DERECHO NOTARIAL Y

REGISTRAL
 Marzo / 2015
Año 1 Volumen 9

DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL
 Actualidad
Área
Civil Derecho
Derecho Notarial
Notarial y Registral
y Registral

Contenido
Jorge Ortiz Pasco: Resoluciones judiciales versus realidad registral: ¿un
DOCTRINA PRÁCTICA 298
verdadero “infiernillo”? Quince años después sigue el “infiernillo”
Jorge Rojas Álvarez: ¿Principio de fe pública registral en materia hipotecaria?
DOCTRINA PRÁCTICA 318
A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema
Alonso Amorós Figueroa: Medidas implementadas por la Sunarp con el fin
DOCTRINA PRÁCTICA 336
de aumentar la seguridad jurídica
NOS PREGUNTAN Y
CONTESTAMOS
CONSULTA: ¿Qué son los traslados notariales? 345

RESEÑA DE Inmovilización temporal de las partidas de predios sujetos a copropiedad

JURISPRUDENCIA
347
(RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L)

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Resoluciones judiciales versus realidad

registral: ¿un verdadero “infiernillo”?
Quince años después sigue el “infiernillo”*

Jorge Ortiz Pasco**

Abogado Consejero en el área en Derecho Civil del Estudio Echecopar

1. Introducción
2. Análisis de una “buena” resolución
3. Análisis normativo especializado en la resolución del Tribunal Registral
4. El catastro
5. La calificación registral
6. La calificación de documentos judiciales
7. Análisis normativo del conflicto de normas en nuestra legislación
SUMARIO

8. Debemos distinguir entre anotación preventiva e inscripción.

9. Análisis normativo en la legislación comparada
10. Conceptos que deben entender los jueces
11. Cuándo se vuelve áspera la comunicación con los jueces
12. Un precedente que no ayuda
13. Interesante y mea culpa de una resolución de superintendencia adjunta
14. Posición crítica frente a la resolución del tribunal registral analizada
15. Posición crítica frente a la calificación registral de documentos judiciales

* La primera versión de este estudio fue incluida en mi libro Apuntes de derecho registral (Lima, 2005), que editara
mi hermano y amigo Dante Antonioli Delucchi. El artículo aparece entre las páginas 19 a la 35). (Nota del autor).
** Abogado y estudios de maestría en Derecho de los Negocios por la Universidad de San Martín de Porres. Estudios
de Postgrado en las Universidades de Buenos Aires (UBA) y de Castilla La Mancha en Toledo. A la fecha dirige la
Segunda Especialidad en Derecho Registral de la Pontificia Universidad Católica del Perú. Ha sido superintendente
nacional de los Registros Públicos y coordinador del Marco Legal e Institucional del Proyecto Derechos de Propiedad
Urbana (Cofopri) e investigador principal del Instituto del Perú.

298 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015


1. Introducción
Resulta que el señor Manuel Abastos Gó-
mez interpuso recurso de apelación contra
la observación que le impide registrar la
inmatriculación de un predio a su favor. La
observación formulada por el registrador tuvo
los siguientes puntos:
- Existía una superposición entre el área
del predio que se intentó inmatricular y
la realidad registral.
- Había discrepancia en el área entre el
plano formulado por la oficina catastral
del Ministerio de Agricultura y el parte
judicial presentado.
- El parte judicial presentado no se encon-
traba firmado por el juez.
El interesado, señor Abastos, se acoge a los
beneficios que le otorga el Decreto Ley N.°
22388, por medio del cual los campesinos
y otros productores agrícolas que se encon-
traran en posesión de predios rústicos, cuya
superficie no excediera de 15 hectáreas, po-
drán perfeccionar su titularidad de dominio
mediante el trámite previsto en la antes citada
norma legal; recurriendo para ello al juzgado
de tierras. La resolución judicial, de acuerdo
con lo dispuesto en la norma en comentario,
constituye título válido1 para registrar el do-
minio sobre el predio a su favor, para lo cual
el juez debería cursar los partes judiciales al
registro de la propiedad inmueble2 del lugar
de ubicación del predio.
El registrador realiza las observaciones antes
mencionadas y aplica normas de cumplimien-
to obligatorio en el ejercicio de su función
registral al amparo de lo que el correcto ejer-
cicio de su competencia funcional le exige; es
decir, la aplicación in extenso de los principios
registrales que aparecen en nuestro ordena-
miento civil, reglamento general y las normas
registrales sobre calificación de primeras de
dominio.
1 De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2010 del
Código Civil.
2 Hoy, Registro de Predios de acuerdo con lo regulado
en el artículo 1 de la Ley N.° 27755.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
RESUMEN
El presente trabajo se dio en el año 1999 y
tuvo por finalidad analizar una resolución
del Tribunal Registral referida al tema de
la calificación de documentos que tiene su
origen en sede judicial, con un agregado
referido a la superposición de inmuebles y
la importancia de contar con un catastro en
nuestro sistema registral.
El autor ha realizado una actualización de
ese artículo y se plantea las siguientes inte-
rrogantes: ¿hemos mejorado en el tema de
la calificación registral de documentos judi-
ciales? ¿seguimos iguales?, ¿estamos peor?,
¿qué pronunciamientos a nivel del Tribunal
Registral se han dictado durante este tiempo?
¿La Sunarp ha dictado alguna resolución
(directiva) sobre el tema?
El lector encontrará que en el artículo se hace
referencia a las normas vigentes al momento
de expedición (1998) de la resolución del
Tribunal Registral (reglamento general y de
inscripciones, ninguno de los dos hoy se
encuentra vigente) y que, como corresponde
para el presente artículo han sido concorda-
das con los reglamentos vigentes.
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Civil: Artículo 2011.
PALABRAS CLAVE
Calificación / Legalidad y calificación registral de
documentos judiciales
La discrepancia de área y la superposición de
una parte de ella en el terreno materia de la
inscripción, constituyen elementos suficientes
para no permitir el acceso del documento
presentado (rogado) a la vida registral; dichas
inexactitudes generan asientos registrales
defectuosos que, a la larga, generan intran-
quilidad en las futuras transacciones.
El simple hecho de que el documento presen-
tado y observado por el registrador provenga
de sede judicial, no implica sometimiento y
como tal se encuentra sujeto a calificación
Actualidad Civil 299
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
por el registrador, y de ser apelado, ante el
tribunal registral. Es por ello que el tribunal
analiza y confirma las observaciones formu-
ladas por el registrador.
Cabe agregar que el tribunal cuando se refiere
a la superposición y a la discrepancia del área,
fundamenta la misma en la aplicación correcta
de los principios de especialidad, prioridad
excluyente y la no aplicación del artículo 72
del reglamento de las inscripciones (tolerancia
registral).
Con respecto a la observación de forma;
es decir, que los partes judiciales deban ser
firmados por el juez, el tribunal registral
fundamenta de manera impecable la unifor-
midad de criterios y aplicación en conjunto
de los principios registrales; es decir, que si
bien es cierto que el artículo 2011 del Código
Civil (principio de legalidad - calificación),
fue modificado por el Código Procesal Civil
(agregando un segundo párrafo)3 en cuanto
a la calificación de documentos judiciales,
no es menos cierto que la aplicación de los
principios registrales dentro de un sistema y
en el procedimiento registral, se aplican con-
juntamente (uno necesita al otro y por tanto
se requieren mutuamente); es por ello que el
tribunal invoca la aplicación de otros princi-
pios como legitimación, prioridad preferente,
prioridad excluyente y tracto sucesivo.
2. Análisis de una “buena” resolu-
ción
Un tema controvertido, conflictivo y de mucha
discusión en el campo del derecho registral, lo
constituye la calificación de los documentos
judiciales o, como lo denomina la doctrina
extranjera, aquellos documentos emanados
o nacidos en sede judicial.
El presente trabajo analizará la Resolución del
Tribunal Registral N.º 357-98-ORLC-TR del 14
3 Es la forma como aparece en nuestro ordenamiento
civil la calificación registral de documentos judiciales,
que incluso ha merecido un precedente de observan-
cia obligatoria y una resolución de Superintendencia
Adjunta, y que serán analizadas en el presente trabajo.
300 Instituto Pacífico
de octubre de 1998, publicada en el diario
oficial El Peruano el 7 de noviembre de 1998.
Antes de empezar el análisis de la resolución
del tribunal, es importante ingresar a los
principios registrales concurrentes al caso en
comentario y, como no, en el procedimiento
registral que albergó al título en apelación.
El título rogado lo constituye la inmatricu-
lación4 del predio rústico denominado “el
infiernillo”, ubicado a la altura del kilómetro
22 de la carretera central, margen derecha
del río Rímac, Ñaña, distrito de Lurigancho-
Chosica. Se presentaron al registro para su
calificación los partes judiciales respectivos;
documento válido para realizar una inscrip-
ción registral, de conformidad con lo dispues-
4 La rogatoria no se ve o está representada por el formu-
lario de presentación. La rogatoria se representa por
el acto inscribible, esto quiere decir que si presentó
al registro un documento que contiene un acto no
inscribible, entonces no hay rogatoria.
La Resolución N.° 069-2001-ORLC-TR de fecha 14-
02-2001 establece: “(...) toda vez que dicha solicitud
(el formulario de presentación)de inscripción no es
más que un medio a través del cual llega al registro
la rogatoria...”.
La Resolución Jefatural Registral Regional N°
098-1997-ORRLLW publicada el 23/03/1997, ex-
pedida por el doctor Juan José Garazatua Nuñovero
cuando ejerció la jefatura de dicha oficina registral
(luego sería jefe de la oficina registral de Lima) es-
tableció: “(...) pues los formularios de presentación
no conforman por sí mismos una fórmula idónea
de expresión de la rogatoria registral, sino, por el
contrario, representan un método administrativo que
facilita el rápido despacho de los asuntos sometidos
al procedimiento registral (...)”.
Luego, hemos encontrado observaciones como por
ejemplo: “(...) sin perjuicio de lo señalado, se informa
que en la solicitud de inscripción (Formulario verde) se
ha consignado como acto a inscribir “anotación preven-
tiva”, sin embargo de la Escritura Pública de fecha (...)
se aprecia que el acto inscribible es una servidumbre
(...). Dicha observación fue planteada en la calificación
del título 00355968 de fecha 03 de Junio de 2008.
Obviamente luego de lo expresado no estamos de
acuerdo con observaciones como la transcrita.
También es importante hacer integración en el
derecho y por ello invocamos el artículo 154 de la
LPAG que define el empleo de los formularios en
el procedimiento administrativo y las resoluciones
007-2002-CAM- INDECOPI y la 0274-2007-CAM-
INDECOPI. Que se encargan de regular el uso de los
Formularios en el procedimiento administrativo.
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to por el artículo 122 del Reglamento General
de los Registros Públicos5 (hoy artículo 7) y,
en el caso que nos ocupa, de acuerdo con el
Decreto Ley N.° 22388, artículo 5, literal b,
de dicha norma legal.
De la calificación registral o aplicación del
principio de legalidad-calificación al título
rogado, el registrador de la propiedad inmue-
ble formuló la siguiente observación registral:
1. Existe una superposición entre el in-
mueble materia de la calificación y un
inmueble registrado con anterioridad.
2. Existe discrepancia en los documentos
presentados entre el área consignada en
el plano adjunto emitido por la oficina
de catastro rural del Ministerio de Agri-
cultura y el parte judicial.
3. El parte judicial materia de calificación no
se encuentra firmado por el juez, motivo
por el cual se deberá presentar parte
judicial actualizado con el respectivo
oficio del juez a cargo del procedimiento
judicial.
RAMÓN MARÍA ROCA SASTRE dice:
El catastro es un
“ registrador y como consecuencia de dicha
registro, censo, pa-
drón, catálogo o
inventario de la ri-
queza territorial
de un país, en el
que se determinan
las fincas, rústicas
o urbanas, del mismo, mediante su
descripción expresión gráfica, así
como su evaluación o estimación
económica, al fin primordial de tipo
fiscal o tributario, y a los fines auxi-
liares de orden económico, adminis-
trativo, social y civil . ” General de los Registros Públicos).
5 MURO ROJO, Manuel (editor), Compendio de legisla-
ción registral y notarial, Edición Oficial, Ministerio de
Justicia y Gaceta Jurídica Editores, Lima, 1997.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
En cuanto a la calificación del documento
judicial rogado debemos indicar que el re-
gistrador de la propiedad inmueble procedió
de acuerdo con lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil.
Aplicando analógicamente dicha norma legal
en función de las observaciones registrales
antes mencionadas, podemos formular el
siguiente análisis:
1. Cuando la norma civil expresa la validez
del acto, se refiere a la observación regis-
tral relacionada con la calificación de la
transcripción de la demanda, el acta de
la inspección practicada por el juez y la
sentencia consentida del proceso de per-
feccionamiento de título de propiedad.
2. Asimismo, cuando la norma civil expresa
de sus antecedentes y de los asientos de
los registros públicos, el registrador, lo
único que hizo fue darle sustento a las ob-
servaciones registrales relacionadas con la
superposición de áreas y a la discrepancia
de ellas entre los documentos rogados
y lo que en el registro existe inscrito; es
decir, el parte judicial y el plano adjunto
emitido por el Ministerio de Agricultura.
3. Por último, demostrando una franca de-
fensa de su competencia funcional como
conducta, en abierto enfrentamiento a lo
dispuesto en el agregado modificatorio
del artículo 2011 del Código Civil (por la
extremista y conflictiva modificatoria de
dicha norma), el registrador procedió a
formular la observación registral y exigió
la firma del juez en el parte judicial.
Otro principio registral concurrente a la cali-
ficación formulada es el de tracto sucesivo,
continuo o de continuidad, comprendido en
el artículo 2015 del Código Civil6, así como
en los artículos 13 y 18 del Reglamento de las
Inscripciones (hoy, numeral VI del Reglamento
6 “Ninguna inscripción, salvo la primera, se hará sin
que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane”.
Actualidad Civil 301
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
En función de nuestro caso, podemos agregar
que el sentido del mismo está representado
por el verdadero y eficaz encadenamiento que
deben revestir los asientos del registro. Nos
vamos a detener un momento para realizar
la siguiente pregunta:
¿Qué hubiera sucedido si no se formulaba
la observación referida a la discrepancia de
áreas entre el plano adjunto al parte judicial
y la resolución judicial misma, es decir, si no
hubieran aplicado el principio de tracto suce-
sivo en su facultad o fase excluyente?
Simplemente estaríamos ante una franca cade-
na de asientos registrales carentes de valor, a lo
mejor producto de relaciones auténticas, como
los son el procedimiento judicial o el procedi-
miento administrativo que permiten obtener
los planos del Ministerio de Agricultura (“vida”
extrarregistral), pero que lamentablemente
hubieran generado asientos discrepantes de
la realidad y por qué no hasta ilegítimos y
carentes de autenticidad (“vida” registral).
FRANCISCO VICENT Chuliá dice:
La calificación
“registral
es la pro-
clamación jurídica
que hace el regis-
trador, a través de
un juicio imparcial,
independiente y
responsable, de
que determinado acto o situación
son conformes al ordenamiento jurí-
dico, fundamentalmente, al derecho
privado. La independencia del regis-
trador está protegida frente a cual-
quier autoridad, incluso la judicial. El
registrador no puede ser objeto de
requerimientos ni apremios judicia-
les, ni de requerimientos notaria-
les .
”
Es importante recalcar que una de las ex-
cepciones al principio de tracto sucesivo está
302 Instituto Pacífico
constituida por el acto registral denominado
inmatriculación, justamente, porque dicho
acto no tiene antecedente registral o de do-
minio que le permita la aplicación plena del
principio comentado.
Con respecto al caso, debemos ser muy claros
en cuanto a que en el momento de formularse
la observación registral, el registrador expresa,
que de acuerdo con el informe emitido por la
oficina catastral del registro, el mencionado
inmueble ostenta una inscripción registral
primigenia; es decir, cuenta con antecedente
registral al haber formado parte de un predio
de mayor extensión, y actualmente registrado
(que además se superpone a otro, también
registrado). Cabe agregar que, de existir ya un
inmueble registrado, no podemos pensar en
una inmatriculación, existiendo sí la posibili-
dad de configurarse una primera de dominio.
¿Por qué lo expresado en el último párrafo? Es
importante deslindar dos conceptos utilizados
como sinónimos en el campo registral que,
en nuestra opinión, no lo son. Una primera
de dominio no significa el ingreso de un in-
mueble a la vida registral (concepto de inma-
triculación), sino más bien, como su nombre
lo dice, es la primera inscripción en función
del bien; podemos citar como ejemplo el del
inmueble que se encontraba inmatriculado,
pero como parte de uno de mayor extensión,
y por tanto se constituirá, una vez registrado
en la primera de dominio para su propietario.
Igual situación se puede dar en el caso de las
independizaciones de los departamentos de
un edificio.
Un principio registral que también merece
análisis es el de prioridad excluyente7, conte-
nido en el artículo 66 del Reglamento de las
Inscripciones (hoy, numeral X del Reglamento
General de los Registros Públicos). Dicho
principio se consolida cuando el registrador
advierte la superposición de los lotes de terre-
7 El mismo que se encuentra regulado en el artículo
2017 del Código Civil con el siguiente texto: “No
puede inscribirse un título incompatible con otro ya
inscrito, aunque sea de fecha anterior”.
Volumen 9 | Marzo 2015

no y por tanto nos encontramos ante derechos
concurrentes a un mismo registro (partida),
pero que son incompatibles entre sí.
Por último, debemos analizar la aplicación de
la especialidad, constituida por el sistema del
folio real. La mencionada técnica se encuentra
normada por el artículo 13 del Reglamento
de las Inscripciones y por el artículo 1 de la
ampliación de dicho reglamento (hoy, nume-
ral IV del Reglamento General de los Registros
Públicos). El profesor español Francisco Javier
Gómez Gálligo, sostiene que:
“(...) el sistema de folio real, traduce en la necesaria
apertura (abrir) de un folio para cada una de las
fincas, sobre el cual se va hacer constar el historial
jurídico de estas”8.
Aquí concluimos el análisis del marco básico,
en cuanto a la concurrencia y aplicación de
los principios registrales y a la técnica registral
de la especialidad. A continuación, realizare-
mos el análisis de la resolución del Tribunal
Registral.
3. Análisis normativo especializado
en la resolución del Tribunal Re-
gistral
Con respecto a las normas legales especiales
concurrentes al presente caso, debemos
indicar que fueron dos las invocadas por el
Tribunal Registral en sus exposiciones con-
siderativas antes de resolver. Dichas dichas
normas fueron:
1. Resolución Jefatural N.º 269-96-ORLC-JE,
denominada “normas para la atención
de títulos referidos a la inscripción de
primeras de dominio”.
2. Decreto Ley N.° 22388, denominado
“perfeccionamiento de la normatividad
8 GIMENO-BAYÓN COBOS, Rafael, “Calificación regis-
tral de documentos judiciales”, en GÓMEZ GALLIGO,
Francisco Javier y RECIO AGUADO, Rosa María (eds.),
La calificación registral: estudio de las principales aporta-
ciones doctrinales sobre la calificación registral, Colegio
de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de
España / Civitas, Madrid 1996, vol. II, p. 2278.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
referente a la pequeña y mediana pro-
piedad rural”.
La primera norma tiene como sustento los ar-
tículos 2011 y 2018 del Código Civil, normas
que contienen el principio de legalidad-califi-
cación y la inscripción de inmatriculaciones.
Asimismo, dicha norma se apoya en el artículo
66 del Reglamento de las Inscripciones, dentro
del cual se consagra el principio de prioridad
excluyente (hoy, numeral X del Reglamento
General de los Registros Públicos). Por último,
parte del sustento legal también lo encon-
tramos en el artículo 1 de la ampliación del
Reglamento de las Inscripciones, dentro del
cual se establece que las inscripciones en el
registro de la propiedad, se realizarán bajo el
sistema del folio real (hoy, numerales IV y X,
y artículos 46 y 48 del Reglamento General de
los Registros Públicos); es decir, que por cada
inmueble, deberá abrirse una partida registral.
La norma indicada establecía claramente que,
cuando se presente un título que contenga
como acto rogado para ser inscrito una pri-
mera de dominio (término que consideramos
inadecuado, el preciso es inmatriculación),
dicho documento será derivado al catastro del
registro con la finalidad de consultar si en el
registro existen antecedentes (de dominio-re-
gistrales) sobre el inmueble materia del acto.
Además, dicha norma también establecía cla-
ramente que, al momento de la presentación
por el libro diario (de conformidad con lo
dispuesto por el artículo 12 del Reglamento
General de los Registros Públicos), deberán
separarse los títulos que contengan inmatri-
culaciones con la finalidad de anotar en el
“toma razón” de dicha situación y por tanto
poder ser remitido a la oficina de catastro.
La oficina de catastro deberá elaborar el in-
forme técnico respectivo (hoy, artículo 11 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios) y con dicho informe remitir el título al
registrador. Consideramos que la norma pudo
ser perfeccionada al no haberse establecido en
ella el plazo para la elaboración del informe
técnico por la oficina de catastro.
Actualidad Civil 303
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
En cumplimiento de la norma, el responsable
del libro diario debió remitir el título a la ofi-
cina de catastro, situación que no se advierte
de la lectura de la resolución del Tribunal
Registral. Dicha resolución establece que:
” (...) el registrador encargado de la calificación
solicita al catastro la verificación de no existencia
de antecedentes registrales respecto del inmueble”.
Si consideramos que el título apelado se pre-
senta al registro el 8 de julio de 1998 y, que
el informe de catastro tiene fecha 21 de julio
del mismo año, concluimos que el tiempo
utilizado en el procedimiento es bastante ex-
tenso, teniendo en consideración que, por un
error de procedimiento del diario, se remitió
el título a la sección de propiedad y no al
catastro, como lo establecía la propia norma
registral, generando que el registrador tenga
que solicitar la actuación del catastro cuando
dicha actuación debió ser automática.
Siguiendo con el análisis normativo específi-
co, revisaremos lo que establece la segunda
norma legal, es decir, aquella referida al proce-
dimiento que debían seguir los campesinos y
otros productores agrícolas que posean, como
propietarios, predios rústicos cuya superficie
no exceda de la siguiente extensión:
- En la costa, de las 15 hectáreas de tierra
de cultivo bajo riego.
- En la sierra, de las 5 hectáreas de tierra
de cultivo bajo riego o sus equivalentes.
Aquí, cabe preguntarnos si el inmueble
materia del procedimiento judicial para per-
feccionar su titulación se encontraba en la
sierra como daría la impresión aparentemente
(predio ubicado en Ñaña, distrito de Lurigan-
cho-Chosica). Entonces, dicho título debió
ser observado también por exceder el límite
establecido en la ley de perfeccionamiento,
teniendo en consideración que el parte judi-
cial le asigna al inmueble una extensión de
5.5 hectáreas y el plano catastral, emitido por
la oficina de catastro rural del Ministerio de
Agricultura, consigna una extensión de 5.38
hectáreas. En ambos casos, las extensiones ex-
presadas exceden lo establecido en la norma,
es decir, 5 hectáreas.
304 Instituto Pacífico
El procedimiento era muy sencillo:
1. La dirección zonal agraria, a petición de par-
te, expedirá una certificación de posesión y
otorgará el plano catastral respectivo.
2. El juez de tierras, por el mérito de los
documentos antes mencionados y, previa
publicación de un extracto de la solicitud
durante tres días, dictará la resolución res-
pectiva, siendo la misma título suficiente
para la inscripción del dominio en los
registros públicos (es decir, en el Registro
de la Propiedad Inmueble).
3. La resolución judicial deberá encontrarse
consentida o ejecutoriada.
Debemos indicar que de la resolución del
Tribunal Registral, se advierte el cabal cum-
plimiento de los tres requisitos establecidos
en la norma de perfeccionamiento.
4. El catastro
De acuerdo a lo expresado por Roca Sastre:
“(...) el catastro es un registro, censo, padrón, ca-
tálogo o inventario de la riqueza territorial de un
país, en el que se determinan las fincas, rústicas
o urbanas, del mismo, mediante su descripción
expresión gráfica, así como su evaluación o
estimación económica, al fin primordial de tipo
fiscal o tributario, y a los fines auxiliares de orden
económico, administrativo, social y civil”9.
Asimismo, Roca Sastre expresa que:
“(...) el catastro puede suministrar al Registro de la
Propiedad Inmueble la seguridad de la existencia y
circunstancias físicas de las fincas que constituyen
la unidad básica del registro, pues los principios
hipotecarios operan con relación a cada finca
inmatriculada registralmente, al llevarse nuestro
registro por fincas, por cuya razón se requiere la
doble prueba de la existencia real o física de la
finca y la de sus características más importantes10.
El Tribunal Registral ha emitido un precedente
de observancia obligatoria (noveno) apro-
bado en el pleno décimo segundo11y cuya
sumilla expresa:
9 ROCA SASTRE, Ramón María y Luis ROCA-SASTRE
I MUNCUNILL, Derecho hipotecario, 8.ª ed., Bosch,
Barcelona, 1995.
10 Ibídem.
11 Publicado en El Peruano con fecha 13 de Setiembre
de 2005.
Volumen 9 | Marzo 2015

