LA VALORACIÓN AGRARIA COMO CIENCIA Y PROFESIÓN

La valoración agraria como ciencia y profesión en el marco de estudio de la ingeniería

agronómica, resulta importante e imprescindible puesto que gracias a diversas fórmulas y
criterios empleados en un trabajo valorativo se puede determinar el precio justo a pagar por un
bien, en este caso bienes inmuebles como son: fincas, bananeras, cacaoteras, las mejoras que
existen dentro de la propiedad en base a varios factores como son la ubicación del terreno, las
vías de acceso la disponibilidad de servicios básicos.

Esta valoración es la disciplina que ocupa el estudio de la determinación de valores de bienes en

el medio agrario para una serie de fines, la metodología usada se puede enmarcar dentro de la
economía de la empresa y hace uso de otras materia como son la estadística y la investigación
operativa (1).

Los objetivos del trabajo fueron:

 Conocer como se usa la valoración agraria en diversos países.

 Determinar las ciencias implicadas en su realización.

LA VALORACIÓN AGRARIA EN DIVERSOS PAISES

La valoración en el mundo es diversa, la valoración agraria en España y en Italia tiene un cierto

paralelismo resultado de una relación e influencia mutua a consecuencia de su proximidad ya
que comparten la cultura mediterránea. Este paralelismo tiene determinadas diferencias debido
al número de autores y de las publicaciones, siempre ha existido mayor interés por la valoración
en Italia que en España. Los avalúos en el mundo tienen el mismo fin, determinar el precio
adecuado para determinado bien, considerando todos los factores

LA VALORACIÓN AGRARIA EN DIVERSOS PAISES

En Colombia se ha fijado un caso de estudio para determinar el mejor método de

valoración, para dar un precio a una finca cafetalera, el trabajo consiste en hacer la valoración
de un caso con el fin de poder determinar, luego de utilizar 3 métodos de valoración, cuál de
todos es el mejor método dada la coyuntura económica y las variables macroeconómicas
de la economía colombiana además de las especificidades de la finca. Finalmente se
concluye que el método de valoración por el descuento del flujo de caja es el más adecuado
para valorar una finca cafetera dado el caso del sector agropecuario, que se ve
influenciado por diversos factores exógenos, que en el caso colombiano pueden afectar en
mayor medida, este método tiene en cuenta las expectativas del propietario de la finca, por lo
tanto se alorara el crecimiento y la inversión futura y esto dadas unas condiciones de
mercado, modeladas respectivamente, el proceso productivo será más rentable ya sea
por productividad o por inversión en tecnología, lo que generara mayores ingresos en
los flujos futuros y generan un mayor valor al descontarlos a una tasa dada

CIENCIAS RELACIONADAS CON LA VALORACIÓN

La valoración necesita del apoyo conceptual y metodológico de otras ciencias básicas, como son
la economía, la estadística y la tecnología propia de cada tipo de bien económico a valorar.

EL INFORME DE VALORACIÓN O DE TASACIÓN

El informe de valoración se traduce en un dictamen que con frecuencia debe reunir una serie de
requisitos institucionales. Excepcionalmente, el informe de valoración es verbal, pudiendo
quedar constancia escrita más o menos explícita de su contenido.

En los países donde el desarrollo profesional de la valoración es considerable, dictan normas

extensas, tanto en lo referente al contenido del informe como a la filosofía del mismo en forma
de código ético que garantiza la imparcialidad del profesional.

EL INFORME DE VALORACIÓN O DE TASACIÓN

UNICIDAD Y PLURALIDAD EN EL JUICIO DE VALORACIÓN

No existe unicidad en cuanto que el objeto de un juicio de valor y consecuentemente de un

informe valorativo ha de ser la obtención de un solo valor o varios valores. El juicio de valor
puede ser múltiple y por tanto el informe de valoración puede llegar a la presentación de varios
valores, cuando no hay incertidumbres el perito no necesita hacer hipótesis de comportamiento,
si el perito conoce su objetivo podrá dar un valor único en el juicio de valoración como el valor
más probable de venta.

