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PROYECTO
EDIFICIO DE APARTAMENTOS
“P.H. ATLANTICA”
PROPUESTA DE INVERSIÓN
PROYECTO ARQUITECTÓNICO
PROPUESTA DE NEGOCIO
ANALISIS DE VIABILIDAD
2017
S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP.
Sistema de Ingenieros y Arquitectos. Constructores
PROPUESTA DE INVERSIÓN
R.U.C: 2539020-1-824574 D.V: 95. Dirección: Ave. Balboa. Edificio Sky Business Center.
Segundo Piso. Oficina 226. e -mail: siaconstructores.pa@gmail.com
Teléfonos: 6286-8750/6959-2027
S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP.
Sistema de Ingenieros y Arquitectos. Constructores
Por medio de este documento, la empresa S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP. Realiza la siguiente
"Propuesta de Inversión" para llevar a cabo la estructuración, desarrollo y gestión del proyecto
constructivo “P-H. ATLANTICA”.
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PROYECTO ARQUITECTÓNICO
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En los siguientes niveles del 500 al 1400 se levanta la torre de apartamentos; con 6 apartamentos por
piso y 3 en el ultimo nivel, para un total de 60 apartamentos y 10 pisos de altura.
El lote está ubicado en el corregimiento de Parque Lefevre, Ciudad de Panamá. El mismo tiene 800
m2 de superficie; con medidas de 20m x 40m, y norma de uso de suelo asignada RM2-C2.
DENSIDAD HABITACIONAL:
Según la densidad habitacional dada por la norma RM2-C2; en el lote se podría realizar un edificio
con una capacidad de 80 personas; lo que equivaldría a 40 apartamentos de 1 recamara con opción a
cerramiento.
Optando por la opción de bonificación; podemos aumentar la capacidad del edificio a 120 personas;
lo que equivaldría a 60 apartamentos de una recamara con opción a cerramiento.
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Los apartamentos contaran con áreas aproximadas de 58 m2 y 59 m2 y altura libre de 2.70 mts.
Siendo este ultimo un factor positivo; ya que la altura extra compensa visualmente el hecho de tener
apartamentos tan compactos. Añadido a esto contamos también con grandes ventanales de piso a
techo en el área de la sala; para aprovechar la ventilación y la vista al máximo, dando una sensación
de mayor amplitud en todo el entorno.
TIPOS DE APARTAMENTOS:
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AREAS:
ESTACIONAMIENTOS:
DEPOSITOS:
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DATOS DEL TERRENO
· FINCA #: 36511
PROPUESTA DE NEGOCIO
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DESCRIPCION:
La propuesta consiste básicamente en la aportación que realizaran 3 socios inversores; que junto al
préstamo bancario; obtendrían el financiamiento necesario para llevar a cabo la ejecución y venta del
proyecto.
Cada parte involucrada en el negocio proporcionara un aporte al proyecto. Este aporte representa un
porcentaje de inversión.
Este mismo porcentaje de inversión por parte de cada socio será trasladado al cuadro de las
utilidades; obteniendo así; cada participante, un beneficio proporcional al aporte realizado.
PARTICIPANTES:
Socio Capitalista: Quien aportara parte de los costos indirectos, costos administrativos y el
20% de los costos directos de construcción.
Socio del Terreno: Quien aportara el 100% del terreno para llevar a cabo la construcción del
proyecto.
Empresa Gestora: Quien aportara parte de sus ganancias y trabajara solamente con el capital
operativo necesario para llevar de manera satisfactoria la administración y gestión del
proyecto.
BENEFICIOS:
Este esquema de negocio exige mayor nivel de compromiso por parte de cada participante y
lo compromete a velar por el éxito del proyecto; puesto que; del bienestar del proyecto
dependerán sus futuras ganancias.
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COSTOS TOTALES DEL PROYECTO % REG. VALOR BASE % ESTIMADO VALOR TOTAL
COSTOS PRELIMINARES
Terreno $ 600,000.00
Estructuración y negocio en marcha Ingreso Venta 1.70% $ 119,261.80
Costos de topografía, factibilidad,
estudios de suelo e impacto ambiental $ 9,000.00
Costos de planos y asesoría 7.00% Costo Const. 4.00% $ 148,543.92
TOTAL COSTOS PRELIMINARES $ 876,805.72
COSTOS ADMINISTRATIVOS
Costos de inspección técnica y financiera 1.00% Costo Const. 1.00% $ 37,135.98
Régimen de propiedad horizontal 0.20% Ingresos Venta 0.20% $ 14,030.80
Costos legales y declaración de mejoras 0.35% Ingresos Venta 0.15% $ 10,523.10
Costos de gerencia de proyecto 4.00% Ingresos Venta 2.75% $ 192,923.50
Impuesto de Inmueble 1.00% Valor Lote 1.00% $ 6,000.00
Impuesto de transferencia 2.50% Ingreso Venta 2.50% $ 175,385.00
TOTAL COSTOS ADMINISTRATIVOS $ 435,998.38
COSTOS DE VENTAS
Gastos de promoción publicitaria 1.00% Ingresos Venta 1.00% $ 70,154.00
Costo de gestión de ventas 1.00% Ingresos Venta 1.00% $ 70,154.00
Comisión de ventas 2.50% Ingresos Venta 2.50% $ 175,385.00
TOTAL COSTOS DE VENTAS $ 315,693.00
COSTOS FINANCIEROS
Escrituras de préstamo y cancelación de hipoteca 0.40% Costo Const. 0.40% $ 14,854.39
Comisión de Préstamo para la Construcción 1.00% Costo Const. 1.00% $ 37,135.98
Comisión por cartas de crédito y garantías bancarias 1.00% Costo Const. 0.25% $ 9,284.00
Interés del Préstamo + FECI (85% de los C.C.) 7.50% Costo Const. 7.50% $ 278,519.85
TOTAL COSTOS FINANCIEROS $ 339,794.22
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
Costo directo de construcción $ 3,713,598.00
Permiso de construcción 0.25% Costo Const. 0.25% $ 9,284.00
Permiso de ocupación $ 4,800.00
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 3,727,682.00
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N°. ETAPAS ETAPAS DEL PROYECTO COSTO POR COSTO POR TIEMPO
ACTIVIDAD ETAPA ESTIMADO
1 DESARROLLO Y APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO $ 20,410.00 2 MESES
COSTOS PRELIMINARES $ 20,410.00
ESTRUCTURACIÓN LEGAL Y NEGOCIO EN MARCHA
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
IMPUESTO DE ANTEPROYECTO (BOMBEROS)
COSTOS DE PLANO DEL TERRENO (TOPOGRAFIA Y ALTIMETRIA)
CERTIFICADO DE PROPIEDAD (REGISTRO PÚBLICO)
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN (MIVIOT)
CERTIFICADO DE SERVIDUMBRE Y LINEA DE CONSTRUCCIÓN (MIVIOT)
NOTIFICACIÓN DE PROYECTO (JUNTA COMUNAL)
3 APROBAC. DE PLANOS ESTRUCT. / APROBAC. DE PRESTAMO BANC./ PERM. DE CONST. $ 76,083.53 2 MESES
COSTOS PRELIMINARES $ 8,963.00
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
IMPUESTO REVISION DE PLANOS (BOMBEROS)
COSTOS DE VENTAS $ 5,846.16
COSTO DE PROMOCIÓN PUBLICITARIA Y GESTIÓN DE VENTAS
COSTOS FINANCIEROS $ 51,990.37
COMISION DE PRESTAMO PARA LA CONSTRUCCIÓN
ESCRITURAS DE PRESTAMO Y CANCELACION HIPOTECARIA
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 9,284.00
PERMISO DE CONSTRUCCIÓN
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4 DESARROLLO Y APROBAC. DE RESTO DEL PLANO / CONST. DE FUNDACIONES @ NIV. 000 $ 359,830.48 6 MESES
COSTOS PRELIMINARES $ 32,950.00
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE PLOMERIA
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA ELECTRICO
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE GAS
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE A/A
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE ROCIADORES
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE TV Y ALARMAS C.INCENDIO
5 CONSTRUCCIÓN TOTAL DEL PROYECTO NIVEL 000 @ 1700/ GESTIÓN ADMINISTRATIVA $ 918,471.47 24 MESES
COSTOS ADMINISTRATIVOS $ 127,135.98
COSTO DE INSPECCIÓN TÉCNICA Y FINANCIERA
GERENCIA DE PROYECTO
COSTOS DE VENTAS $ 70,153.92
COSTO DE PROMOCIÓN PUBLICITARIA Y GESTIÓN DE VENTAS
COSTOS FINANCIEROS $ 287,803.85
COMISION POR CARTAS DE CREDITO Y GARANTIAS BANCARIAS
INTERES DEL PRESTAMO + FECI (85% DE LOS C.C.)
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 433,377.72
SISTEMA ESTRUCTURAL NIV. 000 @ 1700
ALBAÑILERIA NIV. 000 @ 1700
ACABADOS NIV. 000 @ 1700
SISTEMA DE PLOMERIA
SISTEMA DE ELECTRICO
SISTEMA DE GAS
SISTEMA DE AIRE/ ACONDICIONADO
SISTEMA DE ROCIADORES
SISTEMA DE TV, ALARMA CONTRA INCENDIOS
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RENTABILIDAD
INVERSIONISTAS UTILIDAD NETA %/ RENTABILIDAD TOTAL %/ RENTABILIDAD ANUAL
SOCIO CAPITALISTA $ 854,856.55 52.47 16.60
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4. Desarrollo y Aprobación del Resto del Plano, Construcción de Fundaciones hasta Nivel 000
En este periodo se llevara a cabo el desarrollo y aprobación del resto del plano constructivo y los
diferentes sistemas que lo componen; simultáneamente se construirán las fundaciones del proyecto
con sus diferentes elementos estructurales. Tiempo estimado 6 meses.
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