CAPITULO 1 públicos; matrimonios, divorcios,

capitulaciones matrimoniales, contratos,

DENOMINACION Y DEFINICION actos.
DERECHO REGISTRAL Las de carácter administrativo: en virtud
de ser antes estatales sujetos a la
-Se le denomina también derecho
funcionalidad administrativa
hipotecario o derecho inmobiliario.
correspondiente, así como en algunos
-Es una rama del derecho civil,
casos, sujetos a los recursos
autónoma pero derivada de este.
administrativos de revocatoria,
-Se puede definir como la rama del
reposición e incluso el contencioso
derecho que tiene por objeto el estudio,
administrativo.
análisis y regulación de los registros, la
actividad registral y sus efectos en el Las de carácter procesal: Ya que sin
mundo jurídico, social y económico. ser ajenas a la impugnación por la vía
judicial, las decisiones de los
NATURALEZA JURÍDICA: Varia
registradores se pueden ver afectadas
atendiendo al sistema de registros que
por inconformidades planteadas por los
se lleve en cada Estado. Hemos de
perjudicados ante una inscripción,
analizar cuál es la esencia de un
suspensión o denegatoria contra la que
registro de acuerdo a su sistema de
se manifieste inconformidad.
funcionamiento y operación.
3. NATURALEZA CONSTITUCIONAL
1. NATURALEZA PÚBLICA, PRIVADA
Y DE CERTEZA Y DE SEGURIDAD
O MIXTA
JURÍDICA:
La discusión radica en que si los
La razón de ser de los registros públicos
registros deben ser público o privados.
radica en varios principios y derechos
Respecto de ello, debe señalarse el
humanos básicos: El primero a la
caso del que el sistema registral se lleve
derecho a la identidad; y el segundo el
a base de registros privados, a los
derecho a la propiedad privada; ambos
cuales se accesa por un sistema de
haciéndose efectivos en virtud de los
pago de ficha; el caso de chile es
principios constitucionales del libro
sumamente interesante pues a los
acceso a las oficinas públicas,
registradores se les denomina
publicidad y legalidad.
conservadores y ellos cumplen la
función doble de documentar los actos o Es el Registro Nacional de las Personas
contratos y a la vez registrarlos. (RENAP) el encargado de dar la certeza
y seguridad jurídicas necesarias para
En otros sistemas como el nuestro
lograr cristalizar el derecho a la
como la mayoría de países de
identidad de los seres individuales que
Latinoamérica, los registros son
han nacido en Guatemala, que son hijos
públicos y se accesa a ellos por
de padres o madres Guatemaltecos o
designación de las autoridades políticas
que bien han decidido adoptar la
del Gobierno de los Estados.
nacionalidad guatemalteca o
Registros de naturaleza mixta, en los únicamente el domicilio en nuestro país.
cuales se cumple una función publica,
CONTENIDO DEL DERECHO
pero se presta un servicio de manera
REGISTRAL:
privada al cual se accesa por oposición;
tal es el caso de los registros de la MATERIA: El derecho registral tiene
propiedad Españoles en los cuales la una materia que le es propia y es la
función es pública. tiene relación con el acto de inscripción,
los criterios de calificación, la publicidad
2.NATURALEZA CIVIL,
registral y los efectos que todo ello
ADMINISTRATIVA O PROCESAL:
provoca en la sociedad.
Las de caracteres civiles: derivados de
la predominancia de relaciones de esta SUJETOS:
materia que llegan a los registros Registradores: Ya se dijo que
generalmente en nuestro país son
designados por la autoridad de gobierno
del Estado, sin que se tenga establecido
por ley requisitos de carrera registral, la
cual en opinión nuestra sería
conveniente.
Usuarios de los registros públicos:
Somos todas las personas, nacionales o
extranjeras, individuales o jurídicas, de
derecho público o privado que
necesitamos accesar al Registro a
efecto de inscribir un hecho jurídico,
acto, negocio o contrato, ya sea por
voluntad propia o porque la ley asi lo
ordena si es que se quiere hacer valer
el derecho frente a terceros o bien
porque el derecho no nace a la vida
jurídica, en tanto y en cuanto no se
logre su inscripción.
