HABILITACIONES

URBANAS Y
EDIFICACIONES CON
APROBACION
MUNICIPAL
LEY N° 29090 –
ULTIMA MODIFICATORIA: D.Leg.1287

Abog. Arturo Mendoza G.

GENERALIDADES
I. NORMATIVIDAD

MARCO LEGAL VIGENTE.

1. Ley Nº 29090 - Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones – vigente desde el 28 de setiembre de 2007
2. Decreto Supremo Nº 008-2013-VIVIENDA - Reglamento de
Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación – vigente
desde el 05 de mayo de 2013
3. Decreto Supremo Nº011-2006-VIVIENDA - Reglamento Nacional
de Edificaciones
I. NORMATIVIDAD

NORMAS DEROGADAS ANTERIORES A LA LEY 29090.

1. Ley Nº26878 – Ley General de Habilitaciones Urbanas – vigente
desde el 21 de noviembre de 1997
2. Decreto Supremo Nº 010-2005-VIVIENDA - nuevo Texto Único
Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones
Urbanas de la Ley Nº26878
3. Título II - Ley Nº27157 – sobre Declaratoria de Fábrica (FUO).
4. Sección Segunda del Decreto Supremo Nº035-2006-VIVIENDA
(arts.44-124) - T.U.O. del Reglamento de la Ley Nº27157.
 I. NORMATIVIDAD
NORMAS QUE HAN SIDO DEROGADAS Y MODIFICATORIAS DE LA LEY 29090.
1. Decreto Supremo Nº 024-2008-VIVIENDA – Fue el primer Reglamento de la Ley Nº29090 – derogado por el Decreto Supremo Nº 008-2013-
VIVIENDA

2. Ley Nº 29476 – modifica Ley 29090

3. Ley Nº 29898 – modifica Ley 29090

4. Ley Nº 30056 – modifica Ley 29090

5. Ley Nº 30230 – modifica Ley 29090

6. Decreto Legislativo N°1225 – modifica Ley 29090

7. Ley N°30494 – modifica Ley 29090

8. Decreto Legislativo 1287 - modifica Ley 29090 – publicada el 29/12/2016

9. Decreto Supremo Nº012-2013-VIVIENDA – modifica el Decreto Supremo Nº 008-2013-VIVIENDA

10. Decreto Supremo Nº014-2015-VIVIENDA – modifica el Decreto Supremo Nº 008-2013-VIVIENDA

 I. NORMATIVIDAD
PRINCIPIO DE UNIDAD LEGAL (Ley N° 30494 publicada 02/08/2016):

Procedimientos deben guardar coherencia con el ordenamiento jurídico,

De existir discrepancias entre la presente Ley y alguna otra norma que se expida sobre procedimientos
administrativos de habilitaciones y edificaciones, el orden de prelación para su aplicación es:

1) La Ley Nº 29090.

2) Los reglamentos de la Ley Nº 29090.

3) Las normas de carácter nacional.

4) Las normas de carácter local provincial.

5) Las normas de carácter local distrital.

Esta disposición es de orden público.

 I. NORMATIVIDAD
DECRETO LEGISLATIVO 1287 :

•En verificación de cumplimento de normas de seguridad en Modalidades Cy D así como para proyectos de
uso residencial mayores a cinco pisos ----- ahora se permite que los delegados Ad Hoc no sólo sean arquitectos.

•En art. 10° se incorpora nuevo supuesto en Modalidad A, respecto de programas promovidos por el Ministerio
de Vivienda para reubicación de población ubicadas en zonas de alto riesgo.

•Art. 14° pone a disposición de manera gratuita y de libre acceso en portal web de municipalidades normativa
urbanística – parámetros urbanísticos.

•Art. 17 y 26 se ha eliminado lo relativo a que el expediente se devuelve al administrado en el mismo acto de

presentación; si no contiene los requisitos.

•Reduce presentación de plano de replanteo de 05 a 03 juegos.

•Elimina requisito de solicitud en art. 23, ahora basta con la presentación del formulario.
 I. NORMATIVIDAD
DECRETO LEGISLATIVO 1287 :

• Elimina presentación de comprobante de pago por derecho de trámite en los procedimientos de licencia de
habilitación urbana, recepción de obras, licencia de edificación, conformidad de obra ---- bastará consignar el
número y fecha del recibo.

• Posibilidad que la municipalidad pueda reducir, exonerar o fraccionar el pago de los derechos establecidos
para cada procedimiento, siempre que constituyan ingresos propios de cada municipalidad.

