Informe Final - Componente 3 Bahia Blanca

COMPONENTE 3
ESTUDIO DE HUELLA URBANA Y ESCENARIOS DE CRECIMIENTO
DESARROLLO URBANO Y CAMBIO

CLIMÁTICO
COMPONENTE 3: ESTUDIO DE
HUELLA URBANA Y
ESCENARIOS DE CRECIMIENTO
INFORME FINAL
Estudios Base para las Municipalidades de Bahía Blanca

y Coronel Rosales- Provincia de Buenos Aires
INFORME DE AVANCE DESARROLLO URBANO Y CAMBIO CLIMÁTICO EN EL GRAN LA PLATA (Municipios de La Plata, Berisso y Ensenada)
Página: 1 PROVINCIA DE BUENOS AIRES
COMPONENTE 3
ESTUDIO DE HUELLA URBANA Y ESCENARIOS DE CRECIMIENTO PARA BAHÍA BLANCA Y CORONEL ROSALES
2.3.1 Evolución Demográfica histórica ......................................................................... 45

INDICE DE CONTENIDO
2.3.2 Proyección demográfica 2050 ............................................................................. 51
2.3.3 Proyección del promedio de personas por vivienda al 2050 .............................. 54
2.4 EVOLUCIÓN DE LA DENSIDAD URBANA ......................................................57
1 MARCO CONCEPTUAL Y PRESENTACIÓN DEL ÁMBITO DE ESTUDIO ................ 14
3 DIAGNOSTICO MULTISECTORIAL DEL ÁMBITO DE ESTUDIO............................ 60
1.1 INTRODUCCIÓN .......................................................................................... 14
3.1 ANALISIS MEDIO AMBIENTAL ......................................................................60
1.2 ENFOQUE TÉCNICO..................................................................................... 16
3.1.1 Marco normativo ambiental ............................................................................... 60
1.3 MARCO CONCEPTUAL ................................................................................ 17 3.1.2 Caracterización Medio Ambiental ....................................................................... 61
1.3.1 Metodología General .......................................................................................... 17 3.1.3 Principales Desafíos Medio Ambientales identificados ....................................... 62
1.3.2 Metodología Específica: Componente de crecimiento urbano........................... 18 3.1.4 Provisión de Áreas Verdes y Espacios públicos ................................................... 64
1.3.3 Relación y coordinación entre componentes ..................................................... 20
3.2 ANÁLISIS DE CONDICIONANTES Y LIMITANTES AL CRECIMIENTO URBANO
1.4 ENCUADRE TERRITORIAL ............................................................................ 21 67
1.4.1 Encuadre a nivel País .......................................................................................... 21 3.2.1 Limitantes y condicionantes................................................................................ 67
1.4.2 Encuadre a nivel provincial: Provincia de Buenos Aires...................................... 21 3.2.2 Síntesis de limitantes y condicionantes para el desarrollo urbano ..................... 78
1.4.3 Encuadre a nivel municipio ................................................................................. 23
3.3 ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO Y MERCADO DEL SUELO ..............80
1.4.4 Encuadre a nivel metropolitano: El Gran Bahía Blanca ....................................... 26
3.3.1 Tendencia Histórica de Tipologías de Vivienda ................................................... 80
1.5 DEFINICIÓN DEL ÁMBITO DE ESTUDIO ....................................................... 27 3.3.2 Oferta Inmobiliaria actual en el área de estudio ................................................. 84
1.5.1 Ámbito de estudio detallado .............................................................................. 27 3.3.3 Análisis del Precio de Suelo ................................................................................. 84
1.5.2 Aproximación multiescalar ................................................................................. 30 3.3.4 Situación de la vivienda precaria, Villas y asentamientos ................................... 85
3.3.5 Programas y políticas de vivienda social ............................................................. 86
2 DIAGNÓSTICO DE CRECIMIENTO URBANO........................................................ 2
3.4 ANALISIS SITUACION SOCIO-ECONOMICA ..................................................89
2.1 ANÁLISIS DEL CRECIMIENTO HISTÓRICO DE LA HUELLA URBANA................ 2 3.4.1 Análisis de la situación del empleo ..................................................................... 89
2.1.1 Origen de Bahía Blanca y Punta Alta..................................................................... 2 3.4.2 Caracterización Sistema Productivo .................................................................... 90
2.1.2 Evolución de la huella urbana entre 1880 y 1956 ................................................. 7 3.4.3 Segregación Socio Espacial.................................................................................. 92
2.1.3 Evolución de la huella urbana entre 1956 y 1980 ............................................... 15 3.4.4 Seguridad Ciudadana .......................................................................................... 96
2.1.4 Evolución de la huella urbana entre 1980 y 1996 ............................................... 19
3.5 INFRAESTRUCTURAS Y PROVISIÓN DE SERVICIOS .......................................98
2.1.5 Evolución de la huella urbana a partir de 1996 .................................................. 21
3.5.1 Dotación de Servicios básicos ............................................................................. 98
2.1.6 Resumen análisis de crecimiento histórico de la huella urbana ......................... 27
3.5.2 Provisión de Equipamientos................................................................................ 99
2.2 ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN URBANA RECIENTE........................................ 29 3.5.3 Infraestructura Planificada relevante para el Desarrollo Urbano ....................... 99
2.2.1 Análisis Multitemporal de la huella urbana y usos a partir de imágenes satelitales
3.6 ANÁLISIS DE LA MOVILIDAD Y EL TRANSPORTE ....................................... 101
Landsat 29
3.6.1 Marco Normativo para la Movilidad ................................................................. 101
2.2.2 Análisis de imágenes de muy alta resolución: crecimiento histórico reciente ... 37
3.6.2 Red vial .............................................................................................................. 103
2.3 CARACTERÍSTICAS DEMOGRÁFICAS............................................................ 45
INFORME FINAL DESARROLLO URBANO Y CAMBIO CLIMÁTICO EN LAS MUNICIPALIDADES DE BAHÍA BLANCA Y CORONEL ROSALES
COMPONENTE 3
3.6.3 Distribución Modal Sistema Movilidad ............................................................. 107 5.3 SÍNTESIS DEL MODELO TERRITORIAL ACTUAL .......................................... 186
3.6.4 Sistemas de Transporte Público ........................................................................ 108
5.4 ESCENARIO DE CRECIMIENTO TENDENCIAL ............................................. 190
3.6.5 Infraestructura vial planificada relevante para el crecimiento urbano ............ 108
5.4.1 Procesos de Consolidación Urbana Escenario Tendencial ................................ 191
3.7 ANALISIS INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION ......................................... 111 5.4.2 Procesos de Expansión Urbana Escenario Tendencial ...................................... 193
3.7.1 Resumen Instrumentos de Planificación territorial históricos .......................... 111 5.4.3 Datos y Mapas Escenario Tendencial ................................................................ 196
3.7.2 Análisis del marco normativo vigente y nivel de cumplimiento ....................... 116
5.5 ESCENARIO DE CRECIMIENTO ÓPTIMO .................................................... 201
3.8 ANÁLISIS HUELLA URBANA ACTUAL MEDIANTE UNIDADES 5.5.1 Escenario Óptimo: Estrategia Territorial ........................................................... 201
MORFOLÓGICAMENTE HOMOGÉNEAS ................................................................... 121 5.5.2 Escenario Óptimo: Proceso de Modelamiento ................................................. 213
3.8.1 Criterios para definir las clases de análisis homogéneas .................................. 121 5.5.3 Datos y Mapas Escenario Óptimo ..................................................................... 214
3.8.2 Clases de Análisis predominantemente Residenciales ..................................... 140
5.6 ESCENARIO DE CRECIMIENTO INTERMEDIO ............................................ 219
3.8.3 Clases de Análisis con usos mixtos.................................................................... 146
5.6.1 Conclusiones Taller participativo de construcción Escenario Intermedio ......... 219
3.8.4 Clases de Análisis Zonas no residenciales ......................................................... 148
5.6.2 Escenario Intermedio: Estrategia Territorial ..................................................... 222
3.8.5 Clases de Análisis Áreas Verdes ........................................................................ 150
5.6.3 Datos y Mapas Escenario Intermedio ............................................................... 234
3.8.6 Clases de Análisis Zonas no construidas ........................................................... 151
5.7 COMPARACIÓN ENTRE ESCENARIOS DE CRECIMIENTO ........................... 240
3.9 URBAN METRICS ....................................................................................... 152
5.7.1 Huella urbana, densidad y requerimientos de nuevo suelo 2017-2030-2050 .. 242
5.7.2 Gastos de inversión asociados a infraestructura .............................................. 243
4 DIAGNÓSTICO INTEGRADO............................................................................155
4.1 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 1: EQUIDAD URBANA.................................... 155 6 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES: ESTRATEGIA URBANA INTEGRAL ....250
4.2 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 2: DESARROLLO PLANIFICADO...................... 160 6.1 RECOMENDACIONES PARA LOGRAR UNA EQUIDAD URBANA ................. 252
6.1.1 Programa de Vivienda Inclusiva ........................................................................ 253
4.3 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 3: EFICIENCIA Y COMPETITIVIDAD URBANA . 163
6.1.2 Extensión de los servicios básicos en barrios consolidados de la periferia,
4.4 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 4: RELACIÓN CON EL MEDIO NATURAL ........ 168 principalmente servicio de cloacas y pavimentación calles ............................................... 254
6.1.3 Plan de movilización de suelo privado: Espacios Públicos Temporales en predios
5 DISEÑO DE LOS ESCENARIOS DE CRECIMIENTO URBANO, HORIZONTES vacantes 255
TEMPORALES 2030 Y 2050 .........................................................................................173 6.1.4 Mejoramiento integral de barrios ..................................................................... 255
6.1.5 Nuevos instrumentos para la Captación de Plusvalías inmobiliarias por acciones
5.1 PROSPECTIVA URBANA: DISEÑO DE ESCENARIOS .................................... 173
públicas 257
5.2 ELEMENTOS PARA EL DISEÑO DE LOS ESCENARIOS DE CRECIMIENTO .... 175
6.2 RECOMENDACIONES PARA LOGRAR UN DESARROLLO PLANIFICADO ..... 261
5.2.1 Matriz de Diagnóstico integrado y su evolución para cada escenario de
6.2.1 Desarrollo de un Sistema de Información Territorial Integrado ....................... 261
crecimiento urbano ........................................................................................................... 175
6.2.2 Programa aprovechamiento de Viviendas Vacías ............................................. 262
5.2.2 Proyección demográfica a 2050........................................................................ 178
6.2.3 Creación de Áreas de Desarrollo Restringido e integración en nuevos
5.2.3 Proyección demanda de viviendas 2017-2050 ................................................. 178
Instrumentos de Ordenación Territorial a nivel partido .................................................... 263
5.2.4 Capacidad de Carga Teórica y Factible según Planeamiento ............................ 180
6.2.4 Planes maestros para el desarrollo de la red de centros urbanos o centralidades
5.2.5 Identificación de zonas aptas para el desarrollo urbano .................................. 185
265
COMPONENTE 3
6.2.5 Planificación Territorial a Escala Metropolitana referente al estuario e 8.7 ANEXO VI: CUESTIONARIO PARA EL DESARROLLO DE LOS ESCENARIOS DE
infraestructura logística-industrial .................................................................................... 267 CRECIMIENTO .......................................................................................................... 327
6.3 RECOMENDACIONES PARA MEJORAR LA EFICIENCIA Y COMPETITIVIDAD
TERRITORIAL ............................................................................................................ 268
6.3.1 Sistema de Transporte Público Urbano ............................................................ 269
6.3.2 Reestructuración Sistema Ferroviario, incluyendo estaciones ......................... 269
6.3.3 Desarrollo de Zonas Logísticas- Gran Bahía Blanca como nodo sur de la provincia
271
6.3.4 Creación de una Red de Ciclovías ..................................................................... 271
6.3.5 Mejoramiento de la red vial estructurante: Jerarquización, continuidad de la red
y nuevas calles compartidas .............................................................................................. 273
6.4 RECOMENDACIONES PARA MEJORAR LA RELACIÓN CON EL MEDIO
NATURAL ................................................................................................................. 275
6.4.1 Nuevos Parques Urbanos.................................................................................. 276
6.4.2 Recuperación Ambiental y Protección del Estuario .......................................... 277
6.4.3 Protección Corredores Ecológicos y Arroyos .................................................... 279
7 BIBLIOGRAFÍA................................................................................................282
8 ANEXOS .........................................................................................................285
8.1 ANEXO I: EQUIPO DE TRABAJO ................................................................. 285
8.2 ANEXO II: INDICADORES DE SOSTENIBILIDAD Y COMPARATIVA CON OTRAS
CIUDADES ................................................................................................................ 286
8.2.1 Indicadores de crecimiento y límite urbano ..................................................... 287
8.2.2 Indicadores de densidad ................................................................................... 291
8.2.3 Indicadores de segregación e injusticia social .................................................. 296
8.2.4 Indicadores de áreas verdes y espacio público ................................................. 300
8.3 ANEXO III: ATLAS CARTOGRÁFICO ............................................................ 305
8.4 ANEXO IV: ACTIVIDADES REALIZADAS MISIÓN 01 .................................... 305
8.5 ANEXO V: ACTIVIDADES REALIZADAS MISIÓN 02 ..................................... 321
8.6 ANEXO V: ACTIVIDADES REALIZADAS MISIÓN 03 ..................................... 324
COMPONENTE 3
Ilustración 32 Estación Almirante Solier en Punta Alta ...................................................................... 9

INDICE DE ILUSTRACIONES Ilustración 33 Puerto de Arroyo Pareja en 1918 y Esquina de Humberto I - Bernardo de Irigoyen en
1929 ................................................................................................................................................... 9
Ilustración 1 Esquema Fases Programa CES..................................................................................... 14 Ilustración 34 Esquema de la evolución de Punta Alta en la década de 1910 ................................... 9
Ilustración 2 Esquema MetaModelo compuesto por diferentes metodologías para diseñar los Ilustración 35 Primer Plan para Bahía Blanca de 1909 ..................................................................... 10
estudios propuestos. ....................................................................................................................... 17
Ilustración 36 Huella urbana del área de estudio en 1925 ............................................................... 11
Ilustración 3 Desarrollo de las fases a través de tareas e identificación de productos.................... 18
Ilustración 4 Diagrama de tareas de la metodología para la elaboración del Componente 3-
Crecimiento urbano. ........................................................................................................................ 18
Ilustración 39 Plan de desarrollo urbano 1970, proyecto de crecimiento portuario ....................... 15
Ilustración 5 Esquema de escenarios de crecimiento urbano ......................................................... 19
Ilustración 40 Plan de desarrollo urbano 1970, estructura regional ................................................ 15
Ilustración 6 Esquema de Escenarios de crecimiento urbano ......................................................... 20
Ilustración 41 Fraccionamiento urbanos vacantes existentes en 1970............................................ 16
Ilustración 7 Esquema de relación entre Componente 1, Componente 2 y Componente 3............ 20
Ilustración 42 Plan de desarrollo urbano 1970, estructura proyectada para Bahía Blanca ............. 16
Ilustración 8 Provincia de Buenos Aires dentro de la República de Argentina ................................ 21
Ilustración 9 Provincia de Buenos Aires y división administrativa. Distribución de la población por
provincias de Argentina ................................................................................................................... 22 Ilustración 44 Plan 1986 para Bahía Blanca ..................................................................................... 19
Ilustración 10 Partido de Bahía Blanca y centros comunales .......................................................... 23 Ilustración 45 Huella urbana del área de estudio en 1996 ............................................................... 20
Ilustración 11 Puerto de Bahía Blanca y Plaza Rivadavia ................................................................. 23 Ilustración 46 Huella urbana del área de estudio en 2006 ............................................................... 22
Ilustración 12 Ciudad de Bahía Blanca ............................................................................................. 23 Ilustración 47 Estrategia 2009-2028 ................................................................................................ 23
Ilustración 13 Terreno ganado al mar en el Ingeniero White .......................................................... 24 Ilustración 48 Delegación municipal de Ingeniero White en 1967 y 2012 ....................................... 23
Ilustración 14 Vistas del puerto Ingeniero White ............................................................................ 24 Ilustración 49 Huella urbana del área de estudio en 2010 ............................................................... 25
Ilustración 15 Partido de Coronel Rosales y centros comunales ..................................................... 25 Ilustración 50 Gráfico con la evolución de la Tasa Media de Crecimiento Anual Huella Urbana y de
población del área de estudio .......................................................................................................... 27
Ilustración 16 Ciudad de Punta Alta- Plaza Belgrano ....................................................................... 25
Ilustración 51 Evolución de la huella del área de estudio ................................................................ 28
Ilustración 17 Ciudad de Punta Alta................................................................................................. 25
Ilustración 52 Muestra de respuesta espectral de distintas coberturas .......................................... 29
Ilustración 18 Gran Bahía Blanca ..................................................................................................... 26
Ilustración 53 Mapa de Ecosistemas a escala 1:50.000 del año 2013 .............................................. 29
Ilustración 19 Polo petroquímico Bahía Blanca ............................................................................... 26
Ilustración 54 Imagen Landsat 1995 ................................................................................................ 31
Ilustración 20 Gran Bahía Blanca desde Punta Alta ......................................................................... 26
Ilustración 55 Imagen Landsat 2016 ................................................................................................ 31
Ilustración 21 Partido de Bahía Blanca y huella urbana ................................................................... 28
Ilustración 56 Resultados análisis Landsat 1995 .............................................................................. 32
Ilustración 22 Partido de Coronel Rosales y huella urbana ............................................................. 28
Ilustración 57 Resultados análisis Landsat 2016 .............................................................................. 33
Ilustración 23 Ámbito de estudio: Partido de Bahía Blanca y Coronel Rosales ................................ 29
Ilustración 58 Superficie de clasificación Landsat 1995 ................................................................... 34
Ilustración 24 Aproximación multiescalar........................................................................................ 30
Ilustración 59 Superficie de clasificación Landsat 2016 ................................................................... 35
Ilustración 25 Fortaleza protectora argentina 1828 .......................................................................... 2
Ilustración 60 Comparativa de superficies de usos del suelo en hectáreas ..................................... 36
Ilustración 26 Huella urbana de Bahía Blanca en 1828 ...................................................................... 3
Ilustración 61 Cambios en el uso del suelo entre 1995 y 2016 con imágenes Landsat .................... 36
Ilustración 62 Cambio relativo en el uso del suelo entre 1995 y 2016 con imágenes Landsat ........ 37
Ilustración 28 Fortaleza protectora argentina 1854 y 1859............................................................... 5
Ilustración 63 Crecimiento urbano del ámbito de estudio 2006-2016 ............................................ 38
Ilustración 64 Verticalización puntual en el centro de Bahía Blanca ................................................ 39
Ilustración 30 Ampliación de la estación Bahía Blanca Sud (1910) y Tribuna del Club Olimpo (1926)
........................................................................................................................................................... 7 Ilustración 65 Consolidación de barrios periféricos de clase media-baja al noroeste ..................... 39
Ilustración 31 Huella urbana del área de estudio en 1909 ................................................................ 8 Ilustración 66 Crecimientos de clase baja al sur en suelos inundables ............................................ 39
INFORME FINAL DESARROLLO URBANO Y CAMBIO CLIMÁTICO EN EL GRAN LA PLATA (Municipios de La Plata, Berisso y Ensenada)
COMPONENTE 3
Ilustración 67 Nuevos barrios parque: Patagonia Norte.................................................................. 40 Ilustración 100 Protección y administración de riberas ................................................................... 73
Ilustración 68 Nuevos loteos para urbanizaciones de clase alta y media-alta ................................. 40 Ilustración 101 Limitantes: Áreas de interés estratégico ................................................................. 74
Ilustración 69 Nuevos crecimientos residenciales de clase media-baja .......................................... 40 Ilustración 102 Limitantes: Afecciones antrópicas ........................................................................... 77
Ilustración 70 Nuevos crecimientos residenciales de clase baja...................................................... 41 Ilustración 103 Mapa de limitantes y condicionantes al desarrollo urbano en el ámbito de estudio
Ilustración 71 Vivienda social al sureste de Bahía Blanca ................................................................ 41 ......................................................................................................................................................... 79
Ilustración 72 Vivienda social al noroeste de Bahía Blanca ............................................................. 41 Ilustración 104 Gráfico evolución porcentaje de vivienda por tipologías en Argentina, 1991-2010 80
Ilustración 73 Asentamientos informales al oeste de la ciudad ...................................................... 41 Ilustración 105 Gráfico evolución porcentaje de vivienda por tipologías en Provincia Buenos Aires,
Ilustración 74 Asentamientos informales en el entorno del río Napostá ........................................ 42 1991-2010 ........................................................................................................................................ 81
Ilustración 75 Crecimientos espontáneos en suelo periurbano ...................................................... 42 Ilustración 106 Gráfico porcentaje de vivienda por tipologías en Partidos Gran Bahía Blanca, censo
2010 ................................................................................................................................................. 81
Ilustración 76 Consolidación de Grünbein ....................................................................................... 42
Ilustración 107 Fotografía área céntrica de Bahía Blanca con tipologías multifamiliares ................ 81
Ilustración 77 Nueva urbanización privada Golf Pago Chico............................................................ 43
Ilustración 108 Distribución de viviendas por tipología ................................................................... 82
Ilustración 78 Ocupación de algunos vacantes al norte de Punta Alta con vivienda de clase media
......................................................................................................................................................... 43 Ilustración 109 Fotografía barrios con viviendas unifamiliares en Bahía Blanca.............................. 82
Ilustración 79 Ocupación de algunos vacantes al norte de Punta Alta ............................................ 43 Ilustración 110 Gráfico Permisos nuevas vivienda por Tipología en Bahía Blanca 1990-2014 ......... 82
Ilustración 80 Crecimientos informales en baja densidad en el norte de Punta Alta ...................... 44 Ilustración 111 Gráfico Porcentaje de Permisos nuevas vivienda por Tipología en Bahía Blanca 1990-
2014 ................................................................................................................................................. 83
Ilustración 81 Crecimientos informales en baja densidad en el sureste de Punta Alta ................... 44
Ilustración 112 Gráfico evolución Superficie de nuevas viviendas por tipología (Bahía Blanca) ...... 83
Ilustración 82 Gráfico Porcentaje de la población de cada Provincia respecto al total nacional (2010)
......................................................................................................................................................... 46 Ilustración 113 Muestreo de viviendas según tipología y precio ..................................................... 84
Ilustración 83 Gráfico evolución de la distribución de la población por Provincias (1914-2010) .... 47 Ilustración 114 Precio de vivienda por precio según clases de análisis............................................ 85
Ilustración 84 Gráfico Tasas Medias de crecimiento anual población Provincias Argentina (1914- Ilustración 115 Asentamientos marginales en Bahía Blanca ............................................................ 86
2010) ................................................................................................................................................ 48 Ilustración 116 Gráfico cantidad de adjudicaciones de Vivienda Social por Partido y Año .............. 87
Ilustración 85 Gráfico evolución TMCA Partidos ............................................................................. 49 Ilustración 117 Ubicación de la vivienda social ................................................................................ 87
Ilustración 86 Gráfico Evolución Porcentaje Población Urbana Argentina y Provincia de Buenos Aires Ilustración 118 Imagen Proyecto Vivienda Social Vista Alegre ........................................................ 88
......................................................................................................................................................... 51 Ilustración 119 Imagen Proyecto Vivienda Social Villa Esperanza.................................................... 88
Ilustración 87 Gráfico Evolución TMCA (1947-2010) Proyecciones oficiales TMCA (2010-2025) y Ilustración 120 Gráfico Evolución desempleo 2008-2015 ................................................................ 89
Proyecciones TMCA para partidos hasta el 2050 (IDOM) ................................................................ 53 Ilustración 121 Gráfico Evolución desempleo 2008-2015 ................................................................ 90
Ilustración 88 Gráfico relación entre Pib/per cápita y tamaño medio hogares por países .............. 57 Ilustración 122 Gráfico Evolución Empleo % por sector, Provincia Buenos Aires ............................ 90
Ilustración 89 Gráfico Densidad Poblacional (hab/hectárea) .......................................................... 58 Ilustración 123 Gráfico sobre estructura productiva de Bahía Blanca ............................................. 91
Ilustración 90 Gráfico comparación TMCA Huella Urbana y Población ........................................... 58 Ilustración 124 Gráfico producción (toneladas) principales productos industriales en Bahía Blanca
Ilustración 91 Paisaje del estuario ................................................................................................... 62 1990-2014 ........................................................................................................................................ 91
Ilustración 92 Plataforma ¿Qué pasa con Bahía Blanca? ................................................................. 63 Ilustración 125 Gráfico Evolución Índice GINI Principales ciudades argentinas 2004-2013 ............. 92
Ilustración 93 Áreas verdes y espacio público ................................................................................. 64 Ilustración 126 Gráfico Evolución % Hogares Líneas de Pobreza e Indigencia 2001-2016 ............... 92
Ilustración 94 Ratio de áreas verdes y espacio público por habitante............................................. 64 Ilustración 127 Gráfico evolución Índice de NBI Provincias argentinas (1980-2010) ....................... 93
Ilustración 95 Ratio de áreas verdes y espacio público por habitante según clase social ............... 65 Ilustración 128 Gráfico evolución Índice de NBI en Argentina, Provincia y Municipios 1980-2010 . 94
Ilustración 96 Distribución y cobertura de áreas verdes y espacio público ..................................... 66 Ilustración 129 Mapa ADN Urbano 2001 ......................................................................................... 95
Ilustración 97 Limitantes: Zonas de protección ambiental .............................................................. 69 Ilustración 130 Mapa ADN Urbano 2010 ......................................................................................... 95
Ilustración 98 Limitantes: Zonas de protección patrimonial............................................................ 71 Ilustración 131 Distribución de las Clases sociales en la huella urbana ........................................... 95
Ilustración 99 Camino de sirga......................................................................................................... 72 Ilustración 132 Esquema de calidad de vida en Punta Alta .............................................................. 96
COMPONENTE 3
Ilustración 133 Obras públicas de iluminación por razón de seguridad .......................................... 96 Ilustración 166 Criterio básico para clases de análisis: Divisiones administrativas ........................ 124
Ilustración 134 Mapa del delito diciembre 2016 ............................................................................. 97 Ilustración 167 Criterio temático para clases de análisis: Morfología urbana ............................... 125
Ilustración 135 Mapa del delito mayo 2017 .................................................................................... 97 Ilustración 168 Criterio temático para clases de análisis: Usos del suelo ...................................... 125
Ilustración 136 Cobertura de las redes de alcantarillado ................................................................ 98 Ilustración 169 Criterio temático para clases de análisis: Grado de consolidación ........................ 126
Ilustración 137 Cobertura de servicios básicos ................................................................................ 99 Ilustración 170 Criterio temático para clases de análisis: Edificios en altura ................................. 127
Ilustración 138 Acceso a equipamientos ......................................................................................... 99 Ilustración 171 Criterio temático para clases de análisis: tipología edificatoria: conjunto cerrado y
Ilustración 139 Obras públicas en marcha ..................................................................................... 100 abierto............................................................................................................................................ 127
Ilustración 140 Plan de Desarrollo 1970 ........................................................................................ 102 Ilustración 172 Criterio temático para clases de análisis: Densidad .............................................. 128
Ilustración 141 Plan de Desarrollo 1970 y situación actual ........................................................... 103 Ilustración 173 Criterio temático para clases de análisis: Calidad constructiva ............................. 128
Ilustración 142 Vías de acceso, estructurantes y primarias. Ruta 33, Ruta 3................................. 103 Ilustración 174 Criterio temático para clases de análisis: Condición de precariedad .................... 129
Ilustración 143 Operatoria del cereal en la Provincia de Buen os Aires ........................................ 104 Ilustración 175 Criterio temático para clases de análisis: Conexiones a servicios básicos ............. 129
Ilustración 144 Distribución del flujo diario en 1998 y 2010 ......................................................... 104 Ilustración 176 Clases de análisis del área de estudio por grupos ................................................. 130
Ilustración 145 Recorrido del cereal por camión e intersecciones peligrosas ............................... 106 Ilustración 177 Clases de análisis del área de estudio ................................................................... 131
Ilustración 146 Vías pavimentadas en Bahía Blanca ...................................................................... 107 Ilustración 178 Clases de análisis del área de estudio: detalle de Punta Alta ................................ 132
Ilustración 147 Acceso al transporte público ................................................................................. 108 Ilustración 179 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico alto ............................... 135
Ilustración 148 Acceso al transporte público ................................................................................. 108 Ilustración 180 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico medio ........................... 136
Ilustración 149 Propuesta de sistema vial de la Municipalidad de Bahía Blanca ........................... 109 Ilustración 181 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico bajo .............................. 137
Ilustración 150 Propuesta para “La Diagonal” ............................................................................... 109 Ilustración 182 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico muy bajo....................... 138
Ilustración 151 Tratamiento integral de la circunvalación y consolidación del anillo para el tránsito Ilustración 183 Ficha resumen: Clases de análisis no residenciales ............................................... 139
industrial-portuario ....................................................................................................................... 110 Ilustración 184 Clases de análisis de nivel socioeconómico alto .................................................... 140
Ilustración 152 Tratamiento integral de la circunvalación y consolidación del anillo para el tránsito Ilustración 185 Vivienda rural de clase alta: Aldea Romana .......................................................... 140
industrial-portuario ....................................................................................................................... 110 Ilustración 186 Clases de análisis de nivel socioeconómico medio ................................................ 141
Ilustración 153 Evolución de normativas e instrumentos de planificación en el área de estudio . 111 Ilustración 187 Residencial con transformación multifamiliar ....................................................... 141
Ilustración 154 Plan Desarrollo 1971 y los accesos planteados y situación actual movilidad........ 112 Ilustración 188 Residencial con transformación multifamiliar puntual ......................................... 142
Ilustración 155 Plan 1986 para Bahía Blanca ................................................................................. 113 Ilustración 189 Residencial unifamiliar clase media....................................................................... 142
Ilustración 156 Código de Planeamiento Urbano de 1993 de Bahía Blanca .................................. 114 Ilustración 190 Desarrollo inmobiliario .......................................................................................... 143
Ilustración 157 Código de Planeamiento Urbano de 1993 de Bahía Blanca .................................. 114 Ilustración 191 Vivienda rural clase media .................................................................................... 143
Ilustración 158 Modelo Actual del territorio y modelo esperado para la Provincia de Buenos Aires Ilustración 192 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo ................................................... 143
....................................................................................................................................................... 117 Ilustración 193 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Residencial unifamiliar clase baja
Ilustración 159 Huella urbana actual y límites urbanos de la ordenanza de Bahía Blanca ............ 118 ....................................................................................................................................................... 144
Ilustración 160 Nivel de cumplimiento de la superficie predial mínima en Bahía Blanca.............. 118 Ilustración 194 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Vivienda rural clase baja .......... 144
Ilustración 161 Nivel de cumplimiento de la densidad poblacional en Bahía Blanca .................... 119 Ilustración 195 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Vivienda social ......................... 144
Ilustración 162 Huella urbana actual y límites urbanos de la ordenanza de Punta Alta ................ 119 Ilustración 196 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Vivienda social (Multifamiliar) . 145
Ilustración 163 Nivel de cumplimiento de la superficie predial mínima en Punta Alta ................. 120 Ilustración 197 Clases de análisis de nivel socioeconómico muy bajo: asentamientos precarios.. 145
Ilustración 164 Huella urbana actual y grupos de transición ......................................................... 121 Ilustración 198 Clases de análisis de nivel socioeconómico muy bajo ........................................... 146
Ilustración 165 Diagrama resumen con los Criterios básicos y temáticos para definir las clases de Ilustración 199 Clases de análisis usos mixtos ............................................................................... 146
análisis ........................................................................................................................................... 123 Ilustración 200 Clases de análisis usos mixtos: Mixto del centro >75% departamentos ............... 147
COMPONENTE 3
Ilustración 201 Clases de análisis usos mixtos: Ejes mixtos ........................................................... 147 Ilustración 229 Ponderación Factores Relación con el Medio Ambiente ....................................... 168
Ilustración 202 Clases de análisis usos mixtos: Mixto, predominante residencial con verticalización Ilustración 230 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Ratio de Áreas Verdes
puntual .......................................................................................................................................... 148 Cualificadas .................................................................................................................................... 169
Ilustración 203 Clases de análisis usos mixtos: Núcleo exterior .................................................... 148 Ilustración 231 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Invasión de zonas
Ilustración 204 Clases de análisis Zonas no residenciales .............................................................. 148 naturales ........................................................................................................................................ 170
Ilustración 205 Clases de análisis Zonas no residenciales: Equipamiento y Equipamiento especial Ilustración 232 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Provisión
....................................................................................................................................................... 149 alcantarillado ................................................................................................................................. 170
Ilustración 206 Clases de análisis Zonas no residenciales: comercial e industrial ......................... 149 Ilustración 233 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Desarrollo no
Ilustración 207 Clases de análisis Áreas Verdes ............................................................................. 150 planificado ..................................................................................................................................... 170
Ilustración 208 Clases de análisis. Áreas Verdes cualificadas: Parque de Mayo y Plaza Rivadavia 150 Ilustración 234 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente ............................ 171
Ilustración 209 Clases de análisis Zonas no construidas ................................................................ 151 Ilustración 235 Ejemplo de esquemas diseño Escenarios Crecimiento.......................................... 174
Ilustración 210 Clases de análisis Zonas no construidas. Terrenos baldíos. .................................. 151 Ilustración 236 Zonificación según normativa ............................................................................... 182
Ilustración 211 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Acceso Áreas Verdes ........ 157 Ilustración 237 Tamaño de lota del área de estudio ...................................................................... 183
Ilustración 212 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Acceso Transporte Público157 Ilustración 238 Precio del suelo del área de estudio...................................................................... 183
Ilustración 213 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Acceso Equipamientos ..... 158 Ilustración 239 Identificación Lotes Factibles para Renovación Urbana en función del precio del
suelo y el tamaño del Lote ............................................................................................................. 184
Ilustración 214 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Cobertura Servicios Básicos
....................................................................................................................................................... 158 Ilustración 240 Zonas de expansión aptas para el desarrollo urbano: Límite urbano según normativa,
riesgos naturales y áreas protegidas .............................................................................................. 185
....................................................................................................................................................... 158 Ilustración 241 Zonas de expansión aptas para el desarrollo urbano: Límite urbano según normativa,
riesgos naturales, áreas protegidas y áreas de interés estratégico ............................................... 185
Ilustración 216 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana ...................................................... 159
Ilustración 242 Modelo Actual: Huella urbana del área de estudio ............................................... 187
Ilustración 217 Ponderación Factores Dimensión Desarrollo Planificado ..................................... 160
Ilustración 243 Modelo Actual: Densidades ................................................................................... 188
Ilustración 218 Mapa Diagnóstico Integrado Desarrollo Planificado, Factor desarrollos fuera límite
urbano ........................................................................................................................................... 161 Ilustración 244 Modelo Actual: Clases de análisis.......................................................................... 189
Ilustración 219 Mapa Diagnóstico Integrado Desarrollo Planificado, Factor desarrollos informales Ilustración 245 Flujo proceso diseño Escenario Tendencial ........................................................... 190
....................................................................................................................................................... 161 Ilustración 246 Esquema de principales procesos de Consolidación Urbana Huella Actual, del
Ilustración 220 Mapa Diagnóstico Integrado Desarrollo Planificado, Factor Consolidación.......... 161 Escenario Tendencial ..................................................................................................................... 192
Ilustración 221 Mapa Diagnóstico Integrado: Desarrollo Planificado ............................................ 162 Ilustración 247 Tipologías de consolidación urbana Escenario Tendencial.................................... 192
Ilustración 222 Ponderación Factores Eficiencia y Competitividad urbana ................................... 163 Ilustración 248 Esquema de principales vectores de crecimiento tendencial ............................... 193
Ilustración 223 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Acceso a Ilustración 249 Tipologías de Crecimiento urbano Escenario Tendencial ...................................... 195
Transporte Público......................................................................................................................... 164 Ilustración 250 Detalle de crecimiento urbano en Gran Bahía Blanca del Escenario Tendencial: Cueva
Ilustración 224 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Conectividad Vial de los Leones- Campos de Alem y asentamientos precarios al norte de Grünbein ....................... 195
y Ferroviaria ................................................................................................................................... 165 Ilustración 251 Gráficas de variables del Escenario Tendencial: Vivienda, Superficie de huella,
Ilustración 225 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: densidad urbana densidad demográfica bruta y neta ............................................................................................... 196
(hab/Ha)......................................................................................................................................... 165 Ilustración 252 Huella urbana 2016-2030-2050 y área inundable Escenario Tendencial .............. 196
Ilustración 226 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Conectividad . 166 Ilustración 253 Grupos de transición urbana Escenario Tendencial .............................................. 197
Ilustración 227 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Acceso a Zonas de Ilustración 254 Densidades por grupos de transición urbana del Escenario Tendencial ............... 197
Empleo: mixtos e industrias........................................................................................................... 166 Ilustración 255 Escenario Tendencial: Huella urbana .................................................................... 198
Ilustración 228 Mapa Diagnóstico Integrado Eficiencia y Competitividad Territorial .................... 167 Ilustración 256 Escenario Tendencial: Densidades ........................................................................ 199
COMPONENTE 3
Ilustración 257 Escenario Tendencial: Clases de análisis ............................................................... 200 Ilustración 291 Esquema Estrategias Equidad Urbana Escenario Intermedio ................................ 223
Ilustración 258 Esquema Estrategias Equidad Urbana Escenario Óptimo ..................................... 201 Ilustración 292 Red de áreas verdes urbanas Escenario Intermedio ............................................. 224
Ilustración 259 Red de áreas verdes urbanas Escenario Óptimo ................................................... 202 Ilustración 293 Detalle del Parque privado en la Base Naval de Punta Alta .................................. 225
Ilustración 260 Detalle de la centralidad Núcleo Este Bahía.......................................................... 203 Ilustración 294 Nuevas zonas de vivienda social en el Escenario Intermedio ................................ 227
Ilustración 261 Proceso de transformación de calle secundario en barrio residencial.................. 204 Ilustración 295 Esquema Estrategias Desarrollo Planificado Escenario Intermedio ...................... 228
Ilustración 262 Esquema Estrategias Desarrollo Planificado Escenario Óptimo ............................ 204 Ilustración 296 Actuaciones para la consolidación de la huella urbana continua Escenario Intermedio
Ilustración 263 Actuaciones para la consolidación de la huella urbana continua Escenario Óptimo ....................................................................................................................................................... 228
....................................................................................................................................................... 205 Ilustración 297 Crecimiento urbano y control del suelo difuso. Escenario Intermedio ................. 230
Ilustración 264 Propuesta desarrollo Estación Noreste- Mercado Victoria, con procesos de Ilustración 298 Modelos urbanos- tipología edificatoria para el Escenario Intermedio ................ 230
densificación puntual..................................................................................................................... 205 Ilustración 299 Zonas de desarrollo restringido a 2050 ................................................................. 231
Ilustración 265 Detalle de la ocupación de vacantes en el Escenario Óptimo. Barrio Patagonia .. 206 Ilustración 300 Esquema Estrategias Eficiencia y Competitividad Territorial Escenario Intermedio
Ilustración 266 Detalle de la ocupación de vacantes en el Escenario Óptimo. Barrio Los Almendros ....................................................................................................................................................... 231
....................................................................................................................................................... 206 Ilustración 301 Esquema de vialidad del Escenrio intermedio....................................................... 233
Ilustración 267 Detalle de consolidación del sector sur de Bahía Blanca. Escenario Óptimo ........ 206 Ilustración 302 Esquema Estrategias Relación con el Medio Natural Escenario Intermedio ......... 233
Ilustración 268 Crecimiento urbano y control del suelo difuso. Escenario Óptimo....................... 207 Ilustración 303 Gráficas de variables del Escenario Intermedio: Vivienda, Superficie de huella,
Ilustración 269 Modelos urbanos- tipología edificatoria para el Escenario Óptimo...................... 207 densidad demográfica y densidad construida................................................................................ 234
Ilustración 270 Nuevas centralidades: barrios de 20 minutos ....................................................... 208 Ilustración 304 Ilustración 281 Huella urbana 2016-2030-2050 .................................................... 235
Ilustración 271 Esquema Estrategias Eficiencia y Competitividad Territorial Escenario Óptimo... 208 Ilustración 305 Zonas de transición urbana del Escenario Intermedio .......................................... 236
Ilustración 272 Fotografía Aérea Puerto Rosales ........................................................................... 209 Ilustración 306 Densidades por grupos de transición urbana del Escenario Intermedio ............... 236
Ilustración 273 Fotografía Sistema Metro bus en Buenos Aires .................................................... 210 Ilustración 307 Escenario Intermedio: Huella urbana .................................................................... 237
Ilustración 274 Esquema Estrategias Relación con el Medio Natural Escenario Óptimo............... 211 Ilustración 308 Escenario Intermedio: Densidades ........................................................................ 238
Ilustración 275 Sector Arroyo Parejas, Coronel Rosales ................................................................ 211 Ilustración 309 Escenario Intermedio: Clases de análisis ............................................................... 239
Ilustración 276 Propuesta de ocupación de lotes vacantes para Madrid (España) ....................... 212 Ilustración 310 Comparativa entre escenarios de crecimiento...................................................... 241
Ilustración 277 Propuesta de mejora para el Río Yaque del Norte, Santiago de los Caballeros .... 212 Ilustración 311 Comparativa entre escenarios de crecimiento: Superficie huella urbana ............. 242
Ilustración 278 Imágenes Proyecto Área Verde Diagonal .............................................................. 212 Ilustración 312 Comparativa entre escenarios de crecimiento: Densidad poblacional y construida
Ilustración 279 Proceso de diseño del Escenario Óptimo .............................................................. 213 ....................................................................................................................................................... 242
Ilustración 280 Gráficas de variables del Escenario Óptimo .......................................................... 214 Ilustración 313 Gráfico comparativo costos provisión infraestructura por Escenario ................... 248
Ilustración 281 Huella urbana 2016-2030-2050 y área inundable Escenario Óptimo ................... 214 Ilustración 314 Esquema Propuestas derivadas del Diagnóstico Integrado y el Escenario Óptimo
Ilustración 282 Grupos de transición urbana Escenario Óptimo ................................................... 215 ....................................................................................................................................................... 251
Ilustración 283 Densidades por grupos de transición urbana del Escenario Óptimo .................... 215 Ilustración 315 Recomendaciones propuestas derivadas del Diagnóstico Integrado y el Escenario
Óptimo, organizadas por ejes ........................................................................................................ 252
Ilustración 284 Escenario Óptimo: Huella urbana ......................................................................... 216
Ilustración 316 Recomendaciones Equidad Urbana....................................................................... 252
Ilustración 285 Escenario Óptimo: Densidades ............................................................................. 217
Ilustración 317 Concurso Internacional Iberoamericano de Vivienda Social IX BIAU .................... 253
Ilustración 286 Escenario Óptimo: Clases de análisis .................................................................... 218
Ilustración 318 Extensión de servicios básicos ............................................................................... 254
Ilustración 287 Esquema de metodología para alcanzar el Escenario Intermedio ........................ 219
Ilustración 319 Nueva Plaza de Bolsillo en Santiago de Chile. Antes y después ............................ 255
Ilustración 288 Mapa de trabajo del taller Escenario Intermedio de la Misión 03 ........................ 220
Ilustración 320 Ejemplo de reutilización de vacantes: Iniciativa Esto no es un solar ..................... 255
Ilustración 289 Fotografía taller construcción Escenario Intermedio ............................................ 220
Ilustración 321 Ejemplo de mejoramiento de barrio: Ferrocarril- Villa Delfina ............................. 256
Ilustración 290 Consolidación de loteos exteriores ya existentes en el modelo actual ................. 221
COMPONENTE 3
Ilustración 322 Ejemplo de intervenciones de mejoramiento de barrios en Bello Horizonte en la Ilustración 355 Crecimiento urbano. Presencia de suelo urbano difuso........................................ 290
ciudad de Pereira (Colombia) ........................................................................................................ 257 Ilustración 356 Densidad urbana: Densidad bruta ......................................................................... 293
Ilustración 323 Esquema concepto de plusvalías urbanas............................................................. 257 Ilustración 357 Densidad urbana: Distribución de la densidad ..................................................... 294
Ilustración 324 Recomendaciones Desarrollo Planificado ............................................................. 261 Ilustración 358 Densidad urbana: vacíos urbanos en la ciudad .................................................... 295
Ilustración 325 Plataforma para consulta de información catastral y de planeamiento ............... 262 Ilustración 359 Lectura socioespacial del territorio: viviendas precarias ...................................... 298
Ilustración 326 Propuesta de Áreas de Desarrollo Restringido para incorporar al futuro COU..... 264 Ilustración 360 Lectura socio-espacial del territorio: superficie residencial ocupada por estratos
Ilustración 327 Elementos básicos para los nuevos centros urbanos o centralidades .................. 265 bajos ............................................................................................................................................... 299
Ilustración 328 Centralidades urbanas y usos del suelo ................................................................ 265 Ilustración 361 Áreas verdes: superficie de áreas verdes totales ................................................. 302
Ilustración 329 Plan BID 2009/2028 .............................................................................................. 266 Ilustración 362 Áreas verdes: superficie de áreas verdes cualificadas .......................................... 303
Ilustración 330 Sistema policéntrico de Gran Bahía Blanca ........................................................... 267 Ilustración 363 Áreas verdes: distribución y cobertura de las áreas verdes cualificadas .............. 304
Ilustración 331 Protección del estuario- extensión Parque Almirante Brown ............................... 268 Ilustración 364 Fotografías Reunión de Lanzamiento en municipio de Bahía Blanca .................... 307
Ilustración 332 Recomendaciones Eficiencia y Competitividad Territorial .................................... 268 Ilustración 365 Fotografías Recorrido de campo tras la Reunión con el equipo de Coronel Rosales
Ilustración 333 Recomendación 3.1, 3.2, 3.4 y 3.5: Transporte público, ferrocarril, ciclovías y calles ....................................................................................................................................................... 309
compartidas o ejes cívicos ............................................................................................................. 269 Ilustración 366 Mapa de recorridos Visitas de Campo Primera Misión ......................................... 312
Ilustración 334 Parque Lineal Ferrocarril de Cuernavaca (Ciudad de México) .............................. 270 Ilustración 367 Fotografía presentación resultados en plenario ................................................... 322
Ilustración 335 Detalle de operación en Estación Noroeste .......................................................... 270 Ilustración 368 Fotografía reunión exposición diagnóstico en Municipalidad Coronel Rosales .... 323
Ilustración 336 Recuperación patrimonial: Rehabilitación Estación Ferrocarril Burgos (España) . 270 Ilustración 369 Fotografía plenario exposición resultados finales ................................................. 325
Ilustración 337 Intervenciones referentes a las instalaciones del ferrocarril ................................ 270 Ilustración 370 Fotografía presentación metodología GIS ............................................................. 326
Ilustración 338 Propuesta de ciclovías para Gran Bahía Blanca..................................................... 272 Ilustración 371 Fotografía taller de construcción Escenario Intermedio ....................................... 326
Ilustración 339 Propuesta de cicloruta para Avenida Las Vegas en Medellín ................................ 272
Ilustración 340 Ejemplo de estacionamiento de bicicletas en el espacio público ......................... 272
Ilustración 341 Propuesta de calle compartida en Tegucigalpa (Honduras).................................. 273
Ilustración 342 Secciones de calle según funciones ...................................................................... 273
Ilustración 343 Ejemplo de transformación en eje cívico y ejemplo de sección ............................ 274
Ilustración 344 Concurso de renovación Zona San Isidro, Buenos Aires, Concurso Ideas Sector del
Voto Nacional (Bogotá), Ejes cívicos (Asunción), Propuesta Calle Lucio (Xalapa) .......................... 274
Ilustración 345 Propuesta para la Avenida Rondeau ..................................................................... 275
Ilustración 346 Recomendaciones Relación con el Medio Natural ................................................ 275
Ilustración 347 Propuesta de Relación con el medio natural ........................................................ 276
Ilustración 348 Fotografía Referente uso faja ferroviaria como espacio público: High Line Park, New
York City......................................................................................................................................... 276
Ilustración 349 Propuesta de recuperación de Cantera en Riohacha ............................................ 277
Ilustración 350 Mapa Estuario Bahía Blanca .................................................................................. 278
Ilustración 351 Recuperación estuario superior de la ría Oka- pasarela ....................................... 279
Ilustración 352 Parque lineal San Roque en (México), recuperación Arroyo Miguelete (Uruguay) y
propuesta IDOM para el Parque lineal del Yaque (República Dominicana) ................................... 280
Ilustración 353 Propuesta para el Arroyo Maldonado ................................................................... 280
Ilustración 354 Crecimiento urbano. Tasa de crecimiento anual de la huella urbana ................... 289
COMPONENTE 3
Tabla 35 Limitantes: Zonas de protección ambiental ...................................................................... 68

INDICE DE TABLAS
Tabla 36 Limitantes: Zonas de protección patrimonial .................................................................... 70
Tabla 1 Provincias de Argentina, superficies y población ................................................................ 22 Tabla 37 Limitantes: Áreas de interés estratégico ........................................................................... 73
Tabla 2 Población, superficie y densidad del área de estudio ......................................................... 27 Tabla 38 Limitantes: Afecciones antrópicas ..................................................................................... 76
Tabla 3 Huella urbana de Bahía Blanca en 1828 y 1834 .................................................................... 2 Tabla 39 Síntesis de limitantes y condicionantes para el desarrollo urbano en el ámbito de estudio
......................................................................................................................................................... 79
Tabla 4 Huella urbana de Bahía Blanca en 1859 ................................................................................ 5
Tabla 40 Número de Asentamientos Informales y cantidad de Familias por Partido ...................... 85
Tabla 5 Huella urbana del área de estudio en 1909 .......................................................................... 7
Tabla 41 Acceso a Servicios Básicos Asentamientos Informales Provincia Buenos Aires................. 85
Tabla 6 Huella urbana del área de estudio en 1925 ........................................................................ 10
Tabla 42 Cantidad de adjudicaciones de Vivienda Social por Partido 2007-2016 ............................ 87
Tabla 43 Listado de Proyectos de Vivienda Social reciente en Bahía Blanca ................................... 87
Tabla 44 Porcentaje de Hogares bajo la línea de Pobreza ............................................................... 93
Tabla 45 Porcentaje de Hogares bajo la línea de Indigencia ............................................................ 93
Tabla 10 Huella urbana del área de estudio 1996 ........................................................................... 19
Tabla 46 Porcentaje de la Población con Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) ......................... 94
Tabla 11 Huella urbana del área de estudio en 2006 ...................................................................... 21
Tabla 47 Resumen del marco normativo para temas urbanos en el área de estudio .................... 100
Tabla 48: Normativas de movilidad................................................................................................ 101
Tabla 49 Resumen del marco normativo para temas urbanos en el área de estudio .................... 116
Tabla 14. Agrupación de usos del suelo ........................................................................................... 30
Tabla 50 Superficies de clases de análisis ...................................................................................... 133
Tabla 15. Superficies de clasificación de Landsat 1995.................................................................... 34
Tabla 51 Resultado de los Indicadores ICES para Bahía Blanca y Coronel Rosales......................... 152
Tabla 16. Superficies de clasificación de Landsat 2016.................................................................... 35
Tabla 52 Ponderación Factores Dimensión Equidad Urbana ......................................................... 156
Tabla 17. Resumen de clasificaciones .............................................................................................. 36
Tabla 53 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Equidad Urbana ....................................... 156
Tabla 18 Población Provincias argentinas Censos 1914-2010 ......................................................... 46
Tabla 54 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Desarrollo Planificado ............................. 160
Tabla 19 Tasas Medias de crecimiento anual población Provincias Argentina (1914-2010) ........... 47
Tabla 55 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Eficiencia y Competitividad urbana ......... 164
Tabla 20 Evolución Población intercensal por Partidos ................................................................... 49
Tabla 56 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Eficiencia y Competitividad urbana ......... 169
Tabla 21 Evolución TMCA Intercensal por Partidos ......................................................................... 49
Tabla 57 Evolución de Debilidades y Fortalezas por Escenarios de Crecimiento Tendencial y Óptimo
Tabla 22 Evolución Población Localidades Bahía Blanca ................................................................. 50
....................................................................................................................................................... 175
Tabla 23 Evolución Población Localidades Partido Coronel Rosales ................................................ 50
Tabla 58 Cálculo demanda nuevas viviendas 2017-2050 ............................................................... 179
Tabla 24 Porcentaje Población Urbana 2010 por Partidos .............................................................. 50
Tabla 59 Cálculo nuevo suelo urbano demandado 2017-2050 ...................................................... 179
Tabla 25 Evolución Porcentaje Población Urbana Argentina y Provincia de Buenos Aires .............. 50
Tabla 60 Cálculo de nuevas viviendas por tipología ....................................................................... 180
Tabla 26 Proyecciones de Población existentes a nivel País, Provincia y Partidos........................... 52
Tabla 61 Cálculo de nuevas viviendas por nivel socioeconómico .................................................. 180
Tabla 27 Resumen Proyección Población al 2050 ............................................................................ 54
Tabla 62 Capacidad de carga teórica o según normativa en Gran Bahía Blanca por consolidación de
Tabla 28 Proyección Población Ámbito de Estudio Horizonte temporal 2050 ................................ 54 la huella urbana existente .............................................................................................................. 181
Tabla 29 Evolución Tamaño Hogares Provincias argentinas 1991-2010 .......................................... 55 Tabla 63 Capacidad de carga teórica o según normativa en Gran Bahía Blanca, en suelo nuevo y en
Tabla 30 Cantidad de habitantes por Vivienda Partidos de Bahía Blanca y Coronel Rosales........... 55 consolidación ................................................................................................................................. 182
Tabla 31 Ingresos Per cápita y Tamaño medio de hogares por países año 2012 ............................. 56 Tabla 64 Lotes de más de 1.000 m2 y con precios menores a 1.000 USD/m2 con potencial de
Tabla 32 Evolución Población, Superficie y Densidad poblacional .................................................. 57 renovación ..................................................................................................................................... 184
Tabla 33 Evolución TMCA Huella Urbana y Población ..................................................................... 58 Tabla 65 Principales variables del Modelo Actual en el área de estudio ....................................... 186
Tabla 34 Limitantes: Zonas de protección ambiental ...................................................................... 60 Tabla 66 Evolución Clases de Análisis Huella Urbana Actual Escenario Tendencial ....................... 191
Tabla 67 Porcentaje de crecimiento de superficie por vector, 2017-2050 .................................... 194
COMPONENTE 3
Tabla 68. Datos del Escenario Tendencial ...................................................................................... 196

Tabla 69. Datos del Escenario Óptimo ........................................................................................... 214
Tabla 70. Principales variables del Escenario Intermedio en el área de estudio ........................... 234
Tabla 71. Resumen de las principales variables del modelo actual y los escenarios de crecimiento
....................................................................................................................................................... 240
....................................................................................................................................................... 244
....................................................................................................................................................... 245
Tabla 74. Resumen Costos estimados urbanización ...................................................................... 246
Tabla 75 Datos por escenario para cálculo costo infraestructuras ................................................ 246
Tabla 76 Cálculo costos estimados urbanización Escenario Tendencial ........................................ 247
Tabla 77 Cálculo costos estimados urbanización Escenario Óptimo ............................................. 247
Tabla 78 Cálculo costos estimados urbanización Escenario Óptimo ............................................. 247
Tabla 79 Comparativo costo Inversión por Escenario.................................................................... 248
Tabla 80 Indicadores de crecimiento urbano, planificación del uso del suelo y presencia de suelo
“urbano difuso” ............................................................................................................................. 287
Tabla 81 Resultado combinado de indicadores de crecimiento y planeamiento en las ciudades ICES
....................................................................................................................................................... 288
Tabla 82. Indicadores de densidad, valor numérico y valorización ............................................... 291
Tabla 83. Resultado combinativo de indicadores de densidad en las ciudades ICES: valores ....... 292
Tabla 84. Indicadores asociados a problemas de segregación e injusticia social........................... 296
Tabla 85. Resultado combinativo de indicadores de segregación e injusticia social en las ciudades
ICES: valores................................................................................................................................... 297
Tabla 86. Indicadores referidos a áreas verdes y espacio público ................................................. 300
Tabla 87. Resultado combinativo de indicadores de áreas verdes y espacio público en las ciudades
ICES: valores................................................................................................................................... 301
COMPONENTE 3
1. MARCO CONCEPTUAL Y PRESENTACIÓN

DEL ÁMBITO DE ESTUDIO
COMPONENTE 3
1 MARCO CONCEPTUAL Y PRESENTACIÓN DEL ÁMBITO DE Bahía Blanca y Coronel Rosales forman parte del Programa CES y según la metodología de
la fase 1 se consideran, entre otras herramientas, el desarrollo de estudios específicos
ESTUDIO para la ciudad bajo un enfoque integrado y holístico. El presente documento forma parte
1.1 INTRODUCCIÓN de los Estudios Base del Programa de Ciudades Emergentes y Sostenibles.
DINAPREM dentro del programa “Ciudades Emergentes y Sostenibles” contrata a la Ilustración 1 Esquema Fases Programa CES
empresa IDOM para la realización de la consultoría para la realización del Estudio
“Desarrollo Urbano y el Cambio Climático: Huella urbana actual e histórica, escenarios
de crecimiento urbano y estudios básicos sobre mitigación y adaptación al cambio
climático en las Municipalidades de Bahía Blanca y Coronel Rosales- Provincia de Buenos
Aires”.
Las complejas relaciones que se dan en el territorio –clima, ambiente, economía,

sociedad- y especialmente en las ciudades de ALC, están exigiendo nuevas formas de
enfrentar los retos y plantear las soluciones. Los retos son comunes: efectos del cambio
climático, fuerte incremento de población, inmigración campo-ciudad, pobreza, baja Fuente: Elaboración propia
densidad urbana, riesgos naturales, degradación medio ambiental, segregación socio-
espacial, dificultad para proveer los servicios urbanos y mejorar la calidad de vida, entre
otros. Este documento se corresponde al Componente 03 sobre Crecimiento urbano y está
relacionado con el Componente 01 de mitigación del cambio climático y el Componente
Con el ánimo de promover unas mejores prácticas en aspectos relacionados con el 02 de Riesgos Naturales. En el epígrafe siguiente se describe someramente la relación de
crecimiento urbano, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) puso en marcha en el este estudio con los anteriores.
año 2010 el Programa Ciudades Emergentes y Sostenibles (CES), el cual pretende dar
apoyo a ciudades medias de crecimiento acelerado en América Latina y el Caribe para que El objetivo de este análisis es comprender las distintas dinámicas que han acontecido en
se desarrollen bajo parámetros de sostenibilidad ambiental, territorial y fiscal. La el proceso de crecimiento de los municipios, identificando además las fortalezas y
Iniciativa se apoya en una metodología innovadora que ofrece indicadores y estrategias debilidades que presenta el ámbito de estudio para su desarrollo futuro. El estudio
para definir líneas de acción prioritarias y en una aproximación multidisciplinar que buscará entregar recomendaciones para un desarrollo urbano sostenible, evitando un
pretende integrar la sostenibilidad medioambiental, el desarrollo urbano sostenible y la crecimiento desordenado excesivo de la ciudad, con el objetivo final de mejorar la calidad
sostenibilidad fiscal. de vida de sus habitantes.
COMPONENTE 3
El documento contiene seis grandes capítulos que se desarrollan en diferentes epígrafes Este estudio ha sido realizado por la Consultora IDOM, empresa de origen español con
y sub-epígrafes, entre los que se encuentran: amplia experiencia en este tipo de trabajos. Entre los años 2012-2017, IDOM ha trabajado
realizando estudios base para la iniciativa CES en las siguientes ciudades: Cuenca
1º. Marco conceptual y definición del ámbito de análisis; en él se sintetiza la (Ecuador); Asunción (Paraguay); Añelo, Las Heras, Paraná, Allen y Malargüe (Argentina);
metodología usada y se define el área de estudio con el horizonte temporal del año Valdivia, Puerto Montt-Puerto Varas (Chile); Joao Pessoa, Palmas, Tres Lagoas,
2050. Florianópolis y Vitoria (Brasil); Tegucigalpa (Honduras), Bridgetown (Barbados), Ciudad de
Panamá (Panamá), Pasto, Valledupar, Villavicencio, Santa Marta, Neiva, Ibagué,
2º. Análisis histórico y actual del crecimiento de la huella urbana: se analiza el
Cartagena de Indias, Riohacha (Colombia), Cumaná (Venezuela), Santiago de los
crecimiento urbano a partir de imágenes multitemporales satelitales y otras fuentes
Caballeros (República Dominicana), Ciudad de Belice (Belice), Huancayo y Cusco (Perú).
de datos.
Esta experiencia ha permitido conformar un equipo de trabajo multidisciplinar y el
3º. Diagnóstico Multisectorial: Incluye una serie de análisis como el crecimiento desarrollo de una metodología de trabajo específica para la iniciativa.
poblacional, diagnostico socioeconómico, planes y normativas, entre otros. Se
Sin más, les animamos a la lectura de este complejo e interesante documento, que ha sido
concluye con una síntesis de debilidades y fortalezas que tiene el sistema territorial
elaborado en colaboración con los Municipios de Bahía Blanca y Coronel Rosales, la
del área metropolitana, en especial, los relacionados con el crecimiento urbano. El
Dirección Nacional de Preinversión Municipal y de numerosas instituciones públicas y
diagnóstico incorpora el input del Componente 01 y Componente 02.
privadas.
4º. Diseño de los escenarios de crecimiento urbano en los escenarios 2026 y 2046; el
estudio se centra en el diseño de tres: el tendencial, el óptimo por analogías con
otras ciudades a las que se desee aspirar, y uno intermedio entre los anteriores, que
parte del consenso de la mayoría de voluntades políticas y ciudadanas.
5º. Conclusiones y recomendaciones al plan de acción CES (Programa de Ciudades

Emergentes y Sostenibles). El Plan de Acción es parte de la segunda fase de dicho
programa, durante la cual CES asiste en el diseño y desarrollo de componentes de
pre-inversión de, por lo menos un proyecto prioritario. Se extraen las principales
conclusiones y se establecen recomendaciones, en especial, para el gobierno central
y municipalidades.
6º. Anexos. Este documento se ha elaborado de una manera sinóptica y se apoya en una
serie de fotografías, gráficos, mapas y tablas que facilitan la comprensión.
COMPONENTE 3
1.2 ENFOQUE TÉCNICO 5. Participación y transferencia de tecnología; se considera la participación activa

de los agentes urbanos relacionados con CC, gestión de riesgos y crecimiento
IDOM acepta y hace suyas las condiciones estipuladas tanto en los Términos de
urbano, tanto de DINAPREM como la contraparte nacional y local, como otros
Referencia, como en el Anexo de Alcance de Servicio, para el desarrollo de los estudios de
técnicos de instituciones (universidades y asociaciones ambientales, entre otras),
gases de efecto invernadero, cambio climático y desarrollo urbano en las Municipalidades
tanto desde el punto de vista de las capacitaciones técnicas, como del diseño de
de Bahía Blanca y Coronel Rosales.
los estudios, bajo el sistema “aprender-haciendo”.
Los principios conceptuales, inspiradores de la metodología que a continuación se detalla, 6. Resolución y escala; Diseño de los estudios de desarrollo urbano y cambio
son los siguientes: climático, considerando que la resolución de la modelación depende de la
información disponible; para algunas variables se plantea el levantamiento de
1. Coordinación; con el equipo de DINAPREM y las instituciones nacionales o
información; no obstante, dado el enfoque pretendido por DINAPREM así como
“stakeholders”, en especial, la municipalidad de Bahía Blanca y Coronel Rosales;
la disponibilidad de tiempo, la mayor parte se realizará a partir de información
las tareas, informes, reuniones y demás acciones previstas en la presente
disponible, por lo que la calidad del estudio estará acotada por esta información.
metodología se realizaran mediante una coordinación adecuada con los
anteriores. 7. Análisis multinivel; análisis por niveles del área de influencia de Bahía Blanca y
Coronel Rosales, considerando la necesidad de diferentes tipos de información
2. Uso de las herramientas técnicas CAPRA, GPC 2014, ICES del BID, ArcGIS 10.4,
según los niveles.
entre otras. Además es fundamental el uso de tecnología SIG y sensores remotos,
que sirvan de un lado para la toma de decisiones y aplicación de las herramientas 8. Flexibilidad; Modificaciones de la metodología general en función de las
necesarias, y de otro, para ilustrar los resultados de los estudios en mapas: especificidades de Bahía Blanca y Coronel Rosales; esta metodología se deberá
sencillos, demostrativos y atractivos. adaptar a cada zona geográfica, en función de la información disponible, peligros
naturales, y características específicas.
3. Planteamiento holístico e integral; es necesario que los estudios ambientales y
de cambio climático de desarrollo urbano, tengan un carácter unitario e 9. Colaboración de socios y consultores locales; dado el poco tiempo disponible y
integrado. Se trata de obtener una visión global e integrada de la problemática la complejidad de los estudios a realizar, IDOM plantea la colaboración con
de cambio climático y riesgos naturales, con objeto de orientar la toma de instituciones y personas locales en Bahía Blanca y Coronel Rosales, que aportaran
decisiones. En la propuesta se define la relación entre diferentes estudios, a conocimiento de la realidad territorial, acceso a la información, y colaboración
través de tareas, insumos y productos. en la ejecución de algunas tareas clave.
4. Utilidad y pragmatismo; Se considera la caracterización de los estudios, desde 10. Equipo de Trabajo: La propuesta de IDOM considera el trabajo de un equipo
la perspectiva de su utilidad final, vinculada muy especialmente con la necesidad multidisciplinar de profesionales que colaboraran de modo integral para el
de un planteamiento que permita el desarrollo eco-sostenible de la ciudad, la desarrollo exitoso de la consultoría. Estos profesionales trabajaran desde las
disminución de la vulnerabilidad, compatible con la conservación de los recursos distintas oficinas de IDOM, tanto en Latinoamérica como en otros países. La
naturales y la adaptación al cambio climático. presencia local se realizará mediante la visita de los especialistas en las 3
misiones contempladas en la metodología propuesta.
COMPONENTE 3
1.3 MARCO CONCEPTUAL Tal metodología se puede entender como un MetaModelo es decir, un “modelo general
formado por submodelos específicos”; para la elaboración de los submodelos se usan
A continuación, se presenta un resumen de la metodología de los estudios base y del
diferentes herramientas y metodologías; algunas de éstas han sido diseñadas por otras
Estudio de Crecimiento Urbano que será aplicada en Bahía Blanca y Coronel Rosales.
instituciones (CAPRA, ESCI, GPCS, etc.); otras se diseñan en este documento a partir de la
experiencia de IDOM. La misma se desarrolla en tres fases, que se corresponde con una
1.3.1 Metodología General
fase preparatoria y común para todos los estudios, dos fases para los estudios temáticos
La forma de abordar el trabajo se nutre de diferentes metodologías y herramientas para y una fase de recomendaciones generales para el Plan Urbano.
el diseño de los tres estudios previstos; además está basada en la Metodología del
Programa CES (Ciudades Emergentes y Sostenibles) del Banco Interamericano de Los Estudios base se desarrollan en fases, en donde la primera corresponde a tareas
Desarrollo (BID) para ciudades emergentes (ver Ilustración 2). comunes y luego dos componentes sectoriales:
• El Componente 0- Fase Preparatoria; donde se pretende revisar los documentos
Ilustración 2 Esquema MetaModelo compuesto por diferentes metodologías para diseñar los
producidos por los municipios relacionados con el cambio climático, riesgo de
estudios propuestos.
desastres y desarrollo, con el objetivo de poner en perspectiva los estudios de
evaluación ambiental y huella urbana.
• El Componente 1 – Estudio de evaluación de la mitigación al cambio climático:
considera la situación actual en términos de emisión de GEI y escenarios de
futuros. A nivel global, las emisiones futuras modificarán la exposición a los
peligros hidrometeorológicos como inundaciones, huracanes, sequía y costeros,
que se verán afectados por cambios en la temperatura, las precipitaciones y otras
variables climáticas.
• El Componente 2 - Estudio de evaluación de la vulnerabilidad al cambio
climático y riesgo de desastre determina entre otros productos, los peligros
naturales (mapas), que serán insumos para el componente 3, ya que se diseñarán
escenarios considerando los anteriores, no ubicando desarrollos en las zonas de
peligros y potenciando aquellos espacios con mayores oportunidades para el
crecimiento y que cuenten con menos peligros.
• Los productos del Componente 3 - Estudio de huella urbana y escenarios de
crecimiento, huella urbana y usos del suelo, en los diferentes escenarios se
tendrán en cuenta en el componente 1, para el cálculo de los escenarios de
cambio climático.
• Existen otras relaciones entre tareas, insumos y productos que se describen en
Fuente: Elaboración propia detalle en esta metodología.
COMPONENTE 3
Ilustración 3 Desarrollo de las fases a través de tareas e identificación de productos 1.3.2 Metodología Específica: Componente de crecimiento urbano
El estudio del crecimiento urbano evaluará la huella urbana de Bahía Blanca y Coronel
Rosales, en virtud de su evolución histórica, las tendencias actuales y esperadas. El estudio
planteará escenarios con horizonte temporal 2030 y 2050, con el objetivo de identificar
recomendaciones hacia un modelo de crecimiento sostenible.
Ilustración 4 Diagrama de tareas de la metodología para la elaboración del Componente 3-

Crecimiento urbano.
Fuente: Elaboración propia

La Metodología considera el siguiente esquema de fases y tareas a realizar (ver Ilustración
3).
• Las tareas de la fase 0 son comunes para todos los estudios.
• Posteriormente los 3 Componentes realizan una etapa de diagnóstico de la
situación actual.
• Finalmente, en la etapa de propuestas, las 3 Componentes se desarrollan en
forma coordinada, con el objetivo de obtener resultados consecuentes.
Los tres componentes se relacionan entre sí, de manera que las recomendaciones al Plan Para ello se obtendrán los siguientes resultados:
de Acción están coordinadas y se plantean medidas multisectoriales.
COMPONENTE 3
Análisis histórico y actual del crecimiento urbano. Escenario de crecimiento urbano tendencial
• Diagnósticos sectoriales y diagnóstico integrado de crecimiento urbano, con “Current trends”, o imagen a la que tiende la ciudad, si las condiciones actuales se
datos sobre indicadores urbanos. mantienen; permite fijar el límite inferior de desarrollo; se trata de no introducir un
o Los diagnósticos sectoriales abordan los aspectos cualitativos y cuantitativos programa que modifique la evolución de la huella urbana actual. Las bases de este
más relevantes del crecimiento urbano histórico y de la huella urbana actual. Escenario son la proyección demográfica, una evolución tendencial de inversiones,
infraestructuras y equipamientos, y una proyección de los comportamientos sociales y
o El diagnóstico integrado identifica, describe y valora las principales
parámetros de crecimiento de las ciudades. Según esta imagen, las áreas desfavorecidas
debilidades y fortalezas para el crecimiento urbano.
agudizarían su situación y en aquellas áreas favorables se seguiría mejorando. Es pues un
• Escenarios de crecimiento: prospectiva de crecimiento urbano al 2030 y 2050, Escenario no intervencionista y que sirve como límite inferior o de base.
donde se plantean diferentes escenarios urbanos: tendencial, óptimo e
intermedio (Gómez Orea, 2008), tal y como se muestra en la Ilustración 5 Escenario de crecimiento urbano inteligente u óptimo
“Smart growth”, o imagen deseable del crecimiento urbano de la ciudad, que permite
Ilustración 5 Esquema de escenarios de crecimiento urbano fijar el límite superior del desarrollo futuro según una perspectiva de desarrollo
sostenible. Es una imagen difícil de reproducir, teniendo en cuenta las importantes
inversiones necesarias para controlar la dinámica de crecimiento urbano. Los criterios
básicos para definirlo están orientados a la mejora de la calidad de vida de la población
mediante una gestión óptima de los recursos naturales en la que están presentes como
elemento inspirador la sostenibilidad y el eco desarrollo, considerando un respeto de
crecimiento en las zonas de amenazas naturales (condicionantes o limitantes al desarrollo
urbano) y medidas de adaptación al Cambio Climático (ciudades más densas y compactas,
con mejores sistemas viales, transporte público etc. que contribuyen a generar menores
emisiones de GEIs) y, finalmente, un uso del territorio en el que la eficiencia y la equidad
se conjuguen y se asegure una inmejorable cohesión social. Es, en definitiva, un escenario
utópico para el que se considera una disponibilidad absoluta de recursos financieros,
humanos y tecnológicos, así como la perfecta adecuación de los usos del suelo urbano en
el entorno.
Escenario de crecimiento urbano intermedio
“Compound growth”; en el que se propone una imagen realizable o viable del crecimiento
urbano mejorando la tendencia, pero sin alcanzar los niveles óptimos. Esta imagen
constituye una situación intermedia entre los anteriores; hacia esta imagen convergería
COMPONENTE 3
la mayoría de las voluntades de instituciones políticas y de ciudadanos. El diseño de los 1.3.3 Relación y coordinación entre componentes
distintos escenarios es representado cartográficamente. Los mapas que se obtienen son
En cuanto a las principales relaciones que se consideran entre los estudios destacan:
el resultado del análisis de las tendencias y de las zonas posibles de desarrollo,
incorporando los Criterios establecidos por los 3 Componentes del Estudio. Ilustración 7 Esquema de relación entre Componente 1, Componente 2 y Componente 3
Ilustración 6 Esquema de Escenarios de crecimiento urbano
Fuente: IDOM
Además del diseño cartográfico de los escenarios, el estudio realiza la comparación entre
escenarios desde el punto de vista de consumo de suelo y recursos. También se realiza un
análisis comparativo del costo de infraestructura básica en los distintos escenarios.
Como conclusiones, se presentan los lineamientos y recomendaciones para el crecimiento

urbano de Bahía Blanca y Coronel Rosales, que resume los principales retos y estrategias
orientadas a alcanzar el escenario óptimo e intermedio.
COMPONENTE 3
1.4 ENCUADRE TERRITORIAL Desde mediados del siglo XIX es un país republicano y federal, conformado por 23
provincias (Buenos Aires, Catamarca, Chaco, Chubut, Córdoba, Corrientes, Entre Ríos,
A modo de encuadre se realiza una primera aproximación desde el nivel nacional hasta
Formosa, Jujuy, La Pampa, La Rioja, Mendoza, Misiones, Neuquén, Río Negro, Salta, San
las ciudades de Bahía Blanca Punta Alta, considerando que el ámbito de estudio es el Gran
Juan, San Luis, Santa Cruz, Santa Fe, Santiago del Estero, Tierra de Fuego, Antártida e Islas
Bahía Blanca.
del Atlántico y Tucumán) y una capital: la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Las
provincias dividen su territorio en departamentos y estos a su vez se componen en
1.4.1 Encuadre a nivel País
municipios, con la excepción de la provincia de Buenos Aires que lo componen los
La República Argentina se ubica en el extremo del sudeste de América del Sur. El país linda denominados partidos.
con Bolivia, Paraguay, Brasil, Uruguay y Chile. La superficie total de Argentina es de
3.761.274 km2, incluyendo superficie continental, superficie insular y superficie de La Constitución Nacional pide a cada provincia la organización de un régimen municipal y
continente antártico. reconoce a los municipios su autonomía. La Ciudad Autónoma de Buenos Aires tiene un
régimen especial de autonomía sin llegar a ser una provincia: desde 1880 es la capital de
Ilustración 8 Provincia de Buenos Aires dentro de la República de Argentina
la República y se federalizó, separándola de la Provincia de Buenos Aires.
1.4.2 Encuadre a nivel provincial: Provincia de Buenos Aires

La Provincia de Buenos Aires es una de las 23 provincias que componen el país. Se sitúa
en la zona centro-este del país, rodeada de las provincias de Entre Ríos y Santa Fe al norte,
Córdoba, La Pampa y Río Negro al norte, el Océano Atlántico al este y el Río de la Plata al
noreste.
La Provincia de Buenos Aires cuenta con una extensión de 307.571 km2, siendo la más
extensa del país, ya que representa el 11,06% de la superficie nacional. Además, es la
provincia más poblada con más de 15 millones de habitantes, lo que representa casi el
39% de la población nacional.
La Provincia de Buenos Aires tiene como capital la ciudad de La plata y está dividida en
135 municipios denominados constitucionalmente partidos.
COMPONENTE 3
Tabla 1 Provincias de Argentina, superficies y población Ilustración 9 Provincia de Buenos Aires y división administrativa. Distribución de la población por
Población Superficie provincias de Argentina
Provincia
Habitantes % Km2 %
Buenos Aires 15.625.084 38,95% 307.571 11,06%
Catamarca 367.828 0,92% 102.602 3,69%
Chaco 1.055.259 2,63% 99.633 3,58%
Chubut 509.108 1,27% 224.686 8,08%
Córdoba 3.308.876 8,25% 165.321 5,95%
Corrientes 930.911 2,32% 88.199 3,17%
Entre Ríos 1235994 3,08% 78.781 2,83%
Formosa 530.162 1,32% 72.066 2,59%
Jujuy 673.307 1,68% 53.219 1,91%
La Pampa 318.951 0,80% 143.440 5,16%
La Rioja 333.642 0,83% 89.680 3,23%
Mendoza 1738929 4,33% 148.827 5,35%
Misiones 1.101.593 2,75% 29.801 1,07%
Neuquén 585.126 1,46% 94.078 3,38%
Río Negro 638.645 1,59% 203.013 7,30%
Salta 1.214.441 3,03% 155.488 5,59%
San Juan 681.055 1,70% 89.651 3,22%
San Luis 432.310 1,08% 76.748 2,76%
Santa Cruz 273.964 0,68% 243.943 8,77%
Santa Fe 3.194.537 7,96% 133.007 4,78%
Santiago del Estero
Tierra del Fuego, Antártida e Islas 874.006 2,18% 136.351 4,90%
del Atlántico Sur
Tucumán 1.448.188 3,61% 22.524 0,81%
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Censo 2010 del INDEC
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Censo 2010 del INDEC
COMPONENTE 3
Dentro de esta amplia provincia, destaca el Gran Buenos Aires, el área metropolitana que Ilustración 10 Partido de Bahía Blanca y centros comunales
rodea a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, situada al nordeste y donde viven cerca de
10 millones de habitantes. El segundo centro urbano más poblado es el de La Plata, con
algo más de 800.000 habitantes.
La Provincia de Buenos Aires destaca negativamente por la concentración de

asentamientos informales, ya que según la ONG Techo, en 2013 la provincia contaba con
624 villas donde residían 1,2 millones de habitantes.
Los principales sectores económicos de la provincia son la agricultura, ganadería, industria

(con el mayor polo petroquímico del país) y el turismo. El Producto Bruto Industrial
representa el 67,5% del nacional, con una gran proyección que supera la media nacional.
Estos sectores económicos se ven respaldados por las numerosas infraestructuras de

transporte que existen en la provincia. Destacan los 9 aeropuertos pertenecientes al
Sistema Nacional de Aeropuertos de Argentina, los 8 puertos de gran relevancia, así como
a la red de ferrocarril de pasajeros operada por la empresa estatal Trenes Argentinos.

