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Parcelamento do Solo

Urbano e suas Diversas Formas

Autor

Adailson Pinheiro Mesquita

1.ª edição

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© 2008 – IESDE Brasil S.A. É proibida a reprodução, mesmo parcial, por qualquer processo, sem autorização por escrito dos autores e do detentor
dos direitos autorais.

M582 Mesquita, Adailson Pinheiro.

Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas./Adail-


son Pinheiro Mesquita. — Curitiba: IESDE Brasil S.A., 2008.

200 p.

ISBN: 978-85-7638-816-6

1. Parcelamento do Solo. 2. Loteamento – Projetos. I. Título.

CDD 341.374

Todos os direitos reservados


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Sumário
Parcelamento do solo e processo de urbanização | 7
Aspectos urbanísticos, ambientais e paisagísticos do parcelamento do solo urbano | 7

Projeto urbano e seus condicionantes | 21


Estabelecimento de objetivos | 21
Metodologias e dados necessários para o processo de parcelamento do solo | 22
Hierarquização do sistema viário urbano | 26

Infra-estrutura e equipamentos urbanos em projetos de loteamentos | 35


Áreas públicas, infra-estrutura e equipamentos urbanos | 35

O parcelamento do solo e a paisagem urbana | 49


Aspectos bioclimáticos para o parcelamento do solo | 49
A vegetação no projeto de parcelamento do solo | 53
Aspectos hidrológicos e a paisagem no projeto de parcelamento do solo | 54

Planos diretores e expansões urbanas | 59


O Plano Diretor Municipal e suas implicações para o parcelamento do solo | 59
Perímetro urbano, lei de sistema viário, lei de uso e ocupação do solo | 61
O Estatuto da Cidade e seus desdobramentos | 64

Projetos técnicos e aprovação administrativa | 71


Competências legislativas e fases do processo | 71
A Lei 6.766/79 e derivadas | 73
Parcelamento do solo: intercorrências municipais e estaduais | 76
A Lei do Parcelamento do Solo: loteamentos fechados, irregulares e clandestinos | 77

Plano de loteamento | 83
Fase preliminar | 83
Fase definitiva | 84
As zonas de interesse social | 87

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Exigências de licenciamento e registro de loteamento | 95
Exigências de licenciamento | 95
Registro do loteamento e do desmembramento | 100

Loteamentos populares | 109


A habitação de interesse social e seu contexto | 109
O loteamento popular e seus aspectos legais | 112

Tipos de obras e a responsabilidade do loteador | 121


Recebimento de obras pelo município | 125

Loteamentos ilegais | 133


Loteamentos ilegais, expansão urbana e segregação | 133
A legislação e o parcelamento ilegal | 136
Parcelamento ilegal do solo urbano: loteamentos irregulares e clandestinos | 137

Loteamentos clandestinos | 143


Loteamentos clandestinos, expansão urbana e segregação | 143
O processo de implantação dos parcelamentos clandestinos | 144

Loteamentos irregulares | 153


Os loteamentos irregulares e a cidade | 153

Loteamentos e regularização fundiária | 163


Regularização fundiária e os aspectos da urbanização brasileira | 163
Regularização de parcelamentos: bases legais do processo | 165

Loteamentos ilegais, regularização e Ministério Público | 173


O parcelamento do solo e a atuação do Ministério Público | 173
O Ministério Público e os instrumentos de atuação | 176

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Apresentação
A formação de recursos humanos para o projeto e a gestão das cidades tornou-se um importante fator para o de-
senvolvimento da sociedade e para uma maior qualidade de vida da população. A disciplina Parcelamento do Solo
Urbano e suas Diversas Formas, componente do curso de Gestão Imobiliária, visa contribuir para o aprimoramento
dos conceitos e técnicas do projeto de parcelamento do solo urbano, destacando seus aspectos físicos e ambientais,
bem como o processo legal para elaboração do projeto e implantação do mesmo.

A disciplina desenvolverá os conteúdos relativos aos aspectos urbanísticos, ambientais e paisagísticos do parce-
lamento do solo urbano; projetos, planos e viabilidade de loteamentos; legislação urbanística brasileira; aspectos
jurídicos e aprovação administrativa de um loteamento no Brasil; projeto e implantação de infra-estrutura de lote-
amentos; registro imobiliário; loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos; e regularização fundiária.

Os conteúdos serão desenvolvidos buscando a simbiose entre a prática e a teoria do projeto urbano e seus regula-
mentos, estabelecendo assim um processo de aprendizagem a partir das leituras da cidade real.