• En art. 16, 19, 23, 25 y 28 ya no se deberá presentar vigencia de poder ----- ahora bastará con presentar
declaración jurada del representante señalando que cuenta con dicha representación e indicando el número
de la partida registral.

• Se suprime presentación de la copia literal de dominio por una declaración jurada donde administrado
señale la partida del inmueble.
 II. DOCUMENTOS PREVIOS

1. Definición:
• Información o documentos previos que regulan diseño o condiciones
técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana o de edificación.
• Es anterior al trámite de licencias de habilitación urbana y de edificación.
• Genera deberes y derechos.
• Las municipalidades obligadas a poner a disposición, de manera
gratuita y de libre o fácil acceso o en el portal web de la municipalidad,
toda la información referida a la normativa urbanística.
• Se inscriben en los Registros Públicos (no es obligatorio),
 II. DOCUMENTOS PREVIOS

2. Clasificación:
a. Certificado de Zonificación y Vías

• Emitido por las municipalidades provinciales o por la Municipalidad Metropolitana de Lima.

• Especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de habilitación urbana.
• Debe emitirse en un plazo máximo de cinco (5) días útiles.
• Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses.
• Debe contener:
 Zonificación, de acuerdo al Plan Integral de Zonificación, aprobado por ordenanza de la
municipalidad provincial.
 Afectación de vías que forman parte del Plan Vial Provincial y/o Distrital.
 Usos de los suelos permisibles y compatibles.
 Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
 Área de lote normativo.
 Cuadro de Aportes Reglamentarios.
 Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
 Fecha de emisión.
 II. DOCUMENTOS PREVIOS

b. Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

• Emitido por las municipalidades distritales y provinciales o por la Municipalidad

Metropolitana de Lima.
• Especifican los parámetros de diseño que regulan el proceso de edificación.
• Debe emitirse en un plazo máximo de cinco (5) días útiles .
• Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses.
• Debe contener:
 Zonificación.
 Alineamiento de fachada.
 Usos de los suelos permisibles y compatibles.
 Coeficientes máximos y mínimos de edificación.
 Porcentaje mínimo de área libre.
 Altura máxima y mínima de edificación expresada en metros.
 Retiros.
 Área de lote normativo.
 Densidad neta expresada en habitantes por hectárea.
 Exigencias de estacionamientos para cada uno de los usos permitidos.
 Calificación de bien cultural inmueble, de ser el caso.
 Fecha de emisión.
 II. DOCUMENTOS PREVIOS

c. Certificado de Factibilidad de Servicios

• Emitido por las entidades prestadoras de servicios.

• Debe emitirse en un plazo máximo de quince (15) días útiles
• Tiene una vigencia de treinta y seis (36) meses.
• Debe contener:
 Las condiciones técnicas bajo las cuales se otorgará el servicio, precisando las obras e instalaciones de
infraestructura pública que deberán efectuar las empresas prestadoras.
 El plazo en que podrá accederse al servicio.
 Fecha de emisión.
 Fecha de vigencia.
II. DOCUMENTOS PREVIOS

3. Anotación Preventiva en el Registro de Predios

• Se anotan en forma preventiva a solicitud del propietario en forma previa a la
inscripción del procedimiento.
• Se anotan en rubro B) de la partida registral del predio.
• Para habilitaciones urbanas.- El Certificado de Zonificación y Vías y los
Certificados de Factibilidad de Servicios.
• Para edificaciones.- El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios y
Certificado de Factibilidad de Servicios.
• La falta de anotación preventiva de los documentos previos no impide la
inscripción de la habilitación urbana y/o de la declaratoria de fábrica.
• El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al vencimiento del
plazo de vigencia del certificado.
 III. LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA Y
DE EDIFICACIÓN

• Autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edificación.

• La expedición de las licencias no conlleva pronunciamiento alguno acerca de la titularidad de derechos

reales sobre el predio.

• Pueden ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de manera expresa y a
solicitud del interesado.

• Las licencias tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses.

• El inicio de la vigencia de las licencias es computado para todas las modalidades, desde la fecha de su
emisión.

• Prorrogables por doce (12) meses calendario y por única vez.

