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Director
Dr. Wilson Albeiro Murillo Herrera
Abogado
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Firma del Presidente del Jurado
_________________________________
Firma del Jurado
_________________________________
Firma del Jurado
CONTENIDO
ABSTRACT ..................................................................................................................1
INTRODUCCIÓN .........................................................................................................2
1. OBJETIVOS .............................................................................................................3
2. LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA ................................................4
2.1. DEFINICIÓN DEL AVALÚO INMOBILIARIO ......................................................4
2.1.1. Marco legal del avalúo inmobiliario. .................................................................9
2.1.1.1. Constitución política de Colombia. ................................................................ 9
2.1.1.2. Código civil colombiano. ..............................................................................10
2.1.1.3. Ley 9 de 1989 y ley 388 de 1997 ................................................................ 11
2.1.1.4. Decreto 2150 de 1995..................................................................................13
2.1.1.5. Decreto 1420 de 1998..................................................................................14
2.1.1.5. Ley 510 de 1999........................................................................................... 16
2.1.1.6. Leyes 546, 550 de 1999 y decreto 422 de 2000.........................................17
2.1.1.7. Resolución 22639 de 2000 de la superintendencia de industria y comercio
....................................................................................................................................18
2.1.1.8. Sentencia C-1265-2000 ...............................................................................19
2.1.1.9. Resolución 13314 de 2001 de la Superintendencia de Industria y
Comercio. ...................................................................................................................20
2.1.1.10. Resolución 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi. .....................................................................................................................20
2.1.1.11. Ley 1673 del 19 de julio de 2013............................................................... 21
2.2. DIFERENCIA ENTRE CLASE DE AVALÚO Y METODO VALUATORIO .......22
2.3. CLASES DE AVALÚOS INMOBILIARIOS ........................................................23
2.3.1. Avalúo comercial ............................................................................................. 23
2.3.2. Avalúo catastral. .............................................................................................. 24
2.3.3. El avalúo administrativo ..................................................................................26
2.3.4. El avalúo judicial .............................................................................................. 27
2.3.5. El autoavalúo ...................................................................................................28
2.3.6. Cuadro comparativo de las clases de avalúos...............................................30
2.4. LOS MÉTODOS VALUATORIOS .....................................................................31
2.4.1. Método de comparación o de mercado ..........................................................31
2.4.2. Método de capitalización de rentas o ingresos ..............................................33
2.4.3. Método de costo de reposición. ......................................................................34
2.4.4. Método residual ............................................................................................... 35
2.4.5. Cuadro comparativo de los métodos valuatorios ...........................................37
2.5. DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO .............................................................. 38
2.5.1. Suelo urbano ...................................................................................................38
2.5.2. Suelo de expansión urbana ............................................................................39
2.5.3. Suelo rural .......................................................................................................39
2.5.4. Suelo suburbano ............................................................................................. 40
2.5.5. Suelo de protección.........................................................................................40
3. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL ÁMBITO JURÍDICO ...................................41
3.1. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL PROCESO JUDICIAL ............................. 41
3.1.2. De la presentación del avalúo por las partes y decretada por el juez...........44
3.1.2.1. Por las partes. .............................................................................................. 44
3.1.2.2. Decretada por el juez. ..................................................................................44
3.1.3. De las objeciones a la prueba ........................................................................45
3.1.3.1. EL AVALUADOR: .........................................................................................45
3.1.3.2. El dictamen ...................................................................................................46
3.1.4. Del pronunciamiento del juez con relación al avalúo aportado .....................47
3.2. Procesos en los que se necesita determinar el valor del inmueble .................48
3.3. EL AVALÚO INMOBILIARIO COMO DOCUMENTO........................................52
4. EL AVALÚO INMOBILIARIO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA .............................. 54
4.1. ANÁLISIS DE CASOS........................................................................................54
4.1.2. Sentencia T-773 del 5 de octubre de 2012 de la Corte Constitucional .........54
4.1.3. Sentencia No. 735 del 26 de junio de 2013 del Consejo de Estado .............58
4.2. CONTROVERSIAS FRENTE A LOS DICTAMENES .......................................62
4.3. EFECTOS EN LA SEGURIDAD JURÍDICA ......................................................65
4.4. ELEMENTOS ORIENTADORES DE LA VALUACIÓN .....................................67
4.4.1. Profesionalización ........................................................................................... 68
4.4.2. DETERMINACIÓN DE CARACTERÍSTICAS ................................................68
4.4.3. Principios .........................................................................................................69
4.4.3.1. Principios fundamentales .............................................................................69
4.4.3.2. Principios complementarios .........................................................................70
4.4.4. Factores inamovibles. .....................................................................................71
4.4.5. Precio, valor y costo .......................................................................................72
4.4.6. Depreciación ....................................................................................................72
5. CONCLUSIONES ..................................................................................................74
BIBLIOGRAFÍA ..........................................................................................................77
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Pág.
1
INTRODUCCIÓN
El presente escrito tiene como finalidad acercar al profesional del derecho al tema
de los avalúos inmobiliarios desde una perspectiva jurídica, se ha evidenciado
como a pesar de que los inmuebles son parte importante en diferentes tramites y
procedimientos legales, se prefiere no discutir sobre la normatividad especifica en
esta materia, pues se tiene la idea de que los profesionales en otras áreas como la
arquitectura o ingeniería tienen la última palabra.
Para abordar el tema de estudiofue necesario tomar una serie de conceptos que
permitieron comprender y desarrollar la problemática que en el ámbito jurídico se
presenta, tocando tres diferentes puntos:
2
1. OBJETIVOS
1.1. GENERALES:
Con el desarrollo del presente estudio se intenta dar respuesta desde el punto de
vista jurídico a los inconvenientes que existen en la regulación de los avalúos
inmobiliarios que terminan decretando erróneamente el valor de los inmuebles, a
pesar de que existen leyes sobrela materia se observa como el valor arrojado por
undictamenes diferente conforme al número de avalúos que sepresenten sobre un
mismo bien.
1.2. ESPECIFICOS:
3
2. LOS AVALÚOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA
A pesar del paso del tiempo la propiedad raíz sigue considerándose como
sinónimo de riqueza y es indudable que los bienes de este tipo generan interés
tanto para particulares como para el Estado mismo, pues el espacio físico es
indispensable para el desarrollo de actividades y a su vez generan bienestar a
todos aquellos que tengan relación con un inmueble.
4
2. El avalúo independientemente de la metodología usada siempre tiende a dar
un precio comercial porque es ese valor el que le interesa conocer a las
personas o entidades que lo requieren.
( )
Esto es uno de los apartes que se debe conocer del avalúo cuando se habla muy generalmente de su
definición, aun así dependiendo de los métodos a aplicar se debe estudiar las condiciones que puede
presentar el inmueble en el futuro.
5
propiedad inmueble; realizar el inventario de las características de los suelos;
adelantar investigaciones geográficas como apoyo al desarrollo territorial;
capacitar y formar profesionales en tecnologías de información geográfica y
coordinar la Infraestructura Colombiana de Datos Espaciales (ICDE). 1Constituye
así como la entidad referente en temas de regulación de inmuebles y sobre todo
en lo relacionado con el avalúo comercial inmobiliario, pues es a partir de la
resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC que se da sustento legal a los
métodos de valuación utilizados para determinar el precio de un inmueble.
1
INSTITUTO GEOGRAFICO AGIUSTIN CODAZZI. Reseña histórica, consultado el 26 de agosto de 2014.
