La dimensión espacial de la vivienda.

Un análisis exploratorio sobre la selección

residencial en Quito

Felipe Valdez
Pontificia Universidad Católica del Ecuador
Northern Illinois University

En los últimos años la necesidad de implementar políticas de control sobre el mercado del suelo
urbano se ha hecho evidente en el Ecuador. La escasa recaudación municipal, la escasa cobertura de
servicios básicos, la especulación de tierras, la segregación espacial, entre otros problemas
derivados de una rápida expansión de las áreas urbanas junto con una incipiente capacidad de
control de los gobiernos locales han motivado este debate.

Detrás de las formas desordenadas e inequitativas de la ciudad está un proceso humano de

apropiación y uso del espacio urbano. Los usos residenciales son los de mayor extensión en las
ciudades y los de mayor dinamismo. Las decisiones residenciales son el resultado de un complejo
sistema de valoración que incluye las dimensiones económicas, funcionales, sociales y culturales de
los hogares y los individuos. Este estudio forma parte de un análisis exploratorio de datos sobre las
ciudades ecuatorianas que alimenta un proyecto comparativo más amplio que busca entender los
factores determinantes en la selección residencial, el rol de los valores no monetarios y la influencia
del mercado en estas decisiones.

El presente trabajo indaga sobre la relación geográfica que existe entre estas tres dimensiones en la
ciudad de Quito. Para esto, se utiliza la información cartográfica de las áreas de intervención
valorativa (AIVAS) del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, la información
sociodemográfica del Censo de Población y Vivienda del 2010 y, además, para estimar el acceso a
servicios urbanos se construyó un índice de accesibilidad a partir de la proximidad de cada manzana
hacia estos servicios. Con el uso de técnicas de regresión espacial se busca determinar la influencia
de las dimensiones económica y de accesibilidad a servicios en la distribución y segregación de la
población.

Los resultados muestran que el valor del suelo sigue un patrón de clúster concentrándose los precios
más altos en el sector centro-norte de la capital y en las nuevas áreas de desarrollo comercial en las
parroquias de Cumbaya, Tumbaco y en menor medida Pifo y Tababela. Esto indica que el fenómeno
de valoración del suelo urbano no ocurre de manera aleatoria, sino que responde a un proceso de
orden espacial. La pregunta es cuál es el proceso que mejor describe esta distribución. Al realizar un
análisis de correlación se encontró que existe una correlación espacial positiva entre el valor del
suelo y la distribución de grupos sociales con una mejor posición económica mientras que no se
encuentra una correlación significativa con la accesibilidad a servicios (salud, educación y transporte
públicos). Esto sugiere que, a diferencia de lo que ocurre en otras ciudades, la distribución de este
tipo de amenidades no es el principal factor que determina el precio del suelo.

Estos hallazgos permiten identificar nuevos rumbos para la investigación en curso, por ejemplo,
identificar el rol de los valores no económicos en la determinación del precio del suelo y, más
importante aún, en las selecciones residenciales. Los resultados además afirman la complejidad del
fenómeno de la selección residencial y su variabilidad espacial.