República Bolivariana de Venezuela

Ministerio del Poder Popular para la Educación Universitaria Ciencia y Tecnología

Universidad Nacional Experimental Rómulo Gallegos
San Juan de los Morros – Estado Guárico
Unidad Curricular: Contratos y Garantías Internacionales

Abg. Yasmin Eiza

San Juan de los Morros, Abril 2.017

 TEMA 5: MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES

Sabemos que las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a
principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan situaciones
conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en
que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se
efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos
casos tenemos:

Muebles:
Peso, Cuenta y Medida (Articulo 1.475 Código Civil Venezolano):
Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan,
cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato
porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el
consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se
transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con
los riesgos de la cosa.

La modalidad que trae este artículo es que el efecto real automático de la venta,
que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona. Puede el comprador y
el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa, pero en este caso en contra del principio
general, no se ha producido la transferencia automática de la propiedad.

La segunda modalidad que se encuentra en el artículo y que va a alterar, está

también en el artículo 1.161, porque si el comprador y el vendedor están de acuerdo en
precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475 el riesgo es
para el vendedor.

Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios generales
establecidos en el artículo 1.161. Y lo que obliga al legislador a establecer estas
modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada, medida u contada para que la venta
se perfeccione.

Alzada o en Globo (Articulo 1.476 Código Civil Venezolano):

Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al conjunto total
o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan
inmediatamente.
La condición primordial para que la venta se conceptúe como hecha alzadamente
o en globo, es que exista un sólo precio, sin tomar en cuenta ninguna característica del
objeto referida a su medida, peso o número. No significa que deba evitarse la mención
de las características del objeto; pero será únicamente a título de mera información.
Cabe destacar que la venta queda perfeccionada al existir el consenso entre las partes; y
la cosa perece para el comprador.
A Prueba (Articulo 1.477 Código Civil Venezolano):
Son aquellas que no quedan perfectas sino hasta el momento en que el
comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso, es decir, son
objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la
calidad de los que está comprando es lo que desean.
Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador
solo está obligado a probar, no a comprar. El único obligado que aparece aquí es el
vendedor: está obligado a vender. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha
transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. Por la vía del
pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sería
ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el
legislador si puede entrar a lo esencial, y aquí, para salvar situaciones, lo hace. Impone
al comprador la obligación de probar pero no de comprar; el único obligado desde el
punto de vista del contrato es el vendedor.

Ensayo Previo (Articulo 1.478 Código Civil Venezolano):

Son aquellos hechos bajo condición suspensiva, es decir, que hace depender la
obligación de un hecho futuro e incierto, en este caso concreto el hecho será el ensayo a
ser realizado previamente a la venta. Hay cosas que bien sea porque está, sujetas a
determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas, se
le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero
Hay dos derechos que surgen de la modalidad propia del ensayo previo: el
derecho del comprador de exigir la entrega de la cosa para que se verifique el ensayo
previo a la venta, y el del vendedor que se efectúe el ensayo previsto.
Los plazos para la entrega previa de la cosa a ensayar, y para la realización del
ensayo deberían preverse en el contrato; de no ser así se aplicarían las normas para las
obligaciones a término incierto.

Venta Futura (Articulo 1.156 Código Civil Venezolano):

Es donde la transferencia se supone que la misma llegue a existir.
Esta venta es válida, salvo los casos previstos en los artículos 1.156 y 1.484 del
código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del
objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:
a) La venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operación a que la
cosa llegue a existir.
b) La venta spei en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa
llegue a existir en caso en el cual lo vendido es en realidad una simple posibilidad.
Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La
transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del
perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está sometido a la
condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta
es nula.

Venta Aleatoria (Articulo 1.156 Código Civil Venezolano):

Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de
ambas no está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento
incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta vitalicia, en la cual una de las partes
entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. El
alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende
de la duración de la vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso
según ésta viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los
siguientes: la venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de
que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando
el comprador toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o
juego, etc.
La venta será aleatoria cuando:
a) Se vendan cosas futuras, tomando el comprador sobre sí el riesgo de que no
llegaran a existir en su totalidad, o en cualquier cantidad.
b) Se venden cosas existentes, pero sujetas a algún riesgo, tomando el
comprador sobre sí ese peligro.
Significa que el comprador debe pagar el precio de la cosa, puesto que debe
haber conocido y aceptado la posibilidad de que ella no llegara a existir.

Inmuebles:
Venta por Cabida y en Globo:
Cabida es el contenido de inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se
acostumbra a expresar la cabidad del inmueble. Sobre todo refiriéndonos a terrenos
sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compraventa;
puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes.
“Artículo 1.496. “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la
cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a

razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador
que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor
estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en
el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede
desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la
cantidad declarada”.
 La venta en globo hace mención a ciertos términos que están relacionados con la
venta de cabida. Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de
medida sino que se estipula en globo, se establece relación entre cada medida y cada
parte del precio.
En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse con
documentos donde los linderos aparecen así: “Fundo que eso fue del Sr. Miguel
Rodríguez; y se señalan los metros. Eso es mayor seguridad, pero eso no es lindero.
Esta situación nos viene del derecho español. Utiliza los linderos en forma. Lindero es
sinónimo de límite. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la
concluencia de las quebradas A y C, siguiendo en la línea recta hasta llegar al
pedemonte del cerro Z…; ese es lindero. Pero para mayor seguridad se señala que entre
los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto, como sería
que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la
hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero.
Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese
contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido.
Los Artículos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para
completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se
hable de área, de cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio
nunca se le da importancia a la cabida. El otro principio que hay que tener presente es
que el precio se estipula en globo. NO se establece ninguna relación entre cada medida
y cada parte del precio.

Venta “de visu” (Artículo 1.497 Código Civil Venezolano):

La expresión latina de visu, significa literalmente apreciación por los propios
ojos de una persona. Su relación con el derecho está ligada a una visión general de la
cosa, es decir, un conocimiento de vista; sin que se incluyan detalles como medidas,
ubicación precisa, etc.
“...la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor
del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio a
favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre las
medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o
menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si
no hubiere estipulación en contrario”.
Las ventas que cumplan con las condiciones que aludimos son aquellas en las
que:
a) La venta tuvo un objeto cierto
b) El comprador apareció el objeto de la venta, aunque sólo haya sido de visu;
pero ese conocimiento debió aportarle:
b1) la convicción de que las dimensiones o cabida, mencionadas en el
contrato estuvieron, al menos, adecuadas a su idea del
dimensionamiento de la cosa.
c) La realización de los supuestos establecidos en b y b1, debió ser anterior a la
redacción del documento de venta.
Consecuencialmente:
d) La posible diferencia entre las medidas reales de la propiedad, y las que se
incluyeron en el documento de venta, se configura dentro de la realidad del
objeto cierto que el comprador adquirió, y que vio antes de redactarse el
documento de venta, es decir, el comprador adquirió un todo, puesto que la
venta se perfeccionó en función de la propiedad apreciada en visu por él. De
allí que: No se aplicarán las disposiciones del articulo 1.497 cuando se
apruebe que la venta ha tenido por objeto un cuerpo cierto… (art. 1.503)