Disponible en internet [http://www.igac.gov.co/wps/portal/igac/raiz/iniciohome/nuestraentidad]
6
Sector Inmobiliario: Sector de la economía nacional compuesto por las
actividades y servicios inmobiliarios que involucran las siguientes actividades:
Valuación de todo tipo de inmuebles, venta o compra, administración,
construcción, alquiler y/o arrendamiento de inmuebles, promoción y
comercialización de proyectos inmobiliarios, consultoría inmobiliaria, entre otras
actividades relacionadas con los anteriores negocios.”2
Esta ley fue creada para hacer un control más rigoroso a las personas que ejercen
esta actividad, dejando por fuera muchos aspectos que se estudiaran más
adelante, aun a si las definiciones mencionadas dan una noción más amplia sobre
el tema a tratar.
2
COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 1673 de 2013 articulo 3, por la cual se reglamenta la actividad
del avaluador y se dictan otras disposiciones.
7
Figura 1: El avalúo y el sector inmobiliario
Fuente: El autor
8
El avalúo es una herramienta que sirve para la toma de decisiones con relación a
los bienes inmuebles que poseen tanto los privados como el sector público, y que
según el IGAC en distintos comunicados con base en estos se realizan
actividades que afectan diferentes sectores de la economía nacional e incluso
mundial.
De esta manera se ha dado una noción general sobre lo que se debe entender por
avalúo inmobiliario y las diferentes características a tener en cuenta al tratar este
tema.
De esta forma las leyes y decretos que regulan el avalúo inmobiliario son las
siguientes:
9
la Constitución del 91 determinócuál es ese espacio territorial y adicionalmente en
el artículo 102 atribuye la propiedad del territorio y de los bienes públicos a la
Nación.
Fuente: El autor
10
Tenemos que los inmuebles según la norma civil son cosas que no pueden
transportarse de un lugar a otro como lo son las; tierras, minas y cosas que se
adhieren a ellas como las construcciones y los árboles. 3
2.1.1.3. Ley 9 de 1989 y ley 388 de 1997. Estas dos leyes son un desarrollo de
las disposiciones contenidas en el último párrafo del artículo 58 de la Constitución
Política que menciona;
“Por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, podrá haber
expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa. Este se fijará
consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el
legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior
acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del precio.”
Aunque esta ley desarrolla una serie de reglas para solucionar el conflicto que
se presenta se parte de la emisión de un dictamen, dejando en primera
medida esta responsabilidad al IGAC, pero que de acuerdo al desarrollo de
esta ley se trae a colación diferentes clases de avalúos mencionando el
3
CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO. Artículo 656: INMUEBLES: “Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas
que no pueden transportarse de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren
permanentemente a ellas, como los edificios, los árboles. Las casas y veredas se llaman predios o fundos.”
11
judicial, administrativo y catastral, los cuales son aplicados dependiendo el
caso en cuestión.
El aporte central que trajo esta ley en el tema de los avalúos inmobiliarios tiene
que ver con la importancia que se le da al avalúo cuando se tratan casos de
inmuebles que hayan sido afectados por causa de una obra pública
Ley 388 de 1997: Esta ley reglamenta y modificaen parte las disposiciones que
trajo la ley 9 de 1989, para destacar el aporte hecho se puede decir que
introdujo un procedimiento administrativo para la enajenación voluntaria y
forzosa más específico, tocó el tema de la indemnización a los propietarios
señalando la forma de pago, todo con relación a los inmuebles y la importancia
del avalúo. De los aspectos relevantes de esta ley es que mencionó la
plusvalía, como elemento esencial a tener en cuenta en cualquier tipo de
avalúo inmobiliario 4
4
COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, Capitulo IX, artículos 73, 74 y 75, Por la cual se
modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones
5
CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA. Articulo 82. “Es deber del Estado velara por la protección de la
integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés
particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la
utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”.
( )
Las obras que realiza el estado por regla general benefician a los predios contiguos, pero siempre hay una
excepción y es cuando el desarrollo y entrega de estos proyectos termina afectándolos negativamente, esto
depende de las características individuales de cada bien y del impacto que les genere el desarrollo y
entrega de esas obras.
12
De acuerdo al artículo 74 los siguientes hechos, son generadores de
participación en la Plusvalía, de acuerdo al POT (Plan de ordenamiento
Territorial) y demás decretos municipales o distritales que lo desarrollen:
A pesar de que este Decreto no tiene como objeto central el desarrollo de los
avalúos la anotación traída específicamente sobre el tipo de “avalúo
6
COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 388 de 1997, artículo 74, Por la cual se modifica la Ley 9 de
1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones
13
administrativo” da una característica que lo diferencia de los demás tipos de
avalúos y es que la persona natural debe estar inscrita y autorizada por la Lonja
de Propiedad Raíz del lugar donde esté ubicado el inmueble.
Es decir que si el avaluador está inscrito en una Lonja de Bogotá, pero debe hacer
un Avalúo Administrativo en la ciudad de Medellín tiene que inscribirse en una
lonja de esa ciudad para emitir el dictamen, lo mismo sucede con las Personas
Jurídicas que realicen este tipo de avalúo pues deben estar ubicadas en la
circunscripción territorial de donde se encuentre el inmueble.
2.1.1.5. Decreto 1420 de 1998. Si se miran las normas anteriores se refleja como
la regulación de los avalúos se daba por diferentes leyes y decretos que en
algunos apartes trataban el tema, pero no lo hacían de manera general.
Así que el Decreto 1420, es la primera regulación que aborda de manera amplia
los avalúos inmobiliarios, en sus disposiciones señala las normas, procedimientos,
parámetros y criterios para determinar el valor comercial de los inmuebles, dentro
de los aspectos importantes de este decreto cabe resaltar los siguientes:
2. Este decreto trajo la definición del valor comercial de los inmuebles, contenida
en el artículo segundo :
“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el
( )
Este Tipo de Avalúo son los que realizan las entidades públicas “Actuaciones Administrativas”
( )
Tema desarrollado en el numeral 4.3.3. El avalúo administrativo, de este documento.
( )
Según el caso, los procesos jurídicos aquí señalados concluyen con la adjudicación del derecho real
demonio o con el remate del bien.
14
cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor
actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas
que afectan el bien”7(Subrayado no incluido en texto original)
3. Es un primer intento por formalizar la labor que realizan las Lonjas y sus
respectivos miembros.
Este Decreto aparte del IGAC autorizó formalmente a privados como las lonjas
de propiedad raíz y a sus afiliados para elaborar avalúos.
7
COLOMBIA. Ministerio De Desarrollo Económico. Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se
reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995,
los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley
151 de1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
15
De la misma manera reconoció a las lonjas de propiedad raíz como
asociaciones que agrupan a profesionales especializados en el tema
inmobiliario los cuales deben contar con acreditación y registro para poder
emitir dictamenes.
A las Lonjas aparte del registro de las personas naturales se les indicó que
debían crear un sistema para controlar las actividades que estas realizaban a
partir de la creación de regímenes sancionatorios, incompatibilidades,
inhabilidades, impedimentos, derechos y deberes.
2.1.1.5. Ley 510 de 1999. Aunque esta ley va dirigida al sector financiero, su
aporte en materia de avalúos inmobiliarios se da cuando dispone en su artículo 86
que cuando se den bienes inmuebles como dación en pago para créditos
hipotecarios la base para determinar dicho valor será de acuerdo al avalúo
comercial.
8
COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual se reglamenta la actividad
del avaluador y se dictan otras disposiciones. Por la cual se dictan disposiciones en relación con el sistema
financiero y asegurador, el mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se
conceden unas facultades.
