RTBL Kota Jambi 2010

LAPORAN AKHIR
PEKERJAAN
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)
Kawasan Pasar Kota Jambi
LOKASI :
KOTA JAMBI
TAHUN ANGGARAN 2010
PT. DAYA CIPTA DIANRANCANA

ENGINEERING, BUSINESS, AND MANAGEMENT CONSULTANT
Jl. Mekarsari Raya No. 103 Kota Bandung 40283 Telp. 022-7235607
LAPORAN AKHIR – Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL) Kawasan Pasar Kota Jambi)
Alhamdullilah, puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Allah SWT atas
karunia serta rahmat-Nya sehingga kami dapat merampungkan Laporan
Akhir yang merupakan laporan tahap ke-empat dalam rangkaian pelaporan
dalam Penyusunan Rencana Tata Bangunan Kawasan Pasar Kota Jambi yang
diselenggarakan oleh Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal
Cipta Karya, Provinsi Jambi, Tahun Anggaran 2010.
Secara garis besar materi dari Laporan Akhir berisi hal-hal yang
melatarbelakangi pelaksanaan pekerjaan, tinjauan literatur dan kebijakan-
kebijakan terkait dengan kegiatan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan,
gambaran umum, pendekatan dan metodologi pelaksanaan pekerjaan, dan
mekanisme pelaksanaan pekerjaan.
Akhir kata kami mengucapkan banyak terima kasih kepada semua pihak
yang secara langsung maupun tidak langsung turut membantu dalam
penyusunan Laporan Akhir ini.
Kota Jambi, November 2010
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA

PROVINSI JAMBI
LAPORAN AKHIR i
Daftar Isi
Kata Pengantar ……………………………………………………………………………..………………….... i

Daftar Isi …………………………………………………………………………………………………….……… ii
Daftar Tabel ……………………………………………………………………………………………………….. v
Daftar Gambar ………………………………………………………………………………..………………….. vi
I PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG................................................................................ I-1
1.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN MANFAAT........................................................ I-2
1.2.1 Maksud Pekerjaan.................................................................... I-2
1.2.2 Tujuan Pekerjaan..................................................................... I-2
1.2.3 Manfaat Pekerjaan................................................................... I-2
1.3 RUANG LINGKUP..................................................................................I-3
1.3.1 Ruang Lingkup Wilayah............................................................ I-3
1.3.2 Lingkup Tugas......................................................................... I-5
1.3.3 Lingkup Kajian......................................................................... I-7
1.4 SISTEMATIKA PEMBAHASAN................................................................. I-8
II METODOLOGI
2.1 PENDEKATAN.......................................................................................II-1
2.1.1 Pendekatan Menyeluruh dan Terpadu........................................ II-1
2.1.2 Pendekatan Partisipatif............................................................. II-1
2.2 METODE..............................................................................................II-3
2.2.1 Tahap Kajian Literatur.............................................................. II-7
2.2.2 Tahap Pengumpulan Data......................................................... II-8
2.2.3 Tahap Identifikasi Karakteristik Kawasan....................................II-10
2.2.4 Tahap Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan............. II-12
2.2.5 Tahap Perumusan Konsep Perencanaan..................................... II-14
2.2.6 Tahap Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan...............II-15
LAPORAN AKHIR ii
III KAJIAN LITERATUR DAN KAJI BANDING

3.1 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN PENATAAN RUANG KAWASAN
PERKOTAAN TEPI AIR..........................................................................III-1
3.2 KAJIAN PENATAAN KOTA TEPI AIR....................................................... III-2

3.2.1 Kedudukan Kawasan Kota Tepi Air.............................................III-2
3.2.2 Fungsi Kawasan Kota Tepi Air................................................... III-3
3.2.3 Gambaran Spesifik Kawasan Kota Tepi Air..................................III-4
3.2.4 Permasalahan Utama Kawasan Kota Tepi Air.............................. III-7
3.2.5 Potensi Pengembangan Kota Tepi Air.........................................III-10
3.2.6 Konsep Pengembangan Kawasan Tepi Air.................................. III-12
3.2.7 Struktur Pengembangan Kawasan Tepi Air................................. III-15
3.3 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN RENCANA TATA BANGUNAN

DAN LINGKUNGAN...............................................................................III-18
3.3.1 Permen PU No. 6/PRT/M/2007.................................................. III-18
3.4 KAJIAN KASUS PENANGANAN KAWASAN PUSAT TEPI AIR...................... III-20

3.4.1 Penataan Permukiman dan Pemberdayaan Usaha Produktif
Nelayan di Kampung Nelayan Muara Angke Jakarta.................. III-20
3.4.2 Penataan Permukiman Kampung Nelayan Kalisari
di Pantai Utara Surabaya.......................................................... III-22
3.5 KAJIAN KASUS PENATAAN TEPIAN AIR .................................................III-24

3.5.1 Penataan Jinji Lake Waterfront ................................................. III-24
3.5.2 Penataan Shanghai Shuzou Creek .............................................III-26
3.5.3 Penataan Marina Bay Singapore ............................................... III-28
3.6 KAJIAN KASUS KAWASAN URBAN YANG LIVABLE ….............................. III-29

3.6.1 Melbourne: A Pedestrian Paradise ............................................ III-30
3.6.2 Copenhagen: A Car Free Street Zone........................................ III-31
3.6.3 Joo Chiat: Charming Old World Bungalows ............................... III-32
IV KAJIAN EKSTERNAL DAN INTERNAL

4.1 KAJIAN EKSTERNAL............................................................................. IV-1
4.1.1 Kebijakan Tata Ruang Makro Kota Jambi....................................IV-1
4.1.1.1 Struktur Sistem Pusat Pelayanan Kota Jambi.................. IV-1
4.1.1.2 Kebijakan Pola Pemanfaatan Ruang.............................. IV-3
4.1.1.3 Kawasan Strategis Kota................................................ IV-5
4.1.2 Kebijakan Tata Ruang Mezo Kota Jambi..................................... IV-6
4.1.2.1 Distribusi Penduduk...................................................... IV-7
4.1.2.2 Rencana Struktur Pelayanan..........................................IV-7
4.1.2.3 Arahan Pemanfaatan Ruang.......................................... IV-9
4.1.3 Aksesibilitas............................................................................. IV-13
4.1.4 Transportasi.............................................................................IV-15
4.1.4.1 Sistem Transportasi Umum........................................... IV-15
4.1.4.2 Perparkiran.................................................................. IV-17
4.1.5 Utilitas Kota............................................................................. IV-18
4.2 KAJIAN INTERNAL................................................................................IV-20

4.2.1 Topografi.................................................................................IV-20
4.2.2 Klimatologi...............................................................................IV-20
4.2.3 Hidrologi..................................................................................IV-21
LAPORAN AKHIR iii

4.2.4 Aksesibilitas............................................................................. IV-24

4.2.4.1 Hirariki Jalan................................................................ IV-24
4.2.4.2 Terminal...................................................................... IV-25
4.2.4.3 Perparkiran.................................................................. IV-26
4.2.4.4 Pedestrian....................................................................IV-26
4.2.4.5 Sarana Angkutan Umum dan Transportasi Sungai........... IV-27
4.2.5 Ruang Terbuka Hijau dan Tata Hijau............................ IV-28
4.2.6 Estetika Kawasan..................................................................... IV-29
4.2.6.1 Bangunan.................................................................... IV-29
4.2.6.2 Signage, Public Art, Unique Element.............................. IV-29
4.2.6.3 PKL (Pedagang Kaki Lima)............................................ IV-30
4.2.7 Tata Guna Lahan......................................................................IV-31
4.2.8 Tata Bangunan........................................................................ IV-32
4.2.8.1 Tipologi Bangunan........................................................IV-32
4.2.8.2 Ketinggian Bangunan....................................................IV-33
4.2.9 Identitas Kawasan.................................................................... IV-33
4.2.10 Daya Dukung Prasarana dan Fasilitas.........................................IV-33
4.2.10.1 Jaringan Drainase........................................................IV-33
4.2.10.2 Persampahan.............................................................. IV-34
4.2.11 Daya Dukung Lahan................................................................. IV-34
4.2.12 Kondisi Internal Kawasan Perencanaan...................................... IV-34
4.2 KAJIAN EKSTERNAL ............................................................................ IV-35

4.3.1 Analisis SWOT ………………………………………………………………………….IV-35
4.3.2 Issu Strategis …………………………………………………………………………..IV-43
4.3.3 Strategi Pengembangan ………………………………………………………….. IV-44
V KONSEP PENGEMBANGAN DAN RENCANA UMUM

5.1 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN .. V-1
5.1.1 Visi Misi Pembangunan ........................................................... V-2
5.1.2 Konsep Peancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan ... V-2
5.2. RENCANA UMUM ................................................................................ V-5

5.2.1. Struktur Peruntukan Lahan ........................................................ V-5
5.2.1.1 Struktur Peruntukan Lahan Makro ................................ V-7
5.2.1.2 Struktur Peruntukan Lahan Mikro .................................. V-7
5.2.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan .................................................... V-13
5.2.3 Tata Bangunan ……………………….................................................. V-13
5.2.4 Sistem Pergerakan dan Sirkulasi ……….......................................... V-8
5.2.4 Sistem Ruang Terbuka Dan Tata Hijau ........................................ V-12
VI PANDUAN RANCANGAN
6.1 PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN …………………... VI-3
6.1.1 Peruntukan Lahan ................................................................... VI-3
6.1.2 Intensitas Pemanfaatan Lahan …………………………………………..... VI-7
6.1.3 Tata Bangunan ………………………………………………………………..... VI-7
6.1.4 Sirkulasi dan Jalur Penghubung …………………………………………..... VI-7
6.2. PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN TEPI AIR ........ VI-7
6.2.1. Peruntukan Lahan ……………........................................................ VI-7
6.2.2. Intensitas Pemanfaatan Lahan …................................................. VI-7
6.1.3 Tata Bangunan ………………………………………………………………........ VI-10
LAPORAN AKHIR iv
Daftar Tabel
Tabel 2.1 Rincian Metodologi Tahapan Pelaksanaan............................... 2 - 6
Tabel 2.2 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 1 Kajian
Literatur ...................................................................................... 2 - 7
Tabel 2.3 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 2 – Pengumpulan
Data .................................................................................... 2 - 9
Tabel 2.4 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 3 - Identifikasi
Karakteristik Kawasan ........................................................... 2 - 11
Tabel 2.5 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 4 – Analisis dan
Penyusunan Konsep Pengembangan ...................................... 2 - 12
Tabel 2.6 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 5 – Perumusan
Konsep Perencanaan ............................................................ 2 - 15
Tabel 2.7 Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 6 – Penyusunan
Rencana dan Program Pelaksanaan ...................................... 2 - 15
Tabel 4.1 Pembagian Pusat dan Sub Pusat Pelayanan ............................ 4 - 3
Tabel 4.2 Sebaran Pemenuhan Fasilitas Ekonomi Kota Jambi ................. 4 - 4
Tabel 4.3 Distribusi Penduduk BWK E Kota Jambi .................................. 4 - 7
Tabel 4.4 Arahan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang BWK E .................. 4 - 9
Tabel 4.5 Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota
(BWK E1) Jambi ................................................................... 4 - 11
Tabel 4.6 Rencana Penataan Trayek Kota Jambi.................................... 4 - 17
Tabel 4.7 Identifikasi Faktor Internal dan Eksternal ............................... 4 - 35
Tabel 4.8 Analisis SWOT ..................................................................... 4 - 37
LAPORAN AKHIR v
Daftar Gambar
Gambar 1.1 Delineasi RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi ............................ 1 - 5
Gambar 2.1 Bagan Alir Tahapan Pekerjaan .............................................. 2 - 4
Gambar 2.2 Metodologi Penyusunan RTBL Kota Jambi ............................. 2 - 5
Gambar 3.1 Struktur Peraturan Perundangan tentang Penataan Kawasan
Kota Tepi Air ........................................................................ 3 - 2
Gambar 3.2 Kedudukan kota pantai terhadap kota induk dan kawasan lain
di sekitarnya........................................................................ 3 - 3
Gambar 3.3 Struktur Hirarki Peraturan Perundangan tentang Rencana Tata
Ruang ................................................................................. 3 - 19
Gambar 3.4 Sistematika Penanganan Permukiman Kumuh Nelayan di Muara
Angke ................................................................................. 3 - 21
Gambar 3.5 Masterplan Jinji Lake Waterfront ........................................... 3 - 25
Gambar 3.6 Suasana Tepian Air di Jinji Lake Waterfront ........ ................... 3 - 26
Gambar 3.7 Master Plan dan Desain Turap di Shanghai Shuzou Creek ....... 3 - 27
Gambar 3.8 Masterplan Marina Bay Singapore ......................................... 3 - 28
Gambar 3.9 Fasilitas-Fasilitas di Tepian Air Marina Bay Singapore ............. 3 - 29
Gambar 3.10 Pengaktifan Ruang-Ruang Kota Melbourne ............................ 3 - 30
Gambar 3.11 Detil Paving dan Desain Ruang Terbuka di Melbourne ............ 3 - 31
Gambar 3.12 Pedestrian Street di Copenhagen .......................................... 3 - 31
Gambar 3.13 Air Mancur Kota: Unsur Estetika dan Sarana Bersosialisasi ...... 3 - 32
Gambar 3.14 Pengolahan Bangunan Ruko di Joo Chiat ............................... 3 - 33
Gambar 4.1 Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota
(BWK E1) Jambi ................................................................... 4 - 13
Gambar 4.2 Peta Orientasi Wilayah Kota Jambi dan Batas Administrasinya . 4 - 22
Gambar 4.3 Sungai Batanghari ................................................................ 4 - 23
Gambar 4.4 Terminal Rawasari ................................................................ 4 - 25
Gambar 4.5 Kondisi Parkir On Street ........................................................ 4 - 26
Gambar 4.6 Minimnya alokasi ruang bagi pejalan...................................... 4 - 27
Gambar 4.7 Ruang Terbuka di area Sungai Batanghari .............................. 4 - 28
Gambar 4.8 Minimnya unsur tanaman di ruas-ruas jalan kawasan.............. 4 - 28
Gambar 4.9 Bangunan ruko bentuk deret yang terdapat dalam kawasan .... 4 - 29
Gambar 4.10 Signage, Public Art, Unique Element ...................................... 4 - 30
Gambar 4.11 Peta Penggunaan Lahan Kota Jambi ...................................... 4 - 31
Gambar 4.12 Tipe-tipe bangunan komersial dalam kawasan ........................ 4 - 32
Gambar 6.1 Pembagian Tata Guna Lahan dan Intensitas Bangunan ........... 6 - 2
Gambar 6.2 Sub Blok C1 dan C2 .............................................................. 6 - 4
Gambar 6.3 Sub Blok C3 ......................................................................... 6 - 5
Gambar 6.4 Sub Blok C4 ......................................................................... 6 - 6
Gambar 6.5 Sub Blok G dan Sub Blok H ................................................... 6 - 8
Gambar 6.6 Sub Blok F ........................................................................... 6 - 9
LAPORAN AKHIR vi
Kajian pada bab ini menguraikan latar belakang; maksud, tujuan, dan manfaat, ruang lingkup, dan sitematika pembahasan dari
laporan Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi.
1.1 LATAR BELAKANG

Kota Jambi dalam beberapa tahun terakhir ini telah mengalami perkembangan yang luar biasa.
Perkembangan yang dimaksud bukan saja terjadi dalam aspek ekonomi ataupun sosial, tetapi juga
dalam aspek pemanfaatan ruang kota, terlebih lagi dengan adanya krisis ekonomi yang berakibat
pada makin tingginya migrasi masuk ke kota ini. Pertumbuhan sosial, ekonomi dan pemanfaatan
ruang yang pesat tersebut menyebabkan pengendalian perkembangan kota diindikasikan dengan alih
fungsi lahan serta kemerosotan kualitas Iingkungan. Beberapa kawasan yang memiliki nilai sejarah,
belakangan mulai terdesak kepentingan ekonomi dalam pengembangan Kota Jambi. Selain itu
beberapa kawasan fungsional ditenggarai telah mendampakan gejala penurunan nilai, baik secara
ekonomi maupun secara sosial budaya.
Kota Jambi memiliki pertumbuhan fisik yang cepat namun berkembang kurang tertib, tidak selaras dan serasi
dengan lingkungannya, sehingga kawasan tersebut menjadi tidak produktif. Suatu kawasan yang berkembang
dengan pola demikian memerlukan pengaturan lebih khusus terutama dari segi tata bangunan dan
lingkungannya. Diharapkan melalui upaya penataan dengan disiapkannya Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan (RTBL), selain untuk mencapai kualitas lingkungan yang lebih baik, sekaligus juga dapat memberikan
arahan terhadap pemanfaatan lahan sesuai Tata Ruang yang berlaku. RTBL tersebut juga merupakan arahan untuk
perwujudan arsitektur lingkungan setempat agar lebih melengkapi peraturan bangunan yang ada.
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Pasar Kota Jambi adalah panduan rancang
bangun dengan maksud untuk mengendalikan pemanfaatan ruang (Urban Design Development
Guidelines), penataan bangunan dan lingkungan, serta memuat matede pokok ketentuan program
bangunan dan lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan
LAPORAN AKHIR 1-1

pengendalian rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pengembangan pada Kawasan Pasar
Kota Jambi.
Di dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi,
diharapkan hasil akan lebih baik lagi dan memberikan konsep perancangan tata bangunan dan
lingkungan, yang merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan, memuat
gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yang selanjutnya ditindaklanjuti dengan
penjabaran gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing elemen desain.
1.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN MANFAAT
1.2.1 MAKSUD PEKERJAAN
Maksud dari Kegiatan Penyusunan RTBL Kawasan Pasar yang ada di Kota Jambi ini adalah sebagai
dokumen panduan umum yang menyeluruh dan memiliki kepastian hukum tentang perencanaan
tentang tata bangunan dan lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi.
1.2.2 TUJUAN PEKERJAAN
Tujuan dari penyusunan RTBL antara lain Sebagai dokumen pengendali pembangunan dalam
penyelenggaraan penataan bangunan dan lingkungan Kawasan Pasar Kota Jambi agar memenuhi
kriteria perencanaan tata bangunan dan lingkungan yang berkelanjutan dan Untuk mengendalikan
pertumbuhan fisik tata bangunan sejak dini dalam rangka memandu pembangunan di kawasan lima
sentra industri dan perdagangan sebagai tindak lanjut dari RTRW dan RDTRK yang telah ditetapkan (
2004 — 2013). yang meliputi:
1 Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;

2 Peningkatan kualitas hidup masyarakat melalui perbaikan kualitas lingkungan dan ruang publik;
3 Perwujudan perlindungan lingkungan serta;
4 Peningkatan vitalitas ekonomi lingkungan.
1.2.3 MANFAAT PEKERJAAN
Manfaat dari disusunnya RTBL ini antara lain adalah :
a. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini.

b. Mewujudkan pemanfaatan ruang secara efektif, tepat guna, karakteristik setempat dan
konkrit sesuai dengan rencana tata ruang wilayah dalam bentuk tiga dimensi.
c. Mewujudkan kesatuan karakter dan meningkatkan kualitas bangunan gedung dan lingkungan.
d. Mengendalikan pertumbuhan fisik kawasan agar sesuai dengan RTRW dan RDTRK wilayah
LAPORAN AKHIR 1-2

Pengembangan yang terencana, tertib, aman, nyaman dan serasi.

e. Memberikan arahan arsitektural dalam rancang bangun (building design).
f. Memberikan arahan lingkungan binaan pada kawasan yang dapat memenuhi kepentingan
atau inspirasi masyarakat, pemanfaatan sumber daya dan daya dukung lahan yang optimal.
g. Masukan teknis untuk penyusunan peraturan bangunan kawasan.
Dengan kata lain RTBL merupakan panduan rencana penataan lingkungan dan perangkat
pengendalian dalam kegiatan perancangan kota ( URBAN DESIGN GUIDELINES/ UDGL ), dan sebagai
alat mengikuti perencanaan tata ruang yang tidak terpisahkan dalam sistem manajemen
pembangunan perkotaan (Urban Management).
1.3 RUANG LINGKUP
1.3.1 RUANG LINGKUP WILAYAH
Secara umum, lokasi Kawasan RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi adalah kawasan Kelurahan Pasar
Jambi dan Orang Kayo Hitam Kecamatan Pasar Jambi yang merupakan pusat kota dan pusat kegiatan
ekonomi Kota Jambi yang diindikasikan memiliki kompleksitas permasalahan yang tinggi sehingga
memerlukan penataan dan pengaturan tata bangunan dan lingkungan. Delineasi wilayah kajian dapat
dilihat pada gambar 1.1 berikut ini.
LAPORAN AKHIR 1-3

LAPORAN AKHIR 1-4

Gambar 1.1
Delineasi RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi
1.3.2 LINGKUP TUGAS
Lingkup tugas sebagai kegiatan yang harus dilakukan dalam proses penyusunan RTBL Kawasan Pasar
Kota Jambi ini antara lain :
A. Pengumpulan data, mengumpulkan data kuantitatif dan kualitaif dari sumber data primer maupun
sekunder sebagai bahan analisis terutama data mengenai peta-peta daasr kawasan perencanaan
yang dapat disediakan dalam bentuk foto udara dan pemetaan lapangan.
B. Analisis, melakukan analisis data baik dari aspek kuantitatif dan aspek kualitatif yang dapat
dipakai sebagai bahan untuk merumuskan masalah sebagai dasar penyusunan RTBL.
C. Perumusan Potensi dan Masalah, Berdasarkan analisa di lapangan perlu dirumuskan potensi dan
masalah yang pemecahannya dapat didekati dengan SWOT untuk penyusunan RTBL.
LAPORAN AKHIR 1-5

D. Merumuskan materi pokok Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) sekurang-kurangnya
terdiri dari :
a. Program Bangunan dan Lingkungan
 Program bangunan dan lingkungan harus mempertimbangkan faktor kelayakan baik dari
segi ekonomi, sosial daan budaya. Program ditetapkan setelah mempertimbangkan
konsep keseragaman kawasan (diversity), seperti keseimbangan pengembangan fungsi
perumahan, niaga / usaha, rekreasi dan budaya dan upaya-upaya pelestarian.
 Program merupakan penjabaran peruntukan lahan yang telah ditetapkan, untuk kurun
waktu tertentu, baik yang menyangkut jenis,jumlah, besaran dan luasan bangunan.
Termasuk di dalam program adalah penetapan fungsi-fungsi bangunan (peruntukan lahan
mikro), kebutuhan ruang terbuka, fasilitas umum, dan fasilitas sosial.
b. Program Investasi
 Program investasi bersifat jangka menengah ( 5 tahun ), mengindikasikan investasi untuk
macam-macam kegiatan yang konsisten dengan program bangunan dan lingkungan,
meliputi tolok ukur/kuantitas pekerjaan, besaran rencana pembiayaan, perkiraan waktu
pelaksanaan dan usulan sumber pendanaannya.
 Program investasi yang disusun tidak hanya meliputi investasi pembangunan yang akan
dibiayai oleh pemerintah dari berbagai sektor, daerah dan pusat, tetapi terutama dari
yang akan dapat dibiayai oleh dunia usaha dan masyarakat.
c. Rencana Umum (design plan)
 Rencana Peruntukan lahan mikro.
 Rencana perpetakan.
 Rencana tapak.
 Rencana sistem pergerakan.
 Rencana prasarana /sarana lingkungan.
 Rencana aksesbilitas lingkungan.
 Rencana wujud lingkungan.
d. Rencana Detail (design-guidelines)
 Bersifat panduan rencana teknik tata bangunan yang lebih memperjelas pencapaian
kualitas minimal visual dan lingkungan yang responsif.
 Lebih rinci menjelaskan arahan bentuk, dimensi, gubahan, perletakan dan lain-lain dari
suatu bangunan, komponen bangunan, ruang terbuka, sarana-prasarana bangunan dan
lingkungan sampai dengan materi seperti façade, perletakan dan signage, pedestrian dan
lain-lain.
e. Administrasi Pengendalian Program dan Rencana (administration guidelines)
LAPORAN AKHIR 1-6

f. Arahan Pengendalian pelaksanaan

 Rumusan arahan substansi teknis kelanjutan dari rencana dan program sebagai masukan
teknis bagi peraturan daerah tentang bangunan pada lingkungan tertentu, yang
pengembangan lingkungannya telah mengacu kepada RTBL yang disusun
 Arahan bersifat lokal sesuai dengan batasan lingkungan yang dikendalikan, aturan yang
bersifat performance-based sebagai bagian yang tak terpisahkan dari RTBL
 Merupakan ketentuan umum penatalaksanaan atau manajemen pelaksanaannya.
1.3.3 LINGKUP KAJIAN
Lingkup kajian yang dibahas dalam pekerjaan penyusunan RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi ini akan
meliputi :
- Aspek soial kependudukan.
- Aspek ekonomi, dan
- Aspek Fisik dan Lingkungan Binaan.

Aspek-aspek tersebut dituangkan dalam bentuk
1. Analisis Kawasan dan Wilayah Perencanaan dengan komponen analisis :
- Sosial kependudukan.
- Prospek pertumbuhan ekonomi.
- Daya dukung fisik dan lingkungan.
- Daya dukung prasarana dan fasilitas.
- Kajian aspek historis.
2. Konsep Dasar Perencanaan Tata Bangunan Dan Lingkungan, dengan komponen:
- Visi pembangunan.
- Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan.
- Konsep komponen perancangan.
- Blok-blok pengembangan dan program penanganan.
3. Rencana Umum dan Panduan Rancangan, dengan komponen:
a. Kerangka Rancang Kota Kawasan (Urban Design Framework).
b. Rencana Tata guna Lahan.
- Rencana Tata Guna Lahan Umum.
- Penggunaan Lantai Dasar.
- Penggunaan Lantai Atas.
- Pengunaan lahan Diatas air.
LAPORAN AKHIR 1-7

c. Rencana Tata Sirkulasi dan Jalur Penghubung
- Sistem Sirkulasi Kendaraan.
- Sistem Parkir.
d. Rencana Intensitas Pemanfaatan Lahan
- Koefisien Dasar Bangunan (KDB).
- Ketinggian Bangunan.
- Koefisen Lantai Bangunan (KLB).
- Insentif Pembangunan.
e. Rencana Pengembangan Tata Bangunan
- Jarak Antar Bangunan.
- Bangunan Perdagangan.
f. Bangunan Hunian
g. Rencana Ruang Terbuka dan Tata Hijau
- Ruang Terbuka Umum.
- Ruang Terbuka Privat untuk Umum.
- Pola Tata Vegetasi.
- Ruang Terbuka Privat.

h. Tata Informasi dan Wajah Jalan
- Tata Informasi dan Perabot Jalan.
- Reklame.
- Aktivitas Pendukung.
i. Rencana Prasarana dan Utilitas Lingkungan
4. Rencana Investasi
5. Arahan Pengendalian Pelaksanaan
LAPORAN AKHIR 1-8

1.4 SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Sistematika pembahasan laporan interim ini terdiri dari 5 (lima) bab, dengan lingkup bahasan sebagai
berikut :
Bab 1 Pendahuluan
Bab ini memaparkan latar belakang, maksud, tujuan dan sasaran kegiatan, lingkup wilayah
perencanaan, dan sistematika pembahasan laporan pendahuluan penyusunan RTBL Kawasan Pasar
Kota Jambi
Bab 2 Metodologi
Bab ini menjelaskan tentang pendekatan, metode, dan rincian tahapan kegiatan dalam penyusunan
RTBL Kawasan Pasar Kota Jambi
Bab 3 Kajian Literatur dan Kaji Banding
Bab ini menguraikan hasil studi literatur. Studi literatur yang dilakukan adalah kebijakan dan kasus
serupa yang berkaitan dengan penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar
Kota Jambi. Literatur yang dikaji antara lain berkaitan dengan Kebijakan Penataan Ruang Kawasan
Perkotaan Tepi Air, kajian mengenai RTBL, dan lain-lain.
Bab 4 Kajian Eksternal dan Internal
Bab ini menguraikan analisis kondisi fisik kawasan perencanaan. Gambaran atas kondisi eksternal
yang mempengaruhi kawasan perencanaan juga dikaji. Kajian internal dilakukan dengan melihat
kondisi kependudukan, sosial ekonomi, kondisi fisik bangunan dan lingkungan, status lahan dan
kemampuan konsolidasi lahan perencanaan, dan lain-lain. Analisis secara sistematis dilakukan dengan
meninjau aspek-aspek perkembangan sosial kependudukan, prospek pertumbuhan ekonomi, daya
dukung fisik dan lingkungan, aspek legal lahan perencanaan, daya dukung prasarana dan fasilitas
lingkungan, serta kajian aspek signifikansi historis kawasan.
Hasil analisis kawasan dan wilayah perencanaan mencakup indikasi program bangunan dan
lingkungan yang dapat dikembangkan pada kawasan perencanaan, termasuk pertimbangan dan
rekomendasi tentang indikasi potensi kegiatan pembangunan kawasan/lingkungan yang memiliki
dampak besar dan penting. Hasil analisis kependudukan, kondisi fisik, daya dukung lingkungan, dan
analisis lainnya kemudian disintesiskan untuk menghasilkan Program Bangunan dan Lingkungan. Hasil
sintesis ini kemudian dipergunakan untuk menyusun Konsep Pembangunan Kawasan Pasar Kota
Jambi
LAPORAN AKHIR 1-9

