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¿Qué es
la vivienda
asequible?
Edición para la ciudad de Nueva York
Copyright © 2009 The Center for Urban Pedagogy
¿Qué es
The Center for Urban Pedagogy (CUP) es una organización sin fines
Todos los derechos reservados de lucro con sede en Brooklyn y
que utiliza el poder del arte y la
Publicado por cultura visual para mejorar la
la vivienda
The Center for Urban Pedagogy calidad de la participación pública
232 Third Street #B402B en la planificación urbana y el
Brooklyn, NY 11215 diseño comunitario. CUP colabora
info@anothercupdevelopment.org con diseñadores, educadores,
activistas y residentes en proyectos
asequible?
“¿Qué es la vivienda asequible?” educativos para mejorar la vida
Es una guía que forma parte de la urbana tanto en la ciudad de
serie de instrumentos para una Nueva York como en otras.
visión del urbanismo.
Los proyectos de CUP empiezan
Preparada por Rosten Woo, Margot con preguntas acerca de cómo
Walker, y John Mangin funcionan las ciudades: ¿Quién Edición para la ciudad de Nueva York
construye la vivienda pública?
Diseñada por MTWTF ¿Por qué se dice que un barrio está
Glen Cummings, Aliza Dzik, deteriorado? ¿Qué derechos tienen
Dylan Fracaretta, y Joshua Hearn los vendedores ambulantes? Los
colaboradores utilizan un proceso
Fotografías de Anthony Hamboussi de investigación y de diseño a fin
de crear herramientas ingeniosas
Traducida por Carlos Martinez, para la participación comunitaria y
Adolfo Mogilevich, y Mariana el cambio.
Mogilevich
Diagramación de la versión en
español de Janine Soper
3
Agradecimientos Helene Onserud, Center for La definición
La orientación y el asesoramiento
Family Life
7 ¿Qué quiere decir
de las siguientes personas y
entidades fue sumamente útil
Juan Camilo Osorio, Municipal
Arts Society vivienda asequible?
en la preparación de este libro:
Dave Powell, Fifth Avenue Los Programas
Victor Bach, Community Service Committee
Society
Damaris Reyes, Good Old Lower
42 Una Guía acerca de la
Eve Baron, Municipal Arts Society East Side vivienda subsidiada y
Amy Chan, Tenants & Neighbors Elana Schneyer, Pratt Area regulada en la ciudad
Glen Cummings, MTWTF
Community Council
de Nueva York
Sideya Sherman, Municipal Arts
Benjamin Dulchin, Association Society
for Neighborhood and Housing El Taller
Development Attorney Jo Anne Simon 86 Cómo usar el Gráfico
Emily Earle, Pratt Area Elizabeth Sorce, Urban
Community Council Homesteading Assistance Bd. 117 Glosario
Julia Fitzgerald, Neighbors
Helping Neighbors
Ericka Stallings, The New York
Immigration Coalition 121 Ajuste del MFI
Katie Goldstein, Tenants & Max Weselcouch, Furman Center (Ingreso mediano
Neighbors for Real Estate and Urban Policy familiar)
Amanda Huron, Hunter College Bob Zuckerman, Gowanus Canal
Community Development
Sadaf Khatri, New York Jobs Corporation
with Justice
5
la vivi e n da as e q u i b le?
¿Qué es
la vivienda
asequible?
7
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
§ 22601.1 § 52604.6
La basura será El límite de velocidad
recogida el.... en las carreteras
federales no excederá
de 65 mph...
8 9
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
10 11
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
12 13
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
$300.000 $6.000
14 15
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
¿Qué es el MFI?
16 17
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
$500,
$60,
$80,
$90,
$20,
$20,
$50,
$25,
$70,
$10,
$10,
El MFI no es el ingreso
una familia consiste
en dos o más
en la mitad de la escala.
unidas por lazos Padre Hermano
de nacimiento, “Familia”
matrimonio o
adopción. Un
hogar es cualquier
persona que viva
sola o con otros.
El ingreso familiar
$0,
es lo que ganan
todos los miembros
de una familia.
18 19
¿Q ué ES la vivi e n da as e q u i b le?
Digamos que el MFI para una familia de cuatro personas es de $50.000. de vivienda asequible para
distintas categorías de
Entonces las categorías de ingresos son:
ingresos.