Los terceros serán: En términos
generales, aquellos que no han
intervenido en el acto o contrato
respectivo, pero que en un momento
dado pueden verse perjudicados por
determinada inscripción registral.
CAPITULO 2
ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
UNA NECESIDAD HISTÓRICA:
-Publicidad registral, como actividad,
surgió como una necesidad histórica del
hombre que en sus inicios, fue nómada
antes que sedentario.
-En las formas más primitivas de
organización humana, poca o ninguna
relevancia tenía el conocimiento
colectivo acerca de situaciones jurídicas
como la capacidad civil, el dominio
sobre los bienes; la representación
legal; la Constitución de gravámenes; y
mucho menos, una organización
sofisticada, que en forma técnica y
especializada brindara seguridad
jurídica, como actualmente sucede.
-El precedente más directo del Registro
Civil está realmente en los registros
parroquiales que la iglesia católica
acostumbraba a llevar desde mediados
del siglo XIV y principios del XV.
ANTECEDENTES DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL INMOBILIARIA:
Consideramos como antecedentes
históricos de la publicidad Registral
inmobiliaria, las diferentes formas
utilizadas por las culturas antiguas, para
hacer públicos los diferentes actos que
afectaban la situación jurídica de los
bienes inmuebles, especialmente los
actos de transmisión.
1. EGIPTO En la época Ptolemaica, las
transacciones sobre inmuebles se
documentaban por un funcionario, y se
inscribían en registros que al parecer
tenían finalidad fiscal de modo que la
constatación acaecía a efectos del pago
del impuesto de transmisión de bienes.
2.GRECIA: En algunos casos intervenía
el Mnemon, que para unos autores
constituye una especie de notario o
archivero estatal, pero para otros; una
suerte de registro viviente para la
comarca.
En otros casos por el anuncio de la
transmisión mediante pregones
repetidos o carteles expuestos en lugar
público, anuncio que hacía a aquella
inatacable transcurriendo cierto plazo.
3.ROMA: En el derecho Romano más
antiguo, las transmisiones y
constituciones de derechos reales sobre
fondos itálicos son objeto de publicidad,
merced al carácter público de las
formas necesarias para aquellos actos
de mancipatio in iure cesio.
4. LA MANCIPATIO: Constituía en un
acto ritual ante testigos, estos fijan y
hacen notoria la conexión entre la
persona adquirente y la cosa adquirida,
actúan a modo de registro viviente, al
imprimir en su memoria la configuración
precisa de la cosa que adquiere el acto
accipiens, sea en cuanto a su
individualidad física o jurídica.
5.LA IN IURE CESSIO: Sirve para toda
clase de cosas, tiene igualmente, al
verificarse ante el tribunal, una función
de publicidad semejante a la
mancipatio. Es un proceso ficticio o acto
modelado sobre el proceso de
reivindicación, en el cual demanda el
adquirente ante el pretor o en su caso,
el gobernador de la provincia.
LOS DERECHOS GERMANICOS
-Los germánicos invadieron roma se
seguían por una monarquía y formaron
la cultura que se desarrolló en la Europa
medieval que es la base de la cual
civilización occidental.
-El acto transmitivo, originalmente, es
un contrato real, un negocio al contado
que se cumple sobre el inmueble, a
través de un cambio de consentimientos
y de la investidura o entrega de la
posición.
LOS DERECHOS GERMANICOS
ORIGEN DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL:
-Las viejas formas simbólicas van
cayendo, en desuso a lo largo de la
edad media, desplazadas por formas
facilitadas de traditio; el proceso se
acelera a partir de la recepción del
derecho Romano.
-En la edad media, se había
generalizado la práctica de asegurar
mediante una nota escrita los negocios
relativos a los inmuebles.