Esta disciplina pretende abordar a elaboração de projetos de parcelamento do solo e seus desdobramentos jurí-
dicos e administrativos de forma consciente e comprometida com a realidade urbana, visando contribuir para a
construção de cidades mais humanas e com qualidade de vida.

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Parcelamento do solo e
processo de urbanização
Adailson Pinheiro Mesquita*

Aspectos urbanísticos, ambientais e


paisagísticos do parcelamento do solo urbano

A cidade e sua formação


A cidade pode ser considerada um fato histórico, geográfico e, acima de tudo, social (FERRARI,
1984). O sedentarismo do homem e o apego à agricultura trouxeram também a experiência das trocas
dos excedentes agrícolas por outros bens. Surgiram, então, os primeiros agrupamentos pré-urbanos,
que evoluíram com a especialização das funções exercidas pelos homens.
Segundo Ferrari (1984), as hipóteses sobre o surgimento das cidades se dividem naqueles que acre-
ditam na evolução dos postos de troca e em outros que acreditam na evolução das denominadas proto-
cidades1. Tanto nas proto-cidades quanto nos postos de troca é evidente a necessidade que esses núcleos
tinham da organização do transporte de produtos e matérias-primas. Dessa forma, as cidades se constituí-
ram e evoluíram e nelas, cada vez mais, o fator transporte se colocou com preponderância, seja na rede de
estradas construída pelos romanos para conquista e acesso às colônias, seja nas vias para comércio e seus
entroncamentos na Idade Média ou com as novas tecnologias de transportes na Idade Moderna.

* Doutorando em Geografia pela Universidade Federal de Uberlândia (UFU). Mestre em Transportes pela Universidade de Brasília (UnB). Espe-
cialista em Trânsito e graduado em Engenharia Civil pela UFU.
1 Segundo Lima (2007), são consideradas proto-cidades as aldeias rurais criadas pelas sociedades primitivas, notadamente nos períodos
Paleolítico e Mesolítico, que mudavam de local sempre que o solo utilizado para agricultura se exauria.

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8 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas

As cidades tiveram as raízes de seu surgimento no aumento das complexidades das relações hu-
manas, no desejo de ocupação do território pelos impérios, no encontro de caminhos de comércio em
entrepostos comerciais, nos fatos religiosos, entre outros. Os núcleos ou povoados se formaram inicial-
mente em torno de objetivos comuns, para depois agregarem outras funções e se tornarem cada vez
mais complexos.
As transformações estruturais da sociedade, ocorridas durante os anos 1945 e 1980, possuem uma
intrínseca ligação com o crescimento das cidades contemporâneas. Esse processo deu-se em virtude da im-
plementação e do desenvolvimento de projetos técnico-científicos, que conduziram ao aumento das taxas
de urbanização (gráfico 1) em face da industrialização dos grandes centros urbanos (SANTOS, 1997).
Gráfico 1 – Evolução da população urbana e rural e taxa de urbanização

VALLADARES; PRÉTECEILLE, 2007.


160 000 000 90%

140 000 000 80%

70%
120 000 000
60%
100 000 000
50% Rural
80 000 000
Urbano
40%
60 000 000 Taxa de urbanização
30%
40 000 000
20%
20 000 000
10%

0 0%
1950 1960 1970 1980 1990 2000

A partir do gráfico 1 pode-se verificar que a população urbana brasileira cresceu de forma abrupta,
enquanto a população rural decresceu vertiginosamente. O aumento da população nas cidades não foi
seguido de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos ur-
banos (água, luz, esgoto etc.) e de serviços Figura 1 – Favela Papagaio – Belo Horizonte (MG)
públicos de transporte, educação e saúde. O
crescimento se deu de forma desordenada
e sem controle, apresentando habitações de
baixa qualidade, bairros e favelas carentes de
condições mínimas de habitabilidade (fig. 1
e 2), traduzido pela falta de redes de esgo-
to, abastecimento de água, energia elétrica,
pavimentação das vias etc. Apesar do de-
senvolvimento tecnológico, muitas cidades
apresentam baixa qualidade de vida para al-
guns segmentos da sociedade e muito disso
deve-se à pouca qualidade dos projetos dos
espaços destinados à habitação, desde o lo-
teamento até as condições das casas e dos
apartamentos.