MEMORANDO
Más adelante aprenderemos
INGRESOS EXTREMADAMENTE BAJOS más sobre los programas
0% A 30% DEL MFI = $0 A $15.000
de vivienda asequible, pero
INGRESOS MUY BAJOS
30% A 50% DEL MFI = $15.000 A $25.000 estos son algunos de los
INGRESOS BAJOS que usted tal vez ya conozca,
50% A 80% DEL MFI = $25.000 A $40.000
junto con las categorías
RECUERDE QUE EL 100% DEL MFI ES $50.000
de ingresos a los que
INGRESOS MODERADOS
80% A 120% DEL MFI = $40.000 A $60.000 corresponden:
INGRESOS MEDIOS
120% A 250% DEL MFI = $60.000 A $125.000
Vivienda pública
INGRESOS ALTOS
250% DEL MFI O MÁS = $125.000 A ?!?!?!? “Ingresos bajos” o menos
Sección 8
— B53 —
“Ingresos muy bajos” o menos
80/20
“Ingresos muy bajos”
20 21
¿Q ué ES la vivi e n da as e q u i b le?
22 23
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
$61.000 $83.000
24 25
¿
¿QQ ué E
ESs la vivi e n da as e q u i b le?
Westchester
Rockland
$76.800!
Bronx
*La ciudad de Nueva York es una de las pocas en que la vivienda es tan
costosa que el gobierno ajusta las categorías de ingresos de manera
n
tta
26 27
¿ Q ué Es as e q u i b le?
INGRESOS MODERADOS
80% A 120% DEL MFI = $61.450 A $92.150
INGRESOS MEDIOS
120% A 250% DEL MFI = $92.150 A $192.000
INGRESOS ALTOS
250% DEL MFI O MÁS = $192.000 A ?!?!?!?
—B57—
28 29
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
¿Familias de ingresos
medios?
¿Familias de ingresos
moderados?
¿Familias de ingresos bajos?
¿Familias de ingresos muy
bajos?
¿Familias de ingresos
extremadamente bajos?
¿Para quién?
Recuerde, cada programa
utiliza estas categorías para
determinar qué familias
pueden participar y cuánto
se puede cobrar de alquiler.
30 31
¿Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
32 33
¿Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
FAMILIAS CONSTRUCTORES
34 35
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
36 37
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
38 39
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
En la siguiente sección de
esta guía, se encontrarán
1 Vivienda
explicaciones de algunos
de los programas de subsidio
2 Vivienda subsidiada
El gobierno subvenciona la
vivienda para casi todos,
incluida gente muy rica.
3 Vivienda asequible
40 41
¿
¿QQ ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Guía acerca
El sector privado
El gobierno solía construir y administrar programas
de vivienda asequible por su cuenta. Las nuevas
de la vivienda
generaciones de programas dependen de asociaciones
entre el gobierno y el sector privado. Veamos
quienes participan:
subsidiada y
regulada en La familia: ocupa la vivienda
la ciudad de
Nueva York La empresa constructora:
prepara el terreno, obtiene la
financiación, y contrata a los
arquitectos y contratistas para
construir o rehabilitar un edificio.
$
El inversionista: compra los vales
o invierte el dinero en bienes
raíces con fines de lucro.
42 43
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
El Gobierno Variables
Hay tres niveles gubernamentales que participan en los Estas variables definen y diferencian los programas de
programas de vivienda asequible: vivienda que se explicarán más adelante:
HUD
EE.UU. NYC ¡GANAR
LA
LOTERÍA!
Federal: El Departamento de La ciudad: La Dirección de la
Vivienda y Desarrollo Urbano Vivienda de la Ciudad de Nueva York
(HUD), es la fuente de muchos de (NYCHA) es la más grande de los Participantes: El gráfico muestra Lotería: Algunos programas
los fondos y de las directrices que Estados Unidos en su tipo. NYCHA quienes participan en el programa. funcionan como loterías en lugar
configuran los programas más no es exactamente un organismo de utilizar listas de espera.
importantes de vivienda asequible municipal, aquellos de carácter
en todo el país. cuasigubernamental creados para
propósitos públicos específicos MFi
El Servicio de Administración como la construcción de puentes o, Requisitos en cuanto a los ingresos:
Tributaria (IRS) cobra los en este caso, la administración de El área sombreada de la barra
impuestos. Participa porque vivienda pública. indica las categorías de ingresos
muchos de los subsidios consisten que cumplen los requisitos.