Especialmente las iglesias y En nuestro país existen los registros
monasterios y así también los grandes
terratenientes laicos- empleaban libros
en donde se copiaban los documentos
referentes a sus propiedades: otros
recogían en libros los originales a
manera de protocolo.
SISTEMA DE TRANSCRIPION
La inscripción en los Registros públicos
no tiene otros valores que el de medio
de prueba y de legitimación frente a
terceros. Los derechos reales para ser
oponibles a terceros, deben estar
transcritos.
ESPAÑA:
En 1539, se inicia en España, la
publicidad de Gravámenes, mediante un
libro en ciertos núcleos urbanos, con
ello se protegía a los compradores. Este
libro, no podía ser visto por nadie si no
el registrador daba fe si había o no
gravámenes.
El registro como se ve protegía solo a
los compradores de bienes inmuebles
contra los censos, hipotecas o tributos
ocultos ni siquiera comprendía los otros
derechos reales limitados mucho menos
por consiguiente la propiedad.
GUATEMALA:
Tiene relación con los diferentes
Códigos y leyes que en las distintas
épocas han estado en vigencia así por
ejemplo, El código civil de 1877, ya
recoge normas relativas al registro civil
y al registro de la propiedad, dicho
código fue derogado parcialmente por el
código civil emitido en 1933, por decreto
legislativo 1932.
Con las reformas introducidas al Código
Civil en 1963, el registro civil pasa a
depender de las municipalidades
quienes nombraran a los registradores
civiles y en caso no tengan capacidad
económica, el cargo será desempeñado
por el secretario municipal.
Se establece que para el caso de las
cabeceras departamentales, en donde
sea posible el registrador civil deberá
ser Abogado y notario, colegiado activo
y estos vigilaran las actividades de los
legisladores de la jurisdicción.
parroquiales de la iglesia católica en los
cuales se llevan registros de bautismos
y de matrimonios religiosos. la Catedral
Metropolitana, con sede en la ciudad de
Guatemala tienen índices de bautismos
desde el año 1890.
Las certificaciones de los asientos de
estas partidas aún tienen significativa
importancia para efectos de probar el
estado civil de las personas y son
extendidas por los párrocos respectivos
nombrados por el obispo de su
jurisdicción.
CAPITULO 3
SISTEMAS REGISTRALES
Es la forma en la se concibe y llevan
los registros públicos y en partes más
desarrollados en esta temática, los
sistemas registrales se clasifican
atendiendo a los efectos que produce lo
inscrito frente a terceros e interpartes.
UN SISTEMA SIN REGISTROS
PUBLICOS
-Identidad de las personas:
En términos generales los
guatemaltecos y latinoamericanos nos
hemos identificado con un documento
de identidad, con la certificación de la
partida de nacimiento para el caso de
los menores de edad y aun para los
mayores de edad, para acreditar el
estado civil de las personas, entendido
este en sentido lato.
-Seguros de títulos:
El seguro de títulos nace en los Estados
Unidos de América; su antecedente
más antiguo se remonta a Filadelfia, en
1880 en que un grupo de aseguradores
locales concibieron la posibilidad de
cubrir el riesgo de vicios en los títulos
de un bien raíz.
A esta figura contractual se le conoce
como title insurance: Consiste en un
contrato por el cual una entidad
aseguradora se compromete
indemnizar al titular de un derecho real
en caso de que el titulo asegurado se
demuestre defectuoso y a asumir, en su
caso, la defensa jurídica de dicho título.
UN SISTEMA CON REGISTROS
PUBLICOS.
1. Atendiendo a los efectos de la
publicidad registral: Se establece
básicamente dos sistemas:
EL PRIMERO que se concibe de mera
inoponibilidad frente a terceros de los
títulos no inscritos, conociéndose este
tipo de registros como de documentos o
de deeds systems.
EL SEGUNDO: se le denomina
Sistema Registral de Fe publica,
conocido como Registers of titles o
registros de derecho, en los que se
producen efectos de Fe publica
Registral.