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Parcelamento do solo e processo de urbanização | 9

Figura 2 – Favela da Rocinha – Rio de Janeiro (RJ)


Existem dois modelos de cidade, a que surge espontaneamente e cresce de forma orgânica, es-
tendendo-se radialmente ou linearmente (e posteriormente pode adotar uma forma de planejamento)
(fig. 3a) e a que é planejada para algum fim, seja para capital de algum estado ou país (fig. 3b), com fins
de produção industrial ou outros objetivos. Em qualquer desses tipos a expansão urbana se dá pelo
parcelamento do solo em frações destinadas principalmente à habitação, no entanto também podem
ser dirigidos a usos industriais, comerciais, de serviços ou mistos.

Fabio Venni.

Figuras 3a e 3b – Exemplos de cidades com crescimentos diferenciados:


a – Curitiba (PR) e b – Goiânia (GO)

arq072/arq072_01.asp>. Acesso em: 05 out. 2007.


Disponível em: <http://www.vitruvius.com.br/arquitextos/

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Aos municípios pertencem as atribuições legais de ordenamento do território por meio do planeja-
mento e controle do uso, ocupação e parcelamento do solo (Constituição Federal de 1988, art. 30, VIII). Essa
exigência, no entanto, requer a existência de profissionais capacitados para exercer a tarefa de elaboração
do projeto de parcelamento. A esses profissionais, segundo Arruda (1997), caberá atuar observando a le-
gislação, organizando o espaço urbano de acordo com o potencial da área, as necessidades da sociedade
naquele momento, as implicações ambientais e as imposições de uso do solo. Ao poder público também
cabe a fiscalização da prática ilegal do parcelamento do solo urbano. Porém, a atribuição legal do poder
público não exime o cidadão de estar atento às informações sobre os aspectos legais do loteamento onde
pretende adquirir seu lote, evitando assim os loteamentos irregulares e clandestinos.

O parcelamento do solo urbano como intenção de planejamento


Parcelar o solo urbano pode ser considerado uma intenção de planejamento e o primeiro ato de
construção da cidade. A implantação de um loteamento apenas com a finalidade de criar lotes para a
população, como realizado antigamente, mostrou-se extremamente danoso para o espaço urbano e
resultou em cidades com baixa qualidade de vida. A criação de lotes pressupõe a criação do solo urba-
no a partir do momento que geram moradias, comércios, serviços, indústrias, instituições públicas etc.
Os loteamentos traçam o perfil da vila, que vira distrito, que se transforma em cidades e metrópoles.
Se houver infra-estrutura adequada de serviços e bens públicos, a área loteada, quando ocupada, trará
menos problemas para a cidade que aquelas que são carentes de infra-estrutura de rede de água, luz,
vias e locais para instalação de escolas, postos de saúde etc. (ARRUDA, 1997).
Os conceitos jurídicos de loteamento se aproximam muito de autor para autor. Para Meirelles
(1992, p. 120), loteamento urbano
[...] é a divisão voluntária do solo em unidades (lotes) com abertura de vias e logradouros públicos, na forma da le-
gislação pertinente. Distingue-se do desmembramento, que é a simples divisão da área urbana ou urbanizável, com
aproveitamento das vias públicas existentes.

O parcelamento do solo pode ser considerado como o principal instrumento de estruturação do


espaço urbano, uma vez que após sua implantação o espaço criado pelo mesmo manterá sua estrutura
por muitos anos ou séculos e será ocupado por diversas gerações de habitantes da cidade. Dessa forma,
torna-se de importância fundamental que seus projetistas dominem a forma técnica de manusear as
variáveis ambientais e criar espaços de qualidade. O desconhecimento de critérios para a criação desses
espaços poderá legar à posteridade vias mal projetadas que poderão contribuir para um maior número
de acidentes, drenagem de águas pluviais inadequada que contribuirá para a ocorrência de inunda-
ções, entre outros problemas de difícil solução.
O objetivo do solo urbano é a oferta de lotes para construção de habitações, comércios, indús-
trias, espaços de lazer ou institucionais. O parcelamento não pode ser considerado apenas como fracio-
namento de uma antiga gleba de terra em partes menores e comercializáveis; deve torná-la um espaço
que apresente boas condições de habitabilidade, facilitando a circulação de bens e pessoas, a existência
de redes de abastecimento de água, drenagem de águas pluviais, redes de esgoto e energia, áreas des-
tinadas a recreação, usos institucionais e reservas biológicas.

