Akuntansi Untuk Lessor

A. Keuntungan untuk pihak Lessor:

Interest Revenue : Leasing adalah salah satu bentuk pembiayaan, oleh karena itu lembaga
keuangan dan perusahaan leasing menganggap leasing sangat menarik karena
menyediakan marjin bunga yang kompetitif

Tax Incentives : dalam banyak kasus, perusahaan yang menyewakan tidak dapat
menggunakan manfaat pajak dari aset tersebut, namun leasing memungkinkan mereka
mentransfer tunjangan pajak tersebut ke yang lain dengan imbalan tarif sewa yang lebih
rendah atas aset sewaan.

Residual value profits : Keunggulan lain bagi lessor adalah pengembalian property pada
akhir masa lease. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar.

Economics of Leasing
a. Lessor menentukan jumlah sewa berdasarkan tingkat pengembalian suku bunga
implicit yang dibutuhkan untuk menjustifikasi leasing aktiva. Faktor-faktor
penting yang dipertimbangkan dalam menentukan tingkat pengembalian adalah
posisi kredit lessee, lamanya masa sewa dan status nilai residu (dijamin vs tidak
dijamin)
b. Jika nilai residu dimasukkan (walaupun dijamin atau tidak), perusahaan tidak
perlu mengganti sebanyak pembayaran sewa
B. Classification of Leases by the Lessor
a. Operating Leases
b. Finance Leases : Finance Lease dapat dikategorikan menjadi dua yaitu direct-
financing lease dan sales-type lease. Perbedaan dari keduanya yaitu teletak pada
ada atau tidaknya keuntungan dari produsen atau penyalur. Sales-type lease
melibatkan keuntungan dari produsen atau penyalur. Sedangkan direct-financing
lease keuntungan atau kerugian yang diperoleh lessor dibuktikan dengan selisih
antara nilai wajar properti sewaan pada saat dimulainya sewa dan biaya sewa atau
nilai tercatat (book value).

1
C. Direct-Financing Method (Lessor)
Sewa pembiayaan langsung pada dasarnya adalah pembiayaan pembelian aset oleh
lessee. Dalam jenis sewa ini, lessor mencatat piutang sewa pembiayaan, bukan aset
sewaan. Piutang yang dicatat adalah present value dari pembayaran lease minimum
ditambah dengan present value dari nilai residu yang tidak dijamin.
Contoh Soal :
• Dengan menggunakan data dari contoh CNH/Ivanhoe sebelumnya, diilustrasikan bahwa
perlakuan akuntansi yang digunakan adalah direct-financing lease. Berikut adalah
informasi yang relevan terkait dengan transaksi lease.
• Jangka waktu lease adalah lima tahun mulai tanggal 1 Januari 2015, tidak dapat
dibatalkan, dan memerlukan pembayaran sewa setara $ 25.981.62 setiap awal
tahun. Pembayaran mencakup biaya eksekusi $ 2.000 (pajak properti).
• Peralatan (front-end loader) memiliki biaya sebesar $ 100.000 untuk CNH, nilai
wajar pada saat dimulainya sewa sebesar $ 100.000, perkiraan umur ekonomis
lima tahun, dan tidak ada nilai sisa.
• CNH tidak mengeluarkan biaya langsung awal untuk negosiasi dan penutupan
transaksi lease.
• Tidak terdapat opsi perpanjangan. Peralatan beralih ke CNH pada saat
penghentian sewa.
• CNH menetapkan pembayaran sewa tahunan untuk memastikan tingkat
pengembalian 10 persen (tingkat implisit) atas investasinya seperti yang
ditunjukkan.

2
 Fair market value of leased equipment $ 100,000.00
Present value of residual value (calculation below) -
Amount to be recovered through lease payment 100,000.00
PV factor of annunity due (i=10%, n=5) 4.16986
Annual payment required $ 23,981.62

Lease tersebut termasuk kriteria klasifikasi direct-financing lease karena dua hal:
• Jangka waktu lease sama dengan estimasi umur ekonomi peralatan tersebut.
• Present value dari pembayaran lease minimum sama dengan fair value dari peralatan
tersebut
Lease ini bukan termasuk sales-type lease karena tidak ada perbedaan antara fair value
($100.000) dari loader dan biaya CNH ($100.000)

Piutang lease termasuk dalam present value dari pembayaran lease minimum (belum
termasuk biaya eksekusi yang merupakan pajak property $2000). Maka CNH akan
menghitung sebagai berikut :

• CNH mencatat lease dari aset dan piutang yang timbul pada tanggal 1 Januari 2015
(dimulainya lease) adalah sebagai berikut:
Lease Receivable 100.000
Equipment 100.000
• Perusahaan sering mencatat piutang lease dalam laporan posisi keuangan sebagai
"Investasi bersih dalam pembiayaan lease"

3
 Pada 1 Januari 2015, CNH mencatat penerimaan pembayaran lease pada tahun pertama
sebagai berikut :
Cash 25,981.62
Lease Receivable 23,981.62
Property Tax Expense/Property Taxes Payable 2,000.00
Pada 31 Desember 2015, CNH mengakui pendapatan bunga yang diperoleh selama tahun
pertama.
Interest Receivable 7,601.84
Interest Revenue 7,601.84
• Pada 31 Desember 2015, CNH melaporkan piutang lease pada laporan posisi keuangan
diantara aset lancar atau aset tidak lancar atau keduanya. Ini mengklasisfikasikan bahwa
jika piutang lease tersebut lebih dari satu tahun, maka termasuk non-current assets
sedangkan yang kurang dari satu tahun termasuk current assets.

Jurnal ketika pembayaran lease di tahun kedua pada 1 Januari 2016.

Cash 25,981.62
Lease Receivable 16,379.78
Interest Receivable 7,601.84
Property Tax Expense/Property Taxes Payable 2,000.00

4
 Jurnal ketika mengakui bunga yang diperoleh pada 31 Desember 2016.
Interest Receivable 5,963.86
Interest Revenue 5,963.86

D. Operating Method (Lessor)

Sama halnya dengan lessee, perlakuan akuntansi untuk sewa operasi bagi lessor juga
sederhana karena lessor hanya membuat jurnal sebagai berikut :
• Mencatat setiap tanda terima sewa sebagai pendapatan sewa. Nilai pendapatan sewa
diukur berdasarkan jumlah pembayaran sewa yang diterima dari lessee.
• Mendepresiasikan aset dengan cara biasa

Contoh Soal :
• Dengan mengasumsikan bahwa sewa pembiayaan langsung yang diilustrasikan untuk
CNH tidak memenuhi syarat sebagai sewa pembiayaan, CNH memperhitungkannya
sebagai sewa operasi dan mencatat penerimaan sewa kas sebagai berikut :
Cash 25,981.62
Rental Revenue 25,981.62
Penyusutan dicatat sebagai berikut: ($100,000 ÷ 5 tahun = $20,000)
Depreciation Expense 20,000
Accumulated Depreciation 20,000

5
Residual Value
Nilai residu adalah taksiran nilai wajar aset sewaan pada akhir masa sewa. Seringkali nilai residu
yang signifikan ada pada akhir masa sewa, terutama bila umur ekonomis aset sewaan tersebut
melebihi masa sewa. Jika tidak ada pemindahan kepemilikan aset dari lessor kepada lessee dan
tidak terdapat opsi penawaran-pembelian, lesse akan mengembalikan hak asuh fisik sepenuhnya
kepada lessor pada akhir periode penyewaan
Dijamin dan Tidak Dijamin

Nilai residu bisa jadi dijamin atau tidak dijamin oleh lessor. Kadang-kadang, lessee setuju untuk
mengganti kekurangan apapun dibawah jumlah nilai residu yang diakui lessor pada akhir periode
penyewaan. Kasus tersebut merupakan nilai residu yang dijamin.

Pihak-pihak yang menyewa menjamin nilai residu aset yang mereka sewa karena dua alasan.
Yang pertama adalah alasan bisnis. Nilai residu yang dijamin dapat melindungi lessor terhadap
kerudian dari nilai residu, sehingga dapat memastikan return on investment yang diinginkan
dapat tercapai. Yang kedua adalah keuntungan akuntansi yang akan dibahas diakhir pembahasan
chapter ini.
Lease Payments

Nilai residu yang dijamin memiliki lebih banyak jaminan realisasi daripada nilai residu yang
tidak dijamin. Akibatnya, lessor dapat menyesuaikan pembayaran sewa karena meningkatnya
kepastian pemulihan. Setelah lessor menetapkan pembayaran, tidak ada bedanya dari sudut
pandang akuntansi apakah nilai residu dijamin atau tidak dijamin. Investasi bersih yang dicatat
oleh lessor akan sama.

Ilustrasi: Asumsikan data yang sama seperti dalam ilustrasi CNH / Ivanhoe kecuali CNH
memperkirakan nilai sisa sebesar $ 5.000 pada akhir masa sewa lima tahun. Sebagai tambahan,
CNH mengasumsikan return on investment (ROI) 10 persen,tanpa mempertimbangkan nilai
residu tersebut dijamin atau tidak dijamin. Ketentuan dalam perjanjian sewa guna usaha dan data
terkait lainnya adalah sebagai berikut.

• Jangka waktu sewa adalah lima tahun. Perjanjian sewa guna usaha tidak dapat dibatalkan,
yang mengharuskan pembayaran sewa setara $ 25.981,62 setiap awal tahun (berdasarkan
anuitas).

• Pemuat memiliki nilai wajar pada saat dimulainya sewa sebesar $ 100.000, perkiraan
umur ekonomis lima tahun.

• Ivanhoe membayar semua biaya eksekusi secara langsung kepada pihak ketiga kecuali
pajak properti sebesar $ 2.000 per tahun, yang disertakan sebagai bagian dari pembayaran
tahunannya kepada CNH.

6
 • Sewa tidak berisi opsi perpanjangan. Pemuat beralih ke CNH pada saat penghentian
kontrak.

• Tingkat pinjaman inkremental Ivanhoe adalah 11 persen per tahun.

• Ivanhoe mendepresiasi peralatan serupa yang dimilikinya secara garis lurus.
• CNH menetapkan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi
sebesar 10 persen per tahun; Ivanhoe tahu fakta ini.
CNH akan menghitung jumlah pembayaran sewa sebagai berikut.

Lessee Accounting for Residual Value

Perkiraan nilai sisa yang dijamin atau tidak dijamin memiliki konsekuensi ekonomis dan
akuntansi kepada penyewa. Seperti contoh diatas, konsekuensi ekonomisnya adalah pembayaran
sewa akan menjadi lebih rendah. Sedangkan konsekuensi akuntansinya adalah pembayaran sewa
minimum, dasar atau kapitalisasi, termasuk nilai residu yang digaransikan namun tidak termasuk
nilai residu yang tidak digaransikan

1. Guaranteed Residual Value (Lessee Accounting)

Nilai residu yang dijamin mempengaruhi perhitungan lessee atas pembayaran sewa
minimum. Oleh karena itu, hal itu juga mempengaruhi jumlah yang dikapitalisasi sebagai
aset sewaan dan kewajiban sewa. Akibatnya, nilai residu yang dijamin merupakan
tambahan dari pembayaran sewa yang akan diberikan oleh lessee berupa properti, uang
tunai, atau keduanya pada akhir periode sewa.
Berdasarkan ilustrasi sebelumnya, pembayaran sewa minimum adalah $121.185,45
([$23.237,09 x 5] + $5.000). Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak
termasuk biaya eksekusi) untuk Ivanhoe adalah

7
Ivanhoe menyiapkan tabel beban bunga dan amortisasi kewajiban sewa dengan nilai
wajar $100.000. Daftar tersebut didasarkan pada pembayaran nilai residu akhir $5.000
yang final pada akhir 5 tahun.

Ivanhoe mencatat aset dan kewajiban yang disewa, penyusutan, bunga, pajak properti,
dan pembayaran sewa berdasarkan nilai residu yang dijamin. Format dari jurnal ini sama
seperti diilustrasikan sebelumnya walaupun jumlahnya berbeda karena nilai residu yang
terjamin. Ivanhoe mencatat traktor dengan nilai wajar $ 100.000 dan terdepresiasi selama
lima tahun. Untuk menghitung penyusutan, ini mengurangi nilai sisa yang dijamin dari
biaya traktor. Dengan asumsi bahwa Ivanhoe menggunakan metode garis lurus, biaya
penyusutan setiap tahunnya adalah $ 19.000 ([$ 100.000 - $ 5.000]: 5 tahun).
Pada akhir masa sewa, sebelum lessee mengalihkan aset ke CNH, akun aset dan
kewajiban sewa menyewa memiliki saldo sebagai berikut.

8
 Asumsikan bahwa Ivanhoe menyusutkan aset sewaan tersebut sampai nilai sisa sebesar
$ 5.000 namun nilai pasar dari nilai residu pada tanggal 31 Desember 2019 adalah
$ 3.000. Ivanhoe akan membuat jurnal berikut.
Kerugian Disposal dari Peralatan 2.000,00
Beban Bunga atau Utang Bunga 454,76
Utang Lease 4.545,24
Akumulasi Depresiasi—Leased Equipment 95.000,00
Leased Equipment 100.000,00
Kas 2.000,00
Bila ada nilai residu yang dijamin, penyewa harus berhati-hati agar tidak
mendepresiasikan total biaya aset. Misalnya, jika Ivanhoe salah menilai total biaya
traktor ($ 100.000), akan terjadi salah penyajian. Hal ini membuat jumlah tercatat aset
pada akhir masa sewa akan menjadi nol, namun Ivanhoe akan menunjukkan
kewajibannya di bawah sewa pembiayaan sebesar $ 5.000. Jika demikian, jika aset itu
bernilai $ 5.000, Ivanhoe akhirnya akan melaporkan keuntungan sebesar $ 5.000 saat
mentransfer aset tersebut kembali ke CNH. Akibatnya, Ivanhoe akan melebih-lebihkan
pencabutan dan akan mengecilkan laba bersih pada 2015-2018. Pada tahun lalu (2019),
laba bersih akan tercatat kelebihan.

2. Unguaranteed Residual Value (Lessee Accounting)

Dalam sudut pandang lessee, nilai residu yang tidak dijamin sama dengan tidak ada nilai
residu dalam hal pengaruhnya terhadap metode lessee untuk menghitung pembayaran
sewa minimum dan kapitalisasi aset sewaan dan kewajiban sewa.
Diasumsikan data yang sama seperti sebelumya kecuali bahwa nilai residu $5.000 tidak
dijamin. Jumlah pembayaran sewa tahunan akan sama ($23,237,09). Walaupun nilai
residu dijamin atau tidak dijamin, CNH akan mendapatkan jumlah yang sama melalui
penyewaan sewa ($96.895,40). Pembayaran sewa minimum adalah $116.185,45
($23,237,09 x 5). Ivanhoe akan mengkapitalisasi jumlahnya sebagai berikut.

Berikut adalah tabel beban bunga dan amortisasi hutang sewa Ivanhoe sebesar
$96,895,40, dengan asumsi nilai sisa yang tidak dijamin sebesar $5.000 pada tahun
kelima.

9
 Ivanhoe mencatat aset dan kewajiban yang disewa, penyusutan, bunga, pajak properti,
dan pembayaran sewa berdasarkan nilai sisa yang tidak dijamin. Format dari entri sewa
pembiayaan ini sama seperti yang diilustrasikan sebelumnya. Perhatikan bahwa Ivanhoe
mencatat aset sewaan pada $ 96.895,40 dan mendepresiasi selama lima tahun. Dengan
asumsi bahwa perusahaan menggunakan metode garis lurus, biaya penyusutan setiap
tahunnya adalah $ 19.379,08 ($ 96,895,40: 5 tahun). Pada akhir masa sewa, sebelum
Ivanhoe mentransfer aset tersebut ke CNH, akun aset dan kewajiban sewa menyewa
memiliki saldo sebagai berikut

Dengan mengasumsikan bahwa Ivanhoe telah sepenuhnya menyusutkan aset sewaan dan
telah sepenuhnya mengamortisasi kewajiban sewa, tidak ada entri yang diperlukan pada
akhir masa sewa kecuali untuk menghapus aset dari pembukuan.
Jika Ivanhoe menyusutkan aset tersebut sampai nilai residu yang tidak dijamin, akan
terjadi kesalahan penyajian. Artinya, jumlah tercatat aset sewaan adalah $5.000 pada
akhir masa sewa, namun kewajiban sewa pembiayaan akan dinyatakan nol sebelum
pengalihan aset. Dengan demikian, Ivanhoe akhirnya akan melaporkan kerugian $5.000
saat memindahkan aset tersebut kembali ke CNH. Ivanhoe akan mengurangi penyusutan
dan akan melebih-lebihkan laba bersih pada 2015-2018, pada tahun lalu (2019), laba
bersih akan berkurang karena adanya kerugian yang tercatat.

3. Lessee Entries Involving Residual Value

10
 Berikut adalah perbandingan entri jurnal menurut Ivanhoe antara nilai residu yang
dijamin dan nilai residu yang tidak dijamin.

Lessor Accounting for Residual Value

Seperti yang telah ditunjukkan sebelumnya, lessor akan mendapatkan investasi bersih yang sama
walaupun nilai residu dijamin atau tidak dijamin. Maka lessor bekerja dengan asumsi akan
mewujudkan nilai residu pada akhir masa sewa baik yang dijamin atau tidak dijamin.
Pembayaran sewa diperlukan agar perusahaan memperoleh laba atas investasi tertentu sama
walaupun nilai residu dijamin atau dijamin.

Dengan data yang sama, diasumsikan klasifikasi sewa adalah sewa pembiayaan langsung.
Dengan nilai residu (dijamin atau tidak dijamin) sebesar $ 5.000, CNH menentukan
pembayarannya sebagai berikut.

Tabel amortisasi untuk nilai residu yang dijamin dan tidak adalah sama sebagai berikut

11
Pada awal masa sewa di tanggal 1 Januari 2015, jurnal yang dibuat oleh CNH adalah
Piutang Lease 100.000.00
Peralatan 100.000.00

Ketika pembayaran pertama diterima pada tanggal 1 Januari 2015, jurnal yang dibuat oleh CNH
adalah
Kas 25.237,09
Pendapatan Lease 23.237,09
Beban Pajak Properti/Utang Pajak Properti 2.000
Ketika CNH mengakui pendapatan bunga, jurnal yang dibuat adalah
Piutang Bunga 7.676,29
Pendapatan Bunga 7.676,29

12