, Isabelle Arnold, Julien Bernard, Thibault Bernard, Adila Berramdane, Alexis
Bernier, Sophie Bolela, Xavier Boutiron, Julia Caldéroli, Bruno Cheuvreux, Ségolène de la Rivière, Christophe de la Rivière,
Christian Delpierre, Cécile de Bodman, Alix Desbois, Malicia Donniou, Amaury Guilloteau, Céline Galy, Charles-Henry
Gaschignard, Marie-Lorraine Henry, Alexandre leroy-Pellissier, Carole Lvovschi, Anne Le Maître, Clément Marigot, Murielle
Gamet, Sophie Guitard, Rémy Nerrière, Alix d'Ocagne, Laurence Painsar-Fourre, Véronique Pézard, Michèle Raunet, Frédéric
Recq, Dominique Richard, Marie Anne Tacussel, Antoine Urvoy, Frédéric Vieira
Le Bulletin de Cheuvreux N° 1 - 2009 est édité par l’Etude Cheuvreux
Impression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour 37601 Loches
Conception graphique : L.C création
ISSN : N°1764-3015 - Dépot légal : Premier trimestre 2009
Le Bulletin de Cheuvreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.
Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l’Etude CHEUVREUX.

N° QUAL / 2003 /
20002 ETUDE CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15
Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr
 u côté de l’Étude
• Dans le cadre de la 3ème semaine d'information sur le droit des familles,
organisée par la Chambre des Notaires de Paris du 9 au 13 février 2009,
l'Etude CHEUVREUX a participé à une « Journée Portes Ouvertes » le
12 février 2009.
A cette occasion, les participants ont eu la possibilité d'être reçus à l'Etude
par des juristes experts de Droit de la Famille, qui ont pu les conseiller de
manière personnalisée en fonction de leurs besoins.
• Bruno et Stanislas Cheuvreux ont publié une tribune libre dans la revue
u côté du parlement
A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL
Réforme des partenariats public-privé : publication des textes d'application
Quatre décrets et un arrêté du 2 mars 2009, pris en application de la loi du
28 juillet 2008 relative aux contrats de partenariats public-privé, sont parus
au Journal officiel du 4 mars.
L'arrêté du 2 mars 2009 concerne l’évaluation préalable à laquelle est
soumis tout projet de bail présenté par l’Etat ou par un établissement public
de l’Etat. Cette évaluation doit être établie dès lors que le loyer annuel excè-
de 1 million d'euros HT.
Parmi les nouveautés intégrées par les décrets, on peut relever en
particulier :
• pour les contrats dont l'objet principal est « soit l'exécution, soit conjoin-
tement la conception et l'exécution de travaux ou d'un ouvrage répondant
aux besoins précisés par la personne publique », le seuil de procédure
négociée est fixé à 5 150 000 € HT ;
• pour les autres contrats de partenariat, ce seuil est fixé à 133 000 € HT
pour l'Etat ; 206 000 € HT pour les collectivités et les pouvoirs adjudica-
teurs soumis à l'ordonnance du 6 juin 2005 ; 412 000 € HT pour les
entités adjudicatrices soumises à l'ordonnance du 6 juin 2005.
Ces seuils sont calculés « en additionnant les différentes composantes de la
rémunération à la date de signature du contrat » ;
• de nouvelles précisions sur la procédure de passation, notamment concer-
nant les justificatifs exigibles des candidats ;
Prolongation du délai de validité des autorisations d’urbanisme
Dans le cadre de la politique de relance de l’économie et d’aide à la construc-
tion, le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 prolonge le délai de
validité des autorisations d’urbanisme.
Cette disposition se veut transitoire puisqu’elle n’a vocation à s’appliquer
qu’aux autorisations en cours de validité à la date de publication du décret
Le Bulletin DE CHEUVREUX
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« Opérations immobilières » de Janvier 2009 ayant pour titre : « Vers la
renaissance du pont urbanisé ». L'article aborde l'intérêt grandissant des
urbanistes pour cet archétype urbain qui a été longtemps l'élément fort de
l'image d'une ville.
• Michèle Raunet et Carole Lvovschi sont les auteurs d'un article publié à
la Revue Administrer du mois de mars (n°419) ayant pour titre : « La desti-
nation de l'immeuble et l'usage des lieux loués lors de la création ou
l'acquisition d'un commerce – exemple de Paris ».
• pour l'application du critère « PME », une petite et moyenne entreprise est
définie comme une entreprise qui occupe moins de 250 personnes et dont
le chiffre d'affaires annuel n'excède pas 50 millions d'euros, ou dont le
total du bilan annuel n'excède pas 43 millions d'euros.
L'arrêté fixe une méthodologie succincte de l'évaluation préalable :
• le contenu du rapport annuel que doit établir le titulaire du contrat de
partenariat est fixé ;
• le délai de paiement que doit respecter le titulaire du contrat de partena-
riat à l'égard de ses prestataires est fixé à 30 jours pour les contrats de
partenariat conclus avec l'Etat, une collectivité territoriale ou l'un de leurs
établissements et à 50 jours pour les contrats conclus avec un établissement
de santé ;
• l'évaluation préalable à tout projet de bail présenté par l'Etat ou un de
ses établissements publics, conclu dans le cadre d'une autorisation d'occu-
pation constitutive de droits réels du domaine public - le plafond fixé pour
l'éligibilité des baux emphytéotiques des collectivités au FCTVA (Fonds de
compensation pour la TVA) est fixé à 10 000 000 d'euros HT. Ce seuil,
apprécié à la date de la signature du contrat, comprend la totalité de la
rémunération versée par la personne publique pendant la durée du bail.
Lire au sujet de cette réforme notre article en p.3 du Bulletin de Cheuvreux
n°3-2008 : « la réforme des partenariats public-privé ».
(20 décembre 2008) ou qui interviendront avant le 31 décembre 2010.
L’article 1er du décret prévoit que la durée de validité des permis de construire,
des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de
non-opposition à déclaration préalable est désormais portée à trois ans.
Par ailleurs, les permis de construire prorogés avant l’entrée en vigueur du
décret, voient le délai de validité de leur prorogation allongé d’un an (article
2 du décret).
Transfert légal des obligations de dépollution
Le CG3P prévoit désormais que l'Etat peut confier au futur acquéreur ;
lorsque le terrain est concerné par une pollution pyrotechnique ou par des
déchets, le soin de procéder à ces dépollutions tout en imputant leur prix sur
le prix de vente (article 126 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de moder-
nisation de l'économie).
L’article L. 3211-1 du Code général de la propriété des personnes publiques
est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Lorsque la cession de ces
immeubles implique au préalable l’application des mesures prévues à l’ar-
ticle L. 541-2 du code de l’environnement ou l’élimination des pollutions
pyrotechniques, l’Etat peut confier au futur acquéreur le soin d’y faire procé-
der le coût de la dépollution s’imputant sur le prix de vente. Dans cette hypo-
thèse, le coût de la dépollution peut être fixé par un organisme expert indé-
pendant choisi d’un commun accord par l’État et l’acquéreur ».
Nouvelles règles en matière d'usage sur Paris (L 631-7 CCH)
La loi LME du 5 août 2008 a opéré d'importantes modifications dans
plusieurs domaines : baux commerciaux, stratégie patrimoniale, droit des
sûretés, urbanisme commercial et réglementation sur l'usage notamment.
En ce qui concerne la réglementation sur l’usage énoncée aux articles L. 631-
7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, la loi LME a trans-
féré le contrôle de cette réglementation appartenant jusqu’à présent au
Préfet au profit du Maire.
En ce qui concerne la date d’entrée en vigueur de ce transfert de compéten-
ce, la loi précisait que ces modifications seront applicables à compter du 1er
janvier 2009 sous réserve de l'entrée en vigueur des dispositions relevant de
la loi de finances, prévoyant la compensation des charges assumées par les
communes du fait du transfert de compétences.
La loi de finances pour 2009 n’avait pas pris ces mesures et le transfert au
profit du maire n’a donc pas été opéré au 1er janvier 2009.
Il ressort de l'article 6 de la loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'ac-
célération des programmes de construction et d'investissement publics et
privés que le transfert de compétence de la réglementation sur l'usage à la
mairie se fera à compter du 1er avril 2009.
Il est également prévu dans le texte, pour éviter, en raison des retards pris,
de bloquer tout changement d’usage, que les arrêtés préfectoraux fixant les
conditions dans lesquelles sont délivrés les changements d’usage demeurent
applicables jusqu’à l’entrée en vigueur du règlement qui doit s’y substituer
après délibération par le conseil municipal.
On notera qu’à Paris, le conseil municipal a délibéré le 15 décembre 2008
et a adopté le Règlement municipal fixant les conditions de délivrance des
autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant
les compensations en application de la section 2 du chapitre 1er du titre III
du livre VI du code de la construction et de l’habitation.
Les dispositions qui viendront se substituer pour Paris à l'arrêté du 1er
décembre 2005 doivent être approuvées de nouveau à la fin du mois de
mars. La nouveauté majeure de ce futur règlement pourrait être la création
d'un secteur de compensation renforcée dans lequel tout m2 d'habitation
transformé devra être doublement compensé.
Création d'un Conseil économique pour le développement durable
L'article 2 du décret 2008-1250 du 1er décembre 2008 prévoit que le
Conseil économique pour le développement durable a pour mission d'éclai-
rer, par la confrontation des analyses économiques, l'élaboration et l'éva-
luation des politiques du ministère en permettant aux services compétents
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N° 01 - 2009 (Mars)
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de s'appuyer sur les références scientifiques, les méthodes d'évaluation et
les instruments d'intervention publique les plus récents. Il réalise, à la
demande du ministre chargé du développement durable, des études et
recherches concernant les perspectives et les enjeux de ces politiques, du
point de vue économique et du développement durable.
Maisons individuelles : un nouveau code de déontologie en matière de
publicité
Au terme d’une année de négociations, l'Autorité de régulation profession-
nelle de la publicité (ARPP) et la Fédération des constructeurs de maisons
individuelles (FFC) recommandent désormais que toutes les publicités des
constructions de maisons individuelles fassent mention des assurances et
garanties, ceci pour faire échec aux « faux constructeurs ». Les publicités
devront rendre clair ce qui est couvert par le prix annoncé (terrain, options,
surface habitable, nombre de pièces), éviter l'utilisation abusive d'argu-
ments écologiques et proscrire la représentation de pratiques contraires au
développement durable.
Parution du décret d'application relatif aux fonds de dotation
Le décret n° 2009-158 du 11 février 2009 relatif aux fonds de dotation est
paru au Journal Officiel. Il permet l’application effective de l’article 140 de
la loi de Modernisation de l’économie (LME) qui a introduit, en France, une
nouvelle structure juridique dédiée au mécénat : le fonds de dotation.
Le fonds de dotation est une personne morale de droit privé ayant pour objet
d’assurer ou de faciliter la réalisation d’une œuvre d’intérêt général. Il a pour
vocation la capitalisation de fonds privés afin d’en redistribuer les revenus :
ces revenus peuvent être directement utilisés par le fonds de dotation en vue
de la réalisation d’une mission d’intérêt général, ou être reversés à une per-
sonne morale à but non lucratif afin de l’assister dans l’accomplissement de
ses missions d’intérêt général.
Le décret qui vient d’être publié prévoit les règles applicables aux fonds de
dotation en ce qui concerne la création, la modification et la dissolution des
fonds. Il organise le rôle important, attribué par la loi, au commissaire aux
comptes dans la surveillance de l’activité du fonds. Il fixe les grands principes
de la gestion financière des fonds en prévoyant la mise en place d’un comi-
té d’investissement. Enfin, il détermine les modalités de publication des
comptes annuels.
Extension de la fiducie : publication des mesures complémentaires
Une ordonnance du 30 janvier 2009, prise en application de l'article 18-V
de la LME, fixe des mesures complémentaires afin d'étendre aux avocats la
qualité de fiduciaire et de permettre aux personnes physiques de constituer
une fiducie à titre de garantie ou à des fins de gestion.
Le texte adapte également la législation fiscale à l'ouverture d'une fiducie
par une personne physique (affirmation du principe de neutralité fiscale du
transfert de propriété des actifs mis en fiducie).
Cette ordonnance est entrée en vigueur le 1er février 2009.
Statuts des sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la
propriété : décret d'application
Est paru au Journal officiel du 28 janvier 2009 le décret n° 2009-98 du
26 janvier 2009 relatif aux statuts des sociétés civiles immobilières d'acces-
sion progressive à la propriété créées par l'article L. 443-6-2 du code de la
construction et de l'habitation. Le texte insère dans le code de la construc-
tion et de l'habitation une section relative aux dispositions applicables à
l'accession progressive à la propriété. La vente en société civile immobilière
(SCI) avait été mise en place par la loi du 13 juillet 2006 portant
engagement national pour le logement afin de permettre aux ménages dont
les ressources sont inférieures aux plafonds applicablex aux locataires
d'habitation à loyer modéré d'accéder à la propriété de leur logement.
Plan de relance de l'économie relatif à la construction et à l'investisse-
ment public et privé loi du 17 février 2009
La loi n°2009-179 du 17 février 2009 pour l'accélération des programmes
de construction et d'investissement publics et privés, qui constitue l'un des
piliers de la mise en œuvre du Plan de relance de l'économie, a été publiée
au journal officiel après avoir été partiellement censurée par le Conseil
constitutionnel.
Elle comporte diverses mesures de simplification et d'accélération des
procédures, notamment en matière de logement et de commande publique.
Les dispositions juridiques qu'elle contient s'articulent avec les mesures
financières, fiscales et budgétaires de la loi de Finances rectificative pour
2009 (lire le flash fiscal de ce Bulletin).
■ Parmi les mesures qui devraient faciliter la construction :
• jusqu'à la fin 2010, les modifications d'un plan local d'urbanisme ou
d'un plan d'occupation des sols ayant pour objet d'autoriser l'implantation
de constructions en limite séparative ne donnent pas lieu à enquête
publique (article 1er)
• création d'une procédure de modification simplifiée du plan local d'ur-
banisme pour les rectifications d'erreurs matérielles (article 2)
• suppression du droit de préemption urbain et du droit de priorité des com-
munes lors de la cession des terrains par l'Etat ou ses établissements publics
en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt national (article 3)
• les organismes HLM sont autorisés à acquérir directement en vente en
l'état futur d'achèvement plus de 50% d'une même opération immobilière
(article 4)
• simplification des règles d'attribution des aides en faveur de l'habitat
privé (article 5)
• transfert de compétences aux communes des personnels de certains ser-
vices de l'Etat (article 6 – lire encadré en page 3)
• création du bail emphytéotique administratif pour la réalisation de loge-
ment sociaux (article 7)
• raccourcissement des délais en matière d'archéologie préventive.
■ Mesures permettant de faciliter les programmes d'investissement :
• l'assemblée délibérante d'une collectivité territoriale peut déléguer à
l'exécutif la passation des marchés publics sans limite de montant, pour la
durée du mandat (article 10)
• nombreuses dispositions améliorant le fonctionnement des contrats de
partenariat (article 12 à 17)
■ Dispositions diverses :
• autorisation du Gouvernement à prendre par ordonnance toutes mesures
relevant du domaine de la loi nécessaires pour créer un régime d'autorisa-
tion simplifiée applicable aux installations classées pour la protection de
l'environnement (article 27)
• le préfet doit informer le maire de la commune d'implantation lorsqu'une
demande d'autorisation d'installation classée est acceptée (article 30)
Réforme de la filiation
La loi n°2009-61 du 16 janvier 2009 ratifie l’ordonnance n°2005-759 du 4
juillet 2005 portant réforme de la filiation. Il n'y a plus de distinction entre
filiation naturelle et filiation légitime que se soit en matière de preuve de la
Le Bulletin DE CHEUVREUX
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maternité, d'action en justice…L'ordonnance consacre le principe de la liber-
té de la preuve en matière de filiation et la pratique de la reconnaissance
prénatale.
Décrets d'application de la réforme relative à la protection juridique des
majeurs
Le journal Officiel des 31 décembre 2008 et 1er janvier 2009 ont publié une
multitude de décrets d’application de la loi du 5 mars 2007 réformant la pro-
tection juridique des majeurs, entrée en vigueur le 1er janvier 2009 (lire à ce
sujet la rubrique « Stratégie patrimoniale » du présent bulletin). On peut ainsi
noter le décret particulièrement attendu du 22 décembre 2008 qui liste les
actes de gestion de patrimoine des personnes placées en curatelle et en
tutelle. En outre, plusieurs décrets précisent les règles applicables aux man-
dataires judiciaires à la protection des majeurs, les nouveaux tuteurs et cura-
teurs que le juge désignera en l’absence de personnes proches de la per-
sonne vulnérable.
Réduction d'impôt et meubles classés monuments historiques
Les contribuables domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier d'une
réduction d'impôt sur le revenu à raison des dépenses qu'ils supportent
au titre de travaux de conservation ou de restauration d'objets mobiliers
classés au titre des monuments historiques dont ils sont propriétaires. L'objet
doit notamment être exposé au public pendant au moins 5 ans. Selon
le décret n°2008-1479 du 30 décembre 2008 pris pour l'application
de l'article 199 duovicies du CGI, la condition d'exposition au public est
satisfaite :
1- lorsque l'objet est exposé au public dans un immeuble ouvert à la visite;
2- lorsqu'il est confié pendant 5 ans, en vue de son exposition au public, à
l'un des organismes suivants : un musée auquel a été attribuée l'appellation
"musée de France” ; la Bibliothèque nationale de France ou une autre biblio-
thèque de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'une autre personne
publique ; un service d'archives de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou
d'une autre personne publique.
3- lorsqu'il est confié, en vue de son exposition au public, à une personne
publique ou privée occupant le domaine public maritime, fluvial, ferroviaire
ou aéronautique, ayant conclu à cet effet une convention avec le propriétai-
re de l'objet et les services de l'Etat chargés des monuments historiques.
Gardiens et employés d’immeuble et charges locatives récupérables
Le régime des charges récupérables des employés et gardiens d’immeuble
régi par un décret du 9 novembre 1982, complété le 26 août 1987, s’est vu
récemment modifié par le décret n°2008-1411 du 19 décembre 2008.
Le bailleur pourra désormais imputer à son locataire une partie de la rému-
nération du gardien d’immeuble (40 %) dans le cas où il ne fait pas de façon
cumulative l’entretien des parties communes et l’élimination des ordures ;
ceci en réaction à une solution inverse adoptée par la Cour de cassation.
Il incombera au syndic - chargé de la gestion du personnel du syndicat - de
bien prendre en compte les particularités de ce dispositif, et au bailleur de
vérifier l’exactitude de ceux-ci, afin d’éviter toute contestation de leur loca-
taire.
Extension du crédit d'impôt applicable aux logements verts
Conformément au décret n° 2009-1 du 2 janvier 2009 paru au Journal offi-
ciel du 3 janvier 2009, les acquéreurs de logements neufs à basse consom-
mation énergétique pourront désormais bénéficier d'un crédit d'impôt de
40 % sur sept ans pour les intérêts d'emprunt liés à cet achat. Ainsi, ce
décret du 2 janvier 2009 élargit le dispositif instauré par la loi TEPA de juillet
2007 qui permet à chaque nouvel emprunteur de déduire de son impôt sur
le revenu 40 % des intérêts d'emprunt d'une résidence principale la pre-
mière année et 20 % les quatre années suivantes.
Vente d'immeubles à rénover : publication du décret d'application
Le décret n° 2008-1338 du 16 décembre 2008 vient compléter le code de
la construction et de l'habitation quant aux règles spécifiques des ventes
d'immeubles à rénover. Nous vous invitons à lire le dossier de ce présent bul-
letin consacré à cette nouvelle forme de vente.
Équipements commerciaux acquis par les communes
Un décret n° 2008-1470 du 30 décembre 2008 pris pour l'application de
l'article L. 750-1-1 du Code de commerce est publié au Journal officiel du
31 décembre. Il complète le dispositif du nouveau droit de préemption des
communes sur les cessions de fonds de commerce (lire à ce sujet le Bulletin
de Cheuvreux n°01-2008 p.11-15).
Le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce va per-
mettre de prendre en charge, les intérêts des emprunts contractés par les
communes pour l'acquisition, en application de l'article L. 214-1 du Code de
l'urbanisme, de fonds artisanaux, de fonds de commerce, de baux commer-
ciaux ou de terrains destinés à l'aménagement commercial. Le présent
décret prévoit que les dépenses afférentes à ces acquisitions seront prises en
compte dans la limite de 50 % de leur montant.
Lorsque le droit de préemption est exercé dans les zones franches urbaines
et dans les zones urbaines sensibles dont la liste est annexée aux décrets n°
96-1156 du 26 décembre 1996, fixant la liste des ZUS, et n° 2006-930 du
28 juillet 2006, portant création de ZFU, ce taux est porté à 80 %.
Publication de cinq ordonnances en matière économique et financière
Cinq ordonnances du 30 janvier 2009 sont publiées au Journal officiel du
31 janvier (ordonnance n° 2009-104 à 2009-108) :
• l'ordonnance n° 2009-105 relative aux rachats d'actions, aux déclara-
tions de franchissement de seuils et aux déclarations d'intentions. Ce texte
entend améliorer le financement des entreprises en facilitant la pratique des
contrats de liquidité.
• l'ordonnance n° 2009-108 portant diverses dispositions relatives aux
entreprises de réassurance qui adapte les pouvoirs de l'Autorité de contrôle
des assurances et des mutuelles (ACAM) aux spécificités de l'activité de réas-
surance et notamment à sa dimension internationale ;
• l'ordonnance n° 2009-106 portant sur la commercialisation des produits
d'assurance sur la vie et sur des opérations de prévoyance collective et d'as-
surance qui renforce la protection des épargnants et des assurés en matière
de commercialisation de produits financiers.
• l'ordonnance n° 2009-107 relative aux sociétés d'investissement à
capital fixe (SICAF), aux fonds fermés étrangers et à certains instruments
financiers.
• l'ordonnance n° 2009-104 relative à la prévention de l'utilisation du sys-
tème financier aux fins de blanchiment de capitaux et de financement du
terrorisme qui transpose en droit français la troisième directive européenne
anti-blanchiment (PE et Cons. UE, dir. 2005/60/CE, 26 octobre 2005). Le
Gouvernement a opté pour une mise à plat du dispositif national afin de lui
redonner une cohérence globale.
SARL et SAS : décret d'application de la loi de modernisation de l'éco-
nomie (LME)
Un décret n° 2009-234 du 25 février 2009 précise les mesures de simplifi-
cation des sociétés prévues par la loi du 4 août 2008. Le décret comprend
essentiellement trois mesures d'application, relatives à la tenue des assem-
blées par visioconférence dans les sociétés à responsabilité limitée, à la dési-
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
5
gnation d'un commissaire aux comptes dans les sociétés par actions simpli-
fiées et à l'extension du domaine de la norme d'exercice professionnel sim-
plifié des commissaires aux comptes.
Financement syndiqué, constitution des sûretés et précision de la loi de
modernisation de l'économie (LME)
Dans le cadre d’un financement syndiqué, le débiteur est obligé envers une
pluralité de créanciers titulaires chacun d’une quote-part de la créance. La
pratique s’est donc développée de confier à une entité spécifique désignée «
agent des sûretés » le soin de constituer les sûretés, et, le cas échéant, de les
gérer ou réaliser.
Cette pratique a été consacrée par la loi n°2007-211 du 19 février 2007
(relative à la fiducie) aux termes du nouvel article 2328-1 du Code civil ainsi
rédigé :
« Toute sûreté réelle peut être inscrite, gérée et réalisée pour le compte des
créanciers de l’obligation garantie par une personne qu’ils désignent à cette
fin dans l’acte qui constate cette obligation ».
Le nouveau dispositif était cependant très peu utilisé car il ne prévoyait pas
expressément que l’agent des sûretés puisse constituer une sûreté.
En ajoutant le terme « constituée », la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de
modernisation de l’économie complète donc opportunément la disposition
en précisant que « toute sûreté réelle peut être constituée, inscrite, gérée et
réalisée » par l’agent des sûretés d’un syndicat bancaire.
RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Plus values et moins values d’actifs et cession d’immeubles à des orga-
nismes sociaux
Le code général des impôts prévoit un taux réduit d’imposition de 16,5%
(19% à compter de 2009) pour les plus-values nettes dégagées lors de la ces-
sion de biens immobiliers par une personne morale soumise à l’IS au profit
notamment d’un organisme HLM.
A la différence des cessions effectuées par les particuliers, il n’est pas envi-
sagé d’étendre ce dispositif aux cessions effectuées avec l’intermédiation
d’une collectivité territoriale, d’un établissement public foncier ou d’un éta-
blissement public de coopération intercommunale.
Rép.Giscard d’Estaing : AN 19 Août 2008 p.7154 n°21020.
Action en démolition et nouvelle prescription
Une réponse ministérielle vient se prononcer sur l’application dans le temps
des nouvelles règles de prescription de l’action en démolition prévue par l’ar-
ticle L.480-13 du code de l’urbanisme.
Le délai de prescription de deux ans (contre cinq ans auparavant) et enca-
drant la possibilité pour un tiers d’intenter une action en démolition contre
une construction illégalement édifiée, trouve à s’appliquer aux constructions
dont le permis a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi ENL, le
16 juillet 2006, mais dont les travaux ont été achevés après cette date.
Rép. min. n° 921 : JO Sénat, 30 octobre 2008, JCP N n° 46, 14 novembre
2008, p. 7.
Permis de construire pour des travaux d'extension sur immeuble
construit sans permis
La question posée était celle de savoir si une demande de permis de construi-
re pour des travaux d’extension d’un immeuble construit sans permis, mais
n’ayant fait l’objet d’aucune poursuite jusqu’à prescription, devait également
porter sur l’existant.
Le ministère répond en distinguant deux hypothèses :
- S’il s’agit de l’extension pure et simple de l’immeuble existant, la demande
devra porter sur le tout (l’existant et l’extension) puisque l’article L. 111-12
du Code de l’urbanisme prévoit que la prescription administrative de 10 ans
ne joue pas en cas de construction édifiée sans permis. Par conséquent, il est
précisé que si l’immeuble existant ne respecte pas les règles d’urbanisme en
vigueur au moment de la demande d’extension et que le permis n’est pas
accordé, sa situation ne sera pas régularisée.
- S’il s’agit en revanche de travaux portant sur des éléments dissociables de
l’immeuble édifié sans permis, la demande de permis de construire pourra
ne porter que sur ceux-ci, sans qu’il soit nécessaire de régulariser la construc-
tion initiale.
Rép. min. n° 27730 : JOAN Q, 16 décembre 2008, Jurishebdo, 20 janvier
2009, p. 5.
A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS
Taux de TVA réduit pour travaux et attestation
La TVA est perçue au taux réduit (soit 5,50% au lieu de 19,60%) sur
certains travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et
d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus
de 2 ans. Le taux réduit est applicable aux travaux facturés au propriétaire
à condition que le preneur atteste que ces travaux se rapportent à des locaux
d'habitation achevés depuis plus de 2 ans et entrent dans le champ d'ap-
plication du taux réduit. Une attestation doit être établie avant la factura-
tion et être conservée par le prestataire et le propriétaire.
L'administration fiscale se conforme à la jurisprudence de la Cour de cassa-
tion (Cass com 26 décembre 2008 req. n°308530) dans une instruction du
3 février 2009. Elle prévient désormais qu'un assujetti qui soumet des pres-
tations au taux réduit de TVA ne pourra ni s'exonérer de l'obligation tenant
à la détention d'une attestation, ni justifier l'application du taux réduit par
des attestations postérieures à la facturation.
Il faut donc retenir que si l'attestation n'a pas été communiquée par le
client au prestataire ou si les informations obligatoires sont absentes ou
incomplètes, à la date du fait générateur de la taxe ou au plus tard à celle
de la facturation, le taux normal de la TVA - soit 19,60% - s'applique à l'en-
semble des travaux réalisés. Il en est de même lorsque l'attestation n'a pas
été conservée par le prestataire.
Instruction du 3 février 2009 - BOI n°3 C-2-09