en beneficios tributarios para los El Departamento de Preservación
constructores. y Desarrollo de la Vivienda Unidades de vivienda: El tamaño
(HPD) supervisa la creación y del cuadrado sombreado es
la administración de vivienda proporcional al número de
NY
asequible en la ciudad y participa unidades en el programa. ¡El borde
en la administración de programas Alquiler: Algunos programas fijan con la línea punteada representa
El estado: La División de Vivienda federales, estatales y municipales los alquileres sobre la base de 1 millón de unidades!
y Renovación Comunitaria en la ciudad de Nueva York. un porcentaje de los ingresos
(DHCR) supervisa la creación
y administración de vivienda
Cuidado: ¡Se suele confundir a HPD
con NYCHA pero NO son lo mismo!
del inquilino y otros permiten que $100M
el propietario fije los alquileres
asequible en el estado. dentro de ciertos parámetros. Costo: La cifra indica el costo
El Departamento de Planificación en millones o miles de millones
La Agencia de Financiamiento Urbana (DCP), administra el código de dólares.
para la Vivienda (HFA) puede de zonificación de la ciudad, que es
emitir bonos para financiar la importante en la construcción de
construcción de vivienda y tramitar vivienda asequible en virtud de
préstamos que hagan menos nuevos programas de la ciudad.
costoso construir. Lista de espera: Muchos programas
La Junta de Directrices para los ponen a los solicitantes en listas
DHCR y HFA también administran Alquileres (RGB) tiene nueve de espera.
algunos programas federales en miembros nombrados por el Alcalde Situación: La dirección de la
zonas rurales del estado. y fija los aumentos de los alquileres flecha indica si el programa está
para los apartamentos sujetos al agregando o perdiendo viviendas.
régimen de estabilización.
44 45
¿ ES E sTA la vivi e n da as e q u i b le?
La vivienda
pública empezó
aquí con
First Houses.
46 47
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
¿Qué requisitos debe reunir una ¿Cuánto dura? Las unidades de vivienda
familia? Las familias deben ganar un pública son asequibles de manera
80% o menos del MFI, pero, si más PERMANENTE – por lo menos hasta
adelante empiezan a ganar más del que sean demolidas.
80%, no serán desalojadas de la
MFi
vivienda pública. En la ciudad de Nueva Situación: En 1974, el Presidente Nixon
York, el 80% del MFI equivale a $61.450 declaró una moratoria federal de la
para una familia de cuatro personas. construcción de vivienda pública.
En este momento, la ciudad de La mayoría de la vivienda pública ya
Nueva York reserva la mitad de los construida todavía existe pero no se
apartamentos que se ofrecen a ha construido más. Las unidades
“familias que trabajen” y estén en demolidas no serán reemplazadas.
el extremo más alto de la escala.
50 51
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
En Manhattan
Plaza se iban a cobrar
alquileres de mercado,
pero pasó a formar parte
del programa de la Sección
8 cuando la empresa
constructora se declaró
en quiebra.
54 55
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
56 57
¿ ES E sTA la vivi e n da as e q u i b le?
58 59
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
60 61
¿ ES E sTA la vivi e n da as e q u i b le?
Co-op City es
el complejo de
cooperativas de
vivienda más
grande del
mundo.
62 63
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Créditos tributarios por vivienda para familias de ingresos bajos, East Harlem
66 67
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
70 71
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
80/20 ¡GANAR
LA
¿Cuánto hay que esperar? Este programa
utiliza un sistema de lotería para cada
LOTERÍA!
El Programa de Construcción de Vivienda Nueva 80/20 edificio.
es un programa del estado y de la ciudad que ofrece
financiamiento a bajo costo y deducciones tributarias a ¿Cuántas viviendas hay? Es difícil saberlo
los constructores que destinen al menos el 20% de un porque entran y salen del programa y
edificio a familias de ingresos bajos. Este programa se porque la ciudad y el estado administran
inició en 1984. programas separados. Según una encuesta
reciente había unas 2.000 viviendas.