• La prórroga debe solicitarse dentro de los treinta (30) días calendario, anteriores al vencimiento de la
licencia otorgada, sin costo adicional alguno.
III. LICENCIAS DE HABILITACIÓN URBANA Y
DE EDIFICACIÓN

• La revalidación sólo procede para los casos en que la licencia hubiera sido
otorgada con posterioridad al 06 de octubre de 2003, fecha de publicación del
Decreto Supremo Nº 027-2003-VIVIENDA, y será otorgada dentro de los diez
(10) días hábiles de presentada.
• Cuando se trate de una habilitación urbana o de edificaciones a ejecutarse por
etapas, se puede solicitar una licencia por cada etapa, en base a un proyecto
integral cuya aprobación tiene una vigencia de diez (10) años.
• El efecto del otorgamiento de la licencia es adquisición de los derechos de
construcción y desarrollo, ya sea habilitando o edificando, en los predios objeto
de la misma, en los términos y condiciones expresados en la respectiva licencia.
• Sujetas a control posterior por parte de las municipalidades.
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

COMISIONES TECNICAS:
Es el órgano colegiado regulado por Ley Nº 27444, Ley del Procedimiento Administrativo
General.

Función es emitir dictámenes de carácter vinculante para el otorgamiento o no de una

autorización o licencia de habilitación urbana y edificación en las modalidades C y D.

Los integrantes de las Comisiones Técnicas deberán ser profesionales especialistas,

colegiados y habilitados.

Las Comisiones Técnicas se desempeñan dentro del ámbito físico y administrativo de las
municipalidades.
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

REVISORES URBANOS:
Es el profesional facultado para verificar que los proyectos de habilitación urbana y edificación de
Modalidades B, C o D, cumplan con las disposiciones urbanísticas y/o edificatorias.

El profesional puede ser un Arquitecto o Ingeniero Civil.

Cada Revisor Urbano es autónomo en el ejercicio de sus funciones y responsable de su especialidad.

No puede emitir opinión respecto de una especialidad distinta para la que se encuentre registrado.

Los profesionales que se desempeñan como Revisores Urbanos deben estar inscritos en el Registro
Nacional de Revisores Urbanos de Arquitectos o en el Registro Nacional de Revisores Urbanos de
Ingenieros - CAP - CIP.

Los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros entregarán, a cada municipalidad distrital un

listado de los profesionales que puedan actuar como Revisores Urbanos.
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

DELEGADOS AD HOC:
Acreditados por instituciones, con funciones específicas para la calificación de proyectos de habilitación
urbana y de edificación ante la Comisión Técnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal
competente.

Las instituciones con funciones específicas acreditan Delegados Ad hoc en los siguientes casos:

a. Ministerio de Cultura - MC (Antes Instituto Nacional de Cultura - INC) para proyectos de habilitación
urbana y/o de edificación en los bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o
ubicados en el entorno de dichos inmuebles o predios, según corresponda.

b. El Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres - CENEPRED,

para los proyectos de edificación establecidos en las modalidades C y D, de uso diferente al residencial y de
concurrencia masiva de público; y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican en zonas de riesgo.

c. Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado - SERNANP, para proyectos de
habilitación urbana, con la finalidad de conservación de las áreas naturales protegidas, con sujeción al Plan
Urbano.
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

1. Modalidad A: APROBACIÓN AUTOMÁTICA con firma de profesionales

El cargo de ingreso constituye la licencia.

Pueden acogerse a esta modalidad: (ver lista de supuestos en art. 10° Ley 29090) – AQUÍ SÓLO ALGUNOS:

a. La construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m² construidos, siempre que constituya la única edificación en el lote.

c. La remodelación de una vivienda unifamiliar, siempre que no implique modificación estructural, cambio de uso y/o incremento de área
techada.

e. La demolición total de edificaciones menores de tres (3) pisos de altura, que no cuenten con semisótanos y sótanos, siempre que no haga uso
de explosivos.

g. Las obras de carácter militar de las Fuerzas Armadas y las de carácter policial de la Policía Nacional del Perú, así como los establecimientos
de reclusión penal, los que deben ejecutarse con sujeción a los Planes de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano.

h. Las habilitaciones urbanas y las edificaciones necesarias para el desarrollo de proyectos de inversión pública, de asociación público - privada
o de concesión privada que se realicen, para la prestación de servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.

i. Las habilitaciones urbanas correspondientes a Programas promovidos por el Sector VIVIENDA, para la reubicación de beneficiarios de
atención extraordinaria del Bono Familiar Habitacional, establecidos en el numeral 3.2.1 del artículo 3, de la Ley Nº 27829, Ley que crea el Bono
Familiar Habitacional (BFH).
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

2. Modalidad B: Aprobación de Proyecto con evaluación por la MUNICIPALIDAD o

con evaluación previa por los Revisores Urbanos
• Se debe presentar ante la municipalidad competente el Formulario Único acompañado
de requisitos establecidos en Ley.
• El cargo de ingreso del FUHU constituye la licencia temporal que permite iniciar las
obras preliminares.
• La municipalidad cuenta con un plazo de 20 días para verificar el expediente, la
idoneidad y correcta ejecución del proyecto.
• Después de la verificación sin observaciones, se otorga la licencia definitiva que
autoriza la continuación de las obras.
• Pueden acogerse a esta modalidad: (ver lista de supuestos en art. 10° Ley 29090)
• En la presente modalidad, no están contempladas las habilitaciones urbanas y
edificaciones que constituyan parte integrante del Patrimonio Cultural de la Nación
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

3. Modalidad C: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la COMISIÓN TÉCNICA o

por los REVISORES URBANOS

• Se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en

Ley.