“No impide la inmatriculación de un predio el
informe del área de catastro señalando la impo-
sibilidad de determinar si el mismo se encuentra
inscrito o no”.
El mencionado precedente de observancia
obligatoria ha tenido fuerza y prueba de ello
se observa en lo regulado por el artículo 16
del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios12 que ha hecho suyo (incorporán-
dolo) el mencionado precedente.
Creemos que la intención no ha sido mala; ya
que, en todo momento se ha buscado privi-
legiar la inscripción. Lo que no quiere decir,
que debamos abrir el folio real (por tanto
el registro) para el ingreso de derechos que
lamentablemente no deberían tener cabida
porque no son identificables. Olvidando que
el ingreso de un predio al registro requiere de
dos componentes: la declaración del derecho
(contenida en un título) y la descripción del
mismo (pero no solamente desde el documen-
to sino principalmente desde la descripción y
ubicación física del predio)
¿Cuáles van a ser los efectos desde el prece-
dente aprobado? El registro seguirá albergan-
do (bajo una legitimación muy cuestionada)
inscripciones que podrán ser muy justas, pero
que definitivamente no guardan correlato
(compatibilidad) con la realidad física de los
predios. Entonces seguiremos privilegiando
derechos cercanos a las duplicidades y lo que
es peor aún: a las superposiciones.
Aquí debió primar la duda.
El que prime la duda así suene poco pegado
a promover y preferir las inscripciones, nos
hubiera permitido crecer en algo que esta vez
el registro ha omitido: la seguridad jurídica.
Por lo expresado, creemos que el precedente
comentado vulnera la seguridad jurídica al
haberse encargado de eximir a la inscripción
del principio de derecho administrativo que
debería inspirar la etapa previa al procedi-
12 “No impide la inmatriculación el informe técnico que
señale la imposibilidad de determinar si el predio se
encuentra inscrito o no”.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
miento registral: la predictibilidad (por favor
leer aquí la nota de pie número14).
¿Qué hemos conseguido? Entronizar a la
duda. Y con ello no tenemos la posibilidad de
saber si en el registro existen inscritos derechos
que guarden relación y concordancia con la
realidad extrarregistral13.
Otro tema y que también preocupa, pasa por
los argumentos expresados en el sustento de la
resolución del Tribunal Registral. No podemos
empezar reconociendo las debilidades de
nuestro sistema y luego decidir exactamente
lo contrario.
Particularmente, creemos que luego de la
definición y de la necesidad objetiva de lo
que significa un catastro para el Registro de
la Propiedad Inmueble, no cabe mayor expli-
cación sino, más bien, un pedido expreso de
urgente y necesaria implementación, es decir,
implementemos y hagamos funcionar de la
mejor de las formas nuestro catastro.
5. La calificación registral
El principio registral de legalidad o de califica-
ción se encuentra consagrado en nuestro or-
denamiento registral dentro del artículo 2011
del Código Civil, primera disposición modifi-
catoria del Código Procesal Civil, numeral IV
(hoy, numeral V del Reglamento General) y
los artículos 150 al 159 (hoy, artículos 31 al
45), del Reglamento General de los Registros
Públicos, respectivamente. El sentido de este
principio está representado por:
1. Asegurar la validez y perfección de los
documentos rogados (ingresados).
13 Olvidando lo que el Tribunal Constitucional ha es-
tablecido en la sentencia dictada en el Expediente
0016-2002-AI/TC, caso colegio de notarios de Junín
que: “(...)la inscripción en el registro del derecho
de propiedad dota de seguridad jurídica al ejercicio
del mismo, también lo es que es importante que la
legislación cree las condiciones suficientes para que la
seguridad jurídica esté del mismo modo presente en el
procedimiento previo a la inscripción, sobre todo si se
considera que de lo que se trata es que el contenido
de la inscripción sea fiel reflejo de la realidad”.
Actualidad Civil 305
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
2. Evitar el ingreso de documentos carentes
de valor o autenticidad.
3. Conseguir una seria oponibilidad de los
asientos registrales a través de la publici-
dad.
Tal y como lo expresa Roca Sastre:
“(...) los títulos serán sometidos a un previo
examen, verificación o calificación, a fin de que
solamente tengan acceso los títulos válidos y
perfectos, interna o materialmente y externa o
formalmente (...)14.
Concordante con lo expresado, Edgardo Scotti
se refiere de la siguiente forma:
“(...) su finalidad tiende a evitar que ingresen al
registro documentos nulos o insuficientes que no
justifiquen y permitan conferirles los especiales
efectos publicitarios. Teniendo en vista el principio
fundamental de seguridad jurídica, debe lograrse
la mayor concordancia entre la realidad registral
y la extra registral”15.
Podemos distinguir que en aplicación del prin-
cipio de legalidad-calificación, el registrador
ejerce una “doble” función16:
- Legalidad, cuando la norma le pide
analizar en el documento la forma do-
cumental, capacidad de los otorgantes y
validez del acto.
- Compatibilidad, cuando la norma le exige
buscar que el documento rogado se ade-
cúe y sea concordante con los asientos,
partidas y solo en forma “complementa-
ria” con los antecedentes registrales.
Se ha omitido, en el Código Civil, la exigencia
al registrador de evaluar desde el inicio que
el documento rogado tenga la calidad de
inscribible. El Reglamento General17 sí lo exige
y debería desde lo establecido en el artículo
14 Ibídem.
15 SCOTTI, Edgardo O., Derecho registral inmobiliario,
Editorial Universidad, Buenos Aires, 1980, p. 234.
16 Ver el primer párrafo del artículo 2011 del Código
Civil. Primero busca calificar la legalidad y luego
califica la compatibilidad.
17 En el tercer párrafo del numeral V de la mencionada
norma.
306 Instituto Pacífico
2009 del Código Civil ser aceptado18 y res-
petado por todos, a pesar de no encontrarse
dicha exigencia en el artículo 2011 del mismo
cuerpo legal.
De la calificación podemos decir que es la
acción (el proceder) que le corresponde ha-
cer al registrador público en virtud de la cual
queda determinado, en cada caso, si el título
presentado reúne las condiciones exigidas por
las normas y el registro (compatibilidad) para
ser inscrito y surtir los efectos de inmediato o,
si por el contrario, carece de los requisitos o
elementos precisos para realizar la inscripción.
La función calificadora debe actuar, en todo
caso, para que solo tengan acceso al registro
los títulos válidos y perfectos. De no existir tal
función se formarán y corremos el riesgo de
permitir que en el registro existan asientos de
inscripción carentes de validez por responder
a actos de igual calidad. Ello, podría convertir
al registro en una institución llena de asientos
fraudulentos, carentes de veracidad y por tan-
to, lejos de toda seguridad jurídica. Ante dicha
situación, el gran perjudicado será el Estado (es
decir, todos nosotros) y para efectos prácticos el
Poder Judicial, que verá incrementada su carga
de trabajo por la cantidad de procedimientos
que busca dejar sin efecto una inscripción.
Por último, debemos citar a Antonio Coghlan
quien a título personal y, además, citando a
Pedro Felipe Villaro, indica:
“(...) entonces, el haberse sostenido que la califica-
ción no tiene una finalidad restringida al control de
la legalidad, en el sentido de la coincidencia entre
los documentos a registrar y las leyes que se ocupan
de disponer sobre su forma y contenido que resulte
de los instrumentos mismos. La calificación tiene un
18 El Código Civil en el artículo 2009 establece clara-
mente que el registro se rige entre otras normas por
sus “reglamentos”. Sobre el alcance de lo regulado
en el Código Civil ha habido críticas, pero creemos
que ellas carecen de sustento desde el momento en
el que dictó y entró en vigencia la Ley N.° 29566
que en el artículo 9 expresa: “La función registral de
calificación se encuentra sujeta a lo dispuesto en el
artículo 2011 del Código Civil, así como a las reglas
y límites establecidos en los reglamentos y directivas
aprobados por la Superintendencia Nacional de los
Registros Públicos(...)”
Volumen 9 | Marzo 2015

campo de acción más ancho, pues fundamental-
mente es la respuesta a una ‘exigencia lógica, deriva-
da del sentido y finalidad de la publicidad registral,
de tal forma que, por su intermedio, igualmente se
cerciora la legalidad en otros aspectos, es decir, se
hacen efectivos otros principios, como el de tracto
sucesivo, el de prioridad, el de especialidad, ya que
en el momento en que se califica un documento se
concentran en su análisis todos los requisitos regis-
trales exigibles, estén consagrados o no bajo la forma
de principios. Hay una interacción de los principios
que gobiernan a los sistemas registrales, por una
razón evidente de congruencia e implementación
internas, que se da en pos de alcanzar una publici-
dad eficaz, como vehículo de seguridad en el tráfico
jurídico. Además, este funcionamiento orquestado
de las pautas registrales adquiere su lugar justo en
una armonía superior o más amplia, que es la que
corresponde al derecho común en general, del cual
el derecho registral no es sino un desprendimiento,
una ramificación especializada19.
Cuando califica en negativo (observa) po-
demos citar a Antonio Pau Pedrón, quien
expresa:
“(...) si el registrador se opone a la inscripción no
es por defender intereses particulares, sino por de-
fender la legalidad, que es el presupuesto necesario
de la publicidad registral, y de la seguridad jurídica
a la que esa publicidad se encamina”20.
IMPORTANTE
La inmatriculación implica que no
existan antecedentes registrales
sobre determinado bien, mien-
tras que la primera de dominio no
necesariamente corresponde a lo
mencionado, citando como ejem-
plo la independización de un de-
partamento, que sí constituye la
primera de dominio como inmue-
ble independizado para el nuevo
propietario.
19 COGHLAN, Antonio R. M., Teoría general de derecho
inmobiliario registral, Abeledo Perrot, Buenos Aires,
1984, p. 198.
20 PAU PEDRÓN, Antonio, La publicidad registral, Cole-
gio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles
de España / Centro de Estudios Registrales, Madrid,
2001, p. 197.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
6. La calificación de documentos
judiciales
Este es un tema controvertido y de innegable
vigencia; y para quienes creemos en el dere-
cho registral debería quedar muy claro desde
el inicio que: ningún documento susceptible
de inscripción puede encontrarse exento de
calificación, pues en un sistema registral como
el nuestro, la calificación registral es condición
indispensable e inexcusable para la existencia
de una inscripción. La calificación difiere de
acuerdo al tipo de documento sometido a su
examen o verificación, es decir, tiene alcances
y límites, dependiendo del documento que
se califica21.
En el caso de los documentos originados en
sede judicial, simplemente, por la investidura
de su autor (magistrado), se han motivado
reiterados conflictos tanto en nuestro país
como en el extranjero. En nuestra realidad,
las divergencias, discrepancias y conflictos
se encuentran acentuados a raíz de la modi-
ficatoria al artículo 2011 del Código Civil22,
establecida con la promulgación del Código
Procesal Civil23, tema que será abordado más
adelante.
Creemos que deberíamos postular que ningún
documento susceptible de inscripción se en-
cuentra eximido de calificación, pues esta es
indispensable para realizar aquella. Por ello, la
21 Existe la calificación de documentos notariales,
judiciales (dentro de los cuales se encuentran los
expedidos por un juez de paz), los administrativos y
los arbitrales.
22 Texto original del artículo 2011 del CC: “Los regis-
tradores califican la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de
los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos”.
23 Párrafo agregado por el CPC: “Lo dispuesto en el
párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad
del registrador, cuando se trate de parte que contenga
una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez
las aclaraciones o información complementaria que
precise, o requerir acredite el pago de los tributos
aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al
Registro”.
Actualidad Civil 307
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
calificación difiere, según el tipo de documento
sometido a su examen o verificación (hoy,
artículos 32, 50, 51, 52 y 53 del Reglamento
General de los Registros Públicos), y en el
caso de los documentos originados en sede
judicial o judiciales por la investidura de su
autor (magistrado), se han motivado reiterados
conflictos tanto aquí como en otros países. En
nuestra realidad las divergencias, discrepancias
y conflictos se encuentran acentuados a raíz
de la modificatoria planteada por el Código
Procesal Civil al artículo 2011 del Código Civil.
Con respecto a la posibilidad de someter a
calificación una resolución judicial, debemos
tener en cuenta lo expresado por Edgardo
Scotti, quien señala lo siguiente:
”Las dudas surgen, en realidad, porque se conside-
ra que el poder de decisión de un juez o tribunal
es absoluto, superior a las facultades que pueden
corresponder a un funcionario administrativo (re-
gistrador) o que, dependiendo del mismo poder
judicial, no goza de los atributos propios de la
función jurisdiccional. Esta cuestión debe analizarse
también desde otro punto de vista, lo cual clarifica
y determina los límites de las esferas de actuación
de cada funcionario (judicial y registral).
Es sabido que según nuestro ordenamiento, el régi-
men de división tripartita de los poderes públicos,
la ley asigna a cada uno de ellos una competencia
determinada y les fija atribuciones y responsabi-
lidades. En su respectivo campo de actuación, el
órgano judicial o administrativo es autónomo y,
especialmente en casos como el de los registros in-
mobiliarios cuando existen disposiciones orgánicas
que rigen su desenvolvimiento, aplica cada uno de
ellos la legislación que enmarca su labor; mientras
su accionar no exceda de la misma, no podrá con-
siderarse ilegítima una resolución administrativa
que limite los efectos de una decisión judicial”24.
De Mena y San Millán con respecto a la califi-
cación de documentos judiciales, expresa que:
“(...) el registrador que califica y deniega la inscrip-
ción de un documento judicial lo hace con el dolo
específico de desobedecer y sí con la leal y noble
pretensión de cumplir un deber de función en el
ejercicio legítimo de un cargo”25.
24 SCOTTI, Edgardo. Op. cit.
25 DE MENA Y SAN MILLÁN, José María, Calificación
registral de documentos judiciales, Librería Bosch,
Barcelona, 1985, p. 159.
308 Instituto Pacífico
Gonzales y Martínez se refiere extensamente
al tema:
“Dificultades mucho mayores ha suscitado el pro-
blema de la calificación de documentos judiciales,
pues si, por una parte, la resolución del registrador
puede rayar en la desobediencia, cuando se niega
abiertamente a dar debido cumplimiento a senten-
cias dictadas por un juez dentro de los límites de su
competencia, o se acerca al delito de denegación
de auxilio a la justicia, desde otro punto de vista,
no puede dejarse la extensión de un asiento y la
marcha entera de la oficina a funcionarios que
resuelvan sobre cuestiones distintas y sin exacto
conocimiento de los asientos registrales”26.
Francisco Vicent Chuliá expresa:
“La calificación registral es la proclamación jurí-
dica que hace el registrador, a través de un juicio
imparcial, independiente y responsable, de que
determinado acto o situación son conformes al
ordenamiento jurídico, fundamentalmente, al
derecho privado. La independencia del registrador
está protegida frente a cualquier autoridad, incluso
la judicial. El registrador no puede ser objeto de
requerimientos ni apremios judiciales, ni de reque-
rimientos notariales”27.
De otro lado, García Coni nos señala:
“Al registro no se le ordena, sino que se le pide el
cumplimiento de un deber específico (principio de
rogación). No se trata de un conflicto de poderes,
ni menoscaba la autoridad judicial, pues las leyes
obligan tanto al juez como al registrador. Dentro de
su función específica el registrador no es superior al
notario ni inferior al juez, por lo que debe cumplir
su cometido sin excesos ni sumisiones”28.
7. Análisis normativo del conflicto
de normas en nuestra legislación
Para la ley peruana, todo lo expresado hasta
ahora no se aplica cuando el registrador tenga
que calificar una resolución judicial. ¿Locura?
No, para nada. Lo expresado líneas arriba
responde a lo dispuesto por el Código Procesal
26 GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo, Estudios de dere-
cho hipotecario y derecho civil, Ministerio de Justicia,
Madrid, 1948, T. I, p. 440.
27 VICENT Chuliá, Francisco, Introducción al derecho mer-
cantil, 18.ª ed., Tirant lo Blanch, Valencia, 2005, p. 137.
28 GARCÍA CONI, Raúl R., La calificación registral espe-
cífica y atípica en aportes a las reuniones nacionales de
directores de registros de la propiedad, Tercera Reunión,
UNA, La Plata, 1967, vol. II, p. 133.
Volumen 9 | Marzo 2015

Civil29 en la primera disposición modificatoria
al Código Civil.
De acuerdo con lo dispuesto por el Código
Procesal Civil, el principio de legalidad o la
calificación de la legalidad de los documen-
tos que son presentados al registro para su
inscripción, solamente opera para los docu-
mentos notariales (nacionales, extranjeros o
consulares) administrativos y arbitrales, mas
no para los documentos judiciales. ¿Podría
considerarse la presente norma como incons-
titucional y discriminatoria?
Creemos que se ha exagerado en la interpreta-
ción y aplicación de la norma. El Código Civil
(artículo 2011), es muy claro:
“(...) Lo dispuesto en el párrafo anterior no se
aplica, bajo responsabilidad del registrador cuan-
do se trata de resolución judicial que ordene una
inscripción.(...)”. (Énfasis nuestro)
8. Debemos distinguir entre anota-
ción preventiva e inscripción.
Cuando estamos frente a una resolución que
ordena una inscripción, nos debemos ubicar en
las sentencias, ya que ellas no pueden ser cali-
ficadas por el registrador, salvo en sus aspectos
formales de acceso o no al registro (compatibi-
lidad registral y condición de inscribible o no
del acto) Y por ello, el mismo Código Civil ha
previsto la posibilidad de que el registrador
pueda solicitar la aclaración pertinente.
El otro escenario pasa cuando nos encontra-
mos frente a una resolución que solicita la
anotación de una resolución judicial. Aquí no
hay sentencia. Por ello, creemos conveniente
indicar que nos ubicamos frente a las medidas
cautelares y las anotaciones de demanda en
el registro. Ninguna de ellas puede generar
una inscripción, porque en sede judicial no
hay definición de conflicto. Ambas, solamente
buscan precautelar derechos. Y ante tal situa-
ción, solamente pueden ingresar al registro
como anotaciones.
29 Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil, Centro
de Estudios Regionales Andinos “Bartolomé de las
Casas”, Cusco, 1993, p. 68.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
Esto no quiere decir que la anotación pre-
ventiva sea menos que la inscripción. Sim-
plemente que la sentencia (que no puede ser
calificada) busca emplazarse en el registro en
forma definitiva, entonces genera una ins-
cripción. Mientras que, la medida cautelar o
la anotación de una demanda no tiene como
objetivo emplazarse en forma definitiva sino
preventivamente (a través de una anotación)
y mientras ello sucede los efectos que de
ella emanan serán: publicitarios, prioridad y
legitimación.
Prueba fehaciente de lo expresado líneas arri-
ba se encuentra en el artículo 656 del Código
Procesal Civil que le exige a la anotación del
embargo sobre un inmueble, la existencia
de compatibilidad entre la resolución que
contiene la medida (el embargo) y el título
de propiedad ya inscrito. Descripción no
muy acertada pero entendemos que, cuando
expresa “título de propiedad”, se refiere al
asiento de inscripción registral donde apare-
ce el dominio inscrito de quien está siendo
embargado. Preguntamos: ¿qué sucederá si
presentamos al registro un parte judicial con-
teniendo un embargo, pero en el mismo se
detalla un lindero distinto, un titular distinto o
un inmueble distinto a lo registrado?, ¿existirá
tal compatibilidad?30.
Otra situación similar la encontramos en el
artículo 673 del mismo cuerpo de leyes, en
cuanto a las anotaciones de las demandas.
Pero, lo anecdótico es que dicho artículo
textualmente expresa:
“(...) El registrador cumplirá la orden por su propio
texto, siempre que (condicional) la medida resulte
compatible con el derecho ya inscrito. (...)”31
30 Artículo 656 del CPC. “Embargo en forma de inscripción.
Tratándose de bienes registrados, la medida puede
ejecutarse inscribiéndose el monto de la afectación,
siempre que esta resulte compatible con el título de
propiedad ya inscrito. Este embargo no impide la
enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga
hasta por el monto inscrito. La certificación registral
de la inscripción se agrega al expediente”.
31 Artículo 673 del CPC: “Anotación de demanda en los
Registros Públicos. Cuando la pretensión discutida en el
proceso principal está referida a derechos inscritos, la
Actualidad Civil 309
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
¿Más de lo mismo?
Creemos que los extremos son negativos y que
la norma en comentario (segundo párrafo del
artículo 2011 del Código Civil) expresa en for-
ma equivocada los conceptos elementales de la
calificación registral y del acceso al registro de
un título emanado de sede judicial. También
debemos indicar que la norma carece de una
redacción coherente, dado que si aplicamos a
ella el método de aplicación extensiva de la
norma: sujeto, nexo causal y efecto o resultado,
es muy probable que no pase dicho método.
Con respecto a la normatividad muchas
veces invocada por los jueces, tenemos que
detener nuestro análisis en el artículo
32
4 de la
Ley Orgánica del Poder Judicial que hace
referencia a la obligación de toda persona y
autoridad para acatar y dar cumplimiento a
las decisiones judiciales, sin poder calificar su
contenido o sus fundamentos, restringir sus
efectos o interpretar sus alcances. Creemos
oportuno dejar en claro que, observar una
incompatibilidad producto de la calificación
registral a un documento judicial, entre el
documento mismo y los antecedentes regis-
trales, no constituye para nada la calificación
del contenido, de sus fundamentos, ni mucho
menos con ello restringir sus efectos o inter-
pretar sus alcances. Dicha acción de califica-
ción constituye simplemente la aplicación
pura del principio de legalidad-calificación
medida cautelar puede consistir en la anotación de la
demanda en el registro respectivo. Para su ejecución,
el Juez remitirá partes al Registrador, los que incluirán
copia íntegra de la demanda, de la resolución que la
admite y de la cautelar”.
El Registrador cumplirá la orden por su propio texto,
siempre que la medida resulte compatible con el
derecho ya inscrito. La certificación registral de la
inscripción se agrega al expediente.
La anotación de la demanda no impide la transferen-
cia de bien ni las afectaciones posteriores, pero otorga
prevalencia a quien ha obtenido esta medida”.
32 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 4: “Toda
persona está obligada a acatar y dar cumplimiento a
las decisiones judiciales o de índoles administrativa,
emanadas de autoridad judicial competente, en sus
propios términos, sin poder calificar su contenido o
sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar
sus alcances, bajo la responsabilidad civil, penal o
administrativa que la ley señala”..
310 Instituto Pacífico
en uno de sus aspectos, aquel que le permite
al registrador confrontar la realidad registral
con la extrarregistral o como lo dice la misma
norma: “(...) de lo que resulte de ella y de sus
antecedentes registrales” (haciendo referen-
cia a los que obran archivados en el registro
según lo dispone el Reglamento General de
los Registros Públicos).
IMPORTANTE
Se marca el límite de la calificación
registral de un documento judicial
y se le faculta al registrador para
solicitar la (…) “aclaración” en tres
supuestos: cuando el acto no sea
inscribible, cuando existan obstá-
culos en el registro que impidan el
acceso de la resolución judicial y
cuando no se cumpla con la forma
extrínseca del parte judicial.
Llama severamente la atención la invocación
de algunos magistrados cuando se refieren
al texto del artículo 9 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial33. ¿Qué dice la mencionada
norma? Que los magistrados podrán decretar
apercibimientos, entre otras medidas, de las
personas que planteen solicitudes dilatorias o
maliciosas. Cabría preguntarnos si, el hecho
de aplicar una norma legal o cumplir con una
obligación (deber de función, tal y como lo
establece la normatividad de la superinten-
dencia nacional de los registros públicos)34,
puede generar un apercibimiento judicial
invocando que el registrador se ha conducido
33 Ley Orgánica del Poder Judicial. Artículo 9: “Los ma-
gistrados pueden llamar la atención, o sancionar con
apercibimiento, multas, pedidos de suspensión o des-
titución, solicitar su sanción, de todas las personas que
se conduzcan de modo inapropiado, actúen de mala fe,
planteen solicitudes dilatorias o maliciosas y en general,
cuando falten a los deberes señalados en el artículo
anterior, así como cuando incumplan sus mandatos.
Esta facultad comprende también a los abogados”.
34 Ley N.° 26366. Artículo 3: “Son garantías del Sistema
Nacional de los Registros Públicos: a) La autonomía
de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones
registrales; (...)”.
Volumen 9 | Marzo 2015