16
2.1.1.6. Leyes 546, 550 de 1999 y decreto 422 de 2000. Estas leyes 546 (Ley
marco de vivienda) y ley 550 (Ley de reactivación económica) siguieron dándole
relevancia a los avalúos, pues estos lo convirtieron en una herramienta
indispensable a la hora de hacer inversiones o subsidiar programas que tuvieran
como objeto los inmuebles, es así como a través de la expedición del Decreto 422
se pretendió crear un Estatuto General sobre avalúos y avaluadores, esta norma
constituyó los preceptos generales que hasta el día de hoy orientan la actividad
valuatoria.
17
6. Profesionalidad. Los avalúos deben realizarse por personas inscritas para la
especialidad respectiva, en la lista correspondiente o en el registro nacional de
avaluadores.”9
Sin duda alguna estos seis elementos pueden considerarse como los principios
del avalúo inmobiliario, ya que enumeró los elementos del dictamen, las calidades
del avaluador y oriento tanto los criterios objetivos como subjetivos que deben
regir el avalúo inmobiliario.
9
COLOMBIA. Ministerio de Desarrollo Económico. Decreto 422 de 2000, artículo 1. Por el cual se reglamenta
parcialmente el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artículos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de 1999.
18
Es así como esta normativa trata de manera más detallada los avalúos,
estableciendo el procedimiento para la inscripción de personas naturales y
jurídicas al registro nacional de avaluadores.
10
COLOMBIA. Superintendencia De Industria y Comercio. Resolución 22639 de 2000, artículo 5, Por la cual
se reglamentan los artículos 50 de la Ley 546 de 1999; 60 y 61 de la Ley 550 de 1999 y el Decreto 422 de
2000.
11
COLOMBIA, Corte Constitucional. Sentencia C-1265-2000, exposición de motivos. Magistrado ponente:
Fabio Morón Díaz.
19
2.1.1.9. Resolución 13314 de 2001 de la Superintendencia de Industria y
Comercio. En cumplimiento de la sentencia C-1265-2000 la Superintendencia
queda solo con la facultad de inscribir las personas al registro Nacional de
Avaluadores clasificándolos por especialidades, el carácter de público que le da
esta Resolución a la inscripción dejó abierta la puerta para que cualquier persona
sin conocimiento alguno sobre la materia pueda solicitar su inscripción.
En conclusión esta situación permite que personas sin conocimiento alguno sobre
determinadas materias puedan ser registradas como avaluadores en materias
donde no acreditan el conocimiento que dicen tener.
20
Propiedad Horizontal, Vivienda de Interés Social, entre otros), nombrando como
por medio de distintas fórmulas y estadísticas se brinda una herramienta para
sustentar el avalúo conforme al método utilizado, ya que aunque cada método
emplea una técnica o formula diferente hay constantes comunes que no varían
pues todos los inmuebles siempre van a tener un área, unos linderos, una
ubicación, un estado de conservación, entre otras muchas características propias
de ese tipo de bienes.
2.1.1.11. Ley 1673 del 19 de julio de 2013. Después de casi cinco años sin
expedición de normas tendientes a regular la materia de los avalúos inmobiliarios
el Congreso de la Republica emitió la presente ley, la cual se enfoca en tratar de
subsanar ese vacío normativo creado por la sentencia C-1265-2000 en lo
referente al control que se debe tener con respecto a las personas que ejercen la
actividad de avaluadores.
Aunque esta norma se enfoca de manera general a todos los que ejercen la
actividad de avaluadores claramente acoge a aquellos especializados en materia
inmobiliaria, es evidente que esta ley representa un cambio total en esta materia,
de manera específica los cambios más relevantes introducidos son los siguientes:
21
Aunque a esta norma actualmente se le están haciendo unos decretos
reglamentarios resulta interesante saber que alcance se la va a dar a dicha
disposición.
22
Las diferencias entre los tipos de dictamosexistentes como por ejemplo los
médicos, automotores, forenses, de mercados, entre otros se puede dar por el
objeto que estudian.En materia de avalúos inmobiliarios existen diferentes tipos a
pesar de que se parte de un mismo bien, esto obedece a una creación legal
derivada tanto de las características especiales de ese inmueble, de las entidades
que emiten el dictamen como de los intereses estatales o particulares.
2.3.1. Avalúo comercial. Este tipo de avalúos, constituyen el género con relación
a las demás clases que se van a mencionar, pues son una derivación del avalúo
comercial, a pesar de que la Resolución 620 de 2008 dice que los métodos allí
descritos son utilizados para determinar el precio de los inmuebles ordenados por
la Ley 388 (administrativos), estos lo que determinan es el valor comercial, e
incluso son utilizados para emitir las diferentes clases de avalúos existentes.
A pesar de que exista una clasificación de avalúos inmobiliarios, hay que recordar
que estos en el fondo lo que buscan es determinar el precio de un bien, y que la
variación está ligada a los fines con los que se haga ese avaluó y de las partes
interesadas en él.
Múltiples leyes incluso con anterioridad a la Ley 9 del 89 hacen uso de esta clase
de avalúos, jamás se incluyó una definición sobre lo que se debía entender por
avalúo comercial. De una forma más aproximada como se mostró anteriormente el
decreto 1420 de 1998 con relación al valor comercial dijo lo siguiente:
23
“Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual
éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían
libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el
bien.”12
A pesar que no menciona lo que es “el avalúo comercial” si define lo que busca “el
valor comercial”, formando así un sustento y precedente legal de lo que es esta
clase de avalúo.
Fueron los comerciantes, los que empezaron a establecer que hacia un inmueble
más costoso que otro, con el transcurso del tiempo en especial en Colombia, las
entidades bancarias empezaron a ser pioneras en ver en este tipo de dictámenes
una herramienta para garantizar las distintas actividades que realizan hasta el día
de hoy, es gracias a esto que al avaluó comercial se le conoce como el que
determina el valor de un inmueble en el mercado actual a través de la ley de la
oferta y la demanda, como consecuencia las regulaciones internas de diferentes
entidades privadas o públicas que los solicitan estiman como fecha de vigencia un
periodo que no supere los 12 meses pues se entiende que después de un año las
condiciones que afectan el precio pueden cambiar generando una depreciación o
crecimiento en el valor.
Este tipo de avalúos pueden ser realizados por cualquier persona natural o
agremiación especializada que cuente con su registro vigente y además tenga los
conocimientos respectivos, no hay restricción en cuanto a esta parte, ni tampoco
lo hay para quienes los solicitan ya que puede ser cualquier tercero, que incluso
carezca de algún tipo de vinculación o interés con el predio.
12
COLOMBIA. Ministerio De Desarrollo Económico, Decreto 1420 de 1998, articulo 2, Por el cual se
reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995,
los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley
151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.
24
El avalúo Catastral comparte características similares a otras clases como el
análisis del terreno, la construcción e incluso la utilización de metodologías
establecidas por el IGAC , pero se diferencia de otros en que es realizado por
entidades públicas, muestra un porcentaje del verdadero valor comercial y
principalmente es una base que sirve para determinar el valor del impuesto
predial.
13
COLOMBIA. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 2555 de 1998, Artículo 6. “Avalúo Catastral:
Sin perjuicio de lo establecido en los artículos 61, 90, 94 d, 101, 102, 114 y 118 de esta resolución, el avalúo
catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis
estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los
avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él
comprendidos.”
25
Por ejemplo:
“Artículo 27: Avalúo de bienes inmuebles. Los avalúos de bienes inmuebles que
deban realizar las entidades públicas o que se realicen en actuaciones
administrativas, podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi o por cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se
encuentre registrada y autorizada por la Lonja de Propiedad Raíz del lugar donde
esté ubicado el bien para adelantar dichos avalúos. Parágrafo.- Si la entidad
26
pública escoge la opción privada, corresponderá a la Lonja determinar, en cada
caso, la persona natural o jurídica que adelante el avalúo de bienes inmuebles.”14
Este disposición amplia la capacidad para emitir este tipo de avalúos tanto a
personas jurídicas como naturales, pero con la condición de que esa persona
se encuentre registrada y autorizada por la Lonja de donde está ubicado el
inmueble a examinar, situación que fue demanda porque se consideró que
vulneraba los derechos a la igualdad, libre ejercicio de la profesión y libre
asociación.