¿Cómo funciona? El estado y la ciudad
venden bonos imponibles o exentos de ¿Cuánto cuesta? El programa emitió
$ impuestos a terceros inversionistas. Luego $400 millones en bonos en 2008 pero el
prestan el dinero que obtuvieron por la venta verdadero costo de este programa consiste
HFA HpD
de los bonos, con tipos de interés inferiores en impuestos no cobrados, pagos de
a los de mercado a constructores que intereses a los titulares de bonos, y
cumplen con ciertos requisitos, de manera subsidios de crédito para constructores.
que estos ahorran dinero. Los constructores No es fácil calcular el total.
suelen combinan este programa con
subsidios del programa LIHTC. ¿Cuánto dura? El alquiler no puede
exceder de los límites durante la vigencia
¿Qué requisitos debe reunir el constructor? de los bonos y de la desgravación
En la ciudad de Nueva York, los requisitos +15 AÑOS tributaria, normalmente 15 a 30 años. Los
para los programas 80/20 y LIHTC son constructores que acepten dar carácter
MFi similares. 20% de las viviendas para familias permanente al programa reciben un
con ingresos muy bajos o 25% para familias trato favorable.
cuyo ingreso equivalga al 60% del MFI.
Situación: Aunque se siguen construyendo
¿Cuánto paga una familia? Los alquileres viviendas en este programa, muchas de
tienen que estar al alcance de las familias las más antiguas están saliendo de él. El
$960 en las categorías de ingresos especificadas. estado lo está reduciendo en favor de otros
El alquiler máximo sería de $960 para un programas más eficientes.
apartamento para una familia de cuatro
personas que gane el 50% del MFI y $1.150
para un apartamento para una familia de
cuatro personas que gane el 60% del MFI.
72 73
¿ ES E sTA la vivi e n da as e q u i b le?
74 75
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
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¿ ES E sTA la vivi e n da as e q u i b le?
78 79
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
80 81
¿ ES E sTA la vivi e n da as e q u i b le?
En 2010, la
deducción por
concepto de interés
hipotecario costará
casi el doble del
presupuesto total
de HUD.
82 83
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
84 85
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Cómo utilizar
El gráfico se titula “¿Quién vive aquí?”.
el gráfico
vivienda asequible. Aparecen en él los elementos
básicos a que nos hemos referido hasta ahora y
permite ver cómo se aplican estos conceptos a
su barrio.
86 87
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
100% MFI
The government uses Median Family
Income, or MFI, to determine who
100% MFI
is eligible for affordable housing
programs. The MFI for a family of
The government
four in Greater New uses Median
York Family
(which
Income, or
includes theMFI,
Cityto determine
and some ofwhoits
30% MFI 50% MFI 80% MFI is eligibleisfor
suburbs) affordable
$76,800 housing
per year.
programs. The MFI for a family of
120% MFI 250% MFI
“Extremely Low Income” “Very Low Income” “Low Income” “Moderate Income” “Middle Income” “High Income”
88 89
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Barra de colores
“Middle Income” Veamos la barra de colores que está en la mitad del
100K
gráfico. Tiene una línea que la atraviesa con rayitas a
50% MF
intervalos regulares. Los números que están encima
de las rayitas representan el ingreso familiar anual. Los
$38,4
que están debajo de los marcadores corresponden al
alquiler mensual que puede pagar una familia con ese
ingreso. Recuerde – el alquiler que se puede pagar es
el 30% del ingreso familiar.
2
de la barra de colores y que explican de dónde salen
$38,400
las categorías de ingresos (“extremadamente bajo”,
Family on Public Assistan
“muy bajo” y así sucesivamente). Las lengüetas indican
la proporción del MFI que corresponde a cada límite
y la convierten en una cifra concreta, el ingreso
familiar anual.
BEDROOM
las piezas con las que se armará el gráfico.