de modo inapropiado, actuado de mala fe o lo
que es más exagerado, habría planteado soli-
citudes dilatorias o maliciosas, sencillamente
por haber cumplido con un deber de función
inherente a su responsabilidad (calificar)
Es también importante comentar la exposición
de motivos del Código Civil35 con respecto
a la calificación registral de los documentos
judiciales:
“El registrador debe apreciar.... los obstáculos
que se puedan presentar en cuanto a la incom-
patibilidad entre la resolución judicial y lo que es
posible inscribir.
En este sentido no todo lo que el juez ordene debe
inscribirse, porque si el juzgador decide la inscrip-
ción de un acto que según la ley no es inscribible,
el registrador está autorizado por la naturaleza de
su función a rechazar la solicitud de inscripción”.
¿Y ahora qué vamos a decir? Muy sencillo,
cuando se hizo el Código Procesal Civil no se
tuvo (y para nada) en cuenta lo dispuesto des-
de el año 1984 en el Código Civil. Situación
preocupante, porque entonces solo cabe con-
cluir que en materia de calificación registral
de documentos judiciales: hemos retrocedido.
9. Análisis normativo en la legisla-
ción comparada
La norma argentina es la Ley 17801 que, en
el artículo 8, establece que el registro califi-
cará la legalidad de las formas extrínsecas de
los documentos cuya inscripción se solicita,
ateniéndose a lo que resultara de ellos y de
los asientos respectivos. Nota saltante de la
norma en comentario lo constituye el hecho de
centrar la calificación en las formas extrínsecas.
Otro hecho saltante lo representa la palabra
“los documentos”, con lo cual no distingue el
tipo de documento materia de la calificación36.
La Ley Hipotecaria española del 8 de febrero
de 1946, en el artículo 18 establece que: “Los
registradores calificarán bajo su responsabili-
35 Publicada el 19 de noviembre de 1990.
36 Ley 17801 (Argentina). Artículo 8: “El registro exa-
minará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicita ateniéndose a
lo que resultará de ellos y de los asientos respectivos”.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
dad la legalidad de las formas extrínsecas de
los documentos de toda clase”. No genera
distingo alguno. Agrega la norma en comen-
tario que dicha calificación se contempla con
la verificación de la capacidad de las partes y
la validez de los actos, por lo que resulta de
ellos y de los asientos del registro37.
Como es sabido por todos, la ley peruana
constituye casi una copia de la española;
la gran diferencia radica en que la norma
española establece que el registrador es res-
ponsable por calificar (y no, por no calificar).
En Perú es exactamente lo contrario: “(...)
cuando se trate de una resolución judicial el
registrador, bajo su responsabilidad (...)”, no
aplicará el principio de legalidad-calificación.
Siguiendo con el análisis de la norma espa-
ñola, el Reglamento de la Ley Hipotecaria
termina por especializar el tema de la califi-
cación de las resoluciones judiciales, cuando
en el artículo 100 establece claramente que:
“(...) la calificación de los documentos judiciales
se limitará a la competencia del juzgado, a la con-
gruencia del mandato con el procedimiento, a la
formalidad extrínseca del documento y a los obstá-
culos que surjan del registro”38 (véase el artículo 32
del Reglamento General de los Registros Públicos).
En Perú, existía norma similar. Lamentable-
mente ya no existe, a razón de una acción
popular39 planteada contra el contenido del
37 Ley Hipotecaria del 8 de febrero de 1946 (España).
Artículo 18: “Los registradores calificaran, bajo su
responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas
de los documentos de toda clase, en cuya virtud se
solicite la inscripción; así como la capacidad de los
otorgantes y la validez de los actos dispositivos con-
tenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte
de ellas y de los asientos del registro”.
38 Reglamento Hipotecario del 14 de febrero de 1947.
Artículo 100: “La calificación por los registradores de
los documentos expedidos por la Autoridad Judicial
se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal,
a la congruencia del mandato con el procedimiento
o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades
extrínsecas del documento presentado y a los obstá-
culos que surjan del Registro”.
39 Proceso de acción popular 2145-2003, sentencia
de la corte suprema de fecha 11 de julio de 2004,
publicada en El Peruano el 12 de febrero de 2005.
Actualidad Civil 311
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
antes mencionado artículo 32 último párrafo
del Reglamento General de los Registros
Públicos y que con escasos y pobres funda-
mentos fuera declarada fundada por la Corte
Suprema.
La norma española, además, en el reglamento
para la ejecución de la ley hipotecaria a través
del artículo 136 expresa:
“Los registradores deberán acudir al presidente de
la audiencia respectiva en queja de los ‘apremios’
que los jueces o tribunales al conocer de algún
negocio civil o criminal les hicieren para practicar
cualquier asiento improcedente a juicio de aquellos
funcionarios(...)”.(Énfasis nuestro)
¿Cómo se llama a esta figura en el derecho?
Muy simple, estado de derecho. ¿Y en la prác-
tica? Justicia. ¿Estamos lejos en el Perú de ello?
10. Conceptos que deben entender
los jueces
El principio registral de legalidad-calificación
es tal porque así lo manda la ley, quién me-
jor que un juez para entender su aplicación
correcta, oportuna y veraz.
No se observa un mandato o resolución judicial
(el registrador no es competente para ello),
solamente se está calificando el acceso de un
documento judicial teniendo en cuenta y exi-
giendo forma, compatibilidad y condición de
inscribible para el correcto acceso de un título al
registro. Lo contrario tendrá como efecto, que
el mismo Poder Judicial termine viendo causas
por actos mal registrados (así se encuentren
contenidos en resoluciones judiciales).
El registrador no es un juez (de títulos), es un
funcionario público (que por esas cosas que
solo suceden en el Perú fue contratado bajo
el régimen de la actividad privada, lo que
obviamente constituye un híbrido laboral;
ya que, es el Estado para quien desempeña
sus labores y lógicamente quien le paga)
legalmente competente y capaz para ejercer
la función encomendada por la ley, es decir,
calificar los títulos que llegan a su oficio regis-
tral. La calificación es para el registrador una
312 Instituto Pacífico
actuación obligatoria y personalísima (por
tanto inexcusable).
Los registradores califican bajo su responsa-
bilidad, sin poder delegar en otra persona,
ni consultar con sus superiores jerárquicos.
No es función judicial, pero se ejerce con
independencia semejante (para ello pode-
mos revisar el artículo 3, literal “a” de la Ley
N.° 26366, que aparece como nota de pie
número 36)
Por lo que, la legalidad-calificación consiste en
un juicio de valor, no para declarar un derecho
dudoso o controvertido, sino para incorporar
o no al registro una nueva situación jurídica.
Es bueno incidir que el “gran tutor y custo-
dio de las inscripciones” es el Poder Judicial.
Bastará para ello revisar el artículo 2013 del
Código Civil que contiene el principio de
legitimación. En dicha norma encontramos
que el único que puede dejar sin efecto una
inscripción es el Poder Judicial (dicha función
hoy, también corresponde a los árbitros de
conformidad con lo dispuesto por la Consti-
tución de 1993)40.
11. Cuándo se vuelve áspera la comu-
nicación con los jueces
Es importante tener en cuenta que la norma
modificatoria del artículo 2011 del Código
Civil establece que los registradores podrán
solicitar aclaraciones a los jueces.
Teniendo en cuenta que el registrador deberá
solicitar al juez que le aclare determinadas
situaciones que no aparecen claras en el título
presentado, lo único que le queda al registra-
dor es proceder de acuerdo con lo dispuesto
en el artículo 148 del Código Procesal Civil41,
es decir, enviarle un oficio al juez con la fina-
40 Resolución del Tribunal Registral 377-2009-SUNARP-
TR-L de fecha 18 de marzo de 2009 que establece:
“Un laudo arbitral debidamente consentido puede
dar mérito a la cancelación de asientos registrales”.
41 Artículo 148. Oficios a otros poderes y a funcionarios
públicos: “A los fines del proceso, los jueces se dirigen
mediante oficio a los funcionarios públicos que no
sean parte en él. La comunicación entre jueces se
hace también mediante oficios”.
Volumen 9 | Marzo 2015

lidad de comunicarle la duda u observación
registral. Lo lamentable radica justamente
allí, porque encontramos que a los jueces
les encanta enviar oficios pero, cuando se
los envían a ellos aparecen los fantasmas, las
cazas de brujas y hasta las espadas de Damo-
cles que, en nuestra realidad registral llevan
el nombre de apercibimientos y desacatos,
respectivamente.
Tenemos un interés particular en dejar claro
que la interpretación de la ley no puede ge-
nerar ni desacatos, ni apercibimientos, mucho
menos cuando dos funcionarios públicos (el
juez y el registrador lo son y pertenecen am-
bos a dos poderes del Estado distintos, pero
de igual jerarquía) interpretan y aplican leyes.
12. Un precedente que no ayuda
El Quinto Pleno del Tribunal Registral aprobó
entre otros el tercer precedente de observan-
cia obligatoria42. ¿Qué nos dice el mencionado
Precedente?
“El registrador no debe calificar el fundamento o
adecuación a la Ley del contenido de la resolución
judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el re-
gistrador está autorizado para solicitar aclaración
o información adicional al juez, cuando advierte
el carácter no inscribible del acto que se solicita
inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del
título con el antecedente registral. Si en respuesta
de ello el juez reitera el mandato de anotación o
inscripción mediante una resolución, incorpora al
fondo del proceso dicha circunstancia, y en con-
secuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo,
el mismo no puede ser objeto de calificación por
parte del registrador, siendo en estos casos, respon-
sabilidad del magistrado el acceso al registro del
título que contiene el mandato judicial, de lo que
deberá dejarse constancia en el asiento registral”.
Sustentan el precedente de observancia diez
resoluciones del Tribunal Registral.
La redacción y el análisis son impecables. Al
leer el precedente no caben dudas, es muy
claro.
Analicemos:
42 Publicado en el diario El Peruano el 20 de octubre de
2003.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
- El registrador no debe calificar el funda-
mento o adecuación a la ley del conte-
nido de la resolución judicial
No hay duda, el registrador no puede en-
trar al fondo del documento judicial. No
está facultado para ello. Tampoco puede
intentar convertirse en el contralor de la
compatibilidad entre la resolución judicial
y la ley. Ambas, son facultades exclusivas
del juez que aparecen dentro del procedi-
miento en el cual fue dictada la resolución
judicial que hoy busca registro y que por
ello debería ser sometida a la calificación
registral desde su aspecto eminentemente
formal; buscando la adecuación con lo
que en el registro existe (asientos, partidas
y excepcionalmente títulos archivados)
y que la resolución judicial contenga un
acto inscribible.
- Conforme a lo dispuesto en el segundo
párrafo del artículo 2011 del Código Civil,
el registrador está autorizado para solici-
tar aclaración o información adicional al
juez
Es cierto y tampoco cabe duda de que el
registrador, solamente tiene una facultad
desde el segundo párrafo del artículo
2011 del Código Civil: la de solicitar
aclaraciones.
Lo contradictorio tiene que ver con
la mala redacción de la norma legal.
Primero, establece que la calificación
registral no se aplica cuando se trate de
una resolución judicial que ordene una
inscripción y luego dice que el registrador
podrá solicitar las aclaraciones del caso.
¿Hay algo más contradictorio que lo
expresado?
Lo que una vez más no podemos dejar de
expresar, es que las antes citadas aclara-
ciones están hechas exclusivamente para
las sentencias que obviamente generan
inscripciones, no para las medidas caute-
lares o demandas que generan anotacio-
nes preventivas. Que como ya se expuso
antes: “Tienen que ser calificadas”, tal y
como lo manda el Código Procesal Civil
(artículos 653 y 672).
Actualidad Civil 313
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
Es ilógico solicitar una aclaración al juez
ante el pedido de anotar un embargo
sobre un inmueble registrado a nombre
de una persona ajena al mencionado
procedimiento judicial. Simplemente no
cabe.
- Cuando advierte el carácter no inscribi-
ble del acto que se solicita inscribir o la
inadecuación o incompatibilidad del
título con el antecedente registral
Ante los dos supuestos: acto no inscribible
o acto incompatible, no debería haber
comunicación o aclaración alguna. La
respuesta ante dichos supuestos debe
estar representada por negar el acceso
al registro de lo no inscribible o de lo
incompatible (por lo que cabe la tacha
sustantiva).
No olvidemos que el juez tiene la facultad
(valgan verdades, poco usada) y obliga-
ción a la vez de tener que expresar y sus-
tentar su “criterio jurisdiccional”. Siempre
que ello suceda, podría ordenar al
registrador inscribir o anotar situaciones
de actos incompatibles o no inscribibles.
El juez califica la demanda y evalúa los
hechos (pruebas), lo que le permite tener
el conocimiento real de los derechos que
se están discutiendo, por tanto, puede y
tiene la obligación de aplicar su criterio
jurisdiccional.
- Si en respuesta de ello el juez reitera el
mandato de anotación o inscripción me-
diante una resolución, incorpora al fondo
del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento
sustantivo, este no puede ser objeto de
calificación por parte del registrador.
El supuesto no debería preocupar, si el
juez para insistir emite y expresa su “cri-
terio jurisdiccional”. Pero, no sucede lo
mismo, y sí preocupa cuando el juez sin
que medie criterio o sustento de ninguna
clase, insiste en registrar un acto no inscri-
bible o incompatible con la realidad que
el registro guarda. Ella es una decisión
“legalista” que al derecho y a la justicia
no les hace ningún favor.
314 Instituto Pacífico
Hay que reconocer que el tribunal ha
sido creativo al haber “inventado” las
consecuencias de la insistencia judicial
(es como haber creado una fórmula de
la insistencia). Y, mejor aún, cuando el
tribunal establece que dicha insistencia
significa: “incorporación en el fondo del
proceso”. Dicha expresión dista mucho de
la verdad material y de lo que la doctrina
percibe como “proceso”.
No es verdad material, porque en el
común denominador de los casos, el
juez insiste porque considera que la ley
(artículo 2011, segundo párrafo del Có-
digo Civil) lo faculta a insistir y le permite
que sus resoluciones no sean calificadas.
Materialmente, la insistencia no significa
incorporación de nada, en la práctica (en
la realidad diaria) sino que el juez envíe
un oficio reiterando la solicitud y en el
peor de los casos “bajo apercibimiento”.
Por razones obvias, la remisión de un ofi-
cio al registrador, no significa para nada
la incorporación en el fondo del proceso.
- Siendo en estos casos responsabilidad
del magistrado el acceso al registro del
título que contiene el mandato judicial,
de lo que deberá dejarse constancia en
el asiento registral
¿Así? ¿Quién firmará el asiento de ins-
cripción registral? La respuesta es muy
clara: el asiento registral lo firmará el
registrador, y por tanto es responsable
o mejor dicho es responsable desde el
precedente de observancia obligatoria.
Sería ideal que el precedente de obser-
vancia, más allá de hacer responsable
al juez (que en honor a la verdad no es
quien asume la responsabilidad), hubiera
generado algún mecanismo para la redac-
ción y publicidad del asiento emanado de
la resolución judicial.
Se nos ocurre plantear un asiento de
inscripción que diga: “El asiento registral
existe por disposición del señor juez del
segundo juzgado civil de Lima”. Y, a
continuación de la descripción del acto
materia de registro debería aparecer el
Volumen 9 | Marzo 2015

siguiente texto: “La publicidad que el
presente asiento genera es forzada por
decisión judicial”.
13. Interesante y mea culpa de una
resolución de superintendencia
adjunta
En el año 2012 se emite la Resolución N.º
029-2012.SUNARP/SA43 por medio de la cual
se intentaba (y esa fue su finalidad) entregar
a los registradores públicos una herramienta
que les permita calificar en mejores condicio-
nes legales un documento judicial.
Se busca con la resolución que los registra-
dores puedan tener una comunicación más
fluida con los jueces a razón de los pedidos
de “aclaración” que el Código Civil les permite
cuando observen una resolución judicial.
Por ello se marca el límite de la calificación
registral de un documento judicial y se le
faculta al registrador para solicitar la antes
mencionada “aclaración” en tres supuestos:
cuando el acto no sea inscribible, cuando
existan obstáculos en el registro que impidan
el acceso de la resolución judicial y cuando no
se cumpla con la forma extrínseca del parte
judicial (este último requisito tomado desde
la norma argentina).
Dentro del procedimiento que debe seguir
el registrador para comunicarle al juez de
la observación y por tanto de la solicitud
de aclaración ante ella se crea la posibilidad
de informar al juez haciéndole llegar con el
oficio y la observación la partida registral
(copia literal o certificado compendioso) con
la finalidad de que el juez tome conocimiento
de lo inscrito y que obviamente impide que
la resolución judicial se registre.
La resolución textualmente expresa lo si-
guiente:
“Los registradores podrán adjuntar al oficio una
copia literal o certificado compendioso de la par-
43 De fecha 30 de enero de 2012. La mencionada
resolución mereció una fe de erratas publicada en el
diario El Peruano el 08 de febrero de 2012.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
tida registral, materia de la solicitud, para efectos
que el magistrado cuente con todos los elementos
necesarios para la mejor comprensión de la esquela
de observación y el oficio”. (Énfasis nuestro)
Considero (y esta es la mea culpa antes expre-
sada en el subtítulo del presente) que no debió
consignarse la palabra “podrán” sino que debió
decir “deberán”.
También se regula el momento posterior al envío
del oficio y nos referimos a que el juez (dentro de
su buen proceder y además facultad inherente a
su función) pueda insistir en la inscripción. No
olvidar que lo ideal pasa porque la mencionada
insistencia se dé desde el “criterio jurisdiccional del
juez” y no de una mera insistencia formal y peor
sin sustento alguno.
Es por ello que el registrador cuenta con la posibi-
lidad (ante dicha insistencia) de ingresar al módulo
informático para dejar expresa constancia de que
el mencionado asiento registral se extiende ante la
insistencia del juez haya o no formulado apercibi-
miento para que ello suceda y como tal se libera al
registrador de la responsabilidad administrativa en
cuanto a la extensión del asiento registral.
IMPORTANTE
Ningún documento susceptible
de inscripción puede encontrarse
exento de calificación, pues en un
sistema registral como el nuestro,
la calificación registral es condición
indispensable e inexcusable para la
existencia de una inscripción.
14. Posición crítica frente a la resolu-
ción del tribunal registral analiza-
da
Después de haber desarrollado la interpreta-
ción y análisis de la Resolución del Tribunal
Registral N.º 357-98-ORLC-TR, de fecha 14 de
octubre de 1998 y, a manera de sugerencias
o conclusiones, formularemos la siguiente
posición crítica:
1. ¿Puede el registrador determinar si el
procedimiento contravenía lo dispuesto
por la propia norma de perfeccionamien-
to de títulos, en función de lo dispuesto
por dicho texto legal, con respecto al
Actualidad Civil 315
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
área mínima de cinco hectáreas? Ello,
teniendo en cuenta que aparentemente
no se habría cumplido con dicho requisito
al exceder la misma, en un caso con 5.38
hectáreas (plano catastral); y en el otro
5.50 hectáreas (parte judicial).
2. El registrador no debió haber recibido el
título rogado para su calificación sin el
informe catastral respectivo, en razón a lo
dispuesto por la Resolución Jefatural N.­º
269-96-ORLC-JE, la que en el numeral
4.1., contempla que, cuando se trate de
un título que contenga una inmatricula-
ción, el diario directamente lo derivará a
la subgerencia de catastro, situación que
de la resolución del tribunal se advierte
no se dio como lo expresa la norma en
comentario.
3. Creemos que el término correcto es in-
matriculación y no primera de dominio.
Teniendo en cuenta lo expresado en el
desarrollo del presente, la inmatricula-
ción implica que no existan anteceden-
tes registrales sobre determinado bien,
mientras que la primera de dominio
no necesariamente corresponde a lo
mencionado, citando como ejemplo la
independización de un departamento,
que sí constituye la primera de dominio
como inmueble independizado para el
nuevo propietario.
4. La calificación registral no es un hecho
aislado por medio del cual se aplique en
forma independiente el principio registral
de legalidad; por el contrario para una
acertada y eficaz aplicación de dicho prin-
cipio llegamos una vez recorridos otros
principios del registro como rogación,
prioridad, tracto sucesivo, especialidad
y como consecuencia de ello, además
generamos la correcta aplicación de otros
principios registrales como fe pública
registral, publicidad y legitimación, res-
pectivamente.
5. De conformidad con el Reglamento Gene-
ral de los Registros Públicos, en el artículo
78, los servidores públicos (registradores)
316 Instituto Pacífico
están obligados a conocer y aplicar las
normas legales y reglamentarias relacio-
nadas con los registros y con los actos y
contratos cuya inscripción solicite, con lo
cual se refuerza la idea de que los aperci-
bimientos y desacatos no se dan cuando
dos funcionarios públicos interpretan
y aplican normas legales en el legítimo
ejercicio de un deber de función.
6. Creemos que la unificación de criterios al
interior del registro, expresando qué se
debe calificar en un documento judicial,
no vendría mal. A manera de aporte, nos
permitimos sugerir lo que podría incluir
dicha unificación de criterios:
- Condición de inscribible del acto
- Legalidad de las formas extrínsecas
- Determinación “clara” de la resolu-
ción judicial
- Obstáculos que surjan del registro
7. Para quienes todavía creemos en que la
justicia es primero que el derecho, tal y
como “supuestamente” nos enseñaron en
el curso de Introducción al Derecho casi
al inicio de la carrera, procedemos a citar
a José Luis Pérez Lasala:
“De no existir la calificación, se formarán verdade-
ras cadenas de inscripciones fraudulentas, ampa-
radas por el Estado y los asientos del registro solo
servirían para engañar al público, favorecer el trá-
fico ilícito y provocar un sin número de conflictos”.
15. Posición crítica frente a la califi-
cación registral de documentos
judiciales
1. La calificación registral constituye un
hecho inexcusable y, por tanto, debe ser
extensiva a todos los documentos que
ingresan al registro para su inscripción.
2. Haciendo un análisis superficial del pro-
cedimiento registral y, teniendo como
objetivo fundamental la inscripción,
debemos tener en claro que el principio
de rogación da inicio al mencionado
procedimiento; el de prioridad establece
la preferencia y va generando derechos
Volumen 9 | Marzo 2015

de vital importancia (como el asiento de
presentación, que representa un derecho
de posible registro) y, el principio de
legalidad - calificación, cuya aplicación
será indispensable para generar una
publicidad veraz, coherente y seria frente
a los terceros que, con la nueva teoría
económica del derecho, dejan de ser
solamente los adquirentes y pasan a ser
los usuarios del servicio en general.
3. No podemos legislar solamente para solu-
cionar problemas; debemos hacerlo para
generar paz social; es decir, dejemos de
tomar medidas de corto plazo y pasemos
a tomar decisiones que nos fortalezcan en
el tiempo. Se modificó el artículo 2011
del Código Civil porque los registradores
“observaban” como querían y no hacían
caso a los mandatos judiciales. Tuve la
oportunidad de escuchar dicha expresión
en más de una oportunidad. ¿Qué hemos
conseguido? Simplemente una norma
abusiva, discriminatoria y que más allá
de los adjetivos calificativos que pueda
recibir, fundamentalmente no solucionó
el problema de fondo.
4. La referida norma modificatoria del Có-
digo Civil responsabiliza al funcionario
público (registrador) por cumplir con
su deber. ¡Sí, aunque usted no lo crea!
Parece que estamos frente a un caso
propio de la televisión y no del dere-
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
cho. El párrafo modificatorio establece
claramente que, el incumplimiento de
lo dispuesto (es decir, no aplicar el
principio de legalidad-calificación), aca-
rrea la responsabilidad del registrador.
Realmente se desnaturalizó la función
registral, cuya principal labor es precisa-
mente la calificación de los documentos
presentados (rogados).
5. No caben apercibimientos cuando se
cumple una función inherente al cargo.
Siempre planteamos en clase el siguien-
te ejemplo (que también en parte lo
hemos expresado líneas arriba): una
resolución judicial ordena al registrador
la inscripción de un acto que contiene la
descripción de un inmueble cuyo lindero
derecho, en el parte judicial, consigna
una característica distinta a la que se
encuentra inscrita en la partida registral
del inmueble. El juez es comunicado de
tal discrepancia y, al pedido de aclaración
del registrador, contesta insistiendo con
un apercibimiento. Lo único que generó
con dicha orden (por demás incoherente)
es quebrar el orden social y como con-
secuencia de ello, no alcanzar la paz ju-
rídica (razón y sentido de toda sentencia
judicial). Es más, generó conflicto social
registral, dado que la publicidad (hacia
afuera) de dicho acto no es consistente,
ni mucho menos veraz.
Actualidad Civil 317
 Actualidad