2.3.4. El avalúo judicial. Este tipo de avalúos, son los que aparecen dentro de un
proceso judicial, y se dan cuando el Juez ordena la venta de un bien cuando este
ha servido como garantía de pago, generalmente lo que se quiere en estos
procesos es que con la venta del inmueble sea cancele la deuda, el remate que se
efectúa sobre inmuebles está relacionado a diferentes tipos de procesos judiciales
que no muchas veces tienen que ver con la relación deudor – acreedor.
14
COLOMBIA. Presidencia de La Republica. Decreto 2150 de 1995, articulo 27. Por el cual se suprimen y
reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública.
15
COLOMBIA. Consejo De Estado. Concepto No. 806 del 22 de abril de 1996 “el decreto ley 2150 de 1995
estableció entonces la posibilidad de que los avalúos se realicen por el Instituto o por particulares que hagan
parte de la lonja, eliminando la exclusividad estatal que preveía la ley 9ª de 1989”.
27
parte del comercial, pero este ejercicio aunque practico no llega ni siquiera a un
acercamiento aproximado sobre el verdadero valor.
Ese procedimiento fue establecido por el artículo cincuenta y dos de ley 794 de
2003 y aunque esta ley fue derogada por el Código General del Proceso (C.G.P)
(Ley 1564 de 2012 su artículo 444 numeral 4) se sigue manteniendo vigente esa
forma de determinar el valor del bien, claro está que también se establece un
procedimiento el cual permite que las partes puedan por cuenta propia aportar un
avaluó comercial que sea emitido por un verdadero avaluador, en estos casos en
donde como las partes ya se encuentran enfrentadas en un litigio no confían en
los avalúos aportados , ni en el emitido por el Juez razón, acuden a los auxiliares
de la justicia quienes se les considera más imparciales toda vez que su función se
limita a emitir el dictamen incluso sin conocer las partes o el tipo de proceso.
28
Se determinó un procedimiento en el cual anualmente los propietarios debían
cancelar a la entidad territorial el impuesto predial, para los bienes ubicados en
área urbana seria el valor arrojado de multiplicar el número de metros cuadrados
de área y de construcción del bien por el precio del metro cuadro que fije la
autoridad catastral en razón de los sectores y estratos del municipio. Para el caso
de los predios rurales el cálculo se hace con el precio mínimo por hectárea o las
unidades de medida establecida por la autoridad Catastral, teniendo en cuenta el
tipo de siembra y producción agrícola.
Este método consideró que el autoavalúo no podía ser presentado con un valor
inferior al aportado en el año anterior, desconociendo que el valor de la tierra no
siempre incrementa sino que igualmente se deprecia. Para la determinación del
Impuesto Predial se dijo que el valor correspondía al de incrementar en un 25% el
valor arrojado por el autoavalúo.
29
2.3.6. Cuadro comparativo de las clases de avalúos
Para determinar
Dentro del curso el valor del
Actividades Sirve como base Para de un proceso impuesto Predial
comerciales, para determinar el procedimientos judicial a cancelar en
USO notariales, valor a pagar por administrativos principalmente municipios
judiciales, entre concepto de como enajenación para iniciar el donde NO exista
otras. Impuesto Predial administrativa o remate del la entidad
Unificado judicial inmueble administrativa
para emitirlos y
para iniciar
actividades
comerciales
Fuente: El autor
30
2.4. LOS MÉTODOS VALUATORIOS
Como parte indispensable del avalúo inmobiliario es importante hacer alusión a los
métodos valuatorios, si bien es cierto el estudio y análisis de las metodologías son
propios de los avaluadores, para el abogado es de gran ayuda conocer y
determinar qué herramientas se utilizaron para emitir el dictamen.
Puede que el abogado no conozca a fondo los aspectos técnicos que encierran las
metodologías, pero necesita poder determinar aquellos aspectos básicos le
permitirán establecer si el dictamen está o no ajustado a la ley, hecho que puede
ser determinante al momento de tomar cualquier decisión dentro de un proceso,
judicial, comercial, administrativo o Notarial.
En los diferentes procesos en donde son aportados los dictámenes que aplican
este método, el avaluador se limita a dar un precio y en un artículo que no supera
los dos renglones explica el método utilizado diciendo es el de “comparación o de
mercado”, hecho que le resta credibilidad a la información contenida en el
documento porque no se dice qué elementos se revisaron para hacer las
comparaciones.
16
COLOMBIA. Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Resolución 620 de 2008, Articulo 1, Por la cual se
establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.
31
Para verificar si la labor del avaluador fue hecha de manera correcta es necesario
que con el dictamen se solicite el adjunto del estudio realizado, el cual como
mínimo para cumplir la disposición citada debe contener “clasificación y análisis
de los bienes comparados”, que se hace a través de las llamadas tablas de
homogenización.
Área del lote: Teniendo en cuenta los linderos señalados dentro de los títulos
según la última Escritura o certificado de tradición y libertad.
Área Construida: Se refiere a la construcción que haya dentro del área neta, sin
importar el tipo de construcción siempre se le debe asignar un valor.
Valor del metro Cuadrado Construido: Desde un punto de vista habitable, como
se dijo se debe asignarle un valor alto o bajo a la construcción
independientemente de su condición, pero claro está que el habitable va a valer
mucho más.
Forma del lote: De acuerdo a la resolución 620 la forma geométrica del lote
influye en el precio del bien.
(*)
UPZ: significa Unidad de Planeamiento Zonal y es la regulación específica que se le da a las localidades de
la ciudad de Bogotá, son expedidas mediante acuerdos o Decretos Distritales (Actos Administrativos),
constituyen un fundamento legal para determinar aspectos urbanos y de desarrollo dentro las localidades
como la clasificación del uso del suelo.
32
Acceso a vías públicas: Entre más cerca este el bien a una vía publica se le
debe considerar de mayor valor.
Las características señaladas no son las únicas pero si las mínimas requeridas,
indudablemente no siempre el área del terreno es el aspecto más importante,
como se observó existe una cantidad de variables que influyen en el precio que no
pueden ser desconocidas.
Es diferente, el avaluó que se efectúa para una vivienda que para un local pues
tienen características diferentes, este método se centraenel aspecto comercial o
de capitalización que pueda generarle a su propietario.
Dentro de los aspectos que influye en este método es el de la vida útil, los
ingresos o beneficios de uso que genere el desarrollar determinada actividad y
por cuanto tiempo, es aquí donde se analiza la parte constructiva, la misma
Resolución menciona que los de estructura metálica, en concreto y mampostería
estructural tienen un mayor valor que aquellos que tienen un sistema constructivo
con muro de carga.*
(*)
Estructura metálica: Sistema constructivo en donde los soportes, bigas y columnas son metálicas a
excepción de los muros.
33
Los inmuebles para los que aplica este método primordialmente son los locales,
depósitos, oficinas, consultorios e instalaciones adaptadas especialmente para
desarrollar actividades determinadas como laboratorios y clínicas.
2.4.3. Método de costo de reposición. Este uno de los métodos más complejos
por el uso de fórmulas, técnicas de depreciación y otras herramientas que
involucran el uso ecuaciones matemáticas, a la vez es uno de los menos
utilizados, aun así es relevante conocer ciertas características.