1.4.3 Encuadre a nivel municipio El principal núcleo urbano dentro del Partido es la ciudad de Bahía Blanca, con una
1.4.3.1 Partido de Bahía Blanca población de 299.101 habitantes (Censo 2010), lo que representa el 96 % de la población
total del partido.
Bahía Blanca es uno de los 135 partidos de la Provincia de Buenos Aires. Además, la
cabecera del partido es la ciudad de Bahía Blanca. Se encuentra situado al sur de la Ilustración 11 Puerto de Bahía Blanca y Plaza Rivadavia
provincia en la región pampeana, aunque se localiza muy cerca de la región patagónica.
El Partido de Bahía Blanca tiene una superficie de 2.247km2, lo que representa tan solo el
0,73% de la superficie total de la Provincia de Buenos Aires. En cuanto a la población,
alberga un total de 301.572 habitantes según el Censo 2010, lo que representa casi el 2%
de la población provincial.
A su vez, el Partido de Bahía Blanca está dividido en 10 Delegaciones municipales entre

los que se incluye el centro o Ingeniero White, donde se ubica el Parque Industrial y el
Complejo Petroquímico.
Fuente: Pinterest
Ilustración 12 Ciudad de Bahía Blanca
COMPONENTE 3
Ilustración 13 Terreno ganado al mar en el Ingeniero White
Fuente: Panoramio
Ilustración 14 Vistas del puerto Ingeniero White
Fuente: Pinterest
Bahía Blanca se sitúa estratégicamente en el litoral de la costa atlántica y se ha convertido

en un centro comercial, cultural, educativo y deportivo del país. Además, la ciudad es un
motor productivo favorecido por la existencia de un puerto de aguas profundas, el Puerto
de Ingeniero White, situado en la localidad del mismo nombre y a 5 km de la ciudad de
Bahía Blanca.
La ciudad de Bahía Blanca también se ve favorecida por la existencia del Complejo

Petroquímico y dos universidades nacionales: Universidad Nacional del Sur (UNS) y
Universidad Tecnológica Nacional (UTN).
El Partido de Bahía Blanca incluye la localidad y puerto de Ingeniero White, el cual abarca
25 km sobre la costa norte de la ría de Bahía Blanca. El puerto destaca también por ser el
primer polo petroquímico de la provincia. De acuerdo al Censo 2001, la localidad tenía Fuente: Panoramio
10.486 habitantes.
COMPONENTE 3
1.4.3.2 Partido de Coronel Rosales Ilustración 16 Ciudad de Punta Alta- Plaza Belgrano
Otro de los partidos de la Provincia de Buenos Aires es el de Coronel de Marina Leonardo

Rosales, más conocido como Coronel Rosales, situado junto al Partido de Bahía Blanca. Su
cabecera es la ciudad de Punta Alta y entre sus principales atractivos turísticos cuenta con
la localidad balnearia de Pehuen-Có.
El Partido de Coronel Rosales cuenta con 1.212 km2, el 0,4% del territorio provincial y
alberga un total de 62.152 habitantes, también el 0,4% de la población provincial. El
Partido alberga importantes infraestructuras como la Base Naval de Puerto Belgrano y la
Base de Infantería de Marina Baterías.
En cuanto a Punta Alta, la cabecera, alberga los principales edificios municipales y aloja
un total de 57.296 habitantes., lo que representa el 92% de la población del partido.
Ilustración 15 Partido de Coronel Rosales y centros comunales
Fuente: Panoramio
Ilustración 17 Ciudad de Punta Alta
Fuente: Panoramio
COMPONENTE 3
1.4.4 Encuadre a nivel metropolitano: El Gran Bahía Blanca Punta Alta también está formado por varios núcleos urbanizados como son Arroyo
Parejas, Puerto Rosales, el Puerto Belgrano Naval Base, Villa del Mar, Villa Atlántida, Villa
Bahía Blanca y sus localidades vecinas fueron consideradas como una agrupación urbana
Maio, Villa General Arias y Pago Chico.
metropolitana, denominada por el INDEC en 1980 como El Gran Bahía Blanca.
Ilustración 19 Polo petroquímico Bahía Blanca
De acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Censo, El Gran Bahía Blanca está
compuesto por los barrios de Villa Harding Green y Villa Stella Maris, las localidades de
Ingeniero White, Grünbein, Villa Espora y Villa Bordeau. Cerca de este aglomerado urbano
está la localidad Punta Alta, situada en el Gran Bahía Blanca en algunas ocasiones.
En la actualidad, el Gran Bahía Blanca cuenta con casi 300 mil habitantes (Censo 2010),
aumentando respecto del 2001 cuando albergaba alrededor de 274.509 habitantes
(Censo 1991), lo que representa un crecimiento del 5,88%. Se trata de la cuarta
aglomeración urbana más grande de la Provincia de Buenos Aires tras el Gran Buenos
Aires, el Gran La Plata y Mar del Plata y el segundo de las aglomeraciones costeras de
Argentina, solo superado por Mar del Plata.
Ilustración 18 Gran Bahía Blanca

Fuente: Panoramio
Ilustración 20 Gran Bahía Blanca desde Punta Alta
Fuente: Elaboración propia Fuente: Panoramio
COMPONENTE 3
1.5 DEFINICIÓN DEL ÁMBITO DE ESTUDIO 1.5.1 Ámbito de estudio detallado

El objetivo de definir el ámbito de estudio es delimitar un área que incluya la huella urbana Como se ha explicado anteriormente, el ámbito de estudio detallado serán los Partidos
actual de las aglomeraciones urbanas situadas dentro del Partido de Bahía Blanca y de Bahía Blanca y Coronel Rosales, incluyendo los núcleos urbanos de Bahía Blanca y
Coronel Rosales, así como su potencial de crecimiento futuro a 2050, horizonte temporal Punta alta y su relación con los pequeños núcleos exteriores.
del presente estudio.
El área de estudio también debe considerar la relación de las ciudades con su entorno, así EL ÁMBITO DE ESTUDIO ES COMÚN PARA LOS TRES COMPONENTES, LO QUE FACILITA
como las dinámicas globales y regionales que inciden en el crecimiento urbano; por ello LA INTEGRACIÓN DE LOS ESTUDIOS Y SU COORDINACIÓN.
se considera una delimitación “multinivel” (Aproximación multiescalar) en conjunto con
El área de estudio supone una superficie cercana a los 3.500 km2, sin embargo la huella
los actores claves de las ciudades incluidas en el ámbito de estudio detallado.
urbana se estima en 118 km2 y su población de más de 370 mil habitantes.
Dicho ámbito ha sido definido en base a varios factores o criterios:
• Criterios operativos: Corresponde con la división política administrativa de los
El área de estudio supone una superficie cercana a los 3.500 km2, sin embargo la huella
partidos de Bahía Blanca y Coronel Rosales, lo que se ha denominado El Gran Bahía Blanca.
urbana se estima en 118 km2.
Los límites administrativos serán el criterio clave para la definición del ámbito de estudio
de los tres componentes.
Tabla 2 Población, superficie y densidad del área de estudio
• Coherencia espacial: Se han considerado las condiciones del medio físico y Superficie aproximada Densidad 2016
2010* 2016**
natural, ya que éstas condicionan el crecimiento urbano dentro de la microrregión. de la huella urbana (Hab/Ha)
Destacan especialmente las redes viarias y de transporte que suponen barreras físicas Bahía Blanca 301.572 307.250 100 Km2 30
para el crecimiento urbano y que delimitan físicamente las diferentes áreas, así como
Coronel Rosales 62.152 63.124 18 Km2* 35
infraestructuras clave en la ciudad como el Puerto de Galván o el Puerto Ingeniero White
que condicionan la organización de la ciudad. Ámbito estudio 363.724 370.374 118 Km2 31
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INDEC del Censo 2010 y proyecciones
• Área de influencia y conexiones metropolitanas: El crecimiento de baja
densidad en el suelo periurbano de Bahía Blanca es un tema en constante debate y que * La huella de Coronel Rosales en este caso incluye la Base Naval con 1.309 Ha
ha sufrido un proceso de urbanización exponencial en las últimas décadas, especialmente
fuera de la circunvalación.
La zona de influencia de Bahía Blanca, como pueden ser Punta Alta, Villa General Arias, Por su parte, el Partido de Bahía Blanca tiene una superficie de 2.247 km2, una huella
Villa Espora o General Daniel Cerri, se considera fundamental para el presente estudio y urbana de 100 km2 que alberga un total de 301.572 habitantes según el Censo 2010, lo
para el crecimiento esperado para el horizonte temporal establecido (2050), dados los
que representa casi el 2% de la población provincial.
cambios del uso del suelo y el aumento del suelo urbanizado. En especial, destaca el
denominado Gran Bahía Blanca, como aglomerado urbano o microrregión. En las
relaciones de Bahía Blanca con su entorno, destaca Punta Alta, conectados a través de la
Ruta 3 y 229 y que alberga el Puerto Belgrano y su Base Naval. A pesar de que ambas
ciudades no están conurbadas ni conectadas físicamente, existe una fuerte dependencia
que crea tensiones urbanas.
COMPONENTE 3
Ilustración 21 Partido de Bahía Blanca y huella urbana Ilustración 22 Partido de Coronel Rosales y huella urbana

Por su parte, el Partido de Coronel Rosales (Partido de Coronel de Marina Leonardo

Rosales) cuenta con 1.212 km2 y una huella total de 18 km2 que alberga un total de 62.152
habitantes. Destaca la existencia de la Base Naval, con 13 km2, por lo que la huella urbana
sería de tan solo 5 km2.
En total, el área de estudio abarca 3.500 km2, incluyendo una huella urbana de 118 km2.
Además, la población según el Censo 2010 es de 363.724 habitantes.
COMPONENTE 3
Ilustración 23 Ámbito de estudio: Partido de Bahía Blanca y Coronel Rosales
COMPONENTE 3
1.5.2 Aproximación multiescalar Ingeniero White, Grünbein, Villa Espora y Villa Bordeau. Cerca de este aglomerado urbano
está la localidad Punta Alta, situada a veces en el Gran Bahía Blanca en algunas ocasiones.
Con el objetivo de aportar una visión integral de la realidad física del área de estudio, los
análisis se realizan considerando una aproximación multiescalar para los distintos En la actualidad, el Gran Bahía Blanca cuenta con casi 300 mil habitantes (Censo 2010),
estudios base. aumentando respecto del 2001 cuando albergaba alrededor de 274.509 habitantes
(Censo 1991), lo que representa un crecimiento del 5,88%. Se trata de la cuarta
Se considera una primera escala a nivel de partido que incluye varios núcleos exteriores
aglomeración urbana más grande de la Provincia de Buenos Aires tras el Gran Buenos
vinculados a las principales vías de comunicación y donde no existe contacto físico con la
Aires, el Gran La Plata y Mar del Plata y el segundo de las aglomeraciones costeras de
huella urbana de Bahía Blanca.
Argentina, solo superado por Mar del Plata.
Un segundo nivel de detalle será el nivel metropolitano, ya que Bahía Blanca y sus
Finalmente, se incluye una tercera escala de trabajo, la más próxima. En esta escala de
localidades vecinas fueron consideradas como una agrupación urbana metropolitana,
trabajo es posible estudiar los tejidos urbanos y su morfología y centrarse en los barrios.
denominada por el INDEC en 1980 como El Gran Bahía Blanca.
En conclusión, el estudio de crecimiento urbano requiere análisis a diferente escala,
De acuerdo al Instituto Nacional de Estadística y Censo, El Gran Bahía Blanca está
adaptándose al objetivo del análisis y las características del tejido urbano estudiado.
compuesto por los barrios de Villa Harding Green y Villa Stella Maris, las localidades de
Ilustración 24 Aproximación multiescalar
COMPONENTE 3
2. DIAGNÓSTICO DE CRECIMIENTO
URBANO
COMPONENTE 3
Ilustración 25 Fortaleza protectora argentina 1828

2 DIAGNÓSTICO DE CRECIMIENTO URBANO
2.1 ANÁLISIS DEL CRECIMIENTO HISTÓRICO DE LA HUELLA URBANA
El análisis de la huella urbana de los Partidos de Bahía Blanca y Coronel Rosales se realizará
mediante el análisis de diferentes fuentes:
• Mapas históricos recopilados de diversas fuentes
• Imágenes satelitales Landsat
• Imágenes aéreas procedente de servidores gratuitos
• Bibliografía facilitada por los actores clave durante las misiones, así como
informes, estudios y programas publicados en diversos medios, especialmente
por el Museo y Archivo Histórico de Bahía Blanca.
2.1.1 Origen de Bahía Blanca y Punta Alta

La primera ocupación de la bahía Blanca se ubicó en Ingeniero White en 1827, tras la
fundación del Puerto Belgrano y su pueblo asociado. La ubicación estratégica fue la razón Fuente: Museo y Archivo Histórico de Bahía Blanca
principal de su ubicación, frente a las dificultades técnicas presentadas en el lugar (difícil
acceso y dragado continuo).
Tabla 3 Huella urbana de Bahía Blanca en 1828 y 1834
Posteriormente surge la creación de Bahía Blanca como núcleo urbano debido a la
SUPERFICIE CRECIMIENTO TMCA TMCA DENSIDAD
necesidad de aportar seguridad en el tránsito desde los centros poblados al oeste hasta AÑO POBLACIÓN
(Ha) (Ha) (HU) POB (hab/Ha)
la costa este. La fundación de Bahía Blanca se produjo en 1828 como Fortaleza Protectora
1828 6 - - - -
Argentina; la ubicación fue elegida por su cercanía al puerto de Ingeniero White. El fuerte
ocupaba el espacio comprendido entre las actuales calle Estomba, O´Higgins, Brown y 1834 23 17 24,1% 741 - 32
Moreno. Las principales calles se orientaron a 45º del viento más común. Además, el Fuente: Elaboración Propia
crecimiento continuó con manzanas ortogonales en el valle inferior del Arroyo Napostá.
En 1834, Bahía Blanca contaba con 741 y dos años más tarde se dobló la población a 1.461
habitantes debido a la presencia de tropas militares.
COMPONENTE 3
Ilustración 26 Huella urbana de Bahía Blanca en 1828
Fuente: Elaboración Propia
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
741
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
180
160
140
120
100
80
60
40 32
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
Entre 1836 y 1856, la población se redujo debido a la epidemia de cólera y tifus. Esto se
refleja en el crecimiento de la ciudad entre 1834 y 1859: la tasa de crecimiento media
anual en términos de huella urbana fue del 4%, frente al 24,1% del periodo anterior. La
población también aumentó, aunque la tasa de crecimiento fue tan solo del 2,8%,
descendiendo la densidad a 24 hab/Ha.
Tabla 4 Huella urbana de Bahía Blanca en 1859

AÑO POBLACIÓN
1828 6 - - - -
1834 23 17 24,1% 741 - 32
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
Ilustración 28 Fortaleza protectora argentina 1854 y 1859
Fuente: http://mhistorico.bahiablanca.gov.ar/recursos/img/plano1834_b.jpg
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
7411.472
0
183418591909 1925 1941 195619801996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
180
160
140
120
100
80
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
2.1.2 Evolución de la huella urbana entre 1880 y 1956 numerosos comercios, entre los que destacó el Mercado de Frutos Victoria, inaugurado
en 1897. Este mercado estaba vinculado a los servicios ferroviarios y portuarios. Además,
Bahía Blanca era el centro de una amplia zona agrícola y ganadera, con un gran potencial
Bahía Blanca se convirtió en un área de exportación agrícola, que propició el desarrollo
económico, lo que favoreció a la zona de Ingeniero White y Puerto Belgrano. A primeros
de otras actividades de apoyo como la industria, comercio y servicios.
de 1880, el censo provincial mostraba una población de alrededor de 2.200 habitantes
entre zonas rurales y urbanas de Bahía Blanca e Ingeniero White. A primeros del siglo XX, en Bahía Blanca el crecimiento continuaba a gran ritmo: con las
vías del Ferrocarril del Sud y la presencia de su estación de pasajeros, la trama urbana se
En 1884 llegó el ferrocarril a Ingeniero White, lo que propició un gran crecimiento y extiende hacia el sureste y suroeste y el centro comercial se prolonga por la calle San
desarrollo. En 1885, la empresa Ferrocarril Sud habilitó un elemental muelle al que Martín. Además, se construye una nueva estación en el Ferrocarril del Sud y se inauguran
llegaban las vías del ferrocarril; esto marcó el origen de esta ciudad estratégica, ya que el nuevos edificios destacados como el Palacio Municipal, el Club Argentino y La Previsora
puerto como salida al Mar Argentino adquirió gran importancia para la salida de los bienes hacia 1909.
agropecuarios de toda la región. A principios del siglo XX, se creó un monopolio portuario
en aguas del estuario, controlando todos los puertos contiguos a White, como Puerto En 1909, la superficie del área de estudio aumentó hasta las 320 Ha, con un gran aumento
Galván y Cuatreros. de población hasta los 55.524 habitantes, lo que supuso una tasa de crecimiento anual
del 7,5%, lo que deribó en un aumento espectacular de la densidad hasta los 174 hab/Ha.
A finales del siglo XIX, los pobladores autóctonos de Punta Alta fueron desalojados para
Ilustración 30 Ampliación de la estación Bahía Blanca Sud (1910) y Tribuna del Club Olimpo (1926)
construir el Puerto Militar, conocido hoy como Puerto Belgrano y las baterías de defensa
en Punta sin nombre. La bahía Blanca ofrecía ventajas como facilidad de acceso,
excelentes condiciones de defensa ante ataques y posibilidad de desarrollar poblaciones
nuevas en la zona, hasta ese momento casi inhabitado. La construcción del Puerto Militar
incluía el Cementerio de Colina Doble, ubicado junto a la ruta 229 y diferentes servicios
para la población civil y militar, enmarcados en una planificación urbana. Las primeras
construcciones civiles se ubicaron en Arroyo Pareja y Ciudad Atlántida. El surgimiento de
Punta Alta como ciudad no estaba prevista por los planificadores, sin embargo en 1901 ya
albergaba unos 700 habitantes, y 1.800 habitantes incluyendo el Puerto Militar, Arroyo
Pareja y Ciudad Atlántida. En 1906, la zona contaba con 7.500 habitantes.
Fuente: Archivo Histórico Municipal
A finales del siglo XIX, con el crecimiento económico experimentado en la zona, se Tabla 5 Huella urbana del área de estudio en 1909
desarrolló la red ferroviaria para conectar los diferentes puertos:
AÑO POBLACIÓN
• Red para conectar el Atlántico con Puerto Galván. Esto consolidó Bahía Blanca (Ha) (Ha) (HU) POB (hab/Ha)
como polo económico, político, poblacional del sudeste bonaerense. El Ferrocarril del Sur 1828 6 - - - -
se constituyó en el epicentro de la economía regional. 1834 23 17 24,1% 741 - 32
La estación del Ferrocarril del Sud agiliza el crecimiento hacia el sureste y la calle San 1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
Martín se convierte en el centro comercial. Debido al crecimiento económico, aparecieron 1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
COMPONENTE 3
Ilustración 31 Huella urbana del área de estudio en 1909
POBLACIÓN
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
100
80
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
• A primeros del siglo XX se construyó el ferrocarril Rosario-Puerto Belgrano, Durante la década de 1910, se proyectó un nuevo puerto comercial de aguas profundas
evitando el modelo radial oeste-este, centralizado en la Capital y se optó por un modelo en la bahía Blanca, de 5 km de longitud, ubicado junto al Puerto Belgrano en el entorno
norte-sur. La nueva línea se inauguró en 1910. de Arroyo Pareja. Las obras se vieron interrumpidas por la Primera Guerra Mundial y solo
se concluyeron 300 metros de muelle, la actual base de Puerto Rosales.
• En 1898, con esta gran expansión económica, se decidió extender la red
ferroviaria desde Bahía Blanca al Puerto Militar en Punta Alta, en ese momento en Ilustración 33 Puerto de Arroyo Pareja en 1918 y Esquina de Humberto I - Bernardo de Irigoyen en
1929
construcción, que se denominó “ferrocarril estratégico” y que además tendría otras
ramificaciones a Arroyo Pareja y Punta Sin Nombre. El ramal de explotación comercial
pasaba por el paraje Grünbein, donde se estableció una nueva estación, hasta la estación
de Punta Alta, ubicada en el actual Museo Naval.
Ilustración 32 Estación Almirante Solier en Punta Alta

Ilustración 34 Esquema de la evolución de Punta Alta en la década de 1910
Las comunicaciones y servicios en la zona de la Estación de Punta Alta mejoraron hasta tal
punto que hubo un movimiento de población desde Arroyo Pareja y Ciudad Atlántida
hacia las inmediaciones de la estación. Las nuevas construcciones se localizaron a lo largo
de la futura Avenida Colón que corría paralela a las vías del tren y alrededor de la actual
calle Bernardo de Irigoyen (antigua calle Transvaal). Esta última calle perpendicular a las
vías del tren, generó un segundo eje destacado en la trama urbana. Por tanto, primero la
Base Militar y posteriormente la red ferroviaria marcaron el desarrollo urbano de Punta
Alta.
A primeros del siglo XX, el Estado decide invertir en un equipamiento comercial junto a la
Base Naval de Punta Alta. Esto suscitó recelos en Bahía Blanca por la posibilidad de que
surgiera un polo económico y demográfico que pudiera competir y que terminara con la
hegemonía de Bahía Blanca en la región. Este nuevo equipamiento comercial contó con
una conexión a la línea troncal del Ferrocarril Rosario-Puerto Belgrano. Destaca la
ausencia de mapas históricos de Punta Alta
COMPONENTE 3
En 1909 se inicia la tradición de planificación urbana de Bahía Blanca, con la aprobación Tabla 6 Huella urbana del área de estudio en 1925
del Plan 1914, desarrollado por Faure Dujarric. Este plan proponía dos anillos concéntricos SUPERFICIE CRECIMIENTO TMCA TMCA DENSIDAD
AÑO POBLACIÓN
interconectados en torno al área fundacional de Bahía Blanca. El Plan estaba inspirado en (Ha) (Ha) (HU) POB (hab/Ha)
los parques públicos desarrollados por el Barón Haussman en París, por lo que proponía 1828 6 - - - -
el tratamiento paisajístico de los arroyos Napostá y Maldonado. Además, proponía crear 1834 23 17 24,1% 741 - 32
un camino de circunvalación para frenar el crecimiento urbano.
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
Ilustración 35 Primer Plan para Bahía Blanca de 1909 1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
Fuente: Diálogos metropolitanos Bahía Blanca
A partir de 1920, surgieron intereses especulativos por la tierra que llevó a subdividir una
gran cantidad de tierras en la periferia norte y noreste, la cual permaneció sin ocupación
efectiva durante varias décadas.
En 1925, la huella urbana del área de estudio llegó a ocupar 1.024 Ha, lo que supuso una
tasa de crecimiento del 7,7%, frente a la tasa de crecimiento poblacional del 3,5% en el
mismo periodo. La población total llegó a los 95.700 habitantes. En este periodo la
densidad disminuyó de 174 hab/Ha a 91 hab/Ha debido al mayor crecimiento producido
en la huella frente al crecimiento poblacional.
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
180 174
160
140
120
100 91 89
80
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
En la década de los 30, se produce una profunda crisis del sistema ferroportuario nacional, En 1941, la huella urbana del área de estudio alcanzó las 1.484 Ha, lo que supuso un
como consecuencia de la crisis económico-financiera mundial. Tras la instauración de incremento de 430 Ha entre 1925 y 1941 y una tasa de crecimiento anual del 2,2%. La
cambios en el modelo económico, Bahía Blanca logró consolidarse como la principal población pasó de 95.700 habitantes en 1925 a 132.691 habitantes en 1941, lo que
centralidad del sur del país. significó una tasa de crecimiento anual del 2,1%. Al experimentar una tasa de crecimiento
de la huella urbana mayor a la tasa poblacional, la densidad siguió disminuyendo.
En la década de los 40, se produce un cambio en la tipología de vivienda elegida por la
población, optando por viviendas unifamiliares de baja densidad, consecuencia de los Tabla 8 Huella urbana del área de estudio en 1956
cambios sociales, políticos y económicos del país. Hasta esta fecha la relación entre trazas SUPERFICIE CRECIMIENTO TMCA TMCA DENSIDAD
AÑO POBLACIÓN
y espacio urbano estaban bajo control. Los principales crecimientos durante esta década (Ha) (Ha) (HU) POB (hab/Ha)
se producen en la zona este y noreste, para poco después localizarse en la zona oeste. 1828 6 - - - -
1834 23 17 24,1% 741 - 32
Durante la década de los 40, Punta Alta sigue desarrollándose económicamente, ya que
varias empresas exportadoras utilizan su puerto como alternativa a los puertos de Bahía 1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
Blanca. En 1945, Punta Alta consigue su autonomía, constituyéndose el Partido de Coronel 1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
Rosales. Desgraciadamente no ha sido posible digitalizar la superficie de la huella urbana 1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
de Punta Alta, ya que no se han conseguido mapas históricos. 1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
1956 2.009 525 2,0% 181.746 2,1% 90
En 1947, se nacionalizan los bienes de compañías extranjeras, incluyendo los puertos y el
ferrocarril, que entraron en decadencia. El Puerto Rosales fue desmantelado, hasta que
en la década de los 60 se reactiva su uso, lo que afectó negativamente al crecimiento
demográfico de la ciudad de Punta Alta. Respecto a Bahía Blanca, durante la década de los 50 surgió un proceso de verticalización
en el área central alrededor de la Plaza Rivadavia. Además en 1956 se inaugura el Instituto
Tabla 7 Huella urbana del área de estudio en 1941
Tecnológico del Sud y poco después la Universidad Nacional del Sur, lo que revolucionó la
SUPERFICIE CRECIMIENTO TMCA TMCA DENSIDAD vida cultural de la ciudad de Bahía Blanca y de la región en general. Además, supuso un
AÑO POBLACIÓN
cambio social en la ciudad, con la llegada de profesores y estudiantes de otros lugares,
1828 6 - - - - disminuyendo además la partida de jóvenes a otras universidades. Según el censo en
1834 23 17 24,1% 741 - 32 1950, el partido de Bahía Blanca contaba con una población de 190.000 habitantes.
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
En 1956, el área de estudio llegó a 2.009 Ha, con una tasa de crecimiento anual del 2,0%.
1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
La población alcanzó los 181.746 habitantes, lo que supuso una tasa de crecimiento del
1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
2,1%. Este equilibrio entre el crecimiento de la superficie urbana y la población mantiene
1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
la densidad en 90 hab/Ha.
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
100 91 89
80
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
100 91 89
80
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
2.1.3 Evolución de la huella urbana entre 1956 y 1980 El Plan planteaba una organización del área metropolitana con Bahía Blanca como centro
regional y varios centros y subcentros de equipamientos (Bajo Hondo, Calderón, Paso
En cuanto a Punta Alta, en la década de los 60 se reactiva el Puerto Rosales con una nueva
Mayor, Naposta, Alferez, Berri), además de varios subcentros complementarios.
terminal y un depósito petrolero al final de un oleoducto vinculado a pozos en Neuquén.
Además, los terrenos vinculados a la Base Naval de Puerto Belgrano crecieron Ilustración 40 Plan de desarrollo urbano 1970, estructura regional
notablemente. Este crecimiento de la Base Naval y el crecimiento del sector estatal tras
la creación del Partido de Coronel Rosales propiciaron un incremento poblacional,
pasando de 20.000 habitantes en 1947 a 35.500 habitantes en 1960 y 51.000 en 1970.
Punta Alta sigue su crecimiento impulsado por la ampliación del Puerto Rosales con una
nueva playa de tanques en 1973. La huella urbana de Punta Alta mostrada en la imagen
es una aproximación, ya que no se han conseguido imágenes ni mapas históricos.
En cuanto a Bahía Blanca, en 1970 también se elaboró el Plan de desarrollo urbano de los
planificadores Odilia Suárez y Juan Sarrailh en la Comisión Nacional de Desarrollo
(CONADE), que incluía un proyecto de ampliación del puerto en Ingeniero White, con un
nuevo parque industrial.
Ilustración 39 Plan de desarrollo urbano 1970, proyecto de crecimiento portuario
Fuente: Departamento de Planeación, Municipalidad de Bahía Blanca
El Plan defendía la idea de cancelar los crecimientos y subdivisiones de suelo en la

periferia, debido a la existencia de numerosos predios vacantes en esa década, como se
muestra en la siguiente imagen.
COMPONENTE 3
Ilustración 41 Fraccionamiento urbanos vacantes existentes en 1970 Ilustración 42 Plan de desarrollo urbano 1970, estructura proyectada para Bahía Blanca
Entre 1950 y 1970, la huella urbana de Bahía Blanca sigue creciendo en extensión, dejando
Fuente: Expansión urbana, tierra vacante y demanda habitacional en Bahía Blanca, Guillermina las trazas hídricas, la red ferroviaria y la red vial como áreas de incertidumbre. La huella
Urriza, 2016 crece prácticamente en todas las direcciones:
• Hacia el sur y hacia Ingeniero White con nuevos barrios como el Barrio Misiones,
Tras la implantación del Plan de Desarrollo urbano del 70, se llevó a cabo el entubamiento Centenario, Villa Ressia, Villa Rosas, Villa Delfina.
del arroyo Napostá, la construcción de la Avenida del Sesquicentenario y el acceso al
• Hacia el suroeste con Villa Nocito, 1º de Mayo, Pampa Central, Colón, San Martín,
puerto. Tras varios estudios complementarios al Plan, se acuerda la instalación del Polo
San Blas o Loma Paraguaya.
Petroquímico Bahía Blanca.
• Hacia el noroeste, se completa la huella urbana hasta el canal Maldonado y
además se traspasa, con la urbanización del Barrio Richieri y San Roque. También surgen
los Barrios de San Cayetano, Santa Margarita y Villa Floresta.
• Hacia el noreste, se traspasa el Arroyo Napostá con el Barrio Palihue, La Falda y

Bella vista. En los años 60, ya surge la urbanización de Patagonia, con viviendas
unifamiliares de baja densidad.
COMPONENTE 3
• Hacia el este, la huella crece exponencialmente, alejándose del Arroyo Napostá Tabla 9 Huella urbana del área de estudio en 1980
hacia Grünbein, con los barrios Anchonera, Sánchez Elía, Villa Amaducci, Villa Libre, Villa SUPERFICIE CRECIMIENTO TMCA TMCA DENSIDAD
AÑO POBLACIÓN
Libre Sur, Villa Don Bosco, Villa Cerrita, Rosendo López, Villa Loreto Villa Buenos Aires o (Ha) (Ha) (HU) POB (hab/Ha)
Villa Muñiz. 1828 6 - - - -
1834 23 17 24,1% 741 - 32
En Bahía Blanca, durante la década de los 70 aparecen por primera vez conjuntos 1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
residenciales alejados del área central por ser suelos de menor coste. Además aparecen 1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
los primeros asentamientos informales. El crecimiento de la huella con usos no 1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
residenciales se produjo hacia el sur por la presencia del puerto. 1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
1956 2.009 525 2,0% 181.746 2,1% 90
En 1977 se aprobó el primer Código de Zonificación que impuso la condición de dotar de
1980 3.040 1.031 1,7% 293.905 2,0% 97
infraestructuras, equipamientos y espacios públicos a los nuevos loteos, un tamaño
mínimo de parcelas, de 300 m2 y 12 metros de frente, algo que no se ha cumplido en las Fuente: Elaboración Propia
últimas décadas. El Código de Zonificación planteaba 4 zonas de uso industrial: zona mixta
residencial e industrial, zona industrial restringida, industrial general e industrial especial,
aunque no se establecieron superficies ni límites de cada zona. Según el Censo oficial,
Bahía Blanca contaba con 230.000 habitantes en 1980.
En 1980, la huella urbana del área de estudio llegó a 3.040 Ha, lo que supuso un aumento
de 1.031 Ha y una tasa de crecimiento del 1,7% anual. La población llegó a 293.905
habitantes, con casi 65.000 personas pertenecientes a núcleos exteriores. Por otra parte,
la tasa de crecimiento poblacional fue del 2,0%, por lo que la densidad se incrementó de
90 hab/Ha en 1956 a 97 hab/Ha en 1980.
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
350.000
293.905
300.000
250.000
200.000 181.746
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
97
100 91 89 90
80
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
2.1.4 Evolución de la huella urbana entre 1980 y 1996 Durante esta década de los 90, se produce una transformación del suelo periurbano del
noreste y norte de la ciudad, con la aparición de grandes superficies comerciales y áreas
El Plan 1986 de Bahía Blanca planteaba un modelo de fajas frente un modelo concéntrico.
residenciales, muchas de ellas de clase media y media-alta en complejos cerrados. Estos
Las franjas actuarían como centros y macrocentros direccionales. El Plan defendía la
nuevos usos del suelo hacen que los usos productivos disminuyan en la zona y existiera
existencia de tierra urbanizada suficiente para cubrir la demanda futura. Por ello, el plan
una gran demanda de suelo a lo largo de la Avenida Alberto Cabrera. A finales de los 90
sostenía que “sería conveniente establecer límites urbanos claramente identificables para
se amplía el Barrio Patagonia con 38 nuevas Ha y 410 nuevas parcelas. También surgen
evitar el crecimiento indiscriminado de la ciudad.” (MBB, 1986: 31).
Bosque Alto Country Club y Solares Norte, dos urbanizaciones cerradas situadas en la ruta
Ilustración 44 Plan 1986 para Bahía Blanca 33 y el Camino de Circunvalación, respectivamente.
En 1996, la huella urbana del área de estudio alcanza las 4.726 Ha, con un incremento de
1.686 Ha desde 1980. La tasa de crecimiento anual de la huella fue del 2,8%, la más alta
desde 1925. La población pasó de 293.905 habitantes en 1980 a 338.701 habitantes en
1996, lo que significó una tasa de crecimiento poblacional del 0,9%. Este aumento
desmesurado de la huella provocó una disminución de la densidad, que pasó de 97
hab/Ha en 1980 a 72 hab/Ha en 1996.
Tabla 10 Huella urbana del área de estudio 1996

AÑO POBLACIÓN
1828 6 - - - -
1834 23 17 24,1% 741 - 32
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
1956 2.009 525 2,0% 181.746 2,1% 90
Fuente: Departamento de Planeación, Municipalidad de Bahía Blanca 1980 3.040 1.031 1,7% 293.905 2,0% 97
Consecuencia de dicho plan, se desarrolló el Código de Planeamiento de 1993, que 1996 4.726 1.686 2,8% 338.701 0,9% 72
planteó revertir el crecimiento disperso de las últimas décadas. Sin embargo, el
crecimiento discontinuo no cesó. La zona del Ingeniero White siguió creciendo, aumentando las parcelas urbanas y
surgiendo nuevos barrios como los situados a lo largo de la Avenida Santiago Dasso y
En la década de los 90, Bahía Blanca se extiende hacia el noreste, con la habilitación de la
Avenida General San Martín.
circunvalación y la Avenida Alberto Cabrera, que mejoran la accesibilidad de la zona.
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
338.701
350.000
293.905
300.000
250.000
200.000 181.746
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
91 97
100 89 90
80 72
60
40 32
24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
2.1.5 Evolución de la huella urbana a partir de 1996 Tabla 11 Huella urbana del área de estudio en 2006
A partir de 1990 y durante la década del 2000, la huella sigue creciendo en todas las AÑO
(Ha) (Ha) (HU)
POBLACIÓN
POB (hab/Ha)
direcciones por diferentes razones. Dicha huella urbana en el suelo periurbano se ha
1828 6 - - - -
caracterizado por la discontinuidad y la existencia de vacíos de grandes dimensiones. Este
1834 23 17 24,1% 741 - 32
crecimiento disperso fue identificado como una de las principales debilidades de Bahía
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
Blanca en el Plan Estratégico del 2000. El crecimiento urbano producido durante las
últimas décadas destaca por el aumento de los barrios parque o barrios cerrados en la 1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
parte alta de la ciudad, orientados a la clase media y media-alta. Estos barrios ofrecen 1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
áreas naturales, entornos paisajísticos atractivos y buenas comunicaciones a través de 1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
vías rápidas. El crecimiento en el periurbano produce grandes cambios en el uso del suelo: 1956 2.009 525 2,0% 181.746 2,1% 90
• La huella urbana de Bahía Blanca se extiende hacia el norte, llegando a 1980 3.040 1.031 1,7% 293.905 2,0% 97
sobrepasar la circunvalación. Estos barrios son de clase media y media-alta como los 1996 4.726 1.686 2,8% 338.701 0,9% 72
barrios de San Ignacio y Las Cañitas, San Agustín, El Maitén sobre el Camino La 2006 10.349 5.623 8,2% 355.699 0,5% 34
Carrindanga y Altos de Independencia y Altos de Bahía. También aparecen grandes Fuente: Elaboración Propia
superficies comerciales vinculadas a estos barrios. En este sector se distinguen barrios
parque y urbanizaciones cerradas.
La huella urbana del área de estudio alcanzó las 10.349 Ha en 2006, esto supuso que la
• La huella también crece hacia el noroeste con barrios de clase media, superficie urbana se duplicara en 10 años, incrementándose en 5.623 Ha y
ocupándose los terrenos entre el canal Maldonado y la Avenida Sesquicentenario, como experimentando una tasa de crecimiento anual del 8,2%. Este crecimiento de la huella fue
Colorado, Los Almendros, Nueva Belgrano, Villa Belgrano o Bosque Alto. En este caso, la el más alto desde 1834, con una extensión de la huella desmesurada en el suelo
huella también desborda los límites de la circunvalación, con las urbanizaciones de Villa periurbano. En cuanto a la población, alcanzó los 355.699 habitantes en 2006, con una
Bordeu, Don Ramiro y Los Chañares, en este caso son propiedades de clase media y tasa de crecimiento poblacional del 0,5%, la más baja registrada hasta el momento. Este
media-baja. desequilibrio entre el crecimiento de la superficie urbana y la población, provocó un
• La huella también se extiende hacia el sureste, a lo largo de la Autovía Bahía descenso brusco de la densidad, reduciéndose a la mitad y pasando de 72 hab/Ha en 1996
Blanca-Punta Alta, con crecimientos alrededor de Grünbein como Viña Muñiz, Villa a 34 hab/Ha en 2006.
Buenos Aires, Parque San Miguel y San Vicente. También se crea la Base Aeronaval
Comandante Espora, que dará origen a Villa Espora.
• La huella urbana también crece hacia el sur, hacia el puerto y Parque Industrial,
impulsado por el crecimiento económico de la zona, a pesar de las condiciones del medio
natural menos apropiadas. Estos barrios se desarrollan entre la Estación del Sud y las vías
ferroviarias y el Camino o Avenida Sesquicentenario que da acceso al puerto. En este caso,
los barrios son de clase trabajadora, vinculados a los trabajos industriales.
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000
355.699
338.701
350.000
293.905
300.000
250.000
200.000 181.746
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
97
100 91 89 90
80 72
60
32 34
40 24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
En la última década, se han loteado grandes cantidades de suelo fuera de la En el 2010, se determina un nuevo límite del área urbana y se redefine parte del
circunvalación, con grandes tamaños (1.000-3.000 m2), especialmente en Altos del Norte periurbano como área complementaria de carácter suburbano, argumentando que existe
y alrededores. Fuera de la circunvalación, huella también se ha extendido por La Reserva, escasez de suelo sin lotear o subdividir, pero ignorando la existencia de los predios
en el km 7 del camino La Carrindanga, junto al complejo CONICET (Consejo Nacional de vacantes dentro de la circunvalación. En 2010, existían 2.150 Ha de suelo urbanizable que
Investigaciones Científicas y Técnicas). Esta urbanización también es cerrada y ofrece se encontraban sin ocupar dentro de la circunvalación, mientras la ciudad ya había
servicios con instalaciones deportivas y equipamientos variados. traspasado dicho límite artificial. Destaca el hecho de que en el año 2010, el 50% de la
tierra vacante dentro de la circunvalación correspondía a uso residencial parque, lo que
La huella fuera de la circunvalación también se ha extendido en el noroeste, entre el año supone una densidad baja, alto poder adquisitivo y altos costos de urbanización (Urriza,
2000 y 2006, con Barrios en el entorno de la Ruta 35 (Villa Bordeu, Los Chañares o Don 2011).
Ramiro).
Por otra parte, el sector de Ingeniero White acoge nuevos crecimientos residenciales de
El crecimiento disperso en la periferia con una huella repleta de vacantes, llevó a elaborar clase baja, vinculados a los trabajos industriales de la zona.
el Plan Director del Periurbano Bahiense y Centros de Interés Turístico Ambiental y
posteriormente, en 2006, el Plan Particularizado de Vacíos Urbanos. Sin embargo, estos Ilustración 48 Delegación municipal de Ingeniero White en 1967 y 2012
instrumentos no solucionaron los problemas con los vacantes y la urbanización de la
periferia.
Ilustración 47 Estrategia 2009-2028
Fuente: Silva y Rubio, 2012
Fuente: Plan de Desarrollo Local Bahía Blanca Bicentenaria, 2009
COMPONENTE 3

AÑO POBLACIÓN
1828 6 - - - -
1834 23 17 24,1% 741 - 32
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
1956 2.009 525 2,0% 181.746 2,1% 90
1980 3.040 1.031 1,7% 293.905 2,0% 97
1996 4.726 1.686 2,8% 338.701 0,9% 72
2006 10.349 5.623 8,2% 355.699 0,5% 34
2010 10.658 308 0,7% 363.724 0,6% 34
En 2010, la huella urbana del área de estudio alcanzó las 10.658 Ha, lo que supuso una
tasa de crecimiento anual del 0,7%, la más baja registrada históricamente. En cuanto a la
población, alcanzó los 363.724 habitantes, con casi 80.000 mi ellos pertenecientes a
núcleos urbanos exteriores. Entre 2006 y 2010, la tasa de crecimiento anual de la
población fue del 0,6%, algo más alta que en el anterior periodo. El equilibrio entre el
crecimiento urbano y el crecimiento poblacional significó el mantenimiento de la
densidad, situada en torno a 34 hab/Ha.
El crecimiento de la huella urbana entre 2010 y 2016 se centró en el suelo periurbano de

Bahía Blanca, con nuevas urbanizaciones, así como nuevos equipamientos como son la
Central Termoeléctrica y Transportadora de Gas, junto a General Cerri o el Aeropuerto.
En Punta Alta, se amplía la superficie del Puerto Belgrano que abarca una superficie
equivalente al núcleo urbano de Punta Alta.
COMPONENTE 3
POBLACIÓN
400.000 363.724
355.699
338.701
350.000
293.905
300.000
250.000
200.000 181.746
150.000 132.691
95.700
100.000
55.524
50.000
741 1.472
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
DENSIDAD (Hab/Ha)
200
174
180
160
140
120
97
100 91 89 90
80 72
60
32 34 34
40 24
20
0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
En estas últimas décadas, el crecimiento de la huella urbana es muy superior al En la actualidad, los vacíos urbanos y las infraestructuras lineales como la red ferroviaria,
crecimiento poblacional, que no genera una gran demanda. Esto se debe al aumento de suponen una barrera que genera problemas de circulación y espacios degradados,
las áreas suburbanas rodeadas de zonas verdes y zonas residenciales de baja densidad. además de una ciudad desarticulada, segregada, dispersa y poco eficiente.
Parte del nuevo crecimiento urbano se ha localizado en áreas con menor valor,
generalmente suelos menos aptos en la periferia. Además, la oferta existente está dirigida
a los sectores más pudientes de la sociedad, mientras que existe un déficit habitacional SUPERFICIE CRECIMIENTO TMCA TMCA DENSIDAD
AÑO POBLACIÓN
para las clases bajas.
1828 6 - - - -
De acuerdo a Urriza (2011), la existencia de tierras privadas ociosas se debe a varias 1834 23 17 24,1% 741 - 32
1859 61 38 4,0% 1.472 2,8% 24
razones:
1909 320 258 3,4% 55.524 7,5% 174
Tierras sin subdividir
1925 1.024 734 7,7% 95.700 3,5% 91
Tierras cuya subdivisión no está aprobada 1941 1.484 430 2,2% 132.691 2,1% 89
Tierras subdivididas que no están dotadas de servicios básicos debido al costo que 1956 2.009 525 2,0% 181.746 2,1% 90
supone para el propietario o por no contar con la factibilidad técnica para su 1980 3.040 1.031 1,7% 293.905 2,0% 97
provisión. 1996 4.726 1.686 2,8% 338.701 0,9% 72
Tierras subdivididas sin interés de compra 2006 10.349 5.623 8,2% 355.699 0,5% 34
Tierras inmersas en problemas de titularidad. 2010 10.658 308 0,7% 363.724 0,6% 34
Tierras ocupadas informalmente 2016 15.246 4.589 6,1% 366.359 0,1% 24
Parte de los vacantes están “congelados” por la especulación inmobiliaria de sus dueños.
“Esta situación hace que las nuevas construcciones se sitúen más allá de los predios El resultado es que la huella urbana vuelve a crecer a un ritmo acelerado, pasando de
ociosos, fomentando la creación de una huella discontinua. El crecimiento en núcleos 10.658 Ha en 2010 a 15.246 Ha en 2016, lo que significa una tasa de crecimiento anual
suburbanos como Barrio Parque Patagonia valoriza los predios cercanos, convirtiendo las del 6,1%; en total la huella urbana se multiplica por 1,5. La tasa de crecimiento de la huella
prácticas especulativas en un círculo vicioso.” (Urriza, 2011) vuelve a ser muy alta, al igual que entre 1996 y 2006. Esta situación contrasta con el
crecimiento de la población, el cual es muy bajo, en torno al 0,1% entre 2010 y 2016. Este
Además, el Plan Procrear, implantado en el 2012, ha hecho subir los precios del suelo con crecimiento poblacional es el más bajo de la historia del área de estudio.
beneficios para los créditos, sin embargo los beneficiarios no encuentran terrenos en el
Entre el año 2010 y 2016 se vuelve a producir un desequilibrio entre el crecimiento de la
mercado que cumplan las condiciones del plan.
huella urbana y la población, lo que produce una disminución de la densidad,
Este aumento de los precios del suelo hace que la ciudad se configure según la capacidad descendiendo de 34 hab/Ha en 2010 a 24 hab/Ha en 2016. La densidad de la huella urbana
económica de los estratos sociales: las clases medias y altas se ubican en suelos sin riesgo actual es la más baja de la historia en el área de estudio.
de inundación, rodeados de zonas verdes y servidos con todas las infraestructuras. La Se incluyen los terrenos de la Base Naval que se encuentran cercados por un perímetro
población de clase baja se localiza en los suelos más económicos, alejados de los servicios cerrado.
y equipamientos y en suelos vulnerables.
COMPONENTE 3
2.1.6 Resumen análisis de crecimiento histórico de la huella urbana

DENSIDAD (Hab/Ha)
En la siguiente imagen se observa la evolución de la Tasa Media de Crecimiento Anual de
la Huella Urbana y de la población del área de estudio. 200
174
180
Ilustración 50 Gráfico con la evolución de la Tasa Media de Crecimiento Anual Huella Urbana y de 160
población del área de estudio
140
120
POBLACIÓN 97
100 91 89 90
363.724
400.000 72
338.701 355.699 366.359 80
350.000 60
293.905 34 34
300.000 40 32
24 24
250.000 20
200.000 181.746 0
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
150.000 132.691
95.700 Fuente: Elaboración Propia
100.000
55.524
50.000
741 1.472 Como se puede apreciar en las gráficas anteriores, la población ha crecido de manera
0
estable hasta 1996, cuando el crecimiento sigue siendo positivo pero mucho más lento.
1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
En cambio, la superficie de la huella urbana ha tenido un crecimiento estable hasta 1996;
a partir de ese año el crecimiento de la huella es desmesurado, multiplicándose por 3 en
SUPERFICIE DE LA HUELLA URBANA (Ha)
apenas 20 años.
18.000
16.000 15.246
14.000
12.000 10.349 10.658
10.000
8.000
6.000 4.726
4.000 3.040
2.009
2.000 1.054 1.484
6 23 61 320
0
1828 1834 1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
COMPONENTE 3
Ilustración 51 Evolución de la huella del área de estudio
COMPONENTE 3
2.2 ANÁLISIS DE LA EVOLUCIÓN URBANA RECIENTE Esta clasificación supervisada se basa en la diferente respuesta espectral de los materiales
en la superficie. Mediante estas respuestas se diferencian los tipos de cobertura en el
En el presente capitulo se presentan distintos análisis de la situación actual del área de
total de la imagen, a partir de unas zonas de muestra localizadas por el operador.
estudio (Partido de Bahía Blanca y Coronel Rosales), partiendo de la escala de partido
(mediante imágenes satelitales Landsat), y llegando a la escala ciudad a través del análisis Verdad terreno
de imágenes satélite de muy alta resolución (menos de 1m) principalmente de los años
2006 y 2016. Una vez analizada la información disponible, se ha elegido como información de apoyo un
mapa de ecosistemas de la Provincia de Buenos Aires a escala 1:50.000 del año 2013,
2.2.1 Análisis Multitemporal de la huella urbana y usos a partir de imágenes procedente del Instituto Geográfico Nacional Argentino (IGN).
satelitales Landsat
Ilustración 53 Mapa de Ecosistemas a escala 1:50.000 del año 2013
El análisis a partir de imágenes satelitales tipo Landsat permite observar los cambios de
usos del suelo y cuantificarlo de forma semiautomática. El objetivo de este análisis es
detectar las dinámicas que vienen dando el territorio, crecimiento de los centros poblados
y suelo urbano, variaciones en la superficie de bosque o cultivos, etc. El resultado
constituye un input fundamental al Componente 1: Mitigación y Cambio Climático.
Información de partida y preprocesado.
El análisis multitemporal planteado consiste en la generación de clasificaciones
semiautomáticas a partir de imágenes Landsat de las fechas de interés, tomando como
apoyo o verdad terreno una fuente de información de cobertura.
Ilustración 52 Muestra de respuesta espectral de distintas coberturas
Fuente: IDOM a partir de cartografía del IGN
COMPONENTE 3
La cartografía de apoyo procedente del IGN 1:50.000. Las imágenes Landsat presentan Los años de elección de las imágenes se han tomado con base a los siguientes criterios:
una resolución de 30 metros de tamaño de píxel, que se corresponde con una escala de
aproximadamente 1:200.000. En este caso, se ha realizado una agrupación de usos del • Conseguir un rango temporal en torno a 20-30 años para hacer un estudio de
suelo para que los resultados de la clasificación sean lo más precisos posibles. evolución de coberturas y usos del suelo. Asimismo, estos datos servirán de
insumos al Componente 1: Estudio de Mitigación del Cambio Climático.
Las categorías propuestas son las siguientes:
Tabla 14. Agrupación de usos del suelo • Se ha obtenido la imagen más reciente para tener un mapa de cobertura y usos
Verdad terreno Clasificación propuesta del suelo lo más actualizado posible. Este mapa de cobertura sirve de
Áreas urbanas información base para la realización de los estudios del Componente 2: Estudio
Áreas urbanas
*Aeropuerto de Riesgos Naturales.
Espejo de agua Lámina de agua
Afloramiento Rocoso Suelo desnudo
Cañadas Cañadas
Plantaciones Perenes Arboleda
Pasto
Uso de la Tierra Mixto Cultivo en Barbecho
Cultivo en Producción
Terrenos Anegados
Bañados
Vegetación Húmeda
Arenal Terrenos Arenosos
Matorral Matorral
(*) El aeropuerto ha sido digitalizado posteriormente una vez obtenida la clasificación.
Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución
COMPONENTE 3
2.3.1.2. Imágenes Landsat Ilustración 55 Imagen Landsat 2016
Se han obtenido imágenes Landsat de los años 1995 y 2016. Para la imagen de 1995 ha
sido necesario la generación de un mosaico de dos imágenes.
Ilustración 54 Imagen Landsat 1995
Fuente: IDOM a partir de datos obtenidos en http://earthexplorer.usgs.gov/
1. LC82240842016160LGN00
09 Junio de 2016
Fuente: IDOM a partir de datos obtenidos en http://earthexplorer.usgs.gov/
Satélite Landsat 8 OLI/TIRS
Nivel de procesado L1
1. LT52260871995164CUB00 2. LT52270871995187CUB00 En las imágenes de Landsat 5 se ha eliminado la banda correspondiente al infrarrojo
térmico (banda 6) por no ser de utilidad en la clasificación. Con ese mismo fin, en las
13 Junio de 1995 06 Julio de 1995 imágenes de Landsat 8 se han descartado las bandas 1 (Costera), 8 (Pancromática), 9
(Cirrus), 10 y 11 (infrarrojos térmicos 1 y 2). Mediante la combinación de las bandas del
Satélite Landsat 5 TM Satélite Landsat 5 TM
Rojo y el Infrarrojo Cercano se ha obtenido un índice de vegetación (NDVI) y se ha añadido
Nivel de procesado L1 Nivel de procesado L1 a la imagen a clasificar con la finalidad de mejorar la sensibilidad en tipologías de
vegetación y diferenciación de coberturas.
COMPONENTE 3
2.3.1.3. Resultados
Ilustración 56 Resultados análisis Landsat 1995
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 57 Resultados análisis Landsat 2016
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Clasificación de las imágenes LANDSAT Tabla 15. Superficies de clasificación de Landsat 1995
USO AREA (HA) % OCUPACIÓN
Para la clasificación de las imágenes se ha utilizado la herramienta Supervised
Aeropuerto 917 0,26%
Classification, del software ERDAS IMAGINE 2013, mediante el algoritmo de Maximun
Terrenos Anegados 3.722 1,05%
Likelihood. El proceso consiste en la búsqueda y delineación de áreas de muestreo o áreas
Arbolado 4.982 1,41%
de entrenamiento que representen cada una de las clases de usos o coberturas de suelo.
Terrenos Arenosos 20.142 5,69%
Cada zona tendrá una respuesta espectral característica de manera que el software puede Cultivo en Barbecho 63.697 17,99%
asignar el resto de píxeles de la imagen a una de estas categorías mediante algoritmos (en Cañada 4.108 1,16%
nuestro caso se usa la máxima probabilidad). Las zonas de entrenamiento se han evaluado Cultivo en Producción 25.433 7,18%
mediante una matriz de contingencia o confusión en la que se analizan los píxeles Suelo desnudo 33.233 9,39%
contenidos en las áreas de entrenamiento y se calcula en qué porcentaje puede haber Matorral 15.131 4,27%
confusión con otras clases. Todas las clases mantienen un porcentaje mayor de 85% (más Pasto 176.508 49,86%
del 85% de los píxeles pertenecen a la clase a la que representan). El chequeo se ha Urbano 5.035 1,42%
realizado mediante fotointerpretación y análisis digital. Vegetación Húmeda 129 0,04%
Lámina de Agua 987 0,28%
Una vez validada la clasificación, se observan zonas altamente heterogéneas debido a la
Total 354.024 100%
alta variabilidad espacial (llamadas efecto “sal y pimienta“). Para corregir estos contrastes Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución.
espaciales y obtener una clasificación más homogénea, se han aplicado filtros de mayoría.
Ilustración 58 Superficie de clasificación Landsat 1995
Análisis de resultados Aeropuerto
2% 1%
2% Terrenos Anegados
Partiendo de las clasificaciones realizadas se obtienen los datos de superficies. Para el
Arbolado
análisis de los resultados habrá que tener en cuenta las limitaciones que se afrontan con 6%
Terrenos Arenosos
la resolución espacial utilizada, las clasificaciones proporcionan una visión general, por lo
que los valores indicados en las tablas son orientativos y se corresponden con ciertas Cultivo en Barbecho
18% Cañada
magnitudes, pero no permiten un análisis en detalle como el que se plantea a escala
1:10.000. Posteriormente, mediante el análisis de las imágenes de muy alta resolución, se Cultivo en Producción
extraerán las conclusiones relativas a los usos urbanos. 50% Suelo desnudo
1%
Matorral
Las superficies obtenidas para el año 1995 se muestran en la Tabla 15. Superficies de 7%
clasificación de Landsat 19. Pasto
9% Urbano
4,27% Vegetación Húmeda

Lámina de Agua
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
En la clasificación de la imagen de 1995, las clases con mayor representación son las Ilustración 59 Superficie de clasificación Landsat 2016
pertenecientes al Pasto (31%) y al Cultivo en barbecho (24%), suponiendo entre ellas un 3% 2%
Aeropuerto
1%
68% de la superficie total del ámbito de estudio. Se puede observar que claramente es Terrenos Anegados
una zona de estudio mayormente habilitada para la agricultura. Además, hay una serie de Arbolado
clases que tienen un valor en porcentaje igualado, como son el cultivo en producción con 7%
Terrenos Arenosos
el 14% de la superficie, los suelos desnudos con el 12% y los terrenos arenosos con el 7%.
31% Cultivo en Barbecho
Mucho menos representativas son las superficies de lámina de agua (0,28%) y terrenos
Cañada
anegados (1,05%). El área urbana tan solo representa un 1,42% del ámbito. 24%
Cultivo en Producción
Tabla 16. Superficies de clasificación de Landsat 2016 Suelo desnudo
USO AREA (HA) % OCUPACIÓN Matorral
Aeropuerto 917 0,26% 3,31% 3% Pasto

Terrenos Anegados 3.997 1,13% Urbano
12% 14%
Arbolado 5.720 1,62% Vegetación Húmeda
Terrenos Arenosos 23.651 6,68% Lámina de Agua
Cultivo en Barbecho 84.429 23,85%
Fuente: IDOM
Cañada 11.577 3,27%
Cultivo en Producción 48.473 13,69%
Suelo desnudo 42.215 11,92%
Matorral 11.735 3,31% En la clasificación de la imagen de 2016 se observa cómo la clase predominante,
Pasto 110.353 31,17% perteneciente al Pasto ve disminuida su ocupación respecto a las superficies de 1995,
Urbano 9.166 2,59% pero es absorbido por Cultivo en Barbecho o Cultivo en producción por lo que la tendencia
Vegetación Húmeda 79 0,02% sigue siendo claramente agrícola. El resto de las clases tiene una variación no muy
Lámina de Agua 1.710 0,48% significativa a excepción del suelo desnudo que sufre un incremento fruto a la explotación
Total 354.024 100%
del terreno y la zona urbana, que experimenta un gran cambio, aumentando algo menos
del doble de la superficie de 1995 y pasando a ser un 2,59% de la superficie total.
Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución.
COMPONENTE 3
Tabla 17. Resumen de clasificaciones Ilustración 60 Comparativa de superficies de usos del suelo en hectáreas
Crecimiento %
Superficies en Hectáreas 1995 2016
1995-2016 300.000
VEGETACIÓN
Arbolado 4.982 5.720 250.000
Matorral 15.131 11.735
Vegetación Húmeda 129 79 200.000 VEGETACIÓN
TOTAL 20.242 17.534 -13%

AGRÍCOLA
AGRÍCOLA 150.000
Cultivo en Barbecho 63.697 84.429 IMPRODUCTIVO

100.000
Cultivo en Producción 25.433 48.473
LÁMINA DE AGUA
Pasto 176.508 110.353 50.000
TOTAL 265.638 243.255 -8% SUELO URBANO
IMPRODUCTIVO 0
Terrenos Anegados 3.722 3.997 1995 2016
Cañada 4.108 11.577
Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución
Suelo desnudo 33.233 42.215
TOTAL 61.205 81.441 33% Ilustración 61 Cambios en el uso del suelo entre 1995 y 2016 con imágenes Landsat
URBANO 30.000
20.73223.040 Arbolado
Zona urbana 5.035 9.166 20.000
8.982
Aeropuerto 917 917 10.000 4.131
739 723 Cultivo en Barbecho
TOTAL 5.952 10.083 69% -
OTROS -10.000 Cultivo en Producción
Lámina de Agua 987 1.710 73% -20.000
Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución. Pasto
-30.000
Comparando los resultados de las superficies según la clasificación del año 1995 y 2016, -40.000 Suelo desnudo
se observa un aumento notable de suelo desnudo, del 33%, así como de Lámina de Agua, -50.000
del 73%, debido al mayor embalsamiento de determinadas zonas. En el lado contrario, la -60.000 Suelo urbano
superficie de vegetación desciende un 13% y el suelo agrícola un 8%. -70.000 -66.154

Lámina de Agua
El aumento más significativo lo experimenta el área urbana, contabilizando la zona urbana -80.000
y el aeropuerto, que ve incrementada su superficie en un 69%. Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución.
COMPONENTE 3
En términos absolutos, se observa una importante disminución de la superficie de pasto, A partir del análisis Landsat, se puede concluir:
con más de 66.000 hectáreas desaparecidas. Esta cobertura ha sido principalmente
• El uso del suelo que mayor crecimiento relativo ha experimentado ha sido el área
reemplazada por áreas de cultivo en producción, cultivo en barbecho, suelo urbano y
urbana. También hay aumentos importantes en el suelo desnudo, en cambio, la
suelo desnudo. Destaca el aumento significativo del suelo desnudo en casi 9 mil hectáreas
superficie ocupada por vegetación sufre un descenso.
y del suelo urbano con más de 4 mil hectáreas.
Ilustración 62 Cambio relativo en el uso del suelo entre 1995 y 2016 con imágenes Landsat • El descenso de las zonas agrícolas es relativo, puesto que tanto el cultivo en
barbecho como el cultivo en producción han sufrido un gran ascenso haciéndose
constatar que se está desarrollando la industria agrícola.
80%
• El aumento en la Lámina de agua es debido a un mayor embalsamiento en
70%
determinadas zonas que quizás en algunos casos responde al aumento en la
60% VEGETACIÓN
productividad agrícola.
50% AGRÍCOLA
40% IMPRODUCTIVO • En síntesis, el crecimiento de la huella urbana motivado por el incremento
30% LÁMINA DE AGUA poblacional ha generado algunos cambios importantes en el uso del suelo como
20% es la disminución de la superficie agrícola efectiva en la zona y la superficie
SUELO URBANO
10% cubierta por vegetación.
0%
-10%
-20%
2.2.2 Análisis de imágenes de muy alta resolución: crecimiento histórico
Fuente: IDOM a partir de imágenes satelitales de alta resolución. reciente
De cara a analizar en detalle los procesos de crecimiento urbano del ámbito de estudio,
se lleva a cabo un estudio a mayor detalle para los últimos años. Para ello, se utilizan
En términos relativos, se puede observar el importante incremento, del 69%,
fotografías satelitales de alta resolución de varios años entre 2004 y 2017. La gran
experimentado por la superficie urbana en el periodo entre 1995 y 2016. La superficie
resolución de estas imágenes permite la realización de análisis muy detallados, llegando
improductiva también aumenta, el 33%, al igual que la lámina de agua con casi el 80% de
a identificar las estructuras en forma individual, muy útil en el caso del análisis de
incremento. En el lado contrario está la superficie vegetal, que sufre una pronunciada
exposición ante amenazas o para la revisión del nivel de cumplimiento de los
pérdida del 13%, al igual que el suelo agrícola, con una disminución de su superficie del
instrumentos de ordenamiento territorial (límites urbanos).
8%.
El crecimiento económico y demográfico no solo ha supuesto una considerable extensión
de la huella urbana, también cambios muy importantes en la morfología de la ciudad,
como son los cambios en el tejido urbano a lo largo de las últimas décadas.
COMPONENTE 3
Los principales fenómenos que se revisan en este capítulo son los siguientes: En la siguiente figura se localizan las zonas donde se presentó el desarrollo urbano en el
periodo 2006 y 2016. Tal y como se explicó en el capítulo anterior, la huella urbana creció
• Proceso de verticalización puntual en el centro urbano
en 4.897 hectáreas, multiplicándose por 1,5 y con una tasa de crecimiento medio anual
• Consolidación de barrios periféricos surgidos en los años 80 y 90 dentro de la del 4% en el periodo 2006 y 2016. En este mismo periodo, el crecimiento de la población
circunvalación de Bahía Blanca fue tan solo del 0,3%, con 10.660 habitantes nuevos en 10 años.
o Clase media-alta al norte de la ciudad
Ilustración 63 Crecimiento urbano del ámbito de estudio 2006-2016
o Clase media- baja al noroeste canal Maldonado y Avenida
Sesquicentenario
o Crecimientos de clase baja al sur en suelos inundables
• Nuevos crecimientos discontinuos en suelo periurbano

o Barrios parques o barrios cerrados en la parte alta para clase media y
media-alta en muy baja densidad
o Nuevos barrios clase media-baja al oeste del suelo periurbano
o Desarrollos de clase baja en el sureste
• Nuevas viviendas sociales alejadas del centro urbano
• Nuevos asentamientos informales

o Nuevos asentamientos informales dentro de la huella urbana de Bahía
Blanca, especialmente en la desembocadura del Naposta
o Crecimientos espontáneos en suelo periurbano
• Crecimientos en el vector Bahía Blanca- Punta Alta (Ruta 3), pero sin posibilidad
de conurbación
o Ocupación de algunos vacantes en Grünbein
o Nueva urbanización golf Pago Chico
• Ocupación de algunos vacantes al norte de Punta Alta
• Nuevos desarrollos informales en baja densidad hacia el norte y oriente de

Punta Alta Fuente: Elaboración Propia
COMPONENTE 3
• Proceso de verticalización puntual en el centro urbano Ilustración 65 Consolidación de barrios periféricos de clase media-baja al noroeste
Aparecen algunos casos de renovación urbana de inmuebles en el centro urbano, en los

que se sustituye el edificio existente por otra construcción que ocupa toda la superficie
del predio, pero aumenta la altura construida. Estos cambios en el perfil de la ciudad se
realizan sin un análisis del entorno del futuro edificio, así como sin analizar la capacidad
de las redes principales de servicios.
Ilustración 64 Verticalización puntual en el centro de Bahía Blanca
o Crecimientos de clase baja al sur en suelos inundables
Han surgido nuevos crecimientos residenciales de clase baja, vinculados al empleo en el

área industrial. Estos crecimientos se ubican en suelos inundables y vulnerables. Se trata
• Consolidación de barrios periféricos surgidos en los años 80 y 90 dentro de la de barrios de baja densidad formados por piezas muy diversas e inconexas entre sí, con
circunvalación de Bahía Blanca déficit de servicios como vías pavimentadas.
o Clase media- baja al noroeste canal Maldonado y Avenida Ilustración 66 Crecimientos de clase baja al sur en suelos inundables
Sesquicentenario
La huella urbana al norte del Canal Maldonado (canalizado) alberga varios barrios que
surgieron durante los años 80 y 90, con la ocupación de chacras. Se trata de barrios de
clase media, media-baja. Han mantenido una estructura reticular y se han consolidado en
la última década, ocupando las últimas manzanas libres y llegando a una alta
consolidación de las manzanas ya existentes. Muchos de estos barrios han pasado a tener
vías pavimentadas en los últimos años.
Estos barrios se caracterizan por un uso exclusivamente residencial, con escasez de áreas
verdes cualificadas y equipamientos públicos.
COMPONENTE 3
• Nuevos crecimientos discontinuos en suelo periurbano Destacan varios loteos ya realizados al norte de la ciudad, en la salida R3, donde ya se
pueden apreciar los tamaños de los lotes: Cueva de los Leones, Campos de Alem
o Barrios parques o barrios cerrados en la parte alta para clase media y
media-alta en muy baja densidad Ilustración 68 Nuevos loteos para urbanizaciones de clase alta y media-alta
Las clases altas y medias-altas se sitúan al norte de la ciudad, en las partes altas, sin riesgo
de inundación. Las nuevas urbanizaciones para los estratos sociales altos adoptan dos
tipologías: barrios parques y barrios cerrados.
Los barrios parques cuentan con un entorno verde, rodeados de naturaleza y tranquilidad,
con grandes predios servidos por infraestructuras básicas (provistos por el promotor) y
con accesos directos desde las principales vías de comunicación. Los barrios cerrados
cuentan con un límite perimetral y un único acceso vigilado.
En ambas tipologías destaca la baja consolidación de estas urbanizaciones, muchas de

ellas con menos del 50% de los predios ocupados y la baja densidad, con parcelas de gran
tamaño (entre 300 y 1.250 m2).
En la última década, estas urbanizaciones han sobrepasado la circunvalación, destacando

varios crecimientos: Aldea Romana y Patagonia Norte. En los últimos años, han surgido Fuente: Elaboración Propia
varios crecimientos en el encuentro entre el Camino de la Carrindanga y Sesquicentenario,
principalmente barrios cerrados como La Reserva (junto al nuevo edificio del CONICET), o Nuevos barrios clase media-baja al oeste del suelo periurbano
Altos de la Carrindanga , El Maitán, La Cañada, Solares Norte y Bosque Alto
Surgen barrios junto a la circunvalación destinados a clase media-baja, mezclados con
Ilustración 67 Nuevos barrios parque: Patagonia Norte programas de vivienda social. Se trata de viviendas en lotes pequeños. Destaca la falta de
áreas verdes cualificadas y equipamientos públicos.
Ilustración 69 Nuevos crecimientos residenciales de clase media-baja
Fuente: Elaboración Propia Fuente: Elaboración Propia
COMPONENTE 3
o Desarrollos de clase baja en el sureste Ilustración 72 Vivienda social al noroeste de Bahía Blanca
Los crecimientos residenciales para las clases bajas se ubican en la zona sureste de la
huella urbana, junto a la Avenida Juna Manuel de Rosas y la Base Comandante Espora.
Destaca especialmente Villa Harding Green.
Ilustración 70 Nuevos crecimientos residenciales de clase baja
La mayoría de estas viviendas se encuentran alejadas del centro urbano, a veces en suelos
vulnerables y con escasa conectividad; incluso se han desarrollado viviendas sociales en
chacras. La difícil conexión con el centro urbano hace más vulnerable a esta población
Fuente: Elaboración Propia alojada en estas nuevas viviendas.
• Nuevas viviendas sociales alejadas del centro urbano

• Nuevos asentamientos informales
Con el objetivo de satisfacer las necesidades básicas y solucionar el déficit habitacional
o Nuevos asentamientos informales dentro de la huella urbana de Bahía
existente en Bahía Blanca, se han puesto en marcha numerosos programas de vivienda
Blanca
social, tanto nacionales como municipales.
Parte de la población no tiene acceso a la vivienda del mercado informal, recurriendo a
Ilustración 71 Vivienda social al sureste de Bahía Blanca
los asentamientos informales.
Ilustración 73 Asentamientos informales al oeste de la ciudad

COMPONENTE 3
Surgen varios asentamientos de pequeño tamaño junto a zonas consolidadas de la ciudad. • Crecimientos en el vector Bahía Blanca- Punta Alta (Ruta 3), pero sin posibilidad
Se sitúan en predios vacantes o junto a instalaciones ferroviarias. de conurbación
Ilustración 74 Asentamientos informales en el entorno del río Napostá Bahía Blanca y Punta Alta pertenecen a diferentes partidos, sin embargo están conectados
físicamente a través de la Ruta Nacional 3 y Ruta Nacional 249. Además, ambas ciudades
están conectadas funcionalmente, ya que Bahía Blanca actúa de centro regional,
albergando importantes equipamientos y servicios. Adicionalmente, ambas ciudades
están conectadas a través del estuario y sus puertos, Ingeniero White, Puerto Galván y
Puerto Cuatreros en Bahía Blanca y Puerto Belgrano y Puerto Rosales en Punta Alta.
Debido a las dependencias funcionales de ambas ciudades y de la existencia de una

importante red viaria (R3), han aparecido varios crecimientos residenciales a lo largo de
dicha vía.
o Ocupación de algunos vacantes en Grünbein

Fuente: Elaboración Propia Grünbein surgió a partir de la estación de ferrocarril con el mismo nombre, ubicada a 9
km de Bahía Blanca. Hoy en día está vinculada al ramal de ferrocarril General Roca y la vía
o Crecimientos espontáneos en suelo periurbano
Rafael Obligado que desemboca en Avenida Juan Manuel de Rosas, en Bahía Blanca.
Aparecen varios asentamientos informales en el suelo periurbano, tanto en suelos
Ilustración 76 Consolidación de Grünbein
públicos como privados. Estos crecimientos se ubican cerca de los accesos a la ciudad o a
nuevas urbanizaciones formales.
Ilustración 75 Crecimientos espontáneos en suelo periurbano

COMPONENTE 3
En la última década la mayoría de las manzanas de Grünbein han aumentado su • Ocupación de algunos vacantes al norte de Punta Alta
consolidación. También han aparecido nuevas construcciones en los barrios de alrededor,
La huella urbana de Punta Alta no ha tenido un gran crecimiento en superficie, sin
situados entre Rafael Obligado y la Autovía Bahía Blanca-Punta Alta (R3) como son
embargo, sí ha atravesado un proceso de consolidación, ocupando predios vacantes en
Palermo, Punta Blanca o Portal del Este. Parte de estos crecimientos son informales.
manzanas con consolidación baja o media, o bien a través de la ocupación de manzanas
completas. Estas nuevas viviendas se localizan en lugares donde los servicios básicos ya
o Nueva urbanización golf Pago Chico
existen, haciendo más eficiente el crecimiento urbano.
En la unión entre la Ruta Nacional 3 y la Antigua Ruta Nacional 229 surge una nueva
Ilustración 78 Ocupación de algunos vacantes al norte de Punta Alta con vivienda de clase media
urbanización o Club de Campo, Pago Chico. Se trata de una urbanización privada con una
única entrada controlada y espacios privados que incluyen campo de golf. Se trata de un
crecimiento de baja densidad (5,5 viv/Ha), con predios mayores a 800 m2, rodeados de
áreas verdes.
Este club de campo es el único crecimiento de estas características en la zona sureste del
área de estudio.
Ilustración 77 Nueva urbanización privada Golf Pago Chico Fuente: Elaboración Propia
Ilustración 79 Ocupación de algunos vacantes al norte de Punta Alta
COMPONENTE 3
• Nuevos desarrollos informales en baja densidad hacia el norte y oriente de Ilustración 81 Crecimientos informales en baja densidad en el sureste de Punta Alta
Punta Alta
Ante la falta de vivienda formal asequible, una parte de la población no tiene acceso al
mercado formal de la vivienda, recurriendo a los asentamientos informales, tanto en
predios privados como públicos.
Ilustración 80 Crecimientos informales en baja densidad en el norte de Punta Alta
Estos crecimientos informales aparecen en los bordes de la huella urbana, junto al tejido
formal, utilizando parte de los servicios básicos de este tejido como pueden ser los viales
asfaltados, la iluminación pública, o las redes de agua y electricidad. Muchos de estos
asentamientos se ubican en suelos vulnerables, como áreas inundables, rellenos o
Fuente: Elaboración Propia entornos de canteras, cavas y basurales. Por dichas razones, estos suelos no habían sido
desarrollados en el mercado formal anteriormente.
COMPONENTE 3
2.3 CARACTERÍSTICAS DEMOGRÁFICAS 2.3.1 Evolución Demográfica histórica

La población como objeto, sujeto y recurso territorial, ocupa un lugar preeminente en el Con el objetivo de comprender las distintas dinámicas demográficas que han afectado el
análisis del crecimiento y diseño de los escenarios de la huella urbana, que condiciona el ámbito de estudio, se hace una revisión de las principales variables históricas, a escala
desarrollo de las políticas sectoriales: agua y saneamiento, desechos sólidos, movilidad y nacional, provincial, de partido y de centros comunales.
transporte, entre otras. El objetivo de esta revisión más amplia, es poder comprender como los procesos vividos
en los 2 partidos dentro del ámbito de estudio, se relacionan con dinámicas nacionales y
La población se configura como un recurso esencial del territorio, debido a que sus
regionales.
características, tanto cuantitativas como cualitativas, interactúan en la configuración y
dinamismo de los distintos procesos que definen la huella urbana, tanto en cantidad, Para la elaboración de este apartado, se han utilizado datos de distintas fuentes, entre las
como en calidad: forma, ocupación, usos, densidades y actividades económicas, entre que destacan:
otras; de esta manera el modelo de huella urbana y usos del suelo, está determinado por - INDEC: Se han utilizado como base los Censos desde 1947 hasta el 2010
la cantidad de población y por su comportamiento. - INDEC: Población por partidos, centros comunales, población urbana
- INDEC: Características socioeconómicas, Necesidades Básicas Insatisfechas
En su aspecto cuantitativo, la dinámica de la población condiciona de forma importante - Diversos documentos de investigación relativo a las dinámicas demográficas
el crecimiento urbano. De este modo, el crecimiento o disminución de la población
determinada por los nacimientos, defunciones y flujos migratorios es un elemento a tener Proceso demográfico a Escala Provincial
en cuenta en el cálculo de la huella. En el caso de Gran Bahía Blanca, la evolución de la
La primera revisión corresponde a la escala Provincial. En la Tabla 18 se incluyen los datos
economía, el comercio mundial y las inversiones son un elemento condicionante para el
de población para Argentina y todas sus provincias, desde 1914 a 2010.
crecimiento demográfico.
La provincia de Buenos Aires concentra el 39% de la población de Argentina, lo que
En lo que respecta al análisis cualitativo, el conocimiento de las características sumado al 7,2% que representa la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, tenemos que el
sociodemográficas de la población, permite establecer una serie de conclusiones y 46% de la población del país se concentra en esta zona (ver gráfico de la Ilustración 82)
recomendaciones útiles en cuanto a la ocupación, densidad y usos.
Pero esta situación no ha sido siempre así, como vemos en el gráfico de la Ilustración 83,
Para el presente estudio se consideran los siguientes aspectos: que muestra la evolución del porcentaje que representa la población de cada provincia
- Evolución Histórica del crecimiento demográfico respecto al total nacional en los últimos 100 años. En ese gráfico vemos que el año 1914
la Provincia de Buenos Aires representaba solo el 26% de la población, mientras la ciudad
- Población Urbana y Población Rural en los 2 partidos del ámbito de estudio autónoma llegaba a un 20%. Entre los años 50 y 70 aumenta drásticamente la
- Evolución de la densidad urbana concentración de la población en Buenos Aires, llegando a un 51% el año 1970. A partir
de ese año se mantiene relativamente estable el porcentaje correspondiente a la
- Proyección Demográfica, una de las variables básicas para la construcción de
provincia (38-39%) y baja considerablemente el correspondiente a la Ciudad de Buenos
Escenarios.
Aires (de 13% en 1970 a 7% en el 2010), lo que se explica con el crecimiento casi nulo de
población que ha tenido a partir de los años 50 (2.9Millones en 1947 y 2.9 Millones el
2010).
COMPONENTE 3
Tabla 18 Población Provincias argentinas Censos 1914-2010 Ilustración 82 Gráfico Porcentaje de la población de cada Provincia respecto al total nacional (2010)
1.914 1.947 1.960 1.970 1.980 1.991 2.001 2.010 1,6% 1,4% 1,3% 0,7%
0,8% 0,3%
Argentina 7.885.237 15.893.811 20.013.793 23.364.431 27.947.446 32.615.528 36.260.130 40.091.359 1,7%
Ciudad
1,1%
0,9%
Autónoma 1.575.814 2.981.043 2.966.634 2.972.453 2.922.829 2.965.403 2.776.138 2.890.151 4,3% 7,2%
Buenos Aires 1,7%
Provincia
2.066.948 4.272.337 6.766.108 8.774.529 10.865.408 12.594.974 13.827.203 15.625.084 2,2%
Buenos Aires
Córdoba 735.472 1.497.987 1.753.840 2.060.065 2.407.754 2.766.683 3.066.801 3.308.876 3,0%
Santa Fe 899.640 1.702.975 1.884.918 2.135.583 2.465.546 2.798.422 3.000.701 3.194.537
Entre Ríos 425.373 787.362 805.357 811.691 908.313 1.020.257 1.158.147 1.235.994
La Pampa 101.338 169.480 158.746 172.029 208.260 259.996 299.294 318.951 3,6%
Chaco 46.274 430.555 543.331 566.613 701.392 839.677 984.446 1.055.259
1,3%
39,0%
Misiones 53.563 246.396 361.440 443.020 588.977 788.915 965.522 1.101.593 2,5%
Corrientes 347.055 525.463 533.201 564.147 661.454 795.594 930.991 992.595
2,7%
Formosa 19.281 113.790 178.526 234.075 295.887 398.413 486.559 530.162
Tucumán 332.933 293.371 773.972 765.962 972.655 1.142.105 1.338.523 1.448.188 2,6%
Salta 142.156 290.826 412.854 509.803 662.870 866.153 1.079.051 1.214.441 0,8%
Santiago del 8,0%
261.678 479.473 476.503 495.419 594.920 671.988 804.457 874.006 3,1%
Estero
8,3%
Jujuy 77.511 166.700 241.462 302.436 410.008 512.329 611.888 673.307
Catamarca 100.769 147.213 168.231 172.323 207.717 264.234 334.568 367.828
La Rioja 79.754 110.746 128.220 136.237 164.217 220.729 289.983 333.642
Mendoza 277.535 588.231 824.036 973.075 1.196.228 1.412.481 1.579.651 1.738.929
San Juan 119.252 261.229 352.387 384.284 465.976 528.715 620.023 681.055 Ciudad Autonoma Buenos Aires Provincia Buenos Aires Cordoba
San Luis 116.266 164.546 174.316 183.460 214.416 286.458 367.933 432.310
Santa Fe Entre Rios La Pampa
Rio Negro 42.242 134.350 193.292 262.622 383.354 506.772 552.822 638.645
Neuquén 28.866 86.836 109.890 154.570 243.850 388.833 474.155 551.266
Chaco Misiones Corrientes
Chubut 23.065 92.456 142.412 189.920 263.116 357.189 413.237 509.108
Santa Cruz 9.948 42.880 52.908 84.457 114.941 159.839 196.958 273.964
Formosa Tucuman Salta
Tierra del
2.504 5.045 11.209 15.658 27.358 69.369 101.079 127.205
Fuego Santiago del Estero Jujuy Catamarca
Fuente: INDEC
La Rioja Mendoza San Juan
Este dato se relaciona con la consolidación urbana de la Ciudad de Buenos Aires en
San Luis Rio Negro Neuquen
mediados del siglo XX, que prácticamente colmato su capacidad de carga, dificultando los
procesos de renovación y densificación. Chubut Santa Cruz Tierra del Fuego
Esto ha obligado a la nueva población y a la migrante a buscar zonas urbanas en los

partidos del Gran Buenos Aires, provocando el aumento desde poco más de 4 millones el
año 1947 a más de 15 el 2010 (un 260% de crecimiento). Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 83 Gráfico evolución de la distribución de la población por Provincias (1914-2010) Un dato más claro sobre los procesos demográficos lo entrega la comparación de las Tasas
Medias de Crecimiento Anual intercensal. En la Tabla 19 se detallan estas tasas para cada
45% provincia y el país, desde 1914 hasta el 2010.
40% Tabla 19 Tasas Medias de crecimiento anual población Provincias Argentina (1914-2010)
1914- 1947- 1960- 1970- 1980- 1991- 2001-
35%
1947 1960 1970 1980 1991 2001 2010
Argentina 2,1% 1,8% 1,6% 1,8% 1,4% 1,1% 1,1%
30%
Ciudad Autónoma
2,0% 0,0% 0,0% -0,2% 0,1% -0,7% 0,4%
25% Buenos Aires
Provincia Buenos
2,2% 3,6% 2,6% 2,2% 1,4% 0,9% 1,4%
Aires
20%
Córdoba 2,2% 1,2% 1,6% 1,6% 1,3% 1,0% 0,8%
15% Santa Fe 2,0% 0,8% 1,3% 1,4% 1,2% 0,7% 0,7%
Entre Ríos 1,9% 0,2% 0,1% 1,1% 1,1% 1,3% 0,7%
10% La Pampa 1,6% -0,5% 0,8% 1,9% 2,0% 1,4% 0,7%
Chaco 7,0% 1,8% 0,4% 2,2% 1,6% 1,6% 0,8%
5% Misiones 4,7% 3,0% 2,1% 2,9% 2,7% 2,0% 1,5%
Corrientes 1,3% 0,1% 0,6% 1,6% 1,7% 1,6% 0,7%
0%
1.914 1.947 1.960 1.970 1.980 1.991 2.001 2.010 Formosa 5,5% 3,5% 2,7% 2,4% 2,7% 2,0% 1,0%
Tucumán -0,4% 7,7% -0,1% 2,4% 1,5% 1,6% 0,9%
Ciudad Autonoma Buenos Aires Provincia Buenos Aires Salta 2,2% 2,7% 2,1% 2,7% 2,5% 2,2% 1,3%
Cordoba Santa Fe Santiago del Estero 1,9% 0,0% 0,4% 1,8% 1,1% 1,8% 0,9%
Entre Rios La Pampa Jujuy 2,3% 2,9% 2,3% 3,1% 2,0% 1,8% 1,1%
Chaco Misiones Catamarca 1,2% 1,0% 0,2% 1,9% 2,2% 2,4% 1,1%
Corrientes Formosa La Rioja 1,0% 1,1% 0,6% 1,9% 2,7% 2,8% 1,6%
Tucuman Salta Mendoza 2,3% 2,6% 1,7% 2,1% 1,5% 1,1% 1,1%
San Juan 2,4% 2,3% 0,9% 1,9% 1,2% 1,6% 1,0%
Santiago del Estero Jujuy
San Luis 1,1% 0,4% 0,5% 1,6% 2,7% 2,5% 1,8%
Catamarca La Rioja
Rio Negro 3,6% 2,8% 3,1% 3,9% 2,6% 0,9% 1,6%
Mendoza San Juan
Neuquén 3,4% 1,8% 3,5% 4,7% 4,3% 2,0% 1,7%
San Luis Rio Negro
Chubut 4,3% 3,4% 2,9% 3,3% 2,8% 1,5% 2,3%
Neuquen Chubut
Santa Cruz 4,5% 1,6% 4,8% 3,1% 3,0% 2,1% 3,7%
Santa Cruz Tierra del Fuego
Tierra del Fuego 2,1% 6,3% 3,4% 5,7% 8,8% 3,8% 2,6%
Fuente: IDOM Fuente: INDEC
COMPONENTE 3
En esta tabla es posible ver que los procesos demográficos han sido dispares entre las Ilustración 84 Gráfico Tasas Medias de crecimiento anual población Provincias Argentina (1914-
distintas provincias, pero se repiten ciertos patrones: 2010)
- Procesos más acelerados de crecimiento hasta los años 60, con tasas superiores 10,0%
al 2% y hasta 7%
- Una estabilización en las tasas de crecimiento entre los años 60 y 90, variando
8,0%
entre 2% y 3%.
- Una tendencia a la desaceleración a partir de los años 90, llegando en el último
periodo intercensal a tasas promedio menores a 1% en la mayoría de las 6,0%
provincias.
4,0%
La Provincia de Buenos Aires ha seguido un patrón muy similar al promedio nacional, con
procesos muy acelerados hasta los años 60, y una desaceleración constante a partir de los
70, llegando en el último periodo intercensal a tasas cercanas al 1%.
2,0%
En la Tabla 19 podemos ver también que la Ciudad de Buenos Aires ha tenido un
crecimiento nulo a partir de mediados del siglo XX, tal como se explicó anteriormente.
0,0%
1914-1947 1947-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1991 1991-2001 2001-2010
-2,0%
Argentina Ciudad Autonoma Buenos Aires

Provincia Buenos Aires Cordoba
Santa Fe Entre Rios
La Pampa Chaco
Misiones Corrientes
Formosa Tucuman
Santiago del Estero Jujuy
Catamarca La Rioja
Mendoza San Juan
San Luis Rio Negro
Neuquen Chubut
Santa Cruz Tierra del Fuego
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
En la Tabla 20 se detalla la población por partidos desde 1947 al 2010, comparándola con Ilustración 85 Gráfico evolución TMCA Partidos
la evolución a nivel nacional y provincial.
Evolución Histórica TMCA Población
Tabla 20 Evolución Población intercensal por Partidos
5,0%
Año 1.947 1.960 1.970 1.980 1.991 2.001 2.010
4,0%
Argentina 15.893.811 20.013.793 23.364.431 27.947.446 32.615.528 36.260.130 40.091.359
Provincia 3,0%
4.272.337 6.766.108 8.774.529 10.865.408 12.594.974 13.827.203 15.625.084
BA
Bahía 2,0%
122.059 153.631 191.624 234.047 272.191 284.776 301.572
Blanca
Coronel 1,0%
24.503 43.752 54.515 59.858 59.543 60.892 62.152
Rosales
Fuente: INDEC 0,0%
- En la Tabla 21 se incluyen las Tasas Medias de Crecimiento Anual de los mismos 1947-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1991 1991-2001 2001-2010
partidos, comparándolas con las nacionales y de la provincia. Estos mismos datos -1,0%
se grafican en la Ilustración 84 e Ilustración 83, en donde podemos observar
algunas tendencias claras: -2,0%
- Crecimientos acelerados (sobre el 5%) hasta los años 80.