Civil Derecho Notarial y Registral

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

¿Principio de fe pública registral

en materia hipotecaria?
A propósito de la jurisprudencia de la Corte Suprema

Jorge Rojas Álvarez*

Abogado de la Dirección Técnica Registral de Sunarp

1. Introducción
2. Casaciones sobre aplicación del artículo 2014 del Código Civil en materia hipotecaria
3. Breves nociones sobre el principio de fe pública registral
3.1 Primera noción: “La fe pública registral como excepción a la regla”
3.2 Segunda Noción: “La fe pública registral en el registro de bienes solo protege al ver-
dadero tercero”
3.3 Tercera Noción: “La fe publica registral y los requisitos de procedencia”
SUMARIO

4. Nuestra propuesta
4.1 Fundamento constitucional
4.2 Fundamento histórico
4.3 Fundamento registral
5. Conclusiones

1. Introducción Una relación crediticia per se conlleva un ries-

La economía es una ciencia que estudia las
formas que tienen los individuos para satisfa-
cer sus necesidades mediante la asignación de
recursos escasos. El crédito como instrumento
dinamizador de las conductas humanas en
el mercado constituye un recurso escaso y
como tal, requiere de un marco jurídico que
garantice a los acreedores la recuperación de
su acreencia en el plazo convenido, para que
así –indirectamente– se propicie el acceso
crediticio a más personas en el marco de los
principios de confianza y seguridad jurídica.
* Abogado por la Universidad San Martín de Porres
y egresado de la maestría de Derecho Registral por
dicha casa de estudio. Asistente de docencia de los
cursos Seminario de Derecho Registral y Seminario
de Derecho Notarial en la Universidad San Martín
de Porres.
go (no hay crédito sin riesgo, menor o mayor,
siempre está presente), aquel riesgo consisten-
te en que la otra contraparte incumpla con la
obligación asumida, ello ha determinado que
a lo largo de la historia y las legislaciones se
haya buscado fórmulas de las más diversas
para reducir ese riesgo, siempre presente en
toda operación crediticia1.
En la legislación extranjera podemos ubicar el
Código Civil italiano, que recoge el principio
de personalidad de la responsabilidad, en
donde señala que el deudor responde con
todos los bienes presentes y futuros frente
1 CASTELLARES AGUILAR, Rolando. “Efectos de la
garantía mobiliaria en el crédito bancario”, en Ac-
tualidad Jurídica Nº 148, Lima, 2006, p. 17.

318 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015


al acreedor (la doctrina clasifica a este tipo
de acreedores como quirografarios), si bien
nuestro Código Civil de 1984 no precisa de
un artículo específico, podemos inferir que
dicha figura se encuentra implícita en las
relaciones obligacionales que regula, debido
a que el incumplimiento del deudor faculta
al acreedor a constreñirlo y accionar en la vía
judicial o administrativa (caso de concurso), a
fin de que mediante una serie de mecanismos
(medidas cautelares, acción paulina, acción
oblicua, etc.) puedan afectarse y/o realizarse
los bienes del deudor incumplido.
Pero ¿qué sucede si el deudor no tiene ningún
patrimonio que pueda afectarse?, o si durante
la ejecución de la obligación, surgen otro tipo
de créditos privilegiados que dificultan la
cobranza por una cuestión de prelación o je-
rarquía. Ante tal situación surgen las garantías
reales, como un mecanismo de protección al
crédito (de allí su carácter accesorio) que per-
mita al acreedor perseguir un bien específico
del deudor o de un tercero garante, donde
valiéndose de la publicidad, especialidad
y persecutoriedad se pueda realizar el bien
dado en garantía permitiendo la recuperación
de la acreencia (la doctrina denomina a este
tipo de acreedor como pignoraticio, por tener
una garantía específica sobre un determinado
bien, donde el riesgo de que el deudor no
tenga nada, desaparece).
Atendiendo a las particularidades que la ley
reserva para los derechos reales de garantía,
la que cumple escrupulosamente con las
características de publicidad (por el registro),
especialidad2 (por el bien determinado) y rea-
lización judicial (porque solo es la autoridad
judicial quien dispone del remate del bien)
es la hipoteca.
2 Nos estamos refiriendo al principio de especialidad
de naturaleza civil, en donde su inobservancia gene-
ra la nulidad del contrato, dichas disposiciones las
podemos corroborar en los artículos 1100, 1406 del
Código Civil. No obstante con la Ley Nº 28677 – Ley
de Garantía Mobiliaria surge una excepción al criterio
de especialidad civil, permitiendo que el constituyente
pueda otorgar en garantía mobiliaria todos sus bienes
presentes y futuros (Art. 4).
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
RESUMEN
En el presente artículo, el autor analiza los
alcances del principio de fe pública registral
en el ámbito de la ejecución hipotecaria.
Sostiene que amparar el derecho del acreedor
hipotecario no pasa por la aplicación de di-
cho principio sino que ello obedece a un fun-
damento constitucional, histórico y registral
desde la óptica del principio de legitimación
y de la buena fe del acreedor hipotecario. Y
es que la fe pública registral se aplica solo
de manera excepcional y no para resolver
cualquier problema de inexactitud registral.
CONTEXTO NORMATIVO
• Constitución Política del Perú: Artículos 2
inciso 16 y 70.
• Código Civil: Artículos 152, 315, 947, 665,
2012, 2013, 2014, 2022 y 2038.
• Ley General de Sociedades: Artículos 12 y
37.
• Reglamento de Inscripciones del Registro
de Testamentos y Sucesiones Intestadas:
Artículo 51.
• Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículo VII del Título Preliminar.
• Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios: Artículo 15.
PALABRAS CLAVE
Fe pública registral / Legitimación registral /
Ejecución hipotecaria
Teniendo en consideración estas tres carac-
terísticas fundamentales de la hipoteca, la
premisa del presente artículo se basa en el
tratamiento judicial que se viene dispensando
a las garantías hipotecarias cuando estas se
enfrentan a pedidos de nulidad por inexacti-
tudes registrales3.
3 De conformidad con el artículo 75 del Reglamento
general de los Registros Públicos, se entenderá por
inexactitud del registro todo desacuerdo existente
entre lo registrado y la realidad extrarregistral.
Actualidad Civil 319
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
Un tema emblemático que abordaremos es:
¡Si un sujeto casado inscribe como soltero un bien
inmueble y luego constituye hipoteca! ¿Puede
la cónyuge oponer su derecho de propiedad al
acreedor?4
Estos casos han generado una disyuntiva en
los magistrados de la Corte Suprema, entre
ponderar: la protección de la hipoteca basa-
da en la fe del registro o declararla nula por
aplicación del artículo 315 del Código Civil
(protección de un derecho de propiedad que
nace fuera del registro).
Sobre el particular, la Corte Suprema ha tenido
reiterados pronunciamientos donde ha resuel-
to proteger al acreedor hipotecario a través
de la aplicación del principio de fe pública
registral consagrado en el artículo 2014 del
Código Civil, si bien consideramos correcto
lo resuelto por la Suprema, no compartimos
los fundamentos que vienen motivando su
decisión, siendo así, se proponen algunas
soluciones a este entrampamiento jurídico-
registral.
CHICO Y ORTIZ dice:
La necesidad fundamental de la
“publicidad y de los efectos que esta
produce, así como de sus consecuen-
cias, exigen que ese principio general
de la llamada fe pública registral ha
de contener unas excepciones míni-
mas, plenamente justificadas y apli-
cadas en forma restrictiva . ” la intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera
2. Casaciones sobre aplicación del
artículo 2014 del Código Civil en
materia hipotecaria
Las casaciones que señalaremos obedecen a
una aparente solución de un conflicto norma-
4 Diálogo con la jurisprudencia Nº 94, Gaceta Jurídica,
Lima, 2006, p. 123.
320 Instituto Pacífico
tivo entre los artículos 315 y 2014 del Código
Civil5, como consecuencia de una inexactitud
registral (se inscribió un inmueble a favor
de uno de los cónyuges, cuando este bien
pertenecía a la sociedad conyugal). Ante este
escenario, se ha venido resolviendo en juris-
prudencia reiterada, la protección al acreedor
hipotecario por aplicación del “principio de
buena fe registral” sustentado en el artículo
2014 del Código Civil.
Veamos la representación gráfica para enten-
der el problema:
Gráfico 1:
Ej. De fe pública (2014 del Cód. Civil):
A B
C
Sub – Adqui-
Transferente
(1.er titular
Adquiriente
(2.do titular
riente
(3.er titular
inscrito) inscrito)
inscrito)
Acto traslativo
declarado
Acto
traslativo
invalido
Ej. Caso materia de análisis:
A B
1.er Titular 2.do titular
inscrito Acreedor
(soltero) hipotecario
Constitución de
hipoteca
Como podemos apreciar, la finalidad del artí-
culo 2014 del Código Civil es la protección al
5 Artículo 315.- Disposición de los bienes sociales
“Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere
de ellos puede ejercitar tal facultad, si tiene poder especial
del otro. Lo dispuesto en el párrafo anterior no rige para los
actos de adquisición de bienes muebles, los cuales pueden
ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. Tampoco
rige en los casos considerados en las leyes especiales.”
Artículo 2014.- Principio de Buena Fe Registral
“El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece
con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición
una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas
que no consten en los registros públicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe
que conocía la inexactitud del registro”.
Volumen 9 | Marzo 2015

tercero subadquiriente que proviene de una
cadena tabular sucesiva de transferencias, en
donde el título del sujeto de quien contrató
con el tercero, ha sido anulado, resuelto o
rescindido. Por lo que es muy posible que
este tercero se vea emplazado por un sujeto
que no participó en la relación contractual
(B y C), pero que reclama la pertenencia del
derecho inscrito.
Ahora bien, en el caso de las hipotecas que en-
frentan pedidos de nulidad por la falta de inter-
vención del otro cónyuge en el acto constitutivo,
vemos una situación abiertamente distinta a la
que plantea el artículo 2014 del Código Civil,
pero que sin embargo nuestra Corte Suprema
la ha aplicado ¿por analogía,? veamos:
1) CAS. Nº 4773-2009-AREQUIPA
“Si bien el recurrente y la codemandada son
casados, por ende el bien materia de tercería
pertenece a la sociedad conyugal, sin embargo,
dicha situación no pudo ser prevista por la entidad
ejecutante en su oportunidad, por cuanto al mo-
mento de constituir la hipoteca la cónyuge tenía
registrado su estado civil como soltera, siendo única
propietaria de dicho bien inmueble, concluyendo
que el Banco actuó en virtud al principio de buena
fe registral dispuesto en el artículo 2014 del código
sustantivo”.
2) CAS. Nº 1065-2005 HUANCAVELICA
“El Fundamento de principio de buena fe regis-
tral radica en la necesidad de asegurar el tráfico
patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las
adquisiciones que por negocio jurídico efectúen
terceros adquirientes y que reputa exacto y com-
pleto el contenido de los asientos registrales.
Siendo así, conforme ya se ha determinado en la
casación número seiscientos noventa y uno guión
noventa y siete, el tercero que de buena fe adquiere
un derecho real de hipoteca, de quien aparece en el
registro, con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición, aunque después se acredite que dicho
inmueble había sido transferido a otra persona
con fecha anterior a la inscripción de la hipoteca”.
3) CAS. Nº 1522-2004-JUNÍN
“La presunción de veracidad contenida en el
principio de legitimación asiste al acreedor
si este verificó en el registro de la propiedad
inmueble que el derecho de propiedad sobre
el bien hipotecado se encontraba inscrito úni-
camente a favor del deudor en calidad de sol-
tero. En consecuencia, corresponde al cónyuge
que niegue la certeza de lo verificado en los
registros, acreditar la oportuna rectificación de
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
los datos inscritos o que existe una declaración
judicial de invalidez de esa inscripción. El dere-
cho del acreedor se encuentra protegido por el
principio de buena fe registral, y no constando
en el registro que el deudor haya sido casado al
momento de adquirir el derecho de propiedad
sobre el bien, y que, por lo tanto, este fuere un
bien social, este derecho no puede ser apuesto
al acreedor”.
4) CAS. Nº 2028-2003-LAMBAYEQUE
“Si al momento de inscribirse el título de propie-
dad en los Registros Públicos se consignó como
propietario solo a uno de los cónyuges con el
estado civil de ‘soltero’; aclarándose esta situación
con posterioridad a la suscripción e inscripción de
la hipoteca a favor del banco acreedor, entonces
este último obró con buena fe registral, por lo que
la denuncia de invalidez de la hipoteca no puede
prosperar”.
5) CAS. Nº 2029-2005-JUNÍN:
“La denuncia de interpretación errónea del artículo
315 del código civil, que la sentencia de vista con-
sidera como una regla general, que no obsta frente
a casos especiales, como cuando se contrata bajo
la fe del Registro Público, es infundada, y corres-
ponde añadir, que una situación que se mantuvo
oculta, no puede prevalecer sobre la publicidad
del Registro Público, sin poner en grave riesgo la
seguridad jurídica”.
3. Breves nociones sobre el principio
de fe pública registral
Vamos a exponer algunas nociones que nos
permitan identificar los supuestos de aplica-
ción de la fe pública registral.
3.1. Primera noción: “La fe pública regis-
tral como excepción a la regla”
Hemos señalado que el “principio” de fe
pública registral busca proteger al tercero en
una cadena tabular sucesiva de transferencias
(subadquiriente), frente a causas de nulidad,
anulabilidad, resolución o rescisión del dere-
cho correspondiente al sujeto que le antecede
en dicha cadena tabular.
Lamentablemente en nuestro país y pese a
los grandes esfuerzos que viene realizando la
Sunarp6, muchas mafias han tomado conoci-
6 La Sunarp viene implementando constantes mecanis-
mos para luchar desde el registro contra la falsedad
documentaria que genera asientos de inscripción,
como son la Alerta Registral aprobada mediante
Actualidad Civil 321
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
miento de este “principio” y lo vienen apli-
cando para casos de falsedad documentaria
que llega a acceder al registro generando
una inscripción y sobre esta, comienzan a
promover transferencias sucesivas esperan-
do ser protegidos por el artículo 2014 del
Código Civil.
Esta realidad nos lleva a plantear que la fe
pública registral no debe entenderse como
un principio de aplicación a rajatabla por el
solo hecho de cumplir “formalmente” los
requisitos previstos en el artículo 2014 del
Código Civil, sino que requiere de un análisis
interpretativo, lógico y principalmente justo
que debe realizar la instancia judicial para
que sea amparado el derecho del tercero
registral7.
En ese contexto, discrepamos con alguna
doctrina que adopta una posición absoluta
de la fe pública registral por el solo hecho de
cumplir los requisitos previstos en la Ley des-
de una óptica puramente registral, cuando
no podemos justificar que un propietario se
vea despojado en su derecho por un caso de
falsificación documentaria que logró ingresar
al registro e inmediatamente se produjo la
cadena de transferencia, máxime, si este
ejerce la posesión sobre el bien8.
Resolución N° 185-2008-SUNARP/SN, el bloqueo
por presunta falsificación de documentos creado por
Resolución Nº 019-2012-SUNARP/SN y la anotación
por presunta falsificación de instrumentos extrapro-
tocolares y de constancias de quórum creada por
Resolución Nº 257-2012-SUNARP/SN.
7 Téngase presente que en España la adquisición que
realiza el tercero registral ha generado una discusión
doctrinaria, respecto si dicha adquisición es a non
domino o es un supuesto especial de irreivindicabi-
lidad, y si puede ser configurada como derivada u
originaria. Quien desde nuestro punto de vista y con
muy buen criterio trata de explicar esta discusión es
GORDILLO CAÑAS, Antonio. El principio de fe pública
registral, Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 352-381.
8 Una posición que no compartimos es la de SANZ
FERNÁNDEZ, Ángel, citado por CAICEDO ESCOBAR,
Eduardo, Derecho inmobiliario registral, Editorial The-
mis, Segunda Edición, Bogotá, 2001, p. 63. El autor
señala: “La protección de la fe pública es absoluta, no
se admite contra ella alegación jurídica ni prueba de
ninguna clase. Es la presunción iuris et de iure o ficción
jurídica, en virtud de la cual el legislador presume, sin
322 Instituto Pacífico
¿SABÍA USTED QUE?
El que de buena fe y a título oneroso
haya contratado con el aparente su-
cesor o albacea inscrito, mantiene su
adquisición una vez inscrito su dere-
cho en el registro de bienes, siempre
que las causas de inexactitud o inva-
lidez no consten en el registro de tes-
tamentos o de sucesiones intestadas.
Sobre el particular, compartimos la siguiente
opinión: “(…) el art. 2014 CC, en abstracto, es
constitucional, pero solo si se entiende aplicable
a circunstancias excepcionales de tutela del
tercero cuya conducta es digna de valoración
positiva; y simultáneamente se despoje al
propietario por una omisión o acción culpable.
Siendo así, las interpretaciones exageradas del
2014 CC son inconstitucionales; y decimos
“exageradas” a todas aquellas posturas por
las cuales la sola inscripción, por virtud de ese
mérito, tiene ya por sí misma la protección del
registro. Es decir, el principio de fe pública en-
tendido como principio, y no como excepción,
es una clara muestra de interpretación normati-
va contraria a los valores constitucionales, pues
se limita a legalizar el despojo de un propietario
sin verificar la diligencia del tercero, ni la negli-
gencia del titular afectado.
Un caso concreto son las falsificaciones de
instrumentos públicos que, a pesar de tal
circunstancia, llegan a inscribirse; y luego per-
miten seguidamente que un tercero adquiera
confiado en la apariencia registral. Normal-
mente se sostiene que tal situación conlleva
que el tercero mantenga su adquisición por
virtud del principio de fe pública registral
(art. 2014 CC). Esta es una hipótesis típica de
interpretación que infringe la Constitución,
pues desnaturaliza la garantía de indemnidad
que forma parte del contenido esencial del
derecho de propiedad9”.
posibilidad de prueba en contrario, exacto o íntegro el
contenido del registro en beneficio del adquiriente”.
9 GONZALES BARRÓN, Gunther, “Principios registrales y
Volumen 9 | Marzo 2015

Nótese que la falsificación documentaria no
ha sido tratada en la doctrina española como
un supuesto de excepción de la fe pública
registral, para muestra, citamos al maestro
José María Chico y Ortiz, que señala: “la
necesidad fundamental de la publicidad y
de los efectos que esta produce, así como de
sus consecuencias, exigen que ese principio
general de la llamada fe pública registral
haya de contener unas excepciones mínimas,
plenamente justificadas y aplicadas en forma
restrictiva. De otra forma el principio quedaría
roto y sería injusto en su aplicación (…)”10.
Así, cuando revisamos el desarrollo de las
llamadas excepciones a la fe pública registral
encontramos supuestos como. Las menciones,
la usucapión, las anotaciones preventivas, la
cesión de créditos hipotecarios, la transitorie-
dad y las limitaciones legales de la propiedad,
¿dónde queda la falsedad documentaria?
Y es claro, la realidad social española difiere
mucho de la nuestra, la mejor regulación jurí-
dica debe responder a las exigencias económi-
cas y sociales que brotan de la propia realidad
que se pretende normar11, caso contrario,
sería desconocer que en el Perú existe –lamen-
tablemente– la falsedad documentaria, como
medio de gente inescrupulosa para apropiarse
de derechos que no le corresponden.
Por lo tanto, la realidad social de hoy nos
lleva a restringir la aplicación de la fe pública
registral como un mecanismo excepcional de
protección al tercero frente a nulidades, en
donde el sujeto que soporta la pérdida de su
derecho haya promovido de alguna manera
la cadena de transferencias y no donde este
sufra la consecuencia de una falsedad docu-
mentaria.
Constitución”, en Gaceta Constitucional N° 36, Gaceta
Jurídica, Lima, 2010, p. 394.
10 CHICO Y ORTIZ, José María, Estudio sobre derecho
hipotecario, cuarta edición, Marcial Pons, Madrid,
2000, pp. 242-243.
11 FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La obligación de ena-
jenar y el sistema de transferencia de la propiedad
inmueble en el Perú”, Ponencia sustentada por el
autor en las “Primeras Jornadas de Derecho Civil”
organizadas por el CAL de Lima.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
Ténganse en cuenta que estamos refiriéndo-
nos a uno de los principios de mayor relevan-
cia para el derecho registral, pues contrarresta
el efecto de “dominó, arrastre o de cadena”
propios de una nulidad, posibilitando que el
subadquiriente (tercero) no se vea afectado,
siempre en el marco de los requisitos del
artículo 2014 del Código Civil en un criterio
de justicia.
3.2. Segunda noción: “La fe pública re-
gistral en el Registro de bienes solo
protege al verdadero tercero”
A pesar de la ubicación del artículo 2014 en
el Código Civil (Disposiciones Generales del
Libro IX – Registros Públicos); el “principio” de
fe pública registral solamente es de aplicación
en los Registros de Bienes12, (Registro de Bie-
nes Inmuebles y Registro de Bienes Muebles)
y solo protege al “verdadero” tercero en una
cadena tabular sucesiva de transmisiones (sub
adquiriente).
Como bien señala Jorge Luis Gonzales Loli,
“(…) el Código Civil describe al Principio de Fe
Pública (artículo 2014) pretendiendo que se
aplique de la misma manera a todos los Registros,
no obstante su propia formulación se encuentra
diseñada, específicamente para tutelar la adquisi-
ción de bienes y no a garantizar la exactitud de las
inscripciones relativas a una persona jurídica”13.
(el resaltado es nuestro).
Y en efecto, la aplicación de la fe pública re-
gistral se debe a una cadena de transferencias
ocurridas en el registro, no obstante, quien
hace posible la ocurrencia de tal evento son los
registros de bienes por su estructura goberna-
da por el folio real (principio de especialidad
12 El artículo 2 de la Ley Nº 26366 - Ley de Creación
del Sistema nacional de los Registros Públicos y de
la Superintendencia de los Registros Públicos, regula
una conformación de los registros en cuatro grandes
grupos: Registros de Bienes Inmuebles, Registro de
Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y
Registro de Personas Jurídicas.
13 GONZALES LOLI, Jorge Luis; “Protección legal del
tercero registral societario”, Revista del Foro Colegio
de Abogados de Lima, Lima, 2008, p. 192.
Actualidad Civil 323
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
o determinación) en donde por cada cosa14
se abrirá una partida, y es dentro de ese folio
donde se inscribirán los actos ulteriores que
la ley permita, como son los actos y contratos
que transmitan derechos reales (en nuestro
sistema de partidas electrónicas se inscribirán
en el Rubro C, por ejemplo).
Esto es porque la propia configuración del
derecho real como oponible erga omnes
hace necesario la determinación del objeto
y su contenido del derecho, alcanzando su
máximo exponente en la hipoteca, donde el
derecho real solo puede hacerse efectivo so-
bre los bienes concretos sobre los que recae,
y por la cantidad expresamente determi-
nada15 (en armonía con nuestra legislación
debemos agregar cantidad determinable).
En ese sentido, es jurídicamente imposible
que la fe pública registral –entendida como
cadena de transferencias– pueda ser de apli-
cación en un registro de personas, pues sobre
este gobierna el folio personal (con algunas
particularidades para mandatos y poderes),
en donde el criterio para abrir una partida
es el mismo sujeto y sobre este se inscribirán
todas sus vicisitudes del individuo que la ley
considera como inscribibles, ninguna voluntad
ajena a la del propio sujeto inscrito se podrá
extender en su registro.
La especialidad del folio real es de aplicación
a los bienes inmuebles y muebles, sobre estos
últimos existe un componente adicional que
fija la ley para perfeccionar la transferencia
que es la posesión (teoría del título y modo)
de acuerdo al artículo 947 del Código Civil,
14 Decimos “cosa” pues el registro jurídico, solo abre
partidas a bienes con existencia física –de allí que
los procesos de inmatriculación requieren de una
comprobada identificación del predio mediante in-
formación gráfica– el registro no puede inscribir algo
etéreo o incorpóreo. Por eso, aquellos bienes muebles
inmateriales se rigen por sus leyes especiales y cuentan
con un registro administrativo especializado a cargo
del Indecopi, el Código Civil y por tanto el registro
se limita a regular y publicitar “cosas”.
15 GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA, María, “El principio
de especialidad registral”, Fundación Beneficentía ,en:
Et Peritia Iuris, Madrid, 2005, pp. 87-88.
324 Instituto Pacífico
por lo que a primera impresión poco importa-
ría una cadena de transferencia en un registro
de bienes muebles para efectos de otorgar
titularidad, sin embargo, consideramos que
la inscripción de titularidad sobre estos sirve
para cuestionar la buena fe del adquiriente
que pueda invocar la adquisición non dominus
prevista en el artículo 948 del Código Civil
como medio para oponer su “derecho”.
¿SABÍA USTED QUE?
La Corte Suprema ha tenido reite-
rados pronunciamientos donde ha
resuelto proteger al acreedor hi-
potecario a través de la aplicación
del principio de fe pública registral
consagrado en el artículo 2014 del
Código Civil.
Es justo preguntar: ¿se podrá adquirir un
mueble registrable a espaldas del registro?
Consideramos que no, y si lo hace, este ad-
quiriente no puede desconocer del contenido
de la inscripción (art. 2012 del Código Civil),
por tanto actuará de mala fe.
Ahora bien; respecto al concepto de tercero
debemos tener presente que ante una situa-
ción jurídica determinada, una persona puede
hallarse de una de estas tres maneras: como
obligado, como ajeno pero afectado o como
totalmente ajeno. Obligadas son las partes y
sus herederos; y, terceros son los ajenos afec-
tados o no de la actuación jurídica16.
Hemos señalado que la fe pública registral
debe proteger al verdadero “tercero”. Se trata
pues de aquel que sin ser parte de un acto
de transferencia de dominio que preceda a la
adquisición de él, se encuentra protegido por
inscribir su derecho en el registro, frente a otro
que con el que probablemente no conoce,
pero pretende oponérsele.
16 GONZALES LOLI, José Luís. Op. Cit. 195.
Volumen 9 | Marzo 2015