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Parcelamento do solo e processo de urbanização | 11

Os elementos estruturantes do espaço urbano


Os espaços de uma cidade, segundo Santos (1988), se articulam em muitos padrões que nada
mais são que a combinação estilística de elementos fundamentais. Os elementos mais antigos e uni-
versais utilizados para estruturar o espaço urbano podem ser descritos como o lote, o quarteirão e a
rua (fig. 4). A organização dos elementos entre si, de forma a obter um espaço de qualidade, dependerá
de vários aspectos técnicos e ambientais que necessitam ser conhecidos antes do início do projeto
de parcelamento.

Figura 4 – Elementos estruturantes do espaço urbano

Lote

Quarteirão

Rua

Os tamanhos e formas ideais de lotes e quarteirões são objetos de vários estudos e debates ao
longo da história do urbanismo. No século XX, alguns urbanistas chegaram a dispensar a figura do lote,
concebendo divisões similares a quarteirões com blocos autônomos para habitações, a exemplo de
Brasília, entre outras cidades do Brasil e do mundo.
A densidade populacional das cidades diz respeito diretamente ao tamanho de lotes e quartei-
rões. A densidade bruta é a medida dada pelo número de habitantes por hectares (entram nesse cálculo
as áreas públicas e privadas). Se a densidade for baixa, a cidade tende a se espalhar, encarecendo os
custos da urbanização (equipamentos públicos, redes de abastecimento, esgoto, drenagem de águas
pluviais, energia, entre outros serviços). Dessa forma, o dimensionamento dos lotes deverá levar em
consideração esses custos. Segundo Santos (1988), quanto maior a frente do lote (sua testada), mais
desperdício haverá de recursos para obras das redes. No entanto, uma densidade muito alta também
pode gerar uma concentração que prejudica a qualidade dos serviços prestados.

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A evolução urbana e os traçados


A história do homem, ainda muito cedo, se ligou à história da cidade e a mobilidade se
transformou em um vetor do desenvolvimento das civilizações. A cada avanço das possibilidades
de deslocamento estabeleceram-se novos níveis de comunicação e mudanças radicais na forma
das cidades. Segundo Morris (1998), as mais antigas civilizações tiveram lugar no sul da Mesopo-
tâmia, no Egito, no vale do rio Indo (Paquistão), no rio Amarelo (China), no vale do México, nos
pântanos da Guatemala e Honduras e nas encostas e altiplanos do Peru, seguidas das civilizações
posteriores constituídas por Creta, Micenas, Hititas, Grécia e Roma. Independente da ordem cro-
nológica de aparecimento, essas civilizações apresentaram assentamentos urbanos em diferentes
níveis de complexidade.
A vida nesses assentamentos tornou-se possível através do desenvolvimento da organização so-
cioespacial já presente de forma incipiente nas primeiras cidades sumérias e egípcias a partir de 3000
a.C. A presença da divisão do espaço na forma de retícula2 já era notada nessas cidades, ainda que
de forma irregular, limitada à organização de alojamentos para trabalhadores e escravos. A utilização
da retícula de maneira mais ampla e ao nível de Figura 5 – Mileto, Grécia
organização de um núcleo urbano iniciou-se, segun-

Disponível em: <www.upf.edu/materials/fhuma/portal_geos/tag/t2/img/2.07mileto.jpg>. Acesso em 05 jul. 2007.


do alguns historiadores do urbanismo, por volta de
2150 a.C., com o surgimento dos centros urbanos da
cultura Harappa (Harappa e Mohenjo-daro), que já
apresentavam um modelo viário ortogonal com vias
retilíneas e um complexo sistema de coleta de esgo-
to. Baseado nessas evidências é possível afirmar que
a retícula pode ser considerada como o mais antigo
traçado regulador da forma urbana.
Os primeiros relatos de planejamento siste-
mático das cidades se deram em algumas cidades
da Grécia, onde pode-se perceber uma notória re-
gularidade no sistema viário e a existência de re-
lações formais entre os edifícios públicos. Ainda
assim não é possível afirmar que essa realidade foi
produto de normas urbanísticas acadêmicas. Desse
período (século X a VI a.C.), o exemplo maior é o
plano da cidade de Mileto (fig. 5), realizado pelo
“arquiteto” Hipodamos de Mileto, a quem se atribui
erroneamente a invenção do uso da forma reticu-
lada para organização espacial. Após o período da
Grécia clássica, os romanos utilizaram esa forma de
desenho do espaço urbano de maneira abundante
para estabelecer diversas cidades novas em seus
territórios conquistados.