Bab 5 Skenario dan Konsep Pengembangan Kawasan
Bab ini memaparkan konsep-konsep dasar perencanaan tata bangunan dan lingkungan, yang
merupakan hasil tahapan analisis program bangunan dan lingkungan. Konsep ini memuat gambaran
dasar penataan pada lahan perencanaan, yang selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran
gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing elemen desain. Konsep pembangunan ini berisi
visi pembangunan dan strategi pembangunan serta konsep dasar perancangan tata bangunan dan
lingkungan. Konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan ini kemudian dielaborasi dalam
bentuk Rencana Umum untuk kawasan perencanaan.
Bab 6 Rencana Umum dan Panduan Rancanangan
Bab ini memaparkan ketentuan-ketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan atau
kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana
tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibiltas lingkungan, rencana prasarana dan sarana
lingkungan, rencana wujud visual bangunan dan ruang terbuka hijau.
LAPORAN AKHIR 1-10

Kajian pada bab ini menguraikan mengenai pendekatan yang digunakan dalam penyusunan Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan Kawasan Pasar Jambi. Penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kawasan Pasar Jambi menggunakan
dua pedekatan yaitu pendekatan menyeluruh dan terpadu (Mixed Scanning Planning Approach) dan pendekatan partisipatif.
2.1 PENDEKATAN
2.1.1 PENDEKATAN MENYELURUH DAN TERPADU
Pendekatan menyeluruh dan terpadu (Mixed Scanning Planning Approach) adalah suatu pendekatan
perencanaan terpilah yang berdasar pada suatu pertimbangan menyeluruh. Pendekatan ini sering
disebut juga sebagai ‘Third Approach’ atau ‘Pendekatan Ketiga’. Pendekatan ini dilakukan dengan
mengkombinasikan pendekatan rasional yang menyeluruh (Rational ComprehensvIe Approach) dan
pendekatan perencanaan yang terpilah (Disjointed Incremental Planning Approach).
Kajian perencanaan secara menyeluruh dan terpilah dilakukan secara bersama-sama dengan
mempertimbangkan hal-hal yang berhubungan dengan kondisi kawasan. Tinjauan secara menyeluruh
dalam lingkup Kota/Kabupaten yang lebih makro disederhanakan dalam lingkup wawasan sekilas
(scan) untuk mempermudah dalam menganalisa permasalahan kawasan, sedangkan tinjauan atas
bagian unsur-unsur atau sub sistem kawasan ditinjau kedudukannya terhadap permasalahan
menyeluruh kawasan.
2.1.2 PENDEKATAN PARTISIPATIF
Dalam kegiatan RTBL ini pendekatan partisipatif menggunakan teknik stakeholder mapping yang
dikembangkan oleh Bank Dunia (1998) yang melalui empat tahap. Penggunaannya dilakukan pada
ketiga tingkatan, yaitu tingkat pusat, tingkat daerah, dan tingkat lokal. Pemahaman stakeholder
mengacu pada definisi yang digunakan pada Bank Dunia yaitu :
LAPORAN AKHIR 2-1

‘Stakeholder are people, groups, or institution wich are likely to be affected by
a proposed intervention (either negatively or poritively), or those which can be
affect the outcome of the intervention.’ (The World Bank, 1998:66).
Bank Dunia (1998:66 – 67) memandang bahwa kelompok yang dapat dikategorikan dari kelompok
adalah:
1. Kelompok yang memberikan bantuan ataupun intervensi (the borrower). Dalam hal ini adalah
kelompok donor yang melakukan sesuatu terhadap kelompok lain.
2. Kelompok yang menerima bantuan ataupun intervensi (the poor). Dalam hal ini kelompok
yang menjadi sasaran dari kegiatan kelompok pemberi bantuan dari poin diatas.
3. Kelompok individu maupun komunitas yang terkena dampak tidak langsung dari kelompok
yang ditimbulkan oleh kelompok pemberi bantuan (donor) maupun dari kelompok yang
mendapat bantuan (other affected groups).
4. Kelompok yang tertarik dan memiliki inisiatif terhadap kegiatan yang dilakukan tersebut
dengan tujuan memberikan pandangan obyektif dan usulan kebijakan (interested groups).
Dalam hal ini Bank Dunia memberikan istilah stakeholder yang merupakan klien dari kelompok
penerima bantuan.
Langkah-langkah untuk menentukan stakeholder melalui:
Langkah I: identifikasi stakeholder, yaitu menentukan daftar kelompok-kelompok yang kemungkinan

merupakan stakeholder yang terlibat:
1. Siapa (kelompok apa) saja yang memiliki potensi sebagai penerima manfaat?
2. Siapa yang akan terkena dampak?
3. Apakah kelompok tersebut dapat di indentifikasikan?
4. Apakah kelompok tersebut memiliki pendukung ataupun kelompok lawan yang
teridentifikasi?
5. Bagaimana hubungan dari stakeholder-stakeholder tersebut?
Langkah II: analisis ketertarikan dari stakeholder dan bagaimana dari efek program/proyek bagi
para stakeholder tersebut. Penilaian yang digunakan adalah:
1. Apakah yang menjadi ekspektasi (perkiraan kedepan dari setiap stakeholder terhadap
proyek di masa depan)?
2. Apakah keuntungan yang diperoleh dari setiap stakeholder?
LAPORAN AKHIR 2-2

3. Sumber daya apa saja yang akan dimobilisasikan para stakeholder?

4. Kemungkinan konflik kepentingan antar stakeholder terhadap tujuan proyek?
5. Ketertarikan (interest) dalam hal ini adalah seberapa besar perhatian dan ketertarikan
stakeholder terhadap program?
Langkah III: analisis pengaruh dari tingkat kepentingan dari stakeholder yang teridentifikasi.
Penilaian yang digunakan adalah:
1. Tingkat kekuasaan (power) dan status (politik, sosial dan ekonomi).

2. Tingkat dalam organisasi.
3. Pengaruh informal (misalnya hubungan personal).
4. Hubungan kekuasaan dengan stakeholder lain.
Pengaruh (influence) dalam hal ini adalah seberapa besar stakeholder memiliki kekuasaan (power)
dan kontrol terhadap proyek yang mempengaruhi keberlanjutannya hingga pada tahap implementasi.
Sedangkan tingkat kepentingan (importance) adalah tingkat untuk mewujudkan agar proyek dapat
terlaksana sehingga keterlibatan dan peran aktif stakeholder menjadi peran penting. Hal-hal yang
menjadi pertimbangan adalah:
1. Stakeholder yang memiliki pengaruh yang tinggi namun tingkat kepentingan tinggi. Hal
ini berarti stakeholder yang teridentifikasi tersebut memiliki keterkaitan yang kuat
terhadap keberhasil proyek, yaitu civil society diadministrasi wilayah pemerintahan lokal.
2. Stakeholder yang memiliki pengaruh yang tinggi namun tingkat kepentingan rendah.
Kelompok ini bukan dianggap menjadi target stakeholder yang diteliti, namun dianggap
memiliki pengaruh untuk melakukan intervensi sehingga kehadiran kelompok ini masih
dibutuhkan untuk menghindari konflik, yaitu private sector di administrasi wilayah
pemerintahan Kota/Kabupaten.
3. Stakeholder yang memiliki pengaruh yang rendah namun tingkat kepentingan tinggi. Hal
ini merupakan kelompok yang memiliki partisipasi yang besar dan memberikan effort
yang besar terhadap proyek, yaitu civil society di administrasi wilayah pemerintahan
Kota/Kabupaten.
2.2 METODE
Sesuai dengan materi pokok RTBL, maka keluaran pekerjaan ini terdiri dari 6 (enam) materi, yaitu :
1. Program Bangunan dan Lingkungan
2. Program Investasi
3. Rencana Umum
LAPORAN AKHIR 2-3

4. Rencana Detail
5. Administrasi Pengendalian Program dan Rencana
6. Arahan Pengendalian dan Pelaksanaan
Berdasarkan keluaran yang akan dihasilkan tersebut, maka pelaksanaan pekerjaan dibagi menjadi
beberapa tahap. Secara garis besar, operasional pekerjaan terdiri dari 6 (enam) tahapan, di luar tahap
persiapan, yaitu :
1. Kajian Literatur.
2. Pengumpulan Data.
3. Identifikasi Karakteristik Kawasan.
4. Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan.
5. Penyusunan Konsep Perencanaan.
6. Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan.
Secara umum pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan kesisteman, dengan melakukan tinjauan
yang menyeluruh terhadap setiap komponen yang ada dalam sistem. Dari gambar bagan alir dapat
dilihat bahwa tiga tahap pertama merupakan tahap kritis untuk pelaksanaan tahap berikutnya,
sehingga dalam bagan alir berada dalam satu kelompok.
Gambar 2.1
Bagan Alir Tahapan Pekerjaan
LAPORAN AKHIR 2-4

Gambar 2.2
Metodologi Penyusunan RTBL Kota Jambi
Keenam tahapan mempunyai kaitan satu dengan yang lainnya. Setiap tahapan terdiri dari beberapa
kegiatan satu dengan yang lainnya. Setiap tahapan terdiri dari beberapa kegiatan yang sebagian
dapat dilakukan secara paralel dan juga sebagian yang lainnya merupakan lanjutan dari kegiatan
sebelumnya.
LAPORAN AKHIR 2-5

Tabel 2.1
Rincian Metodologi Tahapan Pelaksanaan
No. Tahapan Kegiatan

a. Penelaahan Kebijakan Tata Ruang dan Kebijakan
Tahap 1 Kajian Literatur
Lainnya
b. Kajian Teoretik
c. Review Peraturan Terkait
d. Review Studi Terdahulu
e. Studi Banding
a. Survey Fisik dan Lingkungan
Tahap 2 Pengumpulan Data
b. Survey Sosial Kependudukan
c. Survey Kelembagaan
d. Survey Ekonomi
e. Survey Sosial Budaya
f. Survey Struktur Ruang
g. Survey Pola Pemanfaatan Ruang
h. Survey Sistem Prasarana PerKota/Kabupatenan
i. Survey Pola Tata Bangunan & Lingkungan Eksisting
a. Identifikasi Karakter Fisik dan Pola Ruang
Tahap 3 Identifikasi
b. Identifikasi Karakter Sosial Ekonomi
Karakteristik Kawasan
c. Identifikasi Karakter Sosial Budaya
d. Identifikasi Karakter Pengelolaan Kawasan
a. Analisis Potensi, Masalah, Prospek Pengembangan
Tahap 4 Analisis dan
b. Identifikasi Kegiatan dan Kebutuhan Ruang
Penyusunan Konsep
c. Analisis Peruntukan Lahan dan Pemanfaatan Lahan
Pengembangan
d. Analisis Sistem Jaringan Prasarana Perkotaan
e. Analisis Sarana dan Prasarana Lingkungan
f. Analisis Sirkulasi Pergerakan, Parkir, dan juga Pedestrian
g. Analisis Bentuk dan Tatanan Massa Bangunan
h. Analisis Ruang Terbuka dan Pola Tata Hijau
i. Analisis Tata Informasi dan Pertandaan
j. Analisis Kelembagaan dan Investasi
k. Pemrograman
l. Perumusan Arah, Tujuan, Sasaran Pengembangan
m. Penyusunan Konsep Pengembangan
a. Perumusan Kriteria Perencanaan dan Perancangan
Tahap 5 Penyusunan Konsep
b. Perumusan Konsep Perencanaan dan Perancangan
Perencanaan
a. Perumusan Rencana Umum
Tahap 6 Penyusunan Rencana
b. Perumusan Rencana Panduan Rancang Bangunan dan
dan Program
Lingkungan serta Administrasi Pengendalian Program
Pelaksanaan
dan Rencana
c. Perumusan Manajemen Pelaksanaan, Pengelolaan serta
Arahan Pengendalian dan Rencana
d. Perumusan Program Investasi
LAPORAN AKHIR 2-6

2.2.1 TAHAP KAJIAN LITERATUR
Tahap ini dilakukan untuk mendapatkan gambaran tentang segala sesuatu yang berkaitan dengan
penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan, baik dari aspek substansi pekerjaan maupun
yang berkaitan dengan wilayah perencanaan. Kajian literatur ini meliputi 5 (lima) jenis kegiatan, yaitu:
a. Penelahaan Kebijakan Tata Ruang dan Kebijakan Pengembangan Kota/Kabupaten.

b. Kajian Teoretik.
c. Review Peraturan Terkait.
d. Review Studi Terdahulu.
e. Studi Banding.
Tabel 2.2
Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 1 Kajian Literatur
No. Kegiatan Uraian Keluaran

1.a. Review Kebijakan Tata Kebijakan tata ruang yang akan  Positioning aktifitas
Ruang dan Kebijakan digunakan sebagai acuan dalam kawasan dalam
Lainnya penyusunan RTBL ini adalah Rencana pengembangan dan
Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan organisasi ruang Kota
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) .
Kebijakan ini sebenarnya lebih
dibutuhkan sebagai kajian eksternal,
karena kawasan yang direncanakan
merupakan bagian dari wilayah Kota.
Kebijakan lain yang terkait antara lain
kebijakan mengenai rencana
pengembangan jaringan jalan dan
prasarana lainnya, kebijakan
pengembangan fungsi komersial,
pariwisata dll.
1.b. Kajian Teoritik Kajian teoritik yang akan dilakukan  Pendekatan studi
mencakup kajian mengenai:  Standar perencanaan
 Teori Rancang Kota
 Teori Ruang Komersial
LAPORAN AKHIR 2-7


1.c. Review peraturan terkait Semua peraturan yang berkaitan dengan  Aspek hukum yang
penyusunan RTBL dikaji dengan rinci, berkaitan dengan
baik yang berupa UU, PP, peraturan lain, penataan bangunan
juga peraturan daerah. dan lingkungan
 Aspek hukum yang
berkaitan dengan
peruntukan kawasan
 Aspek hukum yang
berkaitan dengan
penataan kawasan.
1.d. Review Studi Terdahulu Review dilakukan terhadap semua studi  Permasalahan dan
yang relevan dengan substansi dan strategi penyusunan
wilayah studi, baik yang berkaitan RTBL
dengan sejarah Kota, karakteristik sosial  Karakteristik wilayah
ekonomi dan budaya masyarakat, studi studi
tata ruang terkait, dan studi-studi yang
relevan lainnya.
1.e. Studi Banding Studi banding akan dilakukan untuk  Permasalahan dari
mendapatkan gambaran permasalahan aspek fisik, sosial,
secara lengkap tentang pengembangan dan ekonomi
kawasan sejenis. Untuk mendapatkan  Keterkaitan bentuk
gambaran yang lebih bervariasi, studi fisik bangunan
banding dilakukan pada kawasan kota dengan kegiatan
yang sejenis. yang dikembangkan
2.2.2 TAHAP PENGUMPULAN DATA
Pengumpulan Data dilakukan untuk mendapatkan informasi yang menyeluruh mengenai profil kondisi
internal dan eksternal dari kawasan yang akan disusun RTBL-nya. Dengan demikian akan diperoleh
gambaran aktual dari sistem yang sedang direncanakan. Untuk itu pengumpulan data akan dilakukan
melalui instansi terkait dan observasi atau pengamatan langsung ke lapangan. Sasaran lainnya adalah
untuk memperoleh kondisi obyektif tentang kondisi fisik dan lingkungan di tapak yang bersangkutan.
LAPORAN AKHIR 2-8

Tabel 2.3
Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 2 – Pengumpulan Data

 Kondisi fisik tapak
2.a. Survey Fisik dan Data fisik dan lingkungan ini
Lingkungan dibutuhkan untuk
mengoptimalkan pemanfaatan
ruang sesuai dengan daya
dukung fisik lingkungan
 Jumlah penduduk
2.b. Survey Sosial Data ini dibutuhkan untuk
 Sebaran penduduk
Kependudukan mengkaji demand (permintaan)
 Kegiatan yang akan
terhadap kegiatan yang akan
dikembangkan baik dari segi
dialokasikan pada kawasan
jenisnya maupun kuantitasnya
yang direncanakan.
 Pola pengelolaan kawasan.
2.c. Survey Kelembagaan Pengumpulan data tentang
 Sumber pendanaan
kelembagaan dimaksudkan
untuk memperoleh gambaran
mengenai kemampuan dan
kesiapan Pemerinah Daerah
beserta masyarakat untuk
mengimplementasikan rencana,
mencakup aspek pengelolaan,
aspek regulasi, dan aspek
investasi.
 Pola perdagangan yang ada
2.d. Survey Ekonomi Pengumpulan data mengenai
 Kegiatan yang prospek
karakteristik ekonomi ini
dikembangkan di wilayah yang
diperlukan untuk
dikaji
mengidentifikasikan kegiatan
ekonomi yang telah ada dan
yang mempunyai potensi untuk
dikembangkan lebih lanjut.
 Pola sosial budaya penduduk
2.e. Survey Sosial Budaya Karakteristik sosial budaya
masyarakat setempat akan
sangat menentukan pola
pemakaian ruang dan bentukan
fisik bangunan dan lingkungan
binaan
 Pola struktur ruang
2.f. Survey Struktur Data mengenai struktur tata
Ruang ruang dibutuhkan untuk
mengetahui distribusi
penggunaan ruang sesuai
dengan jenis kegiatan dan
hirarki pelayanannya. Selain itu
data tersebut juga digunakan
untuk menentukan sirkulasi
pergerakan internal dan
eksternal orang maupun barang
LAPORAN AKHIR 2-9


 Pola pemanfaatan ruang
2.g. Survey Pemanfaatan Tautan fungsional antara
Ruang kawasan yang direncanakan
dengan kawasan lainnya dapat
ditentukan dengan adanya
informasi mengenai pola
pemanfaatan ruang ini
 Sistem jaringan jalan
2.h. Survey Sistem Sistem prasarana kota yang
 Sistem jaringan drainase
Prasarana akan dibutuhkan mencakup
 Sistem jaringan listrik
PerKota/Kabupatenan prasarana jalan dan
 Sistem jaringan telepon
transportasi, drainase, jaringan
 Sistem air bersih
listrik, jaringan air bersih,
jaringan telepon, dan lain-lain.
Survey prasarana ini terutama
yang berkaitan langsung
dengan kegiatan kawasan.
 Pola tata bangunan dan
2.i. Survey Tata Data ini dibutuhkan untuk
lingkungan
Bangunan dan mengintegrasikan dan
 Pola ruang terbuka
Lingkungan Binaan menyelaraskan tata bangunan
dan lingkungan yang sudah ada
dengan kawasan yang akan
direncanakan.
2.2.3 TAHAP IDENTIFIKASI KARAKTERISTIK KAWASAN
Tahap ini sebetulnya tidak hanya mengidentifikasi karakter kawasan secara khusus dan Kota Jambi
pada umumnya , tetapi juga hubungan Kota Jambi dengan Kota disekitarnya. Pengamatan yang
menyeluruh tersebut adalah dengan maksud menangkap karakter sesungguhnya dari pola kegiatan
masyarakat Kota Jambi yang diwujudkan dalam bentuk fisik bangunan dan penggunaan ruang. Jika
pada tahap pengumpulan data hasilnya hanya berupa deskripsi tentang kondisi eksisting, maka pada
tahap ini sudah dilakukan analisis awal berdasarkan kondisi eksisting tersebut.
Kegiatan ini diperoleh dari hasil telaahan profil kondisi internal dan eksternal kawasan, telaahan
kebijakan tata ruang dan kebijakan lain, serta kebijakan teoritik. Pada tahap ini hal-hal yang akan
diidentifikasikan adalah:
 Karakter fisik dan pola ruang.

 Karakter sosial ekonomi.
 Karakter sosial budaya.
 Karakter pengelolaan kawasan.
LAPORAN AKHIR 2-10

Tabel 2.4
Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 3 - Identifikasi Karakteristik Kawasan

 Kaitan antara karakter fisik
3.a. Identifikasi Kegiatan ini dilakukan setelah survey
dan pola ruang dengan
Karakteristik Fisik fisik dan lingkungan, struktur ruang,
pengembangan kawasan
dan Pola Ruang dan pemanfaatan ruang dilakukan.
Sasarannya adalah untuk
memperoleh gambaran yang lebih
spesifik tentang keterkaitan kondisi
fisik dengan pemanfaatan ruang.
 Kaitan antara karakteristik
3.b. Identifikasi Kegiatan ini dilakukan setelah
sosial ekonomi dan
Karakteristik Sosial diperoleh gambaran awal dari
kegiatan kawasan
Ekonomi survey kependudukan dan kegiatan
ekonomi penduduk. Sasarannya
untuk memperoleh potret tentang
permasalahan, kegiatan unggulan,
dan sistem kegiatan kawasan yang
tepat.
 Kaitan antara karakter
3.c. Identifikasi Kegiatan ini dilakukan setelah
sosial budaya dan pola
Karakteristik Sosial diperoleh gambaran dari survey
kegiatan, pola
Budaya sosial budaya masyarakat.
pemanfaatan ruang dan
Sasarannya untuk memperoleh
bentuk fisik bangunan
budaya masyarakat terhadap
pemanfaatan ruang dan karakter
bangunan, serta pola kegiatan yang
sesuai.
 Kaitan antara karakter
3.d. Identifikasi Kegiatan ini merupakan analisis awal
pengelolaan dan pola
Karakteristik dari hasil survey kelembagaan dan
kegiatan di kawasan
Pengelolaan Kawasan sosial ekonomi. Sasarannya untuk
perencanaan.
mendapatkan potret tentang
pengelolaan kawasan.
LAPORAN AKHIR 2-11

2.2.4 TAHAP ANALISIS DAN PENYUSUNAN KONSEP PENGEMBANGAN
Analisis dilakukan berdasarkan data yang telah dikompilasi. Tujuan pelaksanaan tahapan ini adalah
untuk mendapatkan parameter-parameter dasar yang dibutuhkan bagi perumusan konsep
perencanaan.
Table 2.5
Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 4 – Analisis dan Penyusunan Konsep Pengembangan

 Potensi, masalah dan
4.a. Analisis Potensi, Untuk mendapatkan keluaran yang
prospek pengembangan
Masalah dan Prospek optimal, terlebih dahulu perlu
Pengembangan diketahui potensi dan masalah
pengembangan untuk kawasan
yang bersangkutan. Dengan potensi
dan masalah tersebut, dapat
dirumuskan prospek pengembangan
untuk masa yang akan datang.
 Jenis kegiatan kawasan
4.b. Identifikasi Kegiatan Pengidentifikasian kegiatan dan
yang akan
dan Kebutuhan kebutuhan ruang ini merupakan
dikembangkan
Ruang tahap awal untuk menentukan
 Skala kegiatan yang
kegiatan yang paling tepat atau
akan dikembangkan
sesuai dengan karakteristik
 Kebutuhan ruang setiap
setempat.
kegiatan yang akan
dikembangkan.
 Sistem pemanfaatan
4.c. Analisis Peruntukan Analisis peruntukan dan
ruang
Lahan dan pemanfaatan lahan dilakukan untuk
Pemanfaatan Lahan merumuskan program bangunan
dan lingkungan. Analisis ini
dilakukan terlebih dahulu sebelum
dilakukannya analisis spasial lainnya
yaitu sistem prasarana dan sarana,
sistem transportasi, bentuk dan
tatanan bangunan, ruang terbuka
hijau, serta tata informasi dan
pertandaan.
 Parameter untuk
4.d. Analisis Sistem Dalam hal ini yang akan dianalisis
pengembangan sistem
Jaringan Prasarana adalah sistem prasarana
prasarana
Perkotaan transportasi, jaringan listrik,
 Kebutuhan prasarana
drainase, jaringan air bersih,
perkotaan
jaringan telepon dan lain-lain.
 Parameter untuk
4.e. Analisis Prasarana Merupakan analisis atas
pengembangan sistem
dan Sarana kelengkapan, kedalaman dan
prasarana dan sarana
Lingkungan keluasan prasarana/sarana
lingkungan
lingkungan yang dipengaruhi oleh
 Kebutuhan prasarana
kegiatan yang akan dikembangkan.
dan sarana lingkungan
LAPORAN AKHIR 2-12


 Parameter untuk pola
4.f. Analisis Sirkulasi Analisis sirkulasi pergerakan ini
sirkulasi pergerakan
Pergerakan, Parkir berkenaan dengan sistem sirkulasi
 Parameter untuk
dan Pedestrian yang akan mendukung kemudahan
penyediaan fasilitas
pencapaian yang didukung oleh
perparkiran
unsur-unsur estetika. Analisis parkir
 Parameter untuk
dilakukan dengan berorientasi pada
penyediaan fasilitas
kepentingan pejalan kaki,
pedestrian
memudahkan aksesibilitas, sirkulasi
pejalan kaki tidak terganggu oleh
sirkulasi kendaraan.
 Parameter untuk bentuk
4.g. Analisis Bentuk dan Bentuk dan tatanan massa
dan tatanan massa
Tatanan Massa bangunan yang telah ada perlu
bangunan
Bangunan dianalisis agar nantinya bentuk dan
tata massa bangunan di kawasan
perencanaan akan selaras dan
sesuai dengan konteks fisik
arsitektural bangunan dan
lingkungan binaan perkotaan secara
keseluruhan.
 Parameter untuk
4.h. Analisis Ruang Analisis terhadap ruang terbuka dan
penataan ruang terbuka
Terbuka dan Pola tata hijau dilakukan untuk
dan pola tata hijau
Tata Hijau memperoleh ruang terbuka yang
 Kebutuhan ruang
aktif dan ruang terbuka yang pasif.
terbuka
Ruang terbuka aktif misalnya
digunakan sebagai tempat interaksi
sosial, sedangkan ruang terbuka
pasif diperlukan untuk ventilasi,
pencahayaan, atau sebagai faktor
keselamatan bangunan dan lain-
lain.
 Parameter untuk tata

4.i. Analisis Tata Analisis tata informasi dan
informasi dan
Informasi dan pertandaan penting untuk
pertandaan.
Pertandaan membantu orientasi dengan tidak
mengganggu karakteristik
lingkungan yang ingin diciptakan
atau dipertahankan, baik yang
ditempatkan pada bangunan, di
dalam kapling, di pagar, atau ruang
publik.
 Pola kelembagaan
4.j. Analisis Kelembagaan Analisis kelembagaan dan investasi
 Pola Investasi
dan Investasi dimaksudkan untuk mendukung
dihasilkannya rencana yang realistis
sesuai dengan kemampuan lembaga
terkait dan masyarakat pada
umumnya.
LAPORAN AKHIR 2-13


 Jenis aktifitas yang
4.k. Pemrograman Program bangunan dan lingkungan
akan berlangsung di
mempertimbangkan faktor
dalam kawasan
kelayakan baik dari segi ekonomi,
perencanaan beserta
sosial, dan budaya. Program
fasilitas yang
ditetapkan setelah
dibutuhkan
mempertimbangkan konsep
 Jumlah kebutuhan
keragaman kawasan, seperti
ruang terbuka
keseimbangan pengembangan
mengakomodasikan
fungsi perumahan dan niaga/usaha
aktifitas di dalam
kawasan perencanaan
 Kualitas tautan
(linkage) pada kawasan
untuk menciptakan
sinergi yang posistif
sehingga penggunaan
kawasan dapat secara
optimal terpenuhi
 Arah, sasaran, dan
4.l. Perumusan Arah, Dari kegiatan pemrograman
tujuan pengembangan
Tujuan dan Sasaran dilakukanlah perumusan arah,
Pengembangan tujuan, dan sasaran pengembangan
yang menjadi salah satu dasar
untuk perumusan konsep
pengembangan
 Konsep pengembangan
4.m. Penyusunan Konsep Pada kegiatan ini dikeluarkan
Pengembangan beberapa alternatif konsep
pengembangan berdasarkan
rumusan, arah, sasaran, dan
pengembangan; kajian teoritik; dan
studi banding. Dari beberapa
alternatif akan dianalisis,
diperbandingkan, dan dipilih yang
paling sesuai untuk diterapkan pada
kawasan perencanaan.
2.2.5 TAHAP PERUMUSAN KONSEP PERENCANAAN
Tahap ini terdiri dari kegiatan perumusan kriteria perencanaan dan perancangan. Sasarannya adalah
untuk memperoleh acuan untuk penyusunan rencana.
LAPORAN AKHIR 2-14

Tabel 2.6
Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 5 – Perumusan Konsep Perencanaan
No Kegiatan Uraian Keluaran

 Kriteria perencanaan
5.a. Perumusan Kriteria Perumusan kriteria ini dilakukan untuk
 Kriteria perancangan
Perencanaan dan menentukan batasan serta ketentuan
Perancangan kondisi yang diperlukan bagi kegiatan
perencanaan dan perancangan.
 Konsep perencanaan
5.b. Perumusan Konsep Konsep perencanaan dan perancangan
 Konsep perancangan
Perencanaan dan dirumuskan sebagai kerangka dasar
Perancangan bagi ide perencanaan dan perancangan
yang akan dilakukan.
2.2.6 TAHAP PENYUSUNAN RENCANA DAN PROGRAM PELAKSANAAN
Dalam tahapan akan dilakukan berbagai kegiatan, yang terdiri atas:

1. Perumusan Rencana Umum.
2. Perumusan Rencana Panduan Rancang Bangunan dan Lingkungan serta Administrasi
Pengendalian dan Rencana.
3. Perumusan Manajemen Pelaksanaan dan Pengelolaan serta Arahan Pengendalian dan
Rencana.
4. Perumusan Program Investasi.
Tabel 2.7
Rincian Kegiatan yang Dilakukan pada Tahap 6 – Penyusunan Rencana dan Program Pelaksanaan

6.a. Perumusan Merupakan induk untuk  Rencana peruntukan lahan
Rencana Umum perancangan dan kemungkinan  Rencana perpetaan blok
pengembangan kawasan.  Rencana tapak/siteplan
 Rencana sistem pergerakan
 Rencana prasarana dan sarana
lingkungan
 Rencana aksesibilitas
lingkungan
 Rencana wujud bangunan
 Rencana preservasi dan
konservasi
LAPORAN AKHIR 2-15


