AVALUO AGRICOLA

1. ASPECTOS GENERALES
Avalúo: Sinónimos (valoración, valorización, tasación, valor de avalúo, VRN,
Valuación).
1.1. Definiciones:
MARSTON: En su libro “Avalúo de Instalaciones Industriales”, dice: “El arte de
estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes
específicos, para fines determinados”.

HUCK: En su libro “Manual de Avalúos”, Método sistemático, ordenado y lógico, para

recabar, analizar y procesar información, a fin de que pueda darse una opinión inteligente
sobre el valor de una propiedad

UNELLEZ: Conjunto de técnicas que le permiten al Avaluado, recabar, clasificar,

analizar y procesar toda la información sobre los bienes muebles e inmuebles en un
momento dado, con el fin de asignarles un valor que se ajuste lo mas estrictamente
posible a lo lógico y real.

Clasificación de los Avalúos:

Los avalúos se clasifican en:
- Avalúos de obras de arte.
- Avalúos de Fincas.
- Avalúos de Bienes muebles I y II.
- Avalúos de empresas en marcha.
- Avalúos de máquinas, equipos y herramientas industriales.

Dentro de los avalúos de Agricolas tenemos tres tipos: Solicitud de crédito,

privado o particular, judiciales.
Solicitud de Crédito: Son los que se elaboran para tramitar prestamos a corto, mediano y
largo plazo a las instituciones financieras publicas o privadas, cuando se otorga como
garantía las maquinas o equipos.

Privado o particular: Cuando el avalúo es realizado para fines sucesorales, contables o

netamente particular.

Judiciales: Cuando el avalúo es realizado por mandato de un juez, mediante la

designación de expertos por parte del Tribunal.

Pasos que se siguen para un Avalúo Judicial:

- Designación de uno, dos o tres expertos por parte del Juez de la causa.
- Aceptación por parte de los expertos, en forma escrita en la secretaria de
Tribunal.
- Juramentación ante la secretaria del Tribunal por los expertos avaluadores.
- Entrega de los credenciales por parte del Juez.
- Elaboración del Avalúo, en hora y fecha fijada.
- Entrega del informe de Avalúo a la secretaria de Tribunal junto con el expediente
el día y hora de audiencia fijada.

Avaluador.
Definición:
Según el diccionario de la Real Académica, es el sabio, el práctico el experto en
avalúos, la persona autorizada Legalmente para dar la opinión sobre una cosa.

Según el artículo 556 del Código de Procedimiento Civil, para ser Avaluador se
requiere residir en el lugar donde están ubicados los bienes y poseer conocimientos
prácticos de las características, calidad y precio del bien a avaluar.

UNELLEZ, Proyecto de Socio - Economía: Avaluador es aquel profesional provisto de

cierta formación técnica que avala o certifica antes terceras personas, el precio de un bien.
 Se dice que un Avaluador es un poco ingeniero, abogado, economista,
administrador, estadístico, arquitecto, etc., pero en realidad lo más importante es que sea
INVESTIGADOR. Que averigüe las verdaderas razones y exhiba los documentos que
demuestren la justificación del valor, y que sepa elegir los procedimientos y métodos más
adecuados para que el avalúo cumpla la finalidad para el cual ha sido elaborado.

Perfil del Avaluador

Honestidad: Significa que le asigne a los avalúos un valor que se ajuste lo más
estrictamente posible a lo razonable y justo.

Imparcialidad: Que realice los avalúos de acuerdo a sus conocimientos técnicos, sin
tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurídica que lo haya designado.

Experto en la materia: Debe conocer a profundidad su profesión habitual además de

poseer conocimientos de: análisis matemático, estadística, econometría, matemática
financiera, teoría económica etc.

1.2. “Conceptos básicos” que hay que conocer antes de elaborar un avalúo de fincas.

1. Valor: Es la utilidad o deseabilidad de un bien en un momento dado, expresado en

términos de dinero.
Para que un bien tenga valor debe reunir las siguientes características:
- Ser obtenible.
- Ser útil.
- Ser escaso.
- Deseado.