- Flash Fiscal - Flash Fiscal - Flash Fiscal -

La loi de finances pour 2009

et la loi de finances rectificatives pour 2008 :
les principales nouveautés
I – Concernant les particuliers
■ En matière d’impôt sur le revenu
• Suppression de la demi-part supplémentaire
pour certains contribuables :
La demi-part dont bénéficiaient les contri-
buables célibataires, divorcés, séparés ou
veufs, vivant seuls, notamment lorsqu’ils
avaient un enfant majeur ou faisant l’objet
d’une imposition distincte sera réservée, à
compter de l’impôt sur le revenu 2009, à ces
mêmes contribuables sous une condition sup-
plémentaire : avoir supporté, alors qu’ils
vivaient seuls, pendant au moins cinq
années, à titre exclusif ou principal, la char-
ge d’un ou plusieurs enfants. Un dispositif de
suppression progressive est prévu pour les
contribuables perdant le bénéfice de la demi-
part supplémentaire.
• Modification du régime des loueurs en
meublé
– Les critères de la définition du loueur en
meublé professionnel deviennent plus restric-
tifs. Pour être qualifié de loueur en meublé
professionnel, trois conditions doivent désor-
mais être remplies :
- être inscrit au registre du commerce et des
sociétés en cette qualité,
- retirer de cette activité des recettes
annuelles supérieures à 23 000 €,
- et nouveauté : que les recettes annuelles
excèdent la totalité des autres revenus
d’activité du foyer fiscal.
– Les loueurs professionnels restent soumis au
régime des plus-values professionnelles.
Cependant, le seuil des recettes annuelles en
dessous duquel les plus-values sont exonérées
n’est plus celui des activités de vente mais
celui des prestations de services : il passe donc
de 250 000 € à 90 000 €, avec une exoné-
ration partielle jusqu’à 126 000 €.
– Pour l’application du régime des micro-
entreprises, l’activité de location meublée
relève désormais du régime des activités de
prestations de services, soit un seuil maximal
de recettes de 32 000 € en 2009 pour béné-
ficier du régime micro, avec application de
l’abattement forfaitaire de 50 %.
– Concernant les loueurs en meublé non pro-
fessionnels : leurs déficits deviennent impu-
tables uniquement sur les bénéfices de même
nature et non sur l’ensemble des bénéfices
industriels et commerciaux non profession-
nels, le délai d’imputation étant fixé à 10 ans
comme en matière de revenus fonciers.
• Nouveaux avantages pour les nus-
propriétaires d’immeubles
Deux nouveaux régimes dérogatoires sont
créés en faveur des nus-propriétaires d’im-
meubles :

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
6
- Flash Fiscal -
1 – Une option est créée pour les nus-proprié-
taires qui supportent des travaux de grosses
réparations, en application de l’article 605 du
code civil. Peu importe que l’immeuble soit ou
non donné en location, les nus-propriétaires
peuvent déduire directement de leur revenu
global les dépenses de grosses réparations,
dans la limite de 25 000 € par an, l’excédant
des dépenses étant reportable sur les 10
années suivantes. Comme dans le régime exis-
tant, il convient que le démembrement de pro-
priété résulte d’une succession ou d’une dona-
tion entre vifs entre parents jusqu’au 4ème
degré.
2 –Les nus-propriétaires d’immeubles dont
l’usufruit est détenu par un organisme HLM
se voient accorder la possibilité de déduire de
leurs revenus fonciers les intérêts des emprunts
contractés pour l’acquisition ou la conservation
de ces logements.
• Transformation des régimes « Robien » et «
Borloo » en réduction d’impôt
Pour les investissements immobiliers locatifs,
réalisés depuis le 1er janvier 2009 et répon-
dant aux conditions des régimes « Robien » et «
Borloo », les contribuables ont la possibilité
d’opter pour un système de réduction d’impôt
sur le revenu, plutôt qu’un amortissement
venant en déduction des revenus. A compter
de 2010, seul le système de réduction d’impôt
sera possible.
Pour les logements acquis ou construits en
2009 et 2010, le montant de la réduction
d’impôt est de 25 % du prix de revient
du logement, retenu dans la limite de
300 000 €. Le taux passera à 20 % pour les
logements acquis ou construits à compter de
2011. La réduction d’impôt est répartie par
parts égales sur neuf années, à compter de
l’année d’achèvement ou d’acquisition du loge-
ment. Si le logement continue d’être loué après
les neuf années, le contribuable peut bénéficier
d’une réduction d’impôt de 2 % par an, pen-
dant six années supplémentaires. Par exemple
: Acquisition d’un logement de 350 000 € en
2009 : réduction d’impôt sur le revenu de (300
000 € X 25%) / 9 = 8 333 € par an pendant
9 ans, puis le cas échéant de 6 000 € par an
pendant 6 ans.
Au titre d’une même année d’imposition, le
contribuable ne peut bénéficier de la réduction
d’impôt qu’à raison d’un seul logement. En
outre, seuls les logements situés dans cer-
taines zones définies par décret peuvent
bénéficier de la réduction d’impôt.
• Plafonnement global des « niches fiscales »
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
Flash Fiscal
Pour les dépenses payées ou les investisse-
ments réalisés à compter du 1er janvier 2009,
la somme de certaines réductions d’impôt, dont
bénéficie un foyer fiscal, ne devra pas dépasser
la somme des deux éléments suivants :
25 000 € et 10% du revenu imposable selon
le barème progressif.
Sont notamment concernés : les dispositifs
Robien et Borloo (pas de précision sur le nou-
veau régime), les investissements dans les rési-
dences de tourisme, les investissements fores-
tiers, les investissements outre-mer, les sous-
criptions au capital de PME, de SOFICA ou de
SOFIPECHE, les dépenses de restauration loi
Malraux, les intérêts d’emprunt pour l’acquisi-
tion de la résidence principale, les dépenses
d’emploi d’un salarié à domicile, les dépenses
d’équipements en faveur du développement
durable.
• Refonte de certains avantages fiscaux :
– Réforme en profondeur du régime Malraux
: nouvelle délimitation des dépenses éligibles,
transformation de la déduction des revenus en
réduction d’impôt de 30 % ou
40 % des dépenses, retenues dans la limite
annuelle de 100 000 € et au maximum sur
quatre années d’imposition, extension de
l’avantage aux locaux professionnels.
– Durcissement du régime des monuments
historiques ver la propriété des immeubles
pendant 15 années à compter de l’acquisition,
impossibilité de détention de l’immeuble via
une SCI sauf si les associés sont membres d’une
même famille ou si agrément ministériel, non
application aux immeubles en copropriété sauf
agrément. A noter cependant que ce régime
n’est concerné par aucun dispositif de plafon-
nement.
– Augmentation de la réduction d’impôt pour
souscription au capital de PME : pour le calcul
de la réduction d’impôt de 25 %, le plafond
annuel de versements éligibles passe à 50 000
€ pour les contribuables célibataires, veufs ou
divorcés et à 100 000 € pour les couples
mariés.
– Limitation des réductions d’impôt pour
investissements outre-mer : plafonnement
spécifique, suppression de la possibilité de rem-
boursement partiel dans certaines situations…
– Création de réductions d’impôt en faveur
de certains investissements immobiliers rési-
dences de tourisme, résidences étudiantes avec
services, accueil de personnes âgées ou
d’adultes handicapés, accueil familial salarié et
établissements de soin.
– Modifications du régime des investisse-
ments forestiers : prorogation jusqu’au 31
7
- Flash Fiscal -
décembre 2013, durée de conservation des par-
celles réduite à 8 ans, durée de conservation
des parts portée à 4 ans, instauration d’un
engagement de garanties de gestion durable,
augmentation du plafond des dépenses…
– Incitation à l’emploi d’un salarié à domici-
le : augmentation du plafond des dépenses
ouvrant droit à l’avantage fiscal de 12 000 €
à 15 000 € pour la première année d’applica-
tion de l’avantage fiscal en cas d’emploi direct
d’un salarié (pas en cas d’utilisation d’un orga-
nisme agréé).
– Crédit d’impôt développement durable :
prorogation du dispositif jusqu’au 31 décembre
2012, extension de l’avantage fiscal à certains
bailleurs, exclusion des chaudières à basse tem-
pérature et des pompes à chaleur air/air, prise
en compte de la main d’œuvre pour les travaux
d’isolation thermique des parois opaques,
extension du crédit d’impôt aux frais de dia-
gnostique énergétique.
• Accession à la propriété
– Nouveaux prêts à taux zéro concernant les
habitations principales « écologiques » :
création de prêts à taux zéro pour les travaux
d’amélioration de la performance énergétique
dans la limite de 30 000 €, ainsi que pour la
construction ou l’acquisition de logements
neufs à niveau élevé de performance énergé-
tique dans la limite de 20 000 €.
« Prêt à taux zéro pour première accession à
la propriété : le plafond du prêt est augmenté
de 32 500 € à 65 100 € concernant la
construction ou l’acquisition de logements
neufs ou en l’état futur d’achèvement.
« Réaménagement du crédit d’impôt pour
intérêts d’emprunts afférents à l’habitation
principale : pour les logements neufs, le res-
pect de certaines performances énergétiques
devient nécessaire ; pour les logements à
haute performance énergétique, l’avantage fis-
cal est renforcé.
■ En matière d’ISF
• Aménagements ponctuels
Le seuil d’imposition est relevé à 790 000 €
pour l’ISF 2009 ; les conditions de la réduction
ISF pour les souscriptions au capital de PME
par l’intermédiaire d’une société holding seront
durcies à compter du 15 juin 2009 (pour l’ISF
2010) ; la limite d’exonération partielle des
biens ruraux et des parts de GFA passe de
76 000 € à 100 000 € (de même pour les
droits de mutation à titre gratuit).
- Flash Fiscal -
• Possibilité d’imputation de la créance de
« bouclier fiscal » :
A compter du bouclier fiscal 2009, les contri-
buables ont la possibilité d’utiliser leur créan-
ce de bouclier pour le paiement de certaines
impositions : ISF, taxes locales afférentes à
l’habitation principale, contributions sociales
sur les revenus du patrimoine.
Cependant, comme actuellement, la créance
de bouclier n’est acquise qu’à compter du
1er janvier de la deuxième année suivant celle
de la réalisation des revenus. Par exemple la
créance de bouclier 2009, établie à partir des
revenus 2007, ne pourra être utilisée que pour
acquitter l’ISF 2009 ou les taxes locales 2009.
Les contribuables conservent la possibilité de
déposer une demande de restitution pour le
solde non imputé de la créance ou pour la tota-
lité de la créance.
■ En matière de successions et donations :
• Les neveux et nièces, venant en représenta-
tion de leurs parents dans la succession de
leurs oncles et tantes, bénéficient du tarif des
droits applicables entre frères et sœurs.
• Les héritiers exonérés de droits de succession
ne sont plus solidaires pour le paiement des
droits de succession.
• Une nouvelle procédure de contrôle des
déclarations de successions et des actes de
donations est créée sur demande du contri-
buable.
Cette procédure permet de limiter le délai de
reprise de l’administration à un an à compter
de la réception de la demande du contri-
buable. Pour bénéficier de ce délai raccourci,
les signataires de la déclaration de succession
ou les donataires, à la condition d’être bénéfi-
ciaires d’au moins un tiers de l’actif net décla-
ré, doivent demander à l’administration, au
moment du dépôt de l’acte ou dans les trois
mois de l’enregistrement, d’effectuer un contrô-
le. Si l’administration n’effectue aucun rehaus-
sement pendant ce délai (qui peut être prorogé
en cas de demandes complémentaires), l’admi-
nistration est prescrite. Cependant, le délai
d’un an ne joue pas en cas d’omission d’un
bien ou droit, en cas de non respect d’un enga-
gement pris pour bénéficier d’un régime favo-
rable et en cas d’abus de droit. Dans ces hypo-
thèses, les délais de reprise de droit commun
redeviennent applicables.
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
Flash Fiscal
II – Concernant les entreprises
• L’imposition forfaitaire annuelle est suppri-
mée sur trois ans.
• La déductibilité, dans les SA cotées, des
rémunérations versées à certains dirigeants
à l’occasion de leur départ est limitée à six fois
le plafond annuel de la sécurité sociale, soit à
205 848 € pour 2009.
• Certaines dépenses afférentes aux rési-
dences d’habitation sont admises en déduc-
tion (résidence servant de siège ou d’adresse à
l’entreprise, résidence intégrée à un établisse-
ment de production).
• En 2009, les entreprises ont la possibilité
d’obtenir le remboursement anticipé de cer-
taines créances de « carry back », de certaine
créances de crédit d’impôt recherche et de cer-
tains acomptes excédentaires d’IS.
• Zones de restructuration de la défense :
des mesures de faveur en matière d’IS, d’impôts
locaux et de cotisations sociales sont créées en
faveur des entreprises qui s’installent dans ces
zones.
• Le taux réduit d’IS applicable à certaines
plus-values immobilières passe de 16,5% à
19%. Le dispositif de taxation au taux réduit
de l’article 210 E du CGI est prorogé jusqu’au
31 décembre 2011. Le régime des sociétés d’in-
vestissements immobiliers cotées fait l’objet de
quelques aménagements.
• A compter de 2009, les déclarations
annuelles des entreprises, notamment décla-
rations de résultats, déclarations de TVA et
déclarations de taxe professionnelle, devront
toutes être déposées à une seule et même
date, fixée par décret.
• Centres et associations de gestion agréés
A compter du 1er janvier 2010, la dispense de
la majoration de 25% des revenus sera éten-
due aux entreprises, non adhérentes d’un
centre de gestion agréé, mais qui font appel
aux services d’un expert-comptable spécifique-
ment agréé.
• Exonération des plus-values en cas de
départ à la retraite
– La plus-value de cession d’une entreprise indi-
viduelle ou de l’intégralité des parts d’une
société de personnes peut être exonérée sous
8
- Flash Fiscal -
certaines conditions, notamment que le cédant
fasse valoir ses droits à la retraite. Dans ces
hypothèses, le cédant doit faire valoir ses
droits à la retraite dans les deux années qui
précèdent ou qui suivent la cession, au lieu
de douze mois auparavant.
– Le champ d’application de l’exonération est
élargi à la plus-value de cession constatée par
l’associé d’une société de personnes qui cède
l’intégralité de son activité et fait l’objet
d’une dissolution, à la condition que l’associé
fasse valoir ses droits à la retraite dans les douze
mois qui précèdent ou qui suivent la cession.
• Droits d’enregistrement :
- Les opérations de réduction de capital sont
enregistrées au droit fixe.
- Les cessions de parts de sociétés civiles à
objet principalement agricole, même non
exploitantes, bénéficient du droit fixe.
III – Concernant les règles de procédure
• La procédure d’abus de droit devient appli-
cable à l’ensemble des impôts, y compris aux
impôts locaux et à la taxe professionnelle. La
pénalité de 80 % est abaissée à 40 % lorsque
le contribuable n’a pas pris l’initiative principa-
le de l’acte constitutif d’abus de droit ou s’il
n’en était pas le principal bénéficiaire.
• Un nouveau cas de dispense des intérêts
de retard est créé lorsqu’un contribuable de
bonne foi a sollicité l’administration, de maniè-
re précise et complète, pour prendre position
sur une difficulté d’interprétation d’une dispo-
sition fiscale ou sur les incidences fiscales d’une
règle comptable et que l’administration n’a
pas pris position avant l’expiration du délai
de déclaration.
• Le délai de reprise de l’administration en
cas d’activités occultes ou de flagrance fiscale
passe de six ans à dix ans. Le délai de reprise
est également porté à dix ans en cas de défaut
de déclaration de certains comptes, contrats ou
entités situés dans un pays non lié à la France
par une convention d’assistance administrati-
ve. Parallèlement les amendes pour défaut de
déclaration de ces comptes ou contrats sont
augmentées.
Dominique Richard
Sophie Guitard
Alexis Bernier
cabinet@richard-associes.avocat.fr
 e point sur
LES RAPPORTS OUBLIÉS
Recevoir ou faire un cadeau est un acte bienfaisant qui apporte joie et
satisfaction tant à celui qui donne qu’à celui qui reçoit : il est la preuve de
l’affection que le donateur éprouve pour son donataire et au-delà de la
reconnaissance et des remerciements que peut offrir en retour la personne
gratifiée, celle-ci pourrait être tentée de se sentir à l’abri du besoin immédiat
ou futur (donation en nue propriété) que lui procure cet acte généreux.
Mais le droit patrimonial ne peut se contenter d’un tel « happy end ».
Derrière ses apparences bienfaitrices la donation est un acte qui cache des
pièges et des dangers. La protection de la réserve, le principe d’égalité entre
les héritiers… nous fait parfois découvrir que ce que l’on croyait bien et légi-
timement acquis peut se trouver remis en cause lors du décès du donateur.
Il n’est pas de notre propos en ces quelques lignes de faire le rappel de
l’ensemble des règles relatives au rapport, à l’imputation et à la réduction
des libéralités. Nous évoquerons seulement des hypothèses dans lesquelles
ces règles sont parfois – volontairement ou non – délaissées ou peut-être
oubliées.
Deux règles de bases doivent cependant être très brièvement rappelées :
1°) Notre droit connaît deux catégories principales de successions : Dans
certaines le législateur veut protéger certains héritiers (descendants,
conjoint…) au moyen de la réserve héréditaire : Une partie du patrimoine
doit impérativement leur être dévolu. Le surplus – quotité disponible –
pouvant revenir, à défaut de dispositions contraires du défunt, à quiconque.
A défaut d’héritier dit « réservataire » la succession, sauf disposition testa-
mentaire, est dévolue selon un ordre défini par la loi aux héritiers naturels
du défunt (ascendants, collatéraux….).
2°) L’actif de la personne décédée n’est pas seulement constitué des biens
qu’il laisse à son décès mais également des biens dont il a pu disposer de
son vivant par donation et ce quelque forme qu’ait pu prendre cette
donation : acte notarié, don manuel (révélé ou non), donations et avantages
directs ou indirects….
Ces deux règles évidentes sont-elles toujours respectées ?
-I-
Le rapport est dû par l’héritier :
Si l’opération de rapport reste un réflexe dans les successions mettant en
présence des héritiers réservataires, on est parfois tenté de l’occulter dans le
règlement des autres successions.
Prenons un exemple simple :
Une personne X (célibataire sans enfant) fait donation à son frère A d’un
bien qui vaut 2.000. La donation ne contient aucune stipulation sur
son caractère : elle est donc faite en avance de part successorale si le frère
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
9
Article rédigé par
Christophe de la RIVIÈRE
Groupe Patrimoine
A venait à la succession.
X décède sans avoir pris de dispositions testamentaires, et laisse pour lui
succéder quatre frères : A, B, C et D.
Lors de son décès le patrimoine de X comprend 1 000 et le bien qui avait
été donné à A est réévalué au décès à 3 000
La succession se règlera ainsi :
– Biens existants au décès : 1 000
– Rapport de A : 3 000
– Total : 4 000
– Dont un quart à chacun : 1 000
Sur les 3 000 que A pensait bien acquis il devra cependant restituer 2 000
à la succession de sorte qu’il ne lui restera plus que 1 000, lesquels ajoutés
aux 1 000 de biens existants donneront 3 000 qui seront partagés entre B,
C et D (1000 chacun). Cette somme de 2 000, dite indemnité de rapport,
due par A n’est pas une « réduction » au sens successoral du terme mais
simplement la conséquence de la règle que le rapport est dû entre « héritiers »
et non pas seulement d’héritier réservataire à héritier réservataire.
Afin d’éviter la fâcheuse issue d’une telle situation deux précautions (et/ou
cumulatives) sont à prendre :
– Stipuler que la donation est faite hors part successorale, sans même se
poser la question de savoir si le donataire viendra ou non à la succession.
– Faire échapper le règlement de la succession aux règles de la dévolution
légale au moyen de dispositions testamentaires.
Lors de l’ouverture d’une succession ab intestat ne mettant pas en présence
des héritiers réservataires ( descendants et plus récemment le conjoint survi-
vant à défaut de descendants….) avons-nous toujours le réflexe de la
recherche de donations antérieures (au delà du simple rappel fiscal des
donations de moins de six ans ) ?
– II –
Le changement de régime matrimonial :
Ici encore, le rapport des donations est parfois oublié lorsqu’un époux
choisit la voie royale pour protéger son conjoint au moyen de l’adoption du
régime de la communauté universelle contenant clause d’attribution inté-
grale de cette communauté, en cas de décès, au profit du survivant.
Au décès du premier conjoint, on constate que la totalité du patrimoine n’a
pas d’autre consistance que la communauté laquelle se trouve attribuée au
survivant. La tentation consiste alors à considérer que la succession de
l’époux est un ensemble vide et selon l’expression populaire souvent
employée « tout se règlera au décès du survivant ».
La réalité peut se révéler toute autre et nous allons, comme précédemment,
prendre un exemple simple.
– Monsieur et Madame X, mariés sous le régime de la séparation de biens Pour B : Par confusion le montant de son rapport : 1.000
ont deux enfants communs A et B. L’indemnité de réduction due par A 300
– Monsieur X a fait une donation à son fils A en avance de part successorale La soulte due par A : 650
pour un montant de 1.000 Total égal au montant de ses droits. 1.950
– Peu de temps après, et dans un souci d’égalité il fait de même pour B et
pour le même montant. Au total, si A conserve le bien donné en nature c’est bien une somme de
– Ayant le sentiment légitime du devoir accompli, M. et Mme X décident 950 (650 +300) qu’il devra verser à B.
de changer de régime matrimonial et adoptent le régime de communauté
***
universelle contenant clause d’attribution intégrale au profit du survivant. A ce stade du règlement de la succession, le Notaire qui en aurait la charge
– Monsieur X décède. serait mal inspiré d’évoquer avec « A » ce bon Monsieur Jean de LAFON-
TAINE : « Travaillez, prenez de la peine, c’est le fond qui manque le moins…» .
1°) l’enfant A, sage et prévoyant a su faire d’habiles placements, de sorte A supposer en revanche que ce notaire fut aussi celui qui avait reçu les dona-
qu’à la date du décès de son père la donation ou les biens acquis en remploi tions et le changement de régime matrimonial, il eut été mieux inspiré de
sont estimés à 2.900 prendre du recul et, selon l’expression de Monsieur GRIMALDI à propos
du changement de régime matrimonial, de « toujours regarder dans le rétro-
2°) l’enfant B, plus cigale, a consommé immédiatement les biens qui lui viseur » (JCPN juil. 1999 n° 27 page1.083 et suiv.).
avaient été donnés.
Il était possible, à savoir :
Par le jeu de la clause d’attribution de la communauté universelle au profit 1- Au moment de la donation faite à B : de réintégrer la donation faite à
de son épouse, il est évident que Monsieur X ne laisse à son décès aucun A et conférer à l’ensemble le caractère de donation partage non rapportable.
bien à transmettre mais cela ne veut pas dire, loin s’en faut, qu’il ne faut pas 2- Au moment du changement de régime matrimonial ou préalablement :
régler sa succession. En présence d’héritiers réservataires, il faut reconstituer de procéder à une nouvelle donation partage en réintégrant les biens
le patrimoine du défunt en tenant compte des donations consenties et déter- précédemment donné et à ce stade 2 solutions étaient encore possibles :
miner les différentes masses de réserve et de quotité disponible.
a) Rééquilibrage par le DONATEUR :
Masse de calcul : (à cette époque, supposons que la donation consentie à A était réévaluée à
1°) Biens existants au décès : néant 1800) :
2°) donation faite à A (valeur décès) 2.900 – A réintégrait sa donation pour : 1.800
3°) donation faite à B (valeur donation) 1.000 – B réintégrait sa donation pour : 1.000
Total : 3.900 – Monsieur X ajoutait une nouvelle donation de : 800
Quotité disponible 1/3 soit : 1.300 Total de la masse : 3.600
Réserve de chaque enfant 1/3 = chacun 1.300
soit ensemble : 2.600 Les enfants se partageaient l’ensemble pour 1/2 chacun : A retrouvait sa
réincorporation pour 1.800 et B bénéficiait de la nouvelle donation de 800
Imputation : et réintégrait sa donation de 1000
La donation de A s’impute sur sa part de réserve à concurrence de celle-ci
soit : 2.900 – 1.300 : reste 1.600 b) Rééquilibrage entre les enfants :
Le surplus s’impute sur la quotité disponible à concurrence de celle-ci : Dans la même situation que ci-dessus M. X ne consentait pas de nouvelle
1.600 – 1.300 : reste 300 donation et la masse de partage ne contenait que les biens donnés à la date
Les 300 non imputables sont sujets à réduction. de la donation : soit 1.800 + 1000 = 2800 dont 1/2 =1.400 et A devait
(Rappelons, si besoin est, que l’imputation subsidiaire sur la quotité dispo- une soulte de 400 à B.
nible de la donation rapportable n’est qu’une opération comptable et que
bien entendu elle n’a pas pour conséquence de constituer un avantage « Mieux encore, il était également possible de refaire une donation parta-
hors part » au profit de l’héritier soumis au rapport). ge ne contenant que la réintégration des donations déjà consenties en
fixant conventionnellement la valeur de réintégration de ces biens à une
La donation de B s’impute sur sa part de réserve à concurrence de son date antérieure à la nouvelle donation partage à la double condition
montant soit : 1300 – 1000 reste 300 qu’aucune donation nouvelle ne soit consentie et que la date choisie soit
Cette donation n’est pas réductible. concomitante ou postérieure à la dernière des donations consenties et
réintégrées.
Liquidation de la succession :
1- rapport dû par B de sa donation : 1.000 Dans notre exemple si la donation faite à A pour 1000 a été faite à l’année
2- partie rapportable due par A de la donation (c’est-à-dire « n »
Le montant de la donation non soumise à réduction) 2.600 Que celle faite à B a été consentie à la date « n+1 »
3- indemnité de réduction due par A à la succession 300 Qu’à cette date de (n+1) le bien donné à A n’était réévalué que de 10 : il
Total : 3.900 était possible à la date « n+ 15 » de transformer les donations simples en
Dont moitié revient à chaque héritier soit : 1.950 donation partage en se replaçant à l’année « n+1 » et procéder comme suit
:
Attributions – Réintégration par A à la date de « n+15 » de la donation qu’il a reçu
Pour A : par confusion la partie de son rapport, soit : 2.600 en « n » évaluée à « n+1 » = 1.010
Ses droits étant de 1950 il doit une soulte à B de - 650 Réintégration par B à la date « n+15 » de la donation reçue en « n+1 »
Reste net égal à ses droits : 1.950 = 1.000