6.b. Perumusan Rencana detail disusun setelah  Rencana detail
Rencana Detail perencanaan umum diselesaikan.  Rencana investasi
Sasarannya adalah agar rencana  Rencana dan strategi
yang dihasilkan lebih aplikatif. implementasi
6.c. Perumusan Kegiatan ini dilakukan untuk  Panduan rancang bangunan
Rencana mendapatkan panduan bagi dan lingkungan
Panduan pelaksanaan rencana yang telah  Administrasi pengendalian
Rancang dihasilkan sebelumnya, termasuk program dan rencana
Bangunan dan bagaimana mengendalikannya
Lingkungan
serta
Administrasi
Pengendalian
Program dan
Rencana
6.d. Perumusan Manajemen pelaksanaan dan  Manajemen pengelolaan
Manajemen pengelolaan diperlukan bagi  Pengendalian rencana
Pelaksanaan kalangan pengelola serta
serta Arahan pelaksana kegiatan di lapangan,
Pengendalian baik kegiatan perencanaan dan
dan Rencana pelaksanaan secara keseluruhan.
Hal ini dilakukan agar kegiatan
dapat berlangsung sesuai dengan
rencana program dan jadwal
pelaksanaan program. Arahan
pengendalian dan rencana
merupakan bagian penting
sebagai perangkat arahan
pelaksanaan dan pengendalian
program dan rencana secara
keseluruhan.
6.e. Perumusan Program ini dilakukan untuk  Program investasi
Program menjaring investor dari berbagai
Investasi kalangan, sebagai salah satu
sumber pendanaan bagi
keberlangsungan program, baik
dalam jangka pendek maupun
jangka panjang. Program
investasi diperuntukkan bagi
investor dari kalangan privat
(swasta dan luar negeri),
masyarakat serta kalangan publik
(pemerintah pusat dan daerah).
LAPORAN AKHIR 2-16

Kajian pada bab ini menguraikan kajian kebijakan terkait, studi literatur, serta studi banding yang berkaitan dengan
penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan Kecamatan Pasar Jambi, Jambi. Literatur yang dikaji antara lain berkaitan
dengan kebijakan penataan ruang kawasan perkotaan tepi air. Di akhir bab ini juga disampaikan studi banding mengenai
permukiman nelayan. Di dalam program perbaikan kampung nelayan tersebut, selain dilakukan dengan penataan fisik, juga
dibarengi dengan pemberdayaan aspek produktif masyarakat kampung nelayan setempat. Kajian literatur dan studi banding
tersebut membantu proses analisis di lokasi perencanaan dan digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam perencanaan
selanjutnya.
3.1 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN PENATAAN RUANG

KAWASAN PERKOTAAN TEPI AIR
Cukup banyak peraturan perundangan yang mengatur mengenai penataan kawasan kota tepi air.
Aturannya ditetapkan secara hierarkis, mulai dari Undang-undang, Peraturan Pemerintah, dan
Peraturan Menteri yang berkaitan dengan hal tersebut.
Struktur Peraturan Perundangan-undangan (Family Tree) tentang Penataan Kawasan Kota Tepi Air
menurut Pedoman Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Tepi Air di Indonesia, 1998 dapat
digambarkan sebagai berikut :
LAPORAN AKHIR 3-1

Gambar 3.1
Struktur Peraturan Perundangan tentang Penataan Kawasan Kota Tepi Air
Sumber : Pedoman Penataan Ruang Kawasan Perkotaan Tepi Air di Indonesia, Direktorat Bina Tata Perkotaan
dan Perdesaan, Ditjen Cipta Karya, Dep. PU, September 1998
3.2 KAJIAN PENATAAN KOTA TEPI AIR
3.2.1 KEDUDUKAN KAWASAN KOTA TEPI AIR
Hasil penelitian di beberapa lokasi/kawasan kota tepi air menunjukkan bahwa :
1. Batasan kawasan kota pantai tidak hanya mencakup bagian kota di darat dan
berhadapan dengan laut saja, tetapi juga mencakup bagian yang berada di atas air.
Bahkan perkembangan beberapa kota diawali oleh keberadaan permukiman di atas air ini.
2. Orientasi kegiatan kota pantai berbasis darat dan laut, seperti perdagangan, pelabuhan dan
transportasi, perikanan, serta permukiman.
3. Kedudukan kawasan kota pantai merupakan bagian tak terpisahkan (integral) dari beberapa
kawasan lain di kota induknya, seperti kawasan komersial (perdagangan); kawasan budaya,
pendidikan dan lingkungan hidup; kawasan peninggalan bersejarah; kawasan wisata (rekreasi);
kawasan pelabuhan dan transportasi serta kawasan pertahanan keamanan. Secara skematik
dapat dilihat pada gambar 3.2.
LAPORAN AKHIR 3-2

Gambar 3.2
Kedudukan kota pantai terhadap kota induk dan kawasan lain di sekitarnya
Keterangan :
A. Laut
B. Daratan
C. Kawasan Kota Pantai
D. Kota Induk
E. Kawasan-kawasan lain di Kota Pantai (Perdagangan, Pendidikan, dll)
3.2.2 FUNGSI KAWASAN KOTA TEPI AIR
Hasil penelitian di berbagai lokasi kota pantai di Indonesia menunjukkan fungsi kawasan kota pantai
adalah sebagai:
1. Kawasan komersial (perdagangan);
2. Kawasan budaya, pendidikan dan lingkungan hidup; Kawasan peninggalan bersejarah;
3. Kawasan permukiman;
4. Kawasan wisata (rekreasi);
5. Kawasan pelabuhan dan transportasi;
6. Kawasan pertahanan keamanan
7. Kawasan multifungsi
LAPORAN AKHIR 3-3

3.2.3 GAMBARAN SPESIFIK KAWASAN KOTA TEPI AIR
A. Karakteristik Fisik Lingkungan

1. Secara topografi, merupakan pertemuan antara darat dan air, dataran landai, serta sering
terjadi erosi, abrasi dan sedimentasi yang bisa menyebabkan pendangkalan badan perairan.
Topografi tanah dapat dibedakan atas 3 (tiga) kategori, yaitu :
 daerah perbukitan dengan kemiringan dataran 20 - 60 % (di darat);•
 daerah relatif datar/kemiringan 0 - 20 % (di darat, termasuk daerah pasang surut);•
 daerah rawa atau di atas air.•
2. Secara hidrologi merupakan daerah pasang surut, mempunyai air tanah tinggi, terdapat te-
kanan air laut terhadap air tanah, serta merupakan daerah retensi sehingga run-off air ren-
dah.
3. Secara geologi, sebagian besar mempunyai struktur batuan lepas, tanah lunak, serta rawan
bencana tsunami.
4. Secara penggunaan lahan memiliki hubungan intensif antara air dan elemen kota.
5. Secara klimatologi memiliki dinamika iklim, cuaca, angin, suhu & kelembaban tinggi.
6. Pergeseran fungsi badan perairan laut sebagai akibat kegiatan di sekitarnya menimbulkan
beberapa permasalahan lingkungan, seperti pencemaran.
B. Karakteristik Flora dan Fauna

1. Terdapat berbagai tanaman/vegetasi yang spesifik seperti bakau, kelapa/palma, dsb.
2. Terdapat binatang yang spesifik seperti bangau, ikan jenis tertentu, dsb.
C. Karakteristik Ekonomi, Sosial dan Budaya

1. Memiliki keunggulan lokasi yang dapat menjadi pusat pertumbuhan ekonomi;
2. Penduduk mempunyai kegiatan sosial-ekonomi yang berorientasi ke air dan darat;
3. Rata-rata penduduk golongan ekonomi lemah, dengan latar belakang pendidikan relatif ter-
batas
4. Pengetahuan akan lingkungan sehat cenderung masih kurang, terjadi kebiasaan ‘tidak sadar
lingkungan’ serta cenderung kurang memperhatikan bahaya dan resiko.
5. Terdapat peninggalan sejarah/budaya seperti museum bahari, dsb.
6. Terdapat masyarakat yang secara tradisi terbiasa hidup (bahkan tidak dapat dipisahkan) di
atas air, seperti masyarakat Bajo. Terdapat pula budaya/tradisi pemanfaatan perairan sebagai
sarana transportasi utama.
7. Merupakan kawasan terbuka (akses langsung), sehingga rawan terhadap keamanan, seperti
penyelundupan, penyusupan (masalah pertahanan dan keamanan) dsb.
LAPORAN AKHIR 3-4

D. Karakteristik Perumahan dan Permukiman

1. Sejarah awal keberadaan lingkungan perumahan/permukiman di kota pantai dapat dibedakan
atas 2 (dua) kronologis, yaitu :
a. Perkembangan yang dimulai oleh kedatangan sekelompok etnis tertentu di suatu lokasi
di pantai, yang kemudian menetap dan berkembang secara turun-temurun membentuk
suatu klan/komunitas tertentu. serta cenderung bersifat sangat homogen, tertutup dan
mengembangkan tradisi dan nilai-nilai tertentu, yang pada akhirnya merupakan
karakter dan ciri khas permukiman tersebut.
b. Perkembangan sebagai daerah alternatif permukiman, karena peningkatan arus
urbanisasi, yang berakibat menjadi kawasan liar dan kumuh perkotaan.
2. Tahapan perkembangan kawasan perumahan/permukiman di kota pantai adalah :
a. Tahap awal ditandai oleh dominasi pelayanan kawasan perairan sebagai sumber air
untuk keperluan hidup masyarakat. Kota masih berupa suatu kelompok permukiman di
pantai dan di atas air.
b. Ketika kota membutuhkan komunikasi dengan lokasi • lainnya (kepentingan per-
dagangan) maka kawasan perairan merupakan prasarana transportasi, dan dapat
diduga perkembangan fisik kota yang cenderung memanjang di pantai (linier).
c. Perkembangan selanjutnya ditandai dengan semakin • kompleksnya kegiatan
fungsional, sehingga intensitas kegiatan di sekitar perairan makin tinggi. Jaringan jalan
raya menawarkan lebih banyak kesempatan mengembangkan kegiatan. Walaupun
begitu, jenis fungsi perairan tidak berarti mengalami penurunan, bahkan mengalami
peningkatan (makin beragam).
3. Kawasan permukiman di atas air cenderung rapat (kepadatan bangunan tinggi dan jarak antar
bangunan rapat) dan kumuh (tidak teratur, kotor, dll). Dominasi kawasan
perumahan/permukiman nelayan, yang umumnya kumuh dan belum tertata.
4. Pola perumahan dipengaruhi oleh keadaan topografi, dibedakan atas 3 (tiga), yaitu :
a. Daerah perbukitan cenderung mengikuti kontur tanah;
b. Daerah relatif datar cenderung memiliki pola relatif teratur, yaitu pola Grid atau Linear
dengan tata letak bangunan berada di kiri-kanan jalan atau linear sejajar dengan
(mengikuti) garis tepi air;
c. Daerah atas air pada umumnya cenderung memiliki pola cluster, yang tidak teratur dan
organik. Pada daerah-daerah yang telah ditata umumnya menggunakan pola grid atau
linear sejajar garis badan perairan.
5. Orientasi bangunan semula umumnya menghadap perairan sesuai orientasi kegiatan berbasis
perairan. Perkembangan selanjutnya orientasi kegiatan ke darat semakin meningkat (bahkan
LAPORAN AKHIR 3-5

lebih dominan), maka orientasi bangunan cenderung menghadap ke arah darat dan lebih
mempertimbangkan aspek fungsional dan aksesibilitas.
6. Secara arsitektural, bangunan pada permukiman di kota pantai dibedakan atas :
1. Bangunan di atas tanah.

b. Bangunan panggung di darat.
c. Bangunan panggung di atas air.
d. Bangunan rakit di atas air (pernah ada dan saat ini sudah jarang dijumpai).
Arsitektural bangunan dibuat dengan kaidah tradisional maupun modern, sesuai dengan latar
belakang budaya dan suku/etnis masing-masing.
7. Tipologi bangunan menggunakan struktur dan konstruksi sederhana, tradisional dan
konvensional, yang kurang memperhitungkan pengaruh angin, tsunami, gempa, dll.
8. Sering terjadinya kebakaran karena kelalaian, penggunaan bahan/peralatan berbahaya dan
mudah terbakar, serta belum tersedianya sarana dan pedoman penanggulangan kebakaran,
khususnya untuk perumahan di atas air.
E. Karakteristik Sarana dan Prasarana Lingkungan

1. Mempunyai aksesibilitas yang sangat tinggi sebab dapat dicapai dari darat dan dari air,
sehingga peran dermaga/pelabuhan menjadi titik pertumbuhan.
2. Sistem dan pola jaringan jalan di darat umumnya sudah terpola, memadai serta dapat
melayani fungsi-fungsi yang ada. Hanya beberapa konstruksi jalan perlu disesuaikan dengan
standar dan tingkat pelayanan yang harus disediakan. Jalan setapak dan beberapa jalan
lingkungan umumnya berpola organik mengikuti pola perumahan. Sistem jaringan jalan di
daerah pasang surut dan bertanah lunak umumnya menggunakan konstruksi batu (dengan
perkerasan atau makadam) atau konstruksi kayu, sedangkan jaringan jalan di atas air
sepenuhnya menggunakan konstruksi kayu. Pola jaringan jalan umumnya tidak teratur/
organik mengikuti perkembangan bangunan dan tidak bisa dilalui oleh kendaraan roda 4.
3. Sistem drainase memerlukan penanganan relatif lebih rumit, karena merupakan daerah
retensi yang sering tergenang air/banjir dan menjadi muara daerah hulunya;
4. Pembuangan air limbah memerlukan penanganan khusus, karena muka air tanah yang
tinggi serta menjadi muara daerah hulunya. Masyarakat cenderung membuang air limbah
langsung ke badan air, baik dari kakus individu maupun MCK;
5. Kebutuhan air bersih biasanya belum tercukupi karena pada umumnya belum terjangkau
jaringan air bersih/minum kota (PAM/PDAM) dan kondisi air tanah yang dijadikan sumber air
bersih kebanyakan payau, sehingga perlu penjernihan air.
6. Umumnnya sampah dibuang/ditimbun di pinggir laut atau dibuang langsung ke laut
sehingga sering menimbulkan bau serta menjadi sarang lalat dan nyamuk.
LAPORAN AKHIR 3-6

7. Sistem penanggulangan bahaya kebakaran (sarana, prasarana, tata cara dan pedoman),
khususnya di atas air memerlukan penanganan serius.
F. Karakteristik Pengelolaan Kawasan

1. Secara otorisasi pengelolaan, kawasan merupakan ‘public domain’ yang dapat dimanfaatkan
oleh segala lapisan masyarakat.
2. Secara otorisasi kegiatan, dapat berfungsi sebagai kawasan khusus dengan alasan keamanan,
seperti kawasan Hankam, Pelabuhan, Kawasan Berikat, dsb.
G. Karakteristik Status Hukum (Legalitas)

Status legalitas beberapa kawasan di kota pantai umumnya tidak jelas, terutama area yang
direklamasi secara swadaya oleh masyarakat. Pengakuan legal umumnya tidak ada, tetapi
pelarangan atau pengaturan juga tidak ada. Contoh kasus Pantai Cilincing, Jakarta Utara.
3.2.4 PERMASALAHAN UTAMA KAWASAN KOTA TEPI AIR
Permasalahan utama kawasan kota pantai dapat dibagi atas 7 (tujuh) kategori :
A. Permasalahan Fisik Lingkungan
1. Adanya abrasi dan akresi menyebabkan pengikisan dan sedimentasi sehingga garis pantai
sering berubah, yang mengganggu aktivitas yang sedang maupun akan berlangsung.
Sedimentasi mengakibatkan pendangkalan sehingga transportasi air terganggu.
2. Muka air tanah tinggi dan merupakan fungsi retensi menyebabkan sering terjadi genangan
banjir, run-off ren dah, lingkungan korosif, serta tingginya intrusi air laut ke air tanah. Arus
pasang surut menimbulkan masalah pendaratan kapal.
3. Secara geologis, kawasan tersebut rawan bencana tsunami serta muka tanah turun.
4. Tata guna lahan dan pembangunan fisik yang tidak sesuai karakteristik area pantai akibat
adanya kompetisi lokasi yang berhadapan dengan air. Hal ini mengakibatkan konflik
kepentingan antara kawasan konservasi dan komersial.
5. Dilihat dari kondisi klimatologinya, kawasan tersebut mempunyai dinamika iklim, cuaca, angin,
dan suhu, serta mempunyai kelembaban tinggi.
6. Pergeseran fungsi tepi laut/pantai mengakibatkan timbulnya :

a. Gejala erosi tanah yang terus meningkat sehingga terjadi pedangkalan perairan.
b. Jumlah air permukaan menuju badan air naik, sehingga timbul banjir.
c. Pertentangan kepentingan.
d. Meningkatnya pencemaran air berakibat pada penurunan hasil perikanan.
LAPORAN AKHIR 3-7

e. Potensi perairan sebagai objek wisata sukar dimanfaatkan karena kecenderung-an

menurunnya estetika lingkungan.
f. Terjadi kecenderungan kenaikan muka air laut sebagai bagian dari pemanasan global
(global warming) dan dampak pembangunan pada kawasan tepi laut/pantai secara
tidak berwawasan lingkungan.
g. Potensi perairan sebagai sumber air bersih penduduk menjadi tidak ekonomis lagi
karena membutuhkan biaya tinggi untuk proses penjernihannya.
B. Permasalahan Flora dan Fauna

Permasalahan flora dan fauna adalah terancamnya keberadaan flora dan fauna spesifik akibat
meningkatnya aktivitas perkotaan yang tidak berwawasan lingkungan.
C. Permasalahan Ekonomi, Sosial dan Budaya
1. Pengembangan kawasan sering mengabaikan keberadaan penduduk setempat sehingga

sering muncul konflik kepentingan antara kepentingan sosial dan komersial.
2. Untuk kawasan yang mempunyai nilai budaya dan peninggalan sejarah, sering terjadi
konflik/friksi kepentingan antara kepentingan konservasi dan pengembangan kawasan.
3. Mayoritas penduduk golongan ekonomi lemah dengan latar belakang pendidikan relatif
terbatas dan pengetahuan akan lingkungan sehat, serasi, teratur dan berkelanjutan
cenderung masih kurang dan terjadi kebiasaan ‘tidak sadar lingkungan’ dan cenderung kurang
memperhatikan bahaya dan resiko.
D. Permasalahan Perumahan dan Permukiman
1. Sebagian besar perumahan nelayan dan perumahan di atas air belum memenuhi standar
persyaratan kesehatan, kenyamanan, keamanan, ketertiban, keindahan dan berwawasan
lingkungan.
2. Kondisi lingkungan perairan kurang mendukung, sehingga perlu penyelesaian sistem struktur
tepat guna pada kondisi perairan, khususnya di daerah pasang surut;
3. Kecenderungan pengembangan kawasan pemukiman, terutama di atas air akan bersaing

dengan lajunya pengembangan wilayah pelabuhan.
4. Belum adanya pengaturan perencanaan, pelaksanaan, juga pengawasan dan pemeliharaan

kawasan perumahan di pantai, terutama perumahan di atas air.
5. Belum maksimalnya teknologi yang dapat dimanfaatkan untuk kawasan ini, baik dari aspek
fisik bangunan, maupun teknologi sistem pendukungnya. Alternatif-alternatif teknologi yang
dapat diterapkan umumnya relatif modern dan cenderung memakan biaya tidak murah, se-
LAPORAN AKHIR 3-8

hingga menjadi tidak efektif, mengingat daya jangkau relatif terbatas. Perlu beberapa
teknologi murah dan tepat guna;
6. Tidak didukung penyediaan material berkualitas yang cukup (jumlah semakin terbatas dan
relatif semakin mahal);
E. Permasalahan Prasarana dan Sarana Lingkungan
1. Drainase kawasan sulit menggunakan sistem gravitasi, karena merupakan kawasan datar.
Penanganan drainase tersebut dipengaruhi oleh kondisi hinterland kawasan, curah hujan,
tingkat run-off, dan pasang-surut air laut. Upaya yang diperlukan antara lain memperlancar
aliran air melalui pompanisasi, sistem polder, pengurugan dsb.
2. Pembuangan air limbah kawasan kota pantai bermuara di laut, mengakibatkan badan air
terkontaminasi. Pengaturan perlu mempertimbangkan pengendalian pencemaran air (PP No.
20/1990 tentang Pengendalian Pencemaran Air, Permen 45/PRT/1990 tentang Pengendalian
Mutu Air Pada Sumber-Sumber Air).
3. Penyediaan air bersih dengan memanfaatkan sumber air setempat biasanya payau dan
mempunyai salinitas tinggi, tidak layak dikonsumsi. Perlu upaya penyediaan air bersih yang
tidak mengganggu keseimbangan sumber air baik kualitas maupun kuantitasnya (PP No.
22/1982 tentang Tata Pengaturan Air, Permen PU No 49/PRT/1990 tentang Tata Cara dan
Persyaratan Ijin Penggunaan Air dan atau Sumber Air).
4. Pada kawasan di atas air yang telah terlayani jaringan air bersih/minum kota pada umumnya
mempunyai permasalahan pada sering terjadinya kerusakan jaringan perpipaan sebagai akibat
perilaku hempasan ombak dan korosi.
5. Terbatasnya ruang bagi lokasi TPA dalam penanganan sampah akan berakibat terbatasnya
ruang pembuangan alamiah, yang akan menyebabkan polusi air tanah.
6. Transportasi air di kawasan ini relatif lebih padat dari kawasan lain.
7. Prasarana jalan lingkungan, terutama di atas air perlu mendapat perhatian serius.
a. Pola dan jaringan jalan yang tidak teratur (organik)
b. Persyaratan konstruksi jalan yang relatif tidak memenuhi syarat;
c. Penerangan jalan, terutama di malam hari nyaris tidak ada sama sekali;
8. Prasarana (peralatan dan mekanisme) penanggulangan bahaya, baik kebakaran maupun

bencana alam tidak ada sama sekali.
9. Keberadaaan perumahan kebanyakan menghalangi ‘publik dominan’, lalu lintas air, serta
rawan terhadap tsunami.
10. Keberadaan pasar terapung yang muncul pada badan air menimbulkan permasalahan
terganggunya lalu lintas air dan pencemaran lingkungan.
LAPORAN AKHIR 3-9

F. Permasalahan Pengelolaan Kawasan
1. Otorisasi pengelolaan kawasan menyebabkan terjadinya eksklusivisme yang mengakibat-kan

adanya konflik antara kegiatan komersial dan sosial.
2. Otorisasi kegiatan khusus mempunyai potensi terjadinya konflik pemanfaatan ruang dengan
kawasan sekitarnya.
G. Permasalahan Status Hukum (Legalitas) Kawasan

1. Meskipun eksitensi fisik diakui, namun pengakuan dan dukungan secara hukum masih
terkesan ragu-ragu, yang mungkin disebabkan oleh beberapa faktor:
2. Pengertian sempadan pantai masuk dalam kelompok kawasan lindung, sebagaimana
tercantum dalam UU No.24/1992 (penjelasan pasal 7 ayat 1).
3. Pengertian permukiman : bagian lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa
kawasan perdesaan maupun perkotaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal
atau hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan (Sumber
: UU No.4/1992 tentang Perumahan dan Permukiman).
4. Pengertian persyaratan pembakuan dalam penggu• naan, penguasaan, pemilikan dan
rencana tata ruang lingkungan tempat tinggal atau hunian untuk membangun, hanya dapat
terwujud di atas sebidang tanah yang disebut kavling tanah matang (interpretasi UU
No.4/1992 Bab I - pasal 1).
5. Karena kawasan di atas air tumbuh tanpa aturan yang jelas dengan sendirinya status
hukumnya menjadi tidak jelas.
6. Belum memungkinkan menjadikan bangunan/sarana dan prasarana sebagai jaminan/ agunan
kredit, khususnya pada lembaga-lembaga keuangan/perbankan yang ada.
3.2.5 POTENSI PENGEMBANGAN KOTA TEPI AIR
Potensi pengembangan kawasan kota pantai dapat dibagi atas 7 (tujuh):

A. Potensi Fisik Lingkungan
1. Merupakan dataran subur dan sebagian besar memiliki sumber daya mineral.
2. Muka air tanah tinggi sehingga memiliki cukup banyak ketersediaan air.
3. Keunggulan lokasi kawasan yang mempunyai akses langsung ke air mengakibatkan

percepatan pengembangan kawasan. Hal ini menjadikan kota pantai sering menjadi pusat
pertumbuhan bagi wilayah yang lebih luas (hinterland).
4. Tiga hal pokok yang harus diperhatikan dalam meninjau pemanfaatan badan perairan
terhadap perkembangan kota, yaitu :
LAPORAN AKHIR 3-10

a. Sifat fisik kawasan perairan menentukan adanya kesempatan untuk pengembangan

kegiatan fungsional tertentu yang mempengaruhi jenis kegiatan kota.
b. Beberapa kegiatan kota muncul sebagai akibat potensi perairan yang dapat dimanfaatkan
dan di pihak lain beberapa fungsi kota dapat menimbulkan jenis pemanfaatan kawasan
perairan dan pantai.
c. Perkembangan kota sebagai implikasi berlangsungnya fungsi kota dan fungsi perairan,
mempunyai beberapa permasalahan. Permasalahan tersebut dapat menimbulkan jenis
pemanfaatan kawasan perairan.
Hal itu memperlihatkan bahwa fungsi badan perairan dengan fungsi kota dapat saling
berpengaruh, fungsi badan perairan dapat menjadi sebab maupun akibat perkembangan kota.
Dengan mempertimbangkan watak fisik badan perairan, maka dapat ditentukan fungsi
perairannya. Fungsi badan perairan dapat dibedakan antara kepentingan sosial masyarakat
sebagai pemenuhan kebutuhan air bersih dan kegiatan domestik lainnya, sedang fungsi lain
adalah untuk kepentingan ekonomi dalam skala luas sebagai sarana angkutan regional dan
pelabuhan ekspor/impor.
B. Potensi Flora dan Fauna

1. Jenis vegetasi spesifik seperti tanaman bakau dapat berfungsi untuk mencegah abrasi, serta
menjadi pemandangan alami.
2. Cocok bagi pengembangan perikanan darat (tambak) dan perikanan laut.
C. Potensi Ekonomi, Sosial, dan Budaya
1. Secara ekonomi, mempunyai potensi perkembangan kegiatan-kegiatan perkotaan seperti

pusat industri perikanan, pusat kegiatan yang berkaitan dengan pelabuhan, pergudangan,
pusat distribusi, komersial, perumahan, dsb; sehingga pada umumnya mempunyai
pertumbuhan ekonomi lebih tinggi dari kota/kawasan lainnya.
2. Memiliki potensi budaya seperti budaya masyarakat nelayan yang unik atau campuran dari
berbagai jenis budaya-lokal dan asing yang memberi watak/karakter, sehingga dapat
dikembangkan sebagai potensi wisata.
3. Peninggalan sejarah seperti Museum Bahari, dapat dijadikan obyek wisata potensial, dengan
mempertimbangkan pelestarian cagar budaya (UU No. 5/1992 tentang Benda Cagar Budaya).
D. Potensi Perumahan dan Permukiman
1. Merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah penyediaan perumahan sebagai akibat
kekurangan/kesulitan lahan baru (semakin mahal, dan terbatas).
LAPORAN AKHIR 3-11

2. Adanya perumahan di pinggiran air dan/atau di atas air merupakan potensi wisata yang perlu
dikembangkan, seperti permukiman yang terdapat di Brunei Darussalam.
E. Potensi Prasarana dan Sarana Lingkungan

1. Sebagai tempat bertemunya darat dengan air, kawasan perkotaan pantai dapat diakses dari
daratan maupun dari perairan, dan oleh karenanya sangat potensial, bila dipandang dari
sudut transportasi dengan adanya pelabuhan atau dermaga.
2. Keberadaan pasar terapung sebagai penunjang ekonomi kota dan potensi wisata.
F. Potensi Pengelolaan Kawasan

Otorisasi khusus seperti Kawasan Berikat dapat membuka peluang industri.
G. Potensi Keberadaan Status Hukum (Legalitas) Kawasan

1. Pengakuan terhadap lokasi tersebut akan mempermudah usaha penataan dan perbaikan
lingkungan serta menjadikannya bagian integral rencana pengembangan tata ruang kota.
2. Memungkinkan sarana hunian (rumah) dijadikan jaminan kredit bank.
3.2.6 KONSEP PENGEMBANGAN KAWASAN TEPI AIR
Konsep pengembangan kawasan dapat dirumuskan dari pendekatan perencanaan, prinsip

perancangan atau penataan, dan strategi pengembangan.
A. Pendekatan
Beberapa pendekatan perencanaan dalam pengembangan kawasan kota pantai, antara lain:
1. Pendekatan Komprehensif, merupakan pendekatan perencanaan yang didasarkan pada
rencana makro suatu kota pantai, sehingga rencana pengembangan permukimannya harus
merupakan turunan dari rencana makro kota induknya.
2. Pendekatan Front-Edge, merupakan pendekatan perencanaan yang memanfaatkan
keberadaan air sebagai bagian depan dari bangunan, orientasi kegiatan penduduk, pintu
gerbang kota, dsb.
3. Pendekatan Partisipatorik, merupakan pendekatan perencanaan yang melibatkan/
mengikutsertakan semua pelaku pembangunan (pemerintah, swasta dan masyarakat
setempat) dalam proses perencanaan kawasan permukiman di kota pantai.
4. Pendekatan Tekno-Ekonomis, merupakan pendekatan perencanaan yang didasarkan pada
pertimbangan inovasi teknologi, tetapi masih dalam kelayakan ekonomi.
LAPORAN AKHIR 3-12

5. Pendekatan Kultural dan Kearifan Masyarakat, merupakan pendekatan perencanaan yang

mempertimbangkan sosial-budaya komunitas masyarakat di kawasan tersebut serta dengan
mengembangkan potensi kearifan masyarakat setempat dalam mengelola lingkungan alam
dan lingkungan buatan.
B. Prinsip Perancangan atau Penataan