CONCLUSIONES

1. La valoración agraria a nivel mundial se usa para dar un precio adecuado para un bien
que se esté poniendo en venta, con la finalidad que no perjudicar a las partes, siguiendo
 normas estadísticas, matemáticas, analíticas y éticas determinadas en la conducta y
conocimientos de un avaluador.

2. Las ciencias implicadas en la valoración agraria son de índoles estadístico, tecnológico

y sobre todo económico, éstas son las que rigen el avalúo y logran dar el precio exacto
para un bien.

El mercado de fincas. La concurrencia en el mercado de fincas. Formación y fijación de

precios. El precio en el mercado de fincas. Valor de mercado y objetivo.

EL MERCADO DE FINCAS AGRARIAS.

Las propiedades generales que tienen los mercados:

a) Libertad: un mercado es libre cuando no existen trabas a la entrada o salida de oferentes en él,
y además los precios no se encuentran intervenidos. El contra ejemplo más característico sería el
de las Farmacias o los Estancos.

b) Homogeneidad: un mercado es homogéneo cuando las características del bien son similares
en todas partes.

Ejemplo: el grano de trigo.

c) Frecuencia de transacciones: se cumple esta propiedad cuando las operaciones de

compra/venta son habituales.

d) Transparencia: para que exista transparencia tiene que existir información sobre el valor de
las transacciones.

e) Concurrencia: existe concurrencia en un mercado cuando el número de oferentes y

demandantes es elevado.

Respecto al mercado de fincas agrarias, se puede decir que es un mercado libre, poco
homogéneo, opaco, con escasez de transacciones y de escasa concurrencia, menor cuanto mayor
sea el tamaño de la finca.

Clasificación de los mercados

Existen diversas formas de clasificación de los mercados, pero la más completa es la

clasificación de los mercados según el número de agentes que participan en ellos:

OFERTA/DEMANDA MUCHOS POCOS UNO MUCHOS Competencia perfecta Oligopolio

de demanda Monopolio de demanda POCOS Oligopolio de oferta Oligopolio bilateral
Monopolio parcial de demanda UNO Monopolio de oferta Monopolio parcial de oferta
Monopolio bilateral.

En el caso del mercado de fincas, aunque la casuística es grande, las situaciones más normales
son las de Oligopolios Bilaterales o Monopolios Bilaterales.

Factores que afectan al precio de una finca agraria

Los factores que intervienen en la formación del precio de las fincas son los siguientes:

1. Calidad: factor principal.

2. Situación: las comunicaciones son otro elemento de gran importancia.

3. Tamaño: las fincas de mayor tamaño son, en términos relativos (USD/unidad de superficie),
más baratas
4. Expectativas de futuro: muy importante en la actualidad dada la política de subvenciones.

5. Situación jurídica.

6. Situación sociológica de la comarca.

7. Valor de afección.

8. Situación de los terrenos colindantes: posibilidad de recalificación de suelos (valoración agro-

urbana).

9. Gestión practicada en la finca

CONSIDERACIONES DE RIESGO:

1. ACTIVIDADES REALIZADAS EN LA PROPIEDAD:

¿Se realizan actividades industriales en la propiedad?

¿En el pasado?

¿Cercanas en la actualidad o en el pasado?

¿Hay otras actividades cercanas que pueden causar contaminación? (Estaciones de servicio,
mecánicas, lavanderías, limpieza en seco, imprentas, estudios fotográficos, depósitos de
chatarra, relleno sanitario, etc.

2. GENERACION, ALMACENAMIENTO Y DEPOSITO DE SUSTANCIAS

POTENCIALMENTE CONTAMINANTES:

¿Hay flujos residuales generados por la propiedad (excepción flujos sanitarios de las viviendas)?

¿Los flujos residuales son vertidos directamente al suelo?

¿Son vertidos en aguas pluviales o en otras aguas de superficie?

¿Hay o ha habido tanques de almacenamiento subterráneo de productos petrolíferos?

3. OTROS POSIBLES PROBLEMAS AMBIENTALES:

¿Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales como manchas en paredes, pisos
o suelos exteriores?