Estructura en concreto: Sistema constructivo en donde las columnas, bigas y soportes están hechos en
concreto así como los muros.
Mampostería estructural: Sistema constructivo en donde las columnas, bigas y muros están hechos en
ladrillo y se soportan a través de las dovelas que es el ensamblaje que tienen los ladrillos entre sí.
Sistema con muro de carga: Sistema constructivo en donde la estabilidad de la construcción depende del
grosor de los muros y a diferencia de los demás sistemas no posee columnas.
17
COLOMBIA, Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Resolución 620 de 2008, Parágrafo del Art. 3,
“Depreciación acumulada: Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al
inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien”.
34
2.4.4. Método residual. El método residual, comprende un trabajo más elaborado
ya que las constantes a analizar son variadas y hacen parte indispensable al
momento de emitir el dictamen. Se utiliza para establecer el valor de un terreno
que está destinado desde el momento de su negociación para desarrollar
proyectos inmobiliarios de gran envergadura como viviendas multifamiliares,
conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, centros comerciales,
centros empresariales, entre otros.
(*)
Los usos son los que definen la destinación que deben tener los inmuebles construidos de acuerdo con la
zona en donde estén ubicados, la denominación puede cambiar de acuerdo al POT, pero los que no pueden
faltar son: Habitacional o vivienda, institucional o centros de formación académica, dotacional aquellos
destinados a los equipamientos de una edificación, comercial dedicados a la actividad mercantil, industrial
destinados para la elaboración de productos que requieren de diferentes procesos o tratamientos
especializados, de culto destinados para construir iglesias, entre otros.
Es en estos casos donde se evidencia que el derecho sobre la propiedad privada no es pleno, el ser legítimo
propietario de un inmueble no es argumento suficiente para desarrollar una edificación con destinación
diferente a la estipulada por la norma urbanística.
35
El aspecto económico. Este punto es de suma importancia pues debe describir
de forma aproximada los gastos totales en que se van a incurrir para la
elaboración del proyecto, mostrar proyección de las ventas y de las posibles
utilidades que se generarían. Este aspecto a debe reflejar de manera detallada el
estudio comercial y contable realizado.
Si bien es cierto los dictámenes arrojan un valor por la tierra y otro por la
construcción, en este tipo de avalúos lo que prima es el terreno, ya que para la
elaboración de proyectos inmobiliarios las edificaciones que estén adheridas
generan más un gasto (por la demolición y tratamiento de escombros) que un
beneficio. Hecho que debe aclarársele al vendedor pues es el quien estima un
valor adicional por la construcción, cuando en realidad lo que genera es un gasto
para el comprador.
36
2.4.5. Cuadro comparativo de los métodos valuatorios
Cuadro 2: Comparativo de los métodos valuatorios
MÉTODO DE MÉTODO DE MÉTODO DE COSTO MÉTODO RESIDUAL
COMPARACIÓN O DE CAPITALIZACIÓN DE DE REPOSICIÓN
MERCADO RENTAS O INGRESOS
Fuente: El autor
37
2.5. DE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO
La norma establece que la zona urbana no puede ser mayor que la de servicios
públicos o sanitarios, toda vez que para que se urbanice un sector se debe contar
como mínimo con la disponibilidad de estos, la zona rural puede llegar a
convertirse en urbana conforme a las edificaciones y disponibilidad de servicios
que se tengan.
A la fecha esta regulación no ha sufrido cambios, aun así como las entidades
territoriales tienen un control sobre el desarrollo urbanístico, cualquier proyecto de
construcción genera una carga en el pago de impuestos para quien los haga, el
(*)
La Resolución 620 de 2008 del IGAC, en su Art. 5 clasifico el uso de suelo en las siguientes categorías; de
expansión urbana, rural, suburbano y de protección, esto de acuerdo con las categorías establecidas en el
Capítulo IV de la Ley 388 de 1997. Por lo tanto, para establecer si un predio se encuentra dentro de
cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento
Territorial que define dicha clasificación. (Ver artículos 30 al 35 de la Ley 388 de 1997).
38
Decreto 1337 de 2002*, ha sido hasta la fecha la única complementación general
que se tiene sobre lo dispuesto para el suelo urbano.
2.5.2. Suelo de expansión urbana. Son zonas en donde a pesar de que no existe
un desarrollo constructivo, de vías o de disponibilidad de servicios, se tengan
como previstas para un desarrollo futuro de urbanizaciones.
El Decreto 2181 de 2006 expedido por el Ministerio de Vivienda, creo los “Planes
Parciales” como una herramienta de planificación complementaria al POT y a los
PDM, para que de una forma específica de acuerdo al cumplimiento de ciertos
pasos que comprenden el estudio técnico, financiero y social de las zonas
destinadas para urbanizar pudieran efectivamente materializarse y no quedaran
como simples proyecciones.
Los Planes Parciales hacen parte de los actos administrativos que debe revisar el
avaluador al momento de examinar una propiedad, ya que el desarrollo urbanístico
afecta de manera positiva o negativa el precio de los inmuebles.
2.5.3. Suelo rural. Corresponde a las zonas en donde está restringido o prohibido
el desarrollo urbanístico por no ser aptas, pues de realizarse proyectos
constructivos de gran envergadura se afectaría de manera grave el ecosistema, la
disponibilidad de servicios o las actividades del agro.
(*)
Este Decreto establece una serie de compensaciones para poder modificar aquellos inmuebles que se
encuentren en zonas de importancia arquitectónica, cultural o ambiental, estas zonas por lo general hacen
parte del suelo urbano, pero debido a su importancia los propietarios no pueden modificarlos totalmente,
este decreto intenta entonces crear una serie de prerrogativas, cargas o pagos adicionales para permitir su
construcción o modificación. Aunque este Decreto se menciona con relación al suelo urbano, sus
disposiciones zona aplicables a los diferentes clases de suelos.
39
Como medida de protección se ordenó mediante el Decreto 1469 de 2011 que
esas zonas debían ser delimitadas y declaradas no aptas para el uso urbano
dentro del POT con el fin de mantener la preservación ambiental, forestal, de
explotación de recursos naturales, agrícola y ganadera.
2.5.4. Suelo suburbano. Son de este tipo las áreas rurales en donde la norma
territorial permite que se mezclen las formas de vida del campo y la ciudad.
2.5.5. Suelo de protección. Son las zonas que se pueden localizar en cualquiera
de los suelos ya mencionadas, pero que posee ciertas características respecto a
otras áreas que las hacen de mayor importancia.
40
3. EL AVALÚO INMOBILIARIO EN EL ÁMBITO JURÍDICO
Siempre que se trate de inmuebles el avalúo constituye una herramienta para dar
validez a las decisiones a tomar y es considerado como un medio de prueba(Art.
165 C.G.P), cuyo fin es el de dar a conocer hechos específicos para resolver y
aclarar las dudas que se presenten entre los interesados.
En el propio proceso judicial el Art. 226 del C.G.P sé menciona que para los casos
en donde se necesite verificar hechos que requieran de conocimientos
especializados se puede acudir a una persona capacitada en ese campo,
denominada Perito (Avaluador Inmobiliario) para que emita su concepto a través
del dictamen.*
(*)
El Código General del Proceso no establece como obligatorio el uso de la prueba pericial para aquellos
hechos o materias dentro del proceso en donde se requiera el concepto de una persona especializada en el
tema a tratar, situación que es considerada como grave porque se requiere de una apreciación completa y
técnica que escapa al conocimiento común de la gente, la expresión “ La prueba pericial es procedente para
…” deja abierta la posibilidad para que otros medios de prueba NO lo suficientemente veraces ocupen ese
lugar y se falle de manera equivocada.