Konsep pengembangan kawasan berkaitan dengan prinsip perancangan. Prinsip perancangan
adalah suatu kebenaran yang digunakan sebagai dasar untuk menjelaskan dan mewujudkan
rancangan yang baik (Mayall, 1979:6 dalam Saraswati, 2003). Prinsip perancangan merupakan
gambaran suatu konsepsi atau gagasan yang mencakup setiap aspek perancangan (Smithies,
1982:5 dalam Saraswati, 2003). Perancangan yang kontekstual merupakan hasil dari suatu proses
mengalihkan arti lingkungan ke dalam sebuah objek yang baru (Tahad, 1999:141 dalam Saraswati,
2003).
Pengembangan suatu kawasan ditentukan oleh banyak faktor. Kesuksesan pengembangan suatu
kawasan tepi air (Torre, 1989: 32 – 46) ditentukan oleh beberapa elemen sebagai berikut:
1. Theme (tema)
Tema merupakan elemen yang akan mengontrol analisis ruang, tata guna lahan, dan tingkat
pemaknaan dalam pengembangan kawasan. Tema dipengaruhi oleh beberapa factor, yaitu
tanggapan terhadap iklim, budaya dan sejarah, dan alasan kenapa orang datang ke tepi air.
2. Image
3. Authenticity
Kawasan tepi air yang hidup karena ketergantungannya dengan aktivitas di air menjadi
dasar dari authentic dan pengalaman yang menyenangkan.
4. Function (fungsi)
Fungsi berkaitan dengan aktivitas yang akan ditampung dalam kawasan, seperti penciptaan
simpul-simpul local dengan membuat area berkumpul, sarana untuk makan, sarana tempat
orang saling melihat (people watching people), dan lainnya.
5. Public Perception of Need (persepsi publik terhadap kebutuhan)
Elemen ini berkaitan dengan penyusunan konsensus antara stakeholder. Untuk membuat
sebuah consensus, perencana ataupun pengembang harus menjual gagasannya yang mer-
espon terhadap tema, image, authenticity, fungsi, financial, dan pertimbangan lingkungan.
Keseluruhan aspek ini harus mendapat tanggapan dari stakeholder. Selain aspek tersebut,
terdapat satu issu yang biasanya tidak popular untuk dibahas, yaitu aspek legalitas lahan.
LAPORAN AKHIR 3-13

6. Finansial Feasibility (kemungkinan pembiayaan)

Pengembangan suatu kawasan harus harus dapat dimengerti oleh masyarakat yang menjadi
tujuan, sesuai dengan daya beli masyarakat, dan tanggap terhadap karakter proyek dan
prospek pengembangan masa depan.
7. Environmental Approvals (kelayakan lingkungan)
Pengembangan kawasan harus memperhatikan aspek lingkungan, salah satunya melalui
analisis dampak lingkungan.
8. Construction Technology (teknologi konstruksi)
9. Effective Management (pengelolaan yang efektif)
Pengelolaan terkait dengan peran pemerintah, swasta dan masyarakat dan harus
mempunyai visi jangka panjang untuk pengelolaan kawasan yang efisien.
Selain element yang diungkapkan oleh Torre, beberapa sumber juga menyebutkan faktor-faktor
yang dipertimbangkan dalam pengembangan kawasan. Perbandingan pendapat Torre dengan
sumber lain dapat dilihat pada tabel di bawah ini:
C. Strategi Pengembangan
Strategi pengembangan kawasan tepi air dapat diklasifikasikan menjadi 3 bentuk (Tsukio, 1984 dalam
Saraswati, 2003):
1. Konservasi
Merupakan upaya memelihara atau melestarikan suatu kawasan yang penataannya dilakukan
dengan mamanfaarkan fasilitas tepi air yang masih ada (sudah lama) dan merestorasinya untuk
kepentintan umum yang mempertimbankan aspek komunitas. Konservasi pada umumnya dilaku-
kan pada kawasan yang bernilai historis
2. Pembangunan kembali atau redevelopment
Adalah suatu upaya penataan yang dilakukan dengan menggunakan kembali fasilitas di tepi air
yang ada dan masih difungsikan. Untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan, bangunan dan
fasilitas yang ada dapat difungsikan lain yang lebih berkapasitas publik dengan tujuan mening-
katkan kualitas lingkungan dan aktivitas. Misalnya bangunan pergudangan difungsikan menjadi
pertokoan
3. Pembangunan (development)
Membuat perencanaan dan pembangunan di atas lahan baru untuk kebutuhan kota yang baru
pula.
LAPORAN AKHIR 3-14

Dari segi pemanfaatan lahan, strategi pengembangan yang dapat diterapkan adalah :
1. Pengembangan secara mengelompok (clustered), yaitu pengembangan kawasan pantai yang di-
arahkan ke pedalaman. Melalui strategi ini diharapkan permasalahan yang mungkin dapat timbul
karena penggunaan tanah/lahan sekitar pantai secara ekstensif sepanjang pantai atau gangguan
terhadap kelestarian lingkungan hidup dapat dibatasi dan dilokalisasi ke arah pedamanan.
2. Pengembangan secara reklamasi, yaitu pengembangan kawasan pantai yang ditujukan untuk
mendapatkan lahan pengembangan baru melalui pengurukan atau pengeringan. Strategi ini dipi-
lih antara lain karena semakin langkanya ketersediaan lahan perkotaan untuk mengakomodir
pemenuhan kebutuhan fungsi perkotaan seperti transportasi, drainase, permukiman, fasilitas
umum dan lain-lain.
3. Pengembangan secara revitalisasi, yaitu pengembangan kawasan pantai melalui cara pemugaran,
konservasi (pelestarian) lingkungan maupun penataan lingkungan. Pemilihan strategi ini
didasarkan pada kondisi kawasan dimana terdapat area yang kumuh (slum area) atau pada ka-
wasan yang berpotensi untuk pengembangan ekonomi, sosial atau budaya.
4. Pengembangan secara redevelopment
3.2.7 STRUKTUR PEGEMBANGAN KAWASAN TEPI AIR
Struktur peruntukkan kawasan kota pantai dapat diarahkan pada 7 (tujuh) pengembangan, yaitu :
A. Kawasan Komersial (Commercial Waterfront) :
Adapun kriteria pokok pengembangan kawasan komersial di kota pantai adalah :
1. Harus mampu menarik pengunjung yang akan memanfaatkan potensi kawasan pantai sebagai
tempat bekerja, belanja maupun rekreasi (wisata);
2. Kegiatan diciptakan tetap menarik dan nyaman untuk dikunjungi (dinamis);
3. Bangunan harus mencirikan keunikan budaya setempat dan merupakan sarana bersosialisasi
dan berusaha (komersial);
4. Mempertahankan keberadaan golongan ekonomi lemah melalui pemberian subsidi.
5. Keindahan bentuk fisik (profil tepi air) kawasan pantai diangkat sebagai faktor penarik bagi
kegiatan ekonomi, sosial-budaya, dll.
B. Kawasan Budaya, Pendidikan dan Lingkungan Hidup (Cultural, Education, &

Environmental Waterfront) :
Kriteria pokok pengembangannya adalah :
1. Memanfaatkan potensi alam pantai untuk kegiatan penelitian, budaya dan konservasi;
LAPORAN AKHIR 3-15

2. Menekankan pada kebersihan badan air dan suplai air bersih yang tidak hanya untuk
kepentingan kesehatan saja tetapi juga untuk menarik investor;
3. Diarahkan untuk menyadarkan dan mendidik masyarakat tentang kekayaan alam tepi air yang
perlu dilestarikan dan diteliti.
4. Keberadaan budaya masyarakat harus dilestarikan dan dipadukan dengan pengelolaan
lingkungan didukung kesadaran melindungi/mempertahankan keutuhan fisik badan air untuk
dinikmati dan dijadikan sebagai wahana pendidikan (keberadaan keragaman biota laut, profil
pantai, dasar laut, mangrove, dll).
5. Perlu ditunjang oleh program-program pemanfaatan ruang kawasan, seperti penyediaan
sarana untuk upacara ritual keagaman, sarana pusat-pusat penelitian yang berhubungan
dengan spesifikasi kawasan tersebut, dll.
6. Perlu upaya pengaturan/pengendalian fungsi dan kemanfaatan air/badan air.
C. Kawasan Peninggalan Bersejarah (Historical/Herritage Waterfront) :

1. Pelestarian peninggalan-peninggalan bersejarah (landscape, situs, bangunan dll) dan/atau
merehabilitasinya untuk penggunaan berbeda (modern);
2. Pengendalian pengembangan baru yang kontradiktif dengan pembangunan yang sudah ada
guna mempertahankan karakter (ciri) kota;
3. Program-program pemanfaatan ruang kawasan ini dapat berupa pengamanan pantai dengan
pemecah gelombang untuk mencegah terjadinya abrasi (melindungi bangunan bersejarah di
tepi air), pembangunan tanggul, polder dan pompanisasi untuk menghindari terjadinya
genangan pada bangunan bersejarah, dll.
D. Kawasan Wisata/Rekreasi (Recreational Waterfront) :

Kriteria pokok pengembangan kawasan rekreasi/wisata di kota pantai adalah :
1. Memanfaatkan kondisi fisik pantai untuk kegiatan rekreasi (indoor atau outdoor);
2. Pembangunan diarahkan di sepanjang badan air dengan tetap mempertahankan keber-adaan
ruang terbuka;
3. Perbedaan budaya dan geografi diarahkan untuk menunjang kegiatan pariwisata, terutama
pariwisata perairan;
4. Kekhasan arsitektur lokal dapat dimanfaatkan secara komersial guna menarik pengunjung.
5. Pemanfaatan kondisi fisik pantai untuk kegiatan rekreasi/wisata pantai.
E. Kawasan Permukiman (Residential Waterfront) :

Kriteria pokok pengembangan kawasan permukiman di kota pantai adalah :
LAPORAN AKHIR 3-16

1. Perlu keselarasan pembangunan untuk kepentingan pribadi (privat) dan umum;

2. Perlu memperhatikan tata air, budaya lokal serta kepentingan umum.
3. Pengembangan kawasan permukiman dapat dibedakan atas kawasan permukiman penduduk
asli dan kawasan permukiman baru.
4. Pada permukiman/perumahan nelayan harus dilakukan upaya penataan dan perbaikan untuk
meningkatkan kualitas lingkungan dan kawasan. Penempatan perumahan nelayan baru
hendaknya disesuaikan dengan potensi sumber daya sekitar dan “market” hasil budidaya peri-
kanan.
5. Program pemanfaatan kawasan yang dapat diterapkan untuk kawasan permukiman penduduk
asli (lama) antara lain: revitalisasi/penataan bangunan, penyediaan utilitas, penanganan
sarana air bersih, air limbah dan persampahan, penyediaan dermaga perahu, serta pemeli-
haraan drainase.
6. Program pemanfaatan kawasan yang dapat diterapkan untuk kawasan permukiman baru
antara lain : penataan bangunan dengan memberi ruang untuk public access ke badan air,
pengaturan pengambilan air tanah, reklamasi, pengaturan batas sempadan dari badan air,
program penghijauan sempadan, dll.
F. Kawasan Pelabuhan dan Transportasi (Working and Transportation Waterfront) :

1. Pemanfaatan potensi pantai untuk kegiatan transportasi, pergudangan dan industri;
2. Pengembangan kawasan diutamakan untuk menunjang program ekonomi kota (negara)
dengan memanfaatkan kemudahan transportasi air dan darat;
3. Pembangunan kegiatan industri harus tetap mempertahankan kelestarian lingkungan hidup;
4. Program pemanfaatan ruang yang dapat diterapkan : pembangunan dermaga, sarana
penunjang pelabuhan (pergudangan), pengadaan fasilitas transportasi, dll.
G. Kawasan Pertahanan dan Keamanan (Defence Waterfront)

Kriteria pengembangan kawasan pertahanan dan keamanan di kota pantai :
1. Dipersiapkan khusus untuk kepentingan pertahanan dan keamanan bangsa-negara;
2. Perlu dikendalikan untuk alasan hankam dengan dasar peraturan khusus;
3. Pengaturan tata guna lahan (land-use) untuk kebutuhan dan misi hankam negara.
LAPORAN AKHIR 3-17

3.3 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN RENCANA TATA

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
3.3.1 PERMEN PU NO 6/PRT/M/2007
Definisi umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) berdasarkan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor 06/PRT/M/2007 adalah: panduan rancang bangun suatu
lingkungan/kawasan yang dimaksudkan untuk mengendalikan pemanfaatan ruang, penataan
bangunan dan lingkungan, serta memuat materi pokok ketentuan program bangunan daln
lingkungan, rencana umum dan panduan rancangan, rencana investasi, ketentuan pengendalian
rencana, dan pedoman pengendalian pelaksanaan pembangunan lingkungan/kawasan. Secara ideal
RTBL perlu disusun oleh pemerintah daerah setempat. Dalam implementasi di kemudian hari, masih
diperlukan pegangan bagi interpretasi bentuk ruang kota atau kawasan dengan besaran bangunan
serta lingkungan yang diarapkan, dan pegangan tersebut tertuang alam bentuk rencana, yaitu
Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
RTBL dimaksudkan untuk memberikan arahan lingkungan binaan pada kawasan yang dapat
memenuhi kepentingan dan aspirasi rakyat, pemanfaatan sumberdaya setempat, dan daya dukung
lahan yang optimal, melalui panduan penataan bangunan dan lingkungan, panduan perijinan, serta
panduan program investasi. RTBL akan memberikan pegangan nilai estetika ruang pada bentuk
rencana bangunan yang diperkenankan dikembangkan pada kawasan tersebut. Diharapkan RTBL ini
dapat menjadi pegangan bagi perencana pembangunan atau pengembang (developer) dalam
membaca gambaran kebijaksanaan pemerintah daerah terhadap kehendak pengembangan
pembangunan pada kawasan tertentu. Dengan demikian pembangunan tersebut nantinya sesuai
dengan rencana yang telah ditetapkan, baik pembangunan yang dikembangkan pemerintah maupun
pembangunan yang diperoleh dari partisipasi non pemerintah (perkantoran, pertokoan, dan
fasilitasnya). RTBL ini juga diharapkan dapat mengendalikan cepatnya perkembangan fisik kota akibat
pertumbuhan ekonomi kota yang tinggi, sehingga dapat mengembangkan kawasan tanpa merusak
potensi kawasan yang sudah ada.
RTBL merupakan alat untuk mengendalikan petumbuhan fisik tata bangunan dan lingkungan sejak
dini dalam rangka memandu pembangunan. Dengan memberikan arahan secara khusus dan spesifik,
RTBL disusun berdasarkan pola penanganan penataan bangunan yang telah dietapkan sebelumnya,
dengan cakupan lingkup perencanaan yang lebih mikro.
LAPORAN AKHIR 3-18

Sebagai sebuah alat pengendali pertumbuhan fisik dengan lingkup yang lebih mikro, RTBL mencakup
panduan rencana dan panduan pelaksanaan kegiatan fisik penataan bangunan suatu lingkungan,
yang meliputi:
 Pelaksanaan penataan bangunan pada pembangunan lingkungan yang sudah terbangun, dalam
rangka pembangunan parsial/infill peremajaan, pembangunan kembali, revitalisasi atau
regenerasi suatu lingkungan;
 Pelaksanaan penataan bangunan pada lingkungan bangunan yang dilestarikan;
 Pelaksanaan penataan bangunan pada pembangunan lingkungan baru, potensial berkembang,
Lingkungan Siap Bangun (Lisiba), dan Kawasan Siap Bangun (Kasiba). RTBL merupakan salah
satu wujud konkret proses menuju arsitektur perkotaan yang memadai, yaitu: layak huni (livable),
berjati diri (imageable), dan produktif (enduring).
Gambar 3.3
Struktur Hirarki Peraturan Perundangan tentang Rencana Tata Ruang
LAPORAN AKHIR 3-19

3.4 KAJIAN KASUS PENANGANAN KAWASAN PUSAT KOTA TEPI

AIR
3.4.1 PENATAAN PERMUKIMAN DAN PEMBERDAYAAN USAHA PRODUKTIF NELAYAN DI

KAMPUNG NELAYAN MUARA ANGKE JAKARTA
Kegiatan penataan permukiman nelayan ini ditujukan untuk memberdayakan kawasan Muara Angke
menjadi daerah produksi perikanan dan wisata. Perencanaan dalam pemukiman perlu ditata kembali
dengan baik sesuai fungsi, yang dituangkan dalam perencanaan Tapak dan Blok Plan, Anatomi , Tata
ruang, susunan massa bangunan, bentuk pengelompokan aktifitas fungsional dari sirkulai kegiatan
hingga efisien dari Jarak Public service Outdoor and Indoor space, keserasian dan harmoni bagian
bagian bangunan dalam mengolah denah, potongan bangunan dan Perlindungan Bangunan untuk
masa mendatang, karena kawasan ini sudah tua.
Langkah-langkah pelaksanaan kegiatan ini adalah dengan:
1. Mengumpulkan data fisik dan lingkungan dalam merancang kawasan nelayan Muara Angke dan
Muara Karang menjadi Daerah Nelayan yang bernilai internasional dan professional sehingga
produk diminati oleh negara lain menjadi devisa non minyak .
2. Melihat kemampuan masyarakat nelayan dalam mencapai sasaran untuk memberikan
kesejahteraan pada keluarga dari pendapatan melaut
3. Sebagai keluarga nelayan yang selanjutnya memproduksi hasilnya untuk menciptakan papan dan
sandang yang layak.
4. Menghasilkan suatu produk industri kecil atau rumah tangga dengan memotivasi penggunaan
bengkel lokal agar memperoleh peralatan berkualitas yang memadai dalam jalankan alat dan
mesin Pengolahan Ikan secara efisien dan terkendali.
Melakukan modifikasi disain dan rangcangan tapak hingga menjadi lahan yang baik,bersih,teratur,
indah serta sehat hingga kesejahteraan penduduk dapat tertanggulangi.
a. Produksi
Pertumbuhan ekonomi daerah tambak yang besar, perlu didorong adanya Usaha Industri sederhana
yang bergerak dibidang perikanan dengan daya tarik tersendiri karena keaneka ragaman poduk yang
dihasilkan yaitu ikan beku, ikan asap, ikan pindang / kukus dan pedagang asongan menjual ikan
goreng atau makanan jajanan berbasis ikan lainnya.
Proses yang dilakukan dimasyarakat pengolah atau pengumpul dalam penjualan ikan terdiri dari
beberapa jenis yaitu Ikan pindang Tongkol , Ikan asin dari beberapa jenis yaitu Pari, cucut, Blazo,
Bawal Utik dan Jambal, Kembung, Ekor kuning , Bulu Ayam. Hasil nelayan dilelang di TPI, dibeli sesuai
LAPORAN AKHIR 3-20

dengan spesifikasi jenis ikan dari masing-masing pengumpul besar kemudian dibawa ke Cold Storage
atau dijual pada pengumpul kecil, dipindahkan ke Bangunan Lokasi Pengolahan Hasil Perikanan
Tradisional, di bawa ketempat pengolahan ini dan di bersihkan.
b. Pemukiman
Tempat ini membutuhkan konsep penataan wilayah yang dapat memberikan efisiensi lahan dalam
membagi kegiatan fungsi pengolahan dan pengeringan serta pemukiman yang diarahkan sebagai
kawasan yang mengarah pada RIKA atau Rumah pemukiman dan Industri perikanan
Teknik tata ruang dan disain pada rancangan pemukiman tepat menghasilkan kawasan tersebut dapat
tertata rapih dan berfungsi sebagai pilot proyek penataan daerah nelayan. Usaha pengelolaan ini akan
berkaitan dengan nilai disain berdasarkan budaya, sosial, ekonomi serta kelayakan pemukiman
nelayan, dan dikembangkan sentra pengolahan produksi oleh kalangan industriawan lokal. Gabungan
antara proses produksi dan pemukiman untuk melayani kegiatan manusia secara fakta akan berkaitan
pada kegiatan perhubungan, mobilitas, fasilitas dan sarana serta kegiatan yang ada. Berikut adalah
sistematika analisis dan program yang dilaksanakan untuk penataan kawasan permukiman nelayan
dan pemberdayaan usaha nelayan di Kampung Nelayan Muara Angke, Jakarta.
Gambar 3.4
Sistematika Penanganan Permukiman Kumuh Nelayan di Muara Angke
LAPORAN AKHIR 3-21

3.4.2 PENATAAN PERMUKIMAN KAMPUNG NELAYAN KALISARI DI PANTAI UTARA

SURABAYA
A. Geografis
Lokasi kampung nelayan Kalisari terletak di Kelurahan KalisariTimur Tanggul Kecamatan Kenjeran
yang terletak di bagian Timur Kota Surabaya. Adapun luas kawasan studi adalah sekitar 10.000 m² (1
ha). Kelompok perumahan nelayan ini, terpecah menjadi 2 (dua) di sisi kanan dan kiri Sungai
Tempelrejo.
Batas-batas wilayah studi sebagai berikut :
1. Batas Utara : Pantai Kenjeran
2. Batas Timur : Pantai Selatan Madura
3. Batas Selatan : Perumahan Mulyosari, Perum BPD, Bhaskara Jaya, Pertokoan, Perkantoran
4. Batas Barat : Perumahan Mulyorejo, Sutorejo
Kawasan studi merupakan dataran rendah, yang merupakan daerah permukiman bagi nelayan yang
pekerjaannya menangkap ikan, tumbuh-tumbuhan/binatang laut, kerang-kerangan. Penggunaan
lahan pada kawasan studi sebagian besar untuk pemukiman dan sebagian lagi merupakan kawasan
tak terbangun.
Sebagian besar penduduknya (90%) adalah pendatang dari luar Surabaya, yaitu berasal dari
Lamongan, Jember, Banyuwangi, Blitar bahkan juga dari Jawa Tengah (Randu Blatung). Setiap
keluarga, memiliki jumlah anak yang cukup banyak, rata-rata anak mereka berjumlah 3-10 anak.
Dengan banyaknya keluarga yang ditanggung, sedangkan penghasilan tidak menentu, maka
kesempatan anak-anak mengenyam pendidikan maksi mal hingga tingkat SMP saja.
B. Tingkat Perekonomian
Mata pencaharian mereka, hanya dari hasil menangkap ikan, tumbuh-tumbuhan laut/ binatang laut,
kerang-kerangan. Dari hasil yang diperoleh, biasanya langsung dibeli oleh pedagang / tengkulak yang
sengaja dating kesana; dan selanjutnya dijual ke pasar-pasar (seperti: Pabean, Kapas Kerampung).
Para nelayan memiliki kesempatan mencari ikan dalam jumlah yang cukup per harinya, hanya pada
bulan-bulan tertentu saja, yaitu bulan Januari, Februari, Maret, April, September, Oktober, Nopember
dan Desember. Sedangkan pada bulan Mei, Juni, Juli dan Agustus biasanya hasilnya sangat minim
bahkan kadang-kadang nihil. Karena itulah, maka hasil yang diperoleh pada musim yang
menguntungkan sebagian besar akan ditabung, untuk keperluan-keperluan yang mendesak dan pada
saat musim kering.
LAPORAN AKHIR 3-22

Masing-masing keluarga sebagian besar telah memiliki perahu dan sarana kelengkapannya, untuk
berlayar menangkap ikan. Biasanya mereka mulai berangkat berlayar pukul 24.00 WIB dan tiba di
rumah kembali pukul 12.00 keesokan harinya. Bagi perahu - perahu yang ukurannya cukup besar,
bisa berlayar hingga Pulau Dadapan. Sedangkan untuk para pencari nener, bisa melakukannya pada
saat air surut, dengan menggunakan papan luncur berbentuk segi empat yang dijalankan dengan
mengayuh memakai kaki / tangan.
Tambak-tambak yang ada di sekitar lokasi rumah-rumah nelayan, merupakan tambak tradisionil yang
dipakai untuk ternak ikan mujair, bandeng, udang biasa; hasil panennya akan dibagi antara pemilik
(swasta) dan pengelolanya (penduduk setempat/para nelayan).
C. Kondisi Sosial Budaya Penduduk

Kondisi sosial budaya masyarakat menunjukkan suatu ciri masyarakat pedesaan (rural), yang
ditunjukkan dengan adanya keakraban, guyub, kebersamaan antar tetangga, walapun lingkungannya
sudah berupa perkotaan. Kondisi ini tidak salah, karena sebagian besar penduduknya merupakan
pendatang. Dengan demikian karakter kehidupan pedesaan masih mendominasi sistem perilaku sosial
budaya mereka. Dengan kondisi pendapatan yang minim, ditambah kewajiban membayar uang sewa
rumah yang cukup membebani, menyebabkan tidak tersedianya dana lebih untuknmemperbaiki atau
meningkatkan kesehatan lingkungannya.
D. Pendekatan Penataan Kawasan Permukiman Nelayan Kalisari

Pendekatan pokok-pokok kebijaksanaan sektor perumahan dan permukiman dikaitkan dengan kondisi
wilayah Kalisari, adalah:
1. Pembangunan perumahan dan permukiman direncanakan dan dilaksanakan dengan pendekatan

sektoral dan terpadu;
2. Pada wilayah yang sudah berkembang, Pemerintah berperan sebagai pendorong, sedangkan di
wilayah yang kurang berkembang, Pemerintah berperan sebagai penyedia serta pemberi
bantuan;
3. Titik berat pembangunan perumahan diarahkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah;
4. Pembangunan diarahkan untuk meningkatkan perekonomian rakyat dan memperluas lapangan

pekerjaan melalui industri konstruksi jasa, serta bahan bangunan;
5. Pembangunan perumahan dan permukiman untuk masyarakat berpenghasilan rendah harus

mengacu pada standar perumahan dan permukiman yang layak huni;
6. Pendekatan pembangunan melalui pembangunan kawasan siap bangun dan kota baru dilakukan
secara terpadu;
LAPORAN AKHIR 3-23

7. Pembangunan perumahan dan permukiman mengacu pada konsep pembangunan yang

bertumpu pada masyarakat;
8. Pengembangan sistem pembiayaan pembangunan perumahan dan permukiman melalui

penyerapan dana dari koperasi, usaha negara, serta swasta;
9. Pembangunan harus mendukung strategi pengembangan pola tata ruang;
10. Pembangunan perumahan dan permukiman di kawasan tertentu akan dilaksanakan melalui
pembangunan berskala besar untuk kawasan siap bangun (kasiba);
11. Otonomi daerah dalam pembangunan perumahan perlu diwujudkan;
12. Meningkatkan peran serta masyarakat melalui pembinaan, penyuluhan, dan lain-lain;
13. Meningkatkan menejemen sumber daya alam melalui penyuluhan dan pelayanan informasi.
Strategi dasar pembangunan perumahan dan permukiman yang relevan dengan penataan
permukiman Nelayan Kelurahan Kalisari adalah:
1. Pengadaan perumahan dan permukiman dengan prioritas untuk masyarakat berpenghasilan
rendah;
2. Perbaikan perumahan dan permukiman melalui kegiatan pembangunan prasarana dan sarana;
3. Pengembangan konsep pembangunan perumahan dan permukiman secara terpadu antar sektor
yang terkait;
4. Penyuluhan, pengkajian dan penelitian terapan;
5. Pelestarian sumber daya alam.
3.5 KAJIAN KASUS PENATAAN TEPIAN AIR
3.5.1 PENATAAN JINJI LAKE WATERFRONT
Berikut adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penataan daerah tepian air di China, yakni Jinji
Lake Waterfront. Ilustrasi ini digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana penataan batas air
di kawasan perencaaan dapat dikembangkan.
LAPORAN AKHIR 3-24

Gambar 3.5
Masterplan Jinji Lake Waterfront
LAPORAN AKHIR 3-25

Gambar 3.6
Suasana Tepian Air pada Jinji Lake Waterfront
Berdasarkan kaji banding terhadap Jinji Lake Waterfront, terlihat bahwa penataan kawasan tepian air
tersebut berfokus pada penataan lansekap di sepanjang tepian badan air. Penataan lansekap
dirancang sedemikian rupa sehingga tercipta pengalaman-pengalaman yang berbeda di setiap
penggal tepian danau.
3.5.2 PENATAAN SHANGHAI SHUZOU CREEK
Berikut adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penanganan daerah tepian air di Shanghai
China, yakni Shanghai Shuzou Creek. Ilustrasi ini digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana
pengembangan batas air di kawasan perencaaan dapat dikembangkan.
LAPORAN AKHIR 3-26

Gambar 3.7
Masterplan dan Desain Turap di Shanghai Shuzou Creek
LAPORAN AKHIR 3-27

Berdasarkan kaji banding terhadap Shanghai Shuzou Creek, terlihat bahwa penataan kawasan tepian
air tersebut berfokus pada penataan turap di sepanjang tepian badan air. Penataan turap dirancang
sedemikian rupa sehingga terdapat desain turap yang bervariasi yang berbeda di sepanjang tepian
danau.
3.5.3 PENATAAN MARINA BAY SINGAPORE
Berikut adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penanganan daerah tepian air di Singapura,
yakni Marina Bay Singapore. Ilustrasi ini digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana
pengembangan batas air di kawasan perencaaan dapat dikembangkan.
Gambar 3.8
Masterplan Marina Bay Singapore
LAPORAN AKHIR 3-28