• Para el caso en que el interesado opte por la aprobación del proyecto con evaluación previa por la
Comisión Técnica, la municipalidad competente convoca a ésta en un plazo no mayor a cinco (5)
días hábiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para edificaciones y cuarenta (40)
días hábiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo
sin pronunciamiento se aplicará el silencio administrativo positivo, de acuerdo a la Ley Nº 29060,
Ley del Silencio Administrativo.

• Para el caso que el interesado opte por la evaluación previa por los Revisores Urbanos, el cargo
de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho correspondiente. A partir de
este momento puede iniciar las obras.

• Pueden acogerse a esta modalidad: (ver lista de supuestos en art. 10° Ley 29090)
 IV. MODALIDADES DE APROBACIÓN

4. Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los
REVISORES URBANOS

• Se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, de los requisitos establecidos en

Ley.

• Para el caso que el interesado opte por la aprobación del proyecto con evaluación por la Comisión
Técnica, la municipalidad competente convoca a ésta en un plazo no mayor a cinco (5) días
hábiles. La Comisión dispondrá de veinte (20) días hábiles para edificaciones y cuarenta (40) días
hábiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente, vencido este plazo sin
pronunciamiento se aplica el silencio administrativo positivo.

• Para el caso que el interesado opte por la aprobación del proyecto con evaluación previa por los
Revisores Urbanos, el cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago del derecho
correspondiente. A partir de este momento puede iniciar las obras.

• Pueden acogerse a esta modalidad: (ver lista de supuestos en art. 10° Ley 29090)
HABILITACIONES
URBANAS
I. DEFINICIÓN LEGAL DE HABILITACION
URBANA

• Proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano.

• Mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de
agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e
iluminación pública.
• Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicaciones.
• Requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de
recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así
como para servicios públicos complementarios, para educación,
salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen
de , susceptibles de inscripción en el Registro de Predios de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
II. TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

Según su uso y de acuerdo a lo establecido en el Título II del

Reglamento Nacional de Edificaciones y el Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano:
1. Habilitaciones Residenciales
• En terrenos ubicados en zonas de expansión urbana, islas rústicas o
áreas de playas o campestres, con sujeción a los planes urbanísticos
(desarrollo urbano) aprobado por las municipalidades.
• Tiene aportes obligatorios destinados a recreación pública, parques
zonales, otros fines y para el Ministerio de Educación.
II. TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

Las Habilitaciones Residenciales, a su vez, se subclasifican en:

a. Habilitaciones para uso de vivienda o urbanizaciones
• Convencionales o simplemente urbanizaciones
• Con construcción simultánea
• Con venta garantizada de lote
• De tipo progresivo: Son aquellas en las que se difiere la ejecución
de las calzadas y/o aceras , y que cumpliendo con la ejecución de
las demás obras mínimas, podrán solicitar la recepción de obras.
II. TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

b. Habilitaciones para uso de vivienda taller

• Conformadas por lotes destinados a edificaciones de uso mixto:
viviendas e industria elemental y complementaria.

c. Habilitaciones para uso de vivienda tipo club, temporal o

vacacional
• Conformadas por una o más viviendas agrupadas en condominio
o con áreas recreativas y sociales de uso común.
II. TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

2. Habilitaciones para Uso Comercial

• Para uso de comercio exclusivo: no están obligados a la entrega de aportes, salvo
que los planes urbanos de las Municipalidades lo establezcan así.
• Para uso mixto (comercio y otros usos): Tienes aportes obligatorios destinados a
recreación pública, parques zonales y otros fines.
3. Habilitaciones para Uso Industrial
• Industria elemental y complementaria (Tipo 1)
• Liviana (Tipo 2)
• Gran industria (Tipo 3)
• Industria pesada básica (Tipo 4)
II. TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

