Derechos Reales

Concepto de derechos reales.

Distintas doctrinas.

1) Doctrina clásica: Esta concepción parte de la diferencia neta entre los derechos reales y personales. Esta
división no es romana, ya que en el derecho romano distinguían los derechos subjetivos entre aquellos
protegidos por una acción real (Actio in rem) y los protegidos por una acción personal (Actio in personam).
Dicha división es más procesal que de derecho sustantivo, a diferencia de la actualidad, ya que las acciones
derivan de los derechos que sustentan.
Lo cierto es que desde tiempos romanos el derecho real se presenta sobre un poder directo sobre la cosa
que recae. Para asegurar la eficacia de ese poder, sin intermediarios, directo, surgen las acciones reales, que
se ejercen frente a cualquiera, erga omnes. El derecho personal, en cambio, se asienta en una relación
jurídica entre dos personas.
La concepción clásica describe el derecho real por oposición al personal, sobre la base de la existencia o no
de un sujeto pasivo determinado, lo que alude incuestionablemente a la diferente oponibilidad que medie
entre ambas garantías.
Dos características fundamentales de los derechos reales en la escuela clásica son:
A) La inmediatividad del poder sobre el bien;
B) Su eficiencia contra terceros, por lo que el titular del bien puede perseguirlo donde quiera que esté y
contra cualquiera que lo posea.

2) Doctrinas unitarias. Así como la teoría clásica es dualista, es decir, las que impugnan la división dicotómica:
Derecho real- derecho personal. Puede clasificárselas, a su vez, en personalistas o realistas, según que la
pretendida unificación se haga sobre determinada categoría de derechos.
Esta doctrina unitaria impugna la concepción clásica en cuanto alumbra una relación directa entre el titular
del derecho y la cosa.
Así, afirma que no existen diferencias fundamentales entre el derecho real y el derecho personal en la
medida que, tanto uno como otro, existe una obligación, dado que el derecho real seria también de
naturaleza obligacional, siendo su objeto una prestación consistente en una abstención u omisión que
pesaría sobre todos los integrantes de la comunidad.
Esta teoría merece evidentes y graves objeciones. Desdeña el aspecto interno del derecho real que se
patentiza en esa relación jurídico-económica de señorío que otorga al titular la facultad de extraer por si solo
el beneficio de la cosa según el contenido de su derecho.
Por otro lado confunde los conceptos porque esa mentada obligación pasiva universal no es una obligación
en el sentido técnico de la palabra, no tiene contenido económico para el obligado (supuestamente
obligado), dado que no grava su patrimonio.
Por su parte, la doctrina unitaria realista reduce todo a una relación entre patrimonios y produce una
despersonalización del derecho subjetivo al afirmar que los derechos personales no tienen por objeto una
conducta del sujeto pasivo, sino su patrimonio, lo que se apoya en la célebre máxima: “El patrimonio del
deudor es la prenda común de todos sus acreedores”.
En términos más simples la cuestión es la siguiente: Una persona es dueña de una casa, tiene una relación
con una cosa. Una persona es acreedor de otra y si la última no cumple, puede embargar y rematar alguna
cosa para satisfacer su crédito, de modo que la relación se da nuevamente con una cosa.
Finalmente, las dificultades de esta doctrina se agudizan cuando se trata de obligaciones de hacer o no
hacer, y aun mas, cuando ha sido expresamente tenida en cuenta la persona del deudor.
 3) Teoría de la institución: Clasifica a los derechos por su contenido institucional, preponderantemente en los
reales y menguando en los personales. Para aquellos derechos de mayor contenido institucional debe
aplicarse el derecho disciplinario, mientras que para las de menor contenido bastaría con las normas de
derecho estatutario. Los derechos reales estarían ubicados en una categoría intermedia, entre los derechos
personalísimos y de familia. Esta teoría no es muy útil para definir al derecho real ya que solo muestra una
de sus características ya que no desconoce la distinción entre derechos reales y personales.

TEORIA DEL SUJETO PASIVO DETERMINADO Y DOCTRINAS MODERNAS… COPIARLAS.

Definición legal.

Según el Art. 724 del CCYC “La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a
exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener
forzadamente la satisfacción de dicho interés.”. Por su parte el Art. 1882 dice que el derecho real es: “El derecho real
es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.”

Entonces, el derecho real es aquel que no tiene obligación correspondiente, que si la tiene el derecho personal, con
lo que se afirma que el CCYC sostiene la división dicotómica. La definición del Art. 1882 resalta el poder jurídico
directo de una persona sobre el objeto, regulado por normas de orden público, con fuerte oponibilidad.

COMPLETAR RESUMEN.

Posesión. Concepto

Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Distintas teorías.

a. Subjetiva (clásica – Savigny)

Sostenida por Savigny, ésta teoría parte de la base fundamental de considerar que se está en posesión de una cosa
cuando se tiene la facultad, no solo de disponer físicamente de la misma, sino de defenderla de toda acción extraña.

Lo que Savigny llama “detención” es la base de toda idea de posesión.

Para que exista posesión, según ésta doctrina, es necesario la presencia de dos elementos, el objetivo (corpus) que
es definido como la posibilidad física de disponer de la cosa con exclusión de otra persona, y el subjetivo (animus
domini) que la misma doctrina caracteriza en tener la cosa para sí, sin reconocer en otra persona un derecho de
propiedad, es decir, en tratar las cosas como propias.

El animus domini sería la intención de ejercer el derecho de propiedad; animus que dejaría de existir cuando el
poseedor reconociese la propiedad de la cosa que posee en otro. Este animus domini no debe confundirse con la
convicción de ser realmente el propietario; puede ser que no se lo sea y que tenga conciencia de la ajenidad de la
cosa (poseedor de mala fe).

El corpus, para Savigny, es el acto físico de la aprehensión para adquirir la posesión. Admite en principio dos
especies:

1. Tomar la cosa mueble con la mano

 Posar el pie sobre un inmueble

Pero advierte que en muchos casos la adquisición de la posesión se produce sin que promedie un contacto físico.
Quien tiene la posibilidad de tomar una cosa colocada delante suyo, está en la misma condición de quien realmente
la hubiera asido.

b. Objetiva (Ihering)

Ihering sostiene que la teoría subjetiva no es verdadera y lanza su mayor crítica contra la exigencia y caracterización
del animus domini, el cual por su difícil prueba complica notablemente la aplicación y defensa de la posesión.

Dice esta teoría que si la posesión tiene dos elementos, quien alega tenerla tendrá que demostrar la presencia de
ambos; si bien el elemento objetivo no ofrece dificultades mayores, el elemento subjetivo resulta de difícil prueba y
puede variar sin que se manifieste en signos exteriores. Por eso Ihering lo reputa impracticable.

El autor opone lo que se llama teoría de la voluntad abstracta, según la cual, en lugar de que en cada caso sea
necesario determinar y probar cuál es el ánimo o la intención del sujeto, para determinar si existe posesión o
detención, basta establecerla en base a la naturaleza de la relación que sirve de sustento o antecedente. Por
ejemplo: en vez de indagar si tal locatario tiene la cosa con animus detinendi, la ley ya lo debe presumir en virtud del
ánimo que existe en el arrendatario tipo (en abstracto). La ley no debe tener en cuenta la voluntad individual sino la
voluntad abstracta.

Esta doctrina conduce a la investigación de la causa posessionis (causa de la posesión).

En estos términos, la teoría objetiva considera que la voluntad del sujeto que posee no tiene importancia o es
indiferente. En todos los casos en que se den las condiciones exteriores de la relación posesoria existe posesión, a
menos que la ley le niegue la existencia por mediar una causa detentionis.

Los principales efectos de esta teoría radican en la carga de la prueba, que ya no la sufre el poseedor. Aquel que
pretenda negarle a una persona su carácter de poseedor deberá demostrar la existencia de una causa que la reduce
a detención (tenencia); al poseedor sólo le bastará demostrar la exteriorización de su posesión (el corpus).

c. De la causa de la posesión (Saleilles)

La doctrina de Ihering conducía a la investigación de la causa possesionis.

Retoma esta concepción y destaca la insuficiencia de los actos exteriores que constituyen el corpus posesorio para
descubrir en ellos el animus domini y subraya la necesidad de relacionar la prueba de este animus con el título en
virtud del cual se posee, lo que se ha denominado prueba de la causa posessionis.

Se aparta de Ihering en la concepción del animus que no es ya el simple acto de tenencia y disfrute de la cosa; el
animus es el acto de señorío que debe ser tal que implique que no hay renuncia a este señorío. Por consiguiente
existe un animus possidendi distinto de la voluntad de retener y gozar la cosa y distinto del animus detinendi de que
habla Ihering.

Saleilles explica la naturaleza de la posesión como una relación permanente y pública, una afirmación interesada
sobre la cosa que revela un vínculo de subordinación económica. La posesión es una relación real entre el hombre y
la cosa, de tal naturaleza que nos descubre al dueño de la cosa; una relación querida sin lo cual no pasaría de ser un
accidente, sin valor jurídico.

Actos posesorios.

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción
de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Relaciones de poder – Posesión y Tenencia – Clasificación.
ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

Son distintas relaciones fácticas, de hecho que existen entre las personas y las cosas. Las llama "relaciones de
poder". No aclara que pueden ser independientes de los vínculos de derecho.

Los Institutos a los que se va a referir el Código son la Posesión y la Tenencia.

Además, excluye a la yuxtaposición local en atención a que "no merece la pena, pues como simple relación de
lugar constituye un contacto físico que carece de toda voluntariedad y, en consecuencia, tampoco produce
efectos jurídicos.”

Hay que tener en cuenta que a pesar de que la norma no menciona a los servidores de la posesión, el art.
1911 alude expresamente a ellos disponiendo que "Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión". Y autoriza
al servidor a defenderla por la vía extrajudicial.

ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Es una situación de hecho, que impone la necesidad de que para que haya posesión hacen falta

-el corpus (tener la cosa)

-el animus domini (es el elemento sicológico, animo de dueño, de poseedor, no reconoce mejor derecho en
otro)

Además, establece que el poseedor no debe reconocer en otro el derecho de propiedad y da importancia a los
actos que la exteriorizan.

ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

La tenencia tiene lugar cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa, actuando como
representante del poseedor.

Se distingue aquí el elemento corpus, pero no el animus domini, porque reconoce a otro como dueño con mejor
derecho.

Uno es el titular y el otro como representante del poseedor

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba
en contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud
de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la
posesión.

Presunción en favor de todo aquel que ejerce un poder de hecho sobre la cosa. Pero es una presunción iuris
tantum, que admite prueba en contrario. El que quiera rebatir tiene que probar.

Los servidores de la posesión son titulares de una relación de poder y autoriza al servidor a defenderla por la
vía extrajudicial.

ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

El objeto de la posesión y la tenencia son las cosas determinadas, puede haber más de un poseedor.
Igualmente, señala que se puede ejercer sobre una parte material o el total de la cosa. No permite que su
objeto sean los bienes. Cuando los sujetos son varios, se los llama coposeedores, por ejemplo, los titulares del
derecho real de condominio.
ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre sí.

No es factible que concurran sobre la misma cosa diferentes relaciones de poder que se excluyan entre sí,
siempre y cuando sean de la misma especie.

El poseedor debe tener el corpus y el animus domini. El animus domini se entiende como la falta de
reconocimiento en otra persona de un derecho real superior.

Así, por ejemplo, el usufructuario puede ser considerado poseedor ya que no reconoce en otra persona un
mejor derecho de usufructo que el suyo. No obstante, sí reconoce en otro el derecho real de dominio. Lo que no
puede suceder es que coexistan dos personas que se consideren poseedores y que ejerzan un derecho real
que pueda tener solamente un titular. Es decir, no podría haber, por ejemplo, dos personas que tengan el
derecho real de dominio. Una excluye a la otra. De lo contrario, habría un condominio.

ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder
comienza desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.

Si hay título la relación de poder comienza en la fecha del título y tiene la extensión allí consignada. Salvo
prueba en contrario, se presume que la posesión se inicia en la fecha del justo título.

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera
voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a
nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de
la cosa, y sus actos producen ese efecto.

El Código consagra el principio de inmutabilidad de la causa, evitando que varíe sólo con la mera voluntad o a
través del paso del tiempo. El que es poseedor es poseedor y el que es tenedor es tenedor

No obstante, ello no implica que la causa no pueda mutar bilateralmente, cuando existe acuerdo entre las
partes, o unilateralmente, si la voluntad de cambiar la causa se manifiesta a través de la realización de actos
posesorios, ej. alguien que es tenedor expresa su voluntad de ser poseedor y el verdadero poseedor no repele,
no hace nada y se queda pasivo asegura al tenedor comenzar a poseer.

Es indispensable que la intención de cambiar la causa se exteriorice.

CLASIFICACION DE LA POSESION

La clasificación tiene su importancia, especialmente, en la prescripción adquisitiva y en el régimen de la

protección posesoria.
ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que
exista prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal
constituido de conformidad con las previsiones de la ley.

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación
de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente
a su relación de poder.

El Código establece la presunción de la legitimidad de todas las relaciones de poder, admitiendo la posibilidad
de probar lo contrario.

También exige, para considerarlas legítimas, que sean consecuencia del ejercicio de algún derecho.

ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer
que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su
legitimidad.

El nuevo Cód. Civ. y Com. Dispone que el titular de una relación de poder tiene buena fe si se encuentra
persuadido sobre su legitimidad a raíz de un error de hecho esencial y excusable. Debe estar convencido del
origen de la posesión, de su legitimidad y no tiene margen de dudas de su posesión.

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el título es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

La relación de poder es de buena fe (iuris tantum), a menos que se pruebe lo contrario. Sin embargo, se la
presume de mala fe cuando el título es de nulidad manifiesta (ej. Cuando una de las partes es incapaz) o en
caso de que se adquiera de una persona que habitualmente no haga tradición de ese tipo de cosas y carezca
de medios para adquirirla (ej. un trapito realiza la venta de tickets en la puerta de estadio de futbol) y cuando
recaiga sobre ganado marcado o señalado (registro ganadero).

ARTICULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se determina al comienzo de la
relación de poder, y permanece invariable mientras no se produce una nueva adquisición.

No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe estar al día de la citación al juicio.

La buena o mala fe se juzga al inicio de la relación de poder, de la adquisición, independientemente de lo que

pueda ocurrir después, nunca varia, ej. quien comienza adquiriendo de mala fe, continua. La jurisprudencia ha
establecido que si hay dudas, la buena fe no se presume, la duda es un término medio entre mala y buena fe, y
esto no da ninguna seguridad jurídica.

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas
por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o
abuso de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos
los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

La posesión ilegitima es viciosa cuando la adquisición no solo es de mala fe sino además en forma más
gravosa en virtud de los métodos.

El Código distingue según se trate de

-cosas muebles *HURTO (apoderamiento ilegitimo de cosa mueble ajena y venderlas como propias)

*ESTAFA (ej. vender una cosa embargada)

*ABUDO DE CONFIANZA (se trata del tenedor que estando obligado

a restituir, no solo no lo hace sino que invierte su titulo para convertirse en poseedor)

-inmuebles *VIOLENCIA (puede ser “material”, física, o “moral”, intimidación sea por el mismo o por sus
agentes)

*CLANDESTINIDAD (cuando se realiza en forma oculta, no publica)

*ABUSO DE CONFIANZA

El poseedor vicioso puede ejercer acciones posesorias. De ahí que tampoco prevea la purga de los vicios. Otra
distinción más radica en que en este Código reemplaza al estelionato (contratar sobre cosas ajenas como si
fueran propias) por la estafa.

Los vicios de la posesión son relativos, esto significa que quien adquiere una posesión en forma viciosa, solo
reviste ese carácter frente a quien fue víctima del vicio, pero no frente a terceros.