Gambar 3.9
Fasilitas-fasilitas di Tepian Air Marina Bay Singapore
Berdasarkan kaji banding terhadap Marina Bay Singapore, terlihat bahwa penataan kawasan tepian air
tersebut berfokus pada penciptaan aktivitas dan fasilitas penunjang kegiatan yang berbeda-beda di
sepanjang tepian badan air. Penataan turap dirancang sedemikian rupa sehingga terdapat desain
turap yang bervariasi yang berbeda di sepanjang tepian danau.
Ketiga kawasan kaji banding menunjukkan bahwa penataan kawasan waterfront berfokus pada
pemberian variasi pada tepian air yang ada. Pemberian variasi ini dapat berupa penataan lansekap,
desain turap, pembedaaan aktivitas, dan lain sebagainya. Variasi yang berbeda di sepanjang tepian
badan air akan menciptakan kualitas ruang yang positif. Hal ini karena seseorang yang berjalan di
tepian akan merasakan pengalaman-pengalaman yang berbeda. Pemberian variasi tersebut juga
bermanfaat bagi diversifikasi kegiatan ekonomi kawasan tepi air yang bersangkutan.
3.6 KAJIAN KASUS KAWASAN URBAN YANG LIVABLE
Kajian ini dilakukan karena kawasan perencanaan tidak hanya sebatas area yang berbatasan dengan
badan air (Sungai Batanghari), akan tetapi kawasan perencanaan juga mencakup kawasan
perdagangan dan hunian. Dengan demikian, ruang-ruang kawasan perlu didesain agar semua fungsi
yang ada dapat bersinergi dengan baik, sehingga tercipta kualitas lingkungan yang livable. Berikut
adalah ilustrasi yang menunjukkan bagaimana penataan yang dilakukan di daerah-daerah urban
LAPORAN AKHIR 3-29

sehingga tercipta kualitas lingkungan yang livable. Kawasan yang dipilih sebagai kaji banding adalah
kawasan yang memiliki kemiripan dengan kawasan perencanaan yakni kawasan livable yang
bersinggungan dengan badan air (Melbourne&Copenhagen) dan kawasan yang didominasi ruko (Joo
Chiat). Ilustrasi tersebut digunakan untuk memberikan gambaran bagaimana pengembangan kawasan
di bagian ‘darat’ dapat dikembangkan.
3.6.1 MELBOURNE: A PEDESTRIAN PARADISE
Dalam lima belas tahun terakhir, Melbourne (Australia) telah merubah lansekap kotanya menjadi lebih
hidup. Adapun penataan yang dilakukannya antara lain adalah menciptakan ruang-ruang yang bebas
mobil (car free spaces), memperlebar jalur pejalan, menghijaukan jalan-jalan kota, menyuntikkan
kegiatan cafe (cafe culture), menginstal public art , dan menciptakan suasana nyaman bagi pejalan
sehingga mereka dapat saling berinteraksi lebih sering. Ilustrasi-ilustrasi di bawah ini memberikan
gambaran bagaimana Melbourne merubah lansekap kotanya menjadi lebih vibrant (hidup) dan livable
(nyaman untuk bertinggal).
Gambar 3.10
Pengaktifan Ruang-Ruang Kota Melbourne (penyuntikan aktifitas cafe di ruang-ruang pasif kota
yakni area belakang toko, gang /sudut buntu, gang antar bangunan)
LAPORAN AKHIR 3-30

Gambar 3.11
Detil paving dan Desain Ruang Terbuka di Melbourne (memicu interaksi antar manusia dan antara
ruang dengan manusia)
3.6.2 COPENHAGEN: CAR FREE STREET AND SLOW SPEED ZONE
Sejak tahun 1960-an, Copenhagen (Denmark) telah merubah delapan belas lot parkirnya menjadi
ruang-ruang publik untuk bermain, berinteraksi, dan mewadahi aktivitas-aktivitas yang enjoyable
(menyenangkan untuk dilakukan). Di samping itu Copenhagen juga merubah jalur jalan utama kota
(berjarak satu kilometer) menjadi jalur pedestrian. Copenhagen juga menginstal air mancur-air
mancur di perpotongan jalur pedestrian sebagai sarana bagi pejalan untuk dapat saling berinterkasi
atau merayakan sesuatu bersama-sama. Dalam hal ini, air mancur tidak saja berperan sebagai unsur
estetika ruang kota tetapi juga sarana untuk berinteraksi dan berekspresi. Para pejalan dapat duduk
beristirahat, berkumpul, dan saling berinteraksi di air mancur. Adapun sekelompok pelajar menjadikan
air mancur sebagai simbol kelulusan; perayaan kelulusan mereka lakukan dengan menceburkan diri di
air mancur kota. Ilustrasi-ilustrasi di bawah ini memberikan gambaran bagaimana Copenhagen
merubah lansekap kotanya menjadi lebih vibrant, livable, dan enjoyable.
Gambar 3.12
Pedestrian Street di Copenhagen (membangkitkan dan menyemarakkan bisnis retail, cafe, dan
aktifitas ekonomi informal)
LAPORAN AKHIR 3-31

Gambar 3.13
Air Mancur Kota: Unsur Estetika dan Sarana Bersosialisasi
3.6.3 JOO CHIAT: CHARMING OLD WORL BUNGALOWS
Joo Chiat adalah kawasan Pecinan yang didominasi oleh bangunan ruko. Di Joo Chiat kita dapat
menyaksikan bangunan-bangunan ruko dengan beragam ornamen dan warna-warna yang ditata
sedemikian rupa sehingga saling selaras dan menciptakan suasana streetscape yang manarik. Dari
gambaran yang ada di Jo Chiat, dapat dipahami bahwa atraktifitas bangunan ruko setidaknya
dibentuk oleh kontinuitas fasad bangunan yang diwujudkan dengan penggunaan unsur tanaman dan
pencahayaan bangunan. Di lain pihak, untuk memutus kemonotonan deret bangunan ruko yang
panjang, dilakukan dengan pemberian variasi warna kulit bangunan dengan warn-warna yang selaras.
Ilustrasi-ilustrasi di bawah ini memberikan gambaran bagaimana Joo Chiat merubah lansekap kotanya
menjadi atraktif melalui pengolahan bangunan-bangunan rukonya.
Penggunaan elemen tanaman
Pengolahan pencahayaan bangunan
LAPORAN AKHIR 3-32

Pemberian variasi warna pada kulit bangunan

Gambar 3.14
Pengolahan Bangunan Ruko di Joo Chiat
Berdasarkan ketiga kaji banding yang ada, dapat dipahami bahwa elemen kunci dalam penciptaan
suatu kawasan yang hidup dan livable dilakukan dengan menata ruang-ruang kota dengan
pendekatan yang berorientasi kepada manusia (pejalan) dan bukan berorientasi pada kendaraan.
Ruang kota yang hidup dianimasikan oleh manusia dan bukan oleh kendaraan. Hal tersebut dicapai
antara lain dengan menciptakan desain ruang dan detil yang berskala manusia.
LAPORAN AKHIR 3-33

Kajian pada bab ini menguraikan kajian ekternal dan kajian internal. Kajian ekternal ditinjau dari kedudukan kawasan dalam
konstelasi makro dikaitkan dengan kebijakan pembangunan Kota Jambi, baik kebijakan spasial (RTRW) maupun kebijakan
sektoral serta kajian terhadap kedudukan kawasan dalam konteks keruangan makro, yaitu menyangkut aksesibilitas eksternal
kawasan dan dukungan infrastruktur terhadap kawasan perkotaan Jambi. Beberapa aspek yang harus dipahami adalah aspek
kebijakan tata ruang makro kota, aksesibilitas/sistem, transportasi kota, dan utilitas kota.
Kajian internal kawasan dan tapak terkait dengan kondisi eksisting dari kawasan perencanaan. Analisis internal selalu menjadi
aspek yang penting dalam proses perancangan sebuah tapak. Pertimbangan ini mencakup kajian mikro dan makro iklim,
berbagai ekosistem dan keterkaitannya, hidrologi permukaan, vegetasi dan kondisi bawah tanah permukaan. Beberapa aspek
yang perlu dipahami adalah aspek geografis (topografi, klimatologi dan hidrologi), tata guna lahan, bentang alam kawasan,
sumber daya air, status tanah dan kerawanan terhadap bencana.
4.1 KAJIAN EKSTERNAL
4.1.1 KEBIJAKAN TATA RUANG MAKRO KOTA JAMBI
4.1.1.1 Struktur Sistem Pusat Pelayanan Kota Jambi
Berdasarkan RTRW Kota Jambi Tahun 2030, hirarki struktur pelayanan kota terbagi atas pusat
pelayanan, sub pusat pelayanan dan pusat lingkungan. Kota Jambi akan memiliki 3 (tiga) Pusat
Pelayanan Kota meliputi Pusat Pelayanan Kota Kota Baru, Pasar Angso Duo, dan Telanaipura. Fungsi
dari setiap Pusat Pelayanan Kota Jambi :
1. Pusat Pelayanan Kota Baru
Pusat pelayanan ini berkedudukan di Kecamatan Kota Baru dan merupakan kompleks
Pemerintahan Kota Jambi yang memiliki kelengkapan sarana umum dan terhubungkan dengan
jaringan jalan kolektor. Pusat Pelayanan Kota Baru perlu dikembangkan dalam suatu kompleks
terpadu seluas 25 Ha. Fungsi khusus yang diemban pusat pelayanan ini ialah :
 Pusat Pemerintahan Kota Jambi.
 Pusat Perkantoran.
LAPORAN AKHIR 4-1

2. Pusat Pelayanan Pasar Angso Duo
Pusat pelayanan ini berkedudukan di Kecamatan Pasar Jambi dan secara eksisting telah dipenuhi
guna lahan perdagangan dan jasa, merupakan titik temu ruas – ruas jalan kolektor Kota Jambi,
serta memiliki kelengkapan sarana sosial dan umum. Pusat Pelayanan Angso Duo perlu
dikembangkan dalam suatu kompleks terpadu seluas 25 Ha. Fungsi khusus yang diemban pusat
pelayanan ini ialah :
 Pusat Perdagangan dan Jasa.
3. Pusat Pelayanan Telanaipura
Pusat pelayanan ini berkedudukan di Kecamatan Telanaipura; secara eksisting telah

dikembangkan Kompleks Pemerintahan Provinsi Jambi dan perkantoran skala regional, dilengkapi
sarana sosial dan umum, serta terhubungkan dengan dua ruas jalan kolektor. Pusat Pelayanan
Telanaipura perlu dikembangkan dalam suatu kompleks terpadu seluas 25 Ha. Adapun fungsi
khusus yang diemban pusat pelayanan ini ialah :
 Pusat Pemerintahan Provinsi Jambi.
 Pusat Pendidikan Tinggi.
Kota Jambi direncanakan akan memiliki 4 (empat) Sub Pusat Pelayanan mencakup Sub Pusat
Pelayanan Olak Kemang, Talang Gulo, Kenali Asam, dan Talang Banjar. Berikut ialah fungsi setiap Sub
Pusat Pelayanan. Berikut adalah pembagian pusat dan sub pusat pelayanan beserta fungsi utamanya.
LAPORAN AKHIR 4-2

Tabel 4.1. Pembagian Pusat dan Sub Pusat Pelayanan
Sumber: RTRW Kota Jambi 2030
Kawasan perencanaan berada di BWK Angso Duo, yang merupakan pusat pelayanan kota Angso Duo,
yang secara administrative berada di Kecamatan Pasar Jambi. Fungsi utama BWK Angso Duo ini
adalah perdagangan dan jasa.
4.1.1.2 Kebijakan Pola Pemanfaatan Ruang
Kebijakan pola ruang yang perlu dikaji dalam konteks makro Kota Jambi adalah pemanfaatan ruang
untuk fungsi perdagangan dan jasa; pemanfaatan ruang untuk perkantoran; dan ruang terbuka hijau.
Hal ini terkait dengan fungsi kawasan perencanaan RTBL yang berada di Kecamatan Pasar Jambi,
LAPORAN AKHIR 4-3

dengan fungsi utama perdagangan dan jasa dan lokasi kawasan perencanaan yang berbatasan
dengan tepi air.
Pemanfaatan ruang untuk kawasan perdagangan dan jasa mengatur peruntukan untuk pasar
tradisional, pusat perbelanjaan, dan toko modern. Peruntukan bagi kawasan pasar tradisional perlu
dikembangkan di Kecamatan Pasar Jambi, Jambi Timur, dan Danau Teluk. Adapun peruntukan
kawsan pusat perbelanjaan dapat dipertahankan kondisi persebaran yang ada, yakni di Kecamatan
Jambi Selatan, Jelutung, dan Jambi Timur; adapun dalam pengembangannya dapat pula diadakan di
Kecamatan Telanaipura. Adapun pengembangan kelompok pertokoan modern dapat diarahkan pada
kawasan – kawasan yang telah ada saat ini dengan arahan adanya penyesuaian detail rancangan dari
tata bangunan kota.
Penyediaan fasilitas ekonomi berupa pasar sebagai fasilitas pedagangan dilakukan mengacu kepada
Standar Pelayanan Minimal yang diatur dalam Kepmen Kimprawil Nomor 534 Tahun 2001. Pada
standar tersebut diatur bahwa sarana pasar dibangun untuk melayani 30.000 jiwa penduduk
pendukung.
Tabel 4.2. Sebaran Pemenuhan Fasilitas Ekonomi Kota Jambi
Nama Proyeksi Jumlah Penduduk Sebaran Pasar

No
Kecamatan 2010 2015 2020 2025 2030 2010 2015 2020 2025 2030
1 Kota Baru 148,500 198,435 258,415 318,395 378,375 5 7 9 11 13
2 Jambi Selatan 137,517 179,707 228,397 277,087 325,777 5 6 8 9 11
3 Jelutung 69,336 75,801 85,266 94,731 104,196 2 3 3 3 3
4 Pasar Jambi 16,913 16,413 16,413 16,413 16,413 1 1 1 1 1
5 Telanaipura 129,287 179,502 239,717 299,932 360,147 4 6 8 10 12
6 Danau Teluk 14,809 17,559 20,810 24,060 27,311 0 1 1 1 1
7 Pelayangan 15,001 17,426 20,352 23,277 26,203 1 1 1 1 1
8 Jambi Timur 103,497 134,377 167,257 200,137 233,017 3 4 6 7 8
Jumlah 634,859 819,220 1,036,626 1,254,032 1,471,438 21 27 35 42 49
Sumber : RTRW Kota Jambi, 2030
Untuk melayani kebutuhan aktivitas ekonomi di Kota Jambi, di samping pendirian 21 pasar yang baru
untuk memenuhi sebaran pada tabel di atas juga perlu dilakukan revitalisasi pasar – pasar tradisional,
salah satunya adalah Pasar Angso Duo.
Arahan pemanfaatan ruang untuk kawasan perkantoran swasta dapat dilakukan di Kecamatan Pasar
Jambi dengan konektivitas kepada kawasan perdagangan dan jasa; Kecamatan Jambi Timur dan
LAPORAN AKHIR 4-4

Jambi Selatan dengan konektivitas kepada kawasan industri; serta Kecamatan Telanaipura dengan
konektivitas kepada kawasan pemadu moda di Kenali Asam.
Untuk Ruang Terbuka Hijau (RTH), salah satu RTH yang penting di kawasan perencanaan adalah
sempadan sungai. Sempadan Sungai (Berdasarkan Permen PU No.63 Tahun 1993 tentang garis
sempadan dan sungai, daerah manfaat sungai, daerah penguasaan sungai dan bekas sungai).
Sungai Batanghari merupakan sungai yang membelah Kota Jambi, karena itu sempadan sungai
dibedakan menjadi:
1. Sempadan sungai yang melewati Kawasan perkotaan dengan kepadatan tinggi
Kawasan ini merupakan kawasan dengan aktivitas perdagangan dan jasa. Bila dilihat dari kriteria
sempadan sungai, sempadan sungai yang melewati kawasan perkotaan dengan kepadatan tinggi
termasuk kedalam sempadan sungai bertanggul di dalam kawasan perkotaan. Dari kriteria
tersebut, maka sempadan sungai yang berlaku di daerah ini sekurang-kurangnya 3 m di sebelah
luar sepanjang kaki tanggul. Hal ini ditetapkan agar masyarakat dapat memanfaatkan kawasan di
sepanjang Sungai Batanghari dengan persyaratan yang ditetapkan oleh intansi terkait.
2. Kawasan perkotaan dengan kepadatan rendah
Kawasan ini merupakan kawasan dengan fungsi perumahan dan fungsi pendukung kawasan
perkotaan dengan kepadatan rendah. Sungai Batanghari yang melewati kawasan ini merupakan
sungai yang tidak memiliki tanggul dengan kedalaman lebih dari 20 meter. Berdasarkan ciri ini
maka sempadan sungai untuk daerah ini sekurang-kurangnya sebesar 100 m.
4.1.1.3 Kawasan Strategis Kota
Dalam perspektif perencanaan tata ruang wilayah Provinsi Jambi, Kota Jambi merupakan bagian dari
Kawasan Strategis Metropolitan Jambi dan Kawasan Strategis Muara Bulian – Jambi. Secara
administratif lokasi kawasan strategis Metropolitan Jambi terdapat di Kabupaten Muaro Jambi dan
Kota Jambi. Sektor unggulan yang tedapat di kawasan strategis Metropolitan Jambi adalah
perdagangan, jasa dan industri. Kawasan strategis Metropoltan Jambi akan berfungsi untuk
mendorong upaya optimalisasi Kota Jambi sebagai PKN dan mendukung pengembangan sektor
perdagangan, jasa dan industri skala nasional di Provinsi Jambi.
Adapun Kawasan Strategis Muara Bulian – Jambi secara administratif berlokasi di Kabupaten
Batanghari, Kabupaten Muaro Jambi dan Kota Jambi. Kawasan yang memiliki potensi ekonomi yang
tinggi dan strategis dimana kawasan ini merupakan salah satu pusat pertumbuhan penting di Provinsi
Jambi yang membentuk sebuah kawasan yang perkembangan ekonominya cukup pesat. Sektor
unggulan yang tedapat di kawasan strategis Muara Bulian – Jambi adalah perkebunan, perdagangan,
pertanian, pertambangan, industri, perikanan dan pariwisata. Kawasan strategis Muara Bulian – Jambi
LAPORAN AKHIR 4-5

akan berfungsi untuk mendorong upaya optimalisasi pemanfaatan sumber daya alam yang ada dan
mendukung pengembangan wilayah Metropolitan Jambi.
Kawasan strategis dari perspektif ekonomi mencakup Kawasan Pusat Industri Selincah; Kawasan
Perdagangan dan Jasa Angso Duo; Kawasan Pemadu Moda dan Pasar Regional Talang Gulo, serta
Kawasan Ekowisata Kawasan Eko Wisata Taman Hutan Kota Muh. Sabki, Danau Teluk Kenali, Danau
Sipin, Danau Teluk, Hutan Pinus Pal 11 dan Taman Rimba.
Kawasan Strategis Perdagangan dan Jasa Angso Duo merupakan kawasan yang didorong untuk
menjadi pusat dari perdagangan dan jasa skala kota. Kawasan ini mencakup seluruh Kecamatan Pasar
Jambi dengan luas kawasan 263,53 Ha. Hal ini didasarkan pada potensi ekonomi yang cepat tumbuh
serta dukungan prasarana yang ada. Pengembangan kawasan ini diarahkan untuk diawali dengan
penyusunan suatu studi rencana rinci tata ruang dengan konsep rancang kota yang dapat
memadukan antara konsep watefront city, keberadaan fasilitas perdagangan dan jasa skala kota
dengan jaringan prasarana pejalan kaki yang padu, pengaturan gedung parkir, dan penyediaan ruang
terbuka hijau.
Kawasan yang memiliki nilai strategis dari sudut pandang kepentingan sosial budaya mencakup
tempat pelestarian dan pengembangan adat istiadat/budaya, prioritas peningkatan kualitas sosial dan
budaya, aset yang harus dilindungi, tempat perlindungan peninggalan budaya, tempat yang
memberikan perlindungan terhadap keanekaragaman budaya, tempat yang memiliki potensi konflik
sosial, hasil cipta budaya masyarakat kota yang dapat menunjukkan jati diri. Dalam hal ini kawasan
strategis yang dipromosikan dengan perspektif sosial dan budaya melingkupi Kecamatan Danau Teluk
dan Kecamatan Pelayangan (Jambi Kota Seberang), dengan luas kawasan seluas 30,25 Ha.
Kawasan strategis perdagangan dan jasa Angso Duo yang berada di tepi air Sungai Batanghari perlu
mempunyai konektivitas dengan kawasan strategis social budaya yang terletak di Kecamatan Danau
Teluk dan Kecamatan Pelayangan (Jambi Kota Seberang). Hubungan antar kawasan strategis ini
tentunya akan diimplementasikan melalui penciptaan aksesibilitas sehingga saling menunjang
pertumbuhan kawasan.
4.1.2 KEBIJAKAN TATA RUANG MEZO KOTA JAMBI
Kebijakan tata ruang pada skala mezzo ditinjau dari RDTRK BWK E Kota Jambi. Kebijakan tata ruang
pada skala mezzo ini yang perlu dijelaskan adalah berkaitan dengan rencana distribusi penduduk,
fungsi kawasan, arahan tata guna lahan.
LAPORAN AKHIR 4-6

4.1.2.1 Distribusi Penduduk
Rencana distribusi kepadatan penduduk meliputi jumlah, distribusi kepadatannya diarahkan dalam
rangka memeratakan tingkat pelayanan dan menciptakan kualitas ruang sesuai dengan daya dukung
lingkungan dan daya tampungnya. Rencana pendistribusian penduduk di kawasan pusat kota (BWK E)
Jambi diarahkan pada kepadatan penduduk sedang (100-200 jiwa/ha) dan kepadatan tinggi (200-300
jiwa/ha). Rencana kepadatan penduduk dapat dilihat pada tabel dibawah ini.
4.1.2.2 Rencana Struktur Pelayanan
Struktur tata ruang Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi pada tahun 2029 diarahkan untuk
memperkuat kedudukanya dalam konstelasi regional dan lokal sebagai berikut :
 Merupakan Pusat Kota (CBD) dalam sistem perwilayahan Kota Jambi.
 Bagian dari Ibukota Provinsi Jambi.
 Bagian dari inti pusat kota Jambi.
 Merupakan simpul pergerakan distribusi barang dan jasa di wilayah Provinsi Jambi.
Tabel 4.3. Distribusi Penduduk BWK E Kota Jambi
LAPORAN AKHIR 4-7

Tabel 4.3. (Lanjutan) Distribusi Penduduk BWK E Kota Jambi
Sumber : RDTRK BWK E Kota Jambi, 2029
Dengan demikian maka fungsi dan peranan utama serta penunjang Kawasan Pusat Kota (BWK E)
Jambi adalah sebagai berikut :
a. Fungsi utama Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi adalah : Kawasan perdagangan dan Jasa
sebagai pusat perdagangan kota sekaligus daerah konservasi bangunan kawasan sempadan
sungai batanghari sebagai kawasan lindung dan rekreasi.
b. Fungsi penunjang meliputi fungsi pengembangan transportasi, pemerintahan, pendidikan,

kesehatan, peribadatan, pelayanan umum.
Rencana pengembangan Pelayanan Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi dilakukan dalam rangka
pemerataan pelayanan 30.000 – 120.000 jiwa, pada setiap pengembangan Kawasan Pusat Kota (BWK
E) Jambi jenis-jenis fasilitas yang dikembangkan yaitu :
a. Fungsi pendidikan meliputi fasilitas Sekolah Lanjutan Tingkat Atas (SLTA).
b. Fungsi kesehatan meliputi fasilitas puskesmas kecamatan/balai pengobatan .
c. Fungsi peribadatan meliputi fasilitas mesjid kecamatan dan tempat ibadah lainnya.
d. Fungsi bina sosial meliputi fasilitas gedung serba guna dan panti karya.
e. Fungsi rekreasi meliputi fasilitas GOR, alun-alun (lapangan serbaguna), taman unit lingkungan
kecamatan.
LAPORAN AKHIR 4-8

f. Fungsi pelayanan masyarakat meliputi kantor kecamatan, koramil, pos pembantu pemadam
kebakaran, kantor pos, depo kebersihan dan gardu listrik.
g. Fungsi perdagangan meliputi pertokoan dan pasar.
h. Fungsi transportasi meliputi parkir umum.
4.1.2.3 Arahan Pemanfaatan Ruang
Arahan pemanfaatan ruang pada BWK E dan arahan sonasi untuk masing-masing zona di BWK E1
dapat dilihat pada tabel berikut ini.
Tabel 4.4. Arahan Rencana Blok Pemanfaatan Ruang BWK E
Arahan Rencana
Kode Kode Luas
Fungsi Dominan Jenis Aktivitas Blok Pemanfaatan
Zona Blok (ha)
Ruang
E.1. E.1.1. 13,16 Perdagangan dan Pasar Angso Duo,
Perdagangan dan
Jasa, RTH WTC, Ramayana, dan
Jasa, RTH
Pintu Air.
E.1. E.1.1. 13,16 Perdagangan dan Pasar Angso Duo,
Perdagangan dan
Jasa, RTH WTC, Ramayana, dan
Jasa, RTH
Pintu Air.
E.1.2. 40,42 Perdagangan dan Taman dan Jembatan
Perdagangan dan
Jasa Makalam, Hotel Abadi
Jasa Perhotelan
dan Matahari, Masjid
Raya Magatsari,
Pertokoan
E.1.3. 55,38 Perdagangan dan Bank, Hotel, Poliklinik
Perdagangan dan
Jasa KOREM, Rumah Sakit,
Jasa
TK-SD Xaverius,
Lapangan Tenis, RUKO
Pertokoan,
E.1.4. 63,04 Perdagangan dan NOVOTEL,SD-
Perdagangan dan
Jasa, permukiman SMP,Gereja, POLSEK,
Jasa
Kantor Kelurahan
Pemerintahan/Swasta
Pasar Jambi
E.2. E.2.1. 48,63 Perdagangan dan Rumah Makan, Mesjid, Perdagangan dan
Jasa Depot PERTAMINA, Jasa
Pertokoan dan
Permukiman
E.2.2. 70,92 Perdagangan dan RS Budi Graha, Perdagangan dan
Jasa Pertokoan,kantor Jasa
Kelurahan Kasang dan
Permukiman
E.2.3. 38,58 Perumahan dan Pertokoan dan Permukiman
perdagangan dan Permukiman, Kantor
jasa Kelurahan Rajawali
LAPORAN AKHIR 4-9

Arahan Rencana
Kode Kode Luas
Zona Blok (ha)
Ruang
E.3. E.3.1. 55,30 Perkantoran dan Jasa Museum Perjuangan, Campuran dan RTH
serta Permukiman TPU Sengkalang,
Rumah Makan
E.3.2. 56,90 Perkantoran dan Perkantoran, Mesjid Jasa Pemerintahan
Pendidikan serta Taqwa, SPBU, dan Permukiman
Permukiman Gramedia,TASPEN,
JAMSOSTEK, RM
Aneka Rasa dan
Permukiman
E.3.3. 46,52 Perkantoran dan Kantor Pos, Jasa Perkantoran dan
Permukiman Nakertrans, Rumah Permukiman
Dinas Walikota, Hotel,
TELKOM, Museum
E.4. E.4.1. 37,95 Perdagangan dan Taman Gajah, RTH dan Jasa
Jasa Permukiman dan
Pertokoan
E.4.2. 34,92 Jasa dan Hotel, Rumah Makan Campuran
permukiman dan Permukiman
E.4.3. 56,16 Permukiman dan Pertokoan, Pasar Permukiman dan Jasa
Jasa Keluarga, dan
Permukiman
E.4.4. 36,78 Jasa dan Taman Tugu Juang, RTH dan Jasa
Permukiman Permukiman dan
Pertokoan
E.5. E.5.1. 36,96 Perkantoran dan Departemen keuangan Pemerintahan dan

pusat pemerintahan Pt. Tekom, Bank Cagar budaya
E.5.2 31,34 Perkantoran Perkantoran, Gereja Perkantoran
Museum, SMP Pemerintah
E.5.3. 32,09 Pertokoan Perkantoran RTH
E.5.4. 49,42 RTH Taman RTH
E.5.5. 23,57 Perkantoran Perkantoran, Bank Campuran
SMP, Gereja
E.6. E.6.1. 42,17 Jasa Perdagangan Pertokoan, RUKO, Jasa dan

Rumah Ibadah Perdagangan
E.6.2. 34,95 Perdagangan dan Mall, Pertokoan dan Campuran
Permukiman Permukiman
E.6.3. 39.58 Permukiman dan POLDA, Pemerintahan, Jasa
Jasa dan Permukiman
Pemerintahan/Swasta
E.6.4. 32,78 Permukiman dan Pasar Keluarga, Kantor Jasa dan permukiman
Jasa Kecamatan
Jelutung,Permukiman
LAPORAN AKHIR 4-10

Arahan Rencana
Kode Kode Luas
Zona Blok (ha)
Ruang
E.7. E.7.1. 51,56 Permukiman dan Kantor Camat, Campuran
Perdagangan/Jasa Permukiman, TK-SD
Gereja
E.7.2. 57,04 Jasa Hotel, Bank Jasa Hotel
E.7.3. 46,13 permukiman Permukiman Permukiman
E.8. E.8.1. 50,94 Jasa, pendidikan Hotel, Akademi Campuran

E.8.2. 49,99 Jasa dan Hotel dan Permukiman Campuran
permukiman
E.8.3. 61,18 Permukiman Permukiman Permukiman
E.8.4. 29,72 Permukiman Polresta dan Permukiman
permukiman
Tabel 4.5. Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota (BWK E1) Jambi
Arahan
Kode Kode Luas Fungsi Jenis Rencana Blok
Arahan Penanganan Blok
Zona Blok (ha) Dominan Aktivitas Pemanfaatan
Peruntukan
Ruang
E.1. E.1.1. 13,16 Perdagangan Pasar Angso Perdagangan Melakukan relokasi Pasar
dan Jasa, RTH Duo, WTC, dan Jasa, RTH Angso Duo dan menjadikan
Ramayana, Landmark Kota Jambi
dan Pintu Air. Mengintegrasikan Zona ini
menjadi Ikon Kota Jambi
dalam kerangka Waterfront
Cityr.
Menata kembali GSS
Batanghari.
Mewujudkan RTH Publik di
lokasi lama Pasar Angso Duo;
sekaligus sebagai lokasi wisata
air/sungai bagi wisman dan
wisnu.
Revitalisasi dan
Refungsionalisasi Bangunan
Pintu Air.
Menata jalur pedestrian
sekaligus berfungsi sebagai
jogging track.
E.1.2. 40,42 Perdagangan Taman dan Perdagangan Revitalisai kawasan

dan Jasa Jembatan dan Jasa perdagangan dan jasa melalui
Makalam, Perhotelan penertiban GSB bangunan
Hotel Abadi terhadap jalan
dan Matahari, Menertibkan angkutan umum
Masjid Raya dan membangun selter/transit
Magatsari, point untuk penumpang dan
Pertokoan barang.
LAPORAN AKHIR 4-11