2. Atendiendo a la estructura de
organización administrativa de los
registros públicos: Pueden funcionar a
través de distintos sistemas, de los
cuales se considera básico mencionar
dos:
PRIMERO: Relativo a una forma de
organización difusa, tal es el caso de
Guatemala, país en el cual cada registro
funciona relacionado con su propio
ministerio o de manera independiente.
3. Atendiendo a la forma de
prestación de servicios: La prestación
de servicios por los registros, es un
valor agregado fundamental, para
todos aquellos que voluntaria o
involuntariamente hemos de acudir a
ellos.
Guatemala se encuentra en algunos
registros con servicios descentralizados,
que han demostrado ser más eficientes;
tal es el caso del Registro de la
Propiedad que con mínimas limitaciones
1. LOS SISTEMAS REGISTRALES
Cuando se habla de sistema registral se
hace referencia a las diferentes formas
en que se pueden organizar los
registros inmobiliarios, asi como
también a los diferentes efectos que en
estos puede tener la inscripción, no solo
en cuanto aser declarativa o
a
constitutiva, sino también en lo
concerniente a la protección de los
terceros. Entre los principales sistemas
tenemos:
-Sistema Registral Alemán
-Sistema Registral Francés
-Sistema Registral Australiano
-Sistema Registral Español
Antecedentes Históricos
En Alemania, a) Registró constitutivo,
b) no hay plazo, pero por ser
constitutivo se presenta con rapidez, c)
registro de fe pública registral, con
amplia calificación. D) registro
convalidante. E) se utiliza ciertos datos
únicamente como mecánica de
inscripción. F) no duplicado. G) folio
Real. H) prioridad atendiendo al orden
de presentación en cada día. I) aunque
no hay vinculación, generalmente y
debido a la forma de adquirir que es por
la inscripción, la realidad y lo registral
conside.
al principio la entrega de la cosa se
operaba en forma solemne y en
presencia de testigos cuando se refería
a los inmuebles, solemnidad que se
denominaba “auflassung” (abandono).
Luego la entrega ya no se operaba en el
mismo inmueble, sino que las partes
concurrían al tribunal o al ayuntamiento,
y se comenzó a redactar documentos
en los que constaba la entrega, los
cuales quedaban en poder de las
partes.
La inscripción se fue transformando en
un acto creador de derechos,
formándose la íntima convicción de que
el acto de transmisión del inmueble no
está concluido si no se lo inscribe.
EL SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN
DE LA ACTUALIDAD
El Registro se gestiona en los tribunales
de primera instancia por los
registradores de la propiedad . Depende
del Ministerio de Justicia. La
competencia de los funcionarios del
registro, la dirección y gestión del
Registro se rigen por el Reglamento del
Registro, y en su defecto, por los
reglamentos del Ministro de Justicia y
los desarrollos que de los mismos
realicen los ministros competentes de
los países. Por regla general, el ámbito
espacial de competencia del registro
coincide con el del tribunal. En el caso
del registro, ese ámbito viene
establecido por ley.
El Registrador tiene que llevar a cabo
las inscripciones ordenadas por el juez,
así como firmar las inscripciones
efectuadas.
CARACTERÍSTICAS DEL SISTEMA
ALEMÁN
1. El registro se encuentra desde el
punto de vista técnico, bajo la
salvaguarda de un magistrado judicial
(juez inmobiliario), a fin de establecer un
riguroso control de la legalidad.
2. Se sustenta en dos principios
fundamentales: El Catastro y el Registro
Territorial; el primero representa el
aspecto físico de la propiedad o sea la
descripción material de la tierra y el
segundo, revela el aspecto jurídico de la
propiedad.
3. Es un sistema de inscripción
constitutiva
4. La propiedad inmueble se transmite
por el consentimiento unido a la
inscripción en el registro.
Consentimiento Formal
5. La formalidad de la inscripción es
registro sine qua non para transferir la
propiedad y constituir derechos reales.