2 Entende-se por malha urbana reticulada aquela formada por ruas paralelas sobrepostas em duas direções, podendo ser ortogonais, semi-
ortogonais, irregulares ou segmentadas.

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Com o renascimento, no entanto, floresceu a busca da cidade sob um modelo de beleza que teve,
pela primeira vez na história, uma abordagem conjunta entre o traçado viário e as edificações.
A forma de organização advinda da utilização de vias radiais influenciou notadamente a reforma
de Paris, França e o Plano de Barcelona, Espanha. No Brasil, a presença do uso das retículas para o de-
senho do espaço se fez presente desde o período colonial, com os planos portugueses para diversos
núcleos urbanos. Contudo, foram os espanhóis que mais se utilizaram desse vocabulário para a criação
das suas cidades nas colônias na América. O século XIX trouxe também as tendências em evidência na
Europa e sua influência pode ser notada no traçado das cidades planejadas de Belo Horizonte-MG, com
o Plano de Aarão Reis (fig. 6), e Goiânia-GO.
Figura 6 - Detalhe Plano Aarão Reis para Belo Horizonte (MG)

FERRARI, Célson. Curso de Planejamento Municipal


Integrado: urbanismo. São Paulo: Ed. Pioneira, 1984.

A figura 7 mostra outra cidade, mais recente no Brasil, na qual predomina o sistema de retícula.
Nota-se a utilização de formas mistas que agregam plantas com ruas radiocêntricas, eixos diagonais e
eixos cívicos3. Toda a forma é condicionada pela presença de quadras do tipo grelha, em sua maioria,
desenho este que depois se tornou recorrente nas expansões urbanas.
Figura 7 - Mapa de Maringá (PR)
REGO et al, 2004.

3 Ruas radiocêntricas são aquelas que irradiam a partir de um ponto central, enquanto os eixos diagonais são vias que atravessam malhas reti-
culadas formando ângulos agudos. Os eixos cívicos são aquelas vias nas quais se concentram os edifícios públicos e administrativos da cidade
e por isso são tratadas de forma a se destacarem na malha urbana.

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O projeto de loteamento urbano

Implicações ambientais, projetos de urbanização e qualidade de vida


Segundo a FEPAM (2007), o loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupa-
do pela gleba, até então indivisa, em espaço integrado à cidade, como instrumento de sua expansão.
Confere ao solo uma qualificação urbana. Matriz geradora de um novo bairro residencial, o loteamento
é um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando
seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infra-estrutura e os serviços públicos da cidade. O
loteamento, sob essa visão, “não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de
interesse comum de todos”. A implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente
natural ou construído e gera impactos sobre toda a coletividade. Esses impactos são de diversas natu-
rezas e vão desde os aspectos relativos à fauna e flora do local, passando pela saúde e infra-estrutura e
chegando às questões inerentes à paisagem da cidade e sua beleza.
A nova urbanização, resultante da implantação de um novo loteamento, traz impactos ambien-
tais de diversas naturezas, devido à relação entre o consumo dos recursos naturais e a produção de
efeitos sobre o meio onde se inseriu (fig. 8). Contudo, desde que conhecidos, os impactos poderão ser
gerenciados e amenizados para o bem da coletividade.
Figura 8 – Processo de implantação de uma nova urbanização e geração de impactos
Consumo Consumo/produção Produção

Ar
Poluição – ar/som
Água
Calor
Energia elétrica
Cultura/tecnologia
Outras formas de energia
Resíduos sólidos
Alimentos
Efluentes líquidos
População Nova urbanização

Aspectos fisiográficos e socioeconômicos do local


Dada uma gleba (fig. 9) destinada ao parcelamento para uma nova urbanização, o conhecimento
dos aspectos fisiográficos e socioeconômicos do local onde ela estará inserida é de fundamental impor-
tância para minimizar os impactos que serão gerados pela mesma.
Figura 9 – Gleba urbana parcelável

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Conhecer bem as características topográficas é de vital importância para que o projeto de parcela-
mento seja bem-sucedido, assim como os aspectos ambientais relativos à fauna e flora do local, recursos
hídricos, ventos dominantes, aspectos da insolação, conhecimento do solo, entre outros (fig. 10).
Figura 10 – Características ambientais da gleba

Outros fatores dizem respeito às condições urbanas do entorno e relacionam-se ao sistema viá-
rio: rede de drenagem urbana, abastecimento de água, esgotamento sanitário, rede de distribuição de
energia elétrica, transporte urbano e os seguintes serviços públicos: educação, saúde, segurança, coleta
de lixo, entre outros.