41
presentó, el nombre de las partes, de los apoderados de las partes y la materia
sobre la cual versó el dictamen.
6. Si ha sido designado en procesos anteriores o en curso por la misma parte o
por el mismo apoderado de la parte, indicando el objeto del dictamen.
7. Si se encuentra en incurso en las causales contenidas en el artículo 50, en lo
pertinente.
8. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones
efectuados son diferentes respecto de los que ha utilizado en peritajes
rendidos en anteriores procesos que versen sobre las mismas materias. En
caso de que sea diferente, deberá explicar la justificación de la variación.
9. Declarar si los exámenes, métodos, experimentos e investigaciones
efectuados son diferentes respecto de aquellos que utiliza en el ejercicio
regular de su profesión u oficio. En caso de que sea diferente, deberá explicar
la justificación de la variación.
10. Relacionar y adjuntar los documentos e información utilizados para la
elaboración de dictamen.”18
Aun así, es de rescatar que la manifestación bajo juramento que hace el perito
sobre su trabajo es apropiada, así como lo es obligarle a presentar un informe
claro, preciso exhaustivo y detallado en donde mencione los métodos y
procedimientos utilizados para llegar a dar su dictamen.
18
COLOMBIA. Congreso de la Republica. Código General del Proceso, articulo 221.
42
Que la prueba sea debatida en audiencia es de lo más importante traído por el
C.G.P pues se diseñó para que las partes ejerzan en ese mismo momento la
rendición y contradicción del dictamen aportado a través del interrogatorio que se
hace en ese momento directamente al perito*, eliminando la objeción “por error
grave”** del dictamen que conlleva a la supresión de las etapas de aclaración y
complementación, reduciendo considerablemente la duración del proceso en el
Juzgado
(*)
Si el perito no asiste a la audiencia el dictamen será inválido.
(**)
El error grave según el Dr. Jairo Parra Quijano en su manual de derecho probatorio tomando como base
diferentes autos de la C.S.J. Es aquel que de no haberse presentado, otro hubiera sido el sentido del
dictamen rendido por los peritos. Nuestra Corte Suprema de justicia ha dicho que el error grave tiene la
característica de ir contra la naturaleza de las cosas o la esencia de sus atribuciones, como cuando que un
objeto o persona tiene determinada peculiaridad y resulta que tal cualidad no existe; o en tener por blanco
lo que es rosado.
19
COLOMBIA, Corte Constitucional, Sentencia C- 124 del 2011, exposición de motivos. Magistrado ponente:
Juan Carlos Henao Pérez.
43
3.1.2. De la presentación del avalúo por las partes y decretada por el juez
3.1.2.1. Por las partes. El avalúo puede ser aportado por cada sujeto procesal
para sustentar con relación a un inmueble un hecho o materia en donde no haya
acuerdo, es decir que sobre un mismo hecho pueden presentarse uno o más
dictámenes de acuerdo con el número de demandantes o demandados
interesados en aportar esa prueba.
En estos casos el Juez debe determinar los puntos a los cuales debe referirse el
avaluador mediante un cuestionario que se le proporcionara, las preguntas allí
formuladas deben gozar de una exactitud y claridad total, de igual forma el perito
al momento de aportar su dictamen debe relacionar los gastos y honorarios por la
labor realizada.**
(*)
Esto de acuerdo con los Arts. 226 y 227 del Código General del Proceso
(**)
Esto de acuerdo con el Art. 230 del Código General del Proceso.
44
3.1.3. De las objeciones a la prueba. La parte que se sienta afectada con
relación al dictamen aportado buscará atacar los siguientes puntos:
“… dentro del término de traslado del escrito con el cual haya sido aportado o, en su
defecto, dentro de los tres (3) días siguientes a la notificación de la providencia que lo
ponga en conocimiento”. 20
45
Lo mejor es que dentro de la etapa procesal pertinente se solicite al Juez decrete
el avalúo, para que un tercero de quien las partes no tengan cercanía emita el
dictamen, claro está que antes delaposesióndel avaluador si conoce algún
impedimento debe informarlo y abstenerse de aceptar el cargo o si después de su
posesión se da cuenta que no es apto debe renunciar para que un segundo perito
se posesione, también las partes una vez notificados del auto que designa el
perito pueden recusarlo sin que esta aún se haya posesionado.
(*)
Para el dictamen en inmuebles, la mejor forma de evidenciar un error es por medio de otro por esta razón
el C.G.P permite que sobre un mismo hecho cada una de las partes presente un dictamen.
46
El aporte de fotografías que permitan identificar las características más
importantes del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo.
Se requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula inmobiliaria
para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones
al dominio que puedan existir sobre el bien.
3.1.4. Del pronunciamiento del juez con relación al avalúo aportado. Cuando
la prueba es aportada por las partes el Juez debe analizar la pertinencia y su
relación con el hecho o la situación que se pretende probar, revisar que se haya
cumplido como mínimo con los requerimientos del Art. 226 del C.G.P y verificar
las calidades del avaluador, si se observa que el dictamen cumple con los
requisitos en audiencia se corre traslado de este a la contraparte quien podrá
objetarlo por alguna de las razones mencionadas anteriormente.
La forma más sencilla de demostrar que el dictamen que se quiere hacer valer
contiene errores es aportando otro. Frente a esas objeciones el Juez puede tomar
tres decisiones:
47
Figura 3: Las objeciones con respecto al dictamen aportado
Fuente: El autor
“... de acuerdo con las reglas de la sana critica teniendo en cuenta la solidez,
claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad
del perito y su comportamiento en la audiencia, y las demás pruebas que obren
en el proceso.”22
3.2. Procesos en los que se necesita determinar el valor del inmueble. Por
regla general cuando se trata de inmuebles el criterio que utiliza el Juez o una de
las partes interesadas es el de aportar el certificado catastral incrementando en un
50% su valor, hecho que no refleja el verdadero valor comercial del inmueble
constituyendo afectación patrimonial para los interesados, por la cual es mejor que
el dictamen sea aportado por una persona natural o jurídica experta en materia
inmobiliaria.
22
COLOMBIA, Código General Del Proceso, articulo 232.
48
No necesariamente el proceso debe ser adelantado en un juzgado, también puede
hacerse ante Notario según lo establece el Código General del Proceso, algunos
de los casos en donde se requiere del avalúo inmobiliario son los siguientes:
23
COLOMBIA, Corte Constitucional, SentenciasC-222 de 1994Magistrado ponente Jorge Arango Mejíay C-
491 del 2.000Magistrado ponente Alejandro Martínez Caballero, exposición de motivos.
49
Deslinde y amojonamiento: (Regulado en el Capítulo II del C.G.P) En este
caso la disputa entre las partes no se presenta necesariamente por el valor
del bien, sino por las líneas divisorias que separan un terreno con otro.
(*)
Esto de acuerdo con el Art. 401 Código General del Proceso.
50
derechos de cada uno de los sucesores los tienen un equivalente en dinero
de acuerdo con el precio establecido por el dictamen.
También estas entidades utilizan el dictamen como una base para determinar
el monto máximo del préstamo pues por regla general no puede superar el
80% del valor del inmueble.
51
3.3. EL AVALÚO INMOBILIARIO COMO DOCUMENTO
Como se ha venido diciendo independiente del trámite para el cual sea solicitado
el avalúo debe ser presentado en escrito y con los anexos correspondientes, una
vez recibidas las objeciones, aprobada la autenticidad y veracidad del dictamen,
este gozará del aval de la persona o entidad que lo ha requerido, convirtiéndose
en la gran mayoría de los casos en un documento anexo del proceso (no
necesariamente judicial) que sirve como base para la toma de una decisión
relacionada con un inmueble.