Este concepto no debe confundirse con el
principio de oponibilidad previsto en el artículo
2022 del Código Civil17, que da solución al
conflicto que surge entre dos individuos que
acusan tener un derecho real sobre un mismo
bien, siendo la inscripción el primer elemento
solucionador para este conflicto, independien-
temente de la fecha de otorgamiento de cada
documento (Ej. caso de doble venta).
B
a... Acreedor
Hipoteca
hipotecario
A “Vence quien
Titular inscribe
registral primero”
C
C-V Comprador
a...
Sobre el tercero registral se ha dado grandes
discusiones en la doctrina española para
diferenciar a aquel tercero civil y el tercero
en materia hipotecaria (artículo 34 de la
Ley Hipotecaría española), identificando las
teorías monistas y dualistas de protección;
sin embargo nos limitaremos a explicar la
función del tercero propia del artículo 2014
de nuestro Código Civil, tratando de hacer una
diferencia con aquellos “terceros” que nacen
de un registro de personas.
En lo que respecta a los registros de personas,
se suele llamar tercero a aquel sujeto que
desconociendo la realidad extrarregistral de
lo que en el registro aparece, contrata con el
titular inscrito. Debemos ser claros, el término
gramatical para esta figura es el “segundo”,
sino que la propia normatividad lo ha desig-
nado con el término “tercero”, pero solamente
17 Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre
inmuebles inscritos
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quie-
nes también tienen derechos reales sobre los mismos,
es preciso que el derecho que se opone esté inscrito
con anterioridad al de aquél a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se
aplican las disposiciones del derecho común.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
respecto de casos muy puntuales, debido a
que la inscripción no convalida actos nulos.
Veamos algunos casos:
a) En el Registro de Testamentos y de
Sucesiones Intestadas. Se dispensa un
supuesto de protección para el “tercero”
que contrata con un heredero aparente
inscrito, a pesar de que su representación
sucesoria viene siendo cuestionada, pero
que sin embargo no consta registrado
dicho conflicto.
“Artículo 665.- La acción reinvicatoria procede
contra el tercero que, sin buena fe, adquiere los
bienes hereditarios por efecto de contratos a título
oneroso celebrados por el heredero aparente que
entró en posesión de ellos.
Si se trata de bienes registrados, la buena fe del
adquirente se presume si, antes de la celebración
del contrato, hubiera estado debidamente inscrito,
en el registro respectivo, el título que amparaba al
heredero aparente y la trasmisión de dominio en su
favor, y no hubiera anotada demanda ni medida
precautoria que afecte los derechos inscritos. En
los demás casos, el heredero verdadero tiene el
derecho de reinvidicar el bien hereditario contra
quien lo posea a título gratuito o sin título”.
A B
“Heredero
aparente”
“Tercero”
contratante
inscrito
Contrato
Se viene cuestionando su
representación sucesoria en
la vía judicial, sin embargo,
dicho emplazamiento no
consta en el registro.
En esa misma línea, el artículo 51 del
Reglamento de Inscripciones del Re-
gistro de Testamentos y de Sucesiones
Intestadas precisa lo siguiente: “El que de
buena fe y a título oneroso haya contratado
con el aparente sucesor o albacea inscrito,
mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho en el registro de bienes, siempre
que las causas de inexactitud o invalidez no
consten en el Registro de Testamentos o de
Sucesiones Intestadas”.
Actualidad Civil 325
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
Es decir, si bien puede encontrarse dis-
cutido el derecho del heredero aparente
(sea por acto testamentario o sucesión
intestada) y el registro lo publicita como
tal, el “tercero” que contrate sobre la
base de la información publicitada, lo
hará bien, encontrándose protegido por
el artículo 665 del Código Civil.
b) En el Registro de Mandatos y Poderes.
Se trata de aquel apoderado que sin
tener poder vigente continúa ejerciendo
la representación, debido a que el po-
derdante no ha hecho de conocimiento
la revocatoria, téngase presente, que el
Código Civil ha establecido que el registro
no es la única forma de oponer una revo-
catoria de poder de acuerdo al artículo
152 del Código Civil, también es posible
comunicar a las personas que intervengan
en el acto jurídico, que el poder ha sido
revocado.
Si el tercero no ha tenido forma de co-
nocer por estas dos vías de la revocatoria
de poder (registro o comunicación), se
entiende que contrató bien y por ende
encuentra protección en el artículo 2038
del Código Civil.
Artículo 2038.- El tercero que de buena fe y a título
oneroso ha contratado sobre la base de mandato o
poder inscrito en el registro del lugar de celebración
del contrato, no será perjudicado por mandato, poder,
modificaciones o extinciones de éstos no inscritos.
A B
Apoderado “Tercero”
“deshonesto” contratante
Contrato
Se le ha revocado el poder,
sin embargo el poderdante
no lo ha hecho constar en
el registro, ni tampoco se
lo ha comunicado al tercero
(art. 152 del CC).
c) En el Registro de Personas Jurídicas
Societarias. En la Ley General de So-
ciedades podemos encontrar distintos
326 Instituto Pacífico
supuestos de protección del “tercero” que
contrata sobre la base de la publicitado
en el Registro, por ejemplo, en el tercer
párrafo del artículo 12 de la LGS, se de-
termina que la buena fe del tercero no se
perjudica por el hecho de la publicidad
registral. En otras palabras, la Ley asume
decididamente la protección plena del
tercero de buena fe y elimina, de plano
la posibilidad, de oponer en su contra la
nulidad de un acto ultra vires18.
Artículo 12.- La sociedad está obligada hacia aque-
llos con quienes ha contratado y frente a terceros
de buena fe por los actos de sus representantes
celebrados dentro de los límites de las facultades
que les haya conferido aunque tales actos compro-
metan a la sociedad a negocios u operaciones no
comprendidos dentro de su objeto social.
Los socios o administradores, según sea el caso,
responden frente a la sociedad por los daños y
perjuicios que ésta haya experimentado como
consecuencia de acuerdos adoptados con su voto y
en virtud de los cuales se pudiera haber autorizado
la celebración de actos que extralimitan su objeto
social y que la obligan frente a co-contratantes y
terceros de buena fe, sin perjuicio de la responsa-
bilidad penal que pudiese corresponderles.
La buena fe del tercero no se perjudica por la
inscripción del pacto social.
A B
Gerente general “Tercero”
de la sociedad contratante
Contrato
Mediante acuerdo de JGA se revocó el po-
der al Gerente General, sin embargo dicho
acuerdo aún no es inscrito, en ese ínterin
el gerente celebra contratos obligando a la
sociedad. De comprobarse la “buena fe” del
tercero, este encontrará protección.
Este es un claro ejemplo de protección al
contratante de la sociedad en un supuesto
de contratación por actos ultra vires, así
como existen otros supuestos adicionales de
protección al “tercero societario” como en el
caso de nulidad de pacto social recogido en
el artículo 37 de la LGS.
18 ELÍAS LAROZA, Enrique. Derecho societario peruano,
Normas legales, Trujillo, 1999, p. 49.
Volumen 9 | Marzo 2015

Con ello, podemos concluir que la denomina-
ción de “tercero” proveniente de un registro
de personas, es abiertamente distinta a un
tercero de un registro de bienes; ya que serán
los registros de bienes los que posibiliten una
cadena sucesiva de transmisiones, y por tanto
permitan la correcta aplicación del artículo
2014 del Código Civil (ver primer gráfico).
Queda preguntarnos: ¿por qué la Corte Su-
prema ha venido aplicando el artículo 2014
del Código Civil para proteger al acreedor
hipotecario, cuando en efecto no cumple las
condiciones de tercero (sub-adquiriente) del
registro de bienes?
3.3. Tercera noción: “La fe pública registral
y los requisitos de procedencia”
El “principio” de fe pública registral requiere
del cumplimiento de cinco requisitos para su
aplicación, que a decir del artículo 2014 del
Código Civil, son:
La buena fe: Probablemente, uno de los
temas donde más se haya escrito y cuyo
principal desarrollo se deba en gran medida
a la jurisprudencia, pues la instancia judicial
es quien analiza cada caso y actúa las, pruebas
para determinar si un sujeto actúo de buena
o mala fe.
Atendiendo a estos criterios jurisprudenciales
y en contra de lo opinado por algunos au-
tores del análisis económico del derecho19,
debemos puntualizar que la buena fe no
tiene un carácter objetivo en donde el deber
del adquiriente se agote en el registro, por
ejemplo (entendiendo registro como asiento
de inscripción y título archivado); sino que
obedece a un análisis sobre un estándar de
conducta o sobre un principio general, am-
bas ideas asociadas a la rectitud, honradez,
19 BULLARD GONZALES, Alfredo, citado por JIMÉNEZ
VARGAS-MACHUCA, Roxana, considera a la buena fe
como un principio abstracto e impreciso que genera
niveles de incertidumbre e ineficiencias… “El princi-
pio de buena fe”, en Obligaciones y contratos en los
albores del Siglo XXI. Libro Homenaje a Roberto López
Cabana, Buenos Aires, Abeledo – Perrot.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
buen proceder, inocencia, como connotación
loable20.
La buena fe no se encuentra definida en nues-
tro Código Civil, sin embargo su aplicación
es transversal en casi todas las legislaciones,
donde esta se presume y corresponde a la
contraparte probar que no se dio.
Hablar de la buena fe como creencia nos
lleva a darle una connotación subjetiva o
psicológica, que parte de la convicción que
tiene un individuo en creer que está actuando
conforme a derecho aunque en realidad no
sea así, es decir, se confía en una apariencia.
(Ej. El error de tipo o de prohibición previsto
en el artículo 14 del Código Penal).
Por otro lado, la buena fe como estándar de
conducta exige un modelo ideal de compor-
tamiento social21, es decir, un deber mínimo
de diligencia que debe tener el individuo al
momento de contratar, que permita la deli-
mitación de un supuesto de hecho.
Por ejemplo Mediante la Casación 3394-
2012, Cusco, la Corte Suprema establecido
que para proteger por fe pública registral
a un sub-adquiriente de un predio resulta
fundamental comprobar la posesión de este,
considerando expresamente la siguiente frase:
“de acuerdo a las reglas de la experiencia
ninguna persona compra un inmueble sin
antes verlo físicamente”.
Con este ejemplo, la Suprema pone de mani-
fiesto un estándar de conducta al comprador
de un inmueble, donde no solo basta una
verificación en el registro sino que implica
constatación física, a fin de que este se en-
cuentre protegido por la fe pública registral.
Sobre el particular, compartimos la posición
de que el criterio de buena fe debe obedecer
a un estándar de conducta que debe adoptar
cada persona al momento de contratar; sin
embargo, resulta necesario que la Suprema
pueda desarrollar límites o supuestos de he-
cho para este deber de diligencia.
20 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit. pp. 3-5.
21 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA Op. Cit. p. 6.
Actualidad Civil 327
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
Título oneroso: La adquisición que un sujeto
realice debe implicar un costo, una transacción
económica. En consecuencia quedan descarta-
dos amparar aquellos contratos a título gratuito
como una donación, anticipo de herencia, etc.
Ojo, por gratuidad nos debemos referir solo a
la última adquisición realizada por el “tercero”
y no de los anteriores, es decir el vendedor del
bien podría haberlo adquirido por donación.
Bien señala José Antonio Álvarez Caperochipi,
“La publicidad registral no tiene sentido que
pueda prevalecer para el adquirente según
el registro a título gratuito. Parece de estricta
justicia que por ejemplo el donatario, como
sucesor de la posición de su causante, sea con-
tinuador de la misma posición de su causante
y no goce de mayor protección que este”22.
Adquirir de un titular inscrito: El efecto
nacerá siempre de la legitimación registral, es
decir, de una “confianza en la apariencia”23,
en donde el “tercero” deberá contratar nece-
sariamente con el que aparece en el registro
con facultades suficientes de transferencia.
Antonio Manzano Solano denomina a esta
figura una “presunción de exactitud, el que ad-
quiere un derecho confiado en el contenido del
Registro, deviene titular efectivo de tal derecho,
es una presunción positiva de veracidad, a la que
responde el artículo 34 LH”24.
Inscribir el derecho adquirido: De acuerdo
a nuestro sistema registral, los actos que acce-
den al registro tienen una eficacia declarativa,
salvo algunas excepciones como la hipoteca,
la variación del régimen patrimonial de los
cónyuges y la personería jurídica. Siendo así,
el acto o contrato que transmite un derecho
real sobre el bien ya genera efectos (contrato
con efectos reales), no obstante, el tercero
22 ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmo-
biliario registral, Editorial Comares, Segunda Edición,
Granada, 2006, p. 269.
23 GARCÍA GARCÍA, citado por CHICO Y ORTIZ, José
María, Op. Cit. 195.
24 MANZANO SOLANO, Antonio y MANZANO FER-
NANDEZ, M. del Mar, Institución de derecho registral
inmobiliario, Centro de Estudios, Madrid, 2008, p.
608.
328 Instituto Pacífico
busca inscribir ese derecho para dotarlo de
una publicidad mayor a la propia emanada
de la vinculación surgida entre objeto y sujeto.
José Manuel García García considera que la
consecuencia de inscribir un derecho real, nos
da dos perspectivas “eficacia de la publicidad
registral como requisito constitutivo de eficacia
plena del derecho real y lucha contra la clandes-
tinidad inmobiliaria de los derechos reales”25.
Resulta importante agregar, que esta inscrip-
ción debe venir acompañada del tracto suce-
sivo, esto es, de una cadena de transmisiones
que obren del mismo registro. No cumple este
requisito el caso de las inmatriculaciones. Vea-
mos el siguiente ejemplo: A, propietario de
un predio no inscrito, transfiere su predio me-
diante una donación a favor de B, y a su vez B
lo transfiere por una compraventa a favor de
C, siendo C quien genera la inmatriculación
del predio en el registro. Poco tiempo después
se declara nula la donación realizada entre A
y B ¿Quién es el propietario? Para nosotros, el
efecto de la nulidad alcanza a C puesto que no
puede oponer fe publica registral, al no existir
una cadena de transmisiones en el registro.
Inexactitud en el registro: Un tema también
discutido en la doctrina peruana26 fundamen-
talmente por el concepto que engloba la pala-
bra “registro”. Algunos autores han atendido
que dicho precepto se refiere a los asientos
de inscripción, mientras otros entienden que
alcanza también a los títulos archivados. Por
lo pronto, esta discusión aparentemente ya
estaría cerrada visto los criterios reiterados
de la Corte Suprema, en donde señalan que
25 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. Derecho inmobiliario
registral e hipotecario, Tomo II, Civitas, Madrid, 1993,
pp. 64-65.
26 A manera de ejemplo léase a AVENDAÑO VALDEZ,
Jorge. Clasificación de los bienes y transferencia de
propiedad. En: VVAA. ¿Por qué hay que cambiar
el Código Civil?, UPC, Lima, 2001; y, GONZALES
BARRÓN, Gunther, “Fundamentos que explican
la primacía del título frente al asiento registral
contribución que pone punto final a un debate
innecesario”, Diálogo con la Jurisprudencia, Gaceta
Jurídica Nº 117, Lima, 2008.
Volumen 9 | Marzo 2015

la inexactitud registral abarca a los títulos que
conforman el archivo registral.
Bien señala el maestro Ramón Roca Sastre
que “(…) la adquisición se haga en función a
un registro inexacto, pues al establecer la pre-
sunción de buena fe del tercero adquiriente
parte de la idea de inexactitud del registro al
tiempo de la adquisición”27.
Corresponderá determinar si esa inexactitud
se hace cognoscible para el subadquiriente, al
momento de que decida inscribir su derecho;
para ello, debe realizar un análisis del registro
en cuanto a sus asientos y a los títulos archiva-
dos que causaron las inscripciones (diligencia).
Con estas nociones hemos intentado explicar
que la aplicación del “principio” de fe pública
registral debe responder a un criterio excep-
cional de protección, que si bien en nuestro
ordenamiento jurídico encontramos muchas
definiciones de “tercero”, estas no siempre
responden al subadquiriente previsto en el
artículo 2014 y los requisitos que este debe
cumplir.
Ahora bien, a continuación trataremos de dar-
le contenido a la forma que viene resolviendo
la Corte Suprema para proteger al acreedor
hipotecario, intentando respetar la esencia de
la fe pública registral.
¿SABÍA USTED QUE?
Las instancias registrales no pue-
den cuestionar las decisiones mo-
tivadas del árbitro o tribunal arbi-
tral pues estos asumen exclusiva y
excluyentemente responsabilidad
por dichas decisiones.
4. Nuestra propuesta
A la pregunta hecha: ¿por qué la Corte Suprema
ha venido aplicando el artículo 2014 del Código
27 ROCA SASTRE, Ramón y ROCA SASTRE MUNCUNILL,
Luis. Derecho hipotecario. Tomo II – Bosch Casa Editora,
Octava Edición, Barcelona. 1998, pp. 308-310.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
Civil para proteger al acreedor hipotecario,
cuando en efecto no cumple las condiciones de
tercero (subadquiriente) del registro de bienes?
Desde nuestra perspectiva proteger al acree-
dor hipotecario no pasa por la aplicación del
principio de fe pública registral previsto en el
artículo 2014 del Código Civil, ya que hemos
señalado a lo largo del trabajo que su aplica-
ción es excepcional y su especial configuración
lo hace inaplicable para este caso, por el con-
trario, la protección al acreedor hipotecario
pasa por un supuesto especial de legitimación
registral que alcanza los niveles de inatacable
respecto de este, al momento que la instancia
judicial ha realizado el análisis de la buena fe
basado en un estándar lógico de conducta, en
el marco del derecho constitucional.
En efecto, el Estado Constitucional de derecho
surge y se explica como el resultado de un es-
pacio de libertad para la toma de decisiones,
que legitima el orden valorativo plasmado en
la Constitución28. En relación a los operadores
del derecho requiere que estos analicen, inte-
gren y apliquen el universo normativo positivi-
sado con los valores constitucionales, máxime
si tratándose de la autoridad judicial tienen la
obligación de suplir los defectos o deficiencias
de la ley al administrar justicia (artículo VIII
del título preliminar del Código Civil).
En ese escenario, trataremos de sustentar
nuestra posición en cuanto a la legitimación
registral:
4.1. Fundamento constitucional
El caso que venimos desarrollando en este
trabajo plantea una discusión normativa que
alcanza – como es evidente – derechos cons-
titucionalmente protegidos:
Por un lado, está en discusión el derecho de
propiedad de la sociedad conyugal invoca-
do por el artículo 315 del Código Civil –la
sociedad conyugal es autónoma y sujeta de
derechos– cuya finalidad es amparar el patri-
monio familiar , frente a ello, se encuentra el
28 Sentencia Nº 0003-2006-PI/TC (fundamento 30).
Actualidad Civil 329
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
derecho a la seguridad jurídica que brinda la
institución registral a través de la publicidad
de actos o derechos que conllevan un efecto
legitimador mediante la aplicación de prin-
cipios registrales (legitimación, fe pública,
prioridad y oponibilidad).
En efecto, el artículo 2 inciso 16 y artículo
70 de la Constitución Política del Perú re-
conocen el derecho de propiedad, el cual
se ejerce en armonía con el bien común y
dentro de los límites de la ley. Y no solo
ello, el Tribunal Constitucional a través de
reiterada jurisprudencia ha establecido que el
derecho de propiedad goza de una garantía
de indemnidad:
“… la comprensión constitucional de la propiedad
es más amplia y, prima facie, comprende además
la garantía de indemnidad o conservación de la
integridad del patrimonio de la persona. La ‘in-
violabilidad’ de la propiedad a la que se refiere el
artículo 70º de la Constitución debe interpretarse
no solo como prohibición de intervenciones en el
libre ejercicio o goce de los mencionados atributos
clásicos del derecho de propiedad, sino también
como garantía de indemnidad. Así las cosas, el
derecho de propiedad garantiza la conservación
de la integridad del patrimonio de la persona y,
por consiguiente, prohíbe la indebida detracción
del mismo. Por esto, desde la perspectiva cons-
titucional, todo cobro indebido a una persona,
proceda del Estado o de particulares, constituye
una afectación del derecho de propiedad”29.
El derecho a la seguridad jurídica si bien no
se encuentra expresamente enunciado en la
Constitución, el Tribunal Constitucional lo ha
reconocido como implícito en nuestra carta
política, señalando:
“…El principio de la seguridad jurídica forma
parte consubstancial del Estado Constitucional
de Derecho. La predecibilidad de las conductas
(en especial, las de los poderes públicos) frente
a los supuestos previamente determinados por el
derecho, es la garantía que informa a todo el orde-
namiento jurídico y que consolida la interdicción de
la arbitrariedad. Tal como estableciera el Tribunal
Constitucional español, la seguridad jurídica su-
pone “la expectativa razonablemente fundada del
ciudadano en cuál ha de ser la actuación del poder
en aplicación del Derecho” (STCE 36/1991, FJ 5).
29 Sentencia Nº 043-2007-AA/TC (fundamento 6)
330 Instituto Pacífico
El principio in comento no solo supone la absoluta
pasividad de los poderes públicos, en tanto no se
presenten los supuestos legales que les permitan
incidir en la realidad jurídica de los ciudadanos,
sino que exige de ellos la inmediata intervención
ante las ilegales perturbaciones de las situaciones
jurídicas, mediante la ‘predecible’ reacción, sea
para garantizar la permanencia del statu quo, por-
que así el Derecho lo tenía preestablecido, o, en su
caso, para dar lugar a las debidas modificaciones,
si tal fue el sentido de la previsión legal30.
En ese escenario, debemos adoptar un análisis
ponderativo sobre la aplicación del derecho
fundamental al caso concreto en el marco
de la justicia y de un Estado Constitucional
de derecho. Somos de la opinión que debe
ampararse al acreedor hipotecario a través del
derecho fundamental de la seguridad jurídica,
en consideración de los siguientes parámetros:
1) El derecho de propiedad debe ejercerse
en armonía con el bien común, esto
quiere decir que pueden darse situaciones
donde el interés superior de un conjunto
de personas debe sopesar frente al interés
particular (ej. uno de los fundamentos de
la expropiación es el interés nacional); es
así que lo publicitado en el registro ha
generado un efecto cognoscible en todos
los terceros; siendo que sobre la base de
esa publicidad una entidad financiera
constituyó una hipoteca.
2) La inscripción de la titularidad de domi-
nio como soltero se conocía por todos
de acuerdo al artículo 2012 del Código
Civil (creemos que el efecto legitimador
alcanza al estado civil), por lo que co-
rrespondía a la cónyuge rectificar dicha
situación antes de la inscripción de la
hipoteca conforme a lo previsto en el ar-
tículo 15 del Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios31.
30 Sentencia Nº 0016-2002-AI/TC (fundamento 3)
31 Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:
Artículo 15.- Rectificación de la calidad del bien.-
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado
civil distinto al que le corresponde hubiera inscrito a
su favor un predio al que la Ley le atribuye la calidad
de bien social, la rectificación de la calidad del bien
se realizará en mérito a la presentación del título
otorgado por el cónyuge que no intervino o sus su-
Volumen 9 | Marzo 2015