LAS FUENTES DEL SISTEMA
ALEMÁN
Son de derecho común en su mayoría:
a) dentro del Código Civil.
b) los cinco capítulos de la Ordenanza
Hipotecaria (disposiciones generales,
inscripciones, derechos de garantía,
recursos y derecho transitorio).
c) la ley ejecutiva de 24 de marzo de
1897.
MODO DE LLEVAR LOS REGISTROS
Los Registro en el Sistema Alemán se
llevan por distritos, y en ellos se
inscriben las fincas y derechos reales
que no pertenezcan a la categoría de
bienes públicos, o a las casas reinantes
o no.
Se abre un folio especial:
a) cuando por primera vez se inscribe
una finca
b) si con las ya inscritas se forma por
agrupación una finca nueva, y
c) en el caso de creación de un
derecho real, sustantivado por su
analogía con la propiedad.
SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS
Los contratos surten efecto entre las
partes, aunque los títulos no estén
inscrito en los registros. B) existencia de
un plazo de presentar el tirulo ante el
registro. C) calificación limitada o
inexistente. D) registro no convalidado.
E) se utiliza la transcripción como
mecánica de inscripción. F) se solicita
duplicado. G) se lleva índice alfabético y
por finca. H) prioridad atendiendo el día
de presentación, si coinciden en día, se
aplica la regla de cual fue autorizado
primero. I) relación con catastro.
También se le llama de transcripciones
(transcribe el documento en libros)
- Es de transmisión consensual (la
transmisión se da por el consentimiento
de las partes, no exige la tradición
legal), es decir, prescinden de ella.
- La unidad básica es el titular del
derecho no el derecho real.
- Disponen de “Ficheros de Fincas”, a
título informativo.
- Sistema de “Folio Personal”, y del
tracto sucesivo.
- Obligatoriedad de inscripción por parte
del vendedor para poder transmitir
propiedad, no obstante, la misma es
solamente declarativa.
INSCRIPCIÓN:
Obligatoriedad bajo responsabilidad del
notario. Este sistema no garantizan
quien es el dueño del derecho, pero si
proporciona información relevante que
el dueño es necesariamente uno de los
varios que el registro publica es decir
delimitan el área de la investigación.
Como quiera que no existe impedimento
en registral titularidades diferentes y no
compatibles respecto del mismo
inmueble, sus efectos se limitarán a
indicar el grupo dentro del cual está el
titular.
SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL
A) registro declarativo salvo hipoteca. B)
no hay plazo. C) registro de fe pública
registral. D) registro convalidante. E)
sistema de transcripción pero
únicamente de cláusulas que produzcan
efectos reales, frente a terceros. F) no
duplicado. G) folio real. H) prioridad
esencialmente establecida en el
momento de presentación material o
telemática. I) catastro incluido en el
registro.
Efectos de la inscripción
El Legislador A la hora de elegir entre
las diversas opciones en torno a la
eficacia que había de atribuir a la
inscripción, se encontró con el peso de
una enorme tradición jurídica a favor de
un régimen puramente consensual de
nacimiento y transmisión de los
derechos.
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
1-.La inscripción es voluntaria, salvo
excepciones.
2-.El documento en que se formaliza el
acto, es relativo a un derecho inscribible
el cual ha de tener, forma pública, es
decir, ha de ser otorgado por un
funcionario público, Juez, Órgano de la
administración, Notario
3. El acceso de un documento se
produce con previa calificación del
Registrador, que debe examinar la
legalidad de las formas, la validez del
contenido.
4. La protección del documento se
produce por orden de llegada a la
oficina registral del documento
correspondiente.
ORGANIZACIÓN
1. El Registro se lleva por fincas, es
decir, abriendo a cada nueva finca que
ingresa en el Registro una hoja, que
constituye, en realidad, un Registro
particular. En la misma hoja se
inscribirán a continuación todos los
asientos relativos a la misma finca.
2. La apertura de hoja a una nueva finca
(inmatriculación) es una operación de
especial importancia, sobre la que vale
la pena extenderse.