Arahan
Kode Kode Luas Fungsi Jenis Rencana Blok
Arahan Penanganan Blok
Zona Blok (ha) Dominan Aktivitas Pemanfaatan
Peruntukan
Ruang
E.1.3. 55,38 Perdagangan Bank, Hotel, Perdagangan Revitalisai kawasan
dan Jasa Poliklinik dan Jasa perdagangan dan jasa melalui
KOREM, penertiban GSB bangunan
Rumah Sakit, terhadap jalan
TK-SD Membuat kantong-kantong
Xaverius, parkir, membuat aturan parkir
Lapangan yang jelas guna menghindari
Tenis, RUKO kemacetan.
Pertokoan, Membebaskan jalur pedestrian
dari sektor-sektor informal
yang mengganggu
kenyamanan pejalan kaki,
melalui pembuatan/
penempatan sektor-sektor
informal pada lokasi yang
telah ditentukan.
E.1.4. 63,04 Perdagangan NOVOTEL,SD- Perdagangan Revitalisasi kawasan

dan Jasa SMP,Gereja, dan Jasa perdagangan dan jasa melui
POLSEK, Pemerintahan/S penertiban GSB bangunan
Kantor wasta terhadap jalan
Kelurahan Membut kantong-kantong
Pasar Jambi, parkir, membuat aturan parkir
Terminal yang jelas guna menghindari
Rawasari kemacetan.
Membebaskan jalur pedestrian
dari sektor-sektor informal
yang mengganggu kenyaman
pejalan kaki, serta menata
koridor sepanjang Jl.Gatot
Subroto sebagai trotoar multi
fungsi.
Melakukan renovasi Terminal
Rawasari dan sekitarnya.
LAPORAN AKHIR 4-12

Gambar 4.1. Rencana Penangan Blok Peruntukan Di Kawasan Pusat Kota (BWK E1) Jambi
Sumber: RDTRK BWK E Kota Jambi
4.1.3 AKSESIBILITAS
Rencana struktur jaringan jalan dalam skala makro (Kota Jambi) yang perlu diuraikan dalam
pembahasan ini adalah sebagai berikut:
LAPORAN AKHIR 4-13

 Pola Jalan Kota Jambi akan ditegaskan dengan pola jaringan jalan arteri mengelilingi Kota Jambi
dan dihubungkan oleh jalan kolektor yang menghubungkan secara vertical jaringan jalan arteri
dengan pusat kota dan setiap pusat BWK.
 Pengembangan jaringan jalan Kota Jambi juga harus dapat mengakomodasi kepentingan regional
yang lebih luas. Dalam hal ini diketahui bahwa terdapat substansi pengembangan Rencana Jalan
Bebas Hambatan pada PP 26/2008 RTRW Nasional : Jalur Jambi – Rengat. Substansi ini berstatus
(III/6) yang bermakna bahwa saat ini telah memasuki Tahap III Pengembangan Jaringan Jalan
Bebas Hambatan. Oleh karena itu diperlukan akomodasi perkembangan realisasi substansi
rencana tersebut ke dalam rencana pengembangan sistem transportasi Kota Jambi.
 Peningkatan ruas jalan kolektor untuk menghubungkan jalan arteri primer di Jambi timur – Talang
Banjar – Kawasan Angso Duo.
 Pengembangan ruas jalan kolektor untuk menghubungkan ruas jalan arteri primer di Jembatan
Batang Hari I – Kecamatan Danau Teluk – Kecamatan Pelayangan – Jembatan Batang Hari II.
 Penyesuaian geometri jaringan jalan, penyesuaian yang dimaksud bermakna ganda, yakni
penyeragaman minimal terhadap lebar jalan untuk setiap kelas jalan yang sama; serta
peningkatan agar ketentuan geometri jalan dan ruang milik jalan sesuai dengan amanat PP
34/2006 mengenai jalan. Hal ini termasuk antisipasi terhadap perkembangan perumahan dan
permukiman saat ini dan di masa datang yang membentuk suatu jalan lingkungan yang kemudian
terhubungkan dengan jaringan jalan. Oleh karena itu perlu terdapat suatu mekanisme
pengendalian agar jalan yang terbentuk dapat sesuai dengan rencana jaringan jalan dan tidak
menimbulkan konflik lalu lintas. Berikut ketentuan umum untuk ragam jenis jalan di Kota Jambi :
o Jalan arteri primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 60 (enam
puluh) km/jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 11 (sebelas) meter.
o Jalan kolektor primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 40 (empat
puluh) km/jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 9 (sembilan) meter.
o Jalan lokal primer didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 20 (dua puluh)
km/jam dengan lebar badan jalan paling sedikit 7,5 (tujuh koma lima) meter.
Rencana pengembangan jalur pejalan kaki di Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi adalah sebagai
berikut:
 Untuk jalan arteri dan kolektor direncanakan pengadaan jalur pejalan kaki pada semua ruas jalan-
jalan tersebut.
 Mengembangkan jalur-jalur sirkulasi berorientasi pedestrian seperti trotoar, pedestrian mall,

jembatan penyebrangan, jembatan penghubung antar bangunan dan jembatan.
LAPORAN AKHIR 4-14

 Zona selamat sekolah pada lokasi pendidikan, dan perkantoran.
 Pembangunan jembatan penyeberangan, dengan perencanaan yang disesuaikan karakteristik

kawasan dan jalan, pada lokasi dengan bangkitan pergerakan penduduk tinggi seperti pada
kawasan komersial, pendidikan, dan perkantoran.
 Dapat mewadahi sektor-sektor informal yang ditempatkan pada tempatnya sehingga tidak
menggaggu pejalan kaki.
 Untuk deretan blok bangunan yang memanjang dengan fungsi pertokoan atau perdagangan,
tempat sirkulasi untuk pejalan kaki sebaiknya membentuk pola yang menerus pada fasade
bangunannya.
Penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki pada dasarnya
mencakup penyediaan dalam rencana pembentukan ruang pejalan kaki di sisi jalan, ruang pejalan
kaki di sisi air, ruang pejalan kaki di kawasan komersial/perkantoran, ruang pejalan kaki di ruang
terbuka hijau, ruang pejalan kaki di bawah tanah, dan ruang pejalan kaki di atas tanah. Berikut ialah
rencana pengembangan prasarana dan sarana jaringan jalan pejalan kaki :
1. Penyesuaian geometri jaringan jalan kolektor dan arteri di dalam Kota Jambi dilengkapi dengan
penyediaan prasarana pejalan kaki, agar dapat mengurangi hambatan samping yang mungkin
terjadi tanpa adanya prasarana tersebut.
2. Pada sisi air berupa sungai, anak sungai, ataupun danau yang penggunaan lahan di sekitarnya
merupakan guna lahan budidaya akan perlu disediakan prasarana pejalan kaki; seperti
implementasi yang telah terjadi di Jembatan Makalam, Kecamatan Pelayangan, dan sebagainya.
3. Pada kawasan komersial dan perkantoran seperti di Telanaipura, Kota Baru, Angso Duo akan
dikembangkan prasarana pejalan kaki yang merata sehingga dapat sinergis apabila terdapat
kebijakan pengembangan gedung parkir yang akan mendorong jumlah pejalan kaki pada kawasan
– kawasan tersebut.
4. Dalam pengembangan ruang terbuka hijau akan mengandung substansi pengadaan prasarana
pejalan kaki yang mengakses seluruh ruang dalam RTH, dan sebagainya.
4.1.4 TRANSPORTASI
4.1.4.1 Sistem Transportasi Umum
Rencana pengembangan moda transportasi umum Kota Jambi mencakup penyusunan kembali trayek
angkutan umum menjadi 3 (tiga) jenis; trayek utama, trayek cabang, dan trayek ranting. Pada setiap
trayek digunakan moda angkutan yang berbeda dan dapat disusun konektivitas berupa implementasi
LAPORAN AKHIR 4-15

trayek utama mengunakan prinsip Busway serta trayek cabang dan/atau ranting sebagai feeder. Hal
ini diperlukan untuk memberikan kualifikasi Mass Rapid Transportation yang dapat mengalihkan
preferensi moda transportasi penduduk.
Rencana pengembangan simpul – simpul transportasi darat untuk Kota Jambi mencakup sarana
terminal dan stasiun kereta api. Beberapa yang terkait dengan kawasan perencanaan RTBL adalah:
a. Peningkatan kelas Terminal Rawasari (Kecamatan Pasar Jambi) dan Pal 10 (Kecamatan Kota baru)
dari Tipe C menjadi Tipe B.
b. Penataan Terminal Rawasari (Kecamatan Pasar Jambi), Pal 10 (Kecamatan Kota Baru), dan
Simpang Kawat (Kecamatan Telanaipura).
Rencana pengembangan jaringan transportasi pelayaran, penyeberangan, dan sungai mencakup

kebijakan untuk menjaga bathimetri Sungai Batanghari yang berada di Kota Jambi agar dapat optimal
untuk pergerakan lintas wilayah yang memanfaatkan aliran sungai; kebijakan tersebut perlu didukung
dengan penyusunan alur pelayaran beserta rambu serta pengawasan dan pengendalian tonase kapal
dan badan – sempadan sungai.
Di samping itu rencana pengembangan transportasi sungai juga mencakup pemantapan penggunaan
dermaga Angso Duo di lahan relokasi Pasar Angso Duo bagi simpul pergerakan barang dan manusia
yang terkoneksi dengan pasar, serta pengadaan sistem penyebrangan wisata dengan memanfaatkan
ketek (small craft) dan dermaga – dermaga yang berada di Kecamatan Pelayangan dan Kecamatan
Pasar Jambi.
LAPORAN AKHIR 4-16

Tabel 4.6. Rencana Penataan Trayek Kota Jambi
Moda yang
Jenis Trayek Ruas Jalan yang Dilalui
Digunakan
Trayek Utama Angkutan umum Jalan Halim Perdanakusuma, Gatot Subroto, Pangeran
dengan kapasitas 50 Diponegoro, Jenderal Sudirman, Soekarno Hatta, Prof
tempat duduk AR Saleh, Orang Kayo Hitam, ABD Kartawirana, Kol Pol
M Taher, Setia Budi, Raden Pamuk, Sultan Thaha,
(Dapat dikembangkan Husni Thamrin, Sultan Agung, M Yamin, Hayam Wuruk,
menjadi sistem Gajah mada, Prof DR Sumantri, Kol Abunjani, HOS
Busway) Cokroaminoto, Pangeran Hidayat, Kapt A Bakarrudin,
Kapiten Pattimura
Trayek Cabang Angkutan umum Jalan Yos Sudarso, Brigjen Katamso, Orang Kato Pingai,
dengan kapasitas 24 DI Panjaitan, Basuki Rahmat, Agus Salim, Laksamana
tempat duduk Surya Dharma, AR Haki, Kol Amir Hamzah, Paluhutan
Lubis, Sri Sudewi, Urip Sumoharjo, LetKol Slamet
(Dapat dikembangkan Riyadi, Ade Irma Suryani, HM Yusuf Nasri, RB Siagian
menjadi Feeder
Busway)
Trayek Ranting Angkutan umum Jalan Lingkar Barat III, Prabu Siliwangi, Pangima Polim,
dengan kapasitas 12 Lumbung Mangkurat, Orang Kayo Pingai, Prof DR AR
tempat duduk Saleh, H Adam Malik, H Agus Salim, Hayam Wuruk, IR
H Djuanda, TP Sriwijaya, Surya Dharma, Lingkar, Jend
(Dapat dikembangkan A Thalip, Jend Ahmad Yani, KH K Saleh, KH A Qadir, KH
menjadi Feeder Hasan Anang, KH Somad, KH A Bakar, KH A Majid,
Busway) Raden Patah, Sutan Syahrir, Sultan Hasanudin, Taruma
Negara, Pangeran Antasari, Lingkar Timur I, Sentot
Alibasa, Lingkar Selatan III, Lingkar Selatan II, Lingkar
Selatan I, Kapt Udi Sunaryo, Sultan Hassanuddin,
Darmapala
Sumber: RTRW Kota Jambi 2030
4.1.4.2 Perparkiran
Berdasarkan hasil penelaan lapangan sistem perparkiran dikawasan perencanaan terlihat adanya
permasalahan. Sistem perparkiran yang ada saat sekarang yaitu dikantong-kantong parkir bangunan
yang berfungsi fasilitas sosial - ekonomi dan umum (perkantoran, sekolah, dsb), sedangkan di Sub
BWK E1 dengan pertokoan yang ada, memakai sistem perparkiran sebagian di badan jalan dan
sebagian lagi di halaman muka toko.
LAPORAN AKHIR 4-17

Untuk keperluan rencana kedepan sistem perparkiran ini direncanakan sebagai alternatif penanganan
sistem perparkiran yang di prioritaskan untuk kawasan-kawasan yang menjadi bangkitan lalu lintas
tinggi seperti diruas jalan kawasan perdagangan/jasa dan perkantoran, permasalahan perparkiran
akan timbul dan berkembang seiring dengan perkembangan suatu kawasan dimasa yang akan
datang, dan hal ini sering disebabkan oleh :
 Sarana parkir yang minim didaerah pertokoan (perdagangan).
 Pada fungsi tokoh sistem perparkiran biasanya bersifat individual.
 Sarana parkir tidak sebanding dengan jumlah kendaraan yang parkir.
Untuk mengantisipasi dan sebagai usulan yang dapat dipakai seandainya permasalahan tersebut
terjadi di kawasan BWK E, maka diusulkan arahan penataan sistem parkirnya meliputi beberapa
macam konsep perparkiran, diantaranya yatu :
 Pada bangunan gedung pusat perbelanjaan, perkantoran yang ada sekarang dan akan ada
diusulkan dengan sistem perparkiran dihalaman gedung.
 Pada bangunan fasilitas sosial dan umum diarahkan dengan sistem pool dan perparkiran
dihalaman.
 Pada deretan bangunan pertokoan baik yang sudah ada dan jarak muka bangunannya masih
memiliki jarak yang cukup (minimal 6 meter), serta bangunan pertokoan yang akan ada diarahkan
sistem perparkiran halaman dengan pola parkir bersama.
Secara lebih jelas rencanan pengembangan sistem perparkiran di Kawasan Pusat Kota (BWK E) Jambi
terbagi kedalam 2 (dua) jenis, yaitu :
 On Street System yaitu sistem perparkiran yang menggunakan sebagian dari badan / bahu jalan.
Umumnya sistem ini diarahkan pada ruas jalan dengan kapasitas cukup besar dan laju kendaraan
rendah atau pada kawasan yang belum memiliki lahan parkir dan memiliki KDB rendah.
 Off Street System yaitu sistem perparkiran diluar badan jalan, bentuknya dapat berupa pelataran
parkir terbuka atau gedung (basement). Untuk kawasan perencanaan fasilitas ini hanya
dikembangkan pada kawasan – kawasan yang memiliki tingkat KDB tinggi.
4.1.5 UTILITAS KOTA
Utilitas kota yang akan diuraikan pada bagian ini adalah sumber air bersih dan drainase. Hal ini terkait
dengan keberadaan Sungai Batanghari. Sebagai sumber air baku, PDAM akan memanfaatkan Sungai
LAPORAN AKHIR 4-18

Batanghari yang diolah melalui Instalasi Pengolahan Air Bersih (IPA), dimana sampai dengan tahun
2009 terdapat 7 IPA. Sistem jaringan yang ada sekarang, meliputi sistem jaringan primer (pipa
Induk), sampai ke pipa persil yang menghubungkan sampai ke rumah-rumah pelanggan. Sistem ini
akan terus dipertahankan, dengan pengembangan berupa perluasan jaringan pipa, terutama dalam
sistem jaringan pipa primer.
Untuk sumber air baku, keberadaan Sungai Batanghari masih dapat dipertahankan sebagai salah satu
sumber air baku, namun untuk wilayah pengembangan kota yang jaraknya relatif jauh dari Sungai
Batanghari, seperti bagian selatan dari Kecamatan Jambi Selatan, Kota Baru dan Jambi Timur, dapat
dipertimbangkan untuk memanfaatkan sumber air tanah dalam, walau demikian masih diperlukan
adanya penelitian lebih lanjut mengenai potensi air tanah di Kota Jambi.
Sistim drainase Kota Jambi dibagi dalam beberapa daerah aliran sungai, yaitu :
 Sungai Kenali Kecil merupakan sungai paling barat di kota Jambi, mengalir ke danau Kenali.
Dari danau Kenali ada pengaliran menuju danau Sipin, dan dari danau Sipin mengalir ke
Sungai Batanghari.
 Sungai Kenali Besar dengan catchment area di sebelah timur Sungai Kenali Kecil, mengalir
masuk ke sungai Kenali Kecil sebelum yang terakhir ini bermuara ke danau Teluk Kenali.
 Sungai Kambang merupakan sungai dengan daerah pengaliran yang lebih kecil dibandingkan
dengan Sungai Kenali Kecil atau Sungai Kenali Besar, mengalir langsung ke danau Sipin.
 Sungai Sri Sudewi dan Sungai Telanai, dua sungai yang pendek dengan daerah aliran yang
kecil, mengalir ke danau Sipin.
 Sungai Asam mengalir dari selatan ke utara, kurang lebih di bagian pusat kota Jambi,
merupakan sungai dengan daerah pengaliran yang terbesar, mengalir ke Sungai Batanghari.
Sungai ini sudah dilengkapi dengan pintu air untuk menghalangi luapan dari Sungai
Batanghari masuk ke dalam sistim drainase kota.
 Sungai Tembuku di bagian timur kota Jambi, mengalir ke arah utara ke sungai Batanghari.
 Sungai Selincah, sungai yang paling timur di kota Jambi. Dibagian hilirnya, sungai ini masuk
ke sungai Tembuku sebelum bermuara ke sungai Batanghari.
Perencanaan jaringan buangan akan terdiri dari sungai-sungai sebagai saluran drainase primer, yaitu
Sungai Kenali Kecil, Sungai Kenali Besar, Sungai Asam (Bagian Tengah Kota), Sungai Lubuk Raman,
Sungai Talang Goyang dan Sungai Pasir Putih (Bagian Timur Kota), keseluruhannya merupakan anak-
anak Sungai Batanghari.
LAPORAN AKHIR 4-19

Saluran tersier akan dipasang disepanjang jalan yang direncanakan, yang akan menampung aliran
dari buangan dan daerah-daerah lainnya. Sedangkan sistem sekunder akan menampung aliran dari
saluran sistem tersier dan daerah sekitarnya.
Kajian pada bab ini menguraikan kajian internal kota Jambi khususnya kawasan perencanaan yakni
BWK E Kota Jambi. Kajian ini meliputi kajian mengenai topografi, klimatologi, hidrologi, aksesibilitas,
ruang terbuka dan tata hijau, estetika kawasan, tata guna lahan, tata bangunan, daya dukung
prasarana dan fasilitas, dan kajian daya dukung lahan. Seluruh kajian dilakukan dalam rangka
menentukan strategi pengaturan tata bangunan dan lingkungan karena komponen-komponen
tersebut secara tidak langsung memberi pengaruh pada kondisi tata bangunan dan lingkungan, baik
saat ini maupun di masa yang akan datang.
4.2 KAJIAN INTERNAL
4.2.1 TOPOGRAFI
Ditilik dari topografinya, Kota Jambi relatif datar dengan ketinggian berkisar antara 0-60 m diatas
permukaan laut. Bagian bergelombang terdapat di utara dan selatan kota, sedangkan daerah rawa
terdapat di sekitar aliran Sungai Batanghari, yang merupakan sungai terpanjang di pulau Sumatera
dengan panjang keseluruhan lebih kurang 1.700 km, dari Danau Atas - Danau Bawah (Sumatera
Barat) menuju Selat Berhala (11 km yang berada di wilayah Kota Jambi) dengan kelebaran lebih
kurang 500 m. Sungai Batanghari membelah Kota Jambi menjadi dua bagian disisi utara dan
selatannya.
Apabila dikaitkan dengan kawasan perencanaan yakni BWK E, maka kondisi topografi BWK E pada
umumnya berbentuk dataran dengan ketinggian berkisar antara 10 – 70 meter diatas permukaan laut
( dpl ). Dalam hal ini, kondisi topografi yang relatif datar sebagian besar terdapat disekitar Sub BWK
E.1. dan E.2. yang merupakan kawasan Sungai Batanghari. Hal ini mengakibatkan pada kawasan ini
sering mengalami banjir. Menilik dari kondisi kelerangan tersebut, maka area-area yang berdekatan
dengan sungai tersebut memerlukan arahan khusus dalam penataan bangunan dan lingkungannya.
4.2.2 KLIMATOLOGI
Pada umumnya wilayah BWK E seperti halnya Kota Jambi dan sekitarnya beriklim tropis dengan
dipengaruhi oleh dua musim, yaitu musim barat dan musim timur. Pada saat musim barat angin
bertiup kearah barat yang biasanya terjadi pada bulan April – Oktober, sementara pada saat musim
timur angin bertiup ke arah timur dan selatan yang berlangsung pada bulan Oktober – April.
LAPORAN AKHIR 4-20

Musim kemarau umumnya terjadi pada bulan Mei sampai September dan musim hujan terjadi pada
bulan Oktober sampai April. Selama tahun 1993 curah hujan di wilayah Kota Jambi menunjukkan
curah hujan sebesar 2.053 mm, dengan jumlah hari hujan dalam setahun mencapai 206 hari.
Suhu/temperatur udara rata-rata mencapai 26,20 – 28,90 C, dengan kelembaban nisbi bulanan
berkisar antara 83 % - 88 % dan lama penyinaran matahari rata-rata perbulannya sekitar 49,36 %.
4.2.3 HIDROLOGI
Kota Jambi dilalui oleh sungai Batanghari. Sungai Batanghari membelah Jambi menjadi 2 (dua) bagian
besar yaitu bagian selatan dan bagian utara. Bagian selatan merupakan bagian terbesar wilayah kota
Jambi dimana di wilayah bagian selatan ini sedikitnya terdapat 5 (lima) buah anak Sungai Batanghari,
yaitu : Sungai Kenali Besar, Sungai Kambang, Sungai Asam, Sungai Tembuku, dan Sungai Selicah.
Dalam hal ini, kawasan perencanaan yakni kecamatan Pasar Jambi di BWK E termasuk ke dalam
daerah pengaliran Sungai Asam. Pada kecamatan Pasar Jambi, daerah pegaliran Sungai Asam meliputi
kelurahan Beringin dan kelurahan Orang Kayo Hitam.
LAPORAN AKHIR 4-21

LAPORAN AKHIR 4-22

Di sisi lain, Sungai Batanghari selain berfungsi hidrologi juga berfungsi sebagai prasarana transportasi,
penunjang kegiatan ekonomi masyarakat, serta sebagai sumber air baku untuk air minum.
Gambar 4.3 Sungai Batanghari

Sumber: Data Lapangan, 2010
Melihat dari kondisi-kondisi tersebut, terlihat bahwa elemen-elemen air memiliki kontribusi yang cukup
besar bagi kehidupan penduduk di kawasan perencanaan. Dalam hal ini, Sungai Batanghari dan
Sungai Asam yang secara fisik bersinggungan dengan kawasan perencanaan memiliki potensi tinggi
untuk diolah, baik ditinjau dari sisi ekologi maupun dari sisi ekonomi.
Dari sisi ekologi, pengolahan elemen air pada kawasan perencanaan akan mempengaruhi kualitas air
baku pada daerah-daerah lain yang juga dilalui oleh sungai yang sama. Hal ini dikarenakan lokasi
kawasan perencanaan terletak di bagian hulu sungai. Pengolahan elemen air yang baik akan
membawa dampak yang baik pula pada daerah di bagian hilir, demikian pula sebaliknya, pengolahan
air yang kurang sensitif dapat menimbulkan dampak buruk bagi daerah hilir.
Dari sisi ekonomi, keberadaan sungai-sungai yang ada memiliki potensi yang cukup signifikan dalam
membangkitkan aktivitas-aktivitas ekonomi yang beragam. Hal ini dikarenakan sungai pada dasarnya
memiliki suatu kualitas fisik yang amat menarik. Badan airnya dapat digunakan untuk menampung
pelbagai kegiatan, mulai dari transportasi, olah raga air, hingga perdagangan (pasar sungai). Bagian
tepiannya memiliki panorama khas yang sangat potensial untuk dikembangkan sebagai sarana
rekreatif/sight seeing.
Secara garis besar, kondisi kawasan perencanaan saat masih menunjukkan bahwa atribut-atribut
positif dari keberadaan elemen air yang ada (Sungai Batanghari dan Sungai Asam) belum
dimanfaatkan secara optimal. Namun demikian, perencanaan pada kedua area tersebut harus
memperhatikan permasalahan genangan yang disebabkan oleh meluapnya air sungai. Adapun daerah
genangan di BWK E dapat dibagi dalam 2 (dua) bagian, yaitu :
LAPORAN AKHIR 4-23

1. Tergenang 1-6 bulan (musiman).
2. Tergenang terus menerus (permanen).
Berdasarkan hal tersebut, beberapa keadaan yang perlu dipertimbangkan di dalam rencana
pemanfaatan area sungai tersebut adalah:
1. Kawasan rawan banjir.
2. Kawasan rawan gerakan tanah.
3. Kawasan green belt.
Dalam hal ini, orientasi arah peraturan sebaiknya tidak hanya berbasis pada fisik semata, tetapi juga
pada sikap-sikap yang diambil dalam mengoptimalkan kegiatan kawasan, tanpa mengabaikan aspek
ekologis yang ada.
4.2.4 AKSESIBILITAS
4.2.4.1 Hirarki Jalan
Dilihat dari status jalan, maka sistem jaringan jalan yang ada di wilayah BWK E dapat dikelompokkan
menjadi :
 Jalan Nasional, Jl. Sultan Thaha.
 Jalan Provinsi, Jl. Slamet Ryadi.
 Jalan kota ; ruas jalan yang ada di wilayah Kota Jambi diluar jalan yang disebutkan di atas. Ruas
jalan Palembang – Jambi (Jl. Prof.M.Yamin – Sultan Agung – Sultan Thaha – Pusat Kota)
merupakan ruas jalan yang sangat penting sekali di wilayah BWK E. Secara fungsional jalan
tersebut di atas merupakan jalan arteri primer antar kota.
Berdasarkan kondisi yang ada pada saat ini, terlihat bahwa jalan-jalan yang ada tidak tersusun dalam
hirarki jalan yang semestinya. Hal ini dpat dilihat pada bermuaranya jalan-jalan lokal ke jalan arteri
primer secara langsung. Hal tersebut mengakibatkan kepadatan yang tidak teratur pada jalan arteri
primer yang ada. Dengan melihat sistem jaringan jalan tersebut, terlihat bahwa terdapat
kecenderungan tidak teraturnya sistem jaringan jalan di masa yang datang, apabila kondisi tersebut
tidak segera ditangani.
Berdasarkan hal tersebut, dapat disimpulkan bahwa setidaknya terdapat dua macam penanganan
dasar yang dapat dilakukan dalam mengatasi kondisi hirarki jalan yang ada. Alternatf pertama adalah
meningkatkan kelas jalan yang ada, sedangkan alternatif kedua adalah memnciptakan suatu buffer
LAPORAN AKHIR 4-24

yang berfungsi sebagai pembatas/peralihan antara jalan-jalan yang hirarkinya tidak tersusun secara
baik.
4.2.4.2 Terminal
BWK E memiliki 2 (dua) terminal yang masih beroperasi yaitu terminal truk yang berlokasi didaerah
simpang kawat dan terminal Rawasari sebagai terminal lokal yang terletak di tengah pasar kota
Jambi. Terminal Rawasari merupakan terminal lokal yang terdapat di pusat Kota Jambi. Lokasi
Terminal Rawasari cukup baik karena berada di pusat utama dari seluruh arah kendaraan angkutan
lokal. Dengan adanya terminal tersebut maka tingkat kemudahan dan pencapaian antar bagian
wilayah kota dari segala arah ke sekitar pusat kota dapat terlayani dengan mudah. Namun demikian,
berkembang issue mengenai adanya pemindahan terminal Rawasari karena sudah tidak layak lagi dan
menjadi salah satu penyebab kemacetan di pusat kota.
Gambar 4.4 Terminal Rawasari

Terlepas dari issue pemindahan yang ada, terminal lokal Rawasari merupakan simpul penting di dalam
kawasan perencanaan. Posisi terminal lokal Rawasari yang relatif sentralistik di dalam BWK E
memperlhatkan bahwa keberadaannya merupakan sarana pemecah pergerakan yang sangat
potensial. Dalam hal ini, terminal lokal Rawasari berpotensi untuk dikembangkan sebagai terminal.
Berdasarkan hal tersebut, dapat disimpulkan bahwa pemanfaatan aset-aset kawasan akan lebih
optimal apabila terminal lokal Rawasari tidak dipindahkan tetapi justru dikembangkan dan diarahkan
untuk menjadi bagian dari suatu linkage(tautan) yang menghubungkan simpul-simpul penting
kawasan. Namun demikian, pengaturan dasar seperti pengaturan kendaraan yang masuk, pengaturan
lama berhenti kendaraan, baik yang mengambil penumpang atau kendaraan yang istirahat tetap
harus dilakukan. Hal tersebut dimaksudkan untuk mengatasi kondisi negatif yang diakibatkan oleh
adanya penumpukan kendaraan di sekitar lokasi terminal yakni kemacetan.
LAPORAN AKHIR 4-25