Análise e definição de objetivos


Para Barreiros (2007), são vários os objetivos do parcelamento do solo urbano, podendo-se dividir
em formais e reais:
::: Objetivos formais: criar um espaço adequado para a habitação humana, atendendo as ne-
cessidades do mercado alvo ou as demandas do mercado imobiliário.
::: Objetivos reais:
::: garantir maior rentabilidade do investimento empregado ou maior taxa de aproveitamen-
to do terreno;
::: garantir um retorno do capital no menor espaço de tempo possível;
::: rápido início de vendas.
Para o autor, os objetivos reais do empreendedor podem conflitar com os objetivos da sociedade
representada pelo poder público (que também apresenta objetivos formais e reais). Essas contradições
possuem nas leis que regulamentam o parcelamento do solo, seja em nível municipal, estadual ou fe-
deral, uma maneira de serem harmonizadas.
Para a elaboração de um bom projeto de parcelamento do solo deve-se atentar para alguns que-
sitos indispensáveis em uma urbanização:
::: sustentabilidade;
::: qualidade (de vida, paisagística e ambiental);
::: dimensionamento adequado (lotes e sistema viário);

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::: equipamentos comunitários;


::: equipamentos públicos;
::: áreas livres de uso público (verdes e recreação).

Aspectos gerais dos traçados urbanos


Segundo Mascaró (1994, p. 15), a primeira medida a ser tomada para o traçado urbano começa
pela concepção de avenidas, ruas e caminhos para pedestres, com o intuito de tornar acessíveis as dife-
rentes partes do espaço a serem organizadas. Avenidas, ruas ou caminhos deverão ter seu desenho a par-
tir das condicionantes da topografia do lugar, das características dos usuários e das funções que as vias
assumirão no contexto urbano. A figura 11 ilustra o caso de um traçado não ortogonal e a possibilidade
de perda de área útil em um parcelamento.

Figura 11 – Utilização de traçados não ortogonais em traçados urbanos – Estrutura de um


quarteirão triangular da cidade de Paris – Modelo Moscou-Clapeyron

MASCARÓ, 1994.

Segundo o autor, os traçados urbanos podem ser compostos de diversas maneiras, podendo-se
denominá-los de malhas abertas ou semi-abertas, dependendo do grau de mobilidade e conexões por
elas permitido. A opção por qualquer tipo de traçado ou até mesmo a combinação entre eles depende-
rá de vários fatores que nortearão o projeto. Para isso o projetista fará suas opções baseando-se não so-
mente em fatores econômicos, mas também pelos aspectos culturais e sociais dos habitantes. A figura
12 mostra exemplos de traçados com malhas abertas e semi-abertas.

Figura 12 – Exemplos de malhas urbanas abertas e semi-abertas


MASCARÓ, 1994.

a) malha urbana conhecida como b) malha urbana com ruas sem saída
espinha de peixe. em T.

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c) malha urbana aberta de traçado d) malha urbana semi-aberta (com


aberto. algumas ruas sem saída e outras
em alça).

O projeto adequado do traçado urbano é um fator essencial para o desempenho do parcelamento


do solo urbano. Para isso deve-se buscar o maior conhecimento possível das características da área a ser
parcelada e do local onde estará inserida a nova urbanização. Dessa forma, o projetista estará compreen-
dendo e aplicando as técnicas necessárias para se alcançar uma urbanização com qualidade de vida.

Texto complementar
Configuração espacial dos loteamentos
(COSTA, 2007)
“Loteamento é um tipo de parcelamento urbano (do solo) caracterizado pela abertura de no-
vas vias de acesso aos lotes ou prolongamento das já existentes, sendo os lotes destinados a edifi-
cações para fins urbanos” e no qual “o arruamento (projeto e abertura das ruas) é imprescindível à
existência deste” (Ferrari, 2004).
De uma forma sucinta, pode-se falar do loteamento como organização espacial constituída pri-
meiramente pelas vias, que delimitam frações de uma gleba que, por sua vez, são subdivididas em
lotes ou parcelas. Essa definição remete-se à idéia de uma malha espacial urbana. Segundo Ferrari
(2004), “malha ou traçado urbano é uma planta da cidade significativamente representada pelo seu
sistema viário e os espaços delimitados pelas vias”.
Ou seja, cada projeto de parcelamento representa, numa escala menor, um pedaço da cidade.
Dentro dos loteamentos, verifica-se uma variação na forma das vias, algumas com traçados
muito particulares. Segundo suas características de configuração, as malhas podem ser classifica-
das, basicamente, em:
::: Malha Linear, geralmente aplicada a pequenas glebas (salvo em alguns projetos locali-
zados na área de planície litorânea e que seguem perpendicularmente à linha da praia
até uma via principal) e que pode apresentar-se como linear aberta, linear fechada, linear
semi-fechada, linear fechada com praça central e linear em alça;
::: Malha Reticulada, formada por feixes paralelos de vias e que ocupam uma área maior ca-
racterizada como ortogonal, semi-ortogonal, irregular e ortogonal segmentada;