4. Habilitaciones para Usos Especiales

• Aquellos destinados a la edificación de locales educativos,
religiosos, de salud, institucionales, deportivos, recreacionales y
campos feriales.
• No están obligados a realizar aportes.
5. Habilitaciones en Riberas y Laderas
• Se realizan en terrenos colindantes a las franjas reservadas de los
ríos, playas o lagos; las cuales se regirán por normas técnicas.
III. PROCEDIMIENTOS DE HABILITACIÓN
URBANA

1. Habilitación Urbana Nueva:

• Aquella que se realiza sobre un terreno rústico.
• Puede ser ejecutada por etapas; con venta garantizada de lotes, con
construcción simultánea de vivienda y/o del tipo progresivo.
2. Habilitación Urbana Ejecutada:
• Aquella que se ha ejecutado sin contar con la respectiva licencia
antes de la entrada en vigencia de la presente Ley.
• Su aprobación se realiza en vías de regularización de habilitaciones
urbanas ejecutadas y de ser el caso, la recepción de las obras.
 IV. PLANEAMIENTO INTEGRAL

• Instrumento técnico-normativo mediante el cual se asigna zonificación y vías primarias con fines de
integración al área urbana, a aquellos predios rústicos no comprendidos en los Planes de Desarrollo
Urbano o localizados en centros poblados que carezcan de Planes de Desarrollo Urbano y/o Zonificación.

• En este caso el Planeamiento Integral es aprobado por Ordenanza Municipal de la Municipalidad

Provincial.

• Los planeamientos integrales serán aprobados por las comisiones técnicas de las Municipalidades
Distritales cuando corresponda solo a diseño de vías locales.

• Asimismo, se requiere el Planeamiento Integral con fines de habilitación urbana en los casos que los
predios estén comprendidos en los Planes de Desarrollo Urbano y/o Zonificación, y que:
a. El área por habilitar se desarrolle por etapas.
b. El área por habilitar no colinde con zonas habilitadas.
c. Se realice la independización o la parcelación de un predio rústico.
V. APORTES REGLAMENTARIOS

1. Definición.
• El conjunto de áreas de una habilitación que se transfieren
gratuitamente a las entidades estatales beneficiarias para uso
público.
• Los aportes reglamentarios son bienes de dominio público.
• Tienen el carácter de inalienables, imprescriptibles e
inembargables.
• Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa,
reglamentaria y de tutela conforme a ley.
 V. APORTES REGLAMENTARIOS

2. Clases de bienes de dominio público del Estado para efectos de una habilitación.

• De uso público irrestricto.- recreación pública: Parques en general.

• Para servicios públicos complementarios.- educación, salud y otros fines: Son la dotación de
servicios urbanos para atender las necesidades de educación, salud, comerciales, sociales,
recreativas, religiosas, seguridad, etc.; brindando de este modo un servicio público a la comunidad

3. Cuál es el área mínima de aportes reglamentarios según el RNE?

• Recreación pública: 800 m2.

• Ministerio de Educación: Lote normativo.

• Otros fines: Lote normativo.

• Parques Zonales: Lote normativo.

* Un lote normativo: Superficie de lote de una H.U. de acuerdo a la Zonificación establecida,

densidad y uso del suelo. (Norma G. 040 del Reglamento Nacional de Edificaciones)
V. APORTES REGLAMENTARIOS

4. Exonerados de aportes reglamentarios.

• Los proyectos de inversión pública, de asociación público-privada o
de concesión que se realicen para la prestación de servicios
públicos o esenciales o para la ejecución de infraestructura pública
(art.3 de la Ley Nº29090).
VI. ETAPAS DE LAS HABILITACIONES
URBANAS

1. Aprobación del Proyecto o Licencia de Habilitación Urbana

2. Recepción de las Obras

 VII. LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

1. Requisitos ante Municipalidad

a. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales responsables, en el
que se indica el número de recibo de pago del trámite de la licencia y fecha de pago.
b. Declaración jurada indicando número de partida electrónica del predio.
c. En el caso que el solicitante de la habilitación urbana no sea el propietario del predio, además
deberá presentar la documentación que acredite que cuenta con derecho a habilitar y de ser el caso
a edificar.
d. En el caso que el solicitante sea una persona jurídica se acompañará declaración jurada.
e. Certificado de zonificación y vías.
f. Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado y de energía eléctrica, el mismo
que será acreditado con los documentos que otorguen, para dicho fin, las empresas privadas o
entidades públicas prestadoras de dichos servicios.
g. Declaración jurada de inexistencia de feudatarios.
h. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación y localización del terreno; plano
perimétrico y topográfico; plano de trazado y lotización; plano de ornamentación de parques,
cuando se requiera; y memoria descriptiva. Esta deberá ser presentada en original y una copia
impresa, firmados por el profesional responsable del diseño, más una copia digital.
 VII. LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

i. Declaración jurada de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica

señalada en el literal h."