90 91
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
100% MFI
The government uses Median Family
Income, or MFI, to determine who
is eligible for affordable housing
programs. The MFI for a family of
four in Greater New York (which
includes the City and some of its
30% MFI 50% MFI 80% MFI suburbs) is $76,800 per year. 120% MFI 250% MFI
“Extremely Low Income” “Very Low Income” “Low Income” “Moderate Income” “Middle Income” “High Income”
LIHTC 1
BEDROOM
2
BEDROOM BEDROOM
3
80/20
Rent Stabilization
Section 8 Inclusionary Zoning
Mitchell-Lama
421-A
421-A
92 93
2
Family on Public Assistance
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
axi Driver
adhieran al gráfico. Al poner la profesión encima de
la barra de colores, se puede representar de manera
aproximada cuánto ganan, quienes la ejercen, y cuanto
pueden pagar de alquiler por mes.
mily on Public Assistance Pida a los participantes que estimen una cifra o utilice
las estadísticas del Departamento de Trabajo sobre la
remuneración media en la ciudad de Nueva York:
Abogado $109.300
Mecánico de automóviles 37.500
Carpintero 55.100
Asistente social 42,300
Registered Nurse Obrero de la construcción
Familia en un programa de
49.000
Stock Broker
Asistente de salud a domicilio 20.600
Empleado de un banco
de inversiones 104.000
Conserje 33.100
Maestro de escuela secundaria 56.900
Oficial de policía 65.400
94 95
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Discutir
Demystifyling Affordable Housing Income Categories Families Jobs and Incomes
Annual Income and
Affordable Monthly Rent
Monthly
Rent
Affordable Housing
Programs Esta es una actividad para romper el hielo. Hace que
Who Lives Here?
These bars show the income categories that the government Each felt square These small black labels show some common According to the government, “affordable” means paying These markers indicate the These bars show some of the most common “affordable housing”
uses to decide who is elgibile for different affordable housing represents 1000 jobs. Their left-right placement on the chart no more than 30% of your income on rent. To figure your 140K cost of a month’s rent in programs in NYC. Their width and placement indicates the income
96 97
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Discutir
¿Cómo parece ser el barrio? En muchos barrios de la
ciudad de Nueva York existe un gran grupo de familias
en el extremo inferior de la escala de ingresos.
98 99
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
100% MFI
The government uses Median Family
Income, or MFI, to determine who
100% MFI
is eligible for affordable housing
programs. The MFI for a family of
The government
four in Greater New uses Median
York Family
(which
Income, or
includes theMFI,
Cityto determine
and some ofwhoits
30% MFI 50% MFI 80% MFI is eligibleisfor
suburbs) affordable
$76,800 housing
per year.
programs. The MFI for a family of
120% MFI 250% MFI
“Extremely Low Income” “Very Low Income” “Low Income” “Moderate Income” “Middle Income” “High Income”
100 101
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
2
Pregunte luego a los participantes cuánto cuesta
un apartamento de un dormitorio en el barrio. Permita
Family on Public Assistance Familyque
ondiscutan
PublicentreAssistance
sí. Cuando hayan llegado a una
respuesta, ponga el indicador en el lugar correcto
sobre la barra de colores. La parte superior de la casa
debe señalar el valor del alquiler que eligieron. Haga lo
mismo con los indicadores de dos y tres dormitorios.
Discutir
En la mayoría de los barrios en la ciudad de Nueva
York, si no en todos, el alquiler medio es más alto que
el promedio de lo que “puede pagar” un residente del
102 103
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
$23,050 $38,400
La respuesta más obvia es que muchos pagan MUCHO
$61,450 $76,800 $92,150 $192,000
four in Greater New York (which
includes the City and some of its
suburbs) is $76,800 per year.
BEDROOM
1 BEDROOM
2 3
BEDROOM
Otros dirán que los indicadores representan lo que
costaría mudarse hoy en día. Muchos residentes en el
barrio hace mucho tiempo viven en lugares mucho más
Lower East Side baratos. Tal vez hayan vivido durante décadas en un
apartamento con alquiler regulado o hayan comprado
una casa cuando los precios estaban mucho más bajos.
Who Lives Here? Algunos dirán que los datos no están al día y que
These bars show the income categories that the government Each felt square These small black labels show some common According to the government, “affordable” means paying These markers indicate the These bars show some of the most common “affordable housing”
uses to decide who is elgibile for different affordable housing
programs. These categories are expressed as percentages of
represents 1000
families.
jobs. Their left-right placement on the chart
indicates the average salary for a person with
no more than 30% of your income on rent. To figure your
“affordable” monthly rent, take 30% of your annual
140K cost of a month’s rent in
this neighborhood.
programs in NYC. Their width and placement indicates the income
groups that they are intended to serve.