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::: Um terceiro tipo de malha que difere do traço linear e ortogonal e que pode configurar-se
como radial, semi-circular, unidade de vizinhança e labirinto.
Esses dois últimos exemplos (unidade de vizinhança e labirinto) trazem propostas inovadoras,
diferentes do que normalmente se empregava na cidade, enfatizando a constituição de lugares na
cidade, onde seus significados são traduzidos na particularidade de seus elementos.
Os parcelamentos configurados por uma malha linear possuem uma rua central com os lotes
voltados para ela. Esse tipo de configuração é caracterizado pela reprodução em série na distri-
buição dos lotes, ou seja, há uma repetição das características formais das glebas – morfologia,
dimensões e orientação. Normalmente, a maior dimensão do lote corresponde à metade da largura
de uma quadra (uma faixa estreita), o que faz com que a distribuição dos terrenos tenha alternati-
vas reduzidas, interferindo na (in)existência de áreas com funções distintas de moradia, como por
exemplo, áreas destinadas ao convívio e à sociabilidade, bem como a equipamentos urbanos.
A rua como elemento central pode ter a sua função compreendida sob duas óticas distintas:
ser o elo entre os lotes para a qual estão voltados, visto que é o único espaço de uso público comum
a ambas as partes, ou distanciar os moradores do loteamento, por ser, ao mesmo tempo o único
espaço que marca a divisão entre público e privado, e quanto maior a sua dimensão, maior o afas-
tamento.
A configuração reticular linear não traz elementos que façam de sua configuração algo singu-
lar que marque a malha urbana com concepções até então nunca empregadas, ou que tenham a
intenção de direcionar novos arranjos espaciais. O que se percebe é a continuação do existente, a
expansão da mesma malha, apenas mais um elemento típico acrescido à cidade e, portanto, sem
características próprias. A singularização do local pode ocorrer apenas com a arquitetura das edifi-
cações que nele serão construídas e dos usos, tanto privados como públicos.
As distintas formas de traçado viário linear (aberta, fechada, semi-fechada, fechada com pra-
ça central e em alça) apresentam traços específicos nas suas configurações, mas que sempre se
remetem às características gerais. A aberta possui mais de uma articulação com a malha viária do
entorno, sendo bastante comum em pequenas glebas. A fechada possui uma rua central sem saída
(em “cul-de-sac”) e apenas um ponto de articulação com a malha externa. A fechada com praça cen-
tral apresenta aspectos muito similares a esta última, porém, nesse caso, a rua contorna uma praça
central, criando um grande largo na frente dos lotes. Esse mesmo princípio é utilizado no clássico
traçado do bulevar (boulevard), em malhas abertas ou fechadas. No bulevar, as praças tornam-se
grandes jardins ou passarelas. Em alguns loteamentos de Maceió, essa parte central — a praça ou
o canteiro — é transformada em locais de pista de jogging ou dividida em uma faixa central para
circulação e às faixas laterais são alocados equipamentos urbanos como bancos e mesas, formando
pequenos ambientes de estar. A linear em alça configura-se de forma muito semelhante à linear
com praça central, uma vez que em ambos os casos, a rua sofre uma bifurcação, mas nesse caso,
contorna não mais um espaço de uso público, mas sim uma quadra, um espaço privado. A semi-
fechada, pode se dizer, é uma junção da aberta com a fechada na qual uma das extremidades da rua

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Parcelamento do solo e processo de urbanização | 19