52
consecuencia produce todos los efectos de cualquier Acto Administrativo expedido dentro
del ejercicio de poder reglado que regula la Constitución y las Leyes de nuestro País. ”24,
al igual que el certificado catastral, las entidades públicas están en la obligación de
recibir y responder las reclamaciones correspondientes.
24
Cita tomada del concepto emitido por el Jefe Jurídico de la Secretaría de Hacienda de la Alcaldía Mayor,
mediante oficio No. 001 del 17 de marzo de 1993, bajo el CÓDIGO CJA01951993.
53
4. EL AVALÚO INMOBILIARIO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA
ACCIÓN DE TUTELA
Presentada por:
El Departamento de Antioquia y del Área Metropolitana del Valle de Aburrá.
Contra:
El Juzgado Civil del Circuito de Girardota.
Hechos relevantes:
54
3. El Juzgado a pesar de tener tres diferentes dictámenes tomo el allegado por el
primer avaluador sin revisar que los valores arrojados eran diferentes entre sí, y
ordenó que la Gobernación de Antioquia debía cancelar a los propietarios en un
50% el valor de dicho dictamen para hacer efectiva los tramites de entrega del
inmueble.
Decisión:
Razón de la decisión:
55
fueron fallados en contra, quedando como ultima herramienta la revisión del
fallo de tutela ante la Corte.
No estar dirigida contra sentencias judiciales: Estudiados los hechos la corte
concluye que la tutela y demás reclamaciones están dirigidas en contra del
dictamen tomado como prueba y no contra un fallo de sentencia.
Análisis y conclusiones:
Esto refleja como dentro de un proceso judicial el dictamen que se pretende hacer
valer debe cumplir con tres requisitos:
56
afecta directamente las finanzas, fines e intereses del Estado que están
encaminados a generar el bien común.
El Juez obvió cumplir lo establecido en el Art. 241 y 238 del C.P.C que lo
instruyen para que valore la prueba y determine las calidades que tiene, así
como el deber de estudiar y valorar cada uno de los dictámenes, obvio las
disposiciones de la Resolución 620 del IGAC y dio prioridad al peritaje
aportado por un privado por encima de otro emitido por el IGAC. *
(*)
El Código General del Proceso precisamente lo que busca es que mediante una audiencia como se explicó
anteriormente, se concentre la prueba y se hagan las respectivas aclaraciones, debates y valoraciones en un
solo momento con la presencia de los interesados, evitando precisamente que hechos como los presentados
en esta sentencia se sigan repitiendo
57
analizadas a fondo dejando de alguna u otra forma por fuera del debate los
fundamentos de la aplicación de las técnicas, no porque no sean importantes para
la discusión sino porque es algo propio del avaluador y que los jueces y abogados
NO quieren escuchar pues no tienen las herramientas suficientes para validarlos.
La corte es clara en decir que por motivos de utilidad pública o interés social el
derecho a la propiedad privada puede verse limitado con relación al cumplimiento
de los fines del Estado, pero no por eso se incurre en arbitrariedades pues se es
consciente que al momento en que nace el interés en un inmueble por el Estado
este debe indemnizar justamente a sus propietarios, hecho que no se discute y
deja claro que los debates versan sobre el dinero a reconocer, razón por la cual el
avalúo inmobiliario es indispensable para este tipo de procesos.
4.1.3. Sentencia No. 735 del 26 de junio de 2013 del Consejo de Estado
Demandante:
Exxonmobil de Colombia S.A.
Demandado:
Instituto de Desarrollo Urbano (IDU)
Hechos relevantes:
58
2. Transcurrido el tiempo establecido el demandante no interpuso ningún recurso
ni solicitó aclaración alguna ante el IDU, razón por la cual mediante un nuevo acto
administrativo se ordenó la expropiación del inmueble, reconociendo como valor el
arrojado por el dictamen ya mencionado.
59
10. Finalmente la apelación llega al Consejo de Estado con el avalúo presentado
en la resolución de expropiación y el ordenado por el de primera instancia que
arrojo un valor de $516.051.900.
Decisión:
Razón de la decisión:
Finalmente se le concede el mayor valor arrojado por los dos dictámenes que en
realidad no es una cuantía inferior a la que pretendía el demandante y no difiere
mucho de lo ya recibido.
Análisis y conclusiones:
60
El valor arrojado en el avalúo tiene una particularidad especial y es que está
consignado en una resolución con la cual se da inicio a la expropiación, se ve
como el avalúo y su información hacen parte de un acto administrativo, en donde
cualquier alegación debe hacerse ante la Jurisdicción Administrativa, así las cosas
el Consejo de Estado resolvió diciendo que la ley y la jurisprudencia al respecto
son claras al decir que los propietarios de esos bienes tienen derecho al
reconocimiento de lucro cesante, pero es la parte que se sienta afectada la
obligada a alegar y demostrar el daño sufrido por dineros dejados de percibir.
Esta sentencia entre otras cosas confirma y deja como precedente lo siguiente:
El lucro cesante no debe ser solamente alegado, sino que también tiene que
probarse, demostrando (a través de un nuevo dictamen) porque hay que
reconocerse, esto debe realizarse en la oportunidad pertinente, ya que si no
es así se pierda el derecho.
61
referente a quien y en qué momento debe realizarse, siguiendo con la constante
de dejar a un lado el análisis de los anexos y sustentos que se presentan con el
dictamen los cuales se limitan a verificar la consignación del punto pero que no se
estudian a profundidad.
Con el desarrollo del presente texto hasta este punto se observa como sobre un
solo avalúo inmobiliario caben diferentes objeciones:
25
Explicadas en este documento en el numeral 5.1.3. De las objeciones a la prueba.
26
Explicadas en este documento en el numeral 5.1.2. De la presentación del avalúo por las partes y
decretada por el juez.
(*)
Las reglas aquí presentadas como se comenta hacen parte de la costumbre y no obedecen a norma
vigente alguna, son tomadas a través de las explicaciones dadas durante el Diplomado de avalúos
inmobiliarios dictado por la Sociedad Colombiana de Arquitectos el día 27 y 28 de septiembre de 2013 en la
ciudad de Bogotá.
62
de los demás avalúos, se debe sumar el resultado de cada dictamen y
dividirlo por el número de sumandos.
DICTAMEN (1) = $ 30.000.000 (Inferior por más del 50% del valor, arrojado en el dictamen 2)
DICTAMEN (2) = $ 70.000.000 (Superior por más del 50% del valor, arrojado en el dictamen 1)
63
A solicitud de un tercero (que puede ser el juez dentro de un proceso judicial),
se solicita un tercer avalúo con un perito diferente y su resultado fue el
siguiente:
Eje: Sobre un mismo inmueble que va a ser utilizado para vivienda familiar
ubicado en zona urbana de la ciudad de Bogotá, tres diferentes avaluadores
presentaron sus dictámenes así:
64
Con la aplicación de la normatividad referente para resolver las objeciones sobre
los avalúos y aquellas que han sido utilizadas sin sustento normativo, lo que se
busca es proteger los intereses y derechos que tienen las personas sobre los
inmuebles.
Independiente del trámite que deba cursar el dictamen sea en un proceso judicial,
administrativo, notarial o privado, existe un proceso que es básico y general, el
cual se puede describir gráficamente así:
Fuente: El autor
65
Se observa como partiendo de la necesidad de un avalúo inmobiliario las partes
enfrentan dos grandes debates:uno relacionado con la escogencia del avaluador y
otro con la aprobación final del dictamen, cuando no haya concertación en el
segundo punto el trámite se retrotrae hasta la escogencia del avaluador o emisión
del dictamen, de escogencia de las partes si es consensuado o por parte del Juez
si obedece a procesos judiciales. Lo que finalmente se busca es que los
interesados queden convencidos de la veracidad del dictamen y a si adelantar el
trámite en donde se necesite aportar el avalúo, ya sea un proceso judicial, notarial,
administrativo, entre otros.