4.2.4.3 Perparkiran
Pada kawasan pusat kota, tempat parkir umumnya berada di pinggir kiri dan kanan jalan (on street).
Dengan asumsi laju pertumbuhan lalu-lintas pada masa yang akan datang semakin meningkat, maka
sistem perparkiran tersebut akan membuat permasalahan lalu lintas (kemacetan) dan berdampak
pada penurunan kualitas ruang kawasan.
Gambar 4.5 Kondisi Parkir On Street

Untuk menghindari hal tersebut, maka perlu dibuat arahan/pengaturan sistem perparkiran dalam
kawasan. Dalam hal ini sikap yang dapat diambil meliputi dua alternatif. Alternatif pertama adalah
pengaturan parkir on street yang ada dalam kawasan. Adapun pengaturan kedua adalah dengan
mendedikasikan suatu lahan sebagai kantong parkir (off street).
4.2.4.4 Pedestrian
Kondisi eksisting kawasan perencanaan menunjukkan bahwa ruas-ruas jalan yang ada tidak
menyediakan ruang gerak bagi pejalan. Tepian jalan yang berbatasan dengan pertokoan kerap
dijadikan parkir atau tempat PKL. Kondisi tersebut menyebabkan pejalan tidak mempunyai pilihan lain
selain harus berbagi jalan dengan moda kendaraan yang ada. Hal ini selain tidak nyaman, juga tidak
aman bagi keselamatan pejalan, terutama anak-anak dan orang tua.
LAPORAN AKHIR 4-26

Gambar 4.6 Minimnya alokasi ruang bagi pejalan

Berdasarkan hal tersebut, maka disimpulkan bahwa kawasan perlu menambah jumlah ruang untuk
sirkulasi pejalan. Hal ini bukan saja dimaksudkan untuk menjamin keselamatan pejalan, akan tetapi
juga dimaksudkan memperkuat vitalitas kawasan yang telah ada. Penyediaan lebih banyak ruang
yang nyaman bagi pejalan akan meningkatkan apresiasi pejalan terhadap lingkungan, terlebih
apresiasi terhadap bangunan komersial yang berada di sepanjang rute yang dilaluinya. Hal tersebut
secara tidak langsung memberikan benefit ekonomi bagi pertokoan atau bangunan komersial yang
ada dalam kawasan. Di sisi lain, kawasan akan lebih atraktif karena ruang jalan tidak hanya
dianimasikan oleh kendaraan, tetapi juga oleh orang-orang. Ruang pejalan yang lebar juga
memungkinkan pengembangan menjadi outdoor cafe.
4.2.4.5 Sarana Angkutan Umum dan Transportasi Sungai
Sarana angkutan umum di BWK E masih terbatas pada route-route yang melalui jalan utama. Pada
beberapa daerah permukiman penduduk masih banyak yang belum terlayani oleh angkutan
perkotaan. Di lain pihak, penduduk di sekitar Sungai Batanghari lebih cenderung menggunakan sungai
sebagai prasarana transportasi. Kegiatan transportasi sungai ini terbagi menjadi dua sifat pelayanan,
yaitu untuk keperluan internal kota dan eksternal kota. Internal Kota melayani pergerakan antar Pusat
Kota Jambi dengan Jambi Seberang, sedangkan eksternal kota melayani pergerakan menghubungkan
Kota Jambi dengan kota-kota lain di bagian hulu dan hilir sungai.
Kegiatan transportasi sungai dilayani oleh beberapa jenis kapal, mulai dari kapal kecil tanpa motor,
sampai kapal motor berukuran besar, terdiri dari Kapal Nasional, Kapal Asing, Pelayaran Rakyat, dan
Non Pelayaran. Berdasarkan data statistik, jumlah kapal penumpang dan barang yang datang dan
berangkat di Pelabuhan Jambi dari tahun 2000 sampai 2007 memperlihatkan kecenderungan
menurun. Jumlah kapal yang datang, tiap tahunnya rata-rata sebanyak 427 kedatangan, dengan
LAPORAN AKHIR 4-27

jumlah penumpang rata-rata sebanyak 25.796 tiap tahunnya. Bongkar muat barang skala besar telah
dialihkan ke pelabuhan Talang Duku (masuk kabupaten Muaro Jambi) . Oleh karenanya pelabuhan di
BWKE di fungsikan sebagai pelabuhan lokal.
Berdasarkan hal-hal di atas terlihat bahwa vitalitas area yang berdekatan dengan sungai Batanghari
lebih disebabkan oleh aktivitas penyebrangan yang bersifat fungsional. Hal tersebut menunjukkan
masih terbukanya peluang pengembangan untuk lebih memaksimalkan potensi Sungai Batanghari
melalui aktivitas yang bersifat rekreatif.
4.2.5 RUANG TERBUKA DAN TATA HIJAU
Berdasarkan kondisi eksisting yang ada, ruang-ruang terbuka kawasan hanya terdapat dan
terkonsentrasi di sekitar Sungai Batanghari. Ruang terbuka tersebut berfungsi sebagai tempat
berkumpul dan berinteraksi bagi penduduk yang ada. Di lain pihak, kondisi eksiating kawasan
perencanaan juga memperlihatkan kecenderungan minimnya penghijauan pada ruang-ruas jalan yang
ada. Kondisi tersebut lebih jelas terlihat pada ruas-ruas jalan komersial. Jajaran ruko atau pertokoan
yang ada terlihat gersang karena tidak adanya pepohonan atau tanaman yang menyejukan kawasan.
Gambar 4.7
Ruang Terbuka di area Sungai Batanghari
Gambar 4.8
Minimnya unsur tanaman di ruas-ruas jalan kawasan
LAPORAN AKHIR 4-28

Selain minimnya ruang terbuka, ruang terbuka yang ada pun memiliki kondisi yang kurang bagus.
Penataan ruang terbuka terkesan spontan tanpa ada pegaturan yang memperkuat karakter Sungai
Batanghari. Berdasarkan hal-hal di atas dapat disimpulkan bahwa kawasan memerlukan penambahan
dan penataan ruang terbuka demikian hanya dengan tata hijau. Perlu adanya unsur tata hijau yang
diintegrasikan dengan pusat-pusat perdagangan dalam kawasan. Hal ini tidak saja dilakukan untuk
memberi peneduhan melainkan juga untuk menciptakan estetika kawasan.
4.2.6 ESTETIKA KAWASAN
4.2.6.1 Bangunan
Kondisi eksisting kawasan menunjukkan bahwa komponen bangunan berkontribusi cukup besar pada
kualitas estetika kawasan secara keseluruhan. Dominasi bangunan di dalam kawasan adalah
bangunan komersial. Dalam hal ini, ruko berbentuk deret merupakan bentukan khas bangunan dalam
kawasan. Namun demikian, sebagian besar bangunan yang ada memiliki kecenderungan nampak
tidak memiliki arahan ekspresi arsitektur yang memperkuat kekhasan bangunan deret tersebut.
Gambar 4.9
Bangunan ruko bentuk deret yang terdapat dalam kawasan
Berdasarkan kondisi tersebut, adanya arahan penataan untuk bangunan-bangunan komersial bentuk
deret yang ada dalam kawasan merupakan hal strategis yang dapat dilakukan dalam meningkatkan
kualitas estetika kawasan.
4.2.6.2 Signage, Public Art, Unique Element
Kawasan perencanaan memiliki komponen-komponen kawasan yang secara tidak langsung

mempengaruhi kualitas estetika kawasan. Komponen-komponen tersebut antara lain adalah signage,
public art, dan elemen unik. Signage sebagai sarana informasi umum dapat memberi kesan visual
yang berlainan bergantung pada bentuk, ukuran , dan lokasi peletakannya. Demikian halnya dengan
sculpture/public art. Peletakan patung sebagai elemen yang melengkapi sebuah bundaran yang
fungsional memberikan nilai lebih pada estetika kawasan. Adapun tenda peneduh yang terdapay di
LAPORAN AKHIR 4-29

pasar buah memberikan sense of place tersendiri bagi kualitas ruang kawasan. Bentuknya yang unik
membentuk identitas pasar tersebut.
Bentuk dan peletakan signage dalam kawasan
Public Art Unique Element (Tenda Pasar Buah)
Gambar 4.10
Signage, Public Art, Unique Element
Berdasarkan hal-hal tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa komponen signage, sculpture/public art,
dan elemen yang unik perlu diarahkan penataannya dalam rangka meningkatkan kualitas esteika
kawasan.
4.2.6.3 PKL (PEDAGANG KAKI LIMA)
Lokasi PKL di dalam kawasan perencanaan tersebar pada ruas-ruas jalan yang ada. Bentuk dari PKL
ini biasanya berupa lapak. Kehadirannya dalam ruang kawasan memberi pengaruh pada kualitas
ruang di sekitar lapak tersebut. Pada beberapa area, PKL menciptakan kesan visual yang vibrant,
namun di lain pihak, eksistensi PKL menciptakan suasana chaos. Hal ini-lah yang menyebabkan
kehadiran PKL memberi kontribusi visual yang positif sekaligus negatif pada kualitas estetika kawasan.
Berdasarkan hal tersebut, maka kawasan perlu mengatur eksistensi dari PKl tersebut.
LAPORAN AKHIR 4-30

4.2.7 TATA GUNA LAHAN
Penggunaan lahan di BWK E akan didominasi oleh kegiatan jasa dan perdagangan serta perumahan.
Selain itu, penggunaan lahan non terbangun masih dominan di Sub BWK E.5. Perkembangan BWK E
yang cukup pesat, telah menyebabkan tumbuhnya rumah-rumah ilegal disekitar Sungai Asam dan
Sungai Batanghari. Namun demikian, pada kawasan perencanaan juga ditemui suatu kondisi dimana
terdapat beberapa bangunan ruko yang kosong dan belum termanfaatkan secara optimal. Rencana
relokasi pasar menjadi ruang terbuka hijau tanpa disertai arahan rancangan ruang terbuka yang jelas,
mengakibatkan lahan tersebut rawan pembangunan ilegal.
Gambar 4.11
Peta Penggunaan Lahan Kecamatan Pasar Jambi
Sumber: Pengolahan Tim
Apabila melihat dari peta penggunaan lahan di dalam kawasan perencanaan, maka terlihat bahwa
terdapat kecenderungan perubahan tata guna lahan residensial menjadi komersial. Hal ini terlihat
pada bentukan blok yang cukup luas. Pada blok tersebut, lahan komersial di tepian blok menyisakan
LAPORAN AKHIR 4-31

bentukan kantong dengan fungsi residensial. Berdasarkan kondisi-kondisi yang telah dipaparkan
tersebut, maka diambil beberapa kesimpulan, sebagai berikut:
1. Kawasan perencanaan memerlukan arahan penataan bangunan dan lingkungan yang
berfokus pada optimalisasi aset-aset potensial yang dimiiki oleh kawasan.
2. Arahan tata guna lahan sebaiknya mempertahankan tata guna lahan residensial yang masih
ada, sehingga tercipta mixed use horizontal dan vertikal (ruko), sebagai bentuk kotrol
keamanan bagi kawasan.
4.2.8 TATA BANGUNAN
4.2.8.1 Tipologi bangunan
Tipologi dominan kawasan perencanaan adalah bangunan komersial, bertingkat, dan memiliki bukaan
lebar ke arah jalan pada lantai dasarnya. Identifikasi di lapangan menunjukkan bahwa tipologi
bangunan komersial tersebut memiliki beberapa tipe, yakni tipe blok dan tipe ruko. Tipe ruko yang
berderet merupakan tipologi khas kawasan. Variasi yang terdapat pada tipe ruko dert tersebut
biasanya terletak pada warna dan fasad bangunan.
Tipe Blok Tipe Ruko Deret
Gambar 4.12
Tipe-tipe bangunan komersial dalam kawasan
Berdasarkan hal tersebut, setidaknya terdapat beberapa hal yang harus dipertimbangkan dalam
penataan tipologi bangunan kawasan perencanaan. Hal-hal tersebut yakni:
1. Perimeter blok.
2. Fasad Bangunan.
LAPORAN AKHIR 4-32

4.2.8.2 Ketinggian bangunan
Secara garis besar tidak ada persoalan mendasar pada ketinggian bangunan yang terdapat dalam
kawasan perencanaan. Hanya saja, terkadang ditemui suatu kondisi dimana dalam satu row muncul
bangunan dengan ketinggian yang kontras dengan ketinggian rata-rata bangunan dalam row.
Berdasarkan kondisi tersebut, perlu adanya arahan penataan bangunan yang mengatur mengenai
ketinggian bangunan dalam skala mikro. Adapun dalam skala makronya perlu adanya arahan
mengenai skyline kawasan yang terkait dengan keberadaan sungai Batanghari dan Sungai Asam.
4.2.9 IDENTITAS KAWASAN
Kawasan perencanaan pada dasarnya merupakan kawasan tepi air. Namun demikian, kondisi kawasan
perencanaan saat ini tidak mereleksikan image kuat dari sebuah kawasan tepi air. Pada kawasan tepi
air, keiatan-kegiatan yang ada di dalam kawasan biasanya diarahkan untuk mengapresiasi keberadaan
elemen air, dan sedapat mungkin mengoptimalkan pemanfaatan elemen air tersebut secara
fungsional, ekonomi, ekologi, maupun rekreatif.
Pesatnya pertumbuhan di sektor perdagangan dan jasa sedikit demi sedikit merubah orietasi kawasan
ke arah darat. Hal ini dapat terlihat dari adanya pembangunan ilegal di area tepi air sungai Batanghari
dan Sungai Asam, kondisi tepian air yang kurang terawat, pemanfaatan tepian air yang kurag
maksimal, serta tidak adanya pola keterhubungan yang maenarik antara darat dan air, serta
Keseluruhan hal tersebut menunjukkan bahwa identitas kawasan sebagai kawasan tepi air sudah
mulai menghilang.
Berdasarkan kondisi-kondisi di atas, maka kawasan perencanaan memerlukan arah penataan

bangunan dan lingkungan yang berfokus pada pengembalian identitas kawasan sebagai kawasan tepi
air.
4.2.10 DAYA DUKUNG PRASARANA DAN FASILITAS
4.2.10.1 Jaringan Drainase
Kondisi fisik saluran Drainase BWK E di lingkungan pusat Kota/Pertokoan umumnya dibuat dari
pasangan batu bata/beton dan dalam bentuk saluran tertutup sedangkan di pinggiran kota lebih
banyak menggunakan saluran dengan galian tanah. Sungai-sungai yang merupakan saluran drainase
primer, yaitu Sungai Kenali Kecil, Sungai Kenali Besar, Sungai Asam (Bagian Tengah Kota),
keseluruhannya merupakan anak-anak Sungai Batanghari
LAPORAN AKHIR 4-33

Apabila dilihat dari konstruksinya, saluran drainase buatan pada BWK E dilihat dibagi 2 (dua) bagian
yaitu :
1. Jaringan drainase tertutup, berada disekitar pusat kota yaitu di Kecamatan Pasar Jambi.
2. Jaringan drainase terbuka dengan kondisi baik/permanen, berada mengikuti jaringan-jaringan

jalan utama sekitar pusat kota yang meliputi Kecamatan Jambi Timur, Jelutung dan Kecamatan
Telanaipura.
Dari peninjauan di lapangan, banyak drainase yang ada dalam kondisi yang kurang terawat dengan
baik. Banyak terjadi penyumbatan yang disebabkan oleh sedimentasi baik itu oleh sampah maupun
karena terjadi erosi tanah sekitar drainase, selain itu banyak pula bangunan drainase yang terjadi
penyempitan oleh desakan badan jalan maupun yang tertutup oleh bangunan-bangunan perumahan.
Sehingga dengan demikian pada saat terjadi hujan sistem drainase yang mengalami ganguan tidak
berfungsi dengan baik.
4.2.10.2 Persampahan
Pada saat ini, pengelolaan sampah di BWK-E Kota Jambi belum tertata dengan baik terutama di
sebagian besar permukiman kota. Masyarakat masih membuang sampah tidak pada TPS yang telah
disediakan. Masyarakat juga belum memperhatikan/menepati jadwal pengambilan sampah oleh
Kantor PKP, sehingga bak sampah menumpuk dan tercecer keluar dari bak sampah. Di sisi lain,
masyarakat juga belum menerima keberadaan TPS di lingkungan sekitar permukiman mereka.
4.2.11 DAYA DUKUNG LAHAN
Secara fisik dasar alamiah, BWK E tidak mempunyai faktor pembatas perkembangan kecuali di lokasi
disepanjang Sungai Batanghari dan Sungai Asam yang merupakan lokasi genangan, terutama pada
musim hujan maupun bila terjadi luapan Sungai Batanghari. Luas lahan dengan kriteria yang
sesuai untuk pengembangan mencapai 1.650 Hektar atau 89 % dari luas total dari wilayah BWK E.
Sisanya 203 Hektar merupakan kawasan konservasi yang merupakan daerah sempadan Sungai
Batanghari dan Sungai Asam.
Berdasarkan kondisi-kondisi tersebut, terlihat bahwa kawasan memilliki lahan konservasi yang cukup
besar yang disebabkan oleh keberadaan sungai Batanghari dan Sungai Asam. Dengan demikian, dapat
dipahami bahwa terbuka peluang yang besar bagi usaha penataan kawasan tepi Sungai Batanghari
dan Sungai Asam.
4.2.12 KONDISI INTERNAL KAWASAN PERENCANAAN
Secara internal, kawasan perencanaan mempunyai sejumlah persoalan yang berkaitan dengan
identitas kawasan tepi air, degradasi lingkungan non terbangun, hirarki jalan yang tidak terstruktur,
LAPORAN AKHIR 4-34

dan kurang optimalnya pemanfaatan aset-aset kawasan yang potensial. Hal-hal tersebut secara tidak
langsung berimbas pada penurunan kualitas lingkungan kawasan, antara lain tidak terindentifikasinya
keberadaan sungai dari titik masuk kawasan, kemacetan, pembangunan ilegal, kurang terawatnya
bangunan, kurangnya lahan parkir, ruang terbuka hijau, dan ruang untuk pejalan.
4.3 KAJIAN EKSTERNAL
4.3.1 ANALISIS SWOT
Analisis SWOT digunakan untuk merumuskan isu dan strategi untuk mengembangkan visi dan misi
kawasan nantinya. Faktor Internal yang dianalisis mencakup hal-hl yang merupakan sumber daya
yang dimiliki oleh kawasan. Adapun faktor eksternal yang dianalisis mencakup hal-hal yang
merupakan faktor-faktor pendorong, yakni kebijakan pemerintah dan hal-hal yang menjadi tekanan
dalam pengembangan kawasan nantinya. Secara sistematis, identifikasi dari kedua faktor tersebut
dirangkum dalam tabel berikut:
Tabel 4.7 Identifikasi Faktor Internal dan Eksternal
Kekuatan (strength)
1 Adanya iklim tropis dengan curah hujan sepanjang tahun
2 Keberadaan sungai Batanghari dan sungai Asam yang bersinggungan dengan kawasan
perencanaan
3 Pemanfaatan sungai Batanghari sebagai prasarana transportasi, sumber air baku untuk air minum,
dan penunjang kegiatan ekonomi
4 Adanya dominasi kegiatan perdagangan dan jasa di dalam kawasan perencanaan
5 Keberadaan deretan bangunan ruko sebagai sarana perdagangan dan jasa kawasan
6 Keberadaan terminal Rawasari yang terletak di pusat utama dari seluruh arah kendaraan angkutan.
LAPORAN AKHIR 4-35

Kelemahan (weakness)
1 Adanya daerah rawan bencana banjir di sepanjang bantaran sungai
2 Desain dan pemanfaatan sungai belum optimal
3 Adanya lahan-lahan kosong di dalam ruko yang belum termanfaatkan secara optimal
4 Hirarki jalan belum tersusun dengan baik
5 Kualitas ruang sirkulasi pejalan (trotoar) kurang baik
6 Kurangnya penghijauan di ruas-ruas jalan komersial
7 Kawasan mati di malam hari
Peluang (opportunity)
1 Adanya apresiasi/minat penduduk terhadap area bantaran sungai sebagai sarana untuk sight-
seeing, berkumpul, dan berinteraksi
2 Adanya kebijakan yang mendorong kawasan menjadi pusat perdagangan dan jasa skala kota
3 Adanya rencana memasukkan pasar yang baru ke dalam kawasan perencanaan
4 Kawasan Sungai Batanghari sedang dikembangkan dengan adanya rencana pembuatan jembatan
gantung di sungai Batanghari dan landmark kota Jambi di seberangnya.
5 Adanya kebijakan relokasi Pasar Angso Duo dan pengembangan ruang terbuka hijau di lokasi ex
Pasar Angso Duo
Ancaman (threats)
1 Penguasaan sebagian besar ruang terbuka hijau oleh pihak swasta
2 Meningkatnya jumlah kendaraan tanpa disertai dengan peningkatan lahan parkir
3 Pemanfaatan badan jalan sebagai tempat berjualan PKL
4 Adanya budaya parkir on street yang mengganggu sirkulasi kendaraan dan pejalan
Selanjutnya, faktor internal dan eksternal tersebut dipertemukan dalam sebuah matriks analisis yang
menyilangkan faktor internal dan eksternal. Secara garis besar analisis tersebut disajikan dalam tabel
berikut :
LAPORAN AKHIR 4-36

Tabel 4.8 Analisis SWOT

1. STRENGTH: Adanya iklim tropis dengan curah hujan sepanjang tahun
Faktor Internal
Strength Weakness
Adanya iklim tropis -

dengan curah hujan
sepanjang tahun
Opportunities S-O Analisis W-O Analisis
Adanya kebijakan yang Merancang kawasan -

mendorong kawasan perdagangan dan jasa
Faktor Eksternal
menjadi pusat yang atraktif dengan
perdagangan dan jasa mengoptimalkan
skala kota rancangan berbasis
pada kondisi iklim yang
ada  outdoor-indoor
shopping area
Threaths S-T Analisis W-T Analisis
- - -
2. STRENGTH: Keberadaan sungai Batanghari dan sungai Asam
Faktor Internal
Strength Weakness
Keberadaan sungai Adanya daerah rawan

Batanghari dan sungai banjir di sepanjang
Asam bantaran sungai
Kawasan Sungai Mengembangkan Mendedikasikan daerah

Faktor Eksternal
Batanghari sedang pusat-pusat kegiatan di rawan banjir sebagai
dikembangkan dengan sekitar kawasan sungai ruang terbuka hijau
adanya rencana yang rekreatif
pembuatan jembatan
gantung di sungai
Batanghari dan
landmark kota Jambi di
seberang jembatan
tersebut
LAPORAN AKHIR 4-37

Faktor Internal
Strength Weakness
Keberadaan sungai Adanya daerah

Batanghari dan rawan banjir di
sungai Asam sepanjang bantaran
sungai

Faktor Eksternal
Adanya pembangunan Melakukan Merancang area
liar di sempadan penertiban terhadap sempadan dan
sungai pembangunan di daerah rawan banjir
sepanjang sempadan sedemikian rupa
sungai sehingga tidak
dimanfaatkan
sebagai permukiman
3. STRENGTH: Adanya dominasi kegiatan perdagangan dan jasa di dalam kawasan

perencanaan
Faktor Internal
Strength Weakness
Adanya dominasi Adanya dominasi

kegiatan perdagangan kegiatan perdagangan
dan jasa di dalam dan jasa di dalam
kawasan perencanaan kawasan perencanaan
Ruang sirkulasi pejalan

(trotoar) belum tertata
dengan baik
Kawasan mati di
Faktor Eksternal
malam hari
Adanya kebijakan yang Menciptkan linkage Mengoptimalkan

mendorong kawasan antara area penghijauan linear di
menjadi pusat perdagangan-jasa yang ruas-ruas jalan
perdagangan dan jasa ada dengan ruang komersial dan
skala kota terbuka hijau ex pasar mengintegrasikannya
Angso Duo, jembatan dengan ruang terbuka
gantung& landmark hijau ex pasar Angso
kota Jambi Duo
LAPORAN AKHIR 4-38

Faktor Internal
Strength Weakness


dengan baik
Kawasan mati di
malam hari
Adanya relokasi pasar Menata ruang-ruang

Angso Duo dan sirkulasi pejalan yang
kebijakan ada sehingga sinergi
pengembangan ruang dengan area
Faktor Eksternal terbuka hijau di lokasi perdagangan, sungai,
ex Pasar Angso Duo dan landmark kota
Jambi
Kawasan Sungai Menciptakan jalur-jalur

Batanghari sedang pejalan baru yang
dikembangkan dengan terhubung dengan area
adanya rencana perdagangan dan
pembuatan jembatan sungai
gantung di sungai
Batanghari dan
seberangnya.
Mengembangkan
kegiatan di malam hari
yang berkorelasi
dengan pengembangan
sungai, pembuatan
jembatan gantung, dan
landmark kota Jambi
LAPORAN AKHIR 4-39

Faktor Internal
Strength Weakness


dengan baik
Kawasan mati di
Faktor Eksternal
malam hari
Penguasaan sebagian Mengintegrasikan Mendedikasikan

besar ruang terbuka sebagian dari ruang sebagian ruang
hijau oleh pihak swasta terbuka hijau privat kawasan yang
dengan area terintegrasi dengan
perdagangan melalui jalur pejalan dan lahan
Pemanfaatan badan system insentif parkir sebagai ruang
jalan sebagai tempat berjualan bagi PKL
berjualan PKL
4. STRENGTH: Pemanfaatan sungai Batanghari sebagai prasarana transportasi, sumber air baku
untuk air minum, dan penunjang kegiatan ekonomi
Faktor Internal
Strength Weakness
Pemanfaatan sungai Pemanfaatan sungai

Batanghari sebagai Batanghari sebagai
prasarana transportasi, pendukung kegiatan
Faktor Eksternal
sumber air baku untuk wisata belum dilakukan
air minum, dan secara optimal
penunjang kegiatan
ekonomi
LAPORAN AKHIR 4-40

Faktor Internal
Strength Weakness
Pemanfaatan sungai Pemanfaatan sungai

Batanghari sebagai Batanghari sebagai
prasarana transportasi, pendukung kegiatan
sumber air baku untuk wisata belum dilakukan
air minum, dan secara optimal
penunjang kegiatan
ekonomi
Adanya apresiasi Mengintegrasikan Mengoptimalkan

Faktor Eksternal
terhadap area bantaran ruang-ruang potensi sungai untuk
sungai sebagai sarana fungsional sungai kegiatan wisata
untuk sight-seeing, (prasarana
berkumpul, dan transportasi) dengan
berinteraksi ruang-ruang
rekreatif sungai
(ruang untuk
berkumpul dan
beriteraksi)
5. STRENGTH: Keberadaan deretan bangunan ruko sebagai sarana perdagangan dan jasa kawasan
Faktor Internal
Strength Weakness
Keberadaan deretan Adanya lahan-lahan

bangunan ruko sebagai kosong di dalam ruko
sarana perdagangan yang belum
dan jasa kawasan termanfaatkan secara
Faktor optimal
Eksternal
Kebijakan: Kawasan menjadi Penataan ruko-ruko, -

pusat perdagangan dan jasa baik secara fisik
skala kota maupun fungsi
LAPORAN AKHIR 4-41

Faktor Internal
Strength Weakness
Keberadaan deretan Adanya lahan-lahan

bangunan ruko sebagai kosong di dalam ruko
sarana perdagangan yang belum
dan jasa kawasan termanfaatkan secara
optimal

Faktor
Eksternal Meningkatnya jumlah Menata parkir on street Penataan lahan kosong
kendaraan tanpa disertai yang ada dalam ruko sebagai
dengan peningkatan lahan ruang terbuka hijau
parkir dan lahan parkir off
street
Adanya budaya parkir on

street yang mengganggu
sirkulasi kendaraan dan
pejalan
4. STRENGTH: Keberadaan terminal Rawasari yang terletak di pusat utama dari seluruh arah
kendaraan angkutan
Faktor Internal
Strength Weakness
Keberadaan terminal
Rawasari yang
terletak di pusat
utama dari seluruh
arah kendaraan
angkutan
Faktor Eksternal
Opportunities S-O Analisis S-O Analisis
Adanya kebijakan Menciptakan linkage

yang mendorong antara terminal,
kawasan menjadi pusat perdagangan,
pusat perdagangan dan sungai
dan jasa skala kota
LAPORAN AKHIR 4-42

Faktor Internal
Strength Weakness
Keberadaan terminal
Rawasari yang terletak
di pusat utama dari
seluruh arah
kendaraan angkutan
Opportunities S-O Analisis S-O Analisis
Kawasan Sungai
Faktor Eksternal Batanghari sedang
dikembangkan dengan
adanya rencana
pembuatan jembatan
gantung di sungai
Batanghari dan
seberangnya.
4.3.2 ISU STRATEGIS
Berdasarkan analisis SWOT, isu-isu pengembangan kawasan tepi air di kecamatan Pasar Jambi dapat
disimpulkan sebagai berkut:
1. Adanya invasi kendaraan dalam kawasan perdagangan sehingga memerlukan pengaturan

lahan parkir.
2. Kawasan mati di malam hari
3. Desain dan pemanfaatan sungai belum optimal
4. Kualitas Jalur Pejalan kurang baik
5. Kualitas fisik bangunan-bangunan ruko yang kurang baik (estetika).
6. Konektifitas dan aksesibilitas kawasan kurang optimal
7. Pemanfaatan bangunan kurang optimal.
8. Kurangnya ruang terbuka hijau
9. Pengaturan lokasi untuk PKL
LAPORAN AKHIR 4-43