é para retorno e possui uma via intermediária transversal, o que garante um maior contato com as
áreas vizinhas.
Nos projetos de loteamento há a dominância de configuração de malha ortogonal (na qual
as ruas formam uma malha de vias dispostas em dois feixes de ruas paralelos que se interceptam,
quase ou perfeitamente, ortogonalmente entre si), em torno de 40 % dos projetos aprovados no in-
tervalo de cada década. Esse número pode ser justificado pela possibilidade de melhor uso e maior
aproveitamento do terreno, o que é conseguido pela formação de uma rede que procura utilizar os
espaços na sua totalidade sem que sobrem interstícios – áreas que não correspondam às caracterís-
ticas para uso e ocupação.
Normalmente, a malha ortogonal é aplicada em grandes glebas, o que pode proporcionar um
melhor arranjo espacial quando da divisão do terreno em quadras, lotes, ruas e espaços para uso e
convívio público. Entretanto, falar do que seria um melhor arranjo espacial é algo que requer uma
cuidadosa discussão, visto que nem mesmo a legislação, que é um instrumento que norteia a confi-
guração dos loteamentos, relata como seria a melhor disposição dos elementos.
O que se pode observar é a repetição das quadras em série, simetricamente, onde apenas as
vias interrompem a seqüência, algo semelhante à malha linear aberta. Poder-se-ia dizer que o par-
celamento ortogonal seria um conjunto, uma união de vários loteamentos em malha linear aberta.
Entretanto, no caso da malha ortogonal, por dispor de uma área de ocupação maior, alguns outros
espaços podem aparecer, como os espaços de uso público, as áreas verdes e áreas para equipamen-
tos urbanos. Essas áreas não têm uma localização exata, nem especificada em lei, fica a critério do
projetista ou do empreendedor a escolha do local mais adequado ou conveniente. Não obstante, a
prefeitura possa impor a localização dos mesmos se ela assim o desejar, tendo em vista a articula-
ção dos distintos parcelamentos.
Entre as variações da malha reticulada ortogonal, a semi-ortogonal difere porque “parte das
vias são inclinadas, com variação da direção” (FARIA, CARVALHO, COSTA, 2005). Entretanto, quando
considerado o critério de ortogonalidade, essa categoria poderia desaparecer, cedendo lugar para a
reticularidade. Na irregular as ruas não seguem uma disposição regular, seguindo várias direções. E
na ortogonal segmentada, as quadras são dispostas formando grupos de quadras dispostas ou não
em torno de uma praça.
Os tipos de malha que não seguem a ortogonalidade e linearidade como traço principal do
sistema viário têm características muito específicas. Na radial as ruas convergem para um mesmo
ponto. Na semi-circular parte das vias do loteamento são em arco concêntrico e outra parte radial.
A unidade de vizinhança e o labirinto trazem novas propostas de loteamento que marcam e fixam
elementos com significados distintos dos que são empregados na cidade, nos quais “o princípio
latente do esquema é que a vizinhança deve ser considerada tanto como uma unidade de um con-
junto maior, quanto uma entidade distinta em si mesma” (Clarence Perry) e o arranjo espacial dos
elementos em múltiplas divisões sugere uma disposição confusa aos olhos externos, mas que pro-
põe o uso restrito das áreas internas aos moradores.

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20 | Parcelamento do Solo Urbano e suas Diversas Formas

Atividades
1. A expansão urbana de forma descontrolada tem levado a diversos problemas nas cidades brasi-
leiras. Cite três problemas oriundos dessa expansão.

2. Cite três impactos decorrentes da implantação de parcelamentos do solo urbano e descreva-os


sucintamente.

3. Como os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo podem contribuir para
que os mesmos se tornem bons instrumentos de estruturação do espaço urbano?

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Gabarito
Parcelamento do solo e processo de urbanização
1. Favelização; carência de infra-estrutura em diversos locais, tais como a falta de redes de energia
elétrica, saneamento básico e pavimentação de vias; e estreitamentos e afunilamentos no siste-
ma viário.

2. Impacto sobre a fauna e flora – a implantação de novos loteamentos levará à supressão da vege-
tação e causará uma mudança nos hábitos dos animais da área.
Impacto sobre as redes de esgoto da cidade – o novo loteamento trará um aumento nos fluxos
das redes.
Impacto sobre a drenagem de águas pluviais – o novo loteamento trará uma impermeabilização
da área e um aumento do escoamento superficial, a nova rede a ser implantada lançará essas
águas nos cursos d’água próximos ou nas redes do entorno.

3. Os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo urbano possuem a grande res-
ponsabilidade de desenhar espaços que serão vivenciados por muitas e muitas gerações, por isso
devem ser capazes de manipular as variáveis existentes de forma competente e sábia, projetando
com os menores impactos possíveis e utilizando todos os instrumentos e conhecimentos já ad-
quiridos pela humanidade no trato do projeto do loteamento.