En el sistema español no se ha previsto
el acceso de la finca
independientemente del dueño al que
pertenece. La apertura de hoja registral
se efectúa siempre a través de un
asiento que declara a quién pertenece
el dominio. Para tener cierta seguridad
de que esta primera inscripción, que no
se apoya en un contenido registral
previo, corresponde a la realidad se
exigen ciertos requisitos previos
(acreditar de algún modo la titularidad
del transmitente) y posteriores
(publicación de la inscripción). Aún así,
esta primera inscripción no produce los
mismos efectos que las posteriores, ya
que no perjudicará a terceros durante
un plazo de dos años.
CONCLUSIONES
1. Es un sistema flexible. La inscripción
es voluntaria, pero las ventajas que
ofrece la inscripción hacen que cerca
del 90% de la propiedad y demás
derecho reales figuren inscritos.
2. Es un sistema jurídicamente seguro,
en cuanto:
a) El acceso al Registro de los derechos
se produce previo examen jurídico del
documento por el Registrador.
b) Da la máxima protección ai que
inscribe. Ningún título jurídico que no
figure en el Registro puede ser
empleado para destruir o menoscabar
un derecho inscrito.
3. Es un sistema económicamente
eficiente, en cuanto:
a) Se autofinancia com unos derechos
cuyo importe fija el Estado.
b) Tales derechos son satisfechos por el
propio usuario del Registro,
por lo que no gravan el presupuesto
estatal.
QUE ES EL SISTEMA AUSTRALIANO
Es la organización del registro de la
propiedad raíz o inmobiliaria, es muy
importante porque tiene fines de
publicidad de los actos y contratos
jurídicos las acciones declarativas de
derecho, por ello es necesaria una
adecuada organización que contenga
normas que garanticen la constitución,
autenticidad, legalidad, y que sirva de
prueba al estar inscrito
CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS
REGISTRALES.
Sistemas Germánicos.
Sistemas Romanistas.
Sistemas Anglosajones
EL SISTEMA AUSTRALIANO O
SISTEMA TORRENS.
A) inmatriculación voluntaria y luego
todas las negociaciones son de
inscripción obligatoria. B) no hay plazo.
C) registro de documentos es decir de
manera inoponibilidad de lo no inscrito.
D) registro no convalidante. E) sistema
de archivo de documentos. F) se
elaboran los títulos reales con su
duplicado en el registro. G) las
anotaciones se hacen en el tirulo real
original. H) catastro relativo.
HISTORIA.
El sistema Torrens aparece por primera
vez en Australia Meridional, tras la
implementación realizada por su
Premier, Sir Robert Torrens, en 1858.
Sir Robert Richard Torrens ideó un
nuevo sistema que, propuesto al
parlamento australiano, fue aprobado el
27 de enero de 1858 y entró en vigor en
1859, posteriormente fue modificada en
1886 y 1893.
CARACTERÍSTICAS EL
SISTEMA REGISTRAL USTRALIANO
-Tiene por fin la constitución o
transmisión del dominio y los derechos
reales; los medios jurídicos establecidos
tienen carácter constitutivo, y por su
propia naturaleza cumplen además, un
fin de publicidad.-La seguridad del
tráfico jurídico es absoluta en cuanto el
adquirente originario no puede nunca
ser afectado por vicios de otro
propietario anterior; la fe pública es
innecesaria, pues supone una
adquisición derivativa.-La protección del
registro es absoluta y se extiende al
título de propiedad que expide el
registro, que tiene el valor y los
caracteres de un título real.
-La transmisión y gravamen es sencilla
y facilita considerablemente
movilización de la propiedad
.-El Registro y el Catastro están
perfectamente relacionados, tanto que
están unidos en una misma oficina
CAPITULO 4
PRINCIPIOS REGISTRALES
*Definición: Son las directrices,
lineamientos o reglas más generales del
derecho registral, que inspiran un
conjunto normativo, y contribuyen a la
inteligencia e interpretación de las
reglas particulares, orientando el
funcionamiento de los registros.