Para la correcta elaboración del dictamen se deben aplicar en debida forma las
normas yelementos que orientan esta materia, pues de no ser así se estarían
desconociendo los principios constitucionales y legales, generando inseguridad
jurídica en los procesos en que se ven involucrados los inmuebles.
27
COLOMBIA. Corte Constitucional, Sentencia T-502 de 2002, razón de la decisión.Magistrado ponente:
Eduardo Montealegre Lynett
66
De acuerdo a esto se muestra como la seguridad jurídica es uno de los tantos
principios que actúan dentro de los componentes constitucionales y que se ven
reflejados en los procesos o tramites en donde se desarrollen las actividades del
Estado, siendo la administración de justicia uno de estos, la seguridad jurídica no
es un principio autónomo pues se complementa y repercute en otros principios
primordialmente en el de legalidad, en donde todo tramite o actuación debe
realizarse de acuerdo a la ley que lo rija.
Así a través del desarrollo del presente texto se ha evidenciado como a pesar de
qué se ha intentado establecer un lineamiento general en materia de avalúos
inmobiliarios incluso con la más reciente ley 1673 de 2013 y el C.G.P sigue
haciendo falta establecer unos principios y conceptos generales que orienten esta
actividad, pues de no hacerse se verían afectados erróneamente todos los
trámites y procesos judiciales en donde el avalúo inmobiliario es parte fundante de
la decisión, por esta razón a continuación se mostrara cuáles son esos elementos
que hacen falta en la normatividad vigente .
Pero a pesar del avance normativo esta materia, sigue haciendo falta establecer
unos elementos orientadores y principios que den mayor importancia a lo
relacionado con la actividad valuatoria, elementos que se explican a continuación.
67
4.4.1. Profesionalización. El reconocimiento del avaluador como verdadero
profesional en su campo, a pesar de que la ley 1673 de 2013 intenta reivindicar la
posición dada por la Corte Constitucional mediante sentencia C-1265 de 2000, hoy
en día no se cuenta con una acreditación educativa que permita fijar que aspectos
del conocimiento debe tener una persona para ser reconocido como un verdadero
avaluador, esta responsabilidad recae hoy en día en las Lonjas de Propiedad Raíz
entidades que si bien es cierto son expertas en materia inmobiliaria no lo son en la
parte educativa, si se exige la acreditación de conocimientos e inscripción en una
lonja, no se determina que es exactamente lo que se enseña, pues el control
sobre las lonjas la tiene la Súper Intendencia de Industria y Comercio y no el
Ministerio de Educación.
Los sectores económicos y comerciales del país, que son los más beneficiados
con las diferentes actividades que involucran la parte inmobiliaria deben velar por
el reconocimiento y profesionalización de los avaluadores, pues la falta de
formalización en la educación sobre este tema puede seguir generando
detrimentos patrimoniales en donde se involucran tanto públicos como privados
frenando inversiones que parten del desarrollo urbanístico.
68
Es personal: Porque la información proviene de una persona debidamente
individualizada e identificada denominada avaluador que tiene una serie de
conocimientos profesionales sobre el objeto (inmueble) relacionado en el
proceso.
Es una declaración técnica: Claro está que no basta con que el avaluador
tenga los conocimientos requeridos, sino que debe aportar su concepto
mediante un dictamen, que termina siendo una declaración que sirve como
apoyo para tomar una decisión dentro del proceso o tramite.
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Principio de integridad y suficiencia: El dictamen debe tener la información
clara y explicada de tal manera que permita a un tercero, sin ser profesional
en el área, entender los métodos, elementos y criterios que se utilizaron para
emitir un valor.
Principio de regresión: Tiene que ver con la cercanía que tiene el bien
objeto de avalúo con los predios colindantes y la afectación en el precio que
esto genera, por ejemplo una casa que este próxima a un establecimiento
carcelario puede ser afectada en su valor dependiendo de lo cerca o lejos que
se encuentren.
(*)
El nombramiento de estos principios como fundamentales es considerado así en el libro El Avalúo de los
Bienes Raíces, aun si con el desarrollo investigativo hecho en este documento se puede concluir que en
Colombia estos tienen un carácter más complementario que fundamental.
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podrá ser menor al que tenga un bien con características similares, para este
caso se puede obviar asignar valor a la construcción.
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Los factores inamovibles con relación a la construcción son: Tipo de la
construcción con relación al lote, calidad, durabilidad, funcionalidad, estética,
concordancia con la normatividad urbanística que lo rige.
4.4.6. Depreciación. Los inmuebles como cualquier otro bien están expuestos a
sufrir disminuciones en su valor tanto en el terreno como en la construcción, la
depreciación es producida por los siguientes factores:
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Cambios en el área y linderos: Si en el momento que se realiza el avalúo no
se tiene claro el área, linderos y mojones en donde por ejemplo la última
escritura y el certificado de tradición dan una información diferente, pero se
deba emitir dictamen se tiene que castigar este hecho severamente en el
valor.
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5. CONCLUSIONES
Con el desarrollo del estudio en cada uno de sus capítulos se pudo observar que
el avalúoinmobiliario es indispensable para ciertos tramites o procesos al punto de
que si no es aportado la actuación se detiene, definiendo que en el ámbito jurídico
o en trámites legales el avalúo es de suma importancia, por ejemplo en los casos
donde el Estado fija su interés en un inmuebleque no es de su propiedad para
desarrollar proyectos urbanísticos o de infraestructura que beneficien a la
comunidad el dictamen es indispensable para continuar con la actuación, este tipo
de procesos en concordancia con las disposiciones de la constitución política y
diferentes sentencias definen la propiedad privada como un derecho fundamental
pero no absolutobajo el principio de que el bien común prima sobre el particular.
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En realidad la normatividad sobre avalúos inmobiliarios no resulta ser del todo
incongruente, pues ha establecido diferentes componentes que encierran este
tema desde quienes realizan los dictámenes hasta la forma en que puede
determinarse su validez, pero como consecuencia de la creación de leyes a
medida de que se tenía la necesidad de regular específicamente ciertos temas, se
dejó a un lado establecer unas generalidades y principios que determinen el
avalúo inmobiliario como un género que acoge las reglamentaciones ya
establecidas, elementos orientadores como los siguientes:
Precio, valor y costo: Es necesario determinar las diferencias que existen entre
estos conceptos pues la normatividad actual no lo hace, y es necesario poder
identificar su correcta aplicabilidad.
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procesos legales en donde se involucre un inmueble sean resueltos con
dictámenes que gocen de un total respaldo normativo brindando seguridad jurídica
a las decisiones a impartir que terminan con la asignación o limitación de derechos
sobre la propiedad.
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BIBLIOGRAFÍA
COLOMBIA. Congreso De La Republica. Ley 510 de 1999 artículo 86, por la cual
se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Por la
cual se dictan disposiciones en relación con el sistema financiero y asegurador, el
mercado público de valores, las Superintendencias Bancaria y de Valores y se
conceden unas facultades.
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COLOMBIA, Corte Constitucional, Sentencia C- 124 del 2011, exposición de
motivos. Magistrado ponente: Juan Carlos Henao Pérez.
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GUTIÉRREZ RODRÍGUEZ JUAN DAVID, Seminario de actualización del Código
General del Proceso- Auxiliares de la Justicia. Consultado el 25 de julio de 2014.
Disponible en
Internet:…………………………………………………………………….[http://www.leg
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