¿Hay alguna indicación o señal de asbesto o pintura con plomo en el edificio?

¿El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo?

Existe algún indicio de que el agua puede estar contaminada?

¿La propiedad es construida según los códigos y reglamentos para prevenir daños en zonas
susceptibles de huracanes, terremotos, inundaciones, deslizamientos de tierra u otro desastre
natural que pueda poner a la propiedad y a sus ocupantes en situación de riesgo?

4. ACCIONES Y OTRAS CUESTIONES RELATIVAS A LA PROPIEDAD:

¿En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente, relacionada con cuestiones
ambientales?

¿Se ha realizado estudios que indiquen la presencia de contaminación en la propiedad o cerca de

ella?

¿Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio ambientalmente protegidas, zonas

reservadas para es uso de los pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o
cultural, o de otra condición de protección?

¿La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún registro de tierras

contaminadas del Gobierno?

Firma de responsabilidad

Qué es el valor de mercado

El valor de mercado es el valor de un producto, bien o servicio determinado por la oferta y

demanda del mercado, ya que es el importe neto que un vendedor podría obtener de la venta de
dicho producto, bien o servicio en condiciones estándares de comercio en el mercado, por ello, a
veces también se le conoce como valor de mercado abierto, aunque este término tiene una
definición diferente en estándares diferentes

Según las Normas Internacionales de Valoración (http://www.ivsc.org), el valor de mercado es

definido como “la cantidad estimada por la cuál una propiedad podría ser intercambiada, en la
fecha de valoración, entre un comprador y un vendedor en una transacción en condiciones de
plena competencia dónde las partes actúan con conocimiento y sin coacción”.

El valor de mercado es un concepto diferente al de precio de mercado, que es el precio al cuál se

pueden realizar transacciones, mientras que el valor de mercado es el valor subyacente real, los
cuáles no siempre son iguales. El concepto de valor de mercado es más utilizado en mercados
ineficientes o en situaciones de desequilibrio dónde los precios de mercado no reflejan el valor
de mercado real.

El valor de mercado también es diferente de valor razonable, pues el valor razonable depende de
las dos partes involucradas en una transacción mientras que el valor de mercado no. El valor
razonable requiere de una valoración del precio que es razonable entre dos partes específicas
teniendo en cuenta las respectas ventajas y desventajas que cada parte ganará con la transacción.
Aunque el valor de mercado puede ajustarse a estos criterios, no tiene por qué hacerlo
necesariamente siempre.
Se puede considerar el precio de mercado como aquel que la gente está dispuesta a pagar por
algo en un momento y lugar dado, es importante señalar la importancia del rango de tiempo y
lugar donde se encuentran los vendedores y compradores. ¿Se considerará un mercado local,
regional, nacional o internacional?.

En este sentido, el Valor de Mercado Local y el Valor de Mercado Instantáneo es exactamente

el mismo que el Precio de Mercado Local. Si mucha gente quiere el mismo producto pero no
hay suficiente para todo el que lo quiere, el valor de mercado y el precio de mercado son
idénticos. No es correcto pensar que algo tiene un valor pos sí sólo ya que el valor, en términos
económicos, depende de las transacciones de modo que si no hay transacciones no hay valor o
hay valor cero, aunque puede haber una estimación del valor o precio de venta esperado.

Un mercado objetivo es el segmento del mercado al que un producto en particular es dirigido.

Generalmente, se define en términos de edad, género o variables socioeconómicas. La estrategia
de definir un mercado objetivo consiste en la selección de un grupo de clientes a los que se
quiere dar servicio.

Hoy esta concepción está dando paso a nuevas tendencias en cuanto a la definición, hoy los
mercados son considerados conjuntos o grupos de perfiles de compradores o potenciales
compradores, es decir más cercano al comportamiento humano. Esto surge de que las personas
pueden contener varios perfiles de compradores, por ejemplo condicionados por el medio que
empleen para efectuar una compra o la toma de decisión de la misma, pueden verse afectadas
por el entorno.