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
10
Ensemble : 2.010
Dont 1/2 = 1.005
La soulte due par A à B se trouvait ramenée à 5.
Nous avons commencé ces quelques propos par l’idée que la donation était
un acte bienfaisant apportant joie et satisfaction…
Pourrions-nous arriver à en conclure que la donation est parfois un acte injus-
te et dangereux ? Dans certaine hypothèses, le doute n’est pas de mise.
D’autres risques sont également à l’affût ! Les avantages fiscaux liés aux
tratégie patrimoniale
€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€€
L’entrée en vigueur du mandat
de protection future
(Décret n°2008-1276 du 5 décembre 2008 relatif à la protection juridique des mineurs et des majeurs
et modifiant le code de procédure civile)
Depuis le 1er janvier 2009, le mandat de protection future version
française a vu le jour. Ce mandat dont nous avions parlé dès la parution de
la loi du 5 mars 2007 est, rappelons-le, un mandat ayant pour but de pré-
voir et d’organiser les modalités de gestion de son propre patrimoine et de
sa vie personnelle, dans le cas où le mandant deviendrait incapable de pour-
voir seul à ses intérêts en raison d’une altération médicalement constatée
(article 425 du Code civil).
■ L’article 477 du Code civil prévoit deux types de mandat :
– le premier mandat qualifié de « personnel » peut être conclu par « toute
personne majeure ou mineure émancipée ne faisant pas l’objet d’une mesu-
re de tutelle (…) pour le cas où, pour l’une des causes prévues à l’article 425
, elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts. »
– l’autre mandat qualifié de « pour autrui » peut être conclu par des « parents
ou le dernier vivant des père et mère, ne faisant pas l’objet d’une mesure de
curatelle ou de tutelle, qui exercent l’autorité parentale sur leur enfant
mineur ou assument la charge matérielle et affective de leur enfant majeur
(...), pour le cas où cet enfant ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts
pour l’une des causes prévues à l’article 425. »
De nombreuses questions s’étaient alors posées, notamment quant à la mise
en place des mandats. Un décret n°2008-1276 du 5 décembre 2008 relatif
à la protection juridique des mineurs et des majeurs est venu apporter
quelques réponses.
■ La mise en œuvre du mandat
Le mandataire accompagné du mandant ou du bénéficiaire (si ce dernier est
capable de se déplacer) prend rendez-vous au greffe du tribunal d’instance
dans le ressort duquel le mandant ou le bénéficiaire réside. Si ce dernier ne
peut pas se déplacer, le mandataire devra être en possession d’un certificat
médical précisant la raison médicale de son absence.
Le mandataire doit donc constituer un dossier complet pour le rendez-vous
avec le greffier. Il doit se munir des pièces suivantes :
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
11
donations invitent, et parfois même excitent, des appétits de générosité sim-
plement fiscale ! Ces mesures ne sont pas critiquables, bien au contraire,
mais au plan civil, elles pourraient poser certaines difficultés : comment
pourrons-nous traiter le rapport de donations de nue propriété en face de
donations d’usufruit ? Comment pourrons nous réunir des donations
n’ayant pas eu la forme authentique ; dons manuels révélés ou non, dons
exceptionnels….. dont la traçabilité ressemblera fort pour le praticien, à un
véritable labyrinthe…..
Ces questions pourront faire l’objet d’une prochaine étude.
Article rédigé par
Marie-Lorraine HENRY
Groupe Patrimoine
– l’original du mandat ou sa copie authentique signé par les 2 parties,
– un certificat médical en bonne et due forme, de moins de 2 mois ou la cas
échéant, un certificat de décès du mandant,
– les pièces d’identité des 2 parties,
– un justificatif de la résidence habituelle du mandant.
Le greffier procédera ensuite à la vérification notamment de la capacité des
parties le jour de la signature du mandat. Il devra également vérifier que les
modalités de contrôle de l’activité du mandataire sont formellement prévues.
Une fois ce travail fait, le greffier peut faire prendre effet au mandat à comp-
ter de la date de présentation au greffe. S’il décide de ne pas lui donner
effet, le mandataire a encore la possibilité de saisir le juge, mais la décision
rendue sera alors sans appel.
Pendant la mise en œuvre du mandat, il peut arriver que le mandataire ait
besoin d’une autorisation pour accomplir un acte lié à la protection de la
personne ou un acte patrimonial, non couvert par le mandat. Il doit alors
présenter une requête au juge des tutelles de la résidence habituelle du
mandant.
■ La suspension des effets et la cessation du mandat
Si le juge est saisi d’une demande d’ouverture d’une mesure de sauvegarde
de justice, le juge peut suspendre temporairement les effets du mandat. A la
fin de la mesure de sauvegarde, le mandat reprend effet de plein droit, sauf
si le juge prévoit une mesure différente.
Il peut aussi arriver que le mandant retrouve ses facultés personnelles. Dans
ce cas, ce rétablissement doit être constaté par un certificat médical datant
de deux mois au plus. Ce certificat doit émaner d’un spécialiste choisi sur la
liste mentionnée à l’article 431 du Code civil. A tout moment, le mandant,
le bénéficiaire ou encore la mandataire peuvent se présenter au greffe du
tribunal d’instance pour faire constater la fin du mandat au vu du certificat.
Si le greffier refuse d’y mettre fin, il sera à nouveau possible de saisir le juge,
sa décision sera une nouvelle fois sans appel.
 oint de vue
« Immobilier »
BAILLEUR, PRENEUR :
ALLEZ-VOUS RENEGOCIER VOS BAUX ?
A propos des modes de révision des loyers des baux commerciaux
L’indice du coût de la construction (l’ICC) est en forte augmentation
(+10,46% au 3ème trimestre 2008 – près de 25% sur les trois dernières
années). Cette forte augmentation a d’abord inquiété les locataires de
baux commerciaux. Une négociation a été initiée sous l’égide du Centre
national des centres commerciaux et a abouti, par un accord interprofes-
sionnel, à la création de l’ILC (indice des loyers commerciaux) destiné
à modérer les augmentations de loyer (lire à ce sujet notre Bulletin
n°4-2008 p.2). Il semble que ce nouvel indice a été adopté dans près de
85 % des baux en cours. De la même façon, les utilisateurs et les
propriétaires de bâtiments tertiaires sont entrés en négociation afin de
déterminer un nouvel indice: l’ILT (indice des loyers tertiaires) qui serait
applicable aux baux portant sur des activités autres que le commerce et
l’artisanat, et de le légaliser avec l’aide des pouvoirs publics.
L’ICC ne disparaît pas pour autant et l’adoption du nouvel indice doit
résulter d’un accord entre les bailleurs et les preneurs. Du fait des règles
spéciales de révision des loyers des baux commerciaux (article L145-39
du Code de commerce), le bailleur pourra trouver un intérêt à adopter ce
nouvel indice qui le mettra à l’abri d’une demande de révision à la
baisse du loyer.
Examinons dans un premier temps les règles légales de révision du loyer
avant d’examiner les règles de révision spéciale où intervient tout parti-
culièrement le jeu de la révision indiciaire.
Les loyers des baux commerciaux peuvent être révisés à la demande de
l’une ou l’autre, du bailleur ou du preneur, selon deux procédures dis-
tinctes.
■ La révision triennale des articles L145-37 et L-145-38 du Code de
commerce1.
Le loyer d’un bail commercial peut être révisé en cours de bail mais les
demandes en révision ne peuvent être formées qu’après un délai de trois
ans depuis la dernière fixation ou depuis la date d’entrée en jouissance.
Elles ne peuvent être adressées par anticipation.
Elles doivent être formées par lettre recommandée avec accusé de récep-
tion ou acte extrajudiciaire et indiquer à peine de nullité le montant du
loyer sollicité. Elles peuvent émaner du bailleur comme du locataire.
En cas de litige, il est procédé sur mémoires devant le juge des loyers.
Le nouveau loyer prend effet à compter de la demande.
Lorsqu’une révision est intervenue, de nouvelles demandes peuvent ensuite
être formulées tous les trois ans.
Lorsque le bail est assorti d’une clause d’indexation, le délai de trois ans
se compte depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire, et non depuis
1 – Voir encadré en fin d’article
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
12
Article rédigé par :
Bruno CHEUVREUX et Rémy NERRIÈRE
la dernière variation résultant du jeu de la clause.
Le principe est celui de la fixation du loyer révisé à la valeur locative.
Toutefois, ce principe est limité par celui du plafonnement : le loyer ne
peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction
sauf s’il est rapporté la preuve d’une « modification matérielle des facteurs
de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de
10% de la valeur locative ». Cette modification doit présenter un intérêt
pour le commerce considéré.
Depuis la loi Murcef du 11 décembre 2001, le loyer ne peut pas être
révisé, en vertu de cette règle, en dessous du montant du loyer initial.
Mais si la valeur locative se situe dans une fourchette entre le loyer
pratiqué et le prix plafond résultant de la variation indiciaire, il faut
appliquer la valeur locative. Le preneur peut ainsi obtenir l’application
d’un loyer inférieur à celui qui aurait résulté de l’application de l’indice.
Le principe du droit à révision est d’ordre public. Cependant, il est possible
de renoncer à ce droit, mais uniquement une fois qu’il est acquis, c’est-à-
dire après la conclusion du bail.
Toute clause faisant échec au droit à révision du loyer permanent
peut être déclarée nulle par le juge judiciaire, sans que cette annulation
emporte celle du bail.
■ La révision spéciale en présence d’une clause d’échelle mobile
(L 145-39 du Code de commerce ).
Pour lutter contre la dépréciation monétaire, les bailleurs ont introduit des
clauses d’indexation automatique dans les baux. Elles ont pour objectif
d’éviter une demande de révision triennale de l’article L145-38. Ces
clauses sont appelées « clauses d’échelle mobile ». L’indice de référence
choisi doit se rattacher directement à l’activité exercée par l’une des par-
ties (prix d’une marchandise…) ou à l’objet du contrat ; l’indice du coût de
la construction est présumé être en relation avec l’objet d’un contrat
portant sur un immeuble bâti ; il en est de même du nouvel indice des
loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales. La
clause d’indexation entraîne une constante évolution du loyer, qui peut
être atténuée par le jeu de la révision triennale légale (lire ci-dessus) mais
également par la révision de l’article L145-39 du code de commerce.
En vertu de l’article L145-39 du Code de commerce, lorsque le bail est
assorti d’une clause d’indexation, et que, par le jeu normal de cette
clause, le loyer initial a subi une augmentation ou une diminution de
plus de 25 %, la révision de ce loyer à la valeur locative peut être
demandée, soit par le bailleur, soit par le preneur.