j. Planeamiento integral, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento Nacional de
Edificaciones.

k. Estudio de Impacto Ambiental, en los casos que se requiera de acuerdo con el listado de
inclusión de los proyectos de inversión sujetos al Sistema Nacional de Evaluación de Impacto
Ambiental - SEIA, listado que es aprobado conforme a la normatividad vigente sobre el citado
Sistema.

l. Certificado de inexistencia de restos arqueológicos, en aquellos casos en que el perímetro del

área a habilitar se superponga con un área previamente declarada como parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nación.

m. Informe Técnico emitido por los Revisores Urbanos, para las Modalidades B, C o D; de ser el
caso.

n. Estudio de mecánica de suelos”.

VII. LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

2. Requisitos ante Registro de Predios

• a) Cargo del Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU
presentado ante la municipalidad distrital o provincial en el caso
del Cercado, con el sello de su recepción y el número de expediente
asignado. Se requerirá la presentación de documentos
complementarios si dicho Formulario no contuviera toda la
información prevista en el artículo 37;
• b) Planos de ubicación y localización del terreno, y de trazado y
lotización presentados ante la Municipalidad respectiva;
• c) Memoria Descriptiva.
 VII. LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

4. Contenido del asiento de anotación preventiva del proyecto de habilitación urbana

a) El número asignado al expediente del proyecto de habilitación urbana y su fecha de
recepción por la municipalidad competente;
b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del
predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación, áreas de
aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las vías públicas
y otros datos;
c) La autorización de venta garantizada, SALVO el caso del segundo párrafo del
artículo Nº 34. El asiento de anotación preventiva caducará de pleno derecho al
vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de habilitación computado conforme a
lo previsto en el artículo 11 de la Ley Nº 29090.
VII. LICENCIA DE HABILITACIÓN URBANA

5. Preindependización
• La preindependización de los lotes que integran la habilitación urbana se
efectuará en mérito a los documentos señalados en los literales b) y c) del artículo
35.
• No se realizará preindependización alguna, cuando se trate de proyectos de
habilitación urbana de lote único.
• Las partidas preindependizadas y las anotaciones preventivas extendidas en
ellas se mantendrán vigentes hasta la caducidad del asiento de anotación
preventiva del proyecto de habilitación urbana.
• Producida la caducidad, se cerrarán las partidas preindependizadas.
VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS DE
HABILITACIÓN URBANA

• Declaración municipalidad que constata que obras de la

habilitación urbana han sido concluidas.
• Autorización de libre venta: Es la autorización para que el lote se
venda de manera indefinida y libre.
 VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS DE
HABILITACIÓN URBANA

• 1. Requisitos ante Municipalidad

• a. Formulario Único, debidamente sellado con la recepción y el número de expediente
asignado, es decir, la licencia de habilitación urbana.
• b. En el caso de que el titular del derecho a habilitar sea persona distinta a la que inició el
procedimiento de habilitación urbana, debe presentar los documentos señalados en los
literales b. y c. del artículo 16, según corresponda.
• c. En el caso de que sea persona jurídica, debe presentar declaración jurada.
• d. Conformidad de obra de servicios emitidos por las entidades prestadoras de los servicios
públicos.
• e. Copia legalizada notarialmente de las minutas que acrediten la transferencia de las áreas de
aportes a las entidades receptoras de los mismos y/o comprobantes de pago de la redención
de los mismos, de ser el caso.
• f. Comprobante de pago por derechos de recepción de obras.
• g. Planos de replanteo de trazado y lotización y de ornamentación de parques, cuando se
requiera, y memoria descriptiva. Deben ser presentados en original y cuatro (4) copias
impresas más una (1) copia en archivo magnético.
VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS DE
HABILITACIÓN URBANA

• h. Declaración Jurada de habilitación de los profesionales que suscriben los

planos señalados en el literal g.
• Estos requisitos tienen la condición de declaración jurada. El funcionario
municipal sólo verifica en el acto de presentación que los documentos coincidan;
sella y firma en cada uno de ellos en original y copias.
• El funcionario municipal remite en el día el expediente al órgano municipal
encargado del control urbano para que en un plazo no mayor a diez (10) días
hábiles, bajo responsabilidad, efectúe las siguientes acciones:
• a. Verificar que los planos de replanteo de trazado y lotización correspondan a la
licencia otorgada.
• b. Efectuar la inspección de las obras ejecutadas.
• c. Anotar, suscribir y sellar en el Formulario Único la conformidad. Este acto
constituye la recepción de obras de habilitación urbana y autoriza la inscripción
registral.
 VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS DE
HABILITACIÓN URBANA