3) Amparar al acreedor hipotecario también
implica una sanción al cónyuge negligen-
te que no rectificó el asiento legitimado
en su oportunidad. Si bien el Registro
debe propender la realidad, esto no quie-
re decir que el sistema debe ser protector
de negligencias o mala fe; así como se
le exige al contratante un estándar de
conducta mínimo que amerita amparar
su derecho; creemos que el negligente
debe soportar la carga de su actuación.
Dicha sanción que hacemos referencia se
condice con lo que ha manifestado el Tri-
bunal Constitucional: (…)”Empero, para el
pleno desarrollo del derecho de propiedad
en los términos que nuestra Constitución lo
reconoce y promueve, no es suficiente saberse
titular del mismo por una cuestión de simple
convicción, sino que es imprescindible poder
oponer la titularidad de dicho derecho frente
a terceros y tener la oportunidad de generar,
a partir de la seguridad jurídica que la oponi-
bilidad otorga, las consecuencias económicas
que a ella le son consubstanciales. Es decir,
es necesario que el Estado cree las garantías
que permitan institucionalizar el derecho. Es
la inscripción del derecho de propiedad en
un registro público el medio a través del cual
el derecho trasciende su condición de tal y se
convierte en una garantía institucional para
la creación de riqueza y, por ende, para el
desarrollo económico de las sociedades, tanto
a nivel individual como a nivel colectivo32”.
Con esto no queremos señalar que el Re-
gistro debe amparar siempre al titular que
contrate sobre un acto fraudulento que esté
publicitado ya que la inscripción no con-
valida actos nulos, menos aún tratándose
de una falsificación de documentos. Sin
embargo, este caso de hipoteca constituye
un supuesto especial de protección, donde
cesores, insertando o adjuntando la copia certificada
de la respectiva partida de matrimonio expedida con
posterioridad al documento de fecha cierta en el que
consta la adquisición.
Para la rectificación del estado civil es de aplicación
lo dispuesto en el artículo 85 del Reglamento General
de los Registros Públicos.
32 Sentencia Nº 0016-2002-AI/TC (fundamento 5)
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
uno de los cónyuges motivó el acto de ins-
cripción registral.
Dicho esto, consideramos que la protección
al acreedor hipotecario tiene un fundamento
constitucional sustentado en la ponderación
del principio de seguridad jurídica, pues si
bien el Registro debe buscar publicitar la
realidad, este no puede ser utilizado para
proteger las negligencias, máxime si la cón-
yuge ha tenido los instrumentos legales para
rectificar la inscripción publicitada.
4.2. Fundamento histórico
La idea de registro nació como un instru-
mento que publicite las cargas y gravámenes
de aquellos comerciantes a quienes se les
concedía un crédito, de tal manera que entre
estos sepan quiénes eran deudores, evitando
riesgos de incumplimiento en el ámbito co-
mercial o la aparición de cargas, o gravámenes
ocultos al momento del cobro.
Intentar asociar el derecho de propiedad inmo-
biliaria con el registro era algo impensable en
aquella época, ya que la transmisión de la tierra
era escasa, o simplemente no podía hacerse más
que por herencias, el suelo estaba vinculado a
la nobleza y al estamento33, por lo tanto, la idea
de registro nace en el ámbito mercantil entre
los gremios de comerciantes como instrumento
facilitador de su actividad económica.
Como bien señala el maestro Joaquín Garri-
gues “(…) Más que en los medios rudimenta-
rios de publicidad mercantil, ya conocidos en
la antigüedad romana, el origen remoto del
registro mercantil ha de buscarse en la matrí-
cula de los gremios y de las corporaciones en
la Edad Media. Primeramente, la inscripción
se hace con fines internos. Más tarde se orien-
ta el exterior, para conocimiento de terceros.
En este momento preciso puede señalarse el
punto de partida de las formas actuales de
publicidad mercantil”34.
33 GONZALES BARRÓN, GUNTHER. Derecho registral
y notarial, Tomo I, Jurista Editores, Tercera Edición,
Lima, 2012, p. 38.
34 GARRIGUES, Joaquín. Curso de derecho mercantil,
Editorial Temis, Bogotá, 1987, p. 60.
Actualidad Civil 331
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
En el Perú, la institución registral nació el 2
de enero de 1888 mediante una ley con 19
artículos que estaba destinada a solucionar,
entre otros, la falta del crédito, como lo expli-
ca un diario de aquella época: “La ley de 02
de Enero de 1888, que mandó a establecer
en la República el Registro de la Propiedad
Inmueble, resolvió en el Perú el doble pro-
blema que desde largo tiempo preocupaba
la opinión pública y que estaba ya resuelto
en todos los países progresistas “adquirir sin
temor de perder lo adquirido u prestar con
seguridad sobre la propiedad raíz… Es de
advertir que el objeto de la ley del Registro
es solo favorecer a los terceros interesados
que dan de buena fe su dinero y no afecta los
derechos existentes entre los contrayentes; por
lo que los efectos de la falta de inscripción se
limitan a los primeros (…)”35.
Es así, que toda norma se debe a un contexto
histórico, económico y social de una época, a
lo largo de la historia es la hipoteca la cual ha
sufrido los mayores actos de clandestinidad
para incumplir las obligaciones, pues su na-
turaleza de “entrega jurídica” se encontraba
disminuida frente a otro acreedor que posi-
blemente ostente la posesión del bien.
CONCLUSIÓN MÁS IMPORTANTE
[El] efecto protector [del “princi-
pio” de fe pública registral] solo se
debe desplegar en los Registros de
Bienes pues su finalidad es tutelar
al subadquiriente en una cadena
tabular sucesiva de transferencias,
siendo que la noción de tercero en
un registro de personas es abierta-
mente distinta.
Sin embargo, con la creación del registro se
perfecciona el carácter público de la hipoteca
frente a la posesión, es por ello que la hipo-
teca tiene un régimen constitutivo, en el que
35 AMADO RAMIREZ, Elizabeth del Pilar. El derecho
Registral en el siglo XXI, Idemsa, Lima, 2012. p. 35.
332 Instituto Pacífico
la publicidad registral juega un rol preponde-
rante en la lucha contra gravámenes ocultos.
Siendo así, es innegable que la naturaleza del
registro esté asociada al crédito y a la hipote-
ca, ya que publicitar la situación jurídica de
estos hace posible que los individuos puedan
contratar con cierta seguridad y estabilidad
legal brindada por el Estado.
Ante este basamento histórico crédito – hi-
poteca – registro, resulta atendible hacernos
la siguiente pregunta: ¿se puede oponer una
situación no publicitada en el registro que con-
siste en un estado civil a una hipoteca inscrita?
Consideramos que oponer una situación no
publicitada como el estado civil, constituye a
todas luces un típico ejemplo de gravamen
oculto, que de ser amparado, pondría en
grave riesgo el tráfico económico que realizan
los individuos al amparo del registro.
Ténganse en cuenta que el registro nace para
evitar que situaciones ocultas que afecten el
desenvolvimiento de los comerciantes en su
actividad comercial, hoy en día, si bien el
registro publicita demás situaciones jurídicas,
sigue manteniendo su esencia, como aquel
instrumento facilitador del tráfico económico.
En ese sentido, consideramos que amparar
al acreedor hipotecario sustentado en la fe
del registro (legitimación) tiene todo un fun-
damento histórico que no debe ser perdido
de vista.
Por otro lado, qué otro comportamiento se
le puede exigir al acreedor hipotecario si el
registro indica que el estado civil del consti-
tuyente es soltero, el Documento Nacional de
Identidad de la misma forma, tal es así que el
notario al extender la escritura pública lo ha
identificado como soltero, en consecuencia,
corresponde amparar al acreedor hipotecario
que inscribió su garantía.
4.3. Fundamento registral
La protección al acreedor hipotecario tiene
fundamento desde la temática registral y no
necesariamente pasa por el “principio” de la
fe pública registral.
Volumen 9 | Marzo 2015

Veamos:
El principio de legitimación registral tiene base
legal en el artículo 3 de la Ley N.° 26366 –
Ley de Creación del Sistema Nacional de los
Registros Públicos y de la Superintendencia
de los Registros Públicos, establece que: “Son
garantías del Sistema Nacional de los Registros
Públicos: b) a intangibilidad del contenido
de los asientos registrales, salvo título modi-
ficatorio posterior o sentencia judicial firme.
Asimismo, los artículos 2013 del Código
Civil36 y VII del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos (RGRP)37, regulan
el principio de legitimación registral, como
una presunción de certeza a las inscripciones
registrales hasta que judicialmente se declaren
su invalidez o sean rectificadas conforme a lo
previsto en el citado RGRP.
Este principio registral permite que aquellos
actos que ingresan al registro para ser califi-
cados, inscritos y como consecuencia publici-
tados, conformen una apariencia jurídica de
validez protegida legalmente por el Estado
(presunción iuris tantum) de tal manera que
brinde certeza y seguridad jurídica respecto de
las contrataciones que puedan realizar terceros
de buena fe ajenos a dicha inscripción. Ello
tiene su fundamento en que la inscripción
de un título viene precedida de un estricto
proceso de titulación auténtica y calificación
registral antes de que dicho título pueda ser
publicitado, es así que la legalidad es uno de
los principales fundamentos de la protección
al principio de legitimación38.
Es de reconocer que la legitimación registral
–frente a otros principios del registro– se en-
36 Artículo 2013.- Principio de Legitimación: El conteni-
do de la inscripción se presume cierto y produce todos
sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.
37 Artículo VII.- Principio de Legitimación.- Los asientos
regístrales se presumen exactos y válidos. Producen
todos sus efectos y legitiman al titular Registral para
actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen
en los términos establecidos en este Reglamento o se
declare judicialmente su invalidez.
38 Resolución 126-2010-SUNARP-TR-T de fecha 15 de
abril de 2010.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
cuentra disminuida en su aplicación, pues se
trata de una relativa apariencia de validez que
fácilmente puede ser desvirtuada en el seno
de un proceso judicial cuando se enfrenta a la
verdad material, máxime si ninguna inscrip-
ción puede convalidar un acto nulo.
Sin embargo, el caso materia de análisis nos
presenta un componente adicional a tenerse
en cuenta que es “la buena fe del contratan-
te” (acreedor hipotecario) que ignoraba la
invalidez del derecho del otorgante, y como
consecuencia de una publicidad legitimada
inscribe un derecho de hipoteca.
Este componente adicional que es de buena
fe apoyado en la publicidad registral, nos
obliga a analizar el principio de legitimación
desde otra perspectiva por un tema de lógica
elemental y de justicia valorativa.
La protección al contratante de buena fe ha
sido recogida en los registros de personas,
pero esto no ocurre para la figura de la hipo-
teca en el registro de bienes.
Esto implica realizar una interpretación
sistemática del principio de legitimación
sustentada en la buena fe del adquiriente, de
modo tal, que la legitimación basada en una
presunción relativa de validez se convierta
en una presunción iure et de iure respecto al
acreedor hipotecario.
Para alcanzar dicho fin, se requiere un previo
análisis valorativo de la buena fe del contra-
tante a cargo de la instancia judicial (enten-
dida buena fe como estándar de conducta y
no desconocimiento total), si dicho examen
resulta positivo, el contratante encontrará
protección absoluta en su derecho inscrito,
convirtiéndose así la inscripción registral en
una presunción absoluta de certeza respecto
del acreedor hipotecario (lo hace inatacable).
Dicho examen valorativo comprende distintas
situaciones que debe analizar la instancia judi-
cial como la existencia de alguna inexactitud
registral, simulación de actos jurídicos, entre
otros vicios que pudieron ser perceptibles
por el contratante.
Actualidad Civil 333
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
Un ejemplo claro es la Cas. Nº 3452-2006 –
LA LIBERTAD:
“Si en el asiento cuatro materia de análisis se consigna-
ba con claridad que la hipoteca sobre el bien sub litis
la constituían Mario Olivares Marcelo y María Esther
Vera Lara, el Banco debía inferir razonablemente que
la propiedad del bien afectado no correspondía en
exclusiva a la codemandada Vera Lara, aún cuando
se hubiera consignado su estado de soltera en el
asiento uno de la misma partida, pues era claro que
la propiedad del inmueble se atribuía a dos personas
y no solo a una de ellas”.
En este caso, se detectó que en los antece-
dentes registrales (asiento cuarto) que el
titular registral quien aparecía como soltero
en el dominio del predio, había otorgado
otra hipoteca en calidad de casado, debien-
do la entidad financiera conocer de dicha
circunstancia.
Haciendo las salvedades con nuestra posición
sobre este tema, el profesor Martín Mejorada
Chauca señala: “la norma de orden público
que obliga a la participación de dos cónyuges
en la disposición de bienes, sede frecuente a la
seguridad del tráfico, pues el adquiriente no
podía saber que dicha norma era aplicable.
El fundamento de la fe pública registral no
puede agotarse en el hecho de si el adquirien-
te era o no parte del negocio traslativo o si
en él hay o no un vicio. La razón es la buena
fe, esto es la ignorancia del hecho o evento
que impide la adquisición ordinaria, con el
agregado de ser una adquisición onerosa e
inscribir la operación (…)”39
Finalmente, el profesor español José Antonio
Alvarez Caperochipi nos señala lo siguiente:
“Se plantea frecuentemente en la práctica el
problema de la hipoteca constituida por un
no propietario. La formulación literal del art.
34 de la LH, parece referida exclusivamente al
adquiriente según el registro, textualmente en
consecuencia el supuesto de constitución de
hipoteca no está expresamente previsto en el
ámbito de protección por las leyes hipotecarias
en general, ni por el art. 34 LH en particular (…).
39 MEJORADA CHAUCA, Martín. “La nueva fe pública
registral”. En Dialogo con la Jurisprudencia Nº 150
Gaceta Juerídica.
334 Instituto Pacífico
El examen detallado de la jurisprudencia nos
muestra ciertas contradicciones en la doctrina del
TS, en ocasiones se afirma nuestro alto tribunal
que la hipoteca constituida por un no propietario
es radicalmente nula, pero en otras ocasiones, en
lo que a mi parecer ha de considerarse jurispru-
dencia mayoritaria, aplicar también a este punto
la doctrina de la protección de la publicidad del
registro, y aun la de las adquisiciones a non
domino según el registro”.40
Por lo tanto, para que el principio de le-
gitimación registral alcance los niveles de
impenetrabilidad respecto del acreedor hi-
potecario, requiere de un adecuado análisis
de la buena fe del contratante, en la que no
solo se agote en el registro, sino en las demás
circunstancias que deben ser analizadas por
la entidad judicial partiendo de un estándar
de comportamiento diligente.
Consecuentemente, proteger al acreedor
hipotecario obedece a un fundamento cons-
titucional, histórico y registral desde la óptica
del principio de legitimación. Esta diferencia
con la aplicación del “principio” de fe pública
registral, no solo se debe a un tema formal en
su estructura, sino que la realidad social nos
lleva a dispensar la fe pública registral para
supuestos muy excepcionales y no frente a
cualquier problema de inexactitud registral,
como es el caso de la hipoteca.
5. Conclusiones
- Atendiendo a nuestra realidad social, la
aplicación del “principio” de fe pública re-
gistral debe ser dispensada solo de manera
excepcional y no para resolver cualquier
problema de inexactitud registral.
- A pesar de la ubicación del artículo
2014 en el Código Civil; el “principio”
de fe pública registral solo se aplica a
los registros de bienes y solo protege al
subadquiriente en una cadena tabular
sucesiva de transferencias, siendo que
40 ALVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmo-
biliario registral, Editorial Comares, Segunda Edición,
Granada, 2006, pp. 283-284.
Volumen 9 | Marzo 2015

la noción de tercero en un registro de
personas es abiertamente distinta.
- El análisis de la buena fe del contratante
en toda adquisición de un derecho en vir-
tud a la publicidad del registro, obedece
a un estándar de conducta diligente.
- Amparar el derecho del acreedor hipo-
tecario no pasa por la aplicación del
principio de Fe pública registral previsto
en el artículo 2014 del Código Civil, sino
por un supuesto especial de legitimación
registral que alcanza los niveles de inata-
cable respecto de este, al momento que
la instancia judicial ha realizado el análisis
de la buena fe.
- La protección al acreedor hipotecario
es constitucional, ya que se pondera el
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
principio constitucional de seguridad
jurídica a través de la contratación en
el registro.
- La protección al acreedor hipotecario
goza de un fundamento histórico que
sustenta la creación del registro, que es
facilitar el tráfico comercial mediante
la eliminación de cargas o gravámenes
ocultos, por ende, oponer un estado civil
no publicitado en el registro, constituye
a todas luces una carga oculta que debe
ser desvirtuada.
- La protección al acreedor hipotecario
goza de un fundamento registral, sus-
tentado en el principio de legitimación
registral y buena fe del contratante ins-
crito (acreedor hipotecario).
Actualidad Civil 335
 Actualidad

Civil Derecho Notarial y Registral

DOCTRINA PRÁCTICA
Doctrina práctica

Medidas implementadas por la Sunarp con el

fin de aumentar la seguridad jurídica

Alonso Amorós Figueroa*

Subdirector de Normativa Registral de la Sunarp

1. Introducción
2. Medidas implementadas por la Sunarp en contra de las falsificaciones
2.1 Tacha por falsedad documentaria
2.2 Alerta registral
2.3 Bloqueo por presunta falsificación
2.4 Anotación por presunta falsificación de instrumentos extraprotocolares y constancias
SUMARIO

de acreditación de quórum
3. La inmovilización temporal de partidas del Registro de Predios
3.1 ¿Qué significa inmovilizar una partida?
3.2 Legitimación y título formal
3.3 ¿Cuál es el plazo de la inmovilización?
3.4 Actos susceptibles de ser inscritos o anotados en una partida inmovilizada
3.5 Levantamiento del asiento de inmovilización

1. Introducción que al utilizar el registro tratan de consumar

Una de las garantías del Sistema Nacional de
los Registros Públicos es la seguridad jurídica
de los derechos de aquellos que se amparan
en la fe del registro1 y en esa línea el Registro
Público viene asumiendo un rol activo a efec-
tos de combatir a las organizaciones criminales
* Abogado por la Pontificia Universidad Católica
del Perú con estudios concluidos en la Maestría
de Derecho Civil por dicha casa de estudio. Se ha
desempeñado como registrador público titular de la
zona registral IX. Sede Lima y como vocal suplente
del Tribunal Registral. Expositor en diversos eventos
en materia registral a nivel nacional y autor de varios
artículos de investigación jurídica.
1 Artículo 3 inciso C de la ley N.° 26366, Ley de crea-
ción del Sistema Nacional de los Registros Públicos y
de la Superintendencia de los Registros Públicos.
diversas modalidades de estafas y afectan a la
ciudadanía y a la seguridad jurídica, la cual ha
sido reconocida por el Tribunal Constitucional
como una parte consubstancial del Estado
Constitucional de Derecho2.
Los Registros Públicos, a través de sus diversas
oficinas registrales, publicitan los derechos
inscritos con los efectos que implica la publi-
cidad emanada de todo registro jurídico, pero
además tienen la obligación de implementar
2 Sentencia del Tribunal Constitucional N.°00016-
2002-Al: “(…) El principio de seguridad jurídica forma
parte consubstancial del Estado Constitucional de
Derecho… El principio in comento…. exige de ellos
(poderes públicos) la inmediata intervención ante las
ilegales perturbaciones en las situaciones jurídicas”.