the “median family income.” that job in 2007. income and divide it by 12 months. On the colorful bar,
the bottom number shows the “affordable monthly rent”
for a family that has the annual income shown by the
number above. $3,500 3
BEDROOM
3
BEDROOM
100% MFI
The government uses Median Family
Income, or MFI, to determine who
100% MFI
is eligible for affordable housing
programs. The MFI for a family of
The government
four in Greater New uses Median
York Family
(which
no reflejan la población actual del barrio. Los datos
tendrán siempre un año de atraso y ello puede ser
Income, or
includes theMFI,
Cityto determine
and some ofwhoits
30% MFI 50% MFI 80% MFI is eligibleisfor
suburbs) affordable
$76,800 housing
per year.
programs. The MFI for a family of
120% MFI 250% MFI
20K
“Very Low Income” “Low Income”
40K 60K
“Moderate Income”
80K
“Middle Income”
104 105
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Mitchell-Lama
Esta es la lista de los programas y las categorías de
ingresos:
Rent-Stabilization
80/20 Ingresos muy bajos
Créditos tributarios Ingresos muy bajos
para familias de
ingresos bajos
Mitchell-Lama
Zonificación
Inclusion
Ingresos moderados y medios
Ingresos bajos y 125% del MFI
inclusiva
106 107
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Discutir
Annual Income and Monthly Affordable Housing
Para que haya más participación se puede preguntar
quienes habían oído hablar de los diferentes programas
What Is Affordable Housing? Income Categories Families Jobs and Incomes Affordable Monthly Rent Rent Programs
100% MFI
The government uses Median Family
Income, or MFI, to determine who
mencionados y luego se puede hacer un resumen
de cuáles son y cómo funcionan. La mayoría de los
100% MFI
is eligible for affordable housing
programs. The MFI for a family of
The government
four in Greater New uses Median
York Family
(which
Income, or
includes theMFI,
Cityto determine
and some ofwhoits
30% MFI 50% MFI 80% MFI is eligibleisfor
suburbs) affordable
$76,800 housing
per year.
programs. The MFI for a family of
120% MFI 250% MFI
20K
20K
“Very Low Income”
“Very Low Income”
“Low Income”
“Low Income”
40K
40K
60K
60K
“Moderate Income”
“Moderate Income”
80K
80K
“Middle Income”
100K
“Middle Income”
100K 120K
120K 140K
140K 160K
160K 180K
180K
“High Income”
“High Income”
vez, Mitchell-Lama. Ello se debe a que son programas
$500
$500 $1,000
$1,000 $1,500
$1,500 $2,000
$2,000 $2,500
$2,500 $3,000
$3,000 $3,500
$3,500 $4,000
$4,000 $4,500
$4,500 para inquilinos. Los propios participantes o gente que
80/20
Rent Stabilization 1 2 3 ellos conozcan podrían estar participando en esos
Section 8 Inclusionary Zoning
BEDROOM
Mitchell-Lama
BEDROOM BEDROOM
programas.
421-A
108 109
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Discutir
Esta parte del taller es divertida porque los participantes
pueden utilizar lo que acaban de aprender para analizar un
verdadero proyecto en construcción en el barrio. Muchos
110 111
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
112 113
¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Facilitar el debate
Al final de este ejercicio el debate puede ir en muchas
direcciones. El moderador debe decidir hacia dónde
llevarlo. Muchos no quieren más que entablar
un debate acerca del alza de los alquileres, el
desplazamiento y la llamada “gentrificación.” Otros
quieren agitar a la gente para hacerla luchar en pro
de más vivienda asequible. Otros utilizarán el gráfico
para iniciar una discusión acerca del tipo de vivienda
asequible que querrían ver en el nuevo proyecto
inmobiliario o para hablar acerca de un plan de
vivienda asequible que alguien esté proponiendo.
A continuación se encontrarán algunos consejos
rápidos para empezar el debate.
Vivienda asequible
Esto es un poco más complicado. Hay que mirar
en forma más detallada las tiras que corresponden
a los programas . ¿Cuáles siguen sumando vivienda?
¿Cuáles están perdiendo vivienda? ¿Qué tienen
en común estos últimos? ¿Qué tienen en común
los primeros? ¿Cual sería una buena política de
vivienda? ¿A quién debería servir? ¿Cuánta vivienda
debería crear?