Le prix de base servant à déterminer la variation de 25% est celui fixé par
la convention lors de sa conclusion, ou lors d’une précédente révision
conventionnelle, légale ou judiciaire mais non celui qui résulte du jeu de
la clause d’échelle mobile. Concrètement, depuis 2005 l’indice du coût de
la construction a progressé de plus de 25% faisant progresser de la même
proportion le loyer initial et il est donc possible au locataire qui a signé
un bail ou conclu un renouvellement de bail depuis cette date de
demander une révision du loyer s’il estime que la valeur locative est
moindre que son loyer actuel.
La demande de révision peut être sollicitée par le preneur ou par le
bailleur par LRAR ou exploit d’huissier et faire figurer à peine de nullité
le prix du loyer demandé. Le juge judiciaire est saisi en cas de désaccord.
Elle peut être faite à tout moment dés lors que le loyer a été augmenté
de plus d’un quart par l’effet de la clause d’indexation.
La révision étant d’ordre public, les parties ne peuvent y renoncer par
avance. Les clauses y faisant échec sont nulles et de nul effet. Cependant,
il est possible d’y renoncer une fois que le droit à la révision est acquis en
abandonnant la prérogative légale par un avenant au bail par exemple.
Le loyer révisé judiciairement doit être fixé à la valeur locative, et non par
référence aux stipulations des parties.
Le loyer révisé peut être supérieur au loyer qui résultait du jeu de la
clause d’échelle mobile lorsque la valeur locative, au jour de la demande
en révision, est plus élevée.
Les contraintes du plafonnement de l’article L. 145-38 alinéa 3 ne sont
pas applicables, puisque l’article L. 145-39 lui est dérogatoire. Il s’agit de
deux procédures de révision distinctes.
La présence d’une clause d’indexation dans un bail ne fait pas obstacle
au mécanisme de la révision de l’article L145-38 qui peut donc s’appli-
quer en concurrence avec la révision de l’article 145-39 dans la mesure
où les deux systèmes de révision, mis en œuvre concomitamment,
aboutiraient à deux résultats différents ; il y aurait lieu, dans ce cas, de
retenir le montant le plus favorable au locataire. Mais une demande de
révision triennale formulée avant que le seuil de 25 % ne soit franchi
ferait obstacle à la mise en œuvre de ce mécanisme.
Le loyer peut être fixé à un montant inférieur au loyer initial ou au loyer
fixé lors du renouvellement, contrairement à la révision triennale. C’est la
raison pour laquelle, certains bailleurs souhaitent indexer leurs loyers sur
le nouvel indice des loyers commerciaux qui progressent moins vite actuel-
lement que l’indice du coût de la construction (+8,85% au deuxième tri-
mestre 2008 pour l’ICC ; + 3.85% pour l’ILC). Il est possible lors de la
signature de l’avenant adoptant le nouvel indice qu’en contrepartie, le
locataire renonce à exercer toute demande de révision en vertu de l’article
L 145-39 du code de commerce.
- CHEUVREUX INFO -
Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire ou d’une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin
Rémy NERRIERE - Tél. : 01 44 90 14 33 - r.nerriere@cheuvreux-associes.fr
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
13
La clause d’échelle mobile continue à s’appliquer pour les révisions
suivantes.
La mise en œuvre de la révision de l’article L 145-39 est actuellement
l’occasion de nombreuses renégociations entre les parties à un bail
commercial.
Il arrive souvent qu’à cette occasion, un bail soit renouvelé par anticipation
moyennant un loyer sensiblement abaissé en contrepartie d’un nouvel
engagement de durée ferme destiné à péréniser la relation locative.
Les deux parties y trouvent leur intérêt.
Rappel des textes
Article L145-37 Code de commerce
Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions
du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande
de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles
L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil
d’Etat.
Article L145-38
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après
la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du
bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter
du jour où le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne
soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux
de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de
10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consé-
cutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice
trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice
trimestriel des loyers commerciaux mentionné au premier alinéa de
l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la
dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des
investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa
gestion pendant la durée du bail en cours.
Article L145-39
En outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une
clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que,
par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus
d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou
par décision judiciaire.
 Le Dossier
« DROIT IMMOBILIER »
ENTRÉE EN VIGUEUR D’UN
NOUVEAU TYPE DE VENTE :
LA VENTE D’IMMEUBLES À RÉNOVER !
La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le
logement dite ENL dans son article 80 a créé un nouveau type de vente d’im-
meuble à la section VI du Code de la construction et de l’habitation (CCH),
la vente d’immeubles à rénover .
L’intérêt de ce contrat est sans doute de créer un pendant à la vente en l’état
futur d’achèvement (VEFA) pour les ventes d’immeubles existants avec tra-
vaux sans aller jusqu’à la reconstruction lourde. Cependant, l’application des
articles L 262-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pour
la partie législative a été suspendue jusqu’à publication du décret d’applica-
tion. Les professionnels se sont donc retrouvés dans une situation d’attentis-
me, certains essayant d’imaginer les contours de ce nouveau type de vente
sans vraiment connaître les frontières entre rénovation et construction.
Dix-huit mois après la publication de la loi ENL la réponse est apportée par
le décret n°2008-1338 du 16 décembre 2008 qui crée les articles R 262-1 et
s. du CCH pour la partie réglementaire.
Nombreuses sont les questions qui se posent pour l’avenir pour l’application
de ce statut d’ordre public (L 262-10 CCH) :
• Quel contrat faire signer lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble qui néces-
site préalablement à la prise de possession quelques travaux ?
• Quel en est le formalisme applicable ?
• Comment prend fin le contrat de vente d’immeubles à rénover ?
Nous verrons donc, dans le développement qui suit les contours du contrat
de VIR (i), les caractéristiques du contrat (ii) et le dénouement de la VIR (iii).
-I-
Les contours de la vente d’immeubles à rénover :
■ L’immeuble objet du contrat de VIR :
Le contrat de vente d’immeubles à rénover ne s’applique que dans le secteur
protégé, c’est-à-dire lorsque l’immeuble objet du contrat est à usage d’habi-
tation ou mixte.
Plus précisément, le texte de l’article L 262-1 du CCH vise l’immeuble bâti
existant et exclut de son champ d’application les travaux d’agrandissement
ou de restructuration complète amenant à une reconstruction.
Il s’agit donc selon l’article R 262-1 issu du décret de viser les travaux qui
n’ont pas pour objet de rendre l’état neuf soit à la majorité des fondations,
soit à la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et
la rigidité de l’ouvrage, soit à la majorité de la consistance des façades hors
ravalement, et enfin soit à l’ensemble des éléments de second œuvre (plan-
chers ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; installations sanitaire et
de plomberie ; installations électrique ; système de chauffage) dans une
proportion égale à deux tiers pour chacun de ces éléments.
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
14
Article rédigé par
Sophie BOLELA
■ Les protagonistes de la VIR :
Le contrat de vente d’immeubles à rénover a la particularité de s’asseoir sur
une partie d’immeuble existante et sur une partie à « façonner ». La ques-
tion est de savoir alors, qui garde le pouvoir sur la chose durant l’exécution
des travaux.
Le vendeur reste le maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux selon l’ar-
ticle L 262-2 CCH, c’est-à-dire qu’il lui incombera de choisir les architectes, les
entrepreneurs, procéder à la réception des travaux et le cas échéant deman-
der toute autorisation ou déclaration prévue au code de l’urbanisme pour
mener à bien les travaux objet du contrat.
Pour exécuter cette mission de maître d’ouvrage la loi ENL prévoit la possibi-
lité de donner un mandat au vendeur. L’article R 262-2 en définit les
contours.
Ainsi, le contrat pourra être assorti et le sera en général d’un mandat donné
au vendeur par l’acquéreur pour réaliser les travaux prévus au contrat. Ce
mandat pourra viser le passage de tous les actes de disposition devant affec-
ter les biens et droits vendus et qu’il pourra comporter mandat pour toutes
questions d’urbanisme. Le décret rappelle que le mandat devra être précis en
indiquant la nature, l’objet et les conditions des actes visés. Enfin, la loi ENL
prévoit la possibilité de céder le contrat pour l’acquéreur et indique que le
mandat donné au vendeur pour exécuter le contrat suivra automatiquement
entre les mains du cessionnaire (L 262-6 CCH).
Le mandat peut-être plus large que le lot privatif vendu puisque le vendeur
peut se trouver dans la contrainte de devoir effectuer des travaux utiles sur
un bâtiment distinct dès lors que celui-ci comporte des parties communes
avec celui qui fait l’objet de la vente. Tel est le cas d’un immeuble qui parta-
gerait un hall d’entrée, une cour commune.
Enfin, la loi donne un rôle particulier à un nouveau protagoniste qui est
nommé « homme de l’art ». L’article R 262-7 traite du rôle de l’homme de
l’art qui est un professionnel relevant de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur
l’architecture. Ce professionnel doit être indépendant des parties même si il
doit en principe être désigné par elles ou à défaut par une ordonnance sur
requête du juge du TGI du lieu de situation de l’immeuble.
■ Sur la possibilité de conclure une promesse de vente :
Le contrat de vente d’immeuble peut être précédé d’une promesse de vente
de droit commun selon l’article L 262-9 CCH. En effet, le législateur n’a pas
entendu imposer un modèle type et obligatoire de promesse en matière de
VIR comme c’est le cas du contrat préliminaire en matière de VEFA. Ainsi, la
promesse de vente peut prendre soit la forme d’une promesse unilatérale ou
encore celle d’une promesse synallagmatique. Cependant, à peine de nullité
la promesse devra selon les articles L 262-9 et R 262-14 CCH comporter les
indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien notamment le
dossier de diagnostic technique prévu à l’article L 271-4 CCH, ainsi que la
surface de l’immeuble, un devis descriptif des travaux visé au R 262-8 CCH,
le nombre de pièces et type de pièces vendus, la situation de l’immeuble en
cas de vente d’un local faisant partie d’un ensemble immobilier (une note
technique devra alors y être annexée contenant le descriptif dans ce cas des
éléments d’équipement collectifs utiles à la partie d’immeuble vendue).
Concernant le prix et ses modalités de paiement la promesse devra contenir
les mêmes indications que celles trouvées dans le contrat de vente (voir
ci-dessous). Enfin, concernant la garantie financière d’achèvement le vendeur
devra s’engager dans la promesse à la produire au jour de la signature du
contrat de vente.
En ce qui concerne la possibilité de versement d’une somme d’argent aucune
réglementation n’est prévue en la matière, il semble donc que l’on s’en remette
au droit commun des promesses de vente.
- II -
Les caractéristiques du contrat de vente d’immeubles à rénover :
L’article R 262-8 du CCH issu du décret donne des précisions sur le contenu
du contrat de vente d’immeubles à rénover pour application de l’article
L 262-4 CCH qui traite de la forme et du contenu du contrat de vente
d’immeubles à rénover. Le contrat de vente d’immeubles à rénover devra avoir
la forme authentique à peine de nullité.
Il est prévu une nullité relative à l’article L 262-4 CCH qui peut être invoquée
par l’acquéreur avant la livraison si le contrat de vente d’immeubles à réno-
ver ne répond pas aux exigences du texte en ne contenant pas :
« a) La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’im-
meuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou
de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux
concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
c) Le prix de l’immeuble ;
d) Le délai de réalisation des travaux ;
e) La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie
par le vendeur ;
f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages sous-
crites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles
L. 111-15 et L. 111-16 du présent code, en application des articles L. 241-2 et
L. 242-1 du code des assurances.
« Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préala-
blement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque
acquéreur lors de la signature du contrat. »
■ Sur la description de l’immeuble vendu et des travaux à effectuer :
En ce qui concerne l’application du a) et du b) du L 262-4 CCH le décret pré-
cise que le descriptif visé par le texte devra donner les informations tech-
niques relatives notamment aux plans, cotes et à la situation de l’immeuble
objet des travaux. Il faudra également annexer au contrat de vente le des-
criptif des éléments d’équipement du local vendu. De même, doivent y être
annexés ou tout du moins déposés chez le notaire les documents relatifs aux
indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques
des travaux. Enfin, l’article L 262-4 CCH dernier alinéa traite du cas où l’im-
meuble objet des travaux fait partie d’un ensemble immobilier placé sous le
régime de la copropriété. Dans un tel cas le vendeur devra fournir au plus
tard au jour de la signature du contrat de vente une copie du règlement de
copropriété existant.
■ Sur le prix :
Le contrat doit aussi mentionner le prix visé au c) de l’article précité et si il
est ou non révisable ainsi que les modalités d’une telle révision. Le décret pré-
cise que la révision prévue à l’article L 262-5 CCH devra ne porter que sur le
prix des travaux. Le prix de l’immeuble existant étant bien distingué par le
texte et fixé au moment de la signature du contrat sans possibilité de modi-
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
15
fication. L’indice de révision applicable au prix des travaux à exécuter est
comme en matière de VEFA le BT 01. Notons que la révision de ce prix est pla-
fonnée à 70% de la variation de cet indice.
En ce qui concerne les modalités du paiement du prix on distingue deux phases.
La première est le paiement du prix de l’existant au jour de la signature du
contrat de vente. La seconde phase est le paiement des travaux qui devra selon
le R 262-10 s’échelonner en fonction de l’avancée des travaux prévus au contrat
et cela jusqu’à la livraison de ceux-ci comme en matière de vente d’immeuble à
construire. Le contrat doit donc mentionner de manière apparente cette scission
de prix. Les textes imposent un contrôle sur la réalité de la répartition du
prix par l’homme de l’art visé à l’article R 262-7 qui devra attester de celle-ci,
attestation annexée au contrat de vente. L’homme de l’art se référera donc aux
documents contractuels distinguant ces deux prix pour établir l’attestation. Il y
a dans cette obligation une recherche d’un équilibre financier et une garantie
offerte pour l’acquéreur face à ses engagements.
Concernant, plus précisément le paiement du prix des travaux prévu à l’article
L 262-8 CCH, l’article R 262-10 issu du décret prévoit que l’acquéreur verse-
ra au maximum :
« 50 % une fois achevés les travaux représentant la moitié du prix total des
travaux ;
« 95 % une fois achevé l’ensemble des travaux.
« Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de
défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de
livraison prévu à l’article L. 262-3.
« La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix
total des travaux, ou de
l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que
défini à l’article R. 262-7.
Enfin, L 263-1 CCH puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amen-
de de 9 000 EUR ou de l’une de ces deux peines seulement celui qui contre-
viendrait aux dispositions de l’article L 262-8 CCH relatives à l’échelonne-
ment du prix des travaux. Cela ne concerne pas le cas où le déposant
séquestre une somme sur un compte bancaire dont il a seul la pleine et entiè-
re disposition.
■ Sur l’obligation de livraison :
Le d) de l’article L 262-4 du CCH parle d’un délai de livraison de travaux
cependant, le décret dans l’article R 262-8 CCH précise que pour l’applica-
tion de cette disposition il suffit d’une date indicative et non pas affirmative.
Cela a pour conséquence de laisser une certaine latitude au vendeur dans
l’exécution du contrat. Comme dans la VEFA il n’existe pas de sanction léga-
le prévoyant une pénalité de retard, l’acquéreur qui invoquerait un délai de
livraison déraisonnable n’aurait que le fondement contractuel pour prouver
une inexécution de l’obligation du vendeur. Ainsi, même si la loi n’invite pas
à prévoir de pénalités de retard puisque le délai ne doit être qu’indicatif il
semble qu’il soit de bonne augure d’en prévoir contractuellement afin de pro-
téger l’acquéreur de la lenteur excessive du vendeur à faire exécuter les dits
travaux. Hypothèse mentionnée au R 262-10 « Si le contrat prévoit des péna-
lités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l’intérêt légal en
vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points. ».
■ Les garanties offertes à l’acquéreur :
En matière de protection de l’acquéreur durant l’exécution du contrat le texte
prévoit d’une part l’existence d’une garantie d’achèvement des travaux (L
262-7 CCH) et d’autre part toutes les garanties, responsabilité qui pèsent sur
le maître d’ouvrages en droit de la construction.
Concernant la bonne exécution des travaux, le vendeur devra au jour de la
signature du contrat de VIR justifier de l’existence d’une garantie financière
extrinsèque qui se traduira par la preuve d’un cautionnement solidaire donné
par un tiers pour garantir l’achèvement des travaux objet du contrat. La
garantie exigée par les textes ne peut qu’être extrinsèque à la différence de
la VEFA. Cette garantie financière d’achèvement des travaux prendra fin
comme en matière de vente d’immeuble à construire au jour de la constata-
tion de l’achèvement attestée par l’homme de l’art.
 - III -
Le dénouement de la vente d’immeubles à rénover :
■ Réception :
Lors de cette phase l’acquéreur n’intervient pas, il s’agit d’une phase tech-
nique qui a pour objet de recevoir les travaux. La réception des travaux se fait
par le maître de l’ouvrage selon l’article R 262-5 CCH donc entre le vendeur
et les entreprises missionnées par lui pour effectuer les travaux. La réception
est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou
sans réserves et doit faire l’objet d’un procès-verbal de réception.
A compter de cette phase les garanties de l’article L 262-2 CCH dues au titre
des ouvrages exécutés commencent à courir.
■ Achèvement :
L’achèvement s’entend lorsque les travaux prévus au contrat de VIR sont exé-
cutés. Ici, on retrouve la même notion d’achèvement qu’en cas de VEFA puis-
qu’il s’agira d’un achèvement relatif au sens des articles L 262-7, R 262-10 et
R 262-13 du CCH c’est-à-dire que les travaux ne sont pas exempt de menus
défauts. Il peut y avoir des défauts de conformité par rapport aux caractéris-
tiques décrites au contrat mais seulement si ces défauts n’ont pas un carac-
tère substantiel ou que les malfaçons ne rendent pas le bien impropre à son
usage. Il revient à l’homme de l’art de certifier cet achèvement.
En conséquence, le constat d’achèvement comme en matière de VEFA n’em-
porte pas la fin des droits de l’acquéreur selon l’article L 262-3 CCH, ni même
la reconnaissance de la complète conformité des travaux.
■ La livraison :
La livraison est la phase où le vendeur va convoquer l’acquéreur ou son man-
dataire afin de prendre possession des ouvrages exécutés. Cette convocation
doit revêtir selon le décret une forme particulière avec un contenu spécifique.
Selon l’article R 262-6 du CCH la convocation doit être faite par lettre recom-
mandée avec avis de réception 15 jours avant la date de livraison ou par voie
d’huissier. La convocation doit être accompagnée du procès-verbal de récep-
tion des travaux. Ainsi l’acquéreur pourra prendre livraison du bien en toute
connaissance de cause (existence de défauts de conformité, de réserves …).
Si l’acquéreur ou son mandataire ne se présentent pas à la date mentionnée
pour effectuer la livraison le vendeur pourra faire appel au juge qui par une
ordonnance sur requête désignera une personne qualifiée pour accomplir la
phase de livraison. Le constat de livraison se fera alors par une déclaration de
la personne qualifiée devant notaire, cette déclaration remplacera le
procès-verbal de livraison prévu à l’article L 262-3 CCH. Ainsi en l’absence de
l’acquéreur ou de son mandataire la déclaration devant notaire aura la
qualité de livraison au sens du texte et devra être notifiée par le vendeur à
l’acquéreur.
Ce qu’il faut retenir :
- les dispositions relatives au contrat de vente d'immeubles à rénover sont
d'ordre public dès lors qu'il existera des travaux à effectuer par le vendeur
après signature du contrat de vente
- la propriété du sol et des constructions existantes est transférée au jour de
la signature de l'acte, celle des travaux se fera de manière échelonnée
- le vendeur d'immeubles à rénover sera d'une part maître d'ouvrage durant
toute l'exécution du contrat, et devra d'autre part présenter au jour de la
signature de l'acte authentique la justification de la garantie financière
d'achèvement
-le contrat peut être précédé d'une promesse de vente de droit commun dont
le contenu est strictement défini par le décret
- le prix est obligatoirement payé en deux fois ; la partie du prix relative aux
travaux doit se faire selon un calendrier. Aucun versement n'est possible
avant que la créance ne soit devenue exigible
- l'acquéreur en cas de méconnaissance des dispositions pourra demander,
avant la livraison des travaux, la nullité du contrat.

u côté des tribunaux

COPROPRIÉTÉ

SYNDIC DE
COPROPRIETE
Adjudication
– opposition du syndic
– mise en œuvre du privilège spécial
– convocation obligatoire
à la procédure d’ordre
L’opposition au versement des fonds provenant
de la vente sur saisie immobilière d’un lot de
copropriété, formée régulièrement par le syndic,
vaut, au profit du syndicat, mise en œuvre du
privilège spécial mentionné à l’article 19-1 de la
loi du 10 juillet 1965. Le destinataire de cette
opposition doit en informer le juge pour faire
convoquer le syndicat à la procédure d’ordre à
défaut le syndicat est recevable à faire opposi-
tion au procès-verbal de règlement de l’ordre que l’assemblée tenue par un syndic profession-
amiable. nel dont la carte n’avait pas été renouvelée doit
Cass. 3ème civ. 4 juin 2008 - n° 07-10.051 – être annulée.
BICC n°690 du 1er novembre 2008 Cass. 3ème civ. 2 juillet 2008 n° 06-17.202 -
BICC n°692 du 1er décembre 2008
Syndic
– non renouvellement de la
carte professionnelle ASSEMBLEE
– conséquence GENERALE
– annulation de l’assemblée générale
(oui)
Feuille de présence
– obligation de communication
Il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi
du 2 janvier 1970 que le syndic professionnel
à chacun des copropriétaires (non)
ne peut poursuivre ses fonctions en l’absence de
La feuille de présence n’a pas à être communi-
renouvellement ou en cas de retrait de sa carte
quée suite à la tenue d’une assemblée générale
professionnelle.
du fait de l’article 33 du décret du 17 mars
La Cour infirme la décision d’appel et retient

Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
16
1967 qui précise que celle-ci est à disposition
des copropriétaires.
La Cour de cassation confirme qu’il n’est pas
obligatoire de l’adresser à chacun des copro-
priétaires à l’issue de chaque assemblée générale.
Cass. 3ème Civ. - 24 septembre 2008 n° 07-
16.334. - Revue Loyers et copropriété, n° 11,
novembre 2008, commentaire n° 253, p. 21,
note Guy Vigneron - BICC n° 695 du 1 février
2009
Droit de vote
– copropriétaire majoritaire
– calcul du nombre de voix
– règle impérative de l’art. 22 de la loi
du 10 juillet 1965 (oui)
DROIT BANCAIRE ET FINANCIER
PRET IMMOBILIER
Annulation du contrat de prêt
– caducité de l’hypothèque (non)
Les acquéreurs de lots en l’état futur d’achève-
ment obtiennent un prêt bancaire pour en
financer le paiement. Ce prêt est garanti par
l’inscription d’une hypothèque.
A la suite de la défaillance du promoteur, les
acquéreurs sollicitent la résolution des ventes et
la nullité des actes de financement avec rem-
boursement des sommes versées.
La Cour d’appel accueille leur demande, mais la
Cour de cassation juge au contraire que « l’obli-
gation de restituer inhérente à un contrat de
prêt annulé demeurant tant que les parties
n’ont pas été remises en l’état antérieur à la
conclusion de leur convention annulée, l’hypo-
thèque en considération de laquelle ce prêt a
été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de
cette obligation. »
Cette solution n’est pas nouvelle et s’inscrit
dans le principe d’indépendance du prêt et du
contrat principal. En effet, dans la mesure où le
contrat de prêt est un contrat de restitution, sa
nullité ne modifie pas l’obligation principale,
celle de restituer les sommes prêtées. Le fait que
le bien hypothéqué ne soit plus dans le patri-
moine de l’emprunteur, ne fait pas obstacle au
maintien de l’hypothèque, qui confère un droit
de suite au créancier (art 2393 code civil).
Cass. 3ème civ. 5 novembre 2008, n°07-
17.357,FS-P+B. – Droit et Pat. Hebdo n°720
du 3 décembre 2008
Prêt immobilier – calcul du Taux
Effectif Global (TEG) – coût d’une
assurance incendie
La Cour de cassation énonce qu’il incombait à
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
lorsqu’un propriétaire possède une quote-part
dans les parties communes supérieure à la moi-
tié, le nombre de voix dont il dispose est réduit
à la somme des voix des autres copropriétaires.
La Cour de cassation décide qu’on ne peut déro-
ger à ce calcul et casse l’arrêt d’appel.
Cass. 3ème civ. 2 juillet 2008 - N° 07-14.619. -
BICC n°692 du 1er décembre 2008
Syndicat de copropriétaires
– poste de gardien imposé par
le règlement de copropriété (non)
suppression du poste de gardien
– majorité requise de l’article 26 al. 2
de la loi 10 juillet 1965 (non)
la banque, qui avait subordonné l’octroi du cré-
dit à la souscription d’une assurance incendie
de l’immeuble financé, de s’informer auprès du
souscripteur du coût de celle-ci avant de procé-
der à la détermination du taux effectif global
dans le champ duquel un tel coût entrait impé-
rativement.
Cass. 1ère civ. 13 novembre 2008, n° 2008-
045783 - JCP N n°48 28 novembre 2008 jp.
763
CAUTIONNEMENT
Caution du gérant
– mise en liquidation judiciaire
de la société
– caducité du mandat
– libération automatique de la
caution (non)
Suite au redressement puis à la mise en liquida-
tion judiciaire d’une société, son gérant est assi-
gné par un créancier en exécution de son enga-
gement de caution.
La Cour d’appel rejette la demande au motif
que la caution, qui ne s’était expressément
engagée qu’à raison de son mandat social, était
déchargée de son obligation du fait de la cadu-
cité de son mandat.
La chambre commerciale de la Cour de cassa-
tion considère cependant qu’ « en statuant
ainsi, alors que la cessation des fonctions de
gérant de la société cautionnée n’emporte pas, à
elle seule, la libération de la caution, sauf si
celle-ci a fait de ces fonctions la condition déter-
minante de son engagement, et qu’il résultait de
l’acte de cautionnement que celui-ci ne compor-
tait pas une telle stipulation expresse, la cour
d’appel a violé les textes susvisés ».
Ce raisonnement justifie la pratique des
banques de ne pas faire mention de la qualité
17
Selon la Cour de cassation on ne peut exiger
l’unanimité des copropriétaires pour supprimer
le poste d’un gardien d’immeuble en applica-
tion des dispositions de l’article 26, alinéa 2, de
la loi du 10 juillet 1965. En effet, la Cour retient
pour se prononcer ainsi que le règlement de
copropriété n’imposait pas l’existence d’un
concierge mais le rendait simplement possible,
en le laissant à la discrétion du syndicat.
Cass. 3ème Civ. 24 septembre 2008 N° 07-
17.039 - Revue Loyers et copropriété, n° 11,
novembre 2008, commentaire n° 255, p. 23-
24, note Guy Vigneron – BICC n° 695 du 1
février 2009
du dirigeant de la société afin que ce dernier ne
puisse prétendre qu’il n’est plus tenu à son
engagement lorsqu’il cesse ses fonctions, et, en
tout état de cause, de stipuler que la modifica-
tion ou la disparition des liens ou des rapports
de fait ou de droit susceptibles d’exister entre la
caution et le bénéficiaire n’emporte pas libéra-
tion de la caution.
De son côté, la caution qui s’est engagée dans
l’acte au titre de sa seule qualité de dirigeant
doit veiller à dénoncer son cautionnement à la
banque si elle entend en être déchargée à
compter de la cessation de ses fonctions.
Cass. com., 14 octobre 2008, n° 07-16.947,
JurisData n°2008-045437, Revue Droit
Bancaire et Financier n°6 Novembre -
Décembre 2008
Cautionnement
– preuve de l’exécution de l’obligation
d’information annuelle
– nécessité d’une lettre recommandée
avec accusé réception (oui)
L’article L. 313-22 du Code monétaire et finan-
cier prévoit une obligation annuelle d’informa-
tion de la caution par le créancier.
Selon la Cour de cassation, le créancier qui ne
produit qu’une copie de la lettre adressée à la
caution ne justifie pas de son envoi et par consé-
quent n’apporte pas la preuve de l’accomplisse-
ment de son obligation d’information.
Le choix de la lettre recommandée avec accusé
de réception s’impose donc pour les établisse-
ments de crédit lorsqu’ils procèdent à l’envoi de
l’information à la caution.
Cass. com., 28 octobre 2008, n°06-17.145,
JurisData n°2008-045588, Revue Droit
Bancaire et Financier n°6 Novembre -
Décembre 2008
 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
VENTE
Congé pour vente anticipé
– date d’effet au jour où il aurait dû
être délivré – durée de l’offre prolongée
Le congé délivré tardivement est nul, et le congé
délivré prématurément ne prend effet qu’à la
date à laquelle il aurait dû être délivré. La durée
de validité de l’offre étant de deux mois, elle
sera prolongée du nombre de jours précédant la
date légale de délivrance du congé.
Cass. 3ème civ, 29 octobre 2008, n°07-17.911,
FS-P+B – Droit et Pat. Hebdo n°720 du 3
décembre 2008 - Jurishebdo n° 334 Novembre
2008- JCP N n°46 du 14 novembre 2008 jp.
732
Congé pour vente anticipé
– date d’effet au jour où il aurait
dû être délivré
– maintien de l’offre du bailleur
Le congé pour vente vaut offre de vente et celle-
ci est valable pendant les deux premiers mois du
délai de préavis. La Cour de Cassation estime
que le bailleur est lié par son offre jusqu’à l’ex-
piration des deux premiers mois du délai de pré-
avis, et que si ce congé est délivré par anticipa-
tion, cela prolonge donc la période pendant
laquelle le bailleur ne peut pas rétracter son
offre.
Cass.3ème civ. 10 décembre 2008 n°1263 -
Jurishebdo n° 337 Décembre 2008.
Construction de maison individuelle
– garantie de livraison
– cautionnement (non)
Une société de construction de maisons indivi-
duelles qui avait souscrit la garantie de livraison
de l’article L.231-6 du Code de la construction et
de l’habitation a été placée en liquidation. A la
suite de cette défaillance du constructeur, le
garant a versé des dédommagements à plu-
sieurs acquéreurs dont les maisons n’avaient pas
été livrées puis a déclaré sa créance à la procé-
dure collective ouverte contre la société de
construction.
La Cour de cassation a considéré que le garant
avait rempli une obligation qui lui était propre
par application des dispositions de l’article
L.231-6 du Code de la construction et de l’habi-
tation ; le recours subrogatoire de l’article 1251-
3 du Code civil ne pouvait donc trouver à s’ap-
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
pliquer. La garantie de livraison n’est pas un
cautionnement.
Cass. 3ème civ. 3 décembre 2008 n° 2008-
046094 - JCP N n°50du 12 décembre 2008
jp. 792
Bail d’habitation
– congé pour vendre
– preuve de la notification
La Cour de cassation censure, au visa de l’article
15-II de la loi du 6 juillet 1989, la décision d’une
Cour d’appel qui avait constaté que la notifica-
tion d’un congé pour vendre à un locataire était
bien intervenue, faute pour le propriétaire
d’avoir pu produire l’accusé de réception du
congé et ce, bien que le locataire ait, dans sa
lettre de renonciation à acquérir, accusé récep-
tion dudit congé.
Cass. 3ème civ. 29 octobre 2008, n° 2008-
045580, JCP N n°46 du 14 novembre 2008
jp. 733
Empiètement
– atteinte au droit de propriété
– destruction (oui)
Un arrêt de la Cour d’appel de Paris, tout en
reconnaissant que l’atteinte au droit de proprié-
té est minime, confirme la nécessité de suppri-
mer un empiètement de travaux sur le terrain
voisin (dépassement de toiture de 3 millimètres
à 15 centimètres).
CA PARIS, 2ème ch. B13 novembre 2008
n°2006/1241 - Jurishebdo n° 334 Novembre
2008.
VICES-CACHES
Termites
– mauvaise foi du vendeur
– jeu de la clause d’exonération de
vices cachés (non) – absence de
recours contre le diagnostiqueur
La mauvaise foi du vendeur prive d’efficacité la
clause d’exonération de garantie des vices
cachés contenue dans l’acte de vente et elle
prive également le vendeur d’un recours contre
le diagnostiqueur qui avait été volontairement
induit en erreur par le vendeur sur l’existence de
termites.
Cass. 3ème civ. 19 novembre 2008 n°1150 -
Jurishebdo n° 335 Décembre 2008 - BRDA
n°23/08 15 décembre 2008
18
Travaux anciens d’éradication de
termites mentionnés dans la vente
– présence de termites sous la laine de
verre – vice caché (oui)
Des époux acquièrent un immeuble. Il est
mentionné dans l’acte de vente que des travaux,
destinés à l’éradication de parasites infectant la
charpente de l’immeuble, ont été effectués dix
ans auparavant. Après la vente, les acquéreurs
constatent que le bois de la charpente était
attaqué par des insectes xylophages.
La Cour de cassation juge qu’il ne pouvait être
imposé aux acquéreurs de soulever la laine de
verre qui recouvrait les bois de la charpente
pour voir les pièces dégradées, et a caractérisé
l’existence d’un vice caché affectant les élé-
ments essentiels de la structure de l’immeuble
au moment de la vente.
Cass 3ème civ 17 décembre 2008 n°07-20.450,
P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°167 février 2009
PROMESSE
DE VENTE
Condition suspensive de dépôt de permis
– renonciation possible de l’acquéreur
à la condition – date de la renonciation
Des indivisaires avaient promis de vendre à une
société un tènement immobilier aux termes
d’un acte soumis aux conditions suspensives du
dépôt d’une demande d’un permis de démolir et
d’un permis de construire au plus tard le 30
avril 2004. La promesse de vente précisait que
si la demande de permis ne recevait pas de
réponse de l’administration avant le 31 juillet
2004, la condition suspensive devait être consi-
dérée comme non réalisée sauf si l’acquéreur
décidait de renoncer à cette condition.
Faute de signature au 31 décembre suivant
(date prévue pour la réitération authentique de
cet acte), les promettants ont assigné la société
bénéficiaire en caducité de la promesse.
La Cour d’appel rejette cette demande au motif
qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette
renonciation, et que si l’acte devait être réitéré
au plus tard le 31 décembre 2004, cette date
n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ou-
vrir une période pendant laquelle chacune des
parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter.
La Cour de cassation censure ce raisonnement
et indique que, dès lors que la date du 31
décembre 2004 constituait le point de départ
de l’exécution forcée du contrat, la renonciation
 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE
de l’acquéreur au bénéfice des conditions sus-
pensives devait intervenir avant cette date.
Cass. 3ème civ. 17 décembre 2008, JurisData
n° 2008-946287 - JCP N n° 1-2 du 9 janvier
2009
Notion d’indemnité d’immobilisation
– compromis de vente – incompatibilité
La stipulation prévoyant l’attribution d’une
indemnité d’immobilisation au vendeur, pour le
cas où l’acquéreur serait responsable du défaut
d’obtention de son prêt, doit être requalifiée en
clause pénale.
D’une manière générale, même si l’avant-
contrat prévoit expressément le versement
d’une somme au vendeur, à titre d’indemnité
d’immobilisation, cette qualification ne peut
être judiciairement admise que si elle corres-
pond à sa définition juridique. Il incombe au
juge de retenir l’appellation adéquate, en fonc-
tion de l’objectif poursuivi. Ainsi, une stipulation
ayant pour objet d’assurer l’exécution de l’obli-
gation de diligence mise à la charge de l’acqué-
reur, dans sa recherche d’un prêt, doit s’analyser
comme une clause pénale, même si le contrat
qualifie improprement ce versement d’indemni-
té d’immobilisation. La conséquence est la
possibilité pour un juge de réviser à la baisse
comme à la hausse la clause pénale.
Tel n’est pas le cas des indemnités d’immobili-
sation, qui sont présentes dans les promesses
unilatérales, auxquelles la jurisprudence a
dénié toute fonction coercitive et réparatrice
d’un préjudice né d’une inexécution.
Cass. 3ème civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989,
n° 892 FS-P + B, Nimirf c/ Gigon
LOI CARREZ
Superficie – vente à prix global
– exclusion du jardin et de la piscine
pour l’application de l’article 46
– diminution du prix en conséquence
Dans une vente à prix global, la réduction se cal-
cule sur le prix diminué de la valeur des biens
exclus du champ d’application de l’article 46.
En l’espèce, la vente comprend plusieurs lots –
même si on pouvait considérer qu’ils consti-
tuaient une unité d’habitation – dont un jardin
avec piscine qui manifestement n’entraient pas
dans les exclusions de l’article 46, alinéa 3, de
la loi… Il ne s’agissait en aucun cas de locaux
clos et couverts.
La solution est toute prétorienne et conduit à
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
une expertise, non pas pour réduire la superficie
du tout, mais pour évaluer la valeur du jardin
avec piscine afin de le retrancher du prix globa-
lement fixé. Le calcul de l’éventuelle différence
du vingtième s’effectuera donc sur le prix glo-
balement amputé de la valeur des biens exclus.
Cass. 3ème civ., 16 janvier 2008, pourvoi n° 06-
21.696 (n°22 FS-P + B + R + I), Gosselin
(Epx) c/ Thuillez (Epx),- AJDI n° 12 / 2008,
page 947
BAIL D’HABITATION
ET MIXTE
Congé-reprise – habitation principale
du bénéficiaire
Lorsque le bailleur délivre un congé aux fins de
reprise, le logement libéré doit constituer l’habi-
tation principale du bénéficiaire.
Cass. 3ème civ. 13 novembre 2008, n° 07-
19.722, arrêt n°1119 FS-P + B - AJDI n° 12 /
2008, page 912
Bail d’habitation – troubles de voisinage
du fait des patients du locataire
– responsabilité du locataire (non)
Le propriétaire d’un immeuble l’avait donné à
bail à des époux en autorisant le mari à y exer-
cer sa profession de médecin. Après que des
troubles ont été constatés dans les parties com-
munes de l’immeuble dus aux patients, le
bailleur a assigné les preneurs en résiliation du
bail.
La cour d’appel a rejeté cette demande en rete-
nant que l’autorisation donnée par le bail au
praticien d’exercer sa profession de médecin
impliquait le droit pour l’intéressé d’accueillir
tous patients.
La Cour de cassation approuve et précise que
les locataires ne pouvaient, en l’espère, être per-
sonnellement tenus pour responsables du com-
portement de certains patients dans les parties
communes de l’immeuble.
Cass. 3ème civ. 19 novembre 2008, n° 2008-
045886 - JCP N n°48 28 novembre 2008 jp.
764
Bail verbal – logement meublé
– obligation de donner un préavis (oui)
Un locataire bénéficiaire d’un bail verbal d’un
logement meublé doit-il respecter un préavis
d’un mois pour résilier son bail ?
19
La Cour de cassation y répond de manière posi-
tive. Bien que l’article L632-1 du code de la
construction et de l’habitation prévoie que le
bail de locaux meublés destinés à la résidence
principale du locataire doit être établi par écrit,
cela ne dispense pas le locataire de respecter le
préavis.
Cass. 3ème civ., 15 octobre 2008, n°07-13.294,
P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°164 novembre
2008
Abandon de domicile
– ajout de deux nouveaux critères
Dans le cadre des baux à usage d’habitation ou
mixte de la loi du 6 juillet 1989, la jurisprudence
considérait que l’abandon du domicile était
caractérisé par un départ brusque et imprévisible.
La troisième Chambre civile introduit désormais
deux nouveaux critères susceptibles de caracté-
riser l’abandon de domicile : le caractère défi-
nitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui
qui demeure.
Cass 3ème civ 26 novembre 2008, n°07-17.
P+B+R+I - Bull. Lamy Immo. n°165 décembre
2008
BAIL COMMERCIAL
Bail commercial – travaux d’amélioration
– incidence favorable pour le locataire
(non) – déplafonnement du loyer (non)
Il ne suffit pas qu’il y ait amélioration notable
des locaux pour entraîner le déplafonnement du
loyer. La Cour de cassation indique que les tra-
vaux d’amélioration réalisés par le bailleur au
cours du bail ne peuvent constituer un motif de
déplafonnement que s’ils ont eu une incidence
favorable sur l’activité du locataire.
En l’espèce, les travaux réalisés par le bailleur
(ravalement des façades, pose de digicodes, ins-
tallation d’un ascenseur) ayant rendu l’im-
meuble plus confortable et attractif n’avaient
pas eu d’effet sur le niveau d’activité du loca-
taire (enseignement et vente de sculptures)
puisqu’il était démontré que les élèves s’inscri-
vaient en raison essentiellement de la réputa-
tion de l’école et que la clientèle intéressée par
l’acquisition de sculptures n’était pas une clien-
tèle de passage. Le juge ajoute donc une nou-
velle condition en exigeant que les travaux du
bailleur soient des travaux d’amélioration
notable ayant un impact économique favorable
sur l’activité du locataire. Solution inédite
Cass com 9 juillet 2008 n°107-16605
 IMMOBILIER
Suspension de la clause résolutoire
d’un bail commercial
– action en référé
– délai de paiement accordé
– non respect
– impossibilité d’en accorder
lors de la procédure au fond
La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que
si une ordonnance de référé passée en force de
chose jugée a accordé au preneur à bail com-
mercial un délai pour régulariser des arriérés de
loyer, la Cour d’appel saisie au fond, ne peut
accorder de nouveaux délais si ceux accordés en
référé n’ont pas été respectés.
Cass ; 3ème Civ. 15 octobre 2008 – « Fabre c/
Sté Aux Gourmets des Monts » - n°07-16.725
(n°987 FS-PB) - BRDA n°21/08 15 novembre
2008
AGENT IMMOBILIER
Somme séquestrée chez l’agent
en liquidation judiciaire
– intérêt au taux légal dû par la caisse
de garantie des agents immobiliers
Suite au redressement et à la mise en liquida-
tion judiciaire d’un agent immobilier, le vendeur
d’un fonds de commerce qui a séquestré le prix
de vente chez cet intermédiaire obtient le rem-
boursement du solde des fonds séquestrés
auprès de la FNAIM qui a délivré la garantie
financière de la loi du 2 janvier 1970. La caisse
de garantie refuse cependant au vendeur le ver-
sement des intérêts au taux légal que ce dernier
estime dus à compter de la première mise en
demeure de la caisse en vertu des dispositions
de l’article 1153 du Code civil.
La demande du vendeur est rejetée par la Cour
d’appel qui tire de la qualification qu’elle fait de
la garantie, savoir un « cautionnement des
fonds non représentés par ses adhérents », la
conséquence que « la caisse n’[est] pas tenue
des intérêts des fonds cautionnés au titre des
articles 2015 et 1153 qui ne sont pas appli-
cables » à cette garantie.
La Cour de cassation condamne cette analyse,
et, sans pour autant préciser la qualification de
la garantie financière délivrée au profit des
agents immobiliers, considère que les intérêts
moratoires sont dus.
Cass 1ère civ. 16 octobre 2008 - Revue Droit
Bancaire et Financier n° 6 nov?-Déc. 2008
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
DROIT FISCAL
ABUS DE DROIT
Transmission de patrimoine
– cadre juridique précis et organisé
– conservation de la maîtrise
de la gestion des biens
– finalité exclusivement fiscale (non)
Une mère a créé deux SCI, avec chacun de ses
deux enfants. Elle a apporté la nue-propriété de
biens immobiliers, puis quelques temps plus
tard elle a donné à ses enfants la nue-propriété
des parts des deux SCI par acte de donation-
partage.
La Cour d’appel écarte toute notion d’abus de
droit et justifie par « l’utilité économique de
l’opération » car la mère « disposait des pou-
voirs les plus étendus dans l’organisation des
SCI, ce qui lui conférait le contrôle de ces socié-
tés et en conséquence celui de chacun des
immeubles apportés notamment celui de les
vendre ».
La Cour de cassation confirme cette analyse : «
l’opération a permis (…) de préparer au mieux la
transmission de son patrimoine à ses enfants
dans un cadre juridique précis et organisé, tout
en conservant la maîtrise de la gestion de ses
biens immobiliers afin d’assurer sa sécurité
matérielle. (…) l’opération ne présentait pas une
finalité exclusivement fiscale. »
Cass. com. 21 octobre 2008, n°07-18.770 –
Droit et Pat. Hebdo n°719 du 26 nov. 2008
DROITS
DE SUCCESSION
Evaluation en valeur des biens
immobiliers exceptionnels
Dans l’évaluation en valeur vénale par compa-
raison de biens exceptionnels (châteaux en l’es-
pèce), en l’absence de « biens intrinsèquement
similaires », il est possible de pratiquer des ajus-
tements sous forme d’abattements à partir
d’une prise en compte prudente des termes de
comparaison retenus.
Cet arrêt, concernant l’évaluation d’immeubles
exceptionnels, dans le cadre d’un redressement
par l’administration fiscale, répond à une ques-
tion très prosaïque : en l’absence de « biens
intrinsèquement comparables », selon quelles
modalités est-il possible de se référer à des
termes de comparaison, validant l’utilisation de
cette méthode d’estimation par comparaison ?
Sur cette problématique, centrale dans l’estimation
20
en valeur vénale, puisque la comparaison y est
la règle d’évaluation, cette décision mérite
d’être signalée car elle apporte des précisions
utiles, voire inédites, d’intérêt tant pour les
juristes et pour les fiscalistes que plus spécifi-
quement pour les experts immobiliers.
Cass. com. 12 février 2008, pourvoi n° 07-10242
(n°223 F-P + B), X c/ Directeur Général des
Impôts - AJDI n° 12 / 2008, page 951
Succession – existence d’un litige en
cours – obligation de déclaration de
succession dans les délais légaux
L’héritier, saisi de plein droit de la succession, a
l’obligation de procéder à la déclaration dans
les délais légaux, sans pouvoir invoquer, pour se
soustraire à cette obligation, l’existence d’un liti-
ge ayant pour objet de contester la dévolution
successorale.
Cass. com. 25 mai 2008 n°07-13.648,
Grosdemange Koehl - La Revue Fiscale
Notariale N°11 Novembre 2008
DIVERS
Rachat de titres de SCI
– annulation des parts et réduction
de capital – partage partiel (non)
Le rachat de titres par une société civile immo-
bilière moyennant le versement d’une somme
prélevée sur les fonds sociaux, suivi de l’annula-
tion des parts et de la réduction de capital cor-
respondante ne s’analyse pas comme un parta-
ge partiel des acquêts sociaux soumis au droit
de partage de 1% prévu par l’article 746 du
Code général des impôts.
Cass. com., 23 septembre 2008 n° 07-11.304
SCI Moderne Acacias Foncière c/DGI - La
Revue Fiscale Notariale N°11 – Novembre
2008
IMPOT DIVERS
Epoux séparés de biens
– résidence principale séparée
– imposition séparée
Le simple fait que des époux séparés de biens
résident sous des toits séparés entraine leur
imposition distincte, dès lors que cette résiden-
ce n’a pas un caractère temporaire.
CAA Marseille, 4ème chambre 27 mai 2008
n°05MA02750 - La Revue Fiscale Notariale
N°11 Novembre 2008
 Valeur locative de l’immeubles
– cession à un prix symbolique
– absence de contrepartie – impôt
locaux assis sur la valeur vénale (oui)
La cession d’un immeuble réalisée pour le prix
d’un franc symbolique doit être regardée
comme une acquisition à titre gratuit lorsque
l’acquéreur n’est pas contraint à une contrepar-
tie réelle et quantifiable à l’égard du Vendeur.
Les impôts locaux doivent alors être assis sur la
valeur vénale, et non sur le coût d’acquisition,
de l’immeuble, par application des dispositions
de l’article 38 quinquies de l’annexe III du Code
général des Impôts.
CAA Lyon 2ème chambre 10 juillet 2008 - N°
06LY01210 - La revue fiscale notariale numéro
12/ décembre 2008
REVENUS FONCIERS
Régime Malraux – imputation du coût
des travaux sur le revenu global
– vacance temporaire du local – remise
en cause du régime Malraux (non)
Des propriétaires qui ont entrepris des travaux
de restauration dans le cadre du dispositif
Malraux et qui ont pris l’engagement de louer
cet immeuble nu à usage de résidence principa-
le pour une durée de 6 ans sont en droit de pro-
céder à l’imputation, sur leur revenu global, des
sommes versées au titre de ces travaux, par
application du 3° du I de l’article 156 u Code
général des Impôts.
La circonstance que l’appartement en cause soit
demeuré vacant durant un peu plus d’un an
n’est pas de nature, à elle seule, à faire regarder
les contribuables comme n’ayant pas respecté
leurs engagements, dès lors que ces derniers
établissent avoir accompli toutes les diligences
pour que l’immeuble soit aussitôt reloué.
CAA Nantes 1ère chambre 11 juin 2008 - N°
07NT 01562, Leclercq - La revue fiscale nota-
riale numéro 12/décembre 2008
DROIT DE MUTATION
Apport de la nue-propriété à une SCI
suivie d’une donation – réduction de
l’assiette des droits (oui)
Le schéma de transmission consistant en l’ap-
port de la nue propriété à une SCI, suivi d’une
donation permet toujours de réduire l’assiette
des droits de donation.
Cass com., 4 novembre 2008 - N° 07-19.870 -
La revue fiscale notariale numéro 12/
décembre 2008
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
Droits d’enregistrement
– évaluation de titres d’une société
non cotée
Pour la liquidation des droits de mutation à titre
gratuit, la valeur des titres d’une société non
cotée en bourse doit être appréciée en tenant
compte de tous les éléments dont l’ensemble
permet d’obtenir un chiffre aussi proche que
possible de celui qu’aurait entraîné le jeu
normal de l’offre et de la demande dans un mar-
ché réel.
En l’espèce, la cour de cassation a jugé que
l’évaluation de titres non cotés d’une société de
négoce de vins de champagne pouvait prendre
en compte la valeur comptable des stocks, et
non leur valeur marchande, étant donné que les
trois exercices comptables précédant s’étaient
soldés par des pertes et que la valeur des titres
sociaux s’en étaient trouvée amoindrie
Cass. com 7 octobre 2008 n°07-18.113 (n°971
F-D), DGI c/Garnotel - RJF 1/09 n°80
IMPOT
SUR LE REVENU
SARL de famille
– option pour l’impôt sur le revenu
Le code général des impôts prévoit qu’une
SARL de famille peut opter pour le régime fiscal