Tipos de Valor:
Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros elementos diferentes a los del
mercado, es un valor estimado por los individuos basados en las características del bien
(utilidad, deseabilidad, escasez).
El valor subjetivo no es algo arbitrario que corresponda a una simple estimación
sin mayor fundamento sino que es el resultado de un análisis razonado que tanto
compradores como vendedores hacen en función de sus posibilidades financieras y
empresariales.
Este valor que es distinto para el comprador como para el vendedor se convierte
en un valor real o de mercado luego de un regateo entre vendedor y comprador y, de un
acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un documento público
debidamente registrado y protocolizado en el Registro Subalterno.
Objetivo o de Mercado: Cuando el valor está indicado por los precios del mercado
inmobiliario, depende del libre juego de la Oferta y Demanda.
2. Precio: Cantidad en Bolívares que se paga para adquirir un bien en un momento dado.
3. PUNTO DE MERCADO: Facilidad o dificultad de ubicar en el mercado las
maquinas, equipos, herramientas sometidas a avalúo.
4. VALOR DE REPOSICION: Es el valor que hay que pagar en el mercado por la
adquisición de un activo igual o semejantes al que se está avaluando, pero nuevo.
VR = BD + r
6. BASE DEPRECIABLE: Es la parte del activo que está sujeta a depreciación.
BD = VR - r
7. VALOR RESIDUAL: Es el valor que tiene los activos una vez que han cumplido su
vida útil, se le llama también valor de salvamento o chatarra. Elio D'Caries en su manual
de avalúos considera este valor entre 5 -15% del Valor de Reposición.
8. VIDA CRONOLOGICA: Nº de años que tiene el activo de haber sido fabricado.
9. VIDA EFECTIVA: Nº de años que tiene el activo de estar funcionando.
10. VIDA ÚTIL: El número de años que se considera que el activo prestará sus servicios
en condiciones normales.
En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones Legales para
definir la Vida útil de los activos, es un concepto discrecional artículo 59 L.I.S.R. Las
fuentes más típicas para definir este concepto son: El fabricante, el Avaluador y el
propietario de la finca.
11. BIENES MUEBLES: Son aquellos activos que se pueden trasladar de un sitio a otro
de la empresa, porque no están adheridas a la tierra o edificaciones.
12. BIENES INMUEBLES: Son aquellos activos que no se pueden trasladar de un sitio
a otro de la empresa, porque no están adheridas a la tierra o edificaciones.
13. REVALORIZACION: Es el proceso de actualización del valor de los activos de la
empresa. La Ley de Impuestos Sobre la Renta hizo obligatorio la revalorización de los
activos al 3l – 12 – 92 con la utilización de los índices de precios al consumidor del
B.C.V. (Art. 12 L.I.S.L.R.).
Principios Básicos de Valuación.
Enmarcado dentro de un sistema de organización en donde están garantizadas las plenas
libertades económicas y sociales, los mercados en general están regidos por unos
principios que resultan muy útiles a la hora de valorar cualquier tipo de bien o servicio, y
especialmente los inmuebles.
Podemos apuntar doce (12) y están íntimamente relacionados entre sí, tan es así, que
parecieran fusionarse y ser uno solo:
Principio de Cambio.
Todo cambia con el transcurrir del Tiempo.
Los bienes inmuebles, al igual que los otros bienes, están sujetos a variaciones en su
condición, oferta y demanda con el transcurrir del tiempo. Los cambios que se producen
en la vida económica, social, política y cultural de la comunidad, se reflejan en el valor de
una propiedad.
Principio de Integración y Desintegración.
Los asentamientos humanos durante su existencia pasan por distintas etapas: Integración
_ Estabilidad _
Desintegración. Por tanto una propiedad tendrá un determinado valor en función de la
etapa en que se encuentre al momento del avalúo.
Principio de Conformidad.
El uso de la tierra o cualquier bien inmueble debe cumplir con las disposiciones que
norman el desarrollo urbano (uso conforme)
Principio de Predicción.
La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones
específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos
ayudan a predecir el FUTURO, es decir, nos transformamos en cierta medida en ¿Brujos
o Gurùs?.
Principio del Mayor y Mejor Uso.
Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos
durante un período determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor
presente de una propiedad.
Principio de Sustitución.
Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el
comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. “No es lo que el dueño estime que vale
su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con
otras propiedades igualmente deseables”.
Principio de Utilidad.
Todo bien tendrá mayor valor en la medida que sea útil y satisfaga necesidades en un
mercado de escasez.
Principio de Oferta y Demanda.
Para que un bien tenga valor deben cumplirse dos condiciones simultáneamente: HABER
ESCASEZ RELATIVA DEL BIEN Y HABER DEMANDA EFECTIVA DEL MISMO.
Principio de Competencia.
Toda nueva edificación o desarrollo tendrá efectos sobre los ya existentes dentro del
sector. “Generalmente la competencia tenderá a nivelar la rentabilidad en una primera
etapa y luego la bajará si la demanda no es igualmente creciente”.
Principio de Nivel de Precios (o Costos).
Todo cambio genera variaciones en los niveles de costos de los factores de producción y
estos afectarán el rendimiento de un bien inmueble y por consiguiente su valor presente
será susceptible a dichos cambios.
Principio de los Rendimientos Crecientes y Decrecientes.
En la medida en que se agreguen (inviertan) recursos: capital, trabajo, tierra, tecnología,
servicios administrativos, etc., los ingresos y rentabilidad deben aumentar. “No debe
hacerse ninguna inversión cuya rentabilidad sea menor que el costo de oportunidad del
capital”.
Principio de Balance o Equilibrio.
Dentro de todo proyecto, desarrollo o inversión debe procurarse una equilibrada
participación de los distintos factores de producción (tierra, capital, tecnología, recursos
humanos, etc.), la cual genere la mayor rentabilidad. También debe evitarse el sacrificio
de cualquiera de dichos factores, sino se desvirtuará el concepto del proyecto original
traduciéndose generalmente en una baja de la calidad de la obra y/o en su rentabilidad.
(Caso típico de la subutilización del terreno). “El negocio debe ser sano y bueno para
todos”.