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¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Glosario
Evaluar un proyecto concreto según la zona y el número de
habitaciones. HUD utiliza este
Esto es muy sencillo. Según los círculos valor para fijar el límite del
correspondientes a proyectos inmobiliarios, se La vivienda asequible tiene una reembolso en programas como
puede preguntar ¿Para quién son asequibles estas definición técnica asignada por el de la Sección 8. En zonas en
el gobierno. Es la vivienda por que el costo de la vivienda es
viviendas nuevas? ¿Para quién cree usted que la cual las familias de ciertas alto, como la ciudad de Nueva
DEBERÍAN ser asequibles? ¿Quién toma esas categorías de ingresos pueden York, el FMR es usado para
decisiones? ¿Con quién habría que hablar después? pagar el 30% de sus ingresos calcular los límites de ingresos
o menos. para programas de vivienda
asequible.
Una campaña concreta El importe del alquiler asequible
Esta guía se puede utilizar en una campaña concreta y es el 30% del ingreso bruto, Una familia, según HUD, es un
según HUD. grupo de personas que viven en
puede ayudar a los participantes a conocer la realidad una casa o apartamento y están
y entender la política. Haga que los participantes Ingreso mediano en la zona unidos por lazos de nacimiento,
discutan la campaña. ¿Qué relación tiene con estos (AMI) era el término utilizado matrimonio o adopción. La
para el ingreso mediano familiar. definición de NYCHA es más
datos nuevos? o MFI. Todavía se sigue usando amplia e incluye a quienes viven
y significa lo mismo que MFI. solos, a quienes viven juntos o a
quienes viven en una relación de
Un bono es un medio por tutela o custodia o en una sólida
el cual el gobierno o una relación común. La definición de
empresa recauda dinero. Los familia es importante porque
inversionistas (titulares de los solo las familias, y no cualquier
bonos) ofrecen dinero a los hogar, pueden postular a
gobiernos o empresas (emisores programas como el de la Sección
de los bonos). A cambio, el 8 o el de vivienda pública.
emisor promete reembolsar
el dinero con intereses. Véase En una zona en que el costo
también: bonos exentos de de la vivienda es alto, hay un
impuestos. desequilibrio en la relación
normal entre los gastos en
Ingreso bruto es lo que se gana vivienda y los ingresos en la zona
antes de deducir los impuestos. y en que incluso las familias con
ingresos normales para la zona
El justo valor de mercado, (FMR) tienen dificultades para pagar
es una cifra calculada por HUD. el valor de mercado de los
Por lo general, es el valor del apartamentos. HUD utiliza
alquiler de un apartamento para estas zonas categorías
normal en el percentil 40. Eso de ingresos más altas. Para
significa que el 40 por ciento de ver cómo funciona este ajuste,
los apartamentos similares se vaya a la página 119.
alquilan por menos de ese valor
establecido y el 60 por ciento Un hogar es simplemente una
por más de ese valor, que varía persona o un grupo de personas
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¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
que vive en una casa o Ingresos medios: Un tipo de interés de mercado pequeñas son llamadas “zonas
apartamento. Todas las familias 120% a 250% del MFI es el que cobra el banco estadísticas micropolitanas”). La
son hogares pero no todos cuando no hay un subsidio de MSA de la ciudad de Nueva York
los hogares son familias. Ingresos altos: un programa público o de otra es tan grande y variada que el
250% del MFI o más índole que mantenga el interés gobierno la subdivide en regiones
Una dirección de la vivienda es por debajo de lo que el llamadas HMFA para hacer
un organismo municipal local Los datos demográficos sobre prestatario normalmente estadísticas y administrar los
que obtiene dinero de HUD ingresos son datos estadísticos podría obtener. programas de vivienda asequible.
para administrar programas de que muestran cuánto gana una
vivienda pública y de la Sección persona, una familia, o un hogar La mediana es el número que Una hipoteca es el tipo de
8. Hay más de 3.000 direcciones en una zona determinada. Se está en el medio de una serie préstamo que las personas y las
de vivienda en todo el país. pueden incorporar al gráfico de números que van de menor empresas utilizan para bienes
estadísticas de los datos sobre a mayor. No es el promedio, es raíces y edificios. Un banco u otro
Una zona metropolitana con ingresos en su barrio. simplemente el número que está prestamista utiliza el bien raíz
alquileres a justo valor de en la mitad. La mediana de o el edificio como garantía del
mercado (HMFA) es una El tipo de interés es el precio “1, 2, 3, 4, 5” es 3. La mediana préstamo hasta que se amortice.