2. Requisitos ante Registro de Predios

a) Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU, correspondiente a la recepción de
obras;
b) Resolución de recepción de obras de la habilitación urbana;
c) Plano de replanteo de trazado y lotización y memoria descriptiva, SALVO que el
proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitación urbana, en cuyo caso se presentarán el plano
de trazado y lotización y la memoria descriptiva presentados para la obtención de la
licencia de habilitación urbana;
d) Plano de ubicación y localización presentado para la obtención de la licencia de
habilitación urbana, SALVO que el proyecto de habilitación urbana se hubiera anotado
preventivamente;
e) Documento privado suscrito por el profesional responsable con certificación de firmas
que contenga la valorización de las obras de habilitación urbana, salvo que dicha
valorización se encuentre contenida en la memoria descriptiva.
Estos documentos deberán estar debidamente sellados por la municipalidad respectiva.
VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS DE
HABILITACIÓN URBANA

4. Contenido del asiento de inscripción de la recepción de obras de habilitación

urbana
a) Número y fecha de la resolución municipal que aprueba la recepción de las
obras.

b) El cuadro general de distribución de áreas, en el que se precisen el área total del

predio habilitado, el área útil, cantidad de lotes que conforman la habilitación,
áreas de aportes, áreas de compensación si las hubiere, así como el área total de las
vías públicas y otros datos técnicos relevantes.

Al inscribir la recepción de obras, el Registrador, procederá a independizar los lotes

que conforman la habilitación urbana, si no se hubieran independizado con
anterioridad.
IX. HABILITACIÓN URBANA EJECUTADA

• Puede haber contado o no con aprobación de estudios preliminares.

• Se otorga licencia de habilitación en vía de regularización
• Esta licencia es inscribible.
• Si no hay área de aportes puede redimirse su valor en dinero a
favor de entidades beneficiarias.
X. HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO

Predios registralmente calificados como rústicos ubicados en zonas

urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios
públicos domiciliarios, otorgándoles la correspondiente calificación
de urbano de conformidad con su realidad local, y dispone la
inscripción registral del cambio de uso de suelo rústico a urbano.

Estas habilitaciones no se encuentran sujetas a los aportes de la

habilitación urbana.
EDIFICACIONES
I. GENERALIDADES:

• Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir

condiciones mínimas de habitabilidad para albergar a las
personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades.
• Según Ley N° 29090, es el resultado de construir una obra cuyo
destino es albergar al hombre en el desarrollo de sus
actividades. Comprende las instalaciones fijas y
complementarias adscritas a ella.
II. DECLARATORIA DE FÁBRICA:

• Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra

sujeta a este Reglamento.
• Se realiza mediante una declaración del propietario, que cumple las
formalidades y trámites establecidos por la Ley.
• Se formaliza a través del FUO o por escritura pública, según sea el
caso.
 III. TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACIÓN:

a. Edificación nueva: Aquella que se ejecuta totalmente o por etapas,

sobre un terreno sin construir.
b. Ampliación: Obra que se ejecuta a partir de una edificación
preexistente, incrementando el área techada. Puede incluir o no la
remodelación del área techada existente.
c. Remodelación: Obra que modifica total o parcialmente la tipología
y/o el estilo arquitectónico original de una edificación existente.
d. Refacción: Obra de mejoramiento y/o renovación de instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos. No altera el uso, el área
techada, ni los elementos estructurales de la edificación existente.
III. TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACIÓN:

e. Acondicionamiento: Trabajos de adecuación de ambientes a las

necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como
tabiquería, falsos cielos rasos, ejecución de acabados e instalaciones.
f. Puesta en valor histórico monumental: Obra que comprende,
separada o conjuntamente, trabajos de restauración, recuperación,
rehabilitación, protección, reforzamiento y mejoramiento de una
edificación.
g. Cerco: Obra que comprende exclusivamente la construcción de
muros perimétricos en un terreno y vanos de acceso siempre que lo
permita la municipalidad.
h. Demolición: Acción mediante la cual se elimina total o
parcialmente una edificación existente."
IV. EN LA LEY Nº 29090:

• Artículo 30° Ley N° 29090: establece supuesto de regularización

para edificaciones ejecutadas sin licencia o que no tengan
conformidad de obra, con posterioridad al 20 de julio de 1999.
• Artículo 68°, 69° y 70° del Decreto Supremo Nº 008-2013-
VIVIENDA – Reglamento de la Ley N° 29090: ámbito, requisitos y
procedimiento regularización para edificaciones.
 V. REQUISITOS A PRESENTAR ANTE LA
MUNICIPALIDAD:

• FUE Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, por

triplicado
• Cuando el administrado no sea el propietario del predio, debe
presentar escritura pública que acredite el derecho a edificar."
• Documentación técnica, firmada por el profesional constatador,
compuesta por:
- Plano de Ubicación y Localización, según formato.
- Planos de Arquitectura (planta, cortes y elevaciones).
- Memoria descriptiva.
• Documento que acredite la fecha de ejecución de la obra.
• Carta de seguridad de Obra, firmada por un ingeniero civil colegiado.
 V. REQUISITOS A PRESENTAR ANTE LA
MUNICIPALIDAD:

• Declaración jurada del profesional constatador, señalando encontrarse hábil para el

ejercicio de la profesión.
• Para regularización de remodelaciones, ampliaciones o demoliciones, presentarán
copia del documento que acredite la declaratoria de fábrica o de edificación, del
predio a regularizar, con sus respectivos planos en caso no haya sido expedido por la
municipalidad; en su defecto, copia del Certificado de Conformidad o Finalización de
Obra, o la Licencia de Obra o de Edificación de la construcción existente que no es
materia de regularización.
• En caso de demoliciones totales o parciales de edificaciones cuya fábrica se encuentre
inscrita en el Registro de Predios, se acreditará que sobre el bien no recaigan cargas
y/o gravámenes; en su defecto, se acreditará la autorización del titular de la carga o
gravamen
• Copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.
• Copia del comprobante de pago de la multa por construir sin licencia. El valor de la
multa será equivalente al 10% del valor de la obra a regularizar tomando como base el
costo a la fecha de construcción actualizado por el índice de precios al consumidor.
VI. INSCRIPCIÓN REGISTRAL:

• FUE - Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación

(instrumento público), debidamente sellado y suscrito por
funcionario municipal, propietarios y profesional responsable de la
obra.
• Documentación técnica debidamente sellada y suscrita por el
funcionario municipal, propietarios y profesional responsable de la
obra.
• El certificado de finalización de obra no es un requisito
expresamente requerido por la normatividad registral; sin
embargo, a veces contiene información que no está en el FUE como
por ejemplo la fecha de terminación de la obra ----- por tanto accede
al registro.
 VI. INSCRIPCIÓN REGISTRAL:

• * En caso que el administrado opte por extender la Declaratoria de Edificación mediante

escritura pública, deberá tramitar previamente la Conformidad de Obra ante la Municipalidad
respectiva.

• * Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica se hubiera

OMITIDO la fecha de finalización de la obra, para subsanar dicha omisión podrá presentarse
declaración jurada del propietario, con firma certificada notarialmente.

• * Si en la declaratoria de fábrica interviene la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de

gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, debe acompañarse
la copia certificada de la partida de matrimonio, para evaluar titularidad; salvo que se acredite
que el bien mantiene la condición de propio.
•
• * En caso de DISCREPANCIA entre los datos consignados en la memoria descriptiva y los
respectivos planos, el Registrador consignará en el asiento de inscripción los que aparecen en
estos últimos.
VII. DE LA INSCRIPCIÓN PREVENTIVA -
PREDECLARATORIA DE FÁBRICA

• Los propietarios pueden solicitar al registro correspondiente la

anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que
tendrá vigencia por un (1) año.
• Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad
inmobiliaria, con secciones de propiedad exclusiva y bienes
comunes, debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, la
respectiva preindependización y prerreglamento interno.
 VII. DE LA INSCRIPCIÓN PREVENTIVA -
PREDECLARATORIA DE FÁBRICA

La anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, en el caso de las modalidades A y B, se

realizará en mérito a los siguientes documentos:

a) Cargo del Formulario Único de Edificaciones - FUE presentado ante la Municipalidad

correspondiente, con el sello de su recepción y el número de expediente asignado;
b) Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) presentados
ante la Municipalidad respectiva;
c) Memoria descriptiva de distribución de ambientes.

En el caso de las modalidades C y D, la anotación preventiva, se realizará en mérito a los siguientes

documentos
a)Copia autenticada del FUE Licencia;
b)Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de plantas o distribución) aprobados por la
Municipalidad respectiva;
c) FUE- Anexo C - predeclaratoria de fábrica, conteniendo la memoria descriptiva.