10. Kebutuhan akan ruang terbuka publik ebagai sarana berkumpul dan berinteraksi.
11. Penguatan identitas lokal kawasan.
4.3.3 STRATEGI PENGEMBANGAN
Berdasarkan analisi SWOT, maka strategi pengembangan kawasan tepi air di kecamatan Pasar Jambi
adalah sebagai berikut:
1. Mengatur sirkulasi kendaraan dan sistem parkir.
2. Menciptakan ruang-ruang terbuka publik.
3. Menyuntikkan aktifitas-aktifitas baru (Calendar of Events)
4. Menciptakan variasi fasilitas dan desain lansekap yang berbeda di sepanjang tepian sungai.
5. Menciptakan pedestrian network.
6. Menciptakan kontinuitas ruko.
7. Mengintegrasikan area perdagangan dan area tepi sungai.
LAPORAN AKHIR 4-44

Sumber: RDTR Kota Jambi
LAPORAN AKHIR 4-22

Bab ini akan membahas konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan serta rencana umum untuk panduan
rancangannya. Konsep dasar tertuang dalam bentuk visi pembangunan dan konsep perancangan struktur tata bangunan dan
lingkungan. Rencana umum merupakan elaborasi dari konsep pengembangan. Berikutnya rencana umum akan diterjemahkan
ke dalam indikasi program. Berikut adalah uraiannya.
5.1 KONSEP DASAR PERANCANGAN TATA BANGUNAN DAN

LINGKUNGAN
Konsep Dasar Perancangan Tata Bangunan dan Lingkungan, yang merupakan hasil tahapan analisis
program bangunan dan lingkungan, memuat gambaran dasar penataan pada lahan perencanaan yang
selanjutnya ditindaklanjuti dengan penjabaran gagasan desain secara lebih detail dari masing-masing
elemen desain.
Manfaat dari konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan adalah:
a. Mengarahkan penyusunan visi dan karakter perancangan.
b. Mengendalikan suatu intervensi desain lingkungan sehingga berdampak baik, terarah dan terukur
terhadap suatu kawasan yang direncanakan.
c. Mengintegrasikan desain elemen-elemen kota yang berpengaruh pada suatu perencanaan

kawasan.
d. Mengarahkan indikasi program dan desain penataan yang tepat pada tiap subbagian kawasan
yang direncanakan.
LAPORAN AKHIR 5-1

Komponen Dasar Perancangan meliputi:
1. Visi Pembangunan, yaitu gambaran spesifik karakter lingkungan di masa mendatang yang akan
dicapai sebagai hasil akhir penataan suatu kawasan yang direncanakan, disesuaikan dengan
seluruh kebijakan dan rencana tata ruang yang berlaku pada daerah tersebut.
2. Konsep Perancangan Struktur Tata Bangunan dan Lingkungan, yaitu suatu gagasan perancangan
dasar pada skala makro, dari intervensi desain struktur tata bangunan dan lingkungan yang
hendak dicapai pada kawasan perencanaan, terkait dengan struktur keruangan yang berintegrasi
dengan kawasan sekitarnya secara luas, dan dengan mengintegrasikan seluruh komponen
perancangan kawasan yang ada.
3. Konsep Komponen Perancangan Kawasan, yaitu suatu gagasan perancangan dasar yang dapat
merumuskan komponen-komponen perancangan kawasan (peruntukan, intensitas, dll).
4. Blok-blok Pengembangan Kawasan dan Program Penanganannya, yaitu pembagian suatu kawasan
perencanaan menjadi blok-blok pengembangan yang lebih kecil sehingga strategi dan program
pengembangannya dapat lebih terarah dan rinci.
Berdasarkan standar isi konsep dasar menurut RTBL, disusunlah konsep dasar perancangan tata
bangunan dan lingkungan untuk kawasan Kecamatan Pasar Kota Jambi sebagai berikut.
5.1.1 VISI PEMBANGUNAN
Pengembangan kawasan Kecamatan Pasar Kota Jambi sangat terkait dengan fungsi utama kawasan
sebagai kawasan perdagangan dan jasa. Sesuai dengan permasalahan yang dihadapi oleh pusat inti
Kota Jambi dan potensi ekonomi dan lingkungan kawasan, maka visi pengembangan kawasan adalah
sebagai berikut:
”Menciptkan Kawasan Bisnis Tepi Air yang Hidup, Atraktif dan Enjoyable”
Visi ini mengandung arti Kawasan Pasar Kota Jambi diharapkan menjadi satu kawasan bisnis yang
mempunyai karakter tepi air yang kuat, secara aktivitas dapat hidup hamper 24 jam atau sepanjang
hari dan menjadi sebuah kawasan yang dapat dinikmati karena kenyamanan dan atraksi dari berbagai
kegiatan yang ada di kawasan tersebut.
5.1.2 STRATEGI PEMBANGUNAN KAWASAN
Visi kawasan ini diwujudkan melalui strategi berikut ini :
LAPORAN AKHIR 5-2

1. Penguatan akses kawasan
Penguatan akses kawasan dilakukan dengan memperkuat hirarki jalan, melakukan penataan
pergerakan kendaraan dan pergerakan orang. Selain itu juga menciptakan tempat parkir baik
berupa taman parkir ataupun parkir yang menempel pada bangunan. Penguatan akses kawasan
juga dilakukan dengan membuat node dan landmark.
2. Penguatan Aktivitas di Tepi Air
Kawasan tepi air Sungai Batanghari yang saat ini tertutup oleh bangunan perlu ditata kembali. Hal
ini dilakukan dengan membuka tepi air untuk aktivitas publik dan menghidupkan kembali peran
sungai sebagai sarana transportasi. Kawasan tepi air diarahkan untuk aktivitas komersial, rekreasi
dan kegiatan sosial budaya
3. Penataan Bentuk Bangunan
Penataan bentuk bangunan dilakukan untuk memberikan acuan untuk setiap pembangunan baru
di kawasan tersebut. Penataan bentuk bangunan mencakup bentuk blok massa bangunan, fasade
bangunan, dan bentuk atap bangunan.
4. Penguatan Ruang Terbuka Hijau dan Non Hijau
Penguatan ruang terbuka hijau dan non hijau dilakukan dengan mengoptimalkan pemanfaatan
ruang terbuka hijau dan non hijau yang ada, yang saat ini didominasi oleh bangunan dan
beberapa tempat merupakan ruang yang mati. Ruang terbuka hijau dan non hijau juga
dimaksudkan sebagai pengikat berbagai fungsi dan dapat mengakomodasi berbagai kegiatan
atraksi, budaya dan rekreasi untuk menghidupkan kawasan.
5. Penguatan Karakter Koridor Jalan
Karakter koridor jalan dipengaruhi oleh aktivitas fungsi bangunan disepanjang jalan tersebut.
Penguatan karakter koridor jalan dilakukan dengan memasukkan fungsi yang dapat menciptakan
aktivitas pada skala pejalan kaki. Selain itu juga dilakukan dengan pengaturan jarak antar
bangunan dan street furniture.
6. Penguatan Karakter Fungsi Bangunan dan Pemanfaatan Lahan
Penguatan karakter fungsi bangunan dilakukan dengan penataan blok kawasan, khususnya di
kawasan perdagangan dan jasa. Pengelompokan fungsi bangunan dilakukan berdasarkan
kesamaan kegiatan dan tujuan untuk meningkatkan optimalisasi nilai lahan, misalnya dengan
membuat blok fungsi campuran.
LAPORAN AKHIR 5-3

5.1.3 KONSEP PERANCANGAN STRUKTUR TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Konsep perancangan struktur tata bangunan dan lingkungan dibagi atas 4 kawasan yang mempunyai
karakter masing-masing:
- Penataan dan Pengembangan Kawasan Tepi Air,
Penataan dan pengembangan kawasan tepi air difungsikan untuk pusat kegiatan tepi air (water
activity center), pusat belanja tepi air (shopping promenade), dan pusat kuliner tepi air
(waterfront culinary center).
- Penataan dan Pengembangan Kawasan Komersial Campuran (Mixed Use)

Penataan dan pengembangan kawasan komersial campuran (mixed use) sebagai central kawasan
bisnis Pasar Jambi. Pengembangan mixed use diintegrasikan dengan system pencapaian,
terutama pedestrian.
- Penataan dan Pengembangan Kawasan Komersial

Kawasan komersial dikembangkan pada kawasan yang sudah ada, dengan intervensi pada
penciptaan ruang terbuka, bentuk massa bangunan dan mengoptimalkan ruang-ruang yang tidak
efektif.
- Penataan dan Pengembangan Kawasan Jasa

Penataan dan pengembangan kawasan jasa didasarkan pada tipologi bangunan dan karakter
fungsi yang sudah ada, dengan intervensi pada penciptaan ruang terbuka, bentuk massa
bangunan dan mengoptimalkan ruang-ruang yang tidak efektif.
- Penataan Kawasan Campuran Jasa Hunian

Penataan kawasan ini lebih diarahkan untuk mengoptimalkan aksesibilitas kawasan (penataan
akses) dan arahan untu menempatkan fungsi jasa pada perimeter sub kawasan dan berfungsi
sebagai buffer.
- Penataan Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan Non Hijau

Ruang terbuka hijau dibedakan atas yang RTH yang mempunyai fungsi publik dan ruang terbuka
hijau yang berfungsi sebagai perlindungan setempat. RTH yang berfungsi sebagai perlindungan
kawasan setempat dapat dimanfaatkan dengan intensitas rendah.
- Penataan Sirkulasi Kendaraan, Parkir dan Pejalan Kaki

Penataan sirkulasi kendaraan dengan mengacu pada rencana pengembangan jalan dan
mengintegrasikannya dengan fungsi yang akan dikembangkan pada kawasan tersebut.
LAPORAN AKHIR 5-4

5.2 RENCANA UMUM

5.2.1 STRUKTUR PERUNTUKAN LAHAN
5.2.1.1 Struktur Peruntukan Lahan Makro
Berdasarkan karakteristik lahan, isu-isu strategis, dan visi-misi kawasan, struktur peruntukan lahan
makro dalam kawasan perencanaan dibagi menjadi dua zona utama yakni zona A (kawasan bisnis)
dan zona B (kawasan waterfront). Dalam hal ini, elemen urban dan elemen alam disinergikan untuk
membentuk karakter kawasan. Zona A dan zona B dibagi menjadi beberapa sub kawasan. Sub
kawasan tersebut dikembangkan dalam rangka menciptakan destinasi-destinasi di dalam kawasan
perencanaan.
Zona A (kawasan bisnis) terdiri dari sub kawasan perdagangan, mixed use, dan hunian-jasa. Adapun
zona B (kawasan waterfront) terdiri dari sub kawasan taman ekologis (ecological park), pusat
komunitas (community center), pusat kegiatan tepi air (water activity center), pusat belanja tepi air
(shopping promenade), dan pusat kuliner tepi air (waterfront culinary center).
Zona A:
Sub kawasan yang menjadi focal point dari zona A adalah sub kawasan dengan fungsi campuran
(mixed use), ditempatkan pada lahan yang diapit oleh jalan Sapta Sudiro Husodo dan jalan DR
Soetomo. Dengan letaknya yang sentralistik, keberadaan Taman Mayangsari, struktur jalan dan pola
persil yang cenderung simetris, serta posisi yang menghubungkan area sungai, ruko, dan area hunian-
jasa, diharapkan sub kawasan ini dapat menjadi generator aktivitas kawasan sekaligus elemen
penghubung antara kegiatan bisnis dan wisata tepi air. Sub kawasan perdagangan ditempatkan pada
lahan bagian barat yang memuat konsentrasi tipologi bangunan ruko. Adapun sub kawasan hunian-
jasa ditempatkan pada lahan bagian timur yang didominasi oleh hunian, fasilitas umum, dan kegiatan
jasa/perkantoran.
Zona B:
Sub kawasan ecological park ditempatkan pada lahan di sekitar aliran anak sungai Batanghari. Sub
kawasan ini diharapkan dapat menjawab isu adanya lahan rawan banjir dan kurangnya ruang terbuka
hijau kawasan. Sub kawasan community center ditempatkan pada lahan eks Pasar Angso Duo.
Dengan lokasi yang berbatasan dengan lokasi baru dari pasar Angso Duo, sungai Batanghari, dan
ruang terbuka hijau, sub kawasan ini diharapkan dapat merepresentasikan identitas kultural
komunitas, baik skala kawasan perencanaan maupun skala kota Jambi. Sub kawasan water activity
center ditempatkan pada lahan yang berdekatan dengan aliran sungai Batanghari dan Sungai Asam,
sub kawasan shopping promenade ditempatkan pada lahan di sepanjang sungai Batanghari yang
berbatasan dengan area komersial, sedangkan sub kawasan waterfront culinary center ditempatkan
LAPORAN AKHIR 5-5

pada lahan di sepanjang sungai Batanghari yang berbatasan denga area hunian-jasa. Dengan
perkuatan aktivitas kuliner yang telah ada (Ancol) pada lokasi yang berdekatan dengan lokasi rencana
pembangunan jembatan gantung penghubung landmark kota Jambi, sub kawasan ini diharapkan
dapat memperkuat identitas ikonik kota Jambi.
LAPORAN AKHIR 5-6

5.2.1.2 Struktur Peruntukan Lahan Mikro
Struktur peruntukan lahan mikro dirancang dengan mempertimbangkan sisi keragaman kegiatan
dalam sub kawasan dalam rangka mewujudkan keberlangsungan aktivitas kawasan, baik di siang hari
maupun malam hari (percampuran antara bisnis, hunian, rekreasi, dan hiburan); area buffer; sistem
parkir, dan orientasi akses pedestrian. Secara garis besar, peruntukan lahan mikro dalam kawasan
perencanaan adalah sebagai berikut:
a. Sub Kawasan Mixed Use
Sebagai sub kawasan dengan fungsi campuran (mixed use) dan merupakan focal point dari kawasan
bisnis, sub kawasan ini akan menjadi sub kawasan yang paling tinggi intensitas kegiatannya. Secara
vertikal dan horizontal, sub kawasan ini memuat campuran kegiatan hunian, perkantoran, jasa
komersial (gedung sewa, gedung serba guna, dll), jasa perbankan, komersial retail, komersial hiburan
(bioskop, gallery, dll), hotel, dan parkir.
b. Sub Kawasan Perdagangan
Sebagai sub kawasan perdagangan yang didominasi oleh bentukan ruko, sub kawasan ini akan
menjadi sub kawasan yang memuat kegiatan komersial retail, hunian, dan parkir.
LAPORAN AKHIR 5-7

c. Sub Kawasan Hunian dan Jasa
Sebagai sub kawasan Hunian-Jasa, sub kawasan ini akan memuat kegiatan hunian, ibadah,
pendidikan, perkantoran, jasa, dan parkir. Untuk mencegah munculnya fungsi komersial yang dapat
mengganggu fungsi hunian, maka fungsi jasa diletakkan pada perimeter sub kawasan dan berfungsi
sebagai buffer.
d. Sub Kawasan Ecological Park
Sebagai sub kawasan Ecological Park, sub kawasan ini akan memuat kegiatan rekreasi-edukatif,
jogging track, ekowisata susur sungai.
LAPORAN AKHIR 5-8

e. Sub Kawasan Community Center
Sebagai sub kawasan Community Center, sub kawasan ini akan memuat kegiatan seni dan budaya
(pusat budaya, museum, dll), hiburan (panggung terbuka), dan parkir.
LAPORAN AKHIR 5-9

f. Sub Kawasan Water Activity Center
Sebagai sub kawasan Water Activity Center, sub kawasan ini akan memuat kegiatan penyeberangan,
rekreasi, dan olahraga air.
LAPORAN AKHIR 5-10

g. Sub Kawasan Shopping Promenade
Sebagai sub kawasan Shopping Promenade, sub kawasan ini akan memuat kegiatan komersial retail.
LAPORAN AKHIR 5-11

h. Sub Kawasan Waterfront Culinary Center
Sebagai sub kawasan Waterfront Culinary Center, sub kawasan ini akan memuat kegiatan komersial
retail yang berhubungan dengan kuliner/restoran.
LAPORAN AKHIR 5-12

5.2.2 INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN
Pertambahan penduduk di kecamatan Pasar Jambi adalah 2.5 % pada tahun 2008-2009. Di lain pihak,
menurut klasifikasi lapangan usaha, penduduk bekerja di kota Jambi terbanyak terdapat pada
lapangan usaha perdagangan, rumah makan dan jasa akomodasi (sumber: Statistik Penduduk dan
Ketenagakerjaan Kota jambi Tahun 2009). Berdasarkan hal tersebut, diperkirakan pertumbuhan
penduduk yang akan mempengaruhi kenaikan intensitas kawasan pada beberapa tahun ke depan
berasal dari sektor perdagangan dan jasa. Secara umum, intensitas akan naik pada koridor-koridor
jalan utama kawasan, terutama yang berdekatan dengan kawasan komersial, pengembangan wisata
tepian air atau pada koridor yang mengalami peningkatan kelas jalan.
Bagian kawasan dengan intensitas tinggi ditempatkan pada lahan yang berdekatan dengan kegiatan
komersial dan jasa (bagian tengah kawasan dan sisi-sisi sepanjang jalan utama kawasan), bagian
kawasan dengan intensitas sedang ditempatkan pada bagian tepi kawasan (bagian selatan kawasan),
sedangkan bagian kawasan dengan intensitas rendah ditempatkan pada bagian perencanaan ruang
terbuka hijau dan pada sisi-sisi sepanjang sungai Batanghari dan Sungai Asam (bagian utara
kawasan).
5.2.3 TATA BANGUNAN
Penataan bangunan di kawasan perencanaan bertujuan untuk menciptakan ruang kota yang hidup
dan atraktif. Bentuk dan massa bangunan diciptakan untuk mewujudkan ruang-ruang terbuka. Secara
garis besar, tata bangunan di dalam kawasan berupa perimeter blok. Pendekatan tata bangunan
dengan perimeter blok dimaksudkan untuk membentuk definisi yang jelas antara bagian depan yang
publik dan bagian belakang yang privat. Hal tersebut sekaligus dimaksudkan untuk menciptakan
LAPORAN AKHIR 5-13

frontage jalan yang atraktif melalui kontinuitas fasad, mengatasi permasalahan parkir, penciptaan
aktivitas, ruang terbuka hijau, dan pemanfaatan lahan kosong di lahan bagian dalam ruko.
Struktur perimeter blok pada kawasan perencanaan dilakukan secara bervariasi pada sub-sub
kawasan yang ada, dengan memungkinkan tersedianya parkir kendaraan, ruang terbuka komunal,
halaman unit rumah/ kantor, taman/plaza.
Kawasan perencanaan merupakan kawasan tepian air dengan Sungai Batanghari sebagai badan air
utama kawasan. Dalam hal ini, strategi yang digunakan dalam menciptakan garis langit adalah
mengatur ketinggian bangunan untuk memperkuat siluet kawasan yang berorientasi ke arah badan air
(Sungai Batanghari). Penerapan garis langit yang dilakukan adalah:
1. Menetapkan ketinggian bangunan yang berdekatan dengan badan air dengan

ketinggian bangunan maksimal satu lantai.
2. Menetapkan bagian sub kawasan yang menjadi focal point dengan ketinggian
maksimum yang diizinkan (3-4 lantai).
3. Menetapkan area perimeter (sub kawasan penunjang) dengan ketinggian sedang (2-3
lantai) sehingga menciptakan siluet landai yang harmonis dengan bangunan tinggi
yang menjadi focal point dan bangunan rendah yang berdekatan dengan badan air.
5.2.4 SISTEM PERGERAKAN DAN SIRKULASI
Sistem pergerakan terbagi atas pergerakan kendaraan umum, kendaraan pribadi dan pergerakan
pejalan kaki. Untuk menyikapi permasalahan aksesibilitas di Kawasan, pegerakan kendaraan umum
dibatasi pada beberapa kelas jalan, yaitu sampai status jalan kolektor primer. Sedangkan kendaraan
pribadi dapat mengakses sampai pada status jalan lokal.
Selain sirkulas kendaraan, sirkulasi pejalan kaki merupakan salah satu permasalah yang diangkat
dalam desain kawasan ini. Akses utama pejalan kaki di kawasan ini dapat diabagi atas: akses pejalan
kaki pada kawasan jasa dan perdagangan dan akases pejalan kaki pada kawasan tepi air. Untuk
LAPORAN AKHIR 5-14

memperkuat karakater kawasan perbelanjaan, dibuat satu kawasan pejalan kaki utama yang menjadi
koridor pedestrian utama.
Selain jalur pejalan kaki, dibuat juga jalur servis pada blok komersial dan hunian. Jalur servis ini
berfungsi untuk aktivitas loading dan sebagai akses yang lebih privat untuk hunian. Sistem pergerakan
dapat dilihat melalui gambar berikut ini.
LAPORAN AKHIR 5-15

5.2.5 SISTEM RUANG TERBUKA HIJAU
Sistem ruang terbuka hijau terbagi atas ruang terbuka hijau publik dan ruang terbuka hijau privat.
Ruang terbuka hijau diciptakan pada beberapa spot dalam kawasan perdagangn dan jasa. Ruang
terbuka hijau ini sekaligus berfungsi sebagai ruang terbuka publik. Ruang terbuka hijau yang
berfungsi sebagai RTH perlindungan setempat. RTH in mengisi sempadan sungai. RTH pada kawasan
tepi air juga digunakan untuk kegiatan rekreatif dan budaya. Sistem ruang terbuka hijau dapat dilihat
melalui gambar dibawah ini.
LAPORAN AKHIR 5-16

Bab ini akan membahas panduan rancangan, yang merupakan penjelasan lebih rinci dari atas rencana umum yang telah
ditetapkan sebelumnya dalam bentuk penjabaran materi utama melalui pengembangan komponen rancangan kawasan pada
bangunan, kelompok bangunan, elemen prasarana kawasan, kaveling dan blok, termasuk panduan ketentuan detail visual
kualitas minimal tata bangunan dan lingkungan.
Bab ini akan membahas panduan perancangan tata bangunan dan lingkungan. Panduan tata
bangunan dan lingkungan ini disusun per blok kawasan perencanaan yang spesifik, sesuai dengan
pembagian blok yang diuraikan pada bagian rencana umum.
Panduan rancangan yang akan diuraikan pada bab ini adalah panduan rancangan untuk:
 Kawasan Perdagangan
 Kawasan Jasa
 Kawasan Campuran Jasa dan Perdagangan
 Koridor pada fungsi perdagangan dan jasa
 Koridor Tepi Air
 Kawasan Pariwisata dan Rekreasi di Ruang Terbuka Hijau Bekas Pasar
Item-item pembahasan pada panduan ini sama dengan item pembahasan pada rencana umum,
seperti yang telah diuraikan pada bab Rencana Umum. Ilustrasi tiga dimensional turut melengkapi
panduan umum rancangan ini. Penjelasan mengenai panduan rancangan mengacu pada pembagian
sub blok pada kawasan rancangan (Gambar 6.1).
LAPORAN AKHIR 6-1

Gambar 6.1
Pembagian Tata Guna Lahan Mikro dan Intensitas Bangunan
LAPORAN AKHIR 6-2

6.1 PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN
Blok kawasan perdagangan terbagi atas beberapa sub blok yang mempunyai karakter berdasarkan
jalan yang membatasinya dan fungsi yang ada pada bangunan tersebut. Sub blok yang termasuk
dalam fungsi kawasan perdagangan adalah sub blok C1, C2, C3 dan C4.
6.1.1 PERUNTUKAN LAHAN

Blok kawasan perdagangan terbagi atas beberapa sub blok yang mempunyai karakter berdasarkan
jalan yang membatasinya dan fungsi yang ada pada bangunan tersebut. Sub blok yang termasuk
dalam fungsi kawasan perdagangan adalah sub blok C1, C2, C3 dan C4.
LAPORAN AKHIR 6-3

Gambar 6.2 – Sub Blok C1 dan C2
LAPORAN AKHIR 6-4

Gambar 6.3 – Sub Blok C3
LAPORAN AKHIR 6-5

Gambar 6.4 – Sub Blok C4
LAPORAN AKHIR 6-6


Intensitas pemanfaatan lahan adalah KDB 70%, dengan KLB 2,1 dan tinggi maksimum lantai
bangunan adalah 3 lantai untuk bangunan yang berada pada koridor arteri primer yang mengadap ke
tepi air. Demikian juga untuk sub bloik C3. Intensitas lahan pada sub blok C4 adalah KDB 70%,
dengan KLB 4,2 dan tinggi maksimum lantai bangunan adalah 6 lantai. Pada sub blok ini direncanakan
adanya gedung parker yang menyatu dengan fasilitas perdagangan.
6.1.3 TATA BANGUNAN

Blok bangunan yang berada pada koridor arteri primer Jl. Sultan Thaha meripakan bangungan dengan
karakter linier. Sedangkan pada sub blok, C3 dan C4 merupakan bangunan dengan konsep perimeter.
Ekspresi bangunan adalah bangunan deret, dengan bantuk fasade unsure bangunan melayu terutama
pada bukaan.
6.1.4 SIRKULASI DAN JALUR PENGHUBUNG

Untuk bangunan berbentuk perimeter blok diciptakan ruang-ruang aktif berupa ruang terbuka dan
sirkulasi. Sirkulasi mencakup sirkulasi kendaraan dan sirkulasi pedestrian yang berada di samping dan
belakang bangunan.
6.2 PANDUAN RANCANGAN BLOK KAWASAN PERDAGANGAN

TEPI AIR
Kawasan perdagangan tepi air terbagi atas sub blok, F, G dan H.
6.2.1 PERUNTUKAN LAHAN

Peruntukan lahan adalah perdagangan.

Intensitas pemanfaatan lahan diarahkan untuk KDB 40%, KLB 1,6 dan ketinggian lantai maksimum
adalah 4 lantai. Sebagai bangunan yang sudah eksis, arahan intensitas pemanfaatan lahan diarahkan
untuk meminimalkan pemanfaatan pada lantai dasar dengan membuat ruang-ruang terbuka yang
dapat diakses public.
LAPORAN AKHIR 6-7

Gambar 6.5 – Sub Blok G dan Sub Blok H
LAPORAN AKHIR 6-8

Gambar 6.6 – Sub Blok F
LAPORAN AKHIR 6-9

6.2.3 TATA BANGUNAN

Tata bangunan diarahkan berupakan massa tunggal, yang mempunyai bukaan pada lantai dasar yang
dapat diakses oleh publik.
LAPORAN AKHIR 6-10

Gambar 6.1
Pembagian Tata Guna Lahan Mikro dan Intensitas Bangunan
LAPORAN AKHIR 6-2

RTBL Kota Jambi 2010

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

RTBL Kota Jambi 2010

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

LAPORAN AKHIR

Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL)

Kawasan Pasar Kota Jambi

TAHUN ANGGARAN 2010

PT. DAYA CIPTA DIANRANCANA

Kota Jambi, November 2010

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA

Kata Pengantar ……………………………………………………………………………..………………….... i

III KAJIAN LITERATUR DAN KAJI BANDING

3.2 KAJIAN PENATAAN KOTA TEPI AIR....................................................... III-2

3.3 KAJIAN KEBIJAKAN BERKAITAN DENGAN RENCANA TATA BANGUNAN

3.4 KAJIAN KASUS PENANGANAN KAWASAN PUSAT TEPI AIR...................... III-20

3.5 KAJIAN KASUS PENATAAN TEPIAN AIR .................................................III-24

3.6 KAJIAN KASUS KAWASAN URBAN YANG LIVABLE ….............................. III-29

IV KAJIAN EKSTERNAL DAN INTERNAL

4.2 KAJIAN INTERNAL................................................................................IV-20

LAPORAN AKHIR iii

4.2.4 Aksesibilitas............................................................................. IV-24

4.2 KAJIAN EKSTERNAL ............................................................................ IV-35

V KONSEP PENGEMBANGAN DAN RENCANA UMUM

5.2. RENCANA UMUM ................................................................................ V-5

1.1 LATAR BELAKANG

LAPORAN AKHIR 1-1

1.2 MAKSUD, TUJUAN, DAN MANFAAT

1.2.1 MAKSUD PEKERJAAN

1.2.2 TUJUAN PEKERJAAN

1 Pemenuhan persyaratan tata bangunan dan lingkungan;

1.2.3 MANFAAT PEKERJAAN

Manfaat dari disusunnya RTBL ini antara lain adalah :

a. Mengarahkan jalannya pembangunan sejak dini.

LAPORAN AKHIR 1-2

Pengembangan yang terencana, tertib, aman, nyaman dan serasi.

1.3 RUANG LINGKUP

1.3.1 RUANG LINGKUP WILAYAH

LAPORAN AKHIR 1-3

LAPORAN AKHIR 1-4

1.3.2 LINGKUP TUGAS

LAPORAN AKHIR 1-5

LAPORAN AKHIR 1-6

f. Arahan Pengendalian pelaksanaan

1.3.3 LINGKUP KAJIAN

- Aspek soial kependudukan.

- Aspek ekonomi, dan

- Aspek Fisik dan Lingkungan Binaan.

- Rencana Tata Guna Lahan Umum.

- Penggunaan Lantai Dasar.

- Penggunaan Lantai Atas.

- Pengunaan lahan Diatas air.

LAPORAN AKHIR 1-7

c. Rencana Tata Sirkulasi dan Jalur Penghubung

- Sistem Sirkulasi Kendaraan.

- Koefisien Dasar Bangunan (KDB).

- Koefisen Lantai Bangunan (KLB).

- Jarak Antar Bangunan.

- Ruang Terbuka Umum.

- Ruang Terbuka Privat untuk Umum.

- Pola Tata Vegetasi.

- Ruang Terbuka Privat.

- Tata Informasi dan Perabot Jalan.

LAPORAN AKHIR 1-8

1.4 SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Bab 3 Kajian Literatur dan Kaji Banding

Bab 4 Kajian Eksternal dan Internal