subdivisión de una zona que se paga por un préstamo, de “1, 2, 3, 4, 99” es 3.
estadística metropolitana. generalmente expresado como La planificación, también llamada
Cuando una zona de este tipo un porcentaje anual de la suma El ingreso mediano familiar (MFI) urbanización, es él proceso en
es demasiado grande y hay recibida en préstamo. Si se toma en una zona determinada es el cual el gobierno (municipal,
demasiadas diferencias en préstamo $800 por un año lo que gana una familia que estatal o federal) participa en el
económicas, HUD la divide a un tipo de interés del 10%, está justo en la mitad de la desarrollo físico de una ciudad
en segmentos más pequeños el precio del préstamo es $80 distribución del ingreso. La mitad o región. Los gobiernos utilizan
llamados HMFA y calcula al final del año habría que de las familias gana más y la otra diversos instrumentos para la
categorías distintas de ingresos pagar $880. mitad gana menos. Los límites planificación, como leyes y
para cada una. de ingresos para los programas reglamentos, pero también
Por tipo de interés bajo se de vivienda asequible se calculan incentivos tributarios y otros
Las categorías de ingresos que entiende cualquiera que esté sobre la base del MFI en la subsidios que determinan como
usan HUD y las direcciones por debajo del tipo de interés zona. También se llama ingreso se configura una ciudad y, en
municipales de vivienda de mercado. Cuando el préstamo mediano en la zona. menor medida, quien vive
para determinar quienes tienen concedido por una entidad en ellas.
derecho a programas de vivienda privada tiene una garantía del Las zonas estadísticas metropoli-
asequible se calculan sobre la gobierno, por ejemplo, el grado tanas (MSA) son utilizadas por el El constructor o la empresa
base del MFI: de riesgo será menor y también gobierno utiliza para fines de constructora es quien junta los
lo será el tipo de interés que reunión de datos y asignación terrenos, obtiene la financiación
Ingresos extremadamente bajos: se cobre. presupuestaria. Es la zona (por lo general con subsidios
30% del MFI o menos con respecto a la cual el HUD del gobierno) y contrata a
El valor de mercado, en este calcula el MFI, y generalmente los arquitectos y contratistas
Ingresos muy bajos: contexto, es el alquiler no sujeto
30% a 50% del MFI corresponde al territorio de la para construir (o rehabilitar)
a ningún tipo de regulación en competencia de una dirección de un edificio.
Ingresos bajos: que el propietario cobra lo que el vivienda. Cada MSA representa
50% a 80% del MFI mercado esté dispuesto a pagar. un núcleo urbano y la zona Los subcondados son regiones
¡En la ciudad de Nueva York económicamente integrada que que el gobierno de la ciudad
Ingresos moderados: puede ser muy alto! El término lo rodea. Hay cerca de 1.000 en utiliza para diferentes fines de
80% a 120% del MFI también puede ser utilizado en el todo el país (aunque las más reunión de datos. Hay 55 de
contexto de los tipos de interés.
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¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
Apéndice:
ellos. Se trata de grupos de Un bono exento de impuestos es a que el gobierno considera que
barrios con una población de igual que un bono normal, salvo en la Zona Metropolitana de Nueva
más de 100.000 habitantes. que el inversionista no tiene que York el costo de la vivienda es alto
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¿ Q ué Es la vivi e n da as e q u i b le?
La fundamentación es la siguiente.
Un apartamento de 2 dormitorios
en Nueva York que se alquile
por el 85% del FMR ($1.120)
probablemente no esté en muy
buenas condiciones y no hay
muchos de ellos. Si una familia
de cuatro personas gasta más
de lo que le significaría un alquiler
asequible (35% en lugar del
30% de sus ingresos) en un
apartamento que no está en muy
buenas condiciones y que además
es difícil de encontrar, probable-
mente le vendría bien acogerse a
un programa de vivienda asequible.
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Por Favor Catalogar En: “PLANIFICACIÓN URBANA” o “EDUCACIÓN POPULAR”