Argentina Provincia BA Bahia Blanca Coronel Rosales
- Proceso de desaceleración a partir de los años 80, llegando a tasas inferiores al
1% en casi todos los partidos a partir de los años 90
Fuente: IDOM
- En Bahía Blanca y Coronel Rosales las Tasas de Crecimiento se han mantenido
más bajas que los promedios nacionales y provinciales, con tasas bajo el 0,5% en
las últimas 2 décadas.
Proceso demográfico a nivel de Localidades
Tabla 21 Evolución TMCA Intercensal por Partidos
La tercera escala de aproximación al proceso demográfico corresponde a las localidades
1947-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1991 1991-2001 2001-2010
de ambos partidos. En esta ocasión, el censo del 2010 obtenido de Bahía Blanca no
Argentina 1,8% 1,6% 1,8% 1,4% 1,1% 1,1%
contiene estos polígonos, por lo que únicamente se aportan los datos del censo 1991 y
Provincia BA 3,6% 2,6% 2,2% 1,4% 0,9% 1,4% 2001.
Bahía Blanca 1,8% 2,2% 2,0% 1,4% 0,5% 0,6%
Coronel Rosales 4,6% 2,2% 0,9% 0,0% 0,2% 0,2%
Fuente: INDEC
COMPONENTE 3
Tabla 22 Evolución Población Localidades Bahía Blanca Población urbana VS Población rural
LOCALIDAD 1.991 2.001
Dentro de la caracterización demográfica, es relevante identificar el porcentaje de
PARTIDO 272.191 284.776 población rural dentro de los municipios del ámbito de estudio. En el caso de los partidos
BAHIA BLANCA 244.767 258.243 donde se ubica Gran Bahía Blanca, el porcentaje de población urbana es cercano al 100%
INGENIERO WHITE 11.065 10.486 en el partido de Bahía Blanca y 94% en el caso del partido de Coronel Rosales, similar al
porcentaje observado a nivel de provincia de Buenos Aires y superior al promedio
GRUNBEIN 3.194 2.440
nacional (ver Tabla 24).
VILLA ESPORA 1.604 1.242
Tabla 24 Porcentaje Población Urbana 2010 por Partidos
VILLA BORDEU 582 982
% Población Urbana
PORCENTAJE POBLACION CORRESPONDE A
94,0% 94,4%
GRAN BAHIA BLANCA Argentina 91,0%
Fuente: INDEC
Provincia 97%
Tabla 23 Evolución Población Localidades Partido Coronel Rosales Bahía Blanca 100%
LOCALIDAD 1.991 2.001 2.010 Coronel Rosales 94%
PARTIDO 59.543 60.892 62.152 Fuente: INDEC
PUNTA ALTA 56637 57649 58315
VILLA GENERAL ARIAS 1752 1777 1845
PEHUEN-CO 237 674 681 Este proceso de altas tasas de urbanización en la Provincia de Buenos Aires, se ha
VILLA DEL MAR 210 353 327 consolidado a partir de los años 70 (sobre el 90%), estando siempre sobre los promedios
BAJO HONDO 185 165 164 nacionales (ver Tabla 25 e Ilustración 86).
PORCENTAJE POBLACION
Tabla 25 Evolución Porcentaje Población Urbana Argentina y Provincia de Buenos Aires
CORRESPONDE A GRAN BAHIA 95% 95% 94%
BLANCA 1.947 1.960 1.970 1.980 1.991 2.001 2.010
Fuente: INDEC Argentina 62,5% 73,8% 79,0% 83,0% 87,2% 89,4% 91,0%
Según se observa, las distintas partes de la ciudad han tenido procesos de desarrollo Prov.BA 71,3% 87,0% 91,3% 93,2% 95,2% 96,4% 97,2%
distinto, siendo algunos de los procesos destacables: Fuente: INDEC
- Crecimiento acelerado de los sectores Villa Bordeu y Bahía Blanca
- Retroceso en el proceso de crecimiento poblacional de los sectores Ingeniero

White, Grunbein y Villa Espora
COMPONENTE 3
Ilustración 86 Gráfico Evolución Porcentaje Población Urbana Argentina y Provincia de Buenos Aires 2.3.2 Proyección demográfica 2050
100,0% Un elemento clave para el Diseño de los Escenarios de Crecimiento, es la estimación de la
95,0% cantidad de viviendas que se demandarán en los horizontes temporales del estudio
90,0% (2050). Para esto, es importante tener una estimación de la cantidad de población que
85,0% tendrá el ámbito de estudio esos años. Para realizar esta proyección demográfica, se
80,0% utilizan en primer lugar fuentes oficiales, las que se complementan con proyecciones
75,0% realizadas para este estudio, principalmente a nivel de Partidos.
70,0%
65,0% Para la elaboración de este apartado, se han utilizado datos de distintas fuentes, entre las
60,0% que destacan:
55,0% • INDEC: Proyección para Argentina al año 2050
50,0% • CEPAL: Proyección para Argentina al año 2100
1.947 1.960 1.970 1.980 1.991 2.001 2.010 • INDEC: Proyección para la Provincia de Buenos Aires al año 2040
Argentina Prov.BA • INDEC: Proyección para los Partidos de Bahía Blanca y Coronel Rosales al año
2025
Fuente: IDOM
A nivel nacional tanto la CEPAL como el INDEC tienen proyecciones hasta el año 2050. Al
Esta alta tasa de urbanización dentro del ámbito de estudio no refleja las distintas comparar las tasas de crecimiento proyectadas (Tabla 26), vemos que la CEPAL proyecta
tipologías de ocupación urbana, dentro de las cuales existen varias semi-urbanas, en que unas tasas algo inferiores que la CEPAL, pero que ambas coinciden en una constante
las densidades y las características se asemejan a zonas rurales, principalmente por la falta desaceleración en las tasas de crecimiento, llegando a tasas entre el 0,3% y 0,5% el año
de dotación de servicios básicos y equipamientos. Esta diferenciación se detalla en la 2050, es decir, prácticamente se proyecta un crecimiento nulo para mediados de este
clasificación de zonas urbanas homogéneas o Clases de Análisis. siglo en Argentina.
A nivel provincial, las proyecciones del INDEC llegan hasta el año 2040, siguiendo también
una clara tendencia a la desaceleración. Lo mismo sucede a nivel de partidos, para los
cuales existen proyecciones hasta el año 2025 (a partir del censo 2010).
Proceso demográfico a nivel de sectores urbanos
En el caso de los partidos, al tener ya tasas muy bajas de crecimiento en el último periodo
La cuarta escala de aproximación al proceso demográfico corresponde a los distintos intercensal (menos de 1%), las proyecciones indican crecimientos muy bajos para los 3
sectores urbanos dentro de la ciudad. En esta ocasión, los datos del censo a nivel sectores partidos del ámbito de estudio, inferiores a las proyectadas para la provincia y a nivel
urbanos no han podido ser consultados, por lo que se hace imposible llegar a este nivel nacional.
de análisis.
COMPONENTE 3
Tabla 26 Proyecciones de Población existentes a nivel País, Provincia y Partidos
POBLACION proyectada 2010 2015 2017 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
Argentina 40.788.453 43.131.966 44.016.242 45.376.763 47.473.760 49.407.265 51.177.087 52.778.477 53.811.533 54.571.948
Prov. Buenos Aires 15.716.942 16.659.931 17.006.974 17.541.141 18.359.753 19.123.592 19.839.191 20.503.653
Bahía Blanca 304.206 307.250 308.385 310.095 312.738
Coronel Rosales 62.713 63.124 63.277 63.508 63.864
TMCA 1947- 1960- 1970- 1980- 1991- 2001- 2010- 2015- 2020- 2025- 2030- 2035- 2040- 2045-
proyecciones 1960 1970 1980 1991 2001 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
Argentina (CEPAL) 1,0% 0,9% 0,8% 0,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,3%
Argentina (INDEC) 1,79% 1,56% 1,81% 1,41% 1,06% 1,12% 1,12% 1,02% 0,91% 0,8% 0,7% 0,6%
Prov. Buenos
3,60% 2,63% 2,16% 1,35% 0,94% 1,37% 1,17% 1,04% 0,92% 0,8% 0,7% 0,7% 0,58% 0,50%
Aires
Bahía Blanca 1,79% 2,23% 2,02% 1,38% 0,45% 0,64% 0,20% 0,18% 0,17% 0,16% 0,15% 0,14% 0,13% 0,12%
Coronel Rosales 4,56% 2,22% 0,94% -0,05% 0,22% 0,23% 0,13% 0,12% 0,11% 0,11% 0,11% 0,10% 0,10% 0,10%
Fuente: INDEC, CEPAL, IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 87 Gráfico Evolución TMCA (1947-2010) Proyecciones oficiales TMCA (2010-2025) y Proyecciones TMCA para partidos hasta el 2050 (IDOM)
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
0,00%
1947-1960 1960-1970 1970-1980 1980-1991 1991-2001 2001-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030 2030-2035 2035-2040 2040-2045 2045-2050
-1,00%
Argentina (CEPAL) Argentina (INDEC) Prov.Buenos Aires Bahia Blanca Coronel Rosales
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
A partir de las proyecciones oficiales, se realiza una estimación de la evolución de estas Tabla 28 Proyección Población Ámbito de Estudio Horizonte temporal 2050
tasas hasta el horizonte temporal del estudio (año 2050). En el gráfico de la Ilustración 87 2017 2030 2050
se puede ver tanto la evolución histórica de las tasas (1947-2010), las proyecciones
Argentina 44.000.000 49.400.000 54.570.000
oficiales (hasta el 2025 para los partidos, 2040 a nivel provincial y 2050 nivel nacional).
Prov. Buenos Aires 17.000.000 19.120.000 21.650.000
También se grafica acá la proyección realizada para este estudio a nivel partidos hasta el
2050, que mantienen la tendencia de las proyecciones oficiales de una constante Bahía Blanca 309.000 315.000 323.000
desaceleración. Coronel Rosales 63.000 64.000 66.000
En la Tabla 26, se detallan estas tasas proyectadas, que para el caso de los 3 partidos del Ámbito de Estudio 372.000 379.000 389.000
ámbito de estudio llegarían a un 0,25% anual en el último tramo proyectado (2045-2050). Fuente: IDOM
Con estas tasas proyectadas obtenemos la población estimada para los horizontes En resumen, según lo estimado, la población de los 2 partidos, pasaría de una población
temporales 2030 y 2050 a nivel de partidos del ámbito de estudio, esto lo podemos ver de 372 mil a cerca de 390 mil habitantes el año 2050, lo que representa un crecimiento
en la Tabla 27. de un 6% con respecto a la población registrada en el censo 2010 (365 mil habitantes).
Tabla 27 Resumen Proyección Población al 2050

2.3.3 Proyección del promedio de personas por vivienda al 2050
2010 2017 2030 2050
Para estimar la cantidad de viviendas necesarias se realiza una proyección de la cantidad
Argentina 40.788.453 44.016.242 49.407.265 54.571.948
de habitantes promedio por vivienda.
Prov. Buenos Aires 15.716.942 17.006.974 19.123.592 21.638.129
El tamaño promedio de los hogares ha disminuido en forma importante en los últimos
Bahía Blanca 304.206 308.385 315.248 323.870
años, tanto en las ciudades argentinas como en la mayoría de las ciudades
Coronel Rosales 62.713 63.277 64.216 65.545
latinoamericanas. Según diversos estudios, esta disminución del tamaño medio de los
Fuente: IDOM hogares, tiene una directa relación con el aumento del PIB y por supuesto con las bajas
de tasas de natalidad observadas.
Dado que estas estimaciones de población presentan un importante margen de
incertidumbre, asociado a procesos económicos, migratorios, etc, no deben interpretarse En la siguiente tabla se incluyen datos de cómo ha evolucionado el tamaño de los hogares
como datos exactos sino como lo que son, estimaciones. en las provincias argentinas desde 1991 al 2010. Aquí podemos observar que el promedio
nacional ha disminuido desde 3,6 habitantes por vivienda a 3,3. Esta variación ha sido más
Para efectos de simplificar los análisis y la comunicación de los resultados del estudio, a
drástica en algunas provincias, llegando en el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
estas cifras estimadas producto de las tasas proyectadas, se les realiza una simplificación
a un promedio de 2,5 hab/viv el año 2010.
detallada en la Tabla 28.
Para el caso de la provincia de Buenos Aires, el promedio para el 2010 es de 3,2, muy
cercano al promedio nacional.
COMPONENTE 3
Tabla 29 Evolución Tamaño Hogares Provincias argentinas 1991-2010 El caso de Bahía Blanca presenta patrones de este tipo, con una disminución paulatina de
Año la cantidad de habitantes por vivienda, llegando en la actualidad a un promedio de 2,9 en
Provincia
1991 2001 2010 el Partido de Bahía Blanca y 3,2 en Coronel Rosales.
Total del país 3,6 3,6 3,3
Tabla 30 Cantidad de habitantes por Vivienda Partidos de Bahía Blanca y Coronel Rosales
Ciudad Autónoma de Buenos Aires 2,8 2,7 2,5
Buenos Aires 3,5 3,5 3,2 2001 2010
Catamarca 4,3 4,3 3,8 BAHIA BLANCA 3,3 2,9
Chaco 4,2 4,1 3,6 CORONEL ROSALES 3,5 3,2
Chubut 3,7 3,5 3,2 Fuente: Dirección Provincial de Estadísticas
Córdoba 3,5 3,5 3,2
Corrientes 4,2 4,1 3,7
Entre Ríos 3,7 3,6 3,3
Lo importante para el presente estudio, es tener una proyección de cómo se modificará
Formosa 4,3 4,2 3,8
esta tasa en el horizonte temporal solicitado (2050). Para realizar esto, se utiliza un
Jujuy 4,4 4,3 3,8
análisis que relación el PIB/per cápita con las tasas medias de tamaño de hogares.
La Pampa 3,4 3,2 2,9
La Rioja 4,2 4,2 3,6 Como el horizonte del estudio es el año 2050, se buscan parámetros que puedan servir
Mendoza 3,9 3,8 3,5 de referencia, específicamente proyecciones del PIB/per cápita.
Misiones 4,2 4,1 3,6
En la Tabla 31 se incluyen los datos de países con un PIB per cápita similar al de Argentina
Neuquén 3,9 3,6 3,2
y sus Tasas promedio de habitantes por vivienda. Como vemos, la mayoría de los ejemplos
Río Negro 3,7 3,5 3,1
mostrados tienen una tasa cercana al 2,8, algo inferior al promedio actual de Argentina
Salta 4,4 4,4 4,0
(Entre 3,3 y 2,9 dependiendo de la fuente).
San Juan 4,2 4,1 3,8
San Luis 3,7 3,6 3,4 Para estimar entonces el tamaño medio de los hogares que se utilizará en la proyección,
Santa Cruz 3,7 3,6 3,2 se realiza una comparación con países que actualmente tengan un PIB/per cápita como el
Santa Fe 3,5 3,4 3,1 proyectado para Argentina.
Santiago del Estero 4,5 4,5 4,0
Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Al no encontrarse proyecciones regionales o por ciudad con un horizonte temporal tan
3,4 3,6 3,2
Sur lejano, se utilizan proyecciones existentes a nivel país. Según un estudio de la Consultora
Tucumán 4,4 4,3 3,9 PWC el PIB per cápita de Argentina el año 2050 estará entre de los 20 y 25 mil dólares.
Fuente: INDEC
COMPONENTE 3
Tabla 31 Ingresos Per cápita y Tamaño medio de hogares por países año 2012
PAIS PIB/PERCAPITA 2015 Hab/viv 2012
PAIS PIB/PERCAPITA 2015 Hab/viv 2012
JAMAICA 5.300 USD 3,64
ALEMANIA 44.000 USD 2 JAPÓN 48.000 USD 2,37
ALGERIA 5.500 USD 6,25 MÉXICO 9.700 USD 3,85
ARGENTINA 15.000 USD 2,9 NIGERIA 2.700 USD 3,99
AUSTRALIA 67.600 USD 2,4 NUEVA ZELANDIA 40.000 USD 2,58
AUSTRIA 43.440 USD 2,31 PANAMÁ 10.600 USD 3,74
BRASIL 8.538 USD 3,2 PERÚ 6.300 USD 3,92
CANADÁ 43.000 USD 2,55 POLONIA 13.000 USD 2,8
CHILE 15.200 USD 3,1 REINO UNIDO 43.700 USD 2,39
CHINA 6.300 USD 3,03 REP. DOMINICANA 5.900 USD 3,62
CHIPRE 22.957 USD 3,1 RUMANIA 8.500 USD 2,66
COLOMBIA 6.056 USD 3,82 RUSIA 15.000 USD 2,58
COREA DEL SUR 27.221 USD 2,59 SINGAPUR 54.500 USD 3,46
COSTA RICA 9.900 USD 3,38 SUD AFRICA 7.500 USD 3,9
CROACIA 11.500 USD 2,85 TAILANDIA 5.900 USD 3,08
EGIPTO 3.200 USD 4,35 TUNEZ 4.100 USD 5,51
ESLOVAQUIA 15.900 USD 2,8 TURQUIA 10.500 USD 3,86
ESLOVENIA 20.713 USD 2,8 URUGUAY 15.500 USD 2,82
ESPAÑA 25.831 USD 2,57 USA 51.400 USD 2,63
FILIPINAS 2.899 USD 4,5 VENEZUELA 12.700 USD 3,9
FINLANDIA 47.400 USD 2,1 Fuente: World Bank, Nakono (Household size average)
FRANCIA 35.000 USD 2,2
GRECIA 18.000 USD 2,6
GUATEMALA 3.903 USD 4,5 En la misma tabla anterior, se incluyen ejemplos de 6 países con un PIB/per cápita cercano
HOLANDA 44.000 USD 2,23 al PIB proyectado para Argentina al 2050. El promedio de habitantes por vivienda de estos
HUNGRÍA 12.500 USD 2,41 países es aproximadamente 2,5 habitantes por vivienda
INDIA 1.500 USD 4,13
INDONESIA 3.700 USD 3,78
ISRAEL 32.000 USD 3,5
ITALIA 34.000 USD 2,44
COMPONENTE 3
Ilustración 88 Gráfico relación entre Pib/per cápita y tamaño medio hogares por países 2.4 EVOLUCIÓN DE LA DENSIDAD URBANA
7
Al relacionar los datos de la evolución de la huella urbana con el aumento histórico de la
población, podemos analizar cómo ha cambiado la densidad urbana del ámbito de
6 estudio.
5 Tabla 32 Evolución Población, Superficie y Densidad poblacional

AÑO SUPERFICIE (Ha) POBLACIÓN DENSIDAD (hab/Ha)
4 1828 6 - -
1834 23 741 32
3 1859 61 1.472 24
1909 320 55.524 174
2
1925 1.024 95.700 91
1941 1.484 132.691 89
1
1956 2.009 181.746 90
1980 3.040 293.905 97
0
1996 4.726 338.701 72
0 USD
10.000 USD
20.000 USD
30.000 USD
40.000 USD
50.000 USD
60.000 USD
70.000 USD
80.000 USD
2006 10.349 355.699 34
2010 10.658 363.724 34
Fuente: IDOM 2016 15.246 366.359 24

Fuente: IDOM
En la tabla anterior podemos ver los datos de población para los años en los que se ha
Por lo tanto según esta metodología, la cantidad promedio de habitantes por vivienda en estudiado la huella urbana y su evolución. Estos datos se han obtenido aplicando las tasas
Argentina el año 2.050 será de 2,5. medias de crecimiento anual de los periodos intercensales.
Esta tasa se utiliza para el cálculo de la demanda de viviendas para el período 2017-2050, En esta tabla y en los siguientes gráficos podemos ver cómo desde el año 1909 la densidad
dividiendo la población proyectada por la tasa y restando la cantidad de viviendas no ha parado de disminuir, entre 1909 y 1925 la densidad bajó casi a la mitad (174 hab/Ha
actuales. A esta demanda cuantitativa se debe agregar la demanda cualitativa, es decir, en 1909 a 91 hab/Ha en 1925). Entre 1925 y 1980 la densidad se mantuvo estable en torno
las viviendas actuales que no son habitables. El detalle de este cálculo se incluye en el a 90 hab/Ha. Sin embargo a partir de 1980 la densidad no dejó de descender,
capítulo de caracterización del mercado inmobiliario. especialmente entre los años 1980 y 2006, cuando pasó desde 97 hab/Ha a 34 hab/Ha,
dividiéndose casi entre 3. A partir del año 2006, la densidad se mantiene estable hasta el
2010, que vuelve a descender hasta el mínimo histórico, situado en 24 hab/Ha.
COMPONENTE 3
Ilustración 89 Gráfico Densidad Poblacional (hab/hectárea) Tabla 33 Evolución TMCA Huella Urbana y Población
TMCA POBLACIÓN HUELLA
DENSIDAD (Hab/Ha)
1834-1859 - 24,1%
200 1859-1909 2,8% 4,0%
180 1909-1925 7,5% 3,4%
174
1925-1941 3,5% 7,7%
160
1941-1956 2,1% 2,2%
140 1956-1980 2,1% 2,0%
120 1980-1996 2,0% 1,7%
100 1996-2006 0,9% 2,8%
97
91 89 90 2006-2010 0,5% 8,2%
80
72 2010-2016 0,6% 0,7%
60 Fuente: IDOM
40
34 34 Ilustración 90 Gráfico comparación TMCA Huella Urbana y Población
20 24 24
25%
0
1859 1909 1925 1941 1956 1980 1996 2006 2010 2016
Fuente: IDOM 20%
15%
Esta disminución de la densidad urbana se relaciona con el crecimiento acelerado de la
huella urbana, que se ha dado a tasas superiores al aumento de la población. En la
10%
Ilustración 90 y en la Tabla 33, podemos observar la evolución de las Tasas Medias de
Crecimiento Anual de la Población y de la Huella.
5%
En el gráfico podemos ver cómo entre 1925 y 1956, la tasa de crecimiento de la huella fue
superior a la tasa de crecimiento de la población, lo que provocó una disminución de la
densidad de la huella. Esta situación se ha repetido entre 1996 y 2016, lo que ha 0%
provocado que la densidad de la huella toque fondo con 24 hab/Ha.
TMCA (Población) TMCA (Huella)
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
3. DIAGNÓSTICO MULTISECTORIAL DEL

ÁMBITO DE ESTUDIO
COMPONENTE 3
3 DIAGNOSTICO MULTISECTORIAL DEL ÁMBITO DE ESTUDIO Además, Argentina posee una red de Áreas Naturales Protegidas, sistema coordinado por
la Administración de Parques Nacionales de Argentina (APN), la cual no administra
Con el objetivo de tener una visión objetiva y holística de la situación urbana actual del Parques Provinciales ni Municipales. Dicho sistema tiene actualmente varias categorías:
área de estudio, en este capítulo se realiza un diagnóstico multicriterio, que considera los Monumento Nacional, Parque Nacional, Reserva Nacional, Reserva Natural Estricta,
siguientes elementos: Reserva Natural Educativa y figuras de protección de nivel provincial y local.
- Análisis Medio Ambiental Existen varias leyes relativas a las Áreas Protegidas: la Ley 7.837/72 declara las reservas
- Identificación de limitantes y Condicionantes con fines turísticos y deportivos a las aguas interiores públicas y del dominio privado del
Estado Provincial, la Ley 10.492/87 declara varias Reservas Naturales, la Ley 10.907/90
- Análisis del Mercado Inmobiliario y de Suelo establece diferentes tipos de Reservas y Parques Naturales.
- Análisis Situación Socioeconómica En la Provincia de Buenos Aires podemos destacar las siguientes Áreas Naturales
- Análisis Infraestructuras y Equipamientos (existentes y planificados) Protegidas, algunas de ellas detalladas en el siguiente capítulo (Limitantes y
Condicionantes).
- Análisis de la Movilidad y el Transporte
- Revisión Instrumentos de Planificación Territorial Tabla 34 Limitantes: Zonas de protección ambiental

ZONA DE PROTECCIÓN AMBIENTAL PARTIDO SUPERFICIE
- Análisis Huella Urbana actual mediante Unidades Morfológicamente
Homogéneas Parque nacional Campos del Tuyú Partido de General Lavalle 3.040 ha
Reserva natural Otamendi Partido de Campana 4.088 ha
- Urban Metrics (Indicadores Iniciativa Ciudades Emergentes y Sostenibles).
Reserva natural de la defensa Campo Mar
Partido de Mar Chiquita 1.753 ha
Chiquita-Dragones de Malvinas
Reserva natural de la defensa Baterías-
Partido de Coronel Rosales 1.000 ha
Charles Darwin
3.1 ANALISIS MEDIO AMBIENTAL
Bahía Anegada Partido de Patagones
3.1.1 Marco normativo ambiental
Dique Roggero Partidos de Moreno y Merlo 250 Ha
En cuanto a la normativa ambiental, Argentina cuenta con varias leyes nacionales que Reserva Natural de uso múltiple Isla Botija Partido de Zárate 730 Ha
regulan diversos aspectos relacionados con este asunto, entre las que destacan la Ley
Parque Costero del Sur Partido de Punta Indio 23.500 Ha
25.675 denominada “Ley General del Ambiente”, que establece los presupuestos mínimos
para el logro de una gestión sustentable y adecuada del ambiente, la preservación y Parque histórico natural Vuelta de Obligado partido de San Pedro 9 Ha
protección de la diversidad biológica y la implementación del desarrollo sustentable. Parque Natural Laguna de Gómez Partido de General Lavalle 3.040 Ha
La Ley 25.688 con el “Régimen de Gestión Ambiental de Aguas” regula los presupuestos Parque Natural municipal Ribera Norte Partido de Junín 200 Ha
mínimos ambientales para la preservación de las aguas, su aprovechamiento y su uso Proyecto de reserva natural costero marina
partido de San Isidro 50 Ha
racional. Arroyo Los Gauchos
COMPONENTE 3
Reserva de biosfera Delta del río Paraná partido de Coronel Dorrego 3.1.2 Caracterización Medio Ambiental
Reserva de lobos marinos del puerto de Mar En el caso de Bahía Blanca, se han identificado 6 zonas de protección ambiental, ya sean
partido de San Fernando 90.000 Ha
de Plata terrestres o acuáticas. Algunas de ellas se analizan más adelante en referencia a los
Reserva dunícola Faro Querandí Partido de General Pueyrredón 1 Ha condicionantes y limitantes.
Reserva ecológica de Vicente López partido de Villa Gesell • Reserva Natural Provincial de Usos múltiples Bahía Blanca, Bahía Falsa y Bahía
Reserva municipal Ramallo Partido de Vicente López 2 Ha Verde. La reserva abarca varias islas, bancos y agua. El objetivo es preservar la
Reserva natural Bahía San Blas Partido de Ramallo 16 Ha virginidad de la región y realizar diversas actividades científicas.
Reserva natural del Pilar Partido de Patagones 315.00 Ha • Reserva Natural Municipal Costera de Bahía Blanca. terrenos municipales y a los
Reserva Natural integral Punta Lara Partido del Pilar 297 Ha ganados al mar sobre el frente marítimo, con superficie aproximada de 319 has.
Partido de Berazategui • Reserva Costera Humedal Cuatreros

Reserva Natural Pehuen-Có-Monte Hermoso 6.000 Ha
partido de Ensenada
• Área Natural Arroyo Pareja-Isla Cantarelli
Partidos de Coronel Rosales
Reserva Natural Puerto Mar del Plata 2.000 Ha
Monte Hermoso • Reserva Natural Islote de la Gaviota Cangrejera
Reserva Natural Urbana Parque del Este Partido de Baradero 36 Ha
• Reserva Natural de la Defensa Baterías- Charles Darwin
Área natural protegida municipal Parque
Partido de San Nicolás 1.500 Ha
Rafael de Aguilar El elemento natural más importante en el área de estudio es el Estuario de Bahía Blanca.
Fuente: Elaboración Propia Los estuarios son humedales costeros con una gran importancia medioambiental, siendo
un fijador de carbono, removiendo de la atmósfera la mitad del CO2.
En el caso de Bahía Blanca, es importante mencionar la Ley 25.612 de Gestión Integral de El Estuario de Bahía Blanca es un espacio vital para la conservación de la biodiversidad,
residuos de origen industrial y de actividades de servicio, que sean generados en el pero altamente vulnerable, ya que su tasa de renovación de agua es muy baja. Por esta
territorio nacional y sean derivados de procesos industriales o de actividades de servicio. razón, varias instituciones insisten en la necesidad de gestionar de forma integrada los
Bahía Blanca posee una fuerte tradición industrial vinculada al Puerto Belgrano, con una recursos hídricos del estuario. Se necesita una visión global para gestionar los diferentes
de las tasas de actividad industrial más altas de la provincia. usos del estuario que permita gestionar de modo sostenible los recursos hídricos.
A nivel provincial, la Provincia de Buenos Aires detalla y especifica las leyes anteriores
como la Gestión Integral de Residuos o la de Gestión Ambiental. Además, la Ley Provincial
de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo de 1977 obligó a los partidos a desarrollar
una normativa que clasificara el territorio.
COMPONENTE 3
Ilustración 91 Paisaje del estuario 3.1.3 Principales Desafíos Medio Ambientales identificados
El Plan Estratégico Territorial de la Provincia de Buenos Aires ya identifica varios
problemas de sustentabilidad ambiental. A continuación se analizan los problemas o
desafíos medioambientales identificados, con una caracterización del origen de dichos
desafíos:
• Cambio climático, que está provocando un incremento de la temperatura del

agua, que a su vez induce a un incremento de los niveles de salinidad del suelo y
vientos en zonas marítimas. Este cambio en la salinidad afecta a la supervivencia de
Fuente: Google Earth peces, que puede repercutir en la subsistencia de la actividad pesquera artesanal, la
cual es una importante fuente de empleo en el área de estudio.
• Contaminación del aire: Bahía Blanca fue escenario de escapes de sustancias

El estuario de Bahía Blanca contiene dos reservas naturales provinciales (ver tabla
tóxicas.
anterior), "Bahía Blanca, Falsa y Verde" (ley 12.101/98) e "Islote del Puerto" (decreto
469/11), y una Reserva Costera Municipal de Objetivos Definidos (ordenanza 707/06). • Contaminación de los ríos y arroyos. El Polo petroquímico de Bahía Blanca es
Además, la ordenanza 12.671/04 declara especies "emblemáticas" de Bahía Blanca a la uno de los más grandes del país y acoge industria petrolera, petroquímica y química.
gaviota cangrejera, cangrejo cavador, tiburones, delfín franciscana, aves migratorias, etc. Esta actividad genera efluentes contaminantes que son vertidos directamente a la ría.
Fue declarado Área de Importancia para la Conservación de Aves (AICAS-BA15) y de Esta situación ya fue denunciada por Greenpeace en 1999, que elaboró un informe
pastizales. El estuario es una de las 20 Áreas Prioritarias para la Conservación de las Aves donde denunciaba la presencia de desechos industriales en la ría, aportando análisis
Migratorias Neárticas en los Pastizales del Cono Sur y candidato de la Red Hemisférica de del agua que reveló una concentración de mercurio 300 veces superior a lo permitido
Reservas para Aves Playeras. Fue identificado como Humedal de Importancia por las normas del momento. Esta situación se agrava con la descarga de efluentes
Internacional por la Convención Ramsar. Este tratado fomenta el uso sostenible de los cloacales insuficientemente tratados que produce la proliferación de bacterias. Estos
humedales y nuestro país, junto con otros 160, es parte (ley 23.919/92). Sin embargo, factores amenazan el sistema medioambiental del área de estudio que está
destaca la inexistencia de una figura de protección global para el estuario completo. provocando una degradación urbano-ambiental de las cuencas hídricas.
La Reserva Natural Provincial de Usos múltiples Bahía Blanca, Bahía Falsa y Bahía Verde • Contaminación de suelos por la presencia de basurales clandestinos a cielo
es la figura de protección para la bahía, sin embargo no existe una figura específica para abierto. Los problemas con los residuos sólidos y su gestión se ven agravada por el
el estuario, tal y como existe en otros países. Las medidas de protección para los estuarios incremento del volumen de residuos sólidos producidos por la población.
o humedales son completamente diferentes a las que se deben implantar para islas con
fines de recreación, pesca deportiva o actividades ganaderas. La figura “de Usos • Dragado de la zona interior del estuario, cuyos impactos no fueron evaluados
Múltiples” hace que la protección no sea tan específica y no se adapte a las necesidades correctamente. El dragado ha supuesto una mayor erosión y una mayor peligrosidad
específicas de un humedal o estuario. del área costera frente a inundaciones.
COMPONENTE 3
• Pérdida de valor del paisaje rural y natural: El exceso de la urbanización del Dentro de la gestión integral de las cuencas, destaca la iniciativa liderada por el Instituto
periurbano ha cambiado el paisaje rural del entorno. Tal y como se observó en los Argentino de Oceanografía (IADO) perteneciente al Consejo Nacional de Investigaciones
análisis Landsat, ha habido un cambio de usos del suelo, con un aumento considerable Científicas y Técnicas (CONICET), la Universidad Nacional del Sur (UNS) y la Fundación
del suelo urbanizado, uso que compite con la producción agrícola, siempre menos AquaMarina. Estas instituciones lideran la investigación en gestión costera y marina
rentable. Esta competición entre usos del suelo produce una alteración del paisaje y denominada Gestión comunitaria participativa de los desafíos ambientales en
de la dinámica productiva del borde periurbano metropolitano. Latinoamérica. Este proyecto lanzó la recomendación de incluir el estuario de Bahía
Blanca en la Lista de Ramsar, para elevar la cuestión a nivel internacional.
• Escasa puesta en valor del estuario, sin accesos habilitados para la población.
Esto hace que el estuario y su hábitat sea un auténtico desconocido para la población, A nivel local, Bahía Blanca ha lanzado una nueva plataforma de monitoreo ambiental que
que no puede visitarlo y por tanto, no lo valoran como un ecosistema clave en la zona. amplía la red de gobernó Abierto y brinda la apertura de datos en torno a las mediciones
Es evidente que lo que no se conoce o lo que no se valora, no se puede cuidar igual. del Polo Petroquímico, establecimientos industriales y sistemas de tratamiento de
efluentes cloacales urbanos cuyo destino final es la ría de Bahía Blanca. La plataforma
• Déficit de espacios verdes libres y públicos. El análisis de áreas verdes permite consultar las mediciones históricas y en tiempo real de calidad del aire, efluentes
cualificadas revela que la dotación cuantitativa general de la ciudad cumple lo líquidos, nivel de ruidos de origen industrial, así como información general de las
recomendado por la OMS, sin embargo su distribución y estado no es homogénea en diferentes industrias y empresas.
toda la ciudad. Por tanto, existen barrios con menos accesibilidad a un área verde que
otros. Esto se detallará en los siguientes apartados. Esta plataforma puede consultarse en
Ilustración 92 Plataforma ¿Qué pasa con Bahía Blanca?

Ante la vulnerabilidad ambiental de la zona, el Plan Estratégico Territorial de la Provincia
de Buenos Aires plantea un eje de acción de sustentabilidad ambiental cuyas principales
ideas son:
• Preservación de las condiciones del suelo, aire y agua

• Saneamiento de los ríos y arroyos
• Gestión Integral de las Cuencas Metropolitanas (ACUMAR, Proyecto
RECONQUISTA)
• Gestión integral de los residuos
• Cierre de basurales clandestinos. 3R (Reducir, Reciclar, Reutilizar)
• Implementación de planes sistemáticos de manejo de espacios verdes y espacio
público
• Desarrollo turístico y cultural
• Puesta en valor del patrimonio construido y preservación del paisaje Fuente: http://quepasabahiablanca.gob.ar/
COMPONENTE 3
3.1.4 Provisión de Áreas Verdes y Espacios públicos torno a 4,82 m2/hab, muy alejado de lo recomendado por la OMS, que estima que debería
haber 8 m2/hab de áreas verdes. En el caso de las áreas verdes cualificadas, el ratio actual
La provisión de áreas verdes y espacio público es uno de los indicadores que marca la
en Bahía Blanca es de 12,2 m2/hab, lo que la sitúa dentro del ratio alto, con ciudades como
calidad de vida de la población. Las áreas verdes se han clasificado en cualificadas, no
Paraná, Malargüe o Palmas en Brasil.
cualificadas y áreas naturales y se han digitalizado a partir de la información aportada por
las municipalidades. Ilustración 94 Ratio de áreas verdes y espacio público por habitante
Ilustración 93 Áreas verdes y espacio público
Fuente: Elaboración propia.
Además de segregar los datos entre Bahía Blanca y Punta Alta, el ratio de áreas verdes
cualificadas también se detalla a nivel de clases de análisis (Apartado 3.8 Áreas
La dotación de áreas verdes totales en Bahía Blanca es de 16 m2/hab, valor que se homogéneas). A partir de la siguiente imagen, se puede ver como algunos barrios del
corresponde con una valoración media en los indicadores ICES. Bahía Blanca se sitúa por centro cuentan con menos de 2,5 m2/hab, así como algunos barrios de la periferia, en
encima de otras ciudades argentinas como Allén, pero por debajo de La Plata, Paraná o todas las direcciones: al norte con Solares Norte, El Maitén o La Reserva, al noreste con
Malargüe, también ciudades ICES. Punta Alta tiene un ratio de áreas verdes más bajo, en Villa Bordeu, al sur con Juan B.Justo, Saladero y Las Colonias, al suroeste con San Vicente,
COMPONENTE 3
Albatros XIV, Barrio Espora, 17 de Mayo, Palermo, Punta Blanca, Portal del Este y Pago Ilustración 95 Ratio de áreas verdes y espacio público por habitante según clase social
Chico. 90
90
La Ilustración 94 también muestra que el tejido urbano que rodea el centro tradicional de 78
80
Bahía Blanca tiene un ratio de áreas verdes entre 5 y 7,5 m2/hab, es decir, que está por
70 65
debajo de las recomendaciones de la OMS. Es el caso de barrios como San Roque, Luján,
Mariano Moreno, Pacífico, Pedro Pico, La Falda, Villa Mitre o Anchonera. La mayoría se 60
trata de barrios de clase media que cuentan con pocas áreas verdes y además una 50 43 43
densidad media. 36 38
40
32 29
En Bahía Blanca, destaca la existencia de una periferia con un ratio de áreas verdes 30 23
superior a 7,5 m2/hab. Esto se debe a varias razones como la cesión de áreas verdes en 20 13
los crecimientos más recientes o la baja densidad de éstos, que hace que las áreas verdes 8 10
10 3
se repartan entre menos población. 2
0
En Punta Alta, también existen barrios con el ratio menor a 2,5 m2/hab, especialmente los Usos mixtos Estrato alto Estrato medio Estrato bajo Estrato muy bajo
situados al suroeste como Ciudad Atlántida y Villa Mora. Punta Alta cuenta con una mayor Densidad poblacional hab/ha Hab(*10)/viv m2 Área verde cualificada/habitante
parte de tejido urbano con un ratio de áreas verdes situado entre 5 y 7,5 m2/hab, es decir,
que el ratio es bajo, excepto en barrios del norte como ATE III y Nueva Bahía Blanca con Fuente: Elaboración propia
un ratio superior a 10 m2/hab.
Para Bahía Blanca, se ha analizado el ratio de áreas verdes según clase social, reforzando Además de la provisión de áreas verdes, también es importante analizar su localización y
la idea de que las clases altas cuentan con una provisión de áreas verdes muy alta gracias distribución, ya que no suelen ser homogéneas, por tanto habrá barrios más privilegiados
al Parque de Mayo, frente a los estratos muy bajos con 2 m2/hab. que otros. Para analizar la distribución y cobertura de las áreas verdes, se dibuja un buffer
de 300 metros alrededor de las áreas verdes de escala barrio, ya que es la distancia
estimada que se recorre en 5 minutos caminando. También se dibuja un buffer de 500
metros alrededor de las áreas verdes de mayor entidad, siendo una distancia equivalente
a 10 minutos caminando.
COMPONENTE 3
Ilustración 96 Distribución y cobertura de áreas verdes y espacio público Thompson. Destaca también la situación en el norte de la huella urbana, los crecimientos
residenciales entre el Camino Parque Sesquicentenario y Camino de la Carrindanga no
cuentan con ningún área verde cualificada, por lo que sus habitantes no tienen acceso a
ninguna de ellas a menos de 10 minutos caminando.
El resultado de este análisis es que las áreas verdes tan solo son accesibles al 48,6% de la
población. Este dato sitúa al área de estudio en el rango intermedio, por encima de
ciudades como La Plata o Paraná, pero por debajo de otras como Malargüe o Villavicencio
en Colombia.
Al igual que en la imagen del ratio de áreas verdes, se puede ver como el sector sureste,
situado por debajo de la Avenida Sixto Laspiur y 18 de Julio, se encuentra desprovisto de
áreas verdes de proximidad. Es el caso de barrios como Ferrocarril, Villa Delfina, Villa
Rosas y también los más situados al sur como Spurr, Villa Sierra, Villa Moresino o
COMPONENTE 3
3.2 ANÁLISIS DE CONDICIONANTES Y LIMITANTES AL CRECIMIENTO Con el objetivo de plasmar en el ámbito de estudio estos factores limitantes, se han
URBANO elaborado mapas temáticos de las variables que se consideran limitantes al crecimiento
urbano. Los limitantes o condicionantes inciden en el crecimiento de la ciudad, en especial
3.2.1 Limitantes y condicionantes en los escenarios óptimo y en el intermedio, y no en el tendencial, donde el crecimiento
Se entiende por limitantes al desarrollo urbano el conjunto de variables que impiden o no respeta en muchas ocasiones los limitantes físicos (amenazas naturales, áreas
dificultan el crecimiento de los núcleos de población, ya sean por cuestiones ambientales, vulnerables, etc.) ni legales. Por esa razón, se calcula la superficie afectada por cada
legales o de otra índole. limitante para su posterior uso en la composición del escenario óptimo e intermedio y
otras superficies (más reducidas) para el escenario tendencial, puesto que los criterios no
Para el ámbito de Estudio se consideran los siguientes:
son los mismos.
• Zonas de protección ambiental
En relación directa con el Estudio de riesgo de desastres y vulnerabilidad (Componente
o Reserva Natural Provincial de Usos múltiples Bahía Blanca, Bahía Falta y
2), se han de identificar varios riesgos de importancia en el ámbito de estudio causados
Bahía Verde
o Reserva Natural Municipal Costera de Bahía Blanca por fenómenos naturales, que implicará considerar zonas de peligro o áreas
o Reserva Costera Humedal Cuatreros potencialmente vulnerables adicionales a las delimitadas por la normativa o las afecciones
o Área Natural Arroyo Pareja-Isla Cantarelli antrópicas.
• Zonas de protección patrimonial • Zonas de protección ambiental

o Monumentos históricos nacionales Los limitantes definidos como zonas de protección ambiental se dividen en 4 categorías
o Conjunto histórico urbano arquitectónico en la ciudad de Bahía Blanca según el origen de la protección.
• Áreas de interés estratégico o Reserva Natural Provincial de Usos múltiples Bahía Blanca, Bahía Falta y
o Arroyos, quebradas y canales Bahía Verde
o Zona costera
Esta reserva se localiza al sudoeste de la Provincia de Buenos Aires, frente a la ciudad de
• Afecciones antrópicas Bahía Blanca. Fue declarada Reserva Natural Provincial de Usos múltiples a través de la
o Relleno sanitario Ley 12101 en 1998 con el objetivo de proteger la fauna y flora y realizar actividades
o Cavas y canteras de extracción científicas de investigación.
o Red de infraestructuras: Gaseoductos, Oleoductos, red de alta tensión
o Red vial El decreto 469 de la Provincia de Buenos Aires la incorpora en el año 2011 al Sistema
o Red ferroviaria Provincial de Áreas Naturales Protegidas y considera que la Reserva Costera “Bahía
o Servidumbre aeronáutica Blanca, ubicada en el Partido de Bahía Blanca, cuenta con ambientes costeros abiertos
adaptados a las altas concentraciones salinas, donde se hacen presentes especies
• Zonas en riesgo de inundación (Input Componente 2) amenazadas como el Cardenal Amarillo (Gubernatrix cristata) y la Gaviota Cangrejera
o Riesgo de inundación
(Larus atlanticus), junto a una variada fauna de especies residentes y migratorias, y cuenta
con un altísimo potencial educativo por su cercanía a la ciudad de Bahía Blanca”.
COMPONENTE 3
La superficie delimitada abarca una superficie de 300.000 Ha y casi 2 millones de Ha de o Área Natural Arroyo Pareja-Isla Cantarelli
bancos y agua. En total, 1.027 Ha de esta reserva forman parte del ámbito de estudio, el
Este humedal ubicado en el Partido de Coronel Rosales fue declarado de interés regional
63% pertenecientes al Partido de Bahía Blanca y el 36% al Partido de Coronel Rosales. Sin
y se integró en la Red Hemisférica de Reservas para Aves Playeras. En total, afecta a 849
embargo, esta reserva no afecta a la huella urbana.
Ha del Partido de Coronel Rosales, aunque no tiene afección sobre la huella urbana.
o Reserva Natural Municipal Costera de Bahía Blanca

o Reserva Natural Islote de la Gaviota Cangrejera
Esta reserva fue creada por la Ordenanza Municipal 13.892 del 2006 y ratificada por el
Fue creada en 2011 a través del decreto 469. Dicho decreto declara que está ubicada en
decreto provincial 469 en 2011. La Ordenanza Municipal indica en su Artículo 1 que la
la “Ría de Bahía Blanca y es el sitio donde se emplaza la mayor colonia reproductiva de
Reserva Natural Costera Municipal de Objetivo Definido de Bahía Blanca se corresponde
Gaviota Cangrejera (Larus atlanticus), una de las cinco especies de gaviotas en riesgo de
con “los terrenos municipales y a los ganados al mar sobre el frente marítimo, con
extinción del mundo”. Tiene una superficie total de 1.700 Ha ubicadas al frente del Puerto
superficie aproximada de 319 has y con nomenclatura catastral: Circunscripción 14,
Ingeniero White, sin embargo no ha sido posible localizarla exactamente al no encontrar
Parcela 001561 B, Partida 077851”. Esta Reserva Natural no ha sido posible limitarla
ninguna imagen.
geográficamente.
o Reserva Costera Humedal Puerto Cuatreros
Se trata de un humedal, el cual también es un Área Protegida incluida en la Red

Hemisférica de Reservas para Aves Playeras y declarado de interés regional. En total, esta
reserva afecta 4.305 Ha del Partido de Bahía Blanca, aunque no interfiere con la huella
urbana.
Tabla 35 Limitantes: Zonas de protección ambiental

BAHÍA BLANCA CORONEL ROSALES
AFECCIÓN AFECCIÓN HUELLA POBLACIÓN HUELLA
TIPOLOGÍA SUPERFICIE % SUPERFICIE % VIVIENDAS
HUELLA (Ha) URBANA RESIDENCIAL URBANA AFECTADA
AFECTADA (Ha) Total AFECTADA (Ha) Total
Reserva Natural Provincial de Usos múltiples
644 0,3% 383 0,3% 13 - 6 2
Bahía Blanca, Bahía Falta y Bahía Verde
Reserva Costera Humedal Cuatreros 4.305 1,9% - 0,0% 3 - - -
Área Natural Arroyo Pareja-Isla Cantarelli - 0,0% 849 0,7% - - - -
ZONAS DE PROTECCIÓN AMBIENTAL 4.946 2,2% 1.232 1,0% 17 - 6 2
COMPONENTE 3
Ilustración 97 Limitantes: Zonas de protección ambiental
COMPONENTE 3
• Zonas de protección patrimonial

Los limitantes definidos como zonas de protección patrimonial se dividen en 2 categorías o Conjunto histórico urbano arquitectónico en la ciudad de Bahía Blanca
según el origen de la protección.
La Ley 13.422 de la Provincia de Buenos Aires declaró en 2006 como Conjunto Histórico
o Monumentos históricos nacionales Urbano arquitectónico a varios inmuebles:
Se trata de varias obras arquitectónicas o lugares que por su interés y valor gozan de una 1. El Barrio Inglés, ubicado en la calle Brickman entre la Avenida Colón, O'Higgins y
protección jurídica nacional para su preservación, enriquecimiento y exhibición. Donado, identificado catastralmente como:
Dentro de Bahía Blanca se ha identificado entre otros la Biblioteca Bernardino Rivadavia, 2. La Estación Férrea Bahía Blanca Noroeste.
Club Argentino, Edificio de Correos y Telégrafos, Ex hotel de inmigrantes, Ex sede del
3. El Mercado de Concentración de Lanas, Frutos y Cueros "Victoria"
Banco de la Provincia de Buenos Aires, Fortín Cuatreros, Palacio Municipal, Plaza
Rivadavia, etc. Dentro de Punta Alta y su área de influencia se ha identificado la Batería 4. El Puente de la Avenida Colón.
nº4 de la Base Naval de Puerto Belgrano.
5. La Usina Eléctrica
6. Los Talleres de Reparaciones y Almacenamiento
Tabla 36 Limitantes: Zonas de protección patrimonial

AFECCIÓN AFECCIÓN HUELLA POBLACIÓN HUELLA
TIPOLOGÍA SUPERFICIE % SUPERFICIE % VIVIENDAS
HUELLA (Ha) URBANA RESIDENCIAL URBANA AFECTADA
AFECTADA (Ha) Total AFECTADA (Ha) Total
Monumentos históricos nacionales Y Conjunto histórico
179 0,1% 4 0,0% 83 10 879 595
urbano arquitectónico en la ciudad de Bahía Blanca
ZONAS DE PROTECCIÓN PATRIMONIAL 179 0,1% 4 0,0% 83 10 879 595

COMPONENTE 3
Ilustración 98 Limitantes: Zonas de protección patrimonial
COMPONENTE 3
• Áreas de interés estratégico Por otra parte, el Código de Aguas (Ley Provincial 12257) de 1999 crea la Autoridad del
Agua (Artículo 3) y sobre la fijación de límites, el artículo 18 establece que la Autoridad
Los limitantes definidos como zonas de protección patrimonial se dividen en 2 categorías
del Agua “fijará y demarcará la línea de ribera sobre el terreno” y tomará en consideración
según el origen de la protección.
la “crecida media ordinaria a aquella que surja de promediar los máximos registrados en
o Arroyos, quebradas y canales cada año durante en cada año durante los últimos cinco años”.
El Código Civil de Argentina, en sus artículos 2639 y 2640, establece las servidumbres que Referente a la delimitación de la línea de ribera en el territorio provincial, la Ley Provincial
deben respetarse respecto a los ríos, canales o arroyos: “los propietarios limítrofes están 10391 de 1997 establece que es “de potestad exclusiva de la Provincia de Buenos Aires
obligados a dejar una calle o camino público de 35 metros hasta la orilla del río, o del determinar y fijar la línea de ribera en el ámbito territorial que le es propio, sin perjuicio
canal. Los propietarios ribereños no pueden hacer en ese espacio ninguna construcción, ni de las facultades jurisdiccionales que le competen al Gobierno Nacional en la materia”.
reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.” En el 2015,
el Código Civil fue modificado, reduciendo los 35 metros a 15 y eliminado la parte del Uno de los mayores problemas en este tema es la poca claridad normativa, tanto a nivel
camino público. nacional como provincial, donde no se establece un criterio claro con las fajas de
protección de los cursos fluviales. Este vacío legal ha limitado la capacidad de planificación
Ilustración 99 Camino de sirga y fiscalización, con el resultado de múltiples errores y negligencias urbanas.
De cara al Escenario Óptimo y Escenario Intermedio, se incluirá la banda de protección a

lo largo de la red fluvial, tanto para disminuir el riesgo, como para la creación de
corredores verdes asociados a estos ríos, manteniéndola en 35 metros.
o Zona costera
La Ley de Manejo costero integrado establece que los municipios costeros solo podrán
ampliar el área urbanizada conforme a lo normado en el Decreto Ley 8912/77 y Decreto
3202/06. Este último decreto reconoce los valores ambientales paisajísticos de estas
playas, que las han convertido en un recurso turístico de enorme importancia y que en los
últimos años se advierte un descuido en la protección de los reservorios, permitiendo el
avance del ejido urbano sobre áreas indispensables.
La Ley Provincial 12257 de 1999, establece la prohibición de modificar los usos de los
predios dentro de una franja de 50 metros desde la máxima crecida ordinaria.
Fuente: http://www.resumenlatinoamericano.org/2015/10/05/argentina-el-nuevo-codigo-civil-se-
llevo-20-metros-de-costa-publica-de-todos-los-rios-y-lagos/ Destaca la existencia de una normativa dispersa y demasiado general y la ausencia de un
marco referencial único que oriente el accionar de estas protecciones.
COMPONENTE 3
Ilustración 100 Protección y administración de riberas Para el cálculo de las superficies, se ha creado un buffer de 15 metros alrededor de todos
los cuerpos de agua que deben cumplir, tanto el Código Civil, como las leyes provinciales.
Esta superficie se ha considerado como limitante. Dicho limitante ocupa una superficie
total de 1.146 Ha en el Partido de Bahía Blanca y 1.424 Ha en Coronel Rosales. Un total
de 78 Ha de la huella urbana se ven afectadas por este limitante, afectando 2 Ha de suelo
residencial y 28 viviendas.
También se ha creado un buffer de 35 metros correspondiente al antiguo Código Civil.

Esta superficie se ha considerado como condicionante, ya que afectará al Escenario
Óptimo pero no es un limitante legal. En total, este condicionante ocupa más de 2.500
Ha, afectando 192 Ha de la huella urbana, 21 de ellas siendo de uso residencial y
afectando 503 viviendas.
Fuente: Degradación de los espacios públicos del borde costero de Ensenada: criterios para el diseño
de políticas. Secretaría de Ciencia y Técnica. Universidad Nacional de La Plata
Tabla 37 Limitantes: Áreas de interés estratégico

AFECCIÓN HUELLA AFECCIÓN HUELLA URBANA POBLACIÓN HUELLA URBANA
TIPOLOGÍA SUPERFICIE SUPERFICIE % VIVIENDAS
% Total (Ha) RESIDENCIAL AFECTADA
AFECTADA (Ha) AFECTADA (Ha) Total
Arroyo, quebradas y costa (15 m) 1.146 0,5% 1.424 1,1% 78 2 64 28
Arroyo, quebradas y costa (35 m) 2.519 1,1% 1.900 1,5% 192 21 1.155 503
ÁREAS DE INTERÉS
1.146 0,5% 1.424 1,1% 78 2 64 28
ESTRATÉGICO (Limitantes)
COMPONENTE 3
Ilustración 101 Limitantes: Áreas de interés estratégico
COMPONENTE 3
• Afecciones antrópicas o Base Naval Puerto Belgrano
Se establece una serie de condicionantes para el desarrollo urbano correspondiente a las La Base Naval situada en Punta Alta fue el origen de dicha ciudad y supone un importante
afecciones relacionadas con infraestructuras de la ciudad. Todas estas afecciones son condicionante para el crecimiento urbano, ya que gran parte del suelo de la ciudad
consideradas condicionantes y no limitantes, ya que en caso de requerirse, estas obras pertenece a la Base Naval para sus auxiliares. La delimitación de la Base Naval se realiza a
pueden ser modificadas si se requiriera para el desarrollo urbano. partir de información proporcionada por la Municipalidad de Punta Alta.
La normativa (tanto leyes provinciales como códigos de ordenamiento) no regula la En total, la Base Naval Puerto Belgrano ocupa 1.238 Ha.
protección alrededor de las infraestructuras críticas de la ciudad, como son cementerios,
rellenos sanitarios, cavas y canteras de extracción o redes de infraestructuras, sin o Red viaria
embargo, se ha aplicado un buffer de protección basado en la experiencia técnica de Para considerar la afección a infraestructuras de transporte se ha considerado una franja
IDOM en las ciudades ICES. de protección sobre la red de carreteras, aplicando una servidumbre de 30 metros a cada
lado de la red primaria que atraviesa la ciudad y de 20 metros a cada lado de las calles de
o Relleno sanitario la red secundaria. En total, existen 2.278 Ha dentro del área de estudio afectadas por este
limitante.
La Resolución 1143/02 sobre Residuos Sólidos en rellenos sanitarios procedente de la
Provincia de Buenos Aires establece que “el relleno sanitario deberá establecerse en áreas
cuya zonificación catastral sea Rural. Deberá existir una distancia mínima al límite de la o Red ferroviaria
traza urbana de 1.000 m.” En total, el predio del relleno sanitario ocupa 43 Ha. Se incluye en el análisis la franja de protección de la vía ferroviaria, para la cual se ha
considerado una franja de protección de 40 metros, en base a la observación del espacio
o Cavas y canteras de extracción respetado por las construcciones.
La legislación vigente de la Provincia de Buenos Aires establece que las explotaciones En total, esta afección ocupa una superficie de 2.002 Ha, el 1% del área de estudio. De
deben guardar una distancia adecuada respecto de calles, caminos, rutas, autovías y vías cara a la construcción de los escenarios a 2050, se ha distinguido la red lineal y las
ferroviarias, sin embargo, no aporta ningún dato cuantitativo. (Disposición 16/10). En instalaciones como almacenes y estaciones, ya que tendrán diferentes tratamientos en el
total, existen 95 Ha afectadas por canteras de extracción de materiales. Escenario Óptimo e Intermedio.
o Red de infraestructuras: Gaseoductos, Oleoductos, red de alta tensión o Zonas portuarias

Atendiendo al Ente Nacional Regulador de la Electricidad, la franja de servidumbre para A partir del análisis de usos del suelo, se delimita el suelo destinado a zonas portuarias,
la línea de alta tensión se define como la sumatoria de Franjas de Máxima y Media con una superficie de 24 Ha.
Seguridad, lo que resulta en un total de 40 metros de ancho, es decir, 20 metros medidos
a cada lado del eje de la línea. Esta protección se ha aplicado también a los gasoductos y
oleoductos de la ciudad.
COMPONENTE 3
o Zonas Industriales La delimitación de las servidumbres aeroportuarias se corresponde con la definida en los
estudios de la Macrozonificación 2007, que determina un área de riesgo por la proximidad
A partir del análisis del uso del suelo, se delimita el suelo destinado a actividades
del área de operación del aeropuerto. Toda construcción dentro del área afectada deberá
industriales pesadas, incluidos la refinería, la destilería, el parque petroquímico y las
contar con la previa autorización del organismo aéreo. La servidumbre aeronáutica es
centrales eléctricas. En total, existen 885 Ha de áreas industriales.
importante de cara al desarrollo futuro para los edificios en altura, por lo que se ha
incluido como condicionante, especialmente para edificios en altura.
o Servidumbre aeronáutica
Tabla 38 Limitantes: Afecciones antrópicas
AFECCIÓN HUELLA AFECCIÓN HUELLA URBANA POBLACIÓN HUELLA URBANA
TIPOLOGÍA SUPERFICIE SUPERFICIE % VIVIENDAS
% Total (Ha) RESIDENCIAL AFECTADA
AFECTADA (Ha) AFECTADA (Ha) Total
Relleno sanitario 43 0,0% - 0,0% - - - -
Cavas y canteras de extracción 56 0,0% 38 0,0% - - - -
Red de carreteras 1.562 0,7% 716 0,6% 568 322 16.719 7.622
Red ferroviaria 1.587 0,7% 415 0,3% 295 102 4.763 1.751
Base Naval Puerto Belgrano 1.238 0,5% - 0,0% 1.238 - - -
Zonas portuarias 24 0,0% - - - - - -
Zonas industriales 825 0,4% 60 0,0% 861 - - -
AFECCIONES ANTRÓPICAS 1.146 0,5% 1.424 1,1% 78 2 64 28
COMPONENTE 3
Ilustración 102 Limitantes: Afecciones antrópicas
COMPONENTE 3
• Zonas en riesgo de inundación (Input Componente 2)

El Componente 2 sobre riesgos naturales estudia las inundaciones en el Arroyo Napostá y
Maldonado, el riesgo de incendio y vendavales.
Los mapas de riesgos generados son limitantes para el Escenario Óptimo e Intermedio,
sin embargo no se tendrán en cuenta en el Escenario Tendencial. Dichos mapas se
incluyen en el capítulo de Modelo Actual, tras el diagnóstico.
3.2.2 Síntesis de limitantes y condicionantes para el desarrollo urbano

El estudio de los condicionantes y limitantes en el ámbito de estudio tiene dos objetivos:
- En la huella urbana actual: analizar posibles obras de mitigación y la necesidad
de reubicar población en riesgo en zonas seguras y no vulnerables.
- En las zonas fuera de la huella urbana actual: determinar las áreas hacia dónde
debiera crecer la huella urbana y cuáles debieran ser protegidas.
En la Ilustración 103 se grafica una síntesis de los principales condicionantes y

limitantes analizados. Además, la siguiente tabla muestra la superficie de
afección, la afección de la huella urbana y la afección de suelo residencial, así
como la población afectada por cada limitante, diferenciando entre zonas de
protección ambiental, zonas de protección patrimonial, áreas de interés
estratégico, afecciones antrópicas y zonas de riesgos.
COMPONENTE 3
Tabla 39 Síntesis de limitantes y condicionantes para el desarrollo urbano en el ámbito de estudio

Ilustración 103 Mapa de limitantes y condicionantes al desarrollo urbano en el ámbito de estudio
COMPONENTE 3
3.3 ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO Y MERCADO DEL SUELO A nivel nacional, entre los años 1991 y 2010 ha habido un proceso de aumento del
porcentaje de viviendas que corresponden a casa, pasando de un 72% a un 79%, tal como
En el presente capítulo se analizará el mercado del suelo y la situación inmobiliaria en el
se ve en el gráfico de la Ilustración 104.
ámbito de estudio; estos son factores determinantes para entender la realidad urbana
del territorio y así abordar de forma pertinente las actuaciones respecto al desarrollo Esta situación se repite a nivel de la Provincia de Buenos Aires, con una tendencia aún
urbano de la ciudad, este entendido como “el proceso de adecuación y ordenamiento, más acentuada, llegando a un 84% de la viviendas totales correspondiendo a casa y solo
a través de la planeación del medio urbano, en sus aspectos físicos, económicos y un 12% a departamento, tal como se ve en el gráfico de la Ilustración 105.
sociales; implicando además de la expansión física y demográfica, el incremento de las
actividades productivas, la elevación de las condiciones socioeconómicas de la Ilustración 104 Gráfico evolución porcentaje de vivienda por tipologías en Argentina, 1991-2010
población, la conservación y mejoramiento del medio ambiente y el mantenimiento de 100% 4%
10% 6%
las ciudades en buenas condiciones de funcionamiento.”1 90%
16% 17%
80% 18%
La actividad edificatoria en la ciudad ha tenido un desarrollo importante en el área,
70%
principalmente dado por la autoconstrucción, el desarrollo de barrios privados y casos
60%
puntuales de construcción de edificios de departamentos.
50%
A continuación se detalla la tendencia histórica de edificación de viviendas por tipologías, 40% 78% 79%
72%
luego una revisión de la oferta actual, por tipologías y precios. Posteriormente se 30%
describen algunos procesos relativos a la vivienda social y la situación de la vivienda 20%
precaria. Finalmente, se realizan proyecciones de la demanda de viviendas y suelo urbano 10%
para los horizontes temporales del estudio. 0%
1991 2001 2010
3.3.1 Tendencia Histórica de Tipologías de Vivienda Casa Departamento Otras
Un elemento clave para el diseño de los Escenarios de Crecimiento, serán las tipologías Fuente: IDOM con datos de INDEC
de vivienda que se utilizarán para la modelación, ya que esto está directamente
relacionado con las densidades urbanas futuras. Para esto es interesante analizar las
tendencias históricas, principalmente en la cantidad de viviendas que corresponden a las
tipologías casa y departamento (unifamiliar y multifamiliar).
1
Horacio Landa, Terminología de urbanismo, México, CIDIV-INDECO; 1976.
COMPONENTE 3
Ilustración 105 Gráfico evolución porcentaje de vivienda por tipologías en Provincia Buenos Aires, Dentro del ámbito de estudio existen diferencias importantes entre los 2 partidos. En el
1991-2010 caso de Bahía Blanca, el porcentaje de viviendas que corresponden a casa es solo de un
100% 5% 4% 71%, bastante menor al promedio nacional y provincial. En cambio en el partido de
10%
90% 11% 12% Coronel Rosales, este porcentaje llega al 86%, similar al promedio provincial.
80% 13%
70% Ilustración 107 Fotografía área céntrica de Bahía Blanca con tipologías multifamiliares
60%
50%
40% 77% 83% 84%
30%
20%
10%
0%
1991 2001 2010
Casa Departamento Otras
Fuente: IDOM con datos de INDEC
Ilustración 106 Gráfico porcentaje de vivienda por tipologías en Partidos Gran Bahía Blanca, censo
2010
100% 1% 1%
90% 13%
27%
80%
70%
60% Fuente: IDOM
50%
40% 86% Esta diferencia de porcentajes de tipología entre los 2 partidos, se puede observar
71%
30% también en el mapa esquemático de tipologías, en donde se observan claramente las
20% zonas céntricas y más consolidadas de Bahía Blanca, con una mayor incidencia de la
10% tipología de departamentos, en comparación con las zonas urbanas de Coronel Rosales,
0% predominantemente unifamiliares.
Bahia Blanca Coronel Rosales
Casa Departamento Otras
Fuente: IDOM con datos de INDEC
COMPONENTE 3
Ilustración 108 Distribución de viviendas por tipología Al comparar el mapa de tipologías con el de crecimiento urbano, podemos ver como las
nuevas zonas de desarrollo en los 2 partidos, son predominantemente unifamiliares. Esto
se relaciona con lo mencionado en el capítulo de densidad urbana, en donde en los
últimos años esta área urbana ha ido disminuyendo paulatinamente densidad.
Según los datos históricos de estadísticas de la construcción de viviendas en Bahía Blanca,

entre los años 1990 y 2014 se han otorgado unos 1500 permisos anuales para nuevas
viviendas. En el gráfico de la Ilustración 110 se observa la evolución de la cantidad de
permisos por año, con un periodo de mayor actividad a partir del año 2005 en adelante.
Ilustración 110 Gráfico Permisos nuevas vivienda por Tipología en Bahía Blanca 1990-2014
2500
2000
1500
1000
500
Fuente: IDOM en base al Censo 2010
Ilustración 109 Fotografía barrios con viviendas unifamiliares en Bahía Blanca 0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
vivienda departamentos
Fuente: IDOM
De este total de nuevos permisos para vivienda, un 51% corresponde a la tipología
departamento y un 49% a casa. En el gráfico de la Ilustración 111 vemos la evolución anual
del porcentaje de vivienda por tipología. Aquí vemos que durante el periodo 2000-2010
hubo un importante aumento del porcentaje de vivienda de tipología departamento, pero
a partir del 2010, esto se ha revertido y se construyen actualmente más casas que
departamento.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 111 Gráfico Porcentaje de Permisos nuevas vivienda por Tipología en Bahía Blanca 1990- Ilustración 112 Gráfico evolución Superficie de nuevas viviendas por tipología (Bahía Blanca)
2014
150,0
100%
90%
80% 130,0
70%
60%
50% 110,0
40%
30%
20% 90,0
10%
0%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
70,0
vivienda departamentos
50,0
Fuente: IDOM
Cabe mencionar, que estas estadísticas están basadas en la información de la

30,0
construcción formal, por lo que no reflejan el 100% de la edificación. En el siguiente
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
gráfico se integra la estimación de nuevas viviendas para el periodo 2010-2017, en donde
el porcentaje de casas respecto a departamentos es mucho mayor, al incorporar las vivienda departamentos total
viviendas sin procesos formales de edificación. En este gráfico se incorporan además las
nuevas viviendas construidas en Coronel Rosales, las que no aparecían en los gráficos Fuente: IDOM
anteriores.
En el gráfico podemos ver que la superficie promedio de los nuevos departamentos ha
Otro análisis posible de realizar con los datos de las estadísticas de la edificación en Bahía aumentado leventemente de unos 60 a unos 70 m2. En el caso de las casas, el aumento
Blanca, es la superficie promedio de las nuevas viviendas por tipología. En el gráfico de la de la superficie promedio ha sido mayor, pasando de unos 80 a unos 120 metros
Ilustración 112 se ve la evolución de estos promedios entre el año 1990 y 2014. cuadrados en promedio.
COMPONENTE 3
3.3.2 Oferta Inmobiliaria actual en el área de estudio 3.3.3 Análisis del Precio de Suelo
Un dato interesante para comprender la situación actual y futura del mercado El estudio del precio del suelo urbano permite estimar tendencias de transformación
inmobiliario es la revisión de los proyectos en ejecución o planificados. Es destacable que futura (un suelo más caro será difícil de renovar). Otro análisis obtenido del precio del
un porcentaje importante de las viviendas proyectadas corresponde a la tipología casa, lo suelo es la segregación socio-espacial, revisada también en el capítulo de caracterización
que demuestra que no hay por ahora grandes cambios en la tendencia de construcción socioeconómica.
de viviendas a futuro, tema que será analizado más adelante.
Este análisis de precios de suelo se realiza mediante un muestreo del mercado
Este análisis se ha realizado revisando distintos portales inmobiliarios en donde se ofrecen inmobiliario actual. Este muestreo se realizó consultando páginas web con publicaciones
propiedades dentro del ámbito de estudio. Basándose en estas fuentes se ha hecho una de oferta inmobiliaria en el área, las que fueron catalogadas en 3 categorías:
muestra que busca ser lo más representativa del territorio y las tipologías a la venta, lo departamentos, casas y lotes.
que permite tener un modelo de la oferta inmobiliaria, relacionando tipologías y precio
Ilustración 113 Muestreo de viviendas según tipología y precio
de venta por zonas.
Las 4 tipologías de venta que se consideran en este muestreo son:

- Departamentos
- Casas
- Lotes vacíos
- Barrios Cerrados
A continuación se incluye un mapa con la ubicación de las propiedades consideradas en

el muestreo.
Fuente: IDOM en base a muestreo realizado por páginas especializadas
COMPONENTE 3
En la Ilustración 113 e Ilustración 114 se incluyen dos mapas diferenciando por tipologías 3.3.4 Situación de la vivienda precaria, Villas y asentamientos
y precios de las propiedades. El primer mapa marca cada una de las propiedades según
La definición de que se considera asentamiento informal difiere según la fuente, por lo
estas características, el segundo, extrapola los precios del muestreo a las distintas clases
que en el presente estudio se citarán las fuentes de los datos obtenidos y se explicitará la
de análisis o áreas homogéneas (detalladas en el capítulo 3.8 ANÁLISIS HUELLA URBANA
forma en que se identifican los asentamientos como una de las clases de análisis o zona
ACTUAL MEDIANTE UNIDADES MORFOLÓGICAMENTE HOMOGÉNEAS), de modo de tener una
urbana homogénea.
imagen que represente una aproximación al precio de suelo actual en el ámbito de
estudio. La importancia de identificar estos asentamientos radica en la necesidad de focalizar
acciones para corregir las inequidades y por la relación entre estos asentamientos y
Ilustración 114 Precio de vivienda por precio según clases de análisis
vulnerabilidad para la construcción de riesgo.
Una de las fuentes analizadas es la Fundación TECHO, que señala que en la provincia de
Buenos Aires existen poco más de mil asentamientos informales, en los que viven unas
327 mil familias. De estos asentamientos, unos 29 asentamientos corresponden a Bahía
Blanca, con un aproximado de 10.400 familias.
De estos unos 30 asentamientos corresponden a Bahía Blanca según esta institución, con
un aproximado de 10.500 familias viviendo en ellos.
Tabla 40 Número de Asentamientos Informales y cantidad de Familias por Partido

N° DE ASENTAMIENTOS CANTIDAD DE FAMILIAS
BAHIA BLANCA 29 10420
CORONEL ROSALES 1 25
Fuente: TECHO
La Fundación Techo también analiza el acceso a servicios básicos de estos asentamientos,

tanto de electricidad, agua, red cloacal, pavimentación, recogida de residuos sólidos,
entre otros. En la Tabla 41 se detalla el porcentaje de asentamientos con acceso a estos
servicios a nivel del conurbano bonaerense y los partidos del interior de la provincia
Fuente: IDOM en base a muestreo realizado por páginas especializadas
Tabla 41 Acceso a Servicios Básicos Asentamientos Informales Provincia Buenos Aires
ACCESO A SERVICIO CONURBANO PARTIDOS DEL INTERIOR
ACCESO A ENERGIA MEDIDOR DOMICLILARIO 37% 37%

ELECTRICA MEDIDOR COMUNITARIO 13% 11%
COMPONENTE 3
ACCESO A SERVICIO CONURBANO PARTIDOS DEL INTERIOR Ilustración 115 Asentamientos marginales en Bahía Blanca
CONEXIÓN IRREGULAR 49% 51%

NO TIENE CONEXIÓN 1% 1%
CLOACA 6% 3%
CÁMARA SÉPTICA 31% 26%
RED CLOACAL
POZO CIEGO 59% 68%
OTRO 4% 2%
AGUA CORRIENTE 8% 17%
CONEXIÓN IRREGULAR 42% 55%
AGUA POTABLE AGUA DE POZO 42% 24%
CAMION CISTERNA 2% 2%
OTRO 5% 1%
Fuente: TECHO
Otra fuente de dato consultada es un documento sobre las condiciones habitacionales y

Fuente: https://www.aacademica.org/000-028/121.pdf
calidad de vida urbana, que identifica los asentamientos informales de Bahía Blanca en el
año 2010.2 (). En el siguiente mapa esquemático, podemos ver como los asentamientos 3.3.5 Programas y políticas de vivienda social
informales de Bahía Blanca se concentran principalmente en los bordes exteriores de la
ciudad planificada, principalmente hacia el sur poniente y en las zonas cercanas a las fajas El alto porcentaje de población con bajos ingresos y el importante déficit de viviendas
ferrovarias. (cualitativa y cuantitativa) hacen que los programas de vivienda social sean esenciales
para la configuración del desarrollo urbano. La falta e ineficiencias de estos programas
han presionado la aparición de zonas de ocupaciones informales, en donde las
condiciones de habitabilidad y provisión de servicios por lo general son deficientes.
En este capítulo se hace una revisión a la situación de la vivienda social en el ámbito de

estudio, tanto histórica como actual.
2
Prieto, María Belén. 2010. Condiciones habitacionales y calidad de vida urbana. El caso de la ciudad de Bahía
Blanca. https://www.aacademica.org/000-028/121.pdf
COMPONENTE 3
El primer dato analizado es la cantidad de adjudicaciones en los programas de vivienda Ilustración 117 Ubicación de la vivienda social
social, otorgados en los últimos 10 años en cada partido. Si vemos la siguiente tabla, en el
ámbito de estudio de Gran Bahía Blanca, se han otorgado unas 4.000 adjudicaciones en
la última década, lo que equivale más o menos el doble del déficit cualitativo actual de
viviendas en el área.
Tabla 42 Cantidad de adjudicaciones de Vivienda Social por Partido 2007-2016

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Bahía Blanca 36 0 53 763 310 255 469 228 183 565
Coronel Rosales 0 375 14 5 1 3 106 9 325 312
Fuente: Instituto de la Vivienda Provincia de Buenos Aires
Como vemos en el gráfico anterior, la cantidad de adjudicaciones ha tenido importantes

oscilaciones en estos años, siendo el año 2010 el con mayor cantidad. A partir del año
2013 la cantidad de adjudicaciones bajo notablemente, llegando a un promedio anual de
no más de 300.
En cuanto a la distribución de las viviendas sociales en el ámbito de estudio, en el siguiente

mapa se puede observar como estos se han ubicado principalmente en zonas Fuente: IDOM
perimetrales al casco histórico, buscando suelos accesibles para este tipo de proyectos.
Tabla 43 Listado de Proyectos de Vivienda Social reciente en Bahía Blanca
Ilustración 116 Gráfico cantidad de adjudicaciones de Vivienda Social por Partido y Año
CANTIDAD DE
PROYECTO TIPOLOGIA
800 VIVIENDAS
105 Vista Alegre Dúplex y Planta Baja
600 80 Chacra 343 y 356 Planta Baja
400 183 Barrio Spurr Planta Baja

38 Localidad Cabildo Dúplex y Planta Baja
200 22 Localidad Gral.Daniel Cerri Dúplex y Planta Baja
0 172 Villa Esperanza Dúplex y Planta Baja

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 160 Sindicato de Luz y Fuerza Dúplex y Planta Baja
276 Sutiaga Dúplex y Planta Baja
Bahia Blanca Coronel Rosales
256 Harding Green Dúplex y Planta Baja
Fuente: IDOM con datos del Instituto de la Vivienda, Provincia de Buenos Aires 160 Chacra 344 Villa Ressia Dúplex y Planta Baja
COMPONENTE 3
146 Villa Delfina Dúplex y Planta Baja Ilustración 119 Imagen Proyecto Vivienda Social Villa Esperanza
162 Sindicato de Luz y Fuerza Dúplex y Planta Baja
260 Cooperativa Choferes de Taxi Planta Baja
260 UOM Planta Baja
Sindicato de personal de Ind.Quimicas,
144 Planta Baja
petroquímicas y afines
82 Sindicato de Personal de Vialidad Planta Baja
55 Villa Esperanza Planta Baja
102 Chacra 344 Planta Baja
40 Villa Delfina Planta Baja
2703
Fuente: Web Municipio Bahía Blanca
Ilustración 118 Imagen Proyecto Vivienda Social Vista Alegre
COMPONENTE 3
3.4 ANALISIS SITUACION SOCIO-ECONOMICA Ilustración 120 Gráfico Evolución desempleo 2008-2015
14
3.4.1 Análisis de la situación del empleo
En este apartado se analizan las principales variables respecto al empleo en el ámbito de
estudio. 12
En cuanto a la evolución de las tasas de desempleo, los datos del INDEC muestran una
gran volatilidad en el periodo 2008-2015, tal como se grafica en la Ilustración 121. Este
10
gráfico compara las tasas de desempleo a nivel de los principales conglomerados urbanos
argentinos, con el promedio de los partidos de la provincia de Buenos Aires y el área
urbana del ámbito de estudio.
8
Según las estadísticas del INDEC, el promedio de desempleados en Gran Bahía Blanca ha
variado entre el 6% y el 10% entre el 2008 y el 2015, con importantes oscilaciones y un
promedio superior a la media de los partidos de la provincia de Buenos Aires. 6
En el siguiente gráfico se observa cómo ha evolucionado la cantidad de empleos en el

partido de Buenos Aires entre 1947 y el 2004, según los censos de actividad económica
4
del INDEC. Como podemos observar, desde mediados del siglo XX hasta mediados de la
década de los 90 existió una importante alza, principalmente en la actividad industrial y
de servicios, pero a partir de esos años, la cantidad de empleos por áreas se ha
2
estabilizado, con muy poca creación de nuevo empleo. Este dato es muy consecuente con
la evolución demográfica, que prácticamente se ha mantenido sin crecimiento en los
últimos 20 años en el ámbito de estudio.
0
2008
2008
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
2013
2013
2013
2014
2014
2014
2014
2015
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
Total de aglomerados urbanos Aglomerados del interior sin GBA
Gran Bahía Blanca Gran La Plata
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 121 Gráfico Evolución desempleo 2008-2015 La actividad industrial y el Comercio aparecen como las siguientes actividades en
12 importancia. A nivel provincial, la agricultura representa cerca del 10% de la fuerza
laboral.
11
10 Ilustración 122 Gráfico Evolución Empleo % por sector, Provincia Buenos Aires
9 50%
8 45%
7 40%
6 35%
5 30%
4 25%
3 20%
2 15%
2008
2008
2008
2008
2009
2009
2009
2009
2010
2010
2010
2010
2011
2011
2011
2011
2012
2012
2012
2012
2013
2013
2013
2013
2014
2014
2014
2014
2015
10%
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
2 Trim.
3 Trim.
4 Trim.
1 Trim.
5%
0%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total de aglomerados urbanos Aglomerados del interior sin GBA
Gran Bahía Blanca Gran La Plata
Fuente: IDOM con datos INDEC Agricultura, ganadería y pesca Minería y petróleo
Industria Comercio
Servicios Electricidad, gas y agua
3.4.2 Caracterización Sistema Productivo Construcción
En el gráfico de la Ilustración 122 se observa la evolución de la distribución del empleo de

Fuente: IDOM con datos INDEC
los últimos 20 años por ramas de actividad en la Provincia de Buenos Aires.
En este gráfico podemos observar como el sector Servicios es el que representa las
mayores tasas de ocupación, promediando más de 45% en el caso de la provincia de
Buenos Aires.
COMPONENTE 3
En cuanto a la producción del área de estudio, destaca un análisis realizado para el se ha mantenido más o menos estable, con poco crecimiento. Solo la Urea ha tenido
documento Diálogos metropolitanos de Bahía Blanca3, en el que se preguntaba a los oscilaciones, pero se ha mantenido en rangos similares a lo que se producía el año 2000.
asistentes por la estructura productiva de Bahía Blanca. El 81% de los actores clave
Ilustración 124 Gráfico producción (toneladas) principales productos industriales en Bahía Blanca
mencionaron el polo petroquímico, el 74% la actividad agropecuaria y el 71% el puerto.
1990-2014
La mayoría coincidió en que Bahía Blanca históricamente fue una ciudad de comercio y
servicios y un 52% respondió que el comercio y el sector servicios siguen siendo 1.600.000,00
importante en la producción de la ciudad. El 45% de los asistentes mencionaron a las
universidades y el 20% señaló la ubicación geográfica de Bahía Blanca como nodo 1.400.000,00
estratégico del sur del país.
Ilustración 123 Gráfico sobre estructura productiva de Bahía Blanca 1.200.000,00
1.000.000,00
800.000,00
600.000,00
400.000,00
200.000,00
0,00
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fuente: Diálogos metropolitanos de Bahía Blanca
Policloruro de vinilo (PVC) Etileno Polietileno Urea
Al analizar la producción industrial de los principales productos generados en el ámbito Fuente: IDOM con datos INDEC
de estudio (ver Ilustración 124), podemos ver como a partir de año 2000, la producción
3
Lanfranchi, Gabriel. Verdecchia, Carlos. 2016. Diálogos Metropolitanos Bahía Blanca 2030. CIPPEC. Julio 2016.
COMPONENTE 3
3.4.3 Segregación Socio Espacial En el caso de Gran Bahía Blanca, el índice tuvo una disminución de 0,45 a 0,35, similar a
los índices de la ciudad de Buenos Aires y mejores al promedio provincial y nacional.
Un elemento importante en el análisis urbano es la segregación socio espacial, que genera
una serie de externalidades negativas en las ciudades, desde el punto de vista de la En cuanto a los índices de pobreza, el INDEC clasifica a la población vulnerable en
seguridad, la movilidad, la cohesión social y la competitividad territorial. “pobreza” e “indigencia”. En la Ilustración 126 se grafica la evolución entre el año 2001 y
2008 de estos índices en los principales conglomerados urbanos del país, en el Gran
Un indicador interesante es el Coeficiente Gini, que busca medir el nivel de equidad en la
buenos Aires y en el ámbito de estudio.
distribución de los ingresos. En el gráfico de la Ilustración 125 se muestra la evolución de
este coeficiente en los principales conglomerados urbanos argentinos entre los años 2004 Ilustración 126 Gráfico Evolución % Hogares Líneas de Pobreza e Indigencia 2001-2016
y 2013, comparándolo con los promedios nacionales.
45,00%
Este coeficiente se calcula tomando el dato de los ingresos medios de los hogares, 40,00%
generando una escala de 0 a 1, en donde el 0 representaría el 100% de equidad. 35,00%
30,00%
Ilustración 125 Gráfico Evolución Índice GINI Principales ciudades argentinas 2004-2013
25,00%
0,6
20,00%
0,5 15,00%
10,00%
0,4
5,00%
0,3
0,00%
2001 2008 2016 2001 2008 2016 2001 2008 2016 2001 2008 2016
0,2
Total 31 Gran Buenos Aires Gran La Plata Gran Bahia Blanca
0,1 conglemorados
urbanos
0
pobreza indigencia
En la gráfica se observa una disminución de los índices observados el año 2001 pero un
aumento con respecto al año 2008. En las Tabla 44 y Tabla 45 se detalla la evolución de
2004 2013 estos índices, mostrando que en el año 2010, casi un 15% de la población del ámbito de
estudio se encontraba bajo las líneas de pobreza.
Fuente: IDOM con Atlas ID, Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública
COMPONENTE 3
Tabla 44 Porcentaje de Hogares bajo la línea de Pobreza el promedio nacional bajo el 10%. En el caso de la Provincia de Buenos Aires, esta tasa ha
2001 2008 2010 bajado desde un 15% a un 8%, poco menor a los promedios nacionales.
TOTAL 31 CONGLEMORADOS URBANOS 22,60% 9,40% 21,50% Ilustración 127 Gráfico evolución Índice de NBI Provincias argentinas (1980-2010)
GRAN BUENOS AIRES 29,30% 12,00% 20,80%
50,0
GRAN BAHIA BLANCA 15,10% 9,00% 15,80%
45,0
Fuente: INDEC
40,0
Tabla 45 Porcentaje de Hogares bajo la línea de Indigencia 35,0
2001 2008 2010 30,0
TOTAL 31 CONGLEMORADOS URBANOS 8,30% 3,10% 4,50% 25,0
GRAN BUENOS AIRES 9,70% 3,60% 4,80% 20,0
GRAN BAHIA BLANCA 4,30% 3,60% 4,50% 15,0
Fuente: INDEC
10,0
5,0
0,0
Otro indicador que permite diagnosticar la realidad socioeconómica del ámbito de estudio 1980 1991 2001 2010
son las Necesidades Básicas Insatisfechas. Este indicador según el INDEC “permite la
Porcentaje de hogares con NBI
delimitación de grupos de pobreza estructural y representa una alternativa a la
identificación de la pobreza considerada únicamente como insuficiencia de ingresos, Por Total del país Ciudad Autónoma de Buenos Aires
medio de este abordaje se identifican dimensiones de privación absoluta y se enfoca la Buenos Aires 24 partidos del Gran Buenos Aires
Interior de la provincia de Buenos Aires Catamarca
pobreza como el resultado de un cúmulo de privaciones materiales esenciales.”. Córdoba Corrientes
Chaco Chubut
Este indicador además está totalmente relacionado con aspectos de equidad urbana, Entre Ríos Formosa
principalmente con la provisión de servicios básicos. Jujuy La Pampa
La Rioja Mendoza
Según los datos aportados por el INDEC, en Argentina ha habido una disminución Misiones Neuquén
Río Negro Salta
considerable de la población con NBI, de un 22% a un 9% en el periodo 1980-2010. San Juan San Luis
Santa Cruz Santa Fe
En el gráfico de la Ilustración 127 se observa la evolución de esta tasa en todas las provincias Santiago del Estero Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur
argentinas. Algunas de estas (principalmente del norte del país), presentaban a principios Tucumán
de los años 80 tasas cercanas al 50%. El año 2010 todas las provincias están bajo el 25% y
COMPONENTE 3
A nivel de partidos, los índices han tenido tendencias similares a las nacionales y Ilustración 128 Gráfico evolución Índice de NBI en Argentina, Provincia y Municipios 1980-2010
provinciales, llegando a cerca del 9% en promedio el año 2010. 25,0%
En el caso del Partido de Bahía Blanca y Coronel Rosales los índices de NBI son muy
20,0%
inferiores a los promedios nacionales y provinciales, llegando a promedios cercanos al 35
el año 2010. Este dato coincide con el promedio de personas bajo el nivel de indigencia
(4,5% en Gran Bahía Blanca). 15,0%
Tabla 46 Porcentaje de la Población con Necesidades Básicas Insatisfechas (NBI) 10,0%

1.980 1.991 2.001 2.010
ARGENTINA 22,3% 16,5% 14,3% 9,1% 5,0%
PROVINCIA BA 14,9% 9,6% 13,0% 8,1%

0,0%
BAHIA BLANCA 12,9% 9,5% 6,9% 3,7% 1.980 1.991 2.001 2.010
CORONEL
10,0% 6,0% 4,8% 2,9% Argentina Provincia BA Bahia Blanca Coronel Rosales
ROSALES
Fuente: INDEC
El impacto urbano de estos índices es importante y claramente identificable, con bolsones
Otro dato interesante con respecto a la equidad urbana, es el que provee el estudio ADN
de pobreza ubicados en zonas que muchas veces son las más expuestas a amenazas como
Urbano, realizado por CIPPEC. En este se evalúan una serie de indicadores en los
la inundación (ubicación en zonas bajas de la ciudad). El círculo de la pobreza se perpetúa
principales centros urbanos del país, utilizando el análisis de Necesidades básicas
con la inequidad urbana, principalmente referida a calidad de vida y accesibilidad.
Insatisfechas y generando un mapa con 8 categorías: Áreas Vulnerables, Áreas Pre-
La disminución de ese índice está relacionada con inversiones públicas en temas como Urbanizadas, Áreas Sub-urbanizadas deprimidas, Áreas Sub-Urbanizadas, Áreas Críticas,
dotación de servicios básicos, vivienda social, pavimentación. El análisis de equidad Aras Pre-Urbanizadas saturadas, Áreas urbanizadas deprimidas, Áreas Urbanizadas y
urbana permite focalizar las estrategias de este tipo, así como también las oportunidades Áreas no Urbanas.
de renovación y reconversión urbana asociadas. El estudio busca comparar la evolución de este indicador entre los dos últimos censos
(2001 y 2010), entregando datos a nivel ciudad y barrios.
En el caso de Gran Bahía Blanca, el indicador presenta importantes avances en las Áreas
Sub-Urbanizadas deprimidas (2,1%) y Áreas Sub-urbanizadas (3,9%). Por el contrario, las
áreas con mayores disminuciones son las Áreas Vulnerables (-4.1%). En los mapas de las
Ilustración 129y Ilustración 130, se ve como las áreas hacia el surponiente y sur oriente
son las que presentan los índices más complejos (vulnerabilidad), mientras las áreas
céntricas y norte, son las que presentan los índices de más consolidación.
COMPONENTE 3
Ilustración 129 Mapa ADN Urbano 2001 A partir de los datos del Censo y otras fuentes de información sobre la población y su
hábitat, se elabora una distribución de los estratos sociales o niveles socioeconómicos de
la población en el área de estudio. También se incluyen las áreas mixtas, en las cuales es
imposible distinguir clases sociales.
Como se puede apreciar, existen varios puntos de clase social alta al norte, un gran núcleo
central de clase media y una corona de tejido residencial de clase baja o muy baja en los
bordes de la huella urbana. Punta Alta es más homogénea, con la mayor parte de la
población de nivel socioeconómico medio y pequeñas zonas periféricas de clase baja y
muy baja.
Ilustración 131 Distribución de las Clases sociales en la huella urbana
Ilustración 130 Mapa ADN Urbano 2010
% Superficie % Población
7% 7% 12% 13%
6%
2%
Usos mixtos
35% Estrato alto
33% Estrato medio
45% 41% Estrato bajo
Estrato muy bajo
Fuente: Diálogos Metropolitanos, CIPPEC Fuente: IDOM a partir del Censo
COMPONENTE 3
En el caso de Punta alta, la segregación social se ha estudiado a través de la calidad de 3.4.4 Seguridad Ciudadana
vida, según su nivel bajo, medio o alto. Se incluye un esquema de un estudio elaborado
La Municipalidad de Bahía Blanca tiene un registro de los delitos denunciados en las
por Cinthya Valdés. Se puede observar como el centro tradicional tiene una calidad de
comisarías de la ciudad. A partir de los datos del año 2016, la municipalidad implantó
vida alta. A medida que el tejido urbano se aleja del centro tradicional, la calidad de vida
nuevas mejoras de iluminación en la ciudad, tal y como se muestra en la siguiente imagen.
va descendiendo. Los barrios como Albatros V, XIV, XV, XX, XXVII, Gottling, Barrio
Centenario, ATE IV, Atepam III y algunos sectores pegados a la Avenida Alem de Ciudad Ilustración 133 Obras públicas de iluminación por razón de seguridad
Atlántida y Villa Mora.
Los barrios menos privilegiados son los situados en los bordes de la huella urbana como
Villa Maio, Nueva Bahía Blanca, Villa Mora y Ciudad Atlántida.
La calidad de vida de los barrios está estrechamente vinculada a la calidad y cobertura de

los servicios básicos, áreas verdes, equipamientos, estado de los viales y calidad de la
edificación.
Ilustración 132 Esquema de calidad de vida en Punta Alta
Fuente: http://www.bahia.gob.ar/obras/
La Municipalidad de Bahía Blanca tiene como una principal preocupación la seguridad del
espacio público, plazas, calles, lugares para aprovechar la convivencia urbana segura,
lugares de encuentro donde compartir vivencias con otros vecinos. Según su página web,
“la información pública sobre hechos delictivos debe ser abierta, de calidad y confiable,
para que todos podamos conocer y consultar lo que sucede en la ciudad”.
Fuente: Calidad de vida en los barrios periféricos de Punta Alta, según equipamiento urbano, Cinthya
Valdés.
COMPONENTE 3
A continuación se incluyen dos mapas del delito de Bahía Blanca, correspondientes a Ilustración 135 Mapa del delito mayo 2017
diciembre de 2016 y mayo de 2017, que sirve para localizar los delitos y detectar algunas
tendencias en la ciudad.
Ilustración 134 Mapa del delito diciembre 2016
Fuente: http://www.bahia.gob.ar/mapadeldelito/
Fuente: http://www.bahia.gob.ar/mapadeldelito/
Tal y como se puede apreciar, los delitos están repartidos por la huella urbana, siendo
escasos en el centro histórico de la ciudad, así como en el sector centro-norte de Villa
Mar, Palihue, Altos del Pinar, Patagonia o VillaMapu.
En cuanto a los datos cuantitativos, hay que destacar el descenso del número de asaltos
y homicidios durante el año 2017, de hecho durante los meses de mayo y junio de 2017
no hubo homicidios en Bahía Blanca.
COMPONENTE 3
3.5 INFRAESTRUCTURAS Y PROVISIÓN DE SERVICIOS Tal y como se puede ver, la cobertura de la red de alcantarillado cubre aproximadamente
la mitad de la superficie urbana, dicha cobertura está muy concentrada en el centro
Junto con el marco normativo vigente, es de vital importancia comprender el sistema de
histórico y alrededores. El tejido urbano del sur de la Estación de Tren de Bahía Blanca
infraestructuras y equipamientos. Estos sistemas deben ser estudiados en la línea de
tiene una cobertura de alcantarillado menor, entre el 20 y 60% de la superficie cubierta.
tiempo actual y en la proyección a futuro, con el objetivo de investigar si es posible
albergar nueva población, de qué manera y dónde. En el otro extremo se encuentra la periferia, el suelo desarrollado en las últimas décadas.
Especialmente preocupantes son los sectores exteriores al noreste como Villa Bordeu, Los
3.5.1 Dotación de Servicios básicos Chañares o Villa Belgrano. El sector noroeste también tiene una cobertura muy baja,
menor del 20% de la superficie, como es el caso de Solares Norte, La Cañada, El Maitén,
Se requiere identificar la cobertura de servicios públicos con el fin de poder hacer la
Los Muñecos, Millamapu, Aldea Romana, Patagonia Norte, Nueva Espora o Las Cañitas.
proyección a futuro de la capacidad de crecimiento y la densificación de la ciudad.
Otro sector con baja cobertura de alcantarillado es el sector suroeste y sur, como
La siguiente imagen muestra la cobertura de la red de alcantarillado. Ingeniero White, Parque San Miguel, Grünbein, San Vicente, 17 de Mayo o Pago Chico.
Ilustración 136 Cobertura de las redes de alcantarillado Este déficit existente de redes de alcantarillado hace que el agua de lluvia no pueda
recogerse, además de no poder canalizar esta agua para evitar las inundaciones.
La red de alcantarillado de Punta Alta no ha podido ser analizada por falta de información.
Además del alcantarillado, se ha analizado la cobertura de servicios básicos, como agua

potable, red cloacal o electricidad, a partir de datos del Censo 2010. El mapa de cobertura
de servicios básicos muestra una imagen muy parecida a la de la red de alcantarillado: el
centro histórico y el tejido de su alrededor tiene una alta cobertura de servicios básicos.
El tejido periférico presenta una cobertura menor al 20%, con alguna excepción como
Patagonia o Bosque Alto. Al sur, Ingeniero White presenta una baja cobertura excepto en
el barrio White Centro.
En general, existen dos tipos de urbanizaciones exteriores en la periferia. Por un lado,
existen urbanizaciones residenciales de clase media, media-alta con servicios de agua
potable y energía pero sin conexión a la red cloacal. Por otro lado, existen numerosos
crecimientos residenciales en la periferia que pertenecen a clase baja (urbanizaciones) y
asentamientos informales que no cuentan con redes de servicios básicos. En ambos casos,
la cobertura de servicios básicos es baja.
En el caso de Punta Alta, la mayor parte de la ciudad está cubierta por las redes de
servicios públicos, excepto algunos crecimientos en los bordes de la huella urbana. Es el
Fuente: IDOM a partir del Censo
caso del norte de Ciudad Atlántida, Villa Mora, Nueva Bahía Blanca o Villa Maio.
COMPONENTE 3
Ilustración 137 Cobertura de servicios básicos Bahía Blanca-Punta Alta, existen varios crecimientos residenciales con cobertura media o
baja, como Parque San Miguel, Portal del Este o Pago Chico.
En el caso de Punta Alta, la cobertura de equipamientos es alta, con una cobertura mayor
al 60% en la totalidad de la huella urbana. En el caso de los equipamientos, Nueva Bahía
Blanca es el barrio más desfavorecido, aunque con una cobertura media.
Ilustración 138 Acceso a equipamientos
Fuente: IDOM a partir del Censo
3.5.2 Provisión de Equipamientos

Con respecto a la dotación de equipamientos, se han digitalizado todos ellos y se ha
estudiado su cobertura a través de un buffer de 500 metros, o 10 minutos caminando.
Esta imagen ilustra la distribución y cobertura de los equipamientos, tanto en Bahía Fuente: IDOM a partir del Censo
Blanca como en Punta Alta.
Tal y como se puede apreciar en la imagen, la mayor parte de la ciudad tiene acceso a un 3.5.3 Infraestructura Planificada relevante para el Desarrollo Urbano
equipamiento a menos de 500 metros. Existen algunas excepciones en la periferia de la
ciudad, especialmente al noreste y norte de la ciudad. Es el caso de Villa Bordeu, Los Los proyectos de infraestructuras buscan mejorar la dotación actual. Estos proyectos
Chañares, Don Ramiro, Parque Sesquicentenario, Nueva Belgrano, Villa Belgrano, San están enfocados a eliminar las deficiencias actuales y mejorar la calidad de vida de la
Carlos, Paihuen o Altos de la Carrindanga. En el sector suroeste, a lo largo de la Autovía población.
COMPONENTE 3
Los proyectos de infraestructuras planificados por los organismos públicos tendrán OBRAS DE RED DE AGUA POTABLE
impactos en la forma en que la ciudad se desarrollará, creando nuevos polos de atracción, Calle Misiones
Perito Moreno
mejorando la calidad de vida de ciertas zonas de la ciudad.
Pedro Pico Villa Rosas
A continuación se identifican algunos de los proyectos planificados para los próximos Nicolás Levalle Extensión red de agua potable
años, detallando las obras de desagües, red de agua potable, red de cloacas y red de gas. Saavedra Lamas
Como se puede apreciar, la mayor parte de las obras se localizan en la periferia. Teniente de Fragata
Harding Green
Carlos Aníbal Mayo
Ilustración 139 Obras públicas en marcha OBRAS DE RED DE CLOACAS
Calle Tres Sargentos
Salliquelo Colector cloacal para Barrio Las Acacias y aledaños Harding Green
Charcas
Pedro Pico
Perito Moreno
Extensión red cloacal calles del Berrio Ser Comunidad Villa Rosas
Misiones
Nicolás Levalle
Calles de Barrio Villa Ampliación Extensión desagües cloacales Barrio Villa
Las Villas
Hipódromo Hipódromo Etapa II
Carlos Guido Spano Norte
Ampliación red cloacal
Brickman Villa Rosas
OBRAS RED DE GAS
Calle General Ángel
Peñaloza
Troncal de gas Barrio Paihuen Norte
Facundo Quiroga
Ciudad de Cali
Güemes General Daniel
Red de gas General Daniel Cerri
12 de octubre Cerri
Pedro Pico
Nicolás Levalle
Extensión Gas natural Barrio Ser Comunidad Villa Rosas
Misiones
Perito Moreno
Bolivia Noroeste
Red de gas
Misioneros Noroeste
Fuente: IDOM a partir del Censo Cristo Redentor
Los Naranjos
Tabla 47 Resumen del marco normativo para temas urbanos en el área de estudio Huaura Extensión red de gas Barrio San Jorge Etapa I Las Villas
OBRAS DE DESAGÜES Luis Bonnat
Pedro Hugony
Don Bosco Ampliación desagües Noroeste
Carlos Leuman Centro
Barrio Villa Esperanza Construcción de sumideros Las Villas Provisión de gas
Juan Cortalezzi Harding Green
Barrio Nueva Belgrano Desagües Pluviales Etapa I Norte Fuente: http://www.bahia.gob.ar/obras/
COMPONENTE 3
3.6 ANÁLISIS DE LA MOVILIDAD Y EL TRANSPORTE Ámbito Normativa Descripción
El siguiente diagnóstico tiene directa relación con la situación actual de la movilidad de Pone en vigencia el acuerdo de transporte internacional
terrestre inscrito como Acuerdo de Alcance Parcial en el
transporte del área, con el propósito de determinar los aspectos relativos al movimiento Resolución
marco de la Asociación Latinoamericana de integración
de personas y carga en general, a través de los distintos medios y modos de transporte. SST 263/90
(ALADI), conforme los mecanismos del tratado de
Montevideo 1989.
Lo que contempla este apartado de movilidad es: Normativa vigente para el transporte
Fija las normas para la administración del Sistema de
de pasajeros y de carga, caracterización de la red vial estructurante y sus principales vías Ley 24653
Transporte de carga automotor.
de acceso, y un diagnóstico con relación a los medios no motorizados.
Ley 24921 Ley de Transporte Multimodal de cargas
Transporte de
3.6.1 Marco Normativo para la Movilidad Fija las políticas del transporte de cargas y las normas
carga
generales del REGISTRO UNICO DEL TRANSPORTE
Decreto
Los reglamentos y normativas de cada país conlleva a la seguridad vial tanto de pasajeros AUTOMOTOR (R.U.T.A) establece el régimen sancionatorio
105/98
como de vehículos, por lo que se expone en la siguiente tabla la legislación en ámbito de aplicable a aquellas personas que realicen servicios de
autotransporte de carga.
transporte en relación con la movilidad, ya sea transporte público y privado, urbano o
interurbano, nacional , provincial y municipal como también de carga. Cabe decir que solo Aprueba el régimen de penalidades a las disposiciones
Decreto
Régimen de legales y reglamentarias en materia de transporte
se mencionan las normas y leyes pero no se evalúan o determina el estado de estas. 253/95
penalidades automotor de jurisdicción nacional. Fija multas y sanciones.
Tabla 48: Normativas de movilidad Decreto Modifica el régimen de penalidades aprobado por decreto
1395/98 Núm. 253/95.
Ámbito Normativa Descripción
Aprueba el reglamento para la habilitación de vehículos de
Fija el marco regulatorio del autotransporte público de RES. SETOP
Transporte Vehículos transporte automotor de pasajeros de jurisdicción nacional.
Decreto pasajero de carácter urbano y suburbano de jurisdicción Núm. 395/89
urbano de Se aplica en la inspección técnica de vehículos
656/94 nacional estableciendo el marco normativo para el
pasajeros Aprueba el reglamento para el otorgamiento y uso de
otorgamiento de los permisos de exportación. Resolución ST
Conductores licencia nacional habilitante y el régimen de sanciones de los
Decreto Fija el marco regulatorio del autotransporte interurbano de Núm. 499/99
prestadores médicos habilitados.
958/92 pasajeros de jurisdicción nacional.
Ley de tránsito y seguridad vial. Regula el uso de la vía
Transporte Modifica el decreto Núm. 958/92 estableciendo nuevas pública y se aplica a la circulación de personas, animales y
Decreto
interurbano de normas para la reglamentación del transporte interurbano vehículos terrestres en la vía y a las actividad vinculadas al
808/95 Ley 24449
pasajeros de pasajeros de jurisdicción nacional. transporte, los vehículos, las personas, las concesiones
Res.S.T. N° Derecho de equipaje en el transporte interurbano de viales, la estructura vial y el medio ambiente, en cuanto se
Tránsito
47/95 pasajeros, con especificaciones y seguros. relacione con el tránsito, Quedan excluido los ferrocarriles
Decreto
Transporte Aprueba las normas reglamentarias para la explotación del Reglamento de tránsito nacional
Resolución S. 2254/92
internacional servicio de transporte por automotor de pasajeros por
T. 202/93 Decreto
de pasajeros carretera de carácter internacional. Reglamenta la Ley de tránsito y seguridad vial
779/95
COMPONENTE 3
Ámbito Normativa Descripción Además, de la normativa vigente relativa a la movilidad y vialidad, los planes de desarrollo
urbano son clave para entender la evolución del área de estudio y su situación actual.
• Abonar su pasaje, por cualquiera de los medios
habilitados Ya en 1909, en Plan de Dujarric planeaba dos anillos concéntricos interconectados por
• Respetar la prohibición de fumar, salivar, asomarse radiales, esquema que no llegó a materializarse. El Proyecto de Vialidad Nacional
por las ventanillas o abrirlas en época invernal
1938/1960 planeó un anillo interior (Camino de cintura), que conectaría con un anillo
Todo medio • Ceder el asiento a personas con discapacidad o
de transporte movilidad reducida. exterior a través de varias transversales, que no llegaron a materializarse.
• Respetar la prohibición de trasladar animales, salvo los Ilustración 140 Plan de Desarrollo 1970
perros guías de las personas no videntes
• No ingresar los vehículos con materiales inflamables,
corrosivos, explosivos o peligrosos en general
• Controlar los datos del boleto y conservarlo durante
Obligaciones Transporte todo el viaje
del ciudadano interurbano • Denunciar cualquier problema con su equipaje, dentro
de las 24 horas de finalizado el viaje
• Permitir el descenso de los pasajeros antes de
ascender a los coches
• No ascender ni descender si se están cerrando las
puertas o si el tren está en movimiento
Transporte • Respetar las indicaciones del personal del ferrocarril
Ferroviario • No transitar por la vía
• No entrar en la cabina de conducción
• No abandonar el tren detenido sin autorización del
personal del ferrocarril
• No accionar el freno de emergencias
• Cumplir con el recorrido, frecuencia y tarifa autorizadas
• Utilizar vehículos y conductores habilitados Fuente: Secretaría de planeamiento de Bahía Blanca
• No utilizar la vía pública para la guarda de vehículos
En el Plan de Desarrollo de 1970, se plantó una red que partía de Bahía Blanca para
• Tratar respetuosamente a los ciudadanos
Obligación de Todo medio conectar con los núcleos exteriores o subcentros, como Cabildo, La Vitícola, General Cerri,
las empresas de transporte • Cumplir con las normas reglamentarias en la conducción
Bajo Hondo, Corti o Napostá. Este Plan de 1970 organizaba la red regional pero también
• Brindar información cierta, completa y adecuada
respecto a los servicios local, conectando las grandes vías de entrada a la ciudad con una red continua en el
• Mantener las instalaciones y vehículos en buen estado interior de la ciudad. Esta red interior incluía una diagonal a lo largo de las vías del tren y
de conservación e higiene un anillo interior conectado con la circunvalación exterior, esquema similar al planteado
Fuente: IDOM con datos de la Comisión Nacional de Regulación del Transporte de Argentina. en anteriores planes.
COMPONENTE 3
Ilustración 141 Plan de Desarrollo 1970 y situación actual 3.6.2 Red vial
Jerarquización vial
La red vial de Bahía Blanca está formada por Rutas Nacionales, Provinciales, y municipales.
La Municipalidad de Bahía Blanca trabaja con una jerarquización vial organizada en vías
estructurantes, primarias y secundarias, tal y como se puede apreciar en la siguiente
imagen. Cada vial tiene un tratamiento diferente según su escala, con intervenciones
planteadas por la Secretaría de Planeación de la municipalidad.
Ilustración 142 Vías de acceso, estructurantes y primarias. Ruta 33, Ruta 3
Fuente: Secretaría de planeamiento de Bahía Blanca
La realidad fue bien distinta, las vías de acceso de escala regional sí se materializaron, sin
embargo la red continua interior no llegó a ser tal, creando grandes embudos y cuellos de
botella que crean un caos circulatorio. Este esquema sigue manteniéndose en la
actualidad con escasos cambios.
Fuente: http://www.bahia.gob.ar/mapas/
COMPONENTE 3
Estado de la Vialidad urbana Ilustración 144 Distribución del flujo diario en 1998 y 2010
Bahía Blanca tiene una primera escala de influencia regional, con distancias de 100-200
km que unen varios centros urbanos y que confluye en Bahía Blanca como principal
cabecera de servicios de la región. La región es líder en transporte de cereal, movilizando
el 80% de la producción agraria por transporte en carretera.
Ilustración 143 Operatoria del cereal en la Provincia de Buen os Aires
En una escala más cercana, el primer nivel de vinculación regional necesita un anillo para
el tránsito industrial portuario, con el objetivo de diferenciarlo del tránsito urbano.
El tránsito diario o flujo diario ha sido analizado en varios años, observándose un

incremento del flujo de camiones que ingresan en Bahía Blanca. Analizando el esquema
general, se puede ver como se forma un embudo en la zona sur, junto a Ingeniero White.
COMPONENTE 3
Como se puede observar, existe un incremento de flujo vehicular en la zona sur y suroeste,
de acceso al puerto Ingeniero White. Además, el sistema de puentes La Niña se cerró a
camiones y vehículos con gran carga, lo que ha generado un problema alrededor del
puerto.
Los camiones con destino Ingeniero White deben desviarse por la Ruta Nacional 3
(Avenida Ingeniero Huergo), recorriendo 15 km de más y generando conflictos en la
circunvalación de Bahía Blanca. En la imagen anterior se incluye un análisis del recorrido
del cereal por camión realizado por la Secretaría de Planeamiento de Bahía Blanca, así
como los puntos más conflictivos del recorrido.
COMPONENTE 3
Ilustración 145 Recorrido del cereal por camión e intersecciones peligrosas
COMPONENTE 3
A escala local, se ha analizado la pavimentación de las vías interiores. Se puede ver como • Existen varias barreras urbanísticas, como las vías de ferrocarril, el Arroyo
la densidad de vías pavimentadas va disminuyendo en la periferia de la huella urbana. Los Napostá y el Arroyo Maldonado.
crecimientos más recientes tienen pocas vías pavimentadas, entre 0 y 40% de ellas.
• Carácter monocéntrico de la ciudad de Bahía Blanca. Concentración de actividad
Ilustración 146 Vías pavimentadas en Bahía Blanca en el microcentro que provoca la congestión del tráfico en la zona. Todas las líneas de
colectivos pasan a una cuadra de la Plaza Rivadavia.
• Existencia de accesos a la ciudad pero red vial interior discontinua.
• Escasas ciclorutas para ciclistas
• Bahía Blanca está altamente motorizada, con un parque automotor superior a la

media de otras localidades de similar tamaño poblacional.
3.6.3 Distribución Modal Sistema Movilidad

En el año 2001 la Municipalidad de Bahía Blanca elaboró una Encuesta Origen-Destino
que permite esbozar el panorama general de la movilidad en la ciudad. Los resultados de
esta encuesta fueron recogidos en varios documentos, destacando el documento El
sistema de transporte: generación y distribución de viajes en la Ciudad de Bahía Blanca4.
Los datos sobre distribución modal indican que el 39% de los viajes se realizan en vehículo
particular, frente al 27% a pie y el 17% en colectivo. Destacan el 7% de los
desplazamientos que se realizan en bicicleta y el 3% en motocicleta.
La documentación analizada también destaca el nivel de motorización de la población,

Fuente: IDOM en base a datos de http://www.bahia.gob.ar/mapas/ con más del 50% de los hogares con al menos un automóvil. Además, el 14% de los
hogares tienen dos o más vehículos.
A través del análisis de los documentos oficiales sobre movilidad y transporte en Bahía
Blanca, ha sido posible extraer las primeras ideas clave sobre las características del
sistema de vialidad de la zona:
4 4
Frapiccini, Ramiro. El sistema de transporte: generación y distribución de viajes en la Ciudad de
Bahía Blanca. 2001.
COMPONENTE 3
Ilustración 147 Acceso al transporte público En ese sentido, crecimientos residenciales en el periurbano como Los Chañares, Villa
Belgrano, Bosque Alto, Solares Norte, La Cañada, La Reserva o Altos de la Carrindanga se
ven más perjudicados en el acceso al transporte público.
Ilustración 148 Acceso al transporte público
Fuente: El sistema de transporte: generación y distribución de viajes en la Ciudad de Bahía Blanca
La mayor parte de los viajes se realizan para asistir al trabajo (31%), a un centro educativo
(26%) y por recreación (10%).
3.6.4 Sistemas de Transporte Público

El sistema de transporte público ha ido perdiendo afluencia en favor del vehículo privado.
La caída de la demanda ha provocado una caída también de la calidad del servicio
provocada por la congestión en las principales calles. Esto agudiza en mayor medida la Fuente: IDOM en base a datos de http://www.bahia.gob.ar/mapas/
segregación social, ya que los sectores de la población que no pueden afrontar otro medio
de transporte que no sea el colectivo se ven perjudicados por la menor calidad del servicio 3.6.5 Infraestructura vial planificada relevante para el crecimiento urbano
de transporte público. Existen numerosos planes y proyectos planteados por diferentes organismos con el
objetivo de mejorar la movilidad de la ciudad de Bahía Blanca.
La plataforma pública de Bahía Blanca cuenta con todas las líneas de transporte público,
así como los paraderos. Con esta información, se ha generado un mapa de acceso al A nivel de esquema general, la Municipalidad de Bahía Blanca plantea un sistema vial más
transporte público que muestra cómo los sectores de la periferia están más perjudicados mallado y continuo a través de diferentes medidas:
en este sentido.
COMPONENTE 3
• Mejora de los accesos a la ciudad a través del anillo perimetral externo y de la RN 3. A nivel local, la Municipalidad de Bahía Blanca tiene varios proyectos planteados, con el
objetivo de facilitar un tránsito más fluido en el interior de la ciudad. Para ello, se plantea
• Creación de una circunvalación interna a través de la unión del espacio ferroviario
utilizar las trazas del ferrocarril como nueva vía interna, “La Diagonal”. A continuación, se
con la Calle Cuyo
incluyen algunas imágenes aportadas por la municipalidad con las principales ideas del
• Creación de la diagonal norte-sur como parte de la circunvalación interna desde la proyecto.
rotonda de acceso de la Ruta 33 hasta la usina general San Martín en el puerto.
Ilustración 150 Propuesta para “La Diagonal”
• Ensanche de la Carrindanga desde la ruta hasta el cruce con la diagonal, creación de
doble vía de circulación desde la rotonda de El Cholo hasta el cruce con el canal
Maldonado y desarrollo de la Calle Fitz Roy desde la futura autopista hasta la
circunvalación interna como calle de ingreso a la ciudad.
• Nueva vía que unirá la RN33 y RN 35 al noroeste de Villa Bordeu, conectando con Villa
Olga.
Ilustración 149 Propuesta de sistema vial de la Municipalidad de Bahía Blanca
COMPONENTE 3
Para los problemas alrededor de Ingeniero White y la ruta del cereal, la municipalidad Tal y como se puede apreciar en la siguiente imagen, la mayor parte de intervenciones de
propone un tratamiento integral de la Circunvalación, un nuevo anillo para el tránsito pequeña escala se concentran en la periferia, tanto al suroeste y noreste, con numerosas
industrial-portuario diferenciándolo del urbano y nuevas áreas de reserva para apoyos calles pavimentadas recientemente. Sorprende las escasas intervenciones planteadas
logísticos del puerto. para el noroeste y norte, donde existe un déficit de calles pavimentadas, tal y como se
explicó anteriormente. También destaca la ausencia de planes de mejora de los viales de
Ilustración 151 Tratamiento integral de la circunvalación y consolidación del anillo para el tránsito
Villa Bordeu y Los Chañares, donde prácticamente el 100% de las calles son de tierra.
industrial-portuario
TRANSITO TRANSITO TRANSITO TRANSITO Ilustración 152 Tratamiento integral de la circunvalación y consolidación del anillo para el tránsito
ZONA ZONA
URBANA
URBANO
- Colectora -
CARRETERO CARRETERO URBANO
- Colectora -
SUB URBANA industrial-portuario
P en di en te: 1 ,5 % Pen die nte : 1 ,5%
V 1 V 2 V 3 V 4 V 5 V 6
Además de los nuevos viales, existe una lista extensa de obras de pavimentación,
repavimentación, consolidación de calles de tierra y semaforización. Afortunadamente,
todos estos proyectos están recogidos en el visor de Bahía Blanca, que permite ilustrar
dónde se concentran las intervenciones.
COMPONENTE 3
3.7 ANALISIS INSTRUMENTOS DE PLANIFICACION En este capítulo se presentan los principales instrumentos de planificación, normativa y
planes estratégicos a lo largo de la historia y cómo han configurado la forma del área de
Dentro del Estudio de Crecimiento Urbano es fundamental conocer el marco normativo estudio, así como un análisis del marco normativo vigente en Argentina y en los dos
que rige en el ámbito de estudio en términos de desarrollo urbano, el cual es una partidos y su nivel de cumplimiento. Finalmente se analizará la capacidad de carga
herramienta para determinar la visión sobre las directrices de los principales elementos disponible en las ciudades de acuerdo a la normativa vigente.
estructuradores de Bahía Blanca y Coronel Rosales. La implementación de instrumentos
de planificación tiene diversas implicancias en los desarrollos urbanos de las ciudades. En 3.7.1 Resumen Instrumentos de Planificación territorial históricos
algunos casos, estos cambios pueden ser estructurales y cambiar la imagen de la ciudad, A continuación se hace un repaso por los principales instrumentos de planificación
aunque en la mayoría de los casos, los cambios son más sutiles e incluso mínimos, territorial a lo largo de la historia de Bahía Blanca y Coronel Rosales, para comprender el
dependiendo del tipo de normativa y de los esfuerzos en la fiscalización. marco normativo actual. Se incluyen las principales ideas de los más destacados y
determinantes.
Ilustración 153 Evolución de normativas e instrumentos de planificación en el área de estudio
COMPONENTE 3
El primer plan para planificar la ciudad de Bahía Blanca fue el Plan del arquitecto francés Ilustración 154 Plan Desarrollo 1971 y los accesos planteados y situación actual movilidad
Louis Faure Dujarric de 1909. Este plan proponía dos anillos concéntricos interconectados
en torno al área fundacional de Bahía Blanca. El Plan estaba inspirado en los parques
públicos desarrollados por el Barón Haussman en París, por lo que proponía el
tratamiento paisajístico de los arroyos Napostá y Maldonado. Además, proponía crear un
camino de circunvalación para frenar el crecimiento urbano.
Posteriormente, en la década de los 50 se desarrollaron el Plan Urbano de Miguel C. Roca

y el Plan Ordenador del Espacio Urbano elaborado por la Organización de los Estados
Americanos (OEA).
Ya en 1971 se aprobó el Plan de Desarrollo Urbano, elaborado por los planificadores Odilia El Plan de Desarrollo del CONADE no planteó nuevas subdivisiones, debido a la existencia
Suárez y Juan Sarrailh, dentro del CONADE. “El plan proponía: de numerosos predios vacantes.
• La reestructuración del sistema ferroviario y del sistema circulatorio interno,
definiendo nuevas avenidas en calles a ensanchar. Con la formulación del Plan, se creó el primer Código de Zonificación en 1973. Este código
tuvo que ser actualizado posteriormente, tras la aprobación de la Ley Provincial de
• La fijación de la zona de grandes infraestructuras industriales: polo petroquímico
Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo en 1977, que obligaba a todos los partidos a
y parque industrial.
desarrollar una normativa propia.
• La construcción de terminales de transporte de pasajeros y de cargas.
Esta normativa estableció la clasificación del territorio en:
• El tratamiento de los arroyos Napostá y Maldonado como espacios verdes, ya
• Áreas urbanas
propuesto en 1909.
• Áreas rurales
• Obras para la provisión de agua a la ciudad (dique, embalse y acueducto) • Áreas complementarias.
• La consolidación de una red vial regional
• La reestructuración y ampliación de la infraestructura portuaria Por otro lado, esta ley provincial introdujo algunos lineamientos sobre densidad bruta y
neta, con algunos valores de referencia y además, el artículo 13 establecía un mínimo de
Las propuestas que lograron materializarse fueron: la construcción del Dique Paso Agua, 10 m2 de áreas verdes o libres por habitante. También estableció el lote mínimo en 300
el entubamiento del arroyo Napostá, la construcción de la Avenida del Sesquicentenario y m2 y 12 metros de frente, para contener la expansión urbana con una calidad urbana
el acceso al puerto.” (Lanfranchi, G, 2016) mínima.
El Plan de los 70 planteaba una nueva estructura circulatoria, con accesos a la ciudad Esta ley provincial establece que los Planes de Ordenamiento deben estar definidos por
interconectados y con una continuidad vial en el interior de la ciudad. Sin embargo, la red varias etapas:
vial mallada y continua no se llegó a materializar. • Delimitación preliminar de áreas
• Plan de Ordenamiento municipal
• Planes particularizados
COMPONENTE 3
La ley de 1977 incorporó por primera vez los clubes de campo en suelo rural pero con uso Las principales propuestas del Plan de 1986 fueron:
residencial y recreativo. Para este tipo de desarrollos se estableció la necesidad de asumir • “Consolidación del sistema de avenidas internas y de circunvalación y su conexión
las obras de infraestructura de servicios básicos y asegurar su prestación por parte del con las rutas regionales.
patrocinador del proyecto. La densidad máxima para los clubes de campo se fijó en 12
• Creación y tratamiento de espacios verdes públicos, particularmente,
viv/Ha.
parquización de los tramos no entubados del arroyo Napostá.
Posteriormente, en 1986 se actualizó el Plan de desarrollo y el Código de Zonificación • Consolidación del área central localizando equipamientos culturales y recreativos
asociado (1993). Este plan proponía sustituir el modelo urbano concéntrico existente y consolidación de sistema monocéntrico.
hasta ese momento por un modelo de fajas que actuaría cada una como centro y
• Definición de áreas patrimoniales y naturales a preservar.
macrocentro direccional.
• Desarrollo de proyectos urbanos integrales en grandes parcelas vacantes.”
Ilustración 155 Plan 1986 para Bahía Blanca (Lanfranchi, G, 2016)
Este plan proponía frenar el crecimiento urbano en el suelo periurbano, ya que reconocía
la existencia de tierra urbanizada para cubrir las demandas de suelo para el crecimiento
poblacional esperado.
El nuevo Código de Planeamiento de 1993 también establecía como principal objetivo el

revertir el proceso de crecimiento disperso, sin embargo nunca se consiguió. El Código de
1993 materializó el sistema de fajas paralelas longitudinales que respetaban el soporte
natural de Bahía Blanca. Estas franjas longitudinales servían para compensar la
concentración de actividades del área central con usos administrativos, financieros,
comerciales y de servicio.
Se establecían 3 zonas:
• Meseta: residencial baja densidad
• Planicie central: ejes de crecimiento con usos comerciales y viviendas densidad
media y usos mixtos
• Área costera: usos industriales y actividades portuarias
Ya en el año 2000, se desarrolló el Plan Estratégico Bahía Blanca 2000, el cual tuvo una
Unidad Ejecutora formada por profesionales locales y especialistas. Este plan fue pionero
en el país por su metodología y su proceso participativo.
COMPONENTE 3
Ilustración 156 Código de Planeamiento Urbano de 1993 de Bahía Blanca En el 2006 se elaboró el Plan particularizado de vacíos urbanos. Posteriormente, a finales
de 2007 se impulsó la revisión del Código de planeamiento de los años 90, lo que generó
un Plan Director del Periurbano Bahiense y Centros de Interés Turístico Ambiental (CITA)
aprobado en el año 2010. Este plan propuso ampliar la oferta física de suelo, algo que se
materializó en 2012 con 776 Ha aceptadas para urbanizar, mientras existían 1.500 Ha de
lotes baldíos.
Otro plan destacado para Bahía Blanca es el Plan del BID con un horizonte temporal del
2028, que planteaba numerosas operaciones urbanas planificadas y varias nuevas
centralidades.
Ilustración 157 Código de Planeamiento Urbano de 1993 de Bahía Blanca
En el año 2008, la Ordenanza 14994 (Código de Planeamiento Urbano) redefine el modelo

de territorio a través de las Unidades Territoriales o “fajas”, que son espacios
homogéneos. Esta normativa fue modificada posteriormente por numerosas ordenanzas
COMPONENTE 3
posteriores, incluso se incluyó la Ordenanza 15514 con el Plan Director para la localidad El Plan establece una categoría en suelo complementario denominado Periurbano
de General Daniel Cerri y la Ordenanza 15526 con el Plan Director territorial de Ingeniero calificado (PUC) y Periurbano a reestructurar (PUR), además de una nueva categoría en el
White que también sufrió modificaciones posteriores. suelo rural llamado Residencial de muy baja densidad (CITA) con uso residencial. Estas
Esta normativa reforzó el Código de 1993 que establecía tres fajas. La Ordenanza de 2008 categorías están destinadas a uso residencial de carácter suburbano de baja intensidad
incluye nuevas fajas, configurando el territorio de esta manera: de ocupación, en una franja colindante con el área urbana.
• Frente Costero
Las modificaciones de estas ordenanzas modifican el límite para las áreas urbanas
• Logística
reduciendo su superficie en 5.700 Ha. En compensación, las áreas denominadas
• Vacíos urbanos
periurbano calificado (PUC) y periurbano a reestructurar (PUR) ocupan 3.844 Ha y 1.642
• Central
Ha, respectivamente. Además, el Artículo 11 establece que cada 5 años se establecerá un
• Baja densidad
cupo urbanizador para usos residenciales mediante un concurso de propuestas de
En el año 2010 se aprobó Plan director del periurbano bahiense y centros de interés desarrollo. Esto contrasta con la existencia de lotes baldíos al interior equivalentes 1.500
turístico ambiental (Ordenanza 15637 y 16249) que cambió el modelo urbano de Bahía Ha (Fuente http://www.hcdbahiablanca.gov.ar/agendadesarrollodoc.php).
Blanca y que resulta aún vigente.
La creación de áreas periurbanas calificadas (PUC) buscó la habilitación de suelo para uso
El Plan del 2010 partió del modelo de fajas heredero de 1993 para posteriormente residencial de baja densidad en un área con gran valor paisajístico ubicado al norte de la
desvincularse de él, con los siguientes cambios: circunvalación. La normativa fija como superficie mínima de parcela 1.000 y 2.500 m2.
• Frente Costero: fue la única franja que se mantuvo Este cambio normativo favorece principalmente a las clases altas, con poder adquisitivo
para poder adquirir una vivienda de esta tipología, fomentando la segregación social;
• Logística: Se redujo, ocupando la RN3 en un sector paralelo, generando una
contrariamente a lo que proponía el Plan como objetivo: “resulta necesario la elaboración
barrera física entre la ciudad y el estuario.
de programas e instrumentos para actuar con alto grado de eficacia social que conduzcan
• Vacíos urbanos: vertidos hacia el sureste de la ciudad.
a detener y/o revertir la segregación territorial, incrementar los valores de calidad urbana
• Central: Se consideró inexistente puesto que dio lugar a un incremento de la en su concreción basado en una planificación que contemple la heterogeneidad social.”
urbanización más allá de la capacidad de la ciudad y sus recursos y servicios. (MBB, 2011: 6)
• Baja densidad
Ante la inactividad en suelos baldíos dentro del límite urbano, la Municipalidad de Bahía
Blanca aprobó la Ordenanza 17515 con el Programa de Movilidad del Suelo Urbano
Por otro lado, el Plan plantea “Instrumentar un mecanismo de habilitación de desarrollos
Inactivo y Desarrollo Urbanístico, con el objetivo de movilizar el suelo vacante y reducir el
suburbanos en concurso de propuestas, destinados a receptar el aumento poblacional y a
déficit habitacional de clases medias y bajas (estimado en 10.000 hogares). Se introduce
ampliar la oferta de suelo, con calidad en materia de espacios públicos y áreas de servicio
la Tasa Especial Progresiva al Baldío y la Contribución por mejoras por acciones
a la ciudad”. Propone incrementar la oferta (física) de suelo puesto que considera que “el
estructurales para presionar a los propietarios de terrenos ociosos. Estos impuestos se
suelo aún sin fraccionar de propiedad de particulares disponibles dentro del llamado ejido
aplican a los lotes que no hayan sido ocupados en el plazo de 3 años después de
alcanza hoy sólo a un 7% del total de la superficie”.
declararlos parcelados o construcción obligatoria. Muchos de estos predios se destinarán
COMPONENTE 3
a la construcción de conjuntos residenciales de varios programas públicos (PROCREAR, Tabla 49 Resumen del marco normativo para temas urbanos en el área de estudio
Más Barrios, etc). MARCO NACIONAL
1999 Decreto 1308 Bien de Interés histórico nacional
El Plan establece cinco programas para alcanzar los objetivos estratégicos: Programa 2002 Ley 2575 Ley general del Ambiente (nivel nacional)
AMEB (Área Metropolitana del Estuario de la Bahía que incluye al Partido de Bahía Blanca 2002 Ley 25688 Régimen de gestión ambiental de aguas (nivel nacional)
y Coronel Rosales), Programa Bahía Capital (Fortalecer el rol de cabecera regional), 2005 Decreto 735 que declara la calle Nueva York como Sitio Histórico Nacional
Programa Trama Verde y Trama Azul (espacio público+ recursos naturales urbanos), MARCO PROVINCIAL
Programa Distrito Patrimonial (recuperar y reciclar sectores urbanos degradados) y 1948 Ley 13512 de la Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires
Programa Hábitat Bahía (mejora de la calidad urbana). Decreto 8912 Uso del suelo y Ordenamiento del territorio de la Provincia de
1977
Buenos Aires
Como conclusión, se puede afirmar que la normativa referente al ordenamiento territorial 1986 Decreto 1372/1986, Reglamenta la ampliación de centros de población
NORMATIVA
1986 Decreto 9404/1986 Clubes de campo
es confusa, poco clara y con muchas ordenanzas que modifican los textos originales.
1998 Decreto 27/1998 Reglamentario de Barrios Cerrados
Además, destaca la concesión de “premios”, equivalentes a incrementos del FOT si
1999 Ley 12275- Código de Aguas de la Provincia de Buenos Aires
cumplen condiciones como ancho de parcela mayor, retiro lateral de la construcción,
2001 Ley provincial 12704 Paisaje protegido de interés provincial
menor FOS de lo que marca la normativa, espacio público en el frente de parcela, etc.
2001 Ley provincial 12756 Monte ribereño Isla Paulino, Isla Santiago
2002 Decreto 1727/2002 Descentralización clubes de campo y barrios cerrados
En cuanto al Partido de Coronel Rosales, destaca la dificultad en el acceso de la
2006 Decreto 3202/2006 Frente costero urbanizable
información, lo que ha imposibilitado el análisis de la evolución del marco normativo y la
2008 Decreto 1802/08 manejo costero integrado provincia Buenos Aires
normativa vigente actual.
MARCO A NIVEL PARTIDO
En el siguiente apartado se analiza a fondo el último Código de ordenamiento y la 1993 Código de Planeamiento urbano
zonificación vigente, para compararla con la realidad física del territorio. 2009 Código de Planeamiento urbano General Daniel Cerri (Ordenanza 15514)
2014 Zonificación vigente
MARCO NACIONAL
3.7.2 Análisis del marco normativo vigente y nivel de cumplimiento
2008 Plan estratégico territorial de Argentina
En Argentina existen diferentes instrumentos existentes para la planificación urbana, que
PLANES Y PROGRAMAS
2012 Guía de planificación territorial
actúan en diferentes escalas: nacional, provincial y a nivel partido o municipio. Además, MARCO PROVINCIAL
existen numerosos planes estratégicos que formulan alternativas y proponen líneas de
2006 Plan estratégico territorial Provincia de Buenos Aires
acción, los cuales no tienen carácter normativo pero actúan como complemento de la
MARCO A NIVEL PARTIDO
planificación urbana.
2000 Plan Estratégico Bahía Blanca
A continuación se incluye un cuadro resumen con los principales instrumentos de 2006 Plan de desarrollo local Bahía Blanca centenario
planificación y planes estratégicos a diferente escala que están vigentes en la actualidad. 2010 Plan director del periurbano bahiense y centros de interés turístico ambiental
2016 Visión 2050 hacia la sustentabilidad
COMPONENTE 3
Destaca la ausencia de una política territorial metropolitana, como sugirió la Constitución En cuanto a la provincia de Buenos Aires, el Plan Estratégico da una gran importancia a
Nacional y la Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo provincial. Gran Bahía Blanca como polo de alto desarrollo económico y al desborde del área
periurbana con déficit de equipamientos y servicios. Como principal inversión en la zona,
A nivel nacional, el principal instrumento analizado es el Plan Estratégico Territorial (PET),
se prevé mejorar la Ruta Nacional 33, Corredor 31 Bahía Blanca con el empalme de la Ruta
desarrollado a partir del 2004 por el Ministerio de Planificación. Su objetivo es identificar
Nacional 5. Además, se adjunta el modelo actual del territorio para la provincia y el
las inversiones en infraestructuras y equipamientos necesarios para el desarrollo
modelo deseado para el futuro.
territorial del país.
A nivel provincial, el decreto 8912 del año 1977 sobre usos del suelo y ordenamiento sigue
Ilustración 158 Modelo Actual del territorio y modelo esperado para la Provincia de Buenos Aires
vigente, aunque durante la década de los 80 se desarrollaron decretos para regular los
Barrios Cerrados y Clubes de Campo.
El Código de Planeamiento Urbano vigente en Bahía Blanca es del 2008 (Ordenanza

15514) y del 2010 el Plan director del periurbano bahiense y centros de interés turístico
ambiental (Ordenanza 15637 y 16249). Sus objetivos principales fueron descritos
anteriormente y a continuación se mide su nivel de cumplimiento.
Nivel de cumplimiento de la normativa vigente de Bahía Blanca
Analizando la ordenanza vigente y mediante el análisis de los datos georreferenciados, se

puede concluir que las principales diferencias entre lo planificado y la realidad física actual
son:
⇒ Limites urbanos
Un primer dato a comparar entre lo planificado y la realidad física es el cumplimiento de

los límites urbanos. En el caso de Bahía Blanca, los límites del suelo urbano,
complementario y rural no tienen tanto sentido, ya que se permite construir en las dos
primeras categorías.
En la siguiente imagen se ilustran los límites del área urbana, complementaria y rural,
además de la huella urbana de 2016. Como se puede apreciar, al noroeste de la huella se
han realizado nuevos loteos fuera de la zona delimitada como Periurbano Cualificado
(PUC), como consecuencia de un cupo urbanizador realizado en el 2011, se trata de CITA
Cueva de los Leones en la Ruta Nacional 33. En total, existen 21 Ha de suelo residencial
Fuente: Plan Estratégico Territorial (PET) fuera de los límites urbanos marcados por la normativa vigente.
COMPONENTE 3
Ilustración 159 Huella urbana actual y límites urbanos de la ordenanza de Bahía Blanca ⇒ Superficie predial mínima
La ordenanza vigente establece la parcela mínima para cada zona delimitada. El valor
mínimo establecido es de 300 m2
Como se puede observar a partir de la imagen, el casco urbano cuenta con predios
subdivididos que no cumplen con el predio mínimo, la mayoría desarrollados cuando esta
normativa no estaba vigente. También hay que destacar el caso de algunos crecimientos
en el periurbano que no cumplen con la normativa, la mayoría son asentamientos
informales; dentro de esta categoría podrían nombrarse Portal del Este (Grünbrein), 26
de Septiembre, Vialidad y 17 de Agosto.
Ilustración 160 Nivel de cumplimiento de la superficie predial mínima en Bahía Blanca
Fuente. Elaboración propia en base a la Zonificación Vigente de Bahía Blanca
COMPONENTE 3
⇒ Densidad Nivel de cumplimiento de la normativa vigente de Punta Alta
Uno de los parámetros urbanísticos detallado en la ordenanza es la densidad poblacional Analizando la ordenanza vigente (Ordenanza 3059/07, Código de Zonificación del Partido
neta, medida en habitantes por hectárea. El rango de densidades está entre 4 hab/Ha y de Coronel Rosales) y mediante el análisis de los datos georreferenciados, se puede
800 hab/Ha, aunque la densidad más común es de 200 hab/Ha. concluir que las principales diferencias entre lo planificado y la realidad física actual son:
La siguiente imagen ilustra un análisis de la densidad urbana actual comparada con la

⇒ Limites urbanos
ordenanza vigente, indicando en qué lugares la densidad indicada por la normativa se ha
superado, en qué lugares está cerca y en qué lugares es muy inferior a la regulada por ley. Un primer dato a comparar entre lo planificado y la realidad física es el cumplimiento de
los límites urbanos. En la siguiente imagen se ilustran los límites del área urbana y
Como se puede apreciar, la mayor parte de la huella urbana residencial cumple con la
complementaria, además de la huella urbana de 2016.
normativa, excepto algunos casos puntuales que superan la densidad máxima permitida
por la norma vigente. Estos casos puntuales son crecimientos de vivienda social, como en Ilustración 162 Huella urbana actual y límites urbanos de la ordenanza de Punta Alta
Richieri, Barrio Vialidad, Sánchez Elia o Villa Buenos Aires. El caso contrario es el centro
de Bahía Blanca, donde la densidad real es bastante inferior a la densidad máxima
permitida por la normativa, ya que tiene usos mixtos con vocación comercial.
Ilustración 161 Nivel de cumplimiento de la densidad poblacional en Bahía Blanca
Fuente. Elaboración propia en base a Código de Ordenamiento Urbano y Territorial de la ciudad de

Punta Alta
COMPONENTE 3
Como se puede apreciar, la huella urbana en Punta Alta está contenida en suelo urbano, Como se puede observar a partir de la imagen, en la mayor parte del casco urbano existe
sin ocupar el suelo clasificado como área complementaria. Además, existe una amplia una heterogeneidad en el cumplimiento del tamaño del predio. La situación empeora a
bolsa de suelo urbano aún sin desarrollar alrededor de la huella urbana actual, por lo que medida que la huella urbana se aleja del núcleo central, con barrios donde casi ningún
no existe la necesidad de ocupar áreas complementarias. En el caso de Villa General Arias, predio cumple la normativa vigente. Es el caso de Villa del Mar o barrio de Punta Alta
parte de la huella urbana ya ha ocupado áreas complementarias, sobrepasando el suelo como Ate III, IV y VIII, Barrio Fonavi o Villa Mora. Parte de los predios que no cumplen con
urbano. el tamaño mínimo de predio pertenece a asentamientos informales.
⇒ Superficie predial mínima ⇒ Densidad

La ordenanza vigente establece la parcela mínima para cada zona delimitada. El valor La densidad urbana se ha analizado para todas las categorías del suelo. El resultado es
mínimo establecido es de 300 m2 para la Zona Central (ZC) y con un máximo de 600 m2 que toda la huella urbana cumple la densidad mínima y máxima. Destacan los altos valores
para otras áreas como la Banda de Circulación (BC) o Zonas Residenciales Urbanas (RM). marcados por la normativa, con hasta 300 hab/Ha para la Zona Central y 600 hab/Ha para
la Banda de Circulación.
Ilustración 163 Nivel de cumplimiento de la superficie predial mínima en Punta Alta
Fuente. Elaboración propia en base a Código de Ordenamiento Urbano y Territorial de la ciudad de

Punta Alta
COMPONENTE 3
3.8 ANÁLISIS HUELLA URBANA ACTUAL MEDIANTE UNIDADES urbana continua, sin embargo en gran parte de los análisis se ha excluido, ya que
MORFOLÓGICAMENTE HOMOGÉNEAS al ser un gran polígono no residencial, distorsiona muchos de los resultados.
También se incluye la Base Naval, que al igual que el polo industrial, suponen
Para analizar las características de la realidad urbana de Bahía Blanca y Coronel Rosales gran parte de la huella, siendo mayor la superficie del Puerto Belgrano frente a
se han empleado imágenes satelitales de muy alta resolución correspondiente al año la superficie de Punta Alta. Por ello, en muchos análisis se ha excluido de los
2016-2017 y disponible en servidores gratuitos. La imagen, junto a la información cálculos, por ser además jurisprudencia de la Armada argentina.
brindada por los actores clave, las municipalidades entre otros, es la base de la
metodología que aplica Idom: unidades morfológicas homogéneas o clases de análisis. C. Núcleos exteriores: Son núcleos situados fuera de Bahía Blanca, tanto en el
Partido homónimo y en el Partido de Coronel Rosales. Tienen cierta entidad,
Las “clases de análisis homogéneas” se definen como la división del área de estudio en nivel de infraestructuras y servicios básicos que les permiten tener cierto grado
segmentos o sectores que presentan cierta homogeneidad del hábitat, considerando para de independencia respecto de la huella urbana continua.
ello la morfología, usos del suelo, tipología edificatoria, y segmento social, entre otros.
Las clases de análisis son una aproximación a la realidad del conglomerado urbano, que Ilustración 164 Huella urbana actual y grupos de transición
se comporta de una manera compleja. Este análisis difiere en cierta medida con el de
barrios, ya que los mismos no presentan homogeneidad en ciertas ocasiones, agrupando
realidades físicas diferentes en el mismo barrio; por lo tanto, el análisis por clases
homogéneas sirve para agrupar segmentos que son relativamente similares y cuyos
patrones se repiten en diferentes puntos de la urbe; de esta manera, estos sectores con
cierta homogeneidad presentarán características urbanas comunes y recibirán un
tratamiento similar en las fases posteriores de prospectiva y propuestas.
Este análisis por sectores homogéneos sirve para caracterizar la ciudad, en cuanto a usos,
densidad, segmentos sociales etc.; sirviendo entre otras cosas para realizar una lectura
socio-espacial del territorio, es decir, dónde se ubica la gente y en qué condiciones vive.
3.8.1 Criterios para definir las clases de análisis homogéneas

Se considera una clasificación de la huella del área de estudio, considerando grandes
clases de análisis por contigüidad y consolidación de la misma, diferenciando la huella
urbana continua del suelo periurbano; se realiza la siguiente clasificación:
A. Huella urbana continua
B. Suelo periurbano: Se trata de una transición entre suelo urbano y suelo rural,
Fuente. Elaboración propia IDOM
poco densa y de mala calidad en cuanto a dotación de infraestructuras y
equipamientos, es una huella discontinua. Dentro del suelo periurbano, se
incluye el Polo industrial y el aeropuerto. Esta categoría forma parte de la huella
COMPONENTE 3
Como se puede observar, el suelo considerado urbano continuo ocupa la mayor parte del El diseño de clases de análisis, se realiza mediante un proceso de integración
área de estudio, frente al resto de crecimientos. La Ilustración 164 permite comparar la semiautomática, con el apoyo de un criterio experto, a partir de información facilitada
representación de cada clasificación tanto en superficie como en población. Así se puede por las entidades públicas y servidores cartográficos gratuitos.
apreciar como la huella urbana continua representa el 53% de la huella, frente al 31% de
superficie del suelo periurbano. El suelo periurbano se desglosa, separando el Polo Finalmente, este análisis se usa en el diagnóstico y en el diseño de escenarios,
industrial (4%) y la Base Naval (9%). considerando la proyección de las clases o segmentos en el futuro, considerando la
tendencia, o una renovación y/o reordenamiento de algunas en los escenarios óptimo e
Además, para la definición de las clases de análisis de la huella urbana se consideran los intermedio o de consenso, en el caso que ello proceda.
siguientes criterios, clasificados y ordenados según su relación, tal y como se muestra en
la Ilustración 165. Cabe señalar que las clases de análisis requieren de cierta entidad o tamaño, y que no se
pretende un mapa de usos del suelo a nivel de predio o parcela, sino de separar los usos
Criterios básicos residenciales (que soportan la población) de los no residenciales, con cierta entidad.
Posteriormente, se define la morfología de una ciudad (edificaciones + trama urbana), la
- Divisiones administrativas: Partidos, unidades comunales y barrios
cual es el resultado de multitud de factores.
- Sistema de manzanas y parcelas urbanas y rurales
Criterios temáticos
- Morfología urbana
- Usos del suelo
- Grado de consolidación
- Edificios en altura
- Tipología edificatoria: Conjunto abierto y cerrado
- Densidad
- Grados de consolidación
- Calidad constructiva
- Condición de precariedad
- Conexiones a servicios básicos
COMPONENTE 3
Ilustración 165 Diagrama resumen con los Criterios básicos y temáticos para definir las clases de análisis
COMPONENTE 3
Criterios básicos Ilustración 166 Criterio básico para clases de análisis: Divisiones administrativas
- Divisiones administrativas: Partidos, unidades comunales y barrios

- Manzanario, parcelario urbano y rural
Se considera la división del territorio en partidos: Bahía Blanca y Coronel Rosales. También
se incluye la división del territorio en unidades comunales y barrios que manejan las
municipalidades; éstos tienen algunas señas de identidad propias y son usadas
cotidianamente por las instituciones. Se intenta que la segmentación en las clases
homogéneas respete esta división, en la medida que sea posible.
Se pretende que la división en clases respete el manzanario y parcelario, con la intención

que no existan manzanas o parcelas que queden divididas por las clases; además el
manzanario y parcelario en la ciudad, nos aporta información en cuestiones como la
formalidad, clase social, densidad y las relaciones con la distribución y tamaño de las
parcelas.
Así como para la zona urbana, la información de parcelas en suelo rural es muy útil para
identificar el recinto completo de ciertos conjuntos cerrados y de vivienda unifamiliar en
entornos rurales. Fuente. Elaboración propia IDOM
COMPONENTE 3
Criterios temáticos - Usos del suelo
- Morfología urbana Mediante la información suministrada por el Censo, por las municipalidades y por
servidores online gratuitos, se analizan los usos del suelo de la huella urbana,
Utilizando la red vial y el parcelario como base, se estudia la división del tejido urbano
diferenciando el suelo residencial, mixto, y no residencial, distinguiendo en éste último
según sea regular, irregular, en pendiente, adaptado al terreno, etc. Podemos vincular la
entre áreas verdes, infraestructuras, servicios, entre otros.
morfología urbana a tres características: Estructura vial, relieve y conjuntos cerrados o
barrios con estructura peatonal. Como se ejemplifica en la imagen, permite discernir zonas puramente residenciales y
analizar otros datos intrínsecos de zonas urbanas por el tamaño de la construcción, la
Ilustración 167 Criterio temático para clases de análisis: Morfología urbana distribución espacial, etc. Los usos mixtos y otros usos no residenciales se distinguen
claramente gracias a esta clasificación: Grandes centros comerciales, equipamientos,
zonas turísticas, etc.
Ilustración 168 Criterio temático para clases de análisis: Usos del suelo
COMPONENTE 3
- Grado de consolidación Ilustración 169 Criterio temático para clases de análisis: Grado de consolidación
El grado de consolidación hace referencia a las viviendas construidas respecto a la

capacidad total del tejido urbano. Está estrechamente ligado a los vacíos urbanos y la
capacidad de carga poblacional de la huella.
Los grados de consolidación miden el porcentaje de predios no edificados. Así, las zonas
con bajo grado de consolidación aparecen con una permeabilidad mayor que las
urbanizaciones consolidadas, cuya capacidad de acoger más viviendas es mínima o nula.
Se consideran como grados de consolidación, incluidos varios ejemplos.