des sociétés de personnes, à la condition notam-
ment qu’elle exerce une activité industrielle,
commerciale ou artisanale. L’exercice d’une
activité d’une autre nature a pour conséquence
d’exclure le bénéfice du dispositif, à moins que
l’activité exercée ne présente un caractère
accessoire et ne constitue le complément indis-
sociable de l’activité industrielle, commerciale
ou artisanale exercée.
La simple gestion d’une participation dans une
autre société, sans aucune immixtion dans
l’activité de cette dernière, constitue une activi-
té de nature civile et ne permet pas d’exercer
l’option pour le régime fiscal des sociétés de
personnes, peu importe que la société exerce
par ailleurs une activité commerciale qui lui a
procuré l’intégralité de ses recettes.
CE 7 Aout 2008 n°283238, 3e et 8e s.s. Joly -
RJF 11/08 n°1211
IR
– taxation forfaitaire du revenu
d’après les éléments du train de vie
Lorsqu’il y a disproportion marquée entre le
train de vie d’un contribuable et ses revenus,
l’administration fiscale est en droit de procéder
à une évaluation forfaitaire du revenu impo-
sable par application d’un barème à certains
éléments de son train de vie.
21
Le Conseil d’Etat rappelle qu’un contribuable
est en droit d’établir qu’il a financé, en tout ou
partie, le train de vie résultant de cette évalua-
tion par l’emploi de revenus, par la réalisation
d’un capital ou par l’emprunt.
CE 3ème et 8ème s.s 27 octobre 2008,
n°294160,min.c/M.etMme Planet, concl.E;
Galser : JurisData n°2008-081389 - Revue de
Droit Fiscal du 25 décembre 2008 n°647
IR
– indemnité de non concurrence
Le Conseil d’Etat considère que l’indemnité de
non concurrence versée à un salarié constitue
une rémunération d’un service rendu en exécu-
tion d’un contrat de travail. L’indemnité est
donc taxable dans la catégorie des traitements
et salaires et ce même si l’engagement compor-
te également l’impossibilité d’exercer une
activité non salariée.
L’indemnité allouée à l’ancien dirigeant pour
l’utilisation de son nom patronymique ne pou-
vant être rattachée ni à une activité salariée, ni
à une concession ou à la cession d’une marque,
doit être imposée dans la catégorie des béné-
fices non commerciaux
CE 17 Octobre 2008 n°296847, 3e et 8e s.-
s.,Albert - RJF 1/09 n°30
CONTENTIEUX
FISCAL
Procédure
– obligations de l’administration
– solidarité des parties
La Cour de cassation confirme que l’administra-
tion fiscale peut choisir de notifier un redresse-
ment à l’un seulement des redevables solidaires
de la dette fiscale. Cependant, la procédure doit
être contradictoire et la loyauté des débats obli-
ge l’administration à notifier, en cours de procé-
dure, à l’ensemble des personnes qui peuvent
être poursuivies, les actes de procédure les
concernant.
Cass. com.18 novembre 2008, n°07-19.762,
DGI c/Marie et a. - RJF 2/09 n°174.
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 STRATÉGIE PATRIMONIALE
ASSURANCE-VIE
Décès d’un époux marié sous le régime
de communauté universelle
– dévolution des capitaux garantis
– absence d’acceptation antérieure
du bénéficiaire du contrat
Le conjoint survivant marié sous le régime de la
communauté universelle, du bénéficiaire d’un
contrat d’assurance-vie qui n’a pas été accepté
par ce dernier avant son décès ne peut pas
prétendre au versement des capitaux puisque le
bénéfice de ce dernier n’a pas été accepté avant
la dissolution de la communauté.
Cass 1ère Civ, 5 novembre 2008 n°07-14.269
- JCP N n°46 du 14 novembre 2008, 731
DONATION
Stipulée d’une donation-partage
– divorce
– sort des biens donnés et tombés dans
la communauté avantage matrimonial
(non)
Une clause d’une donation partage au profit de
trois sœurs stipule que les biens donnés devront
tomber dans la communauté de biens existant
entre elles et leurs conjoints respectifs.
Une des donataires, mariée sous la communauté,
divorce aux torts exclusifs de son mari.
Celui-ci assigne son ex-épouse afin de voir juger
que les biens donnés constituaient des biens
communs.
Il est débouté par les juges du fond au motif
que cette attribution au profit du conjoint
constituait un avantage matrimonial pour
l’ex-époux, qui, fautif en perd le bénéfice.
La Cour de Cassation réfute cette qualification
prévoyant que les biens donnés tombent en
communauté.
Elle précise que les avantages matrimoniaux
sont constitués par les seuls profits que l’un ou
l’autre des époux peut retirer des clauses d’une
communauté conventionnelle.
Elle retient qu’une telle donation-partage n’est
pas un avantage matrimonial.
Cass 1ère civ, 3 décembre 2008. N° 07-
19.348, P+B – Droit et Pat. Hebdo n° 723 du
7 janvier 2009
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
SUCCESSION
Décès d’un associé – évaluation de
la valeur des droits sociaux
– bail commercial – prise en compte
des améliorations faites par
le locataire (non)
– clause de transfert différé
des améliorations
L’évaluation des droits sociaux détenus par un
associé décédé en vue d’en rembourser la valeur
à ses héritiers (art. 1870 et 1870-1 C. civ.) doit
prendre en compte la valeur des parts à la date
du décès, abstraction faite des améliorations
apportées par le locataire de l’immeuble
lorsque le bail commercial, qui retarde au terme
du contrat le transfert de propriété des dites
améliorations, se trouvait en cours d’exécution à
la date du décès de l’associé.
CA Pau 18 mars 2008 – « V. c/ del P. et autres »
- n°06/01330 - Bull. Joly Sociétés n°12
Décembre 2008
Saisine successorale contre un tiers
détenteur – possibilité d’une action
individuelle d’un cohéritier (oui)
Un héritier avait exercé contre la concubine du
défunt une action en restitution du prix pour
des biens qu’elle aurait soustrait de la succes-
sion. La Cour d’Appel a déclaré cette action irre-
cevable, estimant que l’unanimité des héritiers
était nécessaire pour l’exercer. La Cour de cas-
sation a censuré ce raisonnement, se fondant
non pas sur les règles de l’indivision mais sur
l’article 724 du Code Civil prévoyant la saisine
des héritiers. Chaque hériter a ainsi qualité pour
exercer, sans le concours des autres indivisaires,
l’action en revendication de la propriété indivise
des biens prétendument soustraits.
Cass. 1ère Civ., 5 novembre 2008, juris
data n° 2008-045680 - JCP N n°47 du
21 novembre 2008 p.5
MINORITE
Délégation de l’autorité parentale
– prise en compte de l’intérêt de l’enfant
– existence de liens d’affection
Aucune disposition légale n’impose au juge de
choisir par priorité, parmi les membres de la
famille, le tiers à qui il délègue tout ou partie de
22
l’autorité parentale. Il lui appartient seulement
de rechercher si les circonstances exigent une
telle délégation et si elle est conforme à l’intérêt
de l’enfant.
En l’espèce, les enfants vivaient depuis le décès
de leur mère au domicile de la personne
désignée par cette dernière pour les prendre en
charge en cas de décès. Ils entretenaient des
liens de proximité et d’affection avec cette
personne. Leur situation auprès de la concubine
de la mère, dotée de capacités affectives et
éducatives, constituait un repère stable. Dès
lors, la Cour d’Appel a valablement décidé
qu’il était dans l’intérêt des enfants de fixer leur
résidence chez cette personne et de déléguer
partiellement à celle-ci l’exercice de l’autorité
parentale dont le père était seul titulaire.
Cass. 1ère Civ., 16 avril 2008, n°07-11273 -
Rép. Def. N°16 art 38829 p.1847
Fonds déposés sur le compte
d’un mineur – charge de la preuve de
la propriété des fonds
A sa majorité, un enfant demande à sa mère
de lui restituer les fonds prélevés par celle-ci
pendant sa minorité sur un compte ouvert au
nom de l’enfant.
La Cour d’Appel avait écarté la demande de
l’enfant au motif que celui-ci n’établissait pas
que ces fonds (11 000 euros) lui appartenaient
alors qu’il était mineur et sans ressources.
La Cour de Cassation sanctionne la Cour
d’Appel pour inversion de la charge de la
preuve ; en effet, la mère était tenue en sa
qualité d’administratrice légale de rendre
compte de sa gestion des fonds du mineur pour
la période postérieure à ses 16 ans (fin de
l’usufruit légal de parents )
Cass.1ere civ 9 juillet 2008 n°07-16389 -
cassation partielle CA PARIS 11 janvier 2006
- RJPF n°11 Novembre 2008 page 13
VIAGER
Caractère viager du droit d’usage et
d’habitation – abandon temporaire de
son exercice – remise en cause (non)
Lors d’un divorce, Monsieur avait abandonné à
Madame, au titre de la prestation compensatoi-
re, la jouissance exclusive et viagère d’un droit
d’usage et d’habitation dont il était le co-titulai-
re. Au décès de l’épouse divorcée, c’est à bon
droit que ce dernier a pu en récupérer la jouis-
sance dont il n’avait été privé que temporaire-
ment.
Cass 3ème Civ, 15 octobre 2008 n°2008-
045371 - JCP N n°45 du 7 novembre 2008,
714
PARTAGE
Protocole de divorce forfaitaire et
transactionnel
– action en rescision pour lésion
– assimilation à un partage (oui)
Deux ex-époux concluent un protocole d’accord
en cours d’instance. Un des époux avait omis
des valeurs mobilières, l’autre l’assigne en resci-
sion du partage pour lésion. La Cour d’Appel
déclare cette action irrecevable.
La Cour de cassation censure cette décision. Elle
ENVIRONNEMENT
INSTALLATION
CLASSEE
Installations classées – article R. 512-
38 du code de l’environnement – arrêté
d’autorisation complémentaire
– péremption du délai de trois ans
L’article R. 512-38 du Code de l’environnement
énonce que « L’arrêté d’autorisation cesse de
produire effet lorsque l’installation classée n’a
pas été mise en service dans le délai de trois ans
ou n’a pas été exploitée durant deux années
consécutives, sauf le cas de force majeure ».
La Cour administrative d’appel vient préciser
dans cet arrêt que l’intervention d’un arrêté
complémentaire n’a pas eu pour effet et ne pou-
vait légalement avoir pour objet de faire courir
à nouveau le délai de validité de l’autorisation
initiale. En conséquence, un arrêté complémen-
taire ne peut pas avoir pour effet d’interrompre
le délai de déchéance du titre d’exploitation.
CAA Douai, n°06DA01636, 14 mai 2008,
« Société de gestion hôtelière MDC » - Code per-
manent Environnement et nuisances, bulletin
371, p. 2597
Installations classées – principe de la
dignité humaine – respect – oui
Le Conseil d’Etat, saisi dans le cadre d’un litige
relatif à l’exhumation éventuelle de dépouilles
de soldats de la première guerre mondiale à l’oc-
casion d’un chantier sur une installation classée,
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
confirme que l’action en rescision pour lésion
est recevable contre les partages, mais égale-
ment contre les actes qui, en vue de la réalisa-
tion du partage et concourant à sa réalisation,
attribuent des biens indivis à certains coparta-
geants, dès lors que par cette opération, assimi-
lable à un partage, les biens sont définitivement
sortis de l’indivision entre les parties.
Cass. 1ère civ., 17 décembre 2008, jurisdata
n°2008-046277 - JCP N n°1-2, du 9 janvier
2009
DIVERS
Droit d’usage et d’habitation – distinc-
tion entre jouissance et titularité de
droit d’usage et d‘habitation
La propriétaire d’une maison confère à sa mère
et son époux un droit d’usage portant sur le
juge que la dignité humaine est un élément
dont doivent tenir compte les décisions en
matière d’installations classées.
Par un arrêté du 17 novembre 2004, le préfet a
autorisé une société à exploiter sur le territoire
de la commune de Beauvraignes un centre de
traitement et de valorisation des déchets. Le pro-
jet en cause porte sur un secteur ayant fait l’ob-
jet de combats durant la première guerre mon-
diale. Selon une étude, 300 dépouilles de sol-
dats reposeraient encore dans le Bois des Loges,
dont une quarantaine dans le secteur concerné
par le projet.
Le TA d’Amiens avait annulé l’arrêté préfectoral
en raison notamment de la présence de ces
dépouilles dans l’emprise du projet. La CAA de
Douai avait annulé ce jugement, avant d’en-
joindre au préfet de compléter son arrêté par
des mesures appropriées de nature à assurer le
respect des principes fondamentaux relatifs au
respect de la personne humaine.
En l’espèce, le Conseil d’Etat constate toutefois
que, si des restes humains étaient exhumés au
cours du chantier, une procédure, faisant l’objet
d’un protocole d’accord, a été mise en place
pour leur enlèvement et leur inhumation, en liai-
son avec la gendarmerie, la direction départe-
mentale des anciens combattants et des asso-
ciations patriotiques. En outre, il relève que le
préfet de la Somme a, par un arrêté du 28
février 2007, tiré les conséquences de ce proto-
cole et complété l’arrêté attaqué. Il en déduit
que celui-ci n’a pas méconnu le principe de res-
pect de dignité humaine.
23
mobilier et un droit d’habitation portant sur la
maison. Ces derniers divorcent et l’ex-épouse se
voyant accorder, à titre de prestation compen-
satoire, la jouissance exclusive, sa vie durant, du
droit d’usage et d’habitation. L’ex-époux assigne
son ex-belle-fille en vue d’être réintégré dans son
droit d’usage.
La Cour de cassation énonce que l’attribution
de la jouissance exclusive et temporaire à l’un
de ses attributaires d’un droit viager d’usage et
d’habitation ne fait pas obstacle à ce qu’à son
décès, le cotitulaire de ce droit, seulement privé
temporairement de son exercice, en recouvre
tous les attributs, sa vie durant.
La Cour opère une distinction entre la jouissan-
ce et la titularité de droit d’usage et d’habita-
tion.
Cass. 3ème civ 15 octobre 2008, n°07-16, 921,
P+B+I - Bull. Lamy Immo. n°164 novembre
2008
CE, n°301151,301180, 26 novembre 2008, «
Syndicat mixte de la Vallée de l’Oise et a.» -
Revue mensuelle du Jurisclasseur –
Environnement, Janvier 2009, n°1 p .18 - Code
permanent Environnement et nuisances, bulle-
tin 374, p. 2506
Installations classées
– déclaration
– récépissé – contrôle du juge
– annulation – oui
La Cour d’appel considère que le Préfet aurait
dû, au regard de l’insuffisance d’une des pièces
fournies par l’exploitant, refuser de délivrer le
récépissé de déclaration : « Considérant qu’il
résulte de l’instruction que le plan de situation
du cadastre joint au dossier de déclaration dépo-
sé par les époux X s’arrête à la limite de la sec-
tion cadastrale, laquelle correspond également à
la limite communale ; que, de ce fait, il ne fait
pas apparaître la situation de l’environnement
dans un rayon de cent mètres pour toute la par-
tie située à l’est et au sud de l’installation faisant
l’objet de la déclaration ; que, compte tenu de
cette insuffisance, le préfet ne pouvait légale-
ment délivrer le récépissé en litige ; que, par
suite, et sans qu’il soit besoin d’examiner les
autres moyens invoqués par M. et Mme Y, ledit
récépissé doit être annulé (...)».
CAA de Bordeaux, n°06BX02466, 3 novembre
2008, «M et Mme Y» - Revue mensuelle du
Jurisclasseur – Environnement, Janvier 2009,
n°1, p. 20
 ENVIRONNEMENT
Installations classées
– champ d’application – caractère
mobile – nomenclature – machine fixe
La CAA de Lyon confirme (cf. Bull. Cheuvreux
n°3/2008 - CAA de Lyon, 8 avril 2008,
n°06LY01281, « Société Rhône Environnement
») sa solution de principe en écartant la fixité
comme critère de qualification d’une installa-
tion classée : « la seule circonstance que l’activi-
té de broyage de déchets végétaux exercée par la
société dans son établissement de Chaponost
s’effectue au moyen d’un broyeur équipant une
remorque susceptible d’être tractée, notamment
pour l’accomplissement de missions extérieures
au site d’exploitation, n’a pas pour effet d’exclu-
re l’installation en question du champ d’applica-
tion du titre I du livre V du code de l’environne-
ment «.
CAA de Lyon, 7 août 2008, n° 06LY01280, «
Société Rhône Environnement » - Revue men-
suelle du Jurisclasseur – Environnement,
Décembre 2008, n°12 p .30
Installations classées
– étude d’impact
– soumission au conseil municipal
– irrégularité de la procédure
– annulation – non
Il ressort de l’article R. 512-19 du Code de l’en-
vironnement que l’étude d’impact des installa-
tions de stockage de déchets est soumise, pour
avis, avant l’octroi de l’autorisation d’exploiter, à
la commission locale d’information et de sur-
veillance intéressée, lorsqu’elle existe, ainsi
qu’au conseil municipal de la commune d’im-
plantation. En l’espèce, le juge a considéré que
« si le conseil municipal de Beuvraignes, com-
mune d’implantation du projet litigieux, allègue
qu’il a dû se prononcer par une délibération du
29 avril 2004 sans avoir pu prendre connais-
sance du contenu de l’étude d’impact, ce vice de
procédure, à le supposer établi, est, dans les cir-
constances de l’espèce, sans incidence sur la
régularité de la procédure, eu égard aux condi-
tions générales de publicité du projet et au sens
négatif de l’avis qui a été rendu «.
Cet arrêt permet de souligner une fois de plus le
pouvoir du juge administratif en matière d’ins-
tallations classées.
CE, n°301151,301180, 26 novembre 2008, «
Syndicat mixte de la Vallée de l’Oise et a.» -
Revue mensuelle du Jurisclasseur –
Environnement, Janvier 2009, n°1 p .18 - Code
permanent Environnement et nuisances, bulle-
tin 374, p. 2506
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
Installations classées
– formalités d’affichage
– irrégularité de la procédure
– caractère non
substantiel – annulation – non
En l’espèce, les formalités d’affichage n’ont pas
été effectuées sur les lieux mêmes de l’installa-
tion projetée. Le juge considère, toutefois, que le
non respect de ce formalisme, ne peut être
regardé comme ayant constitué, dans les cir-
constances de l’espèce, un vice de forme sub-
stantiel de nature à entacher d’irrégularité l’en-
semble de la procédure, eu égard au fait que «
la demande d’extension de son élevage présen-
tée par l’EARL a fait l’objet d’une enquête
publique qui s’est déroulée du 25 février au 28
mars 2002 ; que les avis d’enquête ont été affi-
chés dans les journaux locaux et affichés en mai-
rie, dans les délais et conditions prescrits par la
loi ; que l’enquête a été précédée d’une informa-
tion des élus locaux et de la population par le
moyen de réunions avec les conseils municipaux
et de réunions ouvertes au public et qu’il y a eu
une forte participation du public à cette enquête «.
Ainsi, le juge considère que le non respect de
ces obligations a été sans conséquence sur la
régularité de la procédure puisqu’il est démon-
tré que cela n’avait pas empêché la forte parti-
cipation du public à l’enquête.
De la même manière, cet arrêt souligne le
contrôle du juge en matière d’installation clas-
sée et sa possibilité de ne pas procéder à l’an-
nulation automatique d’une autorisation en cas
de non respect de la procédure.
CAA de Bordeaux,n°06BX01509,06BX01563,
8 septembre 2008, « EARL Groussin et Min. de
l’écologie et du développement durable « -
Code permanent Environnement et nuisances,
bulletin 374, p. 2506
EAU
IOTA – régime de déclaration préalable
des piscicultures – décret n°2006-881
du 17 juin 2006 – article 6 de la direc-
tive 2006/11 du 15 février 2006
– incompatibilité (oui)
La demande de décision préjudicielle porte sur
l’interprétation de l’article 6 de la directive
2006/11/CE du 15 février 2006, concernant la
pollution causée par certaines substances dan-
gereuses déversées dans le milieu aquatique de
la Communauté. La directive fixe une liste de
substances (dite liste II) réputées particulière-
24
ment polluantes. Pour réduire la pollution des
eaux par ces substances, l’article 6 de cette
directive impose aux Etats membres d’arrêter
des programmes qui comprennent des normes
de qualité environnementale.
Cette demande a été présentée par le Conseil
d’Etat dans le cadre des recours formés par
l’Association nationale pour la protection des
eaux et rivières – TOS – tendant à l’annulation,
notamment, du décret n° 2006-881, du 17
juillet 2006, modifiant le décret n° 93-743 du
29 mars 1993 relatif à la nomenclature des
opérations soumises à autorisation ou à décla-
ration, ainsi que du décret n° 2006-942, du 27
juillet 2006, modifiant la nomenclature des ins-
tallations classées.
Le décret n° 2006-881, dont l’annulation est
demandée, a procédé à une refonte de la
nomenclature des IOTA (Installations Ouvrages
Travaux, Activités). Selon la rubrique 3.2.7.0 de
cette nomenclature, telle que modifiée, les pis-
cicultures d’eau douce relèvent désormais, au
titre de la police de l’eau, de la procédure de
déclaration, alors qu’elles étaient auparavant
soumises à une autorisation ou à une déclara-
tion selon qu’elles donnaient lieu à une étude
ou à une notice d’impact.
La Cour considère que « l’article 6 de la directive
ne peut être interprété comme permettant aux
Etats membres, une fois arrêtés, en application
de cet article, des programmes de réduction de
la pollution des eaux comprenant des normes de
qualité environnementale, d’instituer, pour cer-
taines installations réputées peu polluantes, un
régime de déclaration assorti du rappel de ces
normes et d’un droit, pour l’autorité administra-
tive, de s’opposer à l’ouverture de l’exploitation
ou d’imposer des valeurs limites de rejet propres
à l’installation concernée «.
Selon la doctrine, la portée de cet arrêt est consi-
dérable. Il en ressort en effet que la seule pré-
sence de substances listées dans la directive
oblige les exploitants à se soumettre à la procé-
dure d’autorisation alors que la nomenclature
française des IOTA se fonde sur un critère quan-
titatif (seuil différent entre déclaration et auto-
risation) et non sur un critère substantiel, ce qui
n’est pas sans conséquence sur la lourdeur
administrative imposée aux exploitants.
CJCE (2ème ch.), 6 novembre 2008 (demande
de décision préjudicielle du Conseil d’État -
France) - Association nationale pour la protec-
tion des eaux et rivières - TOS / Ministère de
l’écologie, du développement et de l’aménage-
ment durables- Revue mensuelle du
Jurisclasseur – Environnement, Décembre
2008, n°12 p .22.
 DROIT DES AFFAIRES
SOCIETE CIVILE
SCI non encore immatriculée
– apport immobilier – rétroactivité
– inscription d’hypothèque antérieure à
l’immatriculation – possibilité (oui)
La rétroactivité d’un apport immobilier fait à
une SCI à compter de la publication de celui-ci
interdit à un créancier personnel de l’apporteur
d’inscrire ensuite une hypothèque, peu impor-
tant que l’immatriculation au RCS soit posté-
rieure à cette inscription. En effet, l’apport d’un
bien ou d’un droit soumis à publicité pour son
opposabilité aux tiers peut être publié dès avant
l’immatriculation d’une société et sous la condi-
tion que celle-ci intervienne. A compter de celle-
ci, les effets de la formalité rétroagissent à la
date de son accomplissement.
CA Agen ch.civ. 20 février 2008 n°07/01130
- Bull. Joly Sociétés n°11 Novembre 2008
Cautionnement hypothécaire par une
société civile – objet social – absence
de consentement unanime des associés
et de communauté d’intérêt avec le
bénéficiaire
Prive sa décision de base légale la Cour d’appel
qui rejette la demande d’annulation d’un « cau-
tionnement hypothécaire » consenti par une
société civile pour garantie d’emprunts ban-
caires personnels souscrits par des associés, sans
expliquer en quoi la garantie d’un engagement
contracté à titre personnel par des associés
entrait dans l’objet social. La Cour de cassation
casse l’arrêt et sous-entend qu’il faudrait pour
qu’un tel cautionnement hypothécaire soit
valable que, d’une part, la constitution de la
garantie ait reçu le consentement unanime des
associés et que, d’autre part, une communauté
d’intérêts soit caractérisée entre la société
garante et la société indirectement bénéficiaire
de la garantie.
Cass. Com. 15 avril 2008 – « Banque Paribas
Pacifique c/ SCFI » - n° 06-18294 - Bull. Joly
Sociétés n°11 Novembre 2008
Cautionnement hypothécaire d’une SCI
– garantie du prêt personnel d’un associé
– absence de communauté d’intérêt et
objet contraire à l’objet social
Prive sa décision de base légale la Cour d’appel
qui rejette la demande d’annulation d’un cau-
tionnement hypothécaire consenti par une SCI
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
pour garantie d’un emprunt contracté à titre
personnel par son principal associé, au motif
d’une communauté d’intérêts entre celui-ci et la
société, sans rechercher si ce cautionnement, en
compromettant l’existence de la SCI, n’était pas
contraire à l’intérêt social.
Cass. com. 3 juin.2008 – « SCI Domaine
d’Archilet c/ CRCAM Sud Rhône Alpes » - n°
07-11785 - Bull. Joly Sociétés n°11 Novembre
2008
Dettes sociales – SNC
– obligation de paiement
Une société avait donné en location un avion à
une Société en Nom Collectif. Celle-ci restant
débitrice de différents loyers, le contrat avait été
résilié et diverses sommes mises à sa charge.
Faute de pouvoir obtenir l’exécution par la SNC
du jugement, le bailleur avait assigné en paie-
ment les anciens associés de la SNC. Ceux-ci
opposaient leurs retraits de la société préalable-
ment à la résiliation du contrat de location pour
s’abstenir de s’exécuter.
La Cour de cassation rejette cette analyse, en
estimant que les associés s’étaient obligés à
couvrir cette dette sociale, quelle que soit la
date de sa constatation et peu importe qu’ils
aient ultérieurement perdu la qualité d’associé.
Ainsi, les anciens associés d’une Société en Nom
Collectif peuvent se voir mettre à leurs charges,
après leurs retraits de ladite société, une dette
sociale contractée avant leurs retraits.
Cass. Com. 21 octobre 2008 – « Bévierre C/
Sté Sogeprom » - n°07-16.301 et 07-16.654
(n°1021 F-D) BRDA n°21/08 15 novembre
2008
SARL
Redressement judiciaire d’une
personne physique exerçant une activité
professionnelle indépendante
– exclusion du gérant de SARL
Si l’article L 631-2 du Code de commerce ouvre
depuis le 1er janvier 2006 la possibilité d’une
procédure de redressement judiciaire à l’en-
contre de « toute autre personne physique exer-
çant une activité professionnelle indépendante
», la cour de cassation vient d’exclure du champ
d’application dudit article, le gérant de SARL,
qui agissant au nom de la société qu’il repré-
sente et non en son nom personnel, n’exerce
pas une activité professionnelle indépendante
au sens de ce texte.
25
Cass. com. 12 novembre 2008 – « URSSAF de
la Savoie c/ Perchet» - n°07-16.998 (n°1239
F-PBRI) BRDA n°22/08 30 novembre 2008
Cause du contrat
– engagement à exécution successive
– disparition ultérieure – caducité
En principe la cause d’une obligation, élément
nécessaire à la formation du contrat, s’apprécie
au moment où elle est souscrite. Néanmoins
lorsque l’engagement est à exécution successi-
ve, la disparition ultérieure entraîne la caducité
de l’obligation.
Cass. 1ère Civ. – 30 octobre 2008 – « Simon
c/ Boschat» - n°07-17.646 (n°1038 FS-PB) -
BRDA n°22/08 30 novembre 2008
STOCK-OPTION
Gage de valeurs mobilières – indisponi-
bilité du bien gagé pendant 5 ans
– exécution repoussée
– validité du gage (oui)
Lors la constitution du gage, le bien gagé doit
être disponible et aliénable afin de permettre, le
cas échéant, sa réalisation ultérieure.
L’indisponibilité temporaire du bien n’empêche
pas, quant à elle, la constitution du gage, mais
retarde son exécution à la date d’expiration de
l’indisponibilité. La décision rendue le 30 sep-
tembre 2008 confirme cette analyse à propos
du nantissement de valeurs mobilières attri-
buées dans le cadre d’un plan de stock-options
et assorties d’une obligation de conservation
pendant un délai de 5 ans : « Attendu que
l’indisponibilité d’une valeur mobilière, quant
elle est simplement temporaire, ne fait pas obs-
tacle à son affectation en nantissement ; que
l’arrêt relevant que les titres contenus dans le
compte d’instruments financiers donnés en
gage étaient cessibles à compter du 20 avril
2004, il en résulte que le gage était valable ».
Cass. com., 30 septembre 2008, n°07-12.768,
