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“PROPUESTA DE INVERSIÓN”

PROYECTO

EDIFICIO DE APARTAMENTOS
“P.H. ATLANTICA”

PROPUESTA DE INVERSIÓN

PROYECTO ARQUITECTÓNICO

PROPUESTA DE NEGOCIO

ANALISIS DE VIABILIDAD

ETAPAS DEL PROYECTO Y TIEMPO


ESTIMADO DE DESARROLLO

2017
S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP.
Sistema de Ingenieros y Arquitectos. Constructores

PROPUESTA DE INVERSIÓN

R.U.C: 2539020-1-824574 D.V: 95. Dirección: Ave. Balboa. Edificio Sky Business Center.
Segundo Piso. Oficina 226. e -mail: siaconstructores.pa@gmail.com
Teléfonos: 6286-8750/6959-2027
S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP.
Sistema de Ingenieros y Arquitectos. Constructores

Por medio de este documento, la empresa S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP. Realiza la siguiente
"Propuesta de Inversión" para llevar a cabo la estructuración, desarrollo y gestión del proyecto
constructivo “P-H. ATLANTICA”.

La propuesta a continuación presentada incluye:

 Propuesta de Diseño Arquitectónico en base a norma de uso de suelo RM2-C2


 Descripción de la propuesta de negocio y viabilidad de la misma
 Tiempo estimado del desarrollo del proyecto, por etapas; desde su planificación, hasta su
entrega.

La empresa S.I.A. CONSTRUCTORES, CORP. agradece la oportunidad brindada y espera poder


trabajar junto a usted; de la mano; en este futuro proyecto inmobiliario.

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PROYECTO ARQUITECTÓNICO

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DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO:

El proyecto Arquitectónico "P.H. ATLANTICA". Consiste en un edificio de apartamentos cuyos 4


primeros niveles están destinados a estacionamientos, depósitos, áreas de servicio y áreas de uso
común. En el nivel 400 se han propuesto 3 apartamentos y área de uso comunal o social; donde
encontramos: salón de fiestas, gimnasio y terraza al aire libre.

En los siguientes niveles del 500 al 1400 se levanta la torre de apartamentos; con 6 apartamentos por
piso y 3 en el ultimo nivel, para un total de 60 apartamentos y 10 pisos de altura.

En los niveles siguientes encontramos azotea, cuarto de maquinas y tanque de agua.

LOTE Y NORMA ASIGNADA:

El lote está ubicado en el corregimiento de Parque Lefevre, Ciudad de Panamá. El mismo tiene 800
m2 de superficie; con medidas de 20m x 40m, y norma de uso de suelo asignada RM2-C2.

DENSIDAD HABITACIONAL:

Según la densidad habitacional dada por la norma RM2-C2; en el lote se podría realizar un edificio
con una capacidad de 80 personas; lo que equivaldría a 40 apartamentos de 1 recamara con opción a
cerramiento.

Optando por la opción de bonificación; podemos aumentar la capacidad del edificio a 120 personas;
lo que equivaldría a 60 apartamentos de una recamara con opción a cerramiento.

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DESCRIPCIÓN DE LOS APARTAMENTOS:

Todos los apartamentos constan de 2 recamaras, 2 baños, cocina, lavandería y sala-comedor.

Los apartamentos contaran con áreas aproximadas de 58 m2 y 59 m2 y altura libre de 2.70 mts.
Siendo este ultimo un factor positivo; ya que la altura extra compensa visualmente el hecho de tener
apartamentos tan compactos. Añadido a esto contamos también con grandes ventanales de piso a
techo en el área de la sala; para aprovechar la ventilación y la vista al máximo, dando una sensación
de mayor amplitud en todo el entorno.

TIPOS DE APARTAMENTOS:

 APARTAMENTO "A": 58.43 M2 - 20 UNIDADES


 APARTAMENTO "B": 59.08 M2 - 20 UNIDADES
 APARTAMENTO "C": 58.61 M2 - 20 UNIDADES

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DATOS GENERALES DEL PROYECTO:

AREAS:

 AREA TOTAL DE CONSTRUCCIÓN: 7,833.21 M2


 AREA TOTAL DE VENTA (APARTAMENTOS): 3,522.50 M2

ESTACIONAMIENTOS:

 ESTACIONAMIENTOS PARA APARTAMENTOS: 60 UNIDADES


 ESTACIONAMIENTOS PARA VISITAS: 6 UNIDADES
 ESTACIONAMIENTOS PARA LA VENTA: 12 UNIDADES

DEPOSITOS:

 DEPOSITOS PARA LA VENTA: 17 UNIDADES

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DATOS DEL TERRENO

· LOCALIZACIÓN: CORREGIMIENTO DE PARQUE LEFEVRE,


VIA CINCUENTENARIO, AVENIDA 3B SUR

· SUPERFICIE REGISTRADA: 800 m2

· FINCA #: 36511

· CODIGO DE UBICACIÓN: 8710

· PROPIETARIO: GENERAL SOLUTION IMPORT AND


EXPORT.
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PROPUESTA DE NEGOCIO

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DESCRIPCION:

La propuesta consiste básicamente en la aportación que realizaran 3 socios inversores; que junto al
préstamo bancario; obtendrían el financiamiento necesario para llevar a cabo la ejecución y venta del
proyecto.

Cada parte involucrada en el negocio proporcionara un aporte al proyecto. Este aporte representa un
porcentaje de inversión.

Este mismo porcentaje de inversión por parte de cada socio será trasladado al cuadro de las
utilidades; obteniendo así; cada participante, un beneficio proporcional al aporte realizado.

PARTICIPANTES:

 Socio Capitalista: Quien aportara parte de los costos indirectos, costos administrativos y el
20% de los costos directos de construcción.
 Socio del Terreno: Quien aportara el 100% del terreno para llevar a cabo la construcción del
proyecto.
 Empresa Gestora: Quien aportara parte de sus ganancias y trabajara solamente con el capital
operativo necesario para llevar de manera satisfactoria la administración y gestión del
proyecto.

BENEFICIOS:

 El esquema de negocio en base a aportaciones brinda al socio capitalista la oportunidad de


realizar una inversión económica más baja en comparación con propuestas de negocio
similares. Permitiéndole esto incursionar en mercados más grandes.

 Este esquema de negocio exige mayor nivel de compromiso por parte de cada participante y
lo compromete a velar por el éxito del proyecto; puesto que; del bienestar del proyecto
dependerán sus futuras ganancias.

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ANALISIS DE VIABILIDAD

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VIABILIDAD GENERAL DEL PROYECTO

COSTOS TOTALES DEL PROYECTO % REG. VALOR BASE % ESTIMADO VALOR TOTAL

COSTOS PRELIMINARES
Terreno $ 600,000.00
Estructuración y negocio en marcha Ingreso Venta 1.70% $ 119,261.80
Costos de topografía, factibilidad,
estudios de suelo e impacto ambiental $ 9,000.00
Costos de planos y asesoría 7.00% Costo Const. 4.00% $ 148,543.92
TOTAL COSTOS PRELIMINARES $ 876,805.72

COSTOS ADMINISTRATIVOS
Costos de inspección técnica y financiera 1.00% Costo Const. 1.00% $ 37,135.98
Régimen de propiedad horizontal 0.20% Ingresos Venta 0.20% $ 14,030.80
Costos legales y declaración de mejoras 0.35% Ingresos Venta 0.15% $ 10,523.10
Costos de gerencia de proyecto 4.00% Ingresos Venta 2.75% $ 192,923.50
Impuesto de Inmueble 1.00% Valor Lote 1.00% $ 6,000.00
Impuesto de transferencia 2.50% Ingreso Venta 2.50% $ 175,385.00
TOTAL COSTOS ADMINISTRATIVOS $ 435,998.38

COSTOS DE VENTAS
Gastos de promoción publicitaria 1.00% Ingresos Venta 1.00% $ 70,154.00
Costo de gestión de ventas 1.00% Ingresos Venta 1.00% $ 70,154.00
Comisión de ventas 2.50% Ingresos Venta 2.50% $ 175,385.00
TOTAL COSTOS DE VENTAS $ 315,693.00

COSTOS FINANCIEROS
Escrituras de préstamo y cancelación de hipoteca 0.40% Costo Const. 0.40% $ 14,854.39
Comisión de Préstamo para la Construcción 1.00% Costo Const. 1.00% $ 37,135.98
Comisión por cartas de crédito y garantías bancarias 1.00% Costo Const. 0.25% $ 9,284.00
Interés del Préstamo + FECI (85% de los C.C.) 7.50% Costo Const. 7.50% $ 278,519.85
TOTAL COSTOS FINANCIEROS $ 339,794.22

COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
Costo directo de construcción $ 3,713,598.00
Permiso de construcción 0.25% Costo Const. 0.25% $ 9,284.00
Permiso de ocupación $ 4,800.00
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 3,727,682.00

TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 1,982,375.31

COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 5,695,973.31


INGRESOS DEL PROYECTO $ 7,015,400.00
UTILIDAD NETA $ 1,319,426.69

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APORTACIONES POR ETAPA - SOCIO CAPITALISTA

APORTACIONES REQUERIDAS PARA EL DESARROLLO DEL PROYECTO

N°. ETAPAS ETAPAS DEL PROYECTO COSTO POR COSTO POR TIEMPO
ACTIVIDAD ETAPA ESTIMADO
1 DESARROLLO Y APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO $ 20,410.00 2 MESES
COSTOS PRELIMINARES $ 20,410.00
ESTRUCTURACIÓN LEGAL Y NEGOCIO EN MARCHA
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
IMPUESTO DE ANTEPROYECTO (BOMBEROS)
COSTOS DE PLANO DEL TERRENO (TOPOGRAFIA Y ALTIMETRIA)
CERTIFICADO DE PROPIEDAD (REGISTRO PÚBLICO)
CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN (MIVIOT)
CERTIFICADO DE SERVIDUMBRE Y LINEA DE CONSTRUCCIÓN (MIVIOT)
NOTIFICACIÓN DE PROYECTO (JUNTA COMUNAL)

2 INICIO DE VENTAS/ DESARROLLO DE PLANOS ESTRUCT./ EVALUACIÓN BANCARIA $ 43,742.32 4 MESES


COSTOS PRELIMINARES $ 32,050.00
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
DISEÑO Y CALCULOS ESTRUCTURALES
ESTUDIO DE SUELO
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL
COSTOS DE VENTAS $ 11,692.32
COSTO DE PROMOCIÓN PUBLICITARIA Y GESTIÓN DE VENTAS

3 APROBAC. DE PLANOS ESTRUCT. / APROBAC. DE PRESTAMO BANC./ PERM. DE CONST. $ 76,083.53 2 MESES
COSTOS PRELIMINARES $ 8,963.00
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
IMPUESTO REVISION DE PLANOS (BOMBEROS)
COSTOS DE VENTAS $ 5,846.16
COSTO DE PROMOCIÓN PUBLICITARIA Y GESTIÓN DE VENTAS
COSTOS FINANCIEROS $ 51,990.37
COMISION DE PRESTAMO PARA LA CONSTRUCCIÓN
ESCRITURAS DE PRESTAMO Y CANCELACION HIPOTECARIA
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 9,284.00
PERMISO DE CONSTRUCCIÓN

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4 DESARROLLO Y APROBAC. DE RESTO DEL PLANO / CONST. DE FUNDACIONES @ NIV. 000 $ 359,830.48 6 MESES
COSTOS PRELIMINARES $ 32,950.00
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE PLOMERIA
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA ELECTRICO
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE GAS
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE A/A
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE ROCIADORES
DISEÑO Y CALCULO DE SISTEMA DE TV Y ALARMAS C.INCENDIO

COSTOS DE VENTAS $ 17,538.48


COSTO DE PROMOCIÓN PUBLICITARIA Y GESTIÓN DE VENTAS
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 309,342.00
CONSTRUCCIÓN ETAPA DE FUNDACIONES (PILOTES, VIGAS SISMICAS, CABEZALES)

5 CONSTRUCCIÓN TOTAL DEL PROYECTO NIVEL 000 @ 1700/ GESTIÓN ADMINISTRATIVA $ 918,471.47 24 MESES
COSTOS ADMINISTRATIVOS $ 127,135.98
COSTO DE INSPECCIÓN TÉCNICA Y FINANCIERA
GERENCIA DE PROYECTO
COSTOS DE VENTAS $ 70,153.92
COSTO DE PROMOCIÓN PUBLICITARIA Y GESTIÓN DE VENTAS
COSTOS FINANCIEROS $ 287,803.85
COMISION POR CARTAS DE CREDITO Y GARANTIAS BANCARIAS
INTERES DEL PRESTAMO + FECI (85% DE LOS C.C.)
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 433,377.72
SISTEMA ESTRUCTURAL NIV. 000 @ 1700
ALBAÑILERIA NIV. 000 @ 1700
ACABADOS NIV. 000 @ 1700
SISTEMA DE PLOMERIA
SISTEMA DE ELECTRICO
SISTEMA DE GAS
SISTEMA DE AIRE/ ACONDICIONADO
SISTEMA DE ROCIADORES
SISTEMA DE TV, ALARMA CONTRA INCENDIOS

6 ENTREGA DE APARTAMENTOS/CIERRE DE GESTIÓN ADMINISTRATIVA Y LEGAL $ 210,738.90 1 @ 2 MESES


COSTOS ADMINISTRATIVOS $ 205,938.90
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
COSTOS LEGALES Y DECLARACIÓN DE MEJORAS
IMPUESTO DE INMUEBLE
IMPUESTO DE TRANSFERENCIA
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 4,800.00
PERMISO DE OCUPACIÓN

TOTAL APORTACIONES Y TIEMPO ESTIMADO DEL PROYECTO $1,629,276.70 38 MESES

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APORTACIONES TOTALES AL PROYECTO

APORTACIONES AL PROYECTO (SOCIO CAPITALISTA)


COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN (20%) $ 742,719.60
COSTOS INDIRECTOS $ 886,557.10
TOTAL APORTACIONES $ 1,629,276.70

APORTACIONES AL PROYECTO (EMPRESA GESTORA)


ESTRUCTURACIÓN Y NEGOCIO EN MARCHA $ 107,261.80
COSTOS DE PLANOS Y ASESORIA $ 75,170.91
COSTOS DE GERENCIA DEL PROYECTO $ 102,923.50
TOTAL APORTACIONES $ 285,356.21

APORTACIONES AL PROYECTO (SOCIO/ TERRENO)


COSTO DIRECTO DE LOTE $ 600,000.00
TOTAL APORTACIONES $ 600,000.00

APORTACIONES TOTALES AL PROYECTO


INVERSIONISTAS VALOR/ APORTACIONES %/ APORTACIONES
SOCIO CAPITALISTA $ 1,629,276.58 64.79
SOCIO/ TERRENO $ 600,000.00 23.86
EMPRESA GESTORA $ 285,356.21 11.35
TOTAL APORTACIONES $ 2,514,632.79 100%

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COSTOS TOTALES DEL PROYECTO

COSTOS DEL PROYECTO


APORTACIONES/ INVERSIONISTAS $ 2,514,632.79
APORTACIONES BANCARIAS $ 2,970,878.40
COMISION POR VENTA $ 210,462.12
COSTO TOTAL $ 5,695,973.31

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UTILIDADES DEL PROYECTO

UTILIDAD NETA DEL PROYECTO


INGRESOS DEL PROYECTO $ 7,015,400.00
COSTO TOTAL DEL PROYECTO $ 5,695,973.31
UTILIDAD TOTAL $ 1,319,426.69

UTILIDAD SEGÚN APORTACIÓN INVERTIDA


INVERSIONISTAS UTILIDAD NETA %/ UTILIDADES
SOCIO CAPITALISTA $ 854,856.55 64.79
SOCIO/ TERRENO $ 314,815.21 23.86
EMPRESA GESTORA $ 149,754.93 11.35
TOTAL GANANCIAS $ 1,319,426.69 100%

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GANANCIAS DEL PROYECTO

GANANCIA (REC. APORTACIONES + UTILIDAD NETA)


INVERSIONISTAS VALOR/ GANANCIAS
SOCIO CAPITALISTA $ 2,484,133.13
SOCIO/ TERRENO $ 914,815.21
EMPRESA GESTORA $ 435,111.14

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RENTABILIDAD DEL PROYECTO

RENTABILIDAD
INVERSIONISTAS UTILIDAD NETA %/ RENTABILIDAD TOTAL %/ RENTABILIDAD ANUAL
SOCIO CAPITALISTA $ 854,856.55 52.47 16.60

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ETAPAS DEL PROYECTO Y TIEMPO ESTIMADO


DE DESARROLLO

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ETAPAS DEL PROYECTO:

1. Desarrollo y Aprobación de Anteproyecto


Esta etapa incluye, además del proceso de desarrollo y aprobación de anteproyecto; todas las
gestiones legales pertinentes para formalizar la relación comercial. Tiempo estimado 2 meses.

2. Inicio de Ventas, Desarrollo de Planos Estructurales y Evaluación Bancaria


En esta etapa se trabajará simultáneamente el desarrollo de planos estructurales y la promoción y
venta, del porcentaje de apartamentos requeridos para la aprobación del préstamo bancario. Tiempo
estimado 4 meses.

3. Aprobación de Planos Estructurales, Aprobación de Préstamo Bancario y Permiso de


Construcción
Esta etapa consta básicamente de un periodo de aprobación, por parte de las entidades municipales
como de la entidad bancaria; como anticipito a las etapas de construcción. Tiempo estimado 2 meses.

4. Desarrollo y Aprobación del Resto del Plano, Construcción de Fundaciones hasta Nivel 000
En este periodo se llevara a cabo el desarrollo y aprobación del resto del plano constructivo y los
diferentes sistemas que lo componen; simultáneamente se construirán las fundaciones del proyecto
con sus diferentes elementos estructurales. Tiempo estimado 6 meses.

5. Construcción Total del Proyecto desde el Nivel 000 a 1700


Esta etapa contempla el periodo de construcción total del proyecto; la gestión y administración del
mismo, al igual que su promoción y venta. Tiempo estimado 24 meses.

6. Entrega de Apartamentos, Cierre de Gestión Administrativa y Legal


Esta etapa consiste básicamente en llevar a cabo todas las gestiones legales y administrativas que den
cierre o culminen con la actividad comercial y constructiva. Tiempo estimado 1 a 2 meses. (se puede
trabajar simultáneamente con los últimos meses de la etapa 5; de manera que no aumente el tiempo
estipulado del proyecto).

Tiempo Total Estimado de 38 meses

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