336 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015


medidas que hagan frente a los intentos de
ingresar documentos falsos al registro, así se
desprende de los lineamientos establecidos
nuevamente por nuestro Tribunal Constitu-
cional como podemos apreciar del funda-
mento jurídico número cuatro de la STC N.°
0001-2003-A, en el que se señala que si bien
la inscripción es fundamental para otorgar
seguridad jurídica al ejercicio del derecho
de propiedad, es también importante que el
procedimiento previo a la inscripción cuente
con las garantías suficientes3.
Las formas de actuar de las organizaciones
criminales que se dedican a las estafas inmo-
biliarias son diversas, así podemos mencionar
la falsificación documental del instrumento
público a ser presentado al registro para su
inscripción, la suplantación del titular regis-
tral sea en el contrato de disposición o en
el poder que posteriormente será utilizado
por el falso representante para celebrar un
aparente acto de disposición, la creación de
procedimientos inexistentes4, la mala utiliza-
ción de la escritura pública imperfecta (sobre
todo en el caso de las inmatriculaciones), el
uso de poderes supuestamente otorgados en
el extranjero que logran pasar el filtro de la
legalización de firmas en el Ministerio de Rela-
ciones Exteriores, la suplantación de personas
3 STC N.°0001-2003-AI: “(…) la inscripción registral
del derecho de propiedad dota de una incuestionable
seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho. Sin
embargo…. La garantía que reviste el título inscrito
será meramente aparente sino se crean las condiciones
razonables y suficientes para que el procedimiento
previo a la inscripción este provisto también de la
suficiente seguridad jurídica (…)”.
4 Uno de los casos que se han detectado últimamente
bajo esta modalidad es el inventar un procedimiento
de otorgamiento de escritura pública en rebeldía del
supuesto vendedor, además titular registral, procedi-
miento que es resuelto por un árbitro coludido con
los estafadores, debiendo tener en consideración,
además, que tratándose de laudos arbitrales las
facultades de calificación de los registradores se
encuentran notoriamente limitadas por disposición
expresa de la ley, así en estos casos el registrador no
puede evaluar la competencia del árbitro para laudar,
el contenido del laudo, la capacidad de los árbitros
para la ejecución del laudo, la validez del acuerdo
arbitral ni su relación con el contenido del laudo.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
RESUMEN
En este artículo se repasan varias de las
medidas, prácticas y relevantes, que han
venido implementando los Registros Públi-
cos para garantizar la seguridad jurídica en
las inscripciones, en particular en el tráfico
jurídico de inmuebles Entre ellas, el autor
hace mención a la tacha especial por docu-
mento falso, la alerta registral, el bloqueo
por presunta falsificación de instrumento
público protocolar, la anotación preventiva
por presunta falsificación de instrumentos ex-
traprotocolares y finalmente la inmovilización
temporal de partidas del Registro de Predios,
dedicándose a esta última un desarrollo más
extenso atendiendo a su carácter preventivo.
CONTEXTO NORMATIVO
• Código Civil: Artículos 882 y 926.
• Reglamento General de los Registros Públi-
cos: Artículos 1, 32 y 36.
• Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN: Artí-
culos 6.5.1, 6.6.3, 6.8 y 6.10
• Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN.
• Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN.
• Directiva N.° 001-2012-SUNARP/SN.
PALABRAS CLAVE
Tacha por falsedad documentaria / Alerta regis-
tral / Inmovilización temporal de partidas
extranjeras haciendo más difícil que el notario
la pueda detectar al no existir información a
ser contrastada con Reniec, la interceptación
de la comunicación que el registrador hace al
notario para verificar la autenticidad del parte
y la contestación de una aparente conformi-
dad, entre otras.
Es importante tener presente que en todos
los registros administrados por la Sunarp a
nivel nacional se inscriben diariamente miles
de derechos mediante documentos otorga-
dos legítimamente por los intervinientes, de
esta forma los usuarios del registro logran
publicitar sus titularidades y nuestro sistema
Actualidad Civil 337
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
registral coadyuva a garantizar un tráfico pa-
trimonial con seguridad jurídica. La existencia
de situaciones patológicas, algunas de ellas
descritas en el párrafo que antecede, no debe
llevarnos a la conclusión de que la inscripción
es innecesaria, ya que esta sigue siendo
el mecanismo más eficaz para proteger
nuestros derechos.
La lucha contra el actuar delictivo descrito
involucra a diversos actores, qué duda cabe,
la Sunarp es uno de ellos; sin embargo, tam-
bién están involucrados la Policía Nacional,
los Colegios de Notarios Públicos, el Poder
Judicial, el Ministerio Publico y el Congreso de
la República, cada una de estas instituciones
cumple un rol esencial en esta batalla; y si
bien está pendiente generar un espacio de
discusión y debate entre todas ellas a fin de
llegar a establecer estrategias coordinadas y
soluciones integrales que redunden en una
disminución notoria de la comisión de este
tipo de estafas, la Sunarp en cumplimiento
de su rol garante de la seguridad jurídica,
ha venido implementando diversas medidas
que tienen como razón de ser el impedir la
consumación del delito y el despojo a nuestros
usuarios de sus derechos debidamente inscri-
tos, siendo el último de estos instrumentos
la denominada inmovilización temporal de
partidas del registro de predios.
2. Medidas implementadas por la
Sunarp en contra de las falsifica-
ciones
En esta lucha que la Sunarp viene librando a
fin de evitar el acceso de documentación falsa
al registro se han dado en los últimos años una
serie de medidas específicas, sin embargo, es
pertinente manifestar que la principal medida
de control a fin de evitar el ingreso de títulos
falsos al registro no es otra que la calificación
que diariamente realizan los registradores
públicos en el ejercicio de su función.
El registrador público al calificar un título,
realiza un control de legalidad de la docu-
mentación presentada, lo cual implica como
lo señala el artículo 32 del Reglamento Ge-
338 Instituto Pacífico
neral de los Registros Públicos, confrontar la
adecuación de los títulos con los asientos de
inscripción y verificar la existencia de obstá-
culos que emanen de la partida, la validez y
la naturaleza inscribible del acto o contrato,
la competencia del funcionario o notario que
autoriza o certifica el título, la representación
invocada, entre otros. Esta calificación regis-
tral ha permitido en diversas oportunidades
detectar títulos falsos y evitar de esta manera
el ingreso de documentación fraudulenta
al registro y la consecuente afectación a los
titulares de derechos inscritos.
MEJORADA CHAUCA dice:
“ciónLa
inmoviliza-
comprende
solo el aspecto re-
gistral de los dere-
chos. El titular sus-
pende la partida
pero no su patri-
monio. (…) Si bien
existe una vieja disposición que dice
que nadie se puede obligar a no dis-
poner o gravar sus bienes (artículo
882 del Código Civil) esta no se ve
afectada por la inmovilización regis-
tral ya que el propietario conserva
impoluto su poder de disposición ”.
2.1. Tacha por falsedad documentaria
Se encuentra regulada en el artículo 36 del
Reglamento General de los Registros Públicos
e implica que cuando el registrador público
o el Tribunal Registral llegan a la conclusión
indubitable de la falsedad de la documenta-
ción presentada, se debe proceder de modo
inmediato a la tacha del título comunicando
tal hecho al superior jerárquico a fin de ini-
ciarse las acciones legales que correspondan.
La norma citada permite la apelación de la
tacha, lo cual parecería ser un exceso consi-
derando que este tipo de calificación importa
haber llegado de modo indubitable a la con-
Volumen 9 | Marzo 2015

clusión de la falsedad del documento, sin em-
bargo podrían darse situaciones en las que la
tacha pudiera ser cuestionada, sea en cuanto
a lo indubitable de la prueba o a la aplicación
misma de la norma, así por ejemplo la Reso-
lución N.° 024-2013-SUNARP-TR-L, de fecha
09.01.20135, revocó una tacha por falsedad
documentaria recaída en un título mediante el
cual se solicitaba la inscripción de una Junta de
Propietarios, al haberse acreditado que uno de
los intervinientes, con firma certificada, en la
constancia de convocatoria había fallecido un
año antes de la supuesta certificación notarial.
Sin embargo, el documento en cuyo mérito
se solicita la inscripción (acta de elección de
la junta de propietarios) estaba conforme a
ley, por lo que considerando que la norma
reglamentaria exige que el documento falso
sea aquel que dará mérito a la inscripción, el
Tribunal Registral se inclinó por la revocatoria
de la tacha especial.
2.2. Alerta registral
Es un servicio6 que se presta de modo total-
mente gratuito a toda la ciudadanía y que se
activa consignando en la página web de la
5 Sentencia del Tribunal Registral N.° 024-2013-SU-
NARP-TR-L: “En este caso conforma el título presentado,
la constancia de convocatoria, en la cual consta la legaliza-
ción de la firma de Nidia Yris Cotrina Saldívar, con fecha
03.07.2012. Asimismo, consta también en el presente
título el Certificado de Inscripción de la Reniec de fecha
15.12.2012 en el que se acredita el fallecimiento de
dicha persona, habiéndose cancelado su inscripción con
fecha 08.10.2011 Además consta… el acta de defunción
de dicha persona, indicándose como fecha de falleci-
miento el 08.10.2011, es decir en ambos documentos
(Certificado de Reniec y acta de defunción) consta el
fallecimiento con anterioridad a la fecha de legalización
de firma por el notario (…) Sin embargo (…) para ejercer
dicha representación procesal (del presidente de la Junta
de Propietarios) requerirá solo de copia certificada del
notario del acta de la sesión de la Junta de Propietarios
en la que conste dicho nombramiento. Por tanto (…) el
documento en cuyo mérito se realiza la inscripción del
acto sub materia es el acta (…) documento respecto
del cual no se ha cuestionado su veracidad. Por lo que
corresponde revocar la tacha por falsedad emitida por
el registrador”.
6 Regulado por la Directiva N.° 006-2013-SUNARP/SN
aprobado por resolución N.° 170-2013-SUNARP/SN
de fecha 18.07.2013.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
SUNARP un correo electrónico a través del
cual se le informará cada vez que se presente
un título al registro que involucre algún de-
recho inscrito del usuario en las partidas que
este haya señalado. Así, de forma rápida y
sencilla se advierte al usuario, tenga o no un
derecho inscrito, la presentación de algún
título que pudiera pretender incorporar al
registro algún acto fraudulento, pudiendo la
persona afectada actuar a consecuencia de
esta información.
Es importante tener presente que el alerta
por sí misma no va a impedir la inscripción
del título presentado; no debe perderse de
vista la especialidad del proceso registral y
su naturaleza no contenciosa7; sin embargo,
permite tanto a los operadores registrales
como a los notarios hacer una revisión de
la documentación y contemplar la denuncia
realizada, y puede ocurrir, como es frecuente,
que el notario solicite la tacha del título al
constatar que fue víctima de una falsificación
documental o suplantación, o que el registra-
dor tache el título al constatar que la supuesta
escritura nunca fue otorgada por el notario.
El servicio de alerta registral fue inicialmente
concebido solo para el Registro de Predios y
fue posteriormente ampliado a otros regis-
tros. Actualmente está disponible para los
Registros de Personas Jurídicas, de Propiedad
Vehicular y de Mandatos y Poderes. En este
último registro es importante señalar que no
solo permite vincular el alerta a una partida
(evitando que se revoque o se sustituya un re-
presentante sin autorización del poderdante)
sino que es posible consignar hasta 5 nombres
(familiares, personas cercanas, etc.) de forma
tal que si se llegase a presentar algún supuesto
poder otorgado por él o las personas que
indicó, inmediatamente le llegará un correo
7 Artículo 1 del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos: “El procedimiento registral es espe-
cial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la
inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento
de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no
formarán parte del procedimiento registral y el registrador
las rechaza de plano en decisión irrecurrible”.
Actualidad Civil 339
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
alertándolo. Esta ampliación del servicio es
destacable pues la experiencia nos enseña que
muchos de los casos de estafas inmobiliarias
se inician con la inscripción de un poder falso.
2.3. Bloqueo por presunta falsificación
El bloqueo por presunta falsificación8 permite
al usuario solicitar la extensión de un asiento
de bloqueo en aquella partida en la cual se
haya inscrito un asiento con documentación
presuntamente falsificada. La decisión sobre
si procede la anotación del bloqueo recae en
el jefe de cada zona registral, quien debe en
un plazo de tres días comprobar si la docu-
mentación que dio mérito a la extensión del
asiento que se cuestiona es falsa, para lo cual
deberá comunicarse con el funcionario que
supuestamente otorgó dicho documento, tén-
gase en cuenta que el bloqueo por presunta
falsificación no aplica frente a cualquier tipo
de documentación, sino únicamente frente a
instrumentos públicos notariales protocolares,
resoluciones administrativas, documentos
consulares, resoluciones judiciales o laudos
arbitrales.
Recibida la respuesta por el funcionario
supuestamente otorgante en el sentido de
cuestionar la autenticidad del documento, el
jefe zonal procede a expedir una resolución
Jefatural que será ingresada por el diario
generándose un asiento de presentación que
finalmente devendrá en la extensión de la
anotación del bloqueo por presunta falsifica-
ción. Los efectos de esta anotación serán la
suspensión de cualquier título que se presente
con posterioridad al asiento de presentación
del bloqueo por el plazo de 120 días.
El objetivo de esta medida es dar tiempo a
fin de anotar una medida cautelar que hará
inoponibles para el afectado con la inscripción
fraudulenta los actos posteriores que pudie-
sen presentarse al registro, especialmente de
transferencia. Es importante señalar que aun
cuando la denuncia haya sido presentada y la
8 Normado en la Directiva N.°001-2012-SUNARP/SN,
aprobada por resolución N.° 019-2012-SUNARP/SN
de fecha 27.02.2012.
340 Instituto Pacífico
presunta falsificación se haya constatado por
medio de la comunicación del funcionario
competente, existe la posibilidad de que la
anotación del bloqueo resulte improcedente,
situación que se dará básicamente cuando
exista algún título pendiente que tenga rela-
ción con el asiento cuestionado o se aprecie la
existencia de un tercero con derecho inscrito
protegido por la fe pública registral estableci-
da en el artículo 2014 del Código Civil.
¿SABÍA USTED QUE?
El bloqueo por presunta falsifica-
ción permite al usuario solicitar
la extensión de un asiento de blo-
queo en aquella partida en la cual
se haya inscrito un asiento con do-
cumentación presuntamente falsi-
ficada.
2.4. Anotación por presunta falsificación
de instrumentos extraprotocolares y
constancias de acreditación de quó-
rum
Esta medida9 tiene como finalidad publicitar
el hecho de que existe en el Registro de Perso-
nas Jurídicas un asiento extendido con docu-
mentación presuntamente falsa. A diferencia
del instrumento anterior no implica bloquear
la partida, pudiéndose entonces ingresar e
inscribirse títulos, sin embargo, publicitado el
hecho irregular aquellos que contraten con los
representantes de dichas personas jurídicas se
verán afectados por dicha publicidad.
Esta anotación procede ser extendida en el
Registro de Personas Jurídicas Societarias o en
el Registro de Personas Jurídicas y únicamente
para demostrar la falsedad de instrumentos
extraprotocolares y constancias de quórum,
el plazo de vigencia es de 120 días y el pro-
cedimiento es el mismo que el descrito para
el caso del bloqueo por presunta falsificación.
9 Directiva N.° 003-2012-SUNARP/SN aprobada
por Resolución N.° 257-2012-SUNARP/SN del
13.09.2012.
Volumen 9 | Marzo 2015

3. La inmovilización temporal de
partidas del Registro de Predios
La denominada inmovilización temporal de
partidas del Registro de Predios10 constituye
una más de las medidas tomadas por la
Sunarp para enfrentar la delincuencia orga-
nizada que busca afectar los derechos de los
ciudadanos mediante la comisión de diversas
modalidades de estafas inmobiliarias.
3.1. ¿Qué significa inmovilizar una parti-
da?
Es trasladar al registro la voluntad de no dis-
poner ni gravar uno o más predios a través
de la extensión de un asiento cuyo efecto
será cerrar parcial y temporalmente la parti-
da registral, de modo tal que no se inscriba
ningún título que contenga algún acto de
disposición, gravamen o carga voluntario
celebrado con fecha cierta posterior al
asiento de presentación del título de in-
movilización. No resulta relevante que exista
sobre la partida gravámenes o cargas inscritos
con anterioridad.
Esta medida no implica una prohibición al
titular registral de celebrar actos de disposi-
ción, gravamen o carga, el efecto se encuentra
descrito en el numeral 6.5.1 de la directiva e
implica la imposibilidad de inscribir un títu-
lo. En esta línea no creemos que se vulnere el
artículo 882 del Código Civil11, más aun si se
tiene en cuenta que dicho artículo se refiere a
una limitación de origen contractual, siendo
que en el presente caso estamos frente a un
acto unilateral, tal como lo precisa el notario
público Gonzales Loli12: “Es oportuno precisar
que esta medida no es una prohibición de
10 Directiva N.° 008-2013-SUNARP/SN aprobada por
Resolución N.° 314-2013/SUNARP/SN, vigente a
partir del 24.12.2013.
11 Artículo 882 del Código Civil: “No se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar o gravar,
salvo que la ley lo permita”.
12 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre
inmovilización temporal de las partidas de predios.
Una buena idea que hay que perfeccionar y superar”.
En: Actualidad Jurídica N.° 241 Lima. Gaceta Jurídica.
Diciembre, 2013. Nota 10.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
enajenación o gravamen ni tampoco una res-
tricción convencional, pues como nace de la
misma voluntad unilateral del constituyente,
sin derivarse de una posible restricción con-
vencional o prohibición permitida por la ley
(concordar artículos 882 y 926 del Código
Civil) el titular registral puede modificar en
cualquier momento, su voluntad de no ena-
jenar o gravar, dejándola sin efecto a través
de una escritura pública de levantamiento de
la inmovilización”.
En la misma línea se pronuncia Mejorada
Chauca13: “La inmovilización comprende solo
el aspecto registral de los derechos. El titular
suspende la partida pero no su patrimonio.
Tratándose de los derechos inmobiliarios cuya
validez y eficacia no dependen del registro,
como la propiedad, el uso, el usufructo, la
servidumbre o la superficie, entre otros (…)
el propietario puede perfectamente celebrar
actos de disposición válidos y eficaces aunque
no los inscriba. Si bien existe una vieja dispo-
sición que dice que nadie se puede obligar a
no disponer o gravar sus bienes (artículo 882
del Código Civil) esta no se ve afectada por la
inmovilización registral ya que el propietario
conserva impoluto su poder de disposición,
no solo porque siempre puede contratar, sino
porque es su derecho levantar la suspensión
registral en cualquier momento”.
La directiva no prohíbe la disposición de un
predio y permite publicitar (función del regis-
tro) la voluntad del propietario de no disponer
o gravar, es cierto que estos actos (válidos y
eficaces) celebrados estando la partida in-
movilizada no podrán ser inscritos, hasta el
levantamiento de esta, pero esto constituye
una consecuencia de la voluntad declarada y
debidamente publicitada con anterioridad a
la celebración del acto por el propietario en
ejercicio justamente de su derecho de propie-
dad, que lo faculta a ejercerlo en la forma y
13 MEJORADA CHAUCA, Martín. La inmovilización de
partidas registrales. En: Publicación electrónica “La
Ley”, Lima, Gaceta Jurídica. Asimismo, se publicó
en: “La Ley”, Lima, Gaceta Jurídica, Año 6, N.° 71,
p. 14.
Actualidad Civil 341
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
modo que crea conveniente siempre que no
se vulnere la ley.
3.2. Legitimación y título formal
La inmovilización debe ser otorgada por el
titular registral, es decir, la persona natural
o jurídica que figure en el registro como
propietario del predio cuya partida se solicita
inmovilizar. En el supuesto de que existan
varios copropietarios a efectos de inmovilizar
la partida, deberán otorgar la escritura todos
ellos, lo mismo ocurrirá si el predio se encuen-
tra inscrito a nombre de la sociedad conyugal.
No se ha regulado el supuesto de si un co-
propietario, al no existir un interés común
de todos para acogerse a esta medida,
pueda hacer uso de este instrumento sin la
participación del resto. En este caso queda
claro que no podría inmovilizar la partida,
pero ¿podría hacerlo respecto a sus acciones
y derechos?
La directiva se refiere a la inmovilización de
la partida (no parte de ella) e influye en el
procedimiento registral (no afectando al de-
recho inscrito), por lo que se podría afirmar
que no es posible inmovilizar “parcialmente”
ni hacerlo respecto a “derechos y acciones”,
sin embargo no debemos perder de vista que
una de las funciones de esta norma es permitir
a aquellas personas que por determinadas
circunstancias (casas desocupadas, intentos
anteriores de ser víctimas de estafas, viajes
por largos periodos etc.) deseen incrementar
la protección que la inscripción de su de-
recho ya le otorga, lo puedan hacer, aun en
el supuesto de no ser propietarios únicos del
predio, sino de un porcentaje de acciones y
derechos, siendo que la medida estaría refe-
rida únicamente a estos.
El título formal que dará mérito a la inmovili-
zación de una partida del Registro de Predios
será la escritura pública otorgada por el
titular registral, en la cual se deberá declarar
la voluntad de inmovilización y se adjuntará
o anexará una declaración jurada en la que
el titular manifestará que no ha dispuesto ni
gravado el predio.
342 Instituto Pacífico
La inmovilización de una partida del Regis-
tro de Predios exige la no celebración de
algún acto de disposición carga o gravamen
voluntario fuera del registro de fecha cierta
anterior al asiento de presentación del título
de inmovilización. La no celebración de este
acto es de imposible comprobación por parte
del registrador, por lo que es necesaria la pre-
sentación de la declaración jurada a la que se
refiere el párrafo que antecede, la cual deberá
contar con firmas certificadas notarialmente,
de modo que se disminuya la intensión de
utilizar la inmovilización para entorpecer (no
evitar) la inscripción de un título de fecha
anterior aún no presentado al registro.
3.3. ¿Cuál es el plazo de la inmovilización?
La duración de la inmovilización no es inde-
terminada, la directiva14 establece un plazo
máximo de 10 años contados desde la fecha
del asiento de presentación, y puede el titular
registral declarar su deseo de acogerse a un
plazo menor. En caso no se consigne plazo
alguno, se aplicará el plazo máximo. ¿Qué
ocurre si el plazo vence? No será necesario
solicitar el levantamiento del asiento de inmo-
vilización, el cual habría15 caducado al igual
que lo que ocurre con la figura del bloqueo
regulado en la ley N.° 18278.
3.4. Actos susceptibles de ser inscritos o
anotados en una partida inmovilizada
Existen diversos supuestos en los que, aún
cuando la partida está inmovilizada, resulta
procedente extender asientos o inscripciones.
Uno de ellos es el supuesto en el que al haber
sido inmovilizada una partida se presente al
registro un acto de disposición o gravamen de
fecha cierta anterior. ¿Será posible inscribir-
lo? La respuesta es afirmativa, sin embargo
en este caso se ha considerado necesario
14 Artículo 6.8 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/
SN
15 Artículo 6 de la ley N.° 18278: “El bloqueo caducará
automáticamente al término del plazo establecido en el
artículo 2, sin requerirse solicitud de parte interesada,
asiento registral, resolución judicial, ni trámite alguno
para considerar extinguidos sus efectos (…)”
Volumen 9 | Marzo 2015

exigir una medida de seguridad adicional
que consiste en oficiar al notario público a
fin de tener la certeza de que el instrumento
proviene de su oficio notarial. La razón de
esta precaución es la contradicción evidente
entre la declaración del titular en el sentido
de no haber celebrado algún acto de dispo-
sición o gravamen y el título presentado que
justamente contiene un acto de disposición
celebrado por el titular registral con fecha
cierta anterior a dicha declaración.
Considerando que la inmovilización no exige
como requisito que el predio se encuentre
libre de gravámenes o cargas, puede ocurrir
que algunas de estas medidas (hipoteca,
embargo, etc.) sean materia de ejecución y
se presente al registro la traslación de domi-
nio derivada de ellas, la que será de fecha
posterior a la inmovilización. También podría
ocurrir que estemos frente a una compraventa
que se origina en el ejercicio de un contrato
de opción anotado en la partida con fecha
anterior a la inmovilización. En todos estos
casos, los títulos se podrán inscribir al derivar
de una inscripción o anotación anterior al
asiento de inmovilización, como lo indica la
directiva en el numeral 6.6.3.16.
Es importante tener presente que esta me-
dida afecta únicamente a aquellos actos de
disposición, carga o gravamen voluntario,
contrario sensu, los actos que caen fuera de
este supuesto serán inscribibles, como podría
ser el caso de una declaratoria de fábrica,
numeración, jurisdicción, o incluso actos que
importen modificaciones físicas del predio
como independizaciones o acumulaciones,
así como el levantamiento de cualquier gra-
vamen o carga.
En el caso de títulos que tengan su origen
en mandatos provenientes de magistrados,
árbitros o autoridades administrativas, inde-
pendientemente de su fecha de generación
o de presentación al registro, el asiento de
16 Artículo 6.6.3. La inscripción de actos de disposición,
carga o gravamen que deriven de alguna anotación
preventiva o inscripción anterior al asiento de inmo-
vilización.
Volumen 9 | Marzo 2015
Doctrina práctica
inmovilización no será obstáculo para que
dichos mandatos se inscriban, así por ejemplo
una medida cautelar ordenada por un juez,
ejecutor coactivo o árbitro, sentencias que
dispongan traslaciones o afectaciones de do-
minio, laudos, entre otros, se inscribirán aun
estando la partida inmovilizada. Una declara-
ción unilateral de voluntad no puede impedir
la inscripción de actos que tienen su origen
en el ejercicio de la función jurisdiccional. Lo
mismo ocurrirá si se desea inscribir una suce-
sión intestada o testamento, ya que en este
caso no estamos frente a una transferencia de
propiedad voluntaria.
IMPORTANTE
[La anotación por presunta falsifi-
cación de instrumentos extrapro-
tocolares y constancias de acre-
ditación de quórum] no implica
bloquear la partida, pudiéndose
entonces ingresar e inscribirse tí-
tulos, sin embargo, publicitado el
hecho irregular aquellos que con-
traten con los representantes de
dichas personas jurídicas se verán
afectados por dicha publicidad.
3.5. Levantamiento del asiento de inmo-
vilización
Esta medida puede dejar de surtir efectos
en diversos supuestos, algunos de ellos no
implican expresamente el levantamiento del
asiento. Así ocurrirá cuando haya transcurrido
el plazo por el cual fue establecida la inmovi-
lización sea que se haya consignado el deseo
de acogerse al plazo máximo (10 años) o un
plazo menor.
Coincidimos con Gonzales Loli17 cuando mani-
fiesta que aun cuando la directiva no lo haya
17 LOLI GONZALES, Jorge Luis. “La directiva sobre
inmovilización temporal de las partidas de predios.
Una buena idea que hay perfeccionar y superar”. En:
Actualidad Jurídica N.° 241. Lima: Gaceta Jurídica.
Diciembre, 2013, p. 23.
Actualidad Civil 343
 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
regulado, si la transferencia deriva de alguna
anotación preventiva (embargo) o inscripción
(hipoteca, sentencia, laudo) anterior, así como
el caso de la inscripción de una sucesión in-
testada o testamento, se deberá entender que
el asiento de inmovilización ha quedado sin
efecto por cuanto la voluntad del que fuera en
su momento titular registral no podría seguir
afectando al nuevo propietario.
La inmovilización será levantada de oficio
cuando se presente un título de disposición
de fecha cierta anterior a ella, supuesto
en el cual el registrador inscribe el título y
levanta el asiento de inmovilización sin que
sea necesario la rogatoria del titular registral,
adquirente, o un tercero, así como tampoco
escritura pública o siquiera solicitud, de
modo que bajo ninguna circunstancia se per-
judique a quien adquirió del titular registral
un derecho según la información registral.
Otro escenario será aquel en el cual estando
vigente la inmovilización el titular registral ya
no desee seguir sujeto a sus efectos, situación
en la cual se plantea la necesidad del levan-
tamiento del asiento. En este supuesto será
necesaria la presentación de una escritura
pública en la que conste la declaración de
voluntad de dejarla sin efecto18, la cual deberá
ser presentada por el diario.
18 Art. 6.10 de la Directiva 008-2013-SUNARP/SN
344 Instituto Pacífico
Reiteramos que aun si el titular registral
quiere transferir el predio, no será necesario
que como acto previo se inscriba el levanta-
miento del asiento de inmovilización, ya que
en la misma escritura de transferencia puede
constar una cláusula en la que se solicite el
levantamiento, con lo cual ambos actos se
inscribirán simultáneamente.
Finalmente, debemos considerar que se ha
incorporado19 una medida de seguridad adi-
cional para levantar el asiento y que implica
cursar un oficio al notario del cual proviene la
escritura pública a fin de tener certeza absolu-
ta del origen de dicho instrumento. Asimismo,
se ha previsto la suspensión del asiento de
presentación20 a fin de no perjudicar al usuario
considerando que la contestación del notario,
sobre todo en aquellos casos en los que el des-
pacho notarial se encuentra ubicado en zonas
alejadas con relación a la oficina registral en la
que se presentó el título, puede tardar varios
días y a veces hasta semanas, teniendo en
cuenta que en muchos casos la comunicación
telefónica no es posible ni reúne los requisitos
de seguridad suficiente.
19 Art. 6.10.4 de la Directiva N.° 008-2013-SUNARP/
SN
20 Art. 29 literal f del Reglamento General de los Regis-
tros Públicos.
Volumen 9 | Marzo 2015
 Nos preguntan y contestamos

NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS

Nos preguntan y contestamos

Contenido
CONSULTA ¿Qué son los traslados notariales?

CONSULTA
Con la finalidad de evitar que se pueda antedatar o posdatar la fecha de
un contrato de compraventa sobre un terreno que estaba comprando,
le sugirieron a nuestro consultante que vaya ante un notario para que
pueda identificar a los contratantes y además el instrumento tenga fecha
cierta. Luego de ello, le dijeron que solicite el traslado notarial corres-
pondiente para efectuar la inscripción de la propiedad ante los registros
públicos. En ese sentido, nos consulta qué son los traslados notariales y
cuál debe solicitarse para efectuar la inscripción en los Registros Públicos.

El notario es el profesional del derecho que
está autorizado para dar fe de los actos y
contratos que ante él se celebran. Para ello
formaliza la voluntad de los otorgantes y
redacta los instrumentos a los que confiere
autenticidad, conserva los originales y expide
los traslados correspondientes.
Su función también comprende la comproba-
ción de hechos y la tramitación de asuntos no
contenciosos previstos en las leyes.
Pues bien, el notario no solo cumple una
función de autenticación sino también de
reproducción, pues en tanto mantiene en su
poder la matriz u original del documento,
ello en aplicación del principio notarial de
matricidad, podrá otorgar copias a quienes
lo soliciten, verificando y contrastando el
contenido. Así, de conformidad con el artículo
82 del Decreto Legislativo del Notariado, “el
notario expedirá testimonio, boleta y partes,
a quien lo solicite, de los instrumentos públi-
cos notariales que hubiera autorizado en el
ejercicio de su función”.
A esto se le conoce como expedición de tras-
lados notariales, el cual puede ser entonces de
tres clases: testimonio, parte notarial o boleta.
El testimonio contiene la transcripción íntegra
del instrumento público notarial con la fe que
da el notario de su identidad con la matriz, la
indicación de su fecha y con la constancia de
encontrarse suscrito por los comparecientes y
autorizado por él, rubricado en cada una de
sus fojas y expedido con su sello y firma, con
la mención de la fecha que se expide.
En el caso del parte notarial, también con-
tiene la transcripción íntegra del instrumento
público notarial con la fe que da el notario
de su identidad con la matriz, la indicación
de su fecha y con la constancia de encontrarse
suscrito por los comparecientes, y autorizado
por él, rubricado en cada una de sus fojas y
expedido con su sello y firma, con la mención
de la fecha que se expide.
La diferencia con el testimonio, es que se
agregue al parte una foja firmada por el
notario que contenga la mención de la fecha

Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 345

 Actualidad
Civil Derecho Notarial y Registral
del instrumento público notarial, el nombre
de los otorgantes y el acto o contrato que
contiene, para la devolución por el Registro
Público, con la anotación de la inscripción o
su denegatoria.
La boleta expresa un resumen del contenido
del instrumento público notarial o transcrip-
ción de cláusulas, o términos que el interesado
solicite y que da el notario, con la designación
del nombre de los otorgantes, la naturaleza
de acto jurídico, fecha y foja donde corre, y
la constancia de encontrarse suscrito por los
comparecientes y autorizada por él, rubricado
en cada una de sus fojas y expedido con su
346 Instituto Pacífico
sello y firma, con la mención de la fecha que
se expide.
En el presente caso, dado que es de interés
de la persona que nos formula la consulta
que se publicite en los registros públicos la
adquisición de su derecho de propiedad, sería
recomendable que una vez que el notario
otorgue la escritura pública de compraventa,
se asegure de que se envíe a los Registros
Públicos el respectivo parte notarial.
Fundamento legal:
Decreto Legislativo del Notariado, Decreto Legis-
lativo N° 1049: Artículos 82 al 89.
Volumen 9 | Marzo 2015
 Reseña de jurisprudencia

RESEÑA DE JURISPRUDENCIA

Reseña de jurisprudencia
RES. Nº
2377-2014-SU-
Inmovilización temporal de las
NARP-TR-L partidas de predios sujetos a
copropiedad

RES. Nº 2377-2014-SUNARP-TR-L
Proceso Procedimiento de inscripción registral
Decisión Revoca las observaciones formuladas por la registradora pública del Registro de Pre-
dios, y dispone su inscripción previo pago de los derechos registrales de corresponder
Normas aplicables Código Civil: Artículo 971
Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN: Artículos 6.1, 6.2 y 6.5
Fundamentos jurídicos - El titular registral es la única persona legitimada para otorgar la escritura pública
relevantes de inmovilización temporal de partida y suscribir la declaración jurada requerida
por la norma, a fin de proteger su derecho inscrito en el Registro.
- El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la
voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida
de determinado predio, de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata
cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario, presentado hasta
su posterior comprobación o levantamiento.
- Si el espíritu de la directiva que regula la inmovilización busca proteger al titular
registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad, también
salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las cuotas ideales de
determinado predio.

TEXTO DEL TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° - 2377 -2014-SUNARP-TR-L

Lima, 11 de diciembre de 2014

APELANTE : KELVIN HENRY BRAIN ROVIRA
TÍTULO : Nº 823493 del 14/8/2014
RECURSO : H.D.T N° 80198 del 12/9/2014
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO (s) : Inmovilización temporal de partida

SUMILLA: SOLICITUD DE INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE PREDIOS

SUJETOS A COPROPIEDAD

“La solicitud de inmovilización temporal de las partidas puede recaer sobre las cuo-
tas ideales que detenta el copropietario sobre determinado predio”.

Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 347

 Actualidad

Civil Derecho Notarial y Registral

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inmovilización temporal de
las partidas electrónicas N.os 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004,
12843849, 12843855, 12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519,
49019332, 46440323, 49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios
de Lima respecto a la totalidad de cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia
Isabel Vega Monteferri de Watmough en mérito del parte notarial de la escritura pública de
inmovilización temporal de partidas de predios del 11/8/2014, otorgada ante el notario de
Lima Gustavo Correa Miller.
Forman también parte del título los escritos subsanatorios suscritos por Kelvin Henry Brain
Rovira.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Mariela Aracelly Uribe García observó
el título en los siguientes términos:
“ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS
1.- Habiendo reingresado el presente título y con el escrito que se anexa, se reitera la ob-
servación anterior por cuanto no es posible inmovilizar la partida en forma parcial. La
Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN regula la inmovilización temporal de LAS PARTIDAS
REGISTRALES del Registro de Predios, por lo tanto para que proceda esta inscripción es
requisito que lo solicite el TITULAR REGISTRAL, para el caso de copropiedad deberán
hacerlo todos los copropietarios, concordante a ello el artículo 971° del Código Civil
precisa: “Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o intro-
ducir modificaciones en él.
Asimismo, debe tenerse presente que los efectos de la INMOVILIZACIÓN DE PAR-
TIDAS es CERRAR VOLUNTARIAMENTE LA PARTIDA REGISTRAL a fin de que no
se inscriba actos de disposición carga o gravamen efectuado por el titular; conse-
cuentemente, no podría cerrarse la partida registral sólo respecto de la acciones y
derechos de uno de los copropietarios.
Se reproduce la observación de fecha 22/8/2014
ACTO: INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS
1.- Conforme lo establece el numeral 6.2.2 y 6.2.3. de la Directiva N° 08-2013-SUNARP/SN
aprobada por Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN, la escritura pública y declaración
jurada debe ser otorgada por el propietario con derecho inscrito; sin embargo se advierte
que la otorgante LIDIA ISABEL VEGA MONTEFERRI DE WATMOUGH es COPROPIETARIA
(de) los predios inscritos en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931,
N° 11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266.
2.- Por lo tanto, a efectos de inscribir el acto rogado deberá presentar la escritura pública
ratificatoria y declaración jurada otorgada por cada uno de los otros copropietarios de
los predios inscritos en la citadas partidas.
Se deja constancia que de convenir a sus intereses podría desistirse de la inscripción respecto
a los predios registrados en las partidas N° 11502921, N°11502938, N° 11502931, N°
11502948, N° 11503004, Nº 46440323, Nº 49048728 y N° 42665266 mediante docu-
mento con la formalidad prevista en el artículo 13° del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos.
Base Legal: Art. 2011 del Código civil. Art. 31,32 y 40 del TUO del Reglamento General de
los Registros Públicos. - Lima, 22 de Agosto de 2014.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
- El artículo 971 del Código Civil no es aplicable al presente caso, pues implicaría que
los copropietarios no pueden disponer ni gravar sus alícuotas, siendo que dicho artículo

348 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015

 Reseña de jurisprudencia

regula un supuesto distinto, el cual viene a ser la forma en la que se adopta las decisiones
respecto del bien común.
- Señala que la Ley no prohíbe bajo ninguna circunstancia que se pueda inmovilizar la parte
que corresponde a cada copropietario, es decir, la Ley no obliga a que intervengan todos
los copropietarios, lo cual es razonable pues se vulnerarían los derechos y protección a
todos aquellos que forman parte del régimen de copropiedad.
- Asimismo da cuenta que en la escritura pública y declaración jurada se ha señalado
expresamente lo siguiente: “En las partidas registrales a las que afecta la inmovilización
temporal son las siguientes y comprende el íntegro de los derechos y acciones de los cuales
la otorgante es propietaria.” Es decir, se está solicitando la inmovilización de las partidas
registrales de los inmuebles señalados, única y exclusivamente en lo que respecta a los
derechos y acciones de la otorgante.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
1.- En la partida registral Nº 11502921 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 39 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121
del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
2.- En la partida registral Nº 11502931 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 49 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121
del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
3.- En la partida registral Nº 11502938 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el depósito Nº 12 del primer sótano ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del distrito
de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
4.- En la partida registral Nº 11502948 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 1 del primer piso ubicado en la calle Los Carolinos Nº 121 del
distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
5.- En la partida registral Nº 11503004 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el departamento Nº 1101 del décimo primer piso ubicado en la calle San Ignacio de
Loyola Nº 106 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima.
Según los asientos C00003 y C0004 los copropietarios del predio son: Alfredo Benavides
Fett titular del 25%, Cynthia Ysabel Watmough Vega titular del 25% y Lidia Isabel Vega
Monteferri de Watmough titular del 50%.
6.- En la partida registral Nº 12843849 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 73 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388,
Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad
de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
7.- En la partida registral Nº 12843855 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el estacionamiento Nº 76 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388,
Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad
de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.

Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 349

 Actualidad

Civil Derecho Notarial y Registral

8.- En la partida registral Nº 12843887 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el depósito Nº 30 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb.
Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de
Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
9.- En la partida registral Nº 12843923 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el depósito Nº 36 del sótano 3 ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 388, Urb.
Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad de
Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
10.- En la partida registral Nº 12844046 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito
el departamento Nº 301 del tercer piso ubicado en la calle Carlos Porras Osores Nº 396,
Urb. Santa Rosa del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, propiedad
de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0002 de la partida.
11.- En la ficha Nº 1648401 que continúa en la partida registral Nº 41455403 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el depósito Nº 9 ubicado en la calle Malecón
de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima
propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001 de la
partida.
12.- En la ficha Nº 1648403 que continúa en la partida registral Nº 41455438 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el estacionamiento Nº 2 ubicado en la calle
Malecón de la Reserva Nº 1191 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de
Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001
de la partida.
13.- En la ficha Nº 1648411 que continúa en la partida registral Nº 41455519 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el departamento Nº 201 ubicado en la calle
Malecón de la Reserva Nº 1195 del distrito de Miraflores, provincia y departamento de
Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough según el asiento C0001
de la partida.
14.- A fojas 163 del tomo 1873 que continúa en la partida registral Nº 49019332 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en calle Orden y Libertad
Nº 170 de la Urb. Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima,
departamento y provincia de Lima propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Wat-
mough según el asiento C0001 de la partida.
15.- A fojas 421 del tomo 1679 que continúa en la partida registral Nº 46440323 del Re-
gistro de predios de Lima se encuentra inscrito el predio constituido por una casa de un
piso y azotea correspondiente al lote 3 de la manzana B-13 con frente a la calle 46 de
la urbanización Córpac del distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima,
propiedad de la sociedad conyugal conformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y John
William Lewis Watmough Wukasin.
En el asiento 5 que corre a fojas 423 del tomo 1679 corre inscrita la constitución de hogar
familiar a favor de John William Lewis Watmough Wukasin, Lidia Isabel Vega Monteferri,
Cinthia Ysabel, Mary Ann y Stela Lidia Watmough Vega, en virtud a la sentencia del
19/7/1983 emitida por el Juez Raúl Medina Albornoz y obrante en la escritura pública
del 22/11/1983 otorgada ante notario de Lima Elvito Alcides Rodríguez Domínguez.
16.- A fojas 409 de tomo 737 que continúa en la partida registral Nº 49048728 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en la avenida Tomás Marsano
Nº 105-139 y avenida República de Panamá Nº 4085 del distrito de Surquillo, depar-
tamento y provincia de Lima.
Según se aprecia de dicha partida, el predio se encuentra sujeto a copropiedad, siendo
una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough.
17.- A fojas 81 del tomo 1027 que continúa en la partida registral Nº 49072923 del Registro
de Predios de Lima se encuentra inscrito el sublote Nº 3 de la urbanización Club Golf Los
Incas, tercera etapa, del distrito de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima,
propiedad de Lidia Isabel Vega Monteferri de Watmough conforme al asiento C00007.

350 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015

 Reseña de jurisprudencia

18.- En la ficha Nº 84089 que continúa en la partida registral Nº 42665266 del Registro de
Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en la calle Los Aradores manzana
M lote 6 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa-
mento de Lima, siendo una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme
al asiento C00003.
19.- En la ficha Nº 84091 que continúa en la partida registral Nº 42665274 del Registro de
Predios de Lima se encuentra inscrito el predio ubicado en la calle Los Aradores manzana
M lote 7 de la urbanización Playa Hermosa del distrito de Ancón, provincia y departa-
mento de Lima, siendo una de las copropietarias Lidia Isabel Vega Monteferri conforme
al asiento C00003.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la
siguiente:
- Si procede solicitar la inmovilización temporal de una partida respecto de cuotas ideales
que detenta el copropietario sobre determinado predio.
VI. ANÁLISIS
1. Mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 314-2013-SU-
NARP-SN del 25/11/2013 se aprobó la Directiva N° 08-2013-SUNARP-SN, la misma que
regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas registrales de predios.
La mencionada directiva tiene por finalidad implementar un mecanismo de seguridad, de-
nominado inmovilización, que genera el cierre temporal de la partida registral referida a un
predio, hasta cumplir con un procedimiento especial de verificación de la autenticidad de
títulos, o hasta que opere la caducidad del asiento de inmovilización, a fin de resguardar los
derechos inscritos.
A su vez tiene por objeto regular el procedimiento, requisitos y efectos de la Inmovilización
Temporal de partidas registrales correspondientes al Registro de Predios a cargo de la SUNARP.
2. Su definición se encuentra regulada en el numeral 6.3 de la referida directiva, que señala lo
siguiente:
“Definición de la Inmovilización temporal
El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del
propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal
forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga
voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.”
Asimismo, el numeral 6.1 dispone los presupuestos que deben cumplirse para que opere la
inmovilización temporal de las partidas del Registro de Predios, siendo los siguientes:
- No debe existir ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de
fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, lo que
será acreditado mediante una declaración jurada con firma certificada notarialmente,
suscrita por el titular con derecho inscrito.
- No debe existir ningún título pendiente de calificación referido a un acto de disposición,
carga o de gravamen del bien materia de inmovilización.
3. El numeral 6.2 de la citada directiva señala expresamente los documentos que deberán
presentarse ante el Diario a fin de solicitar la inmovilización, los mismos que se indican a
continuación:
“(…)
6.2.1 Solicitud de inscripción.
6.2.2 Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el
cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.
6.2.3 Declaración Jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en
la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal

Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 351

 Actualidad

Civil Derecho Notarial y Registral

no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo
titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada
deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma.
6.2.4 Pago de la tasa, por derechos de calificación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impo-
sitiva Tributaria.”
4. El numeral 6.5.1 de la referida directiva regula los efectos generales del asiento de inmovili-
zación temporal:
“6.5.1 Efectos generales
El asiento de Inmovilización Temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título que
contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen presentado en forma posterior al
asiento de presentación de la solicitud de Inmovilización Temporal de partidas correspondientes a
predios hasta que se siga con el procedimiento previsto en la presente Directiva.”
De las normas glosadas precedentemente se desprende que el titular registral es la única
persona legitimada para otorgar la escritura pública de inmovilización temporal de partida y
suscribir la declaración jurada requerida por la norma, a fin de proteger su derecho inscrito
en el Registro. En ese sentido, no podrá inscribirse, mientras esté vigente, ningún acto registral
voluntario de disposición, carga o gravamen sin su consentimiento y previa comprobación
de su autenticidad, evitando así que los Registros Públicos a cargo de la SUNARP acojan
indebidamente un título falsificado.
5. En el caso materia de análisis, se solicita la inmovilización temporal de las partidas electróni-
cas Nºs 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 12843849, 12843855,
12843887, 12843923, 12844046, 41455403, 41455438, 41455519, 49019332, 46440323,
49048728, 49072923, 42665266 y 42665274 del Registro de Predios de Lima, respecto al
íntegro de las cuotas ideales correspondientes a la copropietaria Lidia Isabel Vega Monteferri
de Watmough.
Según se aprecia de la revisión de las mismas, los predios inscritos en las partidas registrales
Nº 11502921, 11502931, 11502938, 11502948, 11503004, 49048728, 42665266 y
42665274 se encuentran sujetos a copropiedad, siendo Lidia Isabel Vega Monteferri de
Watmough copropietaria. En lo que respecta a la partida Nº 46440323, si bien el predio
obra inscrito a favor de la sociedad conyugal conformada por Lidia Isabel Vega Monteferri y
John Watmough Wukasin, dicha sociedad conyugal modificó su régimen patrimonial por el
de separación de patrimonios, lo que obra inscrito en la ficha 16994 del Registro Personal
de Lima. En tal sentido, debe también reputarse que la referida cónyuge es copropietaria del
predio
6. La directiva citada señala que el asiento de inmovilización temporal constituye una herramien-
ta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente
la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata
cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior
comprobación o levantamiento.
Como puede verse, la directiva no ha previsto el supuesto referido a la inmovilización temporal
solicitada por el copropietario.
En ese sentido, debemos interpretar la norma recurriendo a los Principios Generales del Dere-
cho; así tenemos que el argumento “a maiore ad minus”, resulta aplicable al presente caso. Si
la norma protege lo más, también protege lo menos, es decir, si el espíritu de la norma busca
proteger al titular registral para que no se vea despojado irregularmente de su propiedad,
también salvaguarda el dominio que detenta el copropietario sobre las cuotas ideales de
determinado predio.
Este mecanismo legal se pone a disposición de la ciudadanía sin restricción alguna con la
finalidad de cautelar su propiedad, evitando así la presentación de títulos fraudulentos que
pretendan arrebatarles su dominio. Una interpretación contraria atentaría contra la seguridad
jurídica y el derecho de propiedad contemplado en nuestro ordenamiento jurídico vigente y
amparado constitucionalmente.

352 Instituto Pacífico Volumen 9 | Marzo 2015

 Reseña de jurisprudencia

7. En ese orden de ideas, podemos concluir que para el caso submateria, la solicitud de inmovi-
lización temporal puede recaer sobre las cuotas ideales que detenta el copropietario sobre
determinado predio, desvirtuándose la posición asumida por la Registradora al señalar que
no es factible la inmovilización parcial de un predio.
Asimismo, no podría invocarse el numeral 1 del artículo 9711 del Código Civil para denegar
la inscripción, pues tal dispositivo no resulta aplicable al presente caso por los fundamentos
expuestos en los considerandos que preceden. Sin perjuicio de ello, debe señalarse que tam-
poco resulta aplicable lo dispuesto en dicha norma sustantiva por no tratarse el presente de
un acto de disposición o gravamen de la integridad del predio.
Por lo expuesto, corresponde revocar las observaciones formuladas.
Con la intervención de la vocal suplente Beatriz Cruz Peñaherrera, autorizada mediante Re-
solución Nº 281-2014-SUNARP/PT del 27/11/2014.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora Pública del Registro de Predios,
conforme a los fundamentos expuestos en la presente resolución y DISPONER SU INSCRIP-
CIÓN previo pago de los derechos registrales de corresponder.

Regístrese y comuníquese.
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Presidenta de la Primera Sala
del Tribunal Registral

ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA

Vocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

1 Artículo 971.- Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:

1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él.
(…).

Volumen 9 | Marzo 2015 Actualidad Civil 353