*Principios Registrales:
-Principio de inscripción
-Principio de seguridad jurídica
-Principio de rogación
-Principio de prioridad
-Principio de tracto sucesivo
-Principio de presunción de autenticidad
legitima de los documentos presentados
para su registro
-Principio de legalidad
-Principio de publicidad
-Principio de legitimación
-Principio de inscripción: Este
principio, para el caso del derecho
registral inmobiliario, alude al comienzo
o inicio de todo el complejo sistema de
folio real, se relaciona con el proceso de
inmatriculación, que consiste en el
ingreso de un bien por primera vez en el
registro.
-Principio de seguridad jurídica: Este
principio se entiende como la garantía
del resguardo efectivo de las
inscripciones registrales, en el sentido
que una vez asentadas en los libros
correspondientes se conservan y
permanecen inalterables en tanto no
ocurra un acto o contrato jurídico
debidamente formalizado que afecto la
situación del bien inmueble inscrito y
sea presentado al Registro para su
inscripción.
-Principio de rogación: Este principio
consiste en que el procedimiento
registral solamente puede ser iniciado a
instancia de parte, mediante solicitud o
petición dirigida al Registrador General
de la Propiedad, salvo cuando
excepcionalmente este puede actuar de
oficio.
-Principio de prioridad: Este principio
se refiere a la preferencia entre los
derechos inscritos en el Registro, la cual
no depende de su antigüedad fuera del
Registro, sino de la fecha de ingreso del
título en el mismo, de tal suerte que el
primero en orden registral no es quien
antes adquiera el derecho, sino quien
antes inscriba su adquisición.
-Principio de tracto sucesivo: En el
historial jurídico de cada finca los
titulares se suceden en relación de
causante a causahabiente, formando
una cadena sin solución de continuidad
desde el inmatriculante hasta el último
titular.
La aplicación de este principio tiene una
consecuencia positiva que consiste en
permitir al titular registral disponer del
derecho registrado; y una consecuencia
negativa que consiste en impedir la
inscripción de los actos dispositivos que
no emanen del titular inscrito.
-Principio de presunción de
autenticidad legitima de los
documentos presentados para su
registro:
(Todo documento que ingrese al
Registro es auténtico). De conformidad
con este principio, los documentos son
calificados por el Registro y una vez
llenen los requisitos de forma y de fondo
exigidos para su inscripción procede a
efectuar los asientos respectivos,
presumiendo de su autenticidad es
legítima y no aparente, de tal manera
que el registro no puede prejuzgar
acerca de la veracidad y autenticidad o
de la falsedad del contenido.
-Principio de legalidad: Solo pueden
tener acceso al registro de la propiedad,
los títulos válidos y perfectos, es decir,
los que reúnan los requisitos de fondo y
forma exigidos por las leyes. En
términos generales podemos afirmar
que en nuestro país los títulos
presentados al Registro General de la
Propiedad son testimonios de
instrumentos públicos, documentos
extendidos por los órganos
jurisdiccionales, documentos
administrativos.
-Principio de publicidad: Este principio
consiste en que toda persona tiene
acceso a los documentos, libros y
actuaciones del registro, de tal manera
que a ninguna persona puede negársele
u ocultársele la información que en el
mismo existe, este principio es
complementario del principio de
seguridad jurídica toda vez que
consultar los libros e inscripciones
relativos a un bien inscribible antes de
realizar cualquier negociación
proporciona al individuo la seguridad y
confianza para concretar la misma sin
ningún temor.
-Principio de legitimación: este
principio no se encuentra
expresadamente regulado en nuestra
Código Civil pero se haya implícito
como presupuesto para la fe pública
registral en el artículo 1146, que
establece: La inscripción no convalida
los actos o contratos nulos según las
leyes.
El autor Eduardo Serrano Alonzo
expresa que en equivalente a la
presunción iuris tantum de que quien
aparece en el Registro como titular de
un derecho real sobre un bien inmueble
es el verdadero titular y en
consecuencia puede disponer de ese
derecho: presunción que puede
destruirse mediante la prueba en
contrario de que otra persona es el
verdadero titular.