JurisData n°2008-045192, Revue Droit
Bancaire et Financier n°6 Novembre -
Décembre 2008.
Le Bulletin
de cheuvreux
Tous les trimestres toute
l’actualité juridique !
 DROIT PUBLIC
COLLECTIVITES
TERRITORIALES
Délégation – publication
– incompétence
L’arrêt Commune de Souillac rendu par le
Conseil d’Etat le 26 septembre 2008 revient sur
les modalités de publication des arrêtés de délé-
gation de fonction pris par le maire. Le juge rap-
pelle que de telles décisions sont soumises aux
formalités de publicité prévues à l’article L2131-
1 du Code général des collectivités territoriales
qui dispose : « Les actes pris par les autorités
communales sont exécutoires dès qu’il a été pro-
cédé à leur publication ou à leur notification aux
intéressés ainsi qu’à leur transmission au repré-
sentant de l’Etat dans le département (…) ». En
l’espèce, après avoir constaté que l’acte de délé-
gation concerné n’avait fait l’objet d’aucun affi-
chage en mairie, ni d’aucune autre forme de
publication, la Haute Assemblée estime que la
simple inscription de cet arrêté au registre de la
mairie ne saurait tenir lieu de publication au
sens de l’article L2131-1 précité. Dès lors, dans
la mesure où l’arrêté de délégation en cause est
dépourvu de caractère exécutoire, le juge confir-
me la décision du Tribunal administratif de
Toulouse d’annuler un arrêté pris par le bénéfi-
ciaire de cette délégation au motif qu’il est enta-
ché d’incompétence.
CE. 26 septembre 2008, Commune de
Souillac, AJDA du 8 décembre 2008, p. 2283.
DOMAINE
PUBLIC
Domaine public
– convention d’occupation
– droits sur la dépendance occupée
Une convention d’occupation du domaine
public constitutive de droits réels avait été
conclue entre le Port autonome de Bordeaux et
la société en nom collectif « Les Jardins des
Quais ». Par convention en date du 1er avril
1999, cette société a autorisé M. X à occuper
une partie d’un hangar pour une durée d’un an
à compter du 1er janvier 2002. M. X s’étant
maintenu dans les lieux nonobstant la circons-
tance que la convention d’occupation dont il
était titulaire n’avait pas été renouvelée, il se
posait la question de savoir si la société « Les
Jardins des Quais » pouvait ou non agir en jus-
tice contre l’occupant sans titre de la dépen-
dance domaniale. On rappellera les termes de
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
l’article L34-1 du Code du domaine de l’Etat
ainsi rédigé : « Le titulaire d’une autorisation
d’occupation temporaire du domaine public de
l’Etat a, sauf prescription contraire de son titre,
un droit réel sur les ouvrages, constructions et
installations de caractère immobilier qu’il réali-
se pour l’exercice d’une activité autorisée par ce
titre. / Ce droit confère à son titulaire, pour la
durée de l’autorisation et dans les conditions et
les limites précisées dans la présente section, les
prérogatives et obligations du propriétaire ». La
Cour précise que « ces dispositions n’ont ni pour
objet ni pour effet de conférer à l’occupant qui
bénéficie de droits réels les mêmes droits, obli-
gations et prérogatives que le propriétaire à
l’égard de la dépendance domaniale elle-même
qu’il a été autorisé à occuper ni, par conséquent,
de lui attribuer la police de la conservation de
ladite dépendance domaniale ». Il en résulte
que la société « Les Jardins du Quai » n’était pas
en droit d’agir en justice contre M. X, occupant
sans titre de la dépendance domaniale.
CAA. Bordeaux, 30 octobre 2008, Société
« Les Jardins du Quai ».
Domaine public
– consistance
– absence déclassement
– conséquences
Par bail en date du 28 octobre 1983, la SARL La
Joliette s’est vu confier par la Commune
d’Antibes l’exploitation d’un établissement bal-
néaire sur les lots 4 et 4’, lesquels appartenaient
respectivement au domaine communal et au
domaine public maritime. Ce bail a été renou-
velé le 15 octobre 1992 et a pris fin le 31
décembre 2000. Par délibération en date du 28
juin 2001, le conseil municipal de la Commune
d’Antibes a décidé de confier l’exploitation du
service public balnéaire pour les lots 4 et 4’ à la
SARL La Joliette. Cette dernière s’est également
vu accorder, par arrêté du maire pris le 17 avril
2001, une autorisation d’occupation du domai-
ne public portant sur un bien jouxtant la par-
celle 4’ afin qu’elle puisse y exercer une activité
économique liée au tourisme. En l’espèce, la
société demandait réparation du préjudice subit
du fait du non renouvellement de son bail. La
Cour s’interroge dans un premier temps sur le
régime domanial des biens. Elle relève ainsi que
les parcelles litigieuses sont toutes les deux des
propriétés de la Commune d’Antibes et qu’elles
sont, au sud, contigües à une plage qui appar-
tient au domaine public maritime et s’achèvent,
au nord, en contrebas d’une promenade pour
piétons sous laquelle ont été édifiées des
cabines de bains. Sur la base de ces constations,
26
le juge administratif estime que « ces cabines de
bains, ainsi que l’entretien de la plage par la
commune en dehors de la saison balnéaire et
par l’exploitant pendant ladite saison, consti-
tuent (…) des aménagements spéciaux en vue
de l’affectation à l’usage du public, de nature à
faire regarder les parcelles en cause comme fai-
sant partie du domaine public de la commune
». Il en résulte qu’en l’absence de décision
expresse de déclassement, et nonobstant la cir-
constance que plusieurs délibérations ulté-
rieures ont considéré que les parcelles en cause
relevaient du domaine privé de la commune,
celles-ci n’ont pas cessé d’appartenir au domai-
ne public de la Commune. Dès lors, le bail du
28 octobre 1983 ne peut être regardé que
comme une convention d’occupation précaire
du domaine public et non pas comme un bail
commercial. Le refus de renouvellement du bail
opposé par la Commune ne saurait par consé-
quent ouvrir droit à réparation au profit de la
SARL La Joliette. Néanmoins, dans la mesure où
il s’avère que la Commune d’Antibes a laissé
croire à la société qu’elle occupait les locaux
dans les conditions prévues par la législation sur
les baux commerciaux, réparation est due à la
société du fait de la faute ainsi commise par la
Commune.
CAA. 4 février 2008, SARL La Joliette, JCP
Administrations et Collectivités territoriales,
n° 49, 1er décembre 2008, p. 2277.
Domaine public – consistance
– accessoire – divisibilité
Dans le cas d’espèce, il se posait la question de
savoir si les appartements situés au sein de l’en-
semble immobilier abritant le siège social du
Crédit municipal de Paris appartenaient ou non
au domine public. Après avoir rappelé que les
appartements en question étaient loués de
longue date à des particuliers dans les condi-
tions de droit commun, le Conseil d’Etat consta-
te que ces locaux n’ont jamais été affectés ni à
l’usage direct du public, ni au service public
dont le Crédit municipal est en charge. Par
ailleurs, le juge relève que « ces appartements,
qui bénéficient d’un accès direct et autonome
sur la rue des Blancs-manteaux, ne sont pas
reliés aux autres bâtiments qui composent l’en-
semble immobilier (…) et son divisibles des
locaux affectés au service public ». Il en résulte
que ces appartement ne sauraient être regardés
comme l’accessoire de locaux appartenant au
domaine public et ne sont donc pas soumis au
régime de la domanialité publique.
CE, 11 décembre 2008, Crédit municipal de
Paris.
 CONTRATS
ADMINISTRATIFS
Bail emphytéotique administratif
– qualification – concession de travaux
– mise en concurrence
Saisi d’une demande de suspension de la signa-
ture d’un bail emphytéotique administratif que
la Ville de Paris envisageait de conclure pour la
rénovation et l’exploitation de la piscine Molitor
à Paris, le juge des référés du Tribunal
Administratif de Paris a été amené à s’interroger
sur la qualification du contrat. Il constate tout
d’abord que selon les termes du bail, le preneur
s’engage à respecter un programme de travaux
défini en annexe du contrat. Il relève par ailleurs
dans le cahier des charges que la partie archi-
tecturale est fondée sur les résultats d’une
étude de définition commandée par la Ville en
2004, que la partie relative à la destination de
l’ouvrage fait apparaître l’intérêt pour la Ville de
permettre l’accès des bassins au grand public,
aux scolaires et aux associations sportives, et
que la partie relative aux contraintes environne-
mentales révèle le souci de la Ville de conférer
au site le caractère d’une « vitrine remarquable
» et « exemplaire ». Compte tenu de ces élé-
ments, le juge des référés considère que l’ouvra-
ge répond aux besoins précisés par la Ville, et en
conclut que le bail a le caractère d’une conces-
sion de service public au sens du droit commu-
nautaire, nonobstant le fait que la Ville n’exerce
pas la maîtrise d’ouvrage.
TA Paris, 3 février 2009, Société Ken Club, req.
N°0900393.
Conventions d’occupation du
domaine public
– obligations de publicité et
de mise en concurrence
Appelé à se prononcer sur la légalité d’une déli-
bération du conseil municipal d’Avignon qui
avait pour objet de soumettre à des obligations
de publicité et de mise en concurrence de
futures conventions d’occupation qu’elle envisa-
geait de conclure avec des exploitants de trains
touristiques, le Tribunal administratif de Nîmes,
saisi par une société exploitante elle-même déjà
titulaire d’une convention d’exploitation de
train touristique, a considéré qu’une convention
d’occupation du domaine public n’est pas
exclue du champ d’application des règles fon-
damentales posées par le traité de l’Union
Européenne qui soumettent l’ensemble des
contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs
« aux obligations minimales de publicité et de
transparence propres à assurer l’égalité d’accès
à ces contrats » et qu’en conséquence une
convention d’occupation ne peut être conclue
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
sans formalité préalable de publicité et de mise
en concurrence.
TA Nîmes, 24 janvier 2008,Stés de Trains
Touristiques G. Eisenreich, req,
Délégation de service public
– rémunération du cocontractant
– risque d’exploitation
Le juge administratif considère qu’à partir du
moment où une part significative du risque d’ex-
ploitation demeure à la charge du délégataire
d’un service public, sa rémunération doit être
regardée comme substantiellement liée aux
résultats de l’exploitation du service.
Par cette décision, le Conseil d’État intègre le cri-
tère du risque d’exploitation, qui est retenu par
le droit communautaire, au critère de la rému-
nération, habituellement retenu en droit fran-
çais. L’interprétation retenue par le juge va donc
dans le sens d’une conformité à la définition
retenue en droit communautaire.
Conseil d’État, 7 novembre 2008,
Département de la Vendée, req. n°291794,
AJDA 29 décembre 2008, p.2454.
Contrat de partenariat – urgence
La Cour Administrative d’Appel annule le juge-
ment du Tribunal Administratif d’Orléans qui
avait lui-même annulé pour la première fois la
procédure d’un contrat de partenariat pour la
construction et la maintenance d’un collège au
motif que l’urgence n’était pas justifiée.
Au contraire, la Cour considère que le recours au
contrat de partenariat est justifié par l’urgence
dans la mesure où il permettra d’éviter des dif-
ficultés liées à l’accueil provisoire des élèves
dans un autre collège dont la capacité n’était
pas suffisante, et permettra de remédier à des
difficultés relatives à la discipline et à la sécuri-
té des élèves ainsi qu’aux possibilités d’accès à
la cantine.
CAA Nantes, 23 janvier 2009, Département
du Loiret, req. n°08NT01579.
Occupation du domaine public
– convention – durée
Le Conseil d’État considère que si les autorisa-
tions d’occupation du domaine public doivent
en principe être délivrées pour une durée déter-
minée, ainsi que le rappelle l’article L.2122-2 du
Code général de la propriété des personnes
publiques, la seule circonstance qu’une conven-
tion ne conférant pas de droits réels à l’occu-
pant du domaine public ne contenait aucune
précision relative à sa durée n’est pas de nature
à entacher celle-ci de nullité. En effet, dans le
silence sur ce point d’une convention d’occupa-
tion, le principe d’inaliénabilité du domaine
27
public, qui s’applique sauf texte législatif
contraire, implique que l’autorité gestionnaire
du domaine peut y mettre fin à tout moment,
sous réserve de justifier cette décision par un
motif d’intérêt général.
Conseil d’État, 05 février 2009, Association
SCA, req. n°305021.
n°0620809, DA, n°1, janvier 2009, p.24
DROIT PUBLIC
ECONOMIQUE
Aides d’Etat – demande de notification
– refus – acte de gouvernement – non
Dans sa décision « Comité national des inter-
professions des vins à appellations d’origine »
rendue 7 novembre 2008, le Conseil d’Etat
apporte d’intéressantes précisions quant au
régime contentieux de la décision par laquelle
le premier ministre ou un ministre refuse de noti-
fier une aide d’Etat. La Haute Assemblée énon-
ce qu’en vertu de l’article 88 du traité instituant
la Communauté européenne, « il appartient au
gouvernement (…) de notifier à la Commission
les projets tendant à instituer ou à modifier des
aides ; que le gouvernement doit aussi, notam-
ment quand il est saisi d’une demande en ce
sens, notifier à la Commission les textes relatifs
à des aides qui n’auraient pas fait l’objet d’une
notification avant leur adoption, alors que le
droit communautaire impose cette notification
». Il poursuite et estime que « la décision par
laquelle le premier ministre ou un ministre refu-
se de notifier un texte au titre de la réglemen-
tation communautaires des aides d’Etat se rat-
tache à l’exercice par le gouvernement d’un
pouvoir qu’il détient seul aux fins d’assurer l’ap-
plication du droit communautaire et le respect
des exigences inhérentes à la hiérarchie des
normes ; qu’une telle décision est, y compris
lorsque le texte en cause est de nature législati-
ve, susceptible d’être contestée par la voie du
recours en excès de pouvoir ; qu’il appartient au
juge administratif, saisi d’un tel recours, de
déterminer si le texte dont la notification est
demandée est relatif à une aide d’Etat dont la
Commission doit être informée ». Autrement dit,
le refus de notifier une aide d’Etat n’est par
constitutif d’un acte de gouvernement et peut,
par conséquent, être attaqué devant le juge
administratif. Le Conseil d’Etat considère en
revanche que le juge administratif ne saurait
connaître d’une contestation dirigée contre la
décision de notifier un dispositif au titre des
aides d’Etat dans la mesure où il s’agit d’un acte
qui n’est pas détachable de la procédure d’exa-
men par la Commission.
CE, 7 novembre 2008, Comité national des
interprofessions des vins à appellations d’ori-
gine, AJDA du 22 décembre 2008, p. 2384.
 URBANISME
DROIT
DE PRÉEMPTION
URBAIN
DPU – décision de préemption
– motivation
– mention de la nature du projet
– espèce - insuffisant
Cet arrêt du Conseil d’Etat vient préciser la
nature de la motivation exigée au titre des
dispositions des articles L. 210-1 et L. 300-1 du
code de l’urbanisme concernant la décision de
préemption. Il estime en effet que bien que les
caractéristiques du projet ne soient pas encore
parfaitement définies au moment de l’exercice
du droit de préemption, la nature de celui-ci doit
impérativement apparaître dans la décision de
préemption.
En l’espèce, ne satisfait pas à cette exigence une
commune se bornant à faire référence à un
projet de restructuration d’un quartier dans
lequel elle « a décidé de réinvestir progressive-
ment » compte tenu de « la présence d’équipe-
ments structurants et d’équipements commer-
ciaux, appelés à être renforcés à court ou moyen
terme « et selon une « problématique générale de
prévention sociale et de mutation des activités et
équipements nécessaires aux habitants ».
CE, 7 juillet 2008, Etablissement foncier de la
région Nord-Pas-de-Calais, n° 300836, AJDA,
1er décembre 2008, p. 2247.
DPU – motivation
– appréciation
– moment – nature du projet
Sur le même thème que l’arrêt précédemment
évoqué, le Conseil d’Etat estime qu’en matière
économique, dès lors qu’il est fait mention, dans
la décision de préemption, de la nature du
projet qui la justifie, peu importe que « les carac-
téristiques précises de ce projet n’auraient pas
été définies » au moment de l’exercice du droit
de préemption.
Le Conseil d’Etat censure donc l’arrêt de la Cour
d’appel de Bordeaux contesté qui exigeait
quant à elle que la commune justifie de l’exis-
tence, à la date de la décision de préemption,
d’un projet d’action ou d’opération d’aménage-
ment « suffisamment certain et élaboré » et
« précisément défini ».
CE, 8 octobre 2008, Commune de Beynac
et Cazenac, n° 306286, Construction-
Urbanisme, Novembre 2008, p. 25.
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
LOI LITTORAL
Loi littoral – bande des 100 mètres
– constructions et installations
nouvelles nécessaires au service public
– toilettes – oui
Le Conseil d’Etat vient préciser la notion de
« constructions et installations nécessaires à
des services publics exigeant la proximité
immédiate de l’eau » non concernées par l’inter-
diction de construire dans la bande des 100
mètres. En l’espèce, en vertu des impératifs de
sécurité et de santé publique liés à une
fréquentation estivale importante des plages,
l’implantation de toilettes et d’objets de
mobilier destinés à l’accueil du public dans les
casemates existantes, entrait dans cette qualifi-
cation dès lors qu’elles ont été réalisées dans le
cadre d’aménagement de constructions exis-
tantes.
CE, 8 octobre 2008, M. A., n° 293469, RDI
n°10, Novembre 2008, p.469.
POS/PLU
PAZ – article 6 – limite séparatives
– partie souterraine d’un bâtiment
– prise en compte - non
Le présent arrêt apporte des précisions quant à
la manière d’interpréter les règles de prospect
par rapport aux limites séparatives contenues
dans l’article 6 du règlement d’un document
d’urbanisme. Le Conseil d’Etat relevant que ce
type de règles poursuit des préoccupations d’hy-
giène, d’urbanisme et de protection du voisina-
ge, considère qu’elles ne trouvent pas à s’appli-
quer à la partie souterraine d’un bâtiment. Il
s’agissait en l’espèce de la rampe d’accès à un
garage.
CE, 27 octobre 2008, Société régionale de
l’habitat, n° 290188, RDI n° 11, décembre
2008, p. 565.
PLU – révision simplifiée – régularisa-
tion situation entreprise privée – oui
– intérêt général suffisant – non
Le présent jugement traite du champ d’applica-
tion de la révision simplifiée du PLU. Il rappelle
qu’une telle révision peut parfaitement être uti-
lisée pour régulariser la situation d’une entrepri-
se privée irrégulièrement implantée, dès lors
que les conditions de ce type de révision sont
28
remplies et que l’opération présente un intérêt
public suffisant.
En l’espèce, le maintien de l’activité écono-
mique et la mise aux normes de l’exploitation
ne constituent pas des motifs caractérisant un
intérêt public suffisant, l’entreprise n’employant
que deux personnes et ayant choisi d’édifier une
construction sans autorisation en méconnais-
sance des dispositions du code de l’environne-
ment et de l’urbanisme.
TA Besançon (1ère ch.), 26 juin 2008,
Commission de protection des eaux,
n° 0701840, BJDU 4/2008, p. 252.
POS – modification – enquête publique
– compétence du conseil municipal
– oui – compétence du Maire – non
Seul le Conseil municipal, à l’exclusion du maire
agissant en cette seule qualité, peut modifier le
dossier de POS soumis à enquête publique. En
l’espèce, le maire ayant pris seul la décision de
modifier le dossier de POS pendant l’enquête
publique, le déroulement de celle-ci a été vicié,
ce qui doit entraîner par suite, selon la Cour
administrative d’appel de Marseille, l’illégalité
du POS ultérieurement approuvé.
CAA Marseille, 7 juillet 2008, M. Djierdjian,
n° 05MA01486, AJDA, 1er décembre 2008,
p.2247.
Carte communale
– procédure d’élaboration
– délibération du Conseil municipal
– acte faisant grief – oui
– avis de l’ABF – non
La Cour administrative d’appel de Bordeaux se
prononce ici sur deux points relatifs à la procé-
dure d’élaboration d’une carte communale.
D’une part elle estime que la délibération du
Conseil municipal approuvant la carte commu-
nale ne constitue pas un acte préparatoire à la
décision du préfet, mais une décision à effet dif-
féré jusqu’au moment où les deux décisions
seront publiées (la carte communale devant
faire l’objet d’une double approbation). Cette
délibération constitue donc une décision faisant
grief qui peut être directement contestée devant
le juge de l’excès de pouvoir.
D’autre part, la Cour précise qu’aucun texte
n’impose la consultation pour avis de
l’Architecte des Bâtiments de France lors de la
procédure d’élaboration d’une carte communa-
le, même s’il existe un monument historique sur
le périmètre qu’elle concerne.
CAA Bordeaux, 2 octobre 2008, Commune de
Balanzac, n° 07BX01069, Construction-
Urbanisme, Novembre 2008, n°166.
LOTISSEMENT
Aménagement urbain – règlement
– interprétation stricte – oui
Le Conseil d’Etat vient ici rappeler que les
dispositions d’un règlement de lotissement sont
d’application stricte.
En l’espèce, un règlement prévoyait une inter-
diction de toute construction principale en limi-
te séparative de lot. Par application stricte de
cette disposition, le juge administratif a estimé
que les constructions annexes n’étaient pas
concernées par cette interdiction et demeu-
raient régies par les règles générales d’implan-
tation des constructions prévues par le docu-
ment d’urbanisme.
CE, 29 octobre 2008, Commune d’Angers,
n° 281844, BJDU 5/2008 ; p. 315.
PERMIS
DE CONSTRUIRE
Permis de construire – dossier de
demande – appréciation du caractère
complet – appréciation qualitative
– oui
L’arrêt apporte des précisions non négligeables
sur l’appréciation qu’il convient de faire des dos-
siers de demande de permis de construire. Il
vient en effet préciser que le caractère complet
d’un tel dossier ne s’apprécie pas tant par la pré-
sence des différentes pièces exigées par la loi
que par la qualité de celle-ci. C’est-à-dire que
l’appréciation de ces pièces ne doit pas se faire
séparément pour chacune d’elles mais en les
considérant comme un tout indissociable. Cet
arrêt établit également que le contrôle de la
qualité de ces pièces s’exerce in concreto, en
considération des règles d’utilisation du sol
applicables au projet. Il s’agit de déterminer si
les pièces présentes au dossier permettent ou
non de se prononcer sur la demande de permis.
CE, 8 octobre 2008, Coulet, n°292799,
Construction-Urbanisme, Décembre 2008,
n°182.
Permis de construire – domaine public
– illégalité – destruction – préjudice
indemnisable – non
La Commune d’Hyères a concédé à Madame X.
une parcelle de son domaine public afin qu’elle
y érige un chalet de plage, ce que Madame X. a
Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
fait après avoir obtenu un permis de construire
l’y autorisant.
Par suite, le Conseil d’Etat ayant jugé le permis
illégal au regard de la loi Littoral, Madame X. a
fait procéder à la démolition du chalet.
La Commune a alors saisi le juge judiciaire aux
fins de condamner Madame X. au paiement de
dommages-intérêts au titre de la perte de
recettes domaniales consécutives à la destruc-
tion d’un bien d’utilité publique appartenant à
une personne publique.
La Cour de cassation refuse de faire droit à la
demande de la commune au motif « qu’une
commune qui a illégalement autorisé une
construction immobilière, ne saurait prétendre
être indemnisée de sa perte et des revenus affé-
rents à celle-ci ».
Cass, crim, 4 novembre 2008, n° 08-82591,
Droit administratif, janvier 2009 p. 41.
CONTENTIEUX
DE L’URBANISME
Mise à disposition des services
de l’Etat – Instruction des autorisations
de construire – responsabilité – contrat
de louage d’ouvrage – non
La responsabilité de l’Etat concernant la mise à
disposition de ses services aux communes et
aux EPCI pour l’instruction des demandes
d’autorisation d’occupation et d’utilisation du
sol ne peut pas être engagée sur le fondement
des règles de responsabilité contractuelle appli-
cables dans le cadre d’un contrat de louage
d’ouvrage. En effet, la Haute juridiction estime
ici que la convention de mise à disposition ne
s’analyse pas en un contrat de louage d’ouvra-
ge, ce service étant obligatoire pour l’Etat et
étant consenti à titre gratuit.
La responsabilité de l’Etat, rappelle cet arrêt,
n’est susceptible d’être engagée que si ses
agents ont commis une faute en refusant ou en
négligeant de se conformer à une instruction ou
d’exécuter un ordre du maire (CE, 21 juin 2000,
n° 202058, Commune de Roquebrune-Cap-
Martin).
CE, 27 octobre 2008, Commune de Poilly-lez-
Gien, n° 297432, BJDU 5/2008, p. 370
Permis de construire – décision
– notion de maire intéressé – espèce
– non
Le présent arrêt s’interroge sur la question de
savoir où se situe la frontière pour estimer si le
maire est ou non intéressé à la délivrance d’un
permis de construire. Les dispositions de
l’ancien article L. 421-2-5 (aujourd’hui numéro-
té L. 422-7) du code de l’urbanisme viennent en
29
effet prévoir que le conseil municipal peut avoir
à désigner un autre de ses membres pour
prendre la décision de délivrance d’un permis si
le maire, de par son intérêt à la décision, ne
paraît pas présenter une impartialité suffisante.
Dans cette affaire, la décision contestée concer-
nait des travaux effectués sur un terrain vendu
par la sœur du maire, précision ayant été faite
que l’épouse de celui-ci travaillait dans une
agence immobilière de la commune. Le Conseil
d’Etat en estimant que le maire n’était pas inté-
ressé dans la délivrance d’un permis concernant
un tel terrain, encadre l’article L. 422-7 dans un
champ d’application relativement restrictif.
CE, 3 septembre 2008, M. Rosso et Mme
Marcant, n°276115, BJDU 4/2008, p. 268.
Permis de construire
– absence notification recours
– incidence sur le délai de recours – non
L’article R. 424-15 du code de l’urbanisme impo-
se au bénéficiaire d’un permis ou d’une décla-
ration préalable de faire mention, dans l’affi-
chage effectué sur le terrain, de l’obligation
pour l’auteur d’un éventuel recours, de notifier
celui-ci à l’auteur de la décision et au titulaire
du permis. Cette obligation, prévue par l’article
R. 600-1 est sanctionnée par l’irrecevabilité du
recours dirigé à l’encontre de la décision.
L’avis du Conseil d’Etat dont il est ici question
précise à ce sujet que l’absence, sur l’affichage,
de la mention de l’obligation de notification du
recours n’empêche pas le déclenchement du
délai de l’article R. 600-2 mais rend inoppo-
sable l’irrecevabilité prévue par l’article R.600-1
en cas de défaut de notification du recours à
l’auteur de la décision et à son bénéficiaire.
CE avis, 19 novembre 2008, Société Sahelac et
Juventin, n° 317276, JCP A n° 52, 22
décembre 2008, p. 39.
Permis de construire
– notification recours – contenu
Le Conseil d’Etat vient préciser par le présent
arrêt les modalités d’accomplissement des noti-
fications prévues par les dispositions de l’article
R. 600-1 du Code de l’urbanisme. La Haute juri-
diction avait déjà eu l’occasion de poser, dans
l’avis de Section du 1er mars 1996, Association
Soisy Etiolles Environnement, que ces notifica-
tions devaient porter sur le texte intégral du
recours. Cette notion de texte intégral, nous dit
le Conseil d’Etat aujourd’hui, s’entend du conte-
nu du recours et non de sa forme. En l’espèce, la
reprise de l’intégralité des faits, moyens et
conclusions de la demande de recours dans une
lettre satisfaisait à cette exigence.
CE, 2 juillet 2008, Association Collectif cité
Benoît, n° 307696, BJDU 4/2008, p. 274.
 COMITÉ EDITORIAL DU BULLETIN CHEUVREUX
Directeur de Publication Comité scientifique

Ronan BOURGES Bruno CHEUVREUX Alix D’OCAGNE Michèle RAUNET Virginie JACQUET Murielle GAMET

Rédacteur en chef Conception/Rédaction Corrections/Relecture Réalisation

Conception
graphique
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Lochoise

Rémy NERRIERE Sophie BOLELA Catherine DESMONTS

Du Côté du Parlement Du Côté de l’Europe

COMITÉ DE RÉDACTION

Julien ANTOINE Isabelle ARNOLD Julien BERNARD Thibault BERNARD Adila BERRAMDANE Cécile De BODMAN
Immobilier Urbanisme Droit Public Droit Bancaire Copropriété Stratégie Patrimoniale

Julia CALDEROLI Ségolène de la Rivière Christian DELPIERRE Alix DESBOIS Malicia DONNIOU Céline GALY
Fiscalité Notariale Urbanisme Immobilier Stratégie Patrimoniale Urbanisme Immobilier

Charles-Henry GASCHIGNARD Amaury GUILLOTAUX Marie-Lorraine HENRY Marie-Anne LE FLOCH Anne LE MAITRE Alexandre LEROY-PELLISSIER
Immobilier Stratégie Patrimoniale Stratégie Patrimoniale Immobilier Fiscalité Notariale Droit des Affaires

Carole LVOVSCHI-BLANC Cathérina MAKOSSO Clément MARIGOT Laurence PAINSAR-FOURRE Véronique PEZARD Sylvie QUEAU
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Cabinet Richard

Marie-Anne TACUSSEL Antoine URVOY Frédéric VIEIRA Nathalie CLEMENT Thierry CROIZE
Stratégie patrimoniale Droit Public Immobilier Immobilier Parisien Immobilier Parisien
Sophie GUITARD
Fiscalité
 LES INDICES
CONSOMMATION INDICES BOURSIERS

Indices des prix à la consommation (sources : INSEE) Au 17 mars 2009 Variation Variation
Février 2009 Variation en % Indice Immobilier : depuis le 01/01/09 depuis 1 an
(code Sicovam : QS0011018098)
761,50 – 10,85 % – 42,77 %
Ens. des ménages : 119,41 mensuel : + 0,3 annuel : + 0,9
Ens. des ménages :
Hors Tabac 117,59 mensuel : + 0,4 annuel : + 0,9 CAC 40 : 2 745,45 – 14,68 % – 38,04 %
Ménages urbains : 117,61 mensuel : + 0,4 annuel : + 1,0
Ménages urbains
Hors tabac : 119,45 mensuel : + 0,4 annuel : + 1,0 TAUX MONÉTAIRES
Taux de Base Bancaire
Variat. annuelle
CONSTRUCTION Inchangé depuis le 15/10/2001 : 6,60 %

Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01) Taux d'intérêt légal
Novembre 2008 Variation en % Pour 2009 : 3,79 %
799,07 mensuel : – 0,67 annuel : – 4,451 Argent au jour le jour (T4M) :
Au 1er Mars 2009 : 1,2583 %
Indice coût de la construction (sources : INSEE)
3ème trim. 2008 Variation Variation Variation CROISSANCE
sur 1 an sur 3 ans sur 9 ans PIB : 1998 : +3,4% 2001 : +2,0% 2005 : +1,2%
1999 : +2,9% 2002 : +1,2% 2006 : +2,1%
1 594 + 10,46 % + 24,72 % + 45,59 % 2000 : +3,6% 2003 : +0,8% 2007 : +1,9%
3,5
3
2004 : +2,3%
Indice de référence des loyers 2,5
2
1,5
3ème trim. 2008 Variation annuelle 1
0,5

117,54 2,83 % 0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

CONJONCTURE
Confiance des ménages et achat immobilier
En bref
Il existe une forte corrélation entre l'évolution des prix des logements et l’indice d’opinion des ménages Les professionnels anticipent une aggravation de
tel qu’il est déterminé par l’INSEE. Ce dernier a connu une remontée certaine au premier semestre 2007 la crise de l'immobilier
avant de rechuter très fortement à nouveau au premier semestre 2008 anticipant semble-t-il la crise [Les Echos ]
financière actuelle. L'évolution des prix sur Paris, quant à elle, continue son atterrissage en douceur (voir Le Marché international des professionnels de l'im-
tableau n°1). Les principaux indicateurs (opinion des ménages, opportunité d'acheter, capacité future mobilier (Mipim), qui s'est ouvert hier à Cannes
à épargner) ont cessé leur chute et sont stables depuis plusieurs mois (voir tableaux n°2). pour quatre jours, a les yeux braqués sur les réper-
cussions de la crise économique. « L'activité réelle
Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - 4ème trim. 2008)
devrait reculer de 2,3 % cette année dans la zone
Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2 euro avant de se stabiliser en 2010 », a rappelé
6 10
(Echelle de gauche) Mathilde Lemoine, directeur des études écono-
Confiance des ménages - Indice INSEE
miques chez HSBC France, en ouverture de la
4 (Echelle de droite) 0
première grande table ronde du Mipim hier matin.
L'importance des indemnités de chômage en
2 - 10
France comparativement à la plupart des autres
0 - 20 pays européens devrait toutefois limiter le recul de
la consommation (elle n'avait baissé que de 0,5 %
-2 - 30 au pire de la dernière crise, en 1993) et protéger
ainsi l'immobilier commercial français (centres
-4 - 40 commerciaux, commerces...). Une protection spéci-
fique à l'Hexagone dont ne bénéficiera pas l'im-
-6 - 50 mobilier de bureaux. « Les investissements y ont
1991 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2008 diminué de 60 % l'an dernier par rapport à 2007
- qui constituait un pic - et nous anticipons une nou-
Confiance des ménages (Mai 2006 - Juillet 2008) velle baisse de 20 % », commente Philippe Zivkovic,
Opportunité d’acheter président de BNP Paribas Immobilier. Il existe une
© Etude CHEUVREUX Capacité future à épargner (échelle de gauche)
Indicateur résumé opinion des ménages crise de confiance et « les investissements ne
0 devraient pas retrouver un niveau significatif en
2009 en Europe », poursuit-il. En France, le parc de
- 10
bureaux est le plus obsolète d'Europe. Mais, pour
construire, les prix de vente doivent retrouver un
- 20
niveau incitatif, d'autant que les coûts de construc-
- 30 tion se renchérissent avec les nouvelles normes
imposées par le Grenelle 2 en matière de perfor-
- 40 mances énergétiques. Le risque existe d'aboutir à
un niveau de construction insuffisant si les prix
- 50 poursuivent leur décrue. Or cela risque d'être le cas,
car les investisseurs anticipent maintenant une
- 60 vague de baisse des loyers.
6
Risque de récession du secteur
Le secteur des logements ne va pas mieux. « En
zone euro, en cumul à fin 2010, le PIB devrait avoir
reculé de 6 % avec à la clef une baisse de 20 % de
l'activité du marché résidentiel, qui lui est forte-
ment corrélée, observe Mathilde Lemoine. De 2002
à 2007, 40 % des créations d'emplois était dus à
la construction de logements, aujourd'hui les
faillites de ce secteur ont augmenté de 40 %. »
Les licenciements sont contenus grâce à l'anticipa-
tion de commandes dans le cadre des plans de
relance, mais « ces plans accélèrent des projets exis-
tants, poursuit-elle. Si des projets résidentiels nou-
veaux ne sont pas lancés, on risque une nouvelle
récession du secteur en 2010 »
Bureau : taux « prime » à la hausse dans toute
l'Europe [BusinessImmo]
Récession oblige, l’Europe accuse le coup : la bais-
se des transactions de bureaux, à l’investissement
et à la location est quasiment généralisée.
« Bien que le secteur financier souffre dans
l’ensemble de l’Europe, la demande de bureaux à
des coûts moins élevés reste forte », constate
Atisreal dans sa dernière étude « Europe Quarterly »,
analyse des marchés de 18 villes européennes.
Au total, le volume des transactions a représenté
2 millions de m2 au 4e trimestre 2008, soit une
chute de 27 % par rapport au 4e trimestre 2007.
À Central London, ce volume a baissé de 20 %
entre les 3e et 4e trimestres 2008, passant sous le
seuil des 200 000 m2 pour la seconde fois en
2008. À Madrid, il s’est effondré de 49 % sur
l’ensemble de l’année 2008. À Bucarest, le marché
des bureaux recule de 18 % par rapport au 4e tri-
mestre 2007. Luxembourg tranche avec une
progression de 36 %, atteignant presque le seuil
des 100 000 m2. « La Cour européenne de Justice,
qui a pris 55 000 m2, a largement contribué à ce
chiffre record », nuance Atisreal. Milan maintient

i 07

. 07

. 07

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9
v. 0

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son niveau, à 270 000 m2.

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Juil
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Le Bulletin DE CHEUVREUX
N° 01 - 2009 (Mars)
31
 L’IMMOBILIER PARISIEN

PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT

Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart.
de Programmes dans l’Arrdt disponibles de Programmes dans l’Arrdt disponibles
3ème 1 NC 34 16ème 2 8.555 € 17
11ème 2 7.653 € 31 17ème 1 NC NC
12ème 1 7.187 € 7 18ème 1 5.750 € 19
13ème 5 8.051 € 103 19ème 5 5.169 € 140
14ème 1 9.000 € 13 20ème 2 6.445 € 17
15ème 5 9.008 € 58

© Etude CHEUVREUX

QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS

Paris 2ème ■ REX Paris 18ème ■ Terrasses PAJOL
31 Boulevard Poissonnière Groupe LE BOZEC Immobilier 20/21 bis rue Marc Seguin
et 71 rue Pajol Les NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
Paris 13ème ■ 13 RIVE GAUCHE
13 rue des Frigos NEXITY SEERI Paris 19ème ■ Les Jardins de la Geode
68 rue de l’Ourq Compagnie Foncière du Dôme
Paris 14ème ■ JEAN MOULIN ■ Les Patios Parisiens
19 bis avenue Jean Moulin Groupe LE BOZEC Immobilier 41/43 bis rue Arthur Rozier
■ ABBE CARTON et 21 rue de Crimée KAUFMAN & BROAD /l
15 rue de l’Abbé Carton Groupe LE BOZEC Immobilier

Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris.

Décembre 2008 - Source : « Indicateur BERTRAND ». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.

5
4
3 L’IMMOBILIER PARISIEN
2 Conjoncture
1
0
-1
Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)
-2
-3
-4
3ème trimestre 2008 Variation annuelle Variation sur 3 mois
-5
-6
222,8 + 7,7 % + 0,9 %

Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite Couronne

Source : 3ème trimestre 2008 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr
Transactions immobilières Volume Chiffre d’Affaires
Total : – 20,3 % + 4,4 %

Dont :
Appartements anciens libres – 18,8 % + 1,1 %
Appartements neufs – 15,3 % – 0,5 %
Maisons anciennes – 21,4 % 0%
Maisons neuves – 34,0 % + 1,4 %