• Baja: < 40% de parcelas construidas
• Media: 40-80% de parcelas construidas
• Alta 80-100% de parcelas construidas
• En construcción: 100% de viviendas vacías
Detectar las zonas en construcción y planificadas permite conocer qué proyectos se están
desarrollando actualmente, de qué tipo son y dónde. El siguiente paso es traducir esta
información en una visión a futuro de la tendencia: en qué tipo de vivienda se invierte,
dónde se dará con más fuerza el crecimiento, qué sectores ocupará cada nivel Fuente. Elaboración propia IDOM
socioeconómico, etc.
Por otro lado, la población y viviendas está referida al censo 2010, pero la detección de - Edificios en altura
zonas en construcción permite contabilizar las nuevas zonas edificadas en los últimos 7
Se han tenido en cuenta las construcciones unifamiliares, multifamiliares, la
años y hacer una estimación de las viviendas existentes a 2017.
verticalización del casco fundacional y los edificios mixtos que combinan multifamiliar y
unifamiliar en el mismo recinto.
La información de partida no incluye la altura de la edificación predio a predio, por lo que

la información relativa a los edificios en altura se ha desarrollado en función del
porcentaje que representan los edificios en altura y construcciones no unifamiliares.
COMPONENTE 3
Ilustración 170 Criterio temático para clases de análisis: Edificios en altura Ilustración 171 Criterio temático para clases de análisis: tipología edificatoria: conjunto cerrado y
abierto

- Tipología edificatoria: Conjunto abierto y cerrado

- Densidad
Hace referencia a lo construido, a los edificios, diferenciando entre conjunto abierto y
La densidad permite extraer información sobre las características de la población y el
cerrado. Los conjuntos cerrados han sido identificados a partir de información
tejido urbano, obteniendo la distribución de las zonas más pobladas y las que tienen
proporcionada por las municipalidades y además, es posible situarlos por la imposibilidad
menor grado de densidad. Se estudia tanto la densidad poblacional (hab/Ha) como la
de acceder a imágenes de sus calles. Estos conjuntos están vallados, son recintos cerrados
densidad construida (viv/Ha) para integrar el ratio de tamaño familiar como input para la
con viales privatizados.
creación de las clases de análisis.
Los conjuntos cerrados no se relacionan con su entorno y suponen un obstáculo en la red
La densidad está estrechamente ligada a la tipología edificatoria y al uso del suelo, por lo
vial y espacio público.
que en las zonas de verticalización o con edificios multifamiliares, la densidad es muy alta;
frente a la densidad media (60-100 hab/Ha) de las áreas que combinan los edificios multi
COMPONENTE 3
y unifamiliares o la densidad baja (0-60 hab/Ha) de las áreas residenciales unifamiliares. - Calidad constructiva
Además, en las áreas residenciales unifamiliares de las clases sociales más altas, las
La calidad constructiva de las viviendas se ha podido utilizar como criterio para distinguir
parcelas son de mayor tamaño y por tanto las densidades construidas son bajas. Por otro
entre viviendas precarias y viviendas con una calidad constructiva aceptable. De este
lado, en las clases sociales más bajas, el tamaño de la parcela en vivienda unifamiliar es
modo, las viviendas de los estratos más pobres, fabricadas con materiales flexibles como
menor, al igual que el de la vivienda, y sus densidades construidas son más altas.
láminas metálicas y tablas de madera se han considerados viviendas precarias.
Ilustración 172 Criterio temático para clases de análisis: Densidad Como se puede apreciar en la siguiente imagen, la calidad constructiva de las
construcciones en general es muy buena. La calidad constructiva de las construcciones
desciende en los bordes de la huella urbana, siendo buena. Los casos de calidad mala y
muy mala se localizan en los bordes de la huella urbana. La mayor parte de las
construcciones de calidad mala se localizan en el noroeste del área de estudio.
Ilustración 173 Criterio temático para clases de análisis: Calidad constructiva
El área de estudio tiene una densidad bastante homogénea con sectores muy marcados.
Por un lado, los núcleos urbanos de Bahía Blanca y Punta Alta con densidades medias-
altas en torno a 70-120 hab/Ha, con áreas puntuales de muy alta densidad (mayor a 120
hab/Ha). Por otro lado, está el tejido urbano situado alrededor de los centros históricos,
con una densidad media alrededor de 40-70 hab/Ha y finalmente, existe un tejido en la Fuente. Elaboración propia IDOM
periferia con una baja densidad, menor a 20 hab/Ha.
COMPONENTE 3
- Condición de precariedad Como se puede observar, la mayor parte de la huella urbana dispone de una cobertura de
La condición de precariedad se ha tenido en cuenta a la hora de delimitar los servicios básicos alta. La cobertura disminuye en los bordes de la huella urbana, bajando
asentamientos precarios e informales. Las fuentes de información han sido varias, como a una cobertura media o baja. Existen muy pocos casos en los que la cobertura de servicios
el relevamiento de asentamientos informales de la fundación TECHO elaborado en el año básicos sea insuficiente.
2016 y el Registro Público Provincial de Villas y/o Asentamientos Precarios (RPPVAP) Ilustración 175 Criterio temático para clases de análisis: Conexiones a servicios básicos
elaborado a partir de la Ley 14.449 (Acceso Justo al Hábitat).
Ilustración 174 Criterio temático para clases de análisis: Condición de precariedad
Finalmente, en la Ilustración 176 e Ilustración 177 se muestran las clases de análisis

Fuente. Elaboración propia IDOM delimitadas para Bahía Blanca y Coronel Rosales, así como varios detalles a nivel barrio.
Cada clase de análisis incluye un breve resumen de sus características.
- Conexiones a servicios básicos
Además, el mapa de clases de análisis forma parte del Anexo II: Atlas cartográfico. Dicho
Un criterio importante para diferenciar el grado de precariedad del hábitat de los mapa se adjunta en formato A0 y en varias escalas, con varios detalles para el Partido de
diferentes sectores del área de estudio es la información de cobertura de servicios Coronel Rosales, con menor tamaño que la huella urbana del Partido de Bahía Blanca.
públicos básicos como son las redes de acueducto, alcantarillado, gas natural y energía.
Esta información es obtenida del censo 2010 facilitado por el INDEC.
COMPONENTE 3
Ilustración 176 Clases de análisis del área de estudio por grupos
COMPONENTE 3
Ilustración 177 Clases de análisis del área de estudio
COMPONENTE 3
Ilustración 178 Clases de análisis del área de estudio: detalle de Punta Alta
COMPONENTE 3
A continuación se incluyen varias tablas con información sobre superficies de cada clase de análisis y además varias fichas resúmenes sobre cada grupo de clases de análisis.
Tabla 50 Superficies de clases de análisis

Consolidación
Clase Social Clase de análisis Superficie (Ha) Alta Media Baja En const. %Huella
Clase Alta Vivienda rural clase alta 349,72 244,52 105,20 2%
Residencial con transformación multifamiliar 8,65 8,65 0%
Residencial con transformación multifamiliar puntual 140,97 140,97 1%
Clase Media Residencial unifamiliar clase media 1636,76 1598,82 22,10 15,84 11%
Residencial
Desarrollo inmobiliario 72,37 72,37 0%

Vivienda rural clase media 706,03 54,26 422,97 228,79 5%
Residencial unifamiliar clase baja 1173,80 934,20 232,71 5,52 1,37 8%
Vivienda rural clase baja 696,47 132,43 185,81 378,24 5%
Clase Baja
Vivienda social (Multifamiliar) 29,69 29,69 0%
Vivienda social 143,72 142,08 1,64 1%
URBANO CONTINUO
Clase Muy Baja Asentamientos precarios 403,10 174,10 162,73 66,27 3%

Mixto del centro 74,97 74,97 0%
Mixto
Clase Media Ejes mixtos verticalizados 158,02 158,02 1%

Mixto, predominante residencial con verticalización puntual 168,00 168,00 1%
TOTAL RESIDENCIAL 5.762,28 38%
Equipamientos 560,04 4%
Equipamiento especial 209,87 1%
No residencial
Comercial 46,88 0%
Industria 169,55 1%
Área verde cualificada 330,71 2%
Área verde Áreas verdes no cualificadas 53,33 0%
Áreas verdes naturales 42,63 0%
Terrenos baldíos 736,92 5%
Parking 9,11 0%
No construido
Ferrocarril 77,25 1%
Viales 23,84 0%
TOTAL NO RESIDENCIAL 2.260,13 15%
TOTAL URBANO CONTINUO 8.022,41
COMPONENTE 3
Clase Alta Vivienda rural clase alta 331,49 69,52 261,97 2%

Residencial unifamiliar clase media 646,63 640,88 5,75 4%
Clase Media Desarrollo inmobiliario 115,59 115,59 1%
Vivienda rural clase media 82,30 14,04 47,50 20,76 1%
Residencial
Residencial unifamiliar clase baja 173,72 37,92 133,02 2,78 1%

Vivienda rural clase baja 523,27 7,22 5,54 510,52 3%
Clase Baja
Vivienda social (Multifamiliar) 16,23 16,23 0%
Vivienda social 2,22 2,22 0%
Clase Muy Baja Asentamientos precarios 431,61 15,38 171,17 245,06 3%
URBANO DIFUSO
Mixt
Clase Media Núcleo exterior 678,62 183,93 198,02 296,67 4%

o
TOTAL RESIDENCIAL URBANO DIFUSO 3.001,68 20%

Equipamientos 1125,97 7%
Equipamiento especial 1666,89 11%
No residencial
Comercial 16,04 0%
Industria 1190,49 8%
Área verde cualificada 90,23 1%
Área verde Áreas verdes no cualificadas 12,69 0%
Áreas verdes naturales 9,59 0%
Terrenos baldíos 111,27 1%
No construido
Parking 0,20 0%
4.223,37 28%
7.225,05 47%
15.247,46 100%
COMPONENTE 3
Además de esta tabla resumen, se incluyen varias fichas con cada grupo de análisis antes de su descripción detallada.
Ilustración 179 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico alto
COMPONENTE 3
Ilustración 180 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico medio
COMPONENTE 3
Ilustración 181 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico bajo
COMPONENTE 3
Ilustración 182 Ficha resumen: Clases de análisis nivel socioeconómico muy bajo
COMPONENTE 3
Ilustración 183 Ficha resumen: Clases de análisis no residenciales
COMPONENTE 3
3.8.2 Clases de Análisis predominantemente Residenciales Esta clase de análisis ocupa el 4,47% de la huella y alberga tan solo el 1,51% de la
población. Su consolidación es media-alta, es decir, que ocupan una gran superficie
Nivel socioeconómico alto
debido a su baja densidad. La densidad construida es de 5 viv/Ha y la densidad poblacional
Se ha identificado una única clase de análisis representativa del nivel socioeconómico alto, es de 13,5 hab/Ha. La consolidación es alta-media.
perteneciente tanto a la huella urbana continua, como al suelo difuso. Se trata de viviendas en entornos naturales, privilegiadas paisajísticamente, ubicándose
en la periferia, excepto Palihue, situado junto al Parque de Mayo y la Universidad del Sur.
Este tipo de tejido residencial en sus orígenes era rural, pero algunas zonas han sido
absorbidas por crecimientos urbanos tras el paso de los últimos años. Este tipo de tejido
residencial de baja densidad genera una gran necesidad de viajes, ya que están alejados
de los principales servicios y equipamientos, lo que aumenta la emisión de gases de efecto
invernadero (Componente 1). Destacan barrios como Aldea Romana, Palihue, Patagonia,
Ilustración 184 Clases de análisis de nivel socioeconómico alto
Bosque Alto, Pago Chico.
Ilustración 185 Vivienda rural de clase alta: Aldea Romana
Fuente. Elaboración propia IDOM Fuente. Elaboración propia a partir de imágenes de Google Earth
COMPONENTE 3
Nivel socioeconómico medio Estas clases de análisis se localizan en el centro fundacional de Punta Alta y en el tejido
urbano alrededor del centro fundacional de Bahía Blanca.
Se han dividido en cinco (5) clases de análisis representativas del nivel socioeconómico
medio, pertenecientes tanto a la huella urbana continua, como al suelo difuso.
Ilustración 186 Clases de análisis de nivel socioeconómico medio
Se trata de tejido urbano residencial de clase media, que con el paso del tiempo se ha
densificado a través de la sustitución de vivienda de una y dos plantas por edificios en
altura con apartamentos. Son áreas de pequeño tamaño, ocupando dos o tres manzanas.
Esta clase de análisis ocupa el 0,06% de la huella urbana del área de estudio y alberga el
0,17% de la población. La densidad construida es media, de 53 viv/Ha, y una densidad
poblacional de 72 hab/Ha, con una consolidación alta. Esta clase de análisis se localiza en
los barrios Napostá y Universitario.
Esta clase de análisis solo se encuentra en Bahía Blanca, ya que en Punta Alta, la
verticalización es más puntual.
Ilustración 187 Residencial con transformación multifamiliar
Las clases de análisis residenciales de nivel medio ocupan un 22% de la huella urbana
total, albergando el 41% de la población, es decir, la densidad media es elevada, muy
Fuente. Elaboración propia a partir de imágenes de Google Earth
superior al nivel socioeconómico alto, ya que albergan más población que superficie en
términos porcentuales. El nivel socioeconómico medio ocupa el 51% de la superficie de
uso residencial.
COMPONENTE 3
especialmente al sur. Destacan barrios como San Cayetano, Santa Margarita, San Roque,
Pacífico, Luján, UOM, Mariano Moreno, Ciudad Atlántida y Gottling.
Esta clase de análisis ocupa el 15% de la huella urbana y alberga el 32% de la población,
es la categoría con mayor población. La densidad baja de 21 viv/Ha y 51 hab/Ha. La
consolidación es alta.
La clase de análisis residencial con transformación multifamiliar puntual se sitúa en áreas
muy localizadas de Bahía Blanca: alrededor del Parque Mayo. Se trata de un tejido urbano Ilustración 189 Residencial unifamiliar clase media
con un perfil bajo pero con edificios multifamiliares en algunos puntos.
Esta clase de análisis ocupa casi el 1% de la huella urbana y alberga el 2,85% de la

población total. La densidad es de 47 viv/Ha y 74 hab/Ha, con una consolidación alta. Los
barrios pertenecientes a esta clase de análisis son Barrio Universitario, Napostá, Villa
Floresta y Del Parque.
Ilustración 188 Residencial con transformación multifamiliar puntual
Se trata de crecimientos desarrollados por un único promotor, con viviendas iguales,

producidas en serie. Esta clase de análisis se localiza en la periferia, puesto que son
desarrollos recientes. Aparece tanto en Bahía Blanca, al noreste y en Punta Alta, al norte.
Destacan barrios como Villa Duprat, Villa Uripe, ATE III, Atepam I, II y III, Luiggi II, Barrio
Centenario, Albatros XXVII.
Los desarrollos inmobiliarios ocupan el 1,23% de la huella urbana y alberga el 6,09% de la

Se trata de un tejido exclusivamente residencial con vivienda unifamiliar de clase media.
población. Tiene una consolidación alta y una densidad de 34 viv/Ha y 119 hab/Ha.
Se localiza en la mayor parte de Punta Alta y alrededor del centro de Bahía Blanca,
COMPONENTE 3
Ilustración 190 Desarrollo inmobiliario Nivel socioeconómico bajo
Se han dividido en tres (3) clases de análisis representativas del nivel socioeconómico
bajo, pertenecientes tanto a la huella urbana continua, como al suelo difuso.
Como se puede apreciar en la siguiente imagen, el nivel socioeconómico bajo ocupa

suelos situados lejos del centro histórico, en la periferia de la ciudad, especialmente al sur
de la huella urbana.
Ilustración 192 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo
Esta clase de análisis aparece únicamente en Bahía Blanca, en la mitad norte. Destacan
barrios como San Carlos, Parque Norte, Solares Norte, La Reserva, El Maitén, Parque San
Miguel, Prensa, San Ignacio
La vivienda rural de clase media tiene una consolidación media-baja, es decir, tiene
capacidad para alojar más población. Ocupa el 5% de la huella y alberga al 5,17% de la
población. Tiene una densidad muy baja, de 3 viv/Ha y 9 hab/Ha.
Ilustración 191 Vivienda rural clase media
En total, las clases de análisis pertenecientes al nivel socioeconómico bajo ocupan el 18%
de la huella urbana y albergan el 28% de la población. Destaca el hecho de que no sea el
estrato social más amplio, como suele ser habitual en las ciudades ICES, ocupando el 31%
Fuente. Elaboración propia a partir de imágenes de Google Earth de la huella residencial.
COMPONENTE 3
y mobiliario público. Esta clase de análisis ocupa el 8% de la huella y alberga el 4,14%, con
una densidad muy baja, de 6 viv/Ha y 9 hab/Ha.
Destacan barrios como Los Chañares, Nueva Belgrano, Paihue, Los Muñecos, Altos de la
Carrindanga, Nueva Espora, Millamapu, El Nacional o Villa Aeropuerto.
El tejido residencial con vivienda unifamiliar destinada al nivel socioeconómico bajo se Ilustración 194 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Vivienda rural clase baja
localiza en la periferia sur de la ciudad de Bahía Blanca y en un pequeño sector norte de
Punta Alta. Destacan barrios como Avellaneda, Cooperación, Richieli, Vista Alegre,
Coronel Maldonado, Pampa Central, Loma Paraguaya, Villa Talleres, Villa Rosario Sur,
Thompson, Nueva Bahía Blanca o Grünbein.
La consolidación de esta clase de análisis es alta, ocupando el 9% de la huella urbana y
albergando el 17% de la población. La densidad es baja, con 18 viv/Ha y 79 hab/Ha. Este
tejido urbano presenta una provisión de calles asfaltadas baja, así como escasa
iluminación y mobiliario público.
Ilustración 193 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Residencial unifamiliar clase baja
Ilustración 195 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Vivienda social
Esta clase de análisis se localiza en la periferia norte de Bahía Blanca, tanto dentro como
fuera de la circunvalación. Se trata de vivienda unifamiliar en un entorno rural, con una
consolidación baja. Presenta una baja cobertura de calles pavimentadas, así como aceras Fuente. Elaboración propia IDOM
COMPONENTE 3
La vivienda social de unifamiliares es la tipología más normal, ocupando el 1% de la huella Nivel socioeconómico muy bajo
y albergando el 4,5% de la población. La densidad es de 45 viv/Ha y 113 hab/Ha. Está
presente en barrios como Ferrocarril, Enrique Julio, Viviendas 27 de Junio, 5 de Abril, Los asentamientos precarios representan el nivel socioeconómico muy bajo y el 10% de
Rosendo López o Albatros XIV. la huella urbana del área de estudio. Este grupo alberga el 14% de la población, lo que
indica una densidad poblacional alta y que existen situaciones de hacinamiento.
Ilustración 197 Clases de análisis de nivel socioeconómico muy bajo: asentamientos precarios
Esta clase de análisis alberga vivienda social multifamiliar, siendo muy minoritaria. Se
trata de bloques abiertos con espacio público alrededor. Ocupa tan solo el 0,3% de la
huella y alberga el 2,72% de la población. La densidad es de 110 viv/Ha y 2,17 hab/Ha. Se
localiza principalmente en el Barrio San Lorenzo.
Ilustración 196 Clases de análisis de nivel socioeconómico bajo: Vivienda social (Multifamiliar)
COMPONENTE 3
3.8.3 Clases de Análisis con usos mixtos

Usos mixtos
Los usos mixtos se han desagregado en cuatro (4) clases de análisis. En total, ocupan el
7% de la huella urbana y albergan al 13% de la población. Dentro de la huella residencial,
Se trata de asentamientos de vivienda precaria, tanto por sus materiales de construcción, los usos mixtos representan el 12%.
como por la falta de servicios básicos o por ser informales en cuanto a la propiedad de la
tierra.
Esta clase de análisis ocupa el 5% de la huella y alberga el 14% de la población. Su

consolidación es media, así como su densidad con 21 viv/Ha y 78 hab/Ha.
Dentro de esta categoría, se incluyen barrios como Villa Parodi, Centenario, Las Colonias,
Juan B.Justo, Saladero, Villa Moresino, de Sol, Villa Hipódromo o Stella Maris. Es posible Ilustración 199 Clases de análisis usos mixtos
encontrar esta clase de análisis tanto en Bahía Blanca como en Punta Alta.
Ilustración 198 Clases de análisis de nivel socioeconómico muy bajo
COMPONENTE 3
Los ejes mixtos ocupan el 1% de la huella urbana y albergan el 3,92% de la población. La

densidad es de 58 viv/Ha y 91 hab/Ha. Esta clase de análisis está presente en la Avenida
Chiclana, Avenida Alem, Avenida Zelarrayan y Avenida O´higgins
Ilustración 201 Clases de análisis usos mixtos: Ejes mixtos

Se trata del centro de Bahía Blanca, el cual se ha ido transformando a lo largo de los años,
a través de procesos de renovación y sustitución de inmuebles. Esto ha hecho que el perfil
de la ciudad cambie y se verticalice, con edificios de apartamentos en el 75% de los
predios. Esta clase de análisis contiene barrios mixtos, con una mezcla de usos y un tejido
muy heterogéneo.
Ocupa tan solo el 0,5% de la huella urbana y alberga el 2,17% de la población total. Su
densidad es alta, con 77 viv/Ha y 106 hab/Ha. Esta clase de análisis se localiza alrededor
de la Plaza Rivadavia y a lo largo de las cuatro avenidas que parten de la plaza.
Ilustración 200 Clases de análisis usos mixtos: Mixto del centro >75% departamentos
Fuente. Elaboración propia IDOM Esta clase de análisis se caracteriza por la mezcla de usos, con comercio en planta baja y
la renovación puntual de inmuebles o su sustitución por edificios en altura de
apartamentos. Se localiza alrededor del mixto del centro y junto a los ejes mixtos.
Ocupa el 1% de la huella y alberga el 4% de la población. Su densidad es media con 41

viv/Ha y 81 hab/Ha.
Esta clase de análisis se localiza a lo largo de algunas importantes avenidas de la ciudad.

Destaca el uso comercial en planta baja.
COMPONENTE 3
Ilustración 202 Clases de análisis usos mixtos: Mixto, predominante residencial con verticalización 3.8.4 Clases de Análisis Zonas no residenciales
puntual
Zonas no residenciales
Las zonas no residenciales se han desagregado en cuatro (4) clases de análisis. En total,
ocupan el 33% de la huella urbana. Destaca que el 9% de la huella corresponda con la Base
Naval y el 4% al Polo Industrial.
Ilustración 204 Clases de análisis Zonas no residenciales
Se trata de núcleos mixtos independientes de la huella urbana continua. Destacan General

Daniel Cerri, Villa General Arias o Villa del Mar; todos ellos vinculados a una vía de
comunicación principal.
Los núcleos urbanos exteriores ocupan un 4% de la huella y albergan el 3% de la población
total. Presentan una consolidación baja, con una densidad en torno a 7 viv/Ha y 18
hab/Ha.
Ilustración 203 Clases de análisis usos mixtos: Núcleo exterior

COMPONENTE 3
Los equipamientos están heterogéneamente repartidos, destacando los equipamientos Se trata de grandes superficies comerciales. Se localizan principalmente al norte de la
de poca entidad en el sector sur de la ciudad y destacando los equipamientos de grandes huella urbana. Destacan Bahía Blanca Plaza Shopping o Shopping del Sol
dimensiones en el sector norte. El aeropuerto es el equipamiento de mayor tamaño en la
huella. Todos los equipamientos ocupan el 4% de la huella.
Ilustración 205 Clases de análisis Zonas no residenciales: Equipamiento y Equipamiento especial
El suelo industrial está distribuido entre el polo industrial vinculado al puerto y a pequeñas
áreas industriales al noreste de la ciudad. Muchos de estos pequeños predios industriales
están vinculados al ferrocarril, por tanto se ubican a lo largo de la red ferroviaria. En total,
ocupa 1.300 Ha, el 1% de la huella.
Fuente. Elaboración propia a partir de imágenes de Google Earth Ilustración 206 Clases de análisis Zonas no residenciales: comercial e industrial
Dentro de los equipamientos especiales se han incluido el autódromo Aldea Romana, la

central termoeléctrica, el cementerio municipal y el Seminario Asunción. En total ocupan
el 1% de la huella urbana.
El principal representante de los equipamientos especiales es la Base Naval de Puerto

Belgrano. Dicha base se ha delimitado a partir del perímetro físico cerrado que se ha Fuente. Elaboración propia a partir de imágenes de Google Earth
observado a partir de fotografías de la zona y del Street view, ya que no se ha tenido
acceso al dominio por parte de la Marina argentina. La Base Naval tiene una superficie de
1.309 Ha que incluye viviendas, instalaciones, hasta áreas naturales privadas, frente a las
casi 1.100 Ha de superficie de la huella urbana de Punta Alta. Es decir, la Base Naval tiene
un peso superior al conglomerado urbano de Punta Alta. Es por eso que la mayor parte
de los análisis se realizan sin contar la Base Naval.
COMPONENTE 3
3.8.5 Clases de Análisis Áreas Verdes

Áreas verdes
Son áreas destinadas a la recreación y el esparcimiento de la población. Actualmente estas
Las áreas verdes se han dividido en tres (3) clases de análisis según sus características. En áreas suponen el 3% de la huella, con 420 Ha. La distribución y dotación de áreas verdes
total, ocupan el 4% de la huella urbana. cualificadas se analizó anteriormente en el capítulo 3.1.
Las áreas verdes cualificadas están heterogéneamente, destacando el Parque Mayo,

varios campos de golf, el Parque Almirante Brown y el Parque San Martín en Punta Alta.
Ilustración 208 Clases de análisis. Áreas Verdes cualificadas: Parque de Mayo y Plaza Rivadavia
Ilustración 207 Clases de análisis Áreas Verdes
Se trata de espacios verdes y públicos que no han sido tratados como espacios de
recreación o no cuentan con la atención necesaria por parte de las autoridades. En total
ocupan 66 Ha. Se sitúan a los laterales de algunas vías principales y algunos
Son áreas verdes vinculadas a los canales artificiales y avenidas con áreas verdes
naturales. Ocupan 52 Ha.
COMPONENTE 3
3.8.6 Clases de Análisis Zonas no construidas

Zonas no construidas Ocupan un total de 850 Ha, localizados principalmente en la periferia de la ciudad.
Destaca la existencia de vacantes de gran tamaño al norte de la ciudad, en Villa Belgrano,
Las zonas no construidas se han desagregado en cuatro (4) clases de análisis. En total,
Aldea Romana, Villa Hipódromo o San Jorge.
ocupan el 6% de la huella urbana.
Los lotes destinados a aparcamientos o parqueaderos ocupan 9 Ha. La mayoría son

predios de pequeño tamaño que al estar vacantes, se han reconvertido a
estacionamientos.
Ilustración 210 Clases de análisis Zonas no construidas. Terrenos baldíos.

Ilustración 209 Clases de análisis Zonas no construidas
Las trazas del ferrocarril y las instalaciones vinculadas a ellas ocupan un total de 77 Ha y
suponen una barrera física en la ciudad.
Los viales ocupan un total de 24 Ha, destacando la Circunvalación y el Camino

Sesquicentenario.
COMPONENTE 3
3.9 URBAN METRICS

En la Tabla 51 se resumen los resultados obtenidos para los Indicadores ICES relacionados con los estudios base, tanto para el Componente 3 como para el Componente 1 y 2.
Tabla 51 Resultado de los Indicadores ICES para Bahía Blanca y Coronel Rosales
Valores de referencia Valor

Año
Unidad de Gran Metodología de
Indicador Descripción Amaril Datos del
medida Verde Rojo Bahía cálculo/Comentarios
lo dato
Blanca
Promedio de la tasa de
crecimiento anual de la * 8.198 Ha en Calculado a partir de
huella urbana dentro de los 2006 las huellas urbanas
Tasa de crecimiento anual de la Porcentaje 3% - 2006-
límites oficiales de la ciudad <3% > 5% 4,0% digitalizadas mediante
huella urbana anual 5% * 11.537 Ha en 2016
(como mínimo los últimos 5 fotointerpretación
años o el último período de 2016 2006-2016
tiempo disponible)
Personas que viven en el área 4.000- * 270.004

urbanizada de la 7.000- 7.000; <4.000; habitantes Urbano Superficie para huella
Densidad (neta) de la población Habitantes/km 3.365,
municipalidad, por km2 de 20.00 20.000 >25.00 2016 urbana digitalizada en
urbana 2 62 * 8.022 ha de
área urbanizada de la 0 - 0 2016
municipalidad 25.000 urbano
* 737 ha de suelos
Suelos vacíos en el área % Sup. Vacíos vacíos
Vacíos urbanos en la ciudad < 5% 5-10% > 10% 9,2% 2016 Fotointerpretación
urbana total /Sup. urbana * 8.022 ha de
Urbano
Hectáreas de espacios * 331 ha de Áreas Considerando para

Hectáreas/100 Verdes
Áreas verdes por cada 100.000 verdes permanentes por cálculo las áreas
.000 > 50 20-50 < 20 122 2016
habitantes cada 100.000 habitantes de * 270.004 verdes cualificadas
habitantes
la ciudad habitantes digitalizadas
* X ha (clases de
Porcentaje de viviendas análisis informales) No se dispone de
Porcentaje de viviendas ubicadas en 20-
ubicadas en asentamientos % < 20% > 30% - 2016 información oficial de
asentamientos informales 30% * 5.762 ha urbano
informales formalidad.
residencial
COMPONENTE 3
* 3227,01 Km de Calculado a partir de la

Kilómetros de vías por cada Kilómetros/10 vías información de viales
Kilómetros de vías cada 100.000 450-
100.000 habitantes de la 0.00 >700 < 450 881 * 366.359 2016 disponible, teniendo
habitantes 700
ciudad habitantes habitantes en Zona en cuenta la población
de Estudio 2016
10 -
20%
en
< 10% todos 10 Infraestructuras
Infraestructura fundamental en > 20%
Porcentaje de en los afectadas
situación de riesgo debido a una en
infraestructura pública todos sector
construcción inadecuada o % cualqui 12,8% 78 Infraestructuras 2016 Componente 2
fundamental vulnerable a los los es (o <
ubicación en zonas de riesgo no er críticas
desastres naturales sector 10%
mitigable*1 sector identificadas
es solo
en
alguno
s)
Porcentaje de hogares en riesgo Porcentaje de hogares en 15895 viviendas

debido a construcción inadecuada o riesgo debido a construcción 10- afectadas
% <10% >20% 10,6% 2016 Componente 2
ubicación en áreas con riesgo no inadecuada o ubicación en 20% 149430 viviendas
mitigable*2 áreas con riesgo no mitigable totales
COMPONENTE 3
4. DIAGNÓSTICO INTEGRADO
COMPONENTE 3
4 DIAGNÓSTICO INTEGRADO y deslizamientos.” 5 El “diseño, gobernanza e infraestructura tienen un impacto directo

sobre la vida y las oportunidades de los habitantes”6
Esta sección tiene por objeto sintetizar el Diagnóstico del Ámbito de estudio, basándose
en todos los análisis multisectoriales realizados, así como también en los Diagnósticos El concepto de Equidad Urbana busca sintetizar las oportunidades y dificultades que tiene
existentes realizados por diversos estudios. la población de poder acceder a bienes y servicios, lo que incide directamente con su
calidad de vida, sus oportunidades de desarrollo y su integración con el resto de la ciudad.
Este Diagnóstico Integrado busca resumir gráficamente los principales desafíos del
Es a su vez este diagnóstico, una oportunidad para la definición de estrategias urbanas y
territorio, considerando sus debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades integradas
políticas públicas, ya que permite identificar y georreferenciar la población más
en 4 dimensiones:
carenciada, con una mirada multidimensional y no solo por niveles de ingreso, que limita
- Equidad Urbana la visión del problema.
- Desarrollo Planificado
La búsqueda de la equidad urbana representa uno de los principales desafíos para
- Eficiencia y Competitividad territorial nuestras ciudades de cara al desarrollo sustentable, lo que además incide en un
- Relación con el Medio Natural porcentaje cada vez mayor de nuestra población (en Argentina casi el 90% de la población
es urbana). Es además un desafío en que el Estado debe tomar un liderazgo, tanto desde
Este Diagnóstico Integrado busca geolocalizar estos desafíos territoriales, de modo de
la planificación, la inversión en infraestructura y equipamiento, así como en programas de
poder integrarlos en el modelamiento de los escenarios de crecimiento histórico, tanto
vivienda y otros. El mercado por sí solo no será capaz de solucionar estas ineficiencias
en el Escenario Tendencial (prolongación de las características actuales) como en el
urbanas7, dado que por definición su rol y objetivo es la maximización de beneficios, sin
Escenario Óptimo, en donde se buscara afrontar estos desafíos de manera sustentable.
una mirada a largo plazo por lo general.
Las ciudades son una oportunidad para la equidad, permitiendo si se realizan programas
adecuados, procesos mucho más rápidos y efectivos que transferencias económicas o
4.1 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 1: EQUIDAD URBANA aumento en salarios, que requieren transformaciones económicas complejas y lentas.
Las sociedades latinoamericanas y la argentina entre ellas, presentan grados de Algunas de las Estrategias que el Estado puede utilizar para corregir grados de Inequidad
desigualdad muy importantes, tanto a nivel de ingresos como de equidad en las Urbana son el diseño de un sistema de transporte público, construcción de
oportunidades. infraestructuras básicas, equipamientos, áreas verdes, mejoras en la vialidad, seguridad
ciudadana, cambios en usos de suelo y programas de vivienda social.
Esta desigualdad no es solo un problema de ingresos, “existe un factor territorial: más del
30% de los latinoamericanos vive en asentamientos informales que carecen de servicios El objetivo debe ser “promover una visión holística del desarrollo sustentable, una que
básicos de infraestructura no habitan terrenos irregulares con alto riesgo de inundaciones trascienda los límites del crecimiento económico para incluir valores como la cultura
5 7
Andreina Seijas, IADB Luis Eduardo Bresciani, “Equidad Urbana”, Diario La Tercera
6
Equidad Urbana en el Desarrollo – Ciudades para la Vida, Foro Urbano Mundial Medellín 2014
COMPONENTE 3
ciudadana, la democratización de los espacios públicos y el uso de la creatividad, la Tabla 53 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Equidad Urbana
tecnología y la innovación al servicio de todos los ciudadanos”. 8 Clase de análisis a b c d e
Vivienda rural clase alta 91% 52% 74% 82% 25%
Definir un mapa de Equidad Urbana requiere una mirada multidimensional, en este 35% 100% 100 100% 25%
Residencial con transformación multifamiliar
capítulo se incluye un modelo que busca sintetizar distintos aspectos relacionados con la %
90% 100% 100 100% 100%
equidad, entre los cuales están: Residencial con transformación multifamiliar puntual
%
URBANO CONTINUO + DIFUSO*

Residencial unifamiliar clase media 83% 100% 98% 70% 100%
- Niveles de Ingresos, sectores socioeconómicos
Desarrollo inmobiliario 100% 100% 77% 36% 100%
- Accesibilidad a Equipamientos
Vivienda rural clase media 66% 44% 62% 3% 100%
- Accesibilidad a Áreas Verdes y Equipamientos
- Provisión de Servicios Básicos, Necesidades Básicas Insatisfechas Residencial unifamiliar clase baja 90% 98% 90% 42% 100%
- Nivel de Segregación Socioespacial Vivienda rural clase baja 72% 60% 65% 9% 100%
- Distancia a polos de empleo, servicios y educación Vivienda social (Multifamiliar)
100% 100% 100 46% 25%
- Acceso a sistemas de transporte público %
Vivienda social 100% 91% 91% 24% 75%
- Exposición a amenazas naturales y antrópicas
Asentamientos precarios 76% 83% 92% 6% 0%
Con el objetivo de tener una visión general de la ciudad con los niveles de equidad urbana, 100% 100% 100 100% 75%
Mixto del centro
%
se ha generado un mapa en base a las Clases de Análisis o Zonas Urbanas Homogéneas, 97% 100% 100 95% 75%
Ejes mixtos verticalizados
%
atribuyéndole un nivel de equidad urbana a cada uno. Estos niveles de equidad urbana se
Mixto, predominante residencial con verticalización 78% 100% 100 100% 0%
han obtenido analizando distintos factores detallados en los capítulos del diagnóstico puntual %
multisectorial. En la siguiente tabla se resume como se construyó el puntaje para cada Vivienda rural clase alta 0% 0% 0% 0% 0%
factor. Residencial unifamiliar clase media
69% 54% 100 89% 100%
%
Desarrollo inmobiliario 85% 54% 89% 95% 100%
Tabla 52 Ponderación Factores Dimensión Equidad Urbana
URBANO DIFUSO
0% 29% 100 29% 0%
Vivienda rural clase media
5 4 3 2 1 Descripción %
Residencial unifamiliar clase baja 64% 56% 62% 10% 0%
A Acceso Áreas Verdes 100% 75% 50% 25% 0% Acceso a menos de 500 mts
Vivienda rural clase baja 7% 14% 34% 0% 75%
B Acceso a Transporte Publico 100% 75% 50% 25% 0% Acceso a menos de 500 mts
54% 100% 100 46% 0%
Vivienda social (Multifamiliar)
C Acceso a Equipamientos 100% 75% 50% 25% 0% Acceso a menos de 1 km %
100% 100% 100 0% 75%
D Cobertura Servicios Básicos 100% 75% 50% 25% 0% % población con cobertura Vivienda social
%
Fuente: IDOM Asentamientos precarios 42% 45% 62% 14% 0%
Fuente: IDOM
La sumatoria de estos puntajes permite generar el mapa de Equidad Urbana para las zonas
urbanas homogéneas del área de estudio graficado a continuación:
8
Extracto de conversatorio entre Ellis Juan, Timothy Docking y Abha Joshi-Ghani, en lanzamiento revista
Amaricas Quarty, en Foro Urbano Mundial Medellin 2014
COMPONENTE 3
Ilustración 211 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Acceso Áreas Verdes Ilustración 212 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Acceso Transporte Público
Fuente: IDOM Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 213 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Acceso Equipamientos Ilustración 214 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana: Factor Cobertura Servicios Básicos
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
En el análisis de equipamientos, la Base Naval no se ha tenido en cuenta, ya que no ofrece

servicios a la mayor parte de la población.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 216 Mapa Diagnóstico Integrado Equidad Urbana
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
4.2 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 2: DESARROLLO PLANIFICADO Tabla 54 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Desarrollo Planificado
Clase de análisis a b c d e
La segunda dimensión considerada en este Diagnóstico Integrado busca comprender el
Vivienda rural clase alta 0% 9% 82%
estado de la planificación territorial en el ámbito de estudio. Se entiende por planificación 5 4
Residencial con transformación multifamiliar 0% 0% 100%
la existencia de instrumentos de planificación y principalmente el grado de cumplimiento 5 5
Residencial con transformación multifamiliar puntual 0% 0% 100%
de los mismos. 5 5
Residencial unifamiliar clase media 0% 3% 99%

Se consideran para este diagnóstico el grado de cumplimiento de los instrumentos, tanto 4 5
Desarrollo inmobiliario 0% 16% 100%
por el desarrollo fuera de estos como por la no consolidación de la capacidad de carga y 2 4
Vivienda rural clase media 1% 3% 14%
los vacíos urbanos existentes. 1 4
Residencial unifamiliar clase baja 1% 14% 83%
Además se considera que la provisión de infraestructura y equipamientos básicos está 3 5
Vivienda rural clase baja 12% 8% 34%
relacionado con el crecimiento planificado, en el entendido que los desarrollos urbanos 1 4
Vivienda social (Multifamiliar) 0% 0% 100%
sin coberturas de este tipo, no cumplen con los requerimientos de una zona urbana 3 5
desarrollada adecuadamente. Vivienda social 3% 0% 100%
2 5
Asentamientos precarios 8% 100% 63%
Los factores considerados para generar este mapa de diagnóstico integrado son: 1 5
0% 0% 100%
- Desarrollo Urbano no planificado Mixto del centro 5 5
- Vacíos Urbanos Ejes mixtos verticalizados 0% 0% 100%
5 5
- Desarrollos Informales Mixto, predominante residencial con verticalización puntual 0% 0% 100%
5 5
- Pavimentación y provisión de servicios básicos en zonas planificadas 100% 0% 0%
Vivienda rural clase alta 1 1
- Ubicación de áreas verdes y equipamientos 89% 0% 100%
Residencial unifamiliar clase media 5 5
- Nivel de consolidación urbano
Desarrollo inmobiliario 100% 0% 100%
5 5
URBANO DIFUSO
Ilustración 217 Ponderación Factores Dimensión Desarrollo Planificado Vivienda rural clase media 8% 37% 29%
2 5
5 4 3 2 1 Descripción Residencial unifamiliar clase baja 53% 4% 25%
1 4
A Desarrollo Urbano no planificado 0% 25% 50% 75% 100% % superficie fuera limites urbanos 38% 32% 4%
Vivienda rural clase baja 1 2
B Desarrollos Informales 0% 25% 50% 75% 100% % desarrollos informales 14% 0% 100%
Vivienda social (Multifamiliar) 3 5
C Nivel consolidación zona 100% 75% 50% 25% 0% % del área consolidada
Vivienda social 79% 0% 100%
D Cobertura Servicios Básicos 100% 75% 50% 25% 0% % población con cobertura 1 5
Asentamientos precarios 48% 100% 9%
E Acceso a Equipamientos 100% 75% 50% 25% 0% Acceso a menos de 1 km 1 4
La sumatoria de estos puntajes permite generar el mapa de Desarrollo Planificado para

las zonas urbanas homogéneas del área de estudio graficado a continuación:
COMPONENTE 3
Ilustración 218 Mapa Diagnóstico Integrado Desarrollo Planificado, Factor desarrollos fuera límite Ilustración 220 Mapa Diagnóstico Integrado Desarrollo Planificado, Factor Consolidación
urbano
Fuente: IDOM
Ilustración 219 Mapa Diagnóstico Integrado Desarrollo Planificado, Factor desarrollos informales
Fuente: IDOM
Además, la cobertura de servicios básicos y el acceso a equipamientos son los dos últimos
factores incluidos en la dimensión de desarrollo planificado, también incluidos en la
dimensión de Equidad Social.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 221 Mapa Diagnóstico Integrado: Desarrollo Planificado
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
4.3 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 3: EFICIENCIA Y COMPETITIVIDAD Ilustración 222 Ponderación Factores Eficiencia y Competitividad urbana
URBANA 5 4 3 2 1 Observaciones
Acceso a Transporte Acceso a menos de

La tercera dimensión de este diagnóstico integrado considera dos conceptos complejos y A 100% 75% 50% 25% 0%
Publico 500 mts
que buscan tener una mirada sobre el estado de la ciudad de cara a permitir un desarrollo
económico sustentable a futuro, garantizando además la calidad de vida de sus % de los viales
B Pavimentación 100% 75% 50% 25% 0%
pavimentados
habitantes.
>75 Densidad
La Eficiencia Urbana y se relaciona principalmente con la movilidad y los usos de suelo. Un 75-100 50-75 25 - 50 < 25
C Densidad Urbana hab/h habitacional
hab/ha hab/ha hab/ha hab/ha
sistema urbano planificado adecuadamente debe minimizar al máximo los a promedio
desplazamientos y el tiempo invertido por los habitantes y en el traslado de bienes. Conectividad Conexión autopistas
D 100% 75% 50% 25% 0%
Interurbana o ferrocarriles
Además la eficiencia está relacionada con la información disponible y la capacidad de
adaptarse a situaciones diversas, por ejemplo en caso de tráfico vehicular excesivo o Acceso a Zonas Acceso a menos de 1
E 100% 75% 50% 25% 0%
Mixtas - Industriales km
situaciones de desastres.
Fuente: IDOM
La Competitividad Territorial está muy relacionado con los objetivos del programa CES, de
fomentar la competitividad del territorio. En este análisis se busca comprender como la
estructura física, la gestión y el grado de conectividad (físico y tecnológico) del territorio
determinan su grado de competitividad. “La competitividad ya no depende de los recursos En la siguiente tabla se resume como se construyó el puntaje para cada factor.
naturales o energéticos, de la base industrial tradicional, de la posición geográfica, de la
La sumatoria de estos puntajes permite generar el mapa de Eficiencia y Competitividad
acumulación de capital o de la voluntad política de un estado protector. Para Borja y
Territorial para las zonas urbanas homogéneas del área de estudio graficado a
Castells la productividad dependerá del funcionamiento eficiente del espacio urbano-
continuación:
regional, de su inserción en los sistemas de comunicación, de la buena información de los
agentes económicos, de la cualificación de los recursos humanos, de la posibilidad de un
proteccionismo exportador, de la eficacia y transparencia de las instituciones, de las
acciones políticas aplicadas al territorio y de la definición y preparación de un proyecto de
región (conocimientos, infraestructuras científicas y tecnológicas, planes urbanos) o
ciudad."9
- Pavimentación y provisión de servicios básicos en zonas planificadas
- Acceso a sistemas de transporte público y cobertura pavimentación
- Cobertura de Telecomunicaciones
- Conectividad Interurbana: acceso a autopistas y vías ferroviarias
9 José Fariña Tojo
COMPONENTE 3
Tabla 55 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Eficiencia y Competitividad urbana Ilustración 223 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Acceso a
Transporte Público
Clase de análisis a b c d e
Vivienda rural clase alta 3 86% 1 47% 72%
Residencial con transformación multifamiliar 5 100% 3 100% 100%
Residencial con transformación multifamiliar puntual 5 100% 3 100% 100%
Residencial unifamiliar clase media 5 98% 3 94% 85%

Desarrollo inmobiliario 5 64% 5 56% 97%
Vivienda rural clase media 3 15% 1 37% 62%
Residencial unifamiliar clase baja 5 68% 4 78% 93%
Vivienda rural clase baja 4 24% 1 17% 76%
Vivienda social (Multifamiliar) 5 100% 5 100% 100%
Vivienda social 5 53% 5 100% 78%
Asentamientos precarios 5 29% 4 69% 72%
Mixto del centro 5 100% 5 100% 100%
Ejes mixtos verticalizados 5 100% 4 100% 100%
Mixto, predominante residencial con verticalización puntual 5 100% 4 100% 100%
Vivienda rural clase alta 1 0% 1 0% 64%
Residencial unifamiliar clase media 3 11% 3 89% 97%
Desarrollo inmobiliario 3 0% 5 95% 98%

URBANO DIFUSO
Fuente: IDOM
Vivienda rural clase media 2 0% 1 100% 43%
Residencial unifamiliar clase baja 3 24% 1 68% 93%
Vivienda rural clase baja 1 3% 2 46% 41%
Vivienda social (Multifamiliar) 5 54% 5 99% 100%
Vivienda social 5 97% 5 100% 100%
Asentamientos precarios 3 4% 2 75% 65%

Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 224 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Conectividad Vial y Ilustración 225 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: densidad urbana
Ferroviaria (hab/Ha)
COMPONENTE 3
Ilustración 226 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Conectividad Ilustración 227 Mapa Diagnóstico Integrado Competitividad y Eficiencia Urbana: Acceso a Zonas de
Empleo: mixtos e industrias
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 228 Mapa Diagnóstico Integrado Eficiencia y Competitividad Territorial
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
4.4 DIAGNÓSTICO DIMENSIÓN 4: RELACIÓN CON EL MEDIO NATURAL Ilustración 229 Ponderación Factores Relación con el Medio Ambiente
5 4 3 2 1
La cuarta dimensión considerada en el Diagnóstico Integrado es la relación del sistema
>10 5-
Urbano del área de estudio con su medio natural. Esta parte del análisis busca comprender A Ratio Áreas Verdes m2/ha
10-7,5 7,5-5
2,5m2/
<2,5m2
Ratio m2/habitante
como la ciudad ha ido configurando su relación con su entorno en su proceso de m2/hab m2/hab /hab
b hab
desarrollo, tanto del punto de vista de la protección, la planificación y la integración. Exposición a % Población en
B 0% 25% 50% 75% 100%
Amenazas Naturales zonas amenazadas
Las ciudades han ido ocupando cada vez más superficie para sus usos urbanos,
Invasión zonas % superficie en
construyendo redes, impermeabilizando y alternando el equilibrio ecosistémico. Esta C 0% 25% 50% 75% 100%
naturales zonas naturales
transformación acelerada ha generado una serie de impactos en el medio natural, como Provisión de % población con
alteraciones en el ciclo hidrológico, isla térmica, contaminación de acuíferos, pérdida de D 100% 75% 50% 25% 0%
alcantarillado alcantarillado
biodiversidad, modificación de la geomorfología natural, cursos fluviales, alteración de Desarrollo Urbano % superficie fuera
E 0% 25% 50% 75% 100%
riberas y costas, entre otras. no planificado limites urbanos
Fuente: IDOM
Pero además, el desarrollo acelerado y no planificado ha provocado que parte de nuestras
ciudades presente problemas ante eventos naturales como las precipitaciones o los
vendavales, principalmente por construir zonas amenazadas o alterar elementos
naturales.
Un adecuado diseño urbano incorpora los elementos naturales dentro de su planificación,

permitiendo entre otras cosas la biofilia, facilitar la infiltración de aguas lluvias y controlar
los efectos de la isla térmica.
Las infraestructuras que construimos también son determinantes para el impacto

ambiental, principalmente las redes de cloacas, que permiten evitar infiltraciones
excesivas de contaminantes orgánicos y químicos en los acuíferos.
Los factores considerados para sintetizar esta dimensión del diagnóstico son:
- Desarrollo Urbano no planificado

- Invasión urbana en zonas de protección natural
- Desarrollo urbano en zonas amenazadas por desastres naturales
- Ratio y acceso a áreas verdes
COMPONENTE 3
La sumatoria de estos puntajes permite generar el mapa de Relación con el Medio

Ambiente Territorial para las zonas urbanas homogéneas del área de estudio graficado a
Tabla 56 Valoración Diagnóstico Integrado Dimensión Eficiencia y Competitividad urbana
continuación:
Clase de análisis a b* c d e
Vivienda rural clase alta 5 0% 0% 28% 0% Ilustración 230 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Ratio de Áreas Verdes
Cualificadas
Residencial con transformación multifamiliar 5 78% 0% 100% 0%
Residencial con transformación multifamiliar puntual 5 61% 0% 100% 0%
Residencial unifamiliar clase media 3 6% 0% 70% 0%

Desarrollo inmobiliario 3 4% 0% 36% 0%
Vivienda rural clase media 5 0% 0% 5% 1%
Residencial unifamiliar clase baja 4 2% 0% 47% 1%
Vivienda rural clase baja 4 0% 0% 10% 12%
Vivienda social (Multifamiliar) 4 18% 0% 41% 0%
Vivienda social 5 2% 0% 36% 3%
Asentamientos precarios 4 1% 0% 22% 8%
Mixto del centro 5 5% 0% 99% 0%
Ejes mixtos verticalizados 5 19% 0% 92% 0%
Mixto, predominante residencial con verticalización puntual 1 19% 0% 99% 0%
Vivienda rural clase alta 1 0% 0% 0% 100%
Residencial unifamiliar clase media 3 0% 0% 6% 89%
Desarrollo inmobiliario 3 0% 0% 0% 100%

URBANO DIFUSO
Vivienda rural clase media 1 0% 0% 30% 8%
Residencial unifamiliar clase baja 5 0% 0% 2% 53%

Fuente: IDOM
Vivienda rural clase baja 4 0% 0% 3% 38%
Vivienda social (Multifamiliar) 1 0% 0% 33% 14%
Vivienda social 5 0% 0% 0% 79%
Asentamientos precarios 1 0% 0% 8% 48%
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 231 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Invasión de zonas Ilustración 232 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Provisión
naturales alcantarillado
Fuente: IDOM
Ilustración 233 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente: Desarrollo no
planificado
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 234 Mapa Diagnóstico Integrado Relación con el Medio Ambiente
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5. DISEÑO DE LOS ESCENARIOS DE

CRECIMIENTO URBANO, HORIZONTES
TEMPORALES 2030-2050
COMPONENTE 3
5 DISEÑO DE LOS ESCENARIOS DE CRECIMIENTO URBANO, perspectiva de desarrollo sostenible. Es una imagen difícil de reproducir, teniendo en
cuenta las importantes inversiones necesarias para controlar la dinámica de
HORIZONTES TEMPORALES 2030 Y 2050 crecimiento urbano. Los criterios básicos para definirlo están orientados a la mejora
Este apartado del informe corresponde con el diseño de los Escenarios de Crecimiento de la calidad de vida de la población mediante una gestión óptima de los recursos
Urbano propuestos para el área de estudio. Estos escenarios pensados a largo plazo (30 naturales en la que están presentes como elemento inspirador la sostenibilidad y el
años) buscan entregar pautas y material para el análisis sobre los modelos de ciudad eco desarrollo, considerando un respeto de crecimiento en las zonas de amenazas
posibles y las implicancias que traen consigo, tanto por su impacto en la calidad de vida, naturales (condicionantes o limitantes al desarrollo urbano) y medidas de adaptación
costo de provisión de infraestructuras, construcción del riesgo, eficiencia, etc. al CC (ciudades más densas y compactas, con mejores sistemas viales, transporte
público etc. que contribuyen a generar menores emisiones de GEIs) y, finalmente, un
5.1 PROSPECTIVA URBANA: DISEÑO DE ESCENARIOS uso del territorio en el que la eficiencia y la equidad se conjuguen y se asegure una
inmejorable cohesión social. Es, en definitiva, un escenario utópico para el que se
La prospectiva urbana es un enfoque o una forma de ver el desarrollo territorial de manera
considera una disponibilidad absoluta de recursos financieros, humanos y
futurista, es decir, pensando cómo es, cómo puede ser y cómo sería deseable que fueran
tecnológicos, así como la perfecta adecuación de los usos del suelo urbano en el
los núcleos urbanos de Bahía Blanca y Punta Alta. Se trata de plantear el modelo territorial
entorno.
futuro con horizonte de los años 2030 y 2050.
Escenario de crecimiento urbano de consenso y planificado (Intermedio); en el que
La construcción de los escenarios parte del modelo territorial actual, considerando: un
se propone una imagen realizable o viable del crecimiento urbano mejorando la
escenario tendencial, es decir sin ningún tipo de intervención desde el punto de vista de
tendencia pero sin alcanzar los niveles óptimos. Esta imagen constituye una situación
la planificación de actividades sobre el territorio; y, un escenario óptimo que es la
intermedia entre los anteriores; hacia esta imagen convergería la mayoría de las
situación territorial idealizada con todos los elementos de planificación deseados.
voluntades de instituciones políticas y de ciudadanos. Se realiza un análisis
A continuación se resumen los escenarios: comparativo de la evolución de las variables del sistema territorial según los
escenarios óptimo y tendencial. Se obtienen los intervalos posibles de variación del
Escenario de crecimiento tendencial, o imagen a la que tiende la ciudad, si las crecimiento urbano. Este escenario es construido en conjunto con los actores claves
condiciones actuales se mantienen; permite fijar el límite inferior de desarrollo; se para el desarrollo urbano de Bahía Blanca y Coronel Rosales.
trata de no introducir un programa que modifique la evolución de la huella urbana.
Las bases de este escenario son la proyección demográfica, una evolución tendencial
de inversiones, infraestructuras y equipamientos, y una proyección de los
comportamientos sociales y parámetros de crecimiento del área de estudio. Según
esta imagen, las áreas desfavorecidas agudizarían su situación y en aquellas áreas
favorables se seguiría mejorando. Es pues un escenario no intervencionista y que
sirve como límite inferior.
Escenario de crecimiento óptimo, o imagen deseable del crecimiento urbano del área
de estudio, que permite fijar el límite superior del desarrollo futuro según una
COMPONENTE 3
Ilustración 235 Ejemplo de esquemas diseño Escenarios Crecimiento
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.2 ELEMENTOS PARA EL DISEÑO DE LOS ESCENARIOS DE CRECIMIENTO

5.2.1 Matriz de Diagnóstico integrado y su evolución para cada escenario de Para el caso del escenario tendencial, se evidencia que algunas de las amenazas se
crecimiento urbano acentuarán, pero otras tendrán que disminuir, debido a que algunas de ellas ya están
siendo atendidas por las autoridades y organismos responsables. Por otra parte, en
A partir del Diagnóstico integrado realizado y compartido con los actores claves durante
algunos casos estas debilidades, aunque estén siendo atendidas, la solución ha sido
la Segunda Misión, se proyecta la evolución posible de cada uno de ellos en los Escenarios
incipiente e insuficiente frente a la problemática, lo cual refleja que no han sido
de crecimiento Óptimo y Tendencial.
afrontadas de manera integral o con la fuerza y/o medidas que se requieren. Asimismo,
En la siguiente Tabla, se describen para los dos escenarios las evoluciones para todas las en algunos casos, las amenazas identificadas tienen un impacto tan importante, que se
debilidades y fortalezas priorizadas en los talleres. requerirá un esfuerzo de largo plazo y de importantes recursos para solucionarlas
definitivamente.
El objetivo de esto es por un lado concretar ciertas hipótesis para el diseño de estos
A continuación, se presenta una matriz con la evolución de las 4 variables consideradas
escenarios, así como también identificar puntos críticos a desarrollar, si es que se
en el Diagnóstico Integrado para los Escenarios Tendencial y Óptimo.
pretende lograr un crecimiento sostenible en el área de estudio.
Tabla 57 Evolución de Debilidades y Fortalezas por Escenarios de Crecimiento Tendencial y Óptimo

SITUACIÓN ACTUAL ESCENARIO TENDENCIAL ESCENARIO ÓPTIMO
El crecimiento difuso se mantiene, aumentando las zonas Se implementa un plan de vivienda integral, que busca satisfacer
Las zonas céntricas, desarrolladas antes de la con bajos grados de equidad urbana. Por un lado las zonas la demanda de nuevas viviendas de familias de bajos recursos y
década de los 80 son las que presentan mejores de sectores socioeconómicos altos no cuentan con grados de mejorar las condiciones de habitabilidad. Estas viviendas son
índices, decreciendo hacia la periferia. Los equidad urbana por temas de falta de dotación de áreas ubicadas en zonas con equipamientos y áreas verdes, buscando
desarrollos de sectores socioeconómicos más altos verdes, transporte público y falta de alcantarillado, pero esto desarrollos mixtos sin mayores segregaciones.
hacia el norte presentan niveles medios, es suplido por el acceso a bienes privados.
Se dota de servicios básicos a toda la zona urbana, principalmente
principalmente por la ubicación geográfica, y los En el caso de las familias de menores recursos el problema alcantarillado y pavimentación.
sectores de menor nivel de equidad, son desarrollos es más agudo, ya que los nuevos desarrollos de viviendas
EQUIDAD informales y viviendas de menores ingresos. Se crean nuevas áreas verdes urbanas, principalmente en zonas
sociales y principalmente los nuevos asentamientos
deficitarias, aprovechando áreas naturales como ríos, humedales,
URBANA Las zonas hacia el sur del centro, con buen nivel de informales, se ubican en zonas desprovistas de bañados, islas.
equidad urbana, han ido perdiendo población y equipamientos, lejanas a las fuentes laborales, con déficit de
presentan grados de densidad menores a los que áreas verdes y problemas de conectividad con el transporte Se crea un sistema de transporte urbano integrado entre los 3
pudieran tener. público. partidos, intermodal entre tren, buses, bicicletas, sistemas de
estacionamientos.
Algunos desarrollos recientes de sectores de Aumenta la brecha entre las zonas consolidadas y las nuevas
menores ingresos se dan en zonas de baja equidad zonas, aumentando también los precios de suelo y la Se fomenta el desarrollo de la red de centralidades, ubicando
urbana, como el crecimiento al este de Punta Alta. dificultad de acceder a viviendas en zonas con mayores nuevos equipamientos en zonas deficitarias y fomentando la
grados de equidad urbana. creación de zonas de empleo.
COMPONENTE 3

Se genera un instrumento de ordenación territorial integrado
Se acentúan los desarrollos informales dentro y fuera de las entre los partidos de Gran Bahía Blanca, estableciendo limites
Las zonas céntricas de Bahía Blanca y Punta Alta, zonas urbanizables. Se generan nuevos crecimientos urbanos, zonas de expansión, sistema de infraestructuras, áreas de
presentan índices altos de desarrollo planificado, en formales sin dotación de alcantarillado, gran parte de ellos desarrollo logístico industrial.
el sentido de que tienen dotación adecuada de en forma de barrios cerrados, aumentando la segregación
equipamientos, bajo nivel de informalidad, están social. Se prohíbe la construcción de nuevos barrios cerrados. Se generan
herramientas para generar nuevos desarrollos que integran
dentro de los límites urbanos y presentan grados
Estos barrios cerrados están asociados principalmente a las viviendas de distintas tipologías y niveles socioeconómicos. Se
altos de consolidación.
rutas que conectan con Buenos Aires, generando fomenta el desarrollo de la red de centralidades. Se obliga a
Zonas hacia el norte de Bahía Blanca con grados conurbaciones con Berasategui. nuevos desarrollos generar toda la infraestructura de servicios
DESARROLLO básicos.
medios y medio-bajo de desarrollo planificado,
PLANIFICADO Se siguen construyendo algunos proyectos inmobiliarios de
principalmente por el bajo grado de consolidación y Se crean herramientas para obligar y fomentar el uso de los vacíos
densificación, principalmente en casco de Bahía Blanca
la lejanía con equipamientos. urbanos, con proyectos de densidades medias y multifamiliares.
El área urbana se sigue desarrollando sin una mirada
Zonas hacia el sur-oriente de Bahía Blanca y Oriente Se generan zonas de densificación, asociadas a vialidad
metropolitana, con instrumentos de planificación sin
de Punta Alta, con índices bajos de planificación, estructurante y zonas de mayor dotación de áreas verdes. Se crea
coordinación entre los 3 partidos.
principalmente por el alto índice de viviendas una estrategia de desarrollo productivo y logístico a nivel área
informales, falta de servicios básicos y lejanía de los Se mantienen sin uso gran cantidad de vacíos y se generan metropolitana, generando suelo para este uso y la infraestructura
equipamientos. otros nuevos, por la dificultad de generar estrategias de necesaria. Se aumenta el control físico sobre los asentamientos
consolidación. informales y se crea una plataforma integrada de información
territorial para los 3 municipios y todos los departamentos.
Las áreas céntricas de Bahía Blanca y Punta Alta Se fomenta el desarrollo de la red de centralidades, ubicando
presentan buenos índices de Eficiencia, nuevos equipamientos en zonas deficitarias y fomentando la
principalmente por la cantidad de viales creación de zonas de empleo.
La ciudad sigue creciendo en extensión, lo que aumenta la
pavimentados, presencia de transporte público y ineficiencia del sistema de transporte, aumentando el Se genera un instrumento de ordenación territorial integrado
cercanía entre las viviendas y las zonas de trabajo y tiempo de viaje y la congestión vial. entre los partidos de Gran Bahía Blanca, estableciendo limites
estudio. urbanos, zonas de expansión, sistema de infraestructuras, áreas de
El transporte ferroviario de carga no se expande, dada las desarrollo logístico industrial.
EFICIENCIA Y Las nuevas zonas de desarrollo presentan índices dificultades de cruzar la ciudad. El Puerto de Ingeniero White
Se crea un sistema de transporte urbano integrado entre los 3
COMPETITIVIDAD mucho menores, principalmente hacia el norte de no puede expandirse ni actuar interconectado con el resto
Bahía Blanca y este de Punta Alta. El déficit de del área metropolitana, por sus problemas de conexión. partidos, intermodal entre tren, buses, bicicletas, sistemas de
URBANA estacionamientos.
pavimentación y la lejanía con los centros de trabajo
Zonas de la ciudad siguen con déficit de equipamientos y Se construyen nuevas infraestructuras viales de escala regional: Se
y estudio, aumentan la ineficiencia del sistema. oferta laboral, lo que obliga a desplazamientos innecesarios.
mejora infraestructura ferroviaria para transporte de carga,
La infraestructura logística presenta grados de El crecimiento hacia la periferia en baja densidad, complejiza conectada a puerto y zonas logísticas – industriales. El Aeropuerto
deficiencia importantes, dado el cruce con zonas el acceso a la ciudad. de Bahía Blanca se consolida como centro de carga internacional,
urbanas y la desconexión entre las zonas portuarias con conexiones a zonas logísticas, autopistas, red ferroviaria y
de Punta Alta e Ingeniero White. puertos.
COMPONENTE 3
Se mantienen grandes zonas de la ciudad sin alcantarillado,

lo que genera contaminación de los acuíferos y riesgos
sanitarios.
Aumentan los asentamientos informales y los desarrollos en

zonas inundables, lo que aumenta la construcción del riesgo
En este mapa podemos identificar claramente las asociado a inundaciones.
zonas con menores niveles, relacionadas Se generan nuevas áreas naturales protegidas, especialmente
principalmente por la falta de provisión de Se generan nuevos desarrollos industriales e inmobiliarios asociadas al borde costero del estuario, islas, humedales, bañados,
alcantarillado. En el caso de Punta Alta, además de mediante rellenos en la zona de bañados.
cuencas de ríos.
este factor se suma un menor ratio de áreas verdes
Los ríos siguen presentando índices de contaminación por
por habitante. Se genera un plan de recuperación de cavas abandonadas,
efluentes y residuos sólidos, sumado a nuevos
RELACION CON utilizándolas para usos recreativos, así como pozos de infiltración
En cuanto a la relación con el medio natural, no encausamientos y soterramientos. y tanques de tormenta.
EL MEDIO existen invasiones importantes sobre zonas Se sigue expandiendo la ciudad sobre suelos rurales de alta
NATURAL protegidas, pero si existen potencialmente Se desarrolla un plan intensivo de recuperación de pasivos
calidad. Además aumentan la construcción de invernaderos,
problemas en zonas como los humedales entre ambientales, asociados a contaminación por hidrocarburos,
generando mayor impermeabilización del suelo.
Bahía Blanca y Punta Alta, además del estuario, en vertederos ilegales.
donde los futuros desarrollos industriales – No se generan nuevas áreas verdes en las zonas deficitarias,
Se crean nuevas áreas verdes urbanas, principalmente en zonas
portuarios, deberán realizarse con una adecuada algunas de las áreas verdes existentes son ocupadas por
planificación y protección de este delicado deficitarias.
equipamientos e invasiones informales.
ecosistema.
Los efluentes de alcantarillado siguen vertiéndose en ríos
menores y en el estuario, sin mayor tratamiento.
No hay programa de recuperación de cavas y otros pasivos

ambientales, como la limpieza de canales contaminados por
hidrocarburos.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.2.2 Proyección demográfica a 2050 5.2.3 Proyección demanda de viviendas 2017-2050

Tal y como se detalló en el análisis demográfico, la proyección demográfica indica que la En el caso de Bahía Blanca, el mercado inmobiliario será una variable a tener muy en
población a alojar en 2050 en el área de estudio será de 389.000 habitantes. cuenta a la hora de diseñar los escenarios de crecimiento, y por tanto también lo será la
demanda de vivienda, que posteriormente nos permitirá calcular la demanda de suelo
urbano, que variará según el modelo de desarrollo de los escenarios de crecimiento.
Para desarrollar la demanda de vivienda y su proyección a 2050, el análisis atiende las

diferencias entre el nivel socioeconómico. Por un lado, se calcula la demanda prevista por
el crecimiento poblacional esperado y por otro lado, se calcula el déficit cuantitativo
A partir de la proyección demográfica a 2050, es posible obtener una primera (viviendas con hacinamiento) y el déficit cualitativo (invasiones, hábitat precario).
aproximación hacia las necesidades del área de estudio y las variables que hay que
contemplar en el diseño de los escenarios, como puede ser la necesidad de nuevo suelo o A continuación se detalla la proyección de demanda de vivienda para 2050 en el caso del
las áreas verdes. Escenario Óptimo, donde existirá un equilibrio entre la demanda y oferta de vivienda, así
como el suelo a desarrollar.
Los cálculos preliminares del suelo necesario para alojar la nueva población se realizan a
partir de la densidad urbana media del área de estudio, suponiendo que dicha densidad El Escenario Óptimo seguirá los siguientes criterios:
se mantiene constante y existe una ausencia de planificación. - Construcción de viviendas para reubicar familias que viven en zonas de riesgo no
mitigable, dependiendo de los resultados y recomendaciones del Componente 2.
- Utilización de viviendas abandonadas o sin uso
- Recambio de viviendas con déficit cualitativo (viviendas no habitables, hábitat

precario) con datos obtenidos a partir del Censo 2010 y de las clases de análisis
pertenecientes al grupo de asentamientos informales y precarios.
- Déficit cuantitativo obtenido a partir de la proyección demográfica 2050 y el

tamaño familiar. Para el cálculo de demanda cuantitativa, se divide la proyección
proyectada a 2050 para el ámbito de estudio (389.000 hab) por la tasa de
habitantes de vivienda proyectada en capítulos anteriores (2,5 hab/Ha). Esta
sería la demanda total de viviendas, a la que se resta las viviendas actuales,
obteniendo la demanda cuantitativa (Tabla 58).
COMPONENTE 3
Tabla 58 Cálculo demanda nuevas viviendas 2017-2050 Tabla 59 Cálculo nuevo suelo urbano demandado 2017-2050
2017 2030 2050 2017-2050
Población 372.000 379.000 389.000 Déficit cuantitativo (nueva población+ disminución tamaño familiar) 6.170
Cantidad de viviendas 149.430 - 155.600 Déficit cualitativo 13.948
Tasa hab/viv 2,95 - 2,5 Viviendas vacías 27.364
Fuente: IDOM Viviendas en riesgo de inundación 29.300
Demanda total (cuantitativa + cualitativa-viviendas vacías) 20.100
Demanda de nuevo suelo (modelo actual 14 viv/Ha) 1.437 Ha
Demanda de nuevo suelo (modelo casco histórico 77 viv/Ha) 261 Ha
Demanda de nuevo suelo (modelo más compacto de desarrollo 100 viv/Ha) 201 Ha
Fuente: IDOM
Destaca también la existencia de vacíos urbanos en la huella continua, estimados según

las clases de análisis en 737 Ha, el equivalente al 9,2% de la huella actual. Si estos lotes
baldíos se destinaran a uso residencial con la densidad promedio actual de la ciudad (14
viv/Ha), se podrían alojar más de 10 mil viviendas, lo que reduciría la demanda de suelo a
Finalmente, para obtener la demanda total para el periodo 2017-2050, se suma la
prácticamente 0.
demanda cualitativa actual con la demanda cuantitativa proyectada, tal como se ve en la
Tabla 59. En esta misma tabla, se realiza una estimación de la demanda anual de nueva
viviendas para el periodo 2017-2050. Demanda de Viviendas nuevas por tipología
Para la proyección de demanda por tipologías se utilizan dos variables: tipología de

En esta primera aproximación se utilizan tres densidades como ejemplo:
vivienda (departamento o casa) según tendencias históricas, y demanda según niveles
- Densidad promedio del ámbito de estudio (14 viv/ha) socioeconómicos. Esta estimación de la demanda por tipologías será utilizada para el
- Densidad promedio del casco histórico (77 viv/ha) modelo del Escenario Tendencial, ya que será una proyección de lo observado en los
- Densidad promedio de un modelo más compacto de desarrollo (100 viv/ha) últimos años. En cambio, en el Escenario Óptimo se utilizará una hipótesis que busca
cumplir objetivos de eficiencia urbana distintos.
La demanda de nuevo suelo puede ir desde las 1.437 hectáreas si se continúa con el
En cuanto a la proyección de la demanda según tipologías, en el capítulo de
modelo de baja densidad hasta tan solo 201 hectáreas si el crecimiento urbano se produce
caracterización demográfica se describió cómo ha evolucionado la construcción de
con un modelo compacto.
viviendas (casas – departamentos), con una clara diferencia entre lo que ha sucedido a
nivel nacional, de la provincia y de los Partidos del ámbito de estudio. Tal como se analizó
en el capítulo de Tendencia Histórica, cerca del 83% de las nuevas viviendas del área de
estudio corresponden a la tipología unifamiliar o casas, por lo tanto, será este porcentaje
el que se aplicará para el diseño del Escenario Tendencial.
COMPONENTE 3
Tabla 60 Cálculo de nuevas viviendas por tipología A partir del reparto actual según nivel socioeconómico, se obtiene que a 2030 se
Nuevas Nuevas construirían casi 2 mil viviendas de clase alta y 1.320 viviendas entre 2030 y 2050. En el
Viviendas Viviendas Viviendas
2016
% NSE
2030 2050
viviendas Viviendas caso de la clase media, las nuevas viviendas a 2030 serán más de 17 mil, entre 2030 y 2050
2030 2050 se demandarán 11.672 nuevas viviendas. La clase baja demandará 15.259 nuevas
Unifamiliar 117.359 79% 119.063 122.205 1.704 3.142 viviendas hasta 2030, 10.388 nuevas viviendas entre 2030 y 2050. La clase muy baja
Multifamiliar 32.071 21% 32.537 33.395 466 858 (asentamientos informales) demandará 7.373 nuevas viviendas hasta 2030 y más de 5 mil
viviendas entre 2030 y 2050.
149.430 151.600 155.600 2.170 4.000
Fuente: IDOM
5.2.4 Capacidad de Carga Teórica y Factible según Planeamiento
Las tendencias actuales aplicadas al número de viviendas a 2050 muestran que de las
Un dato fundamental para estimar hipótesis de crecimiento urbano es la capacidad de
viviendas totales (400.400), 331 mil serán unifamiliares y algo más de 69 mil serán
carga máxima dentro de los límites urbanos actuales. Para realizar esta estimación se
multifamiliares. En el caso del Escenario Óptimo, se opta por un modelo compacto donde
toman dos variables distintas: la capacidad de carga por normativa (vigentes) y la
las nuevas viviendas sean multifamiliares o unifamiliares pareadas con densidades
capacidad de carga real o factible (según la realidad física: tipologías de manzana y lotes,
medias.
densidades máximas actuales, precios de suelo).
Demanda de Viviendas nuevas por sector socioeconómico Capacidad de carga teórica o máxima normativa:
El nivel socioeconómico nos permite suponer si la demanda será de productos Los instrumentos de planificación territorial son considerados para el diseño de los
inmobiliarios (loteos y construcción formal), autoconstrucción en loteos o Escenarios de Crecimiento, mediante el cálculo de la capacidad de carga normativa. Esta
invasiones/construcciones informales. capacidad se obtiene básicamente utilizando las densidades máximas estipuladas en los
respectivos Instrumentos de planificación, multiplicándolo por la superficie de cada área
Tabla 61 Cálculo de nuevas viviendas por nivel socioeconómico
y restando la población actual.
Nuevas Nuevas
Viviendas % Viviendas Viviendas
viviendas Viviendas Esta capacidad es solo teórica y muy difícil de concretar, ya que significaría la renovación
2016 NSE 2030 2050
2030 2050
urbana completa de la ciudad. El objetivo de calcularla es utilizarla como referencia para
Clase Alta 2.869 2% 2.911 2.988 42 77 la estimación de factibilidad de renovación, que se detalla posteriormente y para valorar
Clase Media 91.544 61% 92.873 95.324 1.329 2.450 la calidad y concepto de la normativa existente. La Tabla 62 recoge los datos con el cálculo
Clase Baja 41.069 27% 41.665 42.764 596 1.099 de la densidad potencial de Gran Bahía Blanca según las clases de análisis y de acuerdo a
Clase Muy Baja 13.949 9% 14.151 14.525 203 373 la zonificación realizada en los Códigos de Ordenación Urbana vigentes (COU).
149.430 151.600 155.600 2.170 4.000
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Tabla 62 Capacidad de carga teórica o según normativa en Gran Bahía Blanca por consolidación de la huella urbana existente
DATOS ACTUALES DATOS NORMATIVA
SUPERFICIE POBLACION DENSIDAD POBLACION DENSIDAD POBLACION CAPACIDAD CAPACIDAD CARGA
(HA) ACTUAL ACTUAL PRC PRC DE CARGA (HAB/HA)
Vivienda rural clase alta 350,77 4.721 13,5 44.916 128,05 40.195 114,6
Residencial con transformación multifamiliar 8,65 626 72,3 0 0,00 -626 -
Residencial con transformación multifamiliar puntual 140,97 10.451 74,1 5.554 39,40 -4.897 -
Residencial unifamiliar clase media 1.707,30 87.456 51,2 368.171 215,65 280.715 164,4
Desarrollo inmobiliario 72,37 8.590 118,7 14.449 199,65 5.859 81,0
Vivienda rural clase media 788,33 6.842 8,7 110.584 140,28 103.742 131,6
BAHÍA BLANCA
Residencial unifamiliar clase baja 1.252,96 58.510 46,7 240.706 192,11 182.196 145,4
Vivienda rural clase baja 1.137,45 14.483 12,7 115.636 101,66 101.153 88,9
Vivienda social (Multifamiliar) 45,92 9.977 217,3 7.001 152,47 -2.976 -
Vivienda social 145,94 16.484 113,0 25.607 175,46 9.123 62,5
Asentamientos precarios 686,33 43.906 64,0 86.589 126,16 42.683 62,2
Mixto del centro 74,97 7.940 105,9 51.263 683,80 43.323 577,9
Ejes mixtos verticalizados 158,02 14.362 90,9 69.693 441,05 55.331 350,2
Mixto, predominante residencial con verticalización puntual 168,00 13.644 81,2 72.670 432,56 59.026 351,3
Núcleo exterior 512,53 9.792 19,1 27.537 53,73 17.745 34,6
TOTAL 307.784 1.240.376 932.592
Residencial unifamiliar clase media 576,09 29.611 51,4 124.232 215,65 94.621 164,2
Residencial unifamiliar clase baja 94,56 3.748 39,6 18.166 192,11 14.418 152,5
CORONEL ROSALES
Núcleo exterior 166,09 2.558 15,4 8.924 53,73 6.366 38,3

Vivienda rural clase alta 330,44 826 2,5 42.313 128,05 41.487 125,5
Asentamientos precarios 148,39 7.445 50,2 18.721 126,16 11.276 76,0
Vivienda rural clase baja 82,30 669 8,1 8.366 101,66 7.697 93,5
Desarrollo inmobiliario 115,59 13.718 118,7 23.077 199,65 9.359 81,0
TOTAL 58.575 243.799 185.224
TOTAL GRAN BAHÍA BLANCA 366.359 1.484.175 1.117.816
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Además de la huella urbana existente, la normativa delimita nuevas áreas de crecimiento, Tabla 63 Capacidad de carga teórica o según normativa en Gran Bahía Blanca, en suelo nuevo y en
tanto en suelo urbano como suelo complementario. Por tanto, la Tabla 62 hace referencia consolidación
a la consolidación de la huella urbana existente, que podría acoger casi 1.118.000 CAPACIDAD DE
OCUPACION OCUPACION
CARGA
habitantes nuevos. Además, la Tabla 63 muestra la población que podría acoger el nuevo ACTUAL MAXIMA
DISPONIBLE
suelo de acuerdo a la normativa existente y el total. ZONA URBANA 307.784 1.240.376 932.592
BAHÍA BLANCA ZONA
Ilustración 236 Zonificación según normativa 9.207 89.660 80.453
COMPLEMENTARIA
ZONA URBANA 58.575 243.799 185.224
CORONEL
ROSALES ZONA
- 29.753 29.753
COMPLEMENTARIA
TOTAL 375.566 1.603.588 1.228.022
Fuente: IDOM
Potencial de Renovación (capacidad de carga factible):
La capacidad de carga teórica o máxima no es factible de lograr, dada la necesidad de

renovar toda la ciudad, con los consiguientes problemas técnicos, económicos y sociales.
Por lo tanto lo que se intenta calcular es la capacidad real o factible de renovación.
Para poder hacer una estimación del potencial de suelo para renovación urbana se
establecen dos tipos de criterio: tamaño de lote y precio de suelo:
Tamaño de Lote: El primer factor utilizado para calcular el potencial de renovación es el

tamaño de lotes urbanos. Dadas las dificultades que representa realizar un proyecto de
renovación urbana en lotes pequeños, que requieren comprar varios y luego realizar
fusiones, se establece como criterio para el análisis que los lotes factibles de renovar son
aquellos de más de 1.000 m2. Se establece este criterio para tener un orden de magnitud
Fuente: IDOM de la cantidad de suelo que se puede renovar con relativa facilidad. Por supuesto que se
pueden realizar proyectos en lotes menores, desarrollando procesos de reparcelación o
Como se extrae de la tabla anterior, de acuerdo a la normativa vigente la huella urbana realizando proyectos menores, pero para efectos de este estudio se utiliza el tamaño de
podría acoger más de 1.228.000 habitantes más. 1.000 m2 para establecer un marco de referencia.
Por medio de herramientas GIS se realiza un análisis de los tamaños de lotes urbanos. En
la Ilustración 237 se grafican los tamaños de lote en las zonas urbanas de Gran Bahía Blanca,
clasificándolo en 3 rangos: entre 0 y 500 m2; entre 500 y 1000 m2 y más de 1000 m2.
COMPONENTE 3
Ilustración 237 Tamaño de lota del área de estudio Precio del Suelo/Vivienda: El segundo criterio utilizado corresponde al precio del suelo.
Los suelos demasiado costosos tendrán una dificultad mayor para llevar a cabo procesos
de renovación. Esta situación es bastante usual en zonas céntricas de ciudades
latinoamericanas, donde suelos ubicados en zonas muy atractivas y con amplia dotación
de servicios, permanecen vacantes principalmente por el alto costo del suelo y la dificultad
de consolidar proyectos que sean rentables en esas zonas.
Para efectos de simplificación de este análisis, se utilizará como valor de suelos factibles
de renovar los suelos de menos de 1.000 Dólares por m2.
Ilustración 238 Precio del suelo del área de estudio
Fuente: IDOM
En la imagen se ve claramente la escasez de lotes de más de 1.000 m2, siendo los

predominantes los que tienen una superficie menor a 500 m2.
Existen algunas zonas del ámbito en donde hay mayor presencia de lotes de más 1.000
m2, como son los sectores industriales de Ingeniero White y el suelo periurbano del norte
y noroeste.
Para realizar este cálculo se excluyen las clases de análisis correspondientes a

Multifamiliares, en el entendido que su factibilidad de renovación es muy baja.
Fuente: IDOM
Como se puede apreciar, los precios más bajos se localizan en el suelo menos consolidado,
especialmente en la periferia. Posteriormente, se cruzan los predios con una superficie
COMPONENTE 3
mayor a 1.000 m2, y con un valor menor a 1.000 Dólares por m2. Como se puede apreciar Tabla 64 Lotes de más de 1.000 m2 y con precios menores a 1.000 USD/m2 con potencial de
en la siguiente imagen, existe una gran superficie que sería factible de renovar según los renovación
VALOR MENOR A 1.000 USD/m2
criterios establecidos, que ocupan un total de 1.442 Ha.
LOTES DENSIDAD CAPACIDAD DE
DENSIDAD
BAHÍA BLANCA MAYORES RENOVACION CARGA
ACTUAL
Ilustración 239 Identificación Lotes Factibles para Renovación Urbana en función del precio del suelo 1000 m2 URBANA VIV/HA FACTIBLE
y el tamaño del Lote Vivienda rural clase alta 121,7 40 5,27 4.227
Residencial con transformación
0,0 40 53,39 -
multifamiliar
Residencial con transformación
0,0 40 46,83 -
multifamiliar puntual
Residencial unifamiliar clase media 2,7 40 21,44 50
Desarrollo inmobiliario 14,5 40 34,14 85
Vivienda rural clase media 26,7 40 3,35 979
Residencial unifamiliar clase baja 154,7 40 17,94 3.413
Vivienda rural clase baja 580,1 40 5,65 19.924
Vivienda social (Multifamiliar) 28,8 - 109,85 -
Vivienda social 77,1 40 45,30 -
Asentamientos precarios 215,1 0 21,18 -
Mixto del centro 0,0 40 77,43 -
Ejes mixtos verticalizados 0,0 40 57,93 -
Mixto, predominante residencial con
0,0 40 41,13 -
verticalización puntual
Núcleo exterior 221,1 40 6,62 7.380
CORONEL ROSALES
Residencial unifamiliar clase media 30,6 40 21,44 568
Residencial unifamiliar clase baja 3,0 40 17,94 66
Núcleo exterior 62,2 40 6,62 2075
Vivienda rural clase alta 180,9 40 5,27 6282
Fuente: IDOM
Asentamientos precarios 25,1 - 21,18 -
Para cada una de las clases de análisis, se ha calculado la diferencia entre la densidad Vivienda rural clase baja 50,2 40 5,65 1726
Desarrollo inmobiliario 63,4 40 34,14 371
actual y la densidad de renovación urbana, lo que nos permite saber la capacidad de carga
TOTAL - - - 47.147
factible o real. La densidad de renovación urbana se ha establecido en 40 viv/Ha, lo
Fuente: IDOM
equivalente a la densidad actual de los desarrollos inmobiliarios y varios proyectos de
vivienda social. En el caso de las clases de análisis con una mayor densidad, no se ha tenido Como se puede extraer de la tabla anterior, la capacidad de carga por renovación urbana
en cuenta el potencial de renovación, especialmente en los suelos de vivienda social, ejes podría alcanzar más de 47 mil viviendas, lo que se traduce en 117.000 habitantes, a lo
que se podría añadir 110.000 habitantes del nuevo suelo.
mixtos y área central, que se entienden que están totalmente consolidados.
COMPONENTE 3
5.2.5 Identificación de zonas aptas para el desarrollo urbano Ilustración 241 Zonas de expansión aptas para el desarrollo urbano: Límite urbano según normativa,
riesgos naturales, áreas protegidas y áreas de interés estratégico
Para delimitar las zonas aptas para el desarrollo urbano, especialmente para el Escenario
Óptimo, se incluyen los límites urbanos y suelos de crecimiento según la normativa
vigente, los riesgos naturales procedentes del Componente 2 y además las zonas
protegidas.
Gran Bahía Blanca cuenta con amplias zonas aptas para el desarrollo urbano, por lo que
en este caso no existen restricciones ni problemas de espacio, con un crecimiento
demográfico muy contenido.
Ilustración 240 Zonas de expansión aptas para el desarrollo urbano: Límite urbano según normativa,
riesgos naturales y áreas protegidas
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.3 SÍNTESIS DEL MODELO TERRITORIAL ACTUAL • Inexistencia de ciclorutas, aunque en la ciudad hay afición a la bicicleta. La ciudad
es muy plana y apta para los desplazamientos a pie y en bicicleta.
El punto de partida para el desarrollo de los escenarios es el modelo actual de Gran Bahía
Blanca. Este modelo permite sintetizar los elementos más representativos del diagnóstico • Falta de infraestructuras y áreas de desarrollo logístico, portuario e industrial.
integrado, y sirve de base para el desarrollo de los escenarios tendencial, óptimo e • Degradación ambiental, invasión y deterioro de los principales cursos de agua
intermedio. Los aspectos más representativos que influirán en el diseño de los escenarios que atraviesa la ciudad, con encauzamientos, cambios de dirección,
son: la densidad, la segregación social, los asentamientos precarios y en zonas de riesgo, soterramientos e invasiones.
la fragmentación y dispersión de la ciudad en las nuevas zonas de expansión, la presencia
de vacíos urbanos y suelo subutilizado al interior de la ciudad y el déficit de zonas verdes En la Tabla 65 se resumen los principales datos de la Huella Urbana actual del Área
y espacio público en algunos sectores de la ciudad. Metropolitana de Gran Bahía Blanca. En las Ilustración 242, Ilustración 243 e Ilustración 244 se
grafica a modo de resumen las clases de análisis (zonas urbanas homogéneas), la
Toda la información generada y analizada se ha desarrollado en Sistemas de Información distribución de la densidad urbana y la huella urbana total actual (2017). Estos mapas son
Georreferenciada (SIG), con el objetivo de tener la mayor exactitud posible en cuanto a la base para la construcción de los Escenarios de Crecimiento Urbano.
las múltiples capas de análisis (demográficas, geomorfología, etc.). Esta información
permite comprender de mejor manera la realidad física actual. Si bien el detalle de la Tabla 65 Principales variables del Modelo Actual en el área de estudio
situación actual de la ciudad se incluye en el capítulo 2 del presente informe, a MODELO TERRITORIAL ACTUAL
continuación, se resumen las principales características del modelo actual: SUPERFICIE HUELLA URBANA (Continua, total) Hectáreas 15.247
• Alta dispersión de la mancha urbana y consumo de tierra desmedido. POBLACIÓN Cantidad Habitantes 366.359
• Instrumentos de Planificación desactualizados y con problemas de ambigüedad DENSIDAD URBANA MEDIA BRUTA Hab/ Ha 24
para las zonas de nuevos desarrollo, incluyendo “premios” y cupos VIVIENDAS Cantidad Viviendas 149.430
urbanizadores. DENSIDAD URBANA MEDIA CONSTRUIDA BRUTA Viv/ Ha 10
• Déficit de áreas verdes y baja calidad del espacio público en determinadas zonas VACÍOS URBANOS Ha 1.608 Ha
de la ciudad, principalmente zonas nuevas. ÁREAS VERDES CUALIFICADAS m2/hab 9,29
• Déficit de servicios básicos, principalmente de alcantarillado en sectores Fuente: IDOM
importantes de la ciudad.
• Fuerte desarrollo de suelo residencial en tipología Barrio cerrado, no permeable
y con falta de mezcla de usos de suelo.
• Déficit de infraestructura para el transporte público masivo
• Caos vehicular debido a la mezcla de transporte de carga e industrial y vehículos
privados. No existen plataformas segregadas o diferenciadas.
COMPONENTE 3
Ilustración 242 Modelo Actual: Huella urbana del área de estudio
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 243 Modelo Actual: Densidades
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 244 Modelo Actual: Clases de análisis
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.4 ESCENARIO DE CRECIMIENTO TENDENCIAL Ilustración 245 Flujo proceso diseño Escenario Tendencial
Según el modelamiento realizado para el Escenario Tendencial, el 27% de las nuevas

viviendas demandadas hasta el 2050 se albergarían dentro de la zona urbana actual, es
decir, por procesos de densificación – renovación. El resto de las nuevas viviendas se daría
en nuevos crecimientos urbanos, lo que requeriría de 3.018 nuevas hectáreas, generando
una huella urbana un total de 18.265 hectáreas en el año 2050, lo que representa un
crecimiento de un 20%. La densidad bruta promedio desciende de 24 a 21 hab/Ha y de 10
a 9,4 viv/Ha.
Esta modelación del Escenario se realizó revisando los principales procesos urbanos
acontecidos en los últimos años, relacionándolos con las variables de prospectiva de
población, vivienda, inversiones y culturales. Básicamente se busca que el diseño del
Escenario cuente con la mayor cantidad de datos posibles en los cuales basarse,
entendiendo que se trata de hipótesis que pueden tener distintos criterios para
generarlos e interpretarlos.
El modelamiento de los escenarios de crecimiento estará estructurado con base en los

dos principales procesos urbanos que influyen en la manera en que se desarrollan las
ciudades:
• Expansión Urbana (EU): Crecimientos fuera de la huella urbana actual. Estos
desarrollos se modelarán según los procesos observados en los últimos años en el ámbito
de estudio.
Fuente: IDOM
• Consolidación Urbana (CU): Proceso de crecimiento dentro de la huella urbana
actual, con dos variantes: En los próximos apartados se explicarán los criterios utilizados para el modelamiento, para
finalmente resumir los principales datos en una tabla de pronóstico de evolución para
o Renovación Urbana: Transformación de edificios actuales por medio de
cada Clase de Análisis, definiendo densidad, superficie y población (viviendas) que
demoliciones y construcción de nuevos edificios albergarán en los horizontes temporales analizados.
o Uso de zonas no consolidadas dentro de la huella urbana actual. El diseño de los mapas dependerá de estos datos y sobre todo de los vectores de
crecimiento identificados, relacionados con temas como precios, normativa,
En el esquema de la Ilustración 245 se grafica el proceso de modelamiento del Escenario infraestructura y tendencias de los últimos años. Los mapas no son un pronóstico
Tendencial: las filas superiores contienen los datos de la situación actual y cómo se han científico de lo que sucederá, sino un modelamiento teórico que permite identificar
procesado estos datos y finalmente, los criterios que se utilizan para interpretarlos se oportunidades y amenazas derivadas de la forma en que se puede desarrollar el área de
encuentran en la parte inferior conectados a través de flechas. estudio.
COMPONENTE 3
5.4.1 Procesos de Consolidación Urbana Escenario Tendencial En la Tabla 66 se detalla cuantas viviendas nuevas se alojarían en cada clase de análisis.
Estas nuevas viviendas se albergarían en nuevos proyectos inmobiliarios de densificación
Según los cálculos realizados para el Escenario Tendencial, el 22% de las nuevas viviendas
y consolidación de vacíos, así como también por asentamientos informales en zonas de la
demandadas hasta el 2050 se albergarían dentro de la zona urbana actual, es decir, por
huella urbana actual y vivienda unifamiliar de clase baja.
procesos de densificación - renovación urbana y consolidación de vacíos. Dentro de este
porcentaje se encuentran las viviendas que se alojarían en suelos que cambiarían de uso,
como terrenos industriales. Tendencias de Consolidación Urbana Escenario Tendencial
Este 22% de las nuevas viviendas demandadas al 2050 corresponde a poco más de 7.600 Los principales procesos considerados en el modelamiento del Escenario Óptimo para la
viviendas, de las 28.000 nuevas viviendas necesarias para 2017-2050. huella urbana actual se describen a continuación:
CU1) El centro permanece siendo la única centralidad, generando así grandes

Tabla 66 Evolución Clases de Análisis Huella Urbana Actual Escenario Tendencial
desplazamientos de la población hacia esta zona, y aumentando, cada vez más, los
Nuevas Nuevas viviendas
Cantidad de Nuevas Viviendas problemas de congestionamiento vial.
Viviendas por Totales
CLASE DE ANALISIS Viviendas por Renovación
Consolidación Consolidación
Actual Densificación CU2) Se desarrollan algunos proyectos de densificación puntual, con la construcción de
Vacíos Urbana
Vivienda rural clase alta 2.869 proyectos multifamiliares en altura en las manzanas que rodean la Avenida Colón,
Residencial con Chiclana, Brown, Sarmiento, Yrigoyen, Paraguay, Alem, y Vieytes.
transformación 7.069 -1.937
multifamiliar CU3) La superficie de áreas verdes cualificadas no aumenta en proporción al crecimiento
Residencial unifamiliar poblacional, y, por lo tanto, el ratio de áreas verdes por habitante es cada vez menor.
49.030 -3.127 256
clase media
CU4) Se mantienen sin uso la mayor parte de los vacíos urbanos
Desarrollo inmobiliario
6.417 770
clase media CU5) Se mantiene un número importante de viviendas vacías dentro de áreas consolidada.
Vivienda rural clase media 2.673
CU6) Construcción de algunos desarrollos inmobiliarios y vivienda social en vacíos urbanos
Residencial unifamiliar
23.832
clase baja CU7) Ocupación de algunos vacantes y los bordes de la huella urbana por asentamientos
Vivienda rural clase baja 5.582 10 informales
Vivienda social 11.655 2.500
CU8) Zonas de oportunidad como franjas ferroviarias se mantienen sin uso
Asentamientos precarios 13.949 -1.028 165
Mixto del centro 5.805 -1.733 CU9) Se mantienen los conflictos de movilidad asociados a la actividad portuaria
Ejes mixtos verticalizados 9.153 -2.039 930 industrial.
Mixto, predominante
CU10) Pérdida de densidad de sectores consolidado por presencia de viviendas vacías y
residencial con 6.909 -1.313 2.905
verticalización puntual menor cantidad de habitantes por vivienda.
Núcleo exterior 4.493 85
En la Ilustración 246 se grafican los principales procesos de consolidación urbana de la
TOTAL 149.436 -11.177 3.835 3.786
Fuente: IDOM huella actual, pronosticados para el Escenario Tendencial en el periodo 2017-2050.
COMPONENTE 3
Ilustración 246 Esquema de principales procesos de Consolidación Urbana Huella Actual, del El porcentaje asignado a cada una de estas tipologías corresponde a lo observado en los
Escenario Tendencial últimos años en Gran Bahía Blanca.
Los desarrollos inmobiliarios multifamiliares en ejes mixtos aparecen en el centro urbano,

alrededor de las calles más importantes, transformando inmuebles de una única altura en
edificios que verticalizan los principales ejes mixtos de la ciudad. Estas áreas tendrán una
densidad de 46 viv/Ha, aunque la especulación mantendrá parte de las viviendas vacías.
Ilustración 247 Tipologías de consolidación urbana Escenario Tendencial
Fuente: IDOM
Tipologías de Consolidación Urbana Escenario Tendencial
El Escenario Tendencial se ha diseñado utilizando una proyección de las zonas urbanas

homogéneas actuales, intentando reflejar las tendencias de los últimos años. Dentro de
las principales tipologías de consolidación esperadas en este crecimiento se encuentran:
- Desarrollo Inmobiliario Multifamiliares en ejes mixtos (46 viv/Ha)
- Proyectos de Vivienda Social (40 viv/Ha)
Fuente: IDOM
- Asentamientos informales (12 viv/Ha)
COMPONENTE 3
Parte de los vacíos urbanos albergarán nuevos proyectos de vivienda social, todos ellos Ilustración 248 Esquema de principales vectores de crecimiento tendencial
alejados del centro urbano, en la periferia de la ciudad. Los nuevos proyectos de vivienda
social tendrán una densidad de 45 viv/Ha. La ubicación exterior de estas viviendas sociales
incrementa la necesidad de desplazamiento para acceder a los servicios, equipamientos
o áreas verdes, por lo que dependerán del sistema de transporte ineficiente. Esto produce
un círculo vicioso de pobreza.
Ante la falta de control sobre el suelo urbano y la falta de recursos de parte de la

población, aparecen numerosos asentamientos informales en vacantes. Estos
asentamientos tendrán una baja densidad, en torno a 12 viv/Ha.
5.4.2 Procesos de Expansión Urbana Escenario Tendencial

El segundo proceso urbano considerado en el Escenario Tendencial es la expansión, es
decir, la creación de nuevo suelo urbano. Este proceso ha sido modelado siguiendo los
patrones observados durante los últimos años en Gran Bahía Blanca, considerando los
vectores y tipologías más reconocibles y que se espera podrían continuar durante los
próximos años.
Entre los años 2017 y 2050, la superficie de la huella urbana aumentaría 15.247 a 18.265
hectáreas, es decir, la superficie de la ciudad aumentaría 20% en el Escenario Tendencial.
En el mismo periodo, la población crecería de 366 mil a 389 mil habitantes, un incremento
poblacional de tan solo 6,2%.
Fuente: IDOM
Por lo tanto, si la tendencia de crecimiento expansivo continúa, la superficie de la huella
urbana crecería 3 veces más que la población. Esto sugiere que el crecimiento de Gran En general, el modelo de crecimiento urbano tendencial de Gran Bahía Blanca indica un
Bahía Blanca se daría principalmente de forma horizontal, de baja densidad y en alta desarrollo expansivo, en baja densidad, discontinuo y segregado, generando zonas con
dispersión. En efecto, la densidad media bruta de la ciudad pasa de 24 a 21 habitantes por baja dotación de servicios básicos, déficit en infraestructura para la movilidad urbana y de
hectárea. dotación de áreas verdes.
Se definieron 11 vectores de crecimiento urbano para el modelamiento de Gran Bahía

Tendencias de Crecimiento Urbano Escenario Tendencial: Vectores Físicos Blanca en un Escenario Tendencial. La descripción de los vectores de crecimiento que se
En el esquema de la Ilustración 248 se resumen las principales tendencias esperadas en este consideran en el modelamiento del Escenario Tendencial son:
Escenario, destacando los vectores de crecimiento y sus características.
COMPONENTE 3
EU1) Crecimiento difuso en baja densidad, principalmente por Barrios Cerrados y loteos En la siguiente tabla se resume la nueva superficie, cantidad de población y viviendas que
de viviendas unifamiliar. Desarrollo discontinuo principalmente hacia los Ejes Camino de se desarrollarían en cada uno de los vectores descritos:
la Carrindanga y Ruta 33.
Tabla 67 Porcentaje de crecimiento de superficie por vector, 2017-2050
EU2) Crecimiento difuso en baja densidad, principalmente por Barrios Cerrados y loteos NUEVAS NUEVA
de viviendas unifamiliar. Desarrollo discontinuo principalmente en torno a rutas 51 y RN CRECIMIENTO % DE LA NUEVA
VECTOR VIVIENDAS 2017- POBLACION 2017-
2017-2050 HUELLA URBANA
3 Vieja. 2050 2050
EU1 967 2.672 6.026 33,2%
EU3) Desarrollos de loteos y viviendas dispersas, principalmente de clases bajas, en torno
EU2 339 1.482 3.342 11,7%
a ruta 35, hacia el noroeste de Bahía Blanca.
EU3 322 3.144 7.090 11,1%
EU4) Transformación de suelo rural en urbano, por subdivisión de lotes. Desarrollo EU4 43 242 545 1,5%
informal y construcción de viviendas clase media, sector General Daniel Cerri. EU5 197 1.937 4.368 6,8%
EU5) Desarrollos Informales, viviendas precarias ubicadas en zonas inundables, sectores EU6 347 5.516 12.438 11,9%
industriales y ferroviarios en desuso, en torno a ruta 3, al sureste de Bahía Blanca y al EU7 258 1.399 3.156 8,9%
noreste a lo largo de la ruta 33. EU8 37 414 933 1,3%
EU9 269 3.802 8.574 9,2%
EU6) Crecimiento urbano principalmente con viviendas sociales y loteos para clase media,
en torno a ruta 3, entre el aeropuerto y Bahía Blanca, llegando a Grunbein y hacia el EU10 52 - - 1,8%
noroeste hasta llegar a la Avenida Juan Manuel de Rosas. EU11 79 - - 2,7%

Total 2.911 20.608 46.472 100%
EU7) Crecimiento de Pago Chico y de los núcleos exteriores de Villa General Arias y Villa
Fuente: IDOM.
del Mar. Destaca un nuevo crecimiento de tipo de urbanización junto a Villa General Arias.
EU8) El octavo vector corresponde a desarrollos informales principalmente hacia el Tipologías de Crecimiento Urbano Escenario Tendencial
sureste de Punta Alta El Escenario Tendencial se ha diseñado utilizando una proyección de las zonas urbanas
EU9) Crecimientos formales unifamiliares hacia el norte de Punta Alta, siguiendo el vector homogéneas actuales, intentando reflejar las tendencias de los últimos años. Dentro de
ruta 229 tendiendo a conurbarse con Villa General Arias y hacia el noreste, al interior de las principales tipologías de crecimiento esperadas en este crecimiento, se encuentran:
Punta Alta. - Desarrollo Inmobiliario de viviendas unifamiliares en Barrio Cerrado (20 viv/Ha)
EU10) Otro vector considerado es el desarrollo de infraestructuras logísticas, - Desarrollo Inmobiliario de viviendas unifamiliares en Lotes Barrios Abiertos de
principalmente asociadas a Ingeniero White, en torno a la ruta 3, invadiendo zonas de clase media. (30 viv/Ha)
humedales y el sector entre ruta 3 y Ruta El Benteveo. - Vivienda rural clase alta (3 viv/Ha), clase media (3 viv/Ha) y clase baja (3 viv/Ha)
EU11) El último vector considerado es el desarrollo industrial en el Parque Industrial de - Proyectos de vivienda social unifamiliar (40 viv/Ha)
Bahía Blanca, al igual que las plantas petroquímicas, situados al sur. Parte de estos - Desarrollos informales (12 viv/Ha)
crecimientos invadirán zonas de humedales y recursos naturales. - Núcleo exterior (6 viv/Ha)
COMPONENTE 3
El porcentaje de viviendas asignadas a cada una de estas tipologías y la consiguiente Ilustración 250 Detalle de crecimiento urbano en Gran Bahía Blanca del Escenario Tendencial: Cueva
demanda de suelo asociada, se detalla en las tablas de cálculo incluidas como anexo. Estos de los Leones- Campos de Alem y asentamientos precarios al norte de Grünbein
porcentajes corresponden a las tendencias observadas en el crecimiento reciente de Gran

Bahía Blanca.
Ilustración 249 Tipologías de Crecimiento urbano Escenario Tendencial
Fuente: IDOM
A continuación se incluye un esquema de la distribución de los crecimientos.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.4.3 Datos y Mapas Escenario Tendencial entre 2016 a 2050 de la densidad demográfica bruta de 24 a 21 Hab/ha y de la densidad
demográfica neta de 42 a 33 hab/ha.
A continuación se presentan los datos que resumen a grandes rasgos la configuración del Ilustración 252 Huella urbana 2016-2030-2050 y área inundable Escenario Tendencial
escenario tendencial, así como los mapas elaborados para este escenario.
Tabla 68. Datos del Escenario Tendencial
ESCENARIO TENDENCIAL
2016 2030 2050
Superficie Huella Urbana Ha. 15.247 16.686 18.265
Población Hab. 366.359 379.000 389.000
Densidad Urbana Media Bruta Hab./Ha. 24 23 21
Densidad Urbana Media Neta Hab./Ha. 42 38 33
Viviendas Viv. 149.430 160.137 172.478
Densidad Media Bruta Construida Viv./Ha. 10 9,60 9,44
Vacíos urbanos Ha 713 833 872
Áreas verdes cualificadas m2/hab 9,29 8,98 8,75
Fuente: IDOM
Ilustración 251 Gráficas de variables del Escenario Tendencial: Vivienda, Superficie de huella,
densidad demográfica bruta y neta
200 190 50
42
180 40 38
150 33
170
30 24
100 160 23 Fuente: IDOM
21
150 20 El Escenario Tendencial no corregiría los problemas actuales de inundación,
50
140 10 manteniéndose el número de viviendas afectadas. Además, de acuerdo al Componente 1,
0 130 las emisiones de CO2 aumentan un 31% llegando a casi 8.400.000 tCO2.
0
2016 2030 2050 2016 2030 2050
VIVIENDA (x 1.000 Viv)
DENSIDAD DEMOGRÁFICA BRUTA(Hab/ha)
SUPERFICIE HUELLA URBANA (Km²) DENSIDAD DEMOGRÁFICA NETA (Hab/ha)
Fuente: IDOM
Como se puede observar a partir de las gráficas anteriores, la superficie de la huella
urbana crece a mayor ritmo que el número de viviendas, con el consecuente descenso
COMPONENTE 3
Ilustración 254 Densidades por grupos de transición urbana del Escenario Tendencial
Ilustración 253 Grupos de transición urbana Escenario Tendencial 35

31,13
30 27,98
25
20
13,84
15 12,44
10
8,69
3,86
5
0
Urbano continuo Núcleos exteriores Urbano difuso
Densidad población (Hab/Ha) Densidad construida (Viv/Ha)

7% 4% Fuente: IDOM
5%
Como se puede apreciar en las imágenes anteriores, el crecimiento de huella se produce
49% en la periferia, aumentando la huella un 9,4% entre 2017 y 2030 (1.438 Ha) y un 9,5%
16%
entre 2030 y 2050 (1.580 Ha). Dicho crecimiento se ha producido principalmente en el
19% suelo urbano difuso, que ha pasado del 12% de la huella total a representar el 19%. (Ver
En el anterior gráfico se detallan las densidades en cada grupo de transición del Escenario
Fuente: IDOM Tendencial. Se puede apreciar que la densidad de la huella continua llega a 31 hab/Ha o
14 Viv/Ha, en los núcleos exteriores la densidad desciende a 28 hab/Ha y 12 viv/Ha y en
el suelo urbano difuso baja a 9 Hab/Ha y 4 viv/Ha.
Además, se adjuntan la Ilustración 255, Ilustración 256 e Ilustración 257, extraídas de los mapas
tamaño DIN A0, los cuales aportan mayor detalle sobre el Escenario Tendencial en cuanto
a la huella urbana, clases de análisis y densidades residenciales. Dichos mapas forman
parte del Anexo III: Atlas cartográfico, proporcionado por IDOM en formato PDF y SIG, en
varias escalas de trabajo diferente.
COMPONENTE 3
Ilustración 255 Escenario Tendencial: Huella urbana
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 256 Escenario Tendencial: Densidades
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 257 Escenario Tendencial: Clases de análisis
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.5 ESCENARIO DE CRECIMIENTO ÓPTIMO ESTRATEGIAS ESCENARIO ÓPTIMO EQUIDAD URBANA
La construcción del Escenario Óptimo corresponde a un modelamiento teórico de las En el Escenario Óptimo, el objetivo será que el desarrollo urbano garantice una equidad
condiciones ideales para el desarrollo urbano del área de estudio. Este modelo busca urbana a sus habitantes, en el sentido de que tengan un hábitat seguro y limpio, con
tensionar la discusión con respecto al futuro desarrollo y marcar objetivos claros que posibilidad de acceder a todos los servicios básicos, como empleo, educación,
permitan visualizar las oportunidades y desafíos que debe y puede alcanzar el sistema equipamientos, áreas verdes y esparcimiento, de manera eficiente.
urbano en el horizonte temporal planteado.
Ilustración 258 Esquema Estrategias Equidad Urbana Escenario Óptimo
5.5.1 Escenario Óptimo: Estrategia Territorial

Para el diseño conceptual del Escenario Óptimo se define una Estrategia de desarrollo
territorial que guiará el modelamiento y las recomendaciones que se generarán.
Esta estrategia se basa en los 4 componentes del Diagnóstico Integrado:

- Equidad Urbana
- Eficiencia y Competitividad Territorial
- Relación con el Medio Ambiente
Los elementos estructurantes de la estrategia se derivan de estos 4 ejes. Todos ellos

buscan lograr un desarrollo sustentable de este sistema urbano, poniendo el foco en la
protección del medio ambiente, la calidad de vida y la eficiencia del sistema.
Fuente: IDOM
Las estrategias principales son:
⇒ Provisión Integral de Servicios Básicos en la Huella Urbana actual: Un elemento

básico para la equidad urbana es que todos los habitantes de la ciudad cuenten con todos
los servicios básicos en igualdad de condiciones (electricidad, agua potable, alcantarillado,
gas). Hoy existen zonas importantes de la ciudad con un gran déficit, especialmente en la
periferia del conglomerado. Se incluyen barrios como Villa Nocito, Ferrocarril, Ingeniero
COMPONENTE 3
White, Talleres o 5 de Abril. Las operaciones incluidas en el Escenario Óptimo para revertir integrando instalaciones existentes y una zona actualmente con usos no urbanos,
esta situación son: además de parte de la cuenca del Arroyo. Permitirá además limitar el crecimiento
- Dotación de alcantarillado a toda el área urbana urbano en esta zona, completando el corredor ecológico hacia las zonas rurales
- Ampliación de la capacidad de las Plantas de Tratamiento de efluentes existentes al norte de la ciudad.
y construcción de Plantas nuevas para completar la capacidad demandada - Parque Avenida Alem, Punta Alta: Parque lineal de 16 Ha que conecte las áreas
- Consolidación de un área de manejo de residuos sólidos urbanos verdes junto a la Escuela de Educación Técnica n°1 con el área rural al norte de
la ciudad.
⇒ Tratamientos urbanos para mejorar la huella urbana existente: Además de - Parque Norte Punta Alta. Ubicado entre las calles Rio Dulce, Jujuy y Berutti, esta
proveer de servicios básicos, la ciudad requiere de un esfuerzo importante en mejorar las área de 40 hectáreas, se ubica en una de las zonas más densas de la ciudad, muy
condiciones urbanas de gran parte de ella. Estas condiciones permitirán equiparar la cercano al Parque San Martin.
calidad de vida en las distintas partes de la ciudad, disminuyendo las brechas actuales que
fortalecen la segregación espacial y la inequidad. Dentro de este campo, el Escenario Ilustración 259 Red de áreas verdes urbanas Escenario Óptimo
Óptimo considera la pavimentación integral de toda la vialidad, la construcción de aceras,

equipamiento urbano, luminarias, etc.
Las operaciones dentro de la huella urbana existente incluidas en el Escenario Optimo son:
1. Plan de Áreas Verdes Urbanas: El ratio de áreas verdes en Gran Bahía Blanca es
de 9,29 m2/hab en la actualidad, inferior a las recomendaciones de la OMS. Estas áreas
verdes además no están ubicadas de forma homogénea; el Escenario Óptimo logra un
ratio de 36 m2/hab en la zona urbana de Bahía Blanca y 43 m2/hab en Punta Alta, con un
balance total de 36,8 m2/hab, mediante las siguientes operaciones:
- Creación Parque Borde Estuario de Bahía Blanca: Recuperando la franja costera
entre la Ruta que conecta Bahía Blanca con Daniel Cerri hasta la Planta Petrobras
en Ingeniero White. Esta zona de 700 hectáreas aproximadamente, incluye el
Balneario Maldonado, y la desembocadura del Arroyo del mismo nombre.
- Creación Parques Lineales en actuales fajas ferroviarias de Bahía Blanca. El
Escenario Óptimo propone eliminar las vías férreas dentro del ámbito urbano,
recuperando estas zonas para uso de transporte público, áreas verdes y
equipamientos. Éstas permitirán además generar corredores verdes que cruzan
la ciudad, asociados a ciclovías y corredores ecológicos. Esto supone un
incremento de 92 Ha de áreas verdes y recreacionales.
Fuente: IDOM
- Consolidación Área Verde Parque de Mayo – Club de Golf Palihue y Cuenca Media
Arroyo Napostá. Este sistema verde será el corazón de las áreas verdes urbanas,
COMPONENTE 3
2. Fortalecimiento de una Red de Centralidades: Otro déficit detectado es la Ilustración 260 Detalle de la centralidad Núcleo Este Bahía
ineficiente distribución de los equipamientos y la oferta de empleo en Gran Bahía Blanca.
Para esto, se propone el fortalecimiento de las centralidades existentes y la creación de
otras nuevas en el territorio existente. Cada una de estas centralidades deberá contar con
zonas para desarrollo comercial, oficinas y otros servicios privados, además de
equipamientos públicos de salud, educación, oficinas públicas.
Las centralidades estarán relacionadas con la red de movilidad sustentable:

- Centralidades principales de los núcleos urbanos de los partidos: Bahía Blanca y
Coronel Rosales (Punta Alta)
- Fortalecimiento Centralidades menores existentes actualmente: Ingeniero

White, Daniel Cerri
- Nuevas Centralidades:
o Núcleo Norte Bahía: al sureste de la Avenida Alberto Cabrera, frente al

Shopping El Sol, pero en zona no inundable. Acogerá principalmente Fuente: IDOM
equipamiento y servicios para área residencial.
3. Red de Movilidad Sustentable: Otro elemento clave para mejorar la equidad
o Núcleo Este Bahía: en torno al Terminal de Ómnibus, orientado a los
urbana es el fortalecimiento de una red de transporte sustentable, que permita
servicios asociados al transporte, hotelería.
movilizarse de manera segura, rápida, cómoda y con el menor impacto medioambiental
o Núcleo Oeste Bahía, principalmente con equipamiento y servicios para posible dentro de Gran Bahía Blanca. La movilidad sustentable reduce las emisiones GEIs
área residencial en 310.461 t CO 2 a 2050 (Componente 1).
o Núcleo Sur Bahía: entre el Camino real Sesquicentenario y General Pablo Esta red estará relacionada con las centralidades de Gran Bahía Blanca y con los
Richeri: núcleo de servicios orientados a las zonas industriales, el principales equipamientos, zonas de empleo, universidades y núcleos habitacionales. El
movimiento logístico, desarrollo de oficinas. principio básico de la red será la intermodalidad y la preferencia de los medios masivos y
no motorizados frente al transporte privado. Los elementos de esta red son:
- Red de vías preferentes para transporte público local. Esta red integrará Bahía
Blanca, Punta Alta, Daniel Cerri e Ingeniero White, contando con dos categorías
de Vías:
o Tipo Metrobus, red estructurante, utilizando las ex fajas ferroviarias de
Bahía Blanca, así como caminos principales.
o Vías Preferenciales: en zonas urbanas, más consolidadas
COMPONENTE 3
- Fomento de los desplazamientos no motorizados: Red de Ciclovías, mejora ESTRATEGIAS ESCENARIO ÓPTIMO DE DESARROLLO PLANIFICADO
integral de veredas y cruces peatonales. Una de las ciclovías propuestas
Una de las debilidades más importantes detectadas en el diagnóstico de Gran Bahía Blanca
conectará Bahía Blanca con Punta Alta y Daniel Cerri, recorriendo el borde
se relaciona con un crecimiento urbano explosivo, de baja densidad y discontinuo,
costero del estuario. Esta vía tendrá un carácter principalmente recreativo,
dejando muchos vacíos interiores e invadiendo suelo rural. El Escenario Óptimo aborda
aunque también podrá ser usada como parte de la red de transporte.
con distintas estrategias la necesidad de consolidar un Crecimiento Urbano Planificado
Ilustración 261 Proceso de transformación de calle secundario en barrio residencial para lograr un desarrollo sostenible:
Ilustración 262 Esquema Estrategias Desarrollo Planificado Escenario Óptimo
Fuente: The Possibilities — Photovision by the WALC Institute and TDC Design Studio
4. Desarrollo Urbano con mezcla social y de usos: Otro factor identificado en el

diagnóstico es la creciente segregación socioespacial, principalmente dada por las
características de los nuevos desarrollos urbanos. En el Escenario Óptimo se considera
que todos los nuevos desarrollos, tanto en los espacios vacantes como nuevos
crecimientos de huella, deberán considerar una mezcla de usos (residencia, servicios,
equipamientos), y mezcla de tipologías de vivienda, evitando nuevos desarrollos
segregados socialmente.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
⇒ Consolidación de una Huella Urbana Continua: El Escenario Óptimo considera Óptimo se alcanza la densidad máxima que puede albergar cada tejido
un crecimiento urbano “hacia adentro”, en el sentido de desarrollar de forma prioritaria residencial, cumpliendo con los mínimos de calidad urbana y de servicios.
los vacíos urbanos y las zonas con baja consolidación. Se trata de actuar en el espacio
intersticial de la huella urbana actual y de hacer un uso eficaz de la capacidad - Desarrollo de Áreas de Oportunidad: Incluye grandes superficies de propiedad
infraestructural dispuesta en el territorio. pública o privada, en donde emplazar proyectos estratégicos, siempre que sean
áreas seguras sin riesgo de inundación:
Ilustración 263 Actuaciones para la consolidación de la huella urbana continua Escenario Óptimo o Nueva centralidad Núcleo Sur Bahía Blanca, en el sector entre el Camino
real Sesquicentenario y General Pablo Richeri, con un carácter terciario
que incluye industria, comercio, equipamientos y vivienda.
o Parques Lineales – Red Metrobus y nuevos equipamientos en actuales
fajas ferroviarias. Se trata de recuperar el patrimonio arquitectónico
existente y de transformar las vías del tren como barreras físicas a ejes
urbanos conectores que cosan el tejido colindante.
- Densificación cualificada de sectores estratégicos: se consideran 3 zonas

prioritarias de densificación, todas en áreas cercanas al centro de Bahía Blanca:
o Sector cercano al Núcleo Este Bahía, Terminal de Ómnibus. En esta área
existen equipamientos, áreas verdes y buena conectividad.
o Desarrollos en Densidad alrededor de los terrenos ferroviarios junto a
calle islas Malvinas, junto a la Estación Noroeste.
o Desarrollos en densidad asociados al Núcleo Norte Bahía.
Ilustración 264 Propuesta desarrollo Estación Noreste- Mercado Victoria, con procesos de
densificación puntual
Fuente: IDOM
A través de diferentes estrategias de consolidación, se logra alcanzar la capacidad de carga
sostenible de la huella urbana actual, logrando que el nuevo suelo de expansión se
reduzca al mínimo:
Fuente: Municipalidad de Bahía Blanca, Arquitectos Rivas Godio y Luisoni
- Consolidación de barrios: Muchos barrios están por debajo de su capacidad de
acogida, con parcelas sin edificar y numerosas manzanas vacías. En el Escenario
COMPONENTE 3
- Ocupación de zonas vacantes dentro de la huella urbana continua: Según el - Ocupación de Viviendas Vacías: según los datos del diagnóstico, en Gran Bahía
análisis realizado, cerca del 9,2% de la huella urbana de Gran Bahía Blanca está Blanca existe una enorme cantidad de viviendas vacías, el Escenario Óptimo
vacía, por lo que un plan de ocupación de estas áreas es prioritario. Parte de estas considera la ocupación del 100% de éstas, con el objetivo de disminuir la
zonas son las explicadas anteriormente (sectores estratégicos), el resto demanda de nuevas viviendas.
corresponde a vacíos menores. Estos vacíos deberán desarrollarse considerando
ceder un porcentaje de superficie para áreas verdes, equipamiento y vialidad, ⇒ Modelo urbano compacto frente al crecimiento disperso y caótico: Se propone
conforme la Planificación Estratégica de Bahía Blanca y Coronel Rosales. evitar los crecimientos dispersos y desconectados de la trama urbana que supongan un
coste en términos ecológicos y económicos, por el incremento en el coste de servir de
Ilustración 265 Detalle de la ocupación de vacantes en el Escenario Óptimo. Barrio Patagonia
infraestructura a las zonas dispersas. Se pretende implantar un modelo de ciudad más
sostenible y compacto, con un límite urbano definido que contendría a la huella urbana
de 13.600 Ha, como se muestra en la Ilustración 268. De hecho, no se producen grandes
crecimientos urbanos, se consolida el borde de la huella urbana y se van ocupando vacíos
urbanos.
Además, la normativa marcaría las áreas de crecimiento futuro evitando que el suelo
urbano difuso crezca. Estas áreas de crecimiento o Áreas de crecimiento Restringido solo
podrían ser urbanizadas si las áreas de crecimiento planificado se agotarán. En el caso de
los núcleos exteriores (Villa General Arias, Villa del Mar, General Daniel Cerri), se
consolidan totalmente reforzando su identidad propia en el territorio y desarrollando
normativa que impidan su extensión. En cuanto al suelo urbano difuso, parte se integra
Fuente: IDOM
en la huella urbana por proximidad, sin embargo otra parte no se incluye en el Escenario
Ilustración 266 Detalle de la ocupación de vacantes en el Escenario Óptimo. Barrio Los Almendros Óptimo.
Ilustración 267 Detalle de consolidación del sector sur de Bahía Blanca. Escenario Óptimo
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 268 Crecimiento urbano y control del suelo difuso. Escenario Óptimo Ilustración 269 Modelos urbanos- tipología edificatoria para el Escenario Óptimo
Fuente: IDOM
⇒ Creación de Zona de Desarrollo Restringido: Parte de las zonas de desarrollo

difuso se incluye como zona de desarrollo Restringido. Esta categoría corresponde a zonas
para uso futuro (reserva), que solo pueden ser utilizadas si se cumplen una serie de
parámetros muy exigentes: justificación de la necesidad de uso, construcción de todas las
redes de servicios básicos, incorporación de un 50% como área verde, desarrollo
habitacional con mezcla de tipologías y realización de estudios específicos de
vulnerabilidad y riesgo. Esta categoría ocupa un total de 363 Ha.
⇒ Modelo urbano policéntrico: usos mixtos y nuevos centros urbanos: Se propone

una nueva configuración policéntrica de la huella urbana, que reparta los servicios y la
concentración de actividad según una jerarquización de nuevas centralidades o nuevos
Fuente: IDOM
centros urbanos, reduciendo el número y tiempo de los desplazamientos. Actualmente
⇒ Expansión planificada con modelos de desarrollo sostenibles en zonas seguras: solo existe un centro (histórico, administrativo y de servicios) al cual acceden diariamente
En el Escenario Optimo, se contemplan crecimientos muy acotados de la huella, los que población local y exógena. Este modelo urbano policéntrico generaría un equilibrio en los
serán constituidas por modelos urbanos compactos y densos, utilizando dos tipologías trayectos de origen y destino, lo que implica una reducción de las necesidades de
edificatorias: multifamiliares de alturas medias (densidad 45 viv/Ha), unifamiliares con movilidad y que las emisiones GEIs se reduzcan casi 157 mil t CO2 a 2050 (Componente 1).
viviendas adosadas (densidad 20 viv/Ha) y desarrollos mixtos con variedad de servicios Se proponen 8 centralidades jerarquizados y distribuidos adecuadamente en el territorio.
(densidad 24 viv/Ha). Cada centralidad tendrá un carácter diferente, especializado a través de un gran
equipamiento situado en sus inmediaciones y un proceso de densificación a su alrededor.
COMPONENTE 3
Ilustración 270 Nuevas centralidades: barrios de 20 minutos ESTRATEGIAS ESCENARIO ÓPTIMO DE EFICIENCIA Y COMPETITIVIDAD TERRITORIAL
Durante la fase de diagnóstico se identificaron una serie de ineficiencias y problemas

estructurales en el Área Metropolitana de Gran Bahía Blanca. Éstas le restan
competitividad y eficiencia al sistema urbano, además de afectar la calidad de vida de los
habitantes al generar viajes excesivamente largos por la falta.
Por otro lado, Gran Bahía Blanca tiene una serie de elementos que potencialmente
pueden transformar al conglomerado urbano en un polo productivo y logístico,
principalmente por su ubicación estratégica dentro de la Provincia. Éstos se relacionan
con la actividad portuaria, la infraestructura ferroviaria, de autopistas y la existencia de
un aeropuerto.
Ilustración 271 Esquema Estrategias Eficiencia y Competitividad Territorial Escenario Óptimo
Fuente: http://www.abc.com.py/archivos/2015/11/21/nuevas-centralidades-barrios-de-20-
minutos-04104.jpg
⇒ Manejo del riesgo. Evitar crecimientos en zonas que supongan un riesgo para
la población e inclusión de mapas en la normativa urbanística: La integración de los
resultados sobre inundación del Componente 2 y las medidas de mitigación que pueden
aplicarse para minimizar las zonas afectadas, se traducen en el Escenario Óptimo en una
huella urbana sin riesgo de inundación. Las principales zonas de restricción de crecimiento
urbano son las relacionadas con las zonas cercanas al Estuario, los arroyos (Maldonado y
Napostá). También se determinan zonas de desarrollo restringido que actúen como buffer
entre las zonas urbanas y las rurales, de modo de poder actuar con planes de mitigación
del riesgo de incendios.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Las estrategias definidas en el Escenario Óptimo buscan aprovechar este potencial para 4. Zona Logística – Industrial Punta Alta: Ubicada al sur de Punta Alta, nueva zona
posicionar a Gran Bahía Blanca como un punto de referencia logístico a nivel nacional, a que busca atraer industrias y desarrollos logísticos, asociados a la actividad
la vez de mejorar considerablemente la calidad de vida de los habitantes con traslados portuaria de Rosales y la demanda generada por la Base Naval.
más cómodos, eficientes, seguros y de menor impacto ambiental:
5. Puerto Rosales: Su posición estratégica en el estuario permite plantear un
desarrollo futuro de este puerto, complementando las instalaciones de Ingeniero
⇒ Fortalecimiento de las Centralidades Funcionales: Dentro de la propuesta de
White. Para esto se propone completar conexión ferroviaria, desarrollar zonas
creación de un sistema Metropolitano de Red de centralidades, el Escenario Óptimo
logísticas en Punta Alta y mejorar la infraestructura portuaria existente.
considera el fortalecimiento de una serie de polos de servicios y equipamientos. El
objetivo es disminuir la necesidad de viajes internos, además de consolidar varios polos Ilustración 272 Fotografía Aérea Puerto Rosales
de empleo y desarrollo económico. Estos polos tendrán distintas características, algunos
con escala metropolitana, otros con escala local y otros más orientados a las zonas rurales
y logísticas. Este sistema permite disminuir la cantidad de viajes internos para acceder a
servicios, equipamientos, zonas de empleo y educación.
⇒ Configuración Zonas Desarrollo Logístico, Industrial y Portuario: Gran Bahía

Blanca tiene una localización estratégica, con infraestructuras que pueden ser clave en su
desarrollo económico para convertir al conglomerado urbano en un polo regional. Se
proponen varios polos de empleo centrados en la actividad logística e industrial, que se
distribuyen en la huella urbana de manera estratégica, conectándose entre ellos y con las
principales áreas industriales y de servicios a través de las redes de infraestructuras
existentes y las planificadas. Estas nuevas zonas logísticas ocupan un total de 917 Ha.
Fuente: La Nación
1. Zona Logística Ruta 3: consolidación de zona logística ubicada junto a la Ruta 3,
al este de Bahía Blanca, conectada con Ingeniero White, las vías férreas y las
⇒ Conectividad regional y nacional: Se proponen varios medios de comunicación y
principales rutas interurbanas. Orientada al apoyo de la actividad portuaria.
sistemas de infraestructuras con el objetivo de conectar y estructurar la huella urbana.
2. Consolidación Polo Industrial Ingeniero White: Mejoramiento de conectividad
1. Consolidación de la Red Ferroviaria para transporte de Carga y Pasajeros: Se
ferroviaria y de carreteras, desarrollo zonas de servicio y nuevas industrias,
reestructura la red ferroviaria, eliminando los trayectos urbanos de Bahía Blanca,
principalmente junto a Camino Parque Sesquicentenario.
creando una vía de circunvalación oeste y norte, que conecte las vías que vienen
3. Nueva Área Logística Daniel Cerri: Ubicada al oeste de Daniel Cerri, junto a las desde el este y las que conectan hacia el norte de la provincia, con las vías que
vías férreas y la ruta 3, se propone como una zona logística para la producción llegan a las zonas portuarias y logísticas. De este modo la conexión será más
agropecuaria provincial, con zonas de almacenamiento, apoyo al transporte, fluida y segura.
refrigeración y otros servicios afines.
COMPONENTE 3
2. Nodos Ferroviarios: asociados a esta modificación, se consolidan dos nodos Ilustración 273 Fotografía Sistema Metro bus en Buenos Aires
ferroviarios, uno en Daniel Cerri junto a la nueva zona logística; y la otra al este
de Bahía Blanca, al sur de la ruta El Benteveo, en la ampliación de la zona logística
de Ingeniero White.
3. Red Vial Estructurante: Se proponen una serie de actuaciones para consolidar

una red interurbana y urbana que estructure la ciudad:
o Consolidación de la Circunvalación de Bahía Blanca

o Renovación de los accesos urbanos
o Mejoramiento conexión Daniel Cerri-Ingeniero White-Puerto Rosales
o Nueva Circunvalación Punta Alta y mejoramiento ruta RP249
conectando a la ruta 3.
⇒ Conectividad Interna: El Modelo de Escenario Óptimo considera una serie de

actuaciones que buscan mejorar la conectividad interna de la ciudad, mejorando la
Fuente: Gobierno Ciudad de Buenos Aires
velocidad y seguridad de los desplazamientos.
1. Nuevo Acceso Base Naval Coronel Rosales: La Base naval concentra un porcentaje 3. Vías prioritarias SoloBus: se considera una red de vías prioritarias para el
importante de los viajes entre Punta Alta y Bahía Blanca, sobrecargando a la ruta transporte público, que conecte a los distintos centros urbanos del área
229, principalmente en la zona cercana al centro de Punta Alta. Para paliar esto, metropolitana de Gran Bahía Blanca, así como las zonas industriales, grandes
se propone un nuevo acceso utilizando el trazado de la ruta que se desprende de equipamientos, zonas comerciales y áreas residenciales.
la ruta 229 poco al sur de la Villa General Arias, pasando directamente a la Base
Naval a través de Villa Atlántida y Villa del Mar. 4. Red Ciclovías: El cuarto elemento considerado es una red de ciclovías de alto
estándar, orientadas a fomentar el uso de la bicicleta, de forma segura y
2. Red Metrobus: Para el transporte público se propone una red estructurante de eficiente, coordinada además con el sistema de transporte público. Se consideran
un sistema tipo Metrobus, que conecte los principales puntos de la ciudad. Esta ciclovías en las ex fajas ferroviarias, así como asociadas a avenidas principales,
red tendría entre 2 y 3 líneas, y estaría combinada con la red de vías prioritarias conformando una red. Además se considera una ciclovía que une General Daniel
de Bus. Cerri con Ingeniero White y Punta Alta, recorriendo el borde del estuario. Esta
ciclovía tendrá un carácter recreativo – deportivo, así como también como
sistema de transporte.
COMPONENTE 3
ESTRATEGIAS ESCENARIO ÓPTIMO DE RELACIÓN CON EL MEDIO AMBIENTE ⇒ Zona Protección Incendios: Al noreste de Punta Alta se propone una franja de
seguridad para protección de incendios, con desarrollo restringido e incorporando planes
El último grupo de estrategia busca mejorar la relación entre el entorno urbano de Gran
de prevención, con cortafuegos e infraestructura adecuada. Se debe prestar especial
Bahía Blanca y el medio ambiente. Esta relación se considera fundamental para un
atención a las zonas de interfase urbano-rural (perímetro de la ciudad). Las vías principales
desarrollo sustentable, principalmente por la oportunidad de disminuir los efectos de los
deben estar despejadas para facilitar la llegada de los vehículos antiincendios y realizar
desastres naturales, proteger las áreas vulnerables y facilitar a la población disfrutar de su
limpiezas periódicas de rastrojos en zonas cercanas a la ciudad y carreteras.
entorno natural.
Ilustración 274 Esquema Estrategias Relación con el Medio Natural Escenario Óptimo Ilustración 275 Sector Arroyo Parejas, Coronel Rosales
Fuente: IDOM
⇒ Creación de una red verde y azul: El Escenario Óptimo propone crear una red
verde que incluya espacios recreativos y naturales, integrada de manera respetuosa en el
tejido urbano y que además, cubra el déficit de áreas verdes de la periferia, llegando a un
ratio de 36,8 m2/hab, tal y como se ha indicado en el Plan de áreas verdes. Esta red verde
también estará relacionada con los elementos hídricos naturales como arroyos,
Fuente: IDOM humedales y el estuario.
1. Protección de Áreas Naturales: Se incluye el Estuario, bañados, humedales y

⇒ Construcción Red de Alcantarillado y Sistema de Tratamiento: Se desarrolla la arroyos. Esta estrategia ayudará a mitigar el cambio climático, tanto en las
red de saneamiento y se incorporan nuevas infraestructuras de tratamiento de aguas emisiones de efecto invernadero como para reducir el riesgo de inundación.
residuales para no contaminar las reservas de agua existentes. Dentro de estas zonas, se considera la ampliación del Parque Marítimo Almirante
COMPONENTE 3
Brown y la creación de un área protegida entre Punta Alta y Bahía Blanca, desde 4. Red de Parques lineales ex faja ferroviaria: Se incluye la transformación de las
la ruta 3 hasta el estuario. También se considera en este punto la cuenca de los actuales fajas ferroviarias que cruzan la ciudad, en parques lineales, que además
arroyos Maldonado y Napostá. incorporan ciclovías y algunos equipamientos. Estas zonas estarán diseñadas
para aumentar la capacidad drenante, evitando riesgos de inundación pluvial.
2. Áreas verdes temporales en lotes vacantes: Varios terrenos baldíos se
transforman en áreas verdes de manera temporal, hasta que se consoliden y se Ilustración 278 Imágenes Proyecto Área Verde Diagonal
construyan.
Ilustración 276 Propuesta de ocupación de lotes vacantes para Madrid (España)
Fuente: https://pedacicosarquitectonicos.com/2014/04/14/iniciativa-ciudadana-europea-
recycling-urban-void/
3. Consolidación de áreas verdes urbanas en zonas sin consolidar. Se incluye la

ampliación del Parque de Mayo, Campaña del Desierto e Independencia,
incluyendo áreas no consolidadas cercanas, así como también predios destinados
a equipamientos no construidos.
Ilustración 277 Propuesta de mejora para el Río Yaque del Norte, Santiago de los Caballeros
Fuente: Municipalidad de Bahía Blanca
5. Recuperación Ambiental del Estuario: Se propone recuperar zonas deterioradas

ambientalmente del estuario, principalmente asociadas a las áreas portuarias e
industriales. Esta iniciativa busca paliar el impacto ambiental realizado en las
Fuente: IDOM, Plan de Acción de Santiago de los Caballeros últimas décadas, buscando que estas áreas se regeneren y vuelvan a prestar los
servicios ecosistémicos.
COMPONENTE 3
5.5.2 Escenario Óptimo: Proceso de Modelamiento Ilustración 279 Proceso de diseño del Escenario Óptimo
Las principales diferencias con el proceso de diseño del Escenario Tendencial son:
- Relocalización de viviendas en zonas amenazadas (insumo Componente 02)
- Localización de desarrollos urbanos solo en zonas seguras (insumo Componente
02)
- El Escenario óptimo es diseñado en base a ciertas premisas que son detalladas
en los siguientes apartados. Algunas de estas se basan en los análisis y
conclusiones de las otros 2 Componentes de esta consultoría:
• Componente 01 Mitigación y adaptación del cambio climático:

recomendaciones con respecto a la eficiencia del transporte y la disminución
del consumo de suelo.
• Componente 02: Vulnerabilidad y Riesgo: el Escenario óptimo busca

disminuir la exposición ante las amenazas, disminuyendo el riesgo asociado.
Para esto se identifican zonas seguras para crecer y se relocalizan viviendas
ubicadas en zonas de riesgo no mitigable.
Fuente: IDOM
Otro punto importante para el Escenario óptimo es la búsqueda de una racionalidad para
maximizar sus oportunidades de desarrollo económico sustentable, principalmente
asociado a la búsqueda de garantizar el aprovechamiento de las ventajas comparativas de
la zona.
Finalmente, un aspecto transversal a la propuesta tiene que ver con la escala

metropolitana, abandonando la visión local (Partidos), que no consideraba la relación
funcional y física entre los distintos elementos de este sistema urbano.
En resumen el proceso para diseñar el Escenario Óptimo sigue la secuencia detallada en

la siguiente figura:
COMPONENTE 3
5.5.3 Datos y Mapas Escenario Óptimo principalmente por la consolidación de los barrios existentes, ocupación de vacíos urbanos
y el aumento de la densidad en algunas zonas.
A continuación se presentan los datos que resumen a grandes rasgos la configuración del
Escenario Óptimo, así como los mapas elaborados para este escenario. Ilustración 281 Huella urbana 2016-2030-2050 y área inundable Escenario Óptimo
Tabla 69. Datos del Escenario Óptimo
ESCENARIO ÓPTIMO
2016 2030 2050
Superficie Huella Urbana Ha. 15.247 12.967 13.599
Población Hab. 366.359 379.000 389.000
Viviendas Viv. 149.430 160.137 155.600
Densidad Media Neta Construida Viv./Ha. 10 12 11
Vacíos urbanos Ha 713 0 0
Fuente: IDOM
Ilustración 280 Gráficas de variables del Escenario Óptimo
160 200
60
150 50
180 50 46
42
140
160 40
130 29 29
30 24
140
120 20
110 120
10
100 100 0
2016 2030 2050 2016 2030 2050
VIVIENDA (x 1.000 Viv) DENSIDAD DEMOGRÁFICA BRUTA(Hab/ha)
Fuente: IDOM
En la Tabla 69 e Ilustración 280, se resumen los datos globales de cómo se espera la Fuente: IDOM
evolución Óptima de los datos de Huella Urbana y Densidad. En cuanto a la densidad, las Como se puede apreciar a partir de las gráficas anteriores, la superficie de la huella urbana
propuestas de renovación y densificación generan un aumento en la densidad, se reduce, eliminado crecimientos fuera de la circunvalación, con una tasa de crecimiento
de -8,7% entre 2016-2050, frente al crecimiento de la población del 6,18% en el mismo
COMPONENTE 3
periodo de tiempo. Esto implica que la densidad urbana bruta aumente ligeramente de En cuanto a la distribución según las zonas de transición urbana, el crecimiento y las
24 hab/Ha a 29 hab/Ha. El número de viviendas aumenta, equilibrándose la necesidad de densidades esperadas varían bastante. En el gráfico de la Ilustración 282 se detalla las
la población por disminución del tamaño familiar y el reasentamiento de informales, superficies ocupada por cada zona de transición urbana. Aquí el dato destacable es que el
ajustando la oferta y la demanda hasta llegar a 155.600 viviendas. La densidad neta se crecimiento urbano se concentra en la zona urbana continua y los núcleos exteriores,
mantiene estable en 11 Viv/Ha, aunque se aplica una densificación cualificada, eliminado las zonas periurbanas y rurales, promoviendo un modelo urbano más
incorporando áreas verdes y equipamientos. La superficie de vacantes se reduce y el ratio sostenible.
de áreas verdes aumenta de 9,29 m2/hab en 2016 a 36,8 m2/hab, llegando a un ratio
Ilustración 283 Densidades por grupos de transición urbana del Escenario Óptimo
cercano a varias ciudades europeas.
40 37,2 37,7
Ilustración 282 Grupos de transición urbana Escenario Óptimo
35
30
6% 13% 25
20
9% 14,9 15,1
58% 15
14%
10
5
0
Urbano continuo Nucleos exteriores
Fuente: IDOM
Esta situación se relaciona con las densidades esperadas para cada una de estas zonas de
transición, lo que se grafica en el anterior gráfico. Es así como las zonas urbanas continuas
y los núcleos exteriores presentan densidades promedios cercanas a las 37 habitantes por
hectárea, y 15 viviendas por hectárea. Por tanto, se ha conseguido densificar en los
núcleos exteriores para hacerlos más sostenibles, incorporando equipamientos y servicios
que los hagan más independientes, convirtiéndolos en nuevas centralidades urbanas.
En las siguientes páginas se incluyen los mapas que ilustran el Modelo de Crecimiento
Fuente: IDOM Óptimo de Gran Bahía Blanca al año 2050, los cuales están disponibles en dinA0 en el
Anexo III: Atlas cartográfico.
COMPONENTE 3
Ilustración 284 Escenario Óptimo: Huella urbana
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 285 Escenario Óptimo: Densidades
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 286 Escenario Óptimo: Clases de análisis
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.6 ESCENARIO DE CRECIMIENTO INTERMEDIO El Escenario Intermedio tiene como objetivo acercarse a un modelo “factible”, que
mantenga los objetivos del Escenario Óptimo, pero incorporando variables de realidad
En apartados anteriores del presente estudio se han descrito dos escenarios, uno
aportadas principalmente por los actores claves. Dentro de estas variables se consideran:
tendencial y otro óptimo, que representan modelos posibles para el crecimiento urbano
a 2050 del ámbito de estudio: Gran Bahía Blanca. Se trata de dos formas opuestas de - Objetivos planteados por los instrumentos de planificación territorial existentes o en
enfrentar en ejercicio de la visión a largo plazo. proceso de diseño
- Complejidades respecto a la propiedad del suelo: concentración, precios, falta de
El Escenario Intermedio busca ser un modelo factible, de consenso, pero basado en los
claridad en titularidad, falta de información sobre predios y construcciones, etc.
objetivos del escenario inteligente o sostenible. El crecimiento urbano inteligente del
Gran Bahía Blanca pasa por el ordenamiento y control del crecimiento disperso, mediante - Decisiones políticas respecto a planes de vivienda social, equipamientos,
la consolidación de un perímetro urbano claro y sin excepciones, planificando las infraestructuras, etc.
inversiones y proyectos de un modo más eficiente e integrado con visión de conjunto. Las - Criterios de los técnicos locales
municipalidades de Bahía Blanca y Coronel Rosales han de trabajar en el fortalecimiento
de nuevos centros urbanos que concentren valor y en nuevas zonas de expansión La metodología de diseño de este escenario consiste en el desarrollo de un taller
compatibles con la protección y conservación de los recursos naturales. participativo, en que se conversan los principales lineamientos que debiera cumplir este
escenario, georreferenciando las propuestas de zonificación, obras estratégicas, etc. Este
Ilustración 287 Esquema de metodología para alcanzar el Escenario Intermedio
taller se realizó durante la misión 03, después de la presentación de los escenarios
tendencial y óptimo.
Además, se incorporan los aportes realizados por los actores claves que respondieron el
cuestionario – encuesta sobre lineamientos sobre el desarrollo urbano del Ámbito de
Estudio.
Como material de trabajo se utilizaron los cálculos de demanda de viviendas urbanas para
el horizonte temporal 2050, así como también las demandas de suelo dependiendo de los
modelos de desarrollo.
5.6.1 Conclusiones Taller participativo de construcción Escenario Intermedio

Durante la misión 03 de los estudios de consultoría realizada entre el 2 y 3 de octubre en
Bahía Blanca y Coronel Rosales, se desarrollaron diversas actividades con el objetivo de
construir el Escenario Intermedio.
Entre las actividades más destacables está el taller para la construcción del Escenario
Fuente: IDOM Intermedio, en los que participaron los equipos de planificación de ambos municipios.
COMPONENTE 3
Además se realizaron otras reuniones con actores claves, como representantes de la Ilustración 289 Fotografía taller construcción Escenario Intermedio
Universidad Tecnológica Nacional, Universidad Nacional del Sur, de las municipalidades,
de Hábitat Nación, catastro, INTA, y del Colegio de Arquitectos.
Durante la jornada de taller realizada en las oficinas del Municipio de Coronel Rosales, se
trabajó con mapas y otros insumos que permitieron a los asistentes realizar sus
observaciones y propuestas, cuyos esquemas se incorporan a continuación.
Ilustración 288 Mapa de trabajo del taller Escenario Intermedio de la Misión 03
Fuente: IDOM
Los principales temas analizados durante la jornada fueron:

Nuevas Zonas de Crecimiento:
Hubo consenso en que en un escenario de crecimiento planificado no se debiera extender
más aun la huella urbana, considerando la gran cantidad de suelo disponible en zonas no
consolidadas y la bajísima densidad urbana de la huella actual.
Sin embargo, hay algunas zonas que ya tienen desarrollos puntuales y que no fueron
Fuente: IDOM considerados en el escenario óptimo, estas debieran aparecer en el Escenario Intermedio:
- Principalmente al norte del anillo de Bahía Blanca
Los acuerdos tomados en el taller han sido incorporados a los mapas del Escenario
- En algunos puntos fuera de la huella urbana continua, como en General Arias.
Intermedio, buscando ser lo más fiel posible a lo aportado por los participantes en los
talleres.
COMPONENTE 3
Estos desarrollos serán muy puntuales, solo consolidando desarrollos existentes y en para estos, como un banco de lotes para vivienda y un polo educacional-
ningún caso validando proyectos fuera de la huella no iniciados. universitario.
Se acuerda no incluir los loteos que no han comenzado su desarrollo, solo los que tienen - Terrenos del Ejercito Vto Cuerpo del Ejercito General Julio Roca: se identifica este
algún grado de consolidación. predio como un zona con potencial para área natural protegida relacionada a la
Ilustración 290 Consolidación de loteos exteriores ya existentes en el modelo actual
cuenca del Napostá
- Terrenos privados vacíos: Será clave crear herramientas de incentivo de
desarrollo para los sitios ubicados en zonas más consolidadas, de modo de que
los desarrolladores prioricen la inversión en estos lugares. A la vez se requerirán
generar restricciones adicionales para condicionar el desarrollo de los ubicados
en zonas más alejadas.
• Dentro de las propuestas aportadas por los técnicos del municipio, se encuentra
generar un banco de suelo en los vacíos de ferrocarril para alojar 5.000 viviendas
sociales y evitar que se construyan en zonas periurbanas. De este modo se
lograría contrarrestar la especulación por el suelo urbano y su constante alza de
precio.
Zonas de Renovación -Densificación:

Adicionalmente a la consolidación de la huella urbana, se consideran algunos puntos
específicos para renovación y densificación. Estos puntos se relacionan principalmente
con algunas de las centralidades identificadas, espacios públicos y las principales vías
urbanas.
Dada la baja demanda de viviendas proyectadas y la gran cantidad de suelo dentro de la
huella urbana disponible para el desarrollo, se ve poco factible que existen grandes
procesos de renovación, sino que seguirían siendo más bien puntuales.
Se detecta si algunas demandas de viviendas multifamiliares para nichos específicos,
Fuente: IDOM principalmente estudiante, jóvenes profesionales y parejas. Para esta demanda se
modelan algunos procesos de densificación cercanos a zonas como Avenida Alem y cerca
Consolidación y desarrollo zonas de oportunidad
del nuevo polo universitario en Avenida General Arias con la faja ferroviaria.
Tal como en el Escenario Optimo, la principal estrategia en el Intermedio será la
consolidación de la huella urbana actual. Dentro de esta estrategia se consideran algunos
puntos prioritarios y además zonas de oportunidad (grandes predios): Centralidades:
- Terrenos de ferrocarriles: con distintos usos desde residenciales, equipamientos,

espacios públicos. El equipo municipal planteo algunos usos que tienen pensados
COMPONENTE 3
Durante el taller se decidió mantener como estrategia esencial el fortalecimiento de la

red de centralidades. Se revisaron las identificadas en el Escenario Óptimo, corrigiendo Zonas condicionadas para el Desarrollo:
algunas ubicaciones, caracteres de las mismas y agregando además algunas nuevas.
En cuanto a las zonas condicionadas para el desarrollo, no hay mayores diferencias con lo
Se definió también que en el Escenario Intermedio la red de centralidades estaría propuesto en el Escenario Óptimo. Hubo consenso en cuanto a la necesidad de
relacionada con el anillo interior de Bahía Blanca, de modo de generar un sistema condicionar el desarrollo principalmente en las zonas fuera del anillo o en áreas poco
integrado entre transporte público, equipamientos y las zonas más pobladas de la ciudad. consolidadas, buscando que estos desarrollos asuman las externalidades que generan a
Dentro de las propuestas incorporadas en el Escenario Intermedio está el fortalecimiento la ciudad, y de este modo fomentar el desarrollo de las zonas más centrales de la ciudad.
de las centralidades de Villa Rosa y el desarrollo de un Polo educativo-Universitario en el Además, se debe condicionar algunas zonas dentro del anillo, de modo de intentar
sector sur, utilizando predios de ferrocarriles. programar el desarrollo por fases, consolidando unas áreas antes que otras. Esto se refleja
en el mapa del modelo intermedio y en algunas de las propuestas de gestión urbanísticas
detalladas más adelante.
Infraestructura:
En el Taller de Escenario intermedio se revisaron algunas de las propuestas de
infraestructuras que actuarían como ejes estructurantes del desarrollo de la ciudad. 5.6.2 Escenario Intermedio: Estrategia Territorial
Algunas de estas ya estaban incluidas en el Escenario Optimo y otras fueron aportadas
por los actores claves: A continuación, se detallan los cambios del Escenario Intermedio respecto de los
lineamientos del Escenario Óptimo, que definirán una Estrategia de desarrollo territorial
- Consolidación de un anillo interior, buscando mejorar la conectividad interna de
que guiará el modelamiento del escenario.
la ciudad. Este anillo tendrá como objetivo conectar a las distintas centralidades
y zonas más densamente habitadas. Para esto se requiere entre otras obras Esta estrategia se basa también en los 4 componentes del Diagnóstico Integrado:
consolidar el eje Los Churrinches – Pimaiquen.
- Equidad Urbana
- El anillo exterior en cambio, tendrá un rol más logístico, conectando las áreas
industriales, portuarias, logísticas, estaciones intermodales.
- Eficiencia y Competitividad Territorial
- Red ferroviaria, orientada principalmente a carga, con modificación de trazado
- Relación con el Medio Ambiente
en la zona sur de la ciudad y en su conexión con el área portuaria de Ingeniero
White. Las propuestas del Escenario Óptimo de un ramal exterior por el norte de Los elementos estructurantes de la estrategia se derivan de estos 4 ejes. Todos ellos
la ciudad no se considerarán en el Intermedio por su difícil viabilidad. buscan lograr un desarrollo sustentable de este sistema urbano, poniendo el foco en la
- Infraestructura para mitigar inundaciones, principalmente la construcción de un protección del medio ambiente, la calidad de vida y la eficiencia del sistema, pero
embalse en la cuenca alta del Napostá (fuera del área urbana). buscando un equilibrio entre los intereses de todos los actores clave que intervienen en
- Consolidación de infraestructura para las zonas de ribera del estuario, buscando el Gran Bahía Blanca.
su puesta en valor. Principalmente con la extensión del Parque Marítimo
Almirante Brown hacia el sur y norte.
- Infraestructura para fomentar peatonalización y transporte en bicicleta.
COMPONENTE 3
ESTRATEGIAS ESCENARIO INTERMEDIO DE EQUIDAD URBANA Fuente: IDOM
El objetivo del Escenario Intermedio respecto a la equidad urbana se mantiene sin Las estrategias principales son:
cambios respecto al Escenario Óptimo. Se adjunta un esquema de las principales ideas y
los cambios respecto al Escenario Óptimo: ⇒ Provisión Integral de Servicios Básicos en la Huella Urbana actual
Ilustración 291 Esquema Estrategias Equidad Urbana Escenario Intermedio ⇒ Tratamientos urbanos para mejorar la huella urbana existente: Las operaciones
dentro de la huella urbana existente incluidas en el Escenario Optimo son:
COMPONENTE 3
Ilustración 292 Red de áreas verdes urbanas Escenario Intermedio
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 293 Detalle del Parque privado en la Base Naval de Punta Alta
1. Plan de Áreas Verdes Urbanas: El ratio de áreas verdes en Gran Bahía Blanca es
de 9,29 m2/hab en la actualidad, inferior a las recomendaciones de la OMS. Estas áreas
verdes además no están ubicadas de forma homogénea; el Escenario Intermedio logra un
ratio de 33 m2/hab en la zona urbana de Bahía Blanca y 12 m2/hab en Punta Alta, con un
balance total de 18,2 m2/hab, mediante las siguientes operaciones:
- Creación Parque Borde Estuario de Bahía Blanca
- Creación Parques Lineales en actuales fajas ferroviarias de Bahía Blanca. En este
caso los parques lineales se reducen para dejar espacio a vivienda social en
algunos predios.
- Consolidación Área Verde Parque de Mayo – Club de Golf Palihue y Cuenca
Media Arroyo Napostá.
- Parque Ecológico en los terrenos del ejercicio. Se trata de un predio muy bien Fuente: IDOM
situado con 306 Ha
- Parque privado en los terrenos de la Base Naval de Punta Alta. Los terrenos de la
Base Naval cuentan con espacio libre con abundante vegetación. 2. Fortalecimiento de una Red de Centralidades: Otro déficit detectado es la
- Parque Avenida Alem, Punta Alta ineficiente distribución de los equipamientos y la oferta de empleo en Gran Bahía Blanca.
Para esto, se propone el fortalecimiento de las centralidades existentes y la creación de
- Parque Norte Punta Alta
otras nuevas en el territorio existente. Cada una de estas centralidades deberá contar con
zonas para desarrollo comercial, oficinas y otros servicios privados, además de
equipamientos públicos de salud, educación, oficinas públicas.
Las centralidades estarán relacionadas con la red de movilidad sustentable:

- Centralidades principales de los núcleos urbanos de los partidos: Bahía Blanca y
Coronel Rosales (Punta Alta)
- Fortalecimiento Centralidades menores existentes actualmente: Ingeniero

White, Daniel Cerri
- Nuevas Centralidades:
o Centralidad comercial: al norte de Gran Bahía Blanca, al sureste de la
Avenida Alberto Cabrera, frente al Shopping El Sol, pero en zona no
COMPONENTE 3
inundable. Acogerá principalmente equipamiento y servicios para área o Tipo Metrobus, red estructurante, utilizando las ex fajas ferroviarias de
residencial. Bahía Blanca, así como caminos principales.
o Rosario Sur: en torno al Terminal de Ómnibus, orientado a los servicios o Vías Preferenciales: en zonas urbanas, más consolidadas
asociados al transporte, hotelería.
- Fomento de los desplazamientos no motorizados: Red de Ciclovías, mejora
o Latino- Los Almendros: principalmente con equipamiento y servicios
integral de veredas y cruces peatonales. Una de las ciclovías propuestas
para área residencial.
conectará Bahía Blanca con Punta Alta y Daniel Cerri, recorriendo el borde
o Almirante Brown: entre el Camino real Sesquicentenario y General costero del estuario. Esta vía tendrá un carácter principalmente recreativo,
Pablo Richeri: núcleo de servicios orientados a las zonas industriales, el aunque también podrá ser usada como parte de la red de transporte.
movimiento logístico, desarrollo de oficinas.
o Puerta Sur, de carácter más industrial, vinculada al Puerto Ingeniero 4. Desarrollo Urbano con mezcla social y de usos: Se considera que todos los nuevos
White, Puerto Galván y las viviendas para trabajadores construidas en desarrollos, tanto en los espacios vacantes como nuevos crecimientos de huella, deberán
las últimas décadas. considerar una mezcla de usos (residencia, servicios, equipamientos), y mezcla de
o Centralidad Estación Noroeste, a medio camino entre el centro tipologías de vivienda, evitando nuevos desarrollos segregados socialmente.
tradicional y la centralidad Almirante Brown
o Centralidad universitaria, en el entorno de Villa Rosa, vinculada a los ⇒ Nuevas viviendas sociales en densidad en los predios de oportunidad: La Estación
terrenos del ferrocarril hasta Ingeniero White. Sud y la Estación Noroeste albergan predios baldíos y edificio sin uso en la actualidad.
Se propone incluir vivienda social en parte de estos terrenos, que estarán situados en
3. Red de Movilidad Sustentable: Este eje se mantiene respecto al Escenario una centralidad, conectados por viales principales y vías preferenciales y además
Óptimo. Los elementos de esta red son: tendrán en su radio de influencia áreas verdes y equipamientos.
- Red de vías preferentes para transporte público local. Esta red integrará Bahía
Blanca, Punta Alta, Daniel Cerri e Ingeniero White, contando con dos categorías
de Vías:
COMPONENTE 3
Ilustración 294 Nuevas zonas de vivienda social en el Escenario Intermedio
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
⇒ Consolidación de una Huella Urbana Continua: Uso eficaz de la capacidad

infraestructural dispuesta en el territorio.
Ilustración 296 Actuaciones para la consolidación de la huella urbana continua Escenario Intermedio
ESTRATEGIAS ESCENARIO INTERMEDIO DE DESARROLLO PLANIFICADO
Al igual que el Escenario Óptimo, este escenario también aborda el problema del
crecimiento urbano extensivo, de baja densidad y discontinuo. Las estrategias para
consolidar un Crecimiento Urbano Planificado en el Escenario Intermedio son las
siguientes:
Ilustración 295 Esquema Estrategias Desarrollo Planificado Escenario Intermedio
Fuente: IDOM
A través de diferentes estrategias de consolidación, se logra alcanzar la capacidad de

carga sostenible de la huella urbana actual, logrando que el nuevo suelo de expansión se
reduzca al mínimo:
- Consolidación de barrios: Esta estrategia se centra más en los barrios próximos
al centro. Los barrios más periféricos se mantienen igual.
- Desarrollo de Áreas de Oportunidad: Incluye grandes superficies de propiedad

Fuente: IDOM pública o privada, en donde emplazar proyectos estratégicos, siempre que sean
áreas seguras sin riesgo de inundación:
COMPONENTE 3
o Nueva centralidad Almirante Brown, en el sector entre el Camino real o Desarrollos en estación Noroeste, a lo largo de las instalaciones
Sesquicentenario y General Pablo Richeri, con un carácter terciario que ferroviarias.
incluye industria, comercio, equipamientos y vivienda.
- Ocupación de zonas vacantes dentro de la huella urbana continua: Se albergan
o Predio del ejército, al norte del Camino Carrindanga. Se propone un
parque ecológico para frenar el crecimiento urbano a su alrededor. 7.948 nuevas viviendas.
o Parques Lineales – Red Metrobus y nuevos equipamientos en actuales - Ocupación de Viviendas Vacías: El Escenario Intermedio considera la ocupación
fajas ferroviarias. Se trata de recuperar el patrimonio arquitectónico del 5% de viviendas vacías, con el objetivo de disminuir la demanda de nuevas
existente y de transformar las vías del tren como barreras físicas a ejes viviendas.
urbanos conectores que cosan el tejido colindante.
⇒ Modelo urbano compacto frente al crecimiento disperso y caótico: Se propone

evitar los crecimientos dispersos y desconectados de la trama urbana que supongan un
coste en términos ecológicos y económicos, por el incremento en el coste de servir de
infraestructura a las zonas dispersas. Se pretende implantar un modelo de ciudad más
sostenible y compacto, con un límite urbano definido que contendría a la huella urbana
continuo de 9.358 Ha, como se muestra en la Ilustración 268 y 904 Ha de suelo periurbano,
así como 2704 has de núcleo exterior.
El Escenario Óptimo plantea la desaparición de suelo periurbano y crecimientos en suelo
rural, sin embargo esto no es posible en un escenario real, por tanto el Escenario
Intermedio plantea mantener el suelo periurbano ya urbanizado y construido, así como
los crecimientos ya están en construcción, con parte del suelo difuso integrado por
proximidad a la huella urbana continua. En cambio, el Escenario Intermedio descarta los
predios aprobados recientemente en suelo periurbano y rural que no han sido iniciados
(468 Ha).
- Densificación cualificada de sectores estratégicos a través de planes Por otra parte, el Escenario Intermedio plantea la contención de la huella urbana
particularizados: se consideran 3 zonas prioritarias de densificación, todas en continua, con pequeños crecimientos urbanos, consolidando el borde de la huella urbana
áreas cercanas al centro de Bahía Blanca: y ocupando vacíos urbanos.
o Sector cercano a la centralidad Rosario Sur, junto a la Terminal de
Ómnibus. En esta área existen equipamientos, áreas verdes y buena Además, la normativa marcaría las áreas de crecimiento futuro evitando que el suelo
conectividad. Se proponen viviendas sociales de media densidad. urbano difuso crezca. Estas áreas de crecimiento o Áreas de crecimiento Restringido solo
podrían ser urbanizadas si las áreas de crecimiento planificado se agotaran. En el caso de
o Desarrollos en Densidad alrededor de los terrenos ferroviarios junto a
calle islas Malvinas, junto a la Estación Noroeste. los núcleos exteriores (Villa General Arias, Villa del Mar, General Daniel Cerri), se
consolidan totalmente reforzando su identidad propia en el territorio y desarrollando
COMPONENTE 3
normativa que impidan su extensión, rechazando la aparición de urbanizaciones cerradas Ilustración 298 Modelos urbanos- tipología edificatoria para el Escenario Intermedio
que se plantearon en el Escenario Tendencial.
Ilustración 297 Crecimiento urbano y control del suelo difuso. Escenario Intermedio
Fuente: IDOM
⇒ Creación de Zona de Desarrollo Restringido: Esta categoría ocupa un total de

151 Ha. Esta zona podría albergar viviendas más allá del horizonte temporal 2050. La
capacidad de carga se situaría en torno a 6.000 viviendas.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 299 Zonas de desarrollo restringido a 2050 aplicarse para minimizar las zonas afectadas, se traducen en el Escenario Intermedio en
una huella urbana sin riesgo de inundación.
ESTRATEGIAS ESCENARIO INTERMEDIO DE EFICIENCIA Y COMPETITIVIDAD TERRITORIAL
Las principales estrategias buscan aprovechar el potencial existente para posicionar a

Gran Bahía Blanca como un punto de referencia logístico a nivel nacional, a la vez de
mejorar considerablemente la calidad de vida de los habitantes con traslados más
cómodos, eficientes, seguros y de menor impacto ambiental:
Ilustración 300 Esquema Estrategias Eficiencia y Competitividad Territorial Escenario Intermedio
Fuente: IDOM
⇒ Modelo urbano policéntrico: usos mixtos y nuevos centros urbanos: Se

proponen 8 centralidades jerarquizados como en el Escenario Óptimo y además dos más,
Centralidad Universitaria (Villa Rosa) y Estación Noroeste. Cada centralidad tendrá un
carácter diferente, especializado a través de un gran equipamiento situado en sus
Fuente: IDOM
inmediaciones y un proceso de densificación a su alrededor.
⇒ Fortalecimiento de las Centralidades Funcionales
⇒ Manejo del riesgo. Evitar crecimientos en zonas que supongan un riesgo para
la población e inclusión de mapas en la normativa urbanística: La integración de los ⇒ Configuración Zonas Desarrollo Logístico, Industrial y Portuario: Gran Bahía
resultados sobre inundación del Componente 2 y las medidas de mitigación que pueden Blanca tiene una localización estratégica, con infraestructuras que pueden ser clave en su
desarrollo económico para convertir al conglomerado urbano en un polo regional. Se
COMPONENTE 3
proponen varios polos de empleo centrados en la actividad logística e industrial, que se 1. Cierre de un anillo interior que conecte las diferentes centralidades y principales
distribuyen en la huella urbana de manera estratégica, conectándose entre ellos y con las equipamientos de la ciudad
principales áreas industriales y de servicios a través de las redes de infraestructuras
2. Nuevos viales al noreste de la ciudad de Bahía Blanca, uno que conecte la Avenida
existentes y las planificadas. Estas nuevas zonas logísticas ocupan un total de 1.184 Ha.
Alberto Pedro Cabrera con la circunvalación interior y exterior a través de Fragata
1. Zona Logística Ruta 3 Sarmiento y otro sentido norte-sur desde la circunvalación exterior hasta llegar
2. Consolidación Polo Industrial Ingeniero White a la centralidad Universitaria junto a Villa Rosa.
3. Nueva Área Logística Daniel Cerri 3. Nuevo Acceso Base Naval Coronel Rosales
4. Zona Logística – Industrial Punta Alta 4. Red Metrobus
5. Vías prioritarias SoloBus

⇒ Conectividad regional y nacional: Se proponen varios medios de comunicación
y sistemas de infraestructuras con el objetivo de conectar y estructurar la huella urbana. 6. Red Ciclovías: orientadas a fomentar el uso de la bicicleta, de forma segura y
eficiente, coordinada además con el sistema de transporte público. Se
1. Consolidación de la Red Ferroviaria para transporte de Carga y Pasajeros consideran ciclovías en las ex fajas ferroviarias, así como asociadas a avenidas
2. Nodos Ferroviarios principales, conformando una red. En total 108 km.
3. Red Vial Estructurante: Se proponen una serie de actuaciones para consolidar

una red interurbana y urbana que estructure la ciudad:
o Cierre de la circunvalación exterior por Avenida Eduardo Sivori hasta

conectar con Ruta 3, Ruta 252 y Camino Sesquicentenario por el sur.
Esta circunvalación sacará el movimiento de material pesado fuera de
la ciudad, será un anillo más logístico que permitirá despejar los viales
de entrada a Bahía Blanca y los viales del interior.
o Renovación de los accesos urbanos
o Mejoramiento conexión Daniel Cerri-Ingeniero White-Puerto Rosales
o Nueva Circunvalación Punta Alta y mejoramiento ruta RP249
conectando a la ruta 3.
⇒ Conectividad Interna: El Modelo de Escenario Óptimo considera una serie de

actuaciones que buscan mejorar la conectividad interna de la ciudad, mejorando la
velocidad y seguridad de los desplazamientos.
COMPONENTE 3
Ilustración 301 Esquema de vialidad del Escenrio intermedio Ilustración 302 Esquema Estrategias Relación con el Medio Natural Escenario Intermedio
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM ⇒ Construcción Red de Alcantarillado y Sistema de Tratamiento
ESTRATEGIAS ESCENARIO INTERMEDIO DE RELACIÓN CON EL MEDIO AMBIENTE ⇒ Zona Protección Incendios
El Escenario Intermedio busca mejorar la relación entre el entorno urbano de Gran Bahía ⇒ Creación de una red verde y azul: El Escenario Intermedio también propone
Blanca y el medio ambiente. crear una red verde que incluya espacios recreativos y naturales, integrada de manera
respetuosa en el tejido urbano y que además, cubra el déficit de áreas verdes de la
periferia, llegando a un ratio de 18,2 m2/hab, tal y como se ha indicado en el Plan de áreas
verdes. Esta red verde también estará relacionada con los elementos hídricos naturales
como arroyos, humedales y el estuario.
1. Protección de Áreas Naturales:
COMPONENTE 3
2. Áreas verdes temporales en lotes vacantes hab/ha, similar a lo observado actualmente, al igual que la densidad construida, que se
3. Consolidación de áreas verdes urbanas en zonas sin consolidar mantiene en 10 Viv/Ha.
4. Red de Parques lineales ex faja ferroviaria Ilustración 303 Gráficas de variables del Escenario Intermedio: Vivienda, Superficie de huella,
5. Parque privado en terrenos de la Base Naval de Punta Alta densidad demográfica y densidad construida
6. Parque Ecológico en terrenos del ejército 200 200

166 50 44 46
149 157 42
7. Recuperación Ambiental del Estuario 150 165 150 40
152 157
30 24 24
100 100 24
5.6.3 Datos y Mapas Escenario Intermedio 20
50 50
10
A continuación se presentan los datos que resumen a grandes rasgos la configuración del
Escenario Intermedio, así como los mapas elaborados para este escenario. 0 0 0
2016 2030 2050 2016 2030 2050
Tabla 70. Principales variables del Escenario Intermedio en el área de estudio VIVIENDA (x 1.000 Viv) DENSIDAD DEMOGRÁFICA BRUTA(Hab/ha)
ESCENARIO INTERMEDIO
2016 2030 2050
Superficie Huella Urbana Ha. 15.247 15.679 16.546 Fuente: IDOM
Población Hab. 366.359 379.000 389.000
Viviendas Viv. 149.430 156.903 166.206
Densidad Media Construida Viv./Ha. 10 10 10
Fuente: IDOM
En la Tabla 70 e Ilustración 303, se resumen los datos globales de cómo se espera la

evolución de los datos de Huella Urbana y Densidad.
En cuanto a la densidad, las propuestas de renovación y densificación generan que la

densidad demográfica neta aumente, principalmente por la consolidación de los barrios
existentes, ocupación de vacíos urbana y el aumento de la densidad en algunas zonas.
Como se puede observar a partir de las gráficas anteriores, la superficie de la huella

urbana aumenta levemente, manteniéndose a 2050 una densidad demográfica de 24
COMPONENTE 3
Ilustración 304 Ilustración 281 Huella urbana 2016-2030-2050 Ilustración 305 se detalla las superficies totales esperadas de cada zona de transición
urbana. Aquí el dato destacable es que el crecimiento urbano se concentra en la zona
urbana continua y los núcleos exteriores, dejando las zonas periurbanas y rurales con el
crecimiento congelado.
Fuente: IDOM
En cuanto a la distribución según las zonas de transición urbana, el crecimiento y las

densidades esperadas varían bastante. En el gráfico de la
COMPONENTE 3
Ilustración 305 Zonas de transición urbana del Escenario Intermedio Ilustración 306 Densidades por grupos de transición urbana del Escenario Intermedio
35 32,1
30,7
30
25
20
15
13,7 13,1
10
5,8
5 2,5
0
Urbano continuo Nucleos exteriores Periurbano
Fuente: IDOM
Esta situación se relaciona con las densidades esperadas para cada una de estas zonas de
transición, lo que se grafica en la imagen anterior. Es así como las zonas urbanas continuas
presentan densidades promedios cercanas a las 14 viviendas por hectárea, mientras que
en el suelo difuso llega casi a 2,5 viv/Ha, y casi 13 en los núcleos rurales.
Fuente: IDOM
En las siguientes páginas se incluyen los mapas que ilustran el Modelo de Crecimiento
Intermedio de Gran Bahía Blanca al año 2050. Dichos mapas forman parte del Anexo III:
Atlas cartográfico, proporcionado por IDOM en formato PDF y SIG, en varias escalas de
trabajo diferentes.
COMPONENTE 3
Ilustración 307 Escenario Intermedio: Huella urbana
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 308 Escenario Intermedio: Densidades
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 309 Escenario Intermedio: Clases de análisis
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.7 COMPARACIÓN ENTRE ESCENARIOS DE CRECIMIENTO

Con el objetivo de analizar el impacto de los distintos escenarios de crecimiento urbano, se realizan las siguientes comparaciones:
• Crecimiento de la Huella Urbana y nuevo suelo requerido

• Densidad construida y poblacional promedio
• Áreas Verdes y naturales
• Gastos de inversión asociados a infraestructura básica
• Costo medidas de mitigación ante amenazas de origen natural
ESCENARIO TENDENCIAL ESCENARIO ÓPTIMO ESCENARIO INTERMEDIO
2016 2030 2050 2016 2030 2050 2016 2030 2050
Superficie Huella Urbana Ha. 15.247 16.686 18.265 15.247 12.967 13.599 15.247 15.679 16.546
Población Hab. 366.359 379.000 389.000 366.359 379.000 389.000 366.359 379.000 389.000
Densidad Urbana Media Bruta Hab./Ha. 24 23 21 24 29 29 24 24 24
Densidad Urbana Media Bruta Hab./Ha. 42 38 33 42 46 50 42 44 46
Viviendas Viv. 149.430 160.137 172.478 149.430 160.137 155.600 149.430 156.903 166.206
Densidad Media Construida Viv./Ha. 10 9,60 9,44 10 12 11 10 10 10

Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 310 Comparativa entre escenarios de crecimiento
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
5.7.1 Huella urbana, densidad y requerimientos de nuevo suelo 2017-2030- hab/Ha. Mientras que en el Escenario tendencial la densidad poblacional permanece
2050 constante.
Crecimiento de la Huella Urbana y nuevo suelo requerido 2030-2050 Las densidades brutas no aumentan en grandes proporciones tanto en el Escenario
Óptimo como en el Escenario Intermedio debido a que se promueve el tejido de usos
En un Escenario Tendencial, la huella urbana crecería un 20%, superando las 18 mil Ha en
mixtos, el aumento de áreas verdes y la dotación de nuevos equipamientos, usos que no
2050. El crecimiento del Escenario Óptimo es muy selectivo, consolidando la huella
son residenciales. En la Ilustración 312 se puede observar como las densidades netas si
existente y creciendo en zonas seguras, a la vez que se reduce la superficie vulnerable y
aumentan significativamente, alcanzando 50 habitantes/ha en el Escenario Óptimo y 46
en muy baja densidad fuera de los límites establecidos por la normativa; lo que se traduce
habitantes/ha en el Escenario Intermedio.
en un descenso de la huella del 11% entre 2016 y 2050. Finalmente, el Escenario
Intermedio crecería un 9% su superficie, alcanzando las 16.546 hectáreas. Ilustración 312 Comparativa entre escenarios de crecimiento: Densidad poblacional y construida
Ilustración 311 Comparativa entre escenarios de crecimiento: Superficie huella urbana Densidad bruta (Hab/ha)
30 29
Superficie Huella Urbana 29
20.000 24
18.265
24 24
16.686 23 21
20
15.247 16.546
15.679
15.000 13.599
12.967
10
TENDENCIAL ÓPTIMO INTERMEDIO
10.000 Densidad neta (Hab/ha)

50 50
TENDENCIAL ÓPTIMO INTERMEDIO 46
45 46
Fuente: IDOM
42
40 44
Consecuentemente, la evolución de las densidades en cada uno de los escenarios es bien
distinta. En el Escenario Tendencial, la densidad de población bruta desciende 35 38
ligeramente desde 24 hab/Ha a 21 hab/Ha en 2050. Este descenso se debe al aumento de 33
la huella fuera de la circunvalación con vivienda rural, muy dispersa y con grandes 30
parcelas. También se debe al crecimiento no continuo y la existencia de grandes vacíos TENDENCIAL ÓPTIMO INTERMEDIO
urbanos como terrenos del ejército.
Fuente: IDOM
En el Escenario Óptimo, la densidad poblacional aumenta desde 24 hab/Ha a 29 hab/Ha
a 2050, debido a la consolidación del tejido urbano existente, a la ocupación de vacantes
Zonas naturales y áreas verdes urbanas
en la huella. Todos los nuevos crecimientos tienen una densidad mínima de 20 viv/Ha-50
COMPONENTE 3
En la Ilustración 310 se mostraba la gráfica comparativa de áreas verdes, que permite ver ”A medida que el desarrollo se desplaza más lejos hacia el exterior desde el centro,
cómo Gran Bahía Blanca presenta una dotación de áreas verdes de 9,3 m2/hab, disminuyen los beneficios y aumentan los costes, y lo hacen a un ritmo acelerado. La
descendiendo a 8,75 m2/hab en el Escenario Tendencial. El Escenario Óptimo aumenta el distribución de agua es un ejemplo. Si se duplica la población de una zona determinada,
ratio de áreas verdes a 36,8 m2/hab. ésta puede abastecerse aumentando el diámetro del actual sistema de almacenamiento;
si, por el contrario, se duplica la superficie, será necesario no sólo aumentar el tamaño de
5.7.2 Gastos de inversión asociados a infraestructura
los depósitos disponibles, sino también instalar muchos más nuevos, lo cual generará un
Introducción aumento progresivo de los costes en las zonas de baja densidad. Los nuevos residentes
podrían ser obligados a tasas extraordinarias para costear esos incrementos, pero la
En este capítulo del Componente 03, Estudio de Crecimiento Urbano, se busca
mayor parte de ellos serán asumidos por el resto de la comunidad” 10
dimensionar, a modo de comparación, los costes estimables de provisión de
infraestructuras de urbanización para los tres escenarios de crecimiento diseñados y
detallados en los capítulos anteriores. Hipótesis asumidas
Los análisis y estudios sobre costes de infraestructuras a escala de ciudad son escasos en Los costes presentados en este análisis representan una comparativa de incrementos de
Latinoamérica y no permiten utilizar metodologías estandarizadas a nivel nacional o costes estimados de nueva urbanización, creando una huella urbana con infraestructuras
regional. Algunas fuentes consultadas como los trabajos de Mascaró en Brasil (1979 y y servicios básicos satisfechos, tomando como referencia el escenario óptimo, ideado
1987) y los diversos trabajos de “Avaliação de Glebas” de la Revista Construção puedan para así enfocar los incrementos de costes en que incurren el escenario tendencial y el
considerarse las contribuciones más representativas. Si bien estos cálculos están intermedio.
obsoletos por los años transcurridos, aportan un buen conocimiento de cómo afectan la La verosimilitud de los resultados de estos costes adicionales en los que el área de estudio
planificación urbana y los factores físicos a los costes de infraestructuras. vaya a incurrir para proveer de infraestructuras a la futura huella urbana en los años
En el caso de Argentina, los análisis y estudios generados se centran principalmente para horizonte, queda condicionada por algunos supuestos y condicionantes, entre ellos:
casos en el Área Metropolitana de Buenos Aires. Uno de estos estudios es el realizado por
• Que el enfoque del cálculo se centra en analizar los costos derivados de la
el Centro de Investigación y Acción Social “La incidencia de la dotación de redes de
provisión de los principales sistemas de infraestructuras de servicios, léase agua
infraestructura en el precio del suelo. El caso de los municipios de expansión del Área
potable, drenaje pluviosanitario, iluminación de calles, pavimentación y
Metropolitana de Buenos Aires”.
mobiliario urbano básico, analizando únicamente los costes de las redes y
El objetivo de este capítulo es estimar un ratio promedio de nueva urbanización en Allen, excluyendo estaciones de tratamiento de aguas y residuos, generación de
incluyendo además características de los desarrollos esperados según los Escenarios electricidad, etc.
diseñados. • Que los cálculos de costos se limitan únicamente a la expansión estimada y
Analizando los datos en primera instancia, podemos aplicar la tesis que advierte sobre los mapeada, entendiéndose que si se desarrolla la expansión en otros núcleos no
costes inherentes a la expansión periférica, que parece más sencilla pero es el camino previstos o derivados de nuevos proyectos que modifican los escenarios
menos eficiente para atender a una población en crecimiento.
10 William H. Whyte 1968.
COMPONENTE 3
previstos, cambiarían drásticamente los parámetros de cálculo y con ello, los Los costos reales de inversión en infraestructuras tienen una amplia variabilidad según el
resultados de éstos. territorio donde se desarrollan. La morfología del terreno, la madurez del mercado de la
• Se asume que los costos de las redes de infraestructuras principales también van construcción civil en la región, la evolución histórica de las infraestructuras existentes y
a estar condicionados a largo plazo por el crecimiento debido a la iniciativa todos los condicionantes de la dinámica urbana influyen en los costes de inversión
privada; la cual, aunque en sus desarrollos asuma inicialmente el coste de aplicables, resultando difícilmente extrapolables los métodos de cálculo entre países y
inversión para los servicios (pensamos en los servicios dentro de una requiriendo, por tanto, un contraste previo del estado de la cuestión en la ciudad
urbanización aislada, como pueden ser fosas sépticas), estas incorporaciones estudiada.
pueden obligar a la larga a realizar inversiones para modificar los sistemas Sin embargo, existe cierto consenso en que el costo de dotar de servicios en concordancia
principales y estabilizar el sistema a nivel de ciudad. Las infraestructuras con las normas urbanas para proyectos de vivienda de bajo costo varía en ALC entre $10
calculadas no incluyen por concepto a las particulares, pero sí el sistema y $35 dólares/m²11, dependiendo de las condiciones topográficas, la calidad de la
principal, que es el que puede verse afectado por este supuesto. infraestructura y la escala del proyecto.
• No se computa el costo de adquisición de terrenos/parcelas/predios para la
De los estudios realizados en ALC, los más prolijos en observaciones de campo se han
puesta en marcha de infraestructura y servicios, asumiendo que las promociones efectuado en Brasil, cuyas tablas de valores actualizadas mensualmente para la ciudad de
privadas desarrollan a priori los activos necesarios (incluidos grandes elementos
Sao Paulo que representan costes de urbanización dimensionados para un módulo de mil
como arquetas y conducciones de drenaje pluvial) en sus zonas de intervención.
m² de área útil (área de parcelas) y permiten extraer los pesos relativos de las distintas
• Se asume que la población del escenario tendencial conforma hábitats de menor redes sobre el total de la inversión. Así se observa que la inversión más costosa se produce
densidad que el de los escenarios óptimo e intermedio. en la pavimentación, seguido del saneamiento, agua potable y drenaje, y en menor
• Se asume que el crecimiento poblacional, la expansión del área urbanizada y sus medida en las redes de iluminación y electricidad.
residentes serán lineales hasta el año horizonte 2050 Tabla 72. Resumen de las principales variables del modelo actual y los escenarios de crecimiento
• Las variaciones de impuestos, beneficios y tasas generados tanto por los Agua potable 13%
escenarios tendencial y óptimo no son contemplables en este estudio. Saneamiento (Colectores y domiciliarias) 29%
• Los costos indicados en este estudio están referidos al ámbito de estudio y se Red de drenaje 12%
muestran en Dólares Norteamericanos (USD), a diciembre 2016. Los costes Pavimentación, movimiento de tierras, etc… 42%
imputables a otras entidades gubernamentales no indicadas, así como de Electricidad 5%
proveedores privados de servicios (como telecomunicaciones y combustibles) no Fuente: Avaliação de Glebas - Subsidios para Pré-Planos" da empresa Guilherme Martins Engenharia
están contemplados en este estudio. de Avaliações... (2012)
Según un estudio relacionado con la regeneración de favelas también en Brasil (Albiko et

Aproximación a los costes base para infraestructuras al.), si se relacionan los factores que influyen en el incremento de costes respecto a zonas
formales, cada tipo de servicio acusa incrementos de costes de distinta forma. Así, se
11 Smolka, 2011
COMPONENTE 3
puede identificar que un crecimiento de ciudad en laderas con pendiente es susceptible básicas, adaptándolo a datos referenciales argentinos y el modelo de desarrollo esperado
de multiplicar el coste unitario porque afecta particularmente al saneamiento, al drenaje para cada escenario.
y a la pavimentación urbana. También el área total a servir sufrirá mayor incremento de
En este cálculo no se consideran los costos de transporte, dado que no se ha hecho un
costes cuanto mayor sea, especialmente a partir de las 400 hectáreas, que hacen
estudio detallado de los proveedores, sino que se han utilizado ratios promedios
incrementar costes por su incidencia en las redes de agua potable y drenaje.
nacionales.
Tabla 73. Resumen de las principales variables del modelo actual y los escenarios de crecimiento La suma de todos estos valores representaría el coste promedio de toda la infraestructura
Extensión Forma Baja Zonas en construida, considerando dentro de esta medida el costo asociado de materiales e
Red
ámbito urbana Densidad pendiente
instalación en obra nueva de todos los elementos, como pueden ser, además de las
Agua potable (1) tuberías longitudinales, las cámaras, cuadros de control, sumideros, grifos, conexiones y
Saneamiento (Colectores y domiciliarias) (2) todo tipo de elementos que puedan encontrarse en cada tipología de infraestructura
Red de drenaje (3) (4) urbana.
Pavimentación, movimiento de tierras, Observando los factores que condicionan los costos, se han definido 2 tipos de
(5)
etc…
crecimientos diferenciables por su distinto grado de repercusión en los costes de redes
Iluminación pública y equipamiento
urbano de infraestructura:
Fuente: Adaptado de Albiko et al (2007). Elaboración propia. • Crecimientos continuos a la huella urbana actual, donde la ampliación de la
Incidencia en los costes Muy Alta Alta Notable No relevante infraestructura necesaria para acometer los nuevos servicios no suponen un
Notas: costo menor que los crecimientos dispersos.
(1) Los costes crecen rápidamente para extensiones superiores a 400 ha, y moderadamente • Crecimientos discontinuos a la huella urbana actual, donde la dispersión
para las inferiores
(2) Los costes son menores en zonas llanas (<1%) y se disparan en zonas con pendientes incrementaría el coste pero la baja densidad y demanda desincentiva la
superiores a 7% ejecución de grandes y costosos proyectos.
(3) Cuanto mayor es la cuenca hidrográfica, mayores los costes
(4) Los costes se disparan en pendientes mayores a 8% Esta diferenciación se relaciona con el análisis prospectivo de los escenarios de
(5) Los costes tienden a crecer con las pendientes. crecimiento, basado en la clasificación por zonas urbanas homogéneas y los grados de
transición urbana.
Estimación costo de urbanización en el ámbito de Estudio Es importante mencionar que en este cálculo se ha estimado una provisión integral de
urbanización para los escenarios óptimo y tendencial. En rigor en un Escenario Tendencial
Para estimar los costos estimados de urbanización, se implementó una metodología esto no sería así, ya que parte importante del desarrollo sería de manera informal
sencilla para adaptar los costos de proveer al nuevo territorio de expansión urbana los (principalmente en el periurbano). En la siguiente tabla se ejemplifica que tipo de
servicios básicos, partiendo de los precios unitarios estimados para ALC, expresados en infraestructuras se desarrollarían en los escenarios óptimo y tendencial si se cumpliera
coste de inversión para suelo servido por hectárea, con servicios e infraestructuras esta hipótesis.
COMPONENTE 3
Provisión de Servicios Integralmente Tendencial Optimo Tabla 74. Resumen Costos estimados urbanización
Item Unidad Valor
Agua Potable
Pavimentación m2 10 USD
Red de Alcantarillado
Red Alcantarillado m2 6 USD
Redes eléctricas y telefónicas
Urbanización completa normal hectárea 210.000 USD
Pavimentación de calles y veredas
Urbanización discontinua hectárea 250.000 USD
Por lo tanto la inversión por hectárea más costosa sería en el Escenario Óptimo (con Fuente: IDOM
provisión competa de servicios). Sin embargo, para efectos de estimar la comparación de
costos se ha estimado una provisión completa de servicios, independiente del escenario,
con el objetivo de simplificar la comparación, dejando solo dos variables en esta: Cálculo del costo comparativo por Escenario
extensión de la nueva huella urbana y la tipología de este crecimiento (continuo o
Como el objetivo de este capítulo es tener una aproximación de los costos de proveer de
discontinuo).
infraestructura básica de urbanización a los nuevos desarrollos del área metropolitana, se
Para el cálculo estimado de urbanización se han utilizado los siguientes valores realiza una comparación en base a las superficies de extensión de la huella urbana de cada
referenciales: uno de los 2 escenarios, divididos en dos categorías o tipologías de crecimiento: continuo
- Costo de 9,8 USD en pavimentación por m2. y discontinuo. Cabe mencionar que el escenario intermedio está todavía en fase de taller
- Costo de 5,8 USD en redes alcantarillado por m2. de construcción de escenarios, por lo que todavía no se disponen de datos concretos para
- Costo de 1,6 USD en redes agua potable por m2. esta situación.
- Costo de 1,6 USD provisión de red eléctrica pública y alumbrado por m2. Según los datos estimados para los escenarios de crecimiento, estos desarrollos
- Costo de 2 USD en redes de gas por m 2 corresponderían a lo detallado en la siguiente tabla:
Estos costos se han obtenido, como ya hemos comentado, de estudios realizados para el Tabla 75 Datos por escenario para cálculo costo infraestructuras
área metropolitana de Buenos Aires.
Tendencial Optimo Intermedio
Para simplificar los cálculos, se utilizará un costo unitario medio de 210 mil USD por 3.047 754 1.306
A. Nueva superfície urbana construída Total
hectárea de huella urbana. Para poder estimar el sobrecosto que significaría un desarrollo
discontinuo o aislado de la huella urbana, se realiza una hipótesis de costos adicionales B. Superficie construida con desarrollos 921 754 964
continuos
por extensión de redes entre la huella continua (redes existentes) y el nuevo desarrollo.
C. Superficie construida con desarrollos 2.126 0 342
Como el escenario tendencial considera una serie de desarrollos con distintas discontinuos
características y distancias a los núcleos existentes, se propone utilizar un ratio de Fuente: IDOM
aumento sobre el costo promedio establecido para desarrollos continuos. El sobrecosto
propuesto es de un 20% sobre el dato base estimado, llegando a un ratio de costo de
urbanización por hectárea para desarrollos discontinuos de 250.000 USD por hectárea.
COMPONENTE 3
Luego de analizar los costos base, estamos en condiciones de examinar cuál podría ser el Costo Urbanización Superficie TOTAL
coste por hectárea que implicaría la provisión de servicios de terrenos de la expansión
urbana del ámbito de estudio: Discontinuo 250.000 USD/ha 2.216 ha 531.500.000 USD
TOTAL 724 Mill. USD

Para ello identificaremos la siguiente nomenclatura:
Vt = Valor total del escenario costo urbanización escenario Fuente: IDOM
Cc = coste de urbanización por hectárea desarrollo continuo
Tabla 77 Cálculo costos estimados urbanización Escenario Óptimo
Cd = coste de urbanización por hectárea desarrollo discontinuo
Costo Urbanización Superficie TOTAL
HUa = Superficie en hectáreas de la huella urbana actual
Continuo 210.000 USD/ha 426 ha 89.460.000 USD
HUTc = Superficie en hectáreas del crecimiento continuo de la huella urbana
tendencial (escenario) Discontinuo 250.000 USD/ha 0 ha 0 USD
HUTd = Superficie en hectáreas del crecimiento continuo de la huella urbana
TOTAL 89 Mill. USD
tendencial (escenario)
HUOc = Superficie en hectáreas del crecimiento continuo de la huella urbana Fuente: IDOM
óptimo (escenario) Cabe mencionar, que para el escenario óptimo se considera también la pavimentación de
HUOd = Superficie en hectáreas del crecimiento continuo de la huella urbana calzadas y veredas, del área urbana existente, así como de la superficie de expansión
óptimo (escenario) prevista. Por esto, al costo asociado al crecimiento de la huella urbana, se sumará el costo
de pavimentación de los kilómetros de calles sin pavimentar.
HUIc = Superficie en hectáreas del crecimiento continuo de la huella urbana Según los datos obtenidos, en el ámbito de estudio nos encontramos con un déficit
intermedio (escenario) importante de pavimentación. Para obtener el costo estimado de ejecución de esta obra,
HUId = Superficie en hectáreas del crecimiento continuo de la huella urbana se adopta el valor obtenido para pavimentación, de 9,8 USD/m2. Se estiman dos veredas,
intermedio (escenario) una por cada lado de la calle de en torno a 2 m de ancho y dos viales de 5,5 m. Esto da un
El cálculo de costos se expresaría entonces de la siguiente manera: total de 15 metros de ancho de calle, lo cual da un estimado de 147.000 USD por kilometro
Al no tenerse claro el déficit de pavimentación, se utilizará como meta anual un promedio
ESCENARIO TENDENCIAL: Vt=Cc x HUTc + Cd x HUTd de pavimentación de 5 kilómetros. Por lo tanto se considerara un total de 165 kilómetros
ESCENARIO OPTIMO: Vt=Cc x HUOc + Cd x HUOd de pavimentación (2.017-2050)
ESCENARIO INTERMEDIO: Vt=Cc x HUIc + Cd x HUId Por lo tanto el costo de provisión de infraestructura básica en el Escenario Optimo será:
Tabla 76 Cálculo costos estimados urbanización Escenario Tendencial Tabla 78 Cálculo costos estimados urbanización Escenario Óptimo
Costo Urbanización Superficie TOTAL TOTAL
Continuo 210.000 USD/ha 921 ha 193.410.000 USD Costo Urbanización Nuevos crecimientos 158.340.000 USD
COMPONENTE 3
TOTAL Ilustración 313 Gráfico comparativo costos provisión infraestructura por Escenario
Costo pavimentación vías huella actual 49.000.000 USD USD 2.500.000.000

(500 kml)
USD 2.000.000.000
TOTAL 207 MM USD
Fuente: IDOM USD 1.500.000.000
En la siguiente tabla se muestra la comparación entre los gastos totales estimados para
USD 1.000.000.000
urbanización de los 3 escenarios, considerando el escenario intermedio “en trabajo”:
Tabla 79 Comparativo costo Inversión por Escenario USD 500.000.000

Tendencial Óptimo Intermedio
Demanda de viviendas nuevas
8.989 USD 0
2017-2050
Tendencial Optimo Intermedio
Huella Urbana actual 15247
Huella Urbana Total 18294 16001 16.553 Fuente: IDOM
Crecimiento total de la Huella
3047 754 1306
Urbana Conclusiones
Costo Estimado Urbanización
USD 724.910.000 USD 207.340.000 USD 336.940.000
nuevas zonas El Escenario Tendencial presenta un mayor coste de inversión para servir infraestructuras,
Comparativa Incrementos vs superando los 720 millones de dólares estadounidenses, debido principalmente a que el
250% 100% 115%
Escenario Optimo
incremento de la población asentada se dará fuera de la huella urbana actual, obligando
Costo promedio por cada nueva
USD 80.644 USD 23.066 USD 37.484 a crear nuevas infraestructuras para albergar los urbanismos futuros en áreas más
vivienda
Fuente: IDOM alejadas de las centralidades urbanas. Esta cifra es absolutamente imposible de financiar,
lo que refuerza la importancia de controlar y generar un crecimiento planificado.
El escenario tendencial supone, en comparación al escenario optimo, que es menos

oneroso en costes de infraestructuras, un sobrecoste de +250 %. El Escenario Intermedio
por su parte, representa un costo adicional de un 38% con respecto al Escenario Óptimo.
El Escenario Optimo destaca por su menor incremento de huella urbana, minimizando el

impacto en los costes asociados al crecimiento. En total se calcula que el crecimiento
urbano en esta área metropolitana hasta el 2050 supondría una necesidad de inversiones
por unos 207 millones de dólares. A este monto, como se ha comentado anteriormente,
se le calculan los costos asociados a la urbanización completa de la huella urbana actual.
COMPONENTE 3
6. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:
ESTRATEGIA URBANA INTEGRAL
COMPONENTE 3
6 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES: ESTRATEGIA integral, dividida en estas 4 temáticas y con una visión al horizonte temporal del estudio
(2050). Con esto, se establece un objetivo general para cada temática o campo de acción,
URBANA INTEGRAL se propone una serie de acciones con su resultado esperado y programas o proyectos
para lograr este resultado. Muchos de los programas incluidos en este documento son
Con el objetivo de entregar recomendaciones para que el Gran Bahía Blanca pueda lograr parte de la cartera de proyectos existentes en la actualidad, tanto a nivel nacional,
un desarrollo sustentable, se generan una serie de propuestas de programas y proyectos, provincial o municipal. El objetivo de esto es sistematizar las propuestas sectoriales
siempre buscando una intervención urbana integral. Las propuestas se han realizado existentes que buscan los mismos objetivos de la iniciativa ICES en esta Área
siguiendo la metodología graficada en la siguiente imagen, partiendo desde el Diagnóstico Metropolitana. Los proyectos o iniciativas existentes que se incluyan serán señalados
integrado y llegando al desarrollo de propuestas para el corto, mediano y largo plazo, especialmente.
dividido en las mismas 4 temáticas del diagnóstico:
Las propuestas se dividirán en tres tipologías principales:
- Equidad Urbana
- Desarrollo Planificado - Estudios: se identifican una serie de estudios que son necesarios para
- Eficiencia y Competitividad Territorial comprender de manera más detallada ciertos procesos territoriales. Se señalarán
- Relación con el Medio Ambiente estos estudios y porque son necesarios.
- Programas: se refiere a la implementación de nuevos instrumentos y la
Estas propuestas han sido generadas a partir del diagnóstico Integrado y relacionadas con perfección de los actuales.
los lineamientos que se han establecido para el diseño del Escenario de Crecimiento - Inversiones: Se incluyen todas las inversiones relacionadas con servicios básicos,
Óptimo. La metodología para determinar las recomendaciones fue definir una estrategia espacios públicos, equipamientos, movilidad, seguridad.
COMPONENTE 3
Ilustración 314 Esquema Propuestas derivadas del Diagnóstico Integrado y el Escenario Óptimo
COMPONENTE 3
Ilustración 315 Recomendaciones propuestas derivadas del Diagnóstico Integrado y el Escenario 6.1 RECOMENDACIONES PARA LOGRAR UNA EQUIDAD URBANA
Óptimo, organizadas por ejes
Las recomendaciones relacionadas con la equidad urbana para el Gran Bahía Blanca
buscan lograr un desarrollo sustentable. Se plantean dos tipos de acciones: por un lado
las relacionadas con los futuros crecimientos, y por otro, las relacionadas con actuaciones
de renovación urbana en barrios existentes identificados a lo largo del presente estudio.
Ilustración 316 Recomendaciones Equidad Urbana
Fuente: IDOM
La mayor parte de las recomendaciones son propuestas multisectoriales que engloban

Fuente: IDOM
resultados de varios componentes, tal y como se ha indicado en la imagen anterior.
COMPONENTE 3
6.1.1 Programa de Vivienda Inclusiva zonas dentro de los límites definidos de la huella urbana, redes de servicios públicos,
continuidad de la red vial, servicio de transporte público, áreas verdes, etc.
Tal y como se detalló en el diagnóstico integrado, existe un déficit cualitativo y
cuantitativo de vivienda, que lleva a parte de la población a vivir en asentamientos Nuevos diseños de vivienda social: Los proyectos de vivienda social que se han
precarios (12 % de la población). desarrollado hasta ahora son edificios multifamiliares de alta densidad o vivienda
La propia política habitacional por parte de los entes públicos fomenta el crecimiento unifamiliar en baja densidad. Se propone privilegiar proyectos de media densidad, con
desordenado de la huella urbana, incorporando ayudas principalmente para vivienda viviendas pareadas o edificios de media altura (5 plantas) y experimentar nuevas
nueva, que ante la ausencia de control sobre su ubicación, se localizan en los terrenos tipologías edificatorias.
más baratos: periferia este, con déficit de servicios básicos, sin acceso a transporte
Numerosas municipalidades recurren a concursos en las universidades de arquitectura,
público e incluso áreas inundables.
fue el caso del “Concurso de diseño de vivienda social sustentable en la Patagonia (Aysén,
Se proponen varias acciones: Chile) o el Concurso Iberoamericano de Vivienda Social de Argentina.
Mecanismos para fijar un porcentaje de vivienda asequible en todos los desarrollos: Se Ilustración 317 Concurso Internacional Iberoamericano de Vivienda Social IX BIAU
propone rediseñar la política habitacional con el objetivo de que obligue a los promotores
de vivienda a ser incluyentes, para no expulsar la vivienda asequible a la periferia. Como
referencia en la región, sirva la Ley 338 de Colombia, que establece en su artículo 92: “En
todo caso al incorporar suelo de expansión urbana, los planes de ordenamiento y los
instrumentos que los desarrollos determinarán porcentajes del nuevo suelo que deberán
destinarse al desarrollo de programas de vivienda de interés social.”
Sirva también de ejemplo la Ley del Suelo de 2007 de España, la cual establece que el 30%
del suelo residencial de nuevas actuaciones deben tener un régimen de viviendas de
protección pública o viviendas sociales. De esta manera, se consigue una mezcla de clases,
evitando la segregación socioespacial en la huella urbana. Hasta ahora, los programas de
vivienda como ARRAIGO se focaliza en nueva vivienda en suelos de la periferia, con esta
medida, se evita la construcción de viviendas en áreas desconectadas.
Los organismos encargados de diseñar e implantar esta actuación son las Secretarias de
Planeación urbano y desarrollo económico de los partidos en coordinación con el
Ministerio de Infraestructura y Servicios públicos de la Provincia de Buenos Aires.
Programa público que identifique solares vacantes adecuados para desarrollar vivienda
social. Se han identificado numerosos vacíos urbanos fuera del casco fundacional de Bahía
Blanca que permiten consolidar el tejido urbano. Por otra parte, se ha observado que
existen desarrollos de vivienda social en zonas periurbanas. Los futuros proyectos de
vivienda social deberían ubicarse cerca de los principales centros de servicios, mejorando
la calidad de vida de sus habitantes. Los solares seleccionados para alojar vivienda social Fuente: Plataforma arquitectura
deberían cumplir varios requisitos: condiciones del entorno, terrenos libres de riesgos,
COMPONENTE 3
6.1.2 Extensión de los servicios básicos en barrios consolidados de la periferia, Plan de extensión de pavimentación: El análisis de las vías pavimentadas refleja que gran
principalmente servicio de cloacas y pavimentación calles parte de la periferia de Gran Bahía Blanca presenta un gran déficit. Se plantea la necesidad
de extender las vías pavimentadas a todos los barrios residenciales.
El diagnóstico de equidad urbana y el de desarrollo planificado han mostrado cómo gran
parte del suelo urbanizado de la periferia de Gran Bahía Blanca presenta un déficit de Ilustración 318 Extensión de servicios básicos
servicios básicos. Este déficit aparece tanto en suelo residencial formal, como informal.
De acuerdo al diagnóstico, menos de la mitad del suelo urbanizado del área de estudio
presenta cobertura de alcantarillado. Además, gran parte de la periferia tiene una
cobertura de servicios básicos menor al 20%.
Se propone desarrollar varias acciones:
Desarrollo de estudios de diagnóstico de las redes de servicios básicos: Es necesario

conocer en qué condiciones están las redes de servicios básicos en la actualidad. Se hace
imprescindible estudiar las redes principales, para saber su estado y su capacidad de
ampliación, con vistas a la consolidación de barrios y desarrollo de grandes vacantes y
modificación de la normativa.
Por otro lado, también se deben desarrollar estudios de las redes de servicios en la
periferia. Además de saber su recorrido, es necesario saber en qué condiciones están, ya
que si se plantea la extensión de la red secundaria, es imprescindible que la red primaria
funcione de manera correcta.
Plan de extensión de las redes de servicios básicos: Tras conocer la situación actual de
las redes de servicios básicos en el territorio, se tendrá información de dónde es necesario
intervenir y cuáles son las medidas más adecuadas para cada zona. Para ello, se propone
un Plan de extensión de las redes de servicios básicos con las siguientes características:
• Establecer prioridades en el territorio, barrios con más necesidades y redes que
no dependan de otras intervenciones.
• Establecer fases o etapas para organizar las intervenciones
• Coordinar las obras con otro tipo de intervenciones como puede ser la Fuente: IDOM
pavimentación de viales o alumbrado público.

• Dar especial importancia al servicio de cloacas y recogida de residuos sólidos, ya
que su déficit fomenta el deterioro ambiental del estuario.
COMPONENTE 3
6.1.3 Plan de movilización de suelo privado: Espacios Públicos Temporales en - Programa de cesión de predios privados para alojar espacios públicos temporales: se
predios vacantes propone que los propietarios que no estén interesados en desarrollar su predio,
puedan ceder el usufructo de éste para áreas verdes o espacios públicos. A cambio,
El diagnóstico contrastado identificó un 9,2% de vacíos urbanos en la huella urbana, 737
la municipalidad aportaría los elementos básicos y el mantenimiento. Este programa
Ha de predios sin ocupar, además de 77 Ha de suelos vinculados al ferrocarril. Durante la
ya se ha desarrollado en varios países europeos.
construcción de los escenarios de crecimiento urbano, se identificaron varias áreas de
oportunidad dentro de la huella urbana, tanto por su situación de vacante, como por su Ilustración 320 Ejemplo de reutilización de vacantes: Iniciativa Esto no es un solar
potencial de renovación frente al actual abandono.
Existen numerosos predios baldíos de propietarios privados que no han sido desarrollados
por diferentes razones. Por ello, se propone iniciar un Plan de movilidad de suelo privado
que fomente el aprovechamiento de estos predios.
Ilustración 319 Nueva Plaza de Bolsillo en Santiago de Chile. Antes y después
Fuente: Plataforma arquitectura
Ante la negativa de algunos propietarios de desarrollar sus lotes, se plantean diferentes Fuente: Plataforma arquitectura
medidas:
- Incentivos/ exenciones fiscales para propietarios que decidan limpiar y acondicionar 6.1.4 Mejoramiento integral de barrios
los lotes, y así evitar la aparición de ocupaciones o botaderos informales. El estudio de las clases de análisis de la huella urbana y el diagnóstico integral de Gran
- Incentivos/ desincentivo fiscales para aquellos propietarios que posean predios Bahía Blanca han mostrado la existencia de numerosos barrios deteriorados. El 7,5% de
vacantes situados en tejido urbano consolidado o en proceso de consolidación. En la huella urbana de Gran Bahía Blanca aloja barrios de viviendas que no cumplen con los
algunos países, existen impuestos o recargos sobre los predios sin desarrollar. estándares de habitabilidad marcados por Argentina; en total casi 8.500 viviendas
necesitan entrar en un programa de mejoramiento integral de barrio.
COMPONENTE 3
Este programa requiere una intervención integral, compleja y costosa de realizar, ya que • Espacios verdes y equipamientos: Realizar un inventario para conocer la cobertura
se deben intervenir zonas consolidadas, en las que en muchos casos no existe ni siquiera y el ratio por habitante. Identificar lotes vacantes para incorporar nuevos espacios
el espacio físico para realizar proyectos. públicos.
Se proponen las siguientes acciones: • Desarrollo y capacidades sociales: Incorporar la participación local de los vecinos
Programa piloto mejoramiento en barrios de diferente carácter: Dada la complejidad de para involucrarlos en el proyecto. Incorporar gestores sociales que faciliten el
este tipo de intervenciones y lo costoso del proceso, se propone realizar un programa proceso.
piloto en barrios muy consolidados, para luego realizar un plan más amplio a lo largo de Ilustración 321 Ejemplo de mejoramiento de barrio: Ferrocarril- Villa Delfina
toda la huella urbana. La ventaja de esto es que un plan acotado permitirá probar las
estrategias de participación, financiamiento, co-construcción, mantenimiento y los
inconvenientes asociados. Dentro de los barrios que podrían entrar en el programa piloto
o de mejoramiento de barrios podrían ser Villa Belgrano, Parque Norte, Los Chañares, Don
Ramiro, San Miguel, Grünbein, Harding Green o San Agustín.
El programa de mejoramiento debe abarcar diferentes aspectos:

• Ordenamiento: Regularización urbanística y legalización en caso de existir
viviendas sin título.
• Servicios públicos domiciliarios: Desarrollar estudios de detalle para conocer si las

redes locales de agua potable, alcantarillado de aguas de lluvia y servidas y
recolección de residuos sólidos tienen capacidad para la población actual. Si es así,
se debe extender la red para que la cobertura sea extendida al 100% del tejido
urbano. Si la red local no tiene capacidad suficiente, se debe desarrollar un plan
para renovarla. Esta medida debe ser coordinada con la recomendación anterior
(1.2: Extensión de los servicios básicos en barrios consolidados de la periferia).
Fuente: IDOM
• Riesgos, recuperación y protección de carácter ambiental: Analizar los riesgos de
Ampliación del Plan de mejoramiento integral de barrios: Se considera un plan a escala
cada barrio para establecer las obras de mitigación necesarias. En muchos casos,
Gran Bahía Blanca, coordinando esfuerzos multisectoriales y con una visión a largo plazo.
existen canales o arroyos en las inmediaciones que deben ser recuperados
Dentro de este Plan, es necesario llevar a cabo varias actividades:
ambientalmente e incorporados como áreas verdes cualificadas.
• Conformación mesa permanente de trabajo para mejoramiento de barrios
• Accesibilidad y movilidad: Establecer una jerarquía viaria, conectar los barrios con • Catastro integrado de barrios deteriorados y desarrollo sistema de priorización
el tejido urbano colindante, completar la pavimentación de todas las vías, • Creación de plataformas para mostrar los avances de las iniciativas
implementar secciones de calle ordenadas con aceras, ciclorutas, arbolado, • Creación de instancias de colaboración público privada
iluminación, mobiliario público, etc. • Desarrollo de Planes Sectoriales para mejoramiento urbano especifico de áreas
identificadas
COMPONENTE 3
Este plan debe coordinarse con el Plan Nacional de Hábitat, el cual consta de 4 ejes: 6.1.5 Nuevos instrumentos para la Captación de Plusvalías inmobiliarias por
Mejoramiento de localidades vulnerables, urbanizaciones integrales, espacios públicos y acciones públicas
la construcción de Núcleos de Innovación y Desarrollo de Oportunidades.
En la actualidad, la posibilidad de poder desarrollar suelos periurbanos, incluso rurales,
hace que se valoricen tierras de la periferia. La provisión de infraestructuras básicas como
viales, electricidad y agua potable, y la inversión en servicios y equipamientos se llevan a
cabo por entes públicos, sin embargo los beneficios los recaudan los inversores privados.
Se propone estudiar nuevos modelos de gestión del suelo, por un lado para capturar las
Ilustración 322 Ejemplo de intervenciones de mejoramiento de barrios en Bello Horizonte en la plusvalías y poder financiar el desarrollo urbano, y por otro lado para establecer unos
ciudad de Pereira (Colombia) criterios sostenibles en cuanto a desarrollos urbanos como pueden ser las cesiones de un
porcentaje del aprovechamiento lucrativo y un porcentaje del suelo para espacios
públicos, equipamientos y viales en los desarrollos. Además, parte de ese suelo puede
alojar vivienda social, como se propuso en la recomendación 1.1 (Vivienda inclusiva).
Se deben estudiar diferentes herramientas de captura de plusvalías con el fin de
adaptarlas a la casuística de Gran Bahía Blanca; con el principal objetivo de devolver a la
comunidad los incrementos del valor de la tierra que resultan de la acción comunitaria.
Ilustración 323 Esquema concepto de plusvalías urbanas
Fuente: Ministerio de Vivienda Colombia
Control por parte de las autoridades para evitar la aparición de nuevos asentamientos:
Numerosos estudios del Banco Interamericano de Desarrollo han demostrado que la
intervención en barrios informales es mucho más costoso que la prevención.
Fuente: Plataforma arquitectura
Las herramientas o instrumentos de captura de plusvalías podrían ser definidos como

herramientas para recuperar el incremento en el valor de la tierra asociado con acciones
públicas, aumento que de otra manera sería capturado por entidades privadas (tal y como
se ha hecho hasta ahora).
COMPONENTE 3
De acuerdo a Fernanda Furtado, “para que la recuperación de plusvalías sea un elemento destina a mejoras urbanas de la zona donde se ha cobrado el impuesto, no se sabe a qué
clave en la política del suelo urbano en América Latina, debe ser más completa y aplicarse se destina el dinero recaudado.
al conjunto de la ciudad, no sólo a determinadas zonas. Tiene el potencial de cambiar las
Recaudación fiscal, contribución por mejoras: Se trata de un tributo que afecta a un
reglas que rigen la distribución de los costos y los beneficios de la urbanización, incluido el
número específico de propietarios o poseedores de bienes inmuebles, en zonas
objetivo de la redistribución como condición necesaria. La intensa división socio-espacial
previamente delimitadas, por periodos determinados y que se encuentra destinado a la
entre ricos y pobres, además de las grandes diferencias en lo que respecta al acceso al realización de una obra en particular (López, Jorge. Pp 51)13 Smolka (2003) define la
suelo provisto de servicios, no pueden obviarse en el proceso de diseño de un sistema de contribución por mejoras como las contribuciones impuestas a los propietarios de la tierra
política del suelo y de sus instrumentos correspondientes de recuperación de plusvalías.” que se benefician de alguna forma de inversión pública.
12
En relación a la experiencia latinoamericana, en Colombia en 1968, en el auge de la
Las acciones que producen incrementos del valor del suelo o plusvalías son las acciones utilización de contribuciones de valorización, el 45% de todos los gastos públicos locales
del Estado: en la ciudad de Medellín y cerca del 16% en Bogotá eran financiados a través de
contribuciones de valorización 20. Sin embargo, en algunos países como Argentina, la
implementación se basó en la recuperación del costo de la obra pública y no en avanzar
hacia una mayor equidad distributiva en el desarrollo urbanístico. Otro ejemplo es Perú,
donde la Contribución de Mejoras data de 1985 (Calderón, 1996). En Rosario, la normativa
referente a la Contribución por Mejoras (CdM) está totalmente desarrollada y es
aplicable.
Otro ejemplo de la aplicación exitosa es el caso del municipio de Trenque Lauquen14
(Provincia de Buenos Aires), llevada a cabo a partir del 2009. El caso de Trenque Lauquen
constituye una experiencia que nos ofrece la posibilidad de pensar logros, dificultades y
Entre las herramientas para la captura de plusvalías destacan: desafíos que conlleva la aplicación de la CM, como mecanismo de recuperación de una
parte de la valorización inmobiliaria que se produce como consecuencia del accionar del
Recaudación fiscal a través de impuesto sobre bienes: Para que la recuperación de Estado. El municipio de Trenque Lauquen aprobó una ordenanza que define el hecho
plusvalías sea efectiva, es necesario que los datos catastrales sean adecuados a la imponible que habilita el cobro del tributo, su base imponible, el momento de exigibilidad,
situación real de los predios (tanto en valor como en superficie). Además, para que la la forma de pago, así como los contribuyentes que deberán abonarlo y los que son
recaudación fiscal sea efectiva, los valores de propiedad deben estar actualizados. pasibles de su exención.
Smolka (2003) considera que calificar los impuestos a la propiedad como instrumentos de Esta situación contrasta con otros países industrializados, donde la contribución por
recuperación de plusvalías es discutible, dado que los impuestos no se asocian usualmente mejoras es una institución en retroceso que va perdiendo importancia, debido a sus
a ninguna forma particular de intervención pública. Es decir, el dinero se recauda y se complicaciones administrativas. (Paprocki, Letizia. 2004)15
incrementan las arcas de la Municipalidad, pero no se sabe si ese aumento de las arcas se Para que la práctica sea correctamente administrada, se necesita una buena
comunicación entre las autoridades y los particulares afectados, para que sea por todos
12
Fernanda Furtado es planificadora urbana argentina, investigadora de la Universidad brasileña de Niteroi 14
Duarte. Juan Ignacio, Baer. Luis. 2013. Recuperación de plusvalías a través de la contribución por mejoras en
http://laciudadinclusiva.blogspot.com.es/2011/06/un-aporte-la-discusion-de-la.htm Trenque Lauquen, Provincia de Buenos Aires, Argentina. Lincoln Institute of Land policy
13
López, Jorge (1978). La administración de la contribución de mejoras: Aproximación financiera a problemas 15
Paprocki, Letizia. 2004. La contribución por pavimentos, inconveniencia de su aplicación y soluciones. Revista
municipales. Revista de Administración Pública, nº33. Universidad Nacional Autónoma de México científica Visión de Futuro. Universidad Nacional de Misiones. Argentina.
COMPONENTE 3
conocida la obra a realizar, los beneficios que ésta produce, así como la forma y monto es que es un único pago, lo que facilita su sistema de cobranza. Además, el dinero
con el que se debe contribuir para llevarla a cabo. recaudado con este impuesto va para un fin concreto.
Para una mejor administración de este tributo, resulta ideal contar previamente con un Instrumentos regulatorios: Según Smolka (2003), el uso de mecanismos regulatorios
catastro actualizado y confiable. […] En el caso de que no se contara con eseinventario o incluye una extensa gama de herramientas mediante las cuales los incrementos en el valor
que el existente no se considerara lo suficientemente confiable, es conveniente llevar a de la tierra, provenientes de cambios en las regulaciones urbanas, pueden ser recuperadas
cabo el catastro de la zona en la que será realizada la obra, estando entonces en por el sector público a través de alguna forma de contribución "en especie" por parte del
posibilidad de conformar un inventario de predios integral para que les corresponda a propietario beneficiado.
todos ellos sin excepción contribuir en forma equitativa y con bases justas en la realización
Las formas negociadas de recuperación de plusvalía a través de regulaciones ocurren
de esa obra que sin duda alguna les beneficiará. (López, Jorge. Pp 52)16
cuando, por ejemplo, los desarrolladores inmobiliarios acceden a dar o devolver a la
Una vez que se cuenta con el inventario de los predios, se debe determinar las cuotas que comunidad algunas de las ganancias extraordinarias obtenidas por los cambios en las
cada uno de los propietarios debe abonar. Determinar la cuantía presenta también reglas sobre uso del suelo. Existen otros casos en los que se eliminan las contribuciones
grandes dificultades para las municipalidades. El hecho de estimar y distribuir el beneficio para usos del suelo que generan empleo o en el caso de la construcción de vivienda social,
entre los inmuebles lleva a criterios arbitrarios por las dificultades de hacerlo (Iturrioz, a fin de disminuir costos y asegurar su provisión.
2003)17
De acuerdo a Smolke (2003), la condición suficiente para la efectividad de la recuperación
La Arquitecta Rosana Vecchi en su blog de urbanismo18 propone que los lotes frentistas
paguen el 70% de la obra y que los lotes ubicados en el área de impacto de la obra (2 o 5 de plusvalías, como herramienta regulatoria implementada a través de un proceso de
cuadras según el tipo de obra) paguen el 30% restante. Además, estos lotes cambiarían negociación, es el asegurar que los resultados refuercen o al menos no vayan en contra de
de categoría para la valuación fiscal. Además, para el caso de Bahía Blanca, no sería los objetivos de control del uso del suelo.
necesario crear ninguna división especial en el municipio para administrar este Se trata de la situación denominada “win-win”, en el que los participantes deciden unirse
instrumento, ya que hoy funciona y está articulado en la Secretaría de Hacienda, Jefatura porque ambos saben que salen ganando. El punto más positivo de este instrumento es
de Catastro y de Ingresos Púbicos a través de la Ley 8912 (Artículos 85, 86 y 87) que no se les exige a los propietarios la aportación de dinero, sino que aportan parte de
Jarach (1996)19 plantea además otros problemas como: sus propiedades.
• Determinación de la zona de las propiedades beneficiadas por la obra pública, En el caso de Bahía Blanca, se han otorgado “premios” o coeficientes de edifibabilidad de
¿Cuál es la zona afectada o área de influencia? ¿Cómo definir el límite? forma gratuita. Para solucionar esta situación, la Arquitecto Rosana Vecchi propone20:
• Determinación del beneficio obtenido por cada inmueble como consecuencia de
• Simplificando la instrumentación de los permisos de DENSIFICACION DE LA CIUDAD y
la obra. ¿Son realmente los montos a pagar el reflejo del incremento patrimonial
PERMISOS DE USOS COMPLEJOS
de los propietarios de los inmuebles?
• Porcentaje del beneficio que habrá que pagarse en concepto de contribución de • Desestimando el concepto de PREMIOS, que representa una forma NO
mejoras. TRANSPARATENTE de conseguir constructibilidad.
• Concentrando la densificación del área centro con criterios que abarquen el manejo
Otra de las dificultades es el sistema de cobranza, el cual debe ser eficiente para que la de la especulación inmobiliaria del suelo
recuperación de las inversiones se ajuste al tiempo programado y que permita atender a
los ciudadanos involucrados. Uno de los puntos positivos de la contribución por mejoras
16 18
López, Jorge (1978). La administración de la contribución de mejoras: Aproximación financiera a problemas La ciudad inclusiva
19
municipales. Revista de Administración Pública, nº33. Universidad Nacional Autónoma de México Dino, Jarach. 1996. Finanzas públicasa y derecho tributario. Ediciones Depalma. Pp 243
17 20
Iturrioz. Curso de Finanzas Públicas. Ediciones Macchi. Pp 461 http://laciudadinclusiva.blogspot.com.es/2011/06/un-aporte-la-discusion-de-la.html
COMPONENTE 3
• Optimizando el coeficiente de constructibilidad permitido de la Ley 8912 en Además, el modelo de crecimiento urbano de Gran Bahía Blanca puede “moldearse”
coincidencia con la densidad de las Zonas Centrales. gracias a nuevas normativas o una nueva legislación que obligue a incluir un porcentaje
de superficie destinada a áreas verdes y equipamientos, favoreciendo un crecimiento
Rosana Vecchi propone varios instrumentos como: urbano sostenible. Sirva de ejemplo la Ley del Suelo española, que fija un 15% de cesión
1. PROPIETARIO DEL SUELO: CERTIFICADO DE EDIFICABILIDAD (CE)(indicador FOT, del nuevo suelo a la administración para destinarlo a espacio público y servicios. En este
hasta el máximo de 3) por encima de 1 y/o USO por fuera del comercio diario: para el caso, es una ley de mínimos que puede ampliarse en cada Plan Urbanístico de escala
Propietario que quiere poner en el Mercado su inmueble y vende . El valor del mismo debe menor.
ser un porcentaje REAL del valor de suelo en el mercado. Con este valor el Propietario del Las decisiones sobre planificación urbana como normas y reglamentos y los derechos de
SUELO PAGA al fondo de infraestructura de redes necesaria para la densificación que desarrollo afectan también a la distribución de los valores del suelo urbano y deben
vende. integrarse a las políticas de captura de plusvalía. Dada la presente segregación social, esta
2. DESARROLLADOR URBANO : CERTIFICADO DE EDIFICABILIDAD +(CE+) (indicador integración trae consigo una dimensión socioespacial que puede hacer frente a las
FOT, la reserva de incrementos de FOT que habilita la ley, +2.1)El valor de suelo que PAGA disparidades existentes dentro de la huella urbana de Gran Bahía Blanca. Por tanto, las
al Estado esta densificación del Área Central, puede ser instrumentado en diferentes políticas de redistribución del valor de la tierra adquieren un contexto político particular.
formas :
a. Ordenanza Rosario. Valuación del 10% del precio de venta de la constructibilidad
habilitada.
b. Planilla de valuación Municipal (la misma que se utiliza para los derechos de
construcción, actualizada)
c. El Desarrollador COMPRA el excedente que necesita hasta FOT 2.1
d. EL Estado puede conferir certificados no onerosos a cambio de propuestas que
paguen en consideraciones de proyecto:
i. Edificios adaptados a discapacidades físicas (50% del CE +)
ii. Superficie construida (% departamentos para que el Municipio utlice en
programas de interés social (100% del CE+)
iii. Edificios sustentables
Los certificados de edificabilidad constituyen un fondo específico exclusivo para obras de

infraestructura y condiciones de hábitat (vivienda social y espacios verdes, equipamientos
culturales) en toda la ciudad, habilitando presupuestos participativos en todos los barrios
de la ciudad.
COMPONENTE 3
6.2 RECOMENDACIONES PARA LOGRAR UN DESARROLLO 6.2.1 Desarrollo de un Sistema de Información Territorial Integrado
PLANIFICADO El crecimiento y el proceso de urbanización sin control en el suelo periurbano de Gran
Las recomendaciones relacionadas con el desarrollo planificado plantean dos tipos de Bahía Blanca han dado como resultado una ciudad dispersa, con desarrollos situados
acciones diferentes: por un lado, las relacionadas con planes urbanísticos para desarrollar fuera del suelo urbano. Los catastros de los partidos no están completos, sin información
nuevas partes de la ciudad; y por otro, las relacionadas con actuaciones que buscan sobre las construcciones recientes y los cambios realizados en los centros urbanos
mejorar ciertas zonas de la ciudad. consolidados.
Esta situación se debe subsanar, ya que es imposible realizar un diagnóstico fiable y
Ilustración 324 Recomendaciones Desarrollo Planificado
proponer planes de ordenamiento actualizados. Además, el catastro es un instrumento
imprescindible para la recaudación de impuestos (Recomendación 1.5).
Para llevar a cabo esta propuesta, se incluyen varias acciones complementarias entre sí:
Actualización del catastro: Se propone recopilar (digital) toda la información catastral y

predial para el Gran Bahía Blanca, así como la elaboración de aquella información
inexistente en la materia. Se debe recopilar información sobre usos del suelo, tipo de
construcción, año, superficie ocupada, altura, etc. La mejora del catastro en un sistema
de información georreferenciada (SIG) ayudará a saber en qué situación está el suelo
urbanizado de la región, además permitirá controlar de mejor manera la recaudación de
impuestos prediales. El presente informe y su GeoData Base puede ser el inicio de este
proceso.
Creación de una plataforma integrada de información georreferenciada para Bahía

Blanca y Coronel Rosales donde se integren todos los departamentos municipales y
provinciales e incluya herramientas de consulta remota: La gestión de la información
territorial es fundamental para una correcta gestión del territorio, aplicación de
instrumentos, prevención de riesgos, cobro de impuestos, entre otros aspectos de gestión
municipal. Por ello se propone la construcción de una plataforma de información
territorial única gestionada por las municipalidades.
En el caso de Bahía Blanca, ya existe el proyecto Bahía Geo-referenciada, aunque debe

completarse, así como coordinarse con la Plataforma Carto ARBA. En el caso de Punta
Alta, no existe ninguna plataforma creada en la actualidad.
Esta acción supondrá una herramienta clave de cara a la planeación urbana del área de
Fuente: IDOM estudio, así como el control en los cambios de uso de suelo y facilidades para la
COMPONENTE 3
administración, recaudación y mantenimiento y planificación de obras del ámbito urbano 6.2.2 Programa aprovechamiento de Viviendas Vacías
(vialidades, alumbrado público, transporte público, redes de infraestructura, etc.). Esta
Entre los recursos existentes desaprovechados en el área de estudio, incluyen los vacíos
herramienta permitirá además la agilización de trámites y consultas ciudadanas en
urbanos y además las viviendas desocupadas. Durante las diferentes reuniones en el
materia de planeamiento, propiedad, etc.
conglomerado urbano de Gran Bahía Blanca entre el equipo consultor y los
Integración en la plataforma de un sistema de gestión del transporte público a escala representantes de entidades públicas, la existencia de viviendas vacías fue un tema
metropolitana: Dada la creciente complejidad e importancia del sistema de transporte recurrente, corroborando los datos obtenidos. Según el diagnóstico contrastado, el 18,5%
urbano, sumado al gran desafío que significará implementar los planes de infraestructura de las viviendas del área de estudio están vacías, principalmente por la especulación
y la evolución lógica hacia a un sistema integral de transporte urbano, será necesario inmobiliaria y por el desequilibrio entre la oferta (vivienda de clase alta y media-alta) y la
fortalecer la plataforma de información que permita a la población obtener información demanda (clase baja y muy baja).
instantánea de la situación de la movilidad en la región.
El diagnóstico de Gran Bahía Blanca muestra cómo parte del tejido urbano está
Mejorar la transparencia y participación: Incorporar a la ciudadanía en la plataforma de consolidado y presenta una cobertura de servicios básicos adecuada. Por ello, se propone
información, dentro de un proceso de participación para que puedan aportar datos sobre desarrollar un Programa de aprovechamiento de Viviendas Vacías. Existen numerosos
los problemas del conglomerado urbano y reportar información de la situación actual. planes desarrollados por diferentes municipalidades, que combinan incentivos con
recargo de impuestos. A continuación, se adjuntan algunas ideas generales que pueden
Un gran ejemplo es la plataforma de participación de Tegucigalpa “Centro Histórico
ser el origen del futuro programa:
Abierto”, que incluye un mapeo colaborativo de mensajes ciudadanos geolocalizados
sobre el área de intervención. También destaca la plataforma Bahía Geo-referenciada. • Mejora y actualización del catastro y censo sobre vivienda. Se necesita una base de
datos contrastada y fiable que permita tomar decisiones en base a la situación actual.
Ilustración 325 Plataforma para consulta de información catastral y de planeamiento
Este censo de vivienda podría comenzar con la colaboración de las Administraciones
Públicas que podrán proporcionar información sobre el patrimonio de viviendas que
reciben cualquier tipo de protección o ayuda. Una vez que se avanza en el
conocimiento del parque de viviendas, se podrán implementar políticas sólidas y
duraderas.
• Establecer una estrategia que conduzca a diferenciar, desde el punto de vista fiscal y
de forma inequívoca, la vivienda que constituye un domicilio permanente de todas
las demás. Clasificar las viviendas familiares de uso no permanente en razón de las
causas o motivaciones que explican su modelo de utilización.
• Recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del Impuesto sobre Bienes e Inmuebles a
los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter
permanente. Este canon adicional suele estar “destinado a la función social de la
propiedad”.
Fuente: Urbanismo en Red, 2017
COMPONENTE 3
• Subvenciones de reformas estrictamente necesarias para la habilitación de las Se proponen varias acciones para revertir esta situación e implantar un modelo de ciudad
viviendas vacías, gestión del posterior alquiler y garantía de pago de la renta.21 Las sustentable:
políticas de apoyo a la rehabilitación y renovación del parque de vivienda deberían
incorporar en sus objetivos y planteamientos criterios de equidad y eficiencia para Mesa de coordinación: Se propone la creación de una Mesa de Coordinación
una mejor utilización del parque residencial y del espacio urbano. interinstitucional para el ordenamiento coherente del Partido de Bahía Blanca y Coronel
Rosales. En dicha mesa, se reuniría cada Alcaldía, así como las unidades de ordenación
• Introducir cambios necesarios para que se produzca una progresiva desincentivación nacional y provincial como la Secretaría de Obras Públicas, Secretaría de Vivienda y
de la inversión especulativa en vivienda. Hábitat, Secretaría de Política Ambiental, Cambio Climático y Desarrollo Sustentable,
• Introducir cambios en los Códigos de Ordenamiento Urbano. Los instrumentos de Ministerio de Transporte y Consorcio de Gestión del Puerto de Bahía Blanca y Punta Alta.
ordenación territorial vigentes presentan suelos en la periferia para el futuro La Mesa Interinstitucional tendría como objetivo abordar la problemática de la región,
crecimiento urbano residencial, sin embargo las proyecciones demográficas indican orientando la deseada visión de conjunto y facilitando la coordinación entre diferentes
que el crecimiento poblacional en Gran Bahía Blanca será muy bajo, por tanto la niveles de gobierno y los diferentes instrumentos de planeamiento y programas de
demanda de vivienda será mínima. La superficie de suelo donde se permite urbanizar actuación.
es muy inmensa, por lo que se incentiva el crecimiento expansivo de la huella urbana,
Los acuerdos de dicha Mesa podrán trasladarse a los Planes Urbanos de cada partido que
la baja consolidación y baja densidad.
necesariamente deben ser trabajados de forma coordinada para garantizar el buen
• Incorporación del Censo sobre vivienda a la plataforma de Información Territorial funcionamiento del conglomerado urbano de Gran Bahía Blanca.
6.2.3 Creación de Áreas de Desarrollo Restringido e integración en nuevos Revisión de las proyecciones demográficas de Gran Bahía Blanca: El Instituto Nacional
de Estadística y Censos (INDEC) desarrolla las proyecciones demográficas para futuras
Instrumentos de Ordenación Territorial a nivel partido
décadas, que sirven para otros estudios como los Instrumentos de Planificación urbana,
De acuerdo a los indicadores urbanos desarrollados en el presente estudio, la tasa de planes de infraestructuras o planes de vivienda. Se propone revisar las proyecciones
crecimiento anual de la huella urbana en los últimos 10 años ha sido del 4,0%, frente al demográficas a 2028 (Horizonte temporal del Plan de Desarrollo Local Bahía Blanca) y
0,3% de la tasa de crecimiento poblacional anual. Las consecuencias son una huella 2050 (Horizonte temporal del presente estudio y del futuro Código de Ordenamiento
urbana muy extendida, de baja densidad, alto consumo de recursos y baja competitividad Urbano), en colaboración con el Banco de Datos de Bahía Blanca, la Universidad Nacional
territorial. del Sur y la Bolsa de Comercio de Bahía Blanca en función de las variables
Esta situación se ve fomentada por la actual normativa, que delimita amplias superficie socioeconómicas que influyen en la evolución poblacional22. Estas proyecciones
de suelo denominadas como “Periurbano Cualificado (PUC)”, incluso se ha permitido un demográficas actualizadas podrán ser utilizadas en posteriores planes de manera fiable.
cupo urbanizador fuera de los límites urbanos. Sería interesante que las proyecciones demográficas tuvieran un horizonte temporal
común con los Planes Estratégicos y de Crecimiento urbano para equilibrar la oferta y
demanda de vivienda.
21
Programa Bizigune impartido en la Comunidad Autónoma del País Vasco (España) en 2020, que persigue el 22
Jorge Cincunegui detalla las variables que influyen en la evolución poblacional de Bahía Blanca en el
máximo aprovechamiento del parque de vivienda existente, así como potenciar la vivienda de alquiler. documento Plan de Desarrollo Local Bahía Blanca, página 14
COMPONENTE 3
Revisión y actualización de los Códigos de Ordenamiento Urbano de los Partidos de • Revisión de la Áreas Complementarias denominadas como Zona Comercial-
Bahía Blanca y Coronel Rosales: El objetivo es coordinar estos códigos con la proyección Industrial 1 y 2 (CI1 y CI2) ubicadas al sureste del municipio.
demográfica, los Planes Maestros de las nuevas centralidades (modelo policéntrico) y la • Revisión de la política de espacios públicos. Reserva de suelo para la categoría
estrategia económica y logísticas para Gran Bahía Blanca. denominada Parque Urbano (PQU), ya que la superficie delimitada en la actualidad no
En el caso de Bahía Blanca, será de suma importancia el estudio y reflexión sobre cubre las recomendaciones de la OMS de 8 m2/hab.
diferentes aspectos:
• Incorporación de las manchas de inundación desarrolladas por el Componente 2 Creación de Áreas de Desarrollo Restringido: Parte de las zonas de desarrollo difuso se
para evitar crecimientos urbanos en áreas inundables. incluye como zona de desarrollo Restringido. Esta categoría corresponde a zonas para uso
• Incorporación de otros limitantes al crecimiento urbano para evitar los futuro (reserva), que solo pueden ser utilizadas si se cumplen una serie de exigencias:
desarrollos en suelos vulnerables justificación de la necesidad de uso, construcción de todas las redes de servicios básicos,
incorporación de un 50% como área verde, desarrollo habitacional con mezcla de
• Incorporación de la red de centralidades para la conformación de una huella
tipologías y realización de estudios específicos de vulnerabilidad y riesgo.
urbana policéntrica.
• Revisión del Área urbana fuera de la Circunvalación (Camino Parque Ilustración 326 Propuesta de Áreas de Desarrollo Restringido para incorporar al futuro COU
Sesquicentenario), en concreto el Suburbano Residencial (SUR 1 y SUR2)
• Revisión del Área Complementaria, en concreto el Periurbano Calificado (PUC) y
el Periurbano a reestructurar (PUR) para uso residencial de muy baja densidad.
• Eliminación de los premios a través de Incrementos del FOT y definición de las
normas claras para todos, sin distinciones.
• Redefinición de los modelos residenciales, con sus correspondientes parámetros
urbanísticos (altura de la edificación, número de pisos, edificabilidad, superficie de
ocupación FOS, superficie mínima de parcela)
• Incorporación de las Áreas de Desarrollo Restringido (siguiente punto)
• Revisión de la política de espacios públicos. Reserva de suelo para áreas verdes y
equipamientos que eviten el déficit que aparece en los nuevos crecimientos.
• Revisión de la ordenación y planes para el sector sur del área industrial, que sea
compatible con los planes de recuperación ambiental del estuario.
En el caso de Punta Alta, será de suma importancia la actualización de diferentes aspectos:

• Incorporación de las manchas de inundación desarrolladas por el Componente 2
para evitar crecimientos urbanos en áreas inundables.
• Revisión de las Áreas Complementarias (AC) al norte del municipio hasta la
circunvalación propuesta.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
6.2.4 Planes maestros para el desarrollo de la red de centros urbanos o zonas que sirven. Estos “nuevos espacios multifuncionales de diferentes escalas, con un
centralidades rol definido, que atraen personas y bienes, en donde se producen intensos intercambios
colectivos” (HYDEA Target Euro 2008). “Serán los nuevos centros urbanos que
Esta recomendación está relacionada con el modelo urbano policéntrico y las conformarán un sistema policéntrico interconectado. Será en estos nuevos centros donde
centralidades, potenciando las existentes y desarrollando otras nuevas. Esto se relaciona sus habitantes obtengan muchos de los servicios cotidianos que consumen, realizan gran
directamente con la propuesta de consolidar el área de estudio como un Sistema de parte de actividades de recreación y principalmente donde empiezan a desarrollar una
Núcleos Funcionales, que evite una presión excesiva sobre el centro tradicional de Bahía nueva identidad y cultura que les sirve de punto de referencia en la ciudad. El desarrollo
Blanca y su sistema de transporte y haga más eficiente el sistema urbano en general. de un sistema de centralidades puede contribuir a encontrar un equilibrio en la huella
Las centralidades propuestas se deben caracterizar por una mezcla de usos y la existencia urbana en la distribución de equipamientos, fuentes de empleo y localización de la
de servicios y equipamientos, localizadas en zonas con conexiones multimodales de población en la ciudad, haciendo que se reduzcan los flujos de bienes y personas, y con
transporte, de manera que se consigue una huella equilibrada, disminuyendo la afluencia estos, los costos de desplazamiento y ambientales” (Licnerski 2006). Básicamente, se trata
al centro urbano de Bahía Blanca. de generar espacios urbanos más densos y autosuficientes que reduzcan las necesidades
de desplazamientos, principalmente motorizados.
Tal y como explicó Karl Brunner en los años 30, “las centralidades o nuevos centros
urbanos deben ser funcionalmente independientes, organizados internamente de tal Ilustración 328 Centralidades urbanas y usos del suelo
manera que sea reducida su dependencia del centro principal, se trata de centralidades
de la vida cotidiana que tienen que crear un sentimiento de pertenencia”.
Ilustración 327 Elementos básicos para los nuevos centros urbanos o centralidades
Fuente: POT Medellín

Fuente: IDOM
La creación de nuevas centralidades requiere de un trabajo urbano delicado, que permita
Los nuevos centros urbanos, centralidades serán nuevos nodos de actividad que atraerán intervenir en un tejido urbano consolidado sin afectar las cualidades urbanas
población desde su entorno, serán generalmente puntos de acceso y referencia para las negativamente. También requiere una estrategia respecto a la movilidad de manera
integral y una visión sistémica a escala metropolitana, para integrar las centralidades con
COMPONENTE 3
el resto de la red. Además, requerirá del trabajo conjunto con la comunidad, de modo de A continuación se detallan cada una de las centralidades propuestas, así como sus
diseñar una transformación que integre los valores culturales de la zona. Por ello, tras la características:
aprobación de los nuevos instrumentos de Ordenación Territorial para Bahía Blanca y
• Microcentro de Bahía Blanca: Se mantienen como la principal centralidad del área de
Coronel Rosales, se deben desarrollar instrumentos de planificación urbana a menor estudio. Se mejora su calidad urbana a través de la transformación de algunas calles,
escala, los Planes Maestros para los nuevos centros urbanos o centralidades. para cederlas al transporte no motorizado y peatones y convertirlas en ejes cívicos.
El Plan Local Bahía Blanca 2009/2028 ya planteaba la idea de potenciar varias Estos ejes estarán conectados con las nuevas intervenciones como el eje Alem hasta
centralidades a través de proyectos u operaciones urbanas planificadas como el Parque llegar a la Estación Sud y su parque lineal. También estará conectada con otras
Náutico, el Nodo Spurr, la Ciudad Tecnológica, etc. centralidades como Rosario Sur y su densificación, Almirante Brown y su parque del
estuario y Latino-Los Almendros.
Ilustración 329 Plan BID 2009/2028
• Punta Alta: Se propone consolidar esta centralidad existente, potenciando el
comercio en planta baja, la densificación y la renovación urbana de sus principales
viales.
• Daniel Cerri: Se concibe como una centralidad de pequeño tamaño, a través de la
consolidación de las manzanas, incorporando mayor densidad poblacional y comercio
en planta baja que aporte actividad a la calle principal. Se propone abrir el tejido
urbano a un nuevo frente marítimo que permita incluir el estuario y el frente acuático
como un espacio recreativo, abierto al disfrute de la población.
• Puerta Sur: Se plantea una centralidad en Ingeniero White, con un carácter más
industrial, vinculada a la red de ferrocarril para el transporte de carga, a los nuevos
polos logísticos y al parque lineal a lo largo de las vías ferroviarias hacia la Estación
Sud. El tejido urbano se consolida y albergará nuevos equipamientos.
• Almirante Brown: Se trata de un nuevo frente al Parque Almirante Brown. Se plantea
una reestructuración de esta pieza longitudinal a lo largo del Camino Parque
Fuente: Municipalidad de Bahía Blanca Sesquicentenario, ordenando usos, consolidando y aportando nuevos equipamientos
y servicios. Estará vinculada al Parque Almirante Brown, al parque o paseo a lo largo
En el presente informe, se plantea la idea de un modelo policéntrico, con varias del estuario y al parque lineal a lo largo del canal Maldonado. En cuanto a la
centralidades o centros urbanos que recuperen su identidad y autonomía, distanciadas lo movilidad, la zona estará conectada a varios ejes cívicos procedentes del microcentro
suficiente para que tengan cierta entidad y que estén vinculadas a diferentes proyectos de Bahía Blanca, con ciclovías, calle peatonal y trasporte público.
urbanos. Básicamente, se trata de generar espacios urbanos más densos y autosuficientes
• Rosario Sur: Se plantea una centralidad asociada a la Estación de Ómnibus, y
que reduzcan las necesidades de desplazamientos, principalmente motorizados. Esto
conectada a través de ejes cívicos hasta el microcentro y hasta Avenida Juan Manuel
aliviará el caos en la única centralidad existente en la actualidad, el microcentro de Bahía
de Rosas y vinculada a la Estación Sud. Esta centralidad será el inicio del parque lineal
Blanca, mientras que la calidad urbana y la calidad de vida de los barrios mejorarán.
del río Napostá. Se plantea la densificación de varias parcelas vacantes.
COMPONENTE 3
• Latino- Los Almendros: Es una de las centralidades al este de la huella urbana. De 6.2.5 Planificación Territorial a Escala Metropolitana referente al estuario e
carácter más residencial, con nuevos equipamientos y servicios que la hagan más infraestructura logística-industrial
independiente.
Los ejes del medio natural y de competitividad deben ser abarcados de manera
• Centralidad Comercial norte: Junto. al parque lineal del Napostá, la Avenida Alberto metropolitana, ya que el estuario de Bahía Blanca abarca tres partidos diferentes. Por un
Cabreara y Jorge Newbery. Se plantea como una centralidad más comercial, de lado, los puertos de Cuatreros, Galván, White, Belgrano y Rosales necesitan una estrategia
servicios, vinculada a centros comerciales ya existentes. La centralidad se verá logística a nivel regional que coordine las infraestructuras de transporte, áreas
reforzada por la operación de densificación del barrio Palos Verdes y el tejido urbano
industriales y económicas y áreas urbanas; y que hagan del conglomerado urbano una
de alrededor.
Ciudad-Puerto. Por otro lado, el estuario abarca varias zonas y se necesita una estrategia
Ilustración 330 Sistema policéntrico de Gran Bahía Blanca ambiental que ayude a conservar el estuario.
Para llevar a cabo la planificación territorial metropolitana se proponen varias acciones:
Mesa de coordinación: Se propone la creación de una Mesa de Coordinación “multi

partido” e interinstitucional para el ordenamiento coherente de los usos en terrenos
cercanos al estuario. En dicha mesa, se reunirían las alcaldías así como las unidades de
ordenación nacional y provincial como la Secretaría de Obras Públicas, Secretaría de
Vivienda y Hábitat, Secretaría de Política Ambiental, Cambio Climático y Desarrollo
Sustentable, Ministerio de Transporte y Consorcio de Gestión de los puertos de la zona.
La Mesa Interinstitucional tendría como objetivo abordar la estrategia industrial y

logística, orientando la deseada visión de conjunto de la economía de la región y
facilitando la coordinación entre diferentes niveles de gobierno y los diferentes
instrumentos de planeamiento y programas de actuación.
Los acuerdos de dicha Mesa podrán trasladarse a los Planes Económicos de cada partido
que necesariamente deben ser trabajados de forma coordinada para garantizar el
desarrollo de la zona y la conservación del estuario.
Plan Económico Metropolitano de Gran Bahía Blanca: El objetivo es la elaboración de un

Plan Económico que contemple un modelo policéntrico y descentralizado, tanto física
como económicamente. Para ello, se debe incorporar como inputs los mapas de riesgo
(Componente 2) para la localización de las áreas vulnerables, la protección de los recursos
naturales (Componente 1) y las nuevas áreas logísticas e industriales.
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Se propone que el Plan Económico contemple varias zonas logísticas-portuarias, algunas 6.3 RECOMENDACIONES PARA MEJORAR LA EFICIENCIA Y
de ellas vinculadas a las centralidades y todas conectadas a través de las redes de COMPETITIVIDAD TERRITORIAL
transporte. El Plan Económico debería coordinarse con los diferentes instrumentos de
ordenación de la zona. Con el objetivo de entregar recomendaciones para que el Gran Bahía Blanca pueda
explotar su potencial económico a nivel regional, favoreciendo el crecimiento económico
sostenible e inclusivo.
Coordinación con las acciones llevadas a cabo para la recuperación ambiental y
protección del Estuario de Bahía Blanca (Recomendación 4.2) y coordinación con otros Ilustración 332 Recomendaciones Eficiencia y Competitividad Territorial
instrumentos como el Programa AMEBB (Área Metropolitana del Estuario de la bahía
Blanca) y el Plan de Desarrollo Local 2009-2028.
Ilustración 331 Protección del estuario- extensión Parque Almirante Brown
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 333 Recomendación 3.1, 3.2, 3.4 y 3.5: Transporte público, ferrocarril, ciclovías y calles 6.3.1 Sistema de Transporte Público Urbano
compartidas o ejes cívicos
Se propone desarrollar un Plan de Transporte que contemple el Transporte Público como
el punto de inflexión hacia una movilidad sostenible. La movilidad y la accesibilidad al
transporte resultan de vital importancia, ya que resulta un círculo vicioso con las menores
posibilidades de movilidad de los sectores socioeconómicos menos favorecidos, la
marginación de gran cantidad de población que ve limitadas sus posibilidades de inclusión
plena a la vida en sociedad.
Por todo esto, se proponen varios requisitos que debe cumplir el futuro sistema:
• Rediseño de las rutas de transporte público, evitando que todas acaben en la calle
Central.
• Coordinar la propuesta de ejes cívicos y las propuestas de renovación de los viales

existentes, para incluir una plataforma diferenciada para el transporte público.
• Transformación de algunas estaciones de tren en estaciones multimodales,

incluyendo la bicicleta.
6.3.2 Reestructuración Sistema Ferroviario, incluyendo estaciones

La red ferroviaria sigue estando muy presente en Gran Bahía Blanca, de hecho toda la
infraestructura ocupa una superficie de 77 Ha. Actualmente, la red está abandonada, por
lo que se proponen varias acciones (Ver Ilustración 337):
Recuperar líneas ferroviarias: Se propone recuperar algunos recorridos del ferrocarril,

especialmente para el transporte de carga entre polos logísticos o puertos.
Fuente: IDOM Transformar las vías sin uso en Parques lineales: Las vías del tren han permanecido como
barreras urbanas en la ciudad; se propone transformarlas en elementos que conecten
barrios y actúen de elemento a modo de costura. En estas circunstancias están las vías
que discurren hasta la Estación Noroeste, paralelo a la Avenida Brown hasta llegar a los
talleres ferroviarios Spurr y desde Ingeniero White hasta la circunvalación. Esta
experiencia ya se ha desarrollado en varias ciudades, implementando parques lineales
que atraviesan la trama urbana.
COMPONENTE 3
Ilustración 334 Parque Lineal Ferrocarril de Cuernavaca (Ciudad de México) Renovación urbana de la Estación Bahía Blanca Sud, recuperando el patrimonio histórico
y los predios ociosos para un fin dotacional. Esta intervención se conecta con el parque
lineal a lo largo del Arroyo Napostá, y el parque lineal a lo largo de las vías, el eje cívico en
Avenida Alem, la futura centralidad Rosario Sur, y ejes cívicos desde el centro.
Ilustración 336 Recuperación patrimonial: Rehabilitación Estación Ferrocarril Burgos (España)
Fuente: http://www.plataformaarquitectura.cl/cl/802350/equipo-portugues-tercer-lugar-del-
concurso-parque-lineal-ferrocarril-de-cuernavaca-en-ciudad-de-mexico
Renovación urbana de la Estación Noroeste, recuperando el patrimonio histórico

(talleres, almacenes) para un uso dotacional y llevando a cabo una operación urbana en Fuente: plataforma arquitectura
la zona. Esto incluye la densificación de los terrenos contiguos, la incorporación de nuevos Ilustración 337 Intervenciones referentes a las instalaciones del ferrocarril
equipamientos, así como la conexión con el parque lineal a lo largo de las vías.
Ilustración 335 Detalle de operación en Estación Noroeste
COMPONENTE 3
6.3.3 Desarrollo de Zonas Logísticas- Gran Bahía Blanca como nodo sur de la 6.3.4 Creación de una Red de Ciclovías
provincia La aparición de nuevas y saludables tendencias tales como el uso extensivo de la bicicleta
Dentro de la estrategia económica y logística, se plantea el refuerzo de Gran Bahía Blanca y el desplazamiento peatonal deben sumarse a un sistema circulatorio multimodalmodal
como ciudad-puerto, como nodo sur de la Provincia de Buenos Aires. Los puertos y la que permita un tránsito más fluido y sano. Se trata de complementar de una manera
actividad industrial y petroquímica deberían convertir en el motor de empleo de la región. racional el transporte público y el privado con nuevas modalidades, como por ejemplo el
Para ello, se necesita prever nuevos espacios para las actividades económicas. tren urbano, ciclovías, vehículos eléctricos etc.
De acuerdo al informe elaborado por la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) sobre el

Se proponen varias acciones:
Plan de Movilidad Sostenible, Bahía Blanca cuenta con condiciones favorables para el uso
Delimitar nuevas Zonas Logísticas e industriales, coherentes con el modelo policéntrico de la bicicleta como medio de transporte. Entre las más destacadas están las distancias,
propuesto y con las operaciones urbanas. con radios de hasta 7 km, las pendientes casi inexistentes y el perfil de la población, con
Se planea un área logística al norte de General Daniel Cerri, junto a Villa Olga. Estará una gran cantidad de estudiantes jóvenes.
conectado por la Ruta 3 y por las líneas férreas hacia el Este y Norte. Incluye la Planta de Sin embargo, Gran Bahía Blanca no cuenta con una infraestructura adecuada, con escasez
Gas General Cerri y la Central Termoeléctrica Guillermo Brown, ya existentes. de estacionamientos y carriles independientes. En general, la red de movilidad está
Otra Zona Logística se ubica en Punta Alta, junto al Puerto Rosales y conectado a través diseñada para los medios motorizados, con especial incidencia de camiones y vehículos
de la Ruta 249 con la Ruta 3. El resto de zonas logísticas se localizan al sur de Bahía Blanca, de transporte de mercancías, vinculados a los puertos, zonas industriales y polos de
donde ya el Plan Bicentenario ubicaba la Plataforma Logística. logística.
Se proponen varias acciones para crear una red de ciclovías para fomentar los
Actualizar los códigos de ordenamiento urbano (COU) y resto de instrumentos de desplazamientos no motorizados, que de acuerdo al Componente 1, conseguiría reducir
planificación urbana, para incluir estas Zonas Logísticas en los usos del suelo. las emisiones GHG en más de 76 mil t CO2e al año.
Resideñar la Red de Bicisendas y Ciclovías en Bahía Blanca impulsada por el Decreto

Desarrollo de Plan Maestro para el Parque Industrial de Bahía Blanca. Actualmente este
3035/2014. La propuesta de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) estableció 4
recinto presenta una baja consolidación, con predios vacantes y además tiene problemas
etapas de actuación. Se propone coordinar esta propuesta con el resto de
de conectividad y transporte de carga.
recomendaciones de movilidad, de manera que se incorporen carriles bicis a los nuevos
viales, a los viales que vayan a ser mejorados o a los parques lineales propuestos. Una de
Desarrollo de Planes Maestros para ordenar las nuevas Zonas Logísticas e industriales. las ventajas de coordinar las intervenciones de movilidad es que se ahorra dinero en
Estos planes deben tener una escala más próxima, detallando los accesos generales a las inversiones y se consiguen actuaciones multimodales.
zonas, las calles distribuidoras, parcelas, usos y relación con la trama urbana circundante.
En total, se proponen 164 km de ciclorrutas. La red de ciclorrutas discurre por calles
secundarias y locales, evitando los grandes ejes viales de la ciudad, garantizando así las
rutas seguras. Además, para que la red sea exitosa, necesita otras instalaciones auxiliares
COMPONENTE 3
que complemente a la plataforma reservada para los ciclistas; éstas son los aparcamientos Ilustración 339 Propuesta de cicloruta para Avenida Las Vegas en Medellín
de bicicletas, zonas de sombra en los recorridos, mobiliario público, etc.
Ilustración 338 Propuesta de ciclovías para Gran Bahía Blanca
Fuente: Noticias Caracol
Añadir nuevas ciclovías por áreas recreaciones como los parques lineales del Arroyo
Napostá y Maldonado y los parques lineales propuestos a lo largo de las vías férreas sin
uso. A lo largo de la ampliación del parque Almirante Brown también podría incorporarse
un camino más duro para los ciclistas.
Ilustración 340 Ejemplo de estacionamiento de bicicletas en el espacio público
Fuente: IDOM
Fuente: Plataforma Urbana y Interiors from Spain
COMPONENTE 3
Aprovechar los ejes cívicos o calles compartidas. En la siguiente recomendación, se Generar una red continua local, para lograr conectar barrios aislados en la actualidad,
incluye la jerarquización de la red vial, estableciendo una serie de calles compartidas o que a veces simplemente implica conectar calles que ya existen, construir pequeños
ejes cívicos. Se trata de calles secundarias con una única plataforma y donde la prioridad puentes o prolongar calles existentes. Se necesita una red vial mallada para evitar el
la tienen los peatones, ciclistas, transporte público y vehículos de residentes. En estas colapso actual. Esta red interior o local permite realizar una ordenada transición desde la
calles, las bicicletas podrían ser las protagonistas, permitiendo desplazarse rápidamente red externa a la local, evitando que se produzcan embotellamientos en las vías de acceso
por la ciudad. a la ciudad.
Ilustración 341 Propuesta de calle compartida en Tegucigalpa (Honduras)

Dar una jerarquización a la red vial: Ayudará a articular la trama urbana y a sectorizar el
tejido urbano. Se debe asignar funciones a cada vial según sus características, por lo que
esto no implica obras costosas: hay que diferenciar entre viales de acceso a la ciudad, ejes
estructurantes en la trama urbana, ejes secundarios, circulación de estacionamiento, ejes
de transporte público o ejes compartidos o ejes cívicos.
Ilustración 342 Secciones de calle según funciones
Fuente: IDOM
6.3.5 Mejoramiento de la red vial estructurante: Jerarquización, continuidad de

la red y nuevas calles compartidas
Se trata de recuperar el sistema circulatorio y su continuidad, reforzando las entradas a
la ciudad y creando una trama continua para que no se produzcan cuellos de botella. Esto
Fuente: Proyecto en HoChi Minh de IDOM. www.metalocus.es
ya se planteaba en el Plan de Desarrollo 1971, con accesos a la ciudad interconectados y
con una continuidad vial en el interior.
Implementar vías compartidas o ejes cívicos para mejorar la movilidad y accesibilidad
Para llevar a cabo el mejoramiento de la red vial, se proponen varias acciones: peatonal y no motorizada: Se propone seleccionar algunas calles locales y secundarias
Generar una red continua externa a través de anillos de circunvalación y ejes de ingreso que partan del microcentro de Bahía Blanca para generar ejes compartidos que permitan
a la ciudad, que conecten diferentes partes de la ciudad, eliminando barreras como las retirar el vehículo privado y ceder espacio al peatón y al transporte público. Será una única
vías ferroviarias, estaciones de tren, grandes vacíos, etc. Esta red permite circular plataforma donde pase el Bus, peatones, ciclistas, carga y descarga y vecinos.
alrededor de la huella urbana sin internarse en ella.
COMPONENTE 3
Ilustración 343 Ejemplo de transformación en eje cívico y ejemplo de sección restricciones para el acceso de vehículos privados de no residentes y con una nueva
distribución de superficies: mayor ancho para los peatones, más espacio público.
Se trata de volver al origen de las ciudades, al espacio público, puesto que sin personas
no habría ciudad. El espacio público hace que la ciudad cobre vida y se convierta en el
núcleo d una ciudad segura, sostenible y atractiva. Se pretende retomar el espacio
público que se ha cedido injustamente a los automóviles, pasar de lugares desolados a
lugares amigables, funcionales y con movimiento de personas.
Ilustración 344 Concurso de renovación Zona San Isidro, Buenos Aires, Concurso Ideas Sector del
Voto Nacional (Bogotá), Ejes cívicos (Asunción), Propuesta Calle Lucio (Xalapa)
Fuente: Proyecto en HoChi Minh de IDOM. www.metalocus.es
El objetivo de esta recomendación es mejorar la infraestructura vial reservada para los

peatones para ofrecer condiciones de accesibilidad total para todos los usuarios. Para ello
se propone restructurar la circulación estableciendo una serie de avenidas y ejes cívicos
que incorporen el transporte público y medios no motorizados como tráfico prioritario
compatible con bicisendas, sendas peatonales y recuperación del concepto de “calle”.
La propuesta considera un planeamiento multifuncional de la sección vial, recuperando

el espacio público para la población, viales con complejidad de usos que permita el
intercambio y la generación de actividades en planta baja. Para que esto ocurra, los
usuarios deben sentirse cómodos y seguros para “adueñarse de la ciudad”.
A partir de la jerarquización de los ejes estructurantes de la ciudad, es posible generar

una red de viales más locales, donde los protagonistas sean los peatones, con
Fuente: Plataforma Arquitectura
COMPONENTE 3
Al lograr mayor flujo de personas, se genera un sentimiento de apropiación y 6.4 RECOMENDACIONES PARA MEJORAR LA RELACIÓN CON EL MEDIO
responsabilidad, convirtiendo la ciudad más segura, limpia, inclusiva y democrática. Al NATURAL
mejorar el espacio público, empieza un efecto multiplicador de mejoras en el resto de
aspectos de la ciudad: se destinan recursos para crear una ciudad caminable reduciendo El presente grupo temático tiene como objeto conseguir una región más verde y
el tráfico y la contaminación, el espacio público se transforma en puntos de reunión y saludable. Se propone la puesta en valor de los recursos naturales existentes a través del
encuentro, con nuevas oportunidades para el pequeño empresario. fortalecimiento de las herramientas de protección y la extensión de la red de espacios
públicos.
Se estima que la mejora de la movilidad puede ser una actuación a medio plazo. Para la
financiación de las intervenciones, se propone aprovechar las plusvalías generadas a Ilustración 346 Recomendaciones Relación con el Medio Natural
través de la contribución por mejoras, es decir, introducir un cargo impuesto a los
propietarios que se benefician de las mejoras en infraestructuras.
Ilustración 345 Propuesta para la Avenida Rondeau
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
Ilustración 347 Propuesta de Relación con el medio natural Ampliación y refuerzo de parques existentes: El Parque de Mayo se amplía a lo largo del
Arroyo Napostá hasta conectar con el Parque Vicente Boronat. El parque Campaña del
Desierto, en la Avenida Alberto Pedro Cabrera, y el Parque Independencia deben ser
equipados con nuevo mobiliario e instalaciones recreativas.
Nuevos parques urbanos en terrenos ferroviarios: Se aprovechan las vías de tren y

estaciones sin uso para crear parques lineales en su localización. Estos parques podrían
partir desde los Talleres Maldonado, pasando por la Estación Noroeste, continuando hacia
Ingeniero White al sur como hacia la Estación Sud al norte.
La Municipalidad de Bahía Blanca ya cuenta con un proyecto llamado Área Verde
Diagonal. Existen ejemplos de parques lineales a lo largo de antiguas vías del tren como
el Parque Lineal Ferrocarril de Cuernavaca (Ciudad de México) o el High Line Park en
Nueva York.
Ilustración 348 Fotografía Referente uso faja ferroviaria como espacio público: High Line Park, New
York City
Fuente: IDOM
6.4.1 Nuevos Parques Urbanos

Los espacios verdes o grandes pulmones en Gran Bahía Blanca son escasos, tal y como se
observó en el diagnóstico integrado. Se identificó el Parque de Mayo, Parque de
Independencia, Parque Almirante Brown, Seminario de Asunción, Parque San Martín en
Punta Alta, como principales áreas verdes con actividades educativas, recreativas y
culturales.
Para completar la dotación de parques y espacios recreativos en la periferia y equilibrar

la provisión de este tipo de infraestructuras, se propone la creación nuevos elementos
verdes: Fuente: New York Times
COMPONENTE 3
Forestación intensiva en áreas periféricas: Se propone reforestar el borde urbano Creación de un nuevo parque en Punta Alta recuperando una cantera existente: Se
alrededor de la huella urbana de Punta Alta y Bahía Blanca para evitar que la urbanización propone la recuperación ambiental de la cantera de Punta Alta localizada al sur de
se extienda sin control. En el caso de Punta Alta, el buffer verde debe extenderse Albatros XIV y Este de la Avenida Juan José Paso. Existen numerosos ejemplos
alrededor de Nueva Bahía Blanca y Villa Mora. En Bahía Blanca, al interior de la internacionales de recuperación de canteras, destacando el proyecto europeo European
Circunvalación y al norte de Grünbein. Quarry Landscapes Network, con numerosas publicaciones sobre el tema23. (Ver Ilustración
349)
Ilustración 349 Propuesta de recuperación de Cantera en Riohacha
Extensión del Parque Almirante Brown a lo largo del borde del estuario: Se propone
complementar la protección del estuario con un nuevo parque, que valorice la zona.
6.4.2 Recuperación Ambiental y Protección del Estuario

El Estuario de Bahía Blanca está dentro de la Red Hemisférica de Reservas para Aves
Playeras (RHRAP), abarca los partidos de Coronel Rosales, Bahía Blanca y Villarino,
extendiéndose sobre jurisdicciones de índole nacional, provincial, municipal y dominio
privado, lo que complica la coordinación. Además, incluye 6 subsitios, con una superficie
total de 262.527 Ha:
• Reserva Natural Provincial Bahía Blanca, Bahía Falsa, y Bahía Verde (Organismo
Provincial para el Desarrollo Sostenible (OPDS))
• Reserva Natural Provincial Islote de la Gaviota Cangrejera (OPDS)
• Reserva Natural Municipal Costera de Bahía Blanca (Secretaría del Ambiente de la
Municipalidad de Bahía Blanca)
• Área Natural Arroyo Pareja-Isla Cantarelli (Delegación Portuaria, Municipalidad
Coronel Rosales).
• Reserva Costera Humedal Cuatreros (Club de Pesca y Náutica General Daniel Cerri)
• Humedales de Villa del Mar (Dirección de Turismo, Municipalidad de Coronel Rosales)
El sitio es un humedal costero, nominado en la categoría de “importancia regional” por

albergar más de 20.000 aves playeras al año.
Fuente: IDOM
23
http://quarrylandscapes.teruel.es/wp-content/uploads/2016/06/European-Quarry-Landscapes.pdf
COMPONENTE 3
Ilustración 350 Mapa Estuario Bahía Blanca • Reafirmar los compromisos de Argentina como firmante del Convenio sobre
Diversidad Biológica que agilice la recuperación ambiental.
• Crear una nueva figura de protección que abarque todo el estuario y coordine los 6
subsitios ya existentes. Se deben coordinar todas las acciones, ya que las actuaciones
en las áreas urbanas o polos industriales tienen consecuencias a kilómetros de
distancia.
• Desarrollo de un proyecto de recuperación ambiental que recupere los recursos

perdido en las últimas décadas. El Estuario de Bahía Blanca debe ser recuperado
como principal sumidero de CO2 para mitigar el cambio climático. El proyecto debe
tener en cuenta estrategias, medidas e infraestructuras para el correcto tratamiento
para los efluentes domiciliarios e industriales.
• Crear áreas recreacionales o de comunicación para la población, de manera que se

pueda acercar el estuario a los ciudadanos. Son numerosos los proyectos donde se
han recuperado ambientalmente los recursos naturales (costa, riberas, ríos,
humedales, etc) y que además se transforman en áreas recreacionales donde la
población puede disfrutar de ellos y de esta manera valorizarlos y aumentar su
cuidado y protección por parte de todos.
Existen numerosos ejemplos de proyectos exitosos en estuarios, como el Plan de Gestión

del Estuario del Nanaimo, en Canadá, donde se creó la ONG Nanaimo River Estuary
Committtee. Las prioridades del Comité de Gestión del Estuario fueron:
Fuente: http://www.whsrn.org/es/perfil-de-sitio/estuario-de-la-bah-blanca
• Evaluar las condiciones del estuario y cómo ha sido afectado por la actividad humana.
El principal problema actual en el estuario es la contaminación, procedente de las áreas
• Establecer directrices para las actividades humanas a fin de prevenir o mitigar los
urbanas, polos industriales y puertos. Por otro lado, la mayor parte de la población no es
consciente de la importancia de este recurso natural y no lo ha visitado nunca. impactos negativos.
• Definir un programa de seguimiento para evaluar los impactos actuales.

Se proponen varias acciones referentes al Estuario de Bahía Blanca:
• Recuperar el hábitat degradado y establecer la puesta en marcha de un Plan de
• Coordinación de todos los involucrados (actores nacionales, provinciales,
Gestión para el estuario.24
municipales y privados) para crear una mesa de coordinación para el Estuario de
Bahía Blanca
24
http://habitat.aq.upm.es/dubai/08/bp2000.html
COMPONENTE 3
Otro proyecto destacado es la restauración del Estuario Superior de la ría del Oka, al norte Un aspecto importante es el perfeccionar los instrumentos de protección con
de España. El Proyecto de restauración integral y puesta en valor del patrimonio natural microzonificaciones, asociados principalmente a elementos de escalas locales, como
y cultural del Estuario Superior de la ría de Oka, “tuvo como objetivos, la recuperación quebradas, arroyos, canales, áreas inundables, etc. En estos casos, se requerirán
parcial de su funcionalidad hídrica, la restauración de sus hábitats fluvio-estuarinos para modificaciones a los instrumentos normativos actuales, especificando nuevas
que éstos puedan dar soporte a la importante biodiversidad de especies de la zona, zonificaciones, restricciones de crecimiento u obras de mitigación necesarias.
fomentar y promover el conocimiento, disfrute y accesibilidad de esta zona de especial
valor medioambiental y promocionar y ordenar el tránsito regulado en la misma.” La recomendación incluye varias acciones:
Desarrollar los estudios técnicos en detalle que se requieran para delimitar las áreas
Ilustración 351 Recuperación estuario superior de la ría Oka- pasarela
ecológicas, áreas inundables y arroyos.
Realizar cambios normativos para incluir restricciones en el desarrollo urbano en áreas

vulnerables, nuevas protecciones y la incorporación de nuevas áreas naturales. Se debería
poner especial atención en los futuros crecimientos y planes urbanísticos que podrían
invadir u ocupar áreas protegidas o que se prevean nombrar como áreas protegidas.
Además, las áreas inundables deberían incluirse también como tal en los planes de
crecimiento urbano.
Fuente: http://www.whsrn.org/es/perfil-de-sitio/estuario-de-la-bah-blanca Integración urbana de los arroyos: El objetivo es proteger y poner en valor los principales
arroyos (Napostá, Maldonado) que atraviesan la huella urbana y sus riberas, con el fin de
disminuir el impacto urbano sobre ellos y aumentar las posibilidades de disfrute de los
6.4.3 Protección Corredores Ecológicos y Arroyos
mismos por parte de la población, y también disminuir la vulnerabilidad ante
Dentro del área de estudio existen varias áreas protegidas, como la Reserva Natural inundaciones. Al cualificar este suelo no apto para el crecimiento, se evitarán futuros
Provincial de usos múltiples Bahía Blanca, Bahía Falsa y Bahía Verde, la Reserva Costera asentamientos informales en las inmediaciones de los arroyos.
humedal Cuatreros o el Arroyo Pareja. Sin embargo, no existe ninguna protección para
La recuperación de estos arroyos posibilita la creación de corredores ecológicos que
elementos naturales dentro del área de estudio.
conecten diferentes partes de la ciudad, con la posibilidad de unir varios parques y crear
En las propuestas de crecimiento urbano (Escenario Óptimo y Escenario Intermedio), se una red continua.
realiza una zonificación del crecimiento futuro solo en zonas seguras y protegiendo las
áreas naturales de mayor relevancia y que requieren de algún grado de protección. A
través del mantenimiento de las áreas naturales se ayuda a mitigar los riesgos de
inundación (Componente 2), puesto que la superficie retiene más agua de lluvia y además,
la masa vegetal absorbe más CO2 (Componente 1), mejorando el balance de emisiones
totales. De esta manera, se logrará la mitigación y adaptación al cambio climático.
COMPONENTE 3
Ilustración 352 Parque lineal San Roque en (México), recuperación Arroyo Miguelete (Uruguay) y Ilustración 353 Propuesta para el Arroyo Maldonado
propuesta IDOM para el Parque lineal del Yaque (República Dominicana)
Fuente: IDOM
Fuente: IDOM
COMPONENTE 3
7. BIBLIOGRAFÍA
COMPONENTE 3
7 BIBLIOGRAFÍA • Mormeneo, Inés. Castellví, Françesc. Balances hídricos utilizando un generador

climático.
• AÓN, Laura y FREDIANI, Julieta (2006) Medidas de mitigación en ciudades y
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COMPONENTE 3
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COMPONENTE 3
8. ANEXOS
COMPONENTE 3
8 ANEXOS Ignacio Olague
Carlos Moreno
8.1 ANEXO I: EQUIPO DE TRABAJO
Daniel Rodríguez
Directora de Asistencia de Proyectos de la DINAPREM
Componente 3- Crecimiento urbano
María Elisa Destefano
Waldo Urquiza
Supervisor y revisión de los estudios por parte de DINAPREM
Heloísa Barbeiro
Santiago Konstantinovsky Borja López
Ana Daher Cristian Valdés
Coordinación de los estudios base – IDOM Susana Molina
María Álvarez Mingorance (Coordinador general de los estudios) Hernán Padilla
Componente 1- Mitigación del Cambio Climático Equipo GIS
Íñigo Aizpuru Belén Rodríguez
Víctor Alberto Ramírez

José Ramírez
Antonio Rodríguez
Asier Rodríguez
Alfonso Carretero
Elena Gómez José Manuel Algaba
Federico Moyano
Componente 2- Vulnerabilidad y riesgo
Pablo Caffarena
Mª Dolores Izquierdo
Joaquín Arribas
COMPONENTE 3
8.2 ANEXO II: INDICADORES DE SOSTENIBILIDAD Y COMPARATIVA CON

OTRAS CIUDADES
Una vez caracterizado el área de estudio, se realiza una sistematización de la ciudad que
permite conocer su estado de una manera cuantitativa, sin perder el detalle de análisis.
Para ello, se propone una batería de indicadores propios, basados en la semaforización
recogida en la metodología del BID como parte de la Iniciativa ICES.
A través de estos indicadores, se dimensiona la problemática del ámbito de estudio con

parámetros medibles y reproducibles. Mediante los indicadores levantados en más de 20
ciudades desarrolladas por IDOM en el marco de los Estudios Base, se pueden realizar
comparativas entre ciudades de similares características y establecer la priorización de
actuaciones de la ciudad.
Los indicadores se agrupan en 4 grandes categorías, resumidos en los denominados Urban

metrics o indicadores ICES:
- Límite urbano
- Densidad urbana y vivienda
- Lectura socio-espacial del territorio
- Equipamientos, áreas verdes y espacio público
COMPONENTE 3
8.2.1 Indicadores de crecimiento y límite urbano

Los indicadores de límite urbano analizan la definición del área de estudio en cuanto a su perímetro exterior. Desde un punto de vista estático actual se considera la transición de la huella
urbana a los desarrollos rurales y también desde un punto de vista histórico, a través de las tasas de crecimiento poblacional y de huella.
Tabla 80 Indicadores de crecimiento urbano, planificación del uso del suelo y presencia de suelo “urbano difuso”
Subtemas Indicador Descripción Unidad de medida Resultado Datos
Promedio de la tasa de crecimiento anual de la huella urbana
límite urbano *
Crecimiento y
1. Tasa de crecimiento anual de la huella urbana * 8198 Ha en 2006

dentro de los límites oficiales de la ciudad (como mínimo los % anual 4,0%
(física) * 11.537 Ha en 2016
últimos 5 años o el último período de tiempo disponible)
Crecimiento
2. Tasa crecimiento población/Tasa crecimiento Relación entre el promedio de crecimiento anual de la * 0,4% TCMA Población
población/crecimiento 0,07
huella urbana población y el crecimiento anual de la huella urbana * 3,5 % TCMA Huella
área urbana
La ciudad tiene un plan de uso de suelo que incluye
Planificación del uso del
3. En áreas metropolitanas; existencia e Sí/No e

zonificación con zonas de protección ambiental y de No existe
implementación de planes metropolitanos. implementación
preservación, y está implementado activamente.
4. Existencia e implementación activa de un plan Existencia e implementación activa de un plan completo
suelo
Sí/No e Para Bahía Blanca sí, para

de OT completo vinculante legalmente y vinculante legalmente y desarrollado o actualizado en los
implementación Coronel Rosales no
desarrollado o actualizado en los últimos diez años últimos diez años
Existencia e implementación activa de un plan completo
5. Existencia e implementación de un plan Sí/No e Para Bahía Blanca sí, para
vinculante legalmente y desarrollado o actualizado en los
urbano; normativa de regulación urbana. implementación Coronel Rosales no
últimos diez años
6. Presencia de un espacio periurbano
desordenado **, lo que genera falta de separación Área periurbana Km2 18,27
entre lo urbano y lo rural
Perímetro urbano
* 1.827 Ha de Periurbano
desordenado, lo que genera falta de separación S. periurbana/S. área urbana % 22,8%
* 8.022 Ha de Urbano

* 1.827 Ha de Periurbano
desordenado, lo que genera falta de separación S. periurbana/S. total % 12%
* 15.247 Ha totales
* 270.004 habitantes Urbano

9. Población urbana en el municipio o conjunto de
Población urbana / Población total % 73,7% * 366.359 habitantes Zona
municipios
de Estudio
COMPONENTE 3
Resultado combinado de indicadores de sostenibilidad de ordenamiento territorial. Crecimiento y planeamiento
Tabla 81 Resultado combinado de indicadores de crecimiento y planeamiento en las ciudades ICES
COMPONENTE 3
Ilustración 354 Crecimiento urbano. Tasa de crecimiento anual de la huella urbana
COMPONENTE 3
Ilustración 355 Crecimiento urbano. Presencia de suelo urbano difuso
COMPONENTE 3
8.2.2 Indicadores de densidad

La batería de indicadores de densidad urbana y vivienda caracteriza la solidez de la ciudad a través de datos demográficos y constructivos. Además se integran los datos secundarios con
una observación directa de la ciudad detectando la distribución de la densidad y la permeabilidad.
Tabla 82. Indicadores de densidad, valor numérico y valorización

1. Densidad (neta) de la población * 270.004 habitantes Urbano

Personas que residen en el área urbana residencial Habitantes/ha 46,86
urbana * 5.762 ha urbano residencial
2. Densidad (bruta) de la población Personas que residen en el área urbana total, residencial y * 270.004 habitantes Urbano
Habitantes/ha 33,66
urbana no residencial * 8.022 ha de Urbano
* 114.019 viviendas Urbano

3. Densidad (neta) construida Viviendas construidas en el área urbana residencial Viviendas/ ha 19,79
* 5.762 ha urbano residencial
Densidad
4. Distribución de la densidad * Distribución de la densidad Distribución de la densidad Centrípeta
* 737 ha de suelos vacíos

5. Vacíos urbanos en la ciudad Suelos vacíos en el área urbana total % Sup. Vacíos /Sup. urbana 9,2%
* 8.022 ha de Urbano
* 27.364 viviendas vacías (censo

2010)
% Viviendas desocupadas/ viv.
6. Viviendas desocupadas Viviendas desocupadas en el área urbana 18,5%
totales * 148.106 viviendas totales
(censo 2010)
% Viviendas abandonadas/ viv.

7. Viviendas abandonadas Viviendas abandonadas en el área urbana
totales
COMPONENTE 3
Resultado combinado de indicadores de sostenibilidad de ordenamiento territorial. Densidad urbana
Tabla 83. Resultado combinativo de indicadores de densidad en las ciudades ICES: valores
COMPONENTE 3
Ilustración 356 Densidad urbana: Densidad bruta
COMPONENTE 3
Ilustración 357 Densidad urbana: Distribución de la densidad
COMPONENTE 3
Ilustración 358 Densidad urbana: vacíos urbanos en la ciudad
COMPONENTE 3
8.2.3 Indicadores de segregación e injusticia social

Los indicadores de lectura socio-espacial estudian la segregación en la ciudad. Caracterizan la sectorización de los estratos más bajos y los desglosan en distintas estructuras según criterios
de habitabilidad y condiciones de vida.
Tabla 84. Indicadores asociados a problemas de segregación e injusticia social

1. Porcentaje de viviendas que no Porcentaje de viviendas que no cumplen con * 8.538 viviendas (clases de análisis
cumplen con los estándares de habitabilidad los estándares de habitabilidad definidos por % 7,5% Asentamientos precarios)
Vivienda
definidos por el país el país * 114.019 viviendas Urbano
* 124766 hogares (censo 2010)

(Cantidad de hogares - cantidad de
2.Déficit cuantitativo de viviendas % 3,5% * 120404 viviendas con personas
viviendas)/Cantidad de hogares
presentes (censo 2010)
* 403 ha (clases de análisis

3a.Porcentaje de viviendas ubicadas en Porcentaje de superficie de asentamientos
% 7,0% Asentamientos precarios)
asentamientos precarios (superficie) * humanos que ocupan las viviendas precarias
* 5.762 ha urbano residencial
Segregación socio-espacial
* 8.538 viviendas (clases de análisis

3b.Porcentaje de viviendas ubicadas en
Porcentaje de viviendas precarias % 7,5% Asentamientos precarios)
asentamientos precarios (viviendas) *
* 114.019 viviendas Urbano
* 31.435 habitantes (clases de

3c.Porcentaje de viviendas ubicadas en Porcentaje de población de asentamientos
% 12% análisis Asentamientos precarios)
asentamientos precarios (población) * humanos que ocupan las viviendas precarias
* 270.004 habitantes Urbano
Porcentaje de superficie que ocupan las * 510,95 ha (clases de análisis
4.Porcentaje de viviendas ubicadas en
viviendas ubicadas en asentamientos % 8,9% residenciales en barrios no oficiales)
asentamientos informales **
informales * 5.762 ha urbano residencial
5. Superficie residencial ocupada por estratos * 2.447 ha (clases de análisis Baja y
Superficie residencial ocupada por estratos
sociales bajos (hábitat urbano no cualificado) % 42,5% Muy Baja)
sociales bajos
*** * 5.762 ha urbano residencial
COMPONENTE 3
Resultado combinado de Indicadores de sostenibilidad de ordenamiento territorial. Segregación e injustica social
Tabla 85. Resultado combinativo de indicadores de segregación e injusticia social en las ciudades ICES: valores
COMPONENTE 3
Ilustración 359 Lectura socioespacial del territorio: viviendas precarias
COMPONENTE 3
Ilustración 360 Lectura socio-espacial del territorio: superficie residencial ocupada por estratos bajos
COMPONENTE 3
8.2.4 Indicadores de áreas verdes y espacio público

Los indicadores de equipamientos, áreas verdes y espacio público concentran información sobre la superficie recreativa disponible en la ciudad, su cualificación y su distribución.
Tabla 86. Indicadores referidos a áreas verdes y espacio público

* 331 ha de Áreas Verdes
1. (1) Las áreas verdes Corresponden a los espacios urbanos predominantemente Cualificadas (AVC)
m2/hab 12,2
cualificadas (1) = (1.1) + (1.2) ocupados, con árboles y que permitan la recreación. * 270.004 habitantes urbano
continuo
Corresponden a los espacios urbanos públicos
2. (1.1) Las áreas verdes
predominantemente ocupados, con árboles y que permitan la m2/hab
cualificadas y de uso público
recreación.
3. (1.2) Las áreas verdes

Áreas privadas (1.2) /Áreas verdes cualificadas (1) %
cualificadas y de uso privado
Áreas verdes
* 427 Ha de Áreas Verdes Generales

4. (3) Las áreas verdes
Se consideran todas las áreas verdes m2/hab 15,80 * 270.004 habitantes urbano
generales (1) + (2)
continuo
* 131.299 habitantes dentro del

5. Distribución de las áreas % Población a una distancia menor a diez minutos caminando, radio de influencia de AVC
% 48,6%
verdes cualificadas (1) que equivale a unos 500 metros de radio de influencia * 270.004 habitantes urbano
continuo
Es el lugar donde cualquier persona tiene el derecho a circular,

donde el paso no puede ser restringido por criterios de propiedad * 678 ha de Espacio público (AVC +
6. (4) Espacios públicos (incluye
Espacio público privada, y excepcionalmente por reserva gubernamental, m2/hab 25,10 Equipamientos deportivos)
1.1 y los públicos de la 2)
incluyendo además de áreas verdes, vías de circulación, edificios * 270.004 habitantes
públicos etc.
COMPONENTE 3
Resultado combinado de Indicadores de sostenibilidad de ordenamiento territorial. Áreas verdes y espacio público
Tabla 87. Resultado combinativo de indicadores de áreas verdes y espacio público en las ciudades ICES: valores
COMPONENTE 3
Ilustración 361 Áreas verdes: superficie de áreas verdes totales
COMPONENTE 3
Ilustración 362 Áreas verdes: superficie de áreas verdes cualificadas
COMPONENTE 3
Ilustración 363 Áreas verdes: distribución y cobertura de las áreas verdes cualificadas
COMPONENTE 3
8.4 ANEXO IV: ACTIVIDADES REALIZADAS MISIÓN 01

8.3 ANEXO III: ATLAS CARTOGRÁFICO
A continuación se incluye un resumen de las reuniones realizadas durante la primera
1.a. Clases de análisis área de estudio
misión, especificando fecha, lugar, asistentes y los principales temas conversados.
1.b Clases de análisis Bahía Blanca
1.c Clases de análisis Punta Alta ACTIVIDAD: REUNION LANZAMIENTO CON DINAPREM Y BID
2. Densidades Fecha: Miércoles 26 de Abril
3. Huella urbana Lugar: Oficinas BID Buenos Aires
4. Evolución histórica Asistentes:
5. Limitantes Nombre Institución

Ana Daher DINAPREM
6. Diagnóstico integrado María Elisa Destefano DINAPREM
Leonardo Fernández DINAPREM
7.a. Modelo Actual: Clases de análisis área de estudio Martin Soulier BID
7.b Modelo Actual: Densidades Carolina Chantrill BID
7.c Modelo Actual: Huella urbana Mariana Poskus BID
Equipo de consultores IDOM
8.a. Escenario Tendencial: Clases de análisis área de estudio
8.b Escenario Tendencial: Densidades Temas tratados:
8.c Escenario Tendencial: Huella urbana - Connie Ribas (Vice intendenta) es quien está liderando por parte de Bahía Blanca.
Sería conveniente identificar un punto focal que coordinara las actividades entre
9a. Escenario Óptimo: Clases de análisis área de estudio los dos municipios.
9.b Escenario Óptimo: Densidades - En relación a la ciudad destaca la importancia del puerto como salida de
9.c Escenario Óptimo: Huella urbana productos agrícolas y polo petroquímico. Las inquietudes sobre la visión de la
ciudad han sido abordadas desde la iniciativa privada, el resultado más reciente:
10a. Escenario Intermedio: Clases de análisis área de estudio “Diálogos metropolitanos Bahía Blanca 2030”. Importante involucrar a los
10b Escenario Intermedio: Densidades industriales, ya que tienen preocupaciones sobre temas urbanos. Hace unos años
realizaron un encuentro sobre la visión de la ciudad.
10c Escenario Intermedio: Huella urbana
COMPONENTE 3
- Dentro de estas empresas destaca Dow Chemical, en donde el contacto es - Se ha fijado una meta de acceso universal a agua saneamiento, lo que incentiva
Marcela Guerra. Esta empresa tiene proyectos de inversiones importantes en el cubrir los vacíos urbanos y no crecer fuera del anillo hídrico existente.
futuro cercano.
- Bahía Blanca pertenece a la red argentina de municipios frente al cambio
- Un proyecto interesante es la reactivación del tren Bahía Blanca – Vaca Muerta, climático.
ya que podría fortalecer la actividad industrial y portuaria de Bahía Blanca. - Existencia de riesgos antrópicos por la presencia del polo petroquímico.
- Se mencionan los espacios entre las áreas portuarias industriales y la ciudad, - La principal fuente de abastecimiento es el Paso Piedras, se están buscando
actualmente están deterioradas, sin consolidar.
fuentes alternativas desde el año 1986. En ese sentido hay planteado un trasvase
- Existe una posibilidad de desarrollar un polo logístico asociado al aeropuerto y de 300 km de longitud desde el río Colorado.
también un centro de convenciones.
- La planta depuradora recibe aproximadamente 2/3 de caudal de aguas
- Hoy el turismo es principalmente de negocios, hay déficit de capacidad hotelera residuales generadas, pero no funciona y vierte directamente. Existe un proyecto
y para convenciones. para construir una segunda planta de tratamiento.
- Existen proyectos a nivel provincia que son interesantes, como el desarrollo de
un polo militar en Punta Alta y un Polo tecnológico en Bahía Blanca.
ACTIVIDAD: REUNION DE LANZAMIENTO MISIÓN
- Uno de los temas relevantes será la movilidad interna que tiene muchos
problemas Fecha: Jueves 28 de Abril
- El municipio está interesado en realizar alianzas público – privadas.
Lugar: Edificio Municipio Bahía Blanca
- Revisar web de Bahía Blanca con datos abiertos.
- DINAPREM está realizando un estudio del microcentro. En proceso de licitación: Asistentes:
Circunvalación a Bahía Blanca estudio de alternativas y prefactibilidad.
Nombre Institución
- El BID realizará un monitoreo de ciclistas (GPS + datos), por lo que hay interés en Cesar Pérez Comité ejecutivo Municipalidad Bahía Blanca
la implantación de bici-sendas. Guillermo Pera Vallejos MBB- SEE Gestión Ambiental
- La Universidad de Viena realizo análisis y propuestas sobre las tierras del Matías Llorens Mazzanti Municipalidad Bahía Blanca
ferrocarril, se deberán analizar para ver si aportan al diagnóstico. Connie Rivas Godio Municipalidad Bahía Blanca
Daniel Ayala APELL
- La experiencia de Mar del Plata será presentada por Santiago Bonifatti para
Leonardo Fernandez DINAPREM
extenderse al microcentro.
Magali Frontalini Municipalidad Coronel Rosales
- Principales retos de Bahía Blanca: conectar puerto con centro ciudad, vías férreas Adriana Chanampa Municipalidad Bahía Blanca
y espacios ferroviarios obsoletos como áreas de oportunidad (chequear el Ana Daher DINAPREM
trabajo realizado con la Universidad de Viena), identificar proyectos realizables, Carolina Chantrill BID
turismo de negocios como vocación aún sin explotar, meta de acceso universal Equipo de consultores IDOM
al agua y saneamiento.
COMPONENTE 3
Temas tratados:
- IDOM presenta metodología de Estudios Base CES
- Se inicia el diálogo con las aportaciones de los asistentes. Desde Alcaldía se

manifiesta el interés en identificar proyectos en el corto, medio y largo plazo,
incluyendo acciones inmediatas que puedan ayudar a la gestión actual.
- Dentro del municipio hay disputas políticas de quien mira a la ciudad (entre
secretarias), será importante integrar las visiones.
Ilustración 364 Fotografías Reunión de Lanzamiento en municipio de Bahía Blanca
ACTIVIDAD: REUNION DE CON SUBSECRETARÍA DE PLANIFICACIÓN Y DESARROLLO

URBANO
Fecha: Jueves 28 de Abril
Asistentes:
Nombre Institución
María Martha De Carolis, Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano.
pattydecarols@yahoo.com.ar Dirección de Planeamiento Bahía Blanca
Pablo Pites, pitesarq@yahoo.com.ar Subsecretaría de Planificación y Desarrollo Urbano
Matías Llorens Mazzanti Municipalidad Bahía Blanca
Waldo Urquiza IDOM
María Álvarez IDOM
COMPONENTE 3
Temas tratados: - El Ing. Varela profesor de la UTN tiene información sobre infraestructuras
urbanas, el municipio no lo tiene recopilado. Unificar la documentación es un
- La Dirección de planeamiento se encuentra en proceso de actualizar el Plan de
reto a cargo de la Secretaría de Modernización.
Desarrollo y el Código Urbano.
- Existe una Comisión Asesora de Planeamiento, que está compuesta por los
- A partir de los años 80 la ciudad crece enormemente, bajando su densidad. Antes
colegios profesionales.
de eso, el crecimiento era compacto.
- Existe catastro de planeamiento urbano histórico. Edificios patrimoniales has
- La legislación favorece los “RP” Residenciales Parque, desarrollos unifamiliares
sido identificados para incorporarse al circuito turístico de Art Nouveau.
en baja densidad.
- Hay capital disponible e interés para invertir en la ciudad.
- En los nuevos barrios hay problemas de provisión de agua.
- En los años 70 se planifico que el crecimiento fuera hacia Punta Alta, buscando
ACTIVIDAD: REUNIÓN EQUIPO MUNICIPIO CORONEL ROSALES
su conurbación, pero los desarrolladores privados prefirieron hacia el norte
- Existen unas 700 hectáreas de suelo público en Bahía Blanca. Fecha: Jueves 28 de Abril
- Existen planes de vivienda social en este suelo, ya que hay un gran déficit de Lugar: Edificio Municipio Coronel Rosales
aproximadamente 15 mil viviendas, que incluye cualitativo y cuantitativo.
Asistentes:
- No hay datos claros para contrastar provisión de infraestructuras y la ocupación
real en la ciudad. Nombre Institución
Mariano Uset Intendente
- El municipio tiene interés en reforzar sub centralidades para ordenar la periferia,
Ignacio Torrontegui Secretario de Obras y Servicios
buscando actuar sobre los ejes de acceso.
Ana Daher DINAPREM
- Se creara nueva ordenanza para fomentar uso de suelos retenidos, hay unos 40 Carolina Chantrill BID
propietarios que tienen unas 500 hectáreas de suelos de oportunidad. Equipo de consultores IDOM
- Se han detectado problemas de contaminación química en los acuíferos
- Los precios de vivienda en áreas céntricas son muy caros, unos 140mil USD un Temas tratados:
departamento de 2 dormitorio en áreas céntricas. - Gran parte de la ciudad de Punta Alta tiene napas poco profundas, lo que dificulta
- La zona del eje Allem es la más demandada, desarrollos clase media y alta. las excavaciones para obras e infraestructuras.
- Los barrios norte de altos ingresos tienen déficit de equipamientos. - Crecimiento desmedido en viviendas unifamiliares.
- Importante segregación socio espacial en la ciudad. - Gran importancia de la Base Naval. Unos 1500 estudiantes de marinos nuevos
cada año, de los cuales unos 400 se quedan en Punta Alta. La mayoría son del
norte de Argentina, con diferente cultura.
COMPONENTE 3
- Está gestión está trabajando la conciencia ciudadana. Ilustración 365 Fotografías Recorrido de campo tras la Reunión con el equipo de Coronel Rosales
- Vector de crecimiento: la industria y la Base Naval.
- Se calcula que 9000 vehículos viajan diariamente entre Punta Alta y Bahía Blanca.
- El mayor atractor de viajes es la base Naval
- Muchos de los que viaja den Punta Alta a Bahía Blanca van a las universidades.
La universidad provincial en Punta Alta también atrae viajes.
- Origen de la ciudad: diseño de calles angostas en damero.
- A fines del siglo XIX se realizó la construcción de los primeros diques de la base
naval.
- Hubo mucha inmigración por viajeros y navieros (europeos)
- A mediados del siglo XX se realizaron obras de pavimentación, planta cloacal,

agua potable.
- La explosión demográfica fue por el crecimiento de la base naval.
- La zona de “bajo Hondo” es una oportunidad para el desarrollo de una zona ACTIVIDAD: REUNIÓN TEMÁTICA TRANSPORTE URBANO
logística portuaria para el puerto Ing. White, ya que ahí se juntan 2 vías férreas
Fecha: Viernes 29 de Abril
- 2/3 del petróleo argentino se desembarca en el puerto cerca de Punta Alta.
- El actual código urbano está vigente desde el año 2007
- El municipio quiere configurar un acceso más directo al puerto, con una Asistentes:
circunvalación noroeste
Nombre Institución
- Hacia el sureste, los terrenos son más malos y hay muchos terrenos ferroviarios, Rolando Ramos ROSALES
Rubén González ROSALES
por eso el desarrollo lógico según el municipio es hacia el noreste
Juan Ramiro Frapiccini SECRETARÍA DE TRÁNSITO Y TRANSPORTE BAHÍA
- La Base Naval tiene posibilidad de configurar nuevo acceso por el norte, lo que BLANCA
mejoraría el impacto vial sobre la ciudad. Francisco Gabriel Pezzella AGENCIA DE SEGURIDAD VIAL MUNICIPAL
- Idea de transformar el cinturón ferroviario en cinturón verde. María Belén Lorea SECRETARIA DE GOBIERNO BAHIA BLANCA
Leonardo Fernández DINAPREM

María Álvarez IDOM
COMPONENTE 3
Nombre Institución - Taxis: 600 (BB) 350 (CR)

Waldo Urquiza IDOM
- El sistema de transporte público es radial y concentrado, todos pasan por el
Iñigo Aizpuru IDOM centro
Asier Rodríguez IDOM
- Disponen de un documento sobre colisiones viales en Bahía Blanca.
- Hay una gran entrada de camiones al puerto formándose una cogestión de

Temas tratados: vehículos importante.
- Entre el 2008 y 2010 se hizo una evaluación sobre la movilidad de Bahía Blanca - En ambos partidos tienen biocombustibles mezclados con los combustibles como
- En los últimos años ha existido un importante aumento de las motocicletas gasoil y nafta.
- Se han generado medidas para mejorar el transporte público y algunas para - En Bahía Blanca hay un aeropuerto nacional y un aeroclub. En Coronel Rosales
desincentivar el ingreso de vehículos particulares al centro, como la instalación hay un aeroclub.
de parquímetros.
- Lo que se recauda con los parquímetros se financia el programa “pasajero ACTIVIDAD: REUNION UNIVERSIDADES COMPONENTES 02 Y 03
frecuente”.
Fecha: Jueves 28 de Abril
- Se está ampliando la zona de parquímetros
- Se comenzó a implementar una red de bicisendas, que partirán uniendo Lugar: Edificio Municipio Bahía Blanca
facultades de la universidad. Ya hay 7 km ejecutados, la primera desde Plaza
Asistentes:
Rivadavia hasta las universidades.
- No se pueden hacer más rápido el programa porque también se requiere Nombre Institución
Departamento Ingeniería Universidad Nacional del
pavimentar vías Dr. Ing. Néstor F. Ortega
Sur
- Están proyectando ampliar la red peatonal en el centro Departamento Ingeniería Civil Fac. Reg. Bahía
Dr. Ing. Eduardo Bambill
Blanca. Universidad Técnica del Sur
- Según vialidad, el tránsito entre Bahía Blanca y La Plata es de 8mil viajes diarios Departamento Geografía y Turismo Universidad
Dr. Jorge Gentili
Nacional del Sur
- En Punta Alta, las calles son estrechas y sin jerarquizar. Departamento de Geografía y Turismo. Universidad
Lic. María Eugenia Fernández
Nacional del Sur
- Se están comenzando a implementa parquímetros y se mejorará el transporte Mg.Mariela Bukosky Departamento Ingeniería Civil de UTN FRBB
público con nuevos buses y el sistema SUBE Dir. Planeamiento Urbano Municipio de Bahía
María Martha De Carolis
Blanca
- Van hacer una EOD solo en Bahía Blanca
María Dolores Izquierdo IDOM
- Buses públicos: 185 (Bahía Blanca) + 35 (Coronel Rosales) María Álvarez IDOM
COMPONENTE 3
Temas tratados:
- Respecto a la amenaza de vendavales se hace mención al estudio de

vulnerabilidad de viviendas al viento en la localidad de Ingeniero White. Se señala
la zona periférica de la ciudad como aquella en la que los vientos son más fuertes,
así como se cita el evento de vendaval registrado en el año 1982 según el cual el
Club Estrella “voló”.
- Código antiguo vientos. Se señala que la zona de Bahía Blanca se puede

considerar como una zona de tornados y que ello puede ser debido a los efectos
de Cambio Climático.
- Referente a la amenaza de inundación, en el caso del Arroyo Napostá Grande se

destaca que esta tiene lugar antes y después del entubamiento, describiendo la
sección del mismo como insuficiente. Además se destaca que no toda la ciudad
cuenta con sistema de drenaje de aguas pluviales, así como que ante lluvias
intensas no tiene capacidad suficiente.
- Referente al clima de la zona se destacan picos de frío.
- Se destaca el comportamiento cíclico de la sequía en la zona de estudio, así como

su importancia para la ocurrencia de incendios.
- Se comenta el elevado coste del proyecto de acueducto Río Colorado-Bahía

Blanca así como otras alternativas. Respecto a la cuenca del Río Colorado se hace
referencia a su salinidad así como a la contaminación por petróleo, lo que hace
más complejo el tratamiento para potabilizar el agua.
- Se destaca que la dotación de agua potable en la ciudad de Bahía Blanca es la
correspondiente al doble de la población (790 l/habitante/día). Esto es debido a
desperdicio de agua, enganches ilegales y pérdidas de más del 50 %.
- Se hace mención a los estudios desarrollados por el CTE con el objetivo de

controlar la calidad del aire de los efluentes gaseosos y líquidos.
- Informe anual COICO: Estadística de incidentes.
- Respecto a la subida del nivel del mar se prevé que se manifieste este efecto en
la costa de Bahía Blanca consecuencia de los efectos de cambio climático.
COMPONENTE 3
Durante la primera misión se realizaron además las siguientes visitas a terreno:
- Jueves 27 de Mayo: Punta Alta

- Viernes 28 de Mayo: Bahía Blanca
- Viernes 28 de mayo: Relleno Sanitario de Bahía Blanca
Ilustración 366 Mapa de recorridos Visitas de Campo Primera Misión
COMPONENTE 3
A continuación se detallan las principales observaciones realizadas durante el recorrido
Acceso norte Punta Alta por ruta 229.

Sector con presencia de humedales – lagunas.
Desarrollos puntuales: Club House Pago Chico, desarrollo

en torno a un club de golf, y villa General Arias,
unifamiliar baja densidad semi-urbano.
Vía con importante tráfico, principal acceso de Punta Alta

y Base Naval
Centro de Punta Alta:
Sector consolidado, usos mixtos, alta actividad comercial.
Pavimentación y dotación de servicios
Edificaciones principalmente en baja altura
Calles con potencial de intervención para fomentar

peatonalización, el municipio tiene proyectos de este
tipo
COMPONENTE 3
Sector al sur del centro de Punta Alta.
Barrios residenciales con alta consolidación, calles

pavimentadas y algunas sin pavimento.
Presencia de faja ferroviaria sin uso, potencial para

espacio público, esta faja es paralela a la Ruta 249, que
conecta con el acceso nororiente de Punta Alta y además
marca el cambio de geometría en el trazado.
Presencia de equipamientos deportivos, salud y

educacional.
Sector Puerto Rosales, al sur de Punta Alta.
Actividad portuaria menor, concentrada en descarga de

hidrocarburos y actividad pesquera.
Por acá descargan pluviales – cloacas de la ciudad, sobre

un brazo del estuario que conforma lagunas y
humedales.
La zona tiene potencial turístico y más cercano a la

ciudad, el municipio pretende crear una zona de
desarrollo logístico industrial, cercano al puerto y las vías
de acceso a la ciudad.
COMPONENTE 3
La Calle Triunvirato se encuentra en obras, el municipio

pretende que sea una vía de acceso al puerto más
expedita, circunvalando la ciudad por el sur.
Basural de Punta Alta, salida nororiente de Punta Alta

por ruta 249.
Vertedero sin condiciones adecuadas, aunque lejano a la

ciudad
Barrios Oriente Punta Alta:
Sector de baja consolidación, algunos asentamientos

informales, calles sin pavimentar y déficit de servicios
básicos
Presencia de usos agrícolas muy cercanos a viviendas
Es el sector de menores recursos de la ciudad
COMPONENTE 3
Sector Parque San Martin, sector al norte del centro de

la ciudad:
Parque en pendiente con mucho arbolado. Zona

consolidada aunque sin pavimentación. Sector
residencial en baja densidad de sectores medios-altos.
Al norte del parque existe un conjunto de viviendas

adosadas de 2 alturas.
Centro de Bahía Blanca:
Zona totalmente consolidada, usos mixtos, edificios en

altura, equipamientos, y urbanización completa.
Manzanario trazado ortogonal y viales anchos.
COMPONENTE 3
Centro al oriente:
Sector con altos grados de consolidación pero con

importantes vacíos urbanos, principalmente asociados a
fajas ferroviarias y al rio. Hacia el oriente existen zonas
vacías importantes, y una decreciente consolidación,
principalmente al llegar a Av. Juan Manuel de Rosas.
Usos mixtos cercanos a las vías y el centro, y

predominantemente residenciales al alejarse hacia el
oriente.
Centro al Sur:
Zona consolidada hasta faja ferroviaria, importante vacío

urbano con presencia de edificios industriales
patrimoniales y áreas de oportunidad.
Al sur-poniente de la faja ferroviaria la zona baja en

densidad, predominan construcciones más bajas y
continúan usos mixtos, con talleres e industrias
pequeñas.
COMPONENTE 3
Suroriente bahía Blanca, ruta 3.
Franja entre la ciudad y las zonas industriales portuarias,

áreas con crecimientos no consolidados, informales y
discontinuos, grandes áreas vacías, tránsito de camiones
y fajas ferroviarias en desuso.
La relación con el estuario es limitada y no consolidada,

solo hay un camping municipal pero muy puntual.
Grandes áreas vacías en teoría inundables al ser zonas

bajas.
Sector Residencial acceso Ingeniero White, conexión

avenida Santiago Dasso y Ruta 3.
Conjuntos multifamiliares en zona no consolidada,

muchos vacíos urbanos, poco equipamiento urbano.
Sector céntrico Ingeniero White:
Presencia de viviendas adosadas y unifamiliares aislados

en baja altura. Parque lineal de buena calidad urbana en
Avenida Vélez Sarsfield. Centro consolidado con
equipamientos y comercio, rodeado por áreas
industriales y fajas ferroviarias.
COMPONENTE 3
Faja ferroviaria y área portuaria Ingeniero White.
Área de gran superficie con zonas sin uso y otras con

actividad portuaria.
Esta adyacente a zonas urbanas, separándolas y

limitando su relación con el estuario.
Zona urbana entre la faja ferroviaria y la ruta 252 en

Ingeniero White.
Barrio de viviendas de menores recursos, calles sin

pavimentar y aparentemente con problemas de
inundación. Se encuentra junto a áreas portuarias y la
termoeléctrica.
Derivación del Arroyo Napostá Grande y canal

Maldonado.
COMPONENTE 3
Comienzo del entubamiento del Arroyo Napostá

Grande:
Zona inundable.
Salida del entubamiento del Arroyo Napostá Grande:
Zona inundable.
Paso Vanoli:
Zona inundable debido a la baja cota del puente.
COMPONENTE 3
Nombre Institución
8.5 ANEXO V: ACTIVIDADES REALIZADAS MISIÓN 02 Santiago Konstantinovsky DINAPREM
Pablo Caffarena IDOM
A continuación se incluye un resumen de las reuniones realizadas durante la segunda
María Dolores Izquierdo Guillén IDOM
Waldo Urquiza Gómez IDOM
Aloma Sartor UTN-GEIA
Marcelo Musotto UTN-DIC
ACTIVIDAD: REUNION EQUIPO DE PLANIFICACION TERRITORIAL Mariana González UTN-GEIA
Silvina Medus UTN-GEIA
Fecha: Lunes 10 de Julio Roberto Bustos UNS-UTN
Carlos Frank UTN-CONICET
Lugar: Oficina Municipio Bahía Blanca Carla Ramírez UTN-GEIA
Langhoff Omella UTN-GEIA
Asistentes: Lucía Castro UTN-GEIA
Alberto Bembenuto UDUS
Nombre Institución
Santiago Konstantinovsky DINAPREM
Temas tratados:
Luis Pites Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano
Matías Llorens Mazzanti Municipio Bahía Blanca • Se solicita incorporar el factor de conflicto ambiental del polo petroquímico y las
Facundo Kiher Hábitat Nación áreas portuarias con el estuario, principalmente en un escenario de crecimiento
de estas áreas.
Temas tratados: • Se conversa sobre el vector de crecimiento hacia el norte, en zonas desprovistas
de equipamientos y áreas verdes, pero que son las que más se han desarrollado,
- Exposición avances estudios de crecimiento Urbano principalmente con sectores de mayores ingresos.
• Se indica que el mapa de transporte publico al no tener frecuencias no permite

ser un modelo tan representativo
ACTIVIDAD: REUNION ACTORES DE LA ACADEMIA
• Actores indican algunos estudios de la universidad que pueden servir de
Fecha: Martes 11 de Julio referencias
Lugar: Centro Histórico Cultural • Se identifican algunas áreas al noroeste de Bahía Blanca que no están vacías, lo
que será revisado en el análisis de zonas urbanas homogéneas
Asistentes:
COMPONENTE 3
ACTIVIDAD: PLENARIO AVANCE RESULTADOS - Se analizan posibles escenarios de desarrollo industrial futuro, y las
implicancias en el transporte terrestre, emisiones GEI, nuevas
Fecha: Martes 11 de Julio viviendas y huella urbana.
Lugar: Palacio Municipal - Falta absoluta de coordinación entre municipios del área
metropolitana de Bahía Blanca.
Asistentes:
Nombre Institución
Santiago Konstantinovsky DINAPREM ACTIVIDAD: EXPOSICION DIAGNOSTICO MUNICIPALIDAD CORONEL ROSALES
Fecha: Miércoles 12 de Julio
Waldo Urquiza Gómez IDOM Lugar: Municipalidad de Coronel Rosales
Asier Rodríguez Ochoa IDOM
Matías Llorens Mazzanti Municipio Bahía Blanca Asistentes:
Nombre Institución
Ilustración 367 Fotografía presentación resultados en plenario c DINAPREM
Director Desarrollo y Empleo Municipalidad de
Iván Moscaritolo
Coronel Rosales
Carina Cordiba
Magali Frontalini Medio Ambiente
Ramiro Gallego
Temas tratados:
- Profesionales municipalidad de Bahía Blanca entregarán

información sobre el planeamiento vigente (Código Ordenamiento
del año 2007)
- Equipo municipal relata problemática de no tener un código

Temas tratados: actualizado y la falta de recursos para hacerlo
COMPONENTE 3
- Se acordó perfeccionar mapa de rutas de transporte público, ACTIVIDAD: REUNION AVANCES DINAPREM Y BID
informan que en web municipal están las rutas
Fecha: Jueves 13 de Julio
- Al revisar mapa de clases de análisis se identifica una área verde no
marcada como tal, específicamente en Barrio Laura Lugar: Oficinas BID Buenos Aires
- Se conversó sobre el tema incendios forestales, que han afectado Asistentes:

fuertemente áreas rurales los últimos años. Municipio aportara Nombre Institución
catastro hecho en base a imágenes satelitales Ana Daher DINAPREM
Carolina Chantrill BID
Ilustración 368 Fotografía reunión exposición diagnóstico en Municipalidad Coronel Rosales Martin Soulier BID
Carolina Chantrill BID
Mariana Poskus BID
Manuel Andrades IDOM
Rafael López IDOM
Temas tratados:
- Se indica que existe estudio de Hábitat nación que puede permitir mejorar
calidad catastro de informales
- En Bahía Blanca existen estudios de la sequedad de los pastos, que puede estar
con efectos del cambio climático y el riesgo de Sequia
- Se acuerda incluir comparación de cantidad de viviendas vacías en otras ciudades
para chequear el dato encontrado en Bahía Blanca y La Plata
- Se acuerda intentar incorporar a próximas reuniones al responsable del Plan
Estratégico de Bahía Blanca
- BID y DINAPREM intentaran algunas gestiones para conseguir autorización del
MDT de La Plata, con los investigadores de la universidad
- Existen datos de contaminación de Bahía Blanca que pueden incorporarse
- Se acuerda que la entrega del Informe de Avance se realizará el Viernes 21 de
Julio
- Se acuerda que la tercera misión se realizara durante la primera semana de
Octubre
COMPONENTE 3
PRINCIPALES CONCUSIONES MISION 02: - Durante la modelación de Escenarios, será clave el tema de la
ubicación de posibles nuevas zonas industriales – portuarias,
Los objetivos principales de la segunda misión fueron: principalmente por los siguientes temas asociados:
- Presentarle a los actores clave el diagnóstico y los avances, Accesibilidad – Movilidad – Impacto Urbano y competitividad
buscando validar y complementar lo expuesto.
Relación con áreas naturales, principalmente con el estuario
- Identificar nuevos actores que puedan ser parte interesada para el
Estrategia conjunta Coronel Rosales –Bahía Blanca para la
proceso
conformación de un desarrollo portuario integral.
- Identificar nuevos antecedentes no incorporados en el análisis y la
sistematización de datos
- Revisar en detalle clasificación de zonas urbanas homogéneas y 8.6 ANEXO V: ACTIVIDADES REALIZADAS MISIÓN 03
elementos del diagnóstico integrado
A continuación se incluye un resumen de las reuniones realizadas durante la tercera
- Acordar algunos de los lineamientos para la modelización de los
Escenarios de Crecimiento, que será presentada en la tercera
misión. ACTIVIDAD: EXPOSICION RESULTADOS ESTUDIO ACTORES EN PLENARIO
Fecha: 3 de Octubre
Dentro de las principales conclusiones de las actividades realizadas, cabe destacar: Lugar: UTN
- Se requiere implementar mejores canales de comunicación con los
Asistentes:
actores interesados, de modo de ampliar la convocatoria,
principalmente en el mundo académico, social y privado. Nombre Institución
Asier Rodriguez IDOM
- Es importante configurar mesas de trabajo integradas entre ambos
municipios, tanto sectoriales como multidisciplinares. Durante la
Luis Pites Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano
segunda misión no hubo instancias de trabajo colaborativas, Matías Llorens Mazzanti Municipio Bahía Blanca
perdiéndose un poco el objetivo de ICES de conformación de Áreas Facundo Kiher Hábitat Nación
Metropolitanas. Waldo Urquiza IDOM
Ana Daher DINAPREM
- Será clave identificar detalladamente la situación de los vacíos
Claudio Pirillo UNS
urbanos, de modo de poder hacer prospectiva en los escenarios con Paola Ariente Concejal
posibles usos, renovaciones, etc. Dentro de estos las áreas Horacio Varela UTN
ferroviarias son claves.
COMPONENTE 3
Nombre Institución Ilustración 369 Fotografía plenario exposición resultados finales

Elon Dukarat ZTBCR
Aloma Sartor UTN
Anselmo Esteban Camara Argentina de la construccion
Paula Zapperi UNS
Jose Zingoni UNS
Juan Pascale UNS
A. Ayala APELL
Silvina Medus UTN
Sergio Prieta Periodista La Nueva
Cesar Perez CTE MBB
Adriana Chanampa MBB
Guillermo Manrique MBB
Diego Anciaume MBB
Roberto Kiehr Habitat Nacion
Pablo Forgia MBB
Sonia Peralta FRBB GEIA
Ariel Oscar Caceres MBB Temas tratados:
Jorge Gentili UNS
A Martin Castro Colegio Arquitectos - Exposición avances estudios de crecimiento Urbano, Cambio
Gerónimo de Leo INIA Climático y Vulnerabilidad y Riesgo
Emiliano Schaivoni Estudiante UNS
Federico Nuño Estudiante UNS
Yasmin Safe Estudiante UNS
ACTIVIDAD: EXPOSICIÓN METODOLOGÍA ANÁLISIS GIS Y PRODUCTOS A ENTREGAR
Mariano Trillini Estudiante UNS
Fecha: 3 de Octubre
Lugar: Municipalidad Coronel Rosales
Asistentes:
Nombre Institución
Asier Rodriguez IDOM
Ana Daher DINAPREM
COMPONENTE 3
Nombre Institución Nombre Institución

Waldo Urquiza IDOM Pablo Caffarena IDOM
Pablo Forgia MBB Luis Pites Subsecretario de Planificación y Desarrollo Urbano
Waldo Urquiza IDOM
Ilustración 370 Fotografía presentación metodología GIS Diego Anciaume MBB Planeamiento Urbano
Ruben Gonzalez Dir. Transito M.Coronel Rosales
Protección ciudadana y medio ambiente M.Coronel
Carlos Montero
Rosales
Ramiro Gallego MCR Direccion de Obras y Medio Ambiente
Victoria Laborda MCR Depto.Arquitectura
Mariano Uset MCR, Intendente
Ilustración 371 Fotografía taller de construcción Escenario Intermedio
Temas tratados:
- Exposición metodología y herramientas GIS utilizadas para los

análisis del estudio.
- Explicación de cuales serán los productos que se entregarán junto
al Informe Final.
ACTIVIDAD: EXPOSICION RESULTADOS ESTUDIO ACTORES EN PLENARIO
Fecha: 4 de Octubre
Lugar: Municipalidad Coronel Rosales
Asistentes: Temas tratados:
Nombre Institución - Construcción Escenario de crecimiento intermedio en conjunto con

Ana Daher DINAPREM los equipos municipales.
COMPONENTE 3
8.7 ANEXO VI: CUESTIONARIO PARA EL DESARROLLO DE LOS

ESCENARIOS DE CRECIMIENTO
COMPONENTE 3
COMPONENTE 3
COMPONENTE 3
COMPONENTE 3
COMPONENTE 3
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Informe Final - Componente 3 Bahia Blanca

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Informe Final - Componente 3 Bahia Blanca

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COMPONENTE 3

ESTUDIO DE HUELLA URBANA Y ESCENARIOS DE CRECIMIENTO

DESARROLLO URBANO Y CAMBIO

Estudios Base para las Municipalidades de Bahía Blanca

2.3.1 Evolución Demográfica histórica ......................................................................... 45

Ilustración 32 Estación Almirante Solier en Punta Alta ...................................................................... 9

Tabla 35 Limitantes: Zonas de protección ambiental ...................................................................... 68

Tabla 68. Datos del Escenario Tendencial ...................................................................................... 196

1. MARCO CONCEPTUAL Y PRESENTACIÓN

Las complejas relaciones que se dan en el territorio –clima, ambiente, economía,

5º. Conclusiones y recomendaciones al plan de acción CES (Programa de Ciudades

1.2 ENFOQUE TÉCNICO 5. Participación y transferencia de tecnología; se considera la participación activa

Ilustración 4 Diagrama de tareas de la metodología para la elaboración del Componente 3-

Fuente: Elaboración propia

Escenario de crecimiento urbano intermedio

Ilustración 6 Esquema de Escenarios de crecimiento urbano

Como conclusiones, se presentan los lineamientos y recomendaciones para el crecimiento

1.4.2 Encuadre a nivel provincial: Provincia de Buenos Aires

Fuente: Elaboración propia

La Provincia de Buenos Aires destaca negativamente por la concentración de

Los principales sectores económicos de la provincia son la agricultura, ganadería, industria

Estos sectores económicos se ven respaldados por las numerosas infraestructuras de

Fuente: Elaboración propia

A su vez, el Partido de Bahía Blanca está dividido en 10 Delegaciones municipales entre

Ilustración 13 Terreno ganado al mar en el Ingeniero White

Bahía Blanca se sitúa estratégicamente en el litoral de la costa atlántica y se ha convertido

La ciudad de Bahía Blanca también se ve favorecida por la existencia del Complejo

Otro de los partidos de la Provincia de Buenos Aires es el de Coronel de Marina Leonardo

Ilustración 15 Partido de Coronel Rosales y centros comunales

Ilustración 17 Ciudad de Punta Alta

Ilustración 18 Gran Bahía Blanca

Fuente: Elaboración propia Fuente: Panoramio

1.5 DEFINICIÓN DEL ÁMBITO DE ESTUDIO 1.5.1 Ámbito de estudio detallado

Fuente: Elaboración propia

Por su parte, el Partido de Coronel Rosales (Partido de Coronel de Marina Leonardo

Ilustración 23 Ámbito de estudio: Partido de Bahía Blanca y Coronel Rosales

Fuente: Elaboración propia

Ilustración 24 Aproximación multiescalar

Fuente: Elaboración propia

Ilustración 25 Fortaleza protectora argentina 1828

2.1.1 Origen de Bahía Blanca y Punta Alta

Ilustración 26 Huella urbana de Bahía Blanca en 1828

Fuente: Elaboración Propia

Ilustración 27 Huella urbana de Bahía Blanca en 1834

Fuente: Elaboración Propia

Tabla 4 Huella urbana de Bahía Blanca en 1859

Ilustración 28 Fortaleza protectora argentina 1854 y 1859

Ilustración 29 Huella urbana de Bahía Blanca en 1859

Fuente: Elaboración Propia

Ilustración 31 Huella urbana del área de estudio en 1909

Fuente: Elaboración Propia

Ilustración 32 Estación Almirante Solier en Punta Alta

Fuente: Archivo Histórico Municipal

Fuente: Archivo Histórico Municipal

Fuente: Diálogos metropolitanos Bahía Blanca

Ilustración 36 Huella urbana del área de estudio en 1925

Fuente: Elaboración Propia

Ilustración 37 Huella urbana del área de estudio en 1941

Fuente: Elaboración Propia

Ilustración 38 Huella urbana del área de estudio en 1956

Fuente: Elaboración Propia

Ilustración 39 Plan de desarrollo urbano 1970, proyecto de crecimiento portuario

Fuente: Departamento de Planeación, Municipalidad de Bahía Blanca