Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial

1, 3 y 4 Circunscripción

PODER JUDICIAL
MENDOZA

DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO

Introducción.

1. DERECHO REGISTRAL. DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.

Concepto. Objeto. Terminología.
Para Molinario1 el Derecho Registral es “el conjunto de principios y
normas que tienen por objeto reglar los organismos estatales encargados de
registrar personas, hechos, actos, documentos o derechos; así como también la
forma como han de practicarse tales registraciones y los efectos y consecuencias
jurídicas que derivan de ésta.”
El Derecho Registral Inmobiliario es “...el conjunto de normas y
principios que regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la
publicidad registral, en función de la constitución, transmisión, modificación y
extinción de derechos reales sobre inmuebles”. 2
Su objeto es la publicidad de ciertos hechos y actos para dar seguridad jurídica en
las transacciones inmobiliarias.
Algunos autores españoles (Jerónimo González, Sáez Fernández,
Hernández Gil entre otros) lo denominan derecho hipotecario. Terminología hoy
totalmente superada, lo que se debe al hecho de que el desarrollo de esta rama del
derecho se inició en virtud del estudio de la ley hipotecaria española de 1861. La
terminología es incorrecta, pues es demasiado restringida al excluir a los otros
derechos reales. Asimismo es demasiado amplio, pues no todo el derecho
hipotecario es el objeto de su estudio. La mayoría de los autores españoles (Roca
Sastre, Lacruz Berdejo) hablan de derecho inmobiliario registral, terminología que
es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta
registración inmobiliaria es solamente una especie del género registral. De ahí
deriva como terminología correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy
cuenta con mayor aceptación y es empleada en la Carta de Buenos Aires, en el
punto I, en el que se declaró que “El derecho registral integra el sistema jurídico
con normas y principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y
funcionan armónicamente constituyendo una disciplina independiente, de la cual el
derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas.”3

REGISTRACION INMOBILIARIA Y PUBLICIDAD JURIDICA. LA

PUBLICIDAD EN LOS DERECHOS REALES
Los derechos reales son absolutos, u oponibles erga omnes, es decir que
todos están obligados a respetarlos. Debido a que toda la comunidad está obligada
a respetarlos es necesario dotarlos de una publicidad especial, ya que nadie puede
ser obligado a respetar un derecho que no conoce (Art. 577 CC).

1 MOLINARIO, Angel, E. Curso de derecho registral inmobiliario, p.15, citado por CORNEJO,
Américo Atilio. Derecho Registral, p.7.
2
VILLARO, Pedro Felipe. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario. Colegio de
Gestores de la Provincia de Bs. As. 2° ed. 1,999, pág.22.
3 CORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1.994. pág.16.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN EL DERECHO
ARGENTINO.
El Código Civil antes de la Reforma de 1.968. La creación de Registros de
la Propiedad por leyes locales. Vélez previó la registración solamente para el
derecho real de hipoteca. En la nota final del Título XIV “De la Hipoteca”
fundamenta sus razones.
Las provincias, a partir del año 1900 aproximadamente, crearon por leyes
locales los Registros. El Registro de San Luis fue creado en el año 1906. No obstante
no estar obligadas por el código civil las personas concurrieron en masa a registrar
sus títulos.
La cuestión constitucional. Proyectos de incorporación. La doctrina
consideró inconstitucional la creación en las distintas provincias, de los Registros
de la Propiedad por leyes locales; porque agregaban un requisito no previsto por
el Código Civil para la adquisición de los derechos reales, lo que implicaba un
avance de las leyes locales sobre las atribuciones legislativas de la Nación. (art 67
inciso 11 Constitución Nacional de 1.853) La Corte en 1.935 y 1.938 declaró
inconstitucionales las leyes registrales de Catamarca y Mendoza, no obstante los
Registros siguieron funcionando y cumpliendo su finalidad de publicidad de los
derechos reales, constituyendo lo que Bielsa denominó como “feliz anomalía
constitucional”.
Diversos proyectos de ley intentaron incorporar la publicidad registral al
Código civil los que no obtuvieron sanción legislativa.
La reforma al Código Civil de 1.968. art. 2.505. La Ley 17.801. art.1. Ámbito
de aplicación. Su reglamentación.
En 1.968 la ley 17.711 reforma el artículo 2505 del Código Civil incorporando
la publicidad registral al Código Civil, el que ha quedado redactado de la siguiente
forma: “la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente
se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.”
A su vez se sanciona la Ley 17.801 que regula el quehacer registral para
toda la nación introduciendo la técnica de Folio Real, el certificado con reserva de
prioridad y los principios de rogación, de inscripción, de tracto sucesivo, de
prioridad y rango, de publicidad, de especialidad, de legalidad y calificación y de
legitimación. (art.2, y 10 a 12 Ley 17801) Fue redactada por los Dres. Scotti y Falbo,
el primero Director del Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal y el
segundo Director del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial
Argentina.

2. Registro. Concepto.
 En sentido amplio, “los registros son los organismos por los que se
produce la publicidad jurídica”. Su finalidad es proporcionar plena seguridad en
el tráfico jurídico inmobiliario. 4
El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar
el estado jurídico de los inmuebles. (Art.21 Ley 17.801) Los medios a través de los
cuales cumple su función son: la exhibición de los asientos o consulta directa, las
copias autenticadas, los informes (Art. 27 Ley 17.801) y el más importante los
certificados con reserva de prioridad. Los certificados son documentos emanados
del Registro que, en base a las constancias registrales, publicitan la situación
jurídica del inmueble y la libertad de disposición de la persona produciendo el
efecto de reserva de prioridad indirecta para el acto dispositivo y para el escribano
que lo solicitó. (art. 22, 23, 24 y 25 Ley 17801)

2. I. Clases de Registros.

a) Según el efecto de la inscripción:

 Declarativo: cuando el derecho real nace fuera del registro, en sede notarial
judicial o administrativa. El derecho real es válido entre las partes aún
cuando no se encuentre registrado. La inscripción se efectúa para
publicitarlos y hacerlos oponibles a terceros.
 Constitutivo: el derecho nace en el Registro con la inscripción. Ej.: Registro
de automotores. (art.1 dec.-ley 6582/58).
 Convalidante: la inscripción subsana los vicios o defectos de que pudiere
adolecer. Ej: sistema australiano o Torrens.

b) Según el objeto de la registración:

 Reales: cuando el eje de la inscripción es el inmueble. A su vez según la
técnica utilizada los registros reales pueden ser de Tomos, de Folio Real o de
Folio Electrónico, dependiendo del soporte que se utilice para representar el
inmueble.
 Personales: cuando el eje de la registración es el sujeto titular, sea una
persona física o jurídica. Ej.: una persona y todos los inmuebles que son de
su propiedad.

También puede clasificarse en Registro de:

 Hechos: es aquel en el que se anotan acontecimientos de la naturaleza. El
Registro civil anota el nacimiento y la muerte de las personas. La inscripción
no agrega un elemento más al hecho, el cual se ha producido con
independencia de su anotación, la que solamente tiene como fin facilitar su
prueba. Así la partida de nacimiento y la de defunción son medios
probatorios del nacimiento y la muerte.

4 CORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral. Ed. Astrea. 1.994. pág.6.

  Actos y Contratos: el acto jurídico o el contrato no existen si no se celebran
en el Regsitro en el cual quedan incorporados. El matrimonio no existe si no
se celebra en el Registro Civil ante el oficial público competente para actuar.
En el Registro Notarial a cargo de un escribano por concesión del Estado, la
escritura pública no existe si no es autorizada por un escribano público
titular o adscripto que actúa en la esfera de su competencia.
 Documentos: Es una variedad del registro de hechos. Por documento se
entiende a una cosa mueble representativa de un hecho, En lugar de ser
registrado el hecho, lo que se registra es la cosa que contiene el hecho. Se
registra el documento como un hecho, incorporándolo pero sin someterlo a
un análisis o calificación, salvo en lo concerniente a la propia competencia
del Registro. Ejemplo: Registro de actos de última voluntad, Sección
Mandatos.
 Títulos: es una variedad del registro de actos y contratos. Mientras en el
registro de actos y contratos, éstos existen si la voluntad no es expresada
directamente ante el registrados, en el de títulos el acto o el contrato existe
aunque haya sido celebrado, fuera del Registro, si se realizó ante otro
funcionario –juez o escribano- que ha sometido el acto o contrato al
pertinente examen de legalidad. El acto o contrato ingresa en el registro
incorporado a un documento, pero en estos casos el documento no es
considerado como un hecho, sino como un elemento portante de un negocio
jurídico causa (titulo) que es, en definitiva, el objeto de la registración. En
virtud de lo expuesto, el análisis de legalidad que se efectúa en este tipo de
registro es mucho más amplio que el que se realiza en el registro de
documentos.
 Derechos: Esta clase de registros no existe en nuestro sistema jurídico y solo
es posible en aquellos que, como el sistema alemán, mediante el llamado
acto abstracto de enajenación, logran separar la causa del negocio, del efecto,
esto es de la transmisión, siendo esto último lo registrable.5

c) Según la forma de la registración:

 de inscripción: se extraen del documento a inscribir solamente las notas
predominantes que sean útiles a los fines de la publicidad registral y con
ellas se confecciona un asiento.
 de transcripción: se transcribe literalmente e íntegramente el documento
presentado.
 de enlegajamiento: se archiva una copia del documento presentado. Ej:
Mandatos.

2. II. Caracterización del Registro de la Propiedad Inmueble de Mendoza.

5 CORNEJO, Américo Atilio. Derecho Registral. (Ed. Astrea. 1.994, pág.8)

 Nuestro Registro es:
1. declarativo, con excepción de las medidas cautelares, el Bien de familia
por acta. (art. 2 y 20 Ley 17.801)
2. no es convalidante. (art.4 Ley 17.801)
3. Real y de Folio real salvo la inhibición (art 10 a 12 Ley 17.801) y la base
de datos de titulares dominiales.
4. de títulos. (art. 2 Ley 17.801 )
5. de inscripción “... el asiento se redactará sobre la base de breves notas...”.
(art. 12 Ley 17.801)

2. III. Normativa aplicable.

La ley 17.801, publicada el 10-7-1.968, complementaria del Código Civil,

regula el quehacer registral en nuestro país, disponiendo en su artículo 38 que:
“...la organización, funcionamiento y número de los Registros de la Propiedad, el
procedimiento de registración y el trámite correspondiente a las impugnaciones o
recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades serán
establecidos por las leyes y reglamentaciones locales”.
En nuestra provincia la reglamenta el Decreto 8236/11, el que establece
que el Director es ... DTR. Y ley 8236.....
El Director puede emitir órdenes de servicio. La ley 3909 las llama
instrucciones o circulares. Las mismas son manifestaciones del poder jerárquico,
que tienden a dar directivas a los agentes de la administración en la ejecución de la
ley, constituyendo simplemente un mecanismo interno de la administración para
obtener unidad de dirección y acción a pesar de la pluralidad de órganos. Tiene en
principio efecto dentro de la administración y están destinados a los agentes de la
misma para asegurar su buen funcionamiento. Son actos internos de la
administración.6
Los administrados pueden hacerlas jugar en su favor, en dos casos:
cuando establezcan obligaciones a los agentes de la administración y cuando sus
disposiciones les sean beneficiosas. (art.107 y 108 Ley 3909)
Las órdenes de servicio deben documentarse por escrito, exponerse en
vitrales o murales durante un plazo mínimo de 20 días hábiles y compilarse en un
repertorio que debe estar a disposición de los agentes estatales y de los
administrados. (art.109 Ley 3909)
En la mayoría de las provincias el o los Registros dependen del Poder
Ejecutivo.

6 PETRA RECABARREN, Guillermo M y SARMIENTO GARCIA, Jorge H. Ley de

Procedimiento Administrativo de Mendoza n°3909. Concordada y comentada. (Ed.

AVGVSTVS, Mendoza, 1979, pág.123/124.)
 En Mendoza no obstante, ser un órgano desconcentrado dependiente
del Poder Judicial, cumple función administrativa, siendo cada inscripción un acto
administrativo.
Hay desconcentración cuando el ordenamiento jurídico confiere en forma
regular y permanente atribuciones a órganos inferiores, dentro de la misma
organización o del mismo ente estatal. El órgano desconcentrado se encuentra
jerárquicamente subordinado a las autoridades superiores del organismo o ente
estatal. (art.20 Ley 3909) El órgano desconcentrado constituye un tipo de estructura
estatal permanente que carece de personalidad jurídica propia, de individualidad
propia, lo que lo diferencia del ente descentralizado.
La Suprema Corte de Justicia de Mendoza tiene poder jerárquico sobre el
Registro pero no puede avocarse a los asuntos concretos propios de las
atribuciones desconcentradas que le han sido conferidas expresamente por la ley.
(art.15 Ley 3909)
Existen dos Registros, uno cito en la ciudad Capital y el otro con sede en
San Rafael. El primero abarca los departamentos de: Ciudad, Las Heras,
Guaymallén, Godoy Cruz, Luján de Cuyo, Maipú, San Martín, Junín, Rivadavia,
Santa Rosa, La Paz, Lavalle, Tupungato, Tunuyán y San Carlos; y el segundo los
departamentos de San Rafael, General Alvear y Malargüe.

2. IV. Régimen catastral

- REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y REGISTRO CATASTRAL

El Registro de la Propiedad es el registro jurídico y la Dirección de

Catastro es el registro físico de los inmuebles que integran el patrimonio de la
Provincia de Mendoza. El catastro realiza una actividad fundamentalmente
técnica de medición de parcelas del mapa provincial mientras que el Registro
tiene por objeto una actividad jurídica consistente en dar publicidad a los actos
relativos a las situaciones jurídicas con trascendencia real y demás derechos
sobre los inmuebles.
Debe existir correlación e identidad entre los datos jurídicos y físicos, así
como el número de asiento en tomo o matrícula identifica un inmueble en el
Registro de la Propiedad, la nomenclatura catastral identifica al inmueble en el
Registro de Catastro. (en la plancha catastral está la nota de dominio y en la
matrícula está la nomenclatura catastral)

-EL CERTIFICADO CATASTRAL: DIVISIÓN O UNIFICACION DE

INMUEBLES POR PLANO DE MENSURA POSTERIOR AL
OTORGAMIENTO DEL TITULO JUDICIAL.

El certificado catastral lo otorga la Dirección Provincial de Catastro,

quien certifica el estado físico del inmueble: superficie según plano (la que
físicamente tiene el inmueble), límites y medidas actuales, si hubiera una
superposición de superficie (dos colindantes que pretenden la misma franja de
terreno), detalla las servidumbres, etc.
Para obtener esta certificación debe acompañarse plano actualizado del
inmueble (cada vez que se transfiere debe colocarse el nuevo titular aunque el
inmueble no haya sido modificado físicamente), salvo en inmuebles sometidos al
régimen de propiedad horizontal, supuesto en que no se solicita plano actualizado.

La ley nacional 26.209 establece en el art. 12 que esta certificación debe

presentarse al registro en TODOS LOS SUPUESTOS EN QUE SE SOLICITE
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO, SIEMPRE QUE HAYA MUTACIÓN REGISTRAL, y
en todos los tipos de documentos sean notariales, administrativos (del dominio
privado del estado) o judiciales.
NO se requiere cuando no hay cambio de titularidad, es el supuesto de
adjudicación en divorcio al cónyuge que es el titular registral, por el contrario si se
adjudica al cónyuge no titular deberá presentarse certificado catastral. Tampoco se
requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales y
constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de
embargos y otras medidas cautelares.
La falta de número y fecha del certificado catastral produce una inscripción
provisional.
Artículo 49 Ley 8236: “Los documentos notariales, judiciales o administrativos que
contuviesen mutaciones a la titularidad dominial deberán acompañar o consignar
número y fecha del certificado catastral, de lo que el registrador dejará constancia
en el asiento de inscripción. Si en el documento los omitiese se practicará una
inscripción Provisional.”
-La problemática más frecuente se presenta en la inscripción de los documentos de
origen judicial en los que se adjudica un inmueble y luego por plano se lo fracciona
o divide o a la inversa se adjudican 2 o más inmuebles y luego por plano se los
unifica.
LOS INMUEBLES SÓLO PUEDEN DIVIDIRSE O UNIFICARSE
JURIDICAMENTE POR ESCRITURA PUBLICA O TÍTULO JUDICIAL, EL
PLANO PRODUCE SÓLO LA DIVISIÓN O UNIFICACIÓN FÍSICA O
CATASTRAL.
Ej: Podría ocurrir que en un sucesorio se denuncien dos inmuebles colindantes
(cada uno con su correspondiente inscripción registral) antes de las operaciones o
convenio se presenta un plano de unificación de ambos inmuebles y SE
ADJUDICA UNIFICADO, no hay inconvenientes jurídicos ya que el título judicial
sería: adjudicación y unificación. Por el contrario, si el Juez adjudica dos inmuebles
y con posterioridad se unifican por plano y se solicita su inscripción unificada, el
Registro devolverá con reserva de prioridad por cuanto falta el título suficiente
de unificación de inmuebles. Así lo dispone el art. 1184 inc 1 y 10 del CC.
DEVOLUCIÓN DE ASESORÍA
DEVOLUCIÓN DE ASESORÍA7 Esta situación mediante la cual las partes
administrativamente dividen o unifican un inmueble pero no lo hacen
jurídicamente se encuentra muy bien explicada en el comentario a la Ley 17801
obrante en el Código Civil Comentado cuyo director es Kiper:
Manifiesta a fs. 732 que "Cada jurisdicción local, de conformidad con las normas
propias de su administración, generalmente a través de Catastros, recibe las
modificaciones que los sujetos hacen voluntariamente, mediante los planos
correspondientes, en cuya formulación intervienen los profesionales idóneos. Una
vez aprobada la división o unificación de los inmuebles por vía de dicha actividad
administrativa, se genera la registración de esas alteraciones en la esfera del
Registro de la Propiedad inmueble. Pero la variación de la situación registral no
se genera en forma automática, el solo cumplimiento de las normas
administrativas catastrales ni la sola voluntad de los titulares relativas a la
confección de planos de unificación o división alteran per se las constancias
registrales, sino que para lograr el ingreso al registro deben estar contenidas en
una escritura pública , soporte documental que contiene las declaraciones y
negocios, que constituye además, el documento inscribible. En nuestro sistema,
para que esa mutación planimétrica adquiera la entidad necesaria para generar el
cambio de los derechos reales cuando de inmuebles se trata, debe estar contenida
en una escritura pública (arts. 1184 inc. 1 y 10 C. C.)."

-DESIGNACIÓN DEL INMUEBLE SEGÚN EL TÍTULO Y EL PLANO.

El título determina el inmueble objeto de derecho. En todos los casos

debe consignarse en la escritura la descripción del inmueble según la superficie
según título y en caso de existir plano de mensura aprobado, según éste. El plano
de mensura determina la realidad física, pero el plano no quita ni agrega superficie
7
Registrada a fs. 42/43 del tomo III de Dictámenes de Asesoría Letrada y fs. 14 T° 3 Devoluc. Folio
Real. Asiento n° 5831 de fs. 974 del tomo 32 de San Carlos.
al dominio. Si hay diferencia entre el título y el plano deberá analizarse la cuestión
y resolver en cada caso.
En el título de propiedad consta la designación del inmueble, su
descripción y superficie, y la designación, descripción y superficie de la parcela
catastral.
Muchas veces el título suele indicar una medida mayor o menor de la
superficie real ocupada, ya sea porque su titular ocupa sólo una parte de la
superficie indicada, de la cual no tiene título. Para ajustar la realidad jurídica a la
realidad física se necesita la intervención judicial. Sólo se adquiere el dominio de
los inmuebles por los modos establecidos en el Código Civil: por actos derivados
entre vivos, con título suficiente y modo suficiente, y la inscripción registral para
perfeccionar la oponibilidad a terceros interesados de buena fe; de modo originario
por usucapión.
No se debería transcribir en la parte de la escritura que describe el
inmueble, objeto del negocio, las especificaciones, medidas y superficies que
surgen del plano. Si hubiera diferencias o referencia a una invasión de linderos, u
otras restricciones, se dejará constancia en el cuerpo de la escritura la
manifestación de las partes de que toman conocimiento.
Otro supuesto, se presenta en inmuebles en los que hay diferencia de la
superficie según plano de la según título pero luego se fraccionan y al prorratear
la superficie según título no se prorratea la superficie de plano excedente sobre la
fracción a transferirse. El excedente según plano se le asigna sólo a una fracción.
Un ejemplo se presenta en la escritura que a continuación vemos. El inmueble total
tenía una superficie de 5ha. 6850 m2 según título y de 5ha. 7890,50 m2. El
excedente según plano se le asignó en totalidad al pasillo comunero.

-LEY NACIONAL DE CATASTRO 26.209 Y LA ACTUACIÓN DEL REGISTRO

La JURISPRUDENCIA en Mendoza marca la actuación que deberá tomar el
registrador ante la ausencia de la certificación catastral.
1) Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Mendoza. Sala III. 1992/Mayo/15.
LL 1992-E. pág.159; Integrada por Moyano, Kemelmajer y Salvini.
En éste caso se denuncia a un notario que ha autorizado una escritura de venta de
un lote sin estar aprobado el plano de división en lotes, habiéndose inscripto
también sin nomenclatura.
Los considerandos que rescatamos son los siguientes:
 Toda interpretación de los textos legales debe comenzar por la Constitución
Nacional.
 Las leyes provinciales que imponen la exigencia del plano de mensura y del
certificado catastral a los fines de autorizar las escrituras y su posterior
inscripción establecen una restricción a la propiedad privada en el interés
público rigiéndose por el Derecho Administrativo. (art.2611 del CC)
 Son constitucionalmente válidas siempre que la restricción no sea
irrazonable o absurda.
 En abstracto no puede predicarse tal irrazonabilidad de la normativa
provincial teniendo en cuenta que:

A) los registros de Folio Real exigen una necesaria correlación entre Registro y
Catastro. Cuando la misma falta los Registros carecen de seguridad, pues no se
sabe si lo publicitado existe materialmente.
B) no impiden la transferencia la que se realiza PROVISIONAL.
C) la obligatoriedad de exigir el plano de mensura en los casos de división de un
inmueble también resulta de otros artículos de la ley 17801. (art. 12 y 13)

-Alcance del art. 41 de la ley 17.801.

El artículo 41 dice que: “No podrá restringirse o limitarse la inmediata inscripción
de los títulos en el registro mediante normas de carácter administrativo o
tributario”.
En las Reuniones Nacionales de Directores de Registro (La Plata 74, Córdoba 67 y
Mendoza 69) se recomendó el respeto de la norma pero apuntando a los
impedimentos de carácter fiscal.
Si el art. 41 impidiese todo tipo de restricción administrativa y aplicación de
leyes provinciales violaría el 2611 del CC.
Jurisprudencia en Mendoza
Exp. N 56.792 “Asociación Mendocina de Agrimensores s/ Anomalía normativa
catastral. Junio-95. Integrada por Llorente, Aguilar y Kemelmajer.
En los hechos de la causa se denuncia que el Registro no cumple con el art.
45 de la ley 5908 (BO oct.92) inscribiendo títulos sin el correspondiente certificado
catastral generando perjuicio a la Administración pública e inequidad tributaria.
El Art.45 de la Ley 5908 dice que “Previo a la constitución o transmisión de derechos
reales deberá contarse con un acto de levantamiento parcelario los que tendrán
validez intemporal cuando los elementos físicos, jurídicos y económicos no sufran
modificaciones y en caso de modificaciones a los elementos físicos o económicos
que incidan en el avalúo fiscal corresponderá un acto de levantamiento parcelario.
El Registro no dará curso a solicitud de inscripción que no sea acompañada de c. catastral.
No obstante la denuncia y la redacción del artículo la falta de certificado será como
máximo un defecto subsanable. Las inscripciones PROVISIONALES deben
fundarse en razones administrativas y no meramente fiscales. Hoy el Registro no
persigue propósitos exclusivamente fiscales sino que su meta es la seguridad en el
tráfico a través de una óptima correlación entre Registro y Catastro.
-Artículo 49 Ley 8236:
En los documentos de origen notarial que contengan una mutación en la
titularidad dominial deberá dejarse constancia , además de la nomenclatura, el
número y fecha del certificado catastral.
En los de origen judicial podrá, a criterio del juez, adjuntarse el certificado catastral
o transcribirse su número, y fecha así como la nomenclatura catastral.
Actos para los que se los exige
Principio: todos aquellos actos de origen notarial, judicial o administrativo que
impliquen una mutación en la titularidad dominial. Ej. Compraventa, permuta,
dación en pago, donación, transmisión fiduciaria ley 24441, particiones judiciales
de herencia, divisiones de condominio, divorcios, juicios de escrituración, de
reivindicación, etc.
Actos para los que no se lo exige Ej. Cambio de denominación de la sociedad,
hipoteca, constitución de usufructo, uso o habitación, constitución de
servidumbres.

-VIGENCIA
La vigencia del certificado catastral es de 6 meses pudiendo revalidarse por única
vez. (dec. Reglamentarios 507/63, 1300/69, 2278/69 y 1765/79)
En consecuencia el Registro verifica su validez al momento del otorgamiento del
acto, si no es así inscribe en forma PROVISIONAL hasta tanto se consigne número
y fecha de certificado catastral vigente.

3. Organigrama. Función de cada sección.

I- Dirección. Son funciones del Director:

a- Cumplir y hacer cumplir las leyes, decretos y reglamentaciones vigentes.
b- Resolver cuestiones que se promuevan por interpretación y aplicación de las
normas legales y reglamentarias a que debe ajustarse el Registro.
c- Proponer las reformas que estime convenientes introducir en leyes, decretos
y reglamentaciones relativas al Registro.
d- Orientar la actividad del Organismo dando al personal las instrucciones que
convengan al mejor servicio, procurando establecer y mantener unidad
funcional y de interpretación.
 e- Asignar tareas y responsabilidades a sus agentes.
f- Proponer a la Honorable Legislatura las modificaciones que requiera la
estructura orgánica del Registro, adoptando las medidas de urgencia que la
continuidad del servicio exija, comunicándolas a la Sala Administrativa de
la Suprema Corte de Justicia para su aprobación.
g- Fijar los turnos de tareas y de atención de las distintas dependencias,
conforme con sus labores específicas.
h- Disponer de oficio la corrección de los asientos y la reposición de las
constancias destruidas.
i- Establecer y coordinar las relaciones con los organismos e instituciones
similares.
j- Disponer los estudios que correspondan a la especialidad; publicar sus
conclusiones; cuadros estadísticos del movimiento registral; boletín de
informaciones y la compilación actualizada de disposiciones legales y
reglamentarias atinentes a su funcionamiento; coleccionar la legislación,
jurisprudencia y bibliografía especializada y establecer el canje de
publicaciones que edite.
k- Participar en congresos, asambleas o jornadas en los que se traten temas
relacionados con el Registro.
l- En cumplimiento de sus funciones el Director dicta: Disposiciones Técnico,
Registrales, resoluciones y órdenes de servicio.
Las disposiciones técnico-registrales son dictadas para regular con carácter
general, las situaciones no previstas en la ley 17.801 y las que se hubieren
delegado a dicha regulación.
Las resoluciones son las que se dicten como consecuencia del procedimiento
recursivo o las que son necesarias como consecuencia del procedimiento de
inscripción.
Las órdenes de servicio son las instrucciones dadas al personal, para facilitar
la interpretación y aplicación de las normas de jerarquía superior.

II- Subdirección: desempeñará las funciones internas que le sean asignadas por el
Director y lo reemplazará en caso de ausencia.

III- Asesoría:
El funcionamiento de la Asesoría del Registro de la Propiedad Inmueble de
Mendoza se rige, por la ley 17.801, su decreto reglamentario 155/80, la ley 3.909 y
la Acordada 11.371 del 19-4-98. Cumple su función tanto respecto del Registro cito
en Capital como respecto del de San Rafael.
La Asesoría es un órgano consultivo, por lo que no está subordinada a la
Dirección en cuanto a sus atribuciones como tal, es decir, en cuanto a las opiniones
que vierte (Art 18 ley 3909).
Su misión esencial, como la de todo abogado estatal, es la de realizar el
valor justicia siendo fiel intérprete de la legalidad administrativa y de los
principios fundamentales del derecho, contribuyendo con su accionar a lograr la
seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, fin del Registro; para conseguir, en
definitiva, lograr la realización del bien común, fin último del Derecho.
Sus funciones son:
Funciones internas
a- evacuar las consultas que realicen los Jefes de Áreas sobre problemas
surgidos en la calificación registral e interpretación de las disposiciones técnico
registrales u órdenes de servicio, ya sean referidas a aspectos de forma o de
fondo.
b- dictaminar en los Recursos de Recalificación y en todo otro recurso
(aclaratoria, revocatoria, jerárquico, etc.) que se interponga ante el organismo
por aplicación de la ley 3909 de procedimiento administrativo.
c- Clasificar y compilar las consultas realizadas y las resoluciones y criterios
adoptados, en los casos sometidos a dictamen, procurando sistematizar los
problemas de más frecuente tratamiento.
d- Organizar y mantener un archivo de los dictámenes emitidos.
e- Instruir los sumarios a los empleados del Registro judiciales y de la Ley-
Convenio 6.279.
Funciones externas
a- Asesorar verbalmente o por consulta escrita sobre aspectos relativos a la
registración y publicidad de los derechos a los usuarios.
En caso de tratarse de supuestos novedosos o que no cuenten con un criterio de
tratamiento registral previamente consensuado con la Dirección, elevarán a ésta la
consulta, quien la resolverá, informando luego el asesor al usuario.
b- clarificar el contenido de las observaciones resultantes de la calificación
registral a requerimiento de los usuarios, sin que ello revista carácter de recurso.
El caso deberá ser considerado previamente por el Jefe de Área, debiendo
remitirse los antecedentes a fin de emitir un breve dictamen.

IV- Mesa Única de Entradas y Salidas: da ingreso a todos los documentos a

inscribir de 7:30 hs. a 13 hs., y los distribuye en las restantes áreas, salvo Comercio y
Mandatos que tiene Mesa de Entradas y Salidas propia, y una vez procesados les
da salida y entrega a los usuarios.
V- Folio Real: realiza las inscripciones de documentos notariales, judiciales,
administrativos y excepcionalmente de particulares por los que se constituyan,
modifiquen, transmitan, declaren o extingan derechos reales.

VI- Bien de familia: inscribe la afectación y desafectación al régimen de Bien de

Familia por acta, de conformidad a la ley 14.394.

VII- Medidas Cautelares: registra la traba, cancelación, reinscripción y aclaración

de medidas cautelares.
VIII- Informes y Certificados: expide informes y certificados respecto de inmuebles
inscriptos en la técnica de registración de Tomo.

IX- Área de Control de la prioridad: expide informes y certificados respecto de

inmuebles inscriptos en la Técnica de Folio Real. Controla la prioridad de los
documentos en la técnica de registración de Folio Real.

X- Área de Publicidad Registral: Publicita titulares registrales, inhibiciones y

Folio Real escaneado.

XI- Archivo Judicial: archiva y desarchiva expedientes y protocolos de la 1ª, 3ª y

4ª circunscripción, expide copias simples y certificadas de escrituras a pedido de
legitimados por ley o por orden judicial, expide segundos testimonios, atiende
directamente al publico y recibe en calidad de deposito mandatos, y la
documentación antigua de las distintas secciones del Registro de la Propiedad y los
libros de Autos y Sentencias de los distintos Juzgados.

XII- Destrucción de Expedientes: selecciona los expedientes que deben destruirse.

XIII- Mandatos: anota los mandatos, y sus revocatorias atendiendo directamente al

público.

XIV- Informática registral: Tiene como misión proveer los servicios y la

infraestructura de información para todas las demás áreas de la Dirección de
Registros Públicos de la 1ra., 3ra y 4ta. Circunscripción Judicial para que el
desarrollo de tareas por parte de éstas sea cada vez más eficiente y en el menor
tiempo posible.

• Desarrolla, implementa y mantiene los servicios de información.

• Selecciona, implementa y mantiene la infraestructura de acceso, distribución,
procesamiento y almacenamiento de información.
• Capacita permanentemente al personal no informático en aspectos
tecnológicos para que pueda desarrollar eficientemente su trabajo.
• Promueve y fomenta el cuidado, conservación, eficiencia y buen uso de los
equipos informáticos.
• Adopta todas las medidas necesarias para salvaguardar la información,
programas y los equipos informáticos existentes que tiene bajo su responsabilidad.

XV- Área de Gestión: instrumenta el trabajo en equipo transdisciplinario

acelerando la ejecución y seguimiento de la gestión administrativa. La misma se
integra, por el momento, con una Licenciada en Ciencia Política y Administración
Pública y una Psicóloga...
La primera encargada de la formulación de proyectos, planificación, ejecución y
seguimiento de la gestión administrativa del Registro. Las funciones de la segunda
son: diagnóstico psicolaboral, Planificación de la Capacitación Anual en gestión,
diseño de encuestas: de opinión al usuario, de necesidades de capacitación, etc.,
confección de evaluaciones de desempeño, servicio de orientación psicolaboral y
reubicaciones.

No obstante las diferentes funciones, por sobre todo, el personal está siempre
dispuesto a servir, en pos de una mejor calidad del servicio de publicidad
registral que presta la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la 1,
3 y 4 C.J.

4. Documentos registrables y no registrables. Requisitos de los documentos

registrables.
De conformidad al artículo 2 de la Ley 17.801, en principio podemos distinguir dos
grandes grupos:
a) los documentos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o
extingan derechos reales sobre inmuebles. Es decir, dominio, condominio,
usufructo, uso, habitación, hipoteca, servidumbres, prenda, anticresis, superficie
forestal, propiedad horizontal. (art. 2.503 del C.C.).
b) los documentos que dispongan medidas cautelares: embargo, prohibición de
contratar, prohibición de innovar, inhibición, medida innominada y litis.
El alcance del inciso c del mencionado artículo que expresa “... y los
establecidos por otras leyes nacionales o provinciales”, ha sido muy discutido.
La intención del legislador fue convalidar las registraciones dispuestas
por leyes nacionales anteriores a la ley 17.801, como por ejemplo la 14.394 o la
13.512.8
A su vez es evidente que otra ley nacional de la misma jerarquía y
naturaleza puede crear otros derechos reales o establecer la registración de otros
documentos en lo sucesivo. Ej: derecho real de superficie forestal.
En cambio es discutible la facultad de las legislaturas locales para
establecer la registración de documentos distintos a los enumerados en el
mencionado artículo, aplicándoles el mismo régimen en cuanto a oponibilidades,
incompatibilidades y prioridades.
No obstante lo expuesto, podemos mencionar como otros documentos
registrables, los dispuestos por las siguientes leyes:
 Venta de inmuebles en lotes y a plazos: Ley 14.005;
 Prehorizontalidad: Ley 19.724. La afectación y los boletos de adquisición de
unidades, retractación y desafectación;
 Propiedad Horizontal: Ley 13.512;
 Bien de Familia: Ley 14.394 ;
 Banco Hipotecario Sociedad Anónima, Anotación Hipotecaria: Ley 18.307,
Inembargabilidad a su favor art.35 Ley 22.232, Dec.Ley 15.347/46;
8 VILLARO, Pedro Felipe, op. cit. Pág.48.
  Arrendamientos y aparcerías rurales: Ley 13.246;
 Expropiación: Ley 21.499;
 Prescripción Adquisitiva a favor del Estado Nacional: Ley 20.396
 Prescripción adquisitiva a favor del Estado Provincial: Ley 21.477
 Ley 24.320. Prohibición del Instituto de Ayuda financiera para pago de
retiros y pensiones militares: art. 34 Ley 22.919.
 Inscripción preventiva de la sociedad en formación. Transformación. Fusión
y escisión. Ley 19.550.
 Fideicomiso y letras hipotecarias: Ley 24.441.
 Leasing: Ley 25.248,
 Inembargabilidad a favor del Instituto Provincial de la Vivienda Ley 6.606.
Inembargabilidad de inmuebles con fin deportivo o recreativo que
pertenezcan a Clubes de Fútbol. Ley 6858.
 Servidumbre de electroducto, Ley 5518.
A su vez corresponde distinguir:
Ley 8236 Documentos registrables. Artículo 2° - El Registro de la Propiedad
Inmueble tomará razón de los documentos públicos de origen notarial, judicial o
administrativo, que se refieran a inmuebles ubicados en la Provincia de Mendoza:
a) Por los que se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan
derechos reales; b) Por los que se traben, aclaren, reinscriban o cancelen medidas
cautelares; c) Y de los documentos que por excepción establezcan leyes especiales.

-Documentos de extraña jurisdicción.

1-Otorgados dentro de la República Argentina en otras Provincias

Artículo 5º Ley 8236- Documentos de extraña jurisdicción:
a) Si fuesen de origen notarial deberán estar debidamente legalizados.
b) Si emanasen de autoridad judicial, se adecuarán a lo dispuesto por la Ley
22.172, las normas procesales respectivas o a lo establecido en los convenios
interjurisdiccionales.
En ambos casos deberán presentarse con una solicitud suscripta por
abogado o procurador expresamente autorizado para realizar la gestión ante el
Registro. Los profesionales peticionarios serán responsables del cumplimiento de
las obligaciones tributarias impuestas por el Código Fiscal.

A- De origen notarial.
Dispone el Código Civil, reformado por la Ley 24441:
Art. 980: “Para la validez del acto por instrumento público, es necesario que el
funcionario público obre en los límites de sus atribuciones, respecto a la naturaleza
del acto, y que éste se extienda dentro del territorio que se le ha asignado para el
ejercicio de sus funciones.
Los instrumentos públicos extendidos de acuerdo a lo que establece este Código
gozan de entera fe y producen idénticos efectos en todo el territorio de la
República Argentina, cualquiera sea la jurisdicción donde se hubiere otorgado.
Todo documento por el que se constituyan, transmitan, modifiquen o extingan
derechos reales sobre bienes inmuebles otorgado en extraña jurisdicción debe
ingresar en el Registro con la pertinente legalización, caso contrario se efectuará
una inscripción provisional (Art. 9 inc. b- Ley 17801) hasta tanto el recaudo se
cumpla. PAULA: ¿DEVOLUCION CON RESERVA DE PRIORIDAD? Al igual que
oficio ley 22172 sin sello de autenticidad.
El fundamento jurídico está en el Decreto Ley 14984/57 ratificado por la Ley
Nacional 14467.
Art. 997 C.C.: “Las escrituras públicas solo pueden ser hechas por escribanos
públicos o por otros funcionarios autorizados para ejercer las mismas funciones.
Cuando un acto fuere otorgado en un territorio para producir efectos en otro, las
leyes locales no podrán imponer cargas tributarias ni tasas retributivas que
establezcan diferencias de tratamiento, fundadas en el domicilio de las partes, en el
lugar del cumplimiento de las obligaciones o en el funcionario interviniente”.
El Código Fiscal de la Provincia de Mendoza establece en el art. 241: “ El impuesto
al que se refiere este Título (Impuesto de Sellos), deberá pagarse:….Inc b:
Instrumentos emitidos fuera de la Provincia. 1.- Previo a su presentación o
invocación ante autoridad administrativa o judicial de la Provincia……”

B- De origen judicial.
Se aplica la Ley 22172, denominada, “Convenio sobre comunicaciones entre
magistrados de distintas jurisdicciones”. Incluye los supuestos en los que se dicta
una resolución judicial en una provincia y debe cumplirse en otra. Ej.
Adjudicación de bienes inmuebles dictada en un expediente que tramita en Buenos
Aires sobre un inmueble ubicado en Mendoza. La ley dispone los requisitos que
deben reunir los documentos judiciales de extraña jurisdicción.
Art.3: “El oficio no requiere legalización y debe contener:
1. Designación y número del Tribunal y Secretaría y nombre del Juez y
Secretario
2. Nombre de las partes, objeto o naturaleza del juicio y el valor pecuniario si
existiera.
3. Mención sobre la competencia del Tribunal oficiante
4. Transcripción de las resoluciones que deban notificarse o cumplirse y su
objeto claramente expresado si no resultase de la resolución transcripta.
5. Nombre de las personas autorizadas para intervenir en el trámite.
6. El sello del Tribunal y la firma del Juez y del Secretario en cada una de sus
hojas.”

Art. 7: “Tampoco será necesaria la comunicación por oficio al tribunal local,

cuando se trate de cumplir resoluciones o sentencias que deban inscribirse en los
Registros o Reparticiones Públicas de otra Jurisdicción Territorial. Se presentará
ante dichos organismos testimonio de la sentencia o resolución, con los recaudos
previstos en el art. 3 y con la constancia de que la resolución o sentencia está
ejecutoriada salvo que se trate de medidas cautelares. En dicho testimonio
constará:
- la orden del Tribunal del proceder a la inscripción.
- sólo será recibido por el Registro o Repartición si estuviere autenticada mediante
el sello especial que a ese efecto colocará una o más oficinas habilitadas por la
Corte Suprema, Superior Tribunal de Justicia o máximo Tribunal judicial de la
Jurisdicción del tribunal de la causa. El sello especial a que se refiere este artículo,
será confeccionado por el Ministerio de Justicia de la Nación, quién lo entregará a
las Provincias que suscriban o adhieran al Convenio.
La parte interesada dará cuenta del resultado de la diligencia, con la
constancia que expida el registro o repartición que tomó razón de la medida, quién
archivará el testimonio de inscripción.
En las inscripciones vinculadas a transmisión hereditaria o a cualquier
acto sujeto a pago de gravámenes los testimonios se presentarán previamente a la
autoridad recaudadora para su liquidación, si así correspondiere”.
Si se presenta una copia del testimonio ley 22.172 para su inscripción; se devuelve
sin tomar razón con la reserva del artículo 18 inc a) Ley 17.801.

2- Documentos otorgados en el extranjero: Relacionados con inmuebles ubicados

en ésta Provincia.

Artículo 6º Ley 8236: Documentos otorgados en el extranjero: a) Si fuesen de

origen notarial deberán cumplir lo dispuesto por los correspondientes Convenios o
Tratados Internacionales, debiendo en el supuesto que se dispusiesen derechos
reales constar en instrumento público, estar legalizados y ser protocolizados por
orden de juez competente ante notario de la Provincia de Mendoza. b) Si fuesen de
origen judicial, deberán cumplir con los procedimientos mencionados en el inciso
precedente y por las normas procesales de la Provincia de Mendoza.

A-De origen notarial: Apostilla de la Haya o Cadena de Legalizaciones en materia

internacional.
Art. 10 del C. Civil, “Los bienes raíces situados en la República son exclusivamente
regidos por las leyes del país, respecto a su calidad de tales, a los derechos de las
partes, a la capacidad de adquirirlos, a los modos de transferirlos y a las
solemnidades que deben acompañar esos actos. El título por lo tanto a una
propiedad raíz, sólo puede ser adquirido, transferido o perdido de conformidad
con las leyes de la República”
Art. 1211 del C. Civil: “Los contratos hechos en país extranjero para transferir
derechos reales sobre bienes inmuebles situados en la República, tendrán la misma
fuerza que los hechos en el territorio del estado, siempre que constaren de
instrumentos públicos y se presenten legalizados. Si por ellos se transfiere el
dominio de bienes raíces, la tradición de éstos, no podrá hacerse con efectos
jurídicos hasta que estos contratos se hallen protocolizados por orden de un juez
competente”
Art. 3129 del C. Civ.: “Puede también constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles
existentes en el territorio de la República, por instrumentos hechos en países
extranjeros, con las condiciones y en las formas dispuestas por el art. 1211.... La
hipoteca constituida desde país extranjero debe tener una causa lícita por las leyes
de la República”
B- De origen judicial: art. 278 a 281 del CPC de Mza.
“Las sentencias dictadas en países extranjeros tendrán en la Provincia la
fuerza obligatoria que establezcan los tratados entre la República Argentina y esos
países”.
Si la sentencia dispone sobre un inmueble ubicado en Mendoza, deberá ser
presentada ante el Juez con competencia civil en turno de ésta provincia, quién
revisará la orden, controlará que se cumplan todos los requisitos previstos en el
Código de Procedimientos Civil, verificará que se trata de una orden emanada por
autoridad judicial de un país adherente a los convenios internacionales, y, por
último remitirá un oficio al Registro rogando la inscripción.
La rogatoria de inscripción siempre debe venir de autoridad judicial con
competencia dentro del territorio nacional. Si es de una autoridad judicial
extranjera se ejecuta a través de un juez nacional o provincial, mediante el
procedimiento señalado.

2-DOCUMENTOS NO REGISTRABLES.

Artículo 3° Ley 8236- No son documentos registrables: a) Las cesiones de derechos

y acciones posesorias. b) Los contratos de locación y sus transferencias salvo lo
dispuesto por la Ley 13.246. c) Los boletos de compraventa no incluidos en las
Leyes 14.005 y 19.724. d) Las declaratorias de herederos con excepción de las
solicitadas por oficio o testimonio Ley 22.172. e) Las cesiones de derechos
hereditarios. f) Los referidos a derechos de sepulcros. g) Todo otro documento que
fuera portante de derechos personales.

1) Bienes del dominio público.

Hay inmuebles que pertenecen a la Nación o a las Provincias. A su vez estas

propiedades pueden formar parte: a) del dominio público del estado, son los
enumerados como bienes públicos en el art. 2340 del Código Civil, por ej. Mares
territoriales, ríos, playas, calles, plazas, caminos, puentes etc.; b) del dominio
privado del estado, art. 2342 del C.C., por ej. Tierras que están dentro del territorio
de la provincia que no tienen dueño, los bienes de las personas que mueren sin
dejar herederos, etc.
Los inmuebles que forman parte del dominio público del estado (Nacional o
Provincial) no se registran.
Los que forman parte del dominio privado sí se registran, por ej. una
escuela, un polideportivo, etc.
Hay tierras que forman parte del dominio privado del estado pero que no
están registradas a nombre del mismo. Son los terrenos que están dentro del
territorio de la provincia pero que figuran sin dueño (sin antecedente de dominio).
Esas propiedades se irán incorporando al sistema registral conforme a las
necesidades. Una de las formas admitidas es mediante el trámite de título
supletorio o usucapión, cuando se anota a nombre de un poseedor una superficie
que no tiene antecedentes registrales. Otra forma es mediante el dictado de una
norma que las declare dentro del dominio privado del estado y ordene su
registración en ese carácter a nombre de la Provincia de Mendoza, por ej. terrenos
que se encontraban al norte de calle Regalado Olguín, que no estaban incorporados
al sistema (catastral ni registral), se anotaron como dominio privado de la
provincia, y luego se transfirieron a particulares.
La normativa que se aplica en este caso es:
Art. 10 de la ley 17.801: “Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o
anotarse los documentos a que se refiere el art. 2, serán previamente matriculados
en el Registro correspondiente a su ubicación. Exceptúanse los inmuebles del
dominio público.”
Los inmuebles del dominio público del Estado están fuera del comercio.

2) Inhibición voluntaria
La inhibición es una medida cautelar que afecta al titular registral (no al
inmueble), impidiéndole disponer de los inmuebles anotados a su nombre. Es
personal.
Siempre deben estar ordenadas judicialmente, art. 124 del Código Procesal y
art. 12 del Código Penal, (ver).
La medida no puede provenir de una solicitud de un particular.
Normativa aplicable al caso:
Artículo 91 Ley 8236 - Serán devueltas las medidas cautelares: ... c) Que dispongan
inhibiciones voluntarias...

3) Boleto de Compraventa.

Prescribe el art. 1185 del Código Civil: “Los contratos que debiendo ser
hechos por escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular en que las
partes se obliguen a reducirlo a escritura pública, no quedan constituidos como
tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos
como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública”.
Nos encontramos en el supuesto de que un inmueble ha sido transferido por
instrumento privado, se paga el precio, se realiza la tradición pero no se firma la
escritura. Este contrato es válido entre las partes pero no es oponible a terceros
hasta tanto se autorice la escritura de transferencia y se constituya el derecho real
de dominio en cabeza del nuevo adquirente.
El boleto de compraventa sólo transmite derechos personales e impone al
transmitente la obligación de otorgar la escritura traslativa de dominio.
Normativa registral aplicable.
De conformidad al art. 3 inc. c ley 8236 no tendrán acceso a la repartición para su
anotación los boletos de compra venta o aquellos suscriptos en virtud de otro
título-causa (permuta, dación en pago, etc.) que tengan por objeto una transmisión
dominial. Exceptúase de la presente a los boletos de compra venta otorgados de
conformidad a las leyes nacionales 14.005 (Venta de lotes a plazos), y 19724
(Prehorizontablilidad) u otra análoga que se sancione con posterioridad a la
presente, emergente de la denominada legislación de fondo. Éstos últimos sí se
inscriben (marginalmente) cuando cumplen los requisitos formales establecidos en
las leyes que los autorizan.

4) Declaratorias de herederos. Cesión de Derechos.

Las declaratorias de herederos dictadas en juicios sucesorios, sólo acreditan

el carácter de tales, y el derecho a ser sucesores en la persona y bienes del causante.
No transmiten dominio ni forman un condominio entre los herederos declarados.
El Registro de la Propiedad de Mendoza no inscribe declaratorias de
herederos por ser un instrumento que contiene derechos personales, el derecho
real se configura con la adjudicación judicial o extrajudicial de los bienes que
integran el acervo hereditario.
Artículo 3° Ley 8236- No son documentos registrables: ... d) Las
declaratorias de herederos con excepción de las solicitadas por oficio o testimonio
Ley 22.172....
Tampoco se inscribirán en el registro las Cesiones de derechos y acciones
por tratarse de derechos personales, no comprendidos en los arts. 2 y 3 de la ley
17801, y por no existir un Registro de Derechos y Acciones en nuestra provincia.

3.- REQUISITOS DE LOS DOCUMENTOS REGISTRABLES Ley 17801: art. 3,

art. 3 bis y art. 4 ley 8236.
Art. 3 de la ley 17801: “Para que los documentos mencionados en el artículo
anterior puedan ser inscriptos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o
administrativa según legalmente corresponda.
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar
autorizados sus originales o copias por quién esté facultado para
hacerlo
c) Revestir carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con
otros complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de
la registración, sirviendo inmediatamente de título al domino,
derecho real o asiento practicable.
Art. 3 bis de la ley 17801: “No se inscribirán o anotarán los documentos
mencionados en el artículo 2 inc. A), si no constare la clave o código de
identificación de las partes intervinientes otorgado por la Administración Federal
de Ingresos Públicos o por la Administración Nacional de Seguridad Social de
corresponder”
Artículo 4º ley 8236 - A los efectos de su inscripción los documentos deberán: a)
Estar constituidos por escritura pública, resolución judicial firme o resolución
administrativa según legalmente corresponda y sus originales o copias autorizados
por quien está facultado para hacerlo; revestir el carácter de auténticos, hacer plena
fe por sí mismos o por otros complementarios en cuanto al contenido objeto de la
inscripción, sirviendo inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento
practicable. b) Si se constituyeran, transmitieran, declararan, modificaran o
extinguieran derechos reales, hacer constar la clave o código de identificación de
las partes intervinientes otorgado por la Administración Federal de Ingresos
Públicos o por la Administración Nacional de la Seguridad Social, de
corresponder. c) Si fuesen de origen notarial, reunir los requisitos establecidos por
la Ley Notarial. d) Si fuesen instrumentos privados, presentarse por quien acredite
un interés legítimo con firma certificada por Notario o autoridad competente. e)
Cumplimentar aquellos requisitos que en forma específica determine la legislación
de fondo para el acto instrumentado.

Instrumento privado
Cancelación de Hipoteca
Ejemplos de documentos de origen privado son las cancelaciones de hipotecas con
documentos hipotecarios registrados y las cancelaciones de usufructos por
fallecimiento de los usufructuarios.
En las cancelaciones de los mencionados derechos reales el registrador calificará de
conformidad por los Artículos 114 y siguientes de la ley 8236

Documentos administrativos

Ejemplos de documentos administrativos que acceden al Registro son

las donaciones al Estado o las Transformaciones, Fusiones o escisiones societarias
de conformidad a la ley 19.550.
Donación al Municipio

Documento de origen judicial

Ejemplos de documentos de origen judicial son las adjudicaciones en los
expedientes sucesorios, las subastas, las expropiaciones, etc.
Los títulos judiciales y administrativos son contemplados por la ley 8236 en los
artículos 52 al 59.
5. Efectos de la inscripción.
La inscripción en el Registro tiene efectos declarativos, de publicidad y
oponibilidad a terceros. (art.2505 y 3135 del C.C. y art. 2 de la Ley 17.801) y como
ya mencionamos constituye un acto administrativo con sus caracteres propios.

6. Concepto de Derecho real

El Código Civil no define al derecho real.
Para Papaño, su definición surge del art.497 del CC.: “A todo derecho
personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda
a derecho reales”. En consecuencia el derecho real es aquel que no tiene una
obligación correspondiente.
Demolombe nos dice que, “el derecho real es el que crea entre la persona y
la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella
sino dos elementos, la persona, que es sujeto activo del derecho y la cosa que es el
objeto”.
Aubry et Rau sostiene que, “es el poder jurídico que goza una persona sobre
una cosa contra cualquiera para obtener de ella una ventaja total o parcial”.

Derecho Aspecto Absolutez de su oponibilidad erga omnes Aubry et Rau

real externo

Derecho Aspecto Relación inmediata entre una persona y una Demolombe

real interno cosa

Allende nos da la siguiente definición: “El derecho real es un derecho

absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas son sustancialmente de orden
público, que establecen entre una persona (Sujeto activo) y una cosa determinada
(objeto) una relación directa e inmediata, que previa publicidad, obliga a toda la
sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquiera acto contrario al mismo
(obligación negativa) naciendo para el caso de su violación una acción real y que
otorga a sus titulares las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius preferendi”.

Concepto de derechos personales:

“Los derechos personales son los derechos que imponen al sujeto pasivo la
obligación de dar, hacer o no hacer algo a favor del sujeto activo acreedor.”

6.1 Diferencias entre derechos reales y personales

Diferencias REAL PERSONAL

Oponibilidad ERGA OMNES Persona determinada

Objeto COSA Prestación

Elementos SON 2 (titular y objeto) SON 3 (Sujeto activo,

Pasivo y objeto)

Régimen legal NUMERO CLAUSO Autonomía de la voluntad

(art.2502 y 2503 del CC) (art. 1197 CC)

Ejercicio POSESION salvo la NO

hipoteca.

Derecho de persecución Derecho de perseguir la NO

cosa en manos de quien la
tenga

Derecho de preferencia Primero en el tiempo NO

poderoso en el derecho

Adquisición TITULO MODO E Hechos o actos jurídicos

INSCRIPCION que producen su
adquisición

6.2. Modo de adquisición de los derechos reales.

Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales:

No obstante que Vélez no previera causas generales de adquisición y

pérdida. (Art.577 y su nota); para la adquisición, transmisión, modificación o
extinción de los derechos reales de bienes muebles y bienes inmuebles es necesario
el título suficiente y el modo.

Modo
Consiste en la tradición, es decir, en la entrega material de la cosa del tradens
al accipiens, quien la acepta.
Podemos definir a la tradición como “el acto jurídico real que implica la
materialidad de la entrega de la cosa, el desplazamiento de ésta desde el tradens
hacia el accipiens”
La tradición es un requisito esencial para la adquisición de los derechos
reales, aunque existen excepciones como en el caso de la hipoteca. El art. 3.265 del
Código Civil establece que “ todos los derechos que una persona trasmite por
contrato a otra persona, solo pasan al adquirente de esos derechos por la
tradición…”.
Por medio de la tradición se obtendrá la posesión.. Dispone el art. 2351 del
C. C.: “Habrá posesión cuando una persona, por si o por otro, tenga una cosa bajo
su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad”
Pero la tradición debe ser hecho por un título suficiente. (art.2602 y 3205 del
CC)

Título: Es un “acto jurídico” cuya finalidad consiste en la transmisión de un

derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto, al adquirente,
también capaz, conforme los requerimientos legales para alcanzar el fin previsto.
Acto jurídico: Art. 944: “Acto voluntario lícito que tiene por objeto inmediato
establecer entre las personas relaciones jurídicas, crear, modificar, transferir,
conservar o aniquilar derechos”
Instrumento: Para que el título sea suficiente para producir la adquisición o
transmisión del derecho real, deberá tratarse de un título al que la ley le reconoce
idoneidad para transmitir un derecho real y deberá además reunir los recaudos
que establezca la ley.
El título por medio del cuál se procederá a adquirir o transferir un derecho
real podrá ser de origen a) Notarial: Escritura pública o b) Judicial: El juez por
medio de una sentencia crea un título con la aptitud de constituir, transferir,
modificar o extinguir un derecho real. Ej. Adjudicación en las sucesiones, titulo
supletorio, subastas públicas y c) Administrativo: Ej. Donación al Estado (art. 1810
C.C.)
El Código Civil en el Libro Segundo, Sección Tercera, Capítulo IV: De las
formas de los contratos, art. 1180 a 1189, se establecen las formas de los actos
jurídicos. (leerlos)

Inscripción en el Registro de la Propiedad: Si bien luego de la reforma de la ley

17711 el art. 2505 establece como un requisito la inscripción en el registro de la
adquisición o transmisión de los derechos reales, este no es un requisito para
constituir el derecho sino para hacerlo oponible a terceros. El derecho real
ingresa al registro ya constituido, sea en sede notarial, judicial o administrativo,
para efectivizar sus efectos erga omnes es necesario registrarlos para darles
públicidad frente a terceros.
(Art. 2.505) “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgará perfeccionado mediante la inscripción de los respectivos
títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas
adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén
registradas”.
 TÍTULO MÁS MODO E INSCRIPCIÓN

En materia de derechos reales rige el principio del número clauso consagrado en el

artículo 2502 del CC: “los derechos reales solo pueden ser creados por la ley.” Es
decir, que solamente existen los derechos reales creados por la ley, no pudiendo las
partes modificar el régimen previsto por el código civil para cada uno de ellos.
Los derechos reales están enumerados en el artículo 2503 del CC. y son:
dominio, condominio, uso, habitación, servidumbre, hipoteca, prenda, anticresis,
usufructo, uso, habitación, censos por menos de 5 años, superficie forestal y
propiedad horizontal.
El dominio (art. 2506) es el derecho real por el cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona. Es exclusivo, porque
dos personas no pueden tener cada una el dominio total de la misma cosa. Es
perpetuo por cuanto subsiste independientemente del ejercicio que pueda hacerse
de él. La prescripción adquisitiva no es una excepción sino un caso de adquisición
legal. Es absoluto porque es el que mayores poderes o facultades otorga a su
titular. El titular tiene el ius utendi, fruendi y abutendi, derechos de usar, gozar y
disponer física y jurídicamente de la cosa.
El Condominio (art. 2673) “El condominio es el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble”.
En el código está regulado en los artículos 2673 al 2806. Este es un domino de
sujeto múltiple donde todos los condóminos pueden usar y gozar de la cosa objeto
del derecho real. El derecho recae sobre una parte indivisa de la cosa y el
condómino puede disponer en cualquier momento sin necesidad de autorización
de los demás condóminos.
No obstante, el ejercicio del derecho real de condominio está limitado
expresamente por el C.C. en el art. 2680: “Ninguno de los condóminos puede sin el
consentimiento de todos ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de
ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio
actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para
impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto”.
El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una acosa, cuya
propiedad pertenece a otro, sin alterar sustancia (art. 2807).
Uso y habitación (art. 2948). El uso es el derecho real que consiste en la
facultad de servirse de la cosa de otro, sin alterar su sustancia, en lo que sea preciso
para satisfacer las necesidades del usuario y su familia. La habitación existe
cuando se limita a la utilidad de morar en una cosa.
La servidumbre (art. 2970) es el derecho real perpetuo o temporario
sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o ejercer ciertos
derechos de disposición o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad. El fundo sirviente siempre debe proporcionar algún
beneficio al dominante. Ejemplo: servidumbre de paso, de acueducto, etc.
La hipoteca (art. 3108) es el derecho real constituido en seguridad de un
crédito en dinero sobre bienes que continúan en poder del deudor.
La anticresis (art. 3239) es el derecho real concedido al acreedor por el
deudor o un tercero que se obliga por él poniéndolo en posesión de un inmueble y
autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses
del crédito si son debidos, y en caso de exceder el capital o sobre el capital
solamente si no se deben intereses.
La Propiedad horizontal es el derecho real sobre una unidad de un
inmueble edificado, integrado por partes propias y comunes que confiere a su
titular derechos de uso, goce y disposición, conforme a su particular régimen (Ley
13.512).
La superficie forestal es el derecho real autónomo sobre cosa propia
temporario que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un
inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer propio
lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones existentes pudiendo gravarla
con derecho real de garantía. (art. 2, Ley 25.509)

Elementos de los derechos reales:

a) el sujeto titular del derecho real

b) la cosa sobre la cual recae el derecho

Caracteres de los derechos reales:

1- Principio del número cerrado.

A diferencia de lo que sucede con los derechos personales donde prima el
principio de la autonomía de la voluntad y por ello las partes pueden crear los
derechos conforme a las reglas que les resulten convenientes, en el caso de los
derechos reales, las partes sólo podrán ejercer los derechos reales que autoriza la
ley. La enumeración del art. 2503 no es taxativa en razón de que también las leyes
pueden crear derechos reales (Ej. La ley de Navegación crea la hipoteca y prenda
naval).

2-Efecto absoluto de los derechos reales.

El titular del derecho real lo puede oponer a todos, aún a aquellos que no
han sido parte del negocio que dio lugar a la constitución o transmisión del
derecho real.

3-Publicidad de los derechos reales.

 Debido al efecto absoluto que tienen es que están estrechamente vinculados
con la necesidad de la publicidad.
Nota al art. 577 del C. Civil. “por la naturaleza de las cosas, por una simple operación
lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las
relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer
momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no
sean los del derecho personal, y que esos signos deben ser tan visibles y tan públicos cuanto
sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no
conoce”

4-Perpetuos:
No se pierden por el traspaso del tiempo, aún cuando no se usen, salvo el
caso de la prescripción adquisitiva (posesión pacífica, pública e ininterrumpida por
parte de otro que adquirirá el derecho real).

7. Técnicas de registración

Las distintas técnicas de registración son utilizadas siempre para

alcanzar el fin último de todo Registro de la Propiedad Inmueble: la seguridad en el
tráfico jurídico inmobiliario.
Solo es posible garantizar el cumplimiento de una eficaz función del
Registro a través de la publicidad de las inscripciones, toda vez que la inscripción y
la publicidad se encuentran íntimamente vinculados como dos caras de una misma
moneda, siendo el carácter de “público” inherente a la naturaleza de la institución
registral.9
En la medida que las inscripciones estén protegidas por mecanismos que
garanticen su inalterabilidad y su autenticidad la publicidad de éstas será más
confiable.
A continuación analizaremos las dos técnicas empleadas hasta ahora en
el Registro de la Propiedad Inmueble de Mendoza.

7.1. Técnica de registración en TOMO. Características.

La técnica de registración en tomos consistía en asignar a cada inmueble dos

páginas de un libro.

La Ley Orgánica de Tribunales en su artículo 267 dispuso que los tomos se

dividieran por departamento, constando de 300, 500 o 1000 páginas .

9
SILVA DIAZ, Martha, Las técnicas tradicionales de inscripción y la partida electrónica.
Firma digital hacia un cambio en la regulación de los registros Públicos, (Bs. As. Revista Notarial
n°933, Mayo-Agosto 1.999, pág.357).
 La nota de inscripción de cada inmueble, en esta técnica, se forma con un
número de asiento, una foja, un tomo (pudiendo o no agregársele una letra o la
clasificación par o impar) y el departamento al que pertenece el inmueble. Ej.:
asiento n° 16.330, Fs. 505. Tomo 34 “A” de Guaymallén.
El asiento se escribía en forma manuscrita, siendo la letra muchas veces ilegible e
inscribiéndose solamente el derecho real de dominio y el de condominio,
determinados derechos reales (usufructo, uso habitación y servidumbres) y los
bienes de familia.
Los restantes derechos reales y todas las medidas cautelares se registraban en otros
libros distintos, constando solamente en el tomo de dominio la respectiva remisión,
(Ej.: Fs....... del Tomo..... de Embargos de Maipú o Fs...... del Tomo ....... de Hipotecas
de Guaymallén) y es allí adonde debemos dirigirnos para conocer en el caso del
embargo; su monto, el juzgado del que proviene, las partes, el motivo del proceso y
si se encuentra vigente o cancelado; y en el caso de la hipoteca, el acreedor
hipotecario, el monto del gravamen, si afecta la totalidad del inmueble o parte, si
está vigente, caduca o cancelada, etc.
 En consecuencia para analizar la situación jurídica de un inmueble los
usuarios y los registradores deben realizar la consulta de diversos tomos:

De dominio de hipoteca, de embargo, de cancelaciones, de reinscripciones,

de aclaraciones, etc.
 Inclusive puede ocurrir, si se trata de un dominio antiguo, que deban ser
consultados varios tomos de dominio, porque las dos hojas asignadas pueden no
haber alcanzado.

7.1.2. Período de aplicación:

Vélez previó la registración solamente para el derecho real de hipoteca pero

las todas las provincias, a partir del año 1900 aproximadamente, crearon por leyes
locales los Registros. Las personas concurrieron en masa a registrar sus títulos.
 La técnica de registración en tomo se utilizó en el Registro de la Propiedad
Inmueble de Mendoza exclusivamente desde el año de su creación (1.900) hasta el
año 1.972 y luego de ese año para algunos departamentos.
La doctrina consideró inconstitucional la creación en las distintas provincias,
de los Registros de la Propiedad por leyes locales; porque agregaban un requisito
no previsto por el Código Civil para la adquisición de los derechos reales, lo que
implicaba un avance de las leyes locales sobre las atribuciones legislativas de la
Nación. La Corte en 1.935 y 1.938 declaró inconstitucionales las leyes registrales de
Catamarca y Mendoza, no obstante los Registros siguieron funcionando y
cumpliendo su finalidad de publicidad de los derechos reales.

7.2. Técnica de registración en Folio Real. Características.

En la técnica de registración en Folio Real a cada inmueble se le asigna una

hoja de cartulina o matrícula, en original, con un número correlativo único.
La nota de inscripción del inmueble se forma por un número seguido de
una barra y otro número que representa el departamento al que pertenece el
inmueble. Ej.: 103156/6.

La numeración asignada en el Registro de Mendoza es 1: Ciudad, 2: no

existe, 3: Las Heras, 4: Guaymallén, 5: Godoy Cruz, 6: Luján de Cuyo, 7: Maipú, 8:
San Martín, 9: Junín, 10: Rivadavia, 11: Santa Rosa, 12: La Paz, 13: Lavalle, 14:
Tupungato, 15: Tunuyán, 16: San Carlos; y en el Registro de San Rafael la
numeración es la siguiente: 17: San Rafael, 18: General Alvear, y 19: Malargüe.
En las matrículas se escribe a máquina, en base a abreviaturas
preestablecidas.
En la matriculación: la descripción física del inmueble (departamento,
distrito, ubicación, límites, medidas perimetrales, superficie según título y según
plano, nomenclatura catastral), y nota de dominio anterior (Procedencia).
Procedencia propiedad común.
Procedencia propiedad p. h.
Procedencia sometimiento a p. h.
Procedencia pasillo comunero
 En el casillero A: el titular dominial con sus datos personales, porcentaje si
existe condominio, acto jurídico por el que adquirió, escribano, número de registro,
fecha de otorgamiento del acto, número y fecha de entrada al Registro, número y
fecha del certificado catastral y tipo de inscripción practicada.

En el casillero B: todos los gravámenes, es decir, las medidas cautelares y

sus reinscripciones y aclaraciones, los derechos reales de hipoteca, (su cesión)
usufructo, uso y habitación , las servidumbres predios sirvientes, los bienes de
familia y el tipo de inscripción realizada.

En el casillero C: las cancelaciones de los gravámenes.

 Cada inscripción que se realiza en el casillero C tiene la pertinente
correlación. Ej.: cancelación de la hipoteca relacionada al asiento B-1.

En el casillero D: las observaciones. Ej: rectificación de superficie, desgloses

de parte determinada, publicidad noticia de subasta, devoluciones con reserva de
prioridad, servidumbre predio dominante, rectificación de número de documento
del titular, inoponibilidad del Bien de Familia, desgloses, actas y cualquier otra
observación relevante.
 La matrícula tiene además, un faldón en el margen inferior en el que se
colocan los certificados con Reserva de Prioridad.

Cada asiento tiene un número correlativo. Ej: asiento B-1 o C-4.

Todos los asientos son inicialados por el inscriptor que los confecciona para
lo que se lleva un Registro de iniciales y firmas; y firmados y sellados por el
registrador que los controla. La orden de servicio n°.... dispuso que todos los
empleados del Registro debían registrar en Secretaría de Dirección sus iniciales y
firmas.

En la matrícula consta el titular registral, todos los derechos reales y las

medidas cautelares con su descripción completa. (Ej.: en el caso del embargo;
número de autos, caratulado, motivo del proceso, juzgado oficiante y monto; si está
vigente, caduco o cancelado; en el caso de la hipoteca; acreedor hipotecario, monto,
número y fecha de la escritura por la que se la constituyó, escribano autorizante y
su número de registro, si está vigente o cancelada, etc).
En consecuencia la matrícula describe la situación jurídica del inmueble
de una manera completa y autosuficiente, sin reenvío a otros documentos, lo que
facilita su estudio.
7.2.1. Período de aplicación. Ventajas.

En 1.968 se sanciona la Ley 17.801 que regula el quehacer registral para

toda la nación incorporando la publicidad registral al Código Civil e introduciendo
la técnica de Folio Real. (art.2, y 10 a 12 Ley 17801)
En 1972 se implementa el Folio Real en la provincia para seis
departamentos: Ciudad, Guaymallén, Godoy Cruz, Las Heras, Maipú y Luján de
Cuyo.
En 2011 se reglamenta la Ley 17.801 en la provincia a través de la ley
8236.
En 1.948 se dicta la Ley 13.512 que recepta la Propiedad Horizontal, la
cual comienza inscribiéndose en la técnica de inscripción en tomo aplicándosele
recientemente el Folio Real.
A partir del cambio de edificio realizado en noviembre de 2000 se aplicó
la técnica de Folio Real a los restantes departamentos, por lo que cada vez que
ingresa un documento, exceptuando a las medidas cautelares, se analiza la
situación jurídica del inmueble y se lo anota en Folio Real con sus gravámenes.
En la actualidad, año 2012, existen aproximadamente más de .....
inmuebles inscriptos en matrículas.
 En diciembre del año 2003 en el Registro de Mendoza comenzaron a
escanearse las matrículas.

Ventajas de la Técnica de registración en Folio Real:

1. La principal ventaja respecto de la técnica de tomo es que la situación
jurídica del inmueble está descripta integralmente en un solo documento.
2. Como cada inmueble está representado en una matrícula, la labor se
simplifica ya que solamente es retirada cuando ingresa un documento que se
refiere a éste.
3. Se simplifica el cumplimiento del principio de prioridad.
4. Scanear las matrículas permite contar con un archivo de seguridad y
publicitarlas por e-mail.
Las técnicas de registración en Tomo y en Folio Real actualmente
conviven en el Registro de la Propiedad Inmueble tanto de Mendoza como de San
Rafael por lo que es necesario saber interpretar la situación jurídica de un inmueble
inscripto en cualquiera de ellas.

7.3. Guía básica para interpretar un dominio.

1. ¿Cuál es la nota de inscripción de este inmueble?
2. ¿Dónde se encuentra ubicado? Distinga si es un inmueble independiente,
principal, o accesorio. Si es accesorio identifique si su destino es callejón
comunero de indivisión forzosa o pozo. Si es un inmueble principal ¿Cuál es
la nota de inscripción del accesorio?
3. ¿Cuál es su superficie según título y según plano?
4. ¿Cuál es su procedencia?
5. ¿Quién o quiénes son los titulares registrales actuales?
5.1- Si existe condominio ¿En qué porcentajes son condóminos?
5.2 ¿Por qué acto adquirieron? ¿Ante qué escribano, en qué fecha
escrituraron y cómo resultó inscripto? ¿En qué fecha ingresó al Registro? ¿Cómo
resultó inscripto?
6. Analice si registra medidas cautelares vigentes, caducas o canceladas.
7. Analice si registra hipotecas vigentes, caducas o canceladas.
8. Analice si registra certificados vigentes.
9. Verifique si registra algún otro gravamen, restricción o límite al dominio.
Ejemplo: bien de familia, usufructo, servidumbre predio sirviente,
inembargabilidad, etc, vigente, caduca o cancelada.
10. Verifique si registra alguna observación relevante. Ejemplo: rectificación de
superficie, desglose de parte determinada, publicidad noticia de subasta del
inmueble, inoponibilidad de Bien de Familia, Devolución con Reserva de
prioridad vigente, rectificación de nombre o documento del titular registral,
etc.

8. PERSONA. CONCEPTO. Art.30 del C.C.

 Sabemos, siguiendo a Kelsen, que la persona no es producto del derecho, no
nace por obra y gracia del Estado, sino que es el hombre de carne y hueso ese que
nace, vive y muere; el que es el destinatario del Derecho, y que aún en las personas
jurídicas el destinatario último es siempre el hombre.
El art. 30 de nuestro Código Civil define a la persona, como “todo ente
susceptible de adquirir derechos o contraer obligaciones”. En nuestro derecho se
protege a las personas y se las tiene como tales desde su concepción en el seno
materno.

ESPECIES. Art. 31 del C.C. Persona de existencia visible Art. 51 del C.C.
Personas de existencia ideal o jurídicas. art. 32, 33 y el apartado 2° in fine al C.C.
agregado por la ley 17.711.
Las personas pueden ser de existencia visible o de existencia ideal o
personas jurídicas.
Los art. 31 y 32 del Código Civil utilizan las expresiones persona ideal y
persona jurídica como sinónimos y el art. 33 reformado sigue esa corriente, bajo la
denominación de persona jurídica involucra a todos los entes que no son personas
humanas.
Como excepción tenemos el caso de las simples asociaciones reguladas
por el art.46 del Código Civil el que dispone: “Las asociaciones que no tienen
existencia legal como personas jurídicas serán consideradas como simples
asociaciones civiles. Son sujetos de derecho, siempre que la constitución y
designación de autoridades se acredite por escritura pública o instrumentos
privados de autenticidad certificada por escribano. De lo contrario todos los
miembros fundadores de la asociación y sus administradores asumen
responsabilidad solidaria por los actos de éstas. Supletoriamente regirán a las
asociaciones a que este artículo se refiere las normas de la sociedad civil.” En
consecuencia no obstante no ser personas jurídicas son sin embargo sujetos de
derecho. Si se constituyen por escritura pública o documento privado con firmas
certificadas, sus socios responden mancomunadamente, ya que no se diferencia la
entidad de sus miembros. Cuando no se constituye por escritura o documento
privado con firma certificada los administradores y fundadores responden
solidariamente.
Recordemos que el artículo 690 del C.C. define a las obligación
mancomunada como “aquella obligación que tiene más de un acreedor o más de
un deudor, y cuyo objeto es una sola prestación”, pudiendo ser o no solidaria. En
las obligaciones simplemente mancomunadas el crédito o la deuda se divide en
tantas partes iguales como acreedores o deudores haya, si el título constitutivo de
la obligación no ha establecido partes desiguales entre los interesados. A su vez el
artículo 699 de nuestro C.C. define a la obligación solidaria, como aquella en la
cual la totalidad del objeto puede, en virtud del título constitutivo o de una
disposición de la ley, ser demandada por cualquiera de los acreedores o a
cualquiera de los deudores.
Las personas jurídicas se dividen públicas y privadas, centraremos
nuestro estudio en éstas últimas y dentro de ellas veremos casos prácticos que
pueden llegar a presentar dudas.
El art. 33 del Código Civil modificado dice: “Las personas jurídicas
pueden ser de carácter público o privado.
Tienen carácter público:
1) El Estado nacional, las provincias y municipios.
2) Las entidades autárquicas.
3) La Iglesia Católica.
Tienen carácter privado:
a) las asociaciones y fundaciones que tengan por principal objeto el bien
común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de
adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones del Estado
y obtengan autorización judicial para funcionar;
b) las sociedades civiles, comerciales, o entidades que conforme a la ley
tengan capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones,
aunque no requieran autorización expresa para funcionar.
Es decir, que se distingue entre asociaciones y fundaciones SIN fines de
lucro de las sociedades civiles o comerciales y entidades que si lo tienen.
La modificación introducida por la ley 17711 dice; “... o entidades que
conforme a la ley ... “ ha producido conflictos prácticos, de este modo se ha
cuestionado si los consorcios de propietarios previsto en la ley 13.512, las
sucesiones, los concursos y/o quiebras son o no personas jurídicas. Estudiaremos
cada uno de estos supuestos.
Los titulares de los asientos de dominio y condominio serán las personas físicas o
jurídicas que resulten adquirentes en los respectivos documentos, sea que lo hagan
por sí o por representación legal.

8.1. CAPACIDAD.
Concepto: “es la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones”
La INCAPACIDAD es la ausencia de capacidad. Puede ser de hecho y de derecho.
– De derecho: falta de aptitud para ser titular de determinada relación
jurídica.
– De hecho: falta de aptitud para ejercer por sí mismo los derechos que
se tienen.
Caracteres Diferenciales.
1) Diverso fundamento de la institución. La incapacidad de hecho se instituye
debido a una insuficiencia psicológica del sujeto, en cambio la incapacidad de
derecho por razones morales. Ej. Se veda al mandatario adquirir bienes de su
mandante (1361 inciso 4) o al confesor recibir por testamento bienes del
testador a quien atendió en su última enfermedad (3739 CC) se lo hace para
alejar tentaciones.
2) Diverso remedio. La incapacidad de hecho se remedia a través de un
representante, la de derecho no.
3) Diverso sentido de su institución. La incapacidad de hecho se establece para
amparar o para proteger al sujeto, la de derecho contra el incapaz.
4) Diverso rigor de la sanción de nulidad. Frente a una incapacidad de hecho
la ley reacciona benignamente e impone al acto obrado una nulidad relativa
que sólo puede ser articulada por el incapaz. Por el contrario frente a una
incapacidad de derecho, en principio la ley reacciona rigurosamente
imponiéndole la sanción más intensa, la nulidad absoluta. Deberá consultarse
el caso concreto, pero en principio si dispusiera un incapaz de hecho se
inscribirá PROVISONIAL y se DEVOLVERA ante una incapacidad de derecho.
5) Funcionamiento por categorías. Las incapacidades de hecho pueden ser
absolutas o relativas. La incapacidad de derecho sólo puede ser relativa porque
importaría la destitución del sujeto del carácter de persona, al no poder ser
titular de ningún derecho.
6) Diversa elección de la ley aplicable. Las incapacidades de hecho se rigen
por la ley del domicilio de la persona (6, 7 y 948 del CC) y las de derecho se
sujetan a la ley territorial. (8, 9, 10 y 949 CC)

Incapacidad absoluta y relativa.

La incapacidad se puede clasificar según el grado en
• Absoluta: aquella que no tiene excepciones
• Relativa: cuando tiene excepciones

Enumeración legal de los incapaces de hecho.

Son incapaces de hecho absolutos de conformidad al art.54 C.C.: “las personas
por nacer, los menores impúberes, los dementes y los sordomudos que no
saben darse a entender por escrito”.
• Personas por nacer:
Concepto: las que no habiendo nacido están concebidas en el seno materno. (63
CC)
Pueden adquirir derechos (Ej. por herencia, legado, donación, cargo a un
tercero) a través de sus representantes necesarios (sus padres o curadores arts.
56 y 57 CC).
• Menores impúberes:
Concepto: menores de 14 años.
Pueden adquirir derechos y contraer obligaciones a través de sus
representantes necesarios: sus padres o tutores.
Ambas categorías son promiscuamente representados por el Ministerio de
Menores. (art.59 y 494 CC)
• Dementes
Concepto: cualquier enfermo mental que no tiene aptitud para dirigir su
persona o administrar sus bienes y ha sido declarado judicialmente interdicto.
(art.141 CC)
Ejerce sus derechos a través de un curador definitivo. ( 57 inc 3 y 475 parte 1)
Si actúa solo sus actos son nulos. (1041CC)
• Sordomudos que no sepan darse a entender por escrito
Concepto: personas privadas del habla y de la posibilidad de oir siempre que
no puedan darse a entender por escrito.
Debe declarárselos judicialmente interdictos y se les nombra curador. (art. 154
CC)
Si obra solo después de su interdicción, sus actos son nulos de nulidad relativa.

Incapaces de hecho relativos

Son incapaces de hecho relativos de conformidad al art. 55 C.C.: los menores
adultos. Los menores adultos solo tienen capacidad para los actos que las leyes
les autorizan a otorgar.
• Menores:
Los padres pueden adquirir inmuebles libres de gravámenes como
representantes legales.
En el caso de anticipo de herencia de un inmueble a su favor concurren en un
doble carácter como anticipantes y aceptantes. Caso especial de la gestión de
negocios.
Se puede efectuar anticipo de herencia y reserva de usufructo cuando ambos
cónyuges son titulares. Si solo un cónyuge es titular y se le transmitió al menor
derecho real de dominio y se pretende constituir usufructo respecto del otro
cónyuge, deberá solicitarse autorización judicial.
Para disponer o gravar inmuebles se necesita consentimiento expreso de ambos
cónyuges y autorización judicial. (art.264 quater, 56, 57, 297, 59, 493 y 494 CC)
Si se realizan sin ella padecen de nulidad relativa, pudiendo ser confirmados
por el juez o el menor al alcanzar la mayoría. Discusión sobre la hipoteca por
saldo.
 Menor con 18 años cumplidos que trabaja en relación de dependencia o
ejerce profesión:
Puede adquirir inmuebles con el producto de su trabajo y puede disponer de
ellos. Art. 128 CC.
 Menor emancipado por matrimonio:
La mujer debe tener 16 y el varón 18 años cumplidos para poder contraer
matrimonio. Para disponer a título oneroso de los inmuebles recibidos a título
gratuito ambos deben estar de acuerdo y ser uno de ellos mayor. Art. 135 CC.
 Menor emancipado por habilitación de edad:
Tienen la libre administración y disposición de sus bienes con las siguientes
limitaciones:
Art. 135 CC.: “Los emancipados adquieren capacidad de administración y disposición de
sus bienes, pero respecto de los adquiridos por título gratuito antes o después de la
emancipación, sólo tendrán la administración; para disponer de ellos deberán solicitar
autorización judicial, salvo que mediare acuerdo de ambos cónyuges y uno de éstos fuere
mayor de edad”.

En síntesis:
-Menores e Incapaces.
-Tratándose de menores cuya representación fuere ejercida por sus padres, se
entenderá que la adquisición se hace por el menor, inscribiéndose en consecuencia
el bien a nombre de éste.
-Cuando la adquisición fuere realizada por el padre o la madre por derecho
propio, acordándose una estipulación a favor del menor el bien se inscribirá a
nombre del los padres, dejándose constancia de la estipulación, salvo que la
adquisición se presente para su registro juntamente con el documento de
aceptación o que ésta estuviera contenida en el mismo acto, en cuyo caso el bien se
inscribirá a nombre del menor.
-Cuando la representación fuere realizada por tutor o curador, trátese de menores
u otros incapaces, la representación se acreditará consignando en el documento la
resolución que legitime la investidura invocada, además de la autorización
expresa, en el caso, para el acto otorgado.

Dispersión normativa de los supuestos de incapaces de derecho. Incapaces para

contratar (art.1160 del C.C.); con personas determinadas (art. 1358, 1441, 1490,
1218, 1807, inc. 1279 y 450 in. 3 del C.C.) respecto de cosas especiales (art. 1361 inc 3
y 4, art. 1175).

Penados. art. 12 C.P.

Concepto: Art. 12 C. P. “La reclusión y la prisión por más de tres años llevan como
inherente la inhabilitación absoluta por el tiempo de la condena, la que podrá durar hasta
tres años más, si asó lo resuelve el tribunal, de acuerdo con la índole del delito. Importan
además la privación, mientras dure la pena, de la patria potestad, de la administración de
los bienes y del derecho de disponer de ellos por actos entre vivos. El penado quedará sujeto
a la curatela establecida por el Código Civil para los incapaces”.
En principio son capaces salvo para lo expresamente prohibido.
Se le nombra curador quien para disponer por actos entre vivos necesita
autorización judicial. (art. 443, 450 y 475 C.C.) Si obra solo sus actos son nulos de
nulidad relativa. Cesada la condena puede confirmarlos. (art. 1048 y 1049 CC)

Inhabilitados. 152 bis C.C.

Concepto: ebrios, toxicómanos, pródigos y disminuidos en sus facultades mentales
que no lleguen a ser dementes.
 En principio son capaces salvo para los actos expresamente prohibidos.
Se les nombra curador necesitando su conformidad para disponer de bienes por
actos entre vivos.

8.2. CASOS ESPECIALES EN RELACION A LA DISPOSICION DE

INMUEBLES:
Concurso
Evidentemente no es nuestro objetivo hacer un estudio exhaustivo de la
ley concursal, por varias razones: 1) no es materia de nuestra asignatura y 2)
porque no somos especialistas en la materia; por lo tanto solamente recordaremos
los principios fundamentales, haciendo hincapié en la figura del
“desapoderamiento” al solo efecto de determinar en cada caso quien debe
suscribir los documentos que contengan actos de disposición, efectuados por el
concursado y/o por el síndico y/o por el juez.
El art. 1 de la ley 24.522 establece que “el estado de cesación de pagos,
cualquiera sea su causa y la naturaleza de las obligaciones a las que afecte, es
presupuesto para la apertura de los concursos regulados en esta ley, sin perjuicio
de lo dispuesto por los art. 66 y 69.”
Continúa siendo presupuesto objetivo para la apertura concursal el
estado de cesación de pagos, el que es definido por la doctrina y jurisprudencia
como el fenómeno de impotencia patrimonial- con características de generalidad y
permanencia- por el cual no puede hacerse frente, con medios regulares, a las
obligaciones inmediatamente exigibles.
Puede ocurrir que un sujeto determinado en situación de cesación de
pagos ofrezca una solución a sus acreedores, obteniendo una espera y/o quita para
el pago de sus deudas.
Los acreedores quirografarios, a su vez, tienen la experiencia de que en
la quiebra difícilmente cobren sus créditos íntegramente por lo que les conviene
aceptar una propuesta en la que si bien saben que algo deben sacrificar, tal vez el
perjuicio sea menor que en el estado de quiebra.
Contemplando ambos intereses es que se le permitía en un origen al
comerciante y ahora a todo deudor el remedio del concurso preventivo.
Cabe aclarar que durante el lapso entre 1.859 a 1.972, el Código de
Comercio para el Estado de Buenos Aires, convertido en Código de la Nación en
1.862, reformado en 1.889, la ley 4.156 (del año 1.902) y la ley 11.719 (año 1.933),
rigieron la quiebra y sus remedios preventivos pero sus disposiciones eran
aplicables sólo a los comerciantes. En ese período la insolvencia de los no
comerciantes tuvo un tratamiento dispar, ninguna ley nacional la regulaba,
habiendo legislado algunas provincias en sus códigos procesales civiles el llamado
concurso civil.
En 1.972 se sanciona la ley 19.551 que produce la unidad legislativa
concursal, una ley para todo el país y para todos los concursos, pero no es todavía
la unidad de régimen jurídico desde el punto de vista subjetivo, ya que mantiene la
distinción entre concurso de comerciantes y de no comerciantes.
En 1.983 la Ley 22.917 eliminó toda diferencia entre concursos civiles y
comerciales, al considerar sujetos de la quiebra y del concurso preventivo a las
personas de existencia visible y las de existencia ideal de carácter privado con
prescindencia de que fueran o no comerciantes.
En 1.995 la ley 24.522 mantiene la unificación subjetiva concursal a la
que se llegara luego de la evolución reseñada.
Consecuentemente cualquier persona de existencia física o jurídica o sea
que posea capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones puede
presentarse en concurso, el requisito es que pueda considerarse persona jurídica,
en caso de duda la concursalidad es la norma y la exclusión es la excepción. Por
ejemplo están excluidas las uniones transitorias de empresas.
El artículo 2 de la ley 24.522 establece que pueden ser declarados en
concurso o son sujetos comprendidos, las personas de existencia visible, las de
existencia ideal de carácter privado y aquellas sociedades en las que el Estado
nacional, provincial o municipal sea parte, cualquiera sea el porcentaje de su
participación. Es decir, que se excluye al Estado. Continúa el art. 2 de la ley 24.522
estableciendo que se consideran comprendidos, 1) el patrimonio del fallecido,
mientras se mantenga separado del patrimonio de los sucesores, 2) los deudores
domiciliados en el extranjero respecto de bienes existentes en el país.
No son susceptibles de ser declaradas en concurso las personas
reguladas por las leyes 20.091 (entidades aseguradoras), 20.321 (asociaciones
mutuales), 24.241 (Administradoras de Fondos de Jubilaciones y Pensiones), así
como las excluidas por leyes especiales (entidades financieras que sí pueden ser
sujetos de la quiebra pero se rigen por la ley 21.526 modificada por la 24.144 y los
bienes fideicomitidos art. 14 a 16 y 23 de la ley 24.441 que impone un régimen de
liquidación específico que remite al orden de privilegio previsto para la quiebra).
El artículo 15 de la ley 24.522 dispone: “El concursado conserva la
administración de su patrimonio bajo la vigilancia del síndico”. El concurso no
trae como consecuencia el desapoderamiento, por cuanto el concursado conserva
la administración de sus bienes, pero esa facultad está supervisada por el síndico,
por lo que se habla de una capacidad disminuida.
Pueden distinguirse tres categorías de actos:
1) actos realizables libremente aunque bajo la vigilancia del síndico:
son los actos ordinarios de administración y los conservatorios, en los que el
deudor decide libremente su realización u omisión, sin consultar previamente ni al
síndico ni al juez del concurso. Sin embargo, el síndico -aunque no puede interferir
en la administración- debe observar y denunciar al tribunal la realización de actos
en perjuicio evidente para los acreedores o cualquier grave irregularidad que
pueda llevar al deudor a la separación de la administración. (art. 17 LC)
2) actos sujetos a autorización judicial: se incluyen en esta categoría
todos los actos no prohibidos que excedan la administración ordinaria del giro del
deudor. Incluye cualquier acto relacionado a bienes registrables y en general todo
acto que pueda ser considerado de disposición. El deudor debe pedir la
autorización, luego de escuchado el síndico, el juez decide concediendo o
denegando la autorización. La resolución es inapelable.
3) actos prohibidos: son los actos a título gratuito, o sea, todos aquellos
que importen una disposición de bienes sin contraprestación correlativa a favor del
concursado; y aquellos actos que importen alterar la situación de los acreedores
anteriores a la presentación. Tiende a hacer efectiva la pars conditio creditorum y
por ello prohíbe que el deudor realice cualquier acto que altere la situación en que
se hallaban los acreedores anteriores a la presentación en concurso, al tiempo en
que su deudor solicitó la formación de éste. Ej.: la constitución de garantía real a
favor de un crédito quirografario anterior a la presentación; el pago a un acreedor
posterior a la presentación, el anticipo de herencia a favor de los hijos del
concursado, etc. (Artículo 16 Ley 24.522)
La realización de actos prohibidos o de actos sujetos a autorización sin
requerirla o después de denegada acarrea como sanción su ineficacia ipso iure. El
acto continúa siendo válido entre parte, pero es inoponible a los acreedores
concurrentes. (art. 17 LC).
La titularidad dominial continúa reposando en el concursado y por lo
tanto si desea realizar por ejemplo un contrato de compraventa en principio podría
hacerlo. ¿Cómo sabe el profesional interviniente-abogado o escribano- que el
suscriptor del boleto está concursado? El Derecho le otorga los siguientes medios
para tomar conocimiento de tal estado, siendo su responsabilidad si no ha tomado
las previsiones del caso.
a) la publicación edictal: aunque en honor a la verdad no es muy eficaz
ya que no siempre se leen los edictos10.
b) la inhibición: la que se anota en el Registro y que debe ser solicitada
por el profesional, no solamente al momento de solicitar el certificado para otorgar
el acto escriturario sino previamente a la suscripción del boleto.
c) el Fichero de Concursos y Quiebras: que es llevado por la Suprema
Corte de Justicia.
Realizada la verificación, y ya en conocimiento de que el disponente se
encuentra concursado y tratándose de un acto no prohibido, deberá solicitarse la
pertinente autorización judicial, siendo suscripto el documento por el concursado
merituándose la correspondiente autorización judicial.
10 Corresponde declarar la ineficacia de la venta de un inmueble del fallido ocurrida luego de
declarada la quiebra, pues aún cuando la inhibición general de bienes no se hubiera inscripto en el
registro respectivo, la sentencia de quiebra importa la aplicación inmediata y de pleno derecho de
los efectos del desapoderamiento, conforme lo dispone el art. 106 de la ley 24.522. La omisión de
haber inscripto la inhibición del fallido en los registros de la jurisdicción en que se situaban sus
bienes no impide que se declare la ineficacia de la venta realizada por éste luego de la declaración
de falencia, pues la publicación de edictos practicada en los términos del art. 89 de la ley de
concursos y quiebras es suficiente para otorgar publicidad al estado de quiebra cuyo conocimiento
cabe presumir “iuris et de iure”. Com., Sala A, Combustibles Vicino S. R. L. S/quiebra, 18/09/2002,
LL 2003-C-801.-
 Afirmamos que el concurso no crea una persona, un ente jurídico
distinto a la persona del concursado.

Quiebra:
Es el proceso que se abre cuando el deudor incurre en cesación de
pagos, y no propone acuerdo o no tiene mérito para proponerlo, o proponiéndolo
no obtiene las conformidades suficientes u homologado es declarado nulo o
incumplido.
La quiebra procede: a) por conversión del concurso preventivo en
liquidativo, en ciertos supuestos en que fracasa el mismo o quiebra directa (Ej.: el
deudor no obtiene las conformidades de los acreedores comunes, procede la
impugnación del acuerdo, nulidad del acuerdo, incumplimiento del acuerdo, etc.
b) a petición del acreedor o quiebra directa voluntaria c) a petición del deudor o
quiebra indirecta voluntaria; y d) por extensión (art. 160 y 161 de la LC).
El fin que se persigue es la ejecución colectiva de los bienes, para pagar
a los acreedores.
La declaración de quiebra tiene como consecuencia el
desapoderamiento desde ese mismo día (art.106 LC), de pleno derecho, de todos
los bienes presentes y de los que adquiera en el futuro por cualquier título -oneroso
o gratuito- hasta su total rehabilitación. Impide el ejercicio de los derechos de
administración y disposición. (art.107 LC). Abarca todos los bienes salidos del
patrimonio del fallido que reingresaren, aún después de la rehabilitación, con
motivo de las acciones de recomposición patrimonial del derecho común (acción
de simulación y acción de fraude o pauliana) o de alguna de las ineficacias
falenciales. (art.109, 118 y 119 LC).
Basándose en esta figura, algunos autores ven en la masa a una “especie
de persona jurídica temporaria y de oportunidad”, no obstante esta postura es
minoritaria puesto que tiene un escollo insalvable: si la masa fuera una persona
jurídica, los bienes pasaría a ella, lo que evidentemente no ocurre, porque la
titularidad continúa en cabeza del fallido, el que se beneficiará con el remanente,
luego de pagados todos los acreedores. Y si bien es cierto que se le priva de realizar
actos modificatorios de su situación patrimonial, no es porque no sea propietario,
sino por un impedimento legal especial.
El art. 109 establece que: “el síndico tiene la administración de los bienes
y participa de su disposición en la medida fijada por esta ley. Los actos realizados
por el fallido sobre los bienes desapoderados, así como los pagos que hiciere o
recibiere son ineficaces o inoponibles”.
Con respecto a la naturaleza jurídica de la quiebra Fassi y Gebhart
expresan que “no hay una verdadera expropiación del deudor, con pérdida de la
propiedad, que se traspasaría a un nuevo ente, especie de persona jurídica
temporaria y de oportunidad, sino que es la pérdida de la administración y
disponibilidad del patrimonio que formará la masa concursal, siguiendo la
titularidad de los bienes en cabeza del quebrado que se beneficiará con el
remanente si lo hay, supone que se priva al fallido de realizar actos que
modifiquen in peius la situación patrimonial, tal como existía al momento de la
declaración de quiebra, pero ocurre no porque no sea el propietario sino por existir
un impedimento legal para que asuma nuevas obligaciones.
Nos sumamos a la postura mayoritaria que niega personalidad jurídica
a la quiebra.
Por lo expuesto, respecto a la constitución, modificación o extinción de los
derechos reales: el fallido no puede efectuar actos de administración ni de
disposición de sus bienes. El Síndico administra los bienes de la quiebra y para
constituir, modificar o extinguir derechos reales, los actos jurídicos deben ser
otorgados por el Síndico con autorización judicial.

Consorcio de propietarios:
Con la ley 13.512 y el régimen de propiedad horizontal aparece el
denominado “consorcio de propietarios”. La característica particular de este
sistema es coexistencia de un dominio propio y exclusivo de cada condómino
sobre su unidad y un condominio sobre las partes comunes.
Para someter un inmueble al régimen de propiedad horizontal se requiere
unanimidad de todos los condóminos y se regirán por lo dispuesto por la Ley y lo
establecido por ellos mismos en el reglamento de copropiedad. Los futuros
adquirentes de las distintas unidades, deberán adherir al reglamento de
copropiedad y aceptarlo en su totalidad.
Con relación a si es posible considerar al consorcio como una persona
jurídica, existen dos posturas en la doctrina.

A) Las que le reconocen personalidad jurídica: Quienes se encuentran

enrolados en esta teoría, entienden que el consorcio posee todos los atributos de la
personalidad y por lo tanto se lo debe considerar como una verdadera persona
jurídica. Posee capacidad (así por ejemplo adquiere derechos de crédito a favor de
los consorcistas que no abonan las expensas. Puede contraer obligaciones y
celebrar contratos para efectuar reparaciones en el edificio), tiene nombre (Ej.
Consorcio de propietarios edificio Plaza España), también tienen un domicilio y un
patrimonio (Ej. Créditos por expensas, los fondos de reservas y créditos frente a los
consorcistas).

B) Las que le niegan personalidad jurídica: Consideran que el Consorcio

de propietarios no tiene los atributos necesarios para poder ser considerado
persona. Con relación a la capacidad, manifiestan que no tiene capacidad para
adquirir derechos y contraer obligaciones, sino que quienes contraen estos
derechos u obligaciones son los consorcistas. También sostienen los partidarios de
esta teoría, que el consorcio no tiene un patrimonio propio ya que por ejemplo, los
espacios comunes, o el departamento del encargado o los locales comerciales que
pueda tener un edificio, pertenecen a todos los consorcistas en condominio.
Afirman que el consorcio sólo puede realizar actos de administración. Quienes se
enrolan en esta teoría, encuentran además en la propia ley razones para
fundamentar su postura. Tanto el art. 10 como el 11 de la ley 13.512 establece que el
Administrador del consorcio es el “representante de los consorcistas”. Es decir, no lo
menciona como un representante del consorcio. De lo establecido en los art. 2, 3 y 4
de la misma ley se desprende que cada co-propietario es dueño exclusivo de su
unidad y copropietario de las partes comunes. Es decir el consorcio no es
propietario de nada.
Participamos de la teoría que no le reconoce personalidad jurídica al
Consorcio de Propietarios.

Uniones transitorias de empresas y agrupaciones empresarias.

Estas dos figuras nacieron en nuestro país en el año 1983 con la ley 22.903
que introdujo un nuevo capítulo a la ley 19.550. Se trata por tanto de dos figuras o
contratos de tipo comercial.

A) Agrupaciones de colaboración: (art. 367 a 376 de la ley de sociedades)

“Entidades constituidas contractualmente con la finalidad de establecer una organización
común para el aprovechamiento de bienes o servicios que faciliten determinado o
determinados aspectos de la actividad empresarial de los mismos contratantes”
No tienen un fin de lucro ni constituyen una nueva sociedad, su objetivo es
por ejemplo abaratar costos o solucionar un problema que tengan dos o más
empresas o empresarios. Se busca que varios sujetos aprovechen ciertos bienes que
tiene en común para simplificar o aumentar sus propias actividades.
El art. 367 establece que estas entidades carecen de personería jurídica. Su
objeto recae solo sobre una fase de la actividad empresarial. Puede ser constituida
por personas jurídicas o personas físicas. Nacen por un contrato que deberá
celebrarse por instrumento público o privado con firmas certificadas por escribano
y luego deben inscribirse en el Registro Público de Comercio.
Los integrantes de la agrupación, responderán ilimitada y solidariamente
frente a terceros.

B) Uniones Transitorias de Empresas (UTE) Es un contrato de coordinación

entre dos o más empresas o empresarios que se reúnen para organizar, establecer y
desarrollar operaciones en las que tienen intereses comunes, con un reparto o
división de trabajo entre los participantes, debiendo tener siempre presente que se
reúnen para desarrollar o ejecutar una obra o servicio concreto.
Tiene un fin de lucro y no son consideradas por la ley como una sociedad ni
se les reconoce personalidad jurídica. Carecen de patrimonio propio, lo que tienen
es un fondo común operativo que es de propiedad de cada una de las empresas
pero que se afecta para lograr el objeto de la UTE.
 Se constituyen por instrumento público o privado con firmas certificadas
por escribano que deben presentarse ante un Juez que es quién ordenará su
inscripción

Sucesión

La mentada personalidad jurídica de la sucesión es una “construcción en el

aire”, por lo que quienes deseen ver en tal institución un persona jurídica lo hacen
al margen de la ley, postura prácticamente unánime. (Borda, Forniell, Zannoni,
entre otros)
La sucesión no es una persona jurídica por cuanto:
1) No tiene órganos.
2) Las decisiones se toman por unanimidad para los actos de
disposición. En los actos de administración si los herederos no se
ponen de acuerdo el juez puede autorizar al administrador.
3) El estado de indivisión es impuesto por la ley y no por voluntad de
los herederos.
4) En la adjudicación los bienes se reciben directamente del causante
por el efecto retroactivo de la partición.

-Gestión y estipulación.

Artículo 37 Ley 8236: Cuando en el documento de adquisición se

manifestare que ésta se realiza para persona distinta de aquella que aparece como
adquirente en el negocio, sin que exista representación legal o convencional, el
asiento se confeccionará consignando como titular a este último, pero indicando la
persona para la cual se adquiere con los siguientes datos: apellido y nombre,
documento de identidad que legalmente corresponda; si el dueño del negocio es
una sociedad, deberá consignar: nombre social, domicilio y datos del contrato
constitutivo.
La omisión o error material en el acto de adquisición de algunos de los
datos de identificación del dueño del negocio podrán subsanarse de conformidad a
lo dispuesto en el título "Rectificación" del presente reglamento.
 Artículo 38 Ley 8236- Registrado el domino o condominio con las
condiciones expresadas en la primera parte del artículo anterior, la persona para
quien se declaró hacer la adquisición podrá asumir la titularidad del asiento por
declaración unilateral manifestada por escritura pública, en la que se cumplirán los
requisitos exigidos por el artículo 23 de la Ley 17.801 y sus modificatorias. La
asunción de titularidad del asiento se efectuará en el estado de plenitud o
limitación en que ésta se encuentre, siendo aplicables a tales efectos lo dispuesto en
los artículos 5°, 17, 23, 25 y concordantes de la ley citada en el presente artículo. Al
registrarse la aceptación, no se calificará la inhibición del gestor, titular registral del
inmueble.

Artículo 39 Ley 8236- Hasta que se registre la manifestación a que se

refiere el artículo anterior, el titular del asiento estará legitimado registralmente
para otorgar cualquier acto de transmisión o constitución de derechos reales, pero
no podrá reemplazar la persona física o jurídica para la que originariamente
expresó adquirir, salvo que el reemplazo se dispusiera judicialmente, o tratándose
de sociedades, éstas se hubieren transformado, escindido o fusionado en cuyo caso
deberán relacionarse claramente las circunstancias respectivas.

-Sociedades
Cambio de denominación en asientos cuyos titulares fueren personas jurídicas.
 Cuando un asiento de dominio o condominio tuviere como titular a una
persona jurídica cuyo nombre o razón social fuere modificado, la rectificación del
asiento se hará si se consigna en el documento rectificatorio el número y las
constancias resultantes del certificado por inhibiciones solicitado con relación al
nombre o denominación que se cambia, así como la referencia al trámite pertinente
ante el registro que corresponda, según la naturaleza de la persona jurídica titular
del asiento.
Se inscribirá en el casillero de titulares registrales (A) consignando como título
causa: CAMBIO DE DENOMINACIÓN o RAZÓN SOCIAL – según corresponda.
No se solicitará Certificado Catastral.

Artículo 40 Ley 8236: En los casos de cambio del nombre social y de los arts. 74, 82,
88 y c.c. de la Ley 19.550, se tomará razón del cambio de nombre, fusión,
transformación o escisión, con la acreditación del acto inscripto en el Registro
Público de Comercio por oficio librado por el mismo o por escritura pública. Se
calificará la inhibición de la sociedad modificada, transformada, fusionada o
escindida.

Sociedades en formación.
Artículo 41 Ley 8236: Cuando la transmisión del inmueble se efectuara
por aporte para integrar el capital social, de conformidad al art. 38 de la Ley 19.550,
el documento deberá consignar:
a) Los datos del instrumento constitutivo de la sociedad;
b) Que el transmitente integra la sociedad y que la transmisión
del dominio se realiza como aporte a la sociedad en formación.
Anotación de medidas precautorias
En el asiento resultante se podrán realizar anotaciones de medidas
precautorias ordenadas contra la sociedad en formación, hasta tanto se registre su
constitución definitiva, circunstancia que se indicará en el asiento y en el
documento inscripto.

Venta del inmueble inscripto preventivo

Se registrarán las transmisiones de dominio de inmuebles inscriptos en

forma PREVENTIVA si del documento registrable surge el cumplimiento de los
requisitos establecidos en el artículo 183 de la ley de sociedades o si el acto es
relativo al objeto social y es otorgado por todos los socios.
Artículo 42 Ley 8236: Cuando la sociedad en formación transmitiese,
adquiriese o gravase inmuebles, será materia de calificación notarial el
cumplimiento del art. 183 de la Ley de Sociedades Comerciales.

Inscripción definitiva
El registro de la constitución definitiva de la sociedad en formación se
hará presentando el instrumento constitutivo de la sociedad si contuviere las
transferencias de inmuebles; o las escrituras de transmisión por aporte;
oportunamente inscriptas en forma PREVENTIVA consignando por nota marginal
o escritura complementaria (que se adjuntará a los instrumentos relacionados) los
datos de inscripción en el Registro Público de Comercio que corresponda.
Pueden presentarse 4 supuestos:

 Transferencia a favor de la sociedad por aporte de capital (art. 38 Ley

19550).
 Transferencia a favor de la sociedad para integrar el patrimonio societario
(art.184 y 185 Ley 19550).
 La sociedad transfiere inmuebles que adquirió por aportes.
 La sociedad transfiere inmuebles que adquirió para su patrimonio (art. 184
y 185 Ley 19550).

a) TRANSFERENCIA POR APORTE DE CAPITAL

Artículo 41 Ley 8236.
-Siempre transfiere un SOCIO.
-El inmueble integrará el capital social. En la parte dispositiva debe consignar:
transfiere por APORTE DE CAPITAL SOCIAL y a favor de la SOCIEDAD.
-Se solicitará certificado catastral
-Se realizará una INSCRIPCION PREVENTIVA art. 38 Ley 19550, pudiéndose
embargar y subastar.

b)TRANSFERENCIA A FAVOR DE LA SOCIEDAD PARA INTEGRAR EL

PATRIMONIO SOCIETARIO
Artículo 42 Ley 8236.
1- Transfiere CUALQUIER PERSONA.
2- En la parte dispositiva de la escritura el título causa será: transfiere a TITULO
DE VENTA. Se consignará precio. ( Puede ser por donación)
La presente escritura deberá otorgarse de conformidad al art. 183 de la Ley 19550
que exige:
3- que dentro del objeto social se encuentre la compra-venta de inmuebles y
4- que el compareciente está expresamente facultado para realizar éstos actos
dentro del período de formación.
A los efectos de la calificación registral, NO se verificará si el Notario dejó
constancia de lo expuesto, sólo deberá consignar que el representante de la
sociedad concurre con FACULTADES SUFICIENTES para éste otorgamiento.
-Se solicitará certificado catastral
-Se procederá a una INSCRIPCION NORMAL.

c)LA SOCIEDAD TRANSFIERE INMUEBLES QUE ADQUIRIÓ POR APORTE

DE CAPITAL.

1- Si se inscribió DEFINITIVA transfiere el representante legal de la sociedad.

2- Si la sociedad no se inscribió no se ha procedido a la inscripción definitiva
respecto a la preventiva.
Deben comparecer TODOS LOS SOCIOS.
A los efectos de la calificación registral si no comparecen todos los socios, el
notario deberá acreditar que el otorgante comparece con FACULTADES
SUFICIENTES.
-Se solicitará certificado catastral.

d) LA SOCIEDAD TRANSFIERE INMUEBLES QUE ADQUIRIÓ PARA SU

PATRIMONIO
-Como se consignó en b) se aplica el art. 184 de la Ley 19550.
-A los efectos de la calificación registral, el Notario deberá consignar que el
representante de la sociedad concurre con FACULTADES SUFICIENTES.
-Se solicitará certificado catastral
-Se procederá a una INSCRIPCION NORMAL.

Cuando la sociedad en formación es titular registral por aporte de capital, para

disponer corresponde distinguir:
- si se dejó DEFINITIVA por habérsele otorgado la personería jurídica transfiere el
representante legal.
- si no obtuvo la inscripción DEFINITIVA se presentan tres opciones:
1. si comenzó a girar deberá liquidarse y adjudicarse,
2. si no comenzó a girar parte de la doctrina considera que
a) puede distractar o
b) puede inscribir en forma DEFINITIVA y vender.

DISTRACTO
 Un socio transfirió por aporte a una sociedad. El inmueble se inscribió en forma
preventiva de conformidad al art. 38 Ley 19550. Se presenta para su inscripción
una escritura de distracto (art. 1200 del C.C.) en la que el socio y el representante
de la sociedad manifiestan que dejan sin efecto la transferencia por aporte
anteriormente efectuada, pretendiendo que el dominio vuelva en cabeza del socio
aportante.
- No procederá la inscripción del distracto. El dominio del inmueble sólo
podrá transferirse al socio aportante por el liquidador de la sociedad y como
consecuencia de la adjudicación efectuada en la liquidación societaria.
- Debe realizarse pase a Asesoría para DEVOLUCION.

Transformación, fusión o escisión de sociedades.

En los casos de transformación, fusión y escisión de sociedades

comerciales, previstas por los artículos 74, 82, 88 y concordantes de la ley de
sociedades y sus modificatorias, la toma de razón se efectuará sobre la base del
documento a que se refiere el segundo párrafo del artículo 84 de dicha ley o por
escritura pública conteniendo la transcripción de la resolución que aprueba la
transformación, fusión o escisión societaria.(Artículo 40 Ley 8236)

FUSION-ABSORCIÓN
Presentación de escritura de fusión o absorción societaria en la que se
solicita la inscripción de la transferencia de inmuebles:
1-A favor de la sociedad fusionante: Se fusiona o divide el capital social=nace una
nueva sociedad=parte del capital social de la sociedad fusionada deberá registrarse
a nombre de la fusionante.
2- A favor de la sociedad absorvente: Una sociedad absorve a otra sociedad = se
une el capital social de ambas =el capital social de la absorvida deberá registrarse a
nombre de la absorvente.

EN TODOS LOS SUPUESTOS SE APLICARÁ EL ART. 84 DE LA LEY 19550.

- Se inscribirá por orden de la autoridad de control que corresponda :

Dirección de Personas Jurídicas o Juez de Procesos Universales. La
resolución u oficio deberá consignar: titular registral, nota de dominio del
inmueble y denominación, razón social y Código de Identificación tributaria
de la sociedad fusionante o absorvente.

- Si se presenta la escritura de fusión o absorción: el Notario deberá acreditar

que se ha ordenado la inscripción y deberá consignar número y fecha de
Certificado Catastral o se inscribirá PROVISIONAL POR 180 DIAS hasta
tanto consigne resolución aprobatoria de –fusión o absorción- que ordena la
inscripción y número y fecha de Certificado Catastral. También se deberá
solicitar Código de Identificación tributaria de la sociedad absorvente o
fusionante11.

TRANSFERENCIA POR APORTE IRREVOCABLE PARA FUTUROS

AUMENTOS DE CAPITAL

- Debe consignarse en la escritura que el aporte es para futuros aumentos de

capital.
- Se calificará número y fecha de certificado catastral.
- La transferencia la realiza cualquier persona, puede o no ser socio.
- Cumplidos los requisitos se realizará una INSCRIPCION NORMAL
Artículo 44 Ley 8236: En los asientos de transferencia de inmuebles efectuadas por
los socios a la sociedad, no tratándose de aportes originarios, se tomará razón
consignando expresamente el título causal.

9. Los principios registrales. Concepto. Clasificación. Cotejo de los principios

registrales y notariales.

Los principios registrales son ideas bases, u orientaciones esenciales que

caracterizan o informan un determinado sistema registral y que nos dan la pauta
para solucionar los problemas jurídicos que se presentan en el derecho positivo.
Carecen de vigencia universal, variando de un ordenamiento a otro.12
En nuestro país, la ley 17.801 recepta los principios de: rogación, de
inscripción, de legalidad y calificación, de tracto sucesivo, de especialidad, de
prioridad y rango y de legitimación.
Los principios notariales y registrales son los mismos pero enfocados
desde distinta óptica. El notario es el primer calificador, el que al escuchar a las
partes elegirá el negocio jurídico que se adapte a sus necesidades, verificando que
se encuentren legitimados para otorgarlo y cumpliendo los diversos principios
notariales. Al inscribir el Registro hará el examen de legalidad del documento
presentado verificando el cumplimiento de los principios registrales. Por último el
notario al retirar el documento analizará la inscripción practicada.

9.1.PRINCIPIO DE ROGACION o INSTANCIA:

Concepto: Consiste en que el registro no actúa de oficio sino a instancia de parte

legitimada. Implica que toda modificación de una determinada situación registral

12 COGHLAN, Antonio R. Teoría General de Derecho Inmobiliario Registral. (Ed. Abeledo Perrot.
Bs. As. 1.984, pág.11)
debe ser pedida o instada por persona legitimada. La solicitud se realiza a través
de un escrito que se denomina rogatoria y que consiste en un resumen de los datos
fundamentales del documentado que se presenta.
Artículo 7º Ley 8236: Los documentos referidos en el Art. 2° incisos a) y c)
de la presente ley, deberán ser presentados con una solicitud. La misma contendrá
firma del profesional peticionario, su sello o aclaración y en su caso, firma
certificada del peticionario. El formulario será determinado por la Dirección del
Registro, debiendo contener:
a) Individualización del autorizante y del peticionario de la inscripción del
documento.
b) Datos del documento presentado.
c) Acto que se pretende inscribir.
d) Ubicación del inmueble, nota de inscripción del dominio y, de corresponder, los
asientos de gravámenes o medidas cautelares respecto a los cuales deban realizarse
anotaciones o inscripciones.
e) Determinación del o de los sujetos otorgantes del acto.
Las solicitudes de certificados de ley, informes, y traba, cancelación,
reinscripción o aclaración de medidas cautelares deberán consignar los datos
contenidos en el Título Segundo: Publicidad, Capítulo II Certificados, Capítulo III
Informes y Título Cuarto: Medidas cautelares, respectivamente.

Los formularios determinados por la Dirección del Registro se encuentran en la

página web http://www.jus.mendoza.gov.ar/registros/drp/ “Guía de trámites-
Formularios que utiliza la Dirección”.

Legitimación.
El art. 6 Ley 17.801 dispone que la situación registral solamente variará a
petición del a) autorizante del documento o su reemplazante legal o b) quien
tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar. Ver 3140 CC.
Forma.
De conformidad al art.7 Ley 17.801 la forma debe ser escrita dejando librada
a la reglamentación local los restantes requisitos.

Artículo 8 Ley 8236: Cuando los peticionarios no fueren los autorizantes

del documento o su reemplazante legal, se observarán las siguientes reglas:
a) Si se tratase de los otorgantes del documento, deberán fijar su domicilio en la
Provincia de Mendoza y autenticar su firma ante notario o funcionario autorizado.
b) Si se tratare de personas distintas de los otorgantes, además de cumplir con los
recaudos del inciso anterior, deberán justificar su interés legítimo en la inscripción
del documento y acompañar la documentación que lo acredite ante la Dirección
del Registro, la que decidirá por resolución fundada.
c) Si se tratare de letrados o procuradores su representación deberá surgir del
documento que se pretende inscribir o ser acreditada por otros instrumentos
idóneos.
d) Si se tratare de funcionarios públicos con atribuciones exclusivas reguladas por
leyes especiales, su carácter deberá resultar del documento que se pretende
registrar.

El asiento de presentación. Régimen legal . Efectos.

Es una consecuencia de la rogación y consiste en la anotación en el Libro de
ordenamiento diario de determinados datos del documento inscribible por orden
cronológico y asignándole un número correlativo.
El Art. 40 de la Ley 17801 dispone que el Registro llevará un sistema de
ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por
orden cronológico, asignándoles un número correlativo. En consecuencia el efecto
principal del asiento de presentación es determinar la prioridad entre los
documentos.
Artículo 10 Ley 8236: Los instrumentos que ingresen al Registro serán
ordenados con numeración única y cronológica, indicando fecha y hora, ante la
oficina, en el horario y con el procedimiento tecnólogico que determine la
Dirección.
Podrá requerirse recibo del ingreso mediante la colocación de constancia
de número de ordenamiento diario, fecha y hora en una o más copias que deberá
acompañar, idénticas al instrumento.

DESISTIMIENTO. Oportunidad. Integralidad del desistimiento.

 Es la manifestación de voluntad del presentante de no continuar con el
trámite de inscripción del documento. Puede desistirse hasta tanto no se hubiese
practicado y firmado el asiento de inscripción y siempre que no se perjudiquen
los derechos de terceros. Ej. Acreedor embargante pendiente de inscripción.
Debe ser íntegro, no obstante si se hubiesen otorgado varios actos en un
mismo documento podrá desistirse de alguno de ellos o si se refiriese a varios
inmuebles podrá desistirse de la inscripción de alguno de ellos.
Artículo 9 Ley 8236: La solicitud de inscripción podrá ser desistida desde
su presentación hasta antes de la firma del asiento de inscripción.
El desistimiento deberá ser solicitado por el peticionario, el oficiante o el
autorizante del documento.

9.2. PRINCIPIO DE INSCRIPCION:

Consiste en extractar de los títulos presentados las notas predominantes que
son relevantes a los fines de la publicidad registral confeccionando con ellas un
asiento inteligible.
El plazo para inscribir los documentos es de 45 días de otorgado el acto de
conformidad al art. 5 de la Ley 17.801. Si se ingresa en plazo se considerará
registrado el documento a la fecha de su instrumentación.
Artículo 11 Ley 8236: Cuando el Notario actúe con la excepción
autorizada por el artículo 10 inciso 8) de la Ley 3058, la escritura será presentada
directamente ante el Jefe de
Mesa de Entradas, quien comprobará el cargo puesto por el notario, le dará
ingreso, indicará en forma clara la fecha que rige su prioridad, e inmediatamente la
remitirá al área
correspondiente para el control de su prioridad.
 Matrícula con cargo
 Publicidad cartular
 Marginal en la escritura.

Tipos de asientos:
 • Asiento de presentación:
Es una consecuencia de la rogación y consiste en la anotación en el Libro de
ordenamiento diario de determinados datos del documento inscribible por orden
cronológico y asignándole un número correlativo. Art. 40 Ley 17801.
• Asiento de matriculación:
Es una consecuencia de la adopción del Folio real y consiste en la
designación de una matrícula o folio a cada inmueble con una numeración
correlativa, conteniendo la descripción física del inmueble. Art. 10, 11, 12 parte 1
ley 17801.
Artículo 12 Ley 8236: El folio destinado a cada inmueble tendrá la
característica de ordenamiento que determine la Dirección del Registro, de manera
que permita practicar los siguientes asientos y anotaciones:
a) Número de matrícula y número de identificación del departamento asignado al
inmueble y nomenclatura catastral.
b) Designación de lote y manzana, fracción o unidad funcional y mención del
edificio, si correspondiera.
c) Ubicación del inmueble.
d) Superficie según título, linderos, medidas y demás elementos descriptivos del
inmueble, porcentaje e inscripción del reglamento y, si existiere, superficie según
plano y su número.
e) Antecedentes de dominio o matrículas de origen...

Propiedad Común

Unidad de Propiedad Horizontal

f) Nombre o nombres completos en minúscula y apellido en mayúscula de los

titulares del dominio. Deberá consignarse tipo y número de documento
distinguiendo: si fuesen personas físicas se colocará: Documento Nacional de
Identidad, Libreta Cívica, o Libreta de Enrolamiento; si fuesen extranjeras
Documento Nacional para Extranjeros, Pasaporte o Documento idóneo. En estos
casos se consignará estado civil y nacionalidad. Tratándose de Personas jurídicas
nombre completo sin iniciales o abreviaturas, salvo que así fuese su nombre, tipo
societario si correspondiera y domicilio. En todos los casos deberá colocarse clave o
código de identificación otorgado por la Administración Federal de Ingresos
Públicos (A.F.I.P.) o ANSES, según corresponda...

g) Derechos reales, afectaciones a regímenes especiales y las limitaciones y

restricciones que se refieran al dominio.
h) Las cancelaciones que correspondan a los registros practicados.

i) Constancia de las certificaciones que con reserva de prioridad se expidan.

j) Constancias de expedición de informes solicitados por el Tribunal para subasta
de inmuebles según lo dispuesto por el Art. 250 del Código Procesal Civil de la
Provincia y sus modificatorias.
 • Asiento de inscripción:
Es la finalidad última perseguida por la rogación y consiste en un extracto
de las notas predominantes del documento inscribible que son relevantes a los
fines de la publicidad registral. Art. 12 parte 2 ley 17801.
Artículo 14 Ley 8236: Para su matriculación los inmuebles se
determinarán o especificarán sobre la base del documento presentado a inscribir,
debiendo el registrador verificar su concordancia con su antecedente de dominio.
Artículo 15 Ley 8236: Las inscripciones o anotaciones se practicarán por
estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma
especie, con el debido detalle de las circunstancias particulares que resulten de los
respectivos documentos, especialmente en cuanto al derecho que se inscriba.
Los asientos resultantes serán confeccionados por el agente de inscripción
quien colocará sus iniciales y lo firmará en forma abreviada. Luego, serán
confrontados por el registrador responsable, quien los firmará y sellará, de
conformidad a los medios tecnológicos que la Dirección indique.
Artículo 16 Ley 8236: La Dirección del Registro determinará el texto que
corresponda a cada uno de los asientos que deban practicarse, así como las
abreviaturas que resulten convenientes para las inscripciones.
Artículo 17 Ley 8236: Antes del cierre del asiento registral podrán
subsanarse los errores cometidos al confeccionarlo. Las enmiendas deberán
salvarse de puño y letra del registrador, quien estampará su firma. Cerrado el
asiento registral no podrán corregirse los errores en que se hubiese incurrido sino
con otro asiento redactado de conformidad a lo previsto en el Título Séptimo,
Capítulo I, Rectificación.

• Exteriorización del asiento en la documentación registrable. Art. 28 Ley

17.801.
Consiste en una nota que coloca el Registro en el documento inscribible una
vez practicada la inscripción expresando fecha, especie y número de la registración
realizada.
 Artículo 33 Ley 8236: La publicidad caratular prevista en el artículo 28 de
la Ley 17.801 y sus modificatorias se asentará en los márgenes, al final de la última
foja útil del documento o a falta de espacio, en foja que se agregará a tal efecto. Si
algún asiento hubiese sido observado o devuelto la misma deberá practicarse por
separado.
Los raspados, interlineados o enmendados serán salvados por el
registrador responsable a continuación de la última palabra del texto de la nota y
antes de la firma.

9.3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO:

Concepto de tracto: “es el espacio que media entre dos lugares”. Si el recorrido
es ininterrumpido es sucesivo.
El tracto sucesivo es “un mecanismo técnico que tiene por objeto el
encadenamiento de las inscripciones por el orden de los titulares sucesivos
formando una continuidad perfecta respecto al tiempo, que refleje el historial del
inmueble.”

El tracto sucesivo o continuo en la Ley Registral.

 El Art 15 ley 17.801 ha adoptado dos principios: el Principio de identidad y el
Principio de continuidad.
 El Principio de identidad implica que “no se registrará documento en el
que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure
en la inscripción precedente.” Art.15 parte 1. Es decir, que debe ser la misma
persona quien aparece como titular del derecho en el documento que se
presenta a inscribir y el que figura en el asiento del Registro.
• El Principio de continuidad implica que de los asientos existentes en cada
folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de
los demás derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones o cancelaciones.” art.15 parte 2. Establece
la necesidad de perfecto encadenamiento entre el asiento antecedente y el
consecuente.

Alcances del requisito de la previa inscripción.

El tracto sucesivo puede ser:
• MATERIAL O SUSTANCIAL: cuando la previa inscripción es un
presupuesto para que el transmitente esté legitimado para otorgar el acto.
• FORMAL O ADJETIVO: cuando la previa inscripción a nombre del
transmitente solo es exigida al momento de la registración del documento.
En nuestra legislación el tracto sucesivo es formal, solamente se exige la
previa inscripción a nombre del transmitente del acto al momento de la
registración, para que exista un perfecto encadenamiento de titularidades.
Puede ocurrir que no tenga inscripto el derecho a mi nombre pero esté
legitimado para disponer extrarregistralmente, ya que el derecho real en mi
cabeza puede haber nacido extraregistralmente.

Examen de los elementos integrativos del tracto sucesivo.

• Sujeto: identidad entre otorgante y titular registral.
• Objeto: identidad física del inmueble y estar inscripto el derecho.
• Oportunidad: al momento de la inscripción. Art.23 LR y 1004 CC.
• Efectos: Provisional-Devolución, según pueda justificar o no su legitimación.

Dinámica de las prioridades.

La dinámica de las prioridades implica que inscripto un documento
no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que sea incompatible, salvo
que el 2º se hubiese instrumentado con certificado y en término. Art.17 LR. Ej.
venta-subasta, con lo cual la aplicación de la prioridad impide la anotación de
documentos incompatibles.
El asiento permanecerá estático salvo que se presenten:
• documentos compatibles. Ej. Hipoteca.
• venta de parte indivisa
• constitución de derechos reales de disfrute
 • medidas cautelares
Solo variará si el titular transfiere el dominio o por resolución judicial.

Significado del tracto sucesivo o continuo.

Impide que se anoten documentos en los que dispone una persona distinta
de la que figura en el asiento o cuando no existe perfecto encadenamiento de
los derechos registrados . Ej.:
• después de vendido ingresa subasta
• después de transferido ingresa embargo
• después de constituido usufructo se vende el dominio pleno.

Tracto interrupto extraregistral.

Fuera del Registro el tracto es incontrolable. Ej. Sucesivos boletos de
compraventa. Lo que se intenta es pagar menos impuestos.

Tracto continuo e inscripciones provisionales.

Caduca una inscripción PROVISORIA se pierde la protección y
registralmente el dominio revierte al anterior titular.
El titular por reversión registral puede subsanar el asiento o disponer
directamente; en cuyo caso el Registro debe anotar el documento.
En consecuencia si ingresara una medida cautelar sobre el primer titular
estando la inscripción provisoria del segundo titular caduca, deberá inscribirse
el embargo atento que registralmente revirtió el dominio a su favor.

Reversión del tracto. Casos.

Inscripto un documento transmisivo la vuelta al estado anterior o reversión
del tracto solo es posible mediante el otorgamiento de un nuevo acto transmisivo.
Ejemplos:
• Pacto de retroventa o de reventa 1366-7 CC
• Distracto 1200 CC
• Reversión de donación 1841 CC, reducción de donación inoficiosa 1830-2
• Error material en el objeto.

EXCEPCION al tracto sucesivo.

Son dos:
1. primera inscripción del inmueble, es decir, ingreso originario del mismo al
Registro y
2. prescripción adquisitiva.

Prescripción adquisitiva.
Concepto: es el derecho por el cual el poseedor de un inmueble adquiere su
propiedad por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
art.3948 CC.
Trámite del juicio: Art. 4.015 C.C. Ley 14.159. Se sigue contra el titular y se exige
plano aprobado por Catastro.
La sentencia hace cosa juzgada material, es declarativa y constitutiva y su
testimonio es el documento inscribible.
La ley 24.320 regula el supuesto de usucapión por las provincias o
municipalidades. El Poder Ejecutivo acreditará la posesión y declarará la
usucapión. El título será una escritura declarativa otorgada por el Ejecutivo.
La resolución judicial deberá bastarse a sí misma en cuanto a la
individualización del inmueble, del nuevo titular y respecto a la cancelación del
asiento de dominio del anterior titular (para evitar una doble titularidad) si
existiese.
Constitución de derechos reales por el titular desplazado. Posiciones.

TRACTO ABREVIADO

Concepto: es una modalidad del tracto sucesivo que permite concentrar en un solo
asiento 2 o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. No es una
excepción. Art. 16 in fine LR.
Fundamento práctico: evitar la confección de asientos destinados a desaparecer
inmediatamente.

Análisis de de los distintos supuestos enumerados en el art.16 de la ley 17.801.

• Inciso a: contrato celebrado en vida por el causante o su cónyuge. Puede
otorgarlo el administrador (con autorización judicial) o el juez.
• Inciso b: transmisión de todos los herederos declarados o sus sucesores
respecto de inmuebles inscriptos a nombre del causante o su cónyuge.
• Inciso c: cuando se trate de actos relativos a la partición. El adjudicatario
puede disponer sin inscribir previamente a su nombre.
• Inciso d: cuando se trate de escrituras simultáneas que se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido funcionarios distintos.
La doctrina considera escrituras simultáneas a las otorgadas el mismo día y
sucesivas a las otorgadas en días distintos. Leer el artículo 26 de la ley 17801.
En todos los casos el artículo 16 última parte de la ley 17801 establece que
“el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio a partir
del que figure inscripto en el Registro, lo que se consignará en el Folio.”
En síntesis se sigue exigiendo la continuidad del tracto.

Crítica a la tesis del carácter taxativo.

 Falbo nos dice que no afecta el normal funcionamiento del Registro, no
desnaturaliza la perfecta continuidad del tracto sucesivo, evita asientos efímeros,
permite una mayor economía de trámite y agilidad en las transacciones y no afecta
los derechos de terceros.
En consecuencia para la mayor parte de la doctrina y jurisprudencia el
tracto abreviado puede aplicarse a otros supuestos si la legitimación está
debidamente acreditada en sede extraregistral.

OTROS SUPUESTOS: Transferencia entre coherederos. Transferencia de parte

indivisa a favor de terceros. División de condominio. Divorcio. Subasta. Hipoteca.

Artículo 45 Ley 8236: El tracto abreviado se aplicará en todos los

supuestos en que las normas sustanciales confieran facultades dispositivas a
titulares de derechos reales y siempre que el documento que se pretende inscribir
se baste a sí mismo en cuanto a la relación de antecedentes que legitimen al
disponente del derecho.
En el supuesto del art. 16 inc. d) de la Ley 17.801, son simultáneos los
documentos que se refieren a negocios jurídicos que versen sobre el mismo
inmueble, otorgados en el mismo día, aunque hayan intervenido distintos
funcionarios y sean de distinta naturaleza y jurisdicción. Bastará para la
registración la sola presentación del segundo o ulterior documento.
No podrá aplicarse el art. 16 inc. d) de la Ley 17.801 a la transferencia de
dominio o constitución de otro derecho real sobre unidades de propiedad
horizontal sin tener previa o simultáneamente inscripto el Reglamento de
Copropiedad y Administración.
Para registrar un documento en el que el transmitente o constituyente del
derecho no sea el titular registral, deberá constar en el mismo la relación
pormenorizada y completa de todas las adjudicaciones, transmisiones o
mutaciones desde quien figure inscripto, conforme lo establece el art. 16 in fine de
la Ley 17.801.

-TRANSFERENCIA ENTRE COHEREDEROS

Hasta la adjudicación pueden cederse derechos.
Si con declaratoria pretenden transferirse entre ellos parte indivisa, previamente
deben adjudicarse. Ej madre e hijos
No tienen parte determinada . Sólo podrían ceder derechos y acciones
Solución rápida. Art. 3462 (partición extrajudicial)

-TRANSFERENCIA DE PARTE INDIVISA A FAVOR DE TERCEROS

1- Con declaratoria: todos aunque sea el 1 por ciento Ej seguir con madre e hijos
2-Con adjudicación: ya puede sólo (en lo que respecta a su parte individa), es
condómino.
-DIVISION DE CONDOMINIO

Los herederos pueden ser adjudicatarios en condominio de un inmueble o ser

titulares de varios inmuebles. Si quieren dividir el condominio y adjudicarse una
fracción cada uno, deberán tener el derecho real de dominio sobre el inmueble. Mal
puede dividirse lo que no se tiene. Art. 2673 es el derecho real-.
Necesitan la adjudicación previa, si sólo hubiera declaratoria sería un convenio de
división de bienes del acervo hereditario.

-DIVORCIO

Distinguiremos 2 etapas
1- Disolución del vínculo.
Con la sentencia de divorcio se termina el vínculo con efectos retroactivos. El art.
1306 CC. dice: “La sentencia de separación personal o de divorcio vincular produce la
disolución de la sociedad conyugal con efecto al día de la notificación de la demanda o de la
presentación conjunta de los cónyuges quedando a salvo los derechos de los terceros de
buena fe”....
Los bienes se encuentran en estado de indivisión post-comunitaria. Si quieren
transferir el inmueble deben comparecen ambos cónyuges y co-disponer (se
asimila al estado de declaratoria: todos el todo). Ya no es de aplicación el art. 1277
por cuanto se trata de prestar el consentimiento. No importa quien es el titular.
2- Separación de bienes (CC remite a sucesorio)
-Adj en sede judicial: convenio o división de conformidad al 1315 del CC. ojo no
puede convenirse que le quede a los hijos-previa adjudicación y luego donación
-Adj en sede notarial: art. 3462. Parcial o total. Transmite el adjudicatario
Modo- ya tenían la posesión real y efectiva.13 (ver desarrollo en página 111)

-SUBASTA
El adquirente en subasta pretende transferir el inmueble. No necesita la previa
inscripción a su nombre.
-Titulo y modo: Acta de remate- Auto de aprobación y Acta de entrega de posesión
-Dos supuestos a considerar: a) Adquisición en a favor de terceros: debe consignar
en escritura la aceptación. B) Cesión de derechos: sólo es posible hasta la entrega
de posesión
-No es necesaria la previa inscripción a nombre del adquirente en subasta,
comparece al acto legitimado por los tres documentos que acreditan su calidad de
titular del derecho real de dominio.
-Es conveniente solicitar el oficio de inscripción- libera al Notario de la
responsabilidad de comprobar el cumplimiento de los actos previos14. (ver
desarrollo en página 116)

13 Ver desarrollo en página 111

14 Ver desarrollo en página ....
-HIPOTECA
Fallecido el titular TODOS LOS HEREDEROS (si hay menores con autorización
judicial) pueden gravar con derecho real de hipoteca todos los inmuebles que
integran el acervo hereditario.
Si se realiza por escritura pública se deben consignar los datos del expediente
(número, carátula) y juzgado, transcribir la declaratoria de herederos, merituar
que se han realizado o retenidos los importes para el pago de impuestos y que se
presentaron conformidades de los profesionales intervinientes en el sucesorio.
Al registrarse la hipoteca se dejará constancia del tracto, consignando los nombres
de los herederos otorgantes.
Si el acreedor no acepta realizar firmar la hipoteca por tracto con la declaratoria, se
podrá recurrir a la solución del art. 3462 (sólo si son los herederos mayores y
capaces) y simultáneamente otorgar escritura de hipoteca.

LEY 8236 ARTÍCULO 47:

Establece como exigencia que en el documento notarial el Escribano debe acreditar
el pago de los aportes jubilatorios a Caja Forense y que tiene a la vista las
conformidades profesionales. La falta de éstos ocasiona inscripción provisional. Se
exige en todos los supuestos en que el tracto opera a través de un expediente
judicial. No se aplica en caso de subasta: venta forzosa.

Artículo 47 Ley 8236: En las escrituras por tracto abreviado, en los casos
que correspondiere, el notario autorizante deberá dejar constancia del pago a la
Caja de Jubilaciones y Pensiones de Abogados y Procuradores de la Provincia de
Mendoza y de las conformidades de los profesionales intervinientes, según lo
dispuesto por los artículos 20 de la Ley 5059, 30 de la Ley 3641 y 4, segundo
párrafo de la Ley 8100. Cuando al notario no le consten los pagos pero haya
practicado una retención de los montos necesarios para pagar los mismos, lo hará
expreso en la escritura. Caso contrario se practicará una inscripción Provisional.

CONSTANCIAS DOCUMENTALES Y REGISTRALES

En el tracto abreviado se exige la continuidad del tracto (art. 16 in fine). El Tracto

abreviado sólo procede en sede registral, nunca en el documento notarial: siempre
debe ser completo y sucesivo en la escritura, legitimando a los otorgantes; quien
comparece se encadena legalmente con el titular registral.
1-En los documentos notariales debe consignarse la relación de antecedentes de los
disponentes a partir del titular inscripto:
a-Datos de expediente, juzgado y secretaría.
b-Declaratoria de herederos: fojas, fecha, transcripción de parte pertinente o
agregar copia autenticada como documento habilitante.
c- En el supuesto de inc a) del art. 16: se debe merituar el contrato (boleto de
compraventa); el que debe estar sellado, consignar su fecha de otorgamiento, dar fe
que fue otorgado en vida del causante según consta por fecha en certificado de
defunción.
d-En el inc d) (escrituras simultáneas) se deberá consignar número, fojas y fecha de
la escritura, y el Notario autorizante (nombre registro y jurisdicción a la que
pertenece).
2- En el Registro:
En un mismo asiento se consignarán los datos de los documentos que son los
portantes de los derechos reales antecedentes.

Artículo 46 Ley 8236: El asiento de inscripción se confeccionará

individualizando todos los documentos que legitimen la titularidad del derecho
real del otorgante:
a) En los documentos notariales: Nombre y número de registro del Notario
interviniente, número, fojas y fecha de la escritura.
b) En los documentos judiciales o administrativos: juzgado y secretaría o
repartición pública, número de expediente y carátula, fojas y fecha de los
documentos que integren el título judicial o administrativo.

Conclusión: “en todos los supuestos de tracto abreviado en la escritura deben

consignarse todos los datos de los instrumentos que conformen la continuidad del
tracto sucesivo y que legitimen el carácter en que concurren los otorgantes,
partiendo siempre del titular inscripto”.
9.4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL:

• Publicidad material: consiste en la posibilidad legal de conocimiento de

las situaciones jurídicas. Es la que efectúa el Registro al inscribir por
cuanto da publicidad al acto jurídico instrumentado influyendo sobre éste.
Se identifica con registración.
• Publicidad formal. Es aquella que se limita a informar sobre las
situaciones jurídicas. Se identifica con publicidad de los asientos.
• Art.21 Ley 17.801: “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en
averiguar el estado jurídico de los bienes, documentos o limitaciones inscriptas.
Las disposiciones locales determinarán la forma en que la documentación
podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.”
• Artículo 18 Ley 8236. A los efectos establecidos en el artículo 21 de la Ley
17.801 y sus modificatorias, podrán acceder a los asientos regístrales, además
de sus titulares: a) El Poder Judicial de la Nación, de las Provincias y los
Ministerios Públicos. b) Los Organismos del Estado Nacional, Provincial y
Municipal. c) Quienes ejerzan la función notarial o las profesiones de abogado,
procurador, ingeniero, agrimensor, corredor inmobiliario, arquitecto, contador
público, martillero y aquellos que requieran dicha información para el ejercicio
de su profesión y fuesen expresamente autorizados por la Dirección, por
resolución fundada. d) Quienes no estando comprendidos en la enumeración
precedente, acrediten tener interés legítimo.

Interés legítimo
• el titular o su representante.
• abogados, notarios, procuradores, ingenieros, agrimensores o martilleros, entre
otros
• representantes de instituciones crediticias oficiales o de los poderes públicos.

MEDIOS Art. 27 Ley 17.801.

• Exhibición de los asientos o consulta directa: solamente a quienes

acrediten interés legítimo.
• Copias autenticadas: son instrumentos públicos que publicitan la
situación jurídica del inmueble al momento de emitirse la copia, sin
asegurar su variación en el futuro.
• Informes
• Certificados
Copia autenticada de Matrícula
Copia autenticada de Tomo
Artículo 32 Ley 8236: La documentación registral podrá ser consultada en el lugar
y forma que fije la Dirección del Registro, quedando prohibido el uso de elementos
que hagan posible su alteración, pérdida, deterioro o sustracción.
La consulta directa de asientos podrá ser reemplazada total o
parcialmente por la entrega de copias o por otros medios técnicos de reproducción.
Cuando la consulta directa de asiento resulte imprescindible a criterio del
solicitante, la Dirección podrá acceder a exhibirlos bajo las normas que determine.
 En cada caso, quien efectúe la consulta deberá acreditar el carácter que
invoca y justificar el interés relacionado con ella.

INFORMES

Concepto: “Son instrumentos públicos que publicitan la situación jurídica del

inmueble y/o la libertad de disposición de la persona haciendo plena fe de su
contenido al momento de emitirse”. Puede ser una copia autenticada o un extracto
del asiento según la técnica de registración.
Artículo 29 Ley 8236. Las solicitudes de informe, según su tipo, deberán
contener: a) De Titularidad: nombre y apellidos completos, tipo y número de
documento, aceptándose solamente los previstos el Capítulo VI, Matriculación,
artículo 12. En el caso, que fuese solicitado por interesado no incluido en el art. 18
inc. c) deberá además consignar fecha de nacimiento, estado civil, aclarando de ser
casado si se trata de primera o ulteriores nupcias y apellido y nombre del padre y
de la madre.
b) De Inhibición: Si se tratara de personas físicas: nombres y apellidos completos; y
tipo y número documento; aceptándose solamente los previstos en el Capítulo VI,
Matriculación, artículo 12. Si fuesen personas Jurídicas: nombre completo sin
iniciales o abreviaturas, salvo que así fuese su nombre; tipo societario si
correspondiera y clave de identificación otorgado por la Administración Federal
de Ingresos Públicos.
c) De estado jurídico del inmueble: Si se tratase de su totalidad: ubicación, nota de
inscripción y superficie según título. Si estuviese sometido a Propiedad Horizontal
designación de la unidad funcional, superficie cubierta total y porcentaje. Si se
tratase de parte o resto de superficie: ubicación, nota de inscripción y superficie
según título, aclarando que se trata de fracción determinada o parte de mayor
extensión. Si la parte a disponer perteneciese a loteo, deberá consignar la
designación del lote, manzana y número de plano.
En todos los casos deberá estar firmado y con sello o aclaración del
solicitante e indicarse su destinatario. Deberá presentarse una solicitud de
informe por cada inmueble.
Artículo 30 Ley 8236: El Registro expedirá informes sobre titularidades de
dominio y estado jurídico de los inmuebles correspondientes a las notas de
inscripción consignadas por el solicitante. Si de los asientos registrales no surgieran
con precisión los datos requeridos, se le comunicará al solicitante, quien previo
estudio de antecedentes registrales o si correspondiere estudio de títulos, podrá
requerir la rectificación del asiento, acompañando la documentación que la motiva
o dejando constancia de dicha documentación en forma fehaciente mediante
escritura pública.
 Artículo 31 Ley 8236: La publicidad registral de los asientos comprende la
de todos los documentos ingresados a la fecha, de su expedición. Si existieran
documentos pendientes de inscripción no se dará publicidad hasta tanto sean
procesados en los tiempos previstos por la ley, salvo expresa autorización de
Dirección para darla en un plazo menor.

CERTIFICADOS
• Concepto. “Es una constancia emanada del Registro, a petición de parte
legitimada que publicita, según las constancias registrales, la situación jurídica
del inmueble y la libertad de disposición de la persona; que produce reserva de
prioridad indirecta para el notario y para el acto que se solicitó.”

Funciones del certificado Art.22 Ley 17.801.

• asegura la plenitud o restricción de los derechos inscriptos

• asegura la libertad de disposición de los mismos
• Garantiza la inmutabilidad de la situación jurídica del inmueble durante el
plazo de validez del certificado.
Sujetos legitimados. Por orden judicial o a solicitud de funcionarios públicos
o profesionales legalmente facultados.
Actos para los que se exige:
• para todos aquellos que constituyan, transmitan, modifiquen o cedan derechos
reales. Art. 23 Ley 17.801.
Ej. No se exige para cambio de denominación o para cancelar usufructo por
fallecimiento del usufructuario, cancelación de hipoteca.

Efectos art.25 Ley 17.801.

• Anotación preventiva o reserva de prioridad indirecta para el acto y el
escribano que lo solicitó.
• Expedido el Registro dejará nota en el folio correspondiente y no dará otra
sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del art.5, sin la
advertencia del certificado ya despachado.

Obligatoriedad del certificado Art 23 Ley 17801: “ningún notario podrá autorizar
documento de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales
sin tener a la vista el título inscripto así como el certificado…”
• Art.1004 2° parte del C.C. Nulidades de las escrituras por defecto de forma.
“…la inobservancia de otras formalidades no anula las escrituras pero los
notarios pueden ser penados por sus omisiones con multa…”
• Doctrina. VII Reunión Directores 1971. XII Congreso Nacional de Derecho
Registral San Luis 2001: La escritura otorgada sin certificado es válida pero
 tendrá prioridad directa, generando responsabilidad profesional del notario
otorgante.

Plazo de Validez del certificado

• Art. 24 Ley 17.801: 15, 25 o 30 días corridos según el domicilio legal del
notario sea en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia
o fuera de ella.
• Art. 24 in fine y 43 LR. Los plazos pueden ampliarse o reducirse por la
reglamentación local. El Proyecto de unificación.

Artículo 19 Ley 8236: Los certificados a que se refieren los artículos 23 a 25 de la

Ley 17.801 y sus modificatorias, podrán ser solicitados únicamente por un notario -
para si o para otro notario- y por funcionarios públicos autorizantes de
documentos que constituyan, transmitan, modifiquen o cedan derechos reales
sobre inmuebles.
Los plazos de vigencia de la reserva de prioridad son los establecidos en el
artículo 24 de la Ley 17.801 y sus modificatorias.

Utilización del certificado

• Principio general: el certificado sólo puede usarse por el solicitante y para el

acto que se requirió. (VI Reunión Nacional de Directores 1969 y VI Congreso
Nacional de Derecho Registral Misiones 1986)
Fundamento. Alterini: al ser una preferencia debe interpretarse restrictivamente.
Cornejo: la alteración del acto puede perjudicar a terceros.

ACTO O NOTARIO DISTINTO: solo puede usarse para el acto y por el notario
solicitante salvo que expresamente se indicase que va ha ser usado por otro.
XII Congreso Nacional de Derecho Registral. En las escrituras simultáneas la que
se autorice como consecuencia podrá usar la información que contenga el
certificado de la escritura que antecede.
XXXV Reunión Nacional de Directores de Registro. Para quedar protegido las
operaciones deben haber sido anunciadas.

Excepciones:
• Escrituras simultáneas.
• Adscripto.
• Si el solicitante indicó que un notario distinto autorizaría el documento.
El denominado encadenamiento, causa de su prohibición.
Si se pudiesen encadenar indefinidamente los certificados, vigente el plazo de 15,
25 o 30 días, podrían verse afectados los derechos de terceros.
Ej. Acreedores embargantes del titular registral.
Artículo 26 Ley 8236: Cada certificado despliega su propia reserva de
prioridad desligada de cualquier otra anterior.
Artículo 27 Ley 8236: Estando vigente un certificado no se expedirá otro al
mismo funcionario, procediéndose en ese caso a su rechazo con la constancia
respectiva, salvo que se hubiese solicitado para otro acto. Si fuere otro el
funcionario solicitante, el segundo certificado deberá expedirse en forma
Condicional al primero. Cuando en un mismo día y en relación a un mismo
inmueble se solicitara más de un certificado se expedirá primero el ingresado en
primer término y el segundo en forma Condicional al primero.

COMO EXPEDIR UN CERTIFICADO EN EL SISTEMA DE FOLIO REAL

¿Qué es certificar?
 Dar por cierta una cosa o reafirmarla.
1. El certificado entra por Mesa de Entradas, donde se coloca n° de
Entrada y la fecha, y se lo ingresa al sistema.
2. Luego pasa a la oficina de Certificaciones e Informes.
¿Qué es confrontar?
 Cotejar dos cosas entre sí.

CONFRONTAMOS EL CERTIFICADO CON LA MATRÍCULA TENIENDO EN

CUENTA LO SIGUIENTE:
A) TITULAR DOMINIAL:
 Nombre y apellido: en caso de no corresponder, es motivo de devolución
del certificado. Puede haber una diferencia con los nombres, en este caso se
hace la corrección al margen del certificado y se verifica la inhibición.
 Documento: también verificamos que esté correcto, en el caso de haber
diferencia procedemos como con el nombre.
 Si hay más de un titular deben estar consignados los nombres completos y
documentos de todos. Excepto en el caso que el disponente sea sólo uno de
ellos (Ejemplo: Venta de parte indivisa).
Verificamos
 Que la inscripción esté firmada.
 Que no esté inscripto en forma PROVISIONAL, en cuyo caso nos fijamos
que esté dentro del plazo de los 180 días (art. 9 Ley 17801), ya que pasado
este plazo y si no fue inscripto en forma definitiva, se produce la reversión
registral del asiento de dominio.
 No confundir con inscripción PREVENTIVA ( Art. 38 Ley 19550) que no
tiene vencimiento.
 CERTIFICADO

B) SUPERFICIE:
 El certificado siempre debe consignar la superficie según título.
 El titular puede disponer de la superficie total, o bien de parte o resto de
mayor superficie. En ambos casos debemos sacar la cuenta de la superficie
transferida y constatar que la consignada en el certificado no exceda el resto.
 En el caso de los loteos llevamos en computadora el control de los lotes (por
designación) y superficie transferida. Esta es una manera de agilizar la tarea,
cuando se trata de loteos con muchas transferencias. Estas planillas de
control se actualizan cada vez que entra un certificado.
 Con respecto a los Reglamentos los consultamos para confrontar la
superficie de la unidad.
 Debemos constatar que todos los asientos estén firmados.
Artículo 20 Ley 8236 - La solicitud de certificación deberá contener:
a) Nombre, apellido del notario o funcionario solicitante, su firma y sello, con
indicación de la sede y número de registro notarial y circunscripción judicial a la
que pertenece, juzgado, secretaría, fuero, jurisdicción y carátula del juicio o datos
del expediente administrativo, según corresponda.
b) Nombres, apellido y tipo y número de documento de identificación del titular
registral, aceptándose solamente los previstos en el artículo 12.
c) Individualización del inmueble:
c.1 Si se tratase de su totalidad: ubicación, nota de inscripción y superficie
según título. Si estuviese sometido a Propiedad Horizontal designación de la
unidad funcional, superficie cubierta total y porcentaje en los bienes comunes.
c.2 Si se tratase de parte o resto de superficie: ubicación, nota de
inscripción y superficie según título, aclarando que es fracción determinada o parte
de mayor; extensión. Si la parte a disponer perteneciese a loteo, deberá consignar la
designación del lote, manzana y número de plano.
d) Expresión de su motivo: transmisión, constitución, modificación o cesión de
derecho real.
e) Indicación clara de las personas respecto de las cuales se solicita certificación
sobre inhibiciones, debiendo consignarse los mismos datos personales que para su
traba.
El error u omisión de alguno de los datos consignados podrá ocasionar la
devolución del certificado. En tal caso deberá dejarse constancia de su presentación
en el asiento de dominio, salvo cuando existiere imposibilidad de determinarlo por
ser el motivo del rechazo la errónea nota de inscripción del inmueble denunciada
por el solicitante.
Cuando se realizare escritura de Reglamento de Copropiedad y
Administración simultáneamente con la transmisión o gravamen de unidades de
dominio exclusivo, la solicitud de certificación deberá consignar tal circunstancia,
con indicación de las unidades objeto del acto de transmisión y/o gravamen. Los
documentos que contengan estos actos deberán ser presentados simultáneamente,
salvo el caso de inscripción anterior del Reglamento.
Deberá presentarse una solicitud de certificado por cada inmueble.

Artículo 21 Ley 8236 - La Dirección, acorde con la evolución de los medios

tecnológicos que se incorporen, determinará los requisitos formales de la solicitud,
el sistema por el que se expedirá el certificado y el procedimiento a seguir.
Artículo 22 Ley 8236- El plazo de vigencia del certificado comienza a las 0:00 horas
del día de la presentación de su solicitud.
Artículo 23 Ley 8236- El certificado de ley otorga reserva de prioridad indirecta a
favor del notario, su adscrito, su reemplazante legal o funcionario público que lo
requirió, y solo para el motivo para cuyo otorgamiento se haya solicitado.
Artículo 24 Ley 8236- El certificado de ley únicamente protege con reserva de
prioridad indirecta al motivo solicitado.

MATRÍCULA BLOQUEADA

Artículo 25 Ley 8236- El Registro deberá poner a disposición del solicitante los
certificados a los dos (2) días hábiles de su presentación. El Plazo será de cinco (5)
días hábiles, por excepción, cuando el certificado tuviese por objeto un inmueble:
a) Pertenecientes a un loteo;
b) Destinado a callejón comunero de indivisión forzosa;
c) Sometido a Propiedad Horizontal;
d) O tuviese otro documento ingresado con anterioridad, pendiente de inscripción,
cuyo plazo de anotación no se hubiese vencido.

C) BLOQUEO DE LA MATRÍCULA:
Qué significa bloquear: el bloqueo hace referencia al art. 25 de la Ley 17801, “Esta
certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quién
requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiere solicitado”
Antes de proceder al bloqueo de la Matrícula verificamos:

 Si se ha expedido un certificado anterior del mismo Escribano, por igual

motivo, que no se encuentre dentro del plazo de vigencia ( 15, 25 o 30 días).
Caso contrario se produciría el encandenamiento.
 Si se ha expedido un certificado a otro Escribano y se encuentra en el
periodo de vigencia (15, 25 o 30 días), más los 45 días (que es el plazo que el
Escribano tiene para presentar la escritura) se bloquea el nuevo y se informa
el anterior vigente con todos sus datos.

Colocamos el sello de bloqueo en la parte inferior de la matrícula. Este sello consta

de cuatro partes:
1. Número de entrada del certificado
2. Fecha: el día hábil siguiente a la fecha de entrada.
3. Motivo: en caso de ser necesario (por cuestión de espacio) puede ir
abreviado, pero en forma clara.
4. Notario: también puede ir abreviado el nombre del notario, pero no el
apellido que debe estar claramente consignado y entre paréntesis el número
de registro.
 Vigencia del certificado: si el Escribano solicitante es de la 1ª
Circunscripción la vigencia del certificado es de 15 días, si es de la 2ª, 3ª o 4ª
Circunscripción es de 25 días y si es para ser utilizado por un Escribano de
otra provincia la vigencia es de 30 días.
 En caso que la operación sea sobre parte de superficie o el resto se aclara la
superficie, o el porcentaje del que se dispone. La designación de lote y
manzana o fracción, se coloca arriba del sello de bloqueo. Igualmente en el
caso de P.H. donde se dispone de una Unidad.

BLOQUEO

Artículo 28 Ley 8236 - La prioridad de la escritura será a partir del momento de su

presentación al Registro cuando se otorgue:
a) Sin haberse requerido certificado.
b) Habiendo vencido el plazo de validez del certificado.
c) Para un motivo distinto al solicitado en el certificado.
d) Por un notario o funcionario distinto al que lo solicitó, salvo que expresamente
se hubiese indicado en la solicitud que sería utilizado por un notario o funcionario
distinto y fuese otorgado por éste.
e) Cuando la primera o ulterior copia de escritura se presenta para su inscripción
vencido el plazo de 45 días de otorgado el acto, aún cuando se hubiese otorgado
estando vigente el certificado.

INFORME DE INHIBICIÓN
 Informamos la inhibición, según lo solicita el Escribano en el certificado, de
los titulares dominiales y de aquellas personas que sin ser titulares de
dominio aún, también van a disponer como en el caso de: Venta e Hipoteca,
Anticipo de Herencia y Constitución de Usufructo o cualquier acto a través
del Tracto abreviado.
 De las personas sobre las cuales se solicita informe de inhibición, deben
consignarse D.N.I., L.E., L.C., ó C.Ext., de lo contrario no se informa la
inhibición y al contestar el certificado se agrega: ”No se informa la
inhibición solicitada por cuanto no consigna tipo y número de documento
Art. 13 Ley 17671 y D.T.R. Nº 18”
 El empleado que hace el registro de Inhibición, marca con una tilde verde
sobre el apellido y otro sobre el número de documento, ya que el registro de
inhibición se hace: 1º- por apellido y nombre y 2º- por número de
documento. Quién expide el certificado debe verificar que estas tildes estén.
 En caso de estar inhibida la persona, la tilde se reemplaza por una cruz, y se
anota, siempre con verde, en la parte superior del certificado, la nota de
inscripción de la inhibición y se adjunta la hoja de informática donde se
detalla la misma.

INFORME DE INHIBICIÓN
NORMAS GENERALES : para informar el certificado.
- Letra clara y prolija
- Todo lo testado, borrado y/o agregado debe ser salvado abajo.
- La fecha de expedición es el cierre del certificado. Cuando agregamos
algo después de la fecha, hay que agregar “Vale fecha ut supra”.

9.5. PRINCIPIO DE PRIORIDAD:

Concepto: Consiste en que el documento que primero ingresa al Registro desplaza
o pospone (según sea incompatible o compatible) al que ingresa con posterioridad,
con prescindencia de las fechas en que cada uno fue otorgado.
Este principio no es absoluto.
 Es una consecuencia de que los derechos reales gozan del ius preferendi. El
titular de un derecho real es preferido respecto de otro derecho real
posterior sobre el mismo inmueble. Distinto de los derechos personales.
 Rige la máxima romana prior tempore potior iure

Clases de prioridad.
• Excluyente: se produce cuando ingresan dos documentos incompatibles. Como
consecuencia el segundo se rechaza. Ej. vta-subasta.
• De rango: cuando ingresan documentos compatibles. Como consecuencia el
segundo se inscribe con rango posterior al ingresado primero. Ej. dos hipotecas.
• Directa: es la dada por la fecha y hora de presentación del documento al
Registro. Ej. Medidas cautelares.
• Indirecta: es aquella que se retrotrae a un momento anterior al ingreso del
documento. Ej. Escritura con certificado y en término.
La prioridad en el sistema registral argentino.
• “La prioridad entre dos o más inscripciones relativas al mismo inmueble se
establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos
en el ordenamiento diario del art. 40”. Art.19 Ley 17801.
• “El Registro por los procedimientos técnicos que establezcan las leyes locales
llevará un sistema de ordenamiento diario”. Art. 40 LR.
Relación entre prioridad y tracto sucesivo Art 14 LR:
Matriculado un inmueble en el lugar correspondiente del Folio se anotará:
transmisiones posteriores, hipotecas u otros derechos reales, sus cancelaciones y
certificados; todos por estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre
los de su misma especie.

MODIFICACIONES AL PRINCIPIO GENERAL DE PRIORIDAD.

• Reserva de Prioridad. (art. 25 LR)
• Efecto retroactivo de la inscripción.(art. 5 LR)
• Convenciones sobre el rango. (art.19 LR)

Convenciones sobre el rango

• Molinario: constituyen excepciones a las normas de orden público que
rigen al derecho hipotecario en su aspecto sustantivo y registral. No
pueden ampliarse a otros casos.
• Alterini y la mayoría: son válidas en cuanto no alteren el contenido del
derecho real. Se pueden aplicar a todo tipo de derecho real que no genere
prioridad excluyente o medidas cautelares.

CONVENCIONES SOBRE EL RANGO. Art.3.135 del C.C.

Reserva: Es el convenio entre deudor y acreedor hipotecario, al momento de la
constitución de la hipoteca, por la cual el constituyente se reserva el derecho de
constituir otra hipoteca de rango preferente. Debe establecerse hasta que monto
puede alcanzar.
Posposición: Es el convenio en virtud del cual el titular de un derecho inscripto, de
rango compatible acepta retroceder en éste a favor de otro derecho que se
constituye en ese acto.
Permuta: Es el convenio por el cual dos derechos inscriptos intercambian su rango.
No deben perjudicar a terceros.
Coparticipación del rango: es el convenio por el cual dos o más hipotecas tienen el
mismo rango, a pesar de tener diferentes fechas de constitución o de ingreso al
Registro.

MODIFICACIONES LEGALES AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD. Art.17 2° parte.

Reserva de prioridad y efecto retroactivo de la inscripción. Art. 3.149 del C.C.
Protección que da la ley al futuro adquirente de un derecho real, por el cual si el
negocio jurídico es otorgado:
1. Dentro del plazo de validez del certificado e
2. Ingresado al Registro en término el derecho será oponible desde la 0 hs. de
expedición del certificado.
3. Es necesario que se haya otorgado por el notario solicitante y
4. Para el acto requerido.
 Expedido un certificado todo documento posterior se inscribe
CONDICIONAL. Si la escritura cumple los 4 requisitos mencionados, no
obstante ingresar con posterioridad al Registro desplazará o pospondrá al
documento ingresado con anterioridad. Art.17 parte 2. Ej. La escritura de
venta desplazará al embargo contra el transmitente del acto trabado en
forma CONDICIONAL.

9.6. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:

En general: especialidad es sinónimo de particularidad o singularidad. Se
opone a generalidad entendida como ausencia de determinación entre los
individuos u objetos componentes de la categoría que se considera.
Es una característica necesaria de todas las relaciones jurídicas, dotadas o no de
aptitud registral, que atañe al objeto, al derecho y a los sujetos de la misma.
Se aplica, entonces, a todo el Derecho.
Concepto: “consiste en la exigencia de determinación exacta de todos los
elementos de la relación jurídica: sujeto, derechos y objeto”.
En materia inmobiliaria: Se aplica a los sujetos (como titulares registrales) y a los
derechos que se inscriben (como situaciones registrables) pero siempre en función
de la especialidad aplicada al objeto (inmueble).

1. En cuanto al inmueble
• “…deberá destinarse a cada inmueble un folio con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo…” Art.10 LR.
• Sobre el andamiaje básico del inmueble (unidad básica fundamental) se
organizará el cumplimiento del principio de especialidad respecto de los
restantes elementos.
• El Registro apoyado en la realidad física (el inmueble) refleja a su respecto las
relaciones jurídicas con trascendencia real.
•Excepción: inmuebles del dominio público.
Art. 12 LR
• Exige que se indique en el asiento de matriculación: ubicación, descripción del
inmueble, superficie, linderos y cuantas demás especificaciones sean necesarias
para su correcta individualización.
• Si existe se anotará la nomenclatura catastral y el plano de mensura.

2. En cuanto a los sujetos

• Art. 13 Ley 17.671 y 3 bis LR: exigen DNI, CUIT, CUIL o CDI disponiendo en el
último caso que “No se inscribirán…” En San Luis y en Mendoza se inscriben
en forma provisional.
• Art. 12 LR: para las personas jurídicas exige nombre, clase de sociedad y
domicilio y para las físicas remite a los datos personales exigidos para las
escrituras.

LEY 26.140 Publicada en B.O.: 20/9/2006

• Art.1001del CC reformado: nombres y apellidos de las personas que la
otorguen, si son mayores de edad, su estado de familia, su domicilio, o
vecindad.
• Art.1002 del CC reformado: La identidad de los comparecientes deberá
justificarse por los sig. medios: a) conocimiento por parte del escribano; b)
declaración de dos testigos, conocidos por el notario y c) Por exhibición de
documento idóneo, el que se individualizará y agregará copia al protocolo.

Fe del conocimiento de los otorgantes

• Concepto: “consiste en la convicción racional que se forma el notario, sobre
bases ciertas, de que quienes se presentan a celebrar un acto son quienes dicen
ser”.
• Es una de las razones por las cuales las escrituras públicas gozan de la alta
aceptación en la sociedad.

La reforma eliminó la fe de conocimiento y la reemplazó por la de verificar la

identidad de los otorgantes del acto, dando opciones para justificar la identidad de
los comparecientes.
Crítica: puede llevar a una automatización de la función notarial, junto con una
limitación de responsabilidad profesional redundando quizás en perjuicio de la
propia profesión de los escribanos. Deberá impedirlo la jurisprudencia y las leyes
locales que regulan el ejercicio del notariado.

Conclusión
• Principio: El Registro no contrae responsabilidades en cuanto a la identificación
de los otorgantes del acto, solo debe verificar que los nombres de éstos
coincidan exactamente con los registrados.
• Excepciones: Bien de flia por acta, cancelación de usufructo vitalicio por
muerte, 3573 bis y 3202 CC.
Caso especial de la inhibición. Art. 32 LR:
• Para las personas físicas exige número de DNI, datos exigidos por el respectivo
CPC (art. 228: nombre, apellido y domicilio) y toda otra referencia que evite
homonimias.
• Si no consigna DNI se anotará PROVISIORIO salvo que por resolución judicial
se declare que se han agotado los trámites de información ante el R. Civil.

3. En cuanto a los derechos.

• Art. 10 LR: remite al art 2 de la LR. Especialidad aplicada a los títulos.
• Art. 14 LR: “los asientos deberán tener la debida especificación especialmente
en relación al derecho que se inscribe”.
• Art.12 LR: exige que se anote “título de adquisición, clase, lugar y fecha de
otorgamiento, funcionario autorizante, número y fecha de presentación.”

4. En cuanto a los asientos

Art.14 LR:
 En el lugar correspondiente del Folio se anotará: transmisiones posteriores,
hipotecas u otros derechos reales, cancelaciones y certificados; todos por
estricto orden cronológico que impida intercalaciones entre los de su misma
especie y con las debidas especificaciones de las circunstancias particulares
que resulten de los respectivos documentos, especialmente en cuanto al
derecho que se inscriba.

Conclusión
El cumplimiento del principio de especialidad va indisolublemente ligado a un
funcionamiento eficiente del Registro, ya que la falta de determinación adecuada de los
inmuebles, sujetos o derechos impediría brindar una mínima publicidad. Por ello la ley
17801 ha avanzado sobre las leyes locales no uniformes en potencia

LA ESPECIALIDAD EN LA HIPOTECA
Según los civilistas:
Art. 3109 CC. “no puede constituirse hipoteca sino sobre inmuebles especial y
expresamente determinados, por una suma de dinero también cierta y
determinada.”
1) En cuanto al inmueble:
 No puede haber hipoteca sobre todos los inmuebles de una persona sino
sobre inmuebles particulares. Ej. Designación colectiva de los existentes en
un lugar determinado. (Art. 3132 CC)
 Y que ese inmueble tiene que estar suficientemente individualizado.
2) En cuanto al crédito:
 No puede abarcar todos los créditos que una persona tenga o contraiga en el
futuro. (hipotecas abiertas)
  El crédito debe estar descripto con todos los datos necesarios para
identificarlo.
 Debe estar determinado el monto o quantum del inmueble absorbido por la
garantía hipotecaria.

Para los registralistas:

Art. 3131 del CC: “el acto constitutivo debe contener: 1) nombre, apellido y
domicilio del “deudor” y acreedor 2) fecha, naturaleza y lugar de archivo del
contrato al que accede 3) situación de la finca y sus linderos, su distrito, y si es
urbana la ciudad y calle 4) cantidad cierta de la deuda.”

Explicación del 3131 del CC.

1) Debió decir “disponente” porque la hipoteca puede ser otorgada por un tercero.
El acreedor puede no comparecer y aceptar posteriormente con efecto retroactivo
al momento de la constitución (3130 del CC).
2) El contrato al que accede se individualiza al anotar la escritura, su número, fecha
y notario que la otorgó.
3) 3133 del CC: “la hipoteca no se anulará por falta de alguna de las designaciones
prevenidas, siempre que se pueda tener un conocimiento positivo de la
designación que falta. Corresponde a los Tribunales decidir el caso por la
apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca”.
SCJN: caso estancia Victoria.
4) El asiento debe contener la responsabilidad hipotecaria, -Ej. $40.000, nada tiene
que contener de la obligación la que se encuentra en la convención de la hipoteca.
VII Jornadas de D. Civil Bs. As exigió además la constancia de la causa.

MATRICULACION.
Concepto: Procedimiento que tiene por objeto el ingreso de un inmueble a la
técnica de Folio Real – sea por ingreso originario o por pase desde otra técnica de
registración- abriéndole un Folio con una característica de ordenamiento que
permanecerá inalterable hasta que se presente otro documento que altere su
determinación subdividiéndolo o unificándolo.

La matriculación en la Ley 17.801.

• El art 10 LR: los inmuebles serán matriculados en el Registro correspondiente a
su ubicación.
• Excepción: exceptúanse los inmuebles del dominio público.
• El art 44 LR: a partir de la vigencia de la presente ley los inmuebles ya
inscriptos deberán matricularse en el tiempo y forma que determine la
reglamentación local.
El Folio Real. Art.11 Ley 17.801.
Cada inmueble debe tener un Folio y que un Folio no debe contener más de un
inmueble. Caso especial: superficie forestal.
El Folio subsistirá mientras no se modifique la configuración física del inmueble así
como su nomenclatura catastral.

EL ASIENTO DE MATRICULACION.
Concepto: Es una consecuencia de la adopción del Folio real y consiste en la
designación de una matrícula o folio a cada inmueble con una numeración
correlativa, conteniendo la descripción física del inmueble.
Requisitos Art.12 LR. Se redactará sobre la base de breves notas y llevará la firma
del registrador responsable.

Asientos posteriores Art.14 LR.

Se practicarán todos los asientos que sean consecuencia del ingreso de algún
documento que contenga un acto referido a ese inmueble con la debida
especificación de las
“circunstancias particulares”.
Circunstancias particulares. Ejemplos:
• Donación sujeta a condición, con cargo o con derecho de reversión. (1841 CC)
• Usufructo sujeto a plazo o bajo condición.
• Dominio fiduciario ley 24.441.
• Dominio revocable (2663 CC) o fiduciario (2662 CC). Discusión. Necesidad de
inscripción de la cláusula o basta la registración del título que la contiene.

9.7. PRINCIPIO DE LEGALIDAD Y DE CALIFICACION REGISTRAL.

Introducción.
Concepto. En sentido amplio: “es aquel por el cual todo el accionar de la
administración y toda decisión de los tribunales ha de ser el resultado de la
aplicación de la ley.”
 Consiste en la plena vigencia del ordenamiento jurídico por sobre la
voluntad del registrador y de los particulares.
Concepto en la esfera del D. Registral Inmobiliario
Significa:
1) que los documentos que ingresan al Registro deben reunir los requisitos
exigidos por las leyes para su registración, a cuyo fin se los somete a un examen o
calificación que asegure su validez o perfección y
2) el registrador debe actuar en los límites y en la forma prevista por la ley.”
Fundamento:
• necesidad que los asientos registrales concuerden con la realidad externa al
Registro.
 • evitar que ingresen documentos carentes de validez o autenticidad que
impidan dar una publicidad eficaz.

CALIFICACIÓN: consiste en el análisis que el Registro efectúa para hacer efectivo

el principio de legalidad.

FUNCION CALIFICADORA: es la función que ejerce el Registro al examinar la

legalidad de los documentos que ingresan.
Límites.
El alcance de las facultades de calificación del Registro varían en cada país de
acuerdo a lo que en cada caso disponga la ley.
• En el sistema Torrens las facultades de calificación son amplísimas por ser
convalidante.
• En otros, sólo se limitan a las formas extrínsecas del documento presentado.

Caracteres
• Independiente: el registrador debe ser imparcial y autónomo en sus funciones.
• Íntegra: todo lo observable debe serle informado de una sola vez al presentante.
• Obligatoria: no puede dejar de cumplirla so pretexto de oscuridad o silencio de
la ley. Su omisión lo hace responsable.

El principio de Legalidad en la Ley 17.801.

• El principio general del art. 8. “el Registro examinará la legalidad de las formas
extrínsecas de los documentos ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los
asientos respectivos”
• Lo observable debe resultar del propio documento y no ser conocido por el
registrador por otros medios.

LÍMITES AL EJERCICIO DE LA FUNCIÓN CALIFICADORA.

• Concepciones restringidas
• Concepciones amplias.

Concepciones restringidas: La calificación debe limitarse al análisis del

cumplimiento de las formas extrínsecas ateniéndose a lo que resulte de la
comparación entre el documento presentado y los asientos registrales. (doble
límite)
• “Forma extrínseca”: son las solemnidades que según las leyes debe observar el
documento, (Ej. En las escrituras los art. 979 inc. 1, 980, 985, 988, 989, 999 a 1003
CC) comprendiendo las constancias que por expresas disposiciones legales
nacinales o locales. (Ej. Obligaciones fiscales)
• Crítica: esta postura está en retroceso ya que de la lectura de otros artículos de
la LR resulta evidente que el Registro puede observar los documentos por
cuestiones que se refieren no sólo a las formas extrínsecas sino al contenido del
acto. Ej. disponente inhibido, no continuidad del tracto, nulidad absoluta y
manifiesta por falta de firma, etc. Cornejo CSJMza.
Concepciones amplias: Son aquellas que coinciden en que las facultades de
calificación del Registro no se limitan a las formas extrínsecas discrepando en
cuanto a “qué otros aspectos” son susceptibles de calificación.
• López de Zavalía: distingue entre la legalidad interna (formada por aquellas
normas que rigen la conducta del Registro) y externa (formada por las normas
que regulan la conducta de quien autoriza el documento). El Registro sólo
puede controlar la legalidad externa si la interna lo autoriza.
• Moisset de Espanés: el Registro puede calificar las nulidades absolutas y
manifiestas que afecten la forma o el contenido del acto devolviéndolo (art. 9
inc. a LR) y las nulidades relativas y manifiestas anotándolo provisorio (art. 9
inc. b LR). Excluye los actos anulables por cuanto su constatación exige una
investigación de hechos extraña al Registro.
• Sing: la ley establece un principio para luego adecuarlo a ciertas necesidades
que hacen a la seguridad jurídica estableciendo excepciones para producir
asientos con garantía de veracidad.
Principio: (está en el art.8). El Registro sólo debe controlar las formas que hacen a
la validez del documento distinguiendo las normas que le sean aplicables según su
naturaleza (notarial, judicial, administrativas o de particulares)
Excepciones: art.2, 3, 9 inc. a, 17, 5 y 24.
• Scotti La amplitud de la calificación resulta de los art. 2 y 3: competencia en
razón de la materia y requisitos formales de acuerdo con cada tipo de
documento; 8: formas extrínsecas (del documento) y comparación (con los
asientos); 9: nulidades absolutas-rechazo, nulidades relativas-provisoria
(manifiestas). Excluye los actos anulables y la verificación de la capacidad de
los otorgantes o de su legitimación, la que hace el funcionario autorizante.

Compartimos esta postura amplia y consideramos que además, para calificar

deberá tenerse en cuenta la especie de documento presentado, según que su origen
sea:
 Notarial: los que se calificarán basándose en el Código Civil (art.979, inci 1°,
980, 985, 988, 989, 999, 1003, 1007 y 1008 y conc.) y en la ley Notarial 3058.
 Judicial: aplicándose el Código Civil, el Código Procesal Civil y la Ley
Orgánica de Tribunales.
 Administrativo: utilizándose el Código Civil y la respectiva ley de
Ministerios.
  o de particulares: analizándolos a la luz del Código Civil en su parte
pertinente y comprobando la certificación de la firma del presentante
realizada ante escribano o funcionario competente.
A lo que deben agregarse las normas pertinentes del Código Civil aplicables a la
especie de derecho real, al título causa y a los sujetos intervinientes. Ejemplo:
escritura por la que un menor vende un inmueble (art.264 quater inciso 6°, art.1323
a 1433 y art.2506 a 2660)

La jurisprudencia. Plenario Feldman

• Cuestión: ¿el Registro está facultado a controlar el cumplimiento del

asentimiento conyugal exigido por el art. 1277 CC?¿Éste hace o no a la
forma del acto?
• Minoría: el Registro no está facultado, sólo puede calificar en los casos de
los art.8, 9 , 30 y 32 LR. Habría inoponibilidad entre los cónyuges (del acto
realizado por el cónyuge